在現在社會,，報告的用途越來越大,，要注意報告在寫作時具有一定的格式,。怎樣寫報告才更能起到其作用呢？報告應該怎么制定呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧,。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術問題篇一

甲方：(貸款人)

乙方：（借款人）

根據《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及有關法律,、法規(guī),，當事人各方經協商一致，訂立本協議,。

一,、甲方于年月日向乙方發(fā)放借款元，(大寫：)借款期限年月日起到年 月％,，乙方在每月日前支付當月利息,，利息一月一結。

二,、乙方同意用的土地使用權做該筆借款的質押,，土地使用權證號為：使用權人為：

三、乙方應按甲方要求妥善保管質押財產,，如有政府征用的情況,，甲方有權對于補償款予以提存或者乙方提前償還全部借款。

四,、出現主合同約定還款期限已到,，乙方未依約歸還甲方借款及利息的，甲方有權依法定方式處分乙方擔保抵押財產,。

1,、甲方處理抵押所得借款，按乙方購買每畝土地價格的的價格索取土地使用權,，抵押價格按每畝萬元,，共畝，共計人民幣萬元整,。

2,、甲方處理抵押所得借款，不足以償還借款本息的,，甲方有權另行

向乙方索償,。

五,、乙方未返還甲方借款或不能按時付利息前,，該抵押具有不可撤銷性。乙方自愿放棄抗辯權、訴訟權,、仲裁權,，自愿接受有管轄權的人民法院執(zhí)行局的強制執(zhí)行,，這是乙方的意思表達,、承諾。

六,、本協議自甲,、乙雙方簽字之日起生效，自協議生效之日乙方無權變賣,、轉移,、轉贈、轉賣,、抵押財產,。

七、在抵押協議期限內,，乙方抵押財產因其保管不善造成損毀,，甲方有權要求乙方恢復抵押財產原狀，或要求乙方重新提供甲方認可的抵押財產,。

八,、乙方違反合同約定，擅自處分抵押財產的行為無效,。甲方有權要求乙方恢復原狀,，并提前收回主合同項下的借款，并可以要求乙方支付借款總額的10%的違約金,。

九、使用權人對抵押物必須擁有充分,、無爭議的所有權或者處分權,。乙方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議,、被查封,、被扣押或已經設定過抵押權等情況，給甲方造成經濟損失的應給甲方賠償,，并賠償甲方主合同借款總額的10%的違約金,。

十、本協議未盡事宜,，甲乙雙方協商可簽訂補充協議,。

十一、本合同一式份,，其中甲方份,，乙方份,，效力相同。

十二,、提示

甲方已提請乙方注意對本協議條款作全面,、準確的理解，并應乙方要求作了相應的條款說明,。簽約各方對本協議含義認識一致,。

本協議系無異義債權文書，如乙方不履行或不完全履行還本付息義務時,，甲方有權依據本協議項下第四條和第五條中約定進行解決,，乙方自愿接受。

甲方（貸款人）蓋章：乙方（借款人）蓋章：

負責人法定代表人

或授權代理人或授權代理人

年簽約地點：

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術問題篇二

儲備土地抵押評估技術指引（試行）

為了配合當前我市儲備土地抵押貸款的需要,，北京房地產估價師和土地估價師協會（以下簡稱協會）根據相關法規(guī),，針對儲備土地抵押評估的特殊性，對涉及的若干問題進行研究,，提出如下評估技術指引,，供評估機構進行相關執(zhí)業(yè)時參考。

一,、儲備土地的概念

是指市國土資源局為實現調控土地市場,、促進土地資源合理利用目標，依法

取得土地,，進行前期開發(fā),、儲存以備供應的土地。

二,、儲備土地抵押評估的技術路線

根據《土地儲備管理辦法》的要求：“政府儲備土地設定抵押權,，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定”。因此,，儲備土地抵押價值及評估技術路線為：

儲備土地抵押價值=儲備土地市場評估價值-政府土地出讓收益

三,、儲備土地市場評估價值的界定

1、價值內涵

儲備土地抵押價值為抵押的儲備土地在評估基準日的市場價值,，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場評估價值減去政府土地出讓收益和估價師知悉的法定優(yōu)先受償款,。

2、用地條件設定

（1）土地用途和用地建設指標設定

儲備土地抵押評估涉及的土地用途和用地建設指標,，一般依據項目的規(guī)劃土地用途和指標設定,；特殊情況下可依照現狀土地用途和用地條件進行。

（2）土地開發(fā)程度設定

儲備土地抵押評估開發(fā)程度設定為評估基準日時的土地現狀開發(fā)程度,。

委托方應提供土地開發(fā)程度的相應資料,。未完工部分土地開發(fā)費用及尚未支付的工程款應予扣除。

四、政府土地出讓收益

政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》參照劃撥土地使用權協議出讓方式進行評估,。

五,、評估方法

儲備土地抵押評估的具體估價程序和方法參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》執(zhí)行。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術問題篇三

相關知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立,，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉變,，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》,、《擔保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定,，土地使用權可以設定抵押權，同時規(guī)定,，抵押的土地使用權要進行評估?，F將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一,、評估目的問題

土地使用權抵押的目的,，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權,。就抵押人而言,，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權,。土地使用權抵押貸款抵押權設定時,，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格,，而不是土地使用權本身的價格,。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據,，以及因抵押而承擔的額外風險,。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度,，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格,。

