現(xiàn)今社會公眾的法律意識不斷增強(qiáng),，越來越多事情需要用到合同,，合同協(xié)調(diào)著人與人,，人與事之間的關(guān)系。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點(diǎn)呢,？又該怎么寫呢？下面是小編給大家?guī)淼暮贤姆段哪０?，希望能夠幫到你?

農(nóng)村房買賣合同無效篇一

買方： (以下簡稱乙方),，身份證號：

甲、乙雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方,，該房屋具體狀況如下：

甲方自愿將坐落在 市 鎮(zhèn) 村 號(自建住宅)的房屋,，東至 南至 西至 北至 建筑面積為 平方米(含地上附著物)，出售給乙方,。

第二條 甲,、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣(大寫)共 萬 仟 佰圓(小寫 元)，乙方在 年 月 日前,，一次付給甲方,。

第三條 特別約定：

1·甲方保證在房子交付時，甲方在該房屋上不設(shè)有他項(xiàng)權(quán),，如抵押權(quán)等,。

2·甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛,，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任,。

3·因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題,，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善,。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理,。

4·如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時,，甲方應(yīng)予以積極配合，但 相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān),。

第四條 該房屋毀損,、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第五條 如國家征地,，土地賠償歸乙方所有,，住房面積賠償歸乙方所有。

第六條 本合同簽訂之后,，房價漲落,，買賣雙方不得反悔。

第七條 今后如乙方就此商品房出賣時,，需要甲方簽字時,，甲方無條件給予配合。

第八條 本合同未盡事宜,，由甲,、乙雙方另行議定,，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力,。

第九條 本合同自甲,、乙雙方簽字之日起生效。

第十條 本合同一式兩份,，甲,、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽章)：_____________ 乙方(簽章)：_____________

______________________ ______________________

中證人(簽字)：

聯(lián)系電話：_________________

_____年_____月_____日

農(nóng)村房買賣合同無效篇二

賣方：______________ 買方：______________

身份證號碼：________________ 身份證號碼：_______________

根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買賣雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就房屋買賣事宜達(dá)成以下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況。買方同意購買賣方位于在_____省______市_____區(qū)____________的房產(chǎn),，建筑面積為_____平方米,。

第二條 成交價格。上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元平方米,，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整),。本合同簽定之日，買方向賣方支付人民幣 __________元整,，作為購房定金,。

第三條 付款時間與辦法。買賣雙方同意以一次性付款方式付款,，并約定在房地產(chǎn)交易繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給賣方,，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給賣方。

第四條 賣方應(yīng)于收到買方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給買方使用,，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條 本合同一式 份,。賣方產(chǎn)權(quán)人一份,，賣方委托代理人一份，買方一份,____市房地產(chǎn)交易一份,、________ 公證處各一份,。

第六條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商,、訴訟方式解決,。

第七條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定,，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力,。

第八條 雙方約定的其他事項(xiàng)：

賣方：_________________ 買方：__________________

身份證號碼： _________________ 身份證號碼： ________________

地址：__________________ 地址：____________________

電話：_________________ 電話：____________________

經(jīng) 辦 人：_________________

鑒證日期：________年____月____日

農(nóng)村房買賣合同無效篇三

出賣方：__________

姓名：__________國籍：__________(身份證)(護(hù)照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：__________

地址：__________郵政編碼：__________聯(lián)系電話：__________

委托代理人：__________國籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

買受方：__________(本人)(法定代表人)

姓名：__________國籍：__________(身份證)(護(hù)照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)：__________

地址：__________郵政編碼：__________聯(lián)系電話：__________

委托代理人：__________國籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

第一條房屋的基本情況

出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于__________;位于第__________層，共__________(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為__________,，建筑面積__________平方米(其中實(shí)際建筑面積__________平方米,，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e__________平方米)，房屋用途為__________;

該房屋平面圖見本合同附件一,，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號,、土地使用權(quán)證號)(房地產(chǎn)權(quán)證號)為__________。

第二條房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為(出賣方暫測)(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積,。

如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的,，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

該房屋交付時,，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±__________%(不包括±__________%)時,，房價款保持不變。

實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±__________%(包括±__________%)時,，甲乙雙方同意按下述第__________種方式處理：

1,、買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方,，并按__________利率付給利息,。

2、每平方米價格保持不變,，房價款總金額按實(shí)際面積調(diào)整,。

第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________;土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止,。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為__________;該房屋買賣后,，按照有關(guān)規(guī)定，買受方(必須)(無須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),。

