在生活中,，越來越多人會去使用協(xié)議,，簽訂簽訂協(xié)議是最有效的法律依據(jù)之一。那么一般合同是怎么起草的呢,？以下是我為大家搜集的合同范文,，僅供參考,，一起來看看吧

房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇一

經(jīng)紀(jì)人(乙方)：_________________________

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定,，甲,、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就甲方委托乙方,，乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項達(dá)成一致，訂立本合同,。

第一條甲乙雙方應(yīng)提供下列相應(yīng)證件：

甲方提供：1.“銷售許可證”;2.權(quán)屬證件;3.物業(yè)的具體情況;4.法定代表人身份證明;5.營業(yè)執(zhí)照;6.個人身份證,。

乙方提供：1.經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“資質(zhì)證書”;2.經(jīng)紀(jì)人崗位“資格證”;3.經(jīng)紀(jì)人身份證;4.營業(yè)執(zhí)照。

第二條甲方委托乙方據(jù)實為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),。共____項：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項內(nèi)容：

____________________________________

2.具體要求：

____________________________________

3.其他要求：

____________________________________

第三條甲,、乙雙方議定，在本合同履行期限內(nèi),，甲方對其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項,，應(yīng)在規(guī)定范圍之內(nèi)按下列比率向乙方支付服務(wù)費。

委托代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，按成交價的_%計算支付;

代理房地產(chǎn)租賃的,，按年租金的_%一次性計算支付;

代理房地產(chǎn)交換的，按房地產(chǎn)評估價值的_%計算支付;

其他服務(wù)項目支付________________元,。

服務(wù)費支付的時間、條件,、金額,、支付方式和結(jié)算方法,，由甲、乙雙方在合同補充條款中約定,。

第四條本合同履行期間,，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務(wù)事項的,，甲方不支付本合同第三條約定的各項服務(wù)費,。乙方應(yīng)將甲方已預(yù)付的服務(wù)費全部退還。乙方不能完全履行服務(wù)項目,，則相應(yīng)減少甲方應(yīng)支付的服務(wù)費,。具體數(shù)額甲、乙雙方在補充條款中另行約定,。

本合同生效后,，在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意，中途毀約,，甲方已支付給乙方的服務(wù)費不予退還,。未支付給乙方服務(wù)費，乙方有權(quán)按雙方約定服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn),，向甲方追索,。

第五條本合同履行期間，甲,、乙任何一方需變更本合同的,，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后,，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_天內(nèi))簽訂變更協(xié)議,，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失,，由責(zé)任方承擔(dān),。

第六條本合同履行期間，乙方應(yīng)定期將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項情況及時通告甲方,，甲方對乙方的履約應(yīng)提供必要的幫助,。并有權(quán)隨時進(jìn)行查詢、督促,。

乙方將本合同第二條為甲方服務(wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項轉(zhuǎn)委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的,，必須事先征得甲方的書面同意，由此而增加的費用和法律責(zé)任,，由乙方承擔(dān),。

第七條甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的,，甲方有權(quán)按本合同第十三條約定,，追償因乙方過失造成的經(jīng)濟損失：

1.未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變?yōu)榧追椒?wù)的各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項內(nèi)容,、要求和標(biāo)準(zhǔn)的;

2.未經(jīng)甲方書面同意,，轉(zhuǎn)委托他人代理的;

3.違反國家和本市有關(guān)法律、法規(guī),、違背誠實信用原則,，或與他人惡意串通，損害當(dāng)事人利益的;

4._______________________________________

第八條甲,、乙雙方商定,，甲方有下列情況之一的，乙方有權(quán)按本合同第十三條約定,，追償因甲方過失所造成的經(jīng)濟損失：

1.要求乙方服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項不明確,，或提供的有關(guān)證件和資料不實;

2.甲方利用乙方提供的信息、條件,、機會,，擅自不履行合同;

3.違反本合同第三條及補充條款的約定，不按期給付或拒付服務(wù)費的;

4.__________________________________

第九條甲,、乙雙方商定,，乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項的服務(wù)，必須自本合同生效之日起至________年____月____日止,。除甲乙雙方另有約定同意延期外,，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的____日內(nèi),，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交,，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金。

第十條本合同履行期間,，甲,、乙雙方因履行本合同而簽署的補充協(xié)議及其它書面的文件，均為本合同不可分割的部分,，具有同等法律效力,。

第十一條本合同及補充條款中未約定的事項，應(yīng)遵循我國有關(guān)法律,、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行,。

第十二條本合同簽訂后，需要公證的,，可按本市公證的有關(guān)規(guī)定申請辦理公證手續(xù),。

第十三條甲,、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議，由甲,、乙雙方協(xié)商解決,，協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一，進(jìn)行解決：

1.向________________仲裁委員會申請仲裁;

2.向人民法院提起訴訟,。

第十四條本合同壹式____份，甲,、乙雙方各執(zhí)_____份,，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

營業(yè)執(zhí)照號碼：營業(yè)執(zhí)照號碼：

個人身份證號：

法定代表人：法定代表人

住址/注冊地址：注冊地址

郵政編碼：郵政編碼：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

傳真號碼：傳真號碼：

委托代理人：承辦經(jīng)紀(jì)人員：

(資格證編號：)

房地產(chǎn)權(quán)證/商品房現(xiàn)(預(yù))售許可證

(證件編號：)

簽約日期：簽約日期

房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇二

立合同單位：

_______________(以下簡稱甲方)

_______________(以下簡稱乙方)

為明確責(zé)任,，恪守信用,，特簽訂本合同，共同遵守,。

項目內(nèi)容及規(guī)模：

____________________________________________

總投資及資金籌措：

總投資____萬元(其中：征地費____萬元,，開發(fā)費____萬元，建筑安裝費____萬元),。投入資金規(guī)模____萬元,，甲方出資____萬元，分__次出資,，每次出資____萬元,，預(yù)收款____萬元;乙方出資____萬元，分__次出資,，每次出資____萬元,。

合作方式：

_____________________________________________

各方負(fù)責(zé)：

甲方：___________________________________________________

乙方：___________________________________________________

經(jīng)營方式：_________________________________________________

資金占用費按月利率__‰計付，并于每季末的前__天內(nèi)付給出資方,。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行_________,，最后一次還款時，資金占用費隨本金一起還清,。

財務(wù)管理：

1.成本核算范圍：_____________________________________________

2.決算編制：_______________________________________________

3.財產(chǎn)清償：_______________________________________________

利潤分配：

____________________________________

違約責(zé)任：

______________________________________________________

其他：

1.該項目資金在______行開戶管理,。

2.____方經(jīng)濟責(zé)任由______擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促_____方履行合同,，保證方同意當(dāng)____方不履行合同時,，由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。

