隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來(lái)越多,，正常情況下,，簽訂合同必須經(jīng)過(guò)規(guī)定的方式,。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點(diǎn)呢,？又該怎么寫(xiě)呢,？下面是小編幫大家整理的最新合同模板,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇一

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，甲,、乙雙方在平等,、自愿,、公平,、協(xié)商一致的原則上,，就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議書(shū)條款：

一,、甲方同意出售甲方所有的位于_____________________的房產(chǎn)給乙方,。該房屋戶型為_(kāi)________,，建筑面積________平方米,，房屋用途為住房,，權(quán)屬為私產(chǎn),，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)___________________,。未曾裝修。

二、甲乙雙方議定上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：___________元整),，按套計(jì)算,，包括公共維修金,、房屋現(xiàn)有設(shè)施等所有費(fèi)用，甲方不得再以任何形式追加,。

三,、房屋交付：

在甲乙雙方在場(chǎng)的情況下,，甲方對(duì)該房屋以下項(xiàng)目進(jìn)行交接：

1,、甲方將上述房屋全部鑰匙,、水,、電,，費(fèi)交清避免乙方在過(guò)后生活中發(fā)生不必要的麻煩,。

2,、由甲方向乙方說(shuō)明可以正常使用的設(shè)備的基本情況、使用方法及注意事項(xiàng),。

3,、對(duì)水,、電,、暖,、煤氣,、電視,、電話,、網(wǎng)絡(luò)線路的走線情況,、接口位置及計(jì)量?jī)x表的位置,、使用方法等進(jìn)行詳細(xì)交接,。

乙方現(xiàn)場(chǎng)檢查后,，如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書(shū)約定,，甲方完成房屋交付,，上述房屋的占有、使用,、收益,、處置權(quán)歸乙方行使,。

四,、甲方須提供該房集資建房協(xié)議,、購(gòu)房發(fā)票原件等相關(guān)所有證明文件，出示本人_________與共有權(quán)人_________身份證并提供復(fù)印件各壹份,。

五,、甲方承諾保證：甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán),，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛,，轉(zhuǎn)讓前無(wú)其他拖欠費(fèi)用及法律上的障礙,，該房屋所有權(quán)為合法取得，即權(quán)力無(wú)瑕疵,。甲方保證其配偶,、兒女和其他享有繼承權(quán)的人對(duì)該房屋不主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利,。甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，否則一切后果由甲方自行承擔(dān),。

六,、付款方式分為三次付清：

首付款：乙方提交材料時(shí)將首付款_________元人民幣(大寫(xiě)_________元人民幣支付給甲方,。

余款：于____年____月____日支付甲方_________元人民幣(大寫(xiě)_________元人民幣支付給甲方,。

注：甲方應(yīng)在收到最后一筆款項(xiàng)前交清一切因甲方產(chǎn)生的費(fèi)用,。乙方自交納購(gòu)房首付款之日起,，就享有該房屋使用權(quán)、居住權(quán),。

銀行轉(zhuǎn)賬憑證即為交易憑據(jù)，上述房屋的占有,、使用,、收益,、處分權(quán)即時(shí)起歸乙方行使,，其建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用,，甲方與此房屋再無(wú)任何關(guān)系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關(guān)的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán),。甲方應(yīng)于首次付款當(dāng)日將該房屋房產(chǎn)實(shí)物全部鑰匙及所有購(gòu)房資料原件、合同文書(shū)等權(quán)力憑證及房屋相關(guān)的資料和物品等正式交付乙方,，并在雙方在場(chǎng)的'情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書(shū)約定,，甲方完成房屋交付,。

七、由于現(xiàn)實(shí)原因,，本小區(qū)房產(chǎn)暫未辦理房地產(chǎn)權(quán)證,，乙方對(duì)此情況了解且自愿購(gòu)買(mǎi)該房,，經(jīng)雙方協(xié)商，在政策容許的情況下,，由開(kāi)發(fā)商_________為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)甲方應(yīng)直接以乙方名義報(bào)送相關(guān)資料,，甲方負(fù)責(zé)配合乙方提交辦理內(nèi)部房屋轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)資料。在為乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中,，需繳納的一切費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān),，與甲方無(wú)關(guān),，若仍需甲方到場(chǎng)配合辦理,，甲方必須在限定時(shí)間范圍內(nèi)到場(chǎng)配合辦理,，不得延誤,。若政策不容許以乙方名義直接辦理,，只能暫以甲方名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，房地產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中,，需繳納的一切費(fèi)用由甲方自行承擔(dān),。

八,、若不能直接以乙方的名義辦理房地產(chǎn)權(quán)證,，房產(chǎn)所有人署名雖為甲方,，但實(shí)際所有權(quán)歸乙方，房產(chǎn)證,、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過(guò)戶的第一個(gè)月內(nèi)或乙方要求過(guò)戶的第一時(shí)間,，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人,，過(guò)戶所需購(gòu)房稅費(fèi)由乙方承擔(dān),。

九,、協(xié)議生效后，甲乙雙方均不得反悔,，甲方不許再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏靡匀魏涡问交蚪杩趯⒎康禺a(chǎn)權(quán)證寫(xiě)成第三人或私自轉(zhuǎn)讓第三方。

十,、違約責(zé)任,。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字即成立并生效,，任一方違約,，需向守約方支付違約金，即：

1,、房款違約金為總房款的30%。(甲乙雙方均適用),。

2,、未盡事宜,，甲乙雙方友好協(xié)商解決。

十二,、本合同按照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定的內(nèi)容履行，一式兩份,，甲乙雙方各執(zhí)一份,，具有同等法律效力，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力,。

十三、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議,，甲乙雙方友好協(xié)商解決,，協(xié)議不成,，任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴,。

十四、本“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)”永久有效,。

十五,、本協(xié)議全文共四頁(yè)，為四頁(yè)紙正面打印,。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇二

根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，甲、乙雙方在平等,、自愿,、協(xié)商一致的根底上,，就乙方向甲方購(gòu)置房產(chǎn)簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行,。

1,、因甲方的房屋被依法遷，甲方自愿將其回遷的樓房轉(zhuǎn)讓給乙方,。

乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔,。

2,、由于上述的房屋尚未施工，開(kāi)發(fā)商出售的房屋處于預(yù)售階段,。

甲方同意乙方去開(kāi)發(fā)商處按照房屋的出售的價(jià)格進(jìn)行挑號(hào)，選擇房屋的'樓層及位置,。

3、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求,，乙方自行應(yīng)當(dāng)支付房款（房屋平均價(jià)格為每平方米元,，具體房款按所購(gòu)的樓層及位置具體核算）。

除此,，作為乙方還應(yīng)當(dāng)按所購(gòu)置的樓房建筑面積另行支付給甲方每平方米元的酬謝金。

4,、乙方在挑完號(hào)選擇好房屋的樓層及位置后,，支付給甲方酬謝金的三分之一；待房屋主體結(jié)構(gòu)完成后再支付三分之一,；基余的待樓房交付后十日內(nèi)支付完畢。

5,、上述所指的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的回遷樓房應(yīng)當(dāng)位于。

如果回遷房屋位置不在上述地段,，乙方有權(quán)利解除該協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)退還已支付的酬謝金,。

6,、乙方有權(quán)利在甲方與拆遷辦結(jié)算完補(bǔ)償協(xié)議后直接與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議,，甲方不得無(wú)故阻攔,。

如果需要甲方方面的相關(guān)手續(xù),，甲方有義務(wù)協(xié)助提供。

7,、如乙方不能與開(kāi)發(fā)商直接簽訂購(gòu)房協(xié)議或合同，以甲方名義簽訂購(gòu)房協(xié)議,，甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理過(guò)戶。

乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料,。

如因甲方的延誤,，致使影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而使乙方遭受損失的,，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

8,、乙方如在本房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后,，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否,，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓,。

9、本協(xié)議簽訂后,，雙方應(yīng)該共同遵守，甲方不得無(wú)故反悔,，不得再對(duì)該房屋主張任何的權(quán)利。

如果甲方違約,，除了退還乙方交納的所有購(gòu)房款和利息及酬謝金外，還應(yīng)當(dāng)支付元的違約金,。

10、本協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)共同執(zhí)行,，不得無(wú)故反悔,。

任何一方違反本協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)支付對(duì)方元的違約金,。

10,、在本協(xié)議履行過(guò)程中,，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決,，協(xié)商不成，任一方均可向人民法院起訴,。

11、本協(xié)議一式兩份,，雙方各執(zhí)一份為憑。

12,、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

甲方____________________________,。

乙方____________________________。

_________年_________月_________日,。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇三

內(nèi)容提要：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定,。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還,、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合,，不得適用過(guò)失相抵規(guī)則,，除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖,。

一,、案件事實(shí)概要。

后來(lái)乙成為a公司的法定代表人,，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分,。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走,，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下,。原告丙認(rèn)為,，兩被告a公司和甲的行為違反了合同,，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院,，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi),。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效,。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效,。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí),，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū)，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū),，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人,，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū),，仍然與a公司簽訂售房合同書(shū),，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此,，a公司與丙均有過(guò)錯(cuò),。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū),，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持,。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還a公司，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙,。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失,，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴。綜上所述,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條,、第56條,、第58條,，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告a公司,，被告a公司返’還原告丙購(gòu)房款,。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)环駝t,，合同無(wú)效,。

二、評(píng)釋,。

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性,。

1。關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性2,。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性,。

把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一,，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣(mài)給丙,；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí),，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下,，并且，登記名義人與a公司,、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則,，a公司,、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn),，所以,，筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利,，擴(kuò)而廣之,，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利，其弊端是多方面的,。其一,，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之,，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前手,，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益,，誠(chéng)為是非顛倒,。其二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),，即，第一個(gè)出賣(mài)人毀約,，拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣(mài)人,，同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同，其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力,。這就破壞了正常的交易,，談何交易安全？其三,，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,，而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人,，還誤將出賣(mài)人（移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán),、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則,。其實(shí),，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的,，〔2〕因而,，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與a公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物,，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi),，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán),。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利,。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn),。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力,。

城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ?6一45條），包括房屋買(mǎi)賣(mài),。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同（第150一166條）,，適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講,，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法,。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則,，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,。

眾所周知,，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣,，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則,，盡量承認(rèn)合同的效力,，即使是出賣(mài)他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效,，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條）,，或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）,。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定,，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn),。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的,，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”,；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日,；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日,?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記,，合同也有效,。當(dāng)然,，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人,、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條）,，對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用,。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的,。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話,，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜,。

在這種背景下,，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法,，而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)@然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢?duì)于系爭(zhēng)案件,，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定,，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定,，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想,。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是,，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則,，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”,，而適用合同法,、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”,，類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效,，從而,，出賣(mài)人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任,，同時(shí)享有合同解除權(quán),。

2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范,？

一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的`規(guī)定,，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效,。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng),？一審民事判決書(shū)并未言明,，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚,。

基于系爭(zhēng)案件的案情,，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由,，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定,，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意,。

接下來(lái)的問(wèn)題是,，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定,？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的,。其理由在于,，第一，如同上文分析的那樣,，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之,，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù),，是不適當(dāng)?shù)?。第二，合同法總則中,，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”,，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范,。在合同法分則的“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中,，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說(shuō),，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下,，一審民事判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定,，別無(wú)其他,。可是,，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案,，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否,，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下,，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效,。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件,，的確不當(dāng),。

3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定,？合同有效,？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定,，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定,，甚至類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題,，可有如下方案：其一,，適用合同法第51條的規(guī)定。其二,，合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定,，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分,，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分,，且處于合同法總則部分,，故前者為特別法，后者為普通法,，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用,。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合,，究竟適用哪一條,，由權(quán)利人選擇。其四,，適用合同法第107條等規(guī)定,，類(lèi)推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來(lái)的弊端,，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到,，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán),、形成權(quán),。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案,。

方案二,、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中,，買(mǎi)受人援引合同法第150條,，追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適,。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案,，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知,。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的,，出賣(mài)人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣(mài)人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。

運(yùn)用排除法,，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案,，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度,。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效,，出賣(mài)人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù),，便構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請(qǐng)求權(quán),。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)觀察,，可知其未采取方案一、二,、三,，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四,。

