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房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)2500字 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)免費(fèi)下載篇一

本次房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)初定時(shí)間為20--年6月19日,，星期六,。從20--年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開(kāi)始的媒體推廣到現(xiàn)在,，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明,，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開(kāi)盤(pán)前夕,，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加,，因此開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣,，項(xiàng)目也已到了必須開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。

房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)緊緊圍繞"銷售"為中心,，通過(guò)一系列的包裝等工作,，在開(kāi)盤(pán)后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化,，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣,、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二,、 活動(dòng)時(shí)間

20--年6月19日(星期六)

三,、 活動(dòng)地點(diǎn)

太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)

四,、 房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案主題思路定位

強(qiáng)調(diào)氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功

1) 通過(guò)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍,，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)盛典,。

2) 通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次,，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感,。

3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排,，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于"選房,、購(gòu)房流程"的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制,，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序,、有、層次,，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊,。

4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理,，充分利用好銷控掌握的方法,，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交,，簽定相關(guān)合約,。

五、 房地產(chǎn) 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置方案

1) 現(xiàn)場(chǎng)布置

a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè),，后設(shè)背景板(雙面),，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái),，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用,，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途,。

b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門(mén)一個(gè),，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門(mén)兩端。鞭炮氣球8串,，花籃若干,，禮炮18門(mén)，舞臺(tái)下用花扁,、花架裝飾,，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干,。

c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排,，20個(gè)位置左右,，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。

2) 外圍道路布置

a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì),，插上彩旗,。

b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。

c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè),，以達(dá)到吸引人流，車(chē)流,，指引來(lái)賓,，宣傳開(kāi)盤(pán)的作用。

3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置

a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域

a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算,，進(jìn)行選房，確定房號(hào),，并簽署相關(guān)協(xié)議。

b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書(shū),、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù)。

c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤(pán)和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備,。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。 注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域,，意向性劃分,。

b其他區(qū)域

a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門(mén)口廣場(chǎng),，用作開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、剪彩等,，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域,。

b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域,。

4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后,，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用,。

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通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目,，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作,，它不但可體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象,，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟,。

我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研,，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景,，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考,。

如能有幸成為貴司的合作伙伴,，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼,。

一,、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì),，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征,，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前,，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示,，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小,，客戶購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性。

開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán),，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊,，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性,，主觀開(kāi)發(fā),，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥,。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主),，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃,，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊),。

銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利,，定價(jià)偏高,，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立,。

(二)--年以后,，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化,，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力,。

開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力,，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受,，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想,，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏,。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng),，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景,，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng),。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升,，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段,，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱,、管理不完善,、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化,，在仍以多層為主的同時(shí),，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額,。地域限制日漸被打破,，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升,。

銷售特色：價(jià)格趨于合理,，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受,，人員日趨專業(yè)化,，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下,，客戶,、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)的客戶,，已由先期的單純追求滿足居住要求,、工程質(zhì)量，向追求舒適性,、安全性,、私密性方向轉(zhuǎn)變。

?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶,，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上,，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力,，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格,。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高,，在選擇樓盤(pán)時(shí),，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵,，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì),、樓盤(pán)的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重,。

2,、市場(chǎng)環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展,，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化,，多層仍為主力,，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受,。

其中：

小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

(1)以九九年開(kāi)發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志,，小高層做為新的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳,，引起巨大沖擊,，前期銷售達(dá)到良好的效果。

(2)以金泰花園,、洪西花園,、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開(kāi)發(fā)為標(biāo)志,，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段,，此時(shí)開(kāi)發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率,，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高,，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài),。

(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向,，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤(pán)為歷東花園,、匯苑家園。

3,、開(kāi)發(fā)商的變化趨勢(shì)

?開(kāi)發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化,、人性化、特色化,、理念化方向轉(zhuǎn)變,，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),。

?營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新,，由炒綠化、炒智能化,、炒生態(tài)化,、炒付款方式，到今天的炒理念,、規(guī)模,、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為,，必須注重前期準(zhǔn)備工作,，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

二,、項(xiàng)目分析

1,、基本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路,，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目,，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮,。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置,，交通方便,，地段的升值潛力巨大。

2,、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層,，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤(pán)的聚集之地,。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土,。

3,、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤(pán)，受價(jià)格限制,，客源面相對(duì)狹窄,，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位,、購(gòu)房意圖,、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力,，我司認(rèn)為主要有以下類型：

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,，有廣泛的社交關(guān)系,，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活,，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè),。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重,。

政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位,、穩(wěn)定的收入,，大多已有單位分配的住宅,，但希望一個(gè)更為私密,、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次,、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃,、配套有較高要求,。

