無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì)，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)作吧，借助寫(xiě)作也可以提高我們的語(yǔ)言組織能力,。寫(xiě)范文的時(shí)候需要注意什么呢,？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文,，僅供參考,，一起來(lái)看看吧

以公司股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目怎么做賬篇一

主要內(nèi)容：（1）轉(zhuǎn)讓者、轉(zhuǎn)讓的股權(quán)份額及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格,、受讓者,；（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓后公司的股本結(jié)構(gòu)；（3）同意修改公司章程的意見(jiàn)（公司股東內(nèi)部轉(zhuǎn)讓股權(quán)的）,。,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)。

主要內(nèi)容：（1）協(xié)議雙方的名稱(chēng)（姓名）,；（2）轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額及其價(jià)格,；（3）轉(zhuǎn)讓的股權(quán)的交割日期；（4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的交付日期和交付方式,；（5）訂立協(xié)議的時(shí)間,、地點(diǎn)：（6）協(xié)議雙方認(rèn)為需要明確的其他內(nèi)容（包括違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決途徑等）,。,、股權(quán)向公司股東以外轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交新股東會(huì)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股東）決議,。

主要內(nèi)容：（1）同意修改公司章程的意見(jiàn),；（2）因股東變更涉及到的其他有變動(dòng)的事項(xiàng)（包括公司組織機(jī)構(gòu)人員的變更等）。,、章程修正案或修改后的章程,。、新股東（指受讓股權(quán)新加入的股東）的法人資格證明或自然人的身份證明,。,、視受讓方資格的不同應(yīng)提交的其他材料,；、視轉(zhuǎn)讓方資格的不同應(yīng)提交的其他材料：

（1）轉(zhuǎn)讓方是合伙企業(yè)的,，應(yīng)提交全體合伙人同意轉(zhuǎn)讓的文件,；（2）轉(zhuǎn)讓方是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的，應(yīng)提交該獨(dú)資企業(yè)的投資人同意轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn),。,、《公司股東（發(fā)起人）名錄》。,、評(píng)估報(bào)告（轉(zhuǎn)讓的股權(quán)未涉及國(guó)有,、集體資產(chǎn)的，可由轉(zhuǎn)讓方和受讓方自行決定轉(zhuǎn)讓的價(jià)格而不經(jīng)評(píng)估）,。,、辦理變更登記的委托書(shū)及被委托人的身份和資格證明。,、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本,。

【法律指引】

① 《中華人民共和國(guó)公司法》（2005-10-27修訂）

第七條 依法設(shè)立的公司，由公司登記機(jī)關(guān)發(fā)給公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期,。

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱(chēng)、住所,、注冊(cè)資本,、實(shí)收資本、經(jīng)營(yíng)范圍,、法定代表人姓名等事項(xiàng),。

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記,，由公司登記機(jī)關(guān)換發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。

第七十四條 依照本法第七十二條、第七十三條轉(zhuǎn)讓股權(quán)后,，公司應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)原股東的出資證明書(shū),，向新股東簽發(fā)出資證明書(shū)，并相應(yīng)修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東及其出資額的記載,。對(duì)公司章程的該項(xiàng)修改不需再由股東會(huì)表決,。②《 中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2005.12.18 修訂）

第九條 公司的登記事項(xiàng)包括：

（一）名稱(chēng)；

（二）住所,；

（三）法定代表人姓名,；

（四）注冊(cè)資本；

（五）實(shí)收資本；

（六）公司類(lèi)型,；

（七）經(jīng)營(yíng)范圍,；

（八）營(yíng)業(yè)期限；

（九）有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起人的姓名或者名稱(chēng),，以及認(rèn)繳和實(shí)繳的出資額,、出資時(shí)間、出資方式,。

第二十七條 公司申請(qǐng)變更登記,，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)提交下列文件：

（一）公司法定代表人簽署的變更登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）依照《公司法》作出的變更決議或者決定,；

（三）國(guó)家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件,。

公司變更登記事項(xiàng)涉及修改公司章程的，應(yīng)當(dāng)提交由公司法定代表人簽署的修改后的公司章程或者公司章程修正案,。

變更登記事項(xiàng)依照法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的,，還應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件,。

第三十五條 有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記,，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明,。有限責(zé)任公司的自然人股東死亡后，其合法繼承人繼承股東資格的,，公司應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定申請(qǐng)變更登記,。

有限責(zé)任公司的股東或者股份有限公司的發(fā)起人改變姓名或者名稱(chēng)的，應(yīng)當(dāng)自改變姓名或者名稱(chēng)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記,。

第七十三條 公司登記事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí),，未依照本條例規(guī)定辦理有關(guān)變更登記的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期登記,；逾期不登記的,，處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。其中,，變更經(jīng)營(yíng)范圍涉及法律,、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院決定規(guī)定須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目而未取得批準(zhǔn)，擅自從事相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，情節(jié)嚴(yán)重的,，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

公司未依照本條例規(guī)定辦理有關(guān)備案的,，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期辦理,；逾期未辦理的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣繳稅

2011-9-28 16:14 互聯(lián)網(wǎng) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

【問(wèn)】甲公司為一家餐飲企業(yè),。今年1月,，甲公司與乙公司共同投資成立丙公司，經(jīng)營(yíng)餐飲酒店業(yè)務(wù),。其中甲公司以土地使用權(quán)投資,，該土地使用權(quán)賬面價(jià)值800萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值（公允價(jià)值）1000萬(wàn)元,，享有40%股份,，乙公司以資金1500萬(wàn)元進(jìn)行投資，享有60%股份,。同期丙公司對(duì)該土地進(jìn)行了“三通一平”處理,。今年6月，甲公司將其持有的40%的股權(quán)以1400萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司,。乙公司持有丙公司

100%股份,。此時(shí)甲公司如何繳稅？

【答】根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定,，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形,，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)視同銷(xiāo)售收入,。甲公司將土地使用權(quán)投資給丙公司,，因資產(chǎn)的所有權(quán)屬發(fā)生了改變，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，該土地使用權(quán)公允價(jià)值1000萬(wàn)元與賬面價(jià)值800萬(wàn)元的差額200萬(wàn)元應(yīng)計(jì)入甲公司2011年應(yīng)納稅所得額,。甲公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,，企業(yè)對(duì)外投資期間,，投資資產(chǎn)的成本在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。投資資產(chǎn),，是指企業(yè)對(duì)外進(jìn)行權(quán)益性投資和債權(quán)性投資形成的資產(chǎn),。

企業(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本,，準(zhǔn)予扣除,。因此，甲企業(yè)相應(yīng)的投資成本是可以扣除的,。應(yīng)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格1400萬(wàn)元與投資資產(chǎn)的成本1000萬(wàn)元的差額400萬(wàn)元計(jì)入甲公司2011年應(yīng)納稅所得額,。乙公司向丙公司投資1500萬(wàn)元以及收購(gòu)甲公司持有的40%股權(quán)的行為，均不繳納企業(yè)所得稅,。在實(shí)踐中,，確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格通常有以下幾種做法：（1）將股東出資時(shí)股權(quán)的價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即按照公司工商注冊(cè)登記的出資額確定，一般被稱(chēng)為“出資額法”,；（2）將公司凈資產(chǎn)額作為轉(zhuǎn)讓價(jià)格,；（3）將審計(jì)、評(píng)估價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，又稱(chēng)為“評(píng)估價(jià)法”,；（4）將拍賣(mài)、變賣(mài)價(jià)作為轉(zhuǎn)讓價(jià)格,。