3.____方愿以______作抵押品,，抵押品另附明細(xì)清單作為本合同的附件,。_____方不履行合同時，____方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán),。

本合同正本一式____份,。甲方執(zhí)____份,，乙方執(zhí)____份。合同副本___份,，報送_________等有關(guān)單位各存1份,。雙方代表簽字后生效。

本合同附件有___________________,，與本合同有同等效力,。

本合同的修改、補充須經(jīng)由甲乙雙方簽訂變更合同協(xié)議書,，并須保證方同意,，作為合同的補充部分。

甲方：(公章)乙方：(公章)

地址： 地址：

法人代表：(簽章) 法人代表(章)

開戶銀行及帳號：

保證方：(公章)

地址：

法人代表：(簽章)

開戶銀行及帳號：

簽約日期： 年 月 日

簽約地點：

房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇三

甲方：

乙方：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》,，《中華人民共和國建筑法》及國家有關(guān)規(guī)定,，為了確保甲方房屋施工順利進(jìn)行，為明確雙方在建設(shè)項目施工過程中的權(quán)利和義務(wù),，本著雙方“責(zé),、權(quán)、利”,，經(jīng)甲,、乙雙方協(xié)商，特訂立本合同,。

該工程位于磚混五層樓房,，基礎(chǔ)為鈴筏形基礎(chǔ);一、二層為現(xiàn)澆板,，其余樓層為預(yù)制板,，構(gòu)造柱，圈梁,，木瓦屋面等,。

甲方以包料不包工的方式承包給乙方。

按甲方提供施工圖,，乙方負(fù)責(zé)所有施工機械(木模,，釘子，鐵絲,，腳平架等),，從基礎(chǔ)土方工程到房屋竣工中的瓦工，木工,，鋼筋工等所有施工內(nèi)容,。外墻正立面貼外墻磚，其它墻面為水利砂漿,。五層樓地面貼地面磚,，衛(wèi)生間,，廚房，樓梯踏步所有貼墻地磚,。

1：價格：140元/平方米(建筑面積),。建筑面積按照國家規(guī)定計算方式計算，增減工程量按照市場行情,，雙方協(xié)商解決,。

2：基礎(chǔ)竣工后付款人民幣5000元整;每一層主體蓋板完工后付款人民幣4000元整，內(nèi)外粉刷完工后付款xx0元整,，春節(jié)前無質(zhì)量問題余款一次性付清,，(如有質(zhì)量問題返工達(dá)標(biāo)后，另外賠材料),。

工期從20××年6月28日到20××年10月28日竣工。推遲一天罰款200元/天,，由甲方在工程款中扣除,。

施工期間

1：本工程所有安全事項均由乙方負(fù)責(zé)，乙方應(yīng)按工程的要求負(fù)責(zé)施工過程中的安全管理工作,，因乙方及其員工原因造成的一切人員,、財產(chǎn)損失均由乙方負(fù)責(zé);第三人造成乙方及其員工傷害的，由第三人負(fù)責(zé),，與甲方無關(guān),。

2、施工中乙方不得從事與施工無關(guān)的事,，專業(yè)施工人員持證上崗;高空作業(yè)部分必須在采取切實可行的安裝措施下方可施工,，地面必須安排適當(dāng)監(jiān)護(hù)人員，電焊作業(yè)注意防火等,。

施工過程中本合同項下的任何權(quán)利,、義務(wù)，乙方不得轉(zhuǎn)讓給第三人,，特別是不得轉(zhuǎn)包,、分包否則甲方有權(quán)終止合同，慨不結(jié)算,，乙方無條件賠償,。

以上合同望雙方遵守各自責(zé)任，本合同一式二份,，自簽字日期生效,。

甲方：

乙方：

年月日

房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇四

一、“按揭”的淵源

學(xué)術(shù)界基本一致的看法是,，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage,，先為香港使用,，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點,，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音,，所以,，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。

近代英美法中的mortgage,，是一種以不動產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度,。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,，在債務(wù)履行完畢后,，債務(wù)人有將不動產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時,，該不動產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有,。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時,，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人,。mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的,、在債務(wù)清償前可以保有特定財產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）,。mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)?！甲ⅲ簠⒁娫S明月著：《抵押權(quán)制度研究》,，法律出版社1998年出版，第47頁〗,，可見mortgage與讓與擔(dān)保在通過讓與財產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征,。

1925年英國頒布物權(quán)法，對傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整,，除引進(jìn)大陸法的登記制度,，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價取代債權(quán)人對財產(chǎn)權(quán)利的獲得,，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時,，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請對相關(guān)財產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價以獲得受償,，或在不能實現(xiàn)變價時由法院將相關(guān)財產(chǎn)判給債權(quán)人,。英國物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征,。

香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（conveyanceandpropertyordinance）則更進(jìn)一步,，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財產(chǎn)的所有權(quán),，還規(guī)定債務(wù)人無須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財產(chǎn)的所有權(quán)，但該財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對債權(quán)人的財產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：seesarahnield：《hongkonglandlaw》,，publishedbylongman,，secondedition，1998,，p444〗,。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留,，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請求權(quán),。

按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點有密切關(guān)系，香港地少人多,，地價昂貴,，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來資金壓力,，故有將尚未建成的房屋通過預(yù)售以融通資金的必要,。同時，香港的商品房屋的購買力主要來自中產(chǎn)階級,，少有購房人有足夠的經(jīng)濟能力一次性支付購房款，遂將所購房屋用于按揭,、以分期供款方式減輕支付壓力,。加之，上個世紀(jì)六十年代至九十年初,，香港經(jīng)濟高速發(fā)展,，房屋價格成倍增長，以按揭的方式買樓還是不錯的投資選擇,。又由于房屋價格飛漲,，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無風(fēng)險,，且有穩(wěn)定的利息收益,，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商,、購房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式,。

二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展

在上個世紀(jì)八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后,，以市場需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人,，他們帶來了購房資金，也帶來按揭購房的要求,，但當(dāng)時在大陸以銀行為主的金融機構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化,，對個人的貸款還沒有開放,，按揭要求無法滿足。至九十年代后期,，國家為配合住房制度的改革,，開始允許商業(yè)銀行開辦個人住房擔(dān)保貸款。初期,，對個人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓,。由于所購房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購房人用于按揭的財產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動產(chǎn),，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益,，預(yù)售合同經(jīng)過預(yù)售登記而得以保全其請求權(quán)，該請求權(quán)即是對正在形成中的不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán),。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存,，購房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移,，但因不動產(chǎn)物權(quán)尚未形成,，用于按揭的是對未來物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點不甚相符,。