（三）關(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條件,？約定解除？

《售房合同書(shū)》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下,，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件,，還是構(gòu)成約定解除,？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為,，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定,，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效,，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅,。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就,，那么,，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地,、當(dāng)然地終止,，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而,，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù),，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回,。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除,，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地,、自動(dòng)地終止,，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下,，原告丙自此取得解除權(quán),。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書(shū)》作廢,，那么,，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán),，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之,，《售房合同書(shū)》第4條的約定,，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同,，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán),；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止,，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),。可見(jiàn),，準(zhǔn)確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定,，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析,，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除,。也就是說(shuō),，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件,。

《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定,，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款,，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償,。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅,，雙方之間恢復(fù)原狀,。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征,。把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件,，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,，原則上只有雙方同意,，才可以將其排除,。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定,，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅,，而是繼續(xù)有效,。對(duì)此，被告不予認(rèn)可,，因此,，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效,，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除,，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅,，所以,，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù),，不應(yīng)得到法院的支持,。

系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的b號(hào)房屋,，被告a公司返還其所取得的價(jià)款,，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致,，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后,，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)?，F(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止,，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款,。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以,，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán),。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1,。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià),，顯然獲得了利益,。2。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要喪失,，卻支付了價(jià)款，存在著損失,。3,。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4,。被告a公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù),。在德國(guó)，是從合同終止,、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因,，在中國(guó)，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定,。

當(dāng)然,，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損失,，主張違約損害賠償,，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為,，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持,。不過(guò),，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書(shū)表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),。主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊,。主張前者,，不必舉證被告a公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失,、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約,。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí),，可以多獲得些賠償,。

（五）對(duì)系爭(zhēng)b號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

售房合同消滅,，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在,，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合,，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理,？從《售房合同書(shū)》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待,，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失,，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴。對(duì)此,，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論,？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán),，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的,。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn),?？梢?jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán),，顯然不合邏輯,。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效,，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題,，可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng),？有意見(jiàn)認(rèn)為,，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下,，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán),，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還,。如果主審法官未做此類(lèi)釋明,，便未盡到職責(zé)?！?〕這種意見(jiàn)值得重視,。

在筆者看來(lái),，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么,，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良,，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效,，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙,，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋,，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題,。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起,，不能分離,，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨,，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上,。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià),，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，甲有義務(wù)予以返還,。就是說(shuō)，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看,，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告a公司違約,。該違約行為給丙造成了購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的機(jī)會(huì)喪失,、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此,，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失,。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書(shū)》第4條中,。

可見(jiàn),，b號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán),。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，他的這部分損失得到了填補(bǔ),，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán),，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失,，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō),，原告丙只能選擇其中之一而主張,，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實(shí)際情況看,，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán),，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇,。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s,，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任,。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還,，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān),，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則,，即使丙有過(guò)失,，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下,，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求,。

由此可見(jiàn)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用,，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù),，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視,。

（六）余論,。

1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán),。

其實(shí),，因被告a公司違約，原告丙遭受了一些損失,，如喪失了與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的機(jī)會(huì),，若再買(mǎi)到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失,。再如,，原告丙因購(gòu)買(mǎi)b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi),、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等,。這些損失,，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償,。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán),。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn),、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)則的限制,，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失,，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，即被告a公司要少賠乃至不賠,。

從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條,、第135條等條款,，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,，喪失了良機(jī),。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán),。

從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整,，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住b號(hào)房的規(guī)定分析,，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么,，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán),，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前,，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟,，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中,，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴,，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán),？筆者持否定的觀點(diǎn),，理由在于,，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù),，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件,。其二,，原告丙提起的是普通訴訟，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定,，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán),。當(dāng)事人不主張,，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三,，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止,，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣,，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán),，也得不到主審法院的支持,。

總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴,，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì),。

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無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇四

：對(duì)不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效,，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定,。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還,、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€,。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī)則,，除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖,。

后來(lái)乙成為a公司的法定代表人，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司,，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分,。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》,，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶,，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下,。原告丙認(rèn)為，兩被告a公司和甲的行為違反了合同,，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益,，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi),。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效,。違反法律,、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí)，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū),，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū),，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū),，仍然與a公司簽訂售房合同書(shū),，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此,，a公司與丙均有過(guò)錯(cuò),。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū),，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求,，本院不予支持。合同無(wú)效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還a公司,，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙,。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴,。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條,、第56條,、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告a公司,，被告a公司返’還原告丙購(gòu)房款,。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)环駝t，合同無(wú)效,。

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性,。

1。關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性2,。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性,。

把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一,，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣(mài)給丙,；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí),，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下,，并且，登記名義人與a公司,、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔,，按照債的相對(duì)性原則,，a公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán),。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn),，所以，筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利,，擴(kuò)而廣之,，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利，其弊端是多方面的,。其一,，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之,，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前手,，非但未受到懲罰,，反而獲得了較大利益,，誠(chéng)為是非顛倒,。其二,，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),，即,，第一個(gè)出賣(mài)人毀約,，拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣(mài)人,，同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同,，其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,，談何交易安全,？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,，而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條）,，縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人，還誤將出賣(mài)人（移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán),、形成權(quán),，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí),，在有體物場(chǎng)合,，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而,，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與a公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物,，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán),。換言之,，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利,。一言以蔽之,，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力。

城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ?6一45條）,，包括房屋買(mǎi)賣(mài),。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同（第150一166條），適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同,，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,，合同法屬于普通法,。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,。

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比,，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效,，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力,，即使是出賣(mài)他人之物,，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條）,，或者是合同效力待定（第51條）,，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定,，法釋【20xx】7號(hào)第18條,、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的,，由于出賣(mài)人的原因,，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”,；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日,；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí),，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效,。當(dāng)然,，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條）,，對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的'合同,，最多是類(lèi)推適用。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上,，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話,，那么,，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

在這種背景下,，貫徹特別法優(yōu)先于普通法,，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)@然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定,，而非城市房地產(chǎn)管理法,，應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想,。如何達(dá)到這一目的,，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則,，對(duì)于系爭(zhēng)案件,，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法,、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”,，類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效,，從而,，出賣(mài)人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任,，同時(shí)享有合同解除權(quán),。

2,。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定,，而是適用了合同法第52條的規(guī)定,，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定,，究竟適用的是哪一項(xiàng),？一審民事判決書(shū)并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求,，需要探究清楚,。

基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律,、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由,，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意,。

接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同,，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者,？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來(lái),，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于,，第一,，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性,，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù),，是不適當(dāng)?shù)?。第二，合同法總則中,，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”,，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范,。在合同法分則的“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中,，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”,。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下,，一審民事判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，別無(wú)其他,?？墒牵瑢⒃摋l項(xiàng)適用于個(gè)案,，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”,，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下,，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效,。

一言以蔽之,，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng),。

3,。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效,？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論,，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定,，甚至類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定,？解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一,，適用合同法第51條的規(guī)定,。其二，合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定,，且處于合同法分則當(dāng)中,，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分,，且處于合同法總則部分,，故前者為特別法，后者為普通法,，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用,。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合,，究竟適用哪一條,，由權(quán)利人選擇,。其四，適用合同法第107條等規(guī)定,，類(lèi)推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定,。

采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到,，主要表現(xiàn)為是非顛倒,，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易,，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán),、形成權(quán)。既然如此,，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案,。

方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng),，如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中,，買(mǎi)受人援引合同法第150條，追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,，比較合適,。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù),，至少是重大過(guò)失地不知,。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣(mài)人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定,，出賣(mài)人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。

運(yùn)用排除法，只剩下方案四了,。筆者也未找到比方案四更好的方案,，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此,，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效,，出賣(mài)人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù),，便構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請(qǐng)求權(quán),。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)觀察,，可知其未采取方案一、二,、三,，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案,，即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條件,？約定解除,？

《售房合同書(shū)》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償,。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除,？如果屬于附解除條件,，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定,，當(dāng)解除條件成就時(shí),，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅,。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下,，條件已經(jīng)成就，那么,，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同,，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止,，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅,，因而，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù),，沒(méi)有依據(jù),，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除,，則售房合同不是附解除條件的法律行為,，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止,，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí),，解除權(quán)產(chǎn)生。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下,，原告丙自此取得解除權(quán),。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書(shū)》作廢,，那么,，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán),，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，那么,，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書(shū)》第4條的約定,，假如構(gòu)成約定解除,，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán),；倘若屬于附解除條件,，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),?？梢?jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定,，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要,。

就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí),，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除,。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán),，因此不符合約定解除的要件,。

《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí),，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款,，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是,，售房合同消滅,，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求,，而不符合約定解除的特征,。把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的,，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,，原則上只有雙方同意，才可以將其排除,。在系爭(zhēng)案件中,，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定,，即,，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅,，而是繼續(xù)有效,。對(duì)此,，被告不予認(rèn)可，因此,，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力,。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除,，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅,。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以,，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到其名下,，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持,。

系爭(zhēng)合同終止,，原告返還其占有的b號(hào)房屋，被告a公司返還其所取得的價(jià)款,，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn),，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致,，所以,，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)?，F(xiàn)在,，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款,。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán),，所以，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán),。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼,，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1,。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià),，顯然獲得了利益,。2。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要喪失,，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3,。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系,。4。被告a公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù),。在德國(guó),，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因,，在中國(guó),，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然,，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，而把該筆購(gòu)房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償,，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件,，可予支持。不過(guò),，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書(shū)表述的文義看,，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，各有利弊,。主張前者，不必舉證被告a公司具有過(guò)失,，不受與有過(guò)失,、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者,，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí),，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭(zhēng)b號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),？損害賠償請(qǐng)求權(quán),？

售房合同消滅，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在,，有義務(wù)返還,。于此場(chǎng)合，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理,？從《售房合同書(shū)》第4條的約定看,，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待,，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂,，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失,，本案不宜一并處理，丙可另行起訴,。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論,？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù),，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的,。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還,，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)?？梢?jiàn),，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯,。問(wèn)題是,，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題,，可是原告丙卻無(wú)此訴求,，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為,，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù),，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán),，宜訴求其他項(xiàng)目,，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類(lèi)釋明,，便未盡到職責(zé),。〔5〕這種意見(jiàn)值得重視,。

在筆者看來(lái),，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么,，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良,，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效,，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙,，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù),，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題,。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察,，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離,，或者雖然能夠分離,，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià),，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù),，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還,。就是說(shuō),，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看,，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下,，構(gòu)成被告a公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的機(jī)會(huì)喪失,、支出裝修費(fèi)等一系列損失,。如此，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失,。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的,，體現(xiàn)在《售房合同書(shū)》第4條中。

可見(jiàn),，b號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理,，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán),。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ),，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生,。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失,，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立,。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張,，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者,。

就一審訴訟的實(shí)際情況看,，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù),，但不是最佳的選擇,。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s，而一審民事判決也果真如此裁量了,，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任,。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么,，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還,，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任,，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則,，即使丙有過(guò)失,，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值,。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求,。

由此可見(jiàn),，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù),，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題,，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

（六）余論,。

1,。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

其實(shí),，因被告a公司違約,，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的機(jī)會(huì),，若再買(mǎi)到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款,，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如,，原告丙因購(gòu)買(mǎi)b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi),、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等,。這些損失,，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償,。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn),、與有過(guò)失,、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失,，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則,，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告a公司要少賠乃至不賠,。

從法律人的要求講,，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款,，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失,，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī),。

2,。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)。

從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整,，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修,、人住b號(hào)房的規(guī)定分析，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán),，在20xx年12月31日屆滿之前,，即（（售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟,，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),。

在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴,，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù),，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn),，理由在于,，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù),，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán),。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二,，原告丙提起的是普通訴訟,，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定,，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán),。當(dāng)事人不主張,，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三,，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月,，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅,。這樣,，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán),，也得不到主審法院的支持,。

總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴,，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì),。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇五

買(mǎi)受人(乙方)____________________________。

根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，甲,、乙雙方在平等,、自愿、協(xié)商一致的根底上,，就乙方向甲方購(gòu)置房產(chǎn)簽訂本協(xié)議,，以資共同信守執(zhí)行。

1,、因甲方的房屋被依法遷,，甲方自愿將其回遷的樓房轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方取得房屋后,，甲方不得以任何理由反悔,。