以公司股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目怎么做賬篇二

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務(wù)：董事長(zhǎng) 委托代理人： 職務(wù)： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務(wù)：董事長(zhǎng) 委托代理人： 職務(wù)：

甲,、乙雙方本著平等協(xié)商、互惠互利的原則,，經(jīng)友好協(xié)商,，就 xxxx有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“目標(biāo)公司”）股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守： 第一條： 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方同意將其持有的目標(biāo)公司 90％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方,，乙方同意受讓該股權(quán),。經(jīng)甲方確認(rèn)，目標(biāo)公司擁有的全部合法資產(chǎn)為：

1,、土地資產(chǎn)：位于xxxx路,，以出讓方式取得的總面積xx畝（含征購(gòu)道路xx畝，凈地xx畝）的國(guó)有土地一宗,，土地用途工業(yè)用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止,。該地塊目標(biāo)公司已于xx年xx月xx日與x市xxx簽署了《協(xié)議書(shū)》,，目標(biāo)公司已向xxx支付了協(xié)議書(shū)約定的全部款項(xiàng)。國(guó)有土地使用權(quán)證尚未辦理完畢,。

2,、目標(biāo)公司名下的其他無(wú)形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)。（有形資產(chǎn)詳見(jiàn)附件一《資產(chǎn)明細(xì)表》）

3,、本協(xié)議簽訂后,，甲方不得對(duì)上述資產(chǎn)另行處置。第二條：轉(zhuǎn)讓價(jià)格

經(jīng)雙方協(xié)商確定,，股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為：人民幣xxxx萬(wàn)元（￥xxxx,，000元）。第三條：轉(zhuǎn)讓條件

1,、甲方必須提供其股東會(huì)同意甲方轉(zhuǎn)讓在目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的批準(zhǔn)文件和目標(biāo)公司內(nèi)部批準(zhǔn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議,；

2、乙方必須提供其股東會(huì)同意乙方受讓甲方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的批準(zhǔn)文件,；

3,、甲方應(yīng)提交具有審計(jì)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司財(cái)務(wù)的審計(jì)報(bào)告；

4、甲方必須確保上述xx畝（含征購(gòu)道路xx畝）土地在簽訂協(xié)議時(shí)未設(shè)定抵押擔(dān)保,、未被司法機(jī)關(guān)或者仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行查封,、未被政府收回、土地用途不變和可辦理立項(xiàng)報(bào)建手續(xù),；

5,、甲方享有和承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成前目標(biāo)公司所有的債權(quán)、債務(wù)以及擔(dān)保,、抵押等或有負(fù)債,，并確認(rèn)本協(xié)議第一條所述資產(chǎn)為合法擁有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后（以工商變更登記完成為準(zhǔn)）所發(fā)生的債權(quán),、債務(wù)以及擔(dān)保,、抵押等或有負(fù)債，均與甲方無(wú)關(guān),。第四條：付款方式及責(zé)任

1,、定金的支付及責(zé)任

（1）為保證本協(xié)議的切實(shí)履行，自本協(xié)議簽署后xxx個(gè)工作日內(nèi),，乙方向甲方支付人民幣xx萬(wàn)元（￥xx000元）的履約定金,。

（2）在甲方收到乙方交付的履約定金后，甲方立即停止目標(biāo)公司的一切經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，并且在20日內(nèi)將目標(biāo)公司公章由雙方進(jìn)行封存（為完成本協(xié)議所必須進(jìn)行的工作除外）,，同時(shí)甲方向乙方出示下列相關(guān)證件、文件和資料的原始件,，并向乙方提供與原件核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件：

a．目標(biāo)公司名下實(shí)有負(fù)債及或有負(fù)債的明細(xì)表（具體指目標(biāo)公司最近三個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表）,； b.有關(guān)目標(biāo)公司擁有的土地使用權(quán)屬證明文件，包括但不限于《協(xié)議書(shū)》,、繳費(fèi)單據(jù),； c.目標(biāo)公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本,； d.目標(biāo)公司企業(yè)法人代碼證正,、副本；

e.目標(biāo)公司最近一次的驗(yàn)資報(bào)告,、章程及工商登記材料,； f.目標(biāo)公司國(guó)稅、地稅登記證正,、副本,； g.目標(biāo)公司完稅證明文件。

2,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付方式及責(zé)任：

（一）第一期支付條件及責(zé)任

（1）在乙方支付第一期付款前,，甲方需完成以下工作：

a.甲方向乙方提供其股東會(huì)同意甲方轉(zhuǎn)讓在目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的股東會(huì)決議和目標(biāo)公司同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議,；

b.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定審計(jì)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司出具的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告； c.甲方通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所在30日內(nèi)連續(xù)三次在《xxx報(bào)》刊登目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)申報(bào)公告,； d.在公告期內(nèi),，如無(wú)任何第三人對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)提出合理的書(shū)面異議或者無(wú)任何債權(quán)人申報(bào)債權(quán)或者任何第三人申報(bào)債權(quán)后甲方提供了相應(yīng)的擔(dān)保或者進(jìn)行了清償,。

（2）當(dāng)甲方履行完畢本條第1款,、第2款第（一）項(xiàng)第（1）目所規(guī)定的義務(wù)后15或xxx個(gè)工作日內(nèi)，甲方辦理將目標(biāo)公司90％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方的工商登記變更手續(xù)并將目標(biāo)公司的法人代表按照乙方指定人選予以變更,，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具辦理股權(quán)變更登記的所有文件及手續(xù),同時(shí)甲方會(huì)同乙方辦理目標(biāo)公司資產(chǎn)及公司資料（包括但不限于公章,、合同章、財(cái)務(wù)章,、工商執(zhí)照等）移交手續(xù),。在甲方滿(mǎn)足以上（a.b.c.d）全部條件后并且辦理完畢移交手續(xù)后，乙方需在股權(quán)變更（以工商局核準(zhǔn)的登記最終日期為準(zhǔn)）的同時(shí)向甲方按時(shí),、足額地支付人民幣xxx萬(wàn)元（￥xx,，000元）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

（二）第二期支付條件：

（1）在甲方協(xié)助目標(biāo)公司取得本協(xié)議所涉及地塊土地使用權(quán)證且乙方支付了第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后30個(gè)工作日內(nèi),，乙方向甲方支付剩余的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣玖佰xx萬(wàn)元（￥xx,，000元），乙方支付的定金人民幣叁佰陸拾萬(wàn)元折抵該部分款項(xiàng),。

（2）乙方須將上述應(yīng)支付給甲方的定金,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等款項(xiàng)直接匯入甲方指定或中級(jí)法院的帳戶(hù)：戶(hù)名 xx公司，帳號(hào)：xxxx,，開(kāi)戶(hù)行：xxx支行,。第五條：與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)承擔(dān)

甲方、乙方在辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所發(fā)生的稅費(fèi)由甲,、乙雙方按照法律規(guī)定分別承擔(dān)；與本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的財(cái)務(wù)審計(jì),、債權(quán)債務(wù)公告等所涉及的費(fèi)用,，由甲方承擔(dān)；甲方協(xié)助乙方辦理項(xiàng)目報(bào)建等手續(xù)所須費(fèi)用由乙方承擔(dān),。

