隨著人們對(duì)法律的了解日益加深,越來越多事情需要用到合同,,它也是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施,。那么合同應(yīng)該怎么制定才合適呢?以下是我為大家搜集的合同范文,僅供參考,,一起來看看吧
房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇一
產(chǎn)權(quán)人身份證號(hào):
地址:
共有權(quán)人身份證號(hào):
地址:
甲方委托代理人:
身份證號(hào):
地址:
買方(以下簡稱乙方):
買受人身份證號(hào):
地址:
乙方委托代理人:
身份證號(hào):
地址:
依據(jù)國家有關(guān)法律,,法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定,買方,、賣方在平等,、自愿、公平,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,,就本合同所涉房地產(chǎn)買賣和居間服務(wù)事宜,達(dá)成一致意見,,訂立本合同:
一,、房屋信息描述
1、甲方自愿出售位于(以下簡稱該物業(yè))物業(yè),。結(jié)構(gòu)為,,建筑面積為平方米(以該物業(yè)產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn))所有權(quán)號(hào)。
2,、用途:□住宅□商鋪□車庫□商住樓□寫字樓□別墅房屋
3,、抵押情況:□沒有抵押□有抵押
4,、租賃情況:□沒有租約□有租約
5、附屬設(shè)施,、設(shè)備,、裝修情況明:
6、該物業(yè)以簽約時(shí)的現(xiàn)狀售予乙方,,乙方對(duì)該物業(yè)已做充分了解,,并作了實(shí)地勘察,且愿意購買,。
二,、成交價(jià)格及定金約定
1、經(jīng)甲,、乙雙方協(xié)商一致,,并約定該物業(yè)按套計(jì)算,成交價(jià)為人民幣元),。甲乙丙三方簽訂本合同時(shí),,乙方交付購買定金人民幣元(¥:元),該款項(xiàng)由甲方委托丙方代為保管□甲方保管,,待過戶完成后,,該款項(xiàng)轉(zhuǎn)為房款。
2,、簽訂本合同時(shí),,甲方自愿將該物業(yè)相關(guān)證件交付于丙方代為保管。
三,、與該物業(yè)交易相關(guān)的費(fèi)用:
1,、該物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中所產(chǎn)生的所有相關(guān)稅費(fèi)均由方承擔(dān),具體稅費(fèi)款額以相關(guān)部門出具的繳費(fèi)單據(jù)為準(zhǔn),。稅費(fèi)承擔(dān)的其它約定:,。
2、甲方在將房屋交付給乙方使用之前,,必須結(jié)清已發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用(其中包含水,、電、煤氣,、有線電視,、物管費(fèi)等費(fèi)用)。
3,、甲方同意在過戶當(dāng)天留元(¥:元)尾款作為交房保證金,,待甲方結(jié)清完已發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用將房屋交付給乙方后由乙方一次性支付給甲方。
四、付款方式
甲,、乙雙方商定以下列第種方式付款:
(一)現(xiàn)金支付:
該物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完畢,,收到產(chǎn)權(quán)管理部門開具的《收件收據(jù)》時(shí),乙方一次性支付給甲方全額房款人民幣元(¥:元),。
(二)銀行按揭:
1,、在公證機(jī)關(guān)簽署統(tǒng)一《房屋買賣合同》時(shí),,乙方支付給甲方房屋首付款人民幣(大寫)元(¥:元),;
2、其余房款在銀行發(fā)放貸款時(shí)一次性支付給甲方(具體貸款數(shù)目以銀行審批數(shù)目為準(zhǔn),,不足部分乙方應(yīng)在接到通知后兩個(gè)工作日內(nèi)以一次性予以補(bǔ)足),。
五、還貸贖證
1,、甲方自籌資金還貸贖證,;
2、乙方同意在交易過戶前將其全部或部分購房款用于協(xié)助甲方還貸贖證,,乙方所墊還款項(xiàng)用于沖抵房款,。
六、過戶時(shí)間,,甲乙雙方約定于年月日前辦理交易過戶手續(xù),。
七、合約方義務(wù):
(一)甲方義務(wù)
1,、甲方承諾對(duì)該物業(yè)權(quán)屬證件的合法性,、真實(shí)性和有效性負(fù)責(zé)。甲方保證對(duì)該物業(yè)的詳情告知屬實(shí),,確保產(chǎn)權(quán)清晰,,所有權(quán)明確,無權(quán)益糾紛等問題,,并保證對(duì)該物業(yè)依法可以出售,,相關(guān)共有人對(duì)相關(guān)合同內(nèi)容知情并認(rèn)可,無權(quán)益瑕疵,,可按約定配合乙方交付該物業(yè),;
2、甲方保證該物業(yè)如帶有租約,,則該物業(yè)承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán),,如有不符,給乙方和丙方造成損失,,由甲方負(fù)責(zé)賠償,;
3、甲方應(yīng)備齊該物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)過程中所需要的相關(guān)證件及材料,并對(duì)真實(shí)性,、有效性負(fù)責(zé),,依照本合同約定時(shí)間到相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù),屆時(shí)甲方(夫妻)和其他共有權(quán)人必須按時(shí)到場,。
4,、根據(jù)相關(guān)法規(guī)甲方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前提供該房所在轄區(qū)派出所出具的房屋戶籍關(guān)系核查情況;若落有戶籍的,,經(jīng)甲乙雙方約定在年月日之前遷出,。
(二)乙方義務(wù)
1、乙方對(duì)該物業(yè)詳情已充分了解,,并保證對(duì)該物業(yè)有買入之權(quán)利,,簽訂本合同的同時(shí)交付定金。
2,、乙方應(yīng)備齊該物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)過程中所需要的相關(guān)證件及材料,,并對(duì)真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé),,依照本合同約定時(shí)間到相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù),,屆時(shí)乙方(夫妻)和其他共有權(quán)人必須按時(shí)到場。
3,、若乙方委托丙方為其提供代辦的銀行貸款服務(wù),,乙方應(yīng)及時(shí)向丙方提供貸款所需資料。
八,、房屋交付
甲方應(yīng)在乙方將購房全款交付完畢后□當(dāng)天□年__月__日將房屋交付乙方,,每逾期一日,違約方賠償守約方每日元(¥:元)違約金,、超出上述交房時(shí)間天仍未交房的,,則違約方須承擔(dān)第九條的違約責(zé)任
九、違約責(zé)任:
甲,、乙雙方有下列情形之一的,,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任:
1、無正當(dāng)理由解除合同的,;
2,、未能按照過戶要求提供必要的資料和配合,造成合同無法正常履行的,;
3,、其他過失影響合同無法正常履行的;
4,、未按第八條約定交房的,;
如發(fā)生上述違約行為的,,違約方按照合同約定房屋成交價(jià)總額的_________%作為違約金支付給守約方,同時(shí)支付丙方元(¥:元),。
十,、其他約定
十一、本合同解除的條件
本合同履行期間,,因不可抗力或國家政策調(diào)整,,致使本合同無法履行或雖能履行已無實(shí)際意義時(shí),本合同自行終止,,甲,、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任,甲方在本合同終止后三個(gè)工作日內(nèi)將已收房款全額退還,,丙方則應(yīng)將甲,、乙雙方提交的所有證件及相關(guān)資料退還,。已發(fā)生的費(fèi)用由甲,、乙雙方協(xié)商解決。
十二,、本合同未盡事項(xiàng),,甲乙丙三方協(xié)商解決,協(xié)商不成的,,依法向該物業(yè)所在轄區(qū)人民法院提起訴訟,。
十三、就該物業(yè)丙方與甲方,、乙方簽訂過的任何協(xié)議,、確認(rèn)書、委托書或者其它文件均為本合同的從合同,,如有矛盾之處,,以本合同為準(zhǔn)。因需要再簽訂補(bǔ)充協(xié)議的,,該補(bǔ)充協(xié)議與原合同具有同等法律效力,。
十四、本合同一式叁份,,甲,、乙、丙三方各執(zhí)一份,。經(jīng)三方簽字(蓋章)后生效(合同另有約定的除外),,至房產(chǎn)交易完成后,自動(dòng)終止,。
甲方:
電話:
共有權(quán)人:
電話:
甲方委托代理人:
電話:
簽署日期:年月日
乙方:
電話:
乙方委托代理人:
電話:
簽署日期:年月日
房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇二
一,、“按揭”的淵源
學(xué)術(shù)界基本一致的看法是,,“按揭”一詞來源于英美法的mortgage,先為香港使用,,后傳入大陸,。“按”字既反映廣州話的發(fā)音的特點(diǎn),,在南方又有“押”的含義,,“揭”字則來源于mortgage的尾音,所以,,“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體,。
近代英美法中的mortgage,是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移(transferringoftitle)和權(quán)證回贖(redeption)相結(jié)合的擔(dān)保制度,。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行,,將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,在債務(wù)履行完畢后,,債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利,;在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí),該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有,。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn),,債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí),則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人,。mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge(質(zhì)押),,也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien(留置),。mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保,,據(jù)說日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)保〖注:參見許明月著:《抵押權(quán)制度研究》,,法律出版社1998年出版,,第47頁〗,可見mortgage與讓與擔(dān)保在通過讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征,。
1925年英國頒布物權(quán)法,,對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整,除引進(jìn)大陸法的登記制度,,要求設(shè)定mortgage必須登記外,,還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得,即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí),,債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益,,而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償,或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人,。英國物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近,,但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征,。
香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》(conveyanceandpropertyordinance)則更進(jìn)一步,不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),,還規(guī)定債務(wù)人無須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),,但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注:seesarahnield:《hongkonglandlaw》,publishedbylongman,,secondedition,,1998,p444〗,。至此,,權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留,權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請(qǐng)求權(quán),。
