隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，越來(lái)越多的人通過(guò)合同來(lái)調(diào)和民事關(guān)系,，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。擬定合同的注意事項(xiàng)有許多,，你確定會(huì)寫嗎,？下面是小編給大家?guī)?lái)的合同的范文模板,，希望能夠幫到你喲!

重慶二手房買賣合同篇一

出賣人：_________________________________________________________

注冊(cè)地址：_______________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托代理人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________

注冊(cè)地址：______________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【委托代理人】姓名：____________________國(guó)籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》,、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和出賣人在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

[釋義]本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格,。

本條款提示點(diǎn)：

1,、出賣人的主體資格

我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和兼營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè),，但無(wú)論是哪種類型,，都需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無(wú)效,。

2、買受人的主體資格

,、凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

,、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

,、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效

,、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效，

,、未成年人,、精神病人的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為簽約，

,、夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，除夫妻雙方另有約定，無(wú)論以夫或妻的名義購(gòu)買房屋,，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3,、出賣人委托代理機(jī)構(gòu)

近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商委托代理公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加,。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將代理機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同,，并如實(shí)填寫,。這樣,，既明確體現(xiàn)和保障了開(kāi)發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系,，也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán),。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和出賣人在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù),。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán),?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。

該地塊土地面積為_(kāi)__________,，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日,。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房,，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________,。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________,。[釋義]本條是出賣人擁有項(xiàng)目的取得和開(kāi)發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容,，目的是為保障買受人知情權(quán)。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、開(kāi)發(fā)商土地取得方式

一般情形下,，開(kāi)發(fā)商取得土地的方式為受讓國(guó)家出讓的土地或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地,。特殊情形下方可獲得國(guó)家得無(wú)償劃撥地,，如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟(jì)使用住房。

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。

2、土地使用年限

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：居住用地70年工業(yè)用地50年教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地50年商業(yè)旅游,、娛樂(lè)用地40年綜合或者其他用地50年,?！毙枰⒁獾氖牵撌褂媚晗奁鹗加趪?guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日,，而不是買受人訂立購(gòu)房合同之日經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地,，故不存在使用年限的問(wèn)題,。

3、商品房項(xiàng)目的名稱無(wú)論是現(xiàn)定名還是暫定名,，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致,。

4、開(kāi)發(fā)商必須擁有《國(guó)有土地使用權(quán)證》方可申請(qǐng)商品房預(yù)售資格,。因此，購(gòu)房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號(hào)],、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)]外,更有必要查閱開(kāi)發(fā)商持有的《國(guó)有土地使用權(quán)證》,。著重審查兩點(diǎn)：一是看開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金二是看開(kāi)發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款。

第二條商品房銷售依據(jù),。

買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】,。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________,，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________,。

____________________________________________________________________,。

[釋義]本條是對(duì)商品房銷售的描述,。

本條款提示點(diǎn)：

1,、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預(yù)售商品房,，是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房,，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房,，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證,。

期房相對(duì)于現(xiàn)房,，具有下列特點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)：,、期房一般較現(xiàn)房便宜

,、期房的選擇空間較現(xiàn)房大

,、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升,。

劣勢(shì)：具備延期交付,、品質(zhì)變差,、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險(xiǎn),。

2、商品房預(yù)售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,?！?/p>

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來(lái)說(shuō),，開(kāi)發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外,，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》,、《國(guó)有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”,。

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放,、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式,，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)“對(duì)號(hào)入座”，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力,。

第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房,。該商品房的用途為_(kāi)__________,，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________,，建筑層數(shù)地上___________層,，地下___________層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】,。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米,，其中,，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米,。

____________________________________________________________________,。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述

本條款提示點(diǎn)：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語(yǔ)及建筑規(guī)范,，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)更加切實(shí)注意,。

1,、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項(xiàng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn)，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍,。因此，購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)加以落實(shí),。

商品房的用途主要有居住,、辦公、商品,、商住、停車等種類,，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更,。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混,、框架、鋼混等幾種,，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異,。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離,，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度,。

購(gòu)房人在選擇預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)考慮上述兩者之間的差異,。

3,、陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)的封閉與否對(duì)計(jì)算商品房的建筑面積至關(guān)重要,，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)劃》的規(guī)定,，封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算使用面積，而敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)則按全面積的一半計(jì)算使用面積,。4,、建筑面積,、套內(nèi)建筑面積,、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e及使用面積之間的聯(lián)系,。

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強(qiáng)體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1,、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米______元,，總金額_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整,。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,，該商品房單價(jià)為每平方米__________元,，總金額_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。

