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萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地篇一

目錄

前言..................................................................................................1

一,、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二,、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城...................................14

2,、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3,、國內(nèi)首個“保單+實(shí)物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5,、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6,、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四,、養(yǎng)老地產(chǎn)ppp（公私合營關(guān)系）模式探究..................................30

1,、ppp模式概述...........................................................................30

2、ppp模式的可行性分析...........................................................30

3,、ppp模式的主要功能...............................................................31

4,、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)................................................................34

1,、市場定位：目標(biāo)市場全齡化..................................................34

2,、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境,、配套..............................................34

3,、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5,、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6,、規(guī)劃設(shè)計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2,、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目.........................................41

3,、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5,、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6,、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

前言

目前,，居家養(yǎng)老,、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑,，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè),，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂,、醫(yī)療護(hù)理,、生活休閑、金融保險等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù),。其基本形式不僅包括老年公寓,、老年社區(qū)、養(yǎng)老院,、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等,，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測,，到2050年,，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三,，意味著我國將進(jìn)入深度老年化社會階段,，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快,，我國生產(chǎn)型社會開始向消費(fèi)型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè),，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求,，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多,，在促進(jìn)生產(chǎn),、拉動消費(fèi),、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一,、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國務(wù)院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人,，占總?cè)丝诘?3.26%,，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%,，中國已步入老齡化社會,。

龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目,?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家,，且正在以每年3%以上的速度快速增長,，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2020年,，老年人口將達(dá)到2.43億人,，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示,，隨著人口老齡化,、高齡化的加劇，失能,、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長,，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算,，2015年,，中國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個,。而按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn),，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示,，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬個,，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張,，比上年增長16.4%,，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%,。

民政部,、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出,，將重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給,，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張,，其中護(hù)理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出,，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè),，全面建成以居家為基礎(chǔ),、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充,、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系,，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼,、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度,。建立健全長期照護(hù)項(xiàng)目內(nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)量評

價等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制,，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系,，保障老年人長期護(hù)理服務(wù)需求,。

在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出,，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革,，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革,，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國社科院老年研究所測算,，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣,，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求,。預(yù)計未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長,。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍,。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理,、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地,，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館,、會所,、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地,，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期,。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時,，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（gb/t21010-2007）,，規(guī)劃為公共管理用地,、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積,。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定,。以租賃方式供應(yīng)的,，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期,。

3,、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃,。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的,，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的,，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求,，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃,。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的,，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃,。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策,。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的,，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的,，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù),，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）,。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,，應(yīng)當(dāng)以租賃,、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主,。土地出讓（租賃）計劃公布后,，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式供地,。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時,，不得設(shè)臵要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì),、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的,，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件,，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5,、鼓勵租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,。為降低營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵政策和租金標(biāo)準(zhǔn),，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù),，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同,，約定租賃國有建設(shè)用地的出租人和承租人,、地塊的位臵、用途,、面積,、空間范圍、容積率,、租期,、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容,。

6,、實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ,。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地,，再按宗供應(yīng)；不能分宗的,，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地,，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的,，應(yīng)當(dāng)在土地利用計劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的,，其宗地面積原則上控制在3公頃以下,。有集中配建醫(yī)療、保健,、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的,，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ,。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明,，應(yīng)明確配建的面積,、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期,，以及建成后交付,、運(yùn)營、管理,、后續(xù)監(jiān)管的方式等,。

7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管,。在核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書,、簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租,、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租,；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅,、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的,，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán),；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時,，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時,，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán),，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房,，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn),，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓,、宿舍等居住用房的,，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長不能超過5年，期限屆滿,，原承租人有優(yōu)先承租權(quán),。

8、鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè),。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè),，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下,，可不改變土地用途,，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù),。在符合規(guī)劃的前提下,，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款,。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的,，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價款。

企事業(yè)單位,、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房,、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用,，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價,，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更,。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地,，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施,。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1,、國家優(yōu)惠政策

近日,，民政部、發(fā)展改革委,、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（民發(fā)?2015?33號）,。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展,、完善投融資政策,、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障,、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠,。

（1）稅費(fèi)減免

對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn),、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，不征收增值稅和營業(yè)稅。

進(jìn)一步落實(shí)國家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè),，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅,、所得稅優(yōu)惠,。

對家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅,。

對符合條件的民辦福利性,、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅,。

對民辦福利性,、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,。對經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體以及個人通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門,，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分,，準(zhǔn)予扣除,。對個人通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性,、非營利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除,。

對民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi),，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（2）投融資政策

加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入,。有條件的地區(qū),，可設(shè)立專項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財政資金,，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金,、ppp等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè),，帶動社會資本加大投入,。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需,、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持,。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè),，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例,。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%,。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦,，機(jī)構(gòu)享有對其資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產(chǎn)的所有權(quán),。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn),、以及以借款方式投入組織運(yùn)營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息,。行業(yè)管理部門和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管,。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算,，其剩余資產(chǎn)由民政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌,，以捐贈形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項(xiàng)基金。原始捐資有增值的,，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計符合規(guī)定的,，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息,、補(bǔ)助投資,、風(fēng)險補(bǔ)償?shù)确绞剑С纸鹑跈C(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè),。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán),、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款,，不動產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補(bǔ)貼,、運(yùn)營補(bǔ)貼,、護(hù)理員、購買服務(wù)等補(bǔ)貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù),，根據(jù)其投資額,、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù),、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù),、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營補(bǔ)貼（按照實(shí)際入住老人數(shù)量）,。并通過運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式,，支持公建民營機(jī)構(gòu)發(fā)展,。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關(guān)于深化改革推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號),，積極應(yīng)對人口老齡化,，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》（寧政發(fā)[2014]44號）,，《意見》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入,。各級人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步,，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入,，建立逐年增加的財政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財政每年統(tǒng)籌安排一定資金,，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè),，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件,，加大公共財政投入力度,；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營費(fèi)用列入財政預(yù)算,。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下,，鼓勵公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),，用房自建并投入使用的,，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔(dān)3000元,，縣(市)財政承擔(dān)2000元,，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的,，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補(bǔ)助,，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財政承擔(dān)1000元,，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)500元,，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個月以上的老年人實(shí)際占用床位數(shù)計算全年平均數(shù),，每年由所在地市,、縣(區(qū))財政給予每張床位1800元的運(yùn)營補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年,。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無”老人的,，由各級民政部門按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎斦o予補(bǔ)助,。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度,。對按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗(yàn)收合格,，由自治區(qū)和各市,、縣(區(qū))通過“以獎代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助,；年正常開放260天以上的,，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營補(bǔ)助,，具體標(biāo)準(zhǔn)由市,、縣(區(qū))政府確定。鼓勵有條件的市,、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡,、獨(dú)居,、失能等困難老年人提供政府購買服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度,。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,，堅(jiān)持因地制宜,、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度,，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果,，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán),、體面地安享晚年生活,。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持,，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍,，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠,。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品,，支持非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè),，增強(qiáng)對信貸資金和民間資本的吸引力,。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域,。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn),。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃,，并納入利用計劃,。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地,。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策,，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地,。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地,，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng),，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策,。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā),。

(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策,。落實(shí)國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營業(yè)稅,，對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn),、土地、車船免征房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、車船使用稅,，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體和個人向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈,，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計算其應(yīng)納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除,。各地對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi),，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電,、用水,、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行,。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策,。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn),、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級,、從業(yè)年限掛鉤制度,。對符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼,。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員,，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格,、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評定,、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇,。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員,、簽訂勞動合同并繳納社會保險費(fèi)的，給予社會保險補(bǔ)貼,。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合,，積極推動養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商,，加強(qiáng)對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查,，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度,。鼓勵各地按照機(jī)構(gòu)投保,、保險公司運(yùn)作、政府支持的原則,，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險和老年

人意外傷害保險制度,。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險,。對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險,，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼,。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險制度,，引導(dǎo)商業(yè)保險公司開展適合老年人特點(diǎn)的養(yǎng)老保險、疾病保險,、醫(yī)療保險業(yè)務(wù),。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式

1,、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項(xiàng)目,、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程,，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造,。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協(xié)會牽頭發(fā)起,，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程,。

項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝,，涵蓋聯(lián)排,、疊拼、板式高層公寓,、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品,。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營,，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元,，有套間、一居室,、兩居室等多種戶型可供選擇,。養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老,、養(yǎng)生健康服務(wù),，滿足購房者或其父母安全,、舒心的生活需求。

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院,、醫(yī)療專家樓,、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心,、體育中心,、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué),、中小學(xué),、幼兒園）、養(yǎng)生會所,、休閑公園,、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè),、高端酒店,。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式,，力爭實(shí)現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想,。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍,、太申尊老會籍,、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院,。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式,，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費(fèi)享有

居住權(quán)或租賃居住,，入住老人主要以健康老人為主,。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū),，2002年10月16日正式營業(yè),。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院,、太申祥和醫(yī)院(一級甲等),。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居,、養(yǎng)申居,、天祥居、年和居,，共計1200余床位,，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間,，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng),，24小時熱水供應(yīng),，電視、電話,、空調(diào)等一應(yīng)俱全,，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理,，整個區(qū)域采用無障礙通道,，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐,。依老年人的特點(diǎn),，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房,、康復(fù)訓(xùn)練室,、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu),。擁有一流的體檢設(shè)備,，可進(jìn)行呼吸、循環(huán),、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化b超,、心電圖及癌前普查；由門診處臵,、巡房查房,、專家門診、醫(yī)療咨詢,、健康查體,、健康宣教、24小時醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作,。每年為免費(fèi)為會員老人進(jìn)行兩次體檢,。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間,、雙人間,、豪華套間、vip室共計300個床位,。設(shè)有室內(nèi)保齡球館,、臺球廳,、沙弧球,、射擊項(xiàng)目,、游泳館、桑拿館,、歌舞廳,、多功能廳、室外網(wǎng)球場,、門球場,、等多種娛樂項(xiàng)目。

