為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計(jì)劃類文書的一種,。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

商業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案 商業(yè)促銷活動(dòng)策劃篇一

一、活動(dòng)目的：

同比提升30%提升商場(chǎng)美譽(yù)度,、增加店堂活動(dòng)氣氛突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺

二,、活動(dòng)主題：

月舞中秋、緣聚大商

三,、廣告詞：

月圓金色中秋,、佳節(jié)好禮相贈(zèng)

花好月圓、大商情深

月明如水、大商如家

佳節(jié)共賞月如水,、大商獻(xiàn)禮表真情

四,、活動(dòng)時(shí)間： x月xx日周日周二

五、商場(chǎng)超市中秋促銷活動(dòng)內(nèi)容： 1,、xx大廈盛宴山城,、盡享中秋美味

請(qǐng)食品業(yè)種全力聯(lián)系供應(yīng)商主推知名月餅如、好利來,、阿美莉卡,、康富月餅等著名品種全力推出各種風(fēng)格的月餅包括京式、廣式,、蘇式,、臺(tái)式、滇式,、港式,、潮式、徽式,、桂花等月餅;口味要含蓋甜味,、咸味、咸甜味,、麻辣味等;五仁,、豆沙、冰糖,、黑芝麻,、火腿等餡心要齊備同時(shí)對(duì)月餅禮盒、名煙名酒名茶進(jìn)行強(qiáng)力推薦(建議各品類中找出一款做超低價(jià)吸引消費(fèi))中秋也有吃桂花糕,、飲桂花酒,、吃桂花鴨的習(xí)俗食品業(yè)種可考慮引入此類特色食品滿足不同需求 同時(shí)建議公司發(fā)動(dòng)全員廣泛聯(lián)系大宗團(tuán)購(gòu)團(tuán)購(gòu)額在5000元以上、或兩個(gè)以上單位購(gòu)買且超過4000元的設(shè)立逐級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)辦法食品業(yè)種務(wù)必將中秋節(jié)氣氛強(qiáng)勢(shì)烘托出來建議形成中秋食品一條街商品要琳瑯滿目,、選擇要多種多樣要與競(jìng)爭(zhēng)店形成鮮明對(duì)比使消費(fèi)者對(duì)我店的商品產(chǎn)生新穎,、特別、全面的購(gòu)物新感覺 2,、奢華秋品,、時(shí)尚綻放

穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝,、男裝,、4樓運(yùn)動(dòng)休閑、針紡本次活動(dòng)集中推出展示國(guó)內(nèi)外知名品牌的秋款新品要求以上穿品業(yè)種各自至少推出20個(gè)知名品種的上市新品作為本次活動(dòng)的主打商品針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊重點(diǎn)推出羊絨,、羊毛等知名品牌的火爆上市同時(shí)針對(duì)夏季內(nèi)衣開展底價(jià)特賣會(huì)全場(chǎng)勁甩營(yíng)銷部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳會(huì)員持會(huì)員卡購(gòu)物在原有折扣上再優(yōu)惠2折各專柜的商品都要有會(huì)員優(yōu)惠不參加商品上報(bào)營(yíng)銷部個(gè)別明示營(yíng)業(yè)員要將會(huì)員卡標(biāo)明在購(gòu)物小票上無會(huì)員卡消費(fèi)不予打折

3,、xx電器器宇軒昂：活動(dòng)期間電扇,、熱水器,、特價(jià)手機(jī),、低配置電腦、數(shù)碼商品,、部分小家電等超低價(jià)銷售活動(dòng)期間分期購(gòu)家電刷中銀卡滿5000元送xxxx一套

