報告,，漢語詞語，公文的一種格式,，是指對上級有所陳請或匯報時所作的口頭或書面的陳述,。寫報告的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？下面是我給大家整理的報告范文,，歡迎大家閱讀分享借鑒，希望對大家能夠有所幫助,。

房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告 房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告篇一

長期以來,，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷,，不少糾紛是既打民事訴訟,，又打行政訴訟。去年年底,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知,，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知,，可見國家對此問題極為重視,，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率問題是當(dāng)前和今后的一項重要任務(wù),。

違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā),，主要有兩個原因,。其一是利益驅(qū)動，開發(fā)商為了獲取高額利潤,，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整,，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因,。其二是有關(guān)制度目前尚不完善,，操作機制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率存在空間,。

眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標(biāo),，是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比,。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許,，即意味著開發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤,。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率,。

應(yīng)當(dāng)說,，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要,。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容,。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高,、樓間距近,、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄,、光照通風(fēng)條件差,、停車位置不足等，還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所,、兒童活動區(qū)域形成擠壓,，并且會對樓宇內(nèi)的電梯,、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè)施老化,。同時,，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展,，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張,。因此，對容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格,。

根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率專項治理工作實施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平,，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為,，促進城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，我們提出以下幾點工作思路：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后,，必須嚴(yán)格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè),。如需調(diào)整容積率的，除應(yīng)當(dāng)符合國家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外,，還必須符合下列條件：

1,、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；

2,、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的.,；

3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的,；

4,、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。

二,、土地出讓前,，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學(xué)下達規(guī)劃條件,；土地出讓后,，如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的,，應(yīng)按下列程序辦理：

1,、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告,，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單,，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù),。

2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的,，應(yīng)按以下程序辦理：

（1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請,，并附規(guī)劃設(shè)計方案；

（2）規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進行初審,，組織對規(guī)劃設(shè)計方案進行論證,、評審，并告知國土資源主管部門,，對符合調(diào)整條件的,，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)后下達《調(diào)整容積率告知書》；

（3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”,，開發(fā)建設(shè)單位持補交清單向財政部門補交土地使用權(quán)出讓金；

（4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》,，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后,，報規(guī)劃行政主管部門,，規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國土資源行政主管部門,。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調(diào)整后的容積率計算收取應(yīng)補交的土地出讓金,，規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù),。

四,、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后,，對超過土地批準(zhǔn)容積率的用地項目,，在扣除因城市空間設(shè)計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準(zhǔn)）,，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補交的土地出讓金,。

五、調(diào)整容積率的建設(shè)項目,，不得提高建筑密度,、降低綠地率。

六,、鼓勵利用地下空間修建停車場,、人防設(shè)施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算,。

七,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定,，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標(biāo)的,，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行市場地價補交土地出讓金,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的,，相關(guān)執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處,，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定,，補交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費,，并接受相應(yīng)罰款。

八,、國土資源,、建設(shè)、規(guī)劃,、城管,、財政、審計,、房定等部門應(yīng)密切配合、加強溝通,，并將有關(guān)情況相互告知,。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處,，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可、建設(shè)用地延期,、商品房預(yù)售許可,、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù),，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢,，并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。

九,、對違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員,，依法依紀(jì)從嚴(yán)處理。

房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告 房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告篇二

平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三,、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房、存量房的交易價格,；當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議,。

2,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金,、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的`行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化,。

房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告 房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告篇三

幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展,，對拉動我市社會和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用,，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房價增長過快等突出問題,，應(yīng)該引起足夠的重視,。

統(tǒng)計資料顯示，20xx年至20xx年間,，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢,，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米,、885元／平方米、1020元／平方米,、1120元／平方米和1350元／平方米,，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲,，今年6月末又比上年末上漲8.7%,。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查,，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元,。

我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程,，是各級政府工作的重點和難點,。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶,，由于要求補償價格過高,，開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū),，從20xx年實施拆遷以來,，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中,，不能實施拆遷,，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷,，使開發(fā)商,、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一,。

目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段,，但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟適用房建設(shè)比例較小,。二是大戶型住房供應(yīng)過多,，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多,，中低價位房少,，中低收入家庭能夠承受得起的房少,。從商品房供求狀況看,，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長,，但居民的購買熱情和礦區(qū),、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應(yīng)求的狀況。

按照國際原則,，在住房信貸制度完備的條件下,，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家,，烏海市又屬于西部地區(qū),，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點低,，收入房價比處于國際原則的中低水平,。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元,，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房,，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元,，以此測算收入房價比為1：6.2,，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平,。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%,，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見,，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講,，如今的商品房價格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力,。

由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的`可持續(xù)發(fā)展的認識不足,，質(zhì)量意識不強、有些承諾不兌現(xiàn),、面積出現(xiàn)縮水,、配套服務(wù)意識不強，存在總體上的重先期開發(fā),、輕后期配套服務(wù)的傾向,。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多,，增加了居民購置商品房的顧慮,。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益,，忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象,。

20xx--20xx年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米,，實際銷售面積為30.8萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn),。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機,，例如鉆石廣場,、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好,，廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重,。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶,，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁到購房戶,，也影響今后商用房屋的投資熱情,。

日前，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,，建設(shè)部又最新出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》,，給今后抑制房價增長增加動力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實施,，增強對房價的調(diào)控能力,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。同時盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu),，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè),，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求,，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，以銷售促開發(fā)，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個新臺階,。

房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告 房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告篇四

1 ,、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路,、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米,，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格：元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10分鐘可至a市中心,。

(2)西側(cè)為市城市中心景點,。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場,。

(4)西南靠近a市小學(xué),。

(5)北面為a市人民銀行。

4 ,、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐,，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間,。

(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性,。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用,。

(6)該項目以毛地出讓，起價

元/畝,，使得取得該地塊的前期資金較少,。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒,。

(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入,，為今后該項目的物業(yè)管理,，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會,。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵,。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺,，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建,，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入,，有可能使得土地的掛牌價抬的過高,。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,，具有一定的不可確定性,。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費,、電梯的運行和維護等,，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷,，拆遷的難度較大,。

(18)花園的日趨完善,，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈,。

(19)拆遷的難度,，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善,。

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸,，面積

平方公里，人口萬,。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良,。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū),、國家級水禽濕地保護區(qū),。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點,。

投資環(huán)境良好,。交通通信便捷，公路已形成了以國道,、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐,，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸,，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸,、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項目所在區(qū)位于江中下游南岸,，與b市接壤,，是a市政治、經(jīng)濟,、文化中心,。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬,，轄8個鄉(xiāng),、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處,。城區(qū)人口12萬,。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段,，以房屋統(tǒng)代建為主,，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài),。1994年至1998年為第二階段,，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起,。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段,。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮,。尤其是地改市后,，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,，城市建成區(qū)人口,、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動,，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期,。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),，完成了原始積累,。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,，市場體系基本建立,。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大,。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%,。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺,。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米,，消化空置房2萬平方米,。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升,。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%,，凈增400元/m2左右