第四條價格

按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計(jì)算,，該房屋售價為(幣)每平方米__________元，總金額為(幣)______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整,。

第五條付款方式

買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金(幣)______億______千______百______拾______萬______千______百______拾______元整,，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定,。

第六條交付期限

出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi),，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部價款之日起__________日內(nèi),，將該房屋付給買受方,。

第七條買受方逾期付款的違約責(zé)任

買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,，出賣方對買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息,。

自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算,。逾期超過________天后,，即視為買受方不履行本合同。

屆時，出賣方有權(quán)按下述第________種約定,，追究買受方的違約責(zé)任。

1,、終止合同,，買受方按累計(jì)應(yīng)付款的__________%向出賣方支付違約金。出賣方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過買受方支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實(shí)賠償。

2、買受方按累計(jì)應(yīng)付款的__________%向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第八條出賣方逾期交付房屋的違約責(zé)任

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外,，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用,，買受方有權(quán)按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。

按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,，月利息在__________個月內(nèi)按__________利率計(jì)算;

自第__________個月起，月利息則按__________利率計(jì)算,。

逾期超過__________個月,，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第__________種約定,，追究出賣方的違約責(zé)任,。

1、終止合同,，出賣方按買受方累計(jì)已付款的__________%向買受方支付違約金,。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣方支付的違約金時,，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。2,、出賣方按買受方累計(jì)已付款的__________%向買受方支付違約金,，合同繼續(xù)履行。

第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

在買受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

本合同在履行中發(fā)生爭議,，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

協(xié)商不成時，甲,、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁,。

本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)之日起生效,。

本合同連同附表共__________頁,，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份,，__________各執(zhí)一份,，均具有同等效力。

出賣方(簽章)：出賣方代理人(簽章)：______年______月______日

買受方(簽章)：買受方代理人(簽章)：______年______月______日

農(nóng)村房買賣合同無效篇四

賣方(以下簡稱甲方)：身份證號碼：

買方(以下簡稱乙方)：身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定,，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方房產(chǎn)一事達(dá)成一致,，在平等、自愿的基礎(chǔ)上,，訂立以下合同：

一,、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容

1.甲方自愿將xxxx公司，開發(fā)的xx區(qū)樓單元室,，賣于乙方,，此房建筑面積㎡。

2.上述房屋所在地位于,。

二,、轉(zhuǎn)讓價格：此房屋總價款為整(小寫：￥ )。

三,、付款方式：

1.乙方首付房款為元(小寫：,，甲方辦理完房屋戶名更改合同手續(xù)后，乙方再支付剩余的房款元(小寫：),，至此乙方擁有該房屋的所有權(quán),，甲方不得以任何理由干涉。

2.甲方將房屋過戶至乙方名下所產(chǎn)生的交易稅費(fèi),，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),、交易手續(xù)費(fèi)等一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

3.甲方收到乙方支付的房款后,，出具收條,。

四、違約責(zé)任：

1.如甲方違約,，甲方應(yīng)退還乙方全額房款及利息,，并支付此房款全額的100%作為違約金賠償給乙方。如乙方違約,，扣除乙方房款的100%,。

2.甲方相關(guān)直系親屬知曉本房屋買賣合同，以及本合同簽約,。并自愿放棄本房產(chǎn)的應(yīng)有權(quán),，同意該房屋產(chǎn)權(quán)所有人的意愿出售該房產(chǎn)，無異議。

3.自甲方取得房產(chǎn)證起應(yīng)在第一時間和乙方取得聯(lián)系,，并協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù),，三個月內(nèi)將上述房產(chǎn)過戶到乙方，否則甲方將對乙方進(jìn)行此房款總價100%的費(fèi)用作為違約賠償,。

五,、甲方應(yīng)全程協(xié)助乙方，指導(dǎo)乙方取得房產(chǎn)證,。

六,、甲方保證該處房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛,，提供的材料齊全,、真實(shí)有效。

七,、本協(xié)議未盡事宜,，雙方另行協(xié)商解決。

八,、在乙方向甲方支付房款首付款后,，此合同方可生效。

本協(xié)議一式兩份,，甲,、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效,。

甲方(簽字手印)賣方：電話：

甲方直接親屬(簽字手印)：身份證號碼：

乙方(簽字手印)買方：電話：

鈞證人(簽字手印)：

鈞證人(簽字手印)：

簽訂日期：年月日

農(nóng)村房買賣合同無效篇五

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題,，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問題,，導(dǎo)致實(shí)踐中的無序,。無效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類合同的效力,；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā),，認(rèn)定合同效力?；诖祟悊栴}的復(fù)雜,，筆者從社會整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn),，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會的需要,，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用,。