2、由于上述的房屋尚未施工,，開(kāi)發(fā)商出售的房屋處于預(yù)售階段,。甲方同意乙方去開(kāi)發(fā)商處按照房屋的出售的價(jià)格進(jìn)行挑號(hào)，選擇房屋的樓層及位置,。

3,、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，乙方自行應(yīng)當(dāng)支付房款(房屋平均價(jià)格為每平方米元,，具體房款按所購(gòu)的樓層及位置具體核算),。除此,，作為乙方還應(yīng)當(dāng)按所購(gòu)置的樓房建筑面積另行支付給甲方每平方米元的酬謝金。

4,、乙方在挑完號(hào)選擇好房屋的樓層及位置后,，支付給甲方酬謝金的三分之一;待房屋主體結(jié)構(gòu)完成后再支付三分之一;基余的`待樓房交付后十日內(nèi)支付完畢。

5,、上述所指的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的回遷樓房應(yīng)當(dāng)位于,。如果回遷房屋位置不在上述地段，乙方有權(quán)利解除該協(xié)議,，甲方應(yīng)當(dāng)退還已支付的酬謝金,。

6、乙方有權(quán)利在甲方與拆遷辦結(jié)算完補(bǔ)償協(xié)議后直接與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議,，甲方不得無(wú)故阻攔,。如果需要甲方方面的相關(guān)手續(xù)，甲方有義務(wù)協(xié)助提供,。

7,、如乙方不能與開(kāi)發(fā)商直接簽訂購(gòu)房協(xié)議或合同，以甲方名義簽訂購(gòu)房協(xié)議,，甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理過(guò)戶,。乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要,，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料,。如因甲方的延誤，致使影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,，因而使乙方遭受損失的,，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

8,、乙方如在本房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后,，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否,，將此房出租出售,，甲方不得以任何方法方式阻撓。

9,、本協(xié)議簽訂后,，雙方應(yīng)該共同遵守，甲方不得無(wú)故反悔,，不得再對(duì)該房屋主張任何的權(quán)利,。如果甲方違約，除了退還乙方交納的所有購(gòu)房款和利息及酬謝金外，還應(yīng)當(dāng)支付元的違約金,。

10,、本協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)共同執(zhí)行，不得無(wú)故反悔,。任何一方違反本協(xié)議的,，應(yīng)當(dāng)支付對(duì)方元的違約金。

10,、在本協(xié)議履行過(guò)程中,，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成,，任一方均可向人民法院起訴,。

11、本協(xié)議一式兩份,，雙方各執(zhí)一份為憑,。

12、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效,。

甲方____________________________,。

乙方____________________________。

_________年_________月_________日,。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇六

第1條　合同原則：鑒于目前買(mǎi)賣(mài)雙方因?yàn)楹贤幻髟斐芍T多爭(zhēng)議,，為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，明確出賣(mài)人的合同義務(wù),，雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等法律的有關(guān)規(guī)定,，本著平等、自愿,、公平,、誠(chéng)實(shí)信用的原則,，經(jīng)協(xié)商一致,，就買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人商品房一事達(dá)成本合同。

第2條　文字定義,。

(3)本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買(mǎi)受人所購(gòu)商品房所位于的樓座;,。

(4)本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū);,。

(5)本合同中所指“退房”,，是指買(mǎi)受人解除購(gòu)房合同的行為。

第3條　合同標(biāo)的,。

本房屋位于___________市__________區(qū)(縣)__________路__________號(hào),，目前施工進(jìn)度情況參照由出賣(mài)人提供的照片。

第4條　合同目的,。

出賣(mài)人知道買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房系為自己住用,、通過(guò)出租獲得利潤(rùn)或者在商品房升值時(shí)通過(guò)及時(shí)轉(zhuǎn)讓獲得利潤(rùn),，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益。出賣(mài)人承諾在買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)此房屋后,，除作為住宅使用外,，還可以作為公司辦公用房使用，可以取得工商行政管理機(jī)構(gòu)的注冊(cè)登記許可,。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第5條　協(xié)商地點(diǎn),。

本合同在簽訂及履行過(guò)程中，由各方依次選擇談判地點(diǎn),，分別為出賣(mài)人銷(xiāo)售場(chǎng)所(________市________區(qū)(縣)________路_____號(hào))或者為買(mǎi)受人及買(mǎi)受人的代理人指定的場(chǎng)所(________市________區(qū)(縣)________路________號(hào)),，各方應(yīng)在會(huì)面協(xié)商時(shí)準(zhǔn)備好應(yīng)當(dāng)提供的文件資料，以節(jié)省雙方的時(shí)間,。

第6條　銷(xiāo)售廣告,。

買(mǎi)受人根據(jù)出賣(mài)人于________年________月________日刊登在________________報(bào)第________版的廣告，參考出賣(mài)人提供廣告(包括文字,、圖片,、音像資料、電子出版物,、網(wǎng)絡(luò)),，與出賣(mài)人就購(gòu)買(mǎi)商品房一事進(jìn)行協(xié)商;出賣(mài)人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容進(jìn)行約定,，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量,、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說(shuō)明時(shí),，則出賣(mài)人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據(jù),，證明出賣(mài)人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

第7條　土地權(quán)利,。

本項(xiàng)目由北京市政府有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項(xiàng),，項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)為：________________;批準(zhǔn)文件的主要內(nèi)容為：______________。本宗土地原所有權(quán)人為：___________,，原土地使用權(quán)人為：____________,，國(guó)有土地出讓合同編號(hào)為：_______________;土地使用證號(hào)碼為_(kāi)_________，土地使用權(quán)期限為：________年(自________年________月________日至________年________月________日),，土地使用權(quán)性質(zhì)為：_____________(商業(yè)或住宅),。

第8條　權(quán)利擔(dān)保。

考慮到目前出賣(mài)人無(wú)法提供正式《國(guó)有土地使用證》，為保證買(mǎi)受人的權(quán)利,，出賣(mài)人承諾于________年________月________日前向買(mǎi)受人提供正式《國(guó)有土地使用證》,，并且在他項(xiàng)權(quán)利記錄中不會(huì)有任何擔(dān)保抵押記錄，如到期不能提供,，則買(mǎi)受人有權(quán)要求退房,，出賣(mài)人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約責(zé)任;如出賣(mài)人不同意退房，或者雖然同意退房卻未自同意之日起________日內(nèi)使買(mǎi)受人取回全部房款以前;出賣(mài)人都將因缺少《國(guó)有土地使用證》而每日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第9條　規(guī)劃許可,。

用地規(guī)劃批準(zhǔn)部門(mén)為：______________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：________,，建設(shè)用地規(guī)劃許可證：_____________,。

第10條　銷(xiāo)售許可。

房屋銷(xiāo)售許可部門(mén)為：________________________,，房屋銷(xiāo)售許可證：________________;出賣(mài)人承諾已經(jīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，可以提供、辦理并具備辦理銷(xiāo)售許可的全部文件,。

第11條　施工許可,。

施工許可部門(mén)：________________，施工許可證：________________開(kāi)工證：________________,。建筑企業(yè)：總設(shè)計(jì)單位：________________,，建筑師姓名：________________，注冊(cè)建筑師號(hào)碼：________________,，總施工單位：________________,，總監(jiān)理單位：________________。

第12條　商品房標(biāo)準(zhǔn),。

商品房將適用標(biāo)準(zhǔn)為：________________________作為本商品房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn),。商品房驗(yàn)收：由________________負(fù)責(zé)驗(yàn)收;由________________負(fù)責(zé)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)。

第2部分房屋質(zhì)量,。

第13條　質(zhì)量原則,。

考慮到買(mǎi)受人支付的價(jià)款，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋各項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不僅要達(dá)到合格要求,，還應(yīng)當(dāng)達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn);出賣(mài)人不得僅以房屋質(zhì)量合格來(lái)履行合同義務(wù),，而是應(yīng)當(dāng)在滿足基本質(zhì)量要求的前提下，同時(shí)還需要達(dá)到買(mǎi)受人的特別要求,，并證明其各項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到優(yōu)良等級(jí)。

第14條　防震減災(zāi),。

考慮到買(mǎi)受人所購(gòu)房屋將可能在未來(lái)時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期使用,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供樓房地震安全性能評(píng)價(jià)測(cè)試報(bào)告，以使買(mǎi)受人的安全在未來(lái)得到保障，否則買(mǎi)受人有權(quán)退房;暫不退房的,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù),，修復(fù)前視為未交房，并按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第15條　墻體平直,。

房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直,，傾斜角度不得大于0.1度,，計(jì)算方法為：高度差/直線距離;不平直情況并不得超過(guò)政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;暫不退房的,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù),，修復(fù)前視為未交房,，并按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第16條　防水情況,。

房屋頂棚無(wú)水漬,、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水,、滲水;如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;暫不退房的，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù),，修復(fù)前視為未交房,，并按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第17條　表面裂縫,。

出賣(mài)人承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫,，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng),、無(wú)爆裂,、無(wú)間隙;出賣(mài)人保證房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府頒布的最高要求，并對(duì)于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買(mǎi)受人提供檢測(cè)及評(píng)估報(bào)告,。如果雙方無(wú)法對(duì)是否是裂縫達(dá)成共識(shí)的,，則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機(jī)選擇3人，由這3人確定是否屬于裂縫,、漏水,、滲水、墻體平直等,，此3人的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)作為有效證據(jù),。出賣(mài)人有義務(wù)申請(qǐng)有關(guān)機(jī)構(gòu)就此問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)，如出賣(mài)人不予以申請(qǐng),，則視為存在裂縫,，買(mǎi)受人有權(quán)退房,。

第18條　質(zhì)量文件。

考慮到房屋質(zhì)量將在未來(lái)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)受人的安全與收益要求有巨大影響,，而提供完全的質(zhì)量文件是出賣(mài)人不可推卸的責(zé)任與義務(wù),，為充分保證買(mǎi)受人的知情權(quán)，出賣(mài)人除提交竣工驗(yàn)收備案表以外,，還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供如下文件：

(1)施工單位的竣工報(bào)告;,。

(2)監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告;。

(3)勘察單位質(zhì)量檢查報(bào)告;,。

(4)規(guī)劃部門(mén)出具的認(rèn)可文件;,。

(5)衛(wèi)生部門(mén)出具的水質(zhì)檢驗(yàn)合格文件;。

(6)環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件;,。

(7)消防部門(mén)出具的消防驗(yàn)收合格文件;,。

(8)電梯工程監(jiān)督報(bào)告;。

(9)施工單位簽署的質(zhì)量保修書(shū);,。

(10)抗震評(píng)估機(jī)會(huì)出具的地震安全性能評(píng)價(jià)報(bào)告;,。

第19條　文件交付。

(2)如無(wú)法按時(shí)交付上述文件,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;暫不退房的,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房,，并按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第20條　質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

商品房設(shè)計(jì)質(zhì)量不應(yīng)低于各級(jí)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)頒布的最有利于買(mǎi)受人的標(biāo)準(zhǔn),，本合同最后所列明的各項(xiàng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)均為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)遵守的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),，即出賣(mài)人所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項(xiàng)規(guī)范的要求;如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;暫不退房的,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù),，修復(fù)前視為未交房，并按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第21條　質(zhì)量證明,。

考慮到出賣(mài)人的優(yōu)勢(shì)地位，出賣(mài)人在房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供證明其質(zhì)量合格的申報(bào)手續(xù)及質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告;當(dāng)買(mǎi)受人對(duì)此報(bào)告提出異議時(shí),，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)證明這種異議不成立;出賣(mài)人不能證明的則視為存有質(zhì)量瑕疵,，在瑕疵未消除前不視為交房。

第22條　質(zhì)量評(píng)價(jià),。

出賣(mài)人在交付商品房前應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告;買(mǎi)受人有權(quán)查驗(yàn)與商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件,，有權(quán)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評(píng)價(jià);如出賣(mài)人拒絕提供文件，或者在買(mǎi)受人申請(qǐng)重新質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí)拒絕進(jìn)行協(xié)助,，則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而不能交房;則買(mǎi)受人有權(quán)退房,，暫不退房的視為未交房,，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第3部分戶型空間,。