同時(shí)作好9月中旬家電節(jié)的備貨準(zhǔn)備將家電節(jié)做成全城轟動(dòng)的大活動(dòng)如考慮一起做中秋促銷方案另附

4,、家居、床品業(yè)種：床品業(yè)種主推秋冬款品牌床品全場(chǎng)開展時(shí)尚床品購(gòu)物節(jié),、針對(duì)十月結(jié)婚的情侶提供附加服務(wù)如婚紗照,、定婚車、婚慶禮儀,、典禮酒店,、出行旅游都可享受超低折扣同時(shí)與新進(jìn)供應(yīng)商洽談?dòng)袩o做打品牌、占市場(chǎng)的意向可推出特價(jià)商品用以吸引消費(fèi)者營(yíng)銷給予重點(diǎn)宣傳同時(shí)夏季商品開始特價(jià)銷售也可考慮推出xx品牌的特賣會(huì)或幾家聯(lián)合的大型特賣會(huì)

5,、會(huì)員活動(dòng)：(1)教師憑教師證領(lǐng)取大商會(huì)員卡(2)教師憑教師證持會(huì)員卡購(gòu)物雙倍積分(3)活動(dòng)期間累計(jì)購(gòu)物前20名且卡內(nèi)積分超過200分的會(huì)員贈(zèng)奧運(yùn)珍品掛件一個(gè) 6,、濃情xx大廈、禮獻(xiàn)中秋

活動(dòng)期間累計(jì)購(gòu)穿品滿300元送xx品牌特制月餅一份以此類推多買多送持教師證加送紅酒一瓶

六,、商場(chǎng)超市中秋促銷活動(dòng)要求：

1,、本次活動(dòng)迎合中秋主題以食品業(yè)種為主請(qǐng)食品業(yè)種落實(shí)好商品緊抓今年月餅類食品的趨勢(shì)引進(jìn)各種品牌、各種口味的月餅同時(shí)關(guān)注相關(guān)商品作成大規(guī)模,、大聲勢(shì)的促銷活動(dòng)

2,、各穿品業(yè)種認(rèn)真落實(shí)商品折度必須落實(shí)到位參加的商品必須為主品牌、顏色款式務(wù)必新穎

3,、商品信息請(qǐng)于8月28日14：00前上報(bào)上報(bào)商品突出重點(diǎn)有針對(duì)性

七,、中秋促銷廣告宣傳：

1、《xx日?qǐng)?bào)》9月1日3日,、8日10日每天名片大 2,、《xx晚報(bào)》9月11日13日每天彩色封底名片大廣告 3、《xx廣播電視報(bào)》9月3日,、10日彩色通欄 4,、《xx日?qǐng)?bào)》9月8日黑白通欄 5、電臺(tái),、電視臺(tái)9月月1日連續(xù)播出 6,、正門小幅商品信息噴繪

7、商場(chǎng)天棚吊旗1000張(建議購(gòu)買宮燈每年都可以用且商場(chǎng)氣氛突出) 8,、將食品業(yè)種美食kt板門加以改動(dòng)制作成中秋食品一條街 9,、正門led9月1日播放

商業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案 商業(yè)促銷活動(dòng)策劃篇二

品牌營(yíng)銷商業(yè)策劃方案

在這里，小編將以案例的方式,，來為您講解以米線為例的公司品牌商業(yè)計(jì)劃方案的范例,。

案例：ｘｘ是一家方便米線生產(chǎn)企業(yè),，產(chǎn)品的品牌與公司名稱相同，全稱為ｘｘ米線,，產(chǎn)品投放市場(chǎng)后,，銷量平平，如何能讓自己的產(chǎn)品從眾多米線中脫穎而出呢?企業(yè)找到了營(yíng)銷專家,，下面就是營(yíng)銷專家的品牌計(jì)劃方案過程,。

第一步：定位

⑴ 粵、閩,、浙的市調(diào)表明：方便米線由于符合南方地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣,，同時(shí)又有非油炸、不上火的特點(diǎn),，正以越來越強(qiáng)的趨勢(shì)受到消費(fèi)者的青睞;

⑵ 越來越多的企業(yè)受較大利益的驅(qū)動(dòng),，進(jìn)入這一市場(chǎng)，推動(dòng)了需求的開展;