按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系,,香港地少人多,地價(jià)昂貴,,發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大,,給許多發(fā)展商帶來資金壓力,故有將尚未建成的房屋通過預(yù)售以融通資金的必要,。同時(shí),,香港的商品房屋的購買力主要來自中產(chǎn)階級(jí),,少有購房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購房款,,遂將所購房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力,。加之,,上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初,香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,,房屋價(jià)格成倍增長,,以按揭的方式買樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲,,銀行發(fā)放的按揭貸款,,既無風(fēng)險(xiǎn),且有穩(wěn)定的利息收益,,等等因素,,均使得按揭成為發(fā)展商、購房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式,。
二,、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展
在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后,以市場需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人,,他們帶來了購房資金,,也帶來按揭購房的要求,,但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化,對(duì)個(gè)人的貸款還沒有開放,,按揭要求無法滿足,。至九十年代后期,國家為配合住房制度的改革,,開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款,。初期,對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓,。由于所購房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證,,購房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn),而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益,,預(yù)售合同經(jīng)過預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán),,該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存,,購房人付清貸款后取回,,此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移,但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成,,用于按揭的是對(duì)未來物權(quán)的期待權(quán),,其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。
之后,,按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓,,按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán),,買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購房人之間進(jìn)行,,發(fā)展商不參與;又由于房屋已有產(chǎn)權(quán),,用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán),,而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),再加上按揭登記,,此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征,。只是在按揭款未償還以前,產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購房人,,而是由貸款銀行留存,,購房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證,此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征,。
至今,,按揭的房屋已不再限于住房,商鋪,、廠房,、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭,。其主要特征,除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外,,其它與抵押無大的差異,。
在司法實(shí)踐中,鑒于法律并未對(duì)按揭作出專門規(guī)定,,有關(guān)爭議參照抵押的規(guī)定處理,,最高人民法院頒布《<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定:以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,,人民法院可以認(rèn)定抵押有效,。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問題,。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押,,對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。
三,、按揭作為一種特殊形式的抵押
盡管我國法律將按揭視同抵押處理,,但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比,仍有其特殊性,。它表現(xiàn)在:
1,、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣,,其主體為賣房人,、購房人和獲準(zhǔn)開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保,,其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人(或抵押權(quán)人),、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人(或按揭權(quán)人)只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,。抵押中的債權(quán)人可以是銀行,也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu),,或其它享有債權(quán)的人,。按揭的按揭人一定是購房人,但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人,,也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人,。
2、主合同的法律性質(zhì)不同,。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同,,且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同,但按揭的主合同是貸款合同,,而抵押的主合同可以是貸款合同,,也可以是買賣合同,,或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同,。
3,、涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系:購房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系,,購房人與商業(yè)銀行
之間的借貸關(guān)系,,以及購房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系,,從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種,。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系:債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人(債權(quán)人)之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。
4,、標(biāo)的物的范圍不同,。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),,也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益,,即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。
5,、登記和設(shè)定的方式不同,。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記,房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期,、債權(quán)金額,、抵押范圍等,抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書,。按揭登記時(shí),,標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的,產(chǎn)權(quán)過戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記,,產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存,,在按揭款付清后發(fā)還給按揭人(購房人);標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的,,預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記,,備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存,在按揭款付清后發(fā)還按揭人,。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的,,產(chǎn)權(quán)證由銀行保存,在按揭款付清后發(fā)還按揭人,。
預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記,,是對(duì)當(dāng)事人依合同取得的請(qǐng)求權(quán)的一種保全措施,實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請(qǐng)求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記,,購房人對(duì)正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán),,卻能將對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載,以排斥順位在后的對(duì)同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓,、抵押,、查封等,切實(shí)保護(hù)購房人的權(quán)益,。對(duì)按
揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記,,可以保全商業(yè)銀行對(duì)購房人請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán),以防止購房人的請(qǐng)求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分,,并排斥他人侵害該請(qǐng)求權(quán),。
6、實(shí)現(xiàn)的方式不同,。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前,,按揭的標(biāo)的不是所購房屋,而是對(duì)所購房屋的請(qǐng)求權(quán),。因此,,在發(fā)生按揭合同糾紛時(shí),按揭權(quán)人不是通過處分房屋來實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán),,而是通過處分按揭人的請(qǐng)求權(quán)來實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán),。對(duì)發(fā)展商來說,按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利,。比如,,在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時(shí),按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán),,代位行使按揭人依購房合同產(chǎn)生的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán),,或繼續(xù)履行購房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán),最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù),,或直接處分該請(qǐng)求權(quán),,以處分該請(qǐng)求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。
所以,,發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保,,還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請(qǐng)求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。
7,、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中,,抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,,抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中,,按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任,,而是以自己擁有請(qǐng)求權(quán)的,、實(shí)際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任,按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),,而是對(duì)相應(yīng)的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),。