二、評估對象問題

土地資產的抵押是土地使用權的抵押,，而不是土地所有權的抵押。這一點,，《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定,。另外，抵押權設定和抵押權實現時,，評估的對象是有區(qū)別的,。根據《國資企函發(fā)（1994）36號》文件的規(guī)定，抵押實現時，必須進行評估,，以確定底價,。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時,，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售,，由抵押權人優(yōu)先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格,，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格,。但是，在抵押權設定時,，抵押人向抵押人轉移的,，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權,，同時,，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知,，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的,，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格,，即土地使用權的抵押權價格,。

三、土地產權問題

在明確評估對象以后,，評估人員必須對土地資產的產權,，進行仔細和嚴格的界定。

第一,，評估人員在驗證抵押人土地使用證時,，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣,，以示負責,。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致,。如有差異,，必究其原因，弄清來龍去脈,，并予以說明,。

第三，核實國有土地還是集體土地,，并核實是否存在他項權力,，如是否已經抵押貸款過等,，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發(fā)生。

第四,，土地面積和四至必須明確,，在實地踏勘時，必須認真核實,。

四,、土地資產再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后,，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束,，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時,，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣,，可以進行抵押貸款。另外,，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分,，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元,，按銀行抵押代款率70%計,，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元,，那么,，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款,。因為這種再抵押貸款情況,，銀行仍有收回貸款的保證。但是,，如果在評估報告有效期內,，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且,，地價已明顯上漲或下跌,，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期,，在這種情況下,，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五,、評估原則問題

地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種,，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外,，還要遵循地產持續(xù)經營原則,、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外,，根據地產抵押評估業(yè)務自身的特點,，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時,，務必核實抵押人產權的真實性,。包括土地使用者、面積和四至的真實性,，排除任何不真實的因素,，以確保抵押人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況,，應予以詳細調查,，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性,，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況,，不應予以太樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數據或經驗表明地產價格有可能上升,，但在評估時,，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮,。然而,，對未來可能的減值，則應給予充分的重視,。

六,、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據,，因此,，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則,，盡可能避免銀行的風險,；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格,，評估人員應盡量做到評估公平合理,。

地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格,，由此可見,，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法,、收益還原法,、成本法和基準地價系數修正法來進行評估,。一般說來，在地產市場較發(fā)育的區(qū)域里,，可選用市場比較法評估,；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理,；在已完成基準地價及其修正體系的區(qū)域,，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然,，在具體地產評估中,，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是,，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是,，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則,。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術問題篇四

關于土地抵押評估的若干思考

[摘要]：土地抵押評估是土地估價的主要業(yè)務之一,。土地抵押評估涉及到信貸安全和當事人的合法財產保護問題，所以其不同于一般土地的評估,。在土地抵押評估的實際執(zhí)業(yè)中,，會遇到估價目的含糊、價值類型和估價時點難以確定,、抵押估價業(yè)務流程不宜規(guī)避信貸風險等問題,。本文在這些問題的分析和借鑒國外土地抵押評估經驗的基礎上，提出了土地抵押估價在業(yè)務流程改進,、估價行為規(guī)范,、行業(yè)內外互補等方面的改進建議，以此達到加強土地抵押估價業(yè)務管理,，防范土地信貸風險,，維護土地當事人的合法權益的目的。

[關鍵詞]：土地估價,；抵押估價,；問題；改進建議

土地是一種良好的提供債務履行擔保的物品,，因為,，土地具有不可移動性、壽命長久,、價值量大,、保值增值性等特點。隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立,，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉變,，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代,。一般，公民,、法人或者其他組織向其他公民,、法人或者其他組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權人為了減少自身的風險,，往往要求債務人或者第三人一起提供合法的土地擔保。為了知道該提供擔保的土地的價值,，債權人一般會要求債務人提供債權人信任的估價機構出具的估價報告,，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據。但是土地抵押因為涉及到信貸風險,、土地當事人的合法權益等重要問題,，所以土地抵押評估不同于一般土地的評估。

1土地抵押評估的特點

1.1未滿足抵押土地特別要求的,，不得進行抵押評估

（1）抵押土地須具有完善的產權

產權明晰是抵押土地評估的基本要求,。考慮到土地抵押貸款中的風險,，抵押土地應具備完善的土地產權,，領取規(guī)范的國有土地使用證。估價人員應對抵押土地的國有土地使用證進行認真審核,，并通過現場勘察,，保證土地使用者、用途,、位置,、面積、權屬性質以及有無他項權利等與實際相符,，保證抵押土地來源合法,、產權清楚、用途規(guī)范,、法律文件齊全,。此外，在對房地產產權證和國有土地使用證進行審核時,，應按照“房地一致”的原則,，保證房地產權利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時,，如委托人與土地使用者不一致,，則應明確委托人與土地使用者的關系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明,。

（2）抵押土地的用途應符合城市規(guī)劃的要求

對抵押土地以現狀用途進行抵押的,，應注意城市規(guī)劃對現狀土地的影響,。對由于城市規(guī)劃的改變導致土地用途發(fā)生變化的，則應有規(guī)劃部門的審批意見,，以規(guī)劃部門確認的用途為準,。對由于城市規(guī)劃需要在貸款期內征用的土地，應不作為抵押資產,。

（3）《城市房地產管理法》等法律法規(guī),，對不能抵押的房地產（其中也包含土

23456789-