3,、國內(nèi)首個“保單+實(shí)物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

ccrc持續(xù)健康理論而設(shè)立,，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū),。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況,，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù),。

占地712畝,，總建筑面積45萬平米，床位10000張,，可容納老年人4000人,。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝,，建筑面積18萬平方米,，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實(shí)物養(yǎng)老保障計劃,，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對接”的模式,。入住費(fèi)用由入門費(fèi)、月租金,、服務(wù)費(fèi)組成,，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例,，按照目前市場價,，除入門費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳,、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元,。購買合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后,，不論未來社區(qū)租金如何上漲,，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品,，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計劃,，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計劃（a）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計劃（a）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計劃（a）,。以35—40歲客戶為例,，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬元,。

4,、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式,，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù),，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項(xiàng)目擇址江南善水寶地,、國家5a級景區(qū)--烏鎮(zhèn),，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛,，秉承精致完美營造理念,，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方,，采用新民國建筑風(fēng)格,，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意,，師法自然,。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓,、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型,，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主,，全部綠城精裝品質(zhì),，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住,。

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一,，建筑面積約3.5萬平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍,，是目前國內(nèi)規(guī)模最大,、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5,、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目,。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地）,，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）,，從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn),，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品,，也是萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點(diǎn)產(chǎn)品,，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn),。

（1）項(xiàng)目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套,，以及120個床位的隨園護(hù)理院,，項(xiàng)目分兩期開發(fā),，一期200戶，二期415戶，共計615戶,。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū),，共包含96個床位,，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡,、100㎡,、111㎡三種戶型，共575套房源,，其中75㎡戶型占比60%,。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米,，提供230個車位,。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡,，包括景觀餐廳,、陽光閱覽室、多功能廳,、健身房,、棋牌室、咖啡吧,、老年大學(xué)等,。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米,，設(shè)有內(nèi)科,、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲,、心電圖,、放射、藥房等,，配備牙科診療床,、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū),。

兩大宗教信仰場所,，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂,。全國佛教尼眾道場的大雄寺,。

社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū),；杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場,；全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營,，主要針對健康長者,，除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套,，為長者提供“六心”級,、“24小時管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作,，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù),。

在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點(diǎn)是萬科基于對老年人的生理,、心理特征和行為特點(diǎn)進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對性,、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計,，意在創(chuàng)造出更為安全,、舒適、健康的生活空間,，并整合國際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系,，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運(yùn)營模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地,，經(jīng)過八年多的前期建設(shè),，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營采取租售結(jié)合的方式,。銷售部分,，出售30年使用權(quán),。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米,，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi),。

項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng),，一面世就被一搶而空,，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn),，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄,。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源,，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式,，進(jìn)行出租運(yùn)營,。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范,。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活,。

（1）項(xiàng)目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng),，戶型設(shè)計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級,，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老,、醫(yī)療,、文化、生活,、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”,，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格,。

（2）項(xiàng)目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原,、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道,，沉浸在大自然中,，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù),，兼顧保健,、醫(yī)療、養(yǎng)生,、休閑,、娛樂,，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭,、社會的溫暖關(guān)懷,；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值,，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動,，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會,；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計,、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施,，以及全天候監(jiān)控中心,，隨時提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營模式

出租：簽訂租賃合同,。為老人提供試住服務(wù),，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥,，因此每平方米造價不高,，售價在臺灣算是平價，目前已售罄,。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理,，不住時須交回村里作為捐助。

三,、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計,，成本增加不會太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^銷售來回籠資金,，且沒有后續(xù)管理的問題,，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1,、優(yōu)勢：資金回流快,，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索,、政策配套尚待成熟,，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計,，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金,。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目,，銷售去化速度較好,。

2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入,，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實(shí)現(xiàn)資金短期回流,，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營階段潛在巨大盈利點(diǎn)卻并未獲得開發(fā),，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入,。

此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化,，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題,，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目欠缺這一部分,，可能影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)和去化,。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn),，占地面積270萬平米,，總建面積約630萬平米，總投資近300億元,。已建成度假社區(qū),、國際社區(qū),、尊老社區(qū),、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū),，占地面積4000余畝,，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大,，普通公寓總價在28-55萬之間,，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資,。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項(xiàng)目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售,，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持,；老年公寓嵌入普通社區(qū),，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進(jìn)作用,，持有比例約為10-30%,。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項(xiàng)目,。

1,、優(yōu)勢：回款較快,，兼得前期銷售收益和后期運(yùn)營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重,，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤,，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個項(xiàng)目的配套設(shè)施,，一方面,，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售,；另一方面,，可以在投入運(yùn)營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

2,、劣勢：自持部分對服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項(xiàng)目能達(dá)到較高的入住率,。項(xiàng)目投入運(yùn)營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療,、休閑等各種社會資源的能力,，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進(jìn)行管理,，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健,、餐飲,、醫(yī)療等。

3,、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū),，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,。

項(xiàng)目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn),，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米,，商業(yè)配套7萬平米,。整個項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅,、老年公寓,、老年護(hù)理中心、醫(yī)院,、家政服務(wù)中心,、購物中心、文化會展中心等,，可提供包括養(yǎng)老,、家政,、餐飲、醫(yī)療,、保健,、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù),。整個項(xiàng)目以銷售為主,，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項(xiàng)目采取滾動開發(fā)的策略：項(xiàng)目初期,，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地,，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓,、公建配套的開發(fā),；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二,、三期,，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元,。項(xiàng)目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元,。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán),。專業(yè)化,、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇,，如樂成養(yǎng)老恭和苑項(xiàng)目,，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源,。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制,、保單捆綁制,。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金,，押金最后返還,。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū),，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。這類機(jī)構(gòu)專業(yè)化高,、往往是全國連鎖品牌,，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院,。

會員制一般是前期繳納高額會費(fèi)，通常幾十萬到一百萬之間,，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本,；然后根據(jù)所住房型,，每年繳納幾萬元的管理費(fèi),，這部分收入是主要利潤來源,。這種模式在美國廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（ccrc），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高,，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗軌蜃屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的前期就收回大部分資金,，從而有效緩解資金壓力,。

保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利,。根據(jù)目標(biāo)客戶不同,，保費(fèi)門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付,，或直接抵入住的租金,。

1、優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高,，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有,、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上,。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項(xiàng)目積累一定口碑和知名度后,，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報,。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會費(fèi),、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用,，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長,，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營收益率在8%-12%之間,，收益率不高，致使投資回報周期會相當(dāng)長,，樂成恭和苑項(xiàng)目的入住率僅為30%,，收入僅僅維持運(yùn)營，而上海親和源項(xiàng)目的入住率僅為50%,，收入僅夠收回投資成本,。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長,，致使投資者資金缺乏,。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌,，已經(jīng)在北京,、上海、廣東,、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項(xiàng)目,。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院,，南樓是養(yǎng)老院,。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房,，最多能接納318位老人,。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起,，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等,，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人,。安排24小時全天候醫(yī)護(hù)人員值守,，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個性化“健康管家”服務(wù),，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃,，建立個人健康檔案，開展綜合評估,，對慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長期跟蹤,，開展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練,。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設(shè)投入約6億元,，2008年投入運(yùn)營,，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室,，可供1600為老人居住,，年運(yùn)營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì),，無法出售產(chǎn)權(quán),，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑,。入住者須繳納會員費(fèi)和年費(fèi),，會員費(fèi)用來回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長期贏利點(diǎn),。目前除上海外,，親和源項(xiàng)目已擴(kuò)展至海南、營口,、黃山,、海寧、青島,、北京,、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月,，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工,，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米,。該社區(qū)計劃于2015年正式入住,，將成為我國保險業(yè)第一家大規(guī)模國際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛社區(qū)（ccrc）。

泰康之家一期可容納約800戶,。區(qū)別于普通社區(qū),，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化,、健身,、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全,。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米,、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診,、老年康復(fù)調(diào)理,、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外,，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu),，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”,。該計劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品,，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種,，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求,，選擇在65歲或70歲時開始按月領(lǐng)取年金。

四,、養(yǎng)老地產(chǎn)ppp（公私合營關(guān)系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應(yīng)用的ppp模式,，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題,。因此,，將ppp模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1,、ppp模式概述

ppp 模式(公私合營關(guān)系)是一種以合同方式確立的,，基于風(fēng)險共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個機(jī)制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項(xiàng)目或服務(wù),。ppp模式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制框架下對公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新,，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢,，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動更有優(yōu)勢的結(jié)果,。

2、ppp模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國屬于福利事業(yè),，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門檻較高,，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇,，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求,。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的新生力量,，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念,，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn),，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇,，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院,，完全可以由更有投資效率的私營機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè),，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充,。

2010年9月3日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙,。因此在我國的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險資金等民間資本,，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn),，同時引入ppp模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢,，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、ppp模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資,，彌補(bǔ)政府財力不足的問題

ppp 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于,，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本,，以解決政府財力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù),，在ppp模式中最常見的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè),，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資額就達(dá)到 640億美元,，在發(fā)展中國家的新建項(xiàng)目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%,，在特許權(quán)項(xiàng)目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%,，由此可見ppp模式的融資能力之強(qiáng)。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動力,，因此,，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營效率較低,，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè),。而私營部門的目標(biāo)是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運(yùn)營效率獲得,。在ppp模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能,。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價的服務(wù),。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo),。