之后,，按揭房屋的范圍擴大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化,。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán),，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與,；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán),，用于按揭以保證清償貸款的財產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動產(chǎn)物權(quán),，再加上按揭登記,，此時的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前,，產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購房人,，而是由貸款銀行留存，購房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證,，此點仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征,。

至今，按揭的房屋已不再限于住房,，商鋪,、廠房、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征,，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外,，其它與抵押無大的差異。

在司法實踐中,，鑒于法律并未對按揭作出專門規(guī)定,，有關(guān)爭議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押,，當(dāng)事人辦理了抵押物登記,，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力,。該規(guī)定解決了法律與實踐脫節(jié)的問題,。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對于抵押標(biāo)的物的擴充有特別的意義,。

三,、按揭作為一種特殊形式的抵押

盡管我國法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比,，仍有其特殊性,。它表現(xiàn)在：

1、主體不同,。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣,，其主體為賣房人、購房人和獲準(zhǔn)開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保,，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人,。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行,，也可以是非銀行金融機構(gòu),，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購房人,，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人,，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。

2,、主合同的法律性質(zhì)不同,。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同,，但按揭的主合同是貸款合同,，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同,、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同,。

3、涉及的法律關(guān)系不同,。按揭涉及三種法律關(guān)系：購房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系,，購房人與商業(yè)銀行

之間的借貸關(guān)系，以及購房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系,。有的按揭還會存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系,，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系,。

4,、標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán),。

5,、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記,，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期,、債權(quán)金額、抵押范圍等,，抵押權(quán)人取得他項權(quán)證書,。按揭登記時，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的,，產(chǎn)權(quán)過戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記,，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購房人）,；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的,，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存,，在按揭款付清后發(fā)還按揭人,。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存,，在按揭款付清后發(fā)還按揭人,。

預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對當(dāng)事人依合同取得的請求權(quán)的一種保全措施,，實踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請求權(quán)以準(zhǔn)不動產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì),。對預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購房人對正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對正在形成中的不動產(chǎn)的請求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載,，以排斥順位在后的對同一標(biāo)的`物轉(zhuǎn)讓,、抵押、查封等,，切實保護(hù)購房人的權(quán)益,。對按

揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對購房人請求權(quán)的請求權(quán),，以防止購房人的請求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分,，并排斥他人侵害該請求權(quán)。

6,、實現(xiàn)的方式不同,。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購房屋,，而是對所購房屋的請求權(quán),。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時,，按揭權(quán)人不是通過處分房屋來實現(xiàn)自己的按揭權(quán),，而是通過處分按揭人的請求權(quán)來實現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對發(fā)展商來說,，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利,。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時,，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán),，代位行使按揭人依購房合同產(chǎn)生的對發(fā)展商的請求權(quán)，或繼續(xù)履行購房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán),，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù),，或直接處分該請求權(quán)，以處分該請求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù),。

所以,，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請求權(quán)給予承諾和確認(rèn),。

7,、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同,。在一般房地產(chǎn)抵押中,，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán),。在按揭的法律關(guān)系中,，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，而是以自己擁有請求權(quán)的、實際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任,，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán),，而是對相應(yīng)的該不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)。

房地產(chǎn)按揭合同,，有時也叫購房抵押合同,，它可以是一個獨立的合同文本，作為從屬于購房借款合同的法律文件,，也可以是一些相對獨立的合同條款,，作為購房借款合同的一部分。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時,，該合同文本被稱為按揭借款合同,，或叫購房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購房”二字,，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別,。獨立的按揭合同與相對獨立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無分別,。

一,、按揭合同當(dāng)事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商

按揭合同中的按揭人必須是購房合同中購房人和借款合同中的借款人,。按揭人,、購房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一,。在購房按揭借款的法律關(guān)系,，購房合同、借款合同和按揭合同互相交織,，三種法律關(guān)系互相依存,，互為補充。按揭人是唯一同時參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人,，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心,，并以按揭人完成購房行為為目的。

按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營公民個人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,，不能合法經(jīng)營個人貸款業(yè)務(wù)的銀行,、其它金融機構(gòu)、企業(yè)和個人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人,。

發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征,，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見。

如果合同文本不叫按揭合同,，而叫購房抵押合同或購房抵押借款合同,，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人,，名稱雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒有差異,。

二,、按揭之標(biāo)的

按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購房合同所購之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置,、樓層,、房號、面積等,。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的,，應(yīng)寫明房屋預(yù)售契約之編號。

按揭標(biāo)的之性質(zhì),，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前,，是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后,，是按揭人對所購房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán),。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時取得,，因而按揭之標(biāo)的可能隨時發(fā)生變化,，即在按揭合同履行過程中，作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請求權(quán)可能隨時會轉(zhuǎn)變成不動產(chǎn)物權(quán)。

三、按揭擔(dān)保的范圍

按揭合同應(yīng)寫明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍,，一般包括按揭款的本金、利息,、罰息和實現(xiàn)債權(quán)的費用等。

四,、按揭的期限

按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式,，在主債務(wù)未受清償時，本不受約定期限之限制,，但實踐中的按揭合同多設(shè)期限條款,，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止,。

五,、按揭權(quán)人之權(quán)利

1、優(yōu)先受償權(quán),。無論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益,，還是不動產(chǎn)物權(quán)，在實現(xiàn)按揭權(quán)時,，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán),。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物,，按揭權(quán)人對代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán),。

在按揭標(biāo)的是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時，為實現(xiàn)按揭權(quán),，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購房合同中的權(quán)利,，即要求發(fā)展商按購房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時按購房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用,。按揭權(quán)人也可以代位將該請求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn),，以所得價款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù),。所得價款多出所欠債務(wù)部分,，交還按揭人。

值得注意的是,，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競合問題,。在房屋預(yù)售時，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得,，房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭,，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋,，則在設(shè)置按揭時該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時,，在設(shè)置按揭以后,，隨著按揭款的逐步清償,，經(jīng)按揭權(quán)人同意,，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下,，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán),。

2、對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán),。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益,，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán),。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購房合同的權(quán)益,，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書面同意,。按揭所購房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用,，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書面同意,，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實,，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時,，有關(guān)租賃合同能及時解除,，出租人也能及時遷出該按揭房屋,。

3,、物上請求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙,，或其行為足以減損按揭房屋的價值時，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害,、排除妨礙和賠償損失,。按揭合同應(yīng)對按揭權(quán)人的物上請求權(quán)明確確認(rèn),。

4,、檢查權(quán),。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。

5,、其他知情權(quán),。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度,，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等,，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書面通知,，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。

六,、按揭人之義務(wù)