」商品房買賣合同,，集體土地,，合同效力，利益衡量

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，我國社會整體發(fā)展,，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足,，文化日益昌明,，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣,，其間就難免產(chǎn)生糾紛,，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）.這一司法解釋的出臺,，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,，得到了社會各界的普遍歡迎。但是,，通過近一年來的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看,，該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調(diào)整范圍,，不能不說是一種“立法”上的缺失,。對于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無定論,，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中,，筆者試就此問題發(fā)表一下個人見解,，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。

根據(jù)我國憲法的規(guī)定,，“城市的土地屬于國家所有,。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,，屬于集體所有,；宅基地和自留地、自留山,，也屬于集體所有,。”因此,，在社會主義的中國,，從所有制上講,，土地可以分為兩類，即國有土地和農(nóng)村集體土地,。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯(lián)系在一起的,。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),，所以,，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。

商品者,，依《高級漢語大詞典》之解釋,，意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”,。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定,，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會銷售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價款的房屋,。究其根本,，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過程中實(shí)現(xiàn)其交換價值,。但是,，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題,。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。

通觀世界各國,，在房屋與土地的關(guān)系上,，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時移轉(zhuǎn),，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭,。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,、抵押?！痹谖覈?jīng)過出讓的國有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的,，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除,，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是,，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),，因破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”的狀況,，從而在立法意旨上,，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人,。在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約,，從而直接影響到買賣合同的效力問題。

但是,，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國有的集體土地開發(fā)商品房,、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動，較為時興的說法叫作“舊村改造”,。雖然在這一過程中出現(xiàn)了一些糾紛,，但是，從深層次上看,，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因,。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載,、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮,，而財(cái)富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能,、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變,，此其一,。其二，隨著開放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展,，大量外來資金與人口涌入,，使村鎮(zhèn)集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地,。其三,，國家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn),，用地者到國家嚴(yán)格控制的土地一級市場受讓土地成本過高,。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn),。其四,，我國土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出,，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織,，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的驅(qū)動下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來進(jìn)行“土地經(jīng)營”,?？梢哉f，在一定意義上,，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象,。

除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國家開發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離,。無論從我國作為發(fā)展中國家走城市化,、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國拉動內(nèi)需,、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需求上看,，小城鎮(zhèn)開發(fā)都是我國必將長期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀,、一時之興的臨時過渡措施,。與其相對照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,，僅源于原國家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策,，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代色彩,。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場,，其收益只能由國家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn),，與我國正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離,。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用,、支配和處分土地,，以取得合理的土地收益。

討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前,，有必要首先對病態(tài)契約和無效合同的概念作出說明,。

何謂病態(tài)契約？各國法對契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件,，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約,。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定,，契約生效的要件包括：⑴當(dāng)事人的合意,；⑵契約原因合法；⑶契約的標(biāo)的可能,、合法并確定或可確定,；⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定,。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約,。根據(jù)我國合同法第52條,、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：⑴惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的,；⑶損害社會公共利益,；⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定,；⑸因重大誤解訂立的合同,；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐,、脅迫的手段或乘人之危,，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同,，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性,。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等,；另一種是對于與社會利益相關(guān)的要件的違反,，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益,，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治,，各國法一般規(guī)定其為相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人,；后者因涉及社會利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約,，當(dāng)事人無權(quán)決定其命運(yùn),，各國法一般規(guī)定其為絕對無效。

雖然違反與社會利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對無效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn),，但這種表述仍失之抽象,。筆者以為，根據(jù)我國的實(shí)際情況,，違反與社會利益相關(guān)的有效要件主要有兩個方面,，即：⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，⑵損害社會公共利益,，或者稱之為違背公

共秩序與善良風(fēng)俗,。對于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無效的三個標(biāo)準(zhǔn)：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī),，才能直接導(dǎo)致合同無效,；⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定,。對于第二個方面,，可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗,，一般是指社會對某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣,。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國家和社會的根本利益,，表現(xiàn)了國家對社會生活的積極干預(yù),，其淵源大多來自公法，如憲法,、行政法等,；也有些規(guī)定來自私法。凡是違背上述條件的合同,，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對無效的合同,。

