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房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)班篇一

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)定義： 房地產(chǎn)劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃,、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員,。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計(jì),、建設(shè),、營(yíng)銷、廣告,、服務(wù)等資源,，制定策劃方案；房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作,；房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作,。

一、職業(yè)概況

2005年3月31日,，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè),，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中,。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核,，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的,。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立,，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求,；而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑,，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù),、高速發(fā)展,，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng),，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位,。

二,、“房地產(chǎn)策劃師”國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證不同于其它房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)

國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)屬于工作標(biāo)準(zhǔn)。是在職業(yè)分類的基礎(chǔ)上，對(duì)從業(yè)人員工作能力水平的規(guī)范性要求,。是從業(yè)人員從事職業(yè)活動(dòng),，接受職業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定以及用人單位錄用、使用人員的基本依據(jù),。

房地產(chǎn)策劃師是中華人民共和國(guó)勞動(dòng)部頒布的國(guó)家職業(yè)之一,。“房地產(chǎn)策劃師”國(guó)家職業(yè)資格證書是表明持證者具有從事房地產(chǎn)職業(yè)所必備的學(xué)識(shí)和技能的證明,。它是求職,、任職、晉級(jí)的權(quán)威憑證,，是用人單位招聘,、錄用勞動(dòng)者的主要依據(jù)，也是境外就業(yè),、對(duì)外勞務(wù)合作人員辦理技能水平公正的有效證件,。

三、《房地產(chǎn)策劃師》培訓(xùn)課程設(shè)置

房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容的類別及相互關(guān)聯(lián)程度,，組合成理論知識(shí)學(xué)習(xí)與操作技能訓(xùn)練一體化的五個(gè)培訓(xùn)模塊（①房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究 ②房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 ③房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 ④房地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃 ⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目售后服務(wù)和物業(yè)管理）,。

課程的設(shè)置是以理論與實(shí)戰(zhàn)相結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)，邀請(qǐng)國(guó)家建設(shè)部門權(quán)威專家,、房地產(chǎn)業(yè)資深人士與實(shí)力派經(jīng)營(yíng)管理人或策劃人以實(shí)際案例進(jìn)行深入講解,。提供最有實(shí)用價(jià)值的策劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和管理方法，全面提升策劃素質(zhì)和策劃水平,。

四,、培訓(xùn)師資

聘請(qǐng)了中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)、北京大學(xué),、清華大學(xué)等著名高校的專家學(xué)者,；國(guó)家改革與發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部,、國(guó)土資源部等政府主管官員,、高級(jí)研究人員；房地產(chǎn)界著名企業(yè)家,；首都金融,、傳媒界名流以及國(guó)內(nèi)外著名房地產(chǎn)推廣、策劃精英等組成陣容空前的師資團(tuán)隊(duì),。

五,、培訓(xùn)組織 課程安排主講內(nèi)容

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)與應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì) 周易文化與居住環(huán)境

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與金融策略 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)策劃房地產(chǎn)全程物業(yè)管理 職業(yè)資格考試基本常識(shí)與考前輔導(dǎo)

六、考試級(jí)別（申報(bào)資格)

本職業(yè)共設(shè)四個(gè)等級(jí),，分別為：房地產(chǎn)策劃員（國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)）,、助理房地產(chǎn)策劃師（國(guó)家職業(yè)資格三級(jí)）、房地產(chǎn)策劃師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）、高級(jí)房地產(chǎn)策劃師（國(guó)家職業(yè)資格一級(jí)）,。

七,、適合對(duì)象

1、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)（建筑,、設(shè)計(jì),、金融、投資,、物業(yè)、裝飾,、法律,、評(píng)估、代理,、廣告,、中介等）的企業(yè)總裁、董事,、高級(jí)經(jīng)理,、專業(yè)人士及將要涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)員工；

2,、各級(jí)政府負(fù)責(zé)房地產(chǎn)政策,、規(guī)劃、建設(shè),、國(guó)土資源,、金融、法律法規(guī)等部門與單位的職員,；

八,、培訓(xùn)目標(biāo)

1、為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才,，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際人才需要,，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。

2、通過(guò)專業(yè)理論知識(shí)學(xué)習(xí)和操作技能訓(xùn)練,，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí),、了解房地產(chǎn)運(yùn)作的基本形式，熟練房地產(chǎn)策劃的工作流程,，熟悉綜合分析技術(shù)和主要房地產(chǎn)策劃方法，具備房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格應(yīng)具備的獨(dú)立工作能力。

3,、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)工作，樹立房地產(chǎn)策劃培訓(xùn)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，培養(yǎng)高水平,、高素質(zhì)的房地產(chǎn)策劃人員隊(duì)伍,。

4、解決社會(huì)就業(yè)問(wèn)題,。受全國(guó)多家房地產(chǎn)支持單位委托,，定向培訓(xùn)房地產(chǎn)策劃專業(yè)人員，定向解決就業(yè),、擇業(yè)問(wèn)題,。

九、學(xué)習(xí)模式

《房地產(chǎn)策劃師》培訓(xùn)主要采取遠(yuǎn)程+面授相結(jié)合的學(xué)習(xí)形式,，其中遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)以理論學(xué)習(xí)和課件視聽為主,，面授課程以實(shí)戰(zhàn)案例和互動(dòng)交流為主。

1,、遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)的平臺(tái)：通過(guò)遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)的平臺(tái),，學(xué)員可根據(jù)自身的學(xué)習(xí)興趣及時(shí)間安排，隨時(shí)隨地自主學(xué)習(xí),。

2,、集中授課形式：邀請(qǐng)資深專家現(xiàn)場(chǎng)講解、實(shí)戰(zhàn)案例分析,、學(xué)員互動(dòng)交流

十,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

（1）高級(jí)房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格一級(jí))￥12800元/人

（2）房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格二級(jí))￥6880元/人

（3）助理房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格三級(jí))￥3880元/人

（4）房地產(chǎn)策劃員(國(guó)家職業(yè)資格四級(jí))￥1680元/人(含報(bào)名費(fèi)、教材費(fèi),、培訓(xùn)費(fèi),、資料費(fèi)、考試費(fèi),、等)

十一,、優(yōu)惠條件

優(yōu)惠條件詳見每屆招生簡(jiǎn)章

十二、頒發(fā)證書

鑒定合格者將頒發(fā)中華人民共和國(guó)職業(yè)資格等級(jí)證書----“房地產(chǎn)策劃師”職業(yè)資格證書,。

房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格證書介紹

時(shí)間：2006-5-1 14:13:16 新聞來(lái)源：房地產(chǎn)策劃師-國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)家職業(yè)資格證書含有如下防偽標(biāo)識(shí)：

1,、證書內(nèi)頁(yè)、封

二,、封三采用隔色彩紅印刷,；

2、證書內(nèi)頁(yè),、封

二,、封三的底邊采用ldbzh浮雕印刷；

3,、證書內(nèi)頁(yè)使用zhyzg水印紙,；

4,、內(nèi)頁(yè)第二頁(yè)套印勞動(dòng)和社會(huì)保障部印章；

5,、封二彩紅下方8－10毫米處有無(wú)色熒光顯示的“勞動(dòng)和社會(huì)保障部統(tǒng)一印制”,；

6、內(nèi)頁(yè)第一頁(yè)的國(guó)徽有紅色熒光,。

注：紅色為四級(jí),、深藍(lán)色為三級(jí)、咖啡色為二級(jí),、黑褐色為一級(jí)

職業(yè)資格證書

國(guó)家職業(yè)資格證書是人力資源和社會(huì)保障部依法推行的國(guó)家級(jí)證書,，是表明勞動(dòng)者具有從事某一職業(yè)所必須具備的學(xué)識(shí)和技能的證明，是對(duì)勞動(dòng)者具有和達(dá)到某一職業(yè)所要求的知識(shí)和技能標(biāo)準(zhǔn),，通過(guò)職業(yè)技能鑒定的憑證,，是職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在社會(huì)勞動(dòng)者身上的體現(xiàn)和定位。從技術(shù)角度看,，職業(yè)資格證書是社會(huì)按一定的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)勞動(dòng)力質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢測(cè)的結(jié)果,；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系看,，職業(yè)資格證書是社會(huì)對(duì)勞動(dòng)供給者擁有的勞動(dòng)力產(chǎn)權(quán)的核定和確認(rèn)。因此說(shuō)職業(yè)資格證書是,，是勞動(dòng)者求職,、任職、開業(yè)的資格憑證,，是用人單位招聘,、錄用勞動(dòng)者的主要依據(jù),。

職業(yè)資格等級(jí)

指通過(guò)對(duì)職業(yè)的分析與評(píng)價(jià),，根據(jù)職業(yè)范圍的寬窄、職業(yè)技術(shù)復(fù)雜程度高低及從業(yè)者掌握職業(yè)技能所須培訓(xùn)時(shí)間的長(zhǎng)短,，合理的設(shè)定的國(guó)家職業(yè)資格5級(jí)結(jié)構(gòu),。職業(yè)資格等級(jí)是職業(yè)技術(shù)復(fù)雜程度的客觀反映。

國(guó)家職業(yè)資格等級(jí)由低到高分為五級(jí),，分別為：國(guó)家職業(yè)資格五級(jí)（初級(jí)）,、國(guó)家職業(yè)資格四級(jí)（中級(jí)）、國(guó)家職業(yè)資格三級(jí)（高級(jí)）,、國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)（技師）,、國(guó)家職業(yè)資格一級(jí)（高級(jí)技師）。根據(jù)實(shí)際情況,，有些職業(yè)可不設(shè)立高等級(jí)或低等級(jí),。

例：房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格證書分四個(gè)等級(jí)：一級(jí)職業(yè)資格證書（高級(jí)技師）,，二級(jí)職業(yè)資格證書（技師），三級(jí)職業(yè)資格證書（高級(jí)技能）,，四級(jí)職業(yè)資格證書（中級(jí)技能）,。

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房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)班篇二

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)實(shí)戰(zhàn)教程

房地產(chǎn)策劃：是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)營(yíng)銷中運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為,，是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo),，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心,，綜合運(yùn)用各種策劃手段,，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng),。

房地產(chǎn)策劃分為：前期策劃,，包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位,、項(xiàng)目規(guī)劃建議,、可行性研究和項(xiàng)目推廣建議，其業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于產(chǎn)品定位,；

中后期策劃,，包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目推廣策劃和項(xiàng)目銷售策劃,，其業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于圍繞項(xiàng)目租售的推廣策劃和銷售策劃,。

銷售代理費(fèi)為銷售額的1.5%～3%

策劃師：是指從事房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃,、投資策劃,、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等工作的人員。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,、區(qū)域市場(chǎng)狀況,、全市重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注與調(diào)研 分析。

策劃助理的工作職責(zé)（開發(fā)商策劃助理）1.熟悉公司項(xiàng)目總體規(guī)劃情況及項(xiàng)目定位,，熟悉項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策劃思路及計(jì)劃和月度 計(jì)劃,。

2.參與公司廣告推廣計(jì)劃的方案確定，對(duì)廣告方案提供參考性意見,。

3.協(xié)助策劃經(jīng)理完成項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析工作,，并完成市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告 的撰寫工作。

4.根據(jù)公司項(xiàng)目要求及廣告,、促銷方案,，大量收集有關(guān)廣告、促銷資料,，為公司的廣告,、促銷活動(dòng)作充分的信息資料準(zhǔn)備,。

5.根據(jù)廣告策劃方案，為公司的廣告撰寫相關(guān)文稿,，報(bào)策劃經(jīng)理審批后應(yīng)用,。

6.依據(jù)項(xiàng)目推廣方案及其要求，與平面設(shè)計(jì)師一起為促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)促銷宣傳品,、禮品,；具體負(fù)責(zé)促銷物品的文字設(shè)計(jì)，并配合相關(guān)部門完成制作工作,。

7.負(fù)責(zé)宣傳畫冊(cè),、網(wǎng)站、采訪文章等材料的編輯,、整理和審核工作,。

8.協(xié)助策劃經(jīng)理處理與廣告公司、策劃公司及媒介之間的關(guān)系,，保證良好的外部合作環(huán)境,。9.負(fù)責(zé)公司內(nèi)部刊物所需的各種文字材料的收集、整理及編輯工作,，保證內(nèi)部刊物的宣傳質(zhì)量,。

10.協(xié)助策劃經(jīng)理完成外部各合作機(jī)構(gòu)的公關(guān)工作。

11.完成策劃經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù),。

房地產(chǎn)策劃報(bào)告：是房地產(chǎn)策劃師提供給開發(fā)商的對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研、分析,、論證,、研究后得出的書面報(bào)告。

房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容

1.項(xiàng)目案前策劃基礎(chǔ)

