為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量,，預(yù)先制定方案是必不可少的,，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃,。方案對(duì)于我們的幫助很大,，所以我們要好好寫一篇方案,。接下來小編就給大家介紹一下方案應(yīng)該怎么去寫，我們一起來了解一下吧,。

項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化 項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容篇一

一,、 融資項(xiàng)目名稱2

二、 項(xiàng)目融資主體2

三,、 融資規(guī)模,、期限及還款進(jìn)度2

四、 擔(dān)保公司情況2

五,、 項(xiàng)目基本情況3

六,、 項(xiàng)目投資估算4

七、 項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)5

八,、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析6

項(xiàng)目總投資72,035.00萬元,，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元,。貸款類型為項(xiàng)目貸款,，貸款期限為3年，自20xx年1月至20xx年1月,。年利率暫按7.00%確定,。

貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米,，評(píng)估價(jià)值×××萬元,。另外由**********有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息,、違約金,、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。

預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬,，本金按3年分期償還,，利息按季度支付。20xx年1月償還本金20,000.00萬元,，20xx年1月償還本金10,000.00萬元,，20xx年1月償還本金10,000.00萬元。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德,，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)

****************************************,。

************項(xiàng)目位于**********************，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米,。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟,，總高99.8米,，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號(hào)樓為辦公式公寓,，2號(hào)樓為住宅（含部分拆遷戶還建房）,，3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地,，容積率≤8.29,，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%,。

目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證,，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證,，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開工證）,，已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷,，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出,，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。

項(xiàng)目建設(shè)期為3年,，自20xx年1月至20xx年1月,。

項(xiàng)目公司成立于20xx年8月，位于*************************,，注冊(cè)（實(shí)收）資本****萬元,，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為****************************51%,，****持股47%,，*****持股2%。法定代表人****,。

截至20xx年9月,，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本,，負(fù)債4400萬元,，所有者權(quán)益2600萬元。

轉(zhuǎn)發(fā)是美德,，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資融資俱樂部（fdctz888)

項(xiàng)目總投資72,035.00萬元,，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬元，前期工程費(fèi)2,736.00萬元，建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬元,，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元,，公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬元，開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬元,。

項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年,，自20xx年1月至20xx年1月。預(yù)計(jì)20xx年完成總投資的30.3%,，即完成投資21,849.60萬元,；20xx年完成總投資的51.6%，即完成投資37,196.80萬元,；20xx年完成總投資的16.6%,，即完成投資11,988.60萬元；20xx年完成總投資的1.4%,，即完成投資1,000.00萬元,。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米,，其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米,，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有,，仍有160余戶需要拆遷補(bǔ)償安置,，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出,。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過渡款,、********和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi)，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項(xiàng),。

前期工程款2,736.00萬元,，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi),、勘測(cè)丈量費(fèi),、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等,，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算,。

建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬元，主要包括土建工程費(fèi),、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi),，按每平方3000元的單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定,。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元,，主要包括道路工程費(fèi),、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi),、煤氣工程費(fèi),、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi),、電視工程費(fèi),、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi),、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi),、安防職能工程費(fèi)等,，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的3%確定,。

公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī),、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司,，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房,、變電所,、游泳池等，按建筑面積150700,，每平米100元計(jì)算確定,。

開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬元，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,，如管理人員工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用,、擔(dān)保費(fèi),。其中預(yù)計(jì)貸款利息4,900.00萬元，擔(dān)保費(fèi)2,100.00萬元,。

項(xiàng)目建成后,，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號(hào)樓賓館,?？鄢?號(hào)樓拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75,000.00平米,，包括裙樓的商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米,。

根據(jù)對(duì)***,、*****以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35,000.00元/平米,，住宅和公寓的平均售價(jià)為11,000.00元/平米,。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,500.00萬元。項(xiàng)目銷售期3.5年,，自20xx年8月至20xx年1月,。預(yù)計(jì)20xx年完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29,625.00萬元,；預(yù)計(jì)20xx年完成銷售40%,，實(shí)現(xiàn)收入47,400.00萬元；預(yù)計(jì)20xx年完成銷售

20%,，實(shí)現(xiàn)收入23,700.00萬元,；20xx年完成銷售15%，實(shí)現(xiàn)收入17,775.00萬元,。

項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化 項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容篇二