3,、按套計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整,。

4,、__________________________________________________。

[釋義]本條是關(guān)于商品房計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定,。

本條款提示點(diǎn)：

1、計(jì)價(jià)方式的改革

多年來(lái),，我國(guó)一直采用按照建筑面積計(jì)價(jià)的方式銷售商品房，但該種計(jì)價(jià)方式卻存在著諸多弊病,，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計(jì)算分?jǐn)倧?fù)雜,，開(kāi)發(fā)商非善意誤算等,。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍與發(fā)展,，我國(guó)北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。相信不久的將來(lái),，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要計(jì)價(jià)方式，使購(gòu)房人真正能享受到“明明白白購(gòu)房”的待遇,。

2、購(gòu)房人應(yīng)注意商品房“價(jià)外價(jià)”問(wèn)題

個(gè)別開(kāi)發(fā)商除收取按面積記得的總價(jià)款外,，還會(huì)向購(gòu)房人提出收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)目,，因此，購(gòu)房人在支付房款時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目加以關(guān)注，如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定收費(fèi)依據(jù)的,，購(gòu)房人可以拒付。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理,。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式,，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理,。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,，雙方同意按第_____種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

_________________________________________________

____________________________________________

_______________________________________________

_________________________________________________,。

2,、雙方同意按以下原則處理：

面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款

面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的,，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息,。

買受人不退房的,，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人,。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的,，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議,。

[釋義]本條是對(duì)房屋面積確認(rèn)依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,，接以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的,，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房,。買受人退房的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息,。買受人不退房的,，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸買受人,。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=----------------------------------------×100%

合同約定面積

本條款提示點(diǎn)：

1,、面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認(rèn)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，但購(gòu)房人在簽約時(shí)亦可主張上述兩項(xiàng)面積同時(shí)作為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn),。

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購(gòu)房人實(shí)際所得面積不符時(shí)的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積,，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購(gòu)房人實(shí)際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪單位所作出的測(cè)量結(jié)果與購(gòu)房人的實(shí)得面積不符,，購(gòu)房人依舊有權(quán)利聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司重新測(cè)量,，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。3,、自行約定的方式

基于設(shè)計(jì)原因，施工原因以及其他原因,，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房實(shí)往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理?xiàng)l款，而建議購(gòu)房人選擇自行約定的方式,，常見(jiàn)的約定方式包括：

,、買受人不要求退房,，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價(jià)格實(shí)施多退少補(bǔ)

、正負(fù)3%內(nèi)實(shí)施多退少補(bǔ),，多于3%部分按原單價(jià)打折計(jì)算房?jī)r(jià)少于3%部分按原單價(jià)上浮一定比例退還房款

、將《辦法》規(guī)定的臨界點(diǎn)3%調(diào)整為臨界點(diǎn)5%

,、總價(jià)包死條款，即無(wú)論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異,，均按約定總價(jià)計(jì)算房款。

相比而言,，上述約定方式均沒(méi)有本條款第二種方式那樣更能維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，因此建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)選擇該種面積差異處理方式,。

北京市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)M定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理?xiàng)l款，更重視了對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保障,。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1,、一次性付款_______________________________________。

2,、分期付款__________________________________________。

3,、其他方式_________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)付款方式及付款時(shí)間的約定

本條款提示點(diǎn)：

1,、一次性付款

、一次性付款的本意是指購(gòu)房人在約定期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商支付完畢100%的購(gòu)房款,，但在實(shí)踐當(dāng)中，不少開(kāi)發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購(gòu)房款,，留存5%-10%的購(gòu)房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時(shí)再行給付。

,、開(kāi)發(fā)商為鼓勵(lì)購(gòu)房人選擇一次性付款方式,，往往會(huì)在商品房定價(jià)的基礎(chǔ)上給予一次性付款購(gòu)房人一定比例的折扣,。購(gòu)房人如選擇此種付款方式,，可以適時(shí)提出折扣請(qǐng)求,。

2,、按揭付款

,、按揭付款不屬于分期付款,，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開(kāi)發(fā)商提供一次性付款,。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，按揭購(gòu)房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購(gòu)房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已,。

、按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

,、主合同關(guān)系有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同關(guān)系二是購(gòu)房人與銀行之間的借款合同關(guān)系,，

,、從合同關(guān)系有三個(gè)：一是購(gòu)房人以所購(gòu)物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系三是銀行與開(kāi)發(fā)商之間的回購(gòu)法律關(guān)系，即當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約,，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商向銀行承諾無(wú)條件回購(gòu)該房產(chǎn),，并將回購(gòu)房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息,，對(duì)此購(gòu)房人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn),。

,、按揭付款條款在簽約時(shí)屬于效力待定的條款,，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購(gòu)房人發(fā)放貸款,，并與其簽訂《借款合同》,，如屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由銀行拒絕為購(gòu)房人提供按揭貸款的，則該條款對(duì)買賣雙方不具備約束力,，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負(fù)違約責(zé)任,，當(dāng)事人雙方可以請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人。但如是因?yàn)橘I,、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能，則需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任,，如購(gòu)房人不提供或提供虛假的申貸資料，開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任等,。