1、接受按揭之義務(wù),。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán),。

2、保管義務(wù),。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋,，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價值,、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為,。按揭人一般還須為所購房屋購買財產(chǎn)保險,。

3,、接受處分權(quán)限制之義務(wù),。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時,，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書面同意,。

4,、告知義務(wù),。在有重大事件影響按揭人的支付能力時,，按揭人應(yīng)及時將事件告知按揭權(quán)人,。

5,、承認(rèn)發(fā)展商的回購權(quán),。若按揭人不能按時支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外,，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款,，從而代替按揭人取得其對按揭房屋的有關(guān)權(quán)益,。此時,，發(fā)展商應(yīng)對按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補償,。該補償行為在實踐中被稱作“回購”行為,。

七,、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)

在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人,，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對獨立的權(quán)利與責(zé)任,，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征,。

1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任,。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾,，在按揭人不能按期償還按揭款時,，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任,。此承諾之性質(zhì)為一般保證,，責(zé)任的性質(zhì)為補充責(zé)任,，即在按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)以后,，其債權(quán)仍不足以清償?shù)模l(fā)展商有責(zé)任對按揭人的余下債務(wù)予以清償,。

發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保,，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證,。

2,、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任,。由于發(fā)展商是購房合同中的當(dāng)事人,，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實際上為發(fā)展商所擁有,，故無論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益,，還是一種不動產(chǎn)物權(quán),，按揭權(quán)人欲實現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合,。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實現(xiàn),，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯,。

3,、?？顚Ｓ玫呢?zé)任,。依按揭之慣例,，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人）,，而是直接付給發(fā)展商,，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè),。由于貸款的使用直接

影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實現(xiàn),，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商?？顚Ｓ?，不得將資金挪作他用,。

4,、按時和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任,。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義,。這樣,，在發(fā)展商不按時、不按質(zhì)交付房屋時,，既違反了對購房人（借款人,、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù),。

5,、回購責(zé)任。有時按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時,，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購,，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權(quán)人的還款義務(wù)。

實際上，即使按揭合同沒有回購條款,，如果購房人失去還款能力,，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后,，反過來可向購房人主張債權(quán),，在收回房屋和向購房人作出適當(dāng)補償后，其結(jié)果與依回購條款履行回購責(zé)任的結(jié)果往往相差無幾,。

6,、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法,，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù),，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止,，方可交還按揭人,。

八、違約責(zé)任

1,、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時,，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任,。

（1）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付,，如果按揭人累計數(shù)月未按期供款,，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目,，即構(gòu)成按揭人違約,。

（2）發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款,，按揭人因失業(yè)而無支付能力等,。

（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價值之行為,，或未服從按揭權(quán)人對其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人,，從而損害按揭權(quán)人之利益者。

（4）發(fā)展商未按時,、按質(zhì)建造和交付房屋,。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時,、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分,，則在發(fā)展商不按時和不按質(zhì)建筑和交付房屋時,，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任,。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益,，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益,，因此,，將延期交樓和貨不對板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束,。

2,、按揭房屋之處分按揭合同中對按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價款的分配順序的約定。在協(xié)議折價,、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價一般不適用于按揭房屋的處分,，因為按揭權(quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機構(gòu)）才會接受以協(xié)議折價方式取得該按揭房屋,。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主,。

處分所得價款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似,，在支付處分費用,、代扣應(yīng)繳稅費后,，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權(quán)人的債務(wù),。處分所得不足以償還債務(wù)時,，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補充責(zé)任,，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的,，余額交還按揭人,。

3、擔(dān)保人的補充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé),。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo),，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任,，則按揭合同成可有可無之物,，既無特色，也無意義,。而且,，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同,，旨在改善購房人之個人融資能力,、以未來之物盡其所用,，提高其生活質(zhì)素,，其前提是對其未來生活添加一定負(fù)擔(dān),，以實現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡,。如果發(fā)展商須對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,，在發(fā)生違約事由時,，按揭權(quán)人必置

按揭權(quán)于不顧為自己實現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán),，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞,，也不符合按揭制度之目的,。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補充責(zé)任,，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時,，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任,。

九、其他條款

1,、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi),，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈行為的，繼承人或受遺贈人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù),。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈行為,，雖涉及按揭人的變更,，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓,，無須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費,，繼承人或受遺贈人取得在購房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位,，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款,。

2,、強制執(zhí)行公證強制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機關(guān)對債權(quán)進(jìn)行確認(rèn),，并賦予該債權(quán)強制執(zhí)行效力,，在發(fā)生違約事由時，債權(quán)人無須經(jīng)過訴訟程序確認(rèn)債權(quán),，只須向法院執(zhí)行機關(guān)申請強制執(zhí)行債權(quán)即可,。此舉有利于債權(quán)之實現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實踐中的通常做法是,，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機關(guān)進(jìn)行強制執(zhí)行公證,。考慮到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會因合同的部分履行而發(fā)生變化,，故在發(fā)生違約事由時,，公證機關(guān)會要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強制執(zhí)行證書,，由債權(quán)人持強制執(zhí)行公證書向法院申請強制執(zhí)行,。問題是，在發(fā)生違約事由時,，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微,。誰會輕易地在對自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒有債務(wù)人（按揭人）的配合,，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強制執(zhí)行公證的合同,，卻往往因程序上的障礙無法取得強制執(zhí)行證書，向法院直接申請執(zhí)行的目的不能達(dá)到,，為實現(xiàn)債權(quán),，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時間延長,，費用也增加,，最終對雙方當(dāng)事人均不利。

所以,，實踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性,，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié),，以方便公證文書申請強制執(zhí)行。事實上,，法院對債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行,，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決,，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn),，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務(wù)的利息增加的,，等等情況,，都需要在執(zhí)行過程中對債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此,，為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢,？公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強制執(zhí)行證書的條件呢？

3,、費用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費,、按揭登記費、印花稅等費用的分擔(dān)方式,。

4,、按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷,。

5,、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后,，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立,。

一,、按揭中的轉(zhuǎn)按揭

所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過程中因按揭人（一手購房人）轉(zhuǎn)讓所購房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動,。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn),，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn),，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭,。

按揭人在履行按揭合同的過程中，因生活或投資原因需要將所購房屋轉(zhuǎn)讓,，而此時購房合同,、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此,，所購房屋的轉(zhuǎn)讓會引起涉及多個合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化,，此問題是法律實務(wù)中的新問題,，法學(xué)理論尚未見系統(tǒng)論及。

1,、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前,，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過按揭足額支付,，但購房人（按揭人）對所購房屋并無現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán),，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請求權(quán)。雖然在實踐中法院對待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì),，承認(rèn)其效力超越合同相對方,，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得,，購房人仍不能享有完整的不動產(chǎn)物權(quán),。所以，對所購房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，而是購房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,，因此引起的轉(zhuǎn)按揭的具體特點是：