第23條　商品房戶型：________室________廳________衛(wèi)________浴________廁________廚，本商品房使用率為：

第34條　房屋層高：________毫米;室內(nèi)凈高：________毫米,。

第35條　立平面圖：平面圖中所列面積如無(wú)特別說(shuō)明均為套內(nèi)使用面積;立面圖中所列尺寸如無(wú)特別說(shuō)明均為凈高度,。

第4部分房屋面積。

第36條　建筑面積,。

(1)文字定義：商品房銷(xiāo)售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和,。

(2)總建筑面積為：________平方米，套內(nèi)建筑面積為：________平方米,，陽(yáng)臺(tái)建筑面積：________平方米,，另室內(nèi)墻體面積為：________平方米。

第37條　建筑面積變化,。

(1)面積范圍：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房約定建筑面積為_(kāi)_______平方米,，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積在________至________平方米之間的,，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,，多退少補(bǔ)。

(2)面積超出：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，大于________平方米的,，出賣(mài)人無(wú)權(quán)要求買(mǎi)受人支付多余價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

(3)面積不足：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，小于________平方米的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值,，雙倍向買(mǎi)受人支付多收價(jià)款,，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)此面積小于,，買(mǎi)受人有權(quán)退房,，暫不退房的視為未交房，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

(4)面積費(fèi)用：鑒于目前買(mǎi)受人所購(gòu)商品房面積所適用的契稅為2%,，如果因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因使面積擴(kuò)大，導(dǎo)致買(mǎi)受人不得不支付比原來(lái)稅率更高的稅費(fèi),，因此而多支付的稅費(fèi),，由出賣(mài)人承擔(dān);買(mǎi)受人同時(shí)有權(quán)不支付由于面積擴(kuò)大所引起的各種費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)用等)的增加,，必須支付的由出賣(mài)人承擔(dān),，買(mǎi)受人保留退房的權(quán)利,。

第38條　分?jǐn)偟墓妹娣e。

(1)文字定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的建筑面積,。

(2)基本原則：此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存有相連結(jié)的部分并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù),，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。

(3)分?jǐn)倶?gòu)成：公共門(mén)廳,、電(樓)梯前廳,、電梯井、電梯間,、電梯機(jī)房,、管道井、消防控制室,、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其他設(shè)備間;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半,。

(4)面積核實(shí)：因分?jǐn)偟墓妹娣e涉及范圍大、操作過(guò)程復(fù)雜,，使買(mǎi)受人無(wú)法核對(duì)及查實(shí),，可能給合同一方提供欺詐機(jī)會(huì);為保證交易的公平性，出賣(mài)人根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構(gòu)成與尺寸,，以使買(mǎi)受人可以根據(jù)自有的條件對(duì)面積進(jìn)行核對(duì),。

第39條　套內(nèi)建筑面積。

(1)文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積,、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三者之和,。

(2)面積范圍：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房約定套內(nèi)建筑面積為_(kāi)_______平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，面積在________至________平方米之間的,，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ),。

(3)面積超出：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，大于________平方米的，出賣(mài)人無(wú)權(quán)要求買(mǎi)受人支付多余價(jià)款,，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

(4)面積不足：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于________平方米的,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值,，雙倍向買(mǎi)受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

(5)比例增加：交房后,，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的,，應(yīng)當(dāng)按相同比例增加,，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的,，買(mǎi)受人無(wú)須為任何增加的面積支付費(fèi)用。

(6)比例減?。航环亢?，建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的,，應(yīng)當(dāng)按相同比例減少;建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照最有益于買(mǎi)受人的原則退款,，買(mǎi)受人有權(quán)選擇諸多方案中的一個(gè),。

第40條　套內(nèi)使用面積。

(1)文字定義：套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室,、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和,。

(2)面積構(gòu)成：臥室面積：________平方米、書(shū)房面積________平方米,，客廳面積：________平方米,、衛(wèi)生間面積各為：________平方米;面積的數(shù)字以出賣(mài)人現(xiàn)有的平面圖紙為標(biāo)準(zhǔn)。

第41條　使用面積變化：

(1)面積范圍：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房約定使用面積為_(kāi)_______平方米,，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，面積在________至________平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,，多退少補(bǔ),。

(2)面積超出：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于________平方米的,，出賣(mài)人無(wú)權(quán)要求買(mǎi)受人支付多余價(jià)款,，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(3)面積不足：買(mǎi)受人所購(gòu)商品房使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后,，小于________平方米的,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向買(mǎi)受人支付多收價(jià)款,，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果辦理產(chǎn)權(quán)登記,。

第42條　露臺(tái)面積。

鑒于露臺(tái)面積并不計(jì)算在買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)面積之中,，出賣(mài)人將面積為：平方米的露臺(tái)之使用權(quán)交付給買(mǎi)受人,，買(mǎi)受人在使用過(guò)程中無(wú)須支付物業(yè)管理費(fèi);如出賣(mài)人或者第三人或者行政機(jī)構(gòu)阻礙買(mǎi)受人使用此部分面積，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)平均房?jī)r(jià)的三倍與按露臺(tái)總使用面積計(jì)算應(yīng)當(dāng)退還給買(mǎi)受人的費(fèi)用,。

第43條　面積測(cè)量,。

房屋分?jǐn)偟墓貌糠帧⒚娣e及全部長(zhǎng)度尺寸應(yīng)當(dāng)注明,，經(jīng)過(guò)測(cè)量的應(yīng)當(dāng)提供符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的測(cè)量報(bào)告,，使買(mǎi)受人有權(quán)可以獲得精確的詳細(xì)內(nèi)容,。

第44條　測(cè)量機(jī)構(gòu)。

測(cè)量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是取得中央政府機(jī)構(gòu)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的測(cè)量資格的機(jī)構(gòu),，測(cè)量義務(wù)不得委托給他人;沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)測(cè)量的數(shù)據(jù)無(wú)效,，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕支付房款。

第45條　面積核實(shí),。

買(mǎi)受人有權(quán)根據(jù)測(cè)量報(bào)告對(duì)任何一個(gè)尺寸進(jìn)行核實(shí),，此等核實(shí)無(wú)需復(fù)雜的測(cè)量工具，僅憑于任意一個(gè)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的米尺等測(cè)量工具即可進(jìn)行測(cè)量,。

第46條　面積自測(cè),。

買(mǎi)受人有權(quán)在入住前或入住后對(duì)室內(nèi)全部長(zhǎng)度、寬度,、高度尺寸進(jìn)行測(cè)量;如果需要對(duì)全樓進(jìn)行測(cè)量的,，出賣(mài)人有義務(wù)向買(mǎi)受人提供與本樓相關(guān)的圖紙，買(mǎi)受人也可以召集樓內(nèi)其他業(yè)主共同進(jìn)行測(cè)量,。

第47條　測(cè)量爭(zhēng)議,。

買(mǎi)受人入住前有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)果與出賣(mài)人提供的測(cè)量結(jié)果有差異,，則雙方有權(quán)提請(qǐng)法院或者有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終決定,，在此以前買(mǎi)受人有權(quán)先行入住，并且根據(jù)最有益于買(mǎi)受人測(cè)量的結(jié)果支付相關(guān)費(fèi)用,。

第48條　通知到場(chǎng),。

當(dāng)買(mǎi)受人對(duì)公共面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人提供的尺寸與事實(shí)不符,，則可以通知出賣(mài)人到場(chǎng)進(jìn)行共同測(cè)量,，此等通知可以通過(guò)電話、普通信函或掛號(hào)信函或特快專(zhuān)遞或者傳真,，買(mǎi)受人接到通知后應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng);出賣(mài)人不到場(chǎng)的,，買(mǎi)受人即可自行進(jìn)行測(cè)量。

第49條　違約條件,。

買(mǎi)受人以約定方法得到的任一個(gè)尺寸結(jié)果,，與出賣(mài)人提供的圖紙不符，則視為出賣(mài)人提供的公攤面積不合法,，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕支付公攤面積的費(fèi)用;出賣(mài)人不得以此為理由拒絕交付房屋,，并仍應(yīng)及時(shí)為買(mǎi)受人辦理《房屋所有權(quán)證》。

第50條　違約責(zé)任,。

當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價(jià)款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應(yīng)當(dāng)支付總房?jī)r(jià)百分之一的違約金,。

第5部分建筑設(shè)備,。

第51條　用水供應(yīng)。

出賣(mài)人在買(mǎi)受人入住時(shí)提供24小時(shí)供水,，水源由市政機(jī)構(gòu)提供,，壓力為_(kāi)_______________。出賣(mài)人在買(mǎi)受人入住時(shí)提供24小時(shí)熱水,，溫度為_(kāi)_______;價(jià)格________,。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第52條　排水設(shè)施。

出賣(mài)人在入住時(shí)保證買(mǎi)受人室內(nèi)的排水設(shè)施可以使用,。室內(nèi)排水共有地漏________個(gè),，分布在衛(wèi)生間、廚房等,。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人按日支付違約金,，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一。

第53條　管道密封,。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人入住時(shí)提供管道壓力測(cè)試數(shù)據(jù),，并保證管道不會(huì)出現(xiàn)任何泄露;如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露，導(dǎo)致買(mǎi)受人的裝飾裝修家具損壞的,，如果買(mǎi)受人不能證明自己沒(méi)有責(zé)任,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)以________倍裝修家具款額或者每人每日________元作為賠償，以補(bǔ)償買(mǎi)受人在選擇裝修企業(yè),、設(shè)計(jì)施工所支付的費(fèi)用與耗費(fèi)的時(shí)間,。如液體或氣體的泄露給買(mǎi)受人或其親屬或其他人員造成傷害,，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任,。

第54條　管線安裝。

出賣(mài)人承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線,。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物,、氣體不直接從此管內(nèi)進(jìn)入到買(mǎi)受人室內(nèi)且供買(mǎi)受人單獨(dú)使用;如有通過(guò)，則視為合同的變更,，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕支付任何費(fèi)用,，并有權(quán)要求出賣(mài)人進(jìn)行修改;在修改完成以前,，視為商品房仍未交付;不能修改的，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第55條　電梯使用,。

本單元共有電梯部且不得少于兩部,，型號(hào)為，額定載重量不得低于________公斤,，每部電梯服務(wù)住戶數(shù)量不得超過(guò)________戶,，電梯終生保修，買(mǎi)受人可以24小時(shí)使用電梯,，并可以到達(dá)商品房所處層樓,，等待時(shí)間不得超過(guò)________分鐘。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第56條　電梯安全,。

電梯安全的責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān),，當(dāng)因買(mǎi)受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害,，受害人及相關(guān)權(quán)利人有權(quán)要求出賣(mài)人同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。

第57條　消防設(shè)施,。

出賣(mài)人提供的消防設(shè)施為：________________________;并在交房時(shí)取得消防機(jī)構(gòu)的認(rèn)可;如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第6部分電氣部分,。

第58條　電力供應(yīng)。

負(fù)荷________kva,，計(jì)費(fèi)設(shè)備為_(kāi)_______,，插座位置________，數(shù)量________,，供電平面圖____________,，可使用時(shí)間：________年______月________日。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第59條　通訊設(shè)施,。

線路數(shù)量________條,，出口位置：見(jiàn)圖紙，使用時(shí)間為：________年________月________日,，如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第60條　其他線路,。

有線電視數(shù)據(jù)線至少一條，出口位置在：________________,，使用時(shí)間：________年________月________日,。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第7部分供暖與燃?xì)狻?/p>

第61條　供暖設(shè)備,。

第62條　設(shè)備安全,。

安全使用時(shí)間20xx年，出賣(mài)人保證燃?xì)庠O(shè)備的安全性,，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任;在產(chǎn)品質(zhì)量爭(zhēng)議時(shí)由出賣(mài)人承擔(dān)質(zhì)量無(wú)瑕疵的證明責(zé)任,。

第63條　技術(shù)指標(biāo)。

在封閉狀態(tài)下的室溫不低于20度時(shí)每個(gè)月用氣量不高于300立方米,，溫度：________濕度________：暖氣片數(shù)量________,。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第64條　暖氣計(jì)費(fèi),。

暖氣價(jià)格不高于政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)費(fèi)方式__________________及價(jià)格____________每月________每平方米,。

第65條　使用時(shí)間,。

第66條　燃?xì)馄焚|(zhì)。

燃?xì)庠O(shè)備：________________計(jì)量設(shè)備：________________計(jì)費(fèi)方式及價(jià)格：___________;燃?xì)獍踩b置為_(kāi)_______,。

第67條　使用時(shí)間,。

燃?xì)饨桓妒褂脮r(shí)間為_(kāi)_______年________月________日，如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人按日支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的千分之一。