按揭付款方式后續(xù)法律問(wèn)題

、因商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷,、解除，致使按揭貸款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將所收款項(xiàng)分別退還給購(gòu)房人和銀行

,、開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人為購(gòu)房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有兩種：一是階段性保證擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商提供保證擔(dān)保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購(gòu)房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記之日止二是全程保證擔(dān)保,，即開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任,。按最高院司法解釋的規(guī)定,，購(gòu)房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款,，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購(gòu)房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為共同被告，開(kāi)發(fā)商提供全程擔(dān)保的除外,。如果銀行起訴時(shí)買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù),，則開(kāi)發(fā)商無(wú)論是提供哪種方式的保證擔(dān)保都會(huì)被列為共同被告。

開(kāi)發(fā)商盡早為購(gòu)房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù),，還具備解除自身?yè)?dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析,，按揭購(gòu)房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個(gè)樓盤都存在著一定比例的按揭購(gòu)房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患,，開(kāi)發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)防范，將造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失,。

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。

.買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理

逾期在_____日之內(nèi),，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金,，合同繼續(xù)履行

逾期超過(guò)_____日后，出賣人有權(quán)解除合同,。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金,。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意,，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額采取分期付款的,，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2._________________________________________________,。

[釋義]本條是對(duì)購(gòu)房人逾期違約金責(zé)任進(jìn)行約定的條款

本條款提示點(diǎn)

1、逾期付款違約責(zé)任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為,，逾期付款未達(dá)一定期間，構(gòu)成根本違約,。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外,，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失,。

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù),，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式。

2,、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月,。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,，逾期不行使的,，解除權(quán)消滅,。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標(biāo)的物是一項(xiàng)重大資產(chǎn),，司法解釋的擬定者期望買,、賣雙方都給予違約方相對(duì)較長(zhǎng)期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過(guò)快的享有單方解約權(quán),。因此,，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開(kāi)發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時(shí)，一般應(yīng)定為3個(gè)月為宜,，至少不應(yīng)少于2個(gè)月，如果購(gòu)房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約,，購(gòu)房人亦有合理期間進(jìn)行調(diào)整。

3,、逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的,，按照未付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人*銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的,，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定,。

結(jié)合上述兩條司法解釋,，逾期付款違約金設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%,。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)如果低于或高于上述期間,，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵,。

#同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)：

1996年5月16日前：每天萬(wàn)分之三，年利率為10.95%

1996年5月17日----1999年1月29日的每天萬(wàn)分之五,，年利率為18.25%

1999年1月30----20__年11月21日的每天萬(wàn)分之四，年利率為14.6%

20__年11月22日----20__年3月16日的每天萬(wàn)分之二點(diǎn)一,，年利率為7.665%

20__年3月17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%,。

個(gè)案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元,，按照銀行對(duì)大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來(lái)計(jì)算：1.調(diào)整前：按利率萬(wàn)分之二點(diǎn)一來(lái)計(jì)算,，即5000元×2.1/10000=1.05元,。也就是說(shuō)，李小姐每拖延一天,，就要多交1.05元,。2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%×/365至5.508%×/365，為1.96元—2.26元,。對(duì)于李小姐來(lái)說(shuō),，她每拖延一日,，最少需交納0.98元，最多則為1.13元,。

第八條交付期限。

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格,。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.______________________________________________________________,。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1,、遭遇不可抗力,，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的

2,、______________________________________________________________,。

[釋義]本條時(shí)對(duì)合同標(biāo)的物交付時(shí)間的約定,，同時(shí)約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件,。

本條款提示點(diǎn)

1、如何理解四項(xiàng)條件

所謂工程驗(yàn)收是指對(duì)建筑工程本身的驗(yàn)收,，包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體,、水電、排風(fēng)排氣,、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路,、綠化、停車場(chǎng)及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收,。組織工程驗(yàn)收的主體是開(kāi)發(fā)商本身，由其組織勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。對(duì)購(gòu)房人而言,，如果選擇的是該條件,，開(kāi)發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿足交付條件,。

該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格,，是指對(duì)整個(gè)小區(qū)包括主體工程,、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施,、綠化等進(jìn)行的整體驗(yàn)收，分期綜合驗(yàn)收是指對(duì)分期建設(shè)的小區(qū)按期進(jìn)行綜合驗(yàn)收,。該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件,，是指開(kāi)發(fā)商在獲得工程驗(yàn)收備案證,、規(guī)劃驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明,、電梯安全證明、環(huán)保,、供電,、供水,、燃?xì)獾扰涮昨?yàn)收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理《新建住宅交付使用許可證》,，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿足交付條件,。

2、對(duì)于各條件的選擇

站在開(kāi)發(fā)商的角度,，往往首選第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即工程驗(yàn)收合格即滿足交付條件,，這本身也是法定的最低條件，我國(guó)《建筑法》,、《民法典》均強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程不得交付使用,。

