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房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇一
第一節(jié)城市燃氣行業(yè)的定義及分類,。
(一)天然氣供給進入快速發(fā)展期人工煤氣,、lpg、天然氣三種氣源并存仍然是中國城市燃氣的主要特點,?！笆晃濉逼陂g隨著“西氣東輸、海氣登陸,、海外進口,、陸氣補充”的天然氣多元化供應(yīng)格局的形成，燃氣結(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大改變,，天然氣在城市燃氣行業(yè)中的所占比例逐步增大,。2011年，我國天然氣產(chǎn)量突破1000億立方米,，達到1025.3億立方米,，同比增長約6.90。
(三)人工煤氣供應(yīng)集中在中小城市近年來,，環(huán)境保護和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進展,，部分城市人工制氣企業(yè)通過調(diào)整生產(chǎn)方式，開始利用天然氣,、煉廠干氣摻混或改制工藝來生產(chǎn)人工煤氣,，不僅提高了質(zhì)量，改善了環(huán)境,，也為天然氣供應(yīng)初期的供需平衡發(fā)揮重要作用,。由于人工煤氣的生產(chǎn)、輸配設(shè)施的投入強度大,，維護成本高,，需要較大規(guī)模的市場支撐，因此,，人工煤氣供應(yīng)主要集中在大城市以及依托當(dāng)?shù)赜兄茪鈼l件的冶金,、化工企業(yè)的中小城市。
31.17,。2007年到2011年間,，城市燃氣行業(yè)總產(chǎn)值占gdp的比重呈小幅上升趨勢，2011年占比達到了0.59,，為五年來最高,，行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位有所提升,。
第三節(jié)城市燃氣行業(yè)技術(shù)分析。
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房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
不知不覺,，在xxx工作已經(jīng)足月有余,，在這個把月里，工作量不大,，要學(xué)的卻不少,，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵,。也正因為如此,，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作,。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業(yè)績,，爭奪提成，經(jīng)常是不擇手段,，詭計迭出,。幸運的是目前的xxx擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助,，每次分歧總能在溝通中消除,，每次難題也常常在集思廣益中（即便我們只有4人）化解。正因為有這樣濃厚的企業(yè)氛圍和團隊精神,，才給了我在xxx成長所需的養(yǎng)分,。
但是通過工作，還是發(fā)現(xiàn)自身仍存在許多缺點急待解決,。首先,，剛進入xxx，對xxx地產(chǎn)的企業(yè)文化及xxx這個項目的相關(guān)情況還沒能夠了然于心,，跟客戶介紹的時候不足為企業(yè)和項目展示很好的口碑與形象,，致使客戶對我們的企業(yè)品牌與項目一知半解。我想作為一個大企業(yè)的置業(yè)顧問,，不僅要精通賣房業(yè)務(wù),，更要讓客戶感覺中建無論是從企業(yè)品牌，社區(qū)環(huán)境,，物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其他樓盤有優(yōu)勢,，堅定客戶購買的信心。針對這個問題,，我已經(jīng)與同事xxx深刻討論過,，多學(xué)習(xí),，多討教，從自身做起樹立對本企業(yè)品牌的絕對信心與優(yōu)越感,，以此感染每個客戶,。
其次,，由于進入xxx時所有的住房已基本售罄,，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經(jīng)驗,。我想,，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態(tài)及個人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同,，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應(yīng)的變化,。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應(yīng)該著重介紹周邊的發(fā)展趨勢與發(fā)展前景,，堅定客戶購買的信心,，讓其買得開心，買得放心,。以前總以為一個優(yōu)秀的銷售員必須有自己的個性,，沒有個性的銷售員不過是個服務(wù)員而已。但是通過實踐工作我才發(fā)現(xiàn),，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外,，更應(yīng)該具備能夠隨時適應(yīng)不同消費者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時牢記,，專業(yè),、禮貌、主動服務(wù),、給予客戶比他想象的更多,，并堅持公司利益至上的職業(yè)操守。所以,，為了做好xxx商鋪的銷售工作,，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個適合xxx地產(chǎn)大氣之風(fēng)的置業(yè)顧問,。
另外,，由于進入xxx的時間不長，所以自己對公司的一些規(guī)章制度和流程方面還沒有機會完全了解,，偶爾犯下一些低級錯誤,。雖然在主管的幫助下已經(jīng)改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚,，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進,，一方面自己會多學(xué)多問,，另一方面也希望領(lǐng)導(dǎo)的鞭策，同事的提點,。
我深知個人的發(fā)展離不開企業(yè)的發(fā)展,，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以,，在這充滿希望的企業(yè)里,，我必將全力服務(wù)公司，熱愛崗位,，勤奮工作,，嚴于律己，認真專研,，繼續(xù)學(xué)習(xí),，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹?shù)膽B(tài)度面對我的職業(yè),，為客戶制造感動,，為公司創(chuàng)造利潤！
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇三
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好,！
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年,，回顧這一年的工作歷程，作為—企業(yè)的每一名員工,，我們深深感到—企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣,，—人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工,，剛到房產(chǎn)時,，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境,、新事物比較陌生,。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場,。作為銷售部中的一員,，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面,，企業(yè)的窗口,，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì),，高標(biāo)準的要求自己,。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài),，走在市場的前沿,。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員,，并且努力做好自己的本職工作,。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于20xx年與xxx公司進行合資,，共同完成銷售工作,。在這段時間，我積極配合xxx公司的員工,，以銷售為目的,，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,，完成經(jīng)營價格的制定,，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為xxx月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ),。最后以xxx個月完成合同額xxx萬元的好成績而告終,。經(jīng)過這次企業(yè)的`洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識,，使自己各方面都所有提高,。下旬公司與xxx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍,。在此期間主要是針對房屋的銷售,。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部,，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù),。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中,。在開盤之際,，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解,，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作,。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真,，現(xiàn)已收取了上千萬的房款,，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯,。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會,，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善,。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤,，而且一期余房也一并售罄,，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的,、有價值的,、有收獲的。公司在每一名員工的努力下,，在新的一年中將會有新的突破,，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中,，占有一席之地,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇四
教育行業(yè)界定和分類。
1.行業(yè)定義,、基本概念,。
2.行業(yè)基本特點。
3.行業(yè)分類,。
第一章教育行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述,。
一、全球教育行業(yè)發(fā)展概況,。
1.全球教育行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,。
2.主要國家和地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r。
3.全球教育行業(yè)發(fā)展趨勢,。
二,、中國教育行業(yè)發(fā)展概況。
1.中國教育行業(yè)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀,。
2.中國教育行業(yè)發(fā)展中存在的問題,。
第二章-中國教育行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析。
一,、宏觀經(jīng)濟環(huán)境,。
二、國際貿(mào)易環(huán)境,。
三,、宏觀政策環(huán)境。
四,、教育行業(yè)政策環(huán)境,。
五、教育行業(yè)技術(shù)環(huán)境,。
第三章教育行業(yè)市場分析,。
一、市場規(guī)模。
1.-教育行業(yè)市場規(guī)模及增速,。
2.教育行業(yè)市場飽和度,。
3.影響教育行業(yè)市場規(guī)模的因素。
4.-教育行業(yè)市場規(guī)模及增速預(yù)測,。
二,、市場結(jié)構(gòu)。
三,、市場特點,。
1.教育行業(yè)所處生命周期,。
2.技術(shù)變革與行業(yè)革新對教育行業(yè)的影響,。
3.差異化分析。
第四章區(qū)域市場分析,。
一,、區(qū)域市場分布狀況。
二,、重點區(qū)域市場需求分析(需求規(guī)模、需求特征等)。
三,、區(qū)域市場需求變化趨勢,。
第五章教育行業(yè)生產(chǎn)分析,。
一,、產(chǎn)能產(chǎn)量分析。
3.影響教育行業(yè)產(chǎn)能產(chǎn)量的因素,。
二、區(qū)域生產(chǎn)分析,。
1.教育企業(yè)區(qū)域分布情況,。
2.重點省市教育行業(yè)生產(chǎn)狀況。
三,、行業(yè)供需平衡分析,。
1.行業(yè)供需平衡現(xiàn)狀。
2.影響教育行業(yè)供需平衡的因素。
3.教育行業(yè)供需平衡趨勢預(yù)測,。
第六章細分行業(yè)分析,。
一、主要教育細分行業(yè),。
二,、各細分行業(yè)需求與供給分析。
三,、細分行業(yè)發(fā)展趨勢,。
第七章教育行業(yè)競爭分析。
一,、重點教育企業(yè)市場份額,。
二、教育行業(yè)市場集中度,。
三,、行業(yè)競爭群組。
四,、潛在進入者,。
五、替代品威脅,。
六,、供應(yīng)商議價能力。
七,、下游用戶議價能力,。
第八章教育行業(yè)產(chǎn)品價格分析。
一,、教育產(chǎn)品價格特征,。
二、國內(nèi)教育產(chǎn)品當(dāng)前市場價格評述,。
三,、影響國內(nèi)市場教育產(chǎn)品價格的因素。
四,、主流廠商教育產(chǎn)品價位及價格策略,。
五、教育產(chǎn)品未來價格變化趨勢,。
第九章下游用戶分析,。
一、用戶結(jié)構(gòu)(用戶分類及占比),。
二,、用戶需求特征及需求趨勢,。
三、用戶的其它特性,。
第十章替代品分析,。
一、替代品種類,。
二,、替代品對教育行業(yè)的影響。
三,、替代品發(fā)展趨勢,。
第十一章互補品分析。
一,、互補品種類,。
二、互補品對教育行業(yè)的影響,。
三,、互補品發(fā)展趨勢。
第十二章教育行業(yè)主導(dǎo)驅(qū)動因素分析,。
一,、國家政策導(dǎo)向。
二,、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展,。
五、社會需求的變化,。
第十三章教育行業(yè)渠道分析,。
一、教育產(chǎn)品主流渠道形式,。
二、各類渠道要素對比,。
三,、行業(yè)銷售渠道變化趨勢。
第十四章行業(yè)盈利能力分析,。
六,、2015-年教育行業(yè)盈利能力預(yù)測。
第十五章行業(yè)成長性分析,。
第十六章行業(yè)償債能力分析,。
第十七章行業(yè)營運能力分析。
第十八章教育行業(yè)重點企業(yè)分析,。
一,、***公司,。
1.企業(yè)簡介。
2.教育產(chǎn)品特點及市場表現(xiàn),。
3.生產(chǎn)狀況,。
4.銷售及渠道。
二,、***公司,。
1.企業(yè)簡介。
2.教育產(chǎn)品特點及市場表現(xiàn),。
3.生產(chǎn)狀況,。
4.銷售及渠道。
……,。
十,、***公司。
1.企業(yè)簡介,。
2.教育產(chǎn)品特點及市場表現(xiàn),。
3.生產(chǎn)狀況。
4.銷售及渠道,。
第十九章教育行業(yè)進出口現(xiàn)狀與趨勢,。
一、出口分析,。
1.過去三年教育產(chǎn)品出口量/值及增長情況,。
2.出口產(chǎn)品在海外市場分布情況。
3.影響教育產(chǎn)品出口的因素,。
4.未來三年教育行業(yè)出口形勢預(yù)測,。
二、進口分析,。
1.過去三年教育產(chǎn)品進口量/值及增長情況,。
2.進口教育產(chǎn)品的品牌結(jié)構(gòu)。
3.影響教育產(chǎn)品進口的因素,。
4.未來三年教育行業(yè)進口形勢預(yù)測,。
第二十章教育行業(yè)風(fēng)險分析。
一,、教育行業(yè)環(huán)境風(fēng)險,。
1.國際經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險。
2.匯率風(fēng)險,。
3.宏觀經(jīng)濟風(fēng)險,。
4.宏觀經(jīng)濟政策風(fēng)險。
5.區(qū)域經(jīng)濟變化風(fēng)險,。
二,、產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險,。
三、教育行業(yè)政策風(fēng)險,。
四,、教育行業(yè)市場風(fēng)險。
