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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇一

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大,，市場(chǎng)交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè),，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米,；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,，面積29.7萬(wàn)平方米,，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23.86萬(wàn)平方米,，均價(jià)1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米,，均價(jià)3248元/平方米,。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25.4萬(wàn)平方米,，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰,，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大,。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,，為臨時(shí)用電,。究其原因：供電部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見(jiàn)較大。

2,、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小，資金缺乏,，管理人才不足,，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理,，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3,、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā),，年底,，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯,，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款,，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高,，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足,，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市,、縣投資，大量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤(pán)的正常銷售,。

4、近年來(lái),，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng),。

1,、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需,，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝,，基本可滿足用地需求,。

2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題,。土地在出讓前,，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題,，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3,、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度,。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口,，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn),。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格,，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工,，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次,，讓群眾滿意消費(fèi),。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù),，擴(kuò)大二手房市場(chǎng),，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展,。

8,、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體,，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望,，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇二

20xx年，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，按照省、市和縣委,、縣政府的總體部署,，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展,、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn),，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破,，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn),。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展,，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎,、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米,，全年竣工住房面積12,。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0,。3平方米,。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28,。8平方米,。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套,，面積0,。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶，面積1,。3萬(wàn)平方米,，交易額1395萬(wàn)元,，拉動(dòng)了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng),，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價(jià)格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng),，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題,，這些問(wèn)題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售樓盤(pán)未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容,，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。

二是物業(yè)管理不完善,。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1,、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng),。

2,、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù),。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面,，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金,、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān),。不僅認(rèn)真審查材料,，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3,、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制,。

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng),，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí),。開(kāi)展形式多樣的文明、安全,、法制,、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用,，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備,、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi),、道路、綠化,、消防,、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策,，建章立制,。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé),、權(quán),、利關(guān)系，規(guī)范各自行為,。做到有章可循,、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化,、法制化管理軌道,。

4、完善住房保障體系,，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè),。

一是建立責(zé)任制體系,，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé),，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé),，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí),。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作,。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作,，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策,、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記,、入戶調(diào)查,、審核確認(rèn)、建檔管理制度,。啟動(dòng)“三級(jí)審核,、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告,、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度,。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路,、加強(qiáng)“兩房”建設(shè),。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新,，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù),，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民,。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇三

大豐港是江蘇省委,、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里,、連云港港120海里,、秦皇島港490海里、距日本長(zhǎng)崎港430海里,、韓國(guó)釜山港420海里,，可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口,。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì),，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國(guó)際市場(chǎng)接軌的大跳板。

這里交通運(yùn)輸十分便捷,，集疏運(yùn)條件具備,。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速,、徐淮鹽高速,、京滬高速、新長(zhǎng)鐵路,、通輸運(yùn)河相連,。蘇通長(zhǎng)江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時(shí)車程;大豐港距鹽城機(jī)場(chǎng)僅45公里,，鹽城機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通至北京,、廣州、云南,、溫州,、南昌、韓國(guó)首爾,、香港等地航線,。疏港四級(jí)航道200xx年12月開(kāi)工建設(shè)，經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長(zhǎng)江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開(kāi)工;新長(zhǎng)鐵路大豐港支線已列入國(guó)家規(guī)劃,?！昂！㈥?、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成,，成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北,、蘇中及淮南的廣大區(qū)域,。年貨物可供吞吐量逾8000萬(wàn)噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過(guò)該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬(wàn)噸,，木材達(dá)300立方米,，集裝箱生成量50萬(wàn)teu,，各類化學(xué)品500萬(wàn)噸。

在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì),。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),，消費(fèi)者的購(gòu)房變得加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義,。為此,，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù),。

二,、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)獨(dú)立新城,，按照“一年拉開(kāi)主框架,，二年初見(jiàn)成效，三年建成2平方公里,，五年建成5平方公里,、5萬(wàn)人口的港城啟動(dòng)區(qū)”的目標(biāo)，以“規(guī)劃指導(dǎo),、集中開(kāi)發(fā),、環(huán)境先行、政府引導(dǎo),、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)”為原則,，科學(xué)策劃、科學(xué)開(kāi)發(fā),。啟動(dòng)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路),、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道,、北臨通港路,。

港城啟動(dòng)區(qū)先期已建成海關(guān),、商檢、海事,、國(guó)土辦公樓等開(kāi)關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施,。配套建成了海關(guān)橋、港華橋,、潯陽(yáng)路,、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁,。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店,、人工日月湖工程、花園路,、晨星路,、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場(chǎng)的等項(xiàng)目,，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心,，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居,，為新中心區(qū)開(kāi)發(fā)注入活力,。

啟動(dòng)區(qū)的中遠(yuǎn)期，在港口,、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展,。以日月湖為中心的游樂(lè)休閑設(shè)施的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展,。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂(lè)區(qū)的開(kāi)發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開(kāi)發(fā)為主要方向，同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè),，確立啟動(dòng)區(qū)的形象,。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分,，大豐港區(qū)重要生活后勤基地,，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政,、商貿(mào),、金融、信息,、文化,、娛樂(lè)、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚,、規(guī)模效益最先集中的地區(qū),，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”,、“以工興市”方略的重要體現(xiàn),、海港新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要區(qū)域。

港城5平方公里啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū),、五洲拱日月,、玉帶系南北、璀璨奪星光,。一湖映五區(qū),，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住,、科研,、商業(yè)、綜合片區(qū),。五洲拱日月,，指別墅、休閑,、餐飲,、公園、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上,。玉帶系南北,，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢(shì),。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動(dòng)設(shè)施豐富多彩,，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝,。

針對(duì)本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析,。

星湖花園房?jī)r(jià)均在4000左右，工人工資在150到160左右,，打樁6到7元一米,，多層12米，高層要20米道30米,，土建的成本1400左右,，發(fā)包價(jià)格不明，無(wú)土地成本,。

---市場(chǎng)結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好,，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),，到施工設(shè)計(jì),，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng),。

2,、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好,。

3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個(gè)別樓盤(pán)因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào),，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇四

要求了解下文的內(nèi)容,，并且在調(diào)查報(bào)告中進(jìn)行。

總結(jié),。

1．調(diào)研經(jīng)過(guò),，即時(shí)間、歷程簡(jiǎn)介,；

4．調(diào)查小區(qū)規(guī)劃,、戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì),、實(shí)用率,、面積；物業(yè)管理情,。

況,；

5．小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng),、景觀設(shè)計(jì)情況,；

6．簡(jiǎn)介樣板房及個(gè)人觀后感，如果沒(méi)有樣板房但有現(xiàn)房看，例如,。

已入住的樓盤(pán)通過(guò)熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的,，則可寫(xiě)現(xiàn)房簡(jiǎn)介及觀后感，,；

8．周邊樓盤(pán)比較,，要求調(diào)研時(shí)順便了解周邊的至少一個(gè)盤(pán)，作一,。

個(gè)比較分析,；

9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介；

10．個(gè)人體會(huì),。

規(guī)劃圖,。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖,；能找到的,，則可以直接運(yùn)用。

調(diào)查方式：

1．實(shí)地考查（必須做）,。

2．上網(wǎng)查詢,，例如上樓盤(pán)社區(qū)論壇了解；

3．通過(guò)報(bào)紙雜志,。

注意：

請(qǐng)到各班班長(zhǎng)處登記自己擬調(diào)查撰寫(xiě)報(bào)告的項(xiàng)目名稱,，每個(gè)項(xiàng)目限報(bào)一人，每人必須交獨(dú)立撰寫(xiě)的報(bào)告,，切不可抄襲,，違者零分。

最后交作業(yè)時(shí)間5月11日,。遲交作業(yè)者最高分不超過(guò)80,。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研，是否深入思考與分析,，是否有自己的個(gè)人感受與評(píng)價(jià),，報(bào)告是否系統(tǒng)、全面,、豐富。忌資料堆砌,，無(wú)思想,，無(wú)感受。

作業(yè)用小四號(hào)字打印,，18磅行間距,。如有宣傳單等資料請(qǐng)裝訂在一起；同時(shí)交電子版到班長(zhǎng)處，由班長(zhǎng)刻一張碟統(tǒng)一交上來(lái),。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇五

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445,、97億元,，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77,、2億元,，同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái)平均銷竣比為2,、64,，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”的影響,。

08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比07年2月份增長(zhǎng)10,、1%,，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%,，但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降,。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個(gè)月成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少,。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40,、2萬(wàn)平方米,，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減,。

南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

一,、07年以來(lái)南京商品房銷售情況，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603,、51億元，銷售面積1137,、88萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5303、8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533,、42億元，銷售面積為1064,、52萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77,、58億元,，銷售面積為190、27萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455、84億元,，銷售面積為874,、24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米,。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元，銷售面積46,、41萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比07年2月份增長(zhǎng)10,、1%,，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%,。其中住宅銷售額為20,、61億元，銷售面積42,、63萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16,、23%,，現(xiàn)房銷售額為2、05億元,，銷售面積為4,、37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米,，同比下降22,、2%，期房銷售額為18,、56億元,，銷售面積38、26萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4851元/平方米,，同比增長(zhǎng)27、83%,。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來(lái)看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響,，成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年以來(lái),，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到08年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38,、9萬(wàn)平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32,、9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11,、5萬(wàn)平方米,，浦口板塊成交約12、44萬(wàn)平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,，但是價(jià)位偏好,，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體,，08年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8,、7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14,、8%,。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷售均價(jià)位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價(jià)相對(duì)較低,，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右,，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,，環(huán)境較好,，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間,。

三,、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米,，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬(wàn)平方米，比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米,。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億,，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中,，中低價(jià)位,、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)“90/70”政策,；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,，與08的計(jì)劃基本持平；中低價(jià)商品房（含限價(jià)房,、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,，比08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍；廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3,、4億元,，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。

總的來(lái)或,，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇六

通過(guò)了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量,、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況,、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息,，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等,，為開(kāi)發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確,、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定,。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽(yáng)區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域,。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū),、九江市開(kāi)發(fā)區(qū),、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽(yáng)路,、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況,。

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。

九江地處江西省北部,、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處,，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山,，是集名山(廬山),、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽(yáng)湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城,。130多年前,，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開(kāi)放城市,，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá),，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù),。京九鐵路的開(kāi)通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力,。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯,，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn),。

長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的的分界線,，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上,，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽(yáng)區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽(yáng)區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),，商業(yè)格局,、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽(yáng)區(qū)的商業(yè)非常繁榮,，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段,，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無(wú)形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今,，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)較為落后,。

二,、片區(qū)配套設(shè)施狀況。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入,，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇七

全區(qū)計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座,，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中,，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓,、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座,，建筑面積82.1萬(wàn)平方米,，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座,，建筑面積39.8萬(wàn)平方米,，占24.1%;營(yíng)利性科、教,、文,、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米,，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%,。

調(diào)查表明,，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn),，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”,，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來(lái),，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系,、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,，全區(qū)教育,、醫(yī)療、體育,、金融,、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù),、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步,，資本,、科技、人才,、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力,。目前全區(qū)已建成和在建,、計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看,，主要集中在光華片區(qū),，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū),，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%,。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟,、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi),，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的,。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn),，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是,，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn),，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模,，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比,，在發(fā)展規(guī)模,、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距,。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的,，商務(wù)、商業(yè),、住宅混建混雜現(xiàn)象突出,，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小,，對(duì)于發(fā)展總部,、醫(yī)療、體育,、金融,、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng),，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向,。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐,，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米,。樓宇特色不鮮明,，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低,，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng),。