項(xiàng)目的融資方案研究,，需要充分調(diào)查項(xiàng)目的運(yùn)行和投融資環(huán)境基礎(chǔ)，需要向政府,、各種可能的投資方,、融資方征詢意見，不斷地修改完善項(xiàng)目的融資方案,，最終擬定出一套或幾套可行的融資方案,。最終提出的融資方案應(yīng)當(dāng)是能夠保證公平性、融資效率,、風(fēng)險(xiǎn)可接受,、可行的融資方案。

項(xiàng)目融資研究的成果最終歸結(jié)為編制一套完整的資金籌措方案,。這一方案應(yīng)當(dāng)以分年投資計(jì)劃為基礎(chǔ),。

項(xiàng)目的投資計(jì)劃應(yīng)涵蓋項(xiàng)目的建設(shè)期及建成后的投產(chǎn)試運(yùn)行和正式的生產(chǎn)經(jīng)營。項(xiàng)目建設(shè)期安排決定了建設(shè)投資的資金使用需求,，項(xiàng)目的設(shè)計(jì),、施工、設(shè)備訂貨的付款均需要按照商業(yè)慣例安排,。項(xiàng)目的資金籌措需要滿足項(xiàng)目投資資金使用的要求,。

新組建公司的項(xiàng)目，資金籌措計(jì)劃通常應(yīng)當(dāng)先安排使用資本金,，后安排使用負(fù)債融資,。這樣一方面可以降低項(xiàng)目建設(shè)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用，更主要的可以有利于建立資信,，取得債務(wù)融資,。

一個(gè)完整的項(xiàng)目資金籌措方案,，主要由兩部分內(nèi)容構(gòu)成。

其一,，項(xiàng)目資本金及債務(wù)融資資金來源的構(gòu)成,，每一項(xiàng)資金來源條件的詳盡描述，以文字和表格加以說明,。

其二,，編制分年投資計(jì)劃與資金籌措表，使資金的需求與籌措在時(shí)序,、數(shù)量兩方面都能平衡,。

投資計(jì)劃與資金籌措表是投資估算、融資方案兩部份的銜接處,，用于平衡投資使用及資金籌措計(jì)劃,。

現(xiàn)代項(xiàng)目的融資是多渠道的，將多渠道的資金按照一定的資金結(jié)構(gòu)結(jié)合起來,。

是項(xiàng)目融資方案制訂的主要任務(wù),。項(xiàng)目融資方案的設(shè)計(jì)及優(yōu)化中,，資金結(jié)構(gòu)的分析是一項(xiàng)重要內(nèi)容,。項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目籌集資金中股本資金、債務(wù)資金的形式,、各種資金的占比,、資金的來源。包括項(xiàng)目資本金與負(fù)債融資比例,、資本金結(jié)構(gòu),、債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。

資金結(jié)構(gòu)的合理性和優(yōu)化由公平性,、風(fēng)險(xiǎn)性,、資金成本等多方因素決定。

總資金結(jié)構(gòu)：無償資金,、有償股本,、準(zhǔn)股本、負(fù)債融資分別占總資金需求的比例

資本金結(jié)構(gòu)：政府股本,、商業(yè)投資股本占比,、國內(nèi)股本、國外股本占比

負(fù)債結(jié)構(gòu)：短期信用,、中期借貸,、長期借貸占比、內(nèi)外資借貸占比

項(xiàng)目融資方案的設(shè)計(jì)中需要考慮融資風(fēng)險(xiǎn),。項(xiàng)目的融資可能由于預(yù)定的投資人或貸款人沒有按預(yù)定方案出資而使融資計(jì)劃失敗,，這可能是因?yàn)轭A(yù)定的出資人沒有足夠的出資能力,，也可能是對(duì)于預(yù)定的出資人來說，項(xiàng)目沒有足夠的吸引力或者風(fēng)險(xiǎn)過高,。

項(xiàng)目的融資方案中需要設(shè)計(jì)項(xiàng)目的補(bǔ)充融資計(jì)劃,，即在項(xiàng)目出現(xiàn)融資缺口時(shí)應(yīng)當(dāng)有及時(shí)取得補(bǔ)充融資的計(jì)劃及能力。項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括：出資能力,、出資吸引力,、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度,、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn),。

