隨著人們對(duì)法律的了解日益加深,，越來(lái)越多事情需要用到合同,，它也是減少和防止發(fā)生爭(zhēng)議的重要措施。合同的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家整理的合同范本,，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧,。

反擔(dān)保合同的生效要件篇一

中介方：______________(以下簡(jiǎn)稱丙方)

甲,、乙、丙三方根據(jù)有關(guān)法律,、行政法規(guī)和天津市相關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定,，在合法、平等,、自愿,、相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守,。

第一條 房屋基本情況

1,、甲方自愿將座落在區(qū)(嚴(yán)格按照房本或商品房合同填寫)的房屋(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)出售給乙方。乙方對(duì)該房屋已作充分了解并實(shí)地看房,，對(duì)該房屋現(xiàn)狀無(wú)異議,，愿意購(gòu)買該房屋。甲方須保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時(shí)一樣,。

公產(chǎn)和私產(chǎn)的) 房型：建筑/計(jì)租面積：樓層：總層數(shù)：使用性質(zhì)：附屬設(shè)施：(只要甲乙雙方協(xié)商一致就列明)(關(guān)于該房屋的基本情況特別是：建筑/計(jì)租面積,、所有權(quán)人、房屋性質(zhì)一定要給房本所在交易中心內(nèi)勤打電話核實(shí)一遍,，以免以后產(chǎn)生糾紛,。) 所有權(quán)人：公、企產(chǎn)為某某企業(yè)或某某房管站!

第二條 成交價(jià)格

第三條 信息服務(wù)費(fèi)及支付

甲,、乙,、丙三方簽訂本合同時(shí)，甲方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)人民幣元(大寫)及代辦過(guò)戶手續(xù)費(fèi)人民幣元(大寫),，乙方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)人民幣元(大寫)及代辦過(guò)戶手續(xù)費(fèi)人民幣元(大寫),。

第四條 付款約定(本條各款項(xiàng)均不計(jì)利息)

(2) 乙方按約定交清全款后，甲乙雙方按丙方要求在日內(nèi)開(kāi)始辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù),。(修改為甲乙雙方按丙方要求在5日內(nèi)將辦理該房屋過(guò)戶的全部手續(xù)及材料交丙方保管,。)

2、丙方對(duì)甲方的付款約定：

(1) 待該房屋過(guò)戶全部手續(xù)辦理完畢,，且甲,、乙雙方確認(rèn)該房屋費(fèi)用交接清楚并在結(jié)款通知單簽字三日后(遇節(jié)假日付款時(shí)間順延)，結(jié)清全款。

(2) 一定不要寫具體時(shí)間即“丙方于**年**月**日對(duì)甲方付款”

第五條 相關(guān)事宜

1,、若乙方需要貸款并請(qǐng)丙方為其承擔(dān)他項(xiàng)權(quán)辦理之前擔(dān)保責(zé)任,，則以丙方的評(píng)估價(jià)格作為乙方貸款和丙方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)，乙方需向丙方支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi),，辦理貸款的相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān),。

甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過(guò)戶手續(xù)，甲乙雙方須提供相應(yīng)的合法證件,。

3,、甲方承諾于( 簽結(jié)件單當(dāng)日/具體日期/過(guò)戶進(jìn)件幾日內(nèi)) 騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于乙方,。甲乙雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水,、電、煤氣,、暖氣,、有線電視、物業(yè)管理及戶口遷移等過(guò)戶手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用的交接事宜,。

第六條 違約責(zé)任

1,、甲方須保證該房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛,，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任,。

2、甲,、乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無(wú)拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有合法,、有效證件，若因此影響辦理過(guò)戶手續(xù),，產(chǎn)生的一切后果及違約責(zé)任由責(zé)任方負(fù)責(zé),。

3、甲方認(rèn)可乙方貸款方式付款時(shí)：

(1) 貸款過(guò)程中,，乙方提出終止貸款行為,，則乙方須補(bǔ)齊所差房款，繼續(xù)履行該合同,，并承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)損失,，已交納的服務(wù)費(fèi)不予退還。