高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn),，追求高品味的生活氛圍,，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次,、配套,、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考,、較高的收入,，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活,。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限,。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè),，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹(shù)立品牌之所必需,，可分為以下類型

外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員,，收入高、單身,，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng),，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境,，對(duì)品牌,、地段,、交通、配套,、娛樂(lè)較為注重,。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加,，外來(lái)管理人員增多,，此類客源主要對(duì)配套、交通,、物業(yè)管理,、智能化較為注重，將成為本案后期客源開(kāi)發(fā)的重點(diǎn),。

三,、項(xiàng)目定位

本案位于濟(jì)南市的，生活設(shè)施及市政配套完善,，有良好的自然及人文環(huán)境,，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此我司建議將本案定位于：會(huì)養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族,。

綜上所述,，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：

1,、地理位置優(yōu)越,。

2、交通動(dòng)線充足,。

3,、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4,、社區(qū)規(guī)劃合理,。

5、智能化水平高,。

6,、有強(qiáng)大的升值潛力。

7,、戶型實(shí)用,、舒適。

四,、產(chǎn)品建議

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì),，國(guó)此在配套上應(yīng)做到“人無(wú)我有”人有我精”，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次,，具體建議如下：

(一)社區(qū)配套設(shè)施

1,、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)

理由：a無(wú)暖氣片及其支管,，增加使用面積，并且宜擺放家具,。

b室溫均衡,、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制,，具有

健身功能,。

c輻射供暖，無(wú)空氣對(duì)流,，衛(wèi)生,、潔凈。

d便于設(shè)落地窗,。

2,、門(mén)、窗：分戶門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén),，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門(mén),，客廳設(shè)落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗,。

3,、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng),，設(shè)消防電

梯,，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情,。

4,、信息系統(tǒng)

有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口,。

網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶,，并預(yù)留管線。

5,、廚房,、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚,，配備整

套高級(jí)廚具，純凈水入戶,。

6,、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚,，設(shè)三盆,。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所,，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂,。

(三)外立面材料及顏色

建議采用高級(jí)涂料,，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色,，中部為米黃或中黃色,，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗,，重新粉刷即可煥然一新,，如發(fā)生墻體滲水易

查出，而用面磚則不易查出,。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感,，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽(yáng)光住宅的時(shí)代感覺(jué)。

(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù),，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線,，通過(guò)精致的小景，烘托社區(qū)氣氛,。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化;即草地,、灌木,、植株相互搭配,，互相組合,。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味,，提升小區(qū)形象,。

(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí),，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。

(六)戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力和生活習(xí)慣,，面積應(yīng)在100——180平方米之間,，適當(dāng)保留200——250平方的大戶型,，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。

(七)戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì),，室室全明,，要讓客戶真正感受到陽(yáng)光的感覺(jué),。

五,、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移,，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處,。

理由：

(1)該地段為濟(jì)南主干道,，人員層次較高,，有較大的客源潛力。

(2)人員流動(dòng)量大,，易擴(kuò)大知名度,。

(3)交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢,。

缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高,。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開(kāi)始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：

第一階段：建立市場(chǎng)人氣,，引起市場(chǎng)沖擊,，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金,。

理由：

(1)本案為同期開(kāi)發(fā),，需要較大的資金,，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大,。

(1)中,、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而

形成的良性循環(huán),，因此,，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建

立市場(chǎng)人氣,，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。

在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合,，為中,、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分,，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好,，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗(如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。)

第二階段：建立品牌,，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上,，拓展客源面，創(chuàng)造相

對(duì)較高的利潤(rùn),。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐,。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立,，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源,，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤(rùn),，通過(guò)樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次,。

(三)價(jià)格策略

目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過(guò)長(zhǎng),，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整,，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市,，引起市場(chǎng)關(guān)注,，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào),，在出零,、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升,，以拉動(dòng)市場(chǎng),。

整體操作結(jié)束后,，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定,，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考,。

六、廣告策略

(一)主訴求點(diǎn)：

突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì),，以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn),。

理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤(pán)無(wú)法比擬,，本案由期房開(kāi)始銷

售,，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題,，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)

及小高層的建筑形式顯而易見(jiàn),，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴,，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易,。

(二)各銷售期訴求

1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟廣告,、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo),，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開(kāi)發(fā)觀念等。

2,、開(kāi)盤(pán)期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì),，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣,。

3,、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下,，分期展現(xiàn)戶型,、配套設(shè)施、綠化,、交通,、文化、商業(yè),、景致等品質(zhì),，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn),。

