報告的撰寫既要注重內(nèi)容的準確性，也要注意形式的規(guī)范性,。首先，明確報告的目的和受眾,，確保寫作的針對性和有效性。通過閱讀這些范文,，我們可以借鑒到一些寫作技巧和表達方式,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇一

隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善,。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象,，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米,；專業(yè)市場6個,，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米,；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米,，均價2168元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米,。

20xx年元月至4月,，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米,，均價2804元/平方米,，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大,。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時用電,。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔,，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見較大。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小,，資金缺乏，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中,，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題,，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費心理。

3,、開發(fā)企業(yè)資金短缺,。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構收縮銀根,，下半年,，全球性金融危機爆發(fā)，年底,，政府出臺了放寬金融政策,，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資,。社會融資成本高,，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大,，導致開發(fā)項目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,，大量資金外流,，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱,，直接影響項目的推進速度,，更影響樓盤的正常銷售。

4,、近年來,，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰,，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大,，大部分拆遷戶購買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5,、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場,。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝,，基本可滿足用地需求。

2,、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路,，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn),。

3,、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口,，希望通過有效途徑,，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進,。

4,、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格,，縮小與商品房之間的價格差距,；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn),。

5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理,、全方位服務意識，建立一站式審批制,，高起點規(guī)劃,，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次,，讓群眾滿意消費,。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上,，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善,，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,，為其完善手續(xù),，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展,，以此助推商品房市場的發(fā)展,。

8、加大對群眾的輿論宣傳,，通過各種新聞媒體,，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向,，激發(fā)群眾的購房欲望,，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇二

20xx年,，在縣委,、縣政府的領導下，按照省,、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設,，認真履行行業(yè)管理職能,，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標,，以服務大局,、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點,，強力攻堅,，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展,，行業(yè)管理服務水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年,，由于受全球金融危機的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑,、尚城云鼎,、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10,。7萬平方米,，全年竣工住房面積12。6萬平方米,，人均增長0,。3平方米。目前,，縣城居民人均居住面積已達28,。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶,，面積1,。3萬平方米，交易額1395萬元,，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅,，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡,、結構更趨合理、價格穩(wěn)中有升,、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢,。

近些年，我縣重視法制建設,，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作,，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作,，加快了我縣住房建設步伐,。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容,，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中,，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1、放開搞活,，培育住房二級市場,。

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關,。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)從注冊資本金、工程技術人員,、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關,。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘,。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質年檢工作,。

3、突破難點,，建立物業(yè)管理機制,。

一是加大宣傳，轉變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動,，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明,、安全,、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念,，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關系，爭取支持,。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構,，負責領導、協(xié)調(diào),、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理,，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備,、設施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路,、綠化,、消防、治安管理和維護等,。三是出臺政策,，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,，制定管理實施辦法,，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務,，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責,、權、利關系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系,，全面推進廉租住房建設。

一是建立責任制體系,，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管,。建立領導機構，設立專人負責,，嚴格操作規(guī)程,，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識,。二是依法依規(guī)運作,，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求,，堅持科學運作,，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策,、運作情況進行宣傳。建立申請申購,、填表登記,、入戶調(diào)查、審核確認,、建檔管理制度,。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統(tǒng)計報表,、責任追究等制度,。三是加大業(yè)務工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路,、加強“兩房”建設。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域,。通過工作的不斷創(chuàng)新,，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù)，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路,，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民,。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇三

大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一,。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里,、連云港港120海里、秦皇島港490海里,、距日本長崎港430海里,、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港,、釜山港直達東南亞和歐美各大港口,。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板,。

這里交通運輸十分便捷,，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速,、寧靖鹽公速,、徐淮鹽高速、京滬高速,、新長鐵路,、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成,，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里,，鹽城機場已開通至北京、廣州,、云南,、溫州、南昌,、韓國首爾,、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設,，經(jīng)通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃,。“海,、陸,、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸,。

大豐港直接覆蓋蘇北,、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸,。每年直接供應或經(jīng)過該地區(qū)供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸,，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬teu,，各類化學品500萬噸,。

在大豐港新一輪城市建設高潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動,，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù),。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響,。

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃建設的一個獨立新城,，按照“一年拉開主框架，二年初見成效,，三年建成2平方公里,，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標,，以“規(guī)劃指導,、集中開發(fā)、環(huán)境先行,、政府引導,、市場開發(fā)”為原則，科學策劃,、科學開發(fā),。啟動區(qū)的控制性詳細規(guī)劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道),、西接濱湖大道,、北臨通港路,。

港城啟動區(qū)先期已建成海關、商檢,、海事,、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設施。配套建成了海關橋,、港華橋,、潯陽路、洋輝中路,、港華路等市政道路和橋梁,。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程,、花園路,、晨星路、環(huán)湖路,、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目,，并在此基礎上建設港區(qū)行政中心，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū),，引導周邊地區(qū)的人口移居,，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。

啟動區(qū)的中遠期,，在港口,、工業(yè)區(qū)進一步發(fā)展的基礎上，將以大型房產(chǎn)項目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融,、生產(chǎn)服務的進一步發(fā)展,。以日月湖為中心的游樂休閑設施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進一步發(fā)展。以洋輝路北側休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,，同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設,，確立啟動區(qū)的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分,，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共服務核心,。港城建成后將集行政,、商貿(mào)、金融,、信息,、文化、娛樂、游覽等功能于一體,，必將成為海港新城能量集聚,、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務的重要舉措,、“以港興工”,、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟增長的重要區(qū)域,。

港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結構為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月,、玉帶系南北,、璀璨奪星光。一湖映五區(qū),，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖,，環(huán)湖布置居住、科研,、商業(yè),、綜合片區(qū)。五洲拱日月,，指別墅,、休閑、餐飲,、公園,、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北,，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起,，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光,，指日月湖上各種活動設施豐富多彩,，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線,，好比天上的繁星一樣褶褶生輝,。

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析。

星湖花園房價均在4000左右,，工人工資在150到160左右,，打樁6到7元一米，多層12米,，高層要20米道30米,，土建的成本1400左右，發(fā)包價格不明，無土地成本,。

---市場結論：

1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設計，還是物業(yè)管理,，銷售服務越來越注重品牌的效應,。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內(nèi)銷轉變,，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3,、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米，三戶二廳為主,，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞,。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質較好的項目外,，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇四

要求了解下文的內(nèi)容，并且在調(diào)查報告中進行,。

總結,。

1．調(diào)研經(jīng)過，即時間,、歷程簡介,；

4．調(diào)查小區(qū)規(guī)劃、戶型,、室內(nèi)設計,、實用率、面積,；物業(yè)管理情,。

況；

5．小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng),、綠化系統(tǒng),、景觀設計情況,；

6．簡介樣板房及個人觀后感，如果沒有樣板房但有現(xiàn)房看,，例如,。

已入住的樓盤通過熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的，則可寫現(xiàn)房簡介及觀后感,，,；

8．周邊樓盤比較，要求調(diào)研時順便了解周邊的至少一個盤,，作一,。

個比較分析；

9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介,；

10．個人體會,。

規(guī)劃圖。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料,，則自己繪圖；能找到的,，則可以直接運用,。

調(diào)查方式：

1．實地考查（必須做）。

2．上網(wǎng)查詢,，例如上樓盤社區(qū)論壇了解,；

3．通過報紙雜志。

注意：

請到各班班長處登記自己擬調(diào)查撰寫報告的項目名稱,，每個項目限報一人,，每人必須交獨立撰寫的報告，切不可抄襲,，違者零分,。

最后交作業(yè)時間5月11日。遲交作業(yè)者最高分不超過80,。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研,，是否深入思考與分析，是否有自己的個人感受與評價,，報告是否系統(tǒng),、全面、豐富,。忌資料堆砌,，無思想，無感受,。

作業(yè)用小四號字打印,，18磅行間距。如有宣傳單等資料請裝訂在一起；同時交電子版到班長處,，由班長刻一張碟統(tǒng)一交上來,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇五

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445,、97億元，同比增長27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77,、2億元，同比增長41%,。07年以來平均銷竣比為2,、64，07年全年呈現(xiàn)供不應求的局面,，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

08年1-2月份商品房銷售均價為5331元,，同比07年2月份增長10,、1%，相比07年全年銷售均價增長0,、5%,，但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年前兩個月成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較07年同比有所減少,。08年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40,、2萬平方米，有望超過3月份的成交量,，但同比07年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。

一、07年以來南京商品房銷售情況,，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603、51億元,，銷售面積1137,、88萬平方米，銷售均價為5303,、8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533、42億元,，銷售面積為1064,、52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77,、58億元，銷售面積為190,、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455,、84億元，銷售面積為874,、24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元,，銷售面積46、41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比07年2月份增長10、1%,，相比07年全年銷售均價增長0,、5%。其中住宅銷售額為20,、61億元,，銷售面積42,、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16,、23%，現(xiàn)房銷售額為2,、05億元,，銷售面積為4、37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22、2%,，期房銷售額為18,、56億元，銷售面積38,、26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27,、83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是07年末到08年初房價有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點論”影響,，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到08年4月22日,，江寧板塊累計成交近5000套，約38,、9萬平方米,，浦口板塊累計成交近3400套，約32,、9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米,，浦口板塊成交約12,、44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好,，離市中心較遠,，適合有車族的消費群體，08年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8,、7萬平方米,，占全市總成交量的14、8%,。

二,、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武,、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低,，環(huán)境較好，并有大量別墅項目,，是富人聚集地,，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

三,、南京未來兩年住房建設計劃，根據(jù)南京市住房建設計劃,，08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米,，比07年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3,、6億,，籌建廉租住房1000套，約5萬平米,。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米,，相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調(diào),，其中,，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實“90/70”政策,；經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平,；中低價商品房（含限價房,、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米，比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍,；廉租房建設計劃投入資金3,、4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,，保障性住房建設用地200萬平方米,，相比08年的土地供應量有所增加,，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平,。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇六

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應量,、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施,、市場消費能力等方面的信息,，分析掌握項目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標項目進行可行性分析,，風險分析等,，為開發(fā)商投資決策提供準確、有效的依據(jù),。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定,。

本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū),、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽路、大中路(步行街),、前進路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,。