從外部環(huán)境來(lái)看，交通,、停車,、市容衛(wèi)生等問(wèn)題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè),、生活配套比較完善,，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化,，普遍存在電力供應(yīng)緊張,、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題,。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開(kāi)發(fā),，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確,、生活配套不完善等問(wèn)題,。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化,、自動(dòng)化,、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次,。目前,，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒(méi)有一座甲級(jí)寫(xiě)字樓,，甚至沒(méi)有一座乙級(jí)寫(xiě)字樓,。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓7座,，占全市13座甲級(jí)寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低,，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè),、龍頭企業(yè)入駐溫江。

通過(guò)分析梳理,，我們認(rèn)為,，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位,。通過(guò)調(diào)研,，我們看到成華、錦江,、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn),，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室,，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作,，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比,，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”,，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性,、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠,，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊,，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段,。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng),。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制,。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改,、建設(shè),、商務(wù)、工商等多個(gè)部門,，難以形成工作合力,，部門、片區(qū),、業(yè)主,、入駐企業(yè),、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí),，在考核激勵(lì)方面,，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制,，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng),。由于上述問(wèn)題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握,，特別是對(duì)樓宇資源的界定,、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解,。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系,。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》,，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座,，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo),，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展,。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策,，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白,，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商,、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺,，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠,。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過(guò)程中,，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇,，創(chuàng)新樓宇招商方式,，探索建立了政府、業(yè)主,、物業(yè)公司,、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn),，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐,，取得了明顯的成效,。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介,，造成樓宇品牌不響,，知名度不高，聚集效益不明顯,。

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題,，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為,，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障,。

1,、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組,，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn),，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任,，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理,、統(tǒng)計(jì),、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù),、協(xié)調(diào)工作,，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2,、合理規(guī)劃布局,。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合,、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容,，形成以光華片區(qū),、科技園片區(qū),、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心,，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群,。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè),，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇,。

3,、制定配套政策。借鑒上海,、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家,、留住商家、扶持商家的普遍做法,，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,。鼓勵(lì)樓宇開(kāi)發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目,，在符合土地,、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的,，通過(guò)設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度,，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施,、提升物業(yè)水平的,，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率,、企業(yè)注冊(cè)率,、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的,，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì),。

4、提升功能配套,。從提升物業(yè)品質(zhì)入手,，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車,、電梯,、電力,、內(nèi)部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化,、信息化和便捷化程度,，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明,、功能完善,、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位,，附加功能,、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌,、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行管理,，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境,。同時(shí),，加快完善餐飲、購(gòu)物,、休閑,、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況,。

1,、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制,，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè),，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目,，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán),、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對(duì)天來(lái)酒店,、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設(shè),。

3,、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí),，打造集工業(yè)生產(chǎn),、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力,，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理,、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā),、工藝設(shè)計(jì),、中介服務(wù)、配送服務(wù),、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè),，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度,。圍繞健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高,、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高,、設(shè)施齊全的特色,、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn),，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫(xiě)字樓,，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段,，按照“政府引導(dǎo),、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式,，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓,，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口,，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

5、加大招商營(yíng)銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富,、管理方運(yùn)作規(guī)范,，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué),、施工規(guī)范,、功能完善。因此,，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重,。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體,、市場(chǎng)配臵,，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍,，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度,。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃,，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè),、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息,，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度,。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作,，適時(shí)在香港,、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng),，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇八

從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，xx市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說(shuō),，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二,、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,，也就是賣地，地價(jià)越高,，土地成本越大,，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價(jià)格下降,，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元,。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開(kāi)征的可能性很小,。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的,。

對(duì)于非普通住宅,，利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查,，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫(xiě)字間,，開(kāi)盤(pán)時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開(kāi)征,，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。拿星河灣來(lái)說(shuō),，開(kāi)盤(pán)時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì),。

其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,，特別是影響需求,。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,，房?jī)r(jià)總體水平越低,。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比,，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展,。

三、政府的調(diào)控政策,。

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開(kāi)始趨于明朗化,，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較理性,，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià),，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),，對(duì)于普通住宅的銷售,，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,，如首開(kāi)等,，房?jī)r(jià)緩中有升,，對(duì)于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng),。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇九

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37,。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15,。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6,。5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44,。3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、、年分別同比上漲20,。5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

2）房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。通過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí),，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作,。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2,、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前,，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,，相關(guān)稅收占總稅收的30%,；如果加上契稅收入，就占36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近,，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議,，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元,；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米,，銷售量100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):,。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率,。

近年來(lái)，我區(qū)巨大的開(kāi)發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度,，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好,。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭,。1-6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見(jiàn)圖1,。其中,，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%,；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升,。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度,。

2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降,。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì),，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:,。

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，下降趨勢(shì)明顯,。1-6月,，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米,；與去年同期相比,，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度,，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米,，較3月份下降44.3%,。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低,，每月預(yù)售385套,，總面積約5萬(wàn)平方米,。

今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲,。由于土地的稀缺,，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理,，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì),。

自20xx年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲,，年,、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元,，同比上漲20%,；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%,。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規(guī)范住房市場(chǎng):,。

中央:,。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間,；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng),；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū),，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的，全額征收3%的契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整,。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅,、市民消費(fèi),、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案,，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè),。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng),，以配套商品房為主。20xx年,，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設(shè),。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響,，這將關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí),，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng),。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:,。

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額,。通過(guò)調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分,，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí),，通過(guò)嚴(yán)格的土地供應(yīng),，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā),。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè),，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通百姓住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響,，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓,、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)度上漲,，穩(wěn)定其上漲,。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低,，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間,。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段,，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn),。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì),，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng),，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格,、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前,，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控,。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,、新建商品房建筑面積、竣工面積,、銷售面積,、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格,、變化及原因等,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)度,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，協(xié)調(diào)問(wèn)題，解決問(wèn)題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣,、掛牌等方式取得土地使用權(quán),。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用,、項(xiàng)目設(shè)立,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù),。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入,，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本,、項(xiàng)目資本金,、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3.有計(jì)劃,、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，通過(guò)城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管,，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求,。

中低收入者,、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群,、進(jìn)城務(wù)工人員,、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求,。為了滿足這一需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度,。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng),，完善住房功能,，提高住房質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十一

xx年,，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，按照省,、市和縣委、縣政府的總體部署,，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè),，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo),，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn),，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展,，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年,，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,，開(kāi)發(fā)建筑面積10.7萬(wàn)平方米,，全年竣工住房面積12.6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0.3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0.27萬(wàn)平方米；存量住房上市交易127戶,，面積1.3萬(wàn)平方米,，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng),，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價(jià)格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐,。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題,，這些問(wèn)題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售,；少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售樓盤(pán)未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定,；茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄,；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題,；物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等,。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1,、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng),。

2、規(guī)范市場(chǎng),，著力監(jiān)管與服務(wù),。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫,。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員,、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān),。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘,。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3,、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制,。

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng),，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí),。開(kāi)展形式多樣的文明、安全,、法制,、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持,。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理,，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等,；新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備,、設(shè)施維修和更新,；環(huán)衛(wèi)、道路,、綠化,、消防、治安管理和維護(hù)等,。三是出臺(tái)政策,，建章立制,。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé),、權(quán),、利關(guān)系，規(guī)范各自行為,。做到有章可循,、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化,、法制化管理軌道,。

4、完善住房保障體系,，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè),。

一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管,。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程,，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí),。二是依法依規(guī)運(yùn)作,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作,，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式,，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請(qǐng)申購(gòu),、填表登記,、入戶調(diào)查、審核確認(rèn),、建檔管理制度,。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表,、責(zé)任追究等制度,。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路,、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域,。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新,，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十二

(一)調(diào)查時(shí)間：為期三天：3月6日-8日,。

(二)調(diào)查方式：采取抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行,，通過(guò)客戶經(jīng)理與零售客戶進(jìn)行深入交談、盤(pán)查客戶庫(kù)存量及詢問(wèn)消費(fèi)者等進(jìn)行收集各項(xiàng)信息,。

(三)調(diào)查對(duì)象：2月份銷售下降的客戶,，共75戶，各片區(qū)15戶,，要求含概各星級(jí)客戶,。根據(jù)各片區(qū)實(shí)際情況，最終調(diào)查2星客戶2戶,，3星20戶,，4星37戶，5星16戶,。

(四)調(diào)查內(nèi)容：主要有收集近段卷煙市場(chǎng)情況,、了解零售客戶的銷售情況和庫(kù)存情況、貨源滿足情況,、零售客戶銷量下降原因等,，便于客服中心采取有效措施，穩(wěn)定節(jié)后卷煙銷售,。

經(jīng)過(guò)為期三天對(duì)75戶銷售下降客戶的調(diào)查了解,，影響到他們銷量主要是：

(一)從客戶庫(kù)存情況分析：通過(guò)對(duì)三天的市場(chǎng)調(diào)查所到的數(shù)據(jù)及客戶的實(shí)際銷售情況來(lái)看,，節(jié)后卷煙市場(chǎng)庫(kù)存表現(xiàn)為省產(chǎn)一二類卷煙、省外三四類卷煙庫(kù)存量較多,，部分省外卷煙品牌如紅金龍,、紅旗渠等出現(xiàn)滯銷。在75戶走訪調(diào)查過(guò)程中,，有53戶客戶仍有不同程度的庫(kù)存,，其平均庫(kù)存量高于日常的.卷煙庫(kù)存量1-1.5倍，主要庫(kù)存是省產(chǎn)一,、二類狼及省外三四類卷煙如紅金龍,、紅旗渠、紅山茶,、嬌子等等,。

(二)從當(dāng)前卷煙價(jià)格行情分析：受公司貨源投放策略的影響，省外貨源價(jià)格出現(xiàn)下滑,，如中華系列的卷煙,，由于節(jié)后公司貨源加大投放量，加之禮品煙市場(chǎng)回流,，導(dǎo)致該品牌價(jià)格急劇下滑,。另外，據(jù)客戶反映省產(chǎn)狼系列除古田狼外大部分品牌,，出現(xiàn)倒掛價(jià),，嚴(yán)重影響卷煙價(jià)格以及擾亂卷煙銷售市場(chǎng)秩序。

(三)從亂渠道卷煙情況分析：節(jié)后期間卷煙市場(chǎng)高檔煙市場(chǎng)有所回落,，但中低檔煙仍較為活躍,，調(diào)查中，在與客戶的交流中了解到轄區(qū)市場(chǎng)有部分亂渠道卷煙流入,，且各檔次都有,，如省外廣東紅雙喜、專供中華,、專供小熊貓,、阿詩(shī)瑪;省內(nèi)沉香獅、富健獅,、古田狼,、豪情狼等品牌，其中省外的阿詩(shī)瑪鋪貨面較廣,，對(duì)同價(jià)位品牌銷售影響較大,。

(一)2月份長(zhǎng)泰卷煙銷售情況表（略）。

(二)2月份卷煙銷售分析,。

2月份長(zhǎng)泰卷煙銷售4097.8件,，同比增長(zhǎng)2.05%，但離該公司計(jì)劃增長(zhǎng)3.1%還有一定距離,。綜合本次調(diào)查分析情況,，我們得出影響2月份長(zhǎng)泰卷煙銷售增長(zhǎng)的原因是：

1、社會(huì)庫(kù)存因素,。從調(diào)查所得數(shù)據(jù),，當(dāng)前有70.7%的客戶社會(huì)庫(kù)存量超過(guò)周轉(zhuǎn)數(shù)1-1.5倍。據(jù)了解,，構(gòu)成卷煙庫(kù)存的主要原因一是擔(dān)心一,、二類狼貨源供應(yīng)再次限量，從而都增加庫(kù)存;二是客戶缺乏卷煙銷售經(jīng)驗(yàn),，高估節(jié)日消費(fèi)能力,，加上消費(fèi)者對(duì)省外卷煙認(rèn)知度低，省外品牌周轉(zhuǎn)慢,，從而導(dǎo)致庫(kù)存量較大,。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素,。據(jù)調(diào)查,，受金融危機(jī)的影響，興泰開(kāi)發(fā)區(qū)有50%以上的工廠業(yè)務(wù)量減少,，15%的工廠處于半停業(yè)狀態(tài),，從而使得一些外來(lái)打工者都回鄉(xiāng)，或者處于半失業(yè)狀態(tài),，消費(fèi)能力和水平都下降,。