第8部分裝修標(biāo)準(zhǔn),。

第68條　室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為：見(jiàn)附件標(biāo)準(zhǔn),，出賣(mài)人提供的附標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)包括裝修部位、工程量,、裝修標(biāo)準(zhǔn),。

第69條　室內(nèi)裝修總價(jià)格為：見(jiàn)附件價(jià)格，出賣(mài)人提供的附件價(jià)格包括各工程部分的材料單價(jià)與總價(jià),。

第70條　室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)經(jīng)過(guò)裝修不得低于或者超過(guò)下述標(biāo)準(zhǔn)《人造板及其制品中甲醛釋放限量》,、《溶劑型木器涂料中有害物質(zhì)限量》、《膠粘劑中有害物質(zhì)限量》,、《木家具中有害物質(zhì)限量》,、《壁紙中有害物質(zhì)限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物質(zhì)限量》,、《地毯,、地毯襯墊及地毯用膠粘劑中有害物質(zhì)釋放限量》、《混凝土外加劑釋放限量》,、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全標(biāo)準(zhǔn),。

第71條　違約責(zé)任：裝修交付使用時(shí)間為_(kāi)_______年________月________日，如不能達(dá)到此交付時(shí)間要求并符合前述質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第9部分室內(nèi)環(huán)境,。

第72條　日照時(shí)間,。

考慮到采光系決定房屋價(jià)格的重要構(gòu)成內(nèi)容，出賣(mài)人承諾房屋全年在日照時(shí)間最短的一天(冬至日),，其窗戶能夠接受的滿窗日照時(shí)間為6小時(shí),，由出賣(mài)人提供具體數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第73條　自然通風(fēng),。

考慮到室內(nèi)通風(fēng)系決定房屋價(jià)格的重要構(gòu)成內(nèi)容，出賣(mài)人承諾其自然通風(fēng)性能不低于政府商品房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求,，具體內(nèi)容由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第74條　室內(nèi)保溫,。

考慮到房屋保溫情況將對(duì)買(mǎi)受人的生活質(zhì)量有重要影響，出賣(mài)人承諾室內(nèi)保溫不低于政府商品房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求,，具體內(nèi)容由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第75條　房屋隔熱,。

考慮到房屋隔熱情況將對(duì)買(mǎi)受人的生活質(zhì)量有重要影響，出賣(mài)人承諾外墻隔熱不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求,，具體內(nèi)容由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第76條　噪聲隔音,。

考慮到室內(nèi)噪聲隔音將對(duì)買(mǎi)受人的身心健康有重要影響，出賣(mài)人承諾墻體隔聲情況不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求,，具體內(nèi)容由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第77條　電磁輻射：考慮到室內(nèi)外電磁輻射可能?chē)?yán)重影響買(mǎi)受人的身體健康,，出賣(mài)人承諾不低于政府設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的最高要求，具體內(nèi)容由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù);如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第10部分室外環(huán)境與綠化,。

第78條　周邊建筑,。

本商品房周?chē)淄鉄o(wú)其他建筑物，從本商品房各窗戶,、門(mén)及門(mén)外50米內(nèi)沒(méi)有公共垃圾處理場(chǎng)所、污水處理站,、供變電站,、公共停車(chē)場(chǎng),、有軌交通工具等其他設(shè)施。

第79條　采光保障,。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)知道在本樓房與其南側(cè)的建筑物之間的距離,，并承諾此距離絕對(duì)不會(huì)影響買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的采光;其間距系數(shù)不得少于1.8，以保證買(mǎi)受人所購(gòu)商品房之室內(nèi)的采光,。

第80條　環(huán)境綠化,。

本商品房________米范圍內(nèi)不可能再建設(shè)任何非綠化設(shè)施，如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn),，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第81條　綠地定義,。

所謂綠地是處于房屋以外,，種植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米,，可以包括楊樹(shù),、柳樹(shù)、槐樹(shù),、梧桐,，其目的在于給買(mǎi)受人以心理上的舒適感覺(jué)，并且能夠產(chǎn)生隔音,、清潔空氣的作用,，綠化植物壽命不應(yīng)低于20xx年。

第82條　綠地面積,。

考慮到綠地面積將對(duì)買(mǎi)受人生活有重要影響,，出賣(mài)人承諾本社區(qū)綠地面積為：________平方米，綠化率不應(yīng)低于北京市標(biāo)準(zhǔn),，交付時(shí)綠化率的計(jì)算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比,，房屋交付時(shí)本社區(qū)的綠化率不低于30%，交付使用時(shí)間：________年________月________日;如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一,。

第83條　氣味條款,。

本商品房敞開(kāi)門(mén)窗后，不會(huì)聞到任何異味;室內(nèi)在任何條件下均不會(huì)出現(xiàn)異味,。雙方對(duì)是否是異味有爭(zhēng)議的,，可以隨機(jī)選擇3人進(jìn)行評(píng)價(jià)，以多數(shù)人的意見(jiàn)作為最終結(jié)果;此三人的決定如果未被執(zhí)行,，其決定應(yīng)當(dāng)在訴訟中作為決定性證據(jù),。

第84條　環(huán)保噪聲,。

本商品房敞開(kāi)門(mén)窗后，白天來(lái)自室外的聲音不高于60分貝,，夜晚不高于50分貝,，室內(nèi)原有設(shè)備不會(huì)產(chǎn)生任何聲音。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一,。

第85條　電磁輻射,。

出賣(mài)人承諾不在房屋室外500米內(nèi)及本商品房樓上建造或允許他人建造任何電磁發(fā)射裝置，包括尋呼臺(tái)發(fā)射臺(tái),、移動(dòng)電話發(fā)射臺(tái),、廣播電視轉(zhuǎn)發(fā)臺(tái)或其他有輻射的裝置;如果有此設(shè)施，無(wú)論是否影響人體健康,，買(mǎi)受人均有權(quán)退房,，出賣(mài)人將承擔(dān)違約責(zé)任。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一,。

第11部分社區(qū)及設(shè)施,。

第86條　社區(qū)名稱。

本商品房所屬社區(qū)經(jīng)政府地名管理機(jī)構(gòu)確定為：______________,，本小區(qū)屬于政府管理機(jī)構(gòu)認(rèn)可的合法社區(qū),。考慮到社區(qū)名稱的穩(wěn)定性有利于買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的增值,，因此出賣(mài)人承諾將在未來(lái)時(shí)間內(nèi)始終使用的名稱為_(kāi)___________;如此名稱發(fā)生變化,，出賣(mài)人承諾將賠償給買(mǎi)受人總房?jī)r(jià)百分之三，作為因名稱變更給買(mǎi)受人造成損失的賠償,。

第87條　自用車(chē)位,。

出賣(mài)人向買(mǎi)受人提供安全停車(chē)的車(chē)位壹處，具體位置為：______________,，買(mǎi)受人無(wú)須為此車(chē)位支付任何費(fèi)用;如果需要支付費(fèi)用則每月不超過(guò)________元,，且在買(mǎi)受人于________年________月________日時(shí)即開(kāi)始使用。

第88條　用地面積,。

本社區(qū)總用地面積為：________________,，總建筑面積為：________________平方米，其中商品房面積為_(kāi)_________平方米，公用建筑面積為_(kāi)_____________米,，重要指標(biāo)：______________容積率：________________,。

第89條　建筑總量。

社區(qū)共有樓房________幢,，其中一期工程________幢，二期工程________幢,，各期工程的開(kāi)工時(shí)間與竣工時(shí)間分別為：________年________月________日和________年________月________日,。

第90條　設(shè)施使用。

社區(qū)所屬的共用設(shè)施系為社區(qū)居民生活,、工作方便而建設(shè),，不應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人及其家庭成員收取費(fèi)用，其功能不得侵害買(mǎi)受人利益,，設(shè)計(jì)及建筑標(biāo)準(zhǔn)均不低建設(shè)部相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),。

第91條　參考標(biāo)準(zhǔn)。

本社區(qū)的公用設(shè)施的具體質(zhì)量,、數(shù)量由出賣(mài)人提供數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn),，不能提供的應(yīng)當(dāng)按照出賣(mài)人的各種廣告資料作為標(biāo)準(zhǔn)。

第92條　公共設(shè)施,。

幼兒園________個(gè),，面積為_(kāi)_______平方米，交付使用時(shí)間：____________年________月________日;學(xué)校________個(gè),，其中小學(xué)________個(gè),，中學(xué)________個(gè)，面積為_(kāi)_______平方米,，交付使用時(shí)間：________年________月________日;醫(yī)院(________級(jí)________等)________個(gè),，面積為_(kāi)_______平方米，交付使用時(shí)間：________年________月________日;停車(chē)場(chǎng)________個(gè),，面積為_(kāi)_______平方米,，交付使用時(shí)間：________年________月________日;郵局________個(gè)，交付使用時(shí)間：________年________月________日;娛樂(lè)設(shè)施：________________交付使用時(shí)間：________年________月________日;郵政交付使用時(shí)間：________年________月________日;電話接通時(shí)間：________年________月________日,。

第93條　道路交通,。

交通公路等級(jí)為：________________　公路寬度：________________　道路質(zhì)量：_______________;所述公路或者道路應(yīng)當(dāng)可通過(guò)車(chē)輛，否則不視為交付,，交付使用時(shí)間：________年________月________日;本商品房可使用道路為寬度不低于6米,，社區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)有人車(chē)分行的道路，以保證買(mǎi)受人與家庭成員安全交通,，道路標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家或北京市最高標(biāo)準(zhǔn),。

第94條　居住安全。

交付時(shí)社區(qū)內(nèi)不應(yīng)當(dāng)有正在建設(shè)的建筑物，在買(mǎi)受人可能經(jīng)過(guò)的道路絕對(duì)不允許有任何可以產(chǎn)生墜落的物品;道路平面絕對(duì)不得有可能阻礙行人或者車(chē)輛的坑,、溝,、井或者其他產(chǎn)生危險(xiǎn)的建筑物或者構(gòu)筑物。

第95條　商品房標(biāo)識(shí),。

社區(qū)內(nèi)的所有建筑物應(yīng)當(dāng)有明確的標(biāo)識(shí),，以利于買(mǎi)受人的特殊家庭成員能夠順利找到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房。

第96條　建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),。

出買(mǎi)人承諾本社區(qū)的設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)不低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中的最高標(biāo)準(zhǔn),，如果北京市有更為有利的設(shè)計(jì)規(guī)范，買(mǎi)受人有權(quán)適用此規(guī)范,，雙方對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的選擇有爭(zhēng)議時(shí),，買(mǎi)受人有權(quán)從不同的標(biāo)準(zhǔn)選擇較為有利的條款適用。

第97條　違約確定,。

對(duì)出賣(mài)人提供的各種設(shè)施是否合乎約定,，應(yīng)當(dāng)由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的,，由買(mǎi)受人與出賣(mài)人共同隨機(jī)選擇三人,，選擇方法見(jiàn)本合同爭(zhēng)議解決中的約定，由其對(duì)此爭(zhēng)議做出仲裁裁定,。

第98條　違約責(zé)任,。

出賣(mài)人違反上述約定的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,，交房時(shí)間從承諾全部履行完畢之日開(kāi)始計(jì)算,，詳細(xì)條款見(jiàn)本合同的違約責(zé)任;出賣(mài)人不能在寬限期(________日)內(nèi)完成交付的，買(mǎi)受人有權(quán)退房,，如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第12部分價(jià)格付款,。

第99條　公平價(jià)格：

(2)出賣(mài)人不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買(mǎi)受人的價(jià)格出售給其他買(mǎi)受人(差額應(yīng)在合理范圍內(nèi)),，否則將認(rèn)為是對(duì)買(mǎi)受人的歧視或價(jià)格欺詐，出賣(mài)人承諾并承認(rèn)買(mǎi)受人有要求同等優(yōu)待的權(quán)利,。

第100條　分期付款,。

如房屋目前尚不能交付使用，而買(mǎi)受人一次將全部房款交付給出賣(mài)人顯然存有巨大風(fēng)險(xiǎn),，為此雙方商定以如下方式向出賣(mài)人支付房款：

(2)第二次付款：________________相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的20%,，由買(mǎi)受人通過(guò)貸款銀行于房屋主體竣工后支付。