第六條：本協(xié)議書(shū)簽訂并生效且辦理完畢工商股權(quán)變更登記手續(xù)后,，乙方有權(quán)進(jìn)駐本協(xié)議所涉及的地塊項(xiàng)目，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)投資準(zhǔn)備工作,，如土方工程,、勘察、立項(xiàng)設(shè)計(jì),、土地平整,、三通工作,、以及建設(shè)必要的工作用房等工作，甲方應(yīng)積極配合,。第七條：違約責(zé)任

1,、甲方違約

（1）若甲方未按照本協(xié)議第四條確定的內(nèi)容履行本協(xié)議，從違約之日起,，甲方按照乙方已付款項(xiàng)以每日萬(wàn)分之五的違約金付給乙方,，如果超過(guò)30天甲方仍未履行完畢約定事項(xiàng)的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議,，甲方必須以乙方支付的定金的雙倍返還給乙方,。

（2）本協(xié)議生效后，若乙方無(wú)過(guò)錯(cuò),，且排除不可抗力和政府行為的原因外,，因甲方原因未能按照本協(xié)議將其持有的目標(biāo)公司90％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，則視為甲方違約,，本協(xié)議自動(dòng)終止,，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金；并償付乙方已支付給甲方的全部轉(zhuǎn)讓款以及乙方已在目標(biāo)公司土地上的投資,。

2,、乙方違約

（1）若乙方不按本協(xié)議確定的時(shí)間按時(shí)、足額地支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,，則每逾期一日,，乙方按照當(dāng)期未付款的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金；如果超過(guò)30天乙方仍未支付完畢當(dāng)期股權(quán)轉(zhuǎn)讓金,，經(jīng)甲方催告后,，乙方仍未支付完畢當(dāng)期款項(xiàng)，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議,，定金不予返還乙方,，乙方應(yīng)賠償甲方在辦理目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所發(fā)生的一切直接和間接費(fèi)用，且乙方在上述地塊上的投資歸甲方所有,。

（2）本協(xié)議生效后,，若甲方無(wú)過(guò)錯(cuò)，且排除不可抗力和政府行為的原因外,，因乙方原因未能按照本協(xié)議收購(gòu)甲方持有的目標(biāo)公司90％股權(quán),，則視為乙方違約，定金不再返還乙方,，本協(xié)議自動(dòng)終止,；同時(shí)乙方應(yīng)支付給甲方因履行本協(xié)議所發(fā)生的所有直接費(fèi)用（包括但不限于債權(quán)債務(wù)公告費(fèi)、財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)等）,。協(xié)議雙方如有上述之外的其他違約行為,，守約方有權(quán)要求違約方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失,。（包括但不限于訴訟費(fèi)、保全費(fèi),、差旅費(fèi),、律師代理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等）,。第八條 特別約定

1,、甲方承諾除提供的債務(wù)材料外，再無(wú)其它債務(wù),。對(duì)于交接日前漏債,、對(duì)外擔(dān)保、隱形債務(wù)等一切未提供的已產(chǎn)生和潛在的債務(wù),，一律由甲方承擔(dān)責(zé)任,，與乙方無(wú)關(guān)。

2,、如目標(biāo)公司因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е略诒緟f(xié)議生效后6個(gè)月內(nèi)未能辦理完畢土地使用權(quán)證手續(xù)的,，雙方同意終止本協(xié)議，各方依照本協(xié)議已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)和（或）資產(chǎn)應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)返還給相對(duì)方,，雙方互不負(fù)違約責(zé)任,。第九條：爭(zhēng)議的解決

因執(zhí)行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議、糾紛,，各方應(yīng)協(xié)商解決,。如協(xié)商不能達(dá)成一致，各方同意采取下列方式加以解決：

依法直接到銅陵市仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁,。第十條： 生效條款

本協(xié)議經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字及蓋章并收到乙方交付的履約定金之日起生效,。第十一條：其他條款

本協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商一致可以修改、補(bǔ)充或解除,。本協(xié)議的任何修改,、補(bǔ)充以及附件均構(gòu)成本協(xié)議不可分割的一部分，具有同等效力,。

雙方確認(rèn),，本協(xié)議系自愿簽署，對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確,。本協(xié)議一式四份，協(xié)議雙方各執(zhí)兩份,，具有同等法律效力,。甲方：（蓋章）公司 授權(quán)代表（簽名）： 乙方：（蓋章）公司 授權(quán)代表（簽名）：

締約日期：二○一二年 月 日

以公司股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目怎么做賬篇三

關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅的故事

——資料部分來(lái)源于深圳能源投資股份有限公司2003年2004年報(bào)告

作者：小張來(lái)源：中國(guó)會(huì)計(jì)視野

在財(cái)稅（2002）191號(hào)《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》執(zhí)行之前。欽州市有一個(gè)特殊的案例,，反映了上市公司強(qiáng)大的攻關(guān)游說(shuō)能力和權(quán)錢(qián)交易的黑幕,，歷經(jīng)四年各方利益的博弈,，經(jīng)過(guò)市、省,、國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)頻繁下文和市中級(jí)法院,、省高級(jí)法院反復(fù)判決，最終欽州市稅務(wù)機(jī)關(guān)堅(jiān)持稅收原則,，頂著上級(jí)部門(mén)的壓力,，穿破了企業(yè)的避稅籌劃方案，還原了業(yè)務(wù)的真相,，贏得了勝利,。

2000年4月25日，深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司股東會(huì)作出決議,，同意能源集團(tuán)將其持有欽州實(shí)業(yè)公司75%的股權(quán)以協(xié)議價(jià)計(jì)232,400,000.00人民幣元轉(zhuǎn)讓給中國(guó)石油化工股份有限公司,；同意該公司將其持有欽州實(shí)業(yè)公司25%的股權(quán)以協(xié)議價(jià)計(jì)77,500,000.00人民幣元轉(zhuǎn)讓給廣西壯族自治區(qū)石油總公司。對(duì)于這項(xiàng)籌劃業(yè)務(wù),，欽州市地方稅務(wù)局認(rèn)為是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為,，征收土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，并經(jīng)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局請(qǐng)示總局,，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅函[2000]687號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》,，同意應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅,。

然而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服,，提請(qǐng)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局支持，廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局給總局的《情況報(bào)告》中回避一些重要的事實(shí),。于是2000年11月28日,，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅函[2000]961號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅的通知》，認(rèn)定該公司上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍,，不征收營(yíng)業(yè)稅,。但是欽州市地方稅務(wù)局稽查局依然依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》等規(guī)定，2000年12月15日發(fā)出欽地稅稽罰字[2000]第020號(hào)《稅務(wù)行政處罰決定書(shū)》,。

深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服訴諸法律,，2001年3月向廣西壯族自治區(qū)欽州市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求欽州市地方稅務(wù)局稽查局撤銷(xiāo)欽地稅稽罰字[2000]第020號(hào)《稅務(wù)行政處罰決定書(shū)》,。

2002年9月27日,，廣西壯族自治區(qū)欽州市中級(jí)人民法院以(2001)欽行初字第2號(hào)《行政判決書(shū)》判決該公司敗訴。該公司不服此判決,，在規(guī)定期限內(nèi)向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院遞交了上訴狀,。同時(shí)，欽州市地方稅務(wù)局越級(jí)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局尋求支持,。2003年12月22日,，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅函[2003]1345號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深圳市能源集團(tuán)有限公司,、深圳能源投資股份公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉稅問(wèn)題的處理決定》，認(rèn)定該公司轉(zhuǎn)讓持有深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司25%的股權(quán)按“股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”適用稅法,，并要求廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局遵照?qǐng)?zhí)行,。