九江地處江西省北部,、長江和鄱陽湖交匯處,，北依避暑勝地、風景區(qū)廬山,，是集名山(廬山),、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,，九江就是對外通商口岸,，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟相對發(fā)達,，水陸空交通便利,，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,，經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力,。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西,、引南接北的金十字交匯點,。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔,，而且在經(jīng)濟發(fā)展水平上,，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異,。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚,，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū),，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此,，現(xiàn)今,，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此,，廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。

二、片區(qū)配套設施狀況,。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大,，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設施也逐步跟進,，日趨完善。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇七

全區(qū)計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米,。其中,，商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場,、賓館酒店)8座,，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū),、科研樓等)7座,，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科,、教,、文、衛(wèi)辦公樓宇1座,，建筑面積10萬平方米,，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米,，占20.4%,。

調(diào)查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域,，處于成都西向城市群的重要節(jié)點,，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯,。近年來,，隨著我區(qū)加快構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二,、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施,，全區(qū)教育、醫(yī)療,、體育,、金融、保險,、商務服務,、旅游等高端服務業(yè)發(fā)展開始起步，資本,、科技,、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭,，展示了巨大的空間和潛力,。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米,。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū),，之后是科技園片區(qū),、醫(yī)學城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%,。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展,，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi),，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務業(yè)的培育,，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進,，其積極作用將更加凸現(xiàn),。

但是，如果進一步作深入分析比較,，我們也會發(fā)現(xiàn),，我區(qū)商務樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯,，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比,，在發(fā)展規(guī)模、功能配套,、發(fā)展層次等方面還有較大差距,。突出表現(xiàn)在三個方面：

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務,、商業(yè),、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大,，商務樓宇占比較小,，對于發(fā)展總部、醫(yī)療,、體育,、金融、信息,、商務服務,、創(chuàng)意等高端服務業(yè)的帶動作用不強，現(xiàn)有樓宇的結構遠遠不能適應區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、信息服務業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢,。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規(guī)模的中介機構匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座,，面積86.3萬平方米,。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強,，就必然導致入駐企業(yè)關聯(lián)度低,，難以形成品牌效應和集群效應。

從外部環(huán)境來看,，交通,、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展,。老城區(qū)雖然商業(yè),、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早,，硬件設施老化,，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足,、物業(yè)管理不規(guī)范等問題,。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善,，但也存在著功能定位不明確,、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看,，商務樓宇的智能化,、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,，影響了整個商務樓宇的檔次,。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》,，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓,，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座,，占全市13座甲級寫字樓的53.8%,。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè),、龍頭企業(yè)入駐溫江,。

通過分析梳理,，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想,，主要基于以下幾個方面的原因：

一是重視不到位,。通過調(diào)研，我們看到成華,、錦江,、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策,，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室,，專門負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作,，有力推進了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”,，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源,、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠,，對樓宇經(jīng)濟在推進產(chǎn)業(yè)轉型升級,、構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段,。

二是機制不健全,。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府,、企業(yè)和社會的聯(lián)動,。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前,，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改,、建設、商務,、工商等多個部門,，難以形成工作合力，部門,、片區(qū),、業(yè)主、入駐企業(yè),、物業(yè)公司等各方面的關系也未完全理順,。同時，在考核激勵方面,，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法,，沒有形成層層抓落實的工作機制,，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調(diào)動。由于上述問題的存在,，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握,，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況,、樓宇稅收情況等不清,，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解。

三是政策不配套,。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系,。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座,，其中高檔寫字樓70座,，實現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個一批”的具體工作安排,，有力地促進了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展,。我區(qū)雖然也已出臺了促進現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代工業(yè),、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關扶持政策,，但專門針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展,、推進樓宇招商,、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學發(fā)展,。

四是宣傳推介力度不夠,。成華區(qū)在建設龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃,，大力宣傳推介重點樓宇,，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府,、業(yè)主,、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機制,，加大對品牌集團公司的引進,，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效,。而我區(qū)宣傳工作做得少,，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響,，知名度不高,，聚集效益不明顯,。

分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，學習借鑒先進地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗,，我們認為,，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上,，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障,。

1、加強組織領導,。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟領導小組,，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目,、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見,，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發(fā)展狀況,，以全面促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。領導小組下設辦公室,，主要負責全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集,、整理、統(tǒng)計,、分析工作和重點項目,、重點樓宇的服務、協(xié)調(diào)工作,，處理領導小組的日常工作,。

2、合理規(guī)劃布局,。根據(jù)城市總體規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃和相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃,，細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”,，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容,，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū),、醫(yī)學城片區(qū),、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群,。大力發(fā)展特色樓宇,，聚集一批健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務企業(yè),，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學產(chǎn)業(yè)樓宇,，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇,。

3、制定配套政策,。借鑒上海,、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家,、扶持商家的普遍做法,，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā),，對示范性和帶動性強的樓宇項目,，在符合土地、城市等相關規(guī)劃的前提下,，優(yōu)先安排用地指標;對新開發(fā)高檔商務樓宇的,，通過設臵相關前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓,、配建停車設施,、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助,。對提高樓宇出租出售率,、企業(yè)注冊率、本地納稅額,，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的,，對有關工作主體予以相應獎勵。

4,、提升功能配套,。從提升物業(yè)品質入手，狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通,、停車,、電梯、電力,、內(nèi)部裝修等方面的問題,，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施,，形成各種樓宇特色鮮明,、功能完善、結構合理的格局,。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位,，附加功能,、個性化服務不夠等問題,，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌,、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理,，形成區(qū)域性特色商務樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境,。同時,，加快完善餐飲,、購物,、休閑,、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況,。

1,、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制,，加快推進重點樓宇項目建設,，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目,，促使盡快投入使用;對省水電集團,、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度,，幫助協(xié)調(diào)解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店,、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目,，促進其盡快開工建設,。

3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐,，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)的雙重升級,，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城,。這一過程將釋放出大量的樓宇需求,，建議進一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園,、sbi創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力,，同步實施閑臵標準廠房的清理、改造,，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā),、工藝設計,、中介服務、配送服務,、銷售服務等公司,、項目、行業(yè),，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。

4、加大新建商務樓宇的力度,。圍繞健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高,、設計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，高起點、高標準新建一批智能化程度高,、設施齊全的特色,、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準,，盡快設計建設一批甲級寫字樓,，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段,，按照“政府引導,、社會投資、長期租賃”的模式,，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓,，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口,，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。

5、加大招商營銷力度,?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢薄Ｖ挥型顿Y方財力雄厚,、建設方經(jīng)驗豐富,、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準確、設計科學,、施工規(guī)范,、功能完善。因此,，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重,。堅持政府主導、業(yè)主主體,、市場配臵,，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍,，強化企業(yè)總部引進力度,。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃,，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊,、建立對外推介網(wǎng)絡平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息,，提高商務樓宇對外知名度,。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構合作,，適時在香港,、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專場推介招商活動,，努力引進高層次企業(yè)入駐,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇八

從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個,。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家,，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上,，關于對財稅體制的改革,，集體土地使用權的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二,、影響房價的變動因素,。

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政,，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入,，也就是賣地，地價越高,，土地成本越大,，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素,。

稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右,，目前的稅負率近13%,。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負就要達到600萬,，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的,。

對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結構越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財政收入越多,、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高,。反之,，房價總體水平越低。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展,。

三、政府的調(diào)控政策,。

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,，吸引消費者,，達到銷售目標。

對于二線城市來說,，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,，如首開等,，房價緩中有升，對于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇九

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質,。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37,。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看,，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50,。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15。4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6,。5萬平方米，與3月份相比均下降了44,。3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,，每月預售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20,。5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應結構調(diào)整,。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結構,、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應,。

2）房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉,，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應結構調(diào)整,。大力調(diào)整供應結構,，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應,。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調(diào)整房地產(chǎn)供應結構,，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應,，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當前要注意以下幾點。

1,、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房,、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度,、年度分析預測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預警建議,。

2、合理引導住房主體需求,。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,，同時加大廉租房的建設力度,。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜,，改善住宅供應,，完善住宅功能，提高住宅質量,。同時,，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化,。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間,，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權,，同時,，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃,、建設和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件,，對抽逃注冊資本金,、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴厲打擊,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十

兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前,，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,，相關稅收占總稅收的30%,；如果加上契稅收入，就占36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快,，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近,，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議,，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元,；商品房建筑面積489.9萬平方米,，銷售量100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點:,。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率。

近年來,，我區(qū)巨大的開發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場的熱度,，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好,。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭,。1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1,。其中,，住房建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%,；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升,。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度,。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降,。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢,，2-6月的增長趨勢如圖2所示:,。

從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯,。1-6月,，小區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米,；與去年同期相比,，預售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度,，我區(qū)3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，較3月份下降44.3%,。5,、6月份預售水平繼續(xù)走低，每月預售385套,，總面積約5萬平方米,。

今年以來,，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后,，房地產(chǎn)市場進入了新一輪的快速上漲,。由于土地的稀缺,，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理,，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢,。

自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲,，年,、年、年房價分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價已達每平方米5590元,，同比上漲20%,；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%,。

隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，我市也出臺了一系列相關政策,，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:,。

中央:,。

——土地供應結構調(diào)整。建設部等七部委發(fā)布《關于穩(wěn)定房價的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化,，及時調(diào)整土地供應結構、供應方式和供應時間,；對于房價上漲過快的地方,，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應,；嚴格控制高檔住宅用地供應,。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策,，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%,，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國家稅務總局,、財政部,、建設部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋,，全額征收營業(yè)稅,，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調(diào)整,。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅,、市民消費,、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案,，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度,，嚴厲打擊非法炒房企業(yè),。

-房地產(chǎn)供給結構調(diào)整。大力調(diào)整供應結構,，增加中低價普通商品房供應,，以配套商品房為主。20xx年,，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設,。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響,，這將關系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時,，穩(wěn)定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應,。

但從長遠來看,，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機因素，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,，主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額,。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策,，可以減少房地產(chǎn)市場的投機成分,，揭示真實的市場需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開發(fā),。同時,，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發(fā),。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調(diào)整房地產(chǎn)供應結構,，滿足普通百姓住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響,，以及基礎設施建設的加快,，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉讓,、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲,，穩(wěn)定其上漲,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎相對較低,，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設的歷史機遇,，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間,。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段,，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，目前應注意以下幾點,。

1.加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控。

及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢,，建立科學有效的房價監(jiān)測預警系統(tǒng),，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格,；目前,，應特別注意加強對住宅商品房價格的監(jiān)控,。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,、新建商品房建筑面積、竣工面積,、銷售面積,、空置面積和空置率、市場平均價格,、變化及原因等,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議,。