3、貨源供應(yīng)因素,。一是福建省產(chǎn)三,、四類卷煙無(wú)法滿足市場(chǎng)需求;二是五類煙吉慶獅被整合，前門只投放農(nóng)村市場(chǎng),，富健獅限量供應(yīng),，造成這檔次的主銷品牌無(wú)法滿足消費(fèi)者需求。而所騰出的市場(chǎng)空間,，其它同檔次品牌受口味等因素影響一時(shí)無(wú)法完全替代,，從而給假、亂渠道卷煙煙帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì),，最終影響到卷煙銷量,。

4、客戶訂貨率因素,。2月份應(yīng)訂客戶4112戶次,，實(shí)訂客戶4004戶次,，因庫(kù)存與資金因素，訂貨成功率97.37%,。雖然完成省、市公司下達(dá)97%的目標(biāo)，但如果訂貨成功率100%算，每戶次按一次25條訂貨計(jì)算，108戶次就可以多訂54件,，這樣2月份的銷售量就可以達(dá)到4151件,，就可以完成增長(zhǎng)3.1%的目標(biāo),。

5、禮品煙回流因素。隨著春節(jié)的遠(yuǎn)去,，一些禮品煙開(kāi)始回流市場(chǎng),，從而占領(lǐng)了部分卷煙市場(chǎng),。據(jù)了解,，禮品煙以一類為主，如中華、軟灰狼,。

改進(jìn)：

1,、強(qiáng)化客戶經(jīng)理拜訪力度,，加強(qiáng)對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)。通過(guò)強(qiáng)化客戶經(jīng)理的拜訪力度,，加強(qiáng)對(duì)客戶的銷售指導(dǎo)，根據(jù)不同客戶的實(shí)際庫(kù)存量,、銷售特點(diǎn),，結(jié)合市場(chǎng)分析結(jié)果，幫助客戶合理安排卷煙訂購(gòu),，對(duì)于脫銷品牌增加訂購(gòu)量,，滯留品牌幫助客戶出謀劃策，消化滯銷品牌,。

2,、加強(qiáng)省外重點(diǎn)品牌的推介,。通過(guò)銷售數(shù)據(jù)分析，了解到紅金龍是近期省外煙下降幅度最大的品牌,，以紅金龍為突破口,，引導(dǎo)客戶做好上柜及銷售。

3,、做好新品牌的上市宣傳,。新品牌上市無(wú)疑是銷售促進(jìn)的良機(jī)，對(duì)此,，以泰山,、廬山、小熊貓等新品上市為契機(jī),，以上柜增量為目標(biāo),，加強(qiáng)引導(dǎo)上柜。

4,、及時(shí)做好限量調(diào)整,。及時(shí)跟蹤客戶的限量情況，對(duì)于限量不能滿足應(yīng)及時(shí)做好調(diào)整,，特別要關(guān)注月限量在3件的小戶,，節(jié)后星級(jí)提升，緊俏貨源增加,，提高了他們的購(gòu)買能力,。

5、加強(qiáng)市場(chǎng)清理,。加大對(duì)市場(chǎng)的清理力度,，減少亂渠道卷煙對(duì)市場(chǎng)的沖擊，重點(diǎn)清查重點(diǎn)銷售戶,，為卷煙銷售掃清障礙,。

6、保證訂貨成功率,。受到節(jié)后銷售淡季的影響,，卷煙周轉(zhuǎn)較慢，客戶庫(kù)存增多,，容易忘記或忽視卷煙訂貨,，對(duì)此，加強(qiáng)對(duì)客戶的提醒,，以下午電話提醒為主進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤提醒,，保證客戶的訂貨成功率。

7,、繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)銷售異常戶的跟蹤和加大對(duì)卷煙市場(chǎng)信息的收集,，對(duì)存在問(wèn)題,，及時(shí)反饋。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十三

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長(zhǎng)41%。20xx年以來(lái)平均銷竣比為2.64,，20xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是20xx年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響,。

20xx年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,，同比20xx年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比20xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,，但是比較20xx年末的銷售均價(jià)略有下降,。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年前兩個(gè)月成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。

20xx年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較20xx年同比有所減少,。20xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米,，有望超過(guò)3月份的成交量,，但同比20xx年4月仍有縮減。

南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬(wàn)平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積1137.88萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5214元/平方米,。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5331元,，售價(jià)同比20xx年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比20xx年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米,，同比增長(zhǎng)16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4691元/平方米,，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%,。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,，20xx年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是20xx年末到20xx年初房?jī)r(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來(lái)看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。20xx年以來(lái),，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到20xx年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38.9萬(wàn)平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米,，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,，但是價(jià)位偏好,，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體,，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米,，占全市總成交量的14.8%。

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,，20xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,，比20xx年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米,。20xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,，相比20xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米,。

20xx年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比20xx年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),，其中,，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米,，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,，比20xx年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,，相比20xx年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。20xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與20xx年大致持平,。

總的來(lái)或,，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬(wàn)平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十四

國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)者采用的保險(xiǎn)需求預(yù)測(cè)方法很多,，歸納起來(lái)有以下三種：一是基于計(jì)量模型作出的預(yù)測(cè);二是基于相關(guān)指標(biāo)作出的預(yù)測(cè);三是專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)單個(gè)指標(biāo)作出的預(yù)測(cè)。出于準(zhǔn)確性原因考慮,，我們選擇了基于計(jì)量模型的預(yù)測(cè)方法,。采用這種方法，對(duì)保險(xiǎn)需求影響因素和模型的選取,，可以為我們提供較好的借鑒,。第二種方法即基于相關(guān)指標(biāo)作出的預(yù)測(cè)方法，以及專業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)案需求預(yù)測(cè)方法,，在這里只是作為第一個(gè)方法的補(bǔ)充或驗(yàn)證,。

由于影響人身保險(xiǎn)需求和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)需求的因素存在著比較大的差異，所以，在預(yù)測(cè)及其分析時(shí),，將兩者進(jìn)行了分別處理,。

人身保險(xiǎn)需求預(yù)測(cè)。

為了避免目前已有研究成果中未做檢驗(yàn)而可能導(dǎo)致的偽回歸現(xiàn)象,，我們同時(shí)采用多元回歸和面板模型,。多元回歸模型的形式是：

模型解釋變量的假設(shè)有三個(gè)：一是假定20xx年gdp增長(zhǎng)率為9.405至20xx年的增長(zhǎng)率為7.2%;二是假設(shè)個(gè)人可支配收入的增長(zhǎng)率低于gdp增長(zhǎng)率的一個(gè)百分點(diǎn);三是假設(shè)根據(jù)往年數(shù)據(jù)，人口死亡率每年遞減0.01%,。這樣一來(lái),，得出如下人身保險(xiǎn)需求預(yù)測(cè)結(jié)果。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)需求預(yù)測(cè),。

由于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)各險(xiǎn)種的影響因素存在較大差異性,，我們對(duì)需求整體規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，只選取國(guó)民收入(gdp)和固定資產(chǎn)投資這些較為重要的影響因素,。而且,，考慮到它們之間的相互而非單方面作用關(guān)系，我們選用了向量誤差修正模型,。這樣一來(lái),，就有了三種預(yù)測(cè)，第一種是只包含固定資產(chǎn)投資的模型預(yù)測(cè);第二種是只包含國(guó)民收入的模型預(yù)測(cè);第三種是既包括固定資產(chǎn)投資,，也包括國(guó)民收入的模型預(yù)測(cè),。假定20xx年至20xx年平均通貨膨脹率約為2.5%。

根據(jù)預(yù)測(cè)模型,，未來(lái)5年中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的增長(zhǎng)情況是：人身保險(xiǎn)的平均增長(zhǎng)率是15.6%;財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的平均增長(zhǎng)率是16.9%;平均增幅為16.2%,。

如何看待這個(gè)預(yù)測(cè)結(jié)果?有三點(diǎn)需要說(shuō)明：一是預(yù)測(cè)結(jié)果只能是一個(gè)參數(shù)，不能是一個(gè)定數(shù),。二是要警惕“模型拜物教”的影響,。三是要權(quán)衡模型預(yù)測(cè)結(jié)果的利與弊。

采用模型對(duì)保險(xiǎn)供求總量進(jìn)行預(yù)測(cè),，有兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)有辦法確定：一是模型預(yù)測(cè)需要的條件很多是假設(shè)條件;二是模型本身也是對(duì)現(xiàn)實(shí)作出的一種假設(shè),。因此，模型預(yù)測(cè)結(jié)果不一定能夠代表中國(guó)未來(lái)5年真實(shí)的保險(xiǎn)需求,。

那么,，真實(shí)的保險(xiǎn)需求究竟是多少?

最近瑞士再有一個(gè)研究報(bào)告說(shuō)，人均收入介于20xx至10000美元之間的國(guó)家,，保費(fèi)收入的增長(zhǎng)會(huì)比整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均快1至2倍,。那么，我們預(yù)測(cè)的結(jié)果只是瑞士再預(yù)測(cè)的下線,，即1倍的預(yù)測(cè)數(shù),。如果是2倍,，那么，增長(zhǎng)率應(yīng)該是21%以上,。簡(jiǎn)單的說(shuō)，如果“十一五”期間工作做得好,，增長(zhǎng)率可以達(dá)到為16%,，甚至可以達(dá)到21%以上。

保險(xiǎn)供給預(yù)測(cè)與分析,。

保險(xiǎn)市場(chǎng)的供給能力通常用三個(gè)指標(biāo)來(lái)反映：一是保險(xiǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)數(shù)量;二是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)資本所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的密集程度,，常用償付能力指標(biāo)和部分財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行衡量;三是投入保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的資本規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模。按照這些指標(biāo),，我們用三種模型,，即法定最大自留額方法、肯尼系數(shù)方法,、償付能力額度方法,，分別對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)的供給能力進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果如下：

(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)能力預(yù)測(cè)結(jié)果：

20xx年財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的資本為285.3億元,，20xx年為306.4億元,，資本的年均增長(zhǎng)率為1.4%。

(二)人身保險(xiǎn)供給能力預(yù)測(cè)：

采用與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)供給能力預(yù)測(cè)相似的方法,，預(yù)測(cè)我國(guó)人身保險(xiǎn)供給能力,，可以得出如下結(jié)論：

如果將償付能力充足率選定在100%，到20xx年底,，我國(guó)人身保險(xiǎn)供給能力缺口約為33億元,。如果將償付能力充足率選定在120%，償付能力缺口預(yù)測(cè)值約為235億元和540億元,。即到20xx年底,，人身保險(xiǎn)供給能力缺口大約在235億元，也就是說(shuō),，人身保險(xiǎn)資本缺口約為235億元,。如果將償付能力充足率選定在150%，償付能力缺口預(yù)測(cè)值約為540億元,。人身保險(xiǎn)供給能力缺口大約為540億元,，也就是說(shuō)，人身保險(xiǎn)資本缺口約為540億元,。

三種預(yù)測(cè)方法的結(jié)果同時(shí)顯示出,，保險(xiǎn)供給能力存在缺口，且有擴(kuò)大之勢(shì),。同時(shí),，不管是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)還是人身保險(xiǎn),，供給能力都不能滿足保險(xiǎn)需求的需要?？抗┙o拉動(dòng)需求,，其作用的空間是有限的。所以,，可以得到這樣的結(jié)論：在一定意義上說(shuō),，中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)存在不同程度的危機(jī)問(wèn)題。保險(xiǎn)市場(chǎng)危機(jī)形態(tài)有兩種：一種是需求約束型危機(jī);另一種是供給約束型危機(jī),。目前則表現(xiàn)為一種帶有供給約束型特征的危機(jī),。