（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購房人（按揭人,、轉(zhuǎn)讓人）所購房屋,，實際上是一手購房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購房人已通過銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購房款,，預(yù)售合同中的一手購房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行,。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證,，一手購房人依預(yù)售合同對發(fā)展商享有請求權(quán),，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實際上是請求權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，其房屋轉(zhuǎn)讓合同實際上是一手購房人將其對發(fā)展商的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購房人的約定,。

（2）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購房人履行貸款發(fā)放義務(wù),，在房屋轉(zhuǎn)讓時,，二手購房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，

也可以直接承繼一手購房人在貸款合同中的還款義務(wù),，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同,，以借款支付一手購房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購房人履行完畢借款合同的還款義務(wù),，后兩種情形,，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。

（3）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢,，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話,，一手購房人（按揭人）將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購房人，二手購房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份,，用其所購房屋對其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任,。

（4）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定,。如果房款已經(jīng)支付完畢,，一手購房人僅僅轉(zhuǎn)讓對發(fā)展商的請求權(quán)給二手購房人的，依《合同法》第七十九條的規(guī)定,，無須征得發(fā)展商同意,，但須通知發(fā)展商，不通知的,，合同對發(fā)展商無約束力,，但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效。因所購房屋已設(shè)定按揭,，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意,。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購房人需要發(fā)展商繼續(xù)對借款合同提供擔(dān)保的,，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外,，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意,，轉(zhuǎn)按揭后,，按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行,，也可以是新按揭銀行,。

（5）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記,。

2,、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購房人已經(jīng)取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài),，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭,，屬于以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭,，其特點是：

（1）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán),，而不是一手購房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù),。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購房人通過按揭方式已經(jīng)足額支付購房款,，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù),，因此，一手購房人依預(yù)售合同而擁有的對發(fā)展商的請求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)

,，其向二手購房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對特定房屋的不動產(chǎn)物權(quán),。

（2）如果二手購房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同,，也可以選擇繼續(xù)履行一手購房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù),，一方面通過取代一手購房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購房屋用于按揭擔(dān)保,，以保證債務(wù)的履行,。在形式上，二手購房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同,，但實質(zhì)內(nèi)容沒有變化,。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無需向二手購房人發(fā)放新的購房貸款,，因購房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購房人并直接支付給了發(fā)展商,，二手購房人只需代一手購房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。

（3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無須征得發(fā)展商同意,，但發(fā)展商對按揭貸款提供了擔(dān)?；蛴谢刭彸袚?dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭,，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行的同意,，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響,，按揭銀行對該房屋的按揭權(quán)有追及效力,，無論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰，只要按揭權(quán)未消滅,，按揭銀行都對該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán),。不過，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存,，沒有按揭銀行的配合,，轉(zhuǎn)讓合同實際上難以履行。

（4）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更,，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記,。

3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭,，是指二手購房人的融資不是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得,，而是通過與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點是：

（1）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購房人變更為二手購房人,，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更,。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系,，而解除舊的按揭關(guān)系的前提就是對一手購房人的債務(wù)進(jìn)行清償,，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅,，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入,。

（2）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭,，必須解除舊按揭,；要解除舊按揭，就必須先還款,；要還款,，必須先取得新的借款；要取得新的借款,，必須設(shè)定新的按揭,；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭,，這是一個怪圈,，必須通過按揭銀行之間的合作來打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系,，也可以是新的按揭銀行的單方承諾,。在請求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后,，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購房款用于償還一方購房人所欠按揭債務(wù),，以此承諾來換取原按揭銀行的配合?；蛳喾?，由原按揭銀行給予書面承諾，在請求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實現(xiàn)其債權(quán)的同時,，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭,，以免使擔(dān)保落空。

（3）原按揭登記注銷和進(jìn)行新的按揭登記,。建立了新的按揭關(guān)系,、歸還了一手購房人的按揭款和解除原按揭以后，應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷和進(jìn)行新的按揭登記,。

4、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購房人的融資是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得，并以其所購房屋繼續(xù)按揭,，以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為,，其特點是：

（1）只變更按揭人，不變更按揭權(quán)人,。由于二手購房人直接取得一手購房人在借款合同和按揭合同中的地位,，履行一手購房人尚未履行的義務(wù)，故借款合同和按揭合同只是一方當(dāng)事人發(fā)生變更,，貸款人和按揭權(quán)人不變,。

（2）按揭銀行無須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更,，其他主要條款沒有變化,，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無須再對二手購房人發(fā)放新的按揭款,，二手購房人只須履行一手購房人尚未履行的還款義務(wù)即可,。

（3）按揭款與購房款的關(guān)系。按揭款與購房款的關(guān)系取決于一手購房人和二手購房人之間的約定,，一般是商定購房價后,，二手購房人在支付房款時減去一手購房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購房人,。二手購房人在支付該部分房款后,，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。

（4）變更登記,，按揭人從一手購房人變更為二手購房人,，應(yīng)依法辦理按揭的變更登記。

二,、因發(fā)展商違約導(dǎo)致的購房人違約和對按揭房屋的處分

1,、問題的由來依按揭供樓的通常做法，購房人在與發(fā)展商簽定購房合同的同時與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同,，然后由銀行直接將購房人所借之款以購房人的名義支付給發(fā)展商,。借款不付給購房人本人，以免款項使用生其他變數(shù),，如被購房人挪作他用等,。按揭款支付給發(fā)展商后，購房人按借款合同約定的期限歸還借款,?？梢姡^按揭供款并不是向發(fā)展商支付購房款,，因為購房款已經(jīng)全部支付,，而是向銀行支付還款,，所以說，通過按揭方式購房的,，購房人沒有違反購房合同和遲延支付購房款的可能性,。按揭關(guān)系確立后，銀行代購房人將購房款支付給發(fā)展商,，購房人在取得對發(fā)展商的請求權(quán)的同時,，承擔(dān)對銀行的還款義務(wù)，并以所購房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保,。因此,，購房人在整個按揭借款購房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面,，即購房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息,。