站在購(gòu)房人的角度，應(yīng)首選第四項(xiàng)條件,，即取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，它不僅滿足工程驗(yàn)收的各項(xiàng)條件,，還需要開(kāi)發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和其他配套設(shè)施的驗(yàn)收證明,，能最大限度的保障購(gòu)房人所購(gòu)物業(yè)的質(zhì)量和功能,。

北京市新版《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本對(duì)本條進(jìn)行修改,，具體如下：“該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1,、2項(xiàng)和第項(xiàng)所列條件該商品房為住宅的,，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。1,、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書3,、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明4,、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件5、______________________________________________

6______________________________________________7______________________________________________,。

廣州市于20__年7月1日起已停辦商品房綜合驗(yàn)收業(yè)務(wù),，原因是：廣州地區(qū)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人有關(guān)“綜合驗(yàn)收”的矛盾由來(lái)已久，一些購(gòu)房人在收樓時(shí)嚴(yán)格按《廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定,，在收樓時(shí)要看到“綜合驗(yàn)收”合格書才肯收樓，否則就認(rèn)為自己的權(quán)益無(wú)法得到保證,。但事實(shí)上，由于一些開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期進(jìn)行的,，在完成全部開(kāi)發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗(yàn)收”通知書,。因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗(yàn)收手續(xù)有沒(méi)有的爭(zhēng)執(zhí)，也屢見(jiàn)不鮮,。廣州市房管局人士對(duì)此表示,，取消綜合驗(yàn)收也不會(huì)對(duì)業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響,。因?yàn)榘l(fā)放房產(chǎn)證,，是以樓盤是否通過(guò)專業(yè)驗(yàn)收為依據(jù)，而不是以綜合驗(yàn)收為依據(jù),。

3、開(kāi)發(fā)商據(jù)實(shí)延期條款

,、不可抗力僅指不可預(yù)見(jiàn)，不可避免并不能客服的客觀情況,。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害,，如洪水、地震,、臺(tái)風(fēng)、海嘯等二是政府行為,，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等,。在發(fā)生不可抗力的事由后，開(kāi)發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人,，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開(kāi)發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。

不可抗力的條件是非常嚴(yán)格的,，開(kāi)發(fā)商不得濫用不可抗力條款,，即使是在20__年“非典”流行期間,，非疫區(qū),、非因疫情直接導(dǎo)致施工停頓的工程都不能認(rèn)定為“不可抗力”事由,，那么“雨季停工”,、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由。

,、其他免責(zé)事由

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，按約定期限向購(gòu)房人交付房屋是其主要的合同義務(wù),，非特殊原因不得免責(zé)。中消協(xié)在評(píng)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對(duì)本條作了重點(diǎn)提示,，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的合同范本中提出一個(gè)條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后,、政府市政配套未到位、第三人破壞,、高考期間停工或其他政府規(guī)定,、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等,。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！敝邢麉f(xié)對(duì)此的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)是：在上述原因中,，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等,，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé),。有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成,，如承建商施工誤期,、因技術(shù)上需要更改圖紙,、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等,，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任,。其實(shí)像高考期間停工,、辦證行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的,，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電,、第三人破壞等則是第三人原因造成的,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任,，再依法律、依約定向第三人追償,。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上,，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任,。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時(shí)間,，分別處理

逾期不超過(guò)_____日,，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金,，合同繼續(xù)履行

逾期超過(guò)_____日后,，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款,，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金,。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______項(xiàng)中的比率)的違約金,。

2、_____________________________________________________________,。

[釋義]本條是對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的,，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于購(gòu)房人逾期付款責(zé)任,，標(biāo)準(zhǔn)是不同的,。司法解釋顯然更側(cè)重保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益,，因?yàn)閺膶?shí)際意義上分析：同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)往往比全部購(gòu)房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在20__年曾經(jīng)辦理過(guò)一樁類似訴訟,，按全部購(gòu)房款的同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和按長(zhǎng)沙市價(jià)格認(rèn)證中心出具的《估價(jià)報(bào)告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)比較，兩者存在3倍的差別,。

2、從約定的角度分析本條款,，本條款的各項(xiàng)設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對(duì)等。如開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購(gòu)房人逾期支付購(gòu)房款的違約金比例相同,，構(gòu)成根本違約期間相同等。

3,、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔(dān)的責(zé)任：如果因開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的，開(kāi)發(fā)商除了需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外,，還需要承擔(dān)購(gòu)房人支付購(gòu)房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定,。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的,，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

該商品房結(jié)構(gòu)形式,、戶型、空間尺寸,、朝向

____________________________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________,。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,，視同接受變更,。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房,。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,，并按__________利率付給利息,。買受人不退房的,，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。