回顧我國(guó)20年的發(fā)展路程，任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)改革的成功,，都離不開(kāi)思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變,。沒(méi)有市場(chǎng)意識(shí)，不可能有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);沒(méi)有法制意識(shí),，也不可能有法制經(jīng)濟(jì),。同樣,，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),，就不可能有風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì),。社會(huì)發(fā)展到今天,，我們應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典里加一個(gè)“概念”,，那就是“風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)”,。在社會(huì)學(xué)辭典里也增加一個(gè)“單詞”,，那就是“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”,。這樣一來(lái),，在我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)生活中就應(yīng)該有了3種經(jīng)濟(jì),、3種意識(shí)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、法制經(jīng)濟(jì),、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì);市場(chǎng)意識(shí),、法制意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),。

只有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)了,，與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相聯(lián)系的保險(xiǎn)意識(shí)才能樹(shù)立起來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),、保險(xiǎn)意識(shí)是中國(guó)潛在保險(xiǎn)需求向現(xiàn)實(shí)保險(xiǎn)需求轉(zhuǎn)化的前提條件,。推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，首先要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),。因此,，我們向全社會(huì)發(fā)出一個(gè)呼吁，建議在我們的國(guó)家生活中,，大力倡導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),。

保險(xiǎn)教科書(shū)把保險(xiǎn)分成自愿保險(xiǎn)與法定保險(xiǎn)沒(méi)有錯(cuò),。但如果把自愿保險(xiǎn)與法定保險(xiǎn)對(duì)立起來(lái)就不對(duì)了。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換過(guò)程中,，有人擔(dān)心推行法定保險(xiǎn)會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。我們認(rèn)為，這樣的認(rèn)識(shí)是不對(duì)的,。法定保險(xiǎn)和自愿保險(xiǎn)都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要的,。

瑞士是世界上保險(xiǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一。它的保險(xiǎn)密度是5660美元,，排在世界第一位。究其原因,，一是樹(shù)立全民保險(xiǎn)意識(shí);二是推行法定保險(xiǎn),。在瑞士，不僅養(yǎng)老保險(xiǎn),、醫(yī)療保險(xiǎn),、失業(yè)保險(xiǎn)屬于法定保險(xiǎn)，就連火災(zāi)保險(xiǎn)也被列入法定保險(xiǎn)范疇,。將法定保險(xiǎn)作為每個(gè)公民的基本義務(wù),，每個(gè)具有勞動(dòng)能力的人，必須購(gòu)買這些保險(xiǎn),。長(zhǎng)此以往,，就慢慢形成了一種深入人心的、自覺(jué)遵守的保險(xiǎn)消費(fèi)習(xí)慣,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十五

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào),，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤(pán)較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng),，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來(lái)看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào),，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。

本次貴陽(yáng)之行,，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難,，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大,，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，客源較少,，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源,，針對(duì)94.03㎡住宅,，低價(jià)出售一部分，不分樓層,，每套25萬(wàn)元。2,、針對(duì)頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷,，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十六

人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn),，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào),，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型。,。.,。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤(pán)較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦，緊然有序,。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感,。

本次貴陽(yáng)之行,，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念,。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難,，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大,，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，客源較少,，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期？建議：

1,、推出特價(jià)房源,，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬(wàn)元,。

2、針對(duì)頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。

3,、車位目前報(bào)名情況不理想,，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè),，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè),。

4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。

5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。

6、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十七

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元,，增長(zhǎng)12.6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,，增長(zhǎng)11.3%,，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū),，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷,、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強(qiáng),、規(guī)模較大,，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬(wàn),，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi),、投資的市場(chǎng),。xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的`城市,，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作,，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。

1,、房貸市場(chǎng)余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%,；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)xx%,；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去,，經(jīng)濟(jì)的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),，隨著房?jī)r(jià)的上升,，資本的市場(chǎng)最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

2,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,，xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%,；xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)xx%,；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題,，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十八

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力,、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元，增長(zhǎng)12,。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248,。88億元,，增長(zhǎng)11。3%,，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間,，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線,、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能,、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強(qiáng),、規(guī)模較大，集政治,、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口,，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng),。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47,。2%,，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作,，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%,；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升,，資本的市場(chǎng)最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%,；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%,；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題,，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十九

近年來(lái),，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面,，特別是海南省xx出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后,，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”,，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)辟,、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題,。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向,，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？凇⑽牟齼傻亻_(kāi)展,，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息,、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條,。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347,。38萬(wàn)平方米，同比下降25%,；

成交367,。02萬(wàn)平方米，同比下降57%,；

供求比0,。95，同比增長(zhǎng)72%,；

成交均價(jià)14139元/平方米,，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136,。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%,；

商品住宅成交176,。17萬(wàn)平方米，同比下降13%,；

供求比0,。78，成交金額2711,。62億元,，同比下降11%；

成交均價(jià)15420元/平方米,，同比上漲2%,。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段,。

第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”,、“集資風(fēng)”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓(xùn)不可謂不深刻。

20xx年海南開(kāi)始建設(shè)國(guó)際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲,，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍,，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡,，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下,，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情,。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購(gòu)階段,。在xx鼓勵(lì)和扶持下,，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后,，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地,、恒大,、萬(wàn)達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐,，推出自己的樓盤(pán),，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降,，房子供不應(yīng)求,。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng),，防止樓市泡沫悲劇重演,，海南省xx于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫,。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢,？通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素,。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人,，北方人之所以喜歡海南島,，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣，而海南四季如春,，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林,，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”,、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的.島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島,。

二是良好的公共設(shè)施,。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站,、健身場(chǎng)所,、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣,、吃,、住、行帶來(lái)極大便利,。城市綠化,、街心公園、大型廣場(chǎng),、濕地公園不斷投入使用,，成為市民日常休閑的好去處。另外,，?？凇⑷齺喆笮?、超大型購(gòu)物中心,，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至,。

三是暢通的交通線路,。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選,；?？凇⑷齺唶?guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加,，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng),，將大大方便旅客出行,。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問(wèn)題。

四是健全的醫(yī)療體系,。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地,；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善,，能夠更大程度上滿足旅游,、度假、療養(yǎng)和“候鳥(niǎo)”人群的需求,。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn),，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所,。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策,，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所,，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,。

總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣,，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好,，空氣好，風(fēng)景好,，這就是海南的魅力所在,。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀。

不難看出,，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購(gòu)政策后,，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制,，然而房子總歸是要住的，況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀念就是“安居樂(lè)業(yè)”,，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,，再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)受到限制,，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位,。換句話說(shuō),，xx調(diào)控土地開(kāi)發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪?？趚xx、xx城,、xxx園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到,，買房需要先報(bào)名，再搖號(hào),，后選房,，有的樓盤(pán)拿到號(hào)后還要先買車位才能選房，造成一房難求,、有錢也難買到房的情況,。我們?cè)陧?xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開(kāi)盤(pán)400套房子,，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆,。事實(shí)上,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候,，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了。因此說(shuō),，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù),，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里,。

海南位于中國(guó)最南端,，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬(wàn)人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍,，總的來(lái)說(shuō),，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū),、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn),，海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間,。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則,、把握客戶需求,、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō),，面對(duì)新的形勢(shì),、新的變化，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短,、轉(zhuǎn)變觀念,、拓寬思維、及時(shí)變革,，沖破發(fā)展瓶頸,，才能開(kāi)辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇二十

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn),，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào),，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤(pán)較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦,，緊然有序,。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來(lái)看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感,。

本次貴陽(yáng)之行,，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念,。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過(guò)大，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力,。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少,，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期?建議：1,、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅,，低價(jià)出售一部分,，不分樓層，每套25萬(wàn)元,。2,、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。3,、車位目前報(bào)名情況不理想,，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè),，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè),。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷,。6,、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷,，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇二十一

在當(dāng)下社會(huì)，報(bào)告有著舉足輕重的地位,，一直以來(lái)沒(méi)有想法,，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎,？下面是小編收集整理的銷售市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助,。

成功與失敗相隨,，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在。年銷售年度已經(jīng)結(jié)束,，伴隨而來(lái)的是新一輪充滿競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)的一年,，正因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)是殘酷的工作才更具有挑戰(zhàn)性?；仡櫛灸甓人龅墓ぷ?，幾乎沒(méi)有一件事使自己能夠滿意；也未能使客戶對(duì)我的工作達(dá)到較高的滿意度,；更未曾為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值,，回想起來(lái)相當(dāng)慚愧。簡(jiǎn)要分析原因如下：

主觀上負(fù)責(zé)人及下屬人員工作經(jīng)驗(yàn)不足,，能力參差不齊,；管理上程序化程度不高，比較雜亂,；下屬員工工作不夠主動(dòng),，自我定位不準(zhǔn)確,，工作觀念不正，普遍存在一種“混”或“養(yǎng)家糊口”的工作狀態(tài),，而未能意識(shí)到挑戰(zhàn)性工作對(duì)自身能力,、素質(zhì)的提高。諸多主觀因素致使員工缺乏“團(tuán)隊(duì)精神”,，凝聚力不強(qiáng)導(dǎo)致工作效率低下,。

客觀上公司上層管理程序過(guò)于繁雜，影響各種計(jì)劃的迅速暢通,；各種建議性方案審批不明,；缺乏針對(duì)各下部屬市場(chǎng)實(shí)際情況的指導(dǎo)性方案。導(dǎo)致各下屬機(jī)構(gòu)操作不靈活,，直接降低企業(yè)及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,，影響銷售。而原市場(chǎng)遺留問(wèn)題也給工作帶來(lái)較多阻力和諸多不確定性,、突發(fā)性問(wèn)題,，比如經(jīng)銷商不穩(wěn)定和地級(jí)市經(jīng)銷商之間低價(jià)物流即倒貨。

通過(guò)分析主客觀原因,，吸取失敗教訓(xùn),，暴露并努力改變、解決問(wèn)題,，讓成為一個(gè)符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的良性健康的銷售市場(chǎng)是當(dāng)前目標(biāo),。以下本人對(duì)分內(nèi)部管理、客戶管理,、,、銷售方案四部分總結(jié)并做出計(jì)劃和建議。

第一部分：部?jī)?nèi)部管理,。

市場(chǎng)營(yíng)銷部一直存在個(gè)別極不穩(wěn)定因素,，影響內(nèi)部團(tuán)結(jié)，時(shí)常出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度,，諸多人為障礙導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)周期時(shí)間太長(zhǎng),，工作效率極其低下,。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng),，而人的各種意識(shí)、素質(zhì)等是由自身環(huán)境,、教育等各種綜合因素決定的,。本人自時(shí)間到以來(lái)做了各種努力,，部分人就軟硬不吃，工作態(tài)度消極,，如上面所提的“混”,，想要收入，卻不思努力工作以提高能力與收入,，此種人已經(jīng)成為致命的障礙,，而此部分人的生長(zhǎng)環(huán)境及教育決定他很難有一個(gè)大的改變。本人認(rèn)為部要發(fā)展一定要大力從根本上整改,，更需要必須的投入,，比如目前存在的人員后備不足就必須培養(yǎng)一部分人員。具體問(wèn)題如下：

1.管理混亂,，未能很好做到防火,、防霉、防鼠,、防盜等工作,，保管人工作方式呆板，群眾基礎(chǔ)極差,，嚴(yán)重影響團(tuán)結(jié),，惡化工作環(huán)境，工作效率極低,，人為加大貨物流通障礙,，損害集團(tuán)企業(yè)形象。

2.業(yè)務(wù)內(nèi)勤工作量太大,，即當(dāng)又做,，導(dǎo)致直銷部門及業(yè)務(wù)人員滯留時(shí)間太久，影響直銷人員與業(yè)務(wù)人員正常工作開(kāi)展,。