（1）建筑套型對(duì)比分析方案

（2）建筑主體技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析（3）建筑造型對(duì)比分析

（4）建材設(shè)備對(duì)比分析（5）社區(qū)功能對(duì)比分析（6）市政配套與政策對(duì)比分析（7）項(xiàng)目賣點(diǎn)匯總分析（8）項(xiàng)目缺陷匯總分析（9）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃制定（10）項(xiàng)目形象定位

（11）物業(yè)管理介入優(yōu)劣對(duì)比分析（12）物業(yè)管理形象定位 2.項(xiàng)目包裝策劃推廣

（1）項(xiàng)目主題定位

（2）cis形象定位（3）平面形象設(shè)計(jì)

（4）項(xiàng)目相關(guān)單位形象配合管理方案制定（5）營(yíng)銷承諾管理方案確定（6）促銷計(jì)劃執(zhí)行方案制定（7）促銷讓利方案制定（8）營(yíng)銷道具確定

（9）媒體廣告計(jì)劃制定（10）媒體執(zhí)行策略制定（11）活動(dòng)執(zhí)行策略制定（12）傳播契機(jī)策略制定 3.項(xiàng)目組織策劃管理

（1）崗位人員組織設(shè)計(jì)（2）崗位職責(zé)制定

（3）崗位獎(jiǎng)懲制度制定

（4）營(yíng)銷服務(wù)和問(wèn)客答確定

（5）客戶接待管理方案制定

（6）辦公環(huán)境,、設(shè)施,、道具管理方案制定（7）營(yíng)銷統(tǒng)計(jì)制度制定

（8）營(yíng)銷檔案管理制度制定（9）信息匯總管理制度制定（10）營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃確定

（11）部門協(xié)調(diào)管理辦法制定（12）政府協(xié)調(diào)管理方案制定 4.項(xiàng)目銷售方案策劃

（1）房屋上市計(jì)劃制定（2）價(jià)格制定

（3）付款方式確定（4）銷售執(zhí)行方案制定（5）（6）（7）（8）銷售指標(biāo)計(jì)劃制定 銷售獎(jiǎng)懲計(jì)劃制定 銷售費(fèi)用預(yù)算 資金流量控制

（9）成本控制

（10）目標(biāo)消費(fèi)者分析（11）目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)分析（12）目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板

一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析：1.政治法律環(huán)境分析

2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3.社會(huì)文化環(huán)境分析

4.社會(huì)人口環(huán)境分析

xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析

市城市建設(shè)發(fā)展分析

4.結(jié)論

二,、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研：xx區(qū)整體市場(chǎng)概述：區(qū)商品房市場(chǎng)整體分析

區(qū)各片區(qū)市場(chǎng)特征分析

區(qū)經(jīng)典商品房介紹（重點(diǎn)分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）

項(xiàng)目所在片區(qū)介紹：1.片區(qū)總體概況

2.片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀

3.片區(qū)土地利用現(xiàn)狀

4.片區(qū)商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀

5.片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施介紹

6.片區(qū)交通組織現(xiàn)狀

7.片區(qū)swot分析

與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹：包括城市總體規(guī)劃,、次區(qū)域規(guī)劃以及片區(qū)規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容

相關(guān)調(diào)研部分（重點(diǎn)分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）：

1.片區(qū)在售商品房調(diào)研，填寫明細(xì)調(diào)研表

2.片區(qū)在售商品房分析 3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評(píng)析

4.項(xiàng)目周邊環(huán)境,、交通情況,、配套設(shè)施介紹 5.項(xiàng)目定位分析

6.項(xiàng)目銷售推廣策略分析 7.項(xiàng)目swot分析

分析部分：1.片區(qū)商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征分析

2.片區(qū)內(nèi)商品房供求關(guān)系分析

3.片區(qū)內(nèi)商品房物業(yè)類型分析

4.片區(qū)內(nèi)商品房戶型特征分析

5.片區(qū)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格特征分析

6.片區(qū)內(nèi)商品房銷售特征分析

總結(jié)：1.片區(qū)商品房市場(chǎng)總結(jié)

2.片區(qū)商品房成敗的關(guān)鍵因素總結(jié)

3.片區(qū)未來(lái)商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

4.片區(qū)供求關(guān)系趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析

5.片區(qū)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析

6.項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)分析

三、相關(guān)結(jié)論：未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1.2～3年片區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 2.價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 3.需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 4.客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

項(xiàng)目定位報(bào)告模板

一,、項(xiàng)目分析：項(xiàng)目概況

項(xiàng)目swot分析：1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（strength）

2.項(xiàng)目劣勢(shì)分析（weakness）

3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（opportunity）4.項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（threat）

二,、項(xiàng)目定位：客戶群定位：1.片區(qū)在售樓盤主要客戶構(gòu)成及銷售效果分析

2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶定位

3.本項(xiàng)目外銷市場(chǎng)可行性分析

4.本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位（內(nèi)外銷比例、自住投資比例設(shè)定）

5.本項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求及定位分析

物業(yè)形象定位：1.片區(qū)在售及潛在樓盤的形象定位特點(diǎn)

2.本項(xiàng)目定位：（1）物業(yè)功能定位及闡釋

（2）物業(yè)形象定位及闡釋

（3）項(xiàng)目命名及l(fā)ogo建議

（4）主要宣傳口號(hào)建議

物業(yè)戶型定位：1.周邊在售項(xiàng)目及潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型定位分析

2.本項(xiàng)目戶型,、面積定位建議

3.本項(xiàng)目戶型定位建議

4.與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較分析

物業(yè)價(jià)格定位：1.定價(jià)的影響因素

2.定價(jià)的基本原則

3.參考均價(jià)評(píng)定

4.項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)

項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)告模板

一,、項(xiàng)目概況：宗地位置：宗地所處城市,、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、商貿(mào)金融

區(qū)等）的地理位置

宗地現(xiàn)狀：1.四至范圍

2.地勢(shì)平坦?fàn)顩r,、自然標(biāo)高，以及與周邊地勢(shì)比較

3.地面狀況

4.地面現(xiàn)有居民情況 5.地下情況

6.土地的完整性

7.地質(zhì)情況

項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套：

一,、周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1.交通狀況

2.大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況 3.醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

4.大型購(gòu)物中心,、主要商場(chǎng)和菜市場(chǎng) 5.文化、體育,、娛樂(lè)設(shè)施 6.公園 7.銀行 8.郵局 9.其他

二,、宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套

現(xiàn)狀

（1）項(xiàng)目周邊環(huán)境 1.治安狀況 2.空氣狀況 3.噪聲情況 4.污染情況 5.危險(xiǎn)源情況 6.周邊景觀

7.風(fēng)水狀況

8.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化 9.其他

（2）大市政配套

1.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 2.供水狀況

3.污水、雨水排放

4.通信

5.永久性供電而后臨時(shí)施工用電 6.燃?xì)?/p>

7.供熱及生活熱水

項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)：1.總占地面積,、代征地面積,、凈用地面積、綠化面積,、道路面積

2.住宅建筑面積,、公用建筑面積、公建的內(nèi)容,，以及并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

3.綜合容積率,、住宅容積率

4.建筑密度 5.控高 6.綠化率

7.其他

項(xiàng)目土地價(jià)格：1.土地價(jià)格計(jì)算的方法

2.從地理位置、土地供應(yīng),、周邊環(huán)境及配套設(shè)施,、市場(chǎng)

發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃,、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力作初步評(píng)估

3.與近幾年相臨地塊的土地價(jià)格比較分析

4.立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析

二,、市場(chǎng)分析：區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述：1.形成時(shí)間

2.各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

3.購(gòu)買人群變化

區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3～5年）：1.開工量/竣工量

2.銷售量/供需比

3.平均售價(jià)

區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：1.各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況

2.各檔次產(chǎn)品的集合特征

3.平均售價(jià)

4.開發(fā)規(guī)模

5.產(chǎn)品形式

6.平均消化率

7.平均容積率

8.物業(yè)在區(qū)域內(nèi)的分布特征

結(jié)論:1.區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

2.區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究和市場(chǎng)定位

三,、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析：1.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

項(xiàng)目前期策劃報(bào)告模板

一,、項(xiàng)目概況：1.地理位置

2.地塊現(xiàn)狀

3.綠化、自然景觀

4.周邊交通情況

5.周邊生活,、教育配套

6.地塊人文環(huán)境

7.片區(qū)在城市規(guī)劃中的地位

8.規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

9.綜合評(píng)述

二,、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)：1.房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

（2）國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（3）整體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（5）重大利好政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（6）綜合評(píng)述

2.土地市場(chǎng)分析

三、地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析：1.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析：

（1）區(qū)域銷量分析（2）區(qū)域產(chǎn)品分析

2.地塊周邊區(qū)域市場(chǎng)分析

3.區(qū)域二手房市場(chǎng)情況分析 4.地塊周邊二手房市場(chǎng)狀況 5.綜合分析

四,、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位情況調(diào)查分析：1.區(qū)域附近大型居住區(qū)綜合分析

2.區(qū)域附近大型居住區(qū)內(nèi)項(xiàng)目綜合分析

3.典型樓盤介紹：

（1）項(xiàng)目概念主題特點(diǎn)及推廣手法和主題（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)

（4）戶型面積及比例

（5）目標(biāo)客戶（6）價(jià)格定位

（7）項(xiàng)目進(jìn)度（工程,、推廣、銷售）（8）配套設(shè)施

（9）環(huán)境設(shè)計(jì)及立面造型（10）優(yōu)劣勢(shì)分析及可借鑒之處

五,、消費(fèi)群體調(diào)查分析

六,、項(xiàng)目swot分析

七、項(xiàng)目定位：1.項(xiàng)目客戶定位

2.項(xiàng)目產(chǎn)品定位

3.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

4.項(xiàng)目形象定位

八,、項(xiàng)目發(fā)展思路：1.操作思路

2.總體規(guī)劃建議

3.產(chǎn)品形式建議

4.戶型及面積比例建議

5.戶型功能及結(jié)構(gòu)建議

6.小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置建議

7.配套建議

8.分期建議

項(xiàng)目推廣策劃報(bào)告模板

一,、市場(chǎng)調(diào)研：1.前言：本次市場(chǎng)調(diào)研的背景,、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段和目的等

2.市場(chǎng)分析：（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量,、竣工總量和積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格,、成交情況）

3.近期房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策、法規(guī)和金融形勢(shì)

4.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5.消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買者地域分布

（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀,、面積,、地點(diǎn)、格局,、建材,、公共設(shè)施、價(jià)格和付款方式）

（4）購(gòu)買時(shí)機(jī),、季節(jié)性

（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格,、規(guī)劃和地點(diǎn)等）

（6）購(gòu)買頻度

6.結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研：1.地塊狀況：（1）位置

（2）面積

（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2.地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3.地塊周圍景觀（前后左右,、遠(yuǎn)近景,、人文景觀、綜述）

4.環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水,、空氣,、噪聲、土地,、社會(huì)治安）

5.地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件,、地塊的直入交通）

6.公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店,、購(gòu)物中心,、公共汽車站、學(xué)校,、醫(yī)

院,、文體娛樂(lè)場(chǎng)所,、銀行,、郵局、酒店等）

7.地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot矩陣分析圖,、綜合分析）

三,、營(yíng)銷策劃：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品分析：

1.項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2.建筑規(guī)模與風(fēng)格

3.建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率,、綠地面積,、配套設(shè)施、廳房布局,、層高,、采光通風(fēng),、管道布線）

4.裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素，是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn),，保安,、消防、通信）

5.功能配置（游泳池,、網(wǎng)球場(chǎng),、俱樂(lè)部、健身房,、學(xué)校,、菜場(chǎng)、酒家,、劇院等）

6.物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理,，收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7.開發(fā)商背景（實(shí)力,、以往業(yè)績(jī),、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8.結(jié)論和建議（哪些需突出,、哪些需彌補(bǔ),、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶分析

1.經(jīng)濟(jì)背景：（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力

（2）行業(yè)特征：

1）公司（實(shí)力、規(guī)模,、經(jīng)營(yíng)管理,、模式、承受租金,、面積,、行業(yè)）

2）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式,、按揭方式）

2.文化背景（推廣方式,、媒體選擇、創(chuàng)意,、表達(dá)方式）

（三）價(jià)格定位：1.理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2.成交價(jià)格

3.租金價(jià)格

4.價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī),、入市姿態(tài)

（五）廣告策略：1.廣告的階段性劃分

2.階段性的廣告主題

3.階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略：1.媒介選擇

2.軟性新聞主題

3.媒介組合 4.投放頻率

5.費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用：1.現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位,、圍板等）

2.印刷品（銷售文件,、售樓書）

3.媒介投放

四、概念設(shè)計(jì)：1.小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2.小區(qū)容積率的敏感性分析

3.小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流,、車流）

4.小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校,、會(huì)所、購(gòu)物等）

5.小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6.小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7.小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8.小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9.小區(qū)環(huán)境綠化概念

10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

五、識(shí)別系統(tǒng)：

（一）核心部分：1.名稱

2.標(biāo)志

3.標(biāo)準(zhǔn)色

4.標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分：1.現(xiàn)場(chǎng)：（1）工地圍板.（2）彩旗