1.市場供需風(fēng)險,。
2.價格風(fēng)險,。
3.競爭風(fēng)險。
第二十一章有關(guān)建議,。
一,、教育行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測。
1.用戶需求變化預(yù)測,。
2.競爭格局發(fā)展預(yù)測,。
3.渠道發(fā)展變化預(yù)測。
4.行業(yè)總體發(fā)展前景及市場機會分析,。
二,、教育企業(yè)營銷策略。
1.價格策略,。
2.渠道建設(shè)與管理策略,。
3.促銷策略,。
4.服務(wù)策略,。
5.品牌策略。
三,、教育企業(yè)投資機會,。
1.子行業(yè)投資機會。
2.區(qū)域市場投資機會,。
3.產(chǎn)業(yè)鏈投資機會,。
報告附件。
主要圖表,。
圖表：2014年中國教育行業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu),。
圖表：2014年中國教育行業(yè)渠道結(jié)構(gòu)。
圖表：2014年中國教育行業(yè)企業(yè)區(qū)域分布,。
圖表：2014年中國教育行業(yè)銷售渠道分布。
圖表：2014年中國教育行業(yè)主要代理商分布,。
圖表：2014年中國教育行業(yè)投資項目數(shù)量,。
圖表：2014年中國教育行業(yè)投資項目列表。
圖表：2014年中國教育行業(yè)投資需求關(guān)系,。
……,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇五
20xx年,，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷,，房價漲勢逐步回落,，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深,。20xx下半年,，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點,，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費,、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。
一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè),，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策,，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施,，力爭20xx年經(jīng)濟增長保持在8％以上,，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市,，20xx上半年,，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春,，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”,。
1,、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元,，比去年同期增長：xx；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元,，比去年同期增長：xx,；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20xx年，全國商品房銷售面積達到萬平方米,；銷售面積增速為％,。
2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況,。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元,，比去年同期下降；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元,，比去年同期下降xx％,；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達到xx（萬平方米）,，銷售面積增速為xx％。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示,，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段,。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看,，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升,，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升,，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆,，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長,。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道,，新房銷量逐月攀升,。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計,，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套,，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份,，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達到了套,，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套,，其中120－144平方米的戶型占了三分之一,，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外,，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加,，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆,，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示,，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度,，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為,，隨著市場銷售的回暖,，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策,，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力,。20xx年下半年,，新開發(fā)投資項目面積約平米,，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā),。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積,。
1,、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
20xx年,，市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）,。
一、實行購房優(yōu)惠政策,。
（一）對個人購房實施補貼,。
（二）實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免,。
（三）實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠,。
（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。
（五）實行銀行貸款利率優(yōu)惠,。
（六）支持自住型和改善型住房消費,。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房,。
（七）實行購房入戶鼓勵,。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍,，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù),。
（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
（九）對行政事業(yè)性收費實行“一費制”,。
（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費,。
（十一）盤活存量建設(shè)用地。
（十二）鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入,，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求,，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。（十三）加大稅收支持力度,。
3,、營造良好發(fā)展環(huán)境。
（十四）提高服務(wù)效能,。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。
（十五）強化市場監(jiān)管。
（十六）加強宣傳營銷,。緊緊圍繞“東坡老家,，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”,、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征,，優(yōu)化市場交易環(huán)境。
（十七）加大督查力度,。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦,。
這個被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望,。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠,；開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源,，減輕自己的資金壓力,；政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展,。
目前,，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快,，從而帶來新增住房需求,。從短期看，地產(chǎn)專家認為,，累計需求使得今年的潛在需求量巨大,。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外,，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因,。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài),；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費,，這依然值得警惕。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇六
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
20xx年的一年已經(jīng)過去,，新的挑戰(zhàn)又在眼前,。在一年里，有壓力也有挑戰(zhàn),。年初的時候,，房地產(chǎn)市場還沒有完全復(fù)蘇，那時的壓力其實挺大的,。客戶有著重重顧慮,，媒體有各種不利宣傳,，我卻堅信青島地產(chǎn)的穩(wěn)定性和升值潛力，在稍后的幾個月里,，房市回升,，我和同事們抓緊時機，到達了公司指標(biāo),，創(chuàng)造了不錯了業(yè)績,。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗,，在此我總結(jié)幾點與大家分享：
（一）不做作,，以誠相待，客戶分辯的出真心假意,。得到客戶信任,，客戶聽你的，反之,，你所說的一切,，都將起到反效果。
（二）了解客戶需求,。第一時間了解客戶所需要的,，做針對性講解，否則,，所說的一切都是白費時間,。
（三）推薦房源要有把握，了解所有的房子,，包括它的優(yōu)劣勢,，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷,，則不要強詞奪理,，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的,，那必定存在謊言,。
（四）持續(xù)客戶關(guān)系，每個客戶都有各種人脈,，只要保證他們對項目的喜愛,，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡,。
（五）確定自己的身份,，我們不是在賣房子，而是顧問,，以我們的專業(yè)來幫忙客戶,。多與客戶講講專業(yè)知識，中立的評價其它樓盤,，都能夠增加客戶的信任度,。
（六）團結(jié)、協(xié)作,，好的團隊所必需的,。
自己也還存在一些需要改善之處：
有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對,。其實,，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效,，所以,，今后要收斂脾氣，增加耐心,，使客戶感覺更加貼心,，才會有更多信任。
對客戶關(guān)切不夠,。有一些客戶,，需要銷售人員的時時關(guān)切，否則,，他們有問題可能不會找你詢問,，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣,，我們就會對他的成交喪失主動權(quán),。所以，以后我要加強與客戶的聯(lián)絡(luò),，時時關(guān)切,，透過詢問引出他們心中的問題,，再委婉解決，這樣不但能夠掌握先機,，操控全局,，而且還能夠增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率,。
現(xiàn)今我已來工作半年多了,，在一年的工作中，本人的銷售套數(shù)為69套,，總銷額為6千萬,。在今后的工作中，我要更加完善自己,，提升自己,，增加各方面的知識和對青島各個地區(qū)的了解，不但要做好這個項目,，更要跟著公司一齊轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開拓新的戰(zhàn)場,。
在此,，我十分感謝領(lǐng)導(dǎo)給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作,，去學(xué)習(xí),，交出自己滿意的成績單。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇七
摸索,、奮進的兩個多月已經(jīng)過去,，兩個多月來，由從事市場一線的工作到研究市場進行項目營銷策劃,是從感性認識上升到理性認識層面的階段,，不斷思索創(chuàng)新,，感覺收獲頗多。同時我?guī)еd奮,、肩負責(zé)任度過了繁忙而又充實的兩個多月,！短短兩個月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程,，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程,，是我成長的過程,，從此有了對國際工業(yè)城經(jīng)營理念,、營銷環(huán)境以及其使命更加了解,；在趙總的全心幫助和大力支持下,，我對工業(yè)地產(chǎn)項目策劃由生疏到熟悉,、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程,，同時我也深感責(zé)任重大。
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo),，實出重點,，講究實效，勤思考,，并通過努力，千方百計,，不折不撓地開展工作,，逐步推進工業(yè)城項目,，提高其知名度,。但從總體來說,，是在摸索上升的階段,。
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項目策劃，對它的營銷推廣是一個陌生的,、模糊的概念,，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后,，初步明確了它的性質(zhì)和方向,。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會做人,，踏實工作做起,；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境,，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策,、xx市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動態(tài)等,；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競爭情況,；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案,，經(jīng)常思考這樣的問題：
怎樣花最少的錢達到最好的宣傳效果,？
通過什么樣的方式才能找到準客戶？
現(xiàn)階段工業(yè)城項目還存在什么問題,，應(yīng)該先從哪方面入手解決營銷難的問題,？