由于廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院某審判庭對(duì)稅法不熟悉，2004年2月23日以(2002)桂行終字第29號(hào)《行政判決書(shū)》作出終審判決,，撤銷(xiāo)廣西壯族自治區(qū)欽州市中級(jí)人民法院以(2001)欽行初字第2號(hào)《行政判決書(shū)》關(guān)于維持欽州市地方稅務(wù)局稽查局欽地稅稽罰字[2000]第020號(hào)《稅務(wù)行政處罰決定書(shū)》中第(1)項(xiàng)(該公司按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)1,937,500.00元,、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)96,875.00元、教育費(fèi)附加計(jì)58,125.00元,共計(jì)2,092,500.00元,，并處以一倍罰款,，計(jì)2,092,500.00元)的判決，認(rèn)定該公司前述轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍,。

隨后,，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)合議庭討論通過(guò)(2002)桂行終字

第30號(hào)《行政判決書(shū)》作出終審判決，確認(rèn)能源集團(tuán)在上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(權(quán)利人為能源集團(tuán))行為,，判決能源集團(tuán)繳納營(yíng)業(yè)稅,、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和滯納金共計(jì)8,612,730.00人民幣元,。深圳能源投資股份有限公司2004年報(bào)告年報(bào)《營(yíng)業(yè)外支出明細(xì)》項(xiàng)目列示該項(xiàng)罰款支出,。由于該項(xiàng)土地使用權(quán)原準(zhǔn)備用于欽州實(shí)業(yè)公司建設(shè)，其權(quán)益由能源集團(tuán)和該公司共同享有,，惟土地使用權(quán)證未能分開(kāi)辦理,，故該公司按照原持有欽州實(shí)業(yè)公25%的股權(quán)比例承擔(dān)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)土地使用權(quán)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅,、教育費(fèi)附加和滯納金計(jì)2,153,182.50人民幣元,，同時(shí)按照原持有欽州實(shí)業(yè)公司25%的股權(quán)比例享有該項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。

2004年5月31日,，國(guó)土資源部辦公廳對(duì)該類(lèi)情況的意見(jiàn)《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)土資廳函[2004]224號(hào)）出臺(tái),，惟截至2004年12月31日止，該項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)尚未辦理,，轉(zhuǎn)讓收益尚未取得,。因此，國(guó)稅函[2000]687號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》中的所請(qǐng)示的行為并未實(shí)現(xiàn),，該項(xiàng)業(yè)務(wù)未征收土地增值稅,。

該案例過(guò)程:

土地增值稅=企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地(籌劃)→欽州市稅務(wù)局(征稅)→企業(yè)(活動(dòng))→省稅務(wù)局請(qǐng)示總局(征稅)→企業(yè)土地未過(guò)戶(hù)(未征稅)

營(yíng)業(yè)稅=企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地(籌劃)→欽州市稅務(wù)局(以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征稅)→企業(yè)(活動(dòng))→省稅務(wù)局請(qǐng)示總局(不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不征稅)→企業(yè)上訴中級(jí)法院(征稅)→企業(yè)土地未過(guò)戶(hù)→欽州市稅務(wù)局請(qǐng)示總局(以股權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅)→企業(yè)上訴高級(jí)法院(不征稅)→企業(yè)上訴高級(jí)法院(改判征稅)

實(shí)際工作中我們遇到了這樣的案例。我們的案情是這樣的：

背景：原x公司因涉及污染,，政府督促其遷出,。

案情：我市某公司（x公司）最初由一個(gè)民營(yíng)企業(yè)股東（a公司）、一個(gè)國(guó)有企業(yè)股東（b公司）和一個(gè)自然人股東（c，法定代表人,，與a公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系）共同出資興辦，去年5月國(guó)有企業(yè)股東先將其所持全部股權(quán)以高于投資成本11.79%的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給另一民營(yíng)企業(yè)（d公司,，該企業(yè)是a公司 的母公司）,，轉(zhuǎn)讓價(jià)格根據(jù)2011年一份評(píng)估報(bào)告（y報(bào)告）中的凈資產(chǎn)計(jì)算，同年7月自然人股東c將其所持全部股權(quán)以高于投資成本11.86%的價(jià)格同樣轉(zhuǎn)讓給d公司,，企業(yè)股東a公司以同樣價(jià)格將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給d公司,，轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算依據(jù)均與前述一致，c應(yīng)納個(gè)人所得稅已申報(bào)入庫(kù),，至此,，x公司由a公司與d公司共同控股，股權(quán)比例分別為60%,、40%,；同年8月，a公司與d公司開(kāi)始著手轉(zhuǎn)讓其全部股權(quán)的前期準(zhǔn)備工作,，請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估公司以2012年5月31日為基準(zhǔn)日出具了一份評(píng)估報(bào)告（z報(bào)告）,，并著手公司員工的辭退工作，今年2月,，a公司與d公司聯(lián)合與e公司簽訂了一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓的框架協(xié)議,，計(jì)劃將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給e公司，協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格為原股權(quán)成本的4.85倍,、是z報(bào)告中固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）評(píng)估價(jià)格的1.36倍,，在框架協(xié)議商談過(guò)程中，e公司原本是不同意如此高額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格的,，政府為促成x公司所謂的轉(zhuǎn)型升級(jí),、對(duì)e公司作出了一些承諾，框架協(xié)議中,，計(jì)劃先由e公司拿出相當(dāng)于x公司負(fù)債總額（z報(bào)告中的負(fù)債總計(jì)金額）的資金來(lái)增加a公司與d公司在x公司的股權(quán)成本,，資金用于償還原來(lái)x公司的債務(wù)，接著再以框架協(xié)議確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給e公司,，今年4月,，框架協(xié)議得到了執(zhí)行，但受讓方不再是e公司,，而是與e公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系與f公司,，5月初雙方在工商部門(mén)辦理了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，根據(jù)工商部門(mén)提供的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和我們所了解的情況,，先前框架協(xié)議中的增資還債沒(méi)有實(shí)際執(zhí)行,，銀行債務(wù)由股權(quán)變更后的x公司負(fù)責(zé)償

還，其它債權(quán)債務(wù)仍由原股東a公司與d公司負(fù)責(zé)收取和償還、變更后的x公司提供銀行專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算,，工商部門(mén)提供的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格為原先確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格減去增資還債金額后的價(jià)格,，在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為正式發(fā)生前后，原x公司員工陸續(xù)解聘,。

疑問(wèn)：其實(shí)大家明白,，這是一例明顯的稅收籌劃，a公司與d公司賣(mài)的其實(shí)是x公司資產(chǎn),。我們?nèi)绾瓮黄圃撈髽I(yè)籌劃方案,，將營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅征收入庫(kù),？

1,、我們系統(tǒng)內(nèi)有人建議按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)），從債權(quán),、債務(wù)和勞動(dòng)力沒(méi)有一并轉(zhuǎn)讓入手來(lái)突破營(yíng)業(yè)稅,，政策適用是否準(zhǔn)確？ 如果可以適用此政策,，如何取證,、突破？

2,、對(duì)于土地增值稅,，有建議請(qǐng)省局批復(fù)明確可以按土地增值稅有關(guān)法律法規(guī)征收，是否合適,、可行,？

3,、對(duì)第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中的自然人股東c轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，部分人認(rèn)為與第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中的價(jià)格相比，價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由,，意欲按第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中的價(jià)格重新核定,、追繳稅款，是否合理,？