（3）掛幅

（4）歡迎牌

2.營(yíng)銷中心：（1）形象墻

（2）門楣標(biāo)牌

（3）指示牌

（4）展板規(guī)范

（5）胸卡

（6）工作牌

（7）臺(tái)面標(biāo)牌

3工地辦公室：（1）經(jīng)理辦公室

（2）工程部

（3）保安部

（4）財(cái)務(wù)部

4.功能標(biāo)牌：（1）請(qǐng)勿吸煙

（2）防火,、放電危險(xiǎn)

（3）配電房

（4）火警119

（5）消防通道

（6）監(jiān)控室

房地產(chǎn)基本基礎(chǔ)知識(shí)

第一部分

房地產(chǎn)業(yè)概述

一,、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性

1、房地產(chǎn)基本概念

1）,、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言,，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置,，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式,。

在我國(guó)房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，土地產(chǎn)權(quán)是我國(guó)所有，至高無(wú)上不可以買賣的,。

2）,、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇,，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),、開發(fā)、銷售,、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè),，在高速發(fā)展的國(guó)家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會(huì)中任何企業(yè)與個(gè)人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn),，企業(yè)需要辦公場(chǎng)所,、生產(chǎn)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,，職工需要安排住所,，同時(shí)企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象,，個(gè)人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來(lái)提高自我價(jià)值和生活品質(zhì),，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位,。

2,、房地產(chǎn)的特性

（1）

不可移動(dòng)性

（2）

獨(dú)一無(wú)二性

（3）

壽命長(zhǎng)久性

（4）

數(shù)量有限性

（5）

用途多樣性

（6）

相互影響性

（7）

易受限制性

（8）

價(jià)值高大性

（9）

難以變化性

（10）保值增值性

二、房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā),、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹,、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣,、租賃、置換等業(yè)務(wù),。

房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分,。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號(hào)令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理,、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定,，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。

1,、中介服務(wù)人員的資格管理

①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格,。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效,。

經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員,，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。

2,、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：

①有自己的名稱,、組織機(jī)構(gòu)：

②有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

③有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi),。

④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員,。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷,、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上,；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師,；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的,，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

⑤法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后,，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案,。

三,、房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易,，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為,。

商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場(chǎng)推廣和具體的銷售工作,。

目前,，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最為普遍,、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷

(預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式,。其中，從事商品房銷售,、存量房買賣,、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。

四,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員,，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格,，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件,。

l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力

①

具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平,，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),；

②

能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,；

③

熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié),，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能；

④

具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷,，熟悉市場(chǎng)行情變化,，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌,；

⑤有—定的外語(yǔ)水平。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：

①了解房地產(chǎn)的法律,、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定,；

②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),；

③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能,。

2,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位,；

③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),；

④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件,；

⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；

⑥有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令,；

⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位,；

③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)力進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；

④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同等重要文件,；

⑤

要求委托人提供與交易有關(guān)的資料,；

⑥

有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；

⑦

執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金,；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：

①有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu),；

②協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；

3,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

①遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范,；

②不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù),；

③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平,；

④向委托人披露相關(guān)信息,，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù),；

⑤為委托人保守商業(yè)秘密,。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義

房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分,，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng),，是指專門用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃,、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,，主要指房地產(chǎn)交易所。

廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng),，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和,，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體,、客體、媒介體,、價(jià)格,、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

六,、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

1,、市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開,，買賣方缺少溝通,，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。

2,、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng),，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通,，具有明顯區(qū)域性,。

3、市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏,，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng),，投資大。

4,、市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存,，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。

5,、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用,。

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類

◆

地產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分,，可以分為土地買賣市場(chǎng),，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（二級(jí)市場(chǎng)）。

◆

房產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買賣市場(chǎng),，房屋租賃市場(chǎng),、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。

第二部分 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)

一,、建筑物的分類

1,、按建筑物的使用性質(zhì)分類

建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑,，即工業(yè)建筑,、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑,。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能,，可分為居住建筑和公共建筑兩大類,。

（1）

居住建筑

居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅,、高檔住宅,、公寓、別墅等,。

（2）

公共建筑

公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物,，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型,；

生活服務(wù)性建筑：食堂,、菜場(chǎng),、浴室,、理發(fā)店等；

文教建筑：學(xué)校,、圖書館,、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；

托幼建筑：托兒所,、幼兒園等,；

科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等,；

醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所,、療養(yǎng)院、急救中心等,；

商業(yè)建筑：商店,、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng),、飯店,、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；

體育建筑：體育場(chǎng)(館),、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑,；

文娛建筑：劇院、會(huì)堂,、博物館,、文化館、展覽館等,；

交通,、郵電建筑：火車站、汽車站,、航空港,、水上客運(yùn)站,、郵政大樓、電報(bào),、電話局等用于交通,、郵政、電訊的建筑,；

其他建筑：如園林建筑,、紀(jì)念性建筑、加油站,、煤氣站,、消防站等設(shè)施。

2,、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類

建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑,、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,、鋼結(jié)構(gòu)建筑,。

一般說(shuō)來(lái)，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多,，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多,，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館,、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu),。

3、按建筑物的層數(shù)分類

低層建筑：一般指一至三層的房屋,，多為住宅,、別墅、幼兒園,、中小學(xué)校,、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。

多層建筑：一般指四至七層的房屋,，多為居民住宅樓,、普通辦公樓等。

高層建筑：一般指七層以上的房屋,。一般地,，12層以下又稱小高層住宅。

對(duì)于高層建筑,，國(guó)際上通行的做法是劃分為4類：

1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層,，建筑總高度25～50m；

2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層,，建筑總高度50～75m,；

3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層,，建筑總高度75～100m；

4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上,，建筑總高度在100m以上,。

二、房屋建筑的構(gòu)造

—幢建筑物,，一般是由基礎(chǔ),、墻、柱,、梁,、樓板層、地坪層,、樓梯,、屋頂、門窗,、陽(yáng)臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成,，它們?cè)诓煌牟课?，發(fā)揮著各自的作用,。

1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件,，承受著建筑物的全部荷載,，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系,，一般均設(shè)在地面以下,。

2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件,，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻,。

3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分,，它承受著底層房屋的荷載,。

4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施,，供人們上下樓層和緊急疏散之用,。

5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件,。

平屋頂（坡度5％,，通常2％-3％）,、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類

作用：防水,、結(jié)構(gòu),、保溫,、隔熱,、建筑藝術(shù)要求。

屋頂分類：

①

屋頂是由層面,、屋頂承重結(jié)構(gòu),、隔熱層、頂棚組成,。

四大類：平頂,、坡屋頂、曲面屋頂,、多波式屋頂

②

屋頂：剛性〈可承重〉

柔性〈不可承重〉

③

屋頂防漏：三氈四油

④

屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤

交通,、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性,。

⑥

總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)〉

6,、門窗：建筑中各隔斷間的通行口,，有扇或無(wú)扇（門洞）謂門，用來(lái)采光,、通風(fēng)或傳遞,、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段,。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用,；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用,。門和窗是解決建筑使用功能主要手段,。

7、陽(yáng)臺(tái)：樓層建筑中,，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式,，有三面敞開的，也有半敞開的,，或一面敞開的,，或封閉的。

8,、隔斷：區(qū)別使用功能,，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間,、劃分平面的主要手段,。有全隔、半隔,、透明,、半透、不透等區(qū)別,。

二,、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋

1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能,，一般分為住宅用地,、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地,、綠化用地。

2,、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍,。

3、占地總面積：建筑占用土地的面積,，又稱建筑占地,。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。

4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和,。

5,、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度和土地利用率,。通常以上限控制,。

6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離,。

7,、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定,。,，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字,、蓋章后生效,。

8、建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離,，通常以下限控制,。

9、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比,。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限,，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi),；容積率上限防止過(guò)度開發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行,。

10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離,，一般以間距和樓高度之比表示,。

11、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率,，用以說(shuō)明綠化分布的疏密程度,。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂,、曬臺(tái)的人工綠地）

12,、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套,，小區(qū)生活環(huán)境配套,；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同,。

13,、生地：

只是一塊土地,，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電,、煤都沒有）,。

14、熟地：

達(dá)到三通一平的稱為熟地,，三通一平只是達(dá)到施工要求,。

15、何為“三通一平”

“三通”指通電,、通水,、通路，“一平”指土地平整,。

16,、何為“七通一平”

達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通電,、通水,、通煤氣、通電訊,、通下水,、通上水、通道路,，“一平”指土地平整,。

17、土地使用權(quán)的最高出讓年限,？

1.居住用地70年,；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育,、科技,、文化衛(wèi)生、體育用地50年,；

4.商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地40年,；

⑤.綜合或其它用地50年,。

18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限,？

答：1.屋面防水為5年,；

2.土建為1年，具體包括：

a.墻面,、樓（地）面空鼓,、開裂、起砂,；

b.墻面,、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損,；

c.墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏,；

d.門窗翹裂,、粉刷起殼、開裂,、脫落,，五金件損壞；

3.衛(wèi)生潔具為1年,；

4.電氣管線,、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年,；

5.管道堵塞為2個(gè)月,；

6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期,。

19,、樓花：即未完成的商品房，也叫期房,。

20,、居住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）

21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積,，一般為16%～20%

配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%

22,、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？

答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱,，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板,、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架,。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下,，造價(jià)較低，但抗震性能較差,，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制,，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代,。

23,、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,？

答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板,、柱,、墻（剪力墻）、屋架等,，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成,。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等,，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成,。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好,，耐用年限較長(zhǎng),。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu),。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu),、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu),、筒體結(jié)構(gòu),、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。

24,、預(yù)售房屋需要那些基本條件,？

答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書,；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；

4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得《商品房預(yù)售許可證》,。

25、土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

26、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn),，在用地者繳納補(bǔ)償,、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。

三,、建筑識(shí)圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖,、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖,、暖通幾空調(diào)施工圖,、給排水施工圖,、電器施工圖等,。

1、總平面圖：用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖,，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形,、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形,、道路,、水源、電源等,，圖上一般繪有指北針,。

2、建筑施工圖：包括建筑平面圖,，建筑立面圖,、建筑剖面圖。

建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖,，表示建筑物的平面形狀,、水平方向(出入口、走廊,、樓梯,、房間、陽(yáng)臺(tái)等)的布置和組合關(guān)系,。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙,。

建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀,，是做外部裝修的外部依據(jù),。

建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式,、空間關(guān)系,。

3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容,，同時(shí)反映建筑,、給排水、暖通,、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求,。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖,，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置,。

4,、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的,，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法,。

五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算

1,、各種面積概念

（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻,、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和,。人們常說(shuō)的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積,。

（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻,、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）,。

（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯,、公用的配電間,、走道、電梯間,、管道間）面積,，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道,、樓梯,、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積,。

（4）建筑面積：建筑物全部面積,，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積,，包括陽(yáng)臺(tái),、挑廊、地下室,、室外樓梯等,，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固,，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑,。

(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市,、市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,。

（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同,，出房率高的商品房就物有所值,。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚啵龇柯示鸵鸵恍?/p>

（8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積,、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；

(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積,，以水平投影面積計(jì)算,。

(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

2,、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算

（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算,。

（2）穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳,、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算,，回廊部分按其投影計(jì)算面積。

（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層,、夾層,、地下室、半地下室,，層高超過(guò)2.20米的,，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。

（4）封閉式陽(yáng)臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算,。凸陽(yáng)臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算,。

（5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：

每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

3、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括

兩部分：

（1）電梯井、樓梯間,、垃圾道,、變電室、設(shè)備室,、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房的建筑面積

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

六,、商品房銷售常用名詞

1、住宅：供人們生活居住的建筑,。

2,、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣,。

3,、朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西,、南,、北）。

4,、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（db）數(shù)表示,。

5、噪聲級(jí)：不同使用功能的房間,，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50db以下）

6,、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示,。

7,、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房,、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱,，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等,。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合,，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。

8,、什么是住宅的開間,、進(jìn)深、層高和凈高,？

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度,。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定,。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米,、2.4米,、2.7米、3.0米,、3.3米,、3.6米、3.9米,、4.2米,。

(2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中,，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米,、3.3米、3.6米,、3.9米,、4.2米、4.5米,、4.8米,、5.1米、5.4米,、5.7米,、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。

（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,，也就是一層房屋的高度,。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6米,、2.7米,、2.8米。

(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離,。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高：層高—樓板厚度,，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間,、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度,、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素,。如果住宅的尺寸越大(即開間,、進(jìn)深、層高越大),，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜,，建造的難度就越大,，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高,。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大,，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此,，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可,。

9,、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體,，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體,。

10、非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用,，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持,、荷重作用的墻休。

11,、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀,，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

12,、日照：建筑物能迎受到陽(yáng)光的程度,。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時(shí)的日照,。