⑶ 方便米線的經(jīng)營(yíng),，基本上沿用方便面的模式,。

“定位對(duì)于產(chǎn)品來說是最重要的一環(huán)，許多企業(yè)都有一個(gè)經(jīng)營(yíng)上的誤區(qū)：試圖為所有的人服務(wù),，想賺所有人的錢,。但這肯定是不可能的，在市場(chǎng)細(xì)分化已經(jīng)做到如此地步的今天,，不可能有一種產(chǎn)品適用于所有人群,。所以，對(duì)于品牌定位來說,，越純粹越有震撼力越簡(jiǎn)單越有穿透力,。”

確定消費(fèi)者群體

專家在自己的調(diào)研結(jié)果中發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：在方便米線的消費(fèi)中,，女性消費(fèi)者占到70%以上,，其中80%以上為16至25歲的年輕群體，她們購(gòu)買的主要原因是吃了不上火,、有助于減肥,。

“既然70%以上是年輕的女性消費(fèi)者，那么就應(yīng)該將這一部分人當(dāng)作目的消費(fèi)者,。對(duì)于這種成熟的市場(chǎng),，一個(gè)產(chǎn)品要想尋求突破點(diǎn)，抓住抓牢現(xiàn)有的消費(fèi)者是最重要的,?！?/p>

之所以要先確定消費(fèi)群是因?yàn)檫@是最基礎(chǔ)的工作，此后的營(yíng)銷計(jì)劃方案活動(dòng)都要圍繞這一群體展開,。

ｘｘ作為一個(gè)后來者要切入已經(jīng)成熟的市場(chǎng),，難度還是很大的,。那么，要如何切入市場(chǎng)呢?這里面有兩個(gè)關(guān)鍵要素：一是競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，二是本身實(shí)力,。

先說競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。先期進(jìn)入市場(chǎng)的幾個(gè)品牌已對(duì)消費(fèi)者形成較大影響力(尤其在廣東市場(chǎng)),。他們?cè)趯?duì)消費(fèi)者基本需求的滿足上已具備較強(qiáng)的技術(shù)和規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

再說本身實(shí)力。ｘｘ是以與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不相上下的技術(shù),、資金實(shí)力，以傳統(tǒng)的方式進(jìn)入市場(chǎng),，只能憑仗價(jià)格沖擊作為主要手段而分得一塊蛋糕,，因此難以形成核心優(yōu)勢(shì)。

從目前的情況下來看,，ｘｘ沒有什么優(yōu)勢(shì)可言,。“時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)是存在的,，在這種情況下就需要尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)中之弱,，也就是常說的差異化?！睂?duì)付這種情況,，專家自有高招。

專家發(fā)現(xiàn)：

※競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)作用于消費(fèi)者的是像方便面一樣方便的米線,。

※基本上都是把原來做方便面的品牌延伸于方便米線

※ 品牌之間僅僅是符號(hào)的差異,，缺乏思想、人文個(gè)性

于是,，專家找到了ｘｘ的時(shí)機(jī)點(diǎn)：

※ 提高競(jìng)爭(zhēng)臨界點(diǎn)

※ 做獨(dú)立品牌

※ 個(gè)性化營(yíng)銷

※ 提高品牌人文含量

綜合上述原因,，專家認(rèn)為：米線領(lǐng)域目前尚未出現(xiàn)以女性為主要訴求點(diǎn)的品牌，女性米線市場(chǎng)的潛在需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)掘出來,，消費(fèi)基本停留在低層面上,，個(gè)性化、情調(diào)化,、時(shí)尚化的市場(chǎng)空間是巨大的,，而ｘｘ長(zhǎng)期積累的品牌優(yōu)勢(shì)、渠道優(yōu)勢(shì),、技術(shù)和加工優(yōu)勢(shì)很容易轉(zhuǎn)化為米線的市場(chǎng)資源,，有時(shí)機(jī)成為米線女性消費(fèi)領(lǐng)域第一品牌。