2、項(xiàng)目的再融資能力項(xiàng)目實(shí)施過程種出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn),，將導(dǎo)致項(xiàng)目的融資方案變更,，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力?？紤]備用融資方案,，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾,，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額,，以取得備用的貸款承諾。

3,、在項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度上,，項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量,。

4,、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)利率是不斷變動(dòng)的，資金成本的不確定性,，無論采取浮動(dòng)利率貸款或固定利率貸款都會(huì)存在利率風(fēng)險(xiǎn),。國際金融市場(chǎng)上，各國貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動(dòng),，這種變動(dòng)稱為匯率變動(dòng),。軟貨幣的匯率風(fēng)險(xiǎn)低，但有較高利率,。

籌資費(fèi)用：律師費(fèi),、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi),、發(fā)行手續(xù)費(fèi),、擔(dān)保費(fèi)等

中小企業(yè)在進(jìn)行融資之前，先不要把目光直接對(duì)著各式各樣令人心動(dòng)的融資方式,，更不要草率地作出融資決策,。首先應(yīng)該考慮企業(yè)是不是必須融資,、融資后的收益如何等問題。因?yàn)槿谫Y則意味著需要成本,，融資成本既有資金的利息成本,，還有可能是昂貴的融資費(fèi)用和不確定的風(fēng)險(xiǎn)成本。

因此,，只有經(jīng)過深入分析,，對(duì)融資的收益與成本進(jìn)行仔細(xì)地比較，確信利用資金所預(yù)期的總收益要大于融資的總成本時(shí),，才有必要考慮如何融資,。這是企業(yè)進(jìn)行融資決策的首要前提。

在對(duì)融資收益與成本進(jìn)行比較之后,，認(rèn)為確有必要融資時(shí),，就需要考慮選擇什么樣的融資方式。這里以美國這個(gè)成熟市場(chǎng)來看中小企業(yè)融資問題是如何解決的,。這對(duì)我們有重要的啟示意義,。

在中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，其融資方式基本上選擇的都是股權(quán)融資,，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)初期,，風(fēng)險(xiǎn)很大，很少有金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人來為你融資,。而在股權(quán)融資中,，企業(yè)主與其朋友和家庭成員的資金占了絕大多數(shù),。這部分融資實(shí)際上是屬于“內(nèi)部人融資”或“內(nèi)部融資”,，也叫企業(yè)“自己投資”。

但是,，內(nèi)部人融資是企業(yè)吸引外部人融資的關(guān)鍵,，只有具有相當(dāng)?shù)膬?nèi)部人資金，外部人才愿意進(jìn)行投資,。真正獲得第一筆外部股權(quán)融資的可能是出于戰(zhàn)略發(fā)展目的又非常熟悉該投資行業(yè)的個(gè)人或企業(yè)的“天使”資金——風(fēng)險(xiǎn)投資的早期資金,。在此基礎(chǔ)上，可以尋求其他創(chuàng)業(yè)投資公司等機(jī)構(gòu)的股權(quán)融資,。到中小企業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期和規(guī)模以后,，就可以選擇債權(quán)融資。債權(quán)融資主要來自金融機(jī)構(gòu),，包括商業(yè)銀行和財(cái)務(wù)公司等,。

對(duì)中小企業(yè)融資的商業(yè)銀行不是大的商業(yè)銀行，而主要是一些社區(qū)銀行或地方性銀行,，大的銀行只有在信用評(píng)級(jí)制度發(fā)展之后（或者說中小企業(yè)具備了信用等級(jí)之后）才開始介入中小企業(yè)的融資業(yè)務(wù),。

項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化 項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容篇三

（一）xx公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個(gè)開放的系統(tǒng),，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部,，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對(duì)企業(yè)融資有影響的因素,。而內(nèi)部環(huán)境則是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素,，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財(cái)務(wù)制度及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀等,。外部環(huán)境是客觀存在的,，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境；而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反,，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境,。