房地產(chǎn)按揭合同,有時(shí)也叫購房抵押合同,,它可以是一個(gè)獨(dú)立的合同文本,,作為從屬于購房借款合同的法律文件,也可以是一些相對(duì)獨(dú)立的合同條款,,作為購房借款合同的一部分,。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí),該合同文本被稱為按揭借款合同,,或叫購房抵押借款合同,。后一種叫法在“抵押”之前加上“購房”二字,以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別,。獨(dú)立的按揭合同與相對(duì)獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整,,在法律效力上并無分別。
一,、按揭合同當(dāng)事人:按揭人,、按揭權(quán)人和發(fā)展商
按揭合同中的按揭人必須是購房合同中購房人和借款合同中的借款人。按揭人,、購房人和借款人三位一體,,是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購房按揭借款的法律關(guān)系,,購房合同,、借款合同和按揭合同互相交織,三種法律關(guān)系互相依存,,互為補(bǔ)充,。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人,反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心,,并以按揭人完成購房行為為目的,。
按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營公民個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,不能合法經(jīng)營個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行,、其它金融機(jī)構(gòu),、企業(yè)和個(gè)人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。
發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征,,其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見,。
如果合同文本不叫按揭合同,而叫購房抵押合同或購房抵押借款合同,按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人,,名稱雖然不同,,權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒有差異。
二,、按揭之標(biāo)的
按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購房合同所購之房屋,,合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層,、房號(hào),、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的,,應(yīng)寫明房屋預(yù)售契約之編號(hào),。
按揭標(biāo)的之性質(zhì),在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前,,是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益,,在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后,是按揭人對(duì)所購房屋的`所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán),。按揭合同簽定后,,房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時(shí)取得,因而按揭之標(biāo)的可能隨時(shí)發(fā)生變化,,即在按揭合同履行過程中,,作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請(qǐng)求權(quán)可能隨時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
三,、按揭擔(dān)保的范圍
按揭合同應(yīng)寫明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍,,一般包括按揭款的本金、利息,、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等,。
四、按揭的期限
按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式,,在主債務(wù)未受清償時(shí),,本不受約定期限之限制,但實(shí)踐中的按揭合同多設(shè)期限條款,,即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起,,到主債務(wù)受清償之日止。
五,、按揭權(quán)人之權(quán)利
1,、優(yōu)先受償權(quán)。無論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益,,還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),,在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí),,按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán),。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí),,所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物,按揭權(quán)人對(duì)代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán),。
在按揭標(biāo)的是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時(shí),,為實(shí)現(xiàn)按揭權(quán),按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購房合同中的權(quán)利,,即要求發(fā)展商按購房合同的規(guī)定履行義務(wù),,及時(shí)按購房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請(qǐng)求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn),,以所得價(jià)款優(yōu)先受償,,以償還按揭人所欠債務(wù)。所得價(jià)款多出所欠債務(wù)部分,,交還按揭人,。
值得注意的是,房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競合問題,。在房屋預(yù)售時(shí),,因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得,房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大,,所以預(yù)售房屋按揭,,較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時(shí)存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋,,則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在,。同時(shí),在設(shè)置按揭以后,,隨著按揭款的逐步清償,,經(jīng)按揭權(quán)人同意,按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押,。在此情況下,,按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對(duì)其他抵押權(quán)而存在,按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán),。
2,、對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益,,合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán),。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購房合同的權(quán)益,應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書面同意,。按揭所購房屋一般以自用為目的,,如確需出租他人使用,,按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書面同意,還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí),,以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí),,有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除,出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋,。
3,、物上請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙,,或其行為足以減損按揭房屋的價(jià)值時(shí),,按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失,。按揭合同應(yīng)對(duì)按揭權(quán)人的物上請(qǐng)求權(quán)明確確認(rèn),。
4、檢查權(quán),。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時(shí)間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況,。
5、其他知情權(quán),。如果有重要事件影響按揭人的支付能力,,如發(fā)生對(duì)按揭人不利的訴訟或仲裁,或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度,,如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封,,工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等,按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書面通知,,以便了解事件真相及其相關(guān)后果,。
六、按揭人之義務(wù)
1,、接受按揭之義務(wù),。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭,在其不能償還按揭款時(shí),,接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán),。
2、保管義務(wù),。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋,,不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價(jià)值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為,。按揭人一般還須為所購房屋購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),。
3、接受處分權(quán)限制之義務(wù),。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí),,應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書面同意,。
4、告知義務(wù),。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí),,按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。
5,、承認(rèn)發(fā)展商的回購權(quán),。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款,除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外,,發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款,從而代替按揭人取得其對(duì)按揭房屋的有關(guān)權(quán)益,。此時(shí),,發(fā)展商應(yīng)對(duì)按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補(bǔ)償。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱作“回購”行為,。
七,、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)
在按揭合同中,發(fā)展商既不是按揭人,,也不是按揭權(quán)人,,卻又有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任,突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征,。
1,、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾,,在按揭人不能按期償還按揭款時(shí),,發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證,,責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任,,即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后,其債權(quán)仍不足以清償?shù)?,發(fā)展商有責(zé)任對(duì)按揭人的余下債務(wù)予以清償,。