(3)第三次付款：________________相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的20%,，由買(mǎi)受人通過(guò)貸款銀行于全部?jī)?nèi)部設(shè)備安裝完畢后支付,。

(4)第四次付款：________________相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的20%,，由買(mǎi)受人通過(guò)貸款銀行于房屋全部裝修工程竣工后支付。

(5)第五次付款：________________相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的20%,，由買(mǎi)受人通過(guò)銀行于房屋交付使用且入住后支付,。

第101條　工期證明。

上述施工進(jìn)度應(yīng)當(dāng)與實(shí)際情況相符,，而且出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提交設(shè)計(jì)企業(yè),、施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)出具的證明，此證明除證明工期已經(jīng)達(dá)到付款期限外,，還應(yīng)當(dāng)由簽字證明人承諾如果不能證明工期進(jìn)度的,，則簽字企業(yè)及簽字人承擔(dān)連帶欺詐賠償責(zé)任。

第102條　銀行貸款,。

如因出賣(mài)人原因致使買(mǎi)受人無(wú)法取得銀行貸款，則出賣(mài)人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的全部房款,。

第103條　買(mǎi)受人原因,。

出賣(mài)人證明系買(mǎi)受人原因致使買(mǎi)受人無(wú)法取得銀行貸款，則出賣(mài)人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的全部房款,。

第13部分房屋交付,。

第104條　交付含義。

本合同所稱交付是指占有權(quán)及使用權(quán)的交付,，以保證買(mǎi)受人可以正常使用,，以實(shí)現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的交付,。

第105條　交付時(shí)間,。

商品房交付時(shí)間為_(kāi)_______年________月________日，社區(qū)設(shè)施環(huán)境交付時(shí)間為_(kāi)_______年________月________日,。

第106條　交付程序,。

(1)入住通知出賣(mài)人向買(mǎi)受人發(fā)出入住通知書(shū);。

(2)書(shū)面簽收：買(mǎi)受人書(shū)面簽收“收到入住通知書(shū)”;,。

(3)鑰匙收條：買(mǎi)受人書(shū)面簽收“商品房鑰匙收到條”;,。

(5)其他條件：其他合同中約定的條件也應(yīng)當(dāng)具備，房屋交付時(shí)出賣(mài)人及其他任何第三方不應(yīng)再收取任何費(fèi)用作為買(mǎi)受人入住的先決條件,，否則買(mǎi)受人有權(quán)依此每天獲得總房?jī)r(jià)百分之一的賠償金,。

(6)不視為交房：上述條件缺少任何一條，均不構(gòu)成商品房的交付,。

第107條　入住費(fèi)用,。

入住前買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)支付以下費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用,、車(chē)位費(fèi)用及其他由買(mǎi)受人享受服務(wù)的代辦費(fèi)用,，除此外無(wú)須支付任何費(fèi)用。

第108條　強(qiáng)行入住。

考慮到買(mǎi)受人在入住前已經(jīng)支付了大量房款,，因此出賣(mài)人在交付房屋時(shí)不得以任何理由阻礙買(mǎi)受人入住,，出賣(mài)人同時(shí)應(yīng)當(dāng)保證所聘請(qǐng)的先期物業(yè)管理公司或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員也不得以任何理由阻礙買(mǎi)受人入住;當(dāng)此等阻礙情況發(fā)生后，買(mǎi)受人有權(quán)不經(jīng)過(guò)任何機(jī)構(gòu)或人員的許可強(qiáng)行入住,，此時(shí)任何人的阻擋行為均視為違法,。

第109條　交付驗(yàn)收。

買(mǎi)受人在出賣(mài)人所建房屋完工后,，可以進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行觀察,，并可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，出賣(mài)人及其聘請(qǐng)的機(jī)構(gòu)或人員,，不得以任何理由阻止買(mǎi)受人及有關(guān)人員進(jìn)入,。買(mǎi)受人可以進(jìn)行如下項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與驗(yàn)收：建筑質(zhì)量、室內(nèi)設(shè)施,、室內(nèi)外環(huán)境,、社區(qū)質(zhì)量及其他驗(yàn)收。

第110條　延遲交付,。

當(dāng)出賣(mài)人無(wú)法按期交付時(shí),，則買(mǎi)受人有權(quán)通知出賣(mài)人解除合同，或者以予出賣(mài)人日的寬限期,，在寬限期內(nèi)出賣(mài)人仍然不能交付的,，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。

第111條　交付效力,。

出賣(mài)人將房屋交付給買(mǎi)受人后,，買(mǎi)受人即享有房屋的使用權(quán)、占有權(quán),、出租權(quán),、收益權(quán)，并有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行裝修,。

第112條　文件內(nèi)容,。

商品房質(zhì)量保證書(shū)及商品房使用說(shuō)明書(shū)，其內(nèi)容不得低于政府最高標(biāo)準(zhǔn),。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第14部分初步驗(yàn)收與保修,。

第113條　初步驗(yàn)收。

鑒于商品房質(zhì)量無(wú)法立即做出判斷,，買(mǎi)受人無(wú)法在交付使用后立即對(duì)質(zhì)量做出判斷,，因此雙方共同認(rèn)為質(zhì)量的評(píng)價(jià)與驗(yàn)收是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程,，買(mǎi)受人僅能對(duì)外觀部分進(jìn)行初步使用性評(píng)價(jià)。

第114條　保修內(nèi)容,。

主體結(jié)構(gòu),、公用部分、環(huán)境設(shè)施,、建筑外表部分,、裝修部分、室內(nèi)電氣部分,、室內(nèi)暖通部分及其他由出賣(mài)人提供的內(nèi)容,。

第115條　責(zé)任承擔(dān)。

如果入住后發(fā)生漏水,、裂縫等質(zhì)量瑕疵,，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，并立即進(jìn)行修復(fù),，出賣(mài)人不得以任何理由將此責(zé)任轉(zhuǎn)移至第三方如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第116條　保修期間]。

________年,，從________年________月________日到________年________月________日;不低于建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》的規(guī)定,，當(dāng)開(kāi)始日期與交房日期不一樣的，則從交房日期開(kāi)始,，按最益于買(mǎi)受人的時(shí)間進(jìn)行計(jì)算,。

第117條　故障排除。

自買(mǎi)受人電話通知后4小時(shí)內(nèi)維修人員應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)現(xiàn)場(chǎng),，8小時(shí)內(nèi)將故障排除,。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第15部分權(quán)屬證明。

第118條　房屋所有權(quán),。

(1)取得標(biāo)志：房屋所有權(quán)的取得以北京市政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》為標(biāo)志,。

(2)取得時(shí)間：取得房屋所有權(quán)證的最后期限為_(kāi)_______年________月________日，如出賣(mài)人不能在此最后期限前使買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)證,，則確認(rèn)為無(wú)法取得房屋所有權(quán)證,。

(3)違約責(zé)任：一旦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)30日內(nèi)立即退還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的房屋款,，并且賠償買(mǎi)受人因此而產(chǎn)生的一切損失,。

(4)選擇權(quán)利：當(dāng)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證后,，買(mǎi)受人有權(quán)選擇是否退房，如果買(mǎi)受人同意延長(zhǎng),，則可向出賣(mài)人發(fā)出同意延長(zhǎng)辦證期的書(shū)面證明,。

(5)所有權(quán)保證：出賣(mài)人保證出賣(mài)人目前的身份系合法的出賣(mài)人，出賣(mài)人經(jīng)過(guò)審查后認(rèn)為買(mǎi)受人目前的身份可以成為合法的購(gòu)買(mǎi)人,，因此出賣(mài)人保證買(mǎi)受人憑借出賣(mài)人提供的文件能夠在北京市房屋所有權(quán)登記機(jī)構(gòu)取得《房屋所有權(quán)證》及他項(xiàng)權(quán)利證書(shū),，如買(mǎi)受人無(wú)法取得上述證明，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)立即退還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的房屋款,，并且賠償買(mǎi)受人因此而產(chǎn)生的一切損失：包括銀行的貸款利息,、銀行罰息、訴訟費(fèi)用,、律師費(fèi)用,、裝修費(fèi)用、誤工費(fèi)用,、無(wú)法居住而租賃房屋的租賃費(fèi)用,、交通費(fèi)用、因重新購(gòu)買(mǎi)房屋而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失及其他損失,。

(6)費(fèi)用分擔(dān)：在辦理房屋所有權(quán)證時(shí),，雙方平均承擔(dān)稅款費(fèi)用。

第119條　所有權(quán)證的辦理,。

(1)出賣(mài)人有義務(wù)為買(mǎi)受人辦理所有權(quán)證書(shū),，在買(mǎi)受人入住前30天通知買(mǎi)受人支付辦理產(chǎn)權(quán)證所需要的全部材料，買(mǎi)受人提供全部材料后60日內(nèi)出賣(mài)人將辦房屋所有權(quán)證的全部資料(包括出賣(mài)人的全部資料)交付給北京市房屋所有權(quán)證登記機(jī)構(gòu),，并且出賣(mài)人承諾在________年________月________日前為買(mǎi)受人辦理完畢房屋所有權(quán)證;如買(mǎi)受人在此日期前不能取得所有權(quán)證的,，買(mǎi)受人有權(quán)退房，如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

(2)買(mǎi)受人有權(quán)選擇是否自己辦理房屋所有權(quán)證,，出賣(mài)人承諾出賣(mài)人提供的資料足以使買(mǎi)受人通過(guò)個(gè)人行為取得房屋所有權(quán)證;買(mǎi)受人自己辦理所有權(quán)證的,，則自入住后60天內(nèi)，最遲日期為_(kāi)___________年________月________日,，出賣(mài)人將全部相關(guān)手續(xù)交付北京市________區(qū)房屋土地管理局進(jìn)行備案,，并將備案情況書(shū)面通知買(mǎi)受人，以保證買(mǎi)受人憑此備案可以獨(dú)立辦理房屋所有權(quán)證,。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

(3)如果北京市區(qū)房屋土地管理局在為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)證時(shí),，認(rèn)為出賣(mài)人提供的材料不足以辦理房屋所有權(quán)證,，盡管買(mǎi)受人可能無(wú)法就此取得證據(jù)，但仍視為出賣(mài)人違約;出賣(mài)人只有通過(guò)取得權(quán)屬機(jī)構(gòu)出具的證明出賣(mài)人手續(xù)完備的證明后才能免除自己的違約責(zé)任,。此時(shí)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)北京市區(qū)房屋土地管理局或者買(mǎi)受人的要求提供全部資料,，如果自前述要求發(fā)出之日起60天內(nèi)出賣(mài)人無(wú)法提供所需文件，則買(mǎi)受人有權(quán)退房,。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第120條　轉(zhuǎn)移效力,。

買(mǎi)受人取得所有權(quán)證書(shū)后，即取得與房屋相關(guān)的全部權(quán)利,，涉及房屋的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移,，出賣(mài)人不得以任何理由干涉買(mǎi)受人行使對(duì)房屋的所有權(quán)。

第121條　土地使用權(quán),。

考慮到我國(guó)目前實(shí)行的土地使用權(quán)制度,，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提交《國(guó)有土地使用證》，并保證上面載有買(mǎi)受人的姓名與權(quán)利,，此項(xiàng)證明應(yīng)當(dāng)在________年________月________日前為買(mǎi)受人辦理完畢,。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第16部分前期物業(yè)管理。

第122條　物管公司,。

(2)如果出賣(mài)人希望買(mǎi)受人選擇物業(yè)公司，則應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司的情況通知買(mǎi)受人,，以使買(mǎi)受人正確選擇,，在買(mǎi)受人眾多的情況下，可以在某個(gè)約定的時(shí)間內(nèi),，根據(jù)多數(shù)人的選擇進(jìn)行決定,。

第123條　服務(wù)期限。

首期物業(yè)管理公司的服務(wù)期限不超過(guò)1年,，自________年________月________日至________年________月________日,，期限屆滿后，由小區(qū)或者本樓業(yè)主管理委員會(huì)另行決定,。

第124條　物管費(fèi)用,。

物業(yè)公司的收費(fèi)范圍與標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)北京市政府的相關(guān)規(guī)定，其中保潔費(fèi)：________元/每月每平方米;治安費(fèi)________元/每月每平方米;水費(fèi)：________元/每噸;電費(fèi)：________元/每度;燃?xì)赓M(fèi)：________元/每平方米;其他費(fèi)用：________元,。