日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為1.2倍）

13,、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化,、安全,、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu),，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步,、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。

14,、什么是復(fù)式住宅,？

復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層,，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層,，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米),，復(fù)式住宅的下層供起居用,，炊事,、進(jìn)餐、洗浴等,，上層供休息睡眠和貯藏用,，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板,。因此復(fù)式住宅具備了省地,、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn),，特別先例子三代,、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立,，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的,。

雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小,、部分戶型朝向不佳,、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低,、隔音,、防火功能差，房間的私密性,、安全性較差等缺點(diǎn),，但這種精巧實(shí)用的住宅類型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯,，價(jià)格相對(duì)偏低,，必然會(huì)成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品,。

15,、什么是公有住宅,？

公有住宅,，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房,、國(guó)有住宅,。它在指由國(guó)家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國(guó)有企業(yè),、事業(yè)單位投資興建,、銷售的住宅，在住宅未出售之前,，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán),、處分權(quán),、收益權(quán))歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè),，主要向本城市居民出租出售,；由企業(yè)建設(shè)的住宅,，向本企業(yè)職工出租、出售,。

16、什么是躍層式住宅,？

躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式,。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法,，住宅占有上下兩層樓面,，臥室、起居室,、客廳,、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接,。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好,，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ),，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,，布局緊湊,，功能明確,，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對(duì)狹小,。在東南沿海的廣東,、福建的一些開放城市建設(shè)較多。近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中,，也開始得到推廣,。

17、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活,、文化、商業(yè),、衛(wèi)生,、教育,、娛樂(lè)等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。

18,、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū),。

19,、社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化,、教育,、商業(yè)、衛(wèi)生保健,、綠化,、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件,，是衡量居住水平的總稱,。

20、社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍,，以服務(wù)中心為圓點(diǎn),，以米為單位計(jì)范圍大小。

21,、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用,、廢棄物再生再用,，太剛能蓄電、照明,，供熱,、隔熱、保溫,，空氣凈化,，防蟲、防霉,、空調(diào)省電等—系列措施而設(shè)計(jì)成的未來(lái)居住建筑,。

22、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈,。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒,。

23、車位：自行車,、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種,，—般指公用停場(chǎng),，不同于私家車庫(kù)，居住小區(qū)必須有足夠車位,。車不能停在道路上,。

24、“五證俱全”是指哪五證,？

①建筑施工許可證

2.房屋預(yù)售許可證

3.建筑用地規(guī)劃許可證

4.國(guó)有土地使用證

5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

25,、何為是房屋的所有權(quán)、占有權(quán),、使用權(quán),、收益權(quán)和處分權(quán)

房屋的所有權(quán)：是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定,，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能,，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來(lái)行使,，但有時(shí)也由別人來(lái)行使,，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如,，房屋出租,，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有,、使用權(quán)讓渡給承租人來(lái)行使。

房屋的使用權(quán)：是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力,。通過(guò)一定法律契約,，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用,。

房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益,。例如出租房屋，房主從房客處收取租金,。

房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能,。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制,。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債,，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償,。

26,、何為內(nèi)銷房、外銷房,、平價(jià)房

內(nèi)銷房,、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。

(1)外銷房的土地是批租或出讓的,，是按照容積率來(lái)計(jì)算樓面價(jià)的,，針對(duì)的客源

是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人,，土地是有年限的,。

(2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的（可認(rèn)為不保險(xiǎn)），針對(duì)的客源是本地人或外地人

從98年開始內(nèi)銷房也實(shí)行土地批租,，一般來(lái)講批租的年限為70年,，內(nèi)銷房

的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷,、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷（僑匯房）,。

(3)平價(jià)房，土地便宜,，價(jià)格便宜,，政府用來(lái)解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易,。

第三部分

房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)

一,、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：

l、土地取得費(fèi)用

有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi),；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi),；三是通過(guò)政府有償出讓取得土地的地價(jià)款,；四是通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。

2,、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：

三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工,，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電,、通路等投入的資金,。

地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用,。

3,、房屋建筑安裝工程費(fèi)

是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格,，包括各種材料費(fèi),、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi),、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等,；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

包括建造小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、煤氣,、排水、排污,、照明,、通訊，綠化,、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建

5,、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

6、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)

指房屋由生產(chǎn)過(guò)程轉(zhuǎn)入流通過(guò)程中,，即由房屋建成到出售過(guò)程中,，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所

7、銷售費(fèi)用

是指在銷售房屋的過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi),、廣告宣傳費(fèi),、中介代理費(fèi)等。

1,、利息

是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息,，包括融資過(guò)程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi),、抵押登記費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)等,，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。

9,、稅費(fèi)

稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的,，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加,、土地使用稅、房產(chǎn)稅,、增值稅,、所得稅等。

10,、利潤(rùn)

利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益,，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源,。

二,、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：

1,、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素,。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加,，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升,；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加,，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌,。

2、理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素,，如地理位置,、地質(zhì)條件、地形,、地勢(shì),、土地面積、土地形狀,、日照,、通風(fēng)、溫度,，降水,，天然周期性災(zāi)害等。

3、環(huán)境因素,；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素,，包括噪聲、空氣質(zhì)量,、視覺,、衛(wèi)生狀況等方面。

4,、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度,、政策、法律法規(guī),、行政措施等方面的因素,。包括土地制度、住房制度,、城市制度,、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃,、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策,、交通管制等,。

5、經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素,，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,、居民收入、投資水平,、儲(chǔ)蓄,、消費(fèi)水平、物價(jià)水平,、金融狀況等。

6,、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人,，人口數(shù)量、人的素質(zhì),、家庭人口規(guī)模,、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響,。

7,、社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等,。

8,、心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買或出售心態(tài),、欣賞趣味,、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水,、價(jià)值觀等,。

9、國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況,、軍事沖突情況,、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,。

第四部分

房地產(chǎn)稅收知識(shí)

中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅,、土地增值稅,、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,、營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅,、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅,、印花稅,。

一、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

1,、納稅人：凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人,。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人,。

2,、課稅對(duì)象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村,。

3,、客稅依據(jù)：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納,。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),。

4,、稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的,，稅率為1.2%,；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%,。

5,、納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納,。房產(chǎn)稅按年計(jì)征,，分期繳納。

二,、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對(duì)象,，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

三,、耕地占用稅

耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象,，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

四,、土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅,。

五、契稅

契稅是在土地,、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

1,、納稅人：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人,。

轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓,；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈(zèng)與和交換,；房屋買賣,、贈(zèng)與和交換；

下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，予以征稅；

以土地,、房屋權(quán)屬作價(jià)投資,、入股；以土地,、房屋權(quán)屬抵債,；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬,；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地,、房屋權(quán)屬。

2,、客稅對(duì)象：契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地,、房屋。

3,、稅率：契稅的稅率為3~5%,，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%,，但購(gòu)置普通住宅減辦收取,。

4、計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地,、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格,。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià),、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù),。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益,，體現(xiàn)公平交易,，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為,，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí),，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

六,、相關(guān)稅收

1,、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加

營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù),、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅,。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。

城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅,、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅,。

教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅,。

企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅,。

印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,、權(quán)利許可證照授受等行為而書立,、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍,、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證,。

房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

a)區(qū)域地位：區(qū)域在城市的歷史,、文化,、經(jīng)濟(jì),、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 b)區(qū)域現(xiàn)狀：

1.區(qū)域的位置及交通狀況

區(qū)域的位置：項(xiàng)目所處城市,、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置

交通狀況：現(xiàn)有道路及地鐵交通系統(tǒng),、近期道路交通規(guī)劃等

公交系統(tǒng)情況,，包括主要線路、行車區(qū)間等

宗地出行主要依靠的交通方式,，是否需要開發(fā)商自己解決 2.區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

區(qū)域第一產(chǎn)業(yè),、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平區(qū)域的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其在整個(gè)城市所處的水平區(qū)域人口的就業(yè)情況及消費(fèi)水平3.人口及文化

區(qū)域的人口數(shù)量,、結(jié)構(gòu),、職業(yè)分布等 區(qū)域的教育水平、人文素質(zhì) 區(qū)域的治安情況 4.區(qū)域的自然狀況

自然資源 噪聲情況 空氣狀況

污染情況（如化工廠,、河流湖泊污染等）

危險(xiǎn)源情況（如高壓線,、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）5.區(qū)域的配套情況

（1）大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離,、成本,、接入的可能性）供水狀況 污水、雨水排放

通信（有線電視、電話,、網(wǎng)絡(luò)）永久性供電和臨時(shí)施工用電 燃?xì)夤峒吧顭崴?）配套設(shè)施 教育 醫(yī)療 商業(yè)

文化,、體育、娛樂(lè)設(shè)施 公園 銀行 郵局

c)區(qū)域規(guī)劃

1.城市發(fā)展規(guī)劃與功能布局

地鐵交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè) 城市功能的規(guī)劃與布局 局部區(qū)域的開發(fā)重點(diǎn)

政府即將頒布的重大政策

2.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化

房地產(chǎn)項(xiàng)目自身情況分析 項(xiàng)目基本情況分析 土地狀況分析 項(xiàng)目四至分析

項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃分析

項(xiàng)目周邊景觀分析

項(xiàng)目周邊自然景觀分析

項(xiàng)目周邊人文,、歷史景觀分析

項(xiàng)目周邊配套分析

項(xiàng)目周邊交通配套分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套分析

項(xiàng)目周邊教育,、文化配套分析 項(xiàng)目周邊醫(yī)療衛(wèi)生配套分析 項(xiàng)目周邊娛樂(lè)配套分析

前期策劃的自身情況比較注重土地狀況、項(xiàng)目四至,、各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項(xiàng)目周邊配套

房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶群分析 1.總體消費(fèi)狀況研究 當(dāng)?shù)鼐用竦幕緲?gòu)成 年齡分布 從業(yè)狀況 收入水平

當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧罘绞?/p>

基本的生活與購(gòu)買習(xí)慣,，主要影響領(lǐng)域 基本的交通方式與交通工具選擇的傾向

基本的飲食習(xí)慣于發(fā)展傾向，主要的影響領(lǐng)域

當(dāng)?shù)鼐用竦幕緤蕵?lè),、休閑方式

當(dāng)?shù)鼐用竦拿浇榻佑|習(xí)慣

當(dāng)?shù)鼐用竦乃季S方式與價(jià)值傾向

2.住房消費(fèi)特征研究

當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有的住房來(lái)源,、使用、評(píng)價(jià)狀況 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商品房的消費(fèi)習(xí)慣與態(tài)度 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)理想居住環(huán)境的理解與認(rèn)識(shí) 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)的主要接受傾向與障礙 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)開發(fā)商的認(rèn)知情況 3.主流住房消費(fèi)群體調(diào)研 主流消費(fèi)群體構(gòu)成

主流消費(fèi)群體的特征及發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)班篇三

第一章 策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃

第一節(jié) 奮斗方向

設(shè)計(jì)階段人生,，并不是叫你立刻放棄眼前的工作,，因?yàn)椴簧偃苏娴暮軔圩约含F(xiàn)在從事的這份工作，只是無(wú)暇把手頭的工作與未來(lái)的目標(biāo)聯(lián)系起來(lái),。其實(shí)眼前的工作所獲得的依然是短期利益,，它固然很重要，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃,，才是你追逐的夢(mèng),。

1．不要因?yàn)榈匚槐拔⒍詶墸?dāng)壓力重重襲來(lái),，才能迸發(fā)出巨大的能量,；

2．用心拓展自己的興趣、見聞和知識(shí)結(jié)構(gòu),，提高分析,、整合和邏輯思維的能力；

3．可能多地去接觸不同的行業(yè),，了解的越多,，越有可能發(fā)掘潛藏的機(jī)會(huì)和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)里面,；

4．善于借助他人的力量,，建立良好的人際關(guān)系，為將來(lái)發(fā)展時(shí)得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ),；

5．向資深同事學(xué)習(xí)工作,，追求更高的效率，博得更好的評(píng)價(jià),。對(duì)于新手而言,，完全靠自己憑空摸索是很不容易的,，但一味模仿他人的做法，終究無(wú)法真正的邁進(jìn),。

6．做一個(gè)有心人,，經(jīng)常思考自己的前途，策劃每個(gè)階段的發(fā)展模式,，更不要因?yàn)榘装滋摱攘藥啄旯怅幎艞壸非?。?dāng)一個(gè)人開始有所計(jì)劃的時(shí)候，他永遠(yuǎn)都不會(huì)晚,！

二．階段目標(biāo)

為使你的奮斗目標(biāo)逐漸明朗化,，同時(shí)產(chǎn)生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上,，尤其是當(dāng)兩個(gè)階段目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候,。