發(fā)展商的保證擔(dān)保,連同按揭人的按揭擔(dān)保,,使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證,。
2、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任,。由于發(fā)展商是購房合同中的當(dāng)事人,,且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有,故無論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益,,還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),,按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合,。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn),也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯,。
3,、專款專用的責(zé)任,。依按揭之慣例,,按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人(按揭人),而是直接付給發(fā)展商,,以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè),。由于貸款的使用直接
影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn),故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商??顚S?,不得將資金挪作他用。
4,、按時(shí)和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任,。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定,但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義,。這樣,,在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí),,既違反了對(duì)購房人(借款人,、按揭人)的合同義務(wù),也違反了對(duì)貸款人(按揭權(quán)人)的合同義務(wù),。
5,、回購責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí),,發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購,,然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對(duì)按揭權(quán)人的還款義務(wù)。
實(shí)際上,,即使按揭合同沒有回購條款,,如果購房人失去還款能力,發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后,,反過來可向購房人主張債權(quán),,在收回房屋和向購房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后,其結(jié)果與依回購條款履行回購責(zé)任的結(jié)果往往相差無幾,。
6,、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法,,發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù),,并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管,,直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止,方可交還按揭人,。
八,、違約責(zé)任
1、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件,,在該特定條件發(fā)生時(shí),,按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。
(1)按揭人未按期供款,。合同一般約定按揭款系逐月支付,,如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款,或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目,,即構(gòu)成按揭人違約,。
(2)發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款,,按揭人因失業(yè)而無支付能力等。
(3)按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為,。如按揭人未盡保管義務(wù),,從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為,或未服從按揭權(quán)人對(duì)其處分權(quán)之限制,,擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人,,從而損害按揭權(quán)人之利益者。
(4)發(fā)展商未按時(shí),、按質(zhì)建造和交付房屋,。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí),、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對(duì)按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分,,則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí),按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任,。由于延期交樓和貨不對(duì)板是購房合同中最主要的兩種違約形式,,且該違約形式不僅危害購房人的利益,也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益,,因此,,將延期交樓和貨不對(duì)板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對(duì)發(fā)展商的開發(fā)行為的約束。
2,、按揭房屋之處分按揭合同中對(duì)按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定,。在協(xié)議折價(jià)、變賣和拍賣三種處分方式中,,協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分,,因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下(如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu))才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋,。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主。
處分所得價(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似,,在支付處分費(fèi)用,、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后,處分所得主要用于償還按揭人對(duì)按揭權(quán)人的債務(wù),。處分所得不足以償還債務(wù)時(shí),,應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任,處分所得償還債務(wù)后尚有余額的,,余額交還按揭人,。
3、擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé),。既是按揭合同,,就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo),以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充,。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任,,則按揭合同成可有可無之物,既無特色,,也無意義,。而且,設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同,,旨在改善購房人之個(gè)人融資能力,、以未來之物盡其所用,提高其生活質(zhì)素,,其前提是對(duì)其未來生活添加一定負(fù)擔(dān),,以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,,在發(fā)生違約事由時(shí),,按揭權(quán)人必置
按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán),此結(jié)果不僅有舍本求末之虞,,也不符合按揭制度之目的,。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任,只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時(shí),,發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任,。
九、其他條款
1,、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi),,因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的,繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為,,雖涉及按揭人的變更,,但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓,無須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi),,繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購房合同,、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位,享有相關(guān)權(quán)利,,但須償還尚未償還之欠款,。
2、強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義,,在于通過國家公證機(jī)關(guān)對(duì)債權(quán)進(jìn)行確認(rèn),,并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力,在發(fā)生違約事由時(shí),,債權(quán)人無須經(jīng)過訴訟程序確認(rèn)債權(quán),,只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累,。實(shí)踐中的通常做法是,,在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證??紤]到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化,,故在發(fā)生違約事由時(shí),公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額,,然后據(jù)此出具強(qiáng)制執(zhí)行證書,由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,。問題是,,在發(fā)生違約事由時(shí),債務(wù)人(按揭人)愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微,。誰會(huì)輕易地在對(duì)自己不利的法律文件上簽字呢,?由于沒有債務(wù)人(按揭人)的配合,債權(quán)人(按揭權(quán)人)雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同,,卻往往因程序上的障礙無法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書,,向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行的目的不能達(dá)到,為實(shí)現(xiàn)債權(quán),,當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴,,不僅時(shí)間延長,費(fèi)用也增加,,最終對(duì)雙方當(dāng)事人均不利,。
所以,實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性,并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié),,以方便公證文書申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,。事實(shí)上,法院對(duì)債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行,,在執(zhí)行程序中也廣泛存在,。即使已經(jīng)生效的法院判決,其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn),,如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的,,因執(zhí)行程序的延長使主債務(wù)的利息增加的,等等情況,,都需要在執(zhí)行過程中對(duì)債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減,。既然如此,為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢,?公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書的條件呢,?