第125條　管理責(zé)任,。

樓內(nèi)外清潔,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人樓層設(shè)立可以方便使用的垃圾收集處，至少每小時(shí)清理一次;如果出賣(mài)人將此義務(wù)轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司,，則應(yīng)當(dāng)保證其履行義務(wù),。出賣(mài)人選擇的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證買(mǎi)受人及親屬和相關(guān)人員的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全及汽車(chē)安全,。

第126條　社區(qū)安靜,。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承諾室外持續(xù)噪聲不高于60分貝，每小時(shí)持續(xù)時(shí)間不超過(guò)5分鐘,，每月僅能有1天可產(chǎn)生噪聲,，以保證買(mǎi)受人生活舒適不受影響。

第127條　服務(wù)時(shí)間,。

物業(yè)管理的時(shí)間至少在________年________月________日以前開(kāi)始,，以保證買(mǎi)受人能夠及時(shí)享受到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

第128條　新公司選擇,。

當(dāng)買(mǎi)受人成立業(yè)主委員會(huì)后,，有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，重新選擇物業(yè)公司,，此等選擇過(guò)程不應(yīng)當(dāng)受到出賣(mài)人及其所選擇的初期物業(yè)公司的阻撓,。

第129條　交接責(zé)任。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證初期物業(yè)公司將如下物品交付給新物業(yè)公司：

(2)大修基金：屬于買(mǎi)受人所有的用于維護(hù)房屋的大修基金;,。

(3)保險(xiǎn)單據(jù)：原始物業(yè)公司向保險(xiǎn)公司支付的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn),、人身保險(xiǎn)單據(jù)。

(4)預(yù)收費(fèi)用：初期物業(yè)公司已經(jīng)收取的但沒(méi)有使用的各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用,。

(6)保修單據(jù)：與初期物業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備相關(guān)的全部保修單據(jù),，以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對(duì)上述設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

第130條　交接驗(yàn)收,。

(2)故障記錄：初期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)備或者其他部分存有的各項(xiàng)故障進(jìn)行提示,，沒(méi)有提示的，則在業(yè)主選擇物業(yè)公司進(jìn)入后,，三個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的故障,，均視為初期物業(yè)公司有維護(hù)義務(wù)，不能及時(shí)維護(hù)的,，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償義務(wù),。

第131條　交接責(zé)任。

新物業(yè)公司及買(mǎi)受人組織有權(quán)對(duì)應(yīng)當(dāng)交付而沒(méi)有交付的物品進(jìn)行追償,，因?yàn)槌鲑u(mài)人應(yīng)當(dāng)交付而沒(méi)有交付,，不僅需要交付外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)沒(méi)有及時(shí)交付給設(shè)備維護(hù)造成的損失,，并承擔(dān)將設(shè)備復(fù)原所支付的費(fèi)用,。

第132條　證明責(zé)任,。

物業(yè)公司負(fù)責(zé)證明向買(mǎi)受人提供安全及時(shí)達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)，如不能證明則視為出賣(mài)人不能提供相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù),。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付違約金,，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一.

第17部分業(yè)主管理委員會(huì),。

第133條　姓名知情。

為方便買(mǎi)受人組織小區(qū)委員會(huì)或其他業(yè)主維權(quán)組織,，當(dāng)本樓居住者達(dá)到30%時(shí),，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將其他業(yè)主的姓名及聯(lián)系方法以信函形式告之買(mǎi)受人，以利于買(mǎi)受人與其他業(yè)主進(jìn)行溝通;但考慮到不影響其他業(yè)主的權(quán)利,，他們書(shū)面拒絕的除外,。

第134條　知情權(quán)利。

出賣(mài)人提供的各項(xiàng)證據(jù)和資料,，如有相反證據(jù)足以說(shuō)明與事實(shí)不符,，則向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)百分之一的違約金。

第135條　組織權(quán)利,。

買(mǎi)受人有權(quán)組織業(yè)主管理委員會(huì),，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)積極配合，為組織業(yè)主委員會(huì)提供有利證明文件,，使其可以及時(shí)在相關(guān)管理機(jī)構(gòu)處獲得批評(píng)或登記,。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第136條　通知權(quán)利。

買(mǎi)受人有權(quán)向其他業(yè)主發(fā)布信息或者通告,，并就質(zhì)量或者物業(yè)管理問(wèn)題與其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,，出賣(mài)人不得阻礙買(mǎi)受人行使此權(quán)利;鑒于買(mǎi)受人的弱勢(shì)地位，出賣(mài)人對(duì)于買(mǎi)受人在業(yè)主管理委員會(huì)籌建或運(yùn)行中的言行,，不應(yīng)向買(mǎi)受人提出任何侵權(quán)責(zé)任要求。

第137條　財(cái)物交付,。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)財(cái)產(chǎn),，在業(yè)主管理委員會(huì)成立后3日內(nèi)開(kāi)始辦理交接手續(xù)，每天工作時(shí)間不低于8小時(shí),，并且在30日將全部財(cái)產(chǎn)交付完畢,，對(duì)于其中有損壞的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行賠償;如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第18部分消費(fèi)者權(quán)利保護(hù),。

第138條　身份權(quán)利。

買(mǎi)受人作為商品房的消費(fèi)者,，其知情權(quán)利及其他權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù),。買(mǎi)受人有權(quán)就組織業(yè)主維權(quán)機(jī)構(gòu)在所居住區(qū)內(nèi)或者新聞媒介發(fā)布維權(quán)信息，出賣(mài)人及聘請(qǐng)的前期物業(yè)管理公司不應(yīng)阻礙買(mǎi)受人行使上述權(quán)利,。

第139條　知情內(nèi)容,。

買(mǎi)受人有權(quán)獲知與房屋相關(guān)的施工進(jìn)度、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理、測(cè)量,、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資格等信息,，有權(quán)取得與本商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)文件、與本商品房所有權(quán)相關(guān)的法律文件復(fù)印件,，并有權(quán)獲得與房屋相關(guān)的訴訟信息,。

第140條　施工進(jìn)度。

出賣(mài)人將根據(jù)向有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的工期進(jìn)行施工,，現(xiàn)有的工期計(jì)劃基礎(chǔ)部分(地基土石方,、結(jié)構(gòu)、正負(fù)零)將于________年________月________日完成;主體結(jié)構(gòu)完工時(shí)間：________年________月________日;樓外屋面裝修完成時(shí)間：________年________月________日;室內(nèi)裝修和設(shè)施安裝：________年________月________日;交付使用：________年________月________日,。

第141條　工程監(jiān)督,。

鑒于建筑工程完工后，房屋質(zhì)量的瑕疵可能在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法發(fā)現(xiàn),，為保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)利,，買(mǎi)受人有權(quán)對(duì)施工工期和工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督;當(dāng)出賣(mài)人未按照合同約定由完成建筑工程時(shí)，或者承建人沒(méi)有按照政府的強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行施工時(shí),，或者監(jiān)理人不能履行質(zhì)量監(jiān)督義務(wù)時(shí),，除非出賣(mài)人提出相應(yīng)的擔(dān)保，買(mǎi)受人有權(quán)提出解除合同,，無(wú)須等待最后交房日期;買(mǎi)受人暫時(shí)不退房的,，則出賣(mài)人向買(mǎi)受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一,。

第142條　參與爭(zhēng)議,。

如出賣(mài)人可能與房屋相關(guān)的權(quán)利與其他第三方進(jìn)入訴訟或者仲裁，例如設(shè)計(jì)施工監(jiān)理?yè)?dān)保抵押等爭(zhēng)議,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)就法律文件,、開(kāi)庭等事項(xiàng)通知買(mǎi)受人，以使買(mǎi)受人對(duì)于此事情對(duì)未來(lái)權(quán)利的影響做出正確的判斷，保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)利,。

第143條　房屋驗(yàn)收,。

買(mǎi)受人有權(quán)就商品房質(zhì)量、商品房面積,、環(huán)境質(zhì)量,、環(huán)境面積、水,、電,、暖、燃?xì)獾瓤赡苡绊懮唐贩抠|(zhì)量及居住質(zhì)量的全部方面進(jìn)行單項(xiàng)或者綜合驗(yàn)收,。

第144條　驗(yàn)收方式,。

買(mǎi)受人有權(quán)查閱相關(guān)文件原件，并有權(quán)復(fù)印;買(mǎi)受人有權(quán)聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)入商品房?jī)?nèi)部進(jìn)行鑒定;買(mǎi)受人進(jìn)入前提前一天通知出賣(mài)人,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)安排人員協(xié)助鑒定,，如出賣(mài)人或現(xiàn)場(chǎng)管理人員拒絕買(mǎi)受人進(jìn)行鑒定，則視為出賣(mài)人違約,。

第145條　驗(yàn)收文件,。

出賣(mài)人應(yīng)在商品房項(xiàng)目竣工后90天內(nèi)，提交市建筑質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)出具的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告,。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第146條　欺詐責(zé)任,。

出賣(mài)人不能證明自己向買(mǎi)受人提供的許可文件復(fù)印件與真實(shí)的許可文件系相同內(nèi)容的，視為對(duì)買(mǎi)受人的欺詐;出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)款10%的違約金,。

第147條　撤銷(xiāo)權(quán),。

鑒于買(mǎi)受人的弱勢(shì)地位及房屋質(zhì)量瑕疵顯示的長(zhǎng)期性，及買(mǎi)受人在取得房屋所有權(quán)過(guò)程中,，可能將遭受來(lái)自各方的脅迫,，因此雙方均認(rèn)為構(gòu)成買(mǎi)受人行使撤銷(xiāo)權(quán)的事由可能在本合同簽字或房屋所有權(quán)證取得3年后出現(xiàn)，買(mǎi)受人有權(quán)在取得相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估,、評(píng)價(jià)或監(jiān)測(cè)報(bào)告后1年內(nèi)(法律另有規(guī)定的除外),，就合同條款依法行使撤銷(xiāo)請(qǐng)求權(quán)，買(mǎi)受人承諾不以時(shí)效作為責(zé)任免除的理由,。

第148條　消費(fèi)者組織,。

買(mǎi)受人在簽訂本合同后，即有權(quán)組織其他消費(fèi)者對(duì)出賣(mài)人的施工或者管理進(jìn)行監(jiān)督,，行使《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利,，買(mǎi)受人不得以任何理由干涉買(mǎi)受人行使此項(xiàng)權(quán)利。

第149條　權(quán)利行使,。

買(mǎi)受人有權(quán)查看原件,，并有權(quán)保留復(fù)印件，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面回答買(mǎi)受人提出的各項(xiàng)質(zhì)詢;如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第19部分抵押擔(dān)保,。

第150條　抵押登記,。

鑒于買(mǎi)受人在簽訂合同后即將支付大部分款項(xiàng)，而房屋在短期內(nèi)尚不能交付,，此等情況可能使買(mǎi)受人在未來(lái)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn);為此出賣(mài)人承諾將與買(mǎi)受人所購(gòu)房屋相關(guān)的土地使用證及在建工程抵押給買(mǎi)受人,，并在合同簽訂之日起3天到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押手續(xù)，并且應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)將此程序辦理完畢,，以使買(mǎi)受人在出賣(mài)人面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠優(yōu)先得到受償,，從而減小買(mǎi)受人可能產(chǎn)生的損失;如不能按時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第151條　定金情況。

本合同簽訂之前,，買(mǎi)受人已經(jīng)于________年________月________日向出賣(mài)人支付定金________元,，如出賣(mài)人不能按時(shí)交房，則除承擔(dān)買(mǎi)受人的延期交付的支付違約金的責(zé)任外,，還承擔(dān)不能交付的雙倍返還定金的責(zé)任;如無(wú)法同時(shí)取得定金與違約金,，則買(mǎi)受人有權(quán)從中選擇。

第152條　土地抵押,。

出賣(mài)人保證在買(mǎi)受人取得《房屋所有權(quán)證》前不得以任何形式抵押土地使用權(quán),。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第153條　抵押知情。

買(mǎi)受人有權(quán)在任何時(shí)候,，要求出賣(mài)人提供《國(guó)有土地使用證》,，出賣(mài)人在買(mǎi)受人發(fā)出通知之日起三天內(nèi)不能提供的，則視為出賣(mài)人違約,。如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第154條　禁止抵押,。