通說認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,，而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”,，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無效合同,。但是,，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要,。

（一）合同無效論的依據(jù)

在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同無效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn)：

1,、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,，因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的,，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。

2,、由于合同標(biāo)的不能而無效,。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能,、確定或可確定是合同生效的必備要件之一,。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性,。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn),，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同,，其標(biāo)的是買受人交付價金,、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中,，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書,，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn),，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則,，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化,，也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性,。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)?；谶@一原因,，也可以確定此類合同無效。

（二）合同有效論的依據(jù)

與上述觀點(diǎn)相對應(yīng),，合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn)：

1,、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,，但是,，我國《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn),，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來判斷,，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律,，而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款,，第1款規(guī)定了國有土地,，第2款規(guī)定了集體所有土地,，第3款規(guī)定了土地征用，第4款對土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定,。這就是說,，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分,，逐款加以規(guī)定,，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán),，當(dāng)然是包括國有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個整體的,，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以,，《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的,。

2,、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋，單從因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無效的角度分析,，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討,。違反法律和行政法規(guī)而使合同無效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定,。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī),，而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定,，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定,。禁止規(guī)定，指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定,。但是,，如果再進(jìn)一步細(xì)分，禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定,。前者僅系取締違反之行為,，對違反者加以制裁，以禁遏其行為,，并不否認(rèn)其行為之私法上效力,。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或不成立的法律規(guī)定。由此可知,，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是，細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定,，第63條不僅有除外條款,，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,，屬于典型的僅取締違反之行為,、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定,，并未否認(rèn)其行為之私法上效力,，應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論,，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無效,，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法,。

（三）筆者的觀點(diǎn)

筆者認(rèn)為,，對在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個更高的,、全局的視野上進(jìn)行審視,，不能單就某一部法律為判斷，“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”,，確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理,，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎(chǔ)上,，才能對兩種針鋒相對的觀點(diǎn)作出取舍,。

《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓,，其意圖可以從該法第一章總則的規(guī)定得到說明,。該法第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制,，保護(hù),、開發(fā)土地資源，合理利用土地,，切實(shí)保護(hù)耕地,，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法,，制定本法,。”同時,，該法第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度,。國家編制土地利用總體規(guī)劃,，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地,、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，控制建設(shè)用地總量,，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！备鶕?jù)這些規(guī)定,，我們可以較為清楚的認(rèn)識到，《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,，其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計(jì)民生,。應(yīng)該說,，這種立法意圖是十分正確的，整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的,，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,，社會也才能保持穩(wěn)定,。但是，假如商品房的開發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的,，對農(nóng)用地并不構(gòu)成影響,，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒有依據(jù)一概加以否定,。

法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益,，無論是個人利益還是社會利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動的全部領(lǐng)域,，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來決定,，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動性,。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿足當(dāng)事人的意愿,。實(shí)現(xiàn)這個任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識所涉及的利益、評價這些利益各自的份量,、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量,，以便根據(jù)某種社會標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達(dá)到最為可欲的平衡”,。

讓我們首先來看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同無效能夠帶來的利益,。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了,，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度，國家可以控制土地用途,，保護(hù)耕地,，穩(wěn)定國計(jì)民生。當(dāng)然,，除此以外,，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對這一制度不便輕易改動,，這就是另一個好處,，即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。

與此對應(yīng)的,，如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢,？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā),，雖然主要目的是用于銷售,，但是，在此基礎(chǔ)上,，村民的居住條件則是首先得到了改善,，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場銷售，也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善,?？梢哉f，改善村民的居住條件,、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處,。第二個好處，確認(rèn)此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件,。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度,，但是，單一的渠道難以在短時間內(nèi)解決全部問題,，多頭并舉更能加快進(jìn)程,。第三，也是很實(shí)際的一個問題是,，由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法乏力,，在集體土地上進(jìn)行的商品房開發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現(xiàn)，成為一種普遍的社會問題,。如何處理這類商品房的買房者與賣房者的利益,，就成為一個直接關(guān)乎社會穩(wěn)定的政治問題。確認(rèn)合同無效,，必然導(dǎo)致退房退款,，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已將所收房款用于房屋開發(fā)或者其他支出,，不可能退還出如此巨大的一筆款項(xiàng)，買房者關(guān)心的更是有房住,，如此一來買