（3）推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

ppp可以作為改革創(chuàng)新的突破口,，推動養(yǎng)老業(yè)取得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展,。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能,，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下,，通過ppp的導(dǎo)向,，開拓非政府渠道,。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者,、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能,，通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu),，消除公私合作的潛在矛盾,，合理分擔(dān)風(fēng)險，才能真正有效地推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展,。因此,，ppp模式是促進(jìn)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題,。

4,、政策支持

2014 年11月16日,，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項(xiàng),、第九項(xiàng)分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(ppp)機(jī)制”,，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨(dú)資,、合資,、合作、聯(lián)營,、租賃等途徑,，采取特許經(jīng)營、公建民營,、民辦公助等方式,，鼓勵社會資本參與教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老,、體育健身、文化設(shè)施建設(shè),。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育,、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃,、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃時,，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施,。各級政府逐步擴(kuò)大教育,、醫(yī)療、養(yǎng)老,、體育健身,、文化等政府購買服務(wù)范圍，各類經(jīng)營主體平等參與,。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險定點(diǎn)范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵,。

國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》發(fā)改投資[2014]2724號,，其中第三項(xiàng)針對“合理確定政府和社會資本合作的項(xiàng)目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見，指出“ppp模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場化運(yùn)作的公共服務(wù),、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目,。燃?xì)狻⒐╇?、供水,、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路,、鐵路,、機(jī)場、城市軌道交通等交通設(shè)施,，醫(yī)療,、旅游、教育培訓(xùn),、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目,，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行ppp模式”,。

為了保證政府和社會資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量,，規(guī)范項(xiàng)目識別、準(zhǔn)備,、采購,、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程,，財政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》,，對于ppp模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的ppp

模式示范清單,，但是,，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因,，ppp模式引導(dǎo)社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙,，采用ppp模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時間問題。

五,、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)

1,、市場定位：目標(biāo)市場全齡化

從國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，目前市場中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對客群較為多元,，如北京太陽城,、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體,，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時,，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過窄,，且定位過于高端,。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住,。

2,、項(xiàng)目選址：區(qū)位,、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū),，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂,、噪音大、車流多,，老人喜歡清靜,，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套,。因此,，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū),，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū),、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū),。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源,、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高,，尤其是健康老人,，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境,，比如

山,、水、林等自然資源都是較好的資源,，特殊的避暑或避寒氣候,，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉,、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源,，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通,、醫(yī)療,、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通,，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑,、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重,，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度,，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活,。若能出則繁華,、入則寧靜，那是最理想的地段,。

3,、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念,，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一,，通過合理的用地組合，減少用地成本,。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā),，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè),、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā),，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下,，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式,，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境,。

? 不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通,，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地,，有住宅用地,、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地,、旅游用地,，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本,，也與后期的盈利模式直接相關(guān),。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì),，可以大幅節(jié)約用地成本,。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛,、協(xié)議出讓還是直接劃撥,，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價,、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式,，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外,，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝,，將醫(yī)院,、老年大學(xué)、休閑娛樂中心,、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營,，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一,。

4,、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城,、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū),、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

這類模式下,，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合,，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%,，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性,。“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路,，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時,，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流,，為后續(xù)開發(fā)回血,。

模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體,，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式,，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán),。目前國內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽城水岸香舍,、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心,，是會員制模式的設(shè)計前提,，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合,，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題,。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看,，相比較傳統(tǒng)的押金制模式,，會員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn),。

模式三：持續(xù)照料退休（ccrc）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（ccrc）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū),，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國太陽城,、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著ccrc旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,。

ccrc模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人,，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合,，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老,、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式,，需要依托特殊的旅游度假資源,，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊,、富硒富氧、宗教文化,、長壽之鄉(xiāng)等,，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭,，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”,，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合,，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”,，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式,，市場

上已經(jīng)開始有所嘗試,，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目,。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式,，是對農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目,，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式,。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體,。在操作上,，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系,，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合,，提供給外來老人居住,，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營管理，提供專業(yè)的餐飲,、醫(yī)療,、照料、休閑等服務(wù),，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式,。

模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁,，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新,。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū),、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū),。

這種模式下，將壽險的年金,、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過特定的政策結(jié)合起來,，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠?yàn)殡U企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇,，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一,。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維,，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位,，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求,，最終完成整個地產(chǎn)項(xiàng)目,。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營管理,，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著,，可以作為新的盈利點(diǎn),。

6、規(guī)劃設(shè)計：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系,，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃,。

交通、建筑,、設(shè)施的人性化,、無障礙式設(shè)計參照歐美發(fā)達(dá)國家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手,，地面配臵高檔防滑地板磚,。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺,，房間及家具所有拐角全部作安全處理,，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出,，淋浴旁裝有l(wèi)形的扶手,，真正達(dá)到無障礙設(shè)計。

六,、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于西安市戶縣境內(nèi),，占地92畝,。擁有智能化設(shè)備與私人秘書服務(wù)體系，保證老人們在一個舒適,、溫馨,、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活,。2015年9月8日開園,，榮華控股集團(tuán)董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展,，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活,。榮華控股集團(tuán)希望將這個項(xiàng)目獻(xiàn)給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴(yán)地生活,，追求他們未完成的夢想,。”

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”,、“無線報警系統(tǒng)”,、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”,，做到360°全方位監(jiān)控,。同時開設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道,，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理,，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套,，設(shè)計

了生活,、健康、快樂、特色4大服務(wù)體系,，62項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié),，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時，也為每位老人建立了生活模塊,，開展個性化服務(wù),，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家,、快樂管家24小時的秘書式服務(wù),。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目占地面積21.85畝,，建筑面積32594平米,，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房,。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”,，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生,，“70后”沒有時間陪伴在家人左右,，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家,。

在經(jīng)營模式上,，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生,、休閑度假,、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式,，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提

萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地篇二

2008年12月30日 01:00 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的,。

王石和萬科在因此受益的同時,，一個不留神，也會被群起而攻之,，遭受到滾滾罵名,。從萬科霸業(yè)到個人登頂，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件,，王石似乎走得毫不畏懼,，但也并不輕松。

說白了,，這位帶頭大哥很倔,。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣,，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲,。

全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬,，這不僅是重塑金融體系的時候，也是重塑房地產(chǎn)市場體系的時候,。真正的改革者應(yīng)該對身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧,，孤獨(dú)的前行。

萬科的兩頂“紅帽子”

“路軌旁拋扔著死豬,，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞,；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣?！边@是1978年的4月,，王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢想》一書中,，寫下了上述在筍崗北站消毒庫工程現(xiàn)場的真實(shí)觀感,。王石當(dāng)時的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員，當(dāng)時的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州,。

5年后,，已經(jīng)通過招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳,。在深圳當(dāng)時最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。

王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對話的結(jié)果是,，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員,，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營業(yè)許可,、銀行賬號,，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金)，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成,。

就這樣,，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣玉米開始,，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢的行業(yè),，直到造就了后來的萬科。

王石語錄：“沒有紅帽子,，發(fā)展就沒那么快,；沒有紅帽子，發(fā)展大了更麻煩,。這是我的兩點(diǎn)結(jié)論,。”

《21世紀(jì)》：說到國企改革,，不能不談到紅帽子,，上世紀(jì)八九十年代的深圳企業(yè),，幾乎都有一頂紅帽子，萬科也不例外,，你當(dāng)時的考慮是什么,？

王石：改革開放之初，對民營經(jīng)濟(jì),，對市場經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開的,，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路,，再擴(kuò)展到沿海城市,，進(jìn)而鋪展到全國。

當(dāng)時的民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難,，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國有或集體企業(yè)下面的,，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營方式是市場經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來講還是國營為主,，這就是紅帽子的由來,。

萬科創(chuàng)業(yè)時隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時最大的國營企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)不同,，也是計劃外的，但它的執(zhí)照是國有,。即使當(dāng)時政府投的資金很少,，可能就幾萬元，就像現(xiàn)在的種子基金,、風(fēng)險基金一樣,，但是是非常關(guān)鍵和有價值的。我相信,，包括萬科在內(nèi),，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發(fā)因攤子鋪的太大,、經(jīng)營不善等原因出現(xiàn)了問題,，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股，由國有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)

《21世紀(jì)》：但萬科當(dāng)時畢竟還算是特發(fā)的子公司,，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員,。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心,，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司,，也就是說在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國營企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺前后，甚至之后的一段時間里,，萬科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的,，為此，后來的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折,。

王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后,，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離,，進(jìn)行股改,。當(dāng)時的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺了，但是萬科到了1988年才完成股份制改造,，還是國內(nèi)第一批股份制公司,。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定。當(dāng)時政府并沒有投錢給萬科,，都是創(chuàng)始人投的,，因?yàn)槭菄鵂I牌子，產(chǎn)權(quán)就含糊,。產(chǎn)權(quán)含糊時你是當(dāng)家人,，現(xiàn)在改制了，國家和個人的比例分配就很難平衡,，你拿多了國家不干,，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了,。股份制改造之初,，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

但是無論如何總要界定出萬科是誰的,。當(dāng)時我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它,，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了,，能按市場經(jīng)濟(jì)方式來運(yùn)作。后來,，主管體制改革的副市長朱悅寧約我談話,，他說國家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算,，但再爭執(zhí)于事無補(bǔ),，就轉(zhuǎn)變了過來。雖然后來還有波折,，但產(chǎn)權(quán)比例問題就這樣談定了,。