出賣(mài)人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過(guò)任何抵押,，出賣(mài)人保證此商品房在向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)過(guò)程中不會(huì)進(jìn)行任何形式抵押;同時(shí)保證房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未經(jīng)過(guò)任何方式的抵押;如不能達(dá)到此要求,，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第155條　權(quán)利擔(dān)保,。

出賣(mài)人保證在商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中,，其他任何第三方不會(huì)對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)的房屋提出任何權(quán)利(包括但不限于抵押權(quán)、留置權(quán)等)要求,，不會(huì)要求買(mǎi)受人支付任何價(jià)款以達(dá)到取得所有權(quán)的目的,。如發(fā)生此等情況，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第156條　無(wú)效擔(dān)保。

出賣(mài)人保證本合同的有效性,，如本合同無(wú)效則由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任,，由出賣(mài)人賠償本合同所列的買(mǎi)受人之各項(xiàng)損失。

第20部分合同變更,。

第157條　基礎(chǔ)變更,。

當(dāng)出現(xiàn)買(mǎi)受人婚姻變化、買(mǎi)受人生理變化,、買(mǎi)受人行為能力變化,、買(mǎi)受人支付能力變化、買(mǎi)受人經(jīng)營(yíng)情況變化時(shí),，雙方應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行變更,。如不能達(dá)到此要求，則買(mǎi)受人有權(quán)退房;如買(mǎi)受人暫不退房,，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第158條　買(mǎi)受人變更。

如果買(mǎi)受人在本合同執(zhí)行期間,，家庭成員發(fā)生變化,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人的要求，對(duì)本合同進(jìn)行相應(yīng)的修改;當(dāng)離婚時(shí),，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人的離婚協(xié)議或者判決或者調(diào)解書(shū),，將合同的買(mǎi)受人變更為買(mǎi)受人指定的人。

第159條　設(shè)計(jì)變更,。

考慮到本合同簽訂后,，商品房尚未竣工，期間出賣(mài)人可能會(huì)對(duì)房屋的戶型(包括門(mén)窗的位置與大小尺寸),、面積,、質(zhì)量,、社區(qū)設(shè)施等進(jìn)行變動(dòng)性修改，為此出賣(mài)人承諾此等修改在設(shè)計(jì)完畢后首先應(yīng)當(dāng)征得買(mǎi)受人的書(shū)面同意及簽字,，未經(jīng)過(guò)此等認(rèn)可程序,，即使變更設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)行政管理機(jī)構(gòu)的許可，仍然視為違約;此時(shí)買(mǎi)受人有權(quán)退房,，如買(mǎi)受人暫不退房，則出賣(mài)人每日向買(mǎi)受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金,。

第160條　義務(wù)轉(zhuǎn)讓,。

未經(jīng)買(mǎi)受人書(shū)面認(rèn)可，出賣(mài)人不得隨意轉(zhuǎn)讓本合同中的權(quán)利和義務(wù);未經(jīng)買(mǎi)受人許可而轉(zhuǎn)讓的,，買(mǎi)受人有權(quán)繼續(xù)向出賣(mài)人主張合同約定的權(quán)利,。

第161條　權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓/________買(mǎi)受人有權(quán)將自己的全部權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給自己的家庭成員，轉(zhuǎn)讓時(shí)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)簽字認(rèn)可,，并與新的買(mǎi)受人簽訂合同,，現(xiàn)有的合同條款無(wú)條件適用于新的買(mǎi)受人，如需要增加新的條款,，則另行協(xié)商;買(mǎi)受人將自己的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給家庭成員以外的其他人的,，應(yīng)當(dāng)符合合同法的規(guī)定。

第21部分合同終止與解除,。

第162條　合同終止,。

當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)，本合同終止：

(2)出現(xiàn)法律規(guī)定和合同約定且買(mǎi)受人書(shū)面認(rèn)可的其他情形時(shí),。

第163條　解除條件,。

出賣(mài)人沒(méi)有按時(shí)交付商品房、或出賣(mài)人沒(méi)有按約定提供商品房質(zhì)量或者環(huán)境質(zhì)量,、或出賣(mài)人不能交付商品房,、或出賣(mài)人不能履行本合同約定的其他責(zé)任時(shí)均可構(gòu)成買(mǎi)受人解除合同退房的正當(dāng)事由。

第164條　解除后果,。

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇七

售房人（以下簡(jiǎn)稱為甲方）：姓名：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：

買(mǎi)房人（以下簡(jiǎn)稱為乙方）：姓名：身份證號(hào)碼：聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,，售房人和買(mǎi)房人在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)達(dá)成如下協(xié)議：

一,、甲方同意將自己在xx*的房產(chǎn)賣(mài)給乙方。房屋總價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）xx萬(wàn)元整,。

二,、甲、乙雙方達(dá)成一致后,，并在本協(xié)議簽章時(shí),，乙方應(yīng)支付給甲方人民幣（大寫(xiě)）xx萬(wàn)元整,。（已全部付清）。

三,、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費(fèi)用由乙方自己承擔(dān),，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫助乙方辦下該證及其它證件。

四,、乙方支付房款后,，房屋所有權(quán)及一切相關(guān)權(quán)利均歸屬乙方享有。該房屋憑買(mǎi)賣(mài)合同生效,，乙方擁有無(wú)限期所有權(quán)和使用權(quán),，如房屋遇政府或有關(guān)單位拆遷、征用等行為,，則拆遷或征用等行為產(chǎn)生的房屋補(bǔ)償費(fèi)用全部歸乙方所有,，甲方對(duì)此完全同意，絕無(wú)反悔,。

且日后,，辦理房屋補(bǔ)償手續(xù)需甲方配合時(shí),，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方領(lǐng)取應(yīng)得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,，甲方不得占有乙方經(jīng)濟(jì)利益。本條約定依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十七條訂立,，本協(xié)議的無(wú)效,，被撤銷(xiāo)或終止均不影響本條款的繼續(xù)有效執(zhí)行,。

五、房屋交付乙方前產(chǎn)生的任何債務(wù),、費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)解決,，與乙方無(wú)關(guān)。

六,、本合同簽訂后,，甲方不得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同。

七,、甲方保證對(duì)乙方?jīng)]有任何欺詐行為,。本協(xié)議生效后任何一方均不得以房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、買(mǎi)賣(mài)行為尚未全部完成作為抗辯理由,，否定本協(xié)議的效力,。

八、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,；協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向人民法院起訴。

九,、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效,，任何涂改均無(wú)效,。本協(xié)議一式二份。甲乙雙方各一份,。本合同以簽名日期起生效,，如有一方違約（違反合同），應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,，并按合同協(xié)議執(zhí)行,。

甲方簽名：甲方子女簽名：

乙方簽名：

公證人簽名：

無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同正規(guī)版本篇八

賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

姓名：____(身份證號(hào)碼)：_______________。

買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

姓名：____(身份證號(hào)碼)：_______________,。

根據(jù)《xxx合同法》,、《xxx城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，甲、乙雙方在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房,，以資共同信守執(zhí)行：

第一條:房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于__________________;位于__棟,，第__層，__房,，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)______,，房屋狀況____，房產(chǎn)證登記面積_____平方米,，房屋權(quán)屬證書(shū)號(hào)為_(kāi)_______,。

第二條:房?jī)r(jià)款與費(fèi)用：

甲乙雙方自愿協(xié)商約定：以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米____元,，該房屋售價(jià)款總金額為【人民幣】_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整,，小寫(xiě)___元，【房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn),，如發(fā)證面積與本合同面積有誤差,，本合同約定的成交價(jià)格不變。

】此房?jī)r(jià)為凈收價(jià),，甲方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用,。

第三條：付款方式：

1：a.甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整，小寫(xiě)______元,。

b.買(mǎi)賣(mài)雙方把相關(guān)資料【賣(mài)方的：房產(chǎn)證/夫妻身份證/戶口本/結(jié)婚證復(fù)印件,，買(mǎi)方的：身份證/戶口本/婚姻證明/收入證明復(fù)印件】交___銀行，去辦理相關(guān)資料【銀行看原件收復(fù)印件】,。

c.銀行預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后,。

d.甲方開(kāi)始辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù),。

e.剩余房款人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整，小寫(xiě)______元整申請(qǐng)銀行按揭,，“若乙方改變貸款額度或貸款不足,，乙方須于取得該房屋《收件收據(jù)》當(dāng)日，以現(xiàn)金方式支付完畢除貸款額之外的所有房款”【如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度,，乙方應(yīng)在房屋過(guò)戶手續(xù)辦理之前將差額一并支付清給甲方_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整,，小寫(xiě)______元?！坎⒂阢y行放款當(dāng)日付給甲方,。

2：__日內(nèi)乙方保證銀行按揭貸款銀行放款付清給甲方。

3:甲乙雙方同意以一次性付款方式付款,，乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整給甲方,，小寫(xiě)______元。

__日內(nèi)在房屋過(guò)戶辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之前乙方付清全額房款給甲方人民幣_(tái)億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾___元整,，小寫(xiě)______元,。

第四條：辦理【兩證】的過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用分擔(dān):,。

甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策,、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶兩證手續(xù)所需繳納的過(guò)戶費(fèi),、稅費(fèi),、經(jīng)雙方協(xié)商，交易所有過(guò)戶費(fèi),、稅費(fèi)【保險(xiǎn)費(fèi)-公證費(fèi)-抵押費(fèi)-權(quán)證資料費(fèi)-貸款服務(wù)費(fèi)-登記費(fèi)-交易評(píng)估費(fèi)-交易手續(xù)費(fèi)-交易印花稅-契稅-營(yíng)業(yè)稅】等相關(guān)費(fèi)用由_______方承擔(dān),，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)一切由______方承擔(dān)。

第五條：關(guān)于返還定金：

1：甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款甲方收取的定金,，在甲方收到全額房款【首付款,，銀行按揭貸款】之日起____天內(nèi)將定金不計(jì)息退還給乙方。

2：甲乙雙方同意以一次性付款方式付款甲方收取的定金,，進(jìn)入交易程序后即轉(zhuǎn)為購(gòu)房款,。

第六條：甲方應(yīng)于收到乙方全額房款【首付款，銀行按揭貸款】之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用,，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清,。

因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng),。

第七條：違約責(zé)任,。

1：甲、乙雙方合同簽定后，乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款,，每逾期一日,，由乙方按照逾期金額的20%支付違約金給甲方，逾期達(dá)一個(gè)星期【7天】以上的,，即視為乙方不履行本合同,，甲方應(yīng)書(shū)面通知乙方，甲方有權(quán)解除合同,，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)和其它一切費(fèi)用,，由乙方按照購(gòu)房總價(jià)的10%支付違約金給甲方，同時(shí)乙方需將產(chǎn)權(quán)證.土地證返還到甲方名下,，返還時(shí)的所有費(fèi)用由乙方支付,。

甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付的部分房款不記利息返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有,。

2：甲方未按本合同第六條,。

規(guī)定將房屋及時(shí)交付給乙方使用，每逾期一日,，由甲方按照購(gòu)房總價(jià)的10%支付違約金給乙方,。

第八條：合同生效時(shí)間：

乙方向甲方付清該房屋售價(jià)總金額【人民幣】_億_千_百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整，小寫(xiě)___元之日,。

第九條：關(guān)于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的約定：

甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù),。

第十條：簽訂合同之后,，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更,。

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，符合房屋出售的法定條件,。

房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電,、氣,、有線等費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

由此引發(fā)的糾紛由甲方自行處理,，于乙方無(wú)關(guān),。

第十一條：本合同未盡事項(xiàng)，由甲,、乙雙方另行議定,，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,，由甲,、乙雙方協(xié)商解決。

協(xié)商不成時(shí),，甲,、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴,。

第十三條：本合同一式二份，甲,、乙雙方各執(zhí)一份,，甲、乙雙方簽字之日起生效,。

均具有同等效力,。

第十四條：本合同主體：

1:甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人,。

2:乙方是____________共______人,，代表人是____________。

第十五條：本合同如需辦理公證,，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)________________公證處公證,。

第十六條：本合同一式______份。

甲方產(chǎn)權(quán)人一份,，甲方委托代理人一份,，乙方一份,岳陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心一份、______________公證處各一份,。

第十七條：本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議,，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決,。

第十八條：本合同未盡事宜,，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力,。

第十九條：雙方約定的其他事項(xiàng)：