我的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會,。
2,、協(xié)助完成汽配展活動。
3,、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作,。
4、積極配合公關(guān)活動,。
5,、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料,。
6,、配合同事完成其他工作內(nèi)容。
7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略,。
8,、完成臨時性交代的任務(wù)。
（一）不怕困難,，建立把項目策劃好的信心,。
認真分析新形勢新情況，正視新挑戰(zhàn),，沉著應(yīng)對,，及時調(diào)整工作策略。一是認真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和xx市的相關(guān)政策和規(guī)劃,，提高對它的理解和認識,，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心,，始終保持旺盛的工作精神,，千方百計挖潛營銷思路。二是注重市場信息的收集和鑒別,、分析能力,，應(yīng)對競爭對手的營銷策略和市場推廣策略，以之來調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略和策略,；三是積極爭取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助,，在制定營銷策略和市場推廣方案的時候，由于各自存在思維差別,，肯定會出現(xiàn)意見不一致的情況,，但對出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會認真“把脈,、會診”,，及時調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計劃的目標(biāo)還存在差距,，但在目前嚴峻困難的形勢下,，我認為所付出的努力和艱辛一定不會白費。
（二）從細分市場找到目標(biāo)客戶,。
力求按照不同的特征來進行市場細分,，市場細分有三條好處，一個是獲得消費者高度的忠誠度,，一個是保護適當(dāng)利潤，一個是容易獲得成功,。比如追求相似利益的企業(yè),、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計研發(fā)的時候就進行了市場的細分,，但是這種細分往往相對是粗線條的,，因此在具體實施銷售的時候有必要進行更為明確的目標(biāo)市場細分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段,，針對更加明確的目標(biāo)客戶,，使用合適的營銷策略和方式。
（三）與世俱進,，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式,。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營銷思路和推廣方法也會與其他產(chǎn)品有所差別,，尤其是民用地產(chǎn),，它的特點是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點是從理性訴求的角度進行宣傳策劃,。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性,，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢在必行,，把工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范,。
（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率,。
在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上,，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升,。自我抓基礎(chǔ),、抓內(nèi)功，一是抓實效工作,，不斷提高自我工作素質(zhì),，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高,，著力提高工作效能,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇八
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑,，因此,，傳統(tǒng)市場研究進入房地產(chǎn)市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前,，在整個房地產(chǎn)行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視,，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不斷市場化，市場研究在其經(jīng)營中的地位在逐步得到加強,。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場研究有關(guān)的相關(guān)工作,。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎(chǔ),。同時,，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項目的開發(fā),、定位,、策劃、銷售代理,、物業(yè)管理等環(huán)節(jié),。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面,，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作,。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題,，但對于市場研究公司而言,，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)蔀橐粋€值得引起重視的行業(yè)新的增長點。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看,，主要有以下幾方面的特點：首先,，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向,；其次,，開發(fā)商對供應(yīng)市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究,；再者,，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段,，重視市場化運作的開發(fā)商,，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間,，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫,。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的`,，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫,，主要憑借經(jīng)驗而非科學(xué)的決策體系實施管理與經(jīng)營；目前,，來自于房地產(chǎn)的市場供應(yīng)研究,、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關(guān)注程度相對不足,；同時,，作為市場研究公司而言,，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務(wù)，這對于開發(fā)商的調(diào)研需求促進力度不足,，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗和創(chuàng)意來實現(xiàn),，并以引導(dǎo)消費為導(dǎo)向,，這也造成了房地產(chǎn)市場研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的了解,。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性,，導(dǎo)致市場研究公司的研究人員對該行業(yè)深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的,。
研究人員由于缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的充分了解,，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙,。研究人員對理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難,，體現(xiàn)在對項目的理解、研究方法的采用,、研究對象的選擇,、問卷的設(shè)計、最終研究成果等方面,，都很難達到與房地產(chǎn)行業(yè)特點的結(jié)合,。
3.調(diào)研公司從具體項目中比較被動的積累研究經(jīng)驗。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場研究意識還未被喚醒,，對市場研究公司的依賴性并不強,，因此來自于該行業(yè)的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前,，市場研究公司還沒有主動的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展,，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場研究項目，比較被動的實現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗以及研究經(jīng)驗的積累,，效果緩慢。
現(xiàn)在市場研究行業(yè)的發(fā)展趨勢是專業(yè)化和咨詢化,，而咨詢化的發(fā)展是基于對特定行業(yè)的充分了解,，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此,，如果市場研究公司希望進入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域,，則需要充分了解該行業(yè)的特點。
1.前期,。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策,。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀,，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù),、城,。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征,、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等,。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。相關(guān)市場信息——包括金融市場,、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景,。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,，可進行市場供應(yīng)量、價格,、戶型特點,、裝修情況,、新技術(shù)、新工藝,、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析,。
區(qū)域市場分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案,，對區(qū)域市場特點進行分析,。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向,。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究,。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究,，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目,。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī),，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用,。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè),，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期,。
開發(fā)商在購置土地之后,，需要進行相應(yīng)的項目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位,、項目規(guī)劃與設(shè)計,、項目的建設(shè),、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,，通過對消費者置業(yè)消費需求的研究,，結(jié)合周邊競爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位,。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié),、消費動機、消費行為與習(xí)慣,、決策過程、媒體消費習(xí)慣,，結(jié)合其家庭背景資料,、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分,，并確定各細分市場的規(guī)模,。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況,、主要賣點,、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù),。
（4）產(chǎn)品測試研究：
在項目定位之后,，目標(biāo)消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細節(jié)方面的研究,，針對特定將建樓盤,，依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進行測試。具體的測試內(nèi)容主要包括：1,、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試,；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系,；3,、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4,、對裝修的意見與個性化實施,；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系,；6,、特定需求的價格定位研究等等。
3,、后期,。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,，可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析,，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現(xiàn)場研究：
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究,。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,，將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品,。通過對現(xiàn)場的了解,、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略,、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù),。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道,；
2,、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣,；
3,、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比；
4,、對銷售中心以及人員的評價,；
5、看房滿意度研究等等,。
（3）銷售監(jiān)測：