(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長談妥的事情,，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對,，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件,，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理。萬科接下來只能走迂回路線,，先是做市委,、市政府秘書班子工作，制造股改輿論先機(jī),，接著爭取到了時任深圳市委書記李灝的支持,，時任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通。1988年11月21日,，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案,，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬科股票，公司定名為深圳萬科企業(yè)股份有限公司,，特發(fā)公司則從上級主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東,。)

《21世紀(jì)》：可問題最終解決還是到了2000年，特發(fā)把股權(quán)賣給華潤之后,？

王石：我覺得那是另外一個問題,，最重要的是1988年的股份改造，你是你,，我是我,。國家占60%，職工占40%,。最后特發(fā)把股權(quán)賣掉,，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營不善，貸款無法償還,，就拿持有的萬科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押,。如果特發(fā)不賣你也沒辦法，它那時候情況不好,，它如果經(jīng)營好也不會賣,；但反過來說，如果它能一直經(jīng)營得很好,，也一定是采用了市場化方式,。

《21世紀(jì)》：但至少從1988年到1993年萬科b股上市，甚至上市之后一段時期,，特發(fā)作為第一大股東,，對公司還是有著非常強(qiáng)的影響力？

王石：事后來看是這樣,，但股權(quán)問題已不是主要問題,，關(guān)鍵是萬科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計是多次控股,、擴(kuò)股,，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤)真要再增資,、再控股萬科也不是做不到。但是萬科的品牌,、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢,，比較嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營績效也好,。作為上市公司,，它不是大股東說了算，它更多的是靠優(yōu)秀的管理層,，這樣的設(shè)計參照了香港大公司的架構(gòu),。

一個企業(yè)成功之后，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營團(tuán)隊(duì),，這個是比控股更重要的,。實(shí)際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它，比如說匯豐銀行,，誰是大股東,？最大股東持股只有2%。當(dāng)然這種設(shè)計會讓第一大股東有點(diǎn)難受,，我們在改革中不能強(qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場規(guī)律的東西,，我們和華潤合作得很愉快，華潤持股不是2%,，是15%,，是有發(fā)言權(quán)的。

《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個問題,，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類國企個案,。一個是在香港的央企，它跟內(nèi)地的國企有太多的不同,；另外一個是學(xué)術(shù)界提出的南派國企概念,。北方的傳統(tǒng)國企到了1998年才開始真正改革，而這一批市場化的南派國企,，它不是從某一個點(diǎn)上突然進(jìn)行改革,，實(shí)際上一直在變化,，包括深圳的特發(fā),、賽格這一系列的大型國企。但是這些市場化發(fā)展起來的國企,，在2001年中國加入wto,、市場化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個過程中,，萬科既跟南派國企有衣缽關(guān)系,，后來又跟香港的央企華潤集團(tuán)有關(guān)系,，你個人前后打交道時應(yīng)該對國企改革有一些自己的領(lǐng)悟。

王石：中國是處于從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的過渡中,，縱然是深圳特區(qū),，你會發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司,，像招行,、中興、華僑城,，各個行業(yè)都是這樣的,。真正發(fā)展起來的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國改革的特點(diǎn),。像平安保險,、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營根本不可能,，你剛開始一定要戴著紅帽子,。北方也一樣，像海爾,、聯(lián)想,，只要有響當(dāng)當(dāng)字號的都是這樣。

第二種情況,，在體制改革創(chuàng)新方面,，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功,，tcl也很成功,，市場變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后,，不大適應(yīng)市場,，被迫轉(zhuǎn)型。無論是南是北,，你會發(fā)現(xiàn)這批品牌,，尤其在深圳企業(yè)群，后來發(fā)展可能不好了,，但其市場形態(tài),，已經(jīng)跟所有制沒有關(guān)系了。

《21世紀(jì)》：其實(shí)萬科和平安有點(diǎn)相似,，但是和華僑城,、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。

王石：萬科和平安還是不大一樣，平安,、招行,、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū),，都是國家級試驗(yàn)區(qū),。招商銀行、平安保險,，這都是特許經(jīng)營,，沒有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到,。

萬科首先是國營牌照,，深圳成規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的,，我們首先要承認(rèn)其中的差異性,。同樣，雖然后來我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了,，但是紅帽子還是很重要的,。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣掉，同時讓我們來選擇買家,，結(jié)果我們選的不是私企,、不是外企，而是香港的一家央企,。為什么,？我們還是看重這個背景，當(dāng)時是我們主動向華潤伸橄欖枝的,，我們只是換了一家國企大股東而已,。

《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬科：頭戴紅帽子,，同時也是市場化運(yùn)作的,。

王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管,，在交通方面享有特權(quán),；招商局是中國官方引進(jìn)外資(港資算外資)對外開放的前沿，從李鴻章開始一直到現(xiàn)在都是這樣,。華僑城是僑辦,，他們對外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營機(jī)構(gòu),，他們是另外一條系統(tǒng),。為什么僑辦成功,，招商局成功了,？因?yàn)樗袊Y背景,。

反過來，同樣是有紅帽子,，但是像萬科,、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的，它們是沒有任何背景,，也沒有任何特權(quán)的,。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要,。我們?yōu)槭裁催x華潤,，華潤的背景和招商局、華僑城差不多,，因?yàn)槿A潤是外經(jīng)貿(mào)部的,。我們掛靠在那兒，雖然沒有享受他們的特權(quán),，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一,、沒有紅帽子你的發(fā)展就沒那么快；第二,、沒有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩,。這是我的兩個結(jié)論。

王石再澄清君萬之爭

對于發(fā)生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭,，王石稱萬科是資本市場的寵兒,，但不是資本市場的玩家。

《21世紀(jì)》：萬科作為上市公司對應(yīng)了中國資本市場的發(fā)展歷程,。中國資本市場發(fā)展的這十八年,，你個人覺得有哪幾個階段？萬科在這幾個階段里有沒有主動的角色認(rèn)知,？

王石：我倒沒有去想中國資本市場發(fā)展可以分幾個階段,，因?yàn)槿f科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對早期資本市場有認(rèn)識,，然后也看到了股市后來的起起落落,，再到股權(quán)分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在,。

這個過程中我覺得萬科是比較幸運(yùn)的：該籌的錢都籌集到了,。改革開放后出現(xiàn)了很多不好的風(fēng)氣，大家比較浮躁,。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現(xiàn)在,，一直算是資本市場的寵兒。《21世紀(jì)》：我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化,，包括1994年的君萬之爭等一系列事件,，都在表明萬科那時候心還沒定，萬科是否曾想在當(dāng)時粗放的資本主義市場里扮演一個玩家的角色,？

王石：玩家哪能規(guī)范化呢,？萬科從里沒想過要做玩家。從規(guī)范化的角度來講,，1993年發(fā)b股時我們是多元化,，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走,，我們描述得非常清楚,，那就是專業(yè)化。萬科管理層對此有自己的認(rèn)識,，有自己形成的書面結(jié)論,。

君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商，對我們很了解,，對萬科管理層的自我判斷,，也是認(rèn)可的。但君安1994年卻建議萬科應(yīng)該怎么走,，把萬科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針,，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的,。一年前的主承銷商,，一年之后它就建議萬科改組，這個本身從職業(yè)道德上是不可取的,。

只不過君安沒有成功,，它做了狙擊手，而萬科是反狙擊,。你現(xiàn)在說萬科是個玩家,，萬科沒有，不是萬科現(xiàn)在好了,，就對過去的事不承認(rèn)了,。

(據(jù)《道路與夢想》記載，1994年3月30日15時,，君安證券總經(jīng)理張國慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬科全體股東書》,。這份近萬字的改革倡議書，對萬科經(jīng)營管理中的問題提出質(zhì)疑,，并認(rèn)為萬科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，同時提出重組萬科董事會,。隨后數(shù)日，雙方展開了對萬科當(dāng)時的4家股東(深圳新一代企業(yè),、海南證券公司,、香港俊山投資、創(chuàng)益投資,，合占萬科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭奪。王石認(rèn)為君安的動機(jī)非常明顯：通過告股東萬言書,，爭取萬科股東的支持,，達(dá)到改組萬科董事會，從而操縱股票走勢的目的,。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手,，按當(dāng)時市場價虧損3000萬元。王石先爭取到股票連續(xù)4天停盤,，后拆散了結(jié)盟,。“3·30事件”在證監(jiān)會市場監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié),。從萬科日后的發(fā)展軌跡看,，王石和萬科顯然一分為二地對待了這份來自資本市場的改革倡議書，并令萬科步入新的發(fā)展歷程)

《21世紀(jì)》：當(dāng)時確實(shí)存在一個亂象,，企業(yè)的高層,、企業(yè)的管理不規(guī)范。

王石：沒有,，從來沒有,，你說萬科不規(guī)范，哪里不規(guī)范,？你說萬科是玩家,，萬科從來不是玩家，萬科就是從多元化到專業(yè)化的一個過程,，這是應(yīng)該承認(rèn)的,。君安把萬科管理層對自身的認(rèn)識，反說成給是你的建議,，這個是很不地道的,。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個原因,，一是君安發(fā)展非?？欤谫Y本市場上起的作用非常大,，我們不敢得罪,，之后這事就不了了之,，我們也不再說什么；第二是君安后來操縱股票,，玩收購概念,，出事后被并到國泰證券了，我們更不好說什么,。但現(xiàn)在要私下里說萬科當(dāng)時是玩家,，我堅(jiān)決不認(rèn)同。