購房人（借款人、按揭人）違反還款義務(wù)的原因,，可以在于自身的支付能力,，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購房屋,，必影響購房人繼續(xù)供款的信心,；又由于所購房屋未能如期建設(shè)和交付使用，購房人無法實現(xiàn)入住房屋的預(yù)期,，不能不花錢另尋房屋以供利用,，故發(fā)展商的違約行為又影響購房人的支付能力，并進(jìn)而影響購房人對銀行還款義務(wù)的履行,。但是,，在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商，而是購房人,，除非另有約定,，銀行并不能追究發(fā)展商的違約責(zé)任，因為發(fā)展商所違之約不是借款合同,，而是購房合同,，銀行不是購房合同的當(dāng)事人，故不直接擁有依購房合同產(chǎn)生的任何請求權(quán),?！逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任,。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,，依照法律的規(guī)定或者按照約定解決。因此,，一般來說,，因發(fā)展商違反購房合同導(dǎo)致購房人違反借款合同,，按揭銀行只能依借款合同追究購房人（借款人、按揭人）的違約責(zé)任并處分按揭房屋,，由此引起如何均衡各方當(dāng)事人權(quán)益和如何公平保護(hù)購房人利益的問題,。

2、混合合同中的發(fā)展商的責(zé)任這里的混合合同,，是指購房、借款和按揭三種法律關(guān)系共存于同一法律文本,。在該法律文本中,，購房人、發(fā)展商和銀行權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交織,，發(fā)展商是售房人,，也是借款的擔(dān)保人和按揭的協(xié)助人，購房人同時也是借款人和按揭人,，按揭銀行既是貸款人,，也是按揭權(quán)人和接受擔(dān)保的一方。由于這些法律關(guān)系不是分存各自獨立的法律文本,，而是出現(xiàn)在同一法律文本中,，發(fā)展商常常對銀行有直接的義務(wù)承諾，故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責(zé)任,。

由于發(fā)展商是貸款的直接使用人,，故發(fā)展商一般會在混合合同中向銀行承諾購房款完全用于房屋的建設(shè)；又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設(shè)人,，故發(fā)展商也會在混合合同中承諾按期按質(zhì)完成按揭房屋的建設(shè),。如果發(fā)展商違約，挪用資金往往是主要原因,，未能按質(zhì)按期完成按揭房屋的建設(shè)是主要表現(xiàn),，因此，發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合

同中對按揭銀行的承諾,?；旌虾贤瑸殂y行直接追究發(fā)展

商的違約責(zé)任提供合同依據(jù)。

3,、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任依合同的相對性,，因發(fā)展商違約導(dǎo)致購房人不能按期供款，銀行依借款合同追究購房人的違約責(zé)任的同時,，可依發(fā)展商的擔(dān)保承諾追究發(fā)展商的違約責(zé)任,，從而使購房人承擔(dān)的責(zé)任最終轉(zhuǎn)由發(fā)展商承擔(dān)。在訴訟程序中,，當(dāng)購房人被銀行起訴時,，購房人可考慮向法院申請追加發(fā)展商為第三人,，或另行起訴發(fā)展商，并請求將兩案合并審理,，此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔(dān)最終違約責(zé)任,，但仍難免增加訟累?？紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關(guān)系中一般都向銀行出具對購房人還款的擔(dān)保承諾,，故以擔(dān)保責(zé)任解決發(fā)展商違約責(zé)任的最終承擔(dān)問題應(yīng)更為有利。

4,、按揭銀行的代位權(quán)作為合同相對性的例外,，《合同法》第七十三條設(shè)有債權(quán)人對債務(wù)人的代位權(quán)。該條規(guī)定,，因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán),，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán),。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限,。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化。在按揭貸款購房的法律關(guān)系中,，發(fā)展商未按時按質(zhì)交樓導(dǎo)致購房人遲延履行對銀行的還款義務(wù),，發(fā)展商的行為違反了購房合同的約定，購房人應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商主張法律責(zé)任,，并在此基礎(chǔ)上承擔(dān)其對銀行的違約責(zé)任,，購房人未向發(fā)展商主張違約責(zé)任的，屬于怠于行使債權(quán),；未能因此承擔(dān)對銀行的違約責(zé)任的,，屬于對銀行造成損害，故銀行符合行使代位權(quán)的條件,，即可以向法院請求以自己的名義代位行使購房人對發(fā)展商的債權(quán),。代位權(quán)的行使更有利于法律責(zé)任的公平承擔(dān)，不致于購房人代發(fā)展商受過,，從而免使因發(fā)展商違約而導(dǎo)致購房人承擔(dān)責(zé)任和按揭房屋受到處分,。

三、按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財產(chǎn)范圍

在抵押的法律關(guān)系中,，抵押人僅以其用于抵押的財產(chǎn)在登記機關(guān)核定登記的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,，抵押財產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)模盅喝瞬粚τ嘞聜鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任,。按揭是抵押的一種特殊形式,，按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限，自不待言,。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權(quán)無法實現(xiàn)的,，能否處分按揭人的其他財產(chǎn),，實踐中做法不一，理論上也無定論,。因為按揭人同時也是借款人和購房人,，按一般法理，其依借款合同所生債務(wù)本質(zhì)上是一種個人債務(wù),，個人債務(wù)應(yīng)以個人財產(chǎn)償還,，而個人財產(chǎn)當(dāng)然包括按揭人（借款人）擁有的、按揭房屋以外的其他財產(chǎn),。按揭銀行在處分完按揭房屋以后,，不足清償部分仍然向借款人追討并無不妥。故將按揭人（借款人）承擔(dān)法律責(zé)任的財產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖,。但考慮到按揭借款購房的特殊性及各當(dāng)事方的利益均衡，本文仍堅持主張將按揭人（購房人,、借款人）承擔(dān)違約責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)嚴(yán)格限定在按揭房屋的價值內(nèi),，按揭房屋處分所得不足以清償債務(wù)的，銀行不得再向按揭人（購房人,、借款人）主張債權(quán),。具體理由如下：

1、按揭貸款風(fēng)險的確定性,。銀行提供按揭貸款時,，已有機會對項目風(fēng)險作出準(zhǔn)確評估，并通過確立按揭比例的方式,，將其風(fēng)險降到最低,。比如銀行確立提供七成按揭的房屋，購房人需向發(fā)展商先交付30％的首期款,，余下的70％才能以按揭方式從銀行貸款,，在此情況下，即使市場波動導(dǎo)致房價縮水30％,，銀行的債權(quán)仍有100％的保障,。由于銀行有機會控制風(fēng)險，如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務(wù)的情況,，應(yīng)屬于銀行本身控制風(fēng)險有失誤,，若將其失誤轉(zhuǎn)嫁給借款人，要求借款人以其他財產(chǎn)清償余下債務(wù),，勢必對借款人不公平,。

2、按揭人（購房人,、借款人）已承擔(dān)足夠多的風(fēng)險,。按揭人在支付首期款的同時,，就已經(jīng)承擔(dān)了其選擇購房所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險，也承擔(dān)了按揭銀行不愿承擔(dān)的風(fēng)險部分,，按揭房屋處分后仍不足以清償債務(wù),，本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡。按揭人不宜再承擔(dān)更多的風(fēng)險,。