2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理,。

建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目進度,，發(fā)現(xiàn)問題,，協(xié)調(diào)問題，解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，通過統(tǒng)一招標、拍賣,、掛牌等方式取得土地使用權,。同時，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用,、項目設立,、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù),。做好房地產(chǎn)項目的市場準入,，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質，對抽逃注冊資本,、項目資本金,、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴厲打擊,。

3.有計劃,、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規(guī)劃相結合,，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,，合理預留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達到引導房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃,。

4.合理引導住房主體的需求,。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工,、推進城市化的人群,、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求,。為了滿足這一需求,，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度,。我區(qū)應以此為契機,，積極引導商品房開發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應,，完善住房功能,，提高住房質量。同時,，結合我區(qū)發(fā)展建設和城市化進程的實際,，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十一

xx年,，在縣委、縣政府的領導下,，按照省,、市和縣委、縣政府的總體部署,，大力推進依法行政和行風建設,，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展,、科學發(fā)展為目標,，以服務大局、情系民生為著眼點,，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點,，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展,，行業(yè)管理服務水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年,，由于受全球金融危機的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米,，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶,，面積1.3萬平方米,，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡、結構更趨合理,、價格穩(wěn)中有升,、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年,，我縣重視法制建設,，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作,，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售,；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關規(guī)定,；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄,；市民居住消費現(xiàn)象更新的問題；管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題,；物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房,、廉租房建設管理中,，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1,、放開搞活，培育住房二級市場,。

2,、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務,。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關,。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)從注冊資本金,、工程技術人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關,。不僅認真審查材料,，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質年檢工作,。

3,、突破難點，建立物業(yè)管理機制,。

一是加大宣傳,，轉變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全、法制,、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關系,，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構,，負責領導,、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理,；房屋設備、設施維修和更新,；環(huán)衛(wèi),、道路、綠化,、消防,、治安管理和維護等。三是出臺政策,，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法,，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務,，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責、權,、利關系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設,。

一是建立責任制體系,，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管。建立領導機構,，設立專人負責，嚴格操作規(guī)程,，實行一級對一級負責,，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規(guī)運作,，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作,。按照縣政府《關于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作,，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策,、運作情況進行宣傳,。建立申請申購、填表登記,、入戶調(diào)查,、審核確認、建檔管理制度,。啟動“三級審核,、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設工作重大事項報告,、統(tǒng)計報表,、責任追究等制度。三是加大業(yè)務工作技能,，進一步落實住房保障運行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設,。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域,。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù),，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路,，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民,。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十二

(一)調(diào)查時間：為期三天：3月6日-8日,。

(二)調(diào)查方式：采取抽樣調(diào)查的方式進行，通過客戶經(jīng)理與零售客戶進行深入交談,、盤查客戶庫存量及詢問消費者等進行收集各項信息,。

(三)調(diào)查對象：2月份銷售下降的客戶，共75戶,，各片區(qū)15戶,，要求含概各星級客戶。根據(jù)各片區(qū)實際情況,，最終調(diào)查2星客戶2戶,，3星20戶，4星37戶,，5星16戶,。

(四)調(diào)查內(nèi)容：主要有收集近段卷煙市場情況、了解零售客戶的銷售情況和庫存情況,、貨源滿足情況,、零售客戶銷量下降原因等，便于客服中心采取有效措施,，穩(wěn)定節(jié)后卷煙銷售,。

經(jīng)過為期三天對75戶銷售下降客戶的調(diào)查了解，影響到他們銷量主要是：

(一)從客戶庫存情況分析：通過對三天的市場調(diào)查所到的數(shù)據(jù)及客戶的實際銷售情況來看,，節(jié)后卷煙市場庫存表現(xiàn)為省產(chǎn)一二類卷煙,、省外三四類卷煙庫存量較多，部分省外卷煙品牌如紅金龍,、紅旗渠等出現(xiàn)滯銷,。在75戶走訪調(diào)查過程中，有53戶客戶仍有不同程度的庫存,，其平均庫存量高于日常的.卷煙庫存量1-1.5倍,，主要庫存是省產(chǎn)一,、二類狼及省外三四類卷煙如紅金龍、紅旗渠,、紅山茶,、嬌子等等。

(二)從當前卷煙價格行情分析：受公司貨源投放策略的影響,，省外貨源價格出現(xiàn)下滑,，如中華系列的卷煙，由于節(jié)后公司貨源加大投放量,，加之禮品煙市場回流,，導致該品牌價格急劇下滑。另外,，據(jù)客戶反映省產(chǎn)狼系列除古田狼外大部分品牌,，出現(xiàn)倒掛價，嚴重影響卷煙價格以及擾亂卷煙銷售市場秩序,。

(三)從亂渠道卷煙情況分析：節(jié)后期間卷煙市場高檔煙市場有所回落,，但中低檔煙仍較為活躍，調(diào)查中,，在與客戶的交流中了解到轄區(qū)市場有部分亂渠道卷煙流入,，且各檔次都有，如省外廣東紅雙喜,、專供中華、專供小熊貓,、阿詩瑪;省內(nèi)沉香獅,、富健獅、古田狼,、豪情狼等品牌,，其中省外的阿詩瑪鋪貨面較廣，對同價位品牌銷售影響較大,。

(一)2月份長泰卷煙銷售情況表（略）,。

(二)2月份卷煙銷售分析。

2月份長泰卷煙銷售4097.8件,，同比增長2.05%,，但離該公司計劃增長3.1%還有一定距離。綜合本次調(diào)查分析情況,，我們得出影響2月份長泰卷煙銷售增長的原因是：

1,、社會庫存因素。從調(diào)查所得數(shù)據(jù),，當前有70.7%的客戶社會庫存量超過周轉數(shù)1-1.5倍,。據(jù)了解,，構成卷煙庫存的主要原因一是擔心一、二類狼貨源供應再次限量,，從而都增加庫存;二是客戶缺乏卷煙銷售經(jīng)驗,，高估節(jié)日消費能力，加上消費者對省外卷煙認知度低,，省外品牌周轉慢,，從而導致庫存量較大。

2,、經(jīng)濟環(huán)境因素,。據(jù)調(diào)查，受金融危機的影響,，興泰開發(fā)區(qū)有50%以上的工廠業(yè)務量減少,，15%的工廠處于半停業(yè)狀態(tài)，從而使得一些外來打工者都回鄉(xiāng),，或者處于半失業(yè)狀態(tài),，消費能力和水平都下降。

3,、貨源供應因素,。一是福建省產(chǎn)三、四類卷煙無法滿足市場需求;二是五類煙吉慶獅被整合,，前門只投放農(nóng)村市場,，富健獅限量供應，造成這檔次的主銷品牌無法滿足消費者需求,。而所騰出的市場空間,，其它同檔次品牌受口味等因素影響一時無法完全替代，從而給假,、亂渠道卷煙煙帶來市場機會,，最終影響到卷煙銷量。

4,、客戶訂貨率因素,。2月份應訂客戶4112戶次，實訂客戶4004戶次,，因庫存與資金因素,，訂貨成功率97.37%。雖然完成省,、市公司下達97%的目標,，但如果訂貨成功率100%算，每戶次按一次25條訂貨計算，108戶次就可以多訂54件,，這樣2月份的銷售量就可以達到4151件,，就可以完成增長3.1%的目標。

5,、禮品煙回流因素,。隨著春節(jié)的遠去，一些禮品煙開始回流市場,，從而占領了部分卷煙市場,。據(jù)了解，禮品煙以一類為主,，如中華,、軟灰狼。

改進：

1,、強化客戶經(jīng)理拜訪力度,，加強對客戶的經(jīng)營指導。通過強化客戶經(jīng)理的拜訪力度,，加強對客戶的銷售指導,，根據(jù)不同客戶的實際庫存量、銷售特點,，結合市場分析結果,，幫助客戶合理安排卷煙訂購，對于脫銷品牌增加訂購量,，滯留品牌幫助客戶出謀劃策,，消化滯銷品牌。

2,、加強省外重點品牌的推介,。通過銷售數(shù)據(jù)分析，了解到紅金龍是近期省外煙下降幅度最大的品牌,，以紅金龍為突破口，引導客戶做好上柜及銷售,。

3,、做好新品牌的上市宣傳。新品牌上市無疑是銷售促進的良機,，對此,，以泰山、廬山,、小熊貓等新品上市為契機,，以上柜增量為目標，加強引導上柜,。

4,、及時做好限量調(diào)整,。及時跟蹤客戶的限量情況，對于限量不能滿足應及時做好調(diào)整,，特別要關注月限量在3件的小戶,，節(jié)后星級提升，緊俏貨源增加,，提高了他們的購買能力,。

5、加強市場清理,。加大對市場的清理力度,，減少亂渠道卷煙對市場的沖擊，重點清查重點銷售戶,，為卷煙銷售掃清障礙,。

6、保證訂貨成功率,。受到節(jié)后銷售淡季的影響,，卷煙周轉較慢，客戶庫存增多,，容易忘記或忽視卷煙訂貨,，對此，加強對客戶的提醒,，以下午電話提醒為主進行重點跟蹤提醒,，保證客戶的訂貨成功率。

7,、繼續(xù)加強對銷售異常戶的跟蹤和加大對卷煙市場信息的收集,，對存在問題，及時反饋,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十三

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元,，同比增長27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%,。20xx年以來平均銷竣比為2.64,，20xx年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是20xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場拐點論的影響,。

20xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元,，同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%,，但是比較20xx年末的銷售均價略有下降。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年前兩個月成交量較少，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。

20xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較20xx年同比有所減少。20xx年3月份累計成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量,，但同比20xx年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。

20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元,，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元,，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米,。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米,，銷售均價為4835元/平方米，同比增長16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米,，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，20xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是20xx年末到20xx年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。20xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套,，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠，適合有車族的消費群體,，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,，占全市總成交量的14.8%,。

平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

根據(jù)南京市住房建設計劃,，20xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,，比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米。20xx年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米。20xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,，其中住房建設用地700萬平方米,，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比20xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米,。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比20xx年的850萬平方米有所下調(diào)，其中,，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比20xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米。20xx年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,，保障性住房建設用地200萬平方米,，相比20xx年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍,。20xx年南京市住房建設計劃總量與20xx年大致持平。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十四