相關(guān)文件：

4,、當(dāng)年廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院的(2002)桂行終字第30號(hào)《行政判決書(shū)》判決征稅的依據(jù)和理由是什么,？

周?chē)腥私ㄗh按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)），從債權(quán),、債務(wù)和勞動(dòng)力沒(méi)有一并轉(zhuǎn)讓入手來(lái)突破,，政策適用是否準(zhǔn)確,？

你也看到了關(guān)鍵詞“土地使用權(quán)(權(quán)利人為能源集團(tuán))”，這個(gè)案子恐怕很難復(fù)制...我簡(jiǎn)單理一下,，請(qǐng)樓主指教看我的理解有沒(méi)有問(wèn)題：

這個(gè)案子——實(shí)際上是能源集團(tuán)在欽州買(mǎi)了一塊地準(zhǔn)備開(kāi)發(fā),，然后與能源股份合資成立了能源欽州。并以土地入股,。后來(lái)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)整無(wú)法開(kāi)發(fā),，就準(zhǔn)備把這塊地轉(zhuǎn)讓出去,。然后就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義把能源欽州轉(zhuǎn)讓給中石油。然后地稅局就要求繳稅,。而能源集團(tuán)認(rèn)為我這是股權(quán)轉(zhuǎn)讓不存在交稅的問(wèn)題,。

事實(shí)是能源集團(tuán)成立能源欽州的時(shí)候就有土地轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，就應(yīng)該交土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅了,。但因?yàn)橥恋刈C的原因（沒(méi)有過(guò)戶(hù)給能源欽州）,，所以一直沒(méi)有交。現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓給中石油,，要過(guò)戶(hù)了,，卻想以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義不繳稅。因此我認(rèn)為稅務(wù)局的處理沒(méi)有問(wèn)題,。

“惟截至2004年12月31日止,，該項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)尚未辦理，轉(zhuǎn)讓收益尚未取得,。因此,，國(guó)稅函[2000]687號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》中的所請(qǐng)示的行為并未實(shí)現(xiàn)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)未征收土地增值稅,?！?所以行為實(shí)現(xiàn)后應(yīng)該還要增土地增值稅的應(yīng)該是的！剛剛同事在網(wǎng)上了解到,，我原來(lái)不知道是土地投資入股的,。目前看，廣西高院應(yīng)該是以國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹返耐ㄖ?》來(lái)判決的,。

八,、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)【注：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）文件規(guī)定,，此條款自2002年12月10日起與財(cái)稅〔2002〕191號(hào)文件內(nèi)容不符的規(guī)定廢止,。】

轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為,。

無(wú)形資產(chǎn),，是指不具實(shí)物形態(tài)、但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn),。

本稅目的征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán),、轉(zhuǎn)讓非專(zhuān)利技術(shù),、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù),。

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,，不征收營(yíng)業(yè)稅,。

土地租賃，不按本稅目征稅,。

（二）轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán),，是指轉(zhuǎn)讓商標(biāo)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

（三）轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán),，是指轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利技術(shù)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為,。

（四）轉(zhuǎn)讓非專(zhuān)利技術(shù)轉(zhuǎn)讓非專(zhuān)利技術(shù)，是指轉(zhuǎn)讓非專(zhuān)利技術(shù)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為,。提供無(wú)所有權(quán)技術(shù)的行為,，不按本稅目征稅。

（五）轉(zhuǎn)讓著作權(quán)轉(zhuǎn)讓著作權(quán),，是指轉(zhuǎn)讓著作的所有權(quán)或使用權(quán)的行為,。著作，包括文字著作,、圖形著作（如畫(huà)冊(cè),、影集）、音像著作（如電影母片,、錄像帶母帶）,。

（六）轉(zhuǎn)讓商譽(yù)轉(zhuǎn)讓商譽(yù)，是指轉(zhuǎn)讓商譽(yù)的使用權(quán)的行為,。

以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,，不征收營(yíng)業(yè)稅,。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),，應(yīng)按本稅目征稅。

最近聽(tīng)一個(gè)稅務(wù)師事務(wù)所的人講以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地是要征土地增值稅,，原因是被轉(zhuǎn)讓方一般存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng),，轉(zhuǎn)讓后若進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，接手方在計(jì)算土地增值稅時(shí)對(duì)土地,、房屋原始依據(jù)不容易取得,，從而產(chǎn)生征納雙方的矛盾。

憑什么重新定性交易呢,？實(shí)質(zhì)課稅原則,？依據(jù)呢？稅法可以突破私法,，但也應(yīng)保有必要的尊重,，轉(zhuǎn)讓股權(quán)必然會(huì)同時(shí)轉(zhuǎn)讓原有資產(chǎn)的所有權(quán)屬，要不要把所有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為都穿透為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)呢,？

不管是土地增值稅還是營(yíng)業(yè)稅，要征收的話都很難,，因?yàn)槟愕陌咐匈Y產(chǎn)所有權(quán)根本就沒(méi)有轉(zhuǎn)移,。要穿透征稅的話，那估計(jì)很多案例都得回頭看了,。

以公司股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目怎么做賬篇四

以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊得失以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊得失

一,、課題的提出

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的泡沫成份，以及開(kāi)發(fā)行為本身和由于資金運(yùn)作的不規(guī)范,，九十年代后期國(guó)內(nèi)各地都出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停建,、緩建工程即爛尾樓，且不說(shuō)廣西,、海南,，即便在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市上海，據(jù)報(bào)載,，至1999年底上海市在內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi),，高層爛尾樓也多達(dá)300幢。毋庸諱言,，在海南出現(xiàn)的“炸樓”的極端處理方法,，并不是一個(gè)值得推廣和借鑒的有效經(jīng)驗(yàn)，妥善解決為數(shù)不少的“爛尾樓”,，已成為各地政府一個(gè)不得不面對(duì)的難題,。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)大潮中，既然原有的開(kāi)發(fā)商已無(wú)力作為,，把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有能力的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā),，這就是無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至什么階段,，都應(yīng)當(dāng)研究其轉(zhuǎn)讓的可行性和操作性的緣由。

“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資”,；“股東向股東以外的轉(zhuǎn)讓其出資時(shí),，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意”；“國(guó)有獨(dú)資公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)勒辗?、行政法?guī)的規(guī)定,，由國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國(guó)家授權(quán)的部門(mén)辦理審批和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)”；“股東持有的股份可以依法轉(zhuǎn)讓”這一系列有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,，都是我國(guó)《公司法》的明確規(guī)定,。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)换蛘哒f(shuō),，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可行性和操作性，就成為我們律師應(yīng)當(dāng)研究的重大課題,，也是研究公司法和房地產(chǎn)領(lǐng)域不同專(zhuān)業(yè)的律師,，應(yīng)當(dāng)共同關(guān)注的業(yè)務(wù)結(jié)合部。正是基于這一指導(dǎo)思想,，討論本文所指的課題,，具有現(xiàn)實(shí)意義。

二,、“爛尾樓”的現(xiàn)狀分類(lèi)及其轉(zhuǎn)讓操作方式

需要用項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式處置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停建,、緩建項(xiàng)目即“爛尾樓”，由于土地使用權(quán)取得方式不同,，開(kāi)發(fā)商所負(fù)債務(wù)的復(fù)雜性以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目續(xù)建資金短缺程度等不同情況,，對(duì)于用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)岢龈鞑幌嗤膯?wèn)題：