3,、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任可作補充。房屋的品質(zhì)和市場價值與發(fā)展商的開發(fā)行為有極大關(guān)系,，由于銀行的風(fēng)險已預(yù)先控制,，如果房價跌到銀行蒙受損失的水平，發(fā)展商往往有不可推御的責(zé)任,，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任來解決按揭人處分按揭房屋后的債務(wù)余額更為合理,，且發(fā)展商在對按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，不宜再向按揭人（購房人,、借款人）主張權(quán)利,，因為此時發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，實際上是為自己的開發(fā)失誤承擔(dān)責(zé)任,。

4,、按揭人是處于相對弱勢的一方，法律應(yīng)提供格外救濟,。在發(fā)展商,、按揭人和銀行三者之間，按揭人處于相對弱勢,。發(fā)展商未完成建設(shè)工程即已收到全部購房款,，銀行以其資金優(yōu)勢，既取得按揭人的按揭擔(dān)保,，又取得發(fā)展商的擔(dān)保承諾,，并且通過控制按揭貸款的比例預(yù)先獲得法律救濟，還有購房人的首期款為風(fēng)險墊底,，其經(jīng)營風(fēng)險有多重保障,。惟按揭購房人既要交付首期款，又要以房屋按揭擔(dān)保,，還須分期還款,，又沒有實際取得所購房屋，明顯處于無保障和易受侵害的地位,，如果還要增加額外負(fù)擔(dān),，勢必讓人對按揭購房心存恐懼，從而消減人們對房地產(chǎn)消費的信心，并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長帶來負(fù)面影響,。

房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇五

甲方：

地址：

乙方：

居民身份證號碼：

家庭住址：

根據(jù)《中華共和國勞動法》,，甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，同意自愿簽訂本合同,，共同遵守本合同所列條款,。

一、勞動合同期限

第一條 本合同期限類型為固定期限勞動合同

雙方合同期為年,，即從________年______月______日起至________年______月______日止,，其中，從________年______月______日起至________年______月______日為試用期,，試用期為______個月,。

在試用期內(nèi)，乙方被證明不符合錄用條件的,，甲方有權(quán)隨時解除勞動合同,。所謂試用期不符合錄用條件包括：

①乙方體檢或身體健康未能通過甲方入職前所要求的；

②乙方在日前未能完備所規(guī)定的手續(xù)的,；

③乙方不能達(dá)到所擔(dān)任崗位的績效指標(biāo)或者相應(yīng)的要求的,；

④乙方的背景調(diào)查或者在履歷中發(fā)現(xiàn)有弄虛作假行為的；

⑤乙方頂撞上司或在工作期間發(fā)生毆斗行為的,；或者其他任何主管認(rèn)為乙方不能符合該職位的要求的。

二,、工作內(nèi)容

第二條 乙方同意根據(jù)甲方工作需要,，在____________部門，擔(dān)任_________崗位（工種）工作,，工作地點為：____________,，其主要工作職責(zé)見其“職務(wù)說明書”。

三,、勞動保護(hù)和勞動條件

第三條 甲方安排乙方執(zhí)行定時的工作制,。甲方安排乙方每日工作時間為_____小時（不包括吃飯時間），每周_____小時,。

第四條 甲方由于工作需要安排乙方加班的,，應(yīng)安排乙方同等時間補休或支付加班工資。乙方未經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意不得自行加班加點,。

第五條 甲方為乙方提供必要的勞動條件和勞動工具,，建立健全工作規(guī)范和勞動安全衛(wèi)生制度及其標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 甲方負(fù)責(zé)對乙方進(jìn)行政治思想,、職業(yè)道德,、業(yè)務(wù)技能、勞動安全衛(wèi)生及有關(guān)規(guī)章制度的教育和培訓(xùn)。

四,、勞動報酬

第七條 甲方的工資分配遵循按勞分配原則,，甲乙雙方同意，乙方的勞動報酬分為三部分：基本工資,、職務(wù)工資和崗位工資,。

第八條 甲方實行下發(fā)薪制，每月5日以貨幣形式支付乙方上月的工資,，總計______元人民幣,，（包括①基本工資為_______元；②崗位工資______元,；③職務(wù)工資_______元）,。

第九條 乙方的勞動報酬按國家規(guī)定繳納個人所得稅，甲方在支付乙方工資時代扣和代繳,。

第十條 甲方根據(jù)公司的效益和乙方的貢獻(xiàn),，自主解決給乙方頒發(fā)年度效益獎或特殊貢獻(xiàn)獎。此部分獎勵的應(yīng)納稅部分由乙方自行負(fù)擔(dān),。

五,、保險福利待遇

第十一條 甲乙雙方應(yīng)按國家和_______市社會保險的有關(guān)規(guī)定繳納職工養(yǎng)老、失業(yè)和大病統(tǒng)籌及其它,。凡需乙方繳納的,，甲方在發(fā)工資時代扣代繳。

甲方應(yīng)為乙方填寫《職工養(yǎng)老保險手冊》,。雙方解除,、終止合同后，《職工養(yǎng)老保險手冊》按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移,。

第十二條 乙方患病或非因工負(fù)傷,，其病假工資歷、疾病救濟費和醫(yī)療待遇按國家和北京市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第十三條 乙方患職業(yè)病或因工負(fù)傷的工資和醫(yī)療保險待遇按國家和北京市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第十四條 甲方為乙方提供以下福利待遇：工作午餐及年休假。

六,、勞動紀(jì)律

第十五條 乙方應(yīng)遵守甲方依法制定的各項規(guī)章制度,；嚴(yán)格遵守工作規(guī)范；愛護(hù)甲方的財產(chǎn),，遵守職業(yè)道德,；積極參加甲方組織的培訓(xùn)，提高思想覺悟和職業(yè)技能,。

第十六條 乙方違反勞動紀(jì)律,，甲方可依據(jù)本單位規(guī)章制度,，給予處分，直至解除本合同,。

七,、勞動合同的變更、解除,、終止,、續(xù)訂

第十七條 訂立本合同所依據(jù)的法律、行政法規(guī),、規(guī)章發(fā)生變化,，本合同相應(yīng)變更有關(guān)內(nèi)容。

第十八條 訂立本合同所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,，致使本合同無法履行的,，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更本合同相關(guān)內(nèi)容,。