國內(nèi)外經(jīng)濟學者采用的保險需求預測方法很多,，歸納起來有以下三種：一是基于計量模型作出的預測;二是基于相關指標作出的預測;三是專業(yè)機構對單個指標作出的預測,。出于準確性原因考慮，我們選擇了基于計量模型的預測方法,。采用這種方法,，對保險需求影響因素和模型的選取，可以為我們提供較好的借鑒,。第二種方法即基于相關指標作出的預測方法,，以及專業(yè)機構的個案需求預測方法，在這里只是作為第一個方法的補充或驗證,。

由于影響人身保險需求和財產(chǎn)保險需求的因素存在著比較大的差異,，所以，在預測及其分析時,，將兩者進行了分別處理,。

人身保險需求預測。

為了避免目前已有研究成果中未做檢驗而可能導致的偽回歸現(xiàn)象,，我們同時采用多元回歸和面板模型,。多元回歸模型的形式是：

模型解釋變量的假設有三個：一是假定20xx年gdp增長率為9.405至20xx年的增長率為7.2%;二是假設個人可支配收入的增長率低于gdp增長率的一個百分點;三是假設根據(jù)往年數(shù)據(jù)，人口死亡率每年遞減0.01%,。這樣一來,，得出如下人身保險需求預測結果。

財產(chǎn)保險需求預測,。

由于財產(chǎn)保險各險種的影響因素存在較大差異性,，我們對需求整體規(guī)模進行預測時，只選取國民收入(gdp)和固定資產(chǎn)投資這些較為重要的影響因素,。而且,，考慮到它們之間的相互而非單方面作用關系,，我們選用了向量誤差修正模型。這樣一來,，就有了三種預測,，第一種是只包含固定資產(chǎn)投資的模型預測;第二種是只包含國民收入的模型預測;第三種是既包括固定資產(chǎn)投資，也包括國民收入的模型預測,。假定20xx年至20xx年平均通貨膨脹率約為2.5%,。

根據(jù)預測模型，未來5年中國保險業(yè)的增長情況是：人身保險的平均增長率是15.6%;財產(chǎn)保險的平均增長率是16.9%;平均增幅為16.2%,。

如何看待這個預測結果?有三點需要說明：一是預測結果只能是一個參數(shù),，不能是一個定數(shù)。二是要警惕“模型拜物教”的影響,。三是要權衡模型預測結果的利與弊,。

采用模型對保險供求總量進行預測，有兩個問題沒有辦法確定：一是模型預測需要的條件很多是假設條件;二是模型本身也是對現(xiàn)實作出的一種假設,。因此,，模型預測結果不一定能夠代表中國未來5年真實的保險需求。

那么,，真實的保險需求究竟是多少?

最近瑞士再有一個研究報告說,，人均收入介于20xx至10000美元之間的國家，保費收入的增長會比整個經(jīng)濟增長平均快1至2倍,。那么,，我們預測的結果只是瑞士再預測的下線，即1倍的預測數(shù),。如果是2倍,，那么，增長率應該是21%以上,。簡單的說,，如果“十一五”期間工作做得好，增長率可以達到為16%,，甚至可以達到21%以上,。

保險供給預測與分析。

保險市場的供給能力通常用三個指標來反映：一是保險市場結構和企業(yè)數(shù)量;二是保險經(jīng)營資本所承擔的風險的密集程度,，常用償付能力指標和部分財務指標進行衡量;三是投入保險經(jīng)營的資本規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模,。按照這些指標，我們用三種模型,，即法定最大自留額方法,、肯尼系數(shù)方法、償付能力額度方法,，分別對財產(chǎn)保險和人身保險的供給能力進行預測,，結果如下：

(一)財產(chǎn)保險能力預測結果：

20xx年財產(chǎn)保險公司的資本為285.3億元,，20xx年為306.4億元，資本的年均增長率為1.4%,。

(二)人身保險供給能力預測：

采用與財產(chǎn)保險供給能力預測相似的方法,，預測我國人身保險供給能力，可以得出如下結論：

如果將償付能力充足率選定在100%,，到20xx年底,，我國人身保險供給能力缺口約為33億元。如果將償付能力充足率選定在120%,，償付能力缺口預測值約為235億元和540億元。即到20xx年底,，人身保險供給能力缺口大約在235億元,，也就是說，人身保險資本缺口約為235億元,。如果將償付能力充足率選定在150%,，償付能力缺口預測值約為540億元。人身保險供給能力缺口大約為540億元,，也就是說,，人身保險資本缺口約為540億元。

三種預測方法的結果同時顯示出,，保險供給能力存在缺口,，且有擴大之勢。同時,，不管是財產(chǎn)保險還是人身保險,，供給能力都不能滿足保險需求的需要?？抗┙o拉動需求,，其作用的空間是有限的。所以,，可以得到這樣的結論：在一定意義上說,，中國保險市場存在不同程度的危機問題。保險市場危機形態(tài)有兩種：一種是需求約束型危機;另一種是供給約束型危機,。目前則表現(xiàn)為一種帶有供給約束型特征的危機,。

回顧我國20年的發(fā)展路程，任何一項經(jīng)濟改革的成功,，都離不開思想意識的轉變,。沒有市場意識，不可能有市場經(jīng)濟;沒有法制意識,，也不可能有法制經(jīng)濟,。同樣,，沒有風險意識，就不可能有風險經(jīng)濟,。社會發(fā)展到今天,，我們應該在經(jīng)濟學辭典里加一個“概念”，那就是“風險經(jīng)濟”,。在社會學辭典里也增加一個“單詞”,，那就是“風險意識”。這樣一來,，在我們國家經(jīng)濟生活中就應該有了3種經(jīng)濟,、3種意識：市場經(jīng)濟、法制經(jīng)濟,、風險經(jīng)濟;市場意識,、法制意識、風險意識,。

只有風險意識增強了,，與風險意識相聯(lián)系的保險意識才能樹立起來。風險意識,、保險意識是中國潛在保險需求向現(xiàn)實保險需求轉化的前提條件,。推進保險業(yè)的發(fā)展，首先要提高風險意識,。因此,，我們向全社會發(fā)出一個呼吁，建議在我們的國家生活中,，大力倡導風險意識,。

保險教科書把保險分成自愿保險與法定保險沒有錯。但如果把自愿保險與法定保險對立起來就不對了,。在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉換過程中,，有人擔心推行法定保險會影響市場經(jīng)濟的發(fā)展。我們認為,，這樣的認識是不對的,。法定保險和自愿保險都是市場經(jīng)濟所需要的。

瑞士是世界上保險業(yè)最發(fā)達的國家之一,。它的保險密度是5660美元,，排在世界第一位。究其原因,，一是樹立全民保險意識;二是推行法定保險,。在瑞士，不僅養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險,、失業(yè)保險屬于法定保險,，就連火災保險也被列入法定保險范疇。將法定保險作為每個公民的基本義務,，每個具有勞動能力的人,，必須購買這些保險。長此以往,，就慢慢形成了一種深入人心的,、自覺遵守的保險消費習慣。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十五

人瀏覽,，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求,，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本,。

3,、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設立專人專辦,，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具,，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目,，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大,，總價較高，短時間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1,、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。2、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。3,、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個,。4、提高銷售服務質量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5、盡快完成項目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。6、據(jù)了解,，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預計20xx年7月通車,，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十六

人瀏覽,，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導客戶看環(huán)境，再看戶型,。,。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦,，緊然有序,。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項目,，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價較高,，短時間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期,？建議：

1、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。

2、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位,。

3,、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶,，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個,。

4、提高銷售服務質量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范,。

5、盡快完成項目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。

6、據(jù)了解,，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷，預計xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十七

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力,、冶金鑄造,、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元,，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位,；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,，增長11.3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū),，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀,、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷,、設施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補,，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強、規(guī)模較大,，集政治,、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

市人口60多萬,，城區(qū)20多萬人口,，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費,、投資的市場,。xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀,。城市建設步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點,。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的`城市,，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作,，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里,，市區(qū)人口達31萬人。

1,、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%,；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元,，同比上年增長xx%,；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去,，經(jīng)濟的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),，隨著房價的上升,，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的,、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押,。

市以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運作，xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長xx%,；xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%,；xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元,，同比上年增長xx%,；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題,，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十八

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力,、冶金鑄造,、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元，增長12,。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248,。88億元,，增長11。3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間,，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線,、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能,、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀,、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷、設施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強,、規(guī)模較大，集政治,、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口,，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場,。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達47,。2%，比上年提高1,。2個百分點,。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū),、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn),、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作,，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里,，市區(qū)人口達31萬人。

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展,，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升,，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

市以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣,、手續(xù)復雜等問題,，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十九

近年來,，由于xx經(jīng)濟結構調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響,，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后,，形勢變得更加讓人難以捉摸,，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗,。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險,，沖破發(fā)展瓶頸,，利用自身優(yōu)勢開辟,、探索新時期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題,。

房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向,，現(xiàn)結合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？凇⑽牟齼傻亻_展,，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目,，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流，收集市場信息,、有效經(jīng)驗與建議40多條,。

20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬平方米,，同比下降25%,；

成交367。02萬平方米,，同比下降57%,；

供求比0。95,，同比增長72%,；

成交均價14139元/平方米，同比下降13%,。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?36。74萬平方米，同比上漲25%,；

商品住宅成交176,。17萬平方米，同比下降13%,；

供求比0,。78，成交金額2711,。62億元,，同比下降11%；

成交均價15420元/平方米,，同比上漲2%,。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段,。

第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”,、“集資風”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn),，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓不可謂不深刻。

20xx年海南開始建設國際旅游島,，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,，房價逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài),，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在xx的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾,，在后期迎來一波上行的行情,。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓勵和扶持下,，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展,，特別是xx批準海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長,，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大,、萬達,、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤,，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,，樓市價格更是只升不降，房子供不應求,。為避免房價過高,、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演,，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策,，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮,。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素,。

一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人,，北方人之所以喜歡海南島,，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣,，而海南四季如春,，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光,，有茂密的熱帶雨林,，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情,，是他們“春暖花開”,、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂,，而獨特的地理位置讓這個美麗的.島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島,。

二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地,，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站,、健身場所,、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣,、吃,、住、行帶來極大便利,。城市綠化,、街心公園、大型廣場,、濕地公園不斷投入使用,，成為市民日常休閑的好去處。另外,，?？凇⑷齺喆笮?、超大型購物中心,，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至,。