因此營(yíng)銷專家最終為產(chǎn)品的定位：做米線女性消費(fèi)市場(chǎng)第一品牌,。

定位確定了還只是第一步,，消費(fèi)者是否能接受才是關(guān)鍵：那么如何讓女性消費(fèi)者接受呢?專家從食品的作用中去尋找時(shí)機(jī),。

食品的作用基本可以分為四個(gè)層面：溫飽 ? 美味 ? 營(yíng)養(yǎng) ? 情調(diào)。

在溫飽和美味的層面上,，競(jìng)爭(zhēng)處于高度同質(zhì)化狀態(tài),，這兩個(gè)元素已成為進(jìn)入市場(chǎng)的基本起步點(diǎn)。但在營(yíng)養(yǎng)和情調(diào)的層面上,，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較弱的領(lǐng)域,，雖然有很多產(chǎn)品也在這兩個(gè)領(lǐng)域內(nèi)努力，但多半是停留在空洞的口號(hào)階段,，所以這一領(lǐng)域大有文章可做,。

對(duì)于女性消費(fèi)群體來說，想打動(dòng)她們,，首先要發(fā)掘女性消費(fèi)群體營(yíng)養(yǎng)和情調(diào)平臺(tái)背后的真正需求：

* 營(yíng)養(yǎng)的背后是安康,，情調(diào)的背后是感覺;

* 安康的目的是膳食平衡，感覺的目的是得到社會(huì)的積極評(píng)價(jià);

* 積極評(píng)價(jià)的核心是女性消費(fèi)群體都希望成為有品位,、有情調(diào)的美麗女性,。

所以，要打動(dòng)這個(gè)群體,，滿足這些要求是必須的,。完成以上內(nèi)容，專家也就完成了此次品牌計(jì)劃方案的第一步,，定位,。

文章僅作為參考使用，請(qǐng)依據(jù)實(shí)情需要另行修改編輯（2020年2月22日星期六）

商業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案 商業(yè)促銷活動(dòng)策劃篇三

商業(yè)計(jì)劃書范文 營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案商業(yè)計(jì)劃書范文 東盛步行街招商計(jì)劃書 第一部分招商策劃 一,、項(xiàng)目總定位(一)統(tǒng)一宣傳口徑

1,、宣傳總精神:盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心

2、順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場(chǎng)新一輪開發(fā)趨勢(shì),，應(yīng)運(yùn)而生,。盛氏集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)，政府首推,，十大重點(diǎn)工程的重中之重,。

3、搶占中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)的核心區(qū)位,，與盛澤廣場(chǎng)共同構(gòu)筑盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)志性建筑群落,，打破盛澤傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級(jí),。

4,、融合現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念之精華，借鑒吸收國(guó)內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗(yàn),，整合國(guó)際商業(yè)模式和盛澤本地文化,，為盛澤人民和國(guó)內(nèi)外客商打造一個(gè)與上海,、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺(tái),，打造成國(guó)際化,、本地化、專業(yè)化融匯互動(dòng)的盛澤商業(yè)第一街～

5,、近十萬平方米的建筑面積,，四百余米的商業(yè)長(zhǎng)街，集國(guó)際一流大型超市,、著名家電賣場(chǎng),、數(shù)碼廣場(chǎng)、專業(yè)百貨,、娛樂休閑,、餐飲、商務(wù)辦公,、酒店公寓多功能為一體的中高檔shopping mall，匯聚萬千人流,、物流,、資金流、信息流,，將成為新盛澤的真正核心商業(yè)區(qū),。

(二)招商定位

作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shopping mall,我們重點(diǎn)吸納具有品牌知名度、經(jīng)營(yíng)正規(guī),、運(yùn)營(yíng)良好的品牌商家,，以滿足大眾全方位消費(fèi)需求。(三)業(yè)態(tài)定位