(2)可保持每期推出廣告的獨(dú)立性,，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌?chǎng)新鮮度,，沖擊力持久,。

(三)廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主,，結(jié)合綜藝性廣告,。

2、報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合,。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)行引導(dǎo),，正式銷售期通過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊

3、車(chē)體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過(guò)重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車(chē),。

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活動(dòng)目的:

1,、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開(kāi)盤(pán),，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客

戶,，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。

2,、 通過(guò)本次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣

活動(dòng)背景：

認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月 日 認(rèn)籌數(shù)量:78組

活動(dòng)地點(diǎn)：

鑫隆名居銷售大廳

活動(dòng)時(shí)間：

20--年5月 日上午9點(diǎn)30分

活動(dòng)形式：

1. 邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許,，可開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)盛典剪彩儀式,。

2. 通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂(lè)隊(duì)進(jìn)行表演

3. 邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂(lè)隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣,。

4. 邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性,。

5. 已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤(pán)的美譽(yù)度

舞臺(tái)布置：

舞臺(tái)尺寸建議10米-7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間,，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主,，熱烈奔放,，更具視覺(jué)沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂(lè)隊(duì)自備,。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈,，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容,，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng),，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié),。

軍樂(lè)隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂(lè)器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右,，人數(shù)最少20人以上,，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排,。

門(mén)口布置:

1,、 將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。

2,、 售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20-5米噴繪(內(nèi)容見(jiàn)后)2塊,，內(nèi)容以開(kāi)盤(pán)文字為主。

3,、 售樓部門(mén)口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥,，美好，發(fā)財(cái)),，兩金象之間為15米尺寸拱門(mén),，上置條幅(內(nèi)容見(jiàn)后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶,，如果條件允許在售樓部前安全位置安放,，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)上達(dá)到更好的效果,。

4,、 售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量

5,、 盆景：從拱門(mén)到售樓部路鋪設(shè)紅色地毯，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景,，間隔30-50為宜,，可采用租賃方式。

售樓部?jī)?nèi)部包裝：

售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺(jué)上來(lái)渲染開(kāi)盤(pán)氣氛,，案場(chǎng)設(shè)置開(kāi)盤(pán)流程展架,，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂(lè)曲從聽(tīng)覺(jué)上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng),。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望,。

售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)

1,、客戶等候區(qū)準(zhǔn)備充足的座位擺放，便于客戶休息,，鑒于天氣炎熱每個(gè)座位配備瓶裝水,，如中午還有選房客戶應(yīng)提前準(zhǔn)備相應(yīng)食品以體現(xiàn)人性化服務(wù)。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認(rèn)購(gòu)提示等重要信息公示

2,、客戶選房區(qū)應(yīng)跟休息區(qū)隔開(kāi),，根據(jù)案場(chǎng)可用綠色盆景將沙盤(pán)區(qū)域與大廳隔開(kāi),，作為選房區(qū)域

3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域,，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體

4,、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門(mén)口處。

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一. 銷售節(jié)奏

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開(kāi)始至產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷售,，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間,，因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好,，再結(jié)合以實(shí)際客戶儲(chǔ)備情況最終確定;另外,，由于銷售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn),，據(jù)此營(yíng)銷策劃部制定銷售計(jì)劃,。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn),。故本銷售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿,。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿,。

1. 推廣銷售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn),，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù),、連貫,。

2. 鑒于年底臨近過(guò)年的情況,，開(kāi)盤(pán)銷售強(qiáng)銷期應(yīng)避開(kāi)春節(jié)假期,。

3. 開(kāi)盤(pán)銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀,、工程施工達(dá)到開(kāi)放效果,。

(二)-銷售節(jié)奏安排：

1. xx年10月底—xx年12月，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目

2. xx年12月底—xx年1月初,，召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì),，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底,。

3. xx年1月中旬,，開(kāi)放樣板房，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底,。

4. xx年1月下旬,，春節(jié)之前，開(kāi)盤(pán)銷售強(qiáng)銷,。

二. 銷售準(zhǔn)備(xx年1月15日前準(zhǔn)備完畢)

1. 戶型統(tǒng)計(jì)：

由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人,、營(yíng)銷部-共同負(fù)責(zé),，于xx年12月31日前完成

鑒于-項(xiàng)目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì),，包括戶型,、套內(nèi)面積、戶型編號(hào),、所在位置,。

2. 銷講資料編寫(xiě)：

由營(yíng)銷部-、策劃師負(fù)責(zé),，于xx年12月31日前完成

-項(xiàng)目銷將資料包括以下幾個(gè)部分：

購(gòu)買(mǎi)-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、戶型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況,、建筑風(fēng)格,、景觀設(shè)計(jì)、交通情況,、交房時(shí)間,、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的,，由其出具銷講材料,。xx年12月31日前，由-整理后,，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭,。