三是暢通的交通線路,。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選,；?？凇⑷齺唶H機場年運載量逐年增加,，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場,，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題,。

四是健全的醫(yī)療體系,。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院,，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前，文昌,、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地,；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構,。這些配套設施的完善,，能夠更大程度上滿足旅游、度假,、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求,。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進,，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進政策,，吸引了一部分島外人才前來就業(yè),，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展,。

總的來說,，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好,，空氣好,，風景好，這就是海南的魅力所在,。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀,。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求,，xx實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制,，然而房子總歸是要住的,，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一,，再加上無房難結婚的觀念影響,，本地居民對房子仍然有需求。另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限,，導致房價穩(wěn)居高位,。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后,，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪海口xxx,、xx城,、xxx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名,，再搖號,，后選房,，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求,、有錢也難買到房的情況,。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子,，而報名人數(shù)已達到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆,。事實上,，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候,，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了。因此說,，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù),，因為市場就在那里，剛性需求就在那里,。

海南位于中國最南端,，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍,，總的來說,，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望,，隨著自貿(mào)區(qū),、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長,，同時也會帶動住房和配套設施的需求,，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，只有遵守市場規(guī)則,、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可,。而作為中小企業(yè)來說,，面對新的形勢、新的變化,，只有揚長避短,、轉變觀念,、拓寬思維、及時變革,，沖破發(fā)展瓶頸,，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇二十

人瀏覽，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號,，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求,，因此增設臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦,，緊然有序,。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價較高,，短時間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期?建議：1,、推出特價房源，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分,，不分樓層，每套25萬元,。2,、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售,，買房子送車位,。3、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶,，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個,。4,、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5,、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷,。6,、據(jù)了解，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預計20xx年7月通車,，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇二十一

在當下社會，報告有著舉足輕重的地位,，一直以來沒有想法,，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么大家知道標準正式的報告格式嗎,？下面是小編收集整理的銷售市場調(diào)研報告,，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助,。

成功與失敗相隨,，機遇與挑戰(zhàn)同在。年銷售年度已經(jīng)結束,，伴隨而來的是新一輪充滿競爭和挑戰(zhàn)的一年,，正因為競爭是殘酷的工作才更具有挑戰(zhàn)性?；仡櫛灸甓人龅墓ぷ?，幾乎沒有一件事使自己能夠滿意；也未能使客戶對我的工作達到較高的滿意度,；更未曾為公司創(chuàng)造更多的價值,，回想起來相當慚愧。簡要分析原因如下：

主觀上負責人及下屬人員工作經(jīng)驗不足,，能力參差不齊,；管理上程序化程度不高，比較雜亂,；下屬員工工作不夠主動,，自我定位不準確，工作觀念不正,，普遍存在一種“混”或“養(yǎng)家糊口”的工作狀態(tài),，而未能意識到挑戰(zhàn)性工作對自身能力、素質的提高,。諸多主觀因素致使員工缺乏“團隊精神”,，凝聚力不強導致工作效率低下。

客觀上公司上層管理程序過于繁雜,，影響各種計劃的迅速暢通,；各種建議性方案審批不明；缺乏針對各下部屬市場實際情況的指導性方案,。導致各下屬機構操作不靈活,，直接降低企業(yè)及產(chǎn)品競爭力,，影響銷售。而原市場遺留問題也給工作帶來較多阻力和諸多不確定性,、突發(fā)性問題,，比如經(jīng)銷商不穩(wěn)定和地級市經(jīng)銷商之間低價物流即倒貨。

通過分析主客觀原因,，吸取失敗教訓,，暴露并努力改變、解決問題,，讓成為一個符合公司長遠目標的良性健康的銷售市場是當前目標,。以下本人對分內(nèi)部管理、客戶管理,、,、銷售方案四部分總結并做出計劃和建議。

第一部分：部內(nèi)部管理,。

市場營銷部一直存在個別極不穩(wěn)定因素,，影響內(nèi)部團結，時常出現(xiàn)不負責任的工作態(tài)度,，諸多人為障礙導致各個環(huán)節(jié)周期時間太長,，工作效率極其低下。企業(yè)的競爭是人才的競爭,，而人的各種意識,、素質等是由自身環(huán)境、教育等各種綜合因素決定的,。本人自時間到以來做了各種努力,，部分人就軟硬不吃，工作態(tài)度消極,，如上面所提的“混”,，想要收入，卻不思努力工作以提高能力與收入,，此種人已經(jīng)成為致命的障礙,，而此部分人的生長環(huán)境及教育決定他很難有一個大的改變。本人認為部要發(fā)展一定要大力從根本上整改,，更需要必須的投入,，比如目前存在的人員后備不足就必須培養(yǎng)一部分人員。具體問題如下：

1.管理混亂,，未能很好做到防火,、防霉、防鼠,、防盜等工作,，保管人工作方式呆板,，群眾基礎極差，嚴重影響團結,，惡化工作環(huán)境,，工作效率極低，人為加大貨物流通障礙,，損害集團企業(yè)形象,。

2.業(yè)務內(nèi)勤工作量太大，即當又做,，導致直銷部門及業(yè)務人員滯留時間太久，影響直銷人員與業(yè)務人員正常工作開展,。

3.大型賣場送貨頻繁,、驗收制度繁雜，而業(yè)務人員自已送貨,，占據(jù)大量時間,，造成工作效率低下，直接降低集團的服務質量,，損害企業(yè)形象,。

4.缺乏獨檔一面的員，各銷售渠道俱存在不少問題,，最典型的是：,、市區(qū)缺乏忠誠客戶且銷售網(wǎng)絡不健全，客戶經(jīng)營理念差,，新品推廣不力,。、大型賣場產(chǎn)品更新難,，新品上柜慢,，致命的是各種銷售促進活動經(jīng)常性斷檔。而人員一直未能達到公司要求,，對之有所改變,，直接產(chǎn)生部月銷售量波動較大。

5.送貨車輛破舊不堪,，經(jīng)常維修,，一方面增加銷售費用，一方面影響貨物流通,，且人員安全未能得到有效保障,。

6.導購人員素質參差不齊，沒有經(jīng)過統(tǒng)一培訓,，缺乏企業(yè)理念與團隊精神,。

7.直銷部門管理不足,，缺乏良好的直銷主管，人員不穩(wěn)定,，較難招聘到好的直銷人員,。以致直銷部門的銷售業(yè)績一直沒有一個較大的進展。

針對以上問題,，本人提出如下建議性方案：

1.立即更換,！尋求一個積極向上又有一定保管經(jīng)驗的，改善工作環(huán)境,，加速物流,，提高效率。

2.改善工作流程,，建議增加人員,，責任明確，更有效對部的與進行管理,，加強對部內(nèi)務如財物,、人員、住房等方面的監(jiān)督與管理,。

3.尋求合格的人員,，以使與保持良好客情，加強合作,，保持產(chǎn)品銷售的有序暢通,，切實對促進活動進行跟蹤，并做好各種銷售,、促進評估,。

4.建議更換號車，保證派送貨物及時暢通,。

5.安排時間培訓導購人員,，以求有一個良好的工作狀態(tài)與企業(yè)形象。

6.重點治理部門,，考慮主管合適人選,，管幫帶好人員，以擴大產(chǎn)品占有率,，促進銷售擴大影響,。

7.期望公司能給予建議如何解決賣場業(yè)務人員自己送貨的難題，提高業(yè)務人員工作效率與工作積極性,。

第二部分：客戶管理,。

目前基本上可分為五種客戶：縣級代理、市區(qū)代理,、大型（連鎖）賣場,、中型連鎖）超市,、直銷及團購、勞?？蛻?。具體管理分析如下：

一、縣級代理：

六縣市各一代理商,，銷售相對比較平穩(wěn),，產(chǎn)品在縣級市場也屬領導品牌地位，出樣較好,，經(jīng)銷商配合程度較高,，信譽也不錯，基本上能配合好公司的營銷方案,。但有部分經(jīng)銷商流動資金不足（如,、、客戶）,；且所有客戶的銷售網(wǎng)絡都不是很健全，大部分網(wǎng)絡是終端超市且呈自然銷售狀態(tài),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡幾乎沒有,，縣城小店也存在很多銷售空白點。

針對如此一種狀況,，對客戶宣傳營銷理念及與合作的發(fā)展前景,，樹立其對及產(chǎn)品的信心，然后分析其自身的管理,、運作方式上存在的弊端并與其達成合作上的共識,，減少其經(jīng)營品牌，盡量要求產(chǎn)品專銷,，指導經(jīng)銷商多渠道多級別價格體系銷售,，使其做到產(chǎn)品系列化、網(wǎng)絡立體化,、貨物資金流通迅速化,。以達成與客戶之間的“戰(zhàn)略伙伴關系”的雙贏局面。

二,、市區(qū)代理：

目前有,，其中存在極不穩(wěn)定因素，以下是本人年月底針對所擬的一份“傳統(tǒng)通路銷售現(xiàn)狀”,，從本文當中可見不穩(wěn)定因素之一斑,。

原文如下：

區(qū)傳統(tǒng)通路即批發(fā)渠道銷售已基本步入正軌，整體銷售穩(wěn)步上升,，肯定業(yè)績的同時,，不可否認市場內(nèi)憂外患,。面對如些現(xiàn)狀，只有直面缺點,，認真做好市場基礎工作,、發(fā)現(xiàn)問題客觀對待并及時調(diào)整才是根本，才能有一個長期穩(wěn)步上進和良好市場秩序的市場,。

以下就區(qū)渠道銷售存在問題提出本人看法：

1.經(jīng)銷創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡：在創(chuàng)業(yè)初期,，如果資金充足，此種銷售方式未償不是一種好的模式,，它能使公司迅速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡,，但隨著網(wǎng)絡的健全，此種模式所帶來的弊端逐漸顯現(xiàn)并激化成矛盾,，如及客戶的等都直接影響投入期向盈利期的過渡,。而此轉型期間，如何運營將決定公司長期切身利益,。

2.經(jīng)銷商經(jīng)營品牌互動銷售：隨著經(jīng)營品牌,、產(chǎn)品的多樣化，借助某些網(wǎng)絡拉動其他銷售是一種良好的銷售模式,。貿(mào)易貴在雙贏,，單贏的生意不是一種健康的長期的合作關系。良好的互動銷售是資源共享互相促進,，共同擁有一個良性健康并具有廣闊前景的市場,，而不是以損害某個品牌的利益來拉動其他品牌的銷售，或以某一個或幾個品牌的銷售利潤來彌補其他品牌的銷售虧損,。只有大家共同遵守游戲規(guī)則,，真誠合作，才能達到共同發(fā)展的目標,。