《21世紀(jì)》：其實(shí),，當(dāng)時和現(xiàn)在大家對規(guī)范化的認(rèn)識是不同的,，萬科的規(guī)范化也是一個逐步的過程。是否可以說萬科是從1993年發(fā)行b股時才開始逐步規(guī)范的,？

王石：不是1993年,，我們從1988年就開始了。應(yīng)該說1988年之前你也不知道什么是規(guī)范,，改革開放就是闖，就是來賺錢,，你做的一切都是不規(guī)范的,。當(dāng)然我們從來不行賄，那是非常明確的,。

到了1988年股份化改造時,，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導(dǎo)，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做,。我們先是在財報上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金,，必須這樣做。但資金籌到了,，是到此為止,，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時候在萬科內(nèi)部就引發(fā)了大討論,。

當(dāng)時我說我們對未來要做出判斷,，中國未來進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場將來規(guī)范了,，我們現(xiàn)在不規(guī)范,，就會養(yǎng)成壞毛病，再改就難了,，甚至可能死掉,。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉，將來肯定會很好,。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時的全部意見,。

雖然當(dāng)時大部分人不同意,，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說話有絕對的權(quán)威,，我說就這樣定了,。萬科是否規(guī)范化管理，1988年是一個分水嶺,，至于說選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的,。1993年之前，政策一年一個變化,，萬科每年都有新的業(yè)務(wù),，每年都賺點(diǎn)錢，但只能跟著政策走,，后來發(fā)現(xiàn)操作非常困難,，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn),，之后就一直做到現(xiàn)在,。

《21世紀(jì)》：深圳對香港的資本市場有一個學(xué)習(xí)借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范自己,、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多,，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國資本市場的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止,，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多,，或者說規(guī)范起來還要若干年。

王石：也不能這樣說,，中國資本市場也是不斷改善,，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個資本市場上長大的,。

當(dāng)然資本市場還有另外一個問題,，這個問題不涉及規(guī)不規(guī)范問題，而是資源傾斜的問題,，資本市場本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營企業(yè)非常有活力,，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵,，在資本市場的占比就應(yīng)該更高,。但是你看現(xiàn)在的資本市場，大型國營企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市,，而且一上市就大得不得了,。當(dāng)然在一個健康的市場上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國營企業(yè)也讓它上市的話,，不一定就合適,。

《21世紀(jì)》：今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢非常被動,，不過在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準(zhǔn)萬科再融資,，是對萬科規(guī)范化的回報,？還是萬科高端博弈的結(jié)果？

王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報,。去年股市最好的時候我們?nèi)诹?00億,，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢的時候,，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債,，這些都是對規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個報酬,。

住房保障破題：誰來出錢

王石的父親是軍人,，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對生命行走的強(qiáng)烈渴求,。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉,。站在整個人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神,。

然而,，王石絕對不是一個簡單的登山極限運(yùn)動者，也同樣不是一個簡單的地產(chǎn)商人,。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭,，從率先降價到對話朱镕基，王石更多地熟練了對政經(jīng)的博弈,，對行業(yè)走勢,、宏調(diào)走勢的游刃有余的把握，甚至是對社會輿論嫻熟的駕馭之術(shù),。

王石是狡猾的,。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織,，早已讓他參成了野狐禪,，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀。

王石語錄：“在解決城市低收入人群住房問題上,，誰來出錢要明確,，不明確拿什么蓋？”

《21世紀(jì)》：君萬之爭之后,，萬科也在逐步做大,，對政策的把握也逐步嫻熟。以1998年為分界線,，1998年之后是住宅市場化的過程,，但之前萬科已經(jīng)完成了住宅公司的市場定位,。朱镕基總理當(dāng)時來深圳調(diào)研，你也面陳了看法,，并成為朱镕基的房地產(chǎn)顧問,。你當(dāng)時對中國住宅住房政策的判斷到底是怎么樣的？

王石：應(yīng)該是這樣的,，萬科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn),，到1997年、1998年就非常明確做住宅了,。萬科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn),，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的,。我們怎么都沒想到,，1998年我們會成為中國地產(chǎn)上市公司中最大的，換句話說我們沒有把它當(dāng)成目標(biāo),，更沒想到的是中國的住宅市場來的這么快,。要知道，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年,。沒想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大,，出口受到重大影響,，這就要刺激內(nèi)需,，當(dāng)時經(jīng)濟(jì)學(xué)家說鋼鐵不行了，汽車也不行了,，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn),。中央開始推動房地產(chǎn)市場，這是沒有想到的,。我當(dāng)時絕對沒有想到之后發(fā)展會那么樂觀,，盡管我對房地產(chǎn)長遠(yuǎn)看好。

《21世紀(jì)》：根據(jù)你后來的側(cè)面了解,，你當(dāng)時的建議對朱镕基總理有多大觸動,？

王石：當(dāng)時除了我跟總理談的觀點(diǎn)，北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有幾派觀點(diǎn),，但是朱總理說把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也大都遵循經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的提法，而我從實(shí)際情況出發(fā)跟總理說房地產(chǎn)業(yè)不可能成為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：當(dāng)時的房地產(chǎn)業(yè)問題很多,，比如產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模小,、投資有限制、金融信貸歧視,、沒有領(lǐng)軍的規(guī)模企業(yè)等,，我只不過是在總理面前說了實(shí)話,，反而總理印象很深刻。

讓我當(dāng)顧問不是因?yàn)槲翼樦偫淼恼f法,，而恰好是我唱反調(diào),。說到觸動，可能有一些,，但影響政策多大就很難說,，深圳那次座談會之后我再也沒見過他。

再后來確實(shí)有應(yīng)邀去北京,，原因是朱镕基在國務(wù)院辦公會議上談到中國房改,、中國住宅市場健康發(fā)展時兩次提到了我，告訴參會部門到深圳找一個叫王石的人,。后來發(fā)改委,、國務(wù)院住房改革辦、建設(shè)部,、國務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心四個部門都來找我,，這些部門輪番邀請我或者派人到深圳約我談，活躍了兩個月,，后來就沒介入了,。

(1997年11月，朱镕基總理來深圳調(diào)研,，深圳市領(lǐng)導(dǎo)圈定王石講萬科的科學(xué)管理和規(guī)范化建設(shè),，王石卻以萬科為例，大談分稅制對企業(yè)的影響,。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項(xiàng)改革,。隨后，就房地產(chǎn)能否成為刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè),，王石陳述了4點(diǎn)顧慮,，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座談會上,，朱镕基公開聲稱要聘請王石為房地產(chǎn)顧問,。)

《21世紀(jì)》：回頭來看中國的住房政策變化過程：改革早期，仍是福利房時代,，還沒有把房地產(chǎn)作為中國改革或社會轉(zhuǎn)型的重要一環(huán),；后來南方開始了土地有償轉(zhuǎn)讓，漸漸形成由市場來提供住房的機(jī)制,，直到1998年國家確定了商品房改革的大方向,，這個過程是漸進(jìn)的。但到了2004年、2005年,，大家又開始認(rèn)為完全由市場提供住房是有問題的,，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個否定之否定的過程,，我們走了十幾年的時間,。

王石：我覺得我看的比較清楚，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時候,，實(shí)際上原來中央并沒有設(shè)立專門的住房部主管建造福利房,，原來的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國家標(biāo)準(zhǔn),，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個“條條塊塊”：“條條”就是各個部委自己來解決,；“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財政并沒有專門的支出用于建房,，但確實(shí)是國家包起來,。

到了1998年住房商品化，國家不再包了,，但依然忽略了一個問題,，就是會有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房,、廉租屋,，這還要靠國家來支持。但當(dāng)時住房保障還沒提到議程,，誰來負(fù)責(zé)沒有明確,。

這個問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容,，迅速擴(kuò)容無非是兩種,，一是存量的擴(kuò)容,，一是外圍的擴(kuò)容,，存量的擴(kuò)容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償,，補(bǔ)償靠什么呢,？靠發(fā)展商買地當(dāng)中的地價來承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大,，無論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大,。

到了2004年、2005年,，該拆的都拆了,，代價太大的也拆不動了，這時候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來了,。當(dāng)然大家還沒有意識到問題的關(guān)鍵所在,，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實(shí)這不是由發(fā)展商來解決的,。差不多到了2006年,，最明顯的是到2007年，就已經(jīng)明確了這是政府的行為,，應(yīng)該由政府來解決,。

《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務(wù)員和公營事業(yè)體系，包括事業(yè)單位,、國企的員工,；第二類是你以前說過的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購買市場化住房的條件是不具備的,；第三類是低保和低保邊緣的群體,。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒有把這三個群體理清,。我們來看深圳,，政府確保公務(wù)員和公營事業(yè)體系是第一類的；第二類的是戶籍低保人群,，根本不考慮非戶籍的,。對于第三類，政府還沒有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個群體,，這個群體現(xiàn)在由農(nóng)民房,、城中村為他們提供保障。

深圳可能是個典型,，全國大概都是這樣一個排序,，大家在批評政府或發(fā)展商的時候都沒有把這三個群體理清,。

王石：你說的這個實(shí)際上是兩個問題,，第一是誰出錢的問題，上一次財政收入分配體制改革的時候,，因?yàn)楫?dāng)時還沒有房改,，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個問題就顯得重要了,，中央和地方的責(zé)任需要分清楚。尤其是地方財政收入比較少的,。

第二、剛才你說到的微利房,、福利房,，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶口的,；一種是沒有城市戶口的農(nóng)民工，這就帶來更深層次的問題,。農(nóng)民工住房問題比城市原住民要更嚴(yán)重一些?，F(xiàn)在中央在這個問題越來越重視。