3、費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi),、按揭登記費(fèi),、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。
4,、按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí),,有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷。
5,、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效,,按揭合同登記后,按揭即設(shè)定,,按揭關(guān)系因此成立,。
一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭
所謂轉(zhuǎn)按揭,,是指在按揭合同的履行過程中因按揭人(一手購房人)轉(zhuǎn)讓所購房屋給轉(zhuǎn)按揭人(二手購房人)而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng),。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn),轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭,;以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn),,轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。
按揭人在履行按揭合同的過程中,,因生活或投資原因需要將所購房屋轉(zhuǎn)讓,,而此時(shí)購房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢,,因此,,所購房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起涉及多個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化,此問題是法律實(shí)務(wù)中的新問題,法學(xué)理論尚未見系統(tǒng)論及,。
1,、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前,預(yù)售合同雖經(jīng)登記,,房款亦通過按揭足額支付,,但購房人(按揭人)對(duì)所購房屋并無現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán),。雖然在實(shí)踐中法院對(duì)待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì),,承認(rèn)其效力超越合同相對(duì)方,并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對(duì)世權(quán),,但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得,,購房人仍不能享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所以,,對(duì)所購房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,,而是購房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,因此引起的轉(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是:
(1)構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同,,其標(biāo)的表面上是一手購房人(按揭人,、轉(zhuǎn)讓人)所購房屋,實(shí)際上是一手購房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù),。由于一手購房人已通過銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購房款,,預(yù)售合同中的一手購房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付,,或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證,,一手購房人依預(yù)售合同對(duì)發(fā)展商享有請(qǐng)求權(quán),因此,,所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)讓,,其房屋轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上是一手購房人將其對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購房人的約定。
(2)貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng),。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購房人履行貸款發(fā)放義務(wù),在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),,二手購房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款,,
也可以直接承繼一手購房人在貸款合同中的還款義務(wù),或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同,,以借款支付一手購房人轉(zhuǎn)讓款,,使一手購房人履行完畢借款合同的還款義務(wù),后兩種情形,,均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理,。
(3)按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢,須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話,,一手購房人(按揭人)將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購房人,,二手購房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份,用其所購房屋對(duì)其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任,。
(4)有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對(duì)方的同意,,應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢,,一手購房人僅僅轉(zhuǎn)讓對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)給二手購房人的,,依《合同法》第七十九條的規(guī)定,無須征得發(fā)展商同意,,但須通知發(fā)展商,,不通知的,合同對(duì)發(fā)展商無約束力,,但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效,。因所購房屋已設(shè)定按揭,故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意,。房屋轉(zhuǎn)讓后,,二手購房人需要發(fā)展商繼續(xù)對(duì)借款合同提供擔(dān)保的,則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外,,還須征得發(fā)展商的同意,。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行(按揭權(quán)人)的同意,轉(zhuǎn)按揭后,,按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人,,它可以是原按揭銀行,也可以是新按揭銀行,。
(5)因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭,,應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。
2,、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購房人已經(jīng)取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證,,只因房屋處于按揭狀態(tài),產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存,,此時(shí)因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭,,屬于以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭,其特點(diǎn)是:
(1)作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同,,其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán),,而不是一手購房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證,,一手購房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢,,一手購房人通過按揭方式已經(jīng)足額支付購房款,,發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù),因此,,一手購房人依預(yù)售合同而擁有的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
,,其向二手購房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對(duì)特定房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