3.大型賣場(chǎng)送貨頻繁,、驗(yàn)收制度繁雜，而業(yè)務(wù)人員自已送貨,，占據(jù)大量時(shí)間,，造成工作效率低下，直接降低集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量,，損害企業(yè)形象,。

4.缺乏獨(dú)檔一面的員，各銷售渠道俱存在不少問(wèn)題,，最典型的是：,、市區(qū)缺乏忠誠(chéng)客戶且銷售網(wǎng)絡(luò)不健全，客戶經(jīng)營(yíng)理念差,，新品推廣不力,。、大型賣場(chǎng)產(chǎn)品更新難，新品上柜慢,，致命的是各種銷售促進(jìn)活動(dòng)經(jīng)常性斷檔,。而人員一直未能達(dá)到公司要求，對(duì)之有所改變,，直接產(chǎn)生部月銷售量波動(dòng)較大,。

5.送貨車輛破舊不堪，經(jīng)常維修,，一方面增加銷售費(fèi)用,，一方面影響貨物流通，且人員安全未能得到有效保障,。

6.導(dǎo)購(gòu)人員素質(zhì)參差不齊,，沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)，缺乏企業(yè)理念與團(tuán)隊(duì)精神,。

7.直銷部門管理不足,，缺乏良好的直銷主管，人員不穩(wěn)定,，較難招聘到好的直銷人員,。以致直銷部門的銷售業(yè)績(jī)一直沒(méi)有一個(gè)較大的進(jìn)展。

針對(duì)以上問(wèn)題,，本人提出如下建議性方案：

1.立即更換,！尋求一個(gè)積極向上又有一定保管經(jīng)驗(yàn)的，改善工作環(huán)境,，加速物流,，提高效率。

2.改善工作流程,，建議增加人員,，責(zé)任明確，更有效對(duì)部的與進(jìn)行管理,，加強(qiáng)對(duì)部?jī)?nèi)務(wù)如財(cái)物,、人員、住房等方面的監(jiān)督與管理,。

3.尋求合格的人員,，以使與保持良好客情，加強(qiáng)合作,，保持產(chǎn)品銷售的有序暢通,，切實(shí)對(duì)促進(jìn)活動(dòng)進(jìn)行跟蹤，并做好各種銷售,、促進(jìn)評(píng)估,。

4.建議更換號(hào)車,，保證派送貨物及時(shí)暢通。

5.安排時(shí)間培訓(xùn)導(dǎo)購(gòu)人員,，以求有一個(gè)良好的工作狀態(tài)與企業(yè)形象,。

6.重點(diǎn)治理部門，考慮主管合適人選,，管幫帶好人員,，以擴(kuò)大產(chǎn)品占有率,，促進(jìn)銷售擴(kuò)大影響,。

7.期望公司能給予建議如何解決賣場(chǎng)業(yè)務(wù)人員自己送貨的難題，提高業(yè)務(wù)人員工作效率與工作積極性,。

第二部分：客戶管理,。

目前基本上可分為五種客戶：縣級(jí)代理、市區(qū)代理,、大型（連鎖）賣場(chǎng),、中型連鎖）超市、直銷及團(tuán)購(gòu),、勞?？蛻簟＞唧w管理分析如下：

一,、縣級(jí)代理：

六縣市各一代理商,，銷售相對(duì)比較平穩(wěn)，產(chǎn)品在縣級(jí)市場(chǎng)也屬領(lǐng)導(dǎo)品牌地位,，出樣較好,，經(jīng)銷商配合程度較高，信譽(yù)也不錯(cuò),，基本上能配合好公司的營(yíng)銷方案,。但有部分經(jīng)銷商流動(dòng)資金不足（如、,、客戶）,；且所有客戶的銷售網(wǎng)絡(luò)都不是很健全，大部分網(wǎng)絡(luò)是終端超市且呈自然銷售狀態(tài),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)幾乎沒(méi)有,，縣城小店也存在很多銷售空白點(diǎn)。

針對(duì)如此一種狀況,，對(duì)客戶宣傳營(yíng)銷理念及與合作的發(fā)展前景,，樹(shù)立其對(duì)及產(chǎn)品的信心，然后分析其自身的管理,、運(yùn)作方式上存在的弊端并與其達(dá)成合作上的共識(shí),，減少其經(jīng)營(yíng)品牌,，盡量要求產(chǎn)品專銷，指導(dǎo)經(jīng)銷商多渠道多級(jí)別價(jià)格體系銷售,，使其做到產(chǎn)品系列化,、網(wǎng)絡(luò)立體化、貨物資金流通迅速化,。以達(dá)成與客戶之間的“戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的雙贏局面,。

二、市區(qū)代理：

目前有,，其中存在極不穩(wěn)定因素,，以下是本人年月底針對(duì)所擬的一份“傳統(tǒng)通路銷售現(xiàn)狀”，從本文當(dāng)中可見(jiàn)不穩(wěn)定因素之一斑,。

原文如下：

區(qū)傳統(tǒng)通路即批發(fā)渠道銷售已基本步入正軌,，整體銷售穩(wěn)步上升，肯定業(yè)績(jī)的同時(shí),，不可否認(rèn)市場(chǎng)內(nèi)憂外患,。面對(duì)如些現(xiàn)狀，只有直面缺點(diǎn),，認(rèn)真做好市場(chǎng)基礎(chǔ)工作,、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題客觀對(duì)待并及時(shí)調(diào)整才是根本，才能有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)步上進(jìn)和良好市場(chǎng)秩序的市場(chǎng),。

以下就區(qū)渠道銷售存在問(wèn)題提出本人看法：

1.經(jīng)銷創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)：在創(chuàng)業(yè)初期,，如果資金充足，此種銷售方式未償不是一種好的模式,，它能使公司迅速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò),，但隨著網(wǎng)絡(luò)的健全，此種模式所帶來(lái)的弊端逐漸顯現(xiàn)并激化成矛盾,，如及客戶的等都直接影響投入期向盈利期的過(guò)渡,。而此轉(zhuǎn)型期間，如何運(yùn)營(yíng)將決定公司長(zhǎng)期切身利益,。

2.經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)品牌互動(dòng)銷售：隨著經(jīng)營(yíng)品牌,、產(chǎn)品的多樣化，借助某些網(wǎng)絡(luò)拉動(dòng)其他銷售是一種良好的銷售模式,。貿(mào)易貴在雙贏,，單贏的生意不是一種健康的長(zhǎng)期的合作關(guān)系。良好的互動(dòng)銷售是資源共享互相促進(jìn),，共同擁有一個(gè)良性健康并具有廣闊前景的市場(chǎng),，而不是以損害某個(gè)品牌的利益來(lái)拉動(dòng)其他品牌的銷售，或以某一個(gè)或幾個(gè)品牌的銷售利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)其他品牌的銷售虧損,。只有大家共同遵守游戲規(guī)則,，真誠(chéng)合作,，才能達(dá)到共同發(fā)展的目標(biāo)。

3.缺乏服務(wù)于長(zhǎng)期利益的規(guī)范管理：對(duì)的權(quán)責(zé)制訂過(guò)于簡(jiǎn)單,，與責(zé)任不成正比的權(quán)利是危險(xiǎn)的,，在給予人員權(quán)利的同時(shí)應(yīng)就監(jiān)控工作作出相應(yīng)的約束，一切為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益服務(wù),。由于公司較少對(duì)此方面作出約束,，造成業(yè)務(wù)人員為完成銷售任務(wù)，給經(jīng)銷商,！由此產(chǎn)生以下后果：,、因，由此產(chǎn)生致使價(jià)格戰(zhàn),。如此一來(lái),，不但把產(chǎn)品價(jià)格賣死，而且將陷入怪異的惡性循環(huán)狀態(tài),。

4.按正常體系混亂，影響銷售積極性,。

5.自身,，阻力加大，推廣不力：由于眾多,，量大,，投入加大。,，以此來(lái)加快資金周轉(zhuǎn),。與此同時(shí)忽視了，什么產(chǎn)品的銷售都有個(gè)過(guò)程,，再暢銷的產(chǎn)品都是由新品推廣產(chǎn)生的結(jié)果,，而在推廣過(guò)程中所產(chǎn)生的是不可估量的。

以上五點(diǎn)問(wèn)題包括基本有個(gè)弊端一直沒(méi)有很大的改變,，特別是明年的合作意向想經(jīng)營(yíng)的合作意向是可以讓其一個(gè)單位基本任務(wù)定為月,，我司可以支持一到兩個(gè)人員幫其拓展網(wǎng)絡(luò)。付款方式涉及問(wèn)題故,。

三,、大型（連鎖）賣場(chǎng)。

目前有丹尼斯個(gè)店,、金博大個(gè)店,、正道花園、金山量販及即將開(kāi)業(yè)的“凱利農(nóng)萬(wàn)貨”,。年主要以丹尼斯與金博大為主,，整個(gè)管理差強(qiáng)人意,，概括如下：客情關(guān)系不夠好；送貨補(bǔ)貨不及時(shí),；賣場(chǎng)活動(dòng)不連續(xù),；各種跟蹤不到位；本司產(chǎn)品不了解,；競(jìng)品情況不清楚,。如此一種尷尬情況已經(jīng)延緩了大半年，每一次例會(huì)內(nèi)容都包括,。本人認(rèn)為要根本上解決這一尷尬狀況,，一方面從人員業(yè)務(wù)素質(zhì)問(wèn)題上解決，條件成熟的情況下盡可能啟用有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)且業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)人員,，另一方面爭(zhēng)取在大型賣場(chǎng)的各種活動(dòng)不致斷檔,，否則大型零售終端的銷售很難有“質(zhì)”的提高“量”的飛躍。

四,、中型（連鎖）超市,。

目前經(jīng)營(yíng)的有思達(dá)連鎖個(gè)店，九頭崖個(gè)店,、科迪量販,、惠美佳、美嘉美,、鄭百大樓,、花園量販、商業(yè)大廈及部分中型連鎖及單店中型超市,。今年在此渠道的銷售極其不穩(wěn)定,，也存在很大一部分空白點(diǎn)，但此一渠道的銷售風(fēng)險(xiǎn)較高,，表現(xiàn)為超市經(jīng)營(yíng)不景氣且以代銷為主,，故在此部分以求質(zhì)不求量的銷售方針為主，寧可不銷也要現(xiàn)款,，沒(méi)有充分的評(píng)估不輕易去談銷售,。

所以今年此渠道主要銷量在思達(dá)超市與九頭崖，其中九頭崖的銷售如充分運(yùn)作月銷售當(dāng)在至萬(wàn)左右,，但九頭崖的貨款回收相當(dāng)困難,，所以為降低風(fēng)險(xiǎn)以少送貨多收款的銷售方針為主，明年估計(jì)也是以此種銷售方式為主,。而思達(dá)的銷售尤為重要,，但波動(dòng)也更大，如何經(jīng)營(yíng)將對(duì)的銷售量產(chǎn)生很大影響,，也直接影響產(chǎn)品在市場(chǎng)的出樣率與占有率,，詳細(xì)管理及方案分析見(jiàn)本人年月日所擬“河南思達(dá)商業(yè)有限公司銷售方案”,。

五、直銷及團(tuán)購(gòu),、勞?？蛻簟?/p>

1.因直銷部門的人員頻繁更換及直銷主管管理能力問(wèn)題,，致使目前市的小型零售終端存在很大一片空白,，而直銷員也經(jīng)營(yíng)一小部分中型超市，更產(chǎn)生了對(duì)小店銷售的輕視,，服務(wù)質(zhì)量低下,，使產(chǎn)品在市場(chǎng)的占有率低下，更因直銷人員推銷能力問(wèn)題及代理商價(jià)格低造成的沖擊,，導(dǎo)致直銷客戶不穩(wěn)定且極易流失,。