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者,，以及的消費者收集相關(guān)的信息，并定期進行必要的回訪,，同時進行有效的統(tǒng)計分析,，開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況,、銷售周期等重要數(shù)據(jù),，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失,。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實業(yè)主的居住狀況,，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，因此,，提高現(xiàn)實業(yè)主的居住滿意程度,，將會為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度,，并帶來有效的銷售業(yè)績,。該項目方向主要是了解消費者對開發(fā)商,、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景,，在利用資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢,。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場研究公司在進入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難,。
市場研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項目運作經(jīng)驗的同時,，增加對房地產(chǎn)行業(yè)知識的掌握程度，提高行業(yè)知識和經(jīng)驗,。就目前而言,，市場研究公司進入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎(chǔ)上,，向品牌研究,、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場研究在消費者研究技術(shù)與方法方面的專長,，而這正是房地產(chǎn)營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進行接觸,，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營銷代理公司進行合作開展具體的研究業(yè)務(wù),，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇九
各位領(lǐng)導(dǎo),，各位同事：
末年終,，回首過去的20xx年，工作已經(jīng)不再復(fù)返,，對待工作我其實是很熱情的,，作為銷售的我也對自己的工作看法不同，這一年的工作對于我是一個大的轉(zhuǎn)變,，不是說自己的個人修養(yǎng)上面,，也不是在銷售能力上面，其實更多的是我的心態(tài)上面,，我對這份工作看法才是我感受最深的,，一年來的銷售工作當(dāng)然也讓我進步了很多，去年x月到現(xiàn)在我的變化就是一個最好的證明,，我相信自己能夠做好,，這些都是可以改變的，其實在心里面我是很感激的,，我知道自己應(yīng)該做到哪些,，不應(yīng)該做什么，銷售工作需要時間,，需要機遇,，我是真心覺得以后的自己能夠做到更好,，更加優(yōu)秀，也就這一年的工作總結(jié)一番,。
回首這一年,，其實對于我是一個質(zhì)的提高，本身就對銷售感興趣的我在工作起來適應(yīng)的也很快,，我自己沒有足夠的耐心,，但是這些都是可以改變的，我堅信自己能夠做好自己,，一年的工作當(dāng)中我首先解決的就是自己的缺點,，這對工作來講至關(guān)重要，不管在什么方面都希望自己能夠做到完美,，但也就是這種完美讓人覺得遙不可及,，我只希望自己能夠做到更好，我端正態(tài)度在工作的時候發(fā)現(xiàn)自己不足就及時地糾正,，面對一些自己不知道的問題我就積極的請教,，銷售工作須有耐心，這就是我最開始發(fā)現(xiàn)的.不足,，我的耐心不是很多,，這在工作當(dāng)中不是一個好的習(xí)慣，我深深的知道自己應(yīng)該做好哪些事情,，糾正這類缺點是我首先做的,。
學(xué)習(xí)是學(xué)習(xí)更多的業(yè)務(wù)，在日常的工作當(dāng)中,，不是什么事情自己都會,，學(xué)習(xí)一些業(yè)務(wù)知識，在今后絕對是有保障的,，我積極的進取,，明白哪些是值得學(xué)習(xí)的，我內(nèi)心深刻的知道自身出現(xiàn)的哪些缺點,，沒有什么是不能改變的,，在工作當(dāng)中我一直在學(xué)習(xí)，我知道哪些優(yōu)秀的銷售技巧是我應(yīng)該鉆研的,，積累到足夠的工作經(jīng)驗,，學(xué)習(xí)到足夠的業(yè)務(wù)知識，總歸是好的,，提高就是提高自己的能力,，能力是工作當(dāng)中不可缺少的一分部，一年的工作我努力提高能力，從一名銷售小白也有了現(xiàn)在的一些轉(zhuǎn)變,，這是看得見的,，我一定再接再厲。
在工作當(dāng)中很多事情都是需要自己鉆研,，我必須對以后的個計劃一番,，我覺得在跟客戶溝通交流方面我還是欠缺一點，盡管這些問題不是很大,，但是我知道大問題就是這么引起的,，我一定努力提高自己的能力，跟客戶交流方面積累更多經(jīng)驗,。
在過去的一年里,，xx中心經(jīng)歷了開盤前積累期、開盤期,、后續(xù)穩(wěn)銷期,；在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客戶經(jīng)歷了從無到有,，從少到多的積累,，逐步實現(xiàn)了預(yù)期銷售進度值，現(xiàn)對今年主要營銷活動及銷售工作總結(jié)如下：
隨著xx中心一期首批房源正式開盤xx中心正式打開銷售的序幕,，開盤當(dāng)天定出房源xx套,。在此之前完成開盤前所有的廣告及準備工作。開盤達到預(yù)期效果,，為后期資金的回籠及項目能夠很好地延續(xù)打下堅實的基礎(chǔ),，也為xx中心在地產(chǎn)界奠定龍頭老大的口碑,。前期房源的價格首次調(diào)整,。此次活動首次采用短信的推廣方式，可能是由于對號段的掌握并不準確,，短信的效果并不明顯,。
一個科學(xué)、系統(tǒng)而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石,，作為銷售部門尤為重要,，為了打造更優(yōu)秀的銷售團隊，計劃將從績效,、激勵,、行為、心態(tài),、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發(fā),，制定更為完善的銷售管理制度。
一個地產(chǎn)項目的成功與否，離不開硬件建設(shè)（地段,、資金,、戶型、配套,、建筑品質(zhì)）,，也離不開軟件塑造（物業(yè)、推廣,、銷售）,，作為軟件環(huán)節(jié)中直接面對客戶的先鋒，銷售人員綜合素質(zhì)的優(yōu)劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關(guān)鍵因素,，為此,，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對后續(xù)的銷售計劃和市場情況,，將在培訓(xùn)中添加針對性的培訓(xùn)內(nèi)容,，同時更加細化，培訓(xùn)涵蓋市場調(diào)研,、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,、項目知識、銷售技巧,、銷售基本流程與特例操作方案等7大項,，以循序漸進、優(yōu)勝劣汰的培訓(xùn)方法提高置業(yè)顧問的專業(yè)水準,。
市場競爭日益激烈,，對產(chǎn)品的包裝及計劃性的經(jīng)營，顯得尤為重要,。針對xx中心的營銷方式要更接地氣,，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌觯瑢x中心的銷售工作在平穩(wěn)中更好的推進,，適時利用節(jié)點推出適合當(dāng)?shù)厥袌龅臓I銷活動,，把xx中心在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再推向另一個高度。
在這一年里,，我看到了公司的進步,，公司的成長，我自己也渴望成長,，我希望公司能夠向大企業(yè)看齊,，我也希望自己成為一位名副其實的地產(chǎn)精英。我要和公司一起努力,，一起成長,。在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,，迎接挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌,。
此致
敬禮,！
述職人：xx。
20xx年x月x日,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好,！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會到不一樣的人生，個性是在xx的案場,，嚴格,、嚴謹?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印,，以下就是我的述職：
堅持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功,，雖然不明白幾時能成功,，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強的精神,，于是事半功倍,。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦,，放松一下是人之常情,，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了,；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議,，放下對客戶解釋的機會，客戶就流失了,；而再堅持一下,、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個電話,，多一次溝通,。同時堅持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識,，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶,。
我認為一個好的銷售人員就應(yīng)是個好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息,，不能以貌取人,，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”,，導(dǎo)致一些客戶流失,，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理,，在適當(dāng)時機,，一針見血的，點中要害,，直至成交,。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點,。因此自從我進入易居公司的那一刻起,，我就一向持續(xù)著認真的工作態(tài)度和用心向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到最好,，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品,，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情,，熱誠的對待客戶,；腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能,、使可能變成現(xiàn)實,，點點滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績。同時維護好所積累的老客戶的關(guān)系,，他們都對我認真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定,，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻簦率刮业墓ぷ鞒煽兡芨弦粚訕?。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財富,，也是我最值得驕傲的。
每個人都有過狀態(tài)不好的時候,，用心,、樂觀的銷售員會將此歸結(jié)為個人潛力、經(jīng)驗的不完善,，把此時作為必經(jīng)的磨練的過程,，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極,、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運,，總是抱怨、等待與放下,！
龜兔賽跑的寓言,，不斷地出此刻現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向,，烏龜總是堅持核心競爭力?，F(xiàn)實生活中,，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人,，最終會贏過追逐機會的人,。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候,，總是像兔子一樣活蹦亂跳,，一有機會就想跳槽、抄捷徑,；一遇挫折就想放下,，想休息。人生是需要積累的,，有經(jīng)驗的人,，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理,，我堅信只要方向正確,，方法正確，一步一個腳印,，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進的道路上,，反而能夠早點抵達終點。如果領(lǐng)先靠的是機會,，運氣總有用盡的一天,。
一向以來我堅持著做好自我能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標(biāo)前行,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十一
各位領(lǐng)導(dǎo),，各位同事：
大家好！
20xx年,，是一個充滿夢想和激情的一年,，20xx年春天，一個偶然的機會,，我加入了商貿(mào)城,，有幸成為一份子，本著對這份工作的熱愛,，抱著積極認真的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)態(tài)度,，有心做好每一件事。
今年的20xx月x日,，我正式的成為一名招商代表,，到現(xiàn)在已經(jīng)xx了,，這x年我時間里,，我學(xué)到了很多的東西,，現(xiàn)在就這半年的工作做一個終結(jié)。
對于商業(yè)地產(chǎn),，我是第一次接觸到,，具體的東西也不太了解，我以前做過二手房經(jīng)濟人,，對整個房地產(chǎn)有一點初步的認識,，到公司之后對商業(yè)地產(chǎn)有了更進一步的了解，到實戰(zhàn)工作,，我不斷追求新的目標(biāo),，以前都覺得賣房子嘛，不就是等客服上門嗎,，來了才知道并不是我想的那樣,，商業(yè)地產(chǎn)必須是主動出擊，自己去尋找目標(biāo)客戶,。
x月底,，公司安排我們?nèi)チ藊x學(xué)習(xí)，我們體會到了作為一個招商員的辛苦,，工作雖然繁忙,，但整個團隊充滿激情，他們每天都工作到半夜,，xx點,，回來還要寫報告，回家就x點了,，第二天依然精神飽滿的上班,。我們x團隊才過去很不適應(yīng)xx的氣候，xx的天氣正好那幾天又熱又悶,，我們xx陽的x月,，還正是春暖花開，我們也都是帶了幾套春裝,，過去才知道,，應(yīng)該穿夏裝了，由于不適應(yīng)氣候,，我們熱得都喘不過氣了,，xx的天氣又干燥，我們的身上都干得起皮了,，雖然不適應(yīng),，但我們還是堅持了下來，等到了xx城預(yù)售卡那天,，我們看到了我們的希望,，知道了我們的工作雖然辛苦,，還是能學(xué)到很多東西，同時也能有很好的回報,。
我們主要的工作就是前期的鋪墊工作,，作市場調(diào)查，我們調(diào)查了新三匯市場的租金,，商戶經(jīng)營的情況,，與商戶做了初步的溝通，收了商戶的名片,，這其中我們學(xué)到了很多的東西,，懂得了怎么樣去和商戶溝通，學(xué)習(xí)了很多的建材知識,。
我們陸續(xù)走訪了xx的各大市場,，xx建材城，xx家美,，xx汽配城,，以及各大家居市場，等,，給各個市場做了詳細的市場圖,，收了每個商戶的`名片，為我們后來的銷售做好鋪墊,。有時候我們也覺得這個工作是不是有點無聊,，反復(fù)去做一件事的時候有時會有這種感覺，但我們從小的教育經(jīng)歷就是“堅持就是勝利”,，平時聽的多了就把它當(dāng)成了口號,，但仔細想想其實意義非凡，成功和失敗的差距就是那一兩步,，不堅持就意味著放棄這份工作,，如果堅持下去了，可能收獲會比你想的更多,，所謂勝者為王,，所以我們必須要堅持下去。我們走過了最炎熱的季節(jié),，體會了炎炎烈日下汗流加倍背的辛苦,，我們沒有理由放棄。
公司給我們安排了很多的培訓(xùn),，讓我們更加堅定了商業(yè)地產(chǎn)這條道路,，也學(xué)到了很多銷售技巧，也認識到自己很多的不足，我還要多多學(xué)習(xí)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的知識,，武裝好自己,。
在未來的工作中，明確目標(biāo)才能有的放失開展自己的工作,，用心的做好每一項工作,，全面提高自己的能力,，為公司發(fā)展效力,。
1、提高自己各方面綜合能力,，主要加強銷售技巧的提高,；
2、平時多學(xué)習(xí)房地產(chǎn)綜合知識和市場政策知識,，提升專業(yè)形象,；
3、積極主動的完成公司的各項任務(wù),；
4,、在業(yè)務(wù)是哪個力爭第一；
5,、加強團隊協(xié)作能力,，共同進步；
6,、優(yōu)秀的執(zhí)行,；
7、不斷更新的銷售技巧,。
此致
敬禮,！
述職人：xx。
20xx年x月x日,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十二
進入房地產(chǎn)行業(yè)說起來有一年多的時間,，來到公司逐漸接觸到xx、xx等項目,，不同的項目接觸讓我學(xué)到很多,，成長不少，在深入,、有效地參與xxxx項目后更加了解了這個行業(yè),。通過推廣效果得到好的銷售反饋時體驗到莫大的成就感。但是同樣也存在很多問題和不足：