（1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣,，位于安徽省東南部,，距杭州213公里，距合肥382公里,，黃山市74公里,。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖,，西去瓷都景德鎮(zhèn),，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐,，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi),，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小,，但呈平穩(wěn)上升趨勢(shì),，人均gdp以較快的步伐增長。2008年gdp總量為67.6億元,，2006,、2007兩年gdp總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，增幅保持在12%以上,，2008年上漲幅度較大達(dá)到19.46%,。人均gdp以較快步伐增長，2008年人均gdp為13774元,，其中2008年,、2006年達(dá)到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢(shì)頭,。此外,，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)57.7億元和28.9億元,。

在居民收入方面,，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn),。2008年人均可支配收入為11111元,，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%,，18.36%,。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè),、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá),，居民實(shí)際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。

此外,，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì),，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米,，短短的兩年時(shí)間,，增長了16.56%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對(duì)較好,。面對(duì)歙縣目前的gdp總量小,，但增長快的趨勢(shì)，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢(shì),，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平,。

（2）銀行政策,。2003年6月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月２日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),；二是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年,。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款,。

《指引》中提出，商業(yè)銀行對(duì)未取得國有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%,；應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì),、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景,、近三年經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況,、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來等進(jìn)行調(diào)查審核,；對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控,，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用,。

這些規(guī)定使得開發(fā)資質(zhì)較差,、信用等級(jí)較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時(shí)也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例,。xx公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，所有這些政策，都將會(huì)對(duì)其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響,。

（二）xx公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：

（1）xx公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析,。雖然xx公司成立時(shí)間較長，但內(nèi)部管理人員缺乏,，尤其是缺少工程成本管理,、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理和銷售策劃專業(yè)人才,。

（2）xx公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析,。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前xx公司的資金來源只能由股東自籌,。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬元,；一期開工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費(fèi)用和安置過渡費(fèi)必須馬上支付,，安置房的建安費(fèi)可以分期支付給建筑商,。因此，一期開工需投入的前期費(fèi)用只能由股東自籌,，即向母公司――xy公司拆借,。

（一）歙縣河西項(xiàng)目概況及swot分析歙縣河西項(xiàng)目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋,，西臨古關(guān)橋,，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越,，依山勢(shì)而建,，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處,，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望,。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓,，由xx公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷安置工作,。用地性質(zhì)為：居住（含河西項(xiàng)目拆遷安置）,、旅館業(yè),、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地,。一期地塊114畝,，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.8萬元/畝,；二期地塊37.12畝,，系公開掛牌出讓，出讓價(jià)9.5萬元/畝,；三期地塊52畝,，出讓價(jià)12萬元/畝；

項(xiàng)目定位為住宅,、商業(yè)綜合項(xiàng)目,。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺(tái)等文化產(chǎn)品鑒定、收藏,、展示,、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心,。項(xiàng)目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路,，披云路穿項(xiàng)目而過延伸至河西路，沿濱江路,、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪（經(jīng)營文房四寶等書畫用品）,，3~4層主要為住宅。

（二）歙縣河西項(xiàng)目資金需求如表2所示：

從上面的成本測(cè)算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費(fèi)用中,，拆遷安置費(fèi)占了絕大部分,，其費(fèi)用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費(fèi)用,，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費(fèi)用按照項(xiàng)目進(jìn)度和銷售進(jìn)度支出,。

（三）融資金額確定由以上分析可知,，在不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，項(xiàng)目總建設(shè)成本要5.02個(gè)億,，其中土地費(fèi)用約10590萬元,，占總成本的20.36%多，前期工程費(fèi)用,、建安成本與管理費(fèi)用之和,，約占項(xiàng)目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付,。因此,，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金,，用于支付土地總費(fèi)用,，項(xiàng)目收購、土地出讓金,、拆遷費(fèi)等,。后期的費(fèi)用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資,，等到符合預(yù)售條件后,，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以償還建筑商,。而期間產(chǎn)生的營銷費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，可以通過預(yù)收款項(xiàng)解決,。

（四）項(xiàng)目收入估算及項(xiàng)目預(yù)期具體如下：

（1）測(cè)算前提假定,。一是鑒于河西項(xiàng)目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項(xiàng)目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū),，其住宅價(jià)格應(yīng)高于其他地理位置稍差樓盤的均價(jià)（2600～2800元/平方米）,，假定住宅用房銷售均價(jià)為3000元/平方米；二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì),，河西項(xiàng)目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房,，而商業(yè)用房均價(jià)在5000元/平方米；根據(jù)上述兩點(diǎn)的假定可推算：河西項(xiàng)目總體銷售均價(jià)在4000元/平方米以上,。三是安排3000平方米的會(huì)所或市場(chǎng)作為展示中心,。