2.因市國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位眾多，團(tuán)購(gòu)及勞保市場(chǎng)前景廣闊,，但因人員不足,，導(dǎo)致此一部分市場(chǎng)很大一部分不明了或讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先一步，尤為可惜,，這是最薄弱的一個(gè)銷售環(huán)節(jié),。

為改變此一狀況提出管理及銷售方案如下：

1.對(duì)直銷員進(jìn)行銷售培訓(xùn)，提高其推銷能力及服務(wù)質(zhì)量,，做到讓客戶滿意，讓公司滿意,，穩(wěn)步拓展小店銷售網(wǎng)絡(luò),，促進(jìn)銷售。

2.對(duì)直銷員進(jìn)行分類,，部分人對(duì)小店及小超市銷售,，按考評(píng)制度核算工資，授權(quán)能力較強(qiáng)的另一部分直銷員針對(duì)中型超市及團(tuán)購(gòu),、勞保市場(chǎng)進(jìn)行銷售,，基本工資元，基本任務(wù)初定為一萬(wàn)月,，超過(guò)部分如銷售中型超市按提成,，如團(tuán)購(gòu)或勞保按提成。

第三部分：銷售費(fèi)用及銷售情況,。

年完成銷售約萬(wàn)左右,，月平均銷售萬(wàn)元，詳細(xì)品類銷售情況見(jiàn)附表二“產(chǎn)品銷售情況”,，銷售費(fèi)用因本年度未對(duì)此部分進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，且未能對(duì)費(fèi)用原因做一個(gè)合理透徹的分析,，賬面上反映不出但根據(jù)本人了解費(fèi)用率不低，面對(duì)此種狀況當(dāng)由各種原因造成,。本人認(rèn)為不能因?yàn)橘M(fèi)用高而減少投入,，恰恰相反，只要是能提高企業(yè)與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,，能促進(jìn)產(chǎn)品銷售或能讓消費(fèi)者認(rèn)知,，就必須而且要大膽投入相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，市的商場(chǎng)銷售促進(jìn)費(fèi)用相對(duì)于北京,、上海只能說(shuō)是較低,，如若不敢投入，兩年甚至一年之后產(chǎn)品在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將大大不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，恐將步入惡性循環(huán)狀態(tài),，即越不敢投入銷量越差，銷量越差越不敢投和入,。

年銷售情況預(yù)測(cè)請(qǐng)參考附表三“年?duì)I銷計(jì)劃”,，銷售費(fèi)用有：

1.租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、人員工資等可預(yù)算費(fèi)用,。

2.正常促銷贈(zèng)品不可預(yù)算費(fèi)用,。

3.預(yù)計(jì)個(gè)縣城代理商各元計(jì)元直銷或?qū)з?gòu)員工資。

4.建議適當(dāng)增加部分各級(jí)代理商店招及車身廣告費(fèi)用投入,。

5.本人就市大型賣場(chǎng)年月銷售量及月銷售費(fèi)用做一個(gè)前期預(yù)測(cè)與評(píng)估,，請(qǐng)參考附表一“市大型賣場(chǎng)最低月銷量及月銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)表”。

第四部分：銷售方案,。

要完成年所預(yù)計(jì)的萬(wàn)元銷售指標(biāo),，本人提出如下銷售方案：

1.縣級(jí)市場(chǎng)：鞏固現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡(luò)，做好客戶營(yíng)銷參謀,，指導(dǎo)客戶多渠道多層次立體經(jīng)營(yíng),，爭(zhēng)取針對(duì)縣城終端超市開(kāi)展面對(duì)消費(fèi)者的多元化促進(jìn)活動(dòng)，改變現(xiàn)有自然銷售的被動(dòng)銷售局面,。充分發(fā)揮縣城直銷員作用,，借助公司每一次促銷迅速大量鋪貨，努力拓展網(wǎng)絡(luò),，開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng),。

建議公司與其他廠商舉行聯(lián)合促銷，比如與生產(chǎn)食用油廠商聯(lián)合，購(gòu)產(chǎn)品幾件送食用油一瓶,，購(gòu)食用油一桶送某某產(chǎn)品一提,；或公司給予自由調(diào)節(jié)贈(zèng)品的權(quán)利，比如本月一件十元促銷,，可改成購(gòu)三件送公斤金龍魚(yú)油一瓶,。如此開(kāi)展多樣化的面對(duì)傳統(tǒng)通路的促銷活動(dòng)，相信對(duì)公司的銷售特別是縣級(jí)市場(chǎng)一定能有一個(gè)很好的促進(jìn),，又能防止客戶對(duì)公司產(chǎn)品采取變相降價(jià),。

2.市區(qū)渠道：當(dāng)務(wù)之急是對(duì)市區(qū)二批網(wǎng)絡(luò)的掌握。如與奧博簽訂合同則重在培養(yǎng)二級(jí)批發(fā)商作為候補(bǔ)客戶,，縮短新品面市時(shí)間,，加快貨物與資金流通，進(jìn)一步拓展網(wǎng)絡(luò),，擴(kuò)大中小紙行及小型零售終端的銷售,。

如未與合作則對(duì)所有市場(chǎng)采取經(jīng)銷，為減小所帶來(lái)的沖擊,，首先對(duì)所有客戶在公司基礎(chǔ)上,，重新整合市場(chǎng)，重點(diǎn)培養(yǎng)若干運(yùn)營(yíng)思想較好有實(shí)力忠誠(chéng)的,，并建議公司針對(duì)的所有促銷產(chǎn)品實(shí)行與其他地區(qū)不同的政策,，以對(duì)市場(chǎng)的影響，穩(wěn)定市場(chǎng)的價(jià)格體系基本完整,，不至于對(duì)傳統(tǒng)渠道的銷售產(chǎn)生很大的負(fù)面影響,。建議公司對(duì)普遍存在的現(xiàn)象采取有效措施，堅(jiān)決,。

3.大,、中型（連鎖）賣場(chǎng)：維護(hù)企業(yè)形象，加強(qiáng)客情關(guān)系,，保證企業(yè)服務(wù)。做好對(duì)競(jìng)品與本品進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析,，針對(duì)丹尼斯,、金博大等大型賣場(chǎng)與部分中型賣場(chǎng)，不間斷采取形式多樣的買贈(zèng)或特價(jià)銷售活動(dòng),，并做好事前預(yù)測(cè),、事中跟蹤與事后效果評(píng)估。以求達(dá)到產(chǎn)品在終端的銷售穩(wěn)步提高,。

4.小型零售終端：調(diào)動(dòng)人員工作積極性,，充分發(fā)揚(yáng)能者上、庸者下的激勵(lì)機(jī)制,，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)直銷工作的考評(píng),、監(jiān)督,，開(kāi)展針對(duì)小型零售終端的多樣化買贈(zèng)促進(jìn)活動(dòng)，迅速占領(lǐng)小型零售終端市場(chǎng),，提高產(chǎn)品覆蓋率,、占有率，提高銷售量,。

5.組織專人負(fù)責(zé)團(tuán)購(gòu),、勞保市場(chǎng)，特別是加強(qiáng)心相印產(chǎn)品的單位定制,，提高銷售,。

以上是本人就職近個(gè)來(lái)對(duì)的總結(jié)及提出的方案及各種建議，不周之處,，希望各位領(lǐng)導(dǎo)給予指點(diǎn),，并希望領(lǐng)導(dǎo)能多為處于銷售第一線的員工多一點(diǎn)理解，多一些關(guān)心與支持,，相信大家都是為了,，都是為了在河南有一個(gè)良好的銷售市場(chǎng)與環(huán)境才聚到一起，實(shí)事求是,，少一點(diǎn)官僚,，多辦點(diǎn)實(shí)事。相信河南,、河南的員工一定會(huì)有一個(gè)美好的前程,！

這個(gè)月是感覺(jué)有點(diǎn)漫長(zhǎng)的一個(gè)月，不知道是怎么回事,，可能是中間發(fā)生的問(wèn)題太多的原因吧,！首先是拜訪客戶的時(shí)候自己出的一點(diǎn)問(wèn)題，然后就是大興舊宮著火的一件大事情,，從而也導(dǎo)致我們客戶對(duì)產(chǎn)品有點(diǎn)不敢下訂單的意思,！

總的在分析一下自己的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在自己這兩個(gè)月自己才做了50多萬(wàn),，還比不上別的的一個(gè)月的業(yè)務(wù)量呢,！在好一點(diǎn)的就是還比不上人家的一個(gè)合同的營(yíng)業(yè)額高呢！自己現(xiàn)在在第三梯隊(duì)還是拿不到第一,，更不用上上第二梯隊(duì)了,，那就是自己的一個(gè)極限了！在這幾個(gè)合同中還有一個(gè)大立銑床,，剩下的是一些有可能是之合作一次的客戶也就是網(wǎng)上的客戶,。

1、自己的訂的工作目標(biāo)。

自己訂的工作目標(biāo)沒(méi)有完成,，連公司規(guī)定的最底的任務(wù)都沒(méi)有完成,，是自己的工作上的一些怠慢，雖然是很努力了,，但是還是做的不夠好,，只要做好了我相信終有一天我會(huì)成功的，就是只想不做是不可以,，就算你想的再好,，你不做就相當(dāng)于什么也沒(méi)有！

2,、今年應(yīng)該和去年比起來(lái)市場(chǎng)應(yīng)該是好做的讓人難以置信,，但是自己做起來(lái)為什么還是感覺(jué)那么的費(fèi)勁呢！就是自己就沒(méi)有自己的客戶群,，開(kāi)始就沒(méi)有按照王經(jīng)理的要求去做,，就是一個(gè)月找三個(gè)有潛力的客戶，現(xiàn)在夠過(guò)去兩年了,，就是說(shuō)是過(guò)了24個(gè)月了,，在乘以3就相當(dāng)于說(shuō)是現(xiàn)在自己應(yīng)該有72個(gè)客戶在自己的手上，但是結(jié)果呢,！沒(méi)有幾個(gè),！就是是72個(gè)客戶自己維護(hù)的不好去掉一半那么現(xiàn)在應(yīng)該還有36個(gè)客戶吧！有嗎,？沒(méi)有如果自己在現(xiàn)在有有潛力的客戶有20個(gè)的話自己的生活將不會(huì)在愁了，有20個(gè)老板每個(gè)月都給你發(fā)工資自己還愁什么??！還是自己做的不夠好！

3,、市場(chǎng)不一樣,。

現(xiàn)在就今年的情況應(yīng)該是我們?yōu)橹鳎蔷褪俏覀兊男能泴?dǎo)致應(yīng)該好像是被客戶牽制一樣,，或許是我們想把單子簽成的原因吧！就像今天客戶簽合同,，客戶說(shuō)你把貨拉過(guò)來(lái)你就直接把現(xiàn)金帶走就可以了，我就說(shuō)我們這是現(xiàn)金,，所以你必須交全款我們給你發(fā)貨，結(jié)果就是差五百,，因?yàn)橛械你y行規(guī)定只能匯五萬(wàn),！

總結(jié)一下就是現(xiàn)在我們應(yīng)該更好的更密切的觀察市場(chǎng)的動(dòng)向，才能更好的掌握我們行業(yè)是形式,！

提高我們自己的業(yè)務(wù)能力和自己本身的素質(zhì),！其實(shí)業(yè)務(wù)就是做人,，只有人做的好,，自己的朋友廣泛，交際能力強(qiáng)才能把業(yè)務(wù)做的更好,！做人是一個(gè)很重要的方面,，還有就是自己的在這方面的知識(shí)是一定不可缺少的，所以要想做好業(yè)務(wù)就必須在有限的時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)無(wú)限的知識(shí),，在做人方面要比一般的人有更好的交際范圍,，和交談能力！

現(xiàn)在我做的就是提高自己服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)能力,，使一批老客戶的業(yè)務(wù)能鞏固并發(fā)展起來(lái),。在未來(lái)的工作中，我要更加提高自己的工作能力和素質(zhì)：