(1)對項目整體把握不夠到位：在具體項目的推廣和策劃工作中,，對項目整體調(diào)性和營銷方向的掌握和把控不夠到位,，主要體現(xiàn)在推廣文案的調(diào)性體現(xiàn)和策劃活動的思路梳理。
(2)對具體營銷策略認識不夠清晰：針對具體項目的策劃活動認識不夠清晰，思考不太全面,，考慮不夠周全,。
(3)文字表現(xiàn)張力不夠：很多時候?qū)τ陧椖客茝V要表達的內(nèi)容認識很清晰，但一旦用文字表現(xiàn)就會出現(xiàn)表達不到位,、力度不夠,、畫面感不清晰等情況。這是我后期工作中需要著力提高的重要部分,。
新的一年,，新的出發(fā)點，我很開心可以在xxxx策略團隊里,，沿著我的.職業(yè)規(guī)劃道路繼續(xù)前進,。新一年，要更清晰的認識自己,，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補不足。
全面認識項目策劃活動：在后期工作中,，對于一個項目策劃活動涉及到的關(guān)鍵點要充分考慮,，把別人想到的考慮進去，別人沒有想到的也要考慮進去,，每個活動都要分析活動執(zhí)行的效果是否到達推廣目的,，怎么能更好的實現(xiàn)營銷目的，促進項目銷售,，而不是活動完畢就置之不理,。借助網(wǎng)絡(luò)、微博等平臺,，了解其他項目策劃活動及執(zhí)行效果,，取其精華去其糟粕，實現(xiàn)自我成長,。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十三
很多人,，包括我太太在內(nèi)，都認為在不遠的未來,，上海的住房需求會萎縮,。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后,，會使住房需求進一步降低,，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1,，城市化帶來的住房需求,。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%,，如果未來城市化結(jié)束,，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米,，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年,，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2,，城市人口的住房需求,，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口,，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米,，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求,。未來10億城市人口,，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求,。截止,，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米,。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積,，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間,。
3,，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的,，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮,，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米,，每年要拆除2%,，約3億平米。未來按10億城市人口為標(biāo)準,，人均建筑面積33.4平米,，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述,，在目前階段,，房地產(chǎn)的。
1,、
2,、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米,，合計7.472億平米,。
而在50年后，城市化基本完成,，房地產(chǎn),。
1、
2,、3部分的年需求分別為0,、1億、6.68億平米,，合計大約也在7.68億平米,。
結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話,，在未來50年內(nèi),，房地產(chǎn)業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國,，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外,，絕大多數(shù)人都居者有其所,，居住需求都在不同層面上得到了滿足,。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策,，這必然會導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動,。這種流動的驅(qū)動力就是更好的資源。包括：工作機會,、創(chuàng)業(yè)環(huán)境,、教育資源、醫(yī)療資源,、娛樂文化資源,、交通資源、政策和制度資源,、環(huán)境資源,、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體,，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格,，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價,。上海的房價不是由支付能力撐起來的,，而是由支付意愿撐起來的,。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大,，否則流動會失衡,。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的,，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個最低值,。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動,，這樣,，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米,，依次類推,，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米,，一線城市20000/平米,。
不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預(yù)算支出為4034億元,，上海是戶籍人口2347.46萬人,，按每套房子住3口人,，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬,，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬,。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍,，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結(jié)論：仁者見仁,，智者見智,。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭,、長寧虹橋,，到浦東康橋、松江佘山,，從幾十萬元的聯(lián)體別墅,，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年,，上海成了不容置疑的別墅年,。
上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大,，但需求有限,。別墅市場已由前幾年的供不應(yīng)求,，快速進入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴重,。
那么,，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料,，現(xiàn)予公布,，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息,，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好,。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場的主流產(chǎn)品,，占總樣本的71%;其中,，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%,。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品,，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海,，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體,。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%,，201至300萬人民幣的占7.40%,，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%,。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%,。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%),、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%),。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域,，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人,，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和,。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%),。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下,，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活,、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞,。在上海別墅市場,，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%,，連體別墅為20%，連排別墅為10%,，疊加別墅為5%,。
150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大,，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大,，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇,，其中,，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%,，401至500平方米的占1.90%,，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%,。
(五)考慮因素,。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%),、物業(yè)管理(占10.50%),、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%),、交通(占10.20%),、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%),。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的,，這也反映出當(dāng)前購房人的理智與專業(yè)。
所以,，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段,，如果過份花哨,，反而會喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對7大重要因素予以研究,，因為別墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費,，所以房型、物業(yè)管理,、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土,，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素,。
(六)交通意向,。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性,。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求,，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強,，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項目,。
(七)別墅樓層,。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%,。所以,，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進行點綴,。
(八)別墅挑高,。
希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%,。所以,，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗,。
希望別墅內(nèi)有天窗的人,，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%,。所以,，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內(nèi)有傭人房的人,，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人,，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間,，并提高生活品質(zhì),，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型,。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受,，可作為主力房型進行設(shè)計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求,。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上,。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上,。
(十四)別墅廚房面積要求,。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求,。
設(shè)計該題時就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復(fù)的客觀性,。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求,，花園是購買別墅人群重點關(guān)注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中,，排在最前面的6個會所設(shè)施依次是便利店、健身中心,、溫水游泳池,、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園,。其中最為重要的是便利店(占12.50%),、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%),。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關(guān)心的問題,，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言,，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的,。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間,，所以對他們而言,，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%,。而要求精裝修(提包人住)的只占29%,，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位,。