三．策劃自己的人生

一般說(shuō)來(lái)，人生的目標(biāo)可以分為四類：職業(yè),、經(jīng)濟(jì)收入,、個(gè)人成長(zhǎng)和精神滿足。這四類目標(biāo)基本上涵蓋了人生的各個(gè)方面,。你不妨問(wèn)自己三個(gè)問(wèn)題：從事這項(xiàng)工作是否有助于更接近實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo),？從事哪項(xiàng)工作會(huì)有更多的目標(biāo)成就？是否可以做到既不浪費(fèi)時(shí)間又能迅速接近最終目標(biāo),？

（一）遵循“早知道”法則

對(duì)于剛剛工作的人來(lái)說(shuō),，干好第一份工作是自己的首要目標(biāo)，因?yàn)楣ぷ魇菍?shí)現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路,?？筛闪艘欢螘r(shí)間后你可能發(fā)現(xiàn),，自己與這份得來(lái)不易的工作有一種與生俱來(lái)的抗拒,。你的天賦、能力,、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失,，整天處于慣性工作狀態(tài)，你變得懈怠并且煩惱,。你問(wèn)自己,，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢？從這個(gè)起點(diǎn),，能不能登臨事業(yè)的頂峰,？

這個(gè)時(shí)候建議你，最應(yīng)著手的就是要好好了解和評(píng)估你的人生發(fā)展計(jì)劃,，確定具體的實(shí)現(xiàn)步驟,，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標(biāo),，可千萬(wàn)不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作。

四．分享策劃的快樂(lè)

如果你不能一下子到達(dá)既定目標(biāo),，不妨一段一段地去耕耘,。策劃階段人生，可以有兩種實(shí)施的方案,，一種是有目標(biāo)的積累,，一種是沒有目標(biāo)的積累，就看你的選擇和期許程度

第二節(jié) 策劃人員基本素質(zhì)互動(dòng)培訓(xùn)

互動(dòng)師培訓(xùn)能夠使學(xué)員通過(guò)親身體驗(yàn)獲得自己的經(jīng)驗(yàn),，從而在有限的時(shí)間內(nèi)獲得最大的收獲,。

一．策劃的客觀性和主觀

1．策劃人員討論生活中對(duì)主觀性產(chǎn)生影響的日常因素，不同的外界條件對(duì)主觀性的影響,。

2．策劃人員根據(jù)個(gè)人知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)策劃人員所應(yīng)具備的素質(zhì)進(jìn)行互動(dòng)交流,，討論客觀性和主觀性。

二．知識(shí)結(jié)構(gòu)與策劃思路

(一）首先我們來(lái)做兩個(gè)互動(dòng)游戲

1．互動(dòng)游戲一：如何將一個(gè)吹好的氣球裝進(jìn)玻璃瓶子里,。

（答案：將氣球放氣,，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面,，然后重新將汽球吹起,，成功。）

請(qǐng)學(xué)員按照自己想法做一遍,，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進(jìn)行討論,。當(dāng)你遇到一個(gè)難題，解決它很困難,，你可以改變你的方法,。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了,。

2.互動(dòng)游戲二：如何將一個(gè)玻璃瓶子裝在另一個(gè)玻璃瓶子里,？

（答案：打碎了裝進(jìn)去）

游戲很簡(jiǎn)單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心,，如果有一點(diǎn)點(diǎn)留戀,，就不能真的打碎。你們知道,，打碎了它就是毀了它,，再?zèng)]有什么力量能把它恢復(fù)得和從前一模一樣。所以當(dāng)你下決心要打碎某個(gè)事物時(shí),，你應(yīng)當(dāng)再一次問(wèn)自己,，我是不是真的不會(huì)后悔？

（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無(wú)關(guān),，但是在遵循事務(wù)的客觀性的基礎(chǔ)上,，發(fā)揮個(gè)人的主觀能動(dòng)性并非想象的那么簡(jiǎn)單,，這就是為什么策劃人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因,。應(yīng)該放開自己的思想,，避免讓自己禁錮在同一個(gè)思想領(lǐng)域和知識(shí)范圍。

從事房地產(chǎn)策劃的人員,，最好是通才,，要求你知識(shí)面要廣博，對(duì)建筑學(xué),、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),、文化等方面都要有所涉及，總之,，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才,。

1．知識(shí)結(jié)構(gòu)：

（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī),；

（2）熟悉房地產(chǎn)建筑,、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)；

（3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識(shí),；

（4）熟悉廣告學(xué),、市場(chǎng)營(yíng)銷的基本知識(shí)；

（5）了解消費(fèi)心理學(xué)的基本知識(shí),；

（6）學(xué)會(huì)將資源整合,，對(duì)項(xiàng)目本身、開發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司,、廣告公司,、媒體等多方面的資源進(jìn)行有效整合，充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行樓盤創(chuàng)意推廣,。

2．策劃思路：

（1）首先,，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，這是營(yíng)銷策劃中重要一步,，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向,。

（2）市場(chǎng)調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟,，包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究?jī)刹糠?。正確的市場(chǎng)調(diào)查才會(huì)得出正確的市場(chǎng)研究結(jié)論，這關(guān)系到整個(gè)營(yíng)銷策劃的決策傾向,；讓市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)產(chǎn)品,，與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)照，充分挖掘本項(xiàng)目的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),。其具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)格局調(diào)研,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目情況調(diào)研,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策劃調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研等等,。

3．調(diào)研之后,，進(jìn)行項(xiàng)目再定位

為何對(duì)項(xiàng)目再次定位？開發(fā)商在立項(xiàng)開發(fā)時(shí),，基本上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的定位,，但當(dāng)時(shí)是從宏觀上進(jìn)行考慮，對(duì)市場(chǎng)定位的把握不夠細(xì)致,、準(zhǔn)確,，從立項(xiàng)開發(fā)到營(yíng)銷開始大都要經(jīng)過(guò)一段漫長(zhǎng)的時(shí)期，期間市場(chǎng)可能發(fā)生諸多變化,，因此在實(shí)施營(yíng)銷策劃時(shí)要進(jìn)行項(xiàng)目再定位,。

4．營(yíng)銷策略

項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)行定位，與市場(chǎng)進(jìn)行充分結(jié)合,，按照市場(chǎng)運(yùn)行軌道做出一個(gè)系統(tǒng)營(yíng)銷策略,，包括：樓盤包裝、品牌包裝,、價(jià)格定位,、營(yíng)銷訴求、市場(chǎng)推廣（廣告主題,、媒體組合與選擇,、廣告訴求和基調(diào)、廣告排期等）,。

5．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)提出要求和建議，包括功能設(shè)置,、小區(qū)布局,、環(huán)境規(guī)劃、景觀規(guī)劃,、戶型結(jié)構(gòu)及分配,、工作進(jìn)展排期等。

6．入市時(shí)機(jī)選擇

入市的時(shí)機(jī)選擇非常關(guān)鍵,，如果選擇時(shí)機(jī)失敗,，就有可能導(dǎo)致整個(gè)營(yíng)銷的失敗。

（1）有市場(chǎng)空白時(shí),；

（2）有事件發(fā)生時(shí),；

（3）有重要節(jié)日來(lái)臨時(shí)；

（4）有市場(chǎng)需求而市場(chǎng)出現(xiàn)供給斷裂時(shí),；

（5）旺季來(lái)臨時(shí),；

（6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較弱時(shí),；

（7）總需求增大時(shí)；

7．廣告策劃的執(zhí)行

廣告是一種溝通,，一種主線,，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力、項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉,、項(xiàng)目形象的表現(xiàn),、項(xiàng)目理念的傳達(dá)。各種廣告媒體充當(dāng)著項(xiàng)目與潛在客戶群進(jìn)行溝通的不可替代的重要角色,，高效的廣告溝通,，能使項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)更快的速度實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。而廣告創(chuàng)意的成功與否,，就決定了項(xiàng)目同潛在客戶能否進(jìn)行有效的溝通,。可以從一下五方面著手：

（1）目標(biāo)市場(chǎng)策略

開發(fā)商通常并不針對(duì)整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)做廣告,，而是針對(duì)其中的某個(gè)細(xì)分市場(chǎng),，哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略,。

以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí),，以開發(fā)深受市場(chǎng)歡迎的多層住宅為主，這時(shí)可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度,，使樓盤迅速進(jìn)入市場(chǎng),。當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí)，則采用勸說(shuō)性廣告策略：廣告以說(shuō)服客戶購(gòu)買,，提高市場(chǎng)占有率為目的,。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時(shí),，可采取提示性廣告策略：以造聲勢(shì),，提醒客戶留意認(rèn)購(gòu)期為主要目的。

（2）市場(chǎng)定位策略

定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢(shì)位置,，從而使開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位,。定位時(shí)可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求，采取價(jià)格定位策略,、素質(zhì)定位策略,、地段定位策略、時(shí)尚定位策略等,。市場(chǎng)定位不能偏差或含混不清,，否則廣告訴求時(shí)重點(diǎn)不明，受眾難以留下特定的鮮明印象,。

（3）廣告訴求策略

根據(jù)訴求對(duì)象,、訴求區(qū)域的特點(diǎn)，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略,，即通過(guò)真實(shí),、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益,，讓受眾理智地做出決定,；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達(dá)某種情感或感受,，從而喚起受眾的認(rèn)同感和購(gòu)買欲,；當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略，即用理性訴求傳達(dá)信息,，以感性訴求激發(fā)受眾的情感,，從而達(dá)到最佳的廣告效果。

（4）廣告表現(xiàn)策略

廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過(guò)富有創(chuàng)意的思路,、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾,。廣告訴求的重點(diǎn)通常是樓盤的優(yōu)點(diǎn)和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵,，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感,、優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對(duì)廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計(jì),、制作的風(fēng)格和形式,。廣告創(chuàng)意講求新穎獨(dú)特，但不能離奇古怪,。失敗的創(chuàng)意有時(shí)讓人厭惡,，給樓盤銷售也帶來(lái)負(fù)面影響。

（5）廣告媒介策略

據(jù)統(tǒng)計(jì),，80％的廣告費(fèi)用用于廣告媒介,，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高,、見效低的結(jié)果,。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙、廣播,、電視和雜志,，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫,、巨幅電腦噴畫,、路牌、燈箱、車身廣告,、橫幅等,，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”?！熬€下媒介”也是開發(fā)商常用的,，像展銷會(huì)、直郵,、贊助及其它推銷用的樓書,、優(yōu)惠券、單張（海報(bào)）等,。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合,，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量,；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間,、持續(xù)時(shí)間、頻率,、各媒體發(fā)布順序等,，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位。

（6）廣告效果的測(cè)定

廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測(cè)定的,，對(duì)于房地產(chǎn)廣告卻不太合適,，事后測(cè)定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測(cè),。先邀請(qǐng)目標(biāo)客戶群中的一些代表對(duì)廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解,，通過(guò)分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復(fù)調(diào)整,，就可使廣告計(jì)劃日臻完善,。

課堂作業(yè)：在北京做一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店，你如何選址,？如何進(jìn)行營(yíng)銷策劃,？分組討論，然后在課堂上由個(gè)人,、或各組代表闡述思想和方法,。

（三）如何消除策劃的困惑

課堂討論：如果給你時(shí)間去旅行，你會(huì)選擇那座城市,？

分組討論并闡述：

（1）為什么選擇這個(gè)地方,？

（2）之前你對(duì)這個(gè)地方的認(rèn)識(shí)？包括主觀和客觀認(rèn)識(shí),。

（3）此行目的,？或要滿足自己的那些需要？

做事之前確立目標(biāo)很重要，確立準(zhǔn)確目標(biāo)需要你做足基本功,，打好基礎(chǔ),；簡(jiǎn)單的說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標(biāo),。

1．對(duì)項(xiàng)目判斷的困惑

萬(wàn)事開頭難,，項(xiàng)目的研究與定位就是營(yíng)銷策劃的第一關(guān)鍵,，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗,，70％決定于發(fā)展商對(duì)地塊的判斷。

從地塊考察開始,，充分挖掘項(xiàng)目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價(jià)值,，作為項(xiàng)目建筑功能和市場(chǎng)定位的核心依據(jù)；從市場(chǎng)調(diào)研中尋找依據(jù),，這是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵的前提條件,；從項(xiàng)目定位出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬分析,，透視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性并提出相關(guān)的規(guī)避方式,，使發(fā)展商在項(xiàng)目的運(yùn)作之初就可以預(yù)知未來(lái)的成果。

2．針對(duì)賣點(diǎn)群的精確策劃

隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加,、需求相對(duì)減弱,，買家開始能從容地挑選。買家在“貨比三家”的過(guò)程中,，使得發(fā)展商必須快速適應(yīng)購(gòu)買者的挑剔,。因而采取“人有我有”的經(jīng)營(yíng)策略。

策劃公司適其時(shí),，開始有意識(shí)地收集眾生之長(zhǎng)而集于一者,，使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買者作出充足的承諾。策劃公司在引導(dǎo)開發(fā)商力求盡善盡美之時(shí),，也極其所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣點(diǎn),。