(2) 乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實(shí),、可靠,。

如因證明不屬實(shí)或其資信度不夠造成的貸款未果，乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失,。

(3) 乙方須按照約定按時(shí)到指定銀行辦理貸款手續(xù),，否則貸款延期責(zé)任由乙方承擔(dān)。

4,、如甲,、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條1,、2,、3違約責(zé)任，均由違約方向另一方支付本合同第二條確定的房屋實(shí)際成交價(jià)的10%作為違約金,。實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的,，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償，且丙方所收取的本合同中約定的中介服務(wù)費(fèi)一律不予退還,。

第七條 免責(zé)條款

如因洪水,、地震、火災(zāi)和法律,、政府政策變化等不可抗力原因,，導(dǎo)致本合同不能全面履行的，甲,、乙,、丙三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

第八條 約定其它事宜

的約定,。

非公產(chǎn),、私產(chǎn)應(yīng)注明甲、乙雙方自行辦理該房屋的過(guò)戶或公正事宜!

如房主本人未能到場(chǎng),，合同中可注明：由于房主未能到場(chǎng),，產(chǎn)生后果由賣方經(jīng)手人承擔(dān)!

第九條 其它

1,、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議,，甲、乙,、丙三方應(yīng)協(xié)商解決,。協(xié)商不成,，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

2,、本合同經(jīng)甲,、乙、丙三方簽字蓋章后生效,，一式三份,，一份兩頁(yè)，甲,、乙,、丙三方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動(dòng)作廢,，并由丙方收回,。

要求賣方在退款專用卡卡號(hào)處簽字確認(rèn)

簽約日期：____年____月____日

反擔(dān)保合同的生效要件篇二

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,，一致同意訂立合同條款如下,，以資共同遵守。

出賣人：______________

買受人：______________

一,、甲方愿將自有坐落____________市__________路___號(hào)房屋___間,，建筑面積____平方米售賣給乙方。

二,、甲方出售給乙方的房屋東至___,，南至___，西至____,，北至______,。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道,、樓梯,、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備,。

三,、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)______萬(wàn)元,，由甲方售賣給乙方,。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方,。第一期,，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)______萬(wàn)元第二期在交付房屋之日,，付人民幣_(tái)____萬(wàn)元第三期,，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款,，甲方收到后出具收據(jù),。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起___天內(nèi)將房屋騰空,，連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件,，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證,。

六,、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記時(shí),，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的,，不論何時(shí),，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤,，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任,。

七、本合同簽訂前,，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收,、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé),。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi),、契稅、估價(jià)費(fèi),、印花費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān),。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān),。

八,、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jī)r(jià)總額的3‰計(jì)算違約金給與乙方,。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí),，乙方得解除本合同。解約時(shí),，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九,、乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí),，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方,。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí),，甲方得解除本合同。解約時(shí),，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有,。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋,，產(chǎn)權(quán)清楚,，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛,。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛,，致影響乙方權(quán)利的行使,，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失,。

十一,、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符,，經(jīng)鑒定屬實(shí),，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理,，乙方得自行修理,，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求,，乙方得解除合同,，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款外,，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任,。

十二、房屋所占用的土地所有權(quán)屬于國(guó)家,。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三,、本合同的附件與合同有同等法律效力,。

十四、本合同一式4份,，甲乙方各執(zhí)1份,，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

甲方：_________乙方：_________

反擔(dān)保合同的生效要件篇三

范所周知,，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí),、行為內(nèi)容合法,、行為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,。同時(shí),，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門登記為要件,，（注：參見(jiàn)王xx主編：《中國(guó)民法學(xué),。民法債權(quán)》,，法律出版社，________年版,，第636頁(yè),。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同,，須以書面形式訂立,，并辦理登記過(guò)戶手續(xù)，未登記過(guò)戶之房屋買賣合同無(wú)效,。（注：參見(jiàn)楊：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷）,，山西，________年版,，第160—162頁(yè),。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷,，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件,。（注：筆者注：對(duì)房屋買賣合同的一般生效要件,，因無(wú)爭(zhēng)議，本文不述及,。）