（1）加強(qiáng)與客戶的溝通聯(lián)系,，多想辦法,，建立起良好的合作關(guān)系；

（4）做好售前,、售中,、售后服務(wù)。

隨著電子科技的快速發(fā)展,，自助銀行,、網(wǎng)上銀行、電話銀行,、手機(jī)銀行等繼問(wèn)世,，廣大百姓盡情地體驗(yàn)了高科技成果帶來(lái)的快捷便利。但是自動(dòng)存款機(jī),、自動(dòng)取款機(jī),、多媒體工具等這些高科技的機(jī)器，也令客戶覺(jué)得有點(diǎn)“冷”,，中老年客戶更是對(duì)這些現(xiàn)代化高科技的電子設(shè)備感到束手無(wú)策?，F(xiàn)代人不僅需要便捷的理財(cái)工具,，也渴望獲得人與人之間的情感交流。柜臺(tái)”,，這個(gè)銀行與客戶面對(duì)面溝通和交流的方寸之地,，為銀行與客戶之間增添了濃濃的感情色彩。

“柜臺(tái)營(yíng)銷”是銀行營(yíng)銷的一種促銷手段,，從狹義上講就是利用現(xiàn)有的柜臺(tái)和人員,，為客戶辦理業(yè)務(wù)的同時(shí)，把客戶需要的其他金融產(chǎn)品推銷給客戶,。銀行提供的產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)都包含著服務(wù),，有的產(chǎn)品甚至直接表現(xiàn)為服務(wù)，金融產(chǎn)品是銀行提供服務(wù)的一種載體,。金融產(chǎn)品質(zhì)量的好壞,，除了增值以外，就是服務(wù)水平的高低,。它也是客戶選擇銀行的重要原因之一,。那么，如何做好柜臺(tái)營(yíng)銷,，最大限度地滿足顧客的需求,，培養(yǎng)顧客的忠誠(chéng)度，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呢?在長(zhǎng)期的柜臺(tái)服務(wù)中,，有以下的幾點(diǎn)心得體會(huì)：

一,、沒(méi)有人會(huì)拒絕微笑。

微笑,，是自信的一種流露,，是無(wú)聲的語(yǔ)言，傳遞著友好的信息,，是人們交往中最豐富,、最有感染力的表情。柜臺(tái)是銀行的窗口,，柜臺(tái)員工的精神面貌代表著銀行的管理水平和形象,。柜員的營(yíng)銷技巧和熱情是決定銀行金融產(chǎn)品市場(chǎng)占有率重要因素之一。如果客戶來(lái)到我們的柜臺(tái)前時(shí),，看到的是柜臺(tái)里一張毫無(wú)表情的臉,，客戶還會(huì)再來(lái)嗎?答案是明顯的!

無(wú)論是工作壓力太大，還是累了,，不管什么原因,，都不能擺出一付債主的臉。這樣會(huì)使客戶感覺(jué)他是不受歡迎的人,，將會(huì)引起客戶的不滿,，把許多客戶拒之門外,。說(shuō)實(shí)在的，面對(duì)這世界上各種各樣的人,，要使每個(gè)人對(duì)自己的工作百分之百滿意是很難的。那么,，我們應(yīng)該怎樣做呢?微笑就是無(wú)往不利的武器,。保持良好的心態(tài)，養(yǎng)成微笑的習(xí)慣,，這對(duì)于自己毫無(wú)損傷,，但卻已經(jīng)給別人產(chǎn)生良好的印象，在別人的心中引起快樂(lè)的共鳴,，使客戶走進(jìn)銀行時(shí)感覺(jué)到撲面而來(lái)熱情,，即使是初次到銀行辦理業(yè)務(wù)的客戶也不會(huì)感到畏懼。只要我們真情付出,，一定會(huì)得到回報(bào),，為別人帶來(lái)快樂(lè)，將使自己更加快樂(lè),。我們發(fā)自內(nèi)心的微笑,，已經(jīng)很大程度的提高了客戶的滿意度。

客戶在他的要求得不到滿足時(shí),，有時(shí)會(huì)遷怒于你,，這時(shí)，微笑就是秘密武器,，只要得理讓三分,，保持微笑，心平氣和地耐心解釋,，充分陳述理由,，相信客戶會(huì)慢慢地平和下來(lái)。所以,，不要吝惜自己的微笑,。

二、知識(shí)就是力量,。

有一句話說(shuō)得好：人與人之間的差別其實(shí)就是學(xué)習(xí)能力的差別,。由于個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn),、訓(xùn)練程度的差異造成服務(wù)水平的高低,，所以我們要通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，熟練掌握各種產(chǎn)品的特點(diǎn)和適用人群,，向客戶作個(gè)性化的推介,，比如向中高端客戶推介本外幣通知存款,、匯聚寶、信用卡等產(chǎn)品,，向普通客戶推介本外幣一本通,，外幣兌換、代理業(yè)務(wù),。掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作規(guī)程,，提高自身分析和處理問(wèn)題的能力，提高服務(wù)質(zhì)量,，增強(qiáng)客戶的滿意度和忠誠(chéng)度,，從而留住了客戶，贏得客戶的信任,，營(yíng)銷也就成功了,。

三、換位思維,，加強(qiáng)溝通,。

我們要樹(shù)立“換位思維”的思想，從客戶的角度出發(fā),，想客戶之所想,，急客戶之所急，加強(qiáng)溝通,。一是要加強(qiáng)內(nèi)部各部門之間的溝通,，理順業(yè)務(wù)流程，杜絕因內(nèi)部協(xié)調(diào)不足而出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題,。曾經(jīng)有過(guò)這樣的一個(gè)例子：我們對(duì)客戶的承諾是信用卡換卡五個(gè)工作日可取,，結(jié)果打卡部門空白卡用完了，已向財(cái)會(huì)部門提出需求,，財(cái)會(huì)部門說(shuō)要等辦公室安排車才能去省行領(lǐng)取空白卡,，導(dǎo)致時(shí)間到了客戶卻領(lǐng)不到卡，造成很壞的影響,。當(dāng)時(shí)客戶感到很氣憤,，做了投訴，要求柜員和主管下崗,。類似這樣的情況微笑服務(wù),、耐心解釋就無(wú)用武之地了，巧婦難為無(wú)米之炊,?？蛻舻膽B(tài)度無(wú)可厚非，這是銀行內(nèi)部各部門之間溝通協(xié)調(diào)不足引起的,，銀行違背了自己的承諾,。柜臺(tái)人員因?yàn)轭愃圃蛟馐芸蛻簟芭趶椶Z擊”的例子還少嗎?所以,，我們首先要做到內(nèi)部溝通流暢，協(xié)調(diào)充分確保每個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作正常,。二是要加強(qiáng)與客戶的溝通,。不把自己的個(gè)人情緒帶到工作中來(lái)，每天以飽滿的精神和認(rèn)真地態(tài)度面對(duì)工作,，當(dāng)客戶在敘說(shuō)他的需要時(shí),，我們要做一個(gè)最佳聽(tīng)眾，認(rèn)真傾聽(tīng)客戶的需求,。從客戶的角度出發(fā)，適時(shí)為客戶提出符合客戶利益的理財(cái)建議,，這樣才能與客戶實(shí)現(xiàn)真正的溝通,。才能為客戶提供全方位的服務(wù)，讓客戶獲得超出期望值的需求,。

四,、充分利用自助設(shè)備，減輕柜臺(tái)壓力,。

柜臺(tái)作為銷售渠道,，不僅僅是存取款業(yè)務(wù)，代收代繳各種費(fèi)用,、多種形式的理財(cái)?shù)鹊刃聵I(yè)務(wù)品種不斷推出,，這無(wú)疑給柜臺(tái)增加了壓力。柜員如果從開(kāi)始營(yíng)業(yè)到營(yíng)業(yè)終了面前都是排著長(zhǎng)龍,，那么哪有時(shí)間和精力開(kāi)展?fàn)I銷?所以,，我們要地將零散客戶辦理的簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)引導(dǎo)到自助設(shè)備、網(wǎng)上銀行,、電話銀行等渠道上,，適當(dāng)減輕柜臺(tái)人員的工作壓力，可專門辦理一些復(fù)雜業(yè)務(wù),，同時(shí)積極展開(kāi)營(yíng)銷,，這樣，不但減少了排隊(duì)現(xiàn)象,，提高了辦事效率,，也為客戶節(jié)省下大量時(shí)間，服務(wù)水平最終得到了保證,。

五,、有的放矢，做好差異化營(yíng)銷,。

營(yíng)銷中的“二八法則”告訴我們：企業(yè)80%的利潤(rùn)是由20%的客戶創(chuàng)造的,，而80%的其他消費(fèi)者只創(chuàng)造了20%的利潤(rùn),。如何挖掘優(yōu)質(zhì)客戶、留住老客戶,、爭(zhēng)取新客戶是當(dāng)務(wù)之急,。銀行有著得天獨(dú)厚的優(yōu)越性，它掌握著大量的客戶資料,，我們可以根據(jù)顧客個(gè)人的年齡,、性別、職業(yè),、收入,、文化程度等情況進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)不同細(xì)分市場(chǎng)中顧客的不同需求,，提供差異化的便利性服務(wù)和支持性服務(wù)以達(dá)到優(yōu)質(zhì)的無(wú)差異性,。對(duì)待高端客戶或老客戶時(shí)，如果你能主動(dòng)的招呼客戶,，準(zhǔn)確地稱呼某先生或某小姐,，表示對(duì)客戶的熟悉，使客戶有被重視的感覺(jué),，這時(shí)再順勢(shì)推銷新產(chǎn)品,，相信有事倍功半的效果；又如,，對(duì)第一次接觸銀行的新客戶,，應(yīng)主動(dòng)熱情介紹服務(wù)品種、方式,，適時(shí)為客戶理財(cái)當(dāng)好參謀,，準(zhǔn)確快捷地做好每筆業(yè)務(wù)，給客戶留下良好印象,。

如何做好柜臺(tái)營(yíng)銷?說(shuō)到底就是優(yōu)質(zhì)服務(wù),。傳統(tǒng)的服務(wù)理念認(rèn)為，顧客來(lái)了,，給客人倒上一杯茶,，送上一杯水就是優(yōu)質(zhì)。其實(shí)不然,，隨著生活節(jié)奏的加快,，城市現(xiàn)代化水平的不斷提高，“準(zhǔn)確,、高效,、快捷”才是人們所倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。金融產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新，硬件設(shè)備的提高,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只要投入資源,，就很容易達(dá)到；只有以高質(zhì)量服務(wù)為切入點(diǎn),，形成了特色的服務(wù)風(fēng)格,，才能使競(jìng)爭(zhēng)者難以在短時(shí)間內(nèi)模仿成功，我們才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地!