1、各不相同的房地產(chǎn)停建,、緩建項(xiàng)目,。

需要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù),，其債務(wù)一般有三種情況：一是開(kāi)發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售,，按時(shí)交付房屋是開(kāi)發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù),，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù),，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，二者中,，應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù),；三是一般債務(wù)，即開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)采購(gòu)材料,、設(shè)備等各相對(duì)人所負(fù)的一般債務(wù),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所負(fù)債務(wù)的不同情況,，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不慎密分析的復(fù)雜問(wèn)題和各具特點(diǎn)的法律障礙。

而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)“爛尾樓”的續(xù)建資金實(shí)力來(lái)分析,，也存在著二種不同情況：有的開(kāi)發(fā)商雖缺乏資金,，但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營(yíng)，屬于項(xiàng)目緩建,；有的開(kāi)發(fā)商則無(wú)后續(xù)資金,，已停止運(yùn)營(yíng)，無(wú)他人提供資金難以為繼,，屬于項(xiàng)目停建,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建、緩建項(xiàng)目,，就其土地使用權(quán)取得方式,，可分為以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類(lèi)。而以出讓方式取得土地使用權(quán),，出讓合同規(guī)定有政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限,，這為政府處理“爛尾樓”收回土地后再轉(zhuǎn)讓提供了依據(jù)。這二種不同方式,，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓操作中,，前者更復(fù)雜。

從房地產(chǎn)停建,、緩建項(xiàng)目的運(yùn)作階段來(lái)看，除了項(xiàng)目已經(jīng)建成,，開(kāi)發(fā)商為中,、長(zhǎng)期投資的整體銷(xiāo)售計(jì)而實(shí)施轉(zhuǎn)讓外，一般會(huì)處于土地開(kāi)發(fā)階段和施工營(yíng)建階段,，這二個(gè)階段的停建,、緩建，從前期資金落實(shí)的不同程度,，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的地位和實(shí)力,。

2、可供選擇的轉(zhuǎn)讓“爛尾樓”的操作方法,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停建,、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳巴ǔＳ型ㄟ^(guò)程序和當(dāng)事人協(xié)議兩種方法。通過(guò)司法程序轉(zhuǎn)讓?zhuān)捶ㄔ赫{(diào)解以項(xiàng)目折價(jià)或者對(duì)生效判決執(zhí)行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣(mài),，對(duì)此本文不作討論,。而作為當(dāng)事人自行協(xié)議（包括因政府主管部門(mén)干預(yù)）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阌虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種操作方法。

第一種是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,。此種方法一般適用于未成立項(xiàng)目公司的項(xiàng)目,。所謂項(xiàng)目公司,，是指因房地產(chǎn)特定地塊開(kāi)發(fā)，由項(xiàng)目投資股東依公司法而成立的有限責(zé)任公司,。項(xiàng)目投資股東可以是現(xiàn)金投資,，也可以是土地作價(jià)投資。非項(xiàng)目公司的投資人,，因項(xiàng)目停建,、緩建而實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)浠境绦虺D(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按項(xiàng)目的立項(xiàng),、用地,、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律,、法規(guī),，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法,，其政府所收的各種規(guī)費(fèi),，原則上按交易一次的規(guī)定收取。因此,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本高,、手續(xù)繁瑣。

第二種是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,。此種轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。項(xiàng)目公司的成立必然會(huì)涉及投資資本，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作必然涉及到公司產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)自主交易,，資本自由流轉(zhuǎn)，是此種轉(zhuǎn)讓的前提,。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更,，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī),，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi),，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡(jiǎn)略,。因此,，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權(quán)和資本市場(chǎng)化運(yùn)作,，是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致的項(xiàng)目公司股權(quán)的兼并和收購(gòu),，此種操作方法值得深入研究。

此外,，房地產(chǎn)停建,、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓還有其它實(shí)現(xiàn)方法,，主要是指政府主導(dǎo)下的轉(zhuǎn)讓?zhuān)缯栈赝恋卦倭硇谐鲎尳o他人，政府啟動(dòng)收地程序而有條件地不執(zhí)行,，推動(dòng)投資人協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及以包銷(xiāo)方式實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等,。

綜上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的停建,、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)谑袌?chǎng)條件下,，針對(duì)地產(chǎn)、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和已投入資本的流轉(zhuǎn),，以公司股權(quán)的重組方式使之得以實(shí)現(xiàn),，是最可取、最值得拓展的途徑和方法,。

三,、以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)“爛尾樓”的操作性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者,，按《公司法》的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作,，在各地都已十分普遍。這是討論本文所涉之項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓可操作性和利弊得失的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司,，在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其停建、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí),，首先必須明確并解決其操作性,。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失,，才會(huì)對(duì)日益增多的爛尾樓轉(zhuǎn)讓的實(shí)踐有所指導(dǎo),。

按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí)，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并,，即股權(quán)的的并購(gòu),，而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購(gòu),，則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購(gòu),，研究其操作性更顯重要。

1,、股權(quán)兼并與無(wú)能力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,。一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給另一個(gè)公司，即為公司兼并,。其操作層面針對(duì)“爛尾樓”分析,，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，與其破產(chǎn),，不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司,；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式,，以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù),，故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無(wú)需經(jīng)過(guò)清算程序,。此種股權(quán)重組方法，完全適應(yīng)于房地產(chǎn)樓宇爛尾已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司,，股權(quán)兼并方式對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇橛行緩健?/p>

2、股權(quán)收購(gòu)與缺乏后續(xù)資金開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,。一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部

分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)原公司的控制或管理,。轉(zhuǎn)讓公司無(wú)需消失仍可以自己名義運(yùn)作，即為公司收購(gòu),。其針對(duì)房地產(chǎn)爛尾樓宇的操作性,，比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目。新增資本的投入,，對(duì)于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn),，于被收購(gòu)的開(kāi)發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒(méi)有被吸收,，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng),，顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活、更簡(jiǎn)便的操作性,。

比較這二種方法,，雖然都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序,、都有利于通過(guò)有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)發(fā)展和順利運(yùn)作,，但公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)針對(duì)的是房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目,，兩者仍然存在較大的區(qū)別：

第一,，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開(kāi)發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)資質(zhì),；而收購(gòu)則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營(yíng),，收購(gòu)公司本身可具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

第二,，兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌械膫鶆?wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),，依法均由兼并公司承擔(dān)，也即兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任,；而收購(gòu)則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng),，其對(duì)外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)，也即收購(gòu)公司只對(duì)被收購(gòu)公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任,。

第三,，兼并后原項(xiàng)目公司被吸收，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行,，因此,，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外,，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人,；而股權(quán)收購(gòu)只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部，只需公司新舊股東協(xié)議一致,，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù),，也無(wú)需通知債務(wù)人。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于土地取得方式,、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn),、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，又由于在操作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范,，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰,，在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中，更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購(gòu)的特殊情況,，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專(zhuān)業(yè)問(wèn)題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問(wèn)題的交叉和重疊,，這在公司股權(quán)重組過(guò)程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注。

四,、從司法實(shí)踐看以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意的法律問(wèn)題雖然,，我國(guó)立法對(duì)公司并購(gòu)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)規(guī)定，對(duì)本文討論以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼰o(wú)明確的,、有針對(duì)性的法律,、法規(guī)，但在操作實(shí)務(wù)和司法實(shí)踐中,，這方面的大量市場(chǎng)行為已頻頻發(fā)生并由此引起一系列的爭(zhēng)議和糾紛,。作為不得不面對(duì)并承接此類(lèi)案件代理的律師，尤其是熟悉公司股權(quán)重組和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)律師,，都肩負(fù)從司法實(shí)踐來(lái)分析研究這一疑難,、復(fù)雜的法律問(wèn)題的責(zé)任，從而指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)范運(yùn)作,，避免失誤,，并為健全立法提供實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),。