別墅內(nèi)有一個私人車位是當(dāng)前上海別墅市場的基本選擇要求,，而高價位別墅二個室內(nèi)車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境,。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%),、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%),、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%),。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的,，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進,，或在周邊地區(qū)引進相關(guān)產(chǎn)業(yè),。
(二十一)別墅賣點,。
2、
3,、4位的都是與綠化相關(guān),。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用,，并有人為其打理照料,，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次,，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務(wù)”也是購房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點,，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要,。其三,，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后,，該賣點顯得尤為耀眼,，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式,，因此在購房時,，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十四
尊敬的董事長,、各位同仁：
大家好,！
過去的半年里，在集團公司和董事長的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下,，我在自己的工作崗位上,，主動積極履行崗位職責(zé)，認真貫徹落實集團的安排部署,，堅持以增強盈利能力和提升市場影響力為目標(biāo),，以科學(xué)的經(jīng)營理念和頂層思維為指導(dǎo)，堅持以提升經(jīng)營效益為中心,，以完善項目開發(fā)建設(shè)為重點,，以推進管理提升為抓手，以加快公司發(fā)展為使命,，深入,、扎實、有效的開展工作,，團結(jié)房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)班子和全體員工,，較好的完成了工作任務(wù)的目標(biāo)，現(xiàn)將主要工作情況做如下報告：
一、上半年主要考核指標(biāo)完成情況,。
——xxx項目全部竣工,，具備交房條件，并完成了消防驗收等工作,。截止7月11日,，已將1、2,、4#交付業(yè)主,，并計劃將其余樓座有順序、有計劃交付,。
——穩(wěn)步安全推進xxx項目五期工程施工,。xxx五期1#—5#樓項目按照工期要求主體施工完成，二次結(jié)構(gòu)及裝修施工完成50%,。8—10,、13—16、19—21#樓及1#,、2#人防車庫項目按照公司要求按期達到預(yù)售目標(biāo),。
——銷售任務(wù)逐步落實，緊抓項目回款額度,。截止目前,，xxx方面銷售套數(shù)為254套；銷售金額為134076073元,，回款金額為109139737元,；xxx住宅，上半年簽約166套,，簽約額105106863元,，回款額65030233元；商業(yè)認購9套,，認購額9978243元,，簽約9套，簽約額9978243元,，回款額7341847元,。
——xxx物業(yè)建設(shè)初步成型。自20xx年2月開始籌建開始,，xxx物業(yè)服務(wù)中心,，從只有1名經(jīng)理到現(xiàn)在在編21人，團隊組建初步完成,，其中1人持有注冊物業(yè)管理師資格證書,，大專以上學(xué)歷3人,。并在制度建設(shè),，發(fā)揮前期介入功能,，執(zhí)行查驗承接手續(xù)，妥善開展交房工作等方面,，初見成效,。
二、在經(jīng)營亮點管理中的做法和體會,。
思想指導(dǎo)行動,，理念決定思路，管理理念決定公司經(jīng)營的成敗,。今年永清地產(chǎn)持續(xù)傳出國家利好政策,，但地產(chǎn)升溫持續(xù)時間短促，周期有限等現(xiàn)象也給我們提出了新課題,、新要求,，房地產(chǎn)市場仍面臨嚴峻形勢。面對當(dāng)前現(xiàn)狀,，依據(jù)公司實際情況,，確立工作思路最為重要。為此,，我們堅持頂層思維,，堅持以效益為中心，樹立八個理念——風(fēng)險理念,、品牌理念,、雙贏理念、人本理念,、協(xié)調(diào)理念,、效益理念、創(chuàng)新理念,、學(xué)習(xí)理念,，并指導(dǎo)和運用于管理實踐，受益匪淺,。
我堅持上述經(jīng)營管理理念,，系統(tǒng)抓好各方面的工作。下面就圍繞理念并結(jié)合我的實際工作目標(biāo)執(zhí)行情況談一些做法和體會,。
（一）堅持品牌理念,，打造亮點。
企業(yè)進入了品牌競爭的時代,，要想取勝,，只能在“品牌”上，尋找突破口，為企業(yè)市場開發(fā)打造一張醒目的“名片”,。
打造合同履約品牌,。
一是制定前瞻性施工規(guī)劃，快速打開局面,。
對施工總體布置方案進行了前瞻性的優(yōu)化和調(diào)整,。將原方案中不合理。
的布置進行了重新選址和規(guī)劃,，包括車庫選址,、施工便道等，為后續(xù)工作打下了良好基礎(chǔ),。
為配合銷售需求,，工程部進行現(xiàn)場資源調(diào)配，優(yōu)先8#,、10#,、16#建筑，5月底完成了四層封頂,，具備開售條件,，滿足了五期推盤的時間要求。加快了1#—5#建筑的施工,，為早日驗收搶得時間,。
二是加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量,。
在施工質(zhì)量管理方面,，通過對監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序,，施工方法,，加強現(xiàn)場監(jiān)督，采用樣板引路,，發(fā)現(xiàn)問題及時與設(shè)計溝通,，堅持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗,。
在現(xiàn)場文明施工,、安全管理方面，實行定期檢查,，預(yù)防布控,。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場安全文明施工大檢查,，由于措施到位,，成果較好,，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。
打造策劃營銷品牌,。
通過對xxx集團品牌戰(zhàn)略研討及方案匯報,，并對接世聯(lián)顧問、新景祥顧問,、光合理想顧問三家具有實力的品牌戰(zhàn)略合作伙伴,，進一步實現(xiàn)xxx品牌所要達成目標(biāo)的明確設(shè)定，進一步探尋xxx品牌落地執(zhí)行層面的創(chuàng)新思路,，取得階段性成果。
通過競品調(diào)研及市場分析,，形成項目營銷策略及階段性營銷方案,；并要求代理公司定期完成市場監(jiān)測周報及市場分析，會同研究,；通過xxx公館推廣形象包裝組織各廣告設(shè)計單位進行研討,、溝通、比稿,，優(yōu)選優(yōu)質(zhì)廣告設(shè)計單位,，完成對項目的廣告設(shè)計提報，提升xxx品牌效應(yīng),，加快xxx地產(chǎn)的銷售步伐,。
（二）堅持協(xié)調(diào)理念，搞好對外協(xié)調(diào)關(guān)系,。
做好與政府部門的和諧關(guān)系,。
8#10#16#預(yù)售許可及十一棟樓樁基礎(chǔ)從招投標(biāo)到建設(shè)局各部門的備案、審核工作,，取得了樁基礎(chǔ)開工許可證,。xxx方面，完成全面驗收的準備工作,，包括完成防雷工程合格工作,，環(huán)保局現(xiàn)場檢測和資料上報，規(guī)劃局現(xiàn)場檢測,、資料上報,，房屋現(xiàn)場面積實測，檔案館資料制作等,；在資質(zhì)方面,，完成辦理xxx房地產(chǎn)資質(zhì)延期工作。
在交房工作上,，積極疏通房管局,、房屋測量單位關(guān)系,，提前完成所交房屋的面積測定工作，使交房工作能順利進行,。按時完成了向縣統(tǒng)計局,、縣房管局、統(tǒng)計報表工作,。
做好與銀行部門的和諧關(guān)系,。
通過努力協(xié)調(diào)外省、市,、縣三級銀行關(guān)系,，完成北京建行、廊坊建行,、河北銀行,、永清郵政儲蓄銀行、永清工商銀行,、永清農(nóng)業(yè)銀行多家金融機構(gòu)項目按揭貸款準入,，使得按揭工作正在有條不紊的進行中，累計完成按揭210戶實現(xiàn)回款6019,、6萬元,，保證企業(yè)資金的快速回籠。通過努力順利的進行著xxx項目11500萬元開發(fā)貸款的申請工作,，在20xx年發(fā)放貸款7500萬元及20xx年發(fā)放貸款4000萬元,，為我公司上半年各個項目的施工及土地貯備提供強有力的資金保證，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,，做足資金準備,。
做好與當(dāng)?shù)乩习傩盏暮椭C關(guān)系。
在168項目征地中,，我們與當(dāng)?shù)乩习傩帐冀K保持積極做工作的態(tài)勢,，截止到7月，已經(jīng)完成135畝清理工作,，墳頭簽協(xié)議14戶,，房屋已拆除，果樹清理一戶,。
（三）堅持全員的效益理念,，開源節(jié)流。
根據(jù)總公司下達的任務(wù)目標(biāo),，經(jīng)常組織各部門研究工作中的問題和難點,，落實工作，加強管理,，使每個人明確工作任務(wù)和努力方向,，提高工作效能,，增強效益理念。
在前期手續(xù)辦理工作上,，我們始終提倡以少花錢多干事為宗旨,，通過努力，為公司直接節(jié)省資金百萬元,。
在工程技術(shù)上,，通過工序的調(diào)整，避免了出現(xiàn)深基坑施工,，通過了整體開挖,，避免了基坑支護及護坡，從而為公司節(jié)約成本百萬元,。
（四）堅持雙贏理念,，加強總包管理與服務(wù)。
體現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān),，利益共享。
主材全部由項目部采購供應(yīng),，降低分包商資金風(fēng)險,，集中力量搞生產(chǎn)。簽訂《施工合同文件》,、《履約擔(dān)保函》和《安全協(xié)議》,；采用了分包商《履約擔(dān)保函》，有效地規(guī)避了工程風(fēng)險,。
把握住“民工工資發(fā)放”的關(guān)鍵,。
一是成立民工工資管理小組，形成公司經(jīng)理負總責(zé),，工程部具體牽頭抓,，綜合、財務(wù)等有關(guān)部門配合的工作體系,；二是按照縣委要求實行民工工資支付保證金制度,，并根據(jù)風(fēng)險的大小，隨時增加從工程結(jié)算款中預(yù)留保證金額度,；三是實行監(jiān)管發(fā)放,，在保證工資發(fā)放的情況下，結(jié)算剩余工程款,；民工工資總體發(fā)放到位,。
（五）堅持人本理念，加強團隊建設(shè),，形成獨特的xxx地產(chǎn)精神,。我們充分認識到團隊建設(shè)是企業(yè)的核心競爭力,，我注重以下幾個方面：思路清晰是基礎(chǔ)。通過抓教育引導(dǎo)人,，抓制度約束人,，抓激勵鼓舞人，抓關(guān)懷溫暖人,，抓活動凝聚人等途徑,，形成合力。
高度重視是根本,。各方聯(lián)動,，精心謀劃，過程扎實開展,；在時間,、條件和資。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十五
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好,！
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年,，回顧這一年的工作歷程，作為xx企業(yè)的每一名員工,，我們深深感到xx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣,，xx人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工,，剛到房產(chǎn)時,，我對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境,、新事物比較陌生,。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場,。作為銷售部中的一員,，我深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面,，企業(yè)的窗口,，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì),，高標(biāo)準的要求自己,。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外,，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài),，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練,，我已成為一名合格的銷售人員,，并且努力做好自己的本職工作,。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進行合資,，共同完成銷售工作,。在這段時間，我積極配合xx公司的員工,，以銷售為目的,，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的.制定,，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳,，為xx月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以x個月完成合同額x萬元的好成績而告終,。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮,，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高,。下旬公司與xx公司合作,，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售,。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面,。
在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù),。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中,。在開盤之際,，我基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解,，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作,。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中我做到謹慎認真,，現(xiàn)已收取了上千萬的房款,，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯,。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會,，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善,。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤,，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的,。
這一年是有意義的,、有價值的,、有收獲的。公司在每一名員工的努力下,，在新的一年中將會有新的突破,，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中,，占有一席之地,。
此致
敬禮！
述職人：xx,。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十六
邁進大學(xué)生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里,。我們高興,、我們興奮,，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我,，但我們還需要時間去了解這個社會,。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺,，為適應(yīng)今后的社會工作奠定基礎(chǔ),，同時完成大學(xué)教育的最后一個重要環(huán)節(jié),，專門安排了我們畢業(yè)實習(xí)。
由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣,，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實習(xí)。實習(xí)是以獨立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的,。實習(xí)的內(nèi)容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳,，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問。回頭總結(jié)我的實習(xí)報告,，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會,，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識,，也打開了視野、增長了見識,，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ),。基本上達到了學(xué)校要求的實習(xí)目的,。為了表達我收獲的喜悅,，我主要從以下幾方面來說明我的實習(xí)情況。