每一個(gè)賣點(diǎn)，都凝聚著發(fā)展商的心機(jī),；每一個(gè)賣點(diǎn)的后面,，都是智慧和成本的凝結(jié)；每一個(gè)賣點(diǎn)的成型,，都似一根根鋼筋對(duì)大廈起著更為牢固的支持,，每一個(gè)賣點(diǎn)的后面通常都是成本的發(fā)生。

賣點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量的增加,，使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高,。市場(chǎng)在接受這些賣點(diǎn)之時(shí)，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機(jī)會(huì)，但不少樓盤的“富貴病”亦隨之產(chǎn)生,。許多城市的高樓大廈,，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題，多數(shù)賣點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用,，但同時(shí)也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境,。

3．市場(chǎng)難以把握的困惑

在買方市場(chǎng)的條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在多因素競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)之中,。在房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)階段,，項(xiàng)目是在選優(yōu)的條件下獲取成功，只要有一個(gè)突出的優(yōu)點(diǎn)或閃光點(diǎn)成為熱門賣點(diǎn),，就可以以這個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)的高度來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值,。而在進(jìn)入買方市場(chǎng)之后,，買方在從容的時(shí)間和足夠的選擇,，來(lái)精挑細(xì)選，找你的毛病,，任何一個(gè)小問(wèn)題,，都可能導(dǎo)致買賣不能成交,，價(jià)值不能實(shí)現(xiàn),。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競(jìng)爭(zhēng),，以你的短項(xiàng)弱項(xiàng)來(lái)決定整體效益,。

4．繼續(xù)提高自己的綜合運(yùn)營(yíng)能力

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，大家都在提高,，誰(shuí)能加速度提高，誰(shuí)能更多更好地借用外腦,，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,，所以不但要用好資本、品牌,、信用,，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受,，就已經(jīng)說(shuō)明社會(huì)在這個(gè)層面的進(jìn)步,。討論案例：

策劃路線？策劃人生,？——3000美元游世界

留學(xué)英國(guó)mba畢業(yè)的朱兆瑞僅用了3000美元,，歷時(shí)77天周游了歐洲、美洲,、大洋洲和亞洲的28個(gè)國(guó)家和地區(qū),，如澳大利亞和韓國(guó)等。

（1）請(qǐng)闡述各自對(duì)這一事件的看法,。

（2）通過(guò)這一次旅游對(duì)他人生有何影響,？他是在策劃自己?jiǎn)幔?/p>

第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié) 建筑與規(guī)劃基本知識(shí)

一．建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)

房屋是供人們生產(chǎn)、生活,、工作,、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的場(chǎng)所,，與人們關(guān)系密切,。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu),、構(gòu)造,、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容,，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定,，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣,，稱為“房屋建筑圖”,。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖,。

（一）．施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖,，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：

1．圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱,、內(nèi)容,、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成,，以便查找,。

2．設(shè)計(jì)總說(shuō)明

主要說(shuō)明工程的概況和總的要求,。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)（如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）,；施工要求（如施工技術(shù)、材料,、要求以及采用新技術(shù),、新材料或有特殊要求的做法說(shuō)明）等,。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程,，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說(shuō)明,。

3．建筑施工圖

包括總平面圖、平面圖,、立面圖,、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況,，外部形狀,，以及裝修、構(gòu)造,、施工要求等,。

4．結(jié)構(gòu)施工圖

包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況,，構(gòu)件類型,，尺寸大小及構(gòu)造做法等。

5．設(shè)備施工圖

包括給水排水,、采暖通風(fēng),、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖,。表示上,、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置,，電氣線路的走向和安裝要求等,。

（二）施工圖中常用的符號(hào)

為了保證制圖質(zhì)量、提高效率,、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀,，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：

1．定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ),、墻,、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出,，并進(jìn)行編號(hào),，以便施工時(shí)位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線,。

定位軸線采用細(xì)點(diǎn)畫線表示,。軸線編號(hào)的畫圓用細(xì)實(shí)線，在畫圈內(nèi)寫上編號(hào),。在平面上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,，從左向右依次編寫,。垂直方向的編號(hào)，用大寫英文字母自下而上順次編寫,，英文字中i,、o及z三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字1,、0及2混淆,。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線,，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示,。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào),。

2．標(biāo)高

在總平面圖,、平面圖、立面圖和剖面圖上,，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度,。各種圖紙上所用標(biāo)高符號(hào)，以細(xì)實(shí)線繪制,。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位）,，一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。

標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高,。

絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn),，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高,。

相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高,，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn),，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高－0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米,。

3．尺寸線

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸,。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線,、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成,。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外,，其余一律以毫米為單位,。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位,。

在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫出的,，一般應(yīng)與被標(biāo)注長(zhǎng)度垂直,，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫出,，而不能用其他線代替,；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超出尺寸界線,。尺寸線的起止點(diǎn)用45度的中粗短線表示,，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部,。

二．建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)

（一）建筑材料的分類

根據(jù)材料來(lái)源不同,，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同,，可分為墻體材料,、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同,，可分為結(jié)構(gòu)材料,、防水材料、保溫材料和吸聲材料等,。為了研究學(xué)習(xí)方便,，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類,。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量,。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度,。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例,。

（4）密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比,。

2．密度和體積密度主要反映材料的輕重,，而孔隙率和密實(shí)度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下,，材料孔隙率越高（密實(shí)度越低）,，則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好,，而材料的強(qiáng)度降低,，抗?jié)B透性能、耐磨性能,、抗凍性能,、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

（三）材料的力學(xué)性質(zhì)

1．強(qiáng)度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度,，用材料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來(lái)表示,。

根據(jù)外力作用方式的不同,，材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度,、抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度,。不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣,。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主,，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形,，外力除去后,，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之,，當(dāng)外力除去后,，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑性,，在外力不大的情況下,，產(chǎn)生彈性變形；當(dāng)外力超過(guò)一定的數(shù)值后,，便出現(xiàn)塑性變形,。

2．韌性與脆性

材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性,，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料,。材料在沖擊、振動(dòng)作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性,，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料,。

3．硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性,。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性,、抗凍性,、吸濕性、導(dǎo)熱性,、熱容量,、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì),，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性,。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛,。常用的膠凝材料,，多數(shù)是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)粉狀物,，按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。

1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料,。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏,、石灰、水玻璃等,。

2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化,，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥,，它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的,。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛,，品種繁多,。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料,、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一定的時(shí)間硬化后，成為人造石材,?；炷林饕衅胀ɑ炷痢⑤p混凝土,、防水混凝土,、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種,。

砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物,，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體,?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿,、抹面砂漿,、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類,。

（七）建筑鋼材與木材

1．建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋,、建筑用型鋼。

2．木材

木材作為建筑材料,，在工程中應(yīng)用廣泛,。如用作屋架、梁柱、門窗,、模板及室內(nèi)裝修等,。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類,；木材按加工材料分類,，可分為三種：原條、原木,、板方材,。

（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要,，其常用的防水材料,，主要是瀝青及其制品。

2．保溫和吸聲材料

（1）無(wú)機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品,、珍珠巖及其制品,、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品,、玻璃棉,、泡沫玻璃。

（2）有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好,，主要有軟木制品,、木絲板、毛氈等,。

（九）墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一,。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦,，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用。現(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊,。

1．粘土磚

（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料,，經(jīng)過(guò)成型、干燥,、焙燒而成的墻體材料,。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％,，能改善墻體絕熱、隔聲性能,，并且節(jié)省粘土原料,，干燥時(shí)間短，燒成率高。

2．砌塊

砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：適用性強(qiáng),、原料來(lái)源廣,、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便,，由于砌塊具有以上優(yōu)點(diǎn),，所以近年來(lái)發(fā)展較快，全國(guó)許多地方在推廣,。

（十）裝飾材料

1．裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面,，起到裝飾作用的材料。對(duì)裝飾材料的基本要求有以下幾個(gè)方面：

（1）材料的顏色,，光澤和透明性

（2）花紋圖案,、形狀和尺寸

（3）質(zhì)感

2．常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚,、釉面磚,、陶瓷錦磚、花崗石板,、大理石板,、水磨石板、塑料貼面板,、木材,、膠合板、石膏板,。

三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)

各種不同的建筑,，盡管它們?cè)谑褂靡蟆⒖臻g組合,、外形處理,、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn),，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ),、墻體或柱、樓地面,、屋頂,、樓梯、門窗等六大部分組成,。此外,，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道,、陽(yáng)臺(tái),、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘,，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場(chǎng)澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等,。一般而言，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分,，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu),、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等；從受力傳遞系統(tǒng)上分,，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等,。

（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。

1．砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式,。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板,、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層,，豎向承重構(gòu)件采磚砌體,。

砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚,、普通混凝土小砌塊,、輕骨料混凝土小砌塊等。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米,、240毫米,、190毫米、120毫米,。習(xí)慣上人們把370毫米厚的墻稱為“三七墻”,、240毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻,，小于240毫米厚的墻用做非承重墻,。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來(lái)的地震力,。外墻作承重作用,，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重,，可作為間隔墻使用,。

2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁、板,、柱所組成,。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間,，使用比較方便,?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻,。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修,，影響室內(nèi)使用,，以往在住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn),，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系,。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點(diǎn)：由t形邊柱,、十字形中柱,、l形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚,，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用,，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄,，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積,。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。

3．剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻,，主要承受水平地震荷載,，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力,，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系,，它的剛度很大，空間整體性好,，房間內(nèi)不外露梁,、柱楞角，便于室內(nèi)布置,，方便使用,。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大,，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式,。此時(shí),，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu),，主要有以下幾種形式：

1．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻,、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

2．鋼,、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱,、梁、板,、樓梯,、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充,。這種結(jié)構(gòu)抗震性好,，整體性強(qiáng)，抗腐蝕性耐火能力強(qiáng),，經(jīng)久耐用,。

3．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、柱等采用磚體砌筑,，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu),。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差,。

4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向,、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的,。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處,、小商鋪等臨時(shí)性建筑。

四．住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

城市是人類集中的生活居住地域,，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式,。在一個(gè)城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40％－50％,。住宅區(qū)是城市中在空間上相對(duì)獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱,，它包括居住區(qū)、居住小區(qū),、居住組團(tuán),、住宅街坊、和住宅群落等,。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路,、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè),、服務(wù),、教育、活動(dòng),、道路,、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容,。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi),，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外,。

（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1．用地規(guī)模與配置

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模,，這一要求對(duì)周圍設(shè)施不足或沒有設(shè)施的住宅小區(qū)而言,，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要,。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地,、道路與停車設(shè)施用地,、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個(gè)住宅區(qū)的某些重要的特征,，如區(qū)位,、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等,。

一個(gè)具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應(yīng)該考慮多方面的因素,。住宅小區(qū)用地的配置應(yīng)該在國(guó)際《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（cb50180－93）用地配置建議的基礎(chǔ)上，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重,、居住密度,、土地利用方式和效益、社區(qū)生活,、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點(diǎn)等多方面的因素綜合確定,。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)，不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住,、公共服務(wù),、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例,。

2．居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中,，居住密度是一項(xiàng)重要的量化控制指標(biāo)，它對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響,。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一,。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個(gè)包含人口密度,、人均用地,、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有人口密度,、住宅區(qū)人口密度（毛）,、住宅區(qū)人口密度（凈）,、人均用地、建筑密度,、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo),。

3．設(shè)施布局

基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場(chǎng)地的布局在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí),，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)。

考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施,、交通設(shè)施,、教育設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大,。同時(shí)應(yīng)該注意到，隨 著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制,。

（二）主要規(guī)劃指標(biāo)

1．建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)

住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積,。

2．環(huán)境指標(biāo)

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率,、人口密度、套密度,、人均住宅區(qū)用地面積,、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。

（三）規(guī)劃管理

1． 規(guī)劃管理審批的程序：

（1）申報(bào)與立案,；

（2）工作周期。

2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點(diǎn),；

（2）選址定點(diǎn),；

（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；

（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,；

（6）設(shè)計(jì)方案,；

（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過(guò)以上所述程序,，對(duì)于工程量小,，處在非重要地段的簡(jiǎn)單建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市規(guī)劃局同意,，可簡(jiǎn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)程序,，建設(shè)單位可直接申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

五．住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會(huì)的飛速發(fā)展,，住宅智能化已經(jīng)是社會(huì)信息化的必然要求,，提供方便的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù),，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系,，實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向,。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的成果,。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng),、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng),、防災(zāi)系統(tǒng),、耗能參數(shù)計(jì)量管理系統(tǒng)、家庭設(shè)施自動(dòng)化系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng),。同時(shí)隨著家庭社會(huì)化,，還需要考慮各種自動(dòng)化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理,、商品咨詢,、購(gòu)物服務(wù)、醫(yī)療,、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理,。