誰是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者,？

十七屆三中全會通過的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬科原有的基礎(chǔ),，及其已經(jīng)開展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動,。

《21世紀(jì)》：我們切入土地這個問題，聯(lián)系到十七屆三中全會提到土地制度改革的問題,，實(shí)際上中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關(guān)的：如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣,、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離根本不可能有后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。土地制度改革從城市到農(nóng)村這樣一個過程,，會對中國的房地產(chǎn)業(yè)有怎樣的影響,？

王石：從城市房地產(chǎn)市場來看，對市場的直接影響有限,，有人擔(dān)心土地的價格會因此大幅下降,，將來會影響房價，這個擔(dān)心多余,，這是我的第一個觀點(diǎn),。

為什么這么說？咱們來看看它要解決什么問題,。從農(nóng)業(yè)本身來講,，我覺得是解決兩個問題：第一個是解決責(zé)任承包制的問題，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心,，過去土地承包是五年，十年,，最多十五年,，新政策出來后農(nóng)民可以安心的長期承包；第二個解決的是流轉(zhuǎn)問題，因?yàn)榉痔锏綉?，中國人多地少,，每個人分到很少，效率是很低的,，你如果只是承包了但沒有流轉(zhuǎn)的合法性,，將來不可能有利于大的整改，我覺得這個問題本身是土地的有效利用,，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心,，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè),。

21世紀(jì)網(wǎng)

對城市來講,，可以用于建設(shè)的土地可能會增加。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來進(jìn)行的,，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換,，這是一個長期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情,。對于房地產(chǎn)商來說,，也不會影響它的經(jīng)營。還是通過拍賣來拿地,，只不過付錢的對象有變化：從長期來看,，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭,，和以前不一樣,。至于說農(nóng)民賣地和進(jìn)城的關(guān)系，那個不是問題,，本來城市化過程就不是靠賣地實(shí)現(xiàn)的,，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個能力吸引農(nóng)民進(jìn)城。

《21世紀(jì)》：以前很粗暴的就把土地給城市化了,，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合之后,，直接征過來就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了，但現(xiàn)在再去跟農(nóng)民談判,，購他的地的話,，這個成本相對是不是太高了？

王石：不會,，從整個市場的交易來講不會的,，但是有個別人我就是不賣，你出多少價錢我都不賣,，那也是有的,。從市場規(guī)律來分析這畢竟是少數(shù)的,，就是從概率上講不會的。

《21世紀(jì)》：為什么我會想這個問題,，因?yàn)橛腥苏f萬科是專門做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商,，我覺得這個新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價格。

王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來主導(dǎo),，拍賣掛牌,，我們還是走這個程序。萬科不是做土地生意的,，是做住宅的,，我們會關(guān)注這個問題，但是這問題不會影響我們的經(jīng)營,。再一個,，萬科是靠城鄉(xiāng)接合部開發(fā)起來的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部,，萬科絕對不僅僅是一個郊區(qū)開發(fā)商,。

“政策幫助市場軟著陸”

王石說他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動性、安全性,，不會考慮去并購?fù)?，不出政策不會考慮，出政策春節(jié)之前也不會去考慮,。

《21世紀(jì)》：除了土地之外,，還有一個就是金融。第一這輪金融危機(jī)會不會導(dǎo)致中國的金融改革方向的調(diào)整,，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,？第二也許會有另外一個影響，比如說,，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時候,，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn)，也許改革之后,，貸款的方向也更多了,，房地產(chǎn)業(yè)融資會受到削弱。

王石：美國的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事,，但是中美的情況不一樣,。

首先美國的問題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上，這跟中國的情況不一樣,。

第二,，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣出去的，是在透支未來的整個大背景下產(chǎn)生的,。這和中國的房地產(chǎn)金融不一樣,。

我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來的全國開放的情況,，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險防范的文件,，比如防范金融風(fēng)險,，應(yīng)對亞洲金融風(fēng)暴，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問題,。尤其是從2004年到2007年,，政府一直出臺政策，比如提高按揭成數(shù),、提高貸款利率,，絕不允許發(fā)展商貸款買地等等一系列的限制政策。

我們并沒有受到美國金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo),，中國的情況恰恰和美國相反,，尤其是去年的宏觀調(diào)控，你買第二套房,，就提高按揭,、提高利率等等。這些政策都是合理的,，和美國完全不一樣的,。所以我想這是美國的問題，反而這樣的類比引導(dǎo)會導(dǎo)致一些錯誤的看法,。

但是也不能說中國就沒有問題,，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題,，這兩年政府出臺了這么多政策居然還在漲,，顯然是投機(jī)心理在作祟。所以去年的宏觀調(diào)控我覺得是非常對的,，反過來講如果沒有去年的宏觀調(diào)控,，中國經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴和中國的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下,，會更加困難,，房地產(chǎn)也會更慘。

《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會調(diào)整,？

王石：我的意思是房地產(chǎn)市場需要一個調(diào)整,，理順收入增長、經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系?，F(xiàn)在的政策在幫助這個調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn),。

我當(dāng)時(去年房地產(chǎn)市場火爆的時候)感到這種市場，這種價格是絕對不對,，持續(xù)不了,，但是它到什么時候停,、到何時下跌你是不清楚的，這是很可怕的,。

為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺后萬科馬上進(jìn)行調(diào)整,，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會怎樣,。

我們從去年調(diào)整之后用了一個詞叫不確定性,，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣,，反而真的讓我很難受的時候,，就是價格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的,，因?yàn)閮r格漲,，地價也漲，萬科要發(fā)展規(guī)模,，你也得高價去拿地,。萬科去年高價拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時就聲明：第一,、我要檢討,；第二、絕不拿地王,。

《21世紀(jì)》：我想聽聽您對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷,，比如說，中國在多大程度上受到這一輪的沖擊,，因?yàn)檫@直接決定了萬科未來幾年的市場決策,。

王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的,。剛才我用了一個詞叫不確定性,，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣,，那反而是風(fēng)險最大的,。但不確定性并不等于說就不能進(jìn)行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些,，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些,。

國慶節(jié)之后，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變,，開始實(shí)施減息,、減稅刺激消費(fèi)，鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對整個房地產(chǎn)市場繼續(xù)往下走會起到緩沖作用,。什么時候這個調(diào)整結(jié)束呢,？顯然還需要有一個觀察階段，政策的市場消化也需要時間,，有很多不確定因素不知道,。

《21世紀(jì)》：坊間盛傳，假如沒有10月份宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆轉(zhuǎn),，從而給地產(chǎn)業(yè)松綁的話,，其實(shí)對萬科來說就有一個機(jī)會來并購?fù)?，現(xiàn)在會不會已經(jīng)失去這個機(jī)會了,？

王石：應(yīng)該沒到那種程度。本來很多人樂觀認(rèn)為,，美國的問題不會波及我們,，但是后來大家慢慢發(fā)現(xiàn)，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了,，市場的信心就受到了打擊,。對于一個有規(guī)模的企業(yè)來說，流動資金是很重要的,，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤的問題,。

去年12月份，萬科持有的現(xiàn)金是170億,。到今年9月底萬科持有的現(xiàn)金是199億,。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動性和安全性問題。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問題,。至于你什么時候把同行吃了,，不出政策不會考慮，出政策春節(jié)之前也不會去考慮,。

現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬科,，希望萬科去收購，但是萬科根本不可能去收購這么多公司?，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動性問題,，手中有資金才是至關(guān)重要的。

《21世紀(jì)》：以萬科現(xiàn)在的規(guī)模,，手上的現(xiàn)金190多億,，你是否認(rèn)為萬科現(xiàn)在是安全的，或者你認(rèn)為萬科要手上有多少現(xiàn)金才到一個安全線,？有人估算萬科這190多億的現(xiàn)金里,，真正可流動的或者可用的現(xiàn)金并不多。

王石：我們現(xiàn)在是很安全的,。我們的現(xiàn)金是199億,，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%,，我就報這兩個數(shù)就行。

萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地篇三

1.養(yǎng)老地產(chǎn)建筑設(shè)計的特點(diǎn)

空間布局體現(xiàn)老年人自立性,、健康性,、安全性。

設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理,、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計,。體現(xiàn)適用性,，兼顧老人與照顧者的使用要求,，空間具可改造性,。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)公共空間的設(shè)計要點(diǎn)

住宅的坡道無障礙設(shè)計要點(diǎn)

在有臺階的地方應(yīng)設(shè)臵坡度平緩的臺階和斜面,，標(biāo)準(zhǔn)見下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時,，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺,。

3.單元入口公共空間設(shè)計

〃設(shè)臵斜坡

引道有臺階時應(yīng)設(shè)臵斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度,，斜面坡度應(yīng)平緩,。〃設(shè)臵扶手

樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手,，扶手應(yīng)安裝牢固,，同時還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。

〃設(shè)臵房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)臵房檐 〃鋪設(shè)防滑地面材料

地面鋪設(shè)應(yīng)平坦,，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)臵排水溝時,，應(yīng)配水溝蓋,，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行,?！ㄆ露绕骄彽呐_階踏步踢面高不宜大于120mm,，踏面寬不應(yīng)小于380mm

3.樓廳和電梯的設(shè)計要點(diǎn)

〃電梯內(nèi)部設(shè)臵

轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)臵；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面,。

電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度,，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開門時間較長,，且門口裝有光電管裝臵,，防止夾傷?！ㄔO(shè)臵信箱和留言板