回想一年來(lái),，思考成熟很多,，感慨萬(wàn)千，收獲亦多,?！懊Φ暮艹鋵?shí)并收獲也很多，累但是很快樂(lè),。對(duì)我來(lái)講這一年的工作是難忘,、印記最深的一年。工作地點(diǎn),、環(huán)境的轉(zhuǎn)換，還有工作思想,、方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整,，壓力卻帶給了我前進(jìn)的號(hào)角，累中也融進(jìn)了收獲的快樂(lè),。在領(lǐng)導(dǎo)的支持下,，在同事之間的密切配合下，愛(ài)崗敬業(yè),，恪盡職守,，我們都較好地完成了自我的本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交下來(lái)的各項(xiàng)工作。我將一年來(lái)的表現(xiàn),、細(xì)想和行動(dòng)總結(jié)如下：

一,、工作表現(xiàn)。

每一天外出見(jiàn)客戶時(shí)強(qiáng)化自身形象,，提高自身素質(zhì),，對(duì)自我堅(jiān)持嚴(yán)格要求，不要因?yàn)樽晕乙粋€(gè)人一片天地就懶惰,，忘記工作,，忘記自我的工作職責(zé)和工作任務(wù)。我們對(duì)工作要心中有度,，有職責(zé),。對(duì)待客戶必須要以誠(chéng)相待，辦事處的工作的規(guī)律就是“無(wú)規(guī)律”，因此,，我要正確認(rèn)識(shí)自身的工作和價(jià)值,，正確處理工作中的苦與樂(lè)，得與失,、堅(jiān)持甘于奉獻(xiàn),、誠(chéng)實(shí)敬業(yè)，個(gè)性在業(yè)務(wù)錘煉過(guò)程中必須要有總結(jié)和反省,，當(dāng)日工作當(dāng)日畢,，業(yè)務(wù)講效率，可能養(yǎng)閑人,，但是不期望閑人是我,。所以必須要努力，必須要學(xué)習(xí),，爭(zhēng)取早日突破有成績(jī),，經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)光的學(xué)習(xí)和鍛煉，我在工作上已經(jīng)取得必須的進(jìn)步,。

二,、工作態(tài)度。

工作態(tài)度要嚴(yán)于律已,，不斷加強(qiáng)自我作風(fēng)建設(shè),。到以來(lái)我對(duì)自身嚴(yán)格要求，始終把耐得平淡,、舍得付出,、默默無(wú)聞作為自我的準(zhǔn)則。作風(fēng)是一個(gè)形象問(wèn)題,，不能因?yàn)閭€(gè)人原因讓客戶說(shuō)廣源的作風(fēng)有問(wèn)題,，把廣源當(dāng)成是自我的家，榮辱與共,。在工作中要用自我的行動(dòng)規(guī)范自我的一切言行,。努力強(qiáng)化自我專業(yè)知識(shí)，做好各項(xiàng)客戶服務(wù)工作,。堅(jiān)持跟蹤的原則,，對(duì)每個(gè)客戶都要跟蹤有結(jié)果，努力提高溝通水平,。在這一年里,，雖然遇到不少的困難，但是只要用心想辦法去解決,，思想樂(lè)觀,，還是能夠?qū)W到很多知識(shí)。

三、工作行程,。

這一年來(lái),，我做了超多的工作，雖然暫時(shí)還沒(méi)有取得成績(jī),，但是我會(huì)一向努力,，相信自我的成績(jī)會(huì)好起來(lái)，由于對(duì)我們__市場(chǎng)的重視,，還特意派汽車協(xié)作辦事處的工作,，讓我們?cè)诠ぷ魃希瑯I(yè)務(wù)上自信了很多,，汽車到目前為止跟我跑了四天業(yè)務(wù),，一路從__到__到__的路線走的，路線也是我一路計(jì)劃好的,，基本沒(méi)有多繞路,，跑了大概十九家，可能路線和地址都不是很熟悉,，所以在計(jì)劃當(dāng)中還有部分客戶沒(méi)有拜訪,，但是效果很不錯(cuò)，到達(dá)預(yù)期效果,，有三家既然與張經(jīng)理撞車,，有七家此刻是我的意向客戶。我將繼續(xù)努力跟蹤和進(jìn)行溝通,，爭(zhēng)取在下一年出成績(jī)，對(duì)自我,，對(duì)也是一種微妙的回報(bào),。此刻也有兩家基本上在口頭上答應(yīng)下一年左右定貨。此時(shí)我不能松懈,，越是關(guān)鍵時(shí)刻越是決定得失的時(shí)候,。所以貨沒(méi)有出去還不是笑的時(shí)候，也許只是才開(kāi)始,。

四,、下一步工作計(jì)劃和展望。

下一步工作我將繼續(xù)跟蹤目前的意向客戶,，直到跟到有結(jié)果為止,，要對(duì)有針對(duì)性廠家進(jìn)行攻克，多去拜訪,，多溝通,。然后根據(jù)資料聯(lián)系新客戶找到主事人，慢慢伸張，在自我能夠把握局勢(shì)的狀況下進(jìn)行擴(kuò)張,，穩(wěn)步求進(jìn)求發(fā)展,。以上是我個(gè)人體會(huì)和設(shè)想，我將全身心的投入到市場(chǎng)工作中,。

一,、精良、高效的班干部隊(duì)伍,。

一個(gè)班主任是一個(gè)責(zé)任心強(qiáng)的人,，但未必是一個(gè)好班主任。有效地進(jìn)行班級(jí)建設(shè)和管理,，一支水平高,、能力強(qiáng)、素質(zhì)過(guò)硬的班干部隊(duì)伍是必不可少的,。因此班級(jí)干部的選舉上應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)原則：

一是文化成績(jī)必須要好,；

二是堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則；

三是班級(jí)干部必須要以身作則,。

文化成績(jī)必須要好,。班干部每學(xué)年改選一次，在過(guò)去的兩個(gè)學(xué)期必須沒(méi)有補(bǔ)考記錄,，并獲得過(guò)獎(jiǎng)學(xué)金的同學(xué)才有資格參加選舉,。成績(jī)優(yōu)良的班干部隊(duì)伍，可以有效地帶動(dòng)全體學(xué)生重視基礎(chǔ)課,、專業(yè)課的學(xué)習(xí),，促進(jìn)學(xué)習(xí)的積極性和對(duì)專業(yè)的熱愛(ài)，降低不及格率,，保證每名學(xué)生的正常畢業(yè),。

班干部選舉上堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則，即尊重學(xué)生的民主權(quán)利,，在全體學(xué)生投票選舉的基礎(chǔ)上確定班干部人選,，再由班主任實(shí)施集中原則，對(duì)入選學(xué)生任命具體職務(wù),。班長(zhǎng)和團(tuán)支書(shū)的表現(xiàn)在班級(jí)管理中起著決定性的影響,，是有效的連接班級(jí)和班主任的紐帶，因此,，每一屆的班長(zhǎng)和團(tuán)支書(shū)必須能經(jīng)得起班主任的各項(xiàng),、各次考核。

班級(jí)干部必須要以身作則,。在培養(yǎng)班干部的過(guò)程中,，著重強(qiáng)調(diào)班干部的帶頭作用,，要求每個(gè)人能以身作則。根據(jù)班級(jí)需要,，實(shí)施班干部例會(huì),，對(duì)班干部要高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,，提高班干部工作能力,。不定時(shí)召開(kāi)班干部會(huì)議，對(duì)班干部的工作進(jìn)行總結(jié)和指導(dǎo),。班干部中只要有投機(jī),、違反紀(jì)律的現(xiàn)象，立刻免職,，進(jìn)行班委重組,。

為保證管理工作的穩(wěn)定，班委重組時(shí)不再吸納新成員,，在原有的干部上進(jìn)行兼職,，確保班干部隊(duì)伍的精良、高效,。

二,、不同年級(jí)采用不同的方法是管好市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生的不變法則。

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生和其他專業(yè)的學(xué)生相比,，更加活躍,、難以約束，難于管理,，不能一成不變地采用一種管理模式,，而要根據(jù)不同的年級(jí)，適當(dāng)改變管理方法,。

新生入校階段,，主要嚴(yán)格紀(jì)律，重在引導(dǎo),。剛?cè)胄?duì)大學(xué)生活的一切都很陌生，生活方向不是很明確,，這個(gè)時(shí)期要發(fā)揮班主任的正確引導(dǎo)作用,，讓學(xué)生明確學(xué)習(xí)的目的、明白學(xué)習(xí)時(shí)間的緊迫性和學(xué)習(xí)任務(wù)的艱巨性,。

要引導(dǎo)學(xué)生適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境,，遵守學(xué)校的各項(xiàng)紀(jì)律，將學(xué)生關(guān)注的重點(diǎn)定位于基本能力和專業(yè)能力的培養(yǎng)上,，也就是學(xué)習(xí)好專業(yè)技術(shù)知識(shí),。

這個(gè)時(shí)期是班級(jí)形成嚴(yán)格的紀(jì)律和良好的精神風(fēng)貌的關(guān)鍵時(shí)期,。

大二階段，主要培養(yǎng)自理,、自立的能力,。面對(duì)著思想各異、性格不同的學(xué)生,，如果無(wú)法建立他們自己的自理,、自立能力，班主任的工作就會(huì)多之又多,，疲于奔命,。認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)以后，根據(jù)不同的學(xué)生分別進(jìn)行不間斷的談話,，使得每個(gè)人都能夠思考并定位好自己未來(lái)的發(fā)展方向并為之奮斗,，教育學(xué)生要做一個(gè)正直、善良的人,，對(duì)社會(huì)有用的人,。

例如：組織學(xué)生到聾啞學(xué)校或者敬老院進(jìn)行慰問(wèn),，培養(yǎng)學(xué)生的愛(ài)心,。要有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，要有積極向上的團(tuán)隊(duì)合作精神,，豐富的文化科學(xué)知識(shí)以及健康的身體和心理,，形成一種積極向上的班級(jí)風(fēng)氣。

大三階段,，主要拓展實(shí)踐能力空間,。市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生走入社會(huì)，需要較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力和人際關(guān)系處理能力,，這個(gè)學(xué)年,，讓學(xué)生有目的、有意識(shí)地開(kāi)展和參加一些專業(yè)性的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),。如：為保險(xiǎn)公司做電話調(diào)查,、為房產(chǎn)公司做營(yíng)銷策劃，等等,，以各種形式的兼職方式將理論與實(shí)際相聯(lián)系,。可以適當(dāng)放松請(qǐng)假制度,，為學(xué)生提供更多的校外接觸社會(huì)的機(jī)會(huì),。

大四階段，主要做好擇業(yè)前的準(zhǔn)備,。學(xué)生在有了一定社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，基本能夠給自己畢業(yè)后的職業(yè)進(jìn)行定位,。班主任在此期間的工作是關(guān)注學(xué)生的情緒，并為學(xué)生的就業(yè)提供各種意見(jiàn)和幫助,，尋找到適合自己的滿意的工作崗位,。

三、處理好師生關(guān)系和師生距離是嚴(yán)肅班級(jí)紀(jì)律的關(guān)鍵,。

孔子說(shuō)過(guò),，親其師，信其道,。班主任在與學(xué)生交往的過(guò)程中,，時(shí)刻以"教育者"自居，以居高臨下的姿態(tài)出現(xiàn),，在學(xué)生面前擺出盛氣凌人的架勢(shì),，學(xué)生必然敬而遠(yuǎn)之；如果班主任隨和,、平易近人,，以朋友的姿態(tài)與學(xué)生們交往、談心,、交心,，說(shuō)說(shuō)自己的興趣愛(ài)好、家庭情況,、讀書(shū)求學(xué)經(jīng)歷等等,，學(xué)生就會(huì)視班主任為知心朋友，樂(lè)于接近,，樂(lè)于交談,，并愿意服從。但是,，師生之間的交往與一般的人與人之間的交往一樣,，過(guò)多、過(guò)密,、過(guò)近也是不行的,，相互間應(yīng)留有一定的余地，即心理距離,。

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生接觸社會(huì)的經(jīng)歷相對(duì)較多,，各方面相對(duì)較成熟，師生關(guān)系的處理更要拿捏得當(dāng),，要保持教師該有的威嚴(yán)和信譽(yù),。師生的身份畢竟不同,，不能因?yàn)檫^(guò)分的親密而混淆,，以致喪失威信,。在特定的時(shí)間（如上課）、特定的地點(diǎn)（如教室,、辦公室等）和特定的活動(dòng)環(huán)境中,，師生身份需要嚴(yán)格界定，班主任的言談舉止和行為處事要有教師風(fēng)范和教師威嚴(yán),。亦師亦友,，這是班主任與學(xué)生相處的雙重身份，也是正確把握師生之間心理距離的關(guān)鍵,。

四,、以周恩來(lái)精神為指導(dǎo)營(yíng)造市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)獨(dú)有的特色。