（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）,；二是地下車位：300個(gè),。

（3）河西項(xiàng)目的銷售收入,。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個(gè)×5萬/個(gè)=1500萬元,；銷售收入合計(jì)：66060萬元,。

（4）項(xiàng)目預(yù)期。一是商鋪銷售均價(jià)在5000元/m2以上,；二是住宅銷售均價(jià)在3000元/ m2以上,；三是項(xiàng)目開發(fā)周期約為5年左右；四是保守估計(jì),，項(xiàng)目稅后收益約為10000-15000萬元

（五）xx公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多,，如可以選擇股票、貸款,、信托,、債券、房地產(chǎn)基金,、金融租賃,、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進(jìn)行融資,。研究發(fā)現(xiàn),，股票、貸款,、信托,、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。此外,，典當(dāng)融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復(fù)雜,，也不適合中小型企業(yè),。因此，xx公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式,，現(xiàn)設(shè)計(jì)融資方案如下：

（1）與承包商合作融資,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，xx公司可選擇與建筑承包商合作,，進(jìn)行共同開發(fā),。在招投標(biāo)的過程中，xx公司（招標(biāo)方）通過與各家建筑承包商（投標(biāo)方）的接觸,，綜合考察其公司規(guī)模,、公司信譽(yù)、資金實(shí)力,、財(cái)務(wù)狀況等因素后,，選擇出一家有實(shí)力的承包商作為合作對(duì)象,。之后，用歙縣河西項(xiàng)目國有土地使用證作擔(dān)保開發(fā)貸款,，xx公司與建筑商共同融資,、投資以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行,；若由于一方原因而造成項(xiàng)目進(jìn)度延遲,，則由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任，對(duì)另一方進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償,。

該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度,，解決xx公司資金不足的問題，使項(xiàng)目順利進(jìn)行,。但是,，由于建筑商企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題,，因此融資資金不能按時(shí)到賬的可能較大以及融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大,。資金成本雖然不是很高，但加上招投標(biāo)的費(fèi)用,、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調(diào)查等,，綜合考慮后，資金成本將會(huì)在12%以上,。

（2）抵押融資,。由于xx公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此,，選擇與一家投資公司合作,，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為xx公司與銀行的連接橋梁,，以融資中介的身份負(fù)責(zé)與銀行溝通,；投資公司以其自身良好的信譽(yù)通過銀行的貸款調(diào)查，并將xx公司的資產(chǎn)作為抵押對(duì)象獲得銀行貸款,，即以歙縣河西項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值6.6億左右的資產(chǎn)為擔(dān)保物,，獲得3億左右的資金；投資公司從xx公司獲取1%的中介服務(wù)費(fèi),，xx公司則獲得了3億左右的資金,，資金成本約13%（包括1%的中介服務(wù)費(fèi)）。

對(duì)xx公司來說,，該融資方式的資金成本組成較簡單,，由單純的利率加中介服務(wù)費(fèi)組成。最主要的是融資風(fēng)險(xiǎn)較低,，因?yàn)槭峭顿Y公司負(fù)責(zé)與銀行聯(lián)絡(luò)溝通,，能比較順利地通過銀行貸款調(diào)查,。

（3）融資方案選擇。由于項(xiàng)目的融資額相對(duì)較大,，且當(dāng)前宏觀形勢(shì)尚且不明朗,，項(xiàng)目存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要較為可靠的融資渠道,。而項(xiàng)目的可預(yù)期收益較大,，也使得xx公司的融資需求愿望強(qiáng)烈，需要較為及時(shí)和有效供應(yīng)的資金來源,。

經(jīng)過上述分析,，結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢(shì)以及歙縣河西項(xiàng)目的微觀因素，可以看出,，抵押融資的融資風(fēng)險(xiǎn)較低,，融資渠道暢通，成本相對(duì)低廉,，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作,，進(jìn)行抵押貸款。