吸納中國(guó)名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化,，以各類品牌店,、大賣場(chǎng)、大餐飲,、大娛樂為核心,，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店,、特色店,、主題百貨、電器賣場(chǎng),、超市,、書城等。采用多元化經(jīng)營(yíng)模式,，一站式商業(yè)步行街(開放式shoppingmall),，滿足各界人士的消費(fèi)需求,。

二、招商策略

(一)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行,，準(zhǔn)確,、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ) 準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因,。

東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持"全新的建筑形態(tài),、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合"先進(jìn)理念,。

在業(yè)態(tài)組合方面,，我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn)，重點(diǎn)突出,，業(yè)態(tài)豐富,，有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)～

由此,，我們確定了以各類品牌店,、大賣場(chǎng)、大餐飲,、大娛樂為核心,，主力店、,左右,，餐飲娛樂休閑(小店)占30%左右,，品牌專賣次主力店(大店)占50 店占20,左右。

(二)先確定主力店,，再全面招商

考慮到主力店,、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn),，制定了"先確定主力店,，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過程中,，主力店,、國(guó)際名店和餐飲、娛樂要提前招商,，其它隨后進(jìn)行,。(三)為客戶度身訂做開店全面解決方案

在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì),，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策,。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案;妥善安排好各租戶的樓層位置,、相互位置,，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏,，而不是互相干擾,、削弱;根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求,，并協(xié)助他們調(diào)整,、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì),。

(四)人員,、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略" 在市場(chǎng)宣傳推廣方面,，實(shí)行"整合推廣策略",，為招商工作提供有力支持。

一為媒體宣傳,，二為招商活動(dòng),。關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下: 招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì),、項(xiàng)目推介會(huì),、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。

(五)招商進(jìn)度,、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制

為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處,，達(dá)到多快好省的目標(biāo),。我們?cè)谡猩踢M(jìn)度、質(zhì)量,、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān),，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度;根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選,，重點(diǎn)吸收品牌商,、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量;對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排,、科學(xué)分配,。

1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人,，成本分解到人,。 2、關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲,。3,、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。4,、重視大客戶招商和關(guān)系招商,，費(fèi)用安排上予以傾斜。

5,、經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計(jì)劃,，實(shí)現(xiàn)精確、有效的傳播,，價(jià)值最大化,。堅(jiān)決避免宣傳費(fèi)用的亂用和浪費(fèi)。

[編輯] 第二部分招商計(jì)劃

一,、統(tǒng)籌計(jì)劃 招商目標(biāo):由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整,、優(yōu)化的，原則上講,，招商工作不是招滿了就結(jié)束了,。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下: 1,、截止到2006年12月,，基本完成步行街主力店、次主力店(大商鋪)的招商,，完成小商鋪70%,。

2、截止到2007年5月,，基本完成招商任務(wù),。

3、截止到2007年5月底,，商家開始入場(chǎng)裝修,，為開街做準(zhǔn)備。力爭(zhēng)8月底,，確保9月份一定開街,。

為具體化可執(zhí)行，在時(shí)間安排上,，此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為:2006年5月開始執(zhí)行,，截止到2007年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表》,。

(二)招商人員的招聘和培訓(xùn),，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)

再大的項(xiàng)目也是人做的,，人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘,、選拔,、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì),，是招商籌備階段的最核心任務(wù),。

目前，新聘3人,，其中招商主管和招商專員各一名,，策劃一名，從商業(yè)公司調(diào)來一名設(shè)計(jì),，組建了一個(gè)招商二部,，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。通過網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物

色更多的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富,、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員,，目標(biāo)是組

建一個(gè) 10 人左右(不含招商中心人員)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專業(yè)化,，更需要一體化,。因此，對(duì)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)尤其重要,。

商業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案 商業(yè)促銷活動(dòng)策劃篇四

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

××商業(yè)城營(yíng)銷企劃方案

前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三,、

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表

2.銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。

表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

四,、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

表8-5營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在2008年5月份房交會(huì)期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合（一）宣傳策略主題

1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。

2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招