[釋義]本條是對(duì)有關(guān)商品房規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更的程序,、范圍及法律后果的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定,，該條款為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,。商品房銷售后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更,、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型,、空間尺寸、朝向變化,，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房買受人退房的,，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,?！?/p>

2,、本條所謂的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式,、戶型、空間尺寸,、朝向變化的變更約定變更是指合同雙方當(dāng)事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更,。如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計(jì)使用的隔音材料改為非隔音材料等,。但是有的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)事項(xiàng)在原合同中沒(méi)有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的,，如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)的普通電話線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋,，電線桿位置變更等,，開(kāi)發(fā)商可以不通知購(gòu)房人。

3,、購(gòu)房人的權(quán)利限制條款：本條要求購(gòu)房人在接到開(kāi)發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復(fù),，逾期未回復(fù)的，視為接受變更,。這就涉及到一個(gè)重要期間的證據(jù)問(wèn)題，建議開(kāi)發(fā)商在通知購(gòu)房人時(shí),，必須書面通知各購(gòu)房人,，而且必須要求各購(gòu)房人書面簽收通知并注明簽收時(shí)間，對(duì)不作書面簽收的購(gòu)房人,，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全購(gòu)房人在書面回復(fù)開(kāi)發(fā)商時(shí),，亦同樣要求開(kāi)發(fā)商書面簽收并注明簽收時(shí)間,，對(duì)不作書面簽收的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全,。

4,、“買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。”是一個(gè)法律白條,。這類語(yǔ)句使用在一份全國(guó)適用的示范文本中，有失起草者的基本水準(zhǔn),。試問(wèn)，在已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)或者糾紛的情形下,，作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人還有能力“應(yīng)當(dāng)”與開(kāi)發(fā)商達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議。因此,，這一句話完全可以視為沒(méi)有。

第十一條交接,。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù),。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的,，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān),。

由于買受人原因,，未能按期交付的,，雙方同意按以下方式處理：

___________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)商品房交接程序的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、開(kāi)發(fā)商交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)：

房屋達(dá)到交付使用條件+《住宅質(zhì)量保證書》+《住宅使用說(shuō)明書》

本條的規(guī)定較本合同第八條的規(guī)定嚴(yán)格,。如當(dāng)事人在第八條中約定商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即滿足交付條件,，但由于本條款的存在，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)就不能僅僅滿足竣工驗(yàn)收一項(xiàng)條件,，而應(yīng)滿足更全面的“房屋達(dá)到交付使用條件”,。在長(zhǎng)沙市去年的一個(gè)案例中，某樓盤因?yàn)樵诮环繒r(shí)未能取得消防驗(yàn)收而被法院裁決延期交付房屋,，判令給付購(gòu)房人逾期交房違約金。

2,、《住宅質(zhì)量保證書》：《住宅質(zhì)量保證書》是開(kāi)發(fā)商對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍,、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,，承擔(dān)保修責(zé)任,。商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)屋面防水為3年墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面為1年地下室及管道滲漏為1年墻面,、頂棚抹灰層脫落為1年地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年門窗翹裂,、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年燈具,、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月管道堵塞為2個(gè)月供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限,，由買賣雙方自行約定。

3,、《住宅使用說(shuō)明書》：《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu),、性能和各部位的類型、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：,、開(kāi)發(fā)單位,、設(shè)計(jì)單位,、施工單位,，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位、結(jié)構(gòu)類型,、裝修、裝飾注意事項(xiàng),、上水,、下水、電,、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明,、有關(guān)設(shè)備,、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng),、門,、窗類型,，使用注意事項(xiàng),、配電負(fù)荷,、承重墻、保溫墻,、防水層,、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明,、其他需說(shuō)明的問(wèn)題,。住宅中配置的設(shè)備,、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書的,，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書》中,。

4,、購(gòu)房人不接受房屋的特殊約定：

在各個(gè)樓盤交房的過(guò)程中,，存在一個(gè)普遍現(xiàn)象,，就是部分購(gòu)房人消極對(duì)待接收房屋。原因有很多,，如購(gòu)房人對(duì)房屋的某處質(zhì)量問(wèn)題提出異議、購(gòu)房人不愿按期支付購(gòu)房尾款或維修基金,、購(gòu)房人不愿簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等等,。如果購(gòu)房人在沒(méi)有正當(dāng)理由的情形下拒絕或者消極對(duì)待接受房屋,，就會(huì)給開(kāi)發(fā)商造成被動(dòng)。因此,，一般情況下,，有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)在本條款的空格處加上一句常見(jiàn)的約定：“入住通知送達(dá)七日內(nèi)未接受房屋的,，從第八日起視為房屋已經(jīng)如約交付,，房屋的風(fēng)險(xiǎn)歸買受人承擔(dān),，房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用也由買受人承擔(dān),?！?/p>

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛,。因出賣人原因,，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,，由出賣人承擔(dān)