綜合布線的通用定義是通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng),、服務(wù)與管理這四項(xiàng)建筑物的基本要素以及對(duì)它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮,，提供一個(gè)投資合理又具有高效、舒適,、便利,、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個(gè)住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò),，該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量,、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結(jié)構(gòu),，有極高的可靠性，一旦布線完成后,，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端,，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化,。實(shí)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音,、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對(duì)整套住宅的控制與管理,，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時(shí)無(wú)需另外布線,，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)

第二節(jié) 土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國(guó)家進(jìn)行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記,。

一．土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量,、質(zhì)量、分布,、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查,。《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家建立土地調(diào)查制度,?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級(jí)土地行政主管部門的一項(xiàng)法定的職責(zé)和義務(wù),。

《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀,。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址,、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查,。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位置,、界線,、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級(jí),、地價(jià)和共用情況）等,。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)進(jìn)行,。

城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)一級(jí)類,，二十四個(gè)二級(jí)類（見表1）。

表1 城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查,。根據(jù)我國(guó)《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》,，我國(guó)的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類，并以利

用方式,、經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋特征等分為46個(gè)二級(jí)類（見表2）,。

表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系

二．土地登記

土地登記是國(guó)家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、座落,、面積,、用途、等級(jí),、價(jià)格等在專門簿冊(cè)上進(jìn)行的一項(xiàng)重要的土地行政管理工作與制度,。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記,，是普遍的土地權(quán)屬登記,。

（二）變更土地登記,，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登記基礎(chǔ)上,，根據(jù)土地使用者,、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨時(shí)辦理的登記,。

三．土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請(qǐng)登記→權(quán)屬審核（初審,、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）→公告→審批→收費(fèi),、發(fā)證→歸檔

第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記

一．房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律,、法規(guī)的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)登記的房屋的性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源,、取得方式,、取得時(shí)間及其他有關(guān)情況，在專門簿冊(cè)上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的法律制度,。房屋權(quán)屬登記主要分為：

（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí),，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn),，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（二）初始登記: 新建的房屋,，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件,。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后,，經(jīng)過(guò)初始登記才能取得大產(chǎn)證。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣,、交換,、贈(zèng)與、繼承,、劃撥轉(zhuǎn)讓,、分割、合并,、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的,，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

1、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的,；

2,、房屋面積增加或者減少的；

3,、房屋翻建的,；

4、法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

（五）他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的,，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記,。

（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限,、他項(xiàng)權(quán)利終止等,，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（一）受理登記申請(qǐng),。

（二）權(quán)屬審核,。

（三）公告。

（四）核準(zhǔn)登記,，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書,。

三．房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有,、使用,、分配、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移,。不論是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易,，還是二級(jí)市場(chǎng)交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

（一）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買受人,，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為,。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書,。

2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,。

3．按揭提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,。

（二）商品房買賣合同

1．商品房買賣合同說(shuō)明

（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本,。簽約之前,，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢,。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋,。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定,。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減,。合同簽訂生效后,，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

（4）本合同文本中涉及到的選擇,、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先,。

（5）對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容,，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定,。【】中選擇內(nèi)容,，以劃√方式選定,；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×,，以示刪除,。

（6）在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書,、證明文件,。

（7）本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

（三）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款,。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí),，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還貸款本息的,，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

個(gè)人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息,、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。

（四）個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指對(duì)交繳住房公積金的個(gè)人向房屋開發(fā)商購(gòu)買住房,、用于支付購(gòu)房款,，而發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

（五）貸款對(duì)象及條件：

貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的個(gè)人，并同時(shí)具備以下條件：

1．按期交繳住房公積金,。

2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,，信用良好，有按期償還貸款本息的能力,。

3．與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。

4．已首付30%以上的購(gòu)房款,。

5．以所購(gòu)房產(chǎn)或貸款人認(rèn)可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物,；或以國(guó)債、工商銀行定期存單作

質(zhì)押,。蘇州市區(qū)（不含園區(qū),、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為其提供保證擔(dān)保,。

（六）額度和期限：

貸款額度最高為房?jī)r(jià)的70％,。貸款期限最長(zhǎng)20年。

（七）貸款利率：

1－5年,，月利率3.45?,；5－20年，月利率3.825?,；

（八）申請(qǐng)材料： 按住房基金管理中心要求提供,。

（九）貸款申辦程序：

1．借款人簽訂購(gòu)房合同并預(yù)付30％以上的房款；

2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請(qǐng)貸款,；

3．?dāng)y住房基金管理中心的貸款審批表,，并帶齊所有貸款申請(qǐng)材料，到工商銀行“個(gè)人理財(cái)中心”辦理貸款手續(xù),，簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》,；

4．銀行將貸款以借款人購(gòu)房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中,；

5．借款人到銀行拿取個(gè)人住房貸款進(jìn)帳單,、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。

（十）貸款歸還：

貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清,。貸款期限一年以上的,，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息,。

按月等額還款時(shí),，采用委托代扣、自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式,。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲(chǔ)蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶,，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當(dāng)月應(yīng)還款金額,，通過(guò)委托銀行代扣方式,，自動(dòng)轉(zhuǎn)帳歸還貸款,。

借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當(dāng)前貸款本金余額全部還清貸款,。提前部分歸還或提前還清貸款時(shí),，銀行對(duì)提前歸還的本金按實(shí)際借款時(shí)間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息,。

四．住宅新概念與創(chuàng)新設(shè)計(jì)

隨著社會(huì)的進(jìn)步,，人們對(duì)住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前,。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn),，設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新,，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上,，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價(jià)值去創(chuàng)新,，就會(huì)被市場(chǎng)所拋棄,。

（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居

1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺(tái)設(shè)計(jì),、入口大堂花園式設(shè)計(jì)比比皆是,，諸多獨(dú)棟、聯(lián)排,、疊拼住宅的設(shè)計(jì)手法被更多地運(yùn)用到多層及小高層的設(shè)計(jì)中來(lái),，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項(xiàng)目亦步亦趨,。

2．景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化,，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。與此相對(duì)應(yīng),，矩陣式的兵營(yíng)排列,、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢(shì),、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛},、人脈相融通的設(shè)計(jì)比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重,，不少項(xiàng)目還通過(guò)出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn),。

（二）綠色生態(tài)、健康住宅

綠色生態(tài)住宅在國(guó)際上亦被稱為綠色住宅,、生態(tài)住宅,、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無(wú)論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康,、舒適和經(jīng)濟(jì)的居住條件和環(huán)境,，實(shí)施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，開發(fā)商和購(gòu)房者開始關(guān)注綠色生態(tài)住宅。

這種新的住宅講究：以人為本,，呵護(hù)健康舒適,；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合,。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式,；消費(fèi)模式為動(dòng)力,。評(píng)價(jià)這種創(chuàng)新的住宅的指標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,。

這種綠色生態(tài)住宅同時(shí)業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑,，基本上圍繞三個(gè)主題：第一減少對(duì)地球資源環(huán)境的負(fù)荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境,，第三與周圍自然環(huán)境相和諧,。

雖然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑,，然而,，目前中國(guó)對(duì)綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運(yùn)用,。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本質(zhì)其實(shí)就是要應(yīng)用高科技進(jìn)行細(xì)節(jié)處理,，以提高人們住宅生活的舒適度。運(yùn)用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來(lái)塑造高品質(zhì)的生活,。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關(guān)懷,，遵循的是以人為本的設(shè)計(jì)理念，決不是一味的追求高技術(shù)含量,，通過(guò)運(yùn)用高技術(shù)達(dá)到節(jié)約,、環(huán)保、生態(tài)等等功能

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中主要要繳納的稅費(fèi)有：

（一）營(yíng)業(yè)稅

1．應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

（1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,，不征收營(yíng)業(yè)稅,。土地租賃，不按本稅目征稅。

（2）銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為,。

不動(dòng)產(chǎn),，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì),，形狀改變的財(cái)產(chǎn),。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物,。

a.銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物,，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物,，視同銷售建筑物,。

b.銷售其他土地附著物

a.銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為,。

b.其他土地附著物,，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

c.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,，視同銷售不動(dòng)產(chǎn),。

d.在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅,。

e.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,，不征營(yíng)業(yè)稅,。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅,。

f.不動(dòng)產(chǎn)租賃,，不按本稅目征稅。

2.涉及稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加，土地增值稅,、房產(chǎn)稅,、印花稅以及契稅等。

(1)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

a.納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,。

b.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為,，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,。

c.營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

a.按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

b.按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定,；

c.按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

(2)其他具體規(guī)定如下：

a.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[1996]592號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后,，房屋未售出,，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅,；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅,。

b.對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán),，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金,，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

a.第一種方式是純粹的“以物易物”,，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,。具體的交換方式也有以下兩種：

一種是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán),。在這一合作過(guò)程中,，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán),，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán),，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為,。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅,；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅,。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額,。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去,，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為,，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

另一種是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán),。例如,，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,，租賃期滿后,，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅,；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅,。對(duì)雙方分別征稅時(shí),，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

b.第二種方式是甲方以土地使用權(quán),、乙方以貨幣資金合股,，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房,。

對(duì)此種形式的合作建房,，則要視具體情況確定如何征稅：

第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股,，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅,；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅,。

第二種情況是房屋建成后,，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn),，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為,，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么,，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅,；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,。

第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋,，則此種經(jīng)營(yíng)行為,，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為,。因此,，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅,，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定,。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,，在分配給甲,、乙方后，如果各自銷售,，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅,。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn),，采用預(yù)收款方式的,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！按隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款,，包括預(yù)收定金。因此,，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天,。

c.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物,，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者,，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為,，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅,，不得減除所謂“還本”支出。

d.中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》的通知》（京地稅營(yíng)[1994]205號(hào)）規(guī)定：

a.關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題

中方將獲得的土地與外方合作,，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配,，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,、因此,，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入,，包括價(jià)外收費(fèi),；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí),，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅,。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅,；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的,，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅,。

b.關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入,，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用,，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

c.對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅,。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%,，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi),，稅率為5%.計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

(二)城市維護(hù)建設(shè)稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）規(guī)定：

1．計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。

2．稅率：分別為7%,、5%,、1%.計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率,。

(1)納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū),、西城區(qū)、崇文區(qū),、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū),、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū),、石景區(qū),、門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的,，稅率為7%,；

(2)納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城,、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%,；

(3)納稅義務(wù)人所在地不在1,、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%,；

（三）教育費(fèi)附加

根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定：

1．計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額

2．稅率為3%.計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率,。

（四）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[ 1993 ]138號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅,。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,，為增值額,。具體講：

1．對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍,。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓,。因此,，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍,。

2．轉(zhuǎn)讓地上建筑物,，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施,。

3．附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng),，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

4．取得收入的行為,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。

5．土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額,；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用,；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本,、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目,，具體為：

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

b.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用,。

c.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益,，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算，市政府在京政發(fā)（1996）7號(hào)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確,，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)班篇四

2005年全國(guó)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)教材目錄

第一章 策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃 第一節(jié) 奮斗方向

設(shè)計(jì)階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作,，因?yàn)椴簧偃苏娴暮軔圩约含F(xiàn)在從事的這份工作,，只是無(wú)暇把手頭的工作與未來(lái)的目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)。其實(shí)眼前的工作所獲得的依然是短期利益,，它固然很重要,，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢(mèng),。

1．不要因?yàn)榈匚槐拔⒍詶?，?dāng)壓力重重襲來(lái)，才能迸發(fā)出巨大的能量,；

2．用心拓展自己的興趣,、見聞和知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高分析、整合和邏輯思維的能力,；

3．可能多地去接觸不同的行業(yè),，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機(jī)會(huì)和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系,，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)里面,；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人際關(guān)系,，為將來(lái)發(fā)展時(shí)得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ),；

5．向資深同事學(xué)習(xí)工作，追求更高的效率,，博得更好的評(píng)價(jià),。對(duì)于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的,，但一味模仿他人的做法,，終究無(wú)法真正的邁進(jìn)。

6．做一個(gè)有心人,，經(jīng)常思考自己的前途,，策劃每個(gè)階段的發(fā)展模式，更不要因?yàn)榘装滋摱攘藥啄旯怅幎艞壸非?。?dāng)一個(gè)人開始有所計(jì)劃的時(shí)候,，他永遠(yuǎn)都不會(huì)晚！

二．階段目標(biāo)

為使你的奮斗目標(biāo)逐漸明朗化,，同時(shí)產(chǎn)生更好的效果,，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當(dāng)兩個(gè)階段目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候,。

三．策劃自己的人生

一般說(shuō)來(lái),，人生的目標(biāo)可以分為四類：職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入,、個(gè)人成長(zhǎng)和精神滿足,。這四類目標(biāo)基本上涵蓋了人生的各個(gè)方面。你不妨問(wèn)自己三個(gè)問(wèn)題：從事這項(xiàng)工作是否有助于更接近實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo),？從事哪項(xiàng)工作會(huì)有更多的目標(biāo)成就,？是否可以做到既不浪費(fèi)時(shí)間又能迅速接近最終目標(biāo)？