本人在專(zhuān)業(yè)處理大量有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訴訟案件的同時(shí),，也處理了一批此類(lèi)案件。實(shí)踐出真知，實(shí)踐是檢驗(yàn)成敗,、鑒別操作方法利弊得失的唯一依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),。

1、應(yīng)引起注意的三個(gè)法律問(wèn)題一個(gè)為最高院改判的以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式運(yùn)作的房地產(chǎn)聯(lián)建糾紛案,。

這是我承辦的一個(gè)房地產(chǎn)聯(lián)建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的二審案件,。

1993年10月15日，上海長(zhǎng)興實(shí)業(yè)總公司（下稱(chēng)長(zhǎng)興公司）作為土地方與上海建設(shè)工程聯(lián)合公司（下稱(chēng)建設(shè)公司）作為投資方簽訂了《三門(mén)路多層住宅小區(qū)聯(lián)建協(xié)議》,。約定：長(zhǎng)興公司提供土地和建房指標(biāo),，建設(shè)公司承擔(dān)建設(shè)資金以及前期費(fèi)用共計(jì)人民幣5680萬(wàn)元，兩家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)5.4萬(wàn)平方米的住宅,。

1994年4月8日,，建設(shè)公司以引資方式又與上海萬(wàn)國(guó)企業(yè)發(fā)展公司（下稱(chēng)萬(wàn)國(guó)公司）簽訂協(xié)議，約定萬(wàn)國(guó)公司承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)所需資金,，萬(wàn)國(guó)公司先后投入人民幣5791.7

5萬(wàn)元,。后因建設(shè)公司無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā),，又與上海建聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)建聯(lián)公司）簽訂接盤(pán)《協(xié)議書(shū)》，約定由聯(lián)建公司受讓系爭(zhēng)項(xiàng)目，建設(shè)公司的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)建公司,，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由建聯(lián)公司繼續(xù)履行，并由建聯(lián)公司承擔(dān)整個(gè)合同履行期間的全部法律責(zé)任,。1996年2月28日,，上述建設(shè)公司、長(zhǎng)興公司,、萬(wàn)國(guó)公司和建聯(lián)公司四方簽訂轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書(shū)》,，就項(xiàng)目由建聯(lián)公司接盤(pán)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。其主要內(nèi)容是：建聯(lián)公司接盤(pán)繼續(xù)開(kāi)發(fā)并負(fù)責(zé)返還萬(wàn)國(guó)公司全部投資款,，協(xié)議自建聯(lián)公司先行支付人民幣1000萬(wàn)元時(shí)生效,。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂當(dāng)天，建聯(lián)公司即向萬(wàn)國(guó)公司支付了人民幣900萬(wàn)元,，萬(wàn)國(guó)公司則在簽收時(shí)書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效,。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，建聯(lián)公司以自己的名義辦理了有償使用土地及房屋預(yù)售許可手續(xù),。因建聯(lián)公司到期未支付其余款項(xiàng),，萬(wàn)國(guó)公司起訴法院，要求建設(shè)公司,、建聯(lián)公司和長(zhǎng)興公司共同返還剩余投資款及利息,。

一審法院審理后認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的條件未成就，故尚未生效,，判由建設(shè)公司返還萬(wàn)國(guó)公司的剩余款計(jì)人民幣4891.75萬(wàn)元及相應(yīng)利息,，建聯(lián)公司負(fù)連帶責(zé)任,。一審判決后建設(shè)公司和建聯(lián)公司均不服，向最高人民法院提起上訴,。我擔(dān)任了建設(shè)公司的二審代理人,。

建設(shè)公司上訴的主要理由認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的生效條件已由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司和債權(quán)人萬(wàn)國(guó)公司協(xié)商一致改變，故所附條件已經(jīng)成就,，要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效,，同時(shí)認(rèn)為債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)承擔(dān)全部債務(wù)本息的償還,。

最高人民法院于1997年11月10日開(kāi)庭審議本案,。我在審理過(guò)程中先后三次提交書(shū)面代理意見(jiàn)闡述我方觀點(diǎn)，引起合議庭的重視,。開(kāi)庭后,，為對(duì)國(guó)家法律負(fù)責(zé)，為公正,、秉公辦案,，最高院邀請(qǐng)有關(guān)法律專(zhuān)家專(zhuān)題研討本案的法律關(guān)系，并形成一致意見(jiàn),。1998年7月30日,，最高院作出終審判決：撤銷(xiāo)原判，判定轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效,，判由債務(wù)受讓人建聯(lián)公司單獨(dú)償還全部本息共約人民幣7500萬(wàn)元,。

本案四方協(xié)議最終被確認(rèn)有效，有三個(gè)法律問(wèn)題值得總結(jié)：

第一,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓須獲得有關(guān)各方的一致同意,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥姆山嵌确治觯紫葘儆诿袷聶?quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,。我國(guó)《民法通則》第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利,、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意,，并不得牟利,。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國(guó)家批準(zhǔn)的合同，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),。但是,，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外?！蔽覈?guó)《合同法》第77條也規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以變更合同。法律,、行政法規(guī)變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)的,，依照其規(guī)定?！币虼耍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓必須獲得合同當(dāng)事人和有關(guān)第三人的一致確認(rèn),。本案中,，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕暗皆恋胤健⑼顿Y方以及受讓方,，依法應(yīng)獲得各方的一致同意,，而四方共同簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，表明有關(guān)債權(quán)人,、債務(wù)人和第三人均協(xié)商一致,，這就從總體上符合了法律的規(guī)定。

第二,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓需具備四個(gè)條件,。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議之所以最終被確認(rèn)有效，是因?yàn)楸景傅霓D(zhuǎn)讓具備了如下四個(gè)條件：

1,、轉(zhuǎn)讓須以既存之開(kāi)發(fā)義務(wù)為基礎(chǔ),；

2、轉(zhuǎn)讓須有合法的根據(jù),，且已有明確的受讓人,；

3、轉(zhuǎn)讓須獲得形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系的各方當(dāng)事人一致同意,；

4,、受讓人須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)并履行相應(yīng)的手續(xù)。

由于房地產(chǎn)停建,、緩建項(xiàng)目以公司股權(quán)的兼并或收購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)義務(wù),，此合同義務(wù)表現(xiàn)為債時(shí)，則是債的轉(zhuǎn)移,，因此,，必須符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的基本特征。

第三,，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由專(zhuān)業(yè)律師制作,。由于房地產(chǎn)停建、緩建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝怨蓹?quán)重組方式操作時(shí),，不僅要關(guān)注股權(quán)并購(gòu)方面的法律問(wèn)題,，而且必然會(huì)遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目停建、緩建本身的一系列專(zhuān)業(yè)問(wèn)題,，因此,，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)由熟悉公司并購(gòu)法律和房地產(chǎn)法律的專(zhuān)

業(yè)律師或由熟悉這兩個(gè)領(lǐng)域法律的律師共同完成,。本案轉(zhuǎn)讓協(xié)議在洽談和制作過(guò)程中，我所副主任殷之杰律師提供法律服務(wù),，正是由于專(zhuān)業(yè)律師的參與和把關(guān),，使本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議表示了各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓沒(méi)有任何違法性或損害公共利益,，符合民事權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)義務(wù)轉(zhuǎn)讓的法律要件,，因此，才經(jīng)受了最高院的司法審理考驗(yàn),。