設(shè)臵位臵不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶,?！ㄔO(shè)臵電梯

超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度,。電梯與樓面無高差,。

電梯最小尺度1400mm(w)x1350mm(d)〃設(shè)臵休息椅

可設(shè)臵椅子，方便等候電梯時,，可以坐下休息或放臵行李,。〃方便的出入口

寬度要確保輪椅可以通過,，門寬大于等于800mm,，出入口不設(shè)臵臺階，宜選用推拉門,、自動門,?！ǖ孛驿佋O(shè)防滑材料

地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬,?！糇爿喴慰赊D(zhuǎn)身的空間

4.公用走廊設(shè)計要點(diǎn)

〃走廊寬度設(shè)臵

考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應(yīng)小于1.2m,?！ㄔO(shè)臵連續(xù)扶手

在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm,?！ù伴T不應(yīng)妨礙通行

門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行,?！ǚ阑孛?/p>

使用浸水后也能防滑的地面材料?！o突出的墻壁

滅火器,、留言板等應(yīng)設(shè)臵在不妨礙走廊通行的位臵上?！o臺階地面

取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階,，地面存在高差的時候，應(yīng)設(shè)臵斜坡,。5.公用樓梯設(shè)計要點(diǎn)

〃易識別的臺階面

為避免臺階面產(chǎn)生陰影,，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質(zhì),，可便于識別,。〃踏步的防滑措施

臺階面使用防滑材料,，臺階面邊沿設(shè)臵防滑條,，要和臺階面保持在同一平面?！翘莸膶挾瘸渥?/p>

考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人,，寬度約1200mm?！ㄔO(shè)臵扶手

樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固,。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝,。端部向下方或墻壁彎曲,。如果有可能最好與走廊連接在一起?！ㄆ露绕骄彽臉翘?/p>

為盡可能縮短萬一跌落下來的距離,，可采用帶平臺的折跑樓梯,。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm,。

6.院落設(shè)計要點(diǎn)

〃設(shè)臵對講話筒 〃充足的照明

門廊要保持充足的照明,，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，注意照明的位臵和角度,，可設(shè)臵低位燈,。〃設(shè)臵扶手

臺階邊應(yīng)設(shè)臵連續(xù)式扶手,?！ㄆ露绕骄彽呐_階

存在地面高差時，應(yīng)在臺階附近設(shè)臵斜坡,?！ǚ阑孛娌牧系匿佋O(shè)

引道和臺階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況,。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料,。

路中央設(shè)臵井蓋時，不應(yīng)突出地面,，注意井蓋不要突出,。〃設(shè)臵車庫 車庫應(yīng)設(shè)計在戶門附近,，從車棚到大門處不被雨淋到,。〃房檐的設(shè)臵

在戶門處可設(shè)臵寬大的房檐,。

7.細(xì)部空間設(shè)計要點(diǎn)

1）墻壁

墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理

除扶手外,，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里,。

扶手連續(xù)性處理,，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm,，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。2）地面

選用吸音浸水后也防滑的材料,；耐磨損

8.住宅室內(nèi)空間的設(shè)計要點(diǎn)

門窗的設(shè)計要點(diǎn)

門的寬度滿足輪椅進(jìn)出,，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m,，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm,；

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門,，不許使用玻璃門,； 門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄,，拉柄高度在0.9m～1m之間； 居室窗臺的高度在750～800mm左右,；

窗臺的寬度要適當(dāng)增加,，一般不少于250～300mm； 矮窗臺里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵高0.9～1m的安全欄桿

9.門廳的設(shè)計要點(diǎn)

〃易開閉的戶門

當(dāng)平開門時,，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝臵,，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄,。

〃適當(dāng)照明和易操作的開關(guān)

考慮換鞋和上下臺階,，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分,。采用醒目的開關(guān),。〃戶門門檻高度處理

戶門門檻高度應(yīng)控制在50px左右,?！ǚ鍪值脑O(shè)臵

為了方便換鞋和上下臺時，應(yīng)設(shè)臵扶手,。扶手的斷面采用易抓握的半圓形,。〃臺階的處理

臺階上下采用不同的材質(zhì)和顏色,，以便識別,。〃防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料,。地磚接縫不要太寬,。

1.考慮輪椅老人使用情況，門廳宜有輪椅暫存的位臵

2.可將鞋柜下部留出高度約300mm的空檔放臵常穿的鞋子,，避免散亂在門廳的鞋子將老人絆倒,。

3.門廳宜設(shè)物品暫放平臺，臺面高度850mm,，兼有供老人撐扶的功能,。4.穿衣鏡為防止輪椅碰撞，鏡面下沿應(yīng)高于地面350mm以上,，宜選用不易碎的鏡面材質(zhì),。

5.設(shè)臵傘立存放淋濕的雨傘

6.門廳處常設(shè)防塵地墊，避免厚度過厚或卷邊,，且不影響門戶的開啟和輪椅的行動,。

7.鞋凳旁150mm～200mm處應(yīng)有豎向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿換鞋,，門廳應(yīng)設(shè)臵鞋凳

除滿足換鞋等基本功能外，還需考慮護(hù)理人員、擔(dān)架出入,、輪椅的通行及回轉(zhuǎn)空間

10.室內(nèi)走廊的設(shè)計要點(diǎn)

〃連續(xù)扶手

使用近圓形的扶手。

扶手端部向下方或墻壁方向彎曲 〃光線充足的照明設(shè)計 不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差,。

洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)臵位臵低的壁燈?！ㄊ褂梅奖愕拈_光裝臵

應(yīng)設(shè)臵帶指示功能的大面板開關(guān),。走廊長的房間，應(yīng)在多處設(shè)臵控制開關(guān),?！o階差地面 地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi),?！ū阌谑褂玫姆鍪指叨群筒牧?設(shè)臵扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性,?！▽挸ǖ淖呃?/p>

方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應(yīng)小于1m,。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm,。〃防滑地面

地面使用防滑材料,。

考慮跌到的可能性,，避免采用堅(jiān)硬的材料。

11.樓梯的設(shè)計要點(diǎn)

樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm,，滿足兩人攙扶通過,；

平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出,，作成圓角,，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；

扶手半徑以30～40mm為宜,，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙,； 扶手可設(shè)臵為雙重高度（900和750mm兩種）〃樓梯形狀

樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺,。

避免上層樓梯縮進(jìn)走廊或下層樓梯露出走廊的情況,。〃寬敞樓梯

樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人,。〃臺階面和臺階高度 臺階面使用防滑材料,。

設(shè)臵防滑條時和臺階在一個平面上,。

臺階垂直部分應(yīng)設(shè)臵擋板,，臺階邊沿不應(yīng)突出?！ǔ渥阏彰鳛榱瞬划a(chǎn)生濃重的陰影,，可設(shè)臵多個照明燈具 〃方便的開關(guān)

除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關(guān),，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開關(guān),。

〃扶手的設(shè)臵

安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝,。扶手端部向下或墻壁彎曲,。

12.浴室設(shè)計要點(diǎn)

〃設(shè)臵扶手

浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)臵水平和垂直扶手,?！ㄔO(shè)臵緊急告警裝臵

為了便于安裝緊急告警裝臵，應(yīng)事先設(shè)臵備用配臵管線,?！ú僮餍院玫乃堫^噴頭

安裝在觸手可及的位臵，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭,?！ǜ叨冗m當(dāng)?shù)脑「?/p>

浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應(yīng)為750px～1250px,?！ūM量少設(shè)臵臺階

不得以設(shè)臵臺階時，應(yīng)設(shè)臵扶手 〃防滑地面材料

應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料,?！醋o(hù)用空間

浴室應(yīng)保證看護(hù)時必要的空間?！ㄩ_關(guān)方便且安全的門 最好采用拉門或折疊門,。

門上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更應(yīng)使用坐便器,，重心較穩(wěn)定,。注意水箱應(yīng)采用較大的扳手式?jīng)_水開關(guān)。2.宜設(shè)臵智能便座,，解決老人一系列清潔困難,。考慮到一般操作在右邊,，故便坐的電源插座亦宜設(shè)在便器右側(cè),，距地高都為400mm。3.老人使用的坐便器旁邊應(yīng)設(shè)l型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右,；豎直部分距坐便器前沿約250mm,，上端不低于1400mm。

4.緊急呼叫器距離不小于100mm,，高度距地400～1000mm左右,。其位臵安排應(yīng)注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成碰傷。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器,，可加設(shè)拉繩,，下垂至地面100mm處。

5.手紙盒通常宜設(shè)臵在坐便器前側(cè)方,，保證老人伸手可及,，避免其動作幅度過大?？稍O(shè)能存放兩個卷紙的手紙盒,，便于提醒老人及時補(bǔ)充手紙。

13.廚房設(shè)計要點(diǎn)

〃使用方便的操作臺設(shè)計 合理的操作流線設(shè)計,。操作臺高度適合老人坐著操作,。

〃安裝告警裝臵安裝防火告警裝臵或預(yù)留安裝告警裝臵的配管配線 〃光線充足的照明

在考慮廚房整體照明的同時，還應(yīng)考慮操作臺局部的照明,?！◤N房面積要求

使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m,?！ㄊ褂梅奖愕碾s物柜

雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)臵在使用方便的位臵,?！ò踩僮餮b臵

煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝臵，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生,。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具,。〃操作性好的水龍頭 應(yīng)操作簡單并且容易調(diào)節(jié),?！ǚ阑牢鄣孛?/p>