建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料,。xx年12月31日前,，由-整理后，作為材料工藝說(shuō)辭,。

客戶問(wèn)題集：以答客問(wèn)形式書(shū)寫(xiě),，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì)，做出銷講解決辦法,。

樣板區(qū)銷講：

不利因素公示

3. 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：

由營(yíng)銷部-負(fù)責(zé),，培訓(xùn)時(shí)間從xx年11月底—xx年1月

培訓(xùn)內(nèi)容包括：

銷講資料培訓(xùn)，時(shí)間：xx年11月底—xx年12月初

建筑,、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn),，時(shí)間：xx年12月初

工程工藝培訓(xùn)，時(shí)間：xx年12月初

樣板區(qū),、樣板房培訓(xùn),，時(shí)間：xx年1月9日

銷售培訓(xùn)，時(shí)間：xx年12月—xx年1月出

2. 預(yù)售證

由銷售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于xx年1月10號(hào)前完成

3. 面積測(cè)算

由銷售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé),，于xx年1月10號(hào)前完成

4. 戶型公示

由于-項(xiàng)目戶型種類繁多,，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準(zhǔn)備戶型的公示,，方便客戶選房,，避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò)。

由策劃師負(fù)責(zé),，于xx年1月10號(hào)前完成

5. 交房配置

由工程設(shè)計(jì)線蔣總負(fù)責(zé),，于xx年1月10號(hào)前完成

6. 一公里外不利因素

由策劃師負(fù)責(zé)，具體調(diào)研后,，與銷售經(jīng)理-會(huì)商后,，于xx年1月10號(hào)前完成，分析總結(jié)后,，作為銷售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性,，專門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)。

三. 樣板區(qū)及樣板房

(一)樣板區(qū)

1. 樣板區(qū)范圍：考慮到-項(xiàng)目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛,，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個(gè)大區(qū)都打造成為樣板區(qū),。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理,。其中有兩套樣板房,、售樓部到樣板間的步行情趣長(zhǎng)廊、疊水噴泉,、及10#的臨時(shí)景觀區(qū)域,。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū))

2. 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居,，城在林中氛圍,、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國(guó)色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見(jiàn),、高檔,、生態(tài),、宜居,、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格,。

3. 樣板區(qū)展示安排：

確定對(duì)y區(qū)沿線情調(diào),、步行道的包裝方式和具體要求;

確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;

明確樣板區(qū)工程施工,、營(yíng)銷包裝整體和分步實(shí)施節(jié)點(diǎn),、任務(wù)分解;

具體見(jiàn)附后(參觀園線說(shuō)明)

(二)樣板房

1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部,，由于樣板間前10#修建時(shí)間較晚,，樣板間會(huì)有較好的景觀視線,，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn)，不會(huì)影響后期其他樓幢施工,，同時(shí)也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況,。選定1# 樓平層、底躍各一套,。

2. 樣板房作用：考慮到-項(xiàng)目戶型面積偏大,，通過(guò)樣板房精裝修設(shè)計(jì)可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計(jì)，同時(shí)也是對(duì)推廣所倡導(dǎo)的享樂(lè)主義生活的一種實(shí)體詮釋,。

3. 樣板房展示安排：

前期設(shè)計(jì),，包裝由項(xiàng)目部同事負(fù)責(zé)，-跟進(jìn)協(xié)調(diào),。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成,，以便于先期推廣時(shí)，到訪客戶時(shí)參觀,。樣板房的日常管理工作由營(yíng)銷部-負(fù)責(zé),，。

四. 展示道具

包括沙盤(pán)模型,、戶型模型,、戶型圖的制作：

1. 沙盤(pán)模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

2. 戶型模型：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

3. 戶型圖：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

五. 價(jià)格策略

均價(jià)確定：包括銷售均價(jià)及贈(zèng)送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問(wèn)踩盤(pán)整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫(xiě)出定價(jià)報(bào)告,，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行,。價(jià)格按建筑面積計(jì)算，不包括贈(zèng)送面積,。價(jià)格策略包括：銷售均價(jià)，銷售起價(jià),，銷售實(shí)得單價(jià),，套內(nèi)單價(jià)。價(jià)格走勢(shì)分析,，節(jié)點(diǎn)價(jià)格初步預(yù)計(jì),，職業(yè)顧問(wèn)優(yōu)惠權(quán)限，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限,，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限,，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限,，堅(jiān)決執(zhí)行,，防止權(quán)限不明,，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場(chǎng)銷售,。