一,、房屋買賣過(guò)戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)________年____月____日國(guó)務(wù)院公布的《____市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明,，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣____市私有房屋,?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無(wú)效（注：參見(jiàn)梁xx主編：《社會(huì)主____市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》,，中國(guó),，________年版，第110頁(yè),。）,。________年____月____日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約,，買方已交付了房款,，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為,，只是買賣手續(xù)不完善的,，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則,。但是未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過(guò)多，既要買方交付了房款,，又要實(shí)際使用和管理了房屋,。________年____月____日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神,，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題,；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”,。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為,，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是,，對(duì)于________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定,，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則,，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況,。198________年____月____日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法典〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱《民法典意見(jiàn)》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的,，不予支持,。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由,，協(xié)議又能夠履行的,，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行,，給對(duì)方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然,，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定,，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買賣合同的履行行為,，并非房屋買賣合同的生效要件。但是,，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定,，而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后,，提出解除買賣協(xié)議,，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”,。199________年____月____日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為,，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明,、按約定交付房款以及管理房屋的要件,；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,，方能認(rèn)定買賣有效”,。

二、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn),，是對(duì)登記制度屬性的誤解,，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見(jiàn)耀：《二重買賣的法律問(wèn)題研究》,，載《中國(guó)法學(xué)》,，________年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn),，具有不可移動(dòng)性,，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi),。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上,，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó),、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家,，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分,，而不將過(guò)戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見(jiàn)郭,、王：《民法典新論,。分則》，中國(guó),，199________年版,，第63頁(yè)。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇,，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否,、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說(shuō)關(guān)于登記的效力采登記要件主義,，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆,，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說(shuō)的矛盾,。下文分述之。

1,、房屋買賣合同作為債權(quán)合同,，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件,。買賣合同是雙務(wù),、有償、諾成合同,，房屋買賣合同作為買賣合同之一種,，同樣具有雙務(wù)、有償,、諾成之特質(zhì),。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過(guò)要約,、承諾,、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過(guò)戶手續(xù),，則買賣合同無(wú)效（注：參見(jiàn)王：《也談____鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問(wèn)題》,，載《律師世界》，________年第1期,。）,。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別,。從民法上講,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式,、主體適格,、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件,，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力,，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受民法典的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定,，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款,，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn),、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為,。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為,，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是民法典的基本原則,。因此,，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效,，在理論上是不正確的,。當(dāng)然，并不是說(shuō)房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力,。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分,。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一,。只有債權(quán)行為而無(wú)登記或者登記成立而債權(quán)行為無(wú)效,，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù),，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng),，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,，登記不是契約是否有效的標(biāo)志,，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力,。

2,、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在后,，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生,，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù),。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果,。若登記前，房屋買賣合同無(wú)效或不成立,，則登記本身就成為無(wú)源之水,、無(wú)本之木了。《條例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定,，就已證明先有有效的買賣合同,，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。否則,，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件,，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前無(wú)效或不成立,，則買方就無(wú)支付房款的義務(wù),，賣方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。另外,，政務(wù)院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅,，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者,，除照章補(bǔ)稅外,，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計(jì),，但加收稅額不得超過(guò)房?jī)r(jià),。”此即說(shuō)明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得,。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定,，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,。顯然,，倘房屋買賣合同無(wú)效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅,，取得契證這說(shuō)明,，買賣合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間,、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)間是不同步的,。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法,，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為_(kāi)_______年____月____日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法,，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3,、就登記行為本身的性質(zhì)看,，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒(méi)有決定房屋買賣合同是否有效的職能,。房屋作為公民,、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國(guó)計(jì)民生,，保護(hù)交易安全,，國(guó)家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶,，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù),。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由,，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致,，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效,，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件,。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn),，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán),。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān),。更何況在某些情況下,，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力,。

4,、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題,。

①違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后,、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前尚未成立和生效,，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房?jī)r(jià)上漲,，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè),，交易秩序難以得到維護(hù),，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù),。

③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。

④不適用于拍賣形式,。拍賣成交,，房屋買賣合同即為有效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無(wú)效的話,，則在登記之前,，該應(yīng)買人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。這顯然與《拍賣法》相違背,。