一,、實習(xí)公司簡介,。
____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國家批準，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè),，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃,、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員,。
我實習(xí)工作分為兩個階段,，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作,，工作內(nèi)容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等,，如果客戶有意向就留下一個聯(lián)系方式，后期聯(lián)系,。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問,，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息,，并幫助客戶計算房屋的總價,。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解,。有時配合辦公室人員處理日常工作,。
1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務(wù)流程：
尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)。
尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù),。
實習(xí)目的：
1.了解房地產(chǎn)公司部門的構(gòu)成,、職能和運作流程。
2.了解房地產(chǎn)公司整個工作流程,。
3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長的工作崗位,。
4.學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧,。
二,、實習(xí)內(nèi)容：
職位：置業(yè)顧問。
工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓(xùn),，對自己的項目了解,，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型,，講市場等)然后做市場宣傳,，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解,，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢,，從而找出應(yīng)對方法。在實習(xí)期間公司對我們也做了一個全方位的培訓(xùn),，包括心態(tài)和技能,。對業(yè)務(wù)不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始,。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經(jīng)理還要求了客戶量,，每個人每10天至少必須約5批客戶,，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的,。
接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責(zé)接待客戶,，接聽電話和約客戶,。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學(xué)府街區(qū),，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過,，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生,。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤,，介紹沙盤，戶型等,。讓客戶了解我們的項目具體的位置,、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000,，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住,。這就是整個過程。
接電工作描述：第一句是,，您好,，先生/女士，我是學(xué)府街區(qū)的置業(yè)顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不,，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的,，根據(jù)實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次,，我打電話剛說：“您好,，這里是學(xué)府街區(qū)售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責(zé),，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了,，當(dāng)時經(jīng)理就指責(zé)我,，人家不需要就不需要，犯不著吵架,。
我還很不服氣,。慢慢的時間長了，我也學(xué)會了怎么和這類客戶打交道,。當(dāng)客戶對你很憤怒很生氣的時候,，你自己首先不要急不要燥,，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來,，溝通才會繼續(xù),。
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房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十七
一,、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產(chǎn)市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱,。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快,、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡,，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實,。在這種背景下，國家出臺了一系列調(diào)控措施,。
（一）,、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定,。
新國19條規(guī)定,，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后,，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,，合同簽訂后一個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納,，最遲付款期限不得超過一年,。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求,。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊,，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元,。在土地競買人資格征集期結(jié)束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者,。
新國19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房,、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,。
石市相關(guān)部門已對2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房,；2011年3月1日起,，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房,。城中村改造,、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房,。
（二）,、房地產(chǎn)銷售實行明碼標(biāo)價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求,，自2011年5月1日起,，商品房銷售實行一套一標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售,。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,，并嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售,。國家正在對房地產(chǎn)實施前所未有、非常嚴厲的價格調(diào)控政策,。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求,，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法,，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事,。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標(biāo)高價未必行得通,。
（三）,、國家對商品房房價提出了進一步調(diào)控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱,，正在對房地產(chǎn)市場的成本,、利潤和價格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法,，將商品住房列入制止牟取暴利項目,，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）,、上游行業(yè)發(fā)展及影響,。
1、建材價格進入上升通道,。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進入需求旺季,。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示,，2011年3月全國水泥產(chǎn)量同比增長29.8%（上年同期為12.1%）,，環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始,，水泥需求進入旺季,，銷量開始環(huán)比增加,，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看,，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降,，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致,。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時間是12個月至16個月,，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產(chǎn)線將大幅下降,。
從價格方面來看,，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸,，同比上漲13%,。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%,。水泥價格上漲的主要原因是,，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少,，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高,。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用,，導(dǎo)致水泥價格下滑幅度不大,。
對于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示,，二季度全國大部分區(qū)域?qū)⑦M入水泥需求旺季,。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季,，預(yù)計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢,。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼,、線材等建筑鋼材市場更是與房地產(chǎn)息息相關(guān),，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸,，其中近四成流向了房屋工程行業(yè),。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說,，節(jié)能減排,，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸,、煉鋼能力2500萬噸,。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能,，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸,。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時,，考慮到目前國內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況,，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間,，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲,，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計2011年國內(nèi)鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行,，價格總體水平將高于2010年,。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢,，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間,。
1,、居民收入增多，拉動住宅潛在需求,。
統(tǒng)計顯示,，2010年中國農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%,，扣除價格因素實際增長10.9%,；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%,，實際增長7.8%,。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長,，其中工資性收入增長17.9%,，增速比上年提高6.7個百分點，對農(nóng)民全年增收的貢獻率達48.3%,。工資性收入較快增長主要是由于農(nóng)村勞動力務(wù)工工資水平上漲較多,、外出務(wù)工人數(shù)和時間有所增加。
2,、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求,。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3,、城市化進程促進商業(yè)地產(chǎn),。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質(zhì)的生活,，對于消費的要求也會更高,，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍,，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭迅猛,。另外，從我國每年不斷增長的gdp,、cpi指數(shù)可以看出,，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展,。
（一）,、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多,，包括經(jīng)濟因素,、社會因素、環(huán)境因素,、政策體制等多個方面,，而且各個因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的,。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄,、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入,、商品房需求的影響,、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格,。