者與賣者都將遭受巨大損失,。那么，國家如果調(diào)整法律,、確認(rèn)此類合同有效又會失去什么呢,？國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設(shè)，這一前提是國家要向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償費(fèi),，如果補(bǔ)償費(fèi)高于出讓金，則國家就會遭受損失,，如此一來國家就要“賠錢”,；如果補(bǔ)償費(fèi)低于出讓金，則意味著國家從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處也就是農(nóng)民處獲得了額外的利益,，農(nóng)民就遭受了“盤剝”,。也就是說，補(bǔ)償費(fèi)無論是高是低,，都缺乏合理的依據(jù),。而如果確認(rèn)合同有效，開發(fā)商品房使用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，就不會有“賠錢”或是“盤剝”的出現(xiàn),，國家只要加強(qiáng)對土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實(shí)踐中出現(xiàn)的障礙主要是無法為在集體土地上建設(shè)的商品房辦理權(quán)屬證書,，而這完全是由于國家法律政策造成,，對國家而言輕而易舉毫無損失，對房屋的買賣者則是利益巨大,。這也就是為什么此類合同在國家法律上存在障礙,，而實(shí)踐中有大量出現(xiàn)的根本原因。

從法律演變的歷史原因看,，國家之所以調(diào)整《土地管理法》,，禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開發(fā)區(qū)熱,、房地產(chǎn)熱對新興土地市場的過度沖擊,，改變耕地大量閑置、用地結(jié)構(gòu)失衡的惡性局面,。但是,，“社會現(xiàn)象日新月異，立法者有非萬能,，茍發(fā)生立法當(dāng)時所未料及之事件,，自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價值判斷之各種變化,，以探求立法者于今日‘立法’時，所可能表示之意思,，始能掌握法律的‘一般妥當(dāng)性’”,。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)的需要,，都要求國家調(diào)整立法政策,，對需求作出合理的反映?！疤?、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開放,；但法律從來是另一回事,。婚姻,、家庭,、國家、財(cái)產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài),?！比绻晃兜匾蜓嘏f固守現(xiàn)有法律不變，實(shí)在不是明智之舉,。

最后還有一個因素,，但并非是最不重要的，就是如果確認(rèn)合同無效,，其邏輯的必然結(jié)果是退房退款,，而事實(shí)上的失控已使數(shù)量眾多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民個人,、城市居民卷入到此類合同中來,，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會的不穩(wěn)定,。在這種情況下,，與其硬性取締，不如調(diào)整政策而疏導(dǎo)之,，畢竟國家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依,。

綜上，基于對上述兩種觀點(diǎn)的利益衡量,，筆者認(rèn)為,，確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效的觀點(diǎn)在現(xiàn)階段更為可取。

基于對上述分析,，筆者認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來對待這一日益突出的問題,，具體的可以采取以下處理方法：

第一，修改《土地管理法》,，在保護(hù)基本農(nóng)田的前提下,，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的'出讓與轉(zhuǎn)讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接,、最簡單的辦法,。《憲法》的原則性規(guī)定看,，所有的土地使用權(quán)都是可以依法轉(zhuǎn)讓的,，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)看,，無論是作為國有土地所有者的國家,，還是作為農(nóng)村集體土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律性質(zhì)上,，都是土地這種特殊財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有人，它們在私法上的地位應(yīng)當(dāng)是平等的,，所有權(quán)具體權(quán)能的內(nèi)容應(yīng)是無差異的,，即都應(yīng)包含占有、使用,、收益,、處分四項(xiàng)權(quán)能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國家糧食安全,，對土地的用途應(yīng)從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定,，但是在合理使用土地和確保耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)允許土地所有人享有其他財(cái)產(chǎn)的所有人所能享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容相同的權(quán)利,，其中當(dāng)然包括用益物權(quán)的設(shè)立,，此時的制度設(shè)計(jì)可以傳統(tǒng)的地上權(quán)制度為藍(lán)本。