(2)如果二手購房人需要以按揭方式融資,,他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同,,也可以選擇繼續(xù)履行一手購房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù),一方面通過取代一手購房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款,,另一方面按揭合同將所購房屋用于按揭擔(dān)保,,以保證債務(wù)的履行。在形式上,,二手購房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同,,但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒有變化。即使是新簽貸款合同,,按揭銀行也無需向二手購房人發(fā)放新的購房貸款,,因購房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購房人并直接支付給了發(fā)展商,二手購房人只需代一手購房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可,。
(3)轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無須征得發(fā)展商同意,,但發(fā)展商對(duì)按揭貸款提供了擔(dān)保或有回購承擔(dān)的除外,。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭,,其轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行的同意,但未經(jīng)按揭銀行同意的,,轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響,,按揭銀行對(duì)該房屋的按揭權(quán)有追及效力,無論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰,,只要按揭權(quán)未消滅,,按揭銀行都對(duì)該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過,,由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存,,沒有按揭銀行的配合,轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上難以履行,。
(4)因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更,,應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。
3,、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭,是指二手購房人的融資不是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得,,而是通過與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得,,其特點(diǎn)是:
(1)按揭權(quán)人的變更,。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購房人變更為二手購房人,并不一定意味著按揭權(quán)人的變更,。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系,,就必需解除舊的按揭關(guān)系,而解除舊的按揭關(guān)系的前提就是對(duì)一手購房人的債務(wù)進(jìn)行清償,,使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn),,從而使原按揭權(quán)歸于消滅,在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入,。
(2)新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性,。要設(shè)定新按揭,必須解除舊按揭,;要解除舊按揭,,就必須先還款;要還款,,必須先取得新的借款,;要取得新的借款,必須設(shè)定新的按揭,;要設(shè)定新的按揭,,又必須解除舊的按揭,這是一個(gè)怪圈,,必須通過按揭銀行之間的合作來打破,。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系,也可以是新的按揭銀行的單方承諾,。在請(qǐng)求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時(shí),,新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后,所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購房款用于償還一方購房人所欠按揭債務(wù),,以此承諾來換取原按揭銀行的配合,。或相反,,由原按揭銀行給予書面承諾,,在請(qǐng)求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的同時(shí),保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭,,以免使擔(dān)保落空,。
(3)原按揭登記注銷和進(jìn)行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系,、歸還了一手購房人的按揭款和解除原按揭以后,,應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷和進(jìn)行新的按揭登記。
4,、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購房人的融資是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得,,并以其所購房屋繼續(xù)按揭,,以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為,其特點(diǎn)是:
(1)只變更按揭人,,不變更按揭權(quán)人,。由于二手購房人直接取得一手購房人在借款合同和按揭合同中的地位,履行一手購房人尚未履行的義務(wù),,故借款合同和按揭合同只是一方當(dāng)事人發(fā)生變更,,貸款人和按揭權(quán)人不變。
(2)按揭銀行無須發(fā)放新的貸款,。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更,,其他主要條款沒有變化,按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款,,無須再對(duì)二手購房人發(fā)放新的按揭款,,二手購房人只須履行一手購房人尚未履行的還款義務(wù)即可。
(3)按揭款與購房款的關(guān)系,。按揭款與購房款的關(guān)系取決于一手購房人和二手購房人之間的約定,,一般是商定購房價(jià)后,二手購房人在支付房款時(shí)減去一手購房人尚未支付的按揭款,,余下部分作為房款支付給一手購房人,。二手購房人在支付該部分房款后,繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息,。
(4)變更登記,,按揭人從一手購房人變更為二手購房人,應(yīng)依法辦理按揭的變更登記,。
二,、因發(fā)展商違約導(dǎo)致的購房人違約和對(duì)按揭房屋的處分
1、問題的由來依按揭供樓的通常做法,,購房人在與發(fā)展商簽定購房合同的同時(shí)與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同,,然后由銀行直接將購房人所借之款以購房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購房人本人,,以免款項(xiàng)使用生其他變數(shù),,如被購房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后,,購房人按借款合同約定的期限歸還借款,。可見,,所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購房款,,因?yàn)橘彿靠钜呀?jīng)全部支付,而是向銀行支付還款,所以說,,通過按揭方式購房的,,購房人沒有違反購房合同和遲延支付購房款的可能性。按揭關(guān)系確立后,,銀行代購房人將購房款支付給發(fā)展商,購房人在取得對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)的同時(shí),,承擔(dān)對(duì)銀行的還款義務(wù),,并以所購房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保。因此,,購房人在整個(gè)按揭借款購房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話,,其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面,即購房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息,。
購房人(借款人,、按揭人)違反還款義務(wù)的原因,可以在于自身的支付能力,,也可以在于發(fā)展商的違約行為,,因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購房屋,必影響購房人繼續(xù)供款的信心,;又由于所購房屋未能如期建設(shè)和交付使用,,購房人無法實(shí)現(xiàn)入住房屋的預(yù)期,不能不花錢另尋房屋以供利用,,故發(fā)展商的違約行為又影響購房人的支付能力,,并進(jìn)而影響購房人對(duì)銀行還款義務(wù)的履行。但是,,在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商,,而是購房人,除非另有約定,,銀行并不能追究發(fā)展商的違約責(zé)任,,因?yàn)榘l(fā)展商所違之約不是借款合同,而是購房合同,,銀行不是購房合同的當(dāng)事人,,故不直接擁有依購房合同產(chǎn)生的任何請(qǐng)求權(quán)?!逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定:當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛,,依照法律的規(guī)定或者按照約定解決,。因此,一般來說,,因發(fā)展商違反購房合同導(dǎo)致購房人違反借款合同,,按揭銀行只能依借款合同追究購房人(借款人,、按揭人)的違約責(zé)任并處分按揭房屋,由此引起如何均衡各方當(dāng)事人權(quán)益和如何公平保護(hù)購房人利益的問題,。