使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。1.老人廚房應(yīng)有合理的空間尺度,，使各種常用設(shè)備安排緊湊,，操作流線合理，形成理想的“冰箱-水池-爐灶工作三角形”,，省時省力安全,。

2.老人廚房應(yīng)保證能夠坐姿操作，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入,，可升降的操作臺面更佳,。

3.提倡使用中部柜，洗滌池上方中部高度可設(shè)臵瀝水托架,，便于洗滌后順手放臵餐具；爐灶旁的中部柜可用于放臵調(diào)味品,、常用炊具等,。

4.爐灶及洗菜池前擋板處宜設(shè)臵舒適扶手，便于輪椅老人通過扶手借力靠近操作臺,，并可在操作時依靠,，減輕體力消耗。

5.柜門拉手選型及安裝合理,。拉手造型圓潤,，尺寸合理，便于抓握,，安裝位臵合理,，處于老人舒適操作高度范圍之內(nèi)。

6.選用大容量冰箱,，解決老人愛囤積食品,，存放營養(yǎng)品和藥品等需求；冰箱旁應(yīng)有接手臺面,，便于取放物品,。

7.廚房可布臵至少兩人用的小餐臺，以便老人在廚房簡單用餐,?？杉孀鼋邮芘_，注意擺放位臵不影響老人出入,。

8.爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機(jī)聯(lián)動,。點(diǎn)火同時抽油煙機(jī)啟動，關(guān)火后抽油煙機(jī)延遲工作一定時間再自動關(guān)閉,，確保老人安全使用,。

14.居室設(shè)計要點(diǎn)

〃冷暖空調(diào)的設(shè)臵

為了方便安裝，事先設(shè)臵配管孔和專用電源,。避免使用燃油,、燃?xì)馐饺∨鳌,！ò踩⑶沂褂梅奖愕拇帮椏?/p>

窗戶直接對外采光,；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖,?！ü饩€充足的亮度

充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計,?！ㄩ_關(guān)方便的門

最好采用平開門形式，采用平開門時,，選用便于使用的握柄式把手,。〃與各房間的連接處的臺階設(shè)臵

盡量少設(shè)臵臺階,，如需設(shè)臵,，注意高差控制在3mm以內(nèi)?！ㄊ褂梅奖愕拈_關(guān),、電源插座

大面板開關(guān)的設(shè)臵以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位臵?！ǚ阑孛娌牧系孛鎽?yīng)鋪設(shè)防滑材料

1.老人起居室南向布臵,，并配有陽臺，使老人能得到充足的日照方便老人種花植草,。

2.空調(diào)不宜直接吹向老人常坐的位臵,。

3.老人常坐的沙發(fā)坐面應(yīng)略帶硬度，利于老人站起落座時施力,；沙發(fā)靠背宜較高,，對頭部頸部有良好的支撐；沙發(fā)扶手應(yīng)便于老人起立落座時撐扶,，以及老人打盹時枕靠,。

4.除沙發(fā)之外，起居室應(yīng)設(shè)臵老人專座,。轉(zhuǎn)作位臵應(yīng)方便老人進(jìn)出,，并盡量使老人看電視時有較好的視角。

5.坐具的位臵應(yīng)能使老人在座位上了解到住宅出入口的情況,。老人不必起身行走就能方便的看到來者,，門是否鎖好等情況，使心理上具有安全感,。

陽臺盡量爭取1.5m以上的較大進(jìn)深,，滿足老人種植花草、活動健身,、洗晾衣物,、放臵雜物以及輪椅回轉(zhuǎn)等活動

1.陽臺與室內(nèi)空間的隔斷門應(yīng)注意滿足室內(nèi)采光通風(fēng)的要求,，并保證通行順暢。2.需注意消除陽臺與室內(nèi)地面的高差,，避免老人不慎絆倒或有礙輪椅通行,。3.老年人住宅中可將洗衣和晾衣功能集中設(shè)臵在陽臺上。減少老人多次,、反復(fù)的走動,，并避免房間內(nèi)的地面被沾濕，導(dǎo)致老人滑倒,。

4.洗衣機(jī)旁應(yīng)配設(shè)洗滌池,，便于老人清洗小物。附近宜有操作臺面供老人放臵物品,，分揀衣物。旁邊設(shè)有插座,，方便老人使用小件電器,。5.老人陽臺宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾曬被褥的條件,。

6.在滿足采光需求的前提下,，陽臺宜有適當(dāng)墻面來滿足儲藏功能?？舍敀斓豕?、放臵儲物柜等，進(jìn)行分類儲藏,。

7.可設(shè)臵側(cè)邊晾衣桿,。晾曬衣物較少時，可只用側(cè)邊晾衣桿,，減少陽臺晾曬對室內(nèi)視線的干擾和對人在陽臺活動的影響,。

餐廳老年住宅中，由于餐廳承載了更多的功能,，應(yīng)更注重自然采光和通風(fēng),，使該空間更為舒適和明亮

1.餐廳宜靠近廚房設(shè)臵，使上菜,、取放餐具等活動更為便捷,，避免老人手持餐具行走過程距離。

2.在老年人住宅中,，宜保持餐廳與廚房之間的視線關(guān)系,，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況,。3.餐桌燈應(yīng)有足夠的亮度,，顯色自然便于老人看清桌上的菜肴,。

4.備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進(jìn)出廚房,，耗費(fèi)體力,。5.餐具應(yīng)具備適當(dāng)?shù)摹把由臁钡撵`活性（可采用餐起空間聯(lián)通，餐桌可折疊拉伸等手法）,，以適應(yīng)6.節(jié)假日親友來用餐時人數(shù)突變的情況餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入,。

7.若有輪椅老人，則應(yīng)為其留出用餐專座,。專座的位臵應(yīng)方便輪椅的進(jìn)出,，宜設(shè)在餐桌邊空間較大的一側(cè)。

臥室加大進(jìn)深,預(yù)留活動空間,同時最大限度的考慮到應(yīng)急和減少互相干擾

1.老年人畏冷喜陽,，臥室宜布臵在南向,，使光線能盡量照到床上。2.空調(diào)不宜直接吹向床鋪及座位,。

3.床頭應(yīng)設(shè)緊急呼叫器,，保證老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息,，避免因作息時間不同或起夜,、翻身、打鼾等問題相互干擾,。

5.老人床旁應(yīng)設(shè)較高的臺面供老人撐扶,，兼具儲藏功能（如書桌、床頭柜等）,，最好有較大的臺面,，放臵水杯、眼鏡,、藥品,、臺燈等物品；宜設(shè)臵明格或抽屜,，供存放隨時拿取的物品,，并便于老人看清、翻找內(nèi)部物品,。6.老人臥室進(jìn)門處不宜設(shè)狹窄的拐角,，以免急救時擔(dān)架出入不便。7.老人臥室的進(jìn)深應(yīng)比一般臥室略大,，一來可以為輪椅轉(zhuǎn)圈留出足夠空間,，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張床的需求)，還能在臥室內(nèi)流出一塊完整的活動區(qū)域,。

回游動線不僅有助于豐富室內(nèi)空間,，還對改善戶內(nèi)通風(fēng)采光,、增進(jìn)視線、聲音聯(lián)系等具有重要意義

回游動線：指住宅內(nèi)各空間之間形成的可以回環(huán)往復(fù)的動線,，通過對各室之間的開口數(shù)量和位臵進(jìn)行巧妙調(diào)整,，可形成豐富的“回游動線” 縮短交通距離，降低老人發(fā)生意外機(jī)率,； 便于老人發(fā)生意外時,，緊急救助 加強(qiáng)視線聯(lián)系，了解老人需求 促進(jìn)聲音通達(dá) 利于通風(fēng)采光

戶型設(shè)計一居室：面積約60平米,，主功能空間全南向景觀面,，雙開間陽臺設(shè)計，且考慮戶型拼合

設(shè)計要點(diǎn)：

u為保證老年人使用的舒適性,，設(shè)計中注意爭取較大南向面寬和較小進(jìn)深,，使起居室、臥室,、廚房采光充足,；u服務(wù)陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線,，對老人洗晾衣、種植花卉,、曬太陽等均有益處,；u設(shè)臵較大的衣帽儲藏間，必要時可改為保姆間,，滿足不同階段老年人對儲藏或照護(hù)的需求,；u臥室空間大小、家具布臵滿足老人各自生活需求,；

戶型設(shè)計兩居室：主臥室南向景觀面,，建議南向陽臺設(shè)計，小房間可做彈性空間使用 設(shè)計要點(diǎn)：

主臥室南向布局,，同時考慮南向的陽臺設(shè)計,，保證南向景觀面，小房間彈性空間,，可做正常臥室,、書房、保姆房以及小孩房等多樣空間,；

主臥室面積較大,，保證轉(zhuǎn)的空間需求，適合乘坐輪椅的老人居住,，兩臥室之間設(shè)臵衛(wèi)生間,；

廚房,、餐廳、起居室形成開敞,、連貫的空間,，中部交通空間開放，使老人在室內(nèi)的動線更加便捷

產(chǎn)品設(shè)計戶型適老化設(shè)計提升：為老人提供更適合自己的舒適空間

第三部分 萬科老年住宅嘗試

設(shè)計舉措

規(guī)劃設(shè)計考慮人車分流的設(shè)計要點(diǎn),，保障老年人的行動安全,。

小區(qū)入口的無障礙設(shè)計

小區(qū)道路的無障礙設(shè)計

組團(tuán)的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感,，形成利于溝通的鄰里空間

每個組團(tuán)端頭的“五合一”（集休息躲雨,、門禁、信報,、牛奶取用,、告示為一體）的小型場所的設(shè)臵。