3.缺乏服務于長期利益的規(guī)范管理：對的權責制訂過于簡單,，與責任不成正比的權利是危險的，在給予人員權利的同時應就監(jiān)控工作作出相應的約束,，一切為公司的長遠利益服務,。由于公司較少對此方面作出約束，造成業(yè)務人員為完成銷售任務,，給經(jīng)銷商,！由此產(chǎn)生以下后果：、因,，由此產(chǎn)生致使價格戰(zhàn),。如此一來，不但把產(chǎn)品價格賣死，而且將陷入怪異的惡性循環(huán)狀態(tài),。

4.按正常體系混亂,，影響銷售積極性。

5.自身,，阻力加大,，推廣不力：由于眾多，量大,，投入加大,。，以此來加快資金周轉,。與此同時忽視了,，什么產(chǎn)品的銷售都有個過程，再暢銷的產(chǎn)品都是由新品推廣產(chǎn)生的結果,，而在推廣過程中所產(chǎn)生的是不可估量的,。

以上五點問題包括基本有個弊端一直沒有很大的改變，特別是明年的合作意向想經(jīng)營的合作意向是可以讓其一個單位基本任務定為月,，我司可以支持一到兩個人員幫其拓展網(wǎng)絡,。付款方式涉及問題故。

三,、大型（連鎖）賣場,。

目前有丹尼斯個店、金博大個店,、正道花園、金山量販及即將開業(yè)的“凱利農(nóng)萬貨”,。年主要以丹尼斯與金博大為主,，整個管理差強人意，概括如下：客情關系不夠好,；送貨補貨不及時,；賣場活動不連續(xù)；各種跟蹤不到位,；本司產(chǎn)品不了解,；競品情況不清楚。如此一種尷尬情況已經(jīng)延緩了大半年,，每一次例會內(nèi)容都包括,。本人認為要根本上解決這一尷尬狀況，一方面從人員業(yè)務素質問題上解決,，條件成熟的情況下盡可能啟用有相關工作經(jīng)驗且業(yè)務能力強的業(yè)務人員,，另一方面爭取在大型賣場的各種活動不致斷檔，否則大型零售終端的銷售很難有“質”的提高“量”的飛躍,。

四,、中型（連鎖）超市,。

目前經(jīng)營的有思達連鎖個店，九頭崖個店,、科迪量販,、惠美佳、美嘉美,、鄭百大樓,、花園量販、商業(yè)大廈及部分中型連鎖及單店中型超市,。今年在此渠道的銷售極其不穩(wěn)定,，也存在很大一部分空白點，但此一渠道的銷售風險較高,，表現(xiàn)為超市經(jīng)營不景氣且以代銷為主,，故在此部分以求質不求量的銷售方針為主，寧可不銷也要現(xiàn)款,，沒有充分的評估不輕易去談銷售,。

所以今年此渠道主要銷量在思達超市與九頭崖，其中九頭崖的銷售如充分運作月銷售當在至萬左右,，但九頭崖的貨款回收相當困難,，所以為降低風險以少送貨多收款的銷售方針為主，明年估計也是以此種銷售方式為主,。而思達的銷售尤為重要,，但波動也更大，如何經(jīng)營將對的銷售量產(chǎn)生很大影響,，也直接影響產(chǎn)品在市場的出樣率與占有率,，詳細管理及方案分析見本人年月日所擬“河南思達商業(yè)有限公司銷售方案”。

五,、直銷及團購,、勞保客戶,。

1.因直銷部門的人員頻繁更換及直銷主管管理能力問題,，致使目前市的小型零售終端存在很大一片空白，而直銷員也經(jīng)營一小部分中型超市,，更產(chǎn)生了對小店銷售的輕視,，服務質量低下，使產(chǎn)品在市場的占有率低下,，更因直銷人員推銷能力問題及代理商價格低造成的沖擊,，導致直銷客戶不穩(wěn)定且極易流失。

2.因市國營企事業(yè)單位眾多，團購及勞保市場前景廣闊,，但因人員不足,，導致此一部分市場很大一部分不明了或讓競爭對手搶先一步，尤為可惜,，這是最薄弱的一個銷售環(huán)節(jié),。

為改變此一狀況提出管理及銷售方案如下：

1.對直銷員進行銷售培訓，提高其推銷能力及服務質量,，做到讓客戶滿意,，讓公司滿意，穩(wěn)步拓展小店銷售網(wǎng)絡,，促進銷售,。

2.對直銷員進行分類，部分人對小店及小超市銷售,，按考評制度核算工資,，授權能力較強的另一部分直銷員針對中型超市及團購、勞保市場進行銷售,，基本工資元,，基本任務初定為一萬月，超過部分如銷售中型超市按提成,，如團購或勞保按提成,。

第三部分：銷售費用及銷售情況。

年完成銷售約萬左右,，月平均銷售萬元,，詳細品類銷售情況見附表二“產(chǎn)品銷售情況”，銷售費用因本年度未對此部分進行統(tǒng)計,，且未能對費用原因做一個合理透徹的分析,，賬面上反映不出但根據(jù)本人了解費用率不低，面對此種狀況當由各種原因造成,。本人認為不能因為費用高而減少投入，恰恰相反,，只要是能提高企業(yè)與產(chǎn)品競爭力,，能促進產(chǎn)品銷售或能讓消費者認知，就必須而且要大膽投入相當?shù)馁M用,，市的商場銷售促進費用相對于北京,、上海只能說是較低，如若不敢投入,，兩年甚至一年之后產(chǎn)品在市場的競爭力將大大不如競爭對手,，恐將步入惡性循環(huán)狀態(tài)，即越不敢投入銷量越差，銷量越差越不敢投和入,。

年銷售情況預測請參考附表三“年營銷計劃”,，銷售費用有：

1.租賃費、運輸費,、辦公費,、水電費、人員工資等可預算費用,。

2.正常促銷贈品不可預算費用,。

3.預計個縣城代理商各元計元直銷或導購員工資。

4.建議適當增加部分各級代理商店招及車身廣告費用投入,。

5.本人就市大型賣場年月銷售量及月銷售費用做一個前期預測與評估,，請參考附表一“市大型賣場最低月銷量及月銷售費用預計表”。

第四部分：銷售方案,。

要完成年所預計的萬元銷售指標,，本人提出如下銷售方案：

1.縣級市場：鞏固現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡，做好客戶營銷參謀,，指導客戶多渠道多層次立體經(jīng)營,，爭取針對縣城終端超市開展面對消費者的多元化促進活動，改變現(xiàn)有自然銷售的被動銷售局面,。充分發(fā)揮縣城直銷員作用,，借助公司每一次促銷迅速大量鋪貨，努力拓展網(wǎng)絡,，開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場,。

建議公司與其他廠商舉行聯(lián)合促銷，比如與生產(chǎn)食用油廠商聯(lián)合,，購產(chǎn)品幾件送食用油一瓶,，購食用油一桶送某某產(chǎn)品一提；或公司給予自由調(diào)節(jié)贈品的權利,，比如本月一件十元促銷,，可改成購三件送公斤金龍魚油一瓶。如此開展多樣化的面對傳統(tǒng)通路的促銷活動,，相信對公司的銷售特別是縣級市場一定能有一個很好的促進,，又能防止客戶對公司產(chǎn)品采取變相降價。

2.市區(qū)渠道：當務之急是對市區(qū)二批網(wǎng)絡的掌握,。如與奧博簽訂合同則重在培養(yǎng)二級批發(fā)商作為候補客戶,，縮短新品面市時間，加快貨物與資金流通,，進一步拓展網(wǎng)絡,，擴大中小紙行及小型零售終端的銷售,。

如未與合作則對所有市場采取經(jīng)銷，為減小所帶來的沖擊,，首先對所有客戶在公司基礎上,，重新整合市場，重點培養(yǎng)若干運營思想較好有實力忠誠的,，并建議公司針對的所有促銷產(chǎn)品實行與其他地區(qū)不同的政策,，以對市場的影響，穩(wěn)定市場的價格體系基本完整,，不至于對傳統(tǒng)渠道的銷售產(chǎn)生很大的負面影響,。建議公司對普遍存在的現(xiàn)象采取有效措施，堅決,。

3.大,、中型（連鎖）賣場：維護企業(yè)形象，加強客情關系,，保證企業(yè)服務,。做好對競品與本品進行優(yōu)劣勢分析，針對丹尼斯,、金博大等大型賣場與部分中型賣場,，不間斷采取形式多樣的買贈或特價銷售活動，并做好事前預測,、事中跟蹤與事后效果評估,。以求達到產(chǎn)品在終端的銷售穩(wěn)步提高。

4.小型零售終端：調(diào)動人員工作積極性,，充分發(fā)揚能者上,、庸者下的激勵機制，嚴格執(zhí)行對直銷工作的考評,、監(jiān)督,，開展針對小型零售終端的多樣化買贈促進活動，迅速占領小型零售終端市場,，提高產(chǎn)品覆蓋率,、占有率，提高銷售量,。

5.組織專人負責團購,、勞保市場，特別是加強心相印產(chǎn)品的單位定制,，提高銷售。

以上是本人就職近個來對的總結及提出的方案及各種建議,，不周之處，希望各位領導給予指點,，并希望領導能多為處于銷售第一線的員工多一點理解,，多一些關心與支持，相信大家都是為了,，都是為了在河南有一個良好的銷售市場與環(huán)境才聚到一起，實事求是,，少一點官僚,，多辦點實事。相信河南,、河南的員工一定會有一個美好的前程,！

這個月是感覺有點漫長的一個月，不知道是怎么回事,，可能是中間發(fā)生的問題太多的原因吧,！首先是拜訪客戶的時候自己出的一點問題，然后就是大興舊宮著火的一件大事情,，從而也導致我們客戶對產(chǎn)品有點不敢下訂單的意思,！

總的在分析一下自己的業(yè)務，現(xiàn)在自己這兩個月自己才做了50多萬,，還比不上別的的一個月的業(yè)務量呢,！在好一點的就是還比不上人家的一個合同的營業(yè)額高呢！自己現(xiàn)在在第三梯隊還是拿不到第一,，更不用上上第二梯隊了,，那就是自己的一個極限了！在這幾個合同中還有一個大立銑床,，剩下的是一些有可能是之合作一次的客戶也就是網(wǎng)上的客戶,。