1,、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中,，隨著居民存款的增加,，一些居民會考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益,。
2,、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展,。一般情況下,，經(jīng)濟發(fā)展水平越高,，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達。
3,、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高,，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此,，也會影響到房地產(chǎn)的銷售狀況,。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù),、人均住宅使用面積,、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上,，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集,、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增,，從而促使商品房價格的上升,。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況,。相比較,，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6,、商品住宅平均銷售價格：通常情況下,，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）,、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標(biāo),，也是政府進行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù),。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積,。
今年2月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點,。說明中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài),。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元,，同比增長35.2%,，其中住宅3014億元，同比增長34.9%,；房屋施工面積291473萬平方米,，同比增長39%,，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%,；房屋新開工面積19083萬平方米,，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米,，同比增長25.4%,；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%,，其中住宅5366萬平方米,，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米,，同比增長13.8%,，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%,，辦公樓192萬平方米,，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米,，同比增長8.7%,，；商品房銷售額5242億元,，同比增長27.4%,，其中住宅4471億元，同比增長26.2%,，辦公樓244億元,，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元,，同比增長22.1%,。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元,，比上年增長25.4%,。其中，國內(nèi)貸款12540億元,，增長10.3%,，占資金來源的17.3%；利用外資796億元,，增長66.0%,占資金來源的1%,；自籌資金26705億元，增長48.8%,，占資金來源的36.84%,；其他資金32454億元,，增長15.9%，占資金來源的44.77%,。在其他資金中,，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%,，占資金來源的26.24%,；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%,，占資金來源的12.%,。除自有資金、開發(fā)貸外,，定金及預(yù)收款,、個人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),，具有投資大,、風(fēng)險高的特性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從購買土地,、規(guī)劃設(shè)計,、施工建設(shè)到竣工驗收，建設(shè)周期短則1～2年,，長則3～5年,，甚至更長。
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（一）,、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉(zhuǎn)變,。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款,。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉(zhuǎn)變,。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率,。大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%,。
存款準備金率的收緊,，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動,，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）,、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資,，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應(yīng)對融資渠道收緊,，房企急需加大融資力度,，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款,，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè),，一時間緩解了資金短缺的局面,。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份,，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告,。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè),，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則,。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金,，總規(guī)模達500多億元人民幣,，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期,，許多房企都開啟了海外融資之旅,。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項,。近日,，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出,，旭輝集團計劃赴港上市,，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動,。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利,，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日,，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券,，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億,。
（三）,、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境,。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈,，曾為房地產(chǎn)商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中,。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?,。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象,。首付款比例提高和銀行的加息,，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮,，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大,，同時存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢,。
（四）,、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預(yù)售,。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè),。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管,。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢,。但從?限購令?在不到一個月內(nèi)迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求,。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免,。
另外，從今年二季度起,，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實,，從開發(fā)貸、個貸,、資本市場融資,、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓,。
七,、房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進,。
（一）,、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點,，從北上廣深這樣的一線城市,，開始迅速向二、三,、四線城市延伸,，二線城市是省會城市,，三線城市是地區(qū)級城市,，四線城市就是縣城,。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變,，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了,，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年,，一線,、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例,，已經(jīng)達到20:60:20的比例,，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%,，三,、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市,，而且這種趨勢在迅速擴大,。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化,，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房,。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過,，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下,，保障房項目成為今日新寵。
近日,，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》,。北京萬科將與河北省廊坊、保定,、唐山,、秦皇島、滄州,、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設(shè)進行合作,。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房,、限價商品住房,、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預(yù)計為6000-8000套,。
（三）,、對保障性安居工程建設(shè)國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計劃,，實行計劃單列,，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè),，建立多渠道資金籌集機制,。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券,、信托投資,、資產(chǎn)運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道,。對轄區(qū)各類保障性住房,、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣,、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅,、契稅、印花稅,、營業(yè)稅,、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項目,，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,、防空地下室異地建設(shè)費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出,，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件,，同時還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系,。
?由目前的市場情況來看,，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示,，該類項目與商品房相比,，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定,，風(fēng)險較低,。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制,，與?因限購而賣不出商品房?相比,，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機遇,。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下,，大多數(shù)城市將房價調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房價已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài),，鑒于房企在現(xiàn)金流不足,、高存貨、流動負債大量到期的情況下,，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件,。
隨著國務(wù)院派出8個督察組,，對京滬等16個省份開展房市調(diào)控政策落實情況專項督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報道看,，此次13督察組對于各省區(qū)市的調(diào)控落實持肯定的態(tài)度,。專家認為，此次督察組對于各地的督察,，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改,，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析,，國家出臺的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施,，矛頭直指房價，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力,。高融資成本攤薄了利潤,，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力,，加息,、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整,，一方面順應(yīng)政策要求,，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售,，加快回流資金,，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