2,、以公司股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)停建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓糾紛案。

這是上海首例外商獨(dú)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)兼并引起的訴訟案件,，項(xiàng)目公司股權(quán)兼并協(xié)議由本人在1997年4月制作,。

香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海為開(kāi)發(fā)浦東金橋某項(xiàng)目而成立的全資子公司，注冊(cè)資本1050萬(wàn)美元,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為一高級(jí)商辦樓,，建筑面積4.4萬(wàn)平方米。1995年4月,，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至房屋結(jié)構(gòu)第12層,，新律公司缺乏后續(xù)資金而停建。在停建1年零10個(gè)月后,，經(jīng)協(xié)商,，香港新律公司將整個(gè)項(xiàng)目以公司股權(quán)收購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓給香港金利豐工程有限公司。雙方約定收購(gòu)價(jià)格以注冊(cè)資本為準(zhǔn),，收購(gòu)協(xié)議對(duì)權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割、項(xiàng)目公司名稱(chēng)的變更以及在外資委辦理變更登記等作了明確約定,。項(xiàng)目被收購(gòu)后,，因拖欠工程款，施工單位江蘇泰興一建以變更后的項(xiàng)目公司作為被告,、原股東香港新律公司作為第三人向上海市高級(jí)人民法院起訴,，要求償還工程欠款人民幣7743.8萬(wàn)元，并要求第三人負(fù)連帶責(zé)任,。經(jīng)法院審理,，認(rèn)為收購(gòu)轉(zhuǎn)讓有效，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程欠款的債務(wù)已依法轉(zhuǎn)移給受讓公司,，判由受讓公司一家償還欠款,。一審判決后，有關(guān)當(dāng)事人均未上訴,。

本案公司股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓被確認(rèn)有效,，轉(zhuǎn)讓人不再承擔(dān)連帶責(zé)任,，有以下三個(gè)法律操作層面的問(wèn)題值得引起注意。

第一,，公司股權(quán)變更必須獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù),。公司股權(quán)的變更以及公司性質(zhì)的變更，依法必須獲得有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn),，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案,。在實(shí)踐中，經(jīng)常因未依法變更登記而導(dǎo)致股權(quán)變更無(wú)效,。因此,，必須根據(jù)公司股權(quán)變更的具體情況辦理相應(yīng)的手續(xù),。本案系一個(gè)外商收購(gòu)另一個(gè)外商獨(dú)資的項(xiàng)目公司,，在辦理所有的審批手續(xù)的同時(shí)，還必須獲得外資委的審批同意,。此外,，還有中外合資的項(xiàng)目公司，因中方股東收購(gòu)?fù)夥焦蓶|股權(quán)而使公司性質(zhì)變?yōu)橹匈Y企業(yè),；也有與之相反的股權(quán)收購(gòu),，企業(yè)又變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，在這種情況下,，企業(yè)股權(quán)變更審批還會(huì)碰到更為復(fù)雜和嚴(yán)格的審批手續(xù),。而辦妥有關(guān)的審批手續(xù)，則是項(xiàng)目公司股權(quán)兼并的不可逾越的法律障礙,。

第二,，對(duì)公司股權(quán)收購(gòu)的交割及方式必須明確約定。通常,，就轉(zhuǎn)讓雙方而言,，公司股權(quán)收購(gòu)的生效以股權(quán)交割為準(zhǔn)，而依中國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定,，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須辦理一系列的政府審批,，登記手續(xù)，兩者互相關(guān)系,，可以當(dāng)事人的約定為依據(jù),。本案轉(zhuǎn)讓方在咨詢(xún)了有關(guān)政府主管部門(mén)意見(jiàn)后，收購(gòu)協(xié)議約定：“乙方支付全部股本金1050萬(wàn)美元之日即為本協(xié)議股權(quán)交割日,，本協(xié)議自股權(quán)交割日起生效”,。協(xié)議雙方并據(jù)此確認(rèn)協(xié)議生效日為股權(quán)交割日，交割后開(kāi)始辦理有關(guān)政府審批手續(xù),。本案的股權(quán)交割的特別約定并不違反我國(guó)法律規(guī)定,，并成為日后處理糾紛時(shí)對(duì)收購(gòu)協(xié)議有效性的重要保障,。

第三，事先約定辦理政府有關(guān)審批手續(xù)的義務(wù)人及違約責(zé)任,。我國(guó)法律規(guī)定外資企業(yè)股權(quán)變更必須由原審批單位重新審批,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)變更主體必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)。在事先經(jīng)過(guò)咨詢(xún)落實(shí)了操作程序后,，公司股權(quán)收購(gòu)雙方只需明確辦理有關(guān)手續(xù)的責(zé)任主體即可進(jìn)入操作,。本案的收購(gòu)協(xié)議對(duì)此約定有關(guān)審批手續(xù)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)，受讓方提供董事會(huì)決議等文件予以配合的方法進(jìn)行,；同時(shí)還約定了由責(zé)任方承擔(dān)未辦妥有關(guān)手續(xù)引起的法律后果,。由于事先經(jīng)過(guò)咨詢(xún)，能夠辦理有關(guān)手續(xù)在程序方面已經(jīng)落實(shí),，法律上不存在障礙,，收購(gòu)協(xié)議簽訂后，本案的有關(guān)政府審批手續(xù)也都辦妥,。本案收購(gòu)協(xié)議在外資公司變更股權(quán)和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方面的有關(guān)政府審批手續(xù)齊全,，使收購(gòu)行為在一旦涉訟后經(jīng)得起法的檢驗(yàn)并使轉(zhuǎn)讓方占據(jù)了主動(dòng)。

此外,，以股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目較復(fù)雜的問(wèn)題是轉(zhuǎn)讓人的潛在債務(wù)問(wèn)題,，往往在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后又面臨轉(zhuǎn)讓一方潛在債務(wù)的債權(quán)人主張權(quán)利，這是受讓人的巨大風(fēng)險(xiǎn),?？购膺@種風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí)，對(duì)外公告,，以公告方法告知不特定的債務(wù)人,。公告要在公眾媒體上刊出，要給以一定的期限,，公告的發(fā)布主體,，最好是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī)關(guān)，至少要由轉(zhuǎn)讓方,、受讓方共同公告,。

上述二個(gè)案例以及值得重視的12個(gè)法律問(wèn)題，從不同的角度反映了以股權(quán)重組方式實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜性和法律把握的成敗得失,。由于我國(guó)對(duì)此種操作方式?jīng)]有專(zhuān)門(mén)立法,，有關(guān)法律對(duì)此規(guī)范甚少，給律師的實(shí)務(wù)操作帶來(lái)相當(dāng)大的難度,，因此,，結(jié)合實(shí)踐遇到的問(wèn)題深入研究，也就尤顯重要。但是,，由于以股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)停建,、緩建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于從根本上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“爛尾樓”的現(xiàn)實(shí)重要性，以及此類(lèi)業(yè)務(wù)一般標(biāo)的巨大,，對(duì)律師的專(zhuān)業(yè)要求高,，是律師的專(zhuān)業(yè)水平和能力的重要考驗(yàn)，有作為的律師應(yīng)當(dāng)接受其挑戰(zhàn),，并經(jīng)過(guò)不懈努力,，成功占領(lǐng)這個(gè)新類(lèi)型業(yè)務(wù)的制高點(diǎn)。

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