時(shí)間安排：營(yíng)銷策劃部于xx年1月10日提出銷售價(jià)格表和銷售政策,。

六. 推廣：xx年10月底前確定廣告推廣公司，xx年11月低前出具具體的推廣方案,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)2500字 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)免費(fèi)下載篇五

第一階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段

對(duì)公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察,，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃,，開(kāi)展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作,，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路,，對(duì)項(xiàng)目入行初步的市場(chǎng)定位,，為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

主要工作內(nèi)容：

一,、對(duì)項(xiàng)目位置,、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件,、項(xiàng)目周邊環(huán)境,、項(xiàng)

目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉;

二、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

①市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析

對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃,、宏看經(jīng)濟(jì),、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)入行考察

②房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析

對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,、需求狀況,、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位,、銷售渠道入行具體調(diào)查,。

三,、項(xiàng)目初步定位

根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究分析后,，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等,，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù),。

四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路,。

第二階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段

跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情,，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查,，對(duì)本開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析,，入一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略;

主要工作內(nèi)容：

一,、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查

深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng),、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),，產(chǎn)品類型,、銷售渠道。

二,、開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)態(tài)調(diào)查分析

①競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)掃描

②替在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入入可能掃描;

③供給量分析

④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析,，包括房型、規(guī)劃,、土地,、綜合配套;

⑤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位及趨向

⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格基準(zhǔn)分析

⑦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和實(shí)力。

三,、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查,，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群

①消費(fèi)者的二手資料分析

②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注,、消費(fèi)心理,、產(chǎn)品選擇)

四、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,，明確項(xiàng)目的總體操作思路

根據(jù)深滲透的市場(chǎng)研究分析后,，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位,、價(jià)格定位等;明確項(xiàng)目的總體操作思路

①產(chǎn)品分析

②本項(xiàng)目的swot分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)

基于swot分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)提出針對(duì)性的營(yíng)銷策略

五,、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃

①項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)回納

②營(yíng)銷總策略

③銷售價(jià)格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關(guān)與宣傳總策略

⑥營(yíng)銷推廣項(xiàng)目的策劃

*各階段推廣主題策劃

*各階段營(yíng)銷分析與總匯

*各階段市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與對(duì)策

*各階段客戶總體分析與推盤(pán)策略

滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃,、促入策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析

六,、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②代理：

通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)代理公司

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)代理公司各自提交營(yíng)銷策劃報(bào)告

組織公司相關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》入行評(píng)審,，選取最優(yōu)方案,，確定物業(yè)代理公司,。

簽訂《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方,、合作方式,、合作內(nèi)容、時(shí)間,、權(quán)利,、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等,。

注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理,，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行均由代理公司完成，貫穿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全程,。

第三階段：資源整合,，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢(shì)待發(fā),，預(yù)備銷售

主要工作：

一,、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度,，組織銷售培訓(xùn);

二,、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu);

三,、其他物料準(zhǔn)備完成,，售樓處的布置、樣板房,、國(guó)土部門(mén)戶型的測(cè)繪報(bào)告書(shū),、《房

屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》樣本、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》樣本,、售樓書(shū)和廣宣彩頁(yè);

第四階段：銷售執(zhí)行

制定詳盡可行的營(yíng)銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃,，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整,，實(shí)現(xiàn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率;

主要工作：

一,、制定詳盡可行的營(yíng)銷策略并組織實(shí)施

①銷售總體策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程具體說(shuō)明

銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定

銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)

銷售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇

②推盤(pán)策略

選擇時(shí)機(jī)

選擇房源

銷控計(jì)劃

總體均價(jià)的制定

制定一房一價(jià)的價(jià)目表

單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù),、樓層系數(shù),、景觀系數(shù)、朝向系數(shù),、房型系數(shù)等

④付款方式

優(yōu)惠政策

分期,、分類的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量和價(jià)格政策

市場(chǎng)預(yù)熱期的價(jià)格政策和數(shù)量控制

開(kāi)盤(pán)價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略

sp(銷售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷售控制

調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)

整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)

⑤廣告策略

主題制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程詳細(xì)說(shuō)明

品牌形象定位

媒體計(jì)劃

廣告創(chuàng)意

現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)：

1、圍墻2,、廣告牌3,、logo指引牌4,、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念

二,、制訂階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃,，全程監(jiān)控銷售執(zhí)行情況,，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息,、銷售狀況，對(duì)反饋的信息加以分析和匯總,，適時(shí)做出具有針對(duì)性的調(diào)整;

三,、完成銷售，實(shí)現(xiàn)公司項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率,，提交營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告,。