第十九條 乙方在試用期間,，被證明不符合錄用條件的，甲方可以隨時通知乙方解除合同,。

第二十條 乙方有下列情形之一,，甲方可以解除本合同、扣發(fā)崗位工資,、向乙方要求經(jīng)濟賠償直至追究司法責(zé)任：

1,、嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或甲方規(guī)章制度的；

2,、嚴(yán)重失職,、營私舞弊，對甲方利益造成重大損害的,；

3、構(gòu)成瀆職,、犯罪和被依法追究刑事責(zé)任的,。

第二十一條 下列情形之一，甲方可以解除本合同,，但應(yīng)提前三十日以書面形式通知乙方,。

1、乙方患病或因工負(fù)傷,，醫(yī)療期滿后,，不能從事原工作，也不能從事由甲方另行安排的工作的,；

2,、乙方不能勝任工作，經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整崗位，仍不能勝任工作的,；

3,、雙方不能依據(jù)本合同第十八條規(guī)定就變更合同達(dá)成協(xié)議的。

第二十二條 乙方有下列情形,，甲方不得依據(jù)本合同第二十三條,、第二十四條終止、解除本合同：

1,、患病或因工負(fù)傷,、在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的；

2,、女職工在孕期,、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi),；

第二十三條 乙方患職業(yè)病或因工負(fù)傷,，醫(yī)療終結(jié)，經(jīng)市,、區(qū)勞動鑒定委員會確認(rèn)喪失或部分喪失勞動能力的,，按國家有關(guān)規(guī)定辦理，不得依據(jù)本合同第二十一條,、第二十二條解除勞動合同,。

第二十四條 乙方解除本合同，應(yīng)當(dāng)提前三十天以書面形式通知甲方,。

第二十五條 有下列情形之一,，乙方可以隨時通知甲方解除本合同：

1、在試用期內(nèi)的,；

2,、安排在經(jīng)勞動部門認(rèn)定為保護(hù)不完備的地方或讓乙方從事法律不允許的工作；

3,、甲方不按照本合同規(guī)定支付勞動報酬或者提供福利待遇的,。

第二十六條 本合同期滿，勞動合同即終止,。甲乙雙方可協(xié)商,，續(xù)訂勞動合同。

八,、經(jīng)濟補償與賠償

第二十七條 下列情形之一,，甲方違反勞動合同約定條件的，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付乙方經(jīng)濟補償金：

1,、甲方克扣或者無故拖欠乙方工資的,，以及拒不支付乙方延長工作時間工資歷報酬的,，除在規(guī)定的時間內(nèi)全額支付乙方工資報酬外，還需加發(fā)相當(dāng)于工資報酬百分之二十五的經(jīng)濟補償金,；

2,、甲方支付乙方的工資報酬低于本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的，要在補足低于標(biāo)準(zhǔn)部分的同時,，另外支付相當(dāng)于低于部分百分之二十五的經(jīng)濟補償金,。

第二十八條 下列情形之一，甲方根據(jù)乙方在甲方工作年限,，每滿一年發(fā)給相當(dāng)于乙方解除本合同前十二個月平均工資一個月的經(jīng)濟補償金,，最多不超過十二個月,，所應(yīng)交納的稅額由乙方自行負(fù)擔(dān),。

1,、經(jīng)與乙方協(xié)商一致,，甲方解除本合同的；

2,、乙方不能勝任工作,，經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位,，仍不能勝任工作,，由甲方解除本合同的,。

第二十九條 下列情形之一，甲方應(yīng)根據(jù)乙方工作年限,，每滿一年發(fā)給相當(dāng)于本單位上年月平均工資一個月的經(jīng)濟補償金：

1,、乙方患病或因工負(fù)傷，經(jīng)勞動鑒定委員會確認(rèn)不能從事原工作,，也不能從事由甲方另行安排的工作而解除本合同的,；

2、同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,，致使本合同無法履行,，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商不能就變更勞動合同達(dá)成協(xié)議，由甲方解除勞動合同的,；

3,、甲方瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營狀況發(fā)生嚴(yán)重困難，必須裁減人員的,。

以上三種情況，如果乙方被解除本合同前十二個月的月平均工資高于本單位上年平均工資的,，按本人月平均工資計發(fā),。

第三十條 甲方解除本合同后，未按規(guī)定給予乙方經(jīng)濟補償?shù)?，除全部發(fā)給經(jīng)濟補償金外,，還須按該經(jīng)濟補償金的百分之五十支付額外經(jīng)濟補償金,。

第三十一條 甲方違反本合同約定的條件解除勞動合同或由于甲方原因訂立無效勞動合同，給乙方造成損害的,，應(yīng)按勞動部《違反<勞動法>有關(guān)勞動合同規(guī)定的賠償辦法》賠償乙方損失,。

第三十二條 乙方違反本合同的約定解除勞動合同或違反本合同約定的保守商業(yè)秘密等事項，給甲方造成損失的,，乙方應(yīng)按勞動部《違反<勞動法>有關(guān)勞動合同規(guī)定的賠償辦法》賠償甲方損失,。

第三十三條 乙方的服務(wù)期為_________個月。乙方解除本合同的,，凡由甲方出資培訓(xùn)人員,，應(yīng)向甲方賠付培訓(xùn)費。其標(biāo)準(zhǔn)為：

一般員工：培訓(xùn)費÷合同期限/月×未完合同時間/月,；

業(yè)務(wù)骨干：服務(wù)不滿一年（含一年）的：賠償全部培訓(xùn)費,；服務(wù)不滿二年（含二年）的：賠償80％培訓(xùn)費；服務(wù)不滿三年（含三年）的：賠償60％培訓(xùn)費（以每年遞減20％類推）,。

業(yè)務(wù)骨干：指部門經(jīng)理,、副經(jīng)理及專業(yè)性較強的技術(shù)人員。

第三十四條 乙方自行解除本合同的,，甲方不支付經(jīng)濟補償金,。

九、勞動爭議處理

第三十五條 因履行本合同發(fā)生的勞動爭議,，當(dāng)事人可以向單位申請調(diào)解,；調(diào)解不成，當(dāng)事人一方要求仲裁的,，應(yīng)當(dāng)自勞動爭議發(fā)生之日起六十天內(nèi)向北京市勞動爭議仲裁委員會申請仲裁,，對裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟,。

十,、其他

第三十六條 甲方所制定的各項規(guī)章管理制度均做為本合同的附件。

第三十七條 乙方應(yīng)按甲方規(guī)定將檔案轉(zhuǎn)入甲方制定管理機構(gòu),，非北京戶口及未轉(zhuǎn)檔案者,，不執(zhí)行本合同第十三條。

第三十八條 本合同未盡事宜或今后國家,、北京市有關(guān)規(guī)定相的,，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條 本合同一式兩份,，甲乙雙方各執(zhí)一份,。

甲方：（蓋章）

法人代表：（簽字）

簽訂日期：

乙方簽字：

簽訂日期：