全部責(zé)任,。

___________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)瑕疵處理方式的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條,、第三十八條的規(guī)定：

第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)的不得轉(zhuǎn)讓的兩種情形：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任,。

出賣人交付使用的商品房的裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾,、設(shè)備差價(jià)。

2._______________________________________________________________,。

3._______________________________________________________________。[釋義]本條是用于約定開(kāi)發(fā)商關(guān)于裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾違約責(zé)任的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

1、本條款是對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾的合同附件三《裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)定的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。因此,，購(gòu)房人在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)查閱附件內(nèi)容是否具備，是否明確,、具體。

2,、按照示范文本的建議,，由開(kāi)發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)是一種買賣雙方都能接受的違約救濟(jì)方式,，亦具備公平性,。但該約定也存在一定的缺陷，如安裝費(fèi)用的承擔(dān),、拆除費(fèi)用的承擔(dān),、價(jià)格的確定等問(wèn)題,，有待進(jìn)一步深入的約定,。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾,。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.____________________________________________________________

2.____________________________________________________________

3.____________________________________________________________

4.____________________________________________________________

5.____________________________________________________________,。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,，雙方同意按以下方式處理：

1.____________________________________________________________

2.____________________________________________________________

3.____________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑交付期限及其違約責(zé)任的約定。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題：

由于水、電,、電話、有線電視,、燃?xì)獾裙门涮自O(shè)施均屬于壟斷行業(yè)的企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)注意簽約的技巧問(wèn)題,。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)特別注明“燃?xì)馇捌诮ㄔO(shè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，開(kāi)通費(fèi)用由買受人承擔(dān)”,，但長(zhǎng)沙地區(qū)的天然氣由新奧*氣公司提供,，該公司直接按戶收取“天然氣工程建設(shè)服務(wù)費(fèi)2430元”,。這家開(kāi)發(fā)商只能老老實(shí)實(shí)的貼付了該筆價(jià)值近200萬(wàn)元的款項(xiàng),。

類似于公用壟斷企業(yè)的“初裝費(fèi)”,、“建設(shè)服務(wù)費(fèi)”,、“入網(wǎng)費(fèi)”,、“工料費(fèi)”“開(kāi)通費(fèi)”等不規(guī)范的收費(fèi)名目,，開(kāi)發(fā)商在擬定本合同之前應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)馗骷夜脡艛嗥髽I(yè)制定的收費(fèi)政策預(yù)設(shè)條款防范風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，在與購(gòu)房人洽談合同時(shí)將各項(xiàng)費(fèi)用一一列明,，也更能做到讓購(gòu)房人明明白白消費(fèi)，保障購(gòu)房人的知情權(quán),。

2、在合同中注明-基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑交付期限對(duì)于買賣雙方均有益處,。

基于公用壟斷企業(yè)的強(qiáng)有力優(yōu)勢(shì)地位,，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人都處于絕相對(duì)弱勢(shì)。根據(jù)不同的基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑，設(shè)定合理期間履行合同對(duì)于買賣雙方均有益處,。如長(zhǎng)沙地區(qū)某電信公司在開(kāi)發(fā)小區(qū)建設(shè)過(guò)程中雖然預(yù)埋了以太網(wǎng)的基礎(chǔ)線路，但并沒(méi)有預(yù)置當(dāng)棟的服務(wù)器,。只有小區(qū)內(nèi)申請(qǐng)開(kāi)通以太網(wǎng)的業(yè)主達(dá)到一定比例的情形下方才設(shè)置服務(wù)器，開(kāi)通以太網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù),。開(kāi)發(fā)商如果在合同中承諾在交房時(shí)保證以太網(wǎng)的使用，就不僅是騙人,，而且在騙己,。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定,。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買受人退房,，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房,，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金。

3.______________________________________________________________,。

[釋義]本條是對(duì)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及其違約責(zé)任的約定。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、法律依據(jù)：

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門,。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),，并提供必要的證明文件,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日90日商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人*銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持,。

2、本地現(xiàn)狀及對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議：

就長(zhǎng)沙本地的現(xiàn)狀,，正常情形下從交付房屋到權(quán)證發(fā)放需要6-12個(gè)月的時(shí)間。究其原因,，筆者認(rèn)為有3點(diǎn)：部分驗(yàn)收項(xiàng)目是在交付房屋之后進(jìn)行本地不實(shí)施房屋面積預(yù)測(cè)制，而適用房屋面積實(shí)測(cè)制,。只有開(kāi)發(fā)商將樓盤建成之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所屬的測(cè)繪部門才開(kāi)始房屋面積測(cè)定,，相對(duì)時(shí)間順延,。整體辦證順延,。

就上述情況,，建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)本條款進(jìn)行約定時(shí)，適當(dāng)延長(zhǎng)權(quán)證交付期間,，以避免因權(quán)證不能及時(shí)到位所發(fā)生的損失。