2,、混合合同中的發(fā)展商的責(zé)任這里的混合合同,是指購房,、借款和按揭三種法律關(guān)系共存于同一法律文本,。在該法律文本中,購房人,、發(fā)展商和銀行權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交織,,發(fā)展商是售房人,也是借款的擔(dān)保人和按揭的協(xié)助人,,購房人同時(shí)也是借款人和按揭人,,按揭銀行既是貸款人,也是按揭權(quán)人和接受擔(dān)保的一方,。由于這些法律關(guān)系不是分存各自獨(dú)立的法律文本,,而是出現(xiàn)在同一法律文本中,發(fā)展商常常對(duì)銀行有直接的義務(wù)承諾,,故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責(zé)任,。
由于發(fā)展商是貸款的直接使用人,故發(fā)展商一般會(huì)在混合合同中向銀行承諾購房款完全用于房屋的建設(shè),;又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設(shè)人,,故發(fā)展商也會(huì)在混合合同中承諾按期按質(zhì)完成按揭房屋的建設(shè)。如果發(fā)展商違約,,挪用資金往往是主要原因,,未能按質(zhì)按期完成按揭房屋的建設(shè)是主要表現(xiàn),因此,,發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合
同中對(duì)按揭銀行的承諾,。混合合同為銀行直接追究發(fā)展
商的違約責(zé)任提供合同依據(jù),。
3,、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任依合同的相對(duì)性,因發(fā)展商違約導(dǎo)致購房人不能按期供款,,銀行依借款合同追究購房人的違約責(zé)任的同時(shí),,可依發(fā)展商的擔(dān)保承諾追究發(fā)展商的違約責(zé)任,從而使購房人承擔(dān)的責(zé)任最終轉(zhuǎn)由發(fā)展商承擔(dān),。在訴訟程序中,,當(dāng)購房人被銀行起訴時(shí),購房人可考慮向法院申請(qǐng)追加發(fā)展商為第三人,或另行起訴發(fā)展商,,并請(qǐng)求將兩案合并審理,,此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔(dān)最終違約責(zé)任,但仍難免增加訟累,??紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關(guān)系中一般都向銀行出具對(duì)購房人還款的擔(dān)保承諾,故以擔(dān)保責(zé)任解決發(fā)展商違約責(zé)任的最終承擔(dān)問題應(yīng)更為有利,。
4,、按揭銀行的代位權(quán)作為合同相對(duì)性的例外,《合同法》第七十三條設(shè)有債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的代位權(quán),。該條規(guī)定,因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán),,對(duì)債權(quán)人造成損害的,,債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限,。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化,。在按揭貸款購房的法律關(guān)系中,發(fā)展商未按時(shí)按質(zhì)交樓導(dǎo)致購房人遲延履行對(duì)銀行的還款義務(wù),,發(fā)展商的行為違反了購房合同的約定,,購房人應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商主張法律責(zé)任,并在此基礎(chǔ)上承擔(dān)其對(duì)銀行的違約責(zé)任,,購房人未向發(fā)展商主張違約責(zé)任的,,屬于怠于行使債權(quán);未能因此承擔(dān)對(duì)銀行的違約責(zé)任的,,屬于對(duì)銀行造成損害,,故銀行符合行使代位權(quán)的條件,即可以向法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使購房人對(duì)發(fā)展商的債權(quán),。代位權(quán)的行使更有利于法律責(zé)任的公平承擔(dān),,不致于購房人代發(fā)展商受過,從而免使因發(fā)展商違約而導(dǎo)致購房人承擔(dān)責(zé)任和按揭房屋受到處分,。
三,、按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍
在抵押的法律關(guān)系中,抵押人僅以其用于抵押的財(cái)產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)核定登記的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,,抵押財(cái)產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)?,抵押人不?duì)余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。按揭是抵押的一種特殊形式,,按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限,,自不待言。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的,能否處分按揭人的其他財(cái)產(chǎn),,實(shí)踐中做法不一,,理論上也無定論。因?yàn)榘唇胰送瑫r(shí)也是借款人和購房人,,按一般法理,,其依借款合同所生債務(wù)本質(zhì)上是一種個(gè)人債務(wù),個(gè)人債務(wù)應(yīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還,,而個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括按揭人(借款人)擁有的,、按揭房屋以外的其他財(cái)產(chǎn)。按揭銀行在處分完按揭房屋以后,,不足清償部分仍然向借款人追討并無不妥,。故將按揭人(借款人)承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖。但考慮到按揭借款購房的特殊性及各當(dāng)事方的利益均衡,,本文仍堅(jiān)持主張將按揭人(購房人,、借款人)承擔(dān)違約責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)嚴(yán)格限定在按揭房屋的價(jià)值內(nèi),按揭房屋處分所得不足以清償債務(wù)的,,銀行不得再向按揭人(購房人,、借款人)主張債權(quán)。具體理由如下:
1,、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的確定性,。銀行提供按揭貸款時(shí),已有機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確評(píng)估,,并通過確立按揭比例的方式,,將其風(fēng)險(xiǎn)降到最低。比如銀行確立提供七成按揭的房屋,,購房人需向發(fā)展商先交付30%的首期款,,余下的70%才能以按揭方式從銀行貸款,在此情況下,,即使市場波動(dòng)導(dǎo)致房價(jià)縮水30%,,銀行的債權(quán)仍有100%的保障。由于銀行有機(jī)會(huì)控制風(fēng)險(xiǎn),,如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務(wù)的情況,,應(yīng)屬于銀行本身控制風(fēng)險(xiǎn)有失誤,若將其失誤轉(zhuǎn)嫁給借款人,,要求借款人以其他財(cái)產(chǎn)清償余下債務(wù),,勢(shì)必對(duì)借款人不公平。
2,、按揭人(購房人,、借款人)已承擔(dān)足夠多的風(fēng)險(xiǎn),。按揭人在支付首期款的同時(shí),就已經(jīng)承擔(dān)了其選擇購房所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),,也承擔(dān)了按揭銀行不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分,,按揭房屋處分后仍不足以清償債務(wù),本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡,。按揭人不宜再承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn),。
3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任可作補(bǔ)充,。房屋的品質(zhì)和市場價(jià)值與發(fā)展商的開發(fā)行為有極大關(guān)系,,由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)已預(yù)先控制,如果房價(jià)跌到銀行蒙受損失的水平,,發(fā)展商往往有不可推御的責(zé)任,,以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任來解決按揭人處分按揭房屋后的債務(wù)余額更為合理,且發(fā)展商在對(duì)按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后,,不宜再向按揭人(購房人,、借款人)主張權(quán)利,因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任,,實(shí)際上是為自己的開發(fā)失誤承擔(dān)責(zé)任。