1、自己的訂的工作目標,。

自己訂的工作目標沒有完成,，連公司規(guī)定的最底的任務都沒有完成，是自己的工作上的一些怠慢,，雖然是很努力了,，但是還是做的不夠好，只要做好了我相信終有一天我會成功的,，就是只想不做是不可以,，就算你想的再好，你不做就相當于什么也沒有,！

2,、今年應該和去年比起來市場應該是好做的讓人難以置信，但是自己做起來為什么還是感覺那么的費勁呢,！就是自己就沒有自己的客戶群,，開始就沒有按照王經(jīng)理的要求去做,，就是一個月找三個有潛力的客戶，現(xiàn)在夠過去兩年了,，就是說是過了24個月了,，在乘以3就相當于說是現(xiàn)在自己應該有72個客戶在自己的手上，但是結果呢,！沒有幾個,！就是是72個客戶自己維護的不好去掉一半那么現(xiàn)在應該還有36個客戶吧！有嗎,？沒有如果自己在現(xiàn)在有有潛力的客戶有20個的話自己的生活將不會在愁了,，有20個老板每個月都給你發(fā)工資自己還愁什么啊,！還是自己做的不夠好,！

3、市場不一樣,。

現(xiàn)在就今年的情況應該是我們?yōu)橹?，但是就是我們的心軟導致應該好像是被客戶牽制一樣，或許是我們想把單子簽成的原因吧,！就像今天客戶簽合同,，客戶說你把貨拉過來你就直接把現(xiàn)金帶走就可以了，我就說我們這是現(xiàn)金,，所以你必須交全款我們給你發(fā)貨,，結果就是差五百，因為有的銀行規(guī)定只能匯五萬,！

總結一下就是現(xiàn)在我們應該更好的更密切的觀察市場的動向,，才能更好的掌握我們行業(yè)是形式！

提高我們自己的業(yè)務能力和自己本身的素質,！其實業(yè)務就是做人,，只有人做的好，自己的朋友廣泛,，交際能力強才能把業(yè)務做的更好,！做人是一個很重要的方面，還有就是自己的在這方面的知識是一定不可缺少的,，所以要想做好業(yè)務就必須在有限的時間內(nèi)學習無限的知識,，在做人方面要比一般的人有更好的交際范圍，和交談能力,！

現(xiàn)在我做的就是提高自己服務質量和業(yè)務能力,，使一批老客戶的業(yè)務能鞏固并發(fā)展起來。在未來的工作中,，我要更加提高自己的工作能力和素質：

（1）加強與客戶的溝通聯(lián)系,，多想辦法,，建立起良好的合作關系；

（4）做好售前,、售中、售后服務,。

隨著電子科技的快速發(fā)展,，自助銀行、網(wǎng)上銀行,、電話銀行,、手機銀行等繼問世，廣大百姓盡情地體驗了高科技成果帶來的快捷便利,。但是自動存款機,、自動取款機、多媒體工具等這些高科技的機器,，也令客戶覺得有點“冷”,，中老年客戶更是對這些現(xiàn)代化高科技的電子設備感到束手無策。現(xiàn)代人不僅需要便捷的理財工具,，也渴望獲得人與人之間的情感交流,。柜臺”，這個銀行與客戶面對面溝通和交流的方寸之地,，為銀行與客戶之間增添了濃濃的感情色彩,。

“柜臺營銷”是銀行營銷的一種促銷手段，從狹義上講就是利用現(xiàn)有的柜臺和人員,，為客戶辦理業(yè)務的同時,，把客戶需要的其他金融產(chǎn)品推銷給客戶。銀行提供的產(chǎn)品其實質都包含著服務,，有的產(chǎn)品甚至直接表現(xiàn)為服務,，金融產(chǎn)品是銀行提供服務的一種載體。金融產(chǎn)品質量的好壞,，除了增值以外,，就是服務水平的高低。它也是客戶選擇銀行的重要原因之一,。那么,，如何做好柜臺營銷，最大限度地滿足顧客的需求,，培養(yǎng)顧客的忠誠度,，取得競爭優(yōu)勢呢?在長期的柜臺服務中，有以下的幾點心得體會：

一,、沒有人會拒絕微笑,。

微笑,，是自信的一種流露，是無聲的語言,，傳遞著友好的信息,，是人們交往中最豐富、最有感染力的表情,。柜臺是銀行的窗口,，柜臺員工的精神面貌代表著銀行的管理水平和形象。柜員的營銷技巧和熱情是決定銀行金融產(chǎn)品市場占有率重要因素之一,。如果客戶來到我們的柜臺前時,，看到的是柜臺里一張毫無表情的臉，客戶還會再來嗎?答案是明顯的!

無論是工作壓力太大,，還是累了,，不管什么原因，都不能擺出一付債主的臉,。這樣會使客戶感覺他是不受歡迎的人,，將會引起客戶的不滿，把許多客戶拒之門外,。說實在的,，面對這世界上各種各樣的人，要使每個人對自己的工作百分之百滿意是很難的,。那么,，我們應該怎樣做呢?微笑就是無往不利的武器。保持良好的心態(tài),，養(yǎng)成微笑的習慣,，這對于自己毫無損傷，但卻已經(jīng)給別人產(chǎn)生良好的印象,，在別人的心中引起快樂的共鳴,，使客戶走進銀行時感覺到撲面而來熱情，即使是初次到銀行辦理業(yè)務的客戶也不會感到畏懼,。只要我們真情付出,，一定會得到回報，為別人帶來快樂,，將使自己更加快樂,。我們發(fā)自內(nèi)心的微笑，已經(jīng)很大程度的提高了客戶的滿意度,。

客戶在他的要求得不到滿足時,，有時會遷怒于你，這時，微笑就是秘密武器,，只要得理讓三分,，保持微笑，心平氣和地耐心解釋,，充分陳述理由,，相信客戶會慢慢地平和下來。所以,，不要吝惜自己的微笑,。

二、知識就是力量,。

有一句話說得好：人與人之間的差別其實就是學習能力的差別。由于個人素質,、經(jīng)驗,、訓練程度的差異造成服務水平的高低，所以我們要通過學習和培訓,，熟練掌握各種產(chǎn)品的特點和適用人群,，向客戶作個性化的推介，比如向中高端客戶推介本外幣通知存款,、匯聚寶,、信用卡等產(chǎn)品，向普通客戶推介本外幣一本通,，外幣兌換,、代理業(yè)務。掌握各項業(yè)務的操作規(guī)程,，提高自身分析和處理問題的能力,，提高服務質量，增強客戶的滿意度和忠誠度,，從而留住了客戶,，贏得客戶的信任，營銷也就成功了,。

三,、換位思維，加強溝通,。

我們要樹立“換位思維”的思想,，從客戶的角度出發(fā)，想客戶之所想,，急客戶之所急,，加強溝通。一是要加強內(nèi)部各部門之間的溝通，理順業(yè)務流程,，杜絕因內(nèi)部協(xié)調(diào)不足而出現(xiàn)服務質量問題,。曾經(jīng)有過這樣的一個例子：我們對客戶的承諾是信用卡換卡五個工作日可取，結果打卡部門空白卡用完了,，已向財會部門提出需求,，財會部門說要等辦公室安排車才能去省行領取空白卡，導致時間到了客戶卻領不到卡,，造成很壞的影響,。當時客戶感到很氣憤，做了投訴,，要求柜員和主管下崗,。類似這樣的情況微笑服務、耐心解釋就無用武之地了,，巧婦難為無米之炊,。客戶的態(tài)度無可厚非,，這是銀行內(nèi)部各部門之間溝通協(xié)調(diào)不足引起的,，銀行違背了自己的承諾。柜臺人員因為類似原因遭受客戶“炮彈轟擊”的例子還少嗎?所以,，我們首先要做到內(nèi)部溝通流暢,，協(xié)調(diào)充分確保每個環(huán)節(jié)運作正常。二是要加強與客戶的溝通,。不把自己的個人情緒帶到工作中來,，每天以飽滿的精神和認真地態(tài)度面對工作，當客戶在敘說他的需要時,，我們要做一個最佳聽眾,，認真傾聽客戶的需求。從客戶的角度出發(fā),，適時為客戶提出符合客戶利益的理財建議,，這樣才能與客戶實現(xiàn)真正的溝通。才能為客戶提供全方位的服務,，讓客戶獲得超出期望值的需求,。

四、充分利用自助設備,，減輕柜臺壓力,。

柜臺作為銷售渠道，不僅僅是存取款業(yè)務,，代收代繳各種費用,、多種形式的理財?shù)鹊刃聵I(yè)務品種不斷推出，這無疑給柜臺增加了壓力。柜員如果從開始營業(yè)到營業(yè)終了面前都是排著長龍,，那么哪有時間和精力開展營銷?所以,，我們要地將零散客戶辦理的簡單業(yè)務引導到自助設備、網(wǎng)上銀行,、電話銀行等渠道上,，適當減輕柜臺人員的工作壓力，可專門辦理一些復雜業(yè)務,，同時積極展開營銷,，這樣，不但減少了排隊現(xiàn)象,，提高了辦事效率,，也為客戶節(jié)省下大量時間，服務水平最終得到了保證,。

五,、有的放矢，做好差異化營銷,。

營銷中的“二八法則”告訴我們：企業(yè)80%的利潤是由20%的客戶創(chuàng)造的，而80%的其他消費者只創(chuàng)造了20%的利潤,。如何挖掘優(yōu)質客戶,、留住老客戶、爭取新客戶是當務之急,。銀行有著得天獨厚的優(yōu)越性,，它掌握著大量的客戶資料，我們可以根據(jù)顧客個人的年齡,、性別,、職業(yè)、收入,、文化程度等情況進行市場細分,，根據(jù)不同細分市場中顧客的不同需求，提供差異化的便利性服務和支持性服務以達到優(yōu)質的無差異性,。對待高端客戶或老客戶時,，如果你能主動的招呼客戶，準確地稱呼某先生或某小姐,，表示對客戶的熟悉,，使客戶有被重視的感覺，這時再順勢推銷新產(chǎn)品,，相信有事倍功半的效果,；又如，對第一次接觸銀行的新客戶，應主動熱情介紹服務品種,、方式,，適時為客戶理財當好參謀，準確快捷地做好每筆業(yè)務,，給客戶留下良好印象,。

如何做好柜臺營銷?說到底就是優(yōu)質服務。傳統(tǒng)的服務理念認為,，顧客來了,，給客人倒上一杯茶，送上一杯水就是優(yōu)質,。其實不然,，隨著生活節(jié)奏的加快，城市現(xiàn)代化水平的不斷提高,，“準確,、高效、快捷”才是人們所倡導的優(yōu)質服務,。金融產(chǎn)品和服務產(chǎn)品的創(chuàng)新,，硬件設備的提高，競爭對手只要投入資源,，就很容易達到,；只有以高質量服務為切入點，形成了特色的服務風格,，才能使競爭者難以在短時間內(nèi)模仿成功,，我們才能在激烈的競爭中立于不敗之地!