3,、不能取得權(quán)證的常見(jiàn)原因：

不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開(kāi)發(fā)商的原因，也有購(gòu)房人的原因,。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1,、項(xiàng)目未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的2、項(xiàng)目未取得規(guī)劃審批的3,、房屋沒(méi)有銷售許可證又無(wú)大產(chǎn)證的4、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的5,、土地或房屋未解除抵押的6、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi),、土地出讓金等。對(duì)購(gòu)房人而言,，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下：1,、購(gòu)房者沒(méi)有交納相關(guān)的稅費(fèi)2、沒(méi)有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明3,、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒(méi)有出具授權(quán)委托書的。

4,、違約救濟(jì)模式：示范文本中要求購(gòu)房人采取一種2選1的違約救濟(jì)模式，即或者選擇退房,，或者選擇不退房。又因?yàn)楹贤K究要過(guò)開(kāi)發(fā)商這一道關(guān),，購(gòu)房人最終往往被迫選擇了第2項(xiàng)―――不退房,。

是不是當(dāng)事人在合同中約明了“不退房”的條款，就一定不能退房了呢當(dāng)然不是,，只要商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,，由于開(kāi)發(fā)商的原因,，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,，購(gòu)房人仍舊可以單方行使主張退房的權(quán)利,。

第十六條保修責(zé)任。

買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的,，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起,，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任,。

買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍,、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容,。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任,，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān),。

______________________________________________________________。

[釋義]本條是對(duì)關(guān)于商品房保修責(zé)任的約定,。

第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_________________________________

2,、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)______________________________

3,、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_____________________________________

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_____________________________________

5,、_____________________________________________________________

6,、_____________________________________________________________。

[釋義]本條是關(guān)于商品房共用部位和建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

1,、本條款的約定屬于無(wú)處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定,，出現(xiàn)在全國(guó)性的示范文本之中實(shí)在不應(yīng)該,。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán),、樓宇命名權(quán),、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)衍生而來(lái)，當(dāng)所有權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中時(shí),，這些權(quán)利屬于開(kāi)發(fā)商當(dāng)開(kāi)發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割,。任何一個(gè)購(gòu)房個(gè)體都無(wú)權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán),、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進(jìn)行處置,，更不可能在不受開(kāi)發(fā)商影響的情況下達(dá)成所謂的一致,。

2、“買頂層送屋頂平臺(tái)”屬于無(wú)效條款,。

屋頂平臺(tái)或稱曬臺(tái),、露臺(tái),，是指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面,。從所有權(quán)的角度分析,，異產(chǎn)毗連房屋的毗連部分,，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分,，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分,。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專有及共有的屬性。屋頂平臺(tái),，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”,，而且平臺(tái)上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性,。從結(jié)構(gòu)上分析,，屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋,，遮風(fēng)擋雨,、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外,，屋頂平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下,，還具備一定的承重作用,。從功能上看,，屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂，對(duì)整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用,，是必須的消防安全通道。從所有權(quán)的角度出發(fā),，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有出售之后,，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此,，屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前,，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開(kāi)發(fā)商商品房在出售之后，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主,。因此,，開(kāi)發(fā)商不可能成為屋頂平臺(tái)永遠(yuǎn)的主人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的,，在此情形下，他就無(wú)權(quán)對(duì)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)加以處置,，甚至將屋頂平臺(tái)使用權(quán)當(dāng)成是一種商品加以買賣盈利。

第十八條買受人的房屋僅作__________________使用,，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途,。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì),。

[釋義]本條是關(guān)于商品房使用用途的約定。一般空格中選填居住,、辦公、停車,、商用等事項(xiàng)。

第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁,。

2.依法向人民法院起訴,。

[釋義]本條是關(guān)于爭(zhēng)議處理方式的約定,。

本條款的提示點(diǎn)：

仲裁與訴訟的比較：根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第34條的規(guī)定,，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟,，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄,，所以在履行商品房買賣合同中發(fā)生的爭(zhēng)議,，可以選擇向商品房所在地人民法院起訴,。

一般來(lái)說(shuō)對(duì)合同爭(zhēng)議的解決方式除了訴訟和協(xié)商之外

重慶二手房買賣合同篇二

委托方：________,，身份證號(hào)：________________________,，聯(lián)系方式：___________________,，住址：__________________________。

受托方：________,，身份證號(hào)：________________________，聯(lián)系方式：___________________,，住址：__________________________。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,，雙方本著誠(chéng)實(shí)守信原則，經(jīng)友好協(xié)商,，就甲方委托乙方辦理購(gòu)房,、落戶事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一,、委托期限及內(nèi)容

1,、甲方委托乙方為甲方處理房屋事宜，具體包括：辦理房屋的選址,、簽約,、交款,、驗(yàn)收房屋、按揭貸款,、銀行貸款面簽、交件,、退件、申請(qǐng)辦理抵押登記,、申請(qǐng)注銷抵押登記、咨詢,、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證,、簽字等一切產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)以及辦理本人在該處的落戶手續(xù),。