第二,，貫徹兩權(quán)分離,，規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。要堅(jiān)持和維護(hù)國家就土地所有制問題上的基本原則不動搖,，確保土地所有制上的公有制度,，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使土地使用權(quán)作為資源在市場上合理流動,。在這一過程中,，要時刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國家總體規(guī)劃入手,，保護(hù)耕地,、節(jié)約耕地,，通過集體存量用地的流轉(zhuǎn)減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量,。目前,，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺了《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,，允許在土地總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場,，從而在國家土地一級市場外全新生成一個區(qū)域性的農(nóng)村集體土地市場，在我國集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步,，被稱為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)”,。為有力支持這一改革，廣東省在堅(jiān)持占補(bǔ)平衡,、切實(shí)保護(hù)耕地,，全面進(jìn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查，建立土地交易信息服務(wù)系統(tǒng)及建立以農(nóng)村土地交易為核心的有形土地市場等方面做了大量基礎(chǔ)性工作,，為農(nóng)村集體土地這一“農(nóng)民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營范圍提供了堅(jiān)實(shí)的保障,。

第三，以上兩點(diǎn)主要是對今后立法提出的一點(diǎn)建議,，但立法的修訂總是需要一個周期,，如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現(xiàn)的在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問題,，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù),。

根據(jù)上述對在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力的分析，筆者提出一個大膽的處理意見,，僅供參考,，即確認(rèn)此類合同有效，但賦予購房者以選擇權(quán),。這里的選擇權(quán)的具體內(nèi)容包括購房者可以選擇解除合同,，要求退房退款；也可以選擇繼續(xù)履行合同,，維持使用房屋的現(xiàn)狀,，如果購房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”或者其他證明手續(xù),，并待國家政策調(diào)整后再作出進(jìn)一步處理,。

下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

1,、解除合同,。雖然通過對合同效力的分析，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現(xiàn)狀,，比如產(chǎn)權(quán)證照辦理不能,，對購房者權(quán)利的保護(hù)措施仍然不健全，其權(quán)利處于一種不能完全行使的狀態(tài),，因此,，應(yīng)當(dāng)設(shè)立一種相應(yīng)的救濟(jì)途徑以示公平。同時,，由于目前經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，商品房市場的走勢良好，房價不斷攀升,，而這種房屋的購買者又往往住房條件差,、急需購房。在這種條件下,，解除合同的做法其實(shí)是由購房者自己選擇,，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當(dāng)事人自愿放棄利益的行為法律自然沒有必要強(qiáng)行干預(yù),。在這種房價持續(xù)上漲的狀況下,，也不宜賦予開發(fā)商以解除權(quán)，因?yàn)槟菢右粊?，對開發(fā)商有利而對購房者不利,，容易助長開發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是,，在解除合同,、退房退款的情況下,，所退房款應(yīng)當(dāng)只是房屋價款的本金,，而不應(yīng)當(dāng)包含利息。

2,、履行合同,。在購房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力,，則雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù),，購房者交納購房款，開發(fā)商交付房屋,。只是在這種情況下,，由于目前體制上和行政管理上的問題，可能在房屋所有權(quán)證的辦理上會存在一些問題,，影響到權(quán)利人的權(quán)利行使和今后房屋的再次轉(zhuǎn)讓等方面,，但這是一個需要協(xié)調(diào)各方面的系統(tǒng)工程，又涉及到前文對立法方面的建議了。

農(nóng)村房買賣合同無效篇六

甲方：____________________乙方：____________

甲乙雙方就位于________的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng),，根據(jù)我國________民法典________,、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分,、平等協(xié)商,，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議

一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員,。

二,、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道________，相鄰為________,，建筑面積________,，北屋________，東屋________,，西屋________,，南屋________，院落面積為________,，房屋登記在________名下或宅地基使用權(quán)證登記在________名下,。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造,，使用的土地為______村_____組________集體土地________,，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有,、使用,。

四、在房屋交付給乙方前,，甲方保證：

1,、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意,，擁有處分該房屋的權(quán)利

2,、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個人或家庭________債務(wù)________與第三人簽訂賠償協(xié)議、________抵押協(xié)議________等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權(quán)利

3,、如甲方違反本保證,，須向乙方支付本合同全部________購房________價款30%的________違約金________。

五,、本合同項(xiàng)下的房屋交易價格為人民幣_______萬元,，該價格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用,、附屬設(shè)施的價值,、合理的增值價值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi),。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起________日,，乙方一次性付清全部款項(xiàng),，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號為________的賬戶如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額________的違約金,，如乙方在合同簽訂之日起________天仍未付清房款,，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方________違約責(zé)任________的權(quán)利,。

七,、房屋交付：乙方根據(jù)第二百零八條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起________日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋________宅基地使用權(quán)________證,、________房產(chǎn)證________等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋如甲方未按期交付材料和房屋,，須向乙方每天支付________元的違約金，________直至甲方交付全部材料和房屋為止如甲方在合同簽訂后一個月內(nèi),，仍未交付房屋,，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任,，因乙方未付清房款的原因除外,。