回想一年來，思考成熟很多,，感慨萬千,，收獲亦多?！懊Φ暮艹鋵嵅⑹斋@也很多,，累但是很快樂。對我來講這一年的工作是難忘,、印記最深的一年,。工作地點、環(huán)境的轉換,，還有工作思想,、方法等一系列的適應與調(diào)整，壓力卻帶給了我前進的號角,，累中也融進了收獲的快樂,。在領導的支持下,，在同事之間的密切配合下，愛崗敬業(yè),，恪盡職守,，我們都較好地完成了自我的本職工作和領導交下來的各項工作。我將一年來的表現(xiàn),、細想和行動總結如下：

一,、工作表現(xiàn)。

每一天外出見客戶時強化自身形象,，提高自身素質,，對自我堅持嚴格要求，不要因為自我一個人一片天地就懶惰,，忘記工作,，忘記自我的工作職責和工作任務。我們對工作要心中有度,，有職責,。對待客戶必須要以誠相待，辦事處的工作的規(guī)律就是“無規(guī)律”,，因此,，我要正確認識自身的工作和價值，正確處理工作中的苦與樂,，得與失,、堅持甘于奉獻、誠實敬業(yè),，個性在業(yè)務錘煉過程中必須要有總結和反省,，當日工作當日畢,，業(yè)務講效率,，可能養(yǎng)閑人，但是不期望閑人是我,。所以必須要努力,，必須要學習，爭取早日突破有成績,，經(jīng)過這么長時光的學習和鍛煉,，我在工作上已經(jīng)取得必須的進步。

二,、工作態(tài)度,。

工作態(tài)度要嚴于律已，不斷加強自我作風建設,。到以來我對自身嚴格要求,，始終把耐得平淡,、舍得付出、默默無聞作為自我的準則,。作風是一個形象問題,，不能因為個人原因讓客戶說廣源的作風有問題，把廣源當成是自我的家,，榮辱與共,。在工作中要用自我的行動規(guī)范自我的一切言行。努力強化自我專業(yè)知識,，做好各項客戶服務工作,。堅持跟蹤的原則，對每個客戶都要跟蹤有結果,，努力提高溝通水平,。在這一年里，雖然遇到不少的困難,，但是只要用心想辦法去解決,，思想樂觀，還是能夠學到很多知識,。

三,、工作行程。

這一年來,，我做了超多的工作,，雖然暫時還沒有取得成績，但是我會一向努力,，相信自我的成績會好起來,，由于對我們__市場的重視，還特意派汽車協(xié)作辦事處的工作,，讓我們在工作上,，業(yè)務上自信了很多，汽車到目前為止跟我跑了四天業(yè)務,，一路從__到__到__的路線走的,，路線也是我一路計劃好的，基本沒有多繞路,，跑了大概十九家,，可能路線和地址都不是很熟悉，所以在計劃當中還有部分客戶沒有拜訪,，但是效果很不錯,，到達預期效果，有三家既然與張經(jīng)理撞車,，有七家此刻是我的意向客戶,。我將繼續(xù)努力跟蹤和進行溝通,，爭取在下一年出成績，對自我,，對也是一種微妙的回報,。此刻也有兩家基本上在口頭上答應下一年左右定貨。此時我不能松懈,，越是關鍵時刻越是決定得失的時候,。所以貨沒有出去還不是笑的時候，也許只是才開始,。

四,、下一步工作計劃和展望。

下一步工作我將繼續(xù)跟蹤目前的意向客戶,，直到跟到有結果為止,，要對有針對性廠家進行攻克，多去拜訪,，多溝通,。然后根據(jù)資料聯(lián)系新客戶找到主事人，慢慢伸張,，在自我能夠把握局勢的狀況下進行擴張,，穩(wěn)步求進求發(fā)展。以上是我個人體會和設想,，我將全身心的投入到市場工作中,。

一、精良,、高效的班干部隊伍,。

一個班主任是一個責任心強的人，但未必是一個好班主任,。有效地進行班級建設和管理,，一支水平高、能力強,、素質過硬的班干部隊伍是必不可少的,。因此班級干部的選舉上應堅持三個原則：

一是文化成績必須要好,；

二是堅持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則,；

三是班級干部必須要以身作則。

文化成績必須要好,。班干部每學年改選一次,，在過去的兩個學期必須沒有補考記錄，并獲得過獎學金的同學才有資格參加選舉,。成績優(yōu)良的班干部隊伍,，可以有效地帶動全體學生重視基礎課,、專業(yè)課的學習，促進學習的積極性和對專業(yè)的熱愛,，降低不及格率,，保證每名學生的正常畢業(yè)。

班干部選舉上堅持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則,，即尊重學生的民主權利,，在全體學生投票選舉的基礎上確定班干部人選，再由班主任實施集中原則,，對入選學生任命具體職務,。班長和團支書的表現(xiàn)在班級管理中起著決定性的影響，是有效的連接班級和班主任的紐帶,，因此,，每一屆的班長和團支書必須能經(jīng)得起班主任的各項、各次考核,。

班級干部必須要以身作則,。在培養(yǎng)班干部的過程中，著重強調(diào)班干部的帶頭作用,，要求每個人能以身作則,。根據(jù)班級需要，實施班干部例會,，對班干部要高標準,、嚴要求，提高班干部工作能力,。不定時召開班干部會議,，對班干部的工作進行總結和指導。班干部中只要有投機,、違反紀律的現(xiàn)象,，立刻免職，進行班委重組,。

為保證管理工作的穩(wěn)定,，班委重組時不再吸納新成員，在原有的干部上進行兼職,，確保班干部隊伍的精良,、高效。

二,、不同年級采用不同的方法是管好市場營銷專業(yè)學生的不變法則,。

市場營銷專業(yè)的學生和其他專業(yè)的學生相比，更加活躍,、難以約束,，難于管理,，不能一成不變地采用一種管理模式，而要根據(jù)不同的年級,，適當改變管理方法,。

新生入校階段，主要嚴格紀律,，重在引導,。剛入校對大學生活的一切都很陌生，生活方向不是很明確,，這個時期要發(fā)揮班主任的正確引導作用,，讓學生明確學習的目的、明白學習時間的緊迫性和學習任務的艱巨性,。

要引導學生適應大學的學習和生活環(huán)境,，遵守學校的各項紀律，將學生關注的重點定位于基本能力和專業(yè)能力的培養(yǎng)上,，也就是學習好專業(yè)技術知識,。

這個時期是班級形成嚴格的紀律和良好的精神風貌的關鍵時期。

大二階段,，主要培養(yǎng)自理,、自立的能力。面對著思想各異,、性格不同的學生,，如果無法建立他們自己的自理、自立能力,，班主任的工作就會多之又多,，疲于奔命。認識到這一點以后,，根據(jù)不同的學生分別進行不間斷的談話,，使得每個人都能夠思考并定位好自己未來的發(fā)展方向并為之奮斗，教育學生要做一個正直,、善良的人,，對社會有用的人。

例如：組織學生到聾啞學?；蛘呔蠢显哼M行慰問,，培養(yǎng)學生的愛心。要有強烈的社會責任感,，要有積極向上的團隊合作精神,，豐富的文化科學知識以及健康的身體和心理,，形成一種積極向上的班級風氣,。

大三階段,，主要拓展實踐能力空間。市場營銷專業(yè)學生走入社會,，需要較強的溝通協(xié)調(diào)能力和人際關系處理能力,，這個學年，讓學生有目的,、有意識地開展和參加一些專業(yè)性的社會實踐活動,。如：為保險公司做電話調(diào)查、為房產(chǎn)公司做營銷策劃,，等等,，以各種形式的兼職方式將理論與實際相聯(lián)系?？梢赃m當放松請假制度,，為學生提供更多的校外接觸社會的機會。

大四階段,，主要做好擇業(yè)前的準備,。學生在有了一定社會經(jīng)驗的基礎上，基本能夠給自己畢業(yè)后的職業(yè)進行定位,。班主任在此期間的工作是關注學生的情緒,，并為學生的就業(yè)提供各種意見和幫助，尋找到適合自己的滿意的工作崗位,。

三,、處理好師生關系和師生距離是嚴肅班級紀律的關鍵。

孔子說過,，親其師,，信其道。班主任在與學生交往的過程中,，時刻以"教育者"自居,，以居高臨下的姿態(tài)出現(xiàn)，在學生面前擺出盛氣凌人的架勢,，學生必然敬而遠之,；如果班主任隨和、平易近人,，以朋友的姿態(tài)與學生們交往,、談心、交心,，說說自己的興趣愛好,、家庭情況、讀書求學經(jīng)歷等等，學生就會視班主任為知心朋友,，樂于接近,，樂于交談，并愿意服從,。但是,，師生之間的交往與一般的人與人之間的交往一樣，過多,、過密,、過近也是不行的，相互間應留有一定的余地,，即心理距離,。

市場營銷專業(yè)的學生接觸社會的經(jīng)歷相對較多，各方面相對較成熟,，師生關系的處理更要拿捏得當,，要保持教師該有的威嚴和信譽。師生的身份畢竟不同,，不能因為過分的親密而混淆,，以致喪失威信。在特定的時間（如上課）,、特定的地點（如教室,、辦公室等）和特定的活動環(huán)境中，師生身份需要嚴格界定,，班主任的言談舉止和行為處事要有教師風范和教師威嚴,。亦師亦友，這是班主任與學生相處的雙重身份,，也是正確把握師生之間心理距離的關鍵,。

四、以周恩來精神為指導營造市場營銷專業(yè)獨有的特色,。