2,、委托期限自合同簽訂之日起至受托事項(xiàng)完成之日止。

3,、自合同簽訂之日,，甲方向乙方支付委托費(fèi)用￥：_____________________元。

二,、雙方權(quán)利義務(wù)

1,、甲方有權(quán)詢問(wèn)乙方委托事項(xiàng)辦理情況,，并可以適時(shí)給出具體要求;乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)甲方辦理情況,，并根據(jù)甲方要求完成委托事項(xiàng),。

2,、若乙方擅自轉(zhuǎn)委托或者違背誠(chéng)實(shí)信用原則不適當(dāng)履行委托事項(xiàng),，甲方有權(quán)解除合同,，并追究乙方由此導(dǎo)致的損失。

3,、甲方有義務(wù)及時(shí)支付合同約定的相關(guān)費(fèi)用，提供有關(guān)資料給乙方以協(xié)助乙方辦理委托事項(xiàng)。若因甲方原因?qū)е沦?gòu)房合同未能簽訂,，乙方有權(quán)解除合同，無(wú)須返還甲方委托費(fèi)用,。

4,、乙方應(yīng)在合理期限內(nèi)為甲方辦理委托事宜，若由于乙方遲延不履行且經(jīng)催告后仍然不履行,，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方退還50%的委托費(fèi)用,。

三、違約責(zé)任：

1、在乙方已經(jīng)部分完成或全部完成委托事項(xiàng)的,，甲方支付的委托費(fèi)用無(wú)權(quán)要求全額退回,。

2、乙方如無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同或是乙方未實(shí)際履行義務(wù)的,，所收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全部退回給甲方,。

四,、合同糾紛解決方式

1.本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)有關(guān)法律,，受中華人民共和國(guó)法律管轄,。

2.本協(xié)議各方當(dāng)事人對(duì)本協(xié)議有關(guān)條款的解釋或履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商的方式予以解決;協(xié)商不成,，雙方同意以下列第____種方式解決爭(zhēng)議：

提交__________仲裁委員會(huì)解決;

向有管轄權(quán)的______人民法院提起訴訟,。

本合同一式兩份,，雙方簽字或蓋章后生效,，甲乙雙方各持對(duì)方簽字合同一份,，具有同等法律效力。

五,、其他

1.本協(xié)議自各方的法定代表人或其授權(quán)代理人在本協(xié)議上簽字并加蓋公章之日起生效,。

2.本協(xié)議-式__份，具有相同法律效力,。雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份,，其他用于履行相關(guān)法律手續(xù)。

甲方：______________________________乙方：______________________________

地址：__________________________________地址：__________________________________

郵政編碼：__________________________________郵政編碼：__________________________________

聯(lián)系電話：__________________________________聯(lián)系電話：__________________________________

電子信箱：__________________________________電子信箱：__________________________________

開(kāi)戶銀行：__________________________________開(kāi)戶銀行：__________________________________

賬號(hào)：______________________________________賬號(hào)：______________________________________

重慶二手房買賣合同篇三

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲,、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng),，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

一,、甲方自愿將坐落在 ，產(chǎn)權(quán)證號(hào))房地產(chǎn)出賣給乙方,，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。

二,、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫壹佰萬(wàn)零二千元整;即人民幣小寫100元。

三,、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金三十萬(wàn)元整,，即小寫元。

四,、乙方支付定金之日起2個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款(定金從中扣除),，首付款之外的款項(xiàng)通過(guò)銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

五,、甲方保證該房產(chǎn)合法,、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金),。

六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由甲方承擔(dān),。

七,、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額,。

八、甲方應(yīng)在1個(gè)月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保,、抵押、房產(chǎn)瑕疵,，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬,，如電話費(fèi),、水電費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi),、入網(wǎng)費(fèi),、有線電視費(fèi)等。

九,、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款,，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f(wàn)元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日,，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金,，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定,，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過(guò)戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款,。

十、交付該房產(chǎn),，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件,，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)(型號(hào)：)，空調(diào)兩臺(tái)(型號(hào)：),，熱水器(型號(hào)：)，浴霸(型號(hào)：),，飲水機(jī)(型號(hào)：)，音響兩臺(tái)(型號(hào)：258695),，涼衣架，房?jī)?nèi)燈具,，前后門窗窗簾、電腦桌一張,，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內(nèi)),。

十一、本協(xié)議一式兩份,，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效,。

十二、附加條款

1,、轉(zhuǎn)讓過(guò)后,，甲方不的以任何借口干涉乙方對(duì)房屋的修改,。

甲方(賣方)：印)身份證號(hào)：

住址：電話：

20年04月28日

乙方(買方)：(印)身份證號(hào)：

住址：