八、在接到乙方辦理________房產(chǎn)過戶________的書面通知后________日,，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要,，積極配合乙方辦理房屋________產(chǎn)權(quán)過戶________的相關(guān)手續(xù)如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合,，甲方須向乙方每日支付________元違約金,，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的,，與甲方無關(guān),。

九、該房屋交付給乙方后,，該房屋(包括土地,、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有,，包括但不僅限于________征地補(bǔ)償________,、________拆遷補(bǔ)償________等如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方,，除全部給付補(bǔ)償款外,，須向乙方支付________元的違約金。

十,、在交付房屋之日起,，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利甲方因包括但不限于房屋買賣,、________個人債務(wù)________等個人原因侵犯乙方的權(quán)利,，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的,，甲方除返還本合同全部購房款外,，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時的市場價格補(bǔ)償乙方,。

十一,、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意,，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定,，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金,。

十二,、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議,，雙方無法協(xié)商解決時應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會,、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2,、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人,，并在本合同上簽字摁手印。

3,、本合同正本一式六份,，雙方各持三份自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效,。

甲方(簽字捺印)：

身份證號：

乙方(簽字捺印)：

身份證號：

見證人(簽字捺印)：

身份證號：

見證人(簽字捺印)：

身份證號：

農(nóng)村房買賣合同無效篇七

出售人：_____________,，身份證號：______________________，住________________________,；

_____________,，身份證號：_____________________，住________________________,；

購買人：_____________,，身份證號：_____________________，住________________________,；

出售人與購買人就位于農(nóng)村的房屋買賣事項(xiàng),，經(jīng)充分、平等協(xié)商一致,，自愿達(dá)成本合同,。

一,、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道____________村__________組集體成員。

二,、房屋情況：

1,、本合同交易的房屋位于_____市_____街道________________________________________；

2,、房屋結(jié)構(gòu)為大門朝南落地式帶院子,；房屋共二層帶閣樓，左右隔墻與他人共用,；

房屋總占地面積約為_________,，其中房屋占地約為___________，院子占地面積__________,，

其他：_________________________________________________________________________,；

3、該交易房屋由出售人全額出資建造,，使用的土地為______村_____組集體土地,，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有,、使用,。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有,、使用,，并可以出售轉(zhuǎn)讓該房屋。

三,、為保證本合同切實(shí)履行以及房屋的交付使用,，出售人保證并承諾如下：出售人自愿根據(jù)本合同條款將本合同項(xiàng)下房屋售予購買人，對此不反悔,；本合同項(xiàng)下房屋質(zhì)量符合居住需要,，不存在任何質(zhì)量瑕疵；本合同項(xiàng)下房屋與他人及村集體不存在經(jīng)濟(jì)糾紛,，出售人僅將該房屋售予購買人,；該房屋售予購買人后，該房屋（包括土地,、房屋及附屬設(shè)施）的所有權(quán)益歸購買人,，例如可以獲取的征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?；出售人愿意積極配合購買人辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)以及愿意積極配合購買人爭取和維護(hù)對該房屋的權(quán)益,。

四,、房屋價格：

1,、本合同項(xiàng)下房屋交易價格為人民幣_______萬元,，為固定不變價格。該價格包括了該房屋使用所占土地的費(fèi)用,、房屋建造的費(fèi)用,、附屬設(shè)施的價值、合理的增值價值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi),。

2,、購買人于本合同簽訂之日起三天內(nèi)一次性將萬元支付給出售人，支付方式為存入出售人以下銀行賬戶：

開戶銀行___________________________

賬戶名稱___________________________（必須為出售人之一）

帳號_______________________________

3,、購買人存入購房款后并通知出售人后,，出售人立即給購買人開具收款收據(jù)。

五,、購買人根據(jù)第四條支付價款之日,，出售人交付本合同項(xiàng)下房屋以及相關(guān)資料；購買人支付價款后不能正常占有,、使用該房屋的,，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

六,、其他事項(xiàng)：

1,、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會,、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決,。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人,，并在本合同上簽字摁手印,。

3、本合同正本一式六份,，雙方各持三份,；副本根據(jù)需要制作相應(yīng)的份數(shù)，見證人每人保存副本一份,。自雙方簽字摁手印之日起生效,，并持續(xù)有效。