4,、按揭人是處于相對(duì)弱勢(shì)的一方,,法律應(yīng)提供格外救濟(jì)。在發(fā)展商,、按揭人和銀行三者之間,,按揭人處于相對(duì)弱勢(shì)。發(fā)展商未完成建設(shè)工程即已收到全部購房款,,銀行以其資金優(yōu)勢(shì),,既取得按揭人的按揭擔(dān)保,又取得發(fā)展商的擔(dān)保承諾,,并且通過控制按揭貸款的比例預(yù)先獲得法律救濟(jì),,還有購房人的首期款為風(fēng)險(xiǎn)墊底,其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有多重保障,。惟按揭購房人既要交付首期款,,又要以房屋按揭擔(dān)保,還須分期還款,,又沒有實(shí)際取得所購房屋,,明顯處于無保障和易受侵害的地位,如果還要增加額外負(fù)擔(dān),,勢(shì)必讓人對(duì)按揭購房心存恐懼,,從而消減人們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信心,,并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長帶來負(fù)面影響。
房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇三
合同編號(hào):______科技合字()第______號(hào)
項(xiàng)目名稱:________________________________________
技術(shù)受讓方:(公章)______________________________
(甲方)
技術(shù)轉(zhuǎn)讓方:(公章)______________________________
(乙方)
中介方:(公章)__________________________________
合同登記機(jī)關(guān):(公章)____________________________
簽訂日期:__________年______月______日
合同履行期限:______年______月______日至______年______月______日
研制單位(個(gè)人)
研制完成時(shí)間
年 月 日
主要研究人員
組織鑒定單位
成果鑒定時(shí)間
年 月 日
獲獎(jiǎng)日期,、等級(jí)
發(fā)獎(jiǎng)單位
已應(yīng)用單位
技術(shù)商品轉(zhuǎn)讓方法
專利申請(qǐng)?zhí)?/p>
專利批準(zhǔn)號(hào)
一,、發(fā)明創(chuàng)造名稱和內(nèi)容
___________________________________________________________________________
二、實(shí)施許可的范圍,、期限和方式
___________________________________________________________________________
三,、技術(shù)情報(bào)和資料及其保密事項(xiàng)
___________________________________________________________________________
四、技術(shù)服務(wù)的內(nèi)容
___________________________________________________________________________
五,、履行合同的計(jì)劃,、進(jìn)度、期限,、地點(diǎn)和方式
___________________________________________________________________________
六,、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和方法
___________________________________________________________________________
七、成交金額與付款時(shí)間,、付款方式
一次總付:________________________________
分次總付:________________________________
按利潤或銷售額提成________%時(shí)間:____________________
其它方式:________________________________________________
八,、中介方的義務(wù)和責(zé)任及收取中介服務(wù)費(fèi)比例和支付方式
___________________________________________________________________________
九、后續(xù)改進(jìn)的提供與分享
___________________________________________________________________________
十,、違約責(zé)任
___________________________________________________________________________
十一,、爭議的解決辦法
___________________________________________________________________________
十二、名詞和術(shù)語的解釋
___________________________________________________________________________
技術(shù)受讓方
(公章)
法定代表人:
地 址
電 話
帳 號(hào)
開戶銀行
技術(shù)轉(zhuǎn)讓方
(公章)
法定代表人:
地 址
電 話
帳 號(hào)
開戶銀行
中介方
(公章)
法定代表人:
地 址
電 話
帳 號(hào)
開戶銀行
鑒證單位
意見:
經(jīng) 辦 人:
(公章)
年 月 日
公證單位
意見:
經(jīng) 辦 人:
(公章)
年 月 日
房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇四
1,、本合同所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(居間),,是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及目前單獨(dú)從業(yè)的經(jīng)紀(jì)人居間介紹,促使當(dāng)事人進(jìn)行存量房地產(chǎn)各類交易的經(jīng)營活動(dòng)
2,、本合同所列條款未盡事宜,,當(dāng)事人需要另作約定的,雙方當(dāng)事人可協(xié)商增加補(bǔ)充條款,,經(jīng)簽字生效附在合同后,。
3、本合同正文前的“合同編號(hào)”由所在的市中心市場或區(qū)市場編號(hào),、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人資格證書號(hào)碼,、合同流水號(hào)等3部分號(hào)碼構(gòu)成,填寫時(shí)不能缺項(xiàng),。
4,、本合同正文中凡括弧內(nèi)有多項(xiàng)供選擇內(nèi)容的,按其交易行為只在該括弧前的空格處先填其中一項(xiàng),。
5,、本合同要用藍(lán)黑或碳素墨水筆填寫。
6,、在簽訂本合同前,,乙方,、丙方有權(quán)要求甲方出示從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的相關(guān)證件。
7,、本合同條款由沈陽市房產(chǎn)管理局和沈陽市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋,。
房地產(chǎn)合同備案 房地產(chǎn)合同備案流程篇五
甲方:
乙方:
甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利,,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),,共同發(fā)展的原則,結(jié)合北京市場的具體情況,,達(dá)成如下協(xié)議:
一,、乙方代銷甲方的玉石籽料、掛件,、手鐲等系列玉石,、寶石產(chǎn)品。
二,、甲方根據(jù)市場情況和乙方的需求分階段分批向乙方供應(yīng)相應(yīng)的玉石,、寶石產(chǎn)品。
三,、甲方提供給乙方的玉石,、寶石產(chǎn)品附有鑒定證書、防偽標(biāo)簽的,,乙方在銷售期間不得變動(dòng)和拆卸,。
四、甲方向乙方供貨時(shí)附相應(yīng)的清單,,在清單中載有名稱、料質(zhì),、重量,、證號(hào)、價(jià)格雙方清點(diǎn)交接清楚,,此后發(fā)生毀損或調(diào)換,,自負(fù)其責(zé)。
五,、乙方未銷售出去的玉石籽料,、掛件、手鐲等玉石,、寶石產(chǎn)品悉數(shù)退還給甲方,。乙方向甲方退貨時(shí),依照第四條的規(guī)定辦理,。
六,、乙方代銷甲方的玉石,、寶石產(chǎn)品,向甲方回款的期限為兩個(gè)月,,即在乙方收到甲方貨物后兩個(gè)月內(nèi),,或甲方第二次向乙方供貨時(shí)回收第一批全額貨款。
七,、若乙方違反合同約定的義務(wù),,應(yīng)向甲方支付違約金五萬元并承擔(dān)給甲方造成的損失。
八,、若乙方超出合同約定的期限遲延支付貨款超過20天,,甲方有權(quán)拒絕繼續(xù)供貨并解除合同。
九,、如發(fā)生爭議雙方可協(xié)商解決,,協(xié)商不成可訴至區(qū)人×××民法院。
十,、如有未盡事宜,,雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________
法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________
_________年____月____日 _________年____月____日