（一）遵循?早知道?法則

對(duì)于剛剛工作的人來(lái)說(shuō),，干好第一份工作是自己的首要目標(biāo),，因?yàn)楣ぷ魇菍?shí)現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路?？筛闪艘欢螘r(shí)間后你可能發(fā)現(xiàn),，自己與這份得來(lái)不易的工作有一種與生俱來(lái)的抗拒,。你的天賦,、能力,、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài),，你變得懈怠并且煩惱,。你問(wèn)自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢,？從這個(gè)起點(diǎn),，能不能登臨事業(yè)的頂峰？

這個(gè)時(shí)候建議你,，最應(yīng)著手的就是要好好了解和評(píng)估你的人生發(fā)展計(jì)劃,，確定具體的實(shí)現(xiàn)步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標(biāo),，可千萬(wàn)不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作,。

四．分享策劃的快樂(lè)

如果你不能一下子到達(dá)既定目標(biāo)，不妨一段一段地去耕耘,。策劃階段人生,，可以有兩種實(shí)施的方案，一種是有目標(biāo)的積累,，一種是沒有目標(biāo)的積累,，就看你的選擇和期許程度 第二節(jié) 策劃人員基本素質(zhì)互動(dòng)培訓(xùn)

互動(dòng)師培訓(xùn)能夠使學(xué)員通過(guò)親身體驗(yàn)獲得自己的經(jīng)驗(yàn)，從而在有限的時(shí)間內(nèi)獲得最大的收獲,。

一．策劃的客觀性和主觀

1．策劃人員討論生活中對(duì)主觀性產(chǎn)生影響的日常因素,，不同的外界條件對(duì)主觀性的影響。

2．策劃人員根據(jù)個(gè)人知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)策劃人員所應(yīng)具備的素質(zhì)進(jìn)行互動(dòng)交流,，討論客觀性和主觀性,。

二．知識(shí)結(jié)構(gòu)與策劃思路

(一）首先我們來(lái)做兩個(gè)互動(dòng)游戲

1．互動(dòng)游戲一：如何將一個(gè)吹好的氣球裝進(jìn)玻璃瓶子里。

（答案：將氣球放氣,，然后塞到玻璃瓶里,，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起,，成功,。）

請(qǐng)學(xué)員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進(jìn)行討論,。當(dāng)你遇到一個(gè)難題,，解決它很困難，你可以改變你的方法,。思想的改變,，一次改變不難多次改變就不易了。

2.互動(dòng)游戲二：如何將一個(gè)玻璃瓶子裝在另一個(gè)玻璃瓶子里？

（答案：打碎了裝進(jìn)去）

游戲很簡(jiǎn)單,，但難的是：徹底的改變需要很大的決心,，如果有一點(diǎn)點(diǎn)留戀，就不能真的打碎,。你們知道,，打碎了它就是毀了它，再?zèng)]有什么力量能把它恢復(fù)得和從前一模一樣,。所以當(dāng)你下決心要打碎某個(gè)事物時(shí),，你應(yīng)當(dāng)再一次問(wèn)自己，我是不是真的不會(huì)后悔,？

（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無(wú)關(guān),，但是在遵循事務(wù)的客觀性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮個(gè)人的主觀能動(dòng)性并非想象的那么簡(jiǎn)單,，這就是為什么策劃人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷感到力不從心,、感到壓力與困惑的原因。應(yīng)該放開自己的思想,，避免讓自己禁錮在同一個(gè)思想領(lǐng)域和知識(shí)范圍,。

從事房地產(chǎn)策劃的人員，最好是通才,，要求你知識(shí)面要廣博,，對(duì)建筑學(xué)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),、文化等 方面都要有所涉及,，總之，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才,。

1．知識(shí)結(jié)構(gòu)：

（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律,、法規(guī)；

（2）熟悉房地產(chǎn)建筑,、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí),；

（3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識(shí)；

（4）熟悉廣告學(xué),、市場(chǎng)營(yíng)銷的基本知識(shí),；

（5）了解消費(fèi)心理學(xué)的基本知識(shí)；

（6）學(xué)會(huì)將資源整合,，對(duì)項(xiàng)目本身,、開發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司、廣告公司,、媒體等多方面的資源進(jìn)行有效整合,，充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行樓盤創(chuàng)意推廣,。

2．策劃思路：

（1）首先，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究,，這是營(yíng)銷策劃中重要一步,，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。

（2）市場(chǎng)調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟,，包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究?jī)刹糠?。正確的市場(chǎng)調(diào)查才會(huì)得出正確的市場(chǎng)研究結(jié)論,，這關(guān)系到整個(gè)營(yíng)銷策劃的決策傾向,；讓市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)產(chǎn)品，與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)照,，充分挖掘本項(xiàng)目的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),。其具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)格局調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目情況調(diào)研,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策劃調(diào)研,、消費(fèi)群體調(diào)研等等。

3．調(diào)研之后,，進(jìn)行項(xiàng)目再定位

為何對(duì)項(xiàng)目再次定位,？開發(fā)商在立項(xiàng)開發(fā)時(shí)，基本上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的定位,，但當(dāng)時(shí)是從宏觀上進(jìn)行考慮,，對(duì)市場(chǎng)定位的把握不夠細(xì)致、準(zhǔn)確,，從立項(xiàng)開發(fā)到營(yíng)銷開始大都要經(jīng)過(guò)一段漫長(zhǎng)的時(shí)期,，期間市場(chǎng)可能發(fā)生諸多變化，因此在實(shí)施營(yíng)銷策劃時(shí)要進(jìn)行項(xiàng)目再定位,。

4．營(yíng)銷策略

項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)行定位,，與市場(chǎng)進(jìn)行充分結(jié)合，按照市場(chǎng)運(yùn)行軌道做出一個(gè)系統(tǒng)營(yíng)銷策略,，包括：樓盤包裝,、品牌包裝、價(jià)格定位,、營(yíng)銷訴求,、市場(chǎng)推廣（廣告主題、媒體組合與選擇,、廣告訴求和基調(diào),、廣告排期等）。

5．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)提出要求和建議,，包括功能設(shè)臵,、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃,、景觀規(guī)劃,、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進(jìn)展排期等,。

6．入市時(shí)機(jī)選擇

入市的時(shí)機(jī)選擇非常關(guān)鍵,，如果選擇時(shí)機(jī)失敗，就有可能導(dǎo)致整個(gè)營(yíng)銷的失敗,。

（1）有市場(chǎng)空白時(shí),；

（2）有事件發(fā)生時(shí)；

（3）有重要節(jié)日來(lái)臨時(shí),；

（4）有市場(chǎng)需求而市場(chǎng)出現(xiàn)供給斷裂時(shí),；

（5）旺季來(lái)臨時(shí)；

（6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較弱時(shí),；

（7）總需求增大時(shí),；

7．廣告策劃的執(zhí)行

廣告是一種溝通，一種主線,，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力,、項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉、項(xiàng)目形象的表現(xiàn),、項(xiàng)目理念的傳達(dá),。各種廣告媒體充當(dāng)著項(xiàng)目與潛在客戶群進(jìn)行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通,，能使項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)更快的速度實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值,。而廣告創(chuàng)意的成功與否，就決定了項(xiàng)目同潛在客戶能否進(jìn)行有效的溝通,?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑?/p>

（1）目標(biāo)市場(chǎng)策略

開發(fā)商通常并不針對(duì)整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)做廣告，而是針對(duì)其中的某個(gè)細(xì)分市場(chǎng),，哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需要廣告配合,，廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。

以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí),，以開發(fā)深受市場(chǎng)歡迎的多層住宅為主,，這時(shí)可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進(jìn)入市場(chǎng),。當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí),，則采用勸說(shuō)性廣告策略：廣告以說(shuō)服客戶購(gòu)買，提高市場(chǎng)占有率為目的,。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模,，欲推出高層樓盤時(shí),，可采取提示性廣告策略：以造聲勢(shì)，提醒客戶留意認(rèn)購(gòu)期為主要目的,。

（2）市場(chǎng)定位策略

定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢(shì)位臵,，從而使開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。定位時(shí)可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求,，采取價(jià)格定位策略,、素質(zhì)定位策略、地段定位策略,、時(shí)尚定位策略等,。市場(chǎng)定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時(shí)重點(diǎn)不明,，受眾難以留下特定的鮮明印象,。

（3）廣告訴求策略

根據(jù)訴求對(duì)象,、訴求區(qū)域的特點(diǎn),，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，即通過(guò)真實(shí),、準(zhǔn)確,、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定,；也可采用感性訴求策略,，即向受眾傳達(dá)某種情感或感受，從而喚起受眾的認(rèn)同感和購(gòu)買欲,；當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略,，即用理性訴求傳達(dá)信息,，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果,。

（4）廣告表現(xiàn)策略

廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過(guò)富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣 告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾,。廣告訴求的重點(diǎn)通常是樓盤的優(yōu)點(diǎn)和特色,，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感,、優(yōu)越感,。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對(duì)廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計(jì)、制作的風(fēng)格和形式,。廣告創(chuàng)意講求新穎獨(dú)特,，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時(shí)讓人厭惡,，給樓盤銷售也帶來(lái)負(fù)面影響,。

（5）廣告媒介策略

據(jù)統(tǒng)計(jì),，80％的廣告費(fèi)用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng),，就有可能造成投入高,、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙,、廣播,、電視和雜志，還有戶外廣告,，如工地圍墻宣傳畫,、巨幅電腦噴畫、路牌,、燈箱,、車身廣告、橫幅等,，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”,。“線下媒介”也是開發(fā)商常用的,，像展銷會(huì),、直郵、贊助及其它推銷用的樓書,、優(yōu)惠券,、單張（海報(bào)）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合,，形成全方位的廣告空間,，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間,、持續(xù)時(shí)間,、頻率、各媒體發(fā)布順序等,，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位,。

（6）廣告效果的測(cè)定

廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測(cè)定的，對(duì)于房地產(chǎn)廣告卻不太合適,，事后測(cè)定不利于控制廣告效果,。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測(cè)。先邀請(qǐng)目標(biāo)客戶群中的一些代表對(duì)廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解,，通過(guò)分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議,，反復(fù)調(diào)整，就可使廣告計(jì)劃日臻完善,。

課堂作業(yè)：在北京做一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店,，你如何選址,？如何進(jìn)行營(yíng)銷策劃？分組討論,，然后在課堂上由個(gè)人,、或各組代表闡述思想和方法。

（三）如何消除策劃的困惑

課堂討論：如果給你時(shí)間去旅行,，你會(huì)選擇那座城市,？

分組討論并闡述：

（1）為什么選擇這個(gè)地方？

（2）之前你對(duì)這個(gè)地方的認(rèn)識(shí),？包括主觀和客觀認(rèn)識(shí),。

（3）此行目的？或要滿足自己的那些需要,？

做事之前確立目標(biāo)很重要,，確立準(zhǔn)確目標(biāo)需要你做足基本功，打好基礎(chǔ),；簡(jiǎn)單的說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要滿足特定人群的特殊需要,，只有層層剖析才能最終確立你的目標(biāo)。

1．對(duì)項(xiàng)目判斷的困惑

萬(wàn)事開頭難,，項(xiàng)目的研究與定位就是營(yíng)銷策劃的第一關(guān)鍵,，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗,，70％決定于發(fā)展商對(duì)地塊的判斷,。

從地塊考察開始，充分挖掘項(xiàng)目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價(jià)值,，作為項(xiàng)目建筑功能 和市場(chǎng)定位的核心依據(jù),；從市場(chǎng)調(diào)研中尋找依據(jù)，這是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵的前提條件,；從項(xiàng)目定位出發(fā),，進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬分析，透視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性并提出相關(guān)的規(guī)避方式,，使發(fā)展商在項(xiàng)目的運(yùn)作之初就可以預(yù)知未來(lái)的成果,。

2．針對(duì)賣點(diǎn)群的精確策劃

隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加、需求相對(duì)減弱,，買家開始能從容地挑選,。買家在?貨比三家?的過(guò)程中，使得發(fā)展商必須快速適應(yīng)購(gòu)買者的挑剔,。因而采取?人有我有?的經(jīng)營(yíng)策略,。

策劃公司適其時(shí)，開始有意識(shí)地收集眾生之長(zhǎng)而集于一者,，使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買者作出充足的承諾,。策劃公司在引導(dǎo)開發(fā)商力求盡善盡美之時(shí),，也極其所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣點(diǎn)。

每一個(gè)賣點(diǎn),，都凝聚著發(fā)展商的心機(jī),；每一個(gè)賣點(diǎn)的后面，都是智慧和成本的凝結(jié),；每一個(gè)賣點(diǎn)的成型,，都似一根根鋼筋對(duì)大廈起著更為牢固的支持，每一個(gè)賣點(diǎn)的后面通常都是成本的發(fā)生,。

賣點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量的增加,，使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高。市場(chǎng)在接受這些賣點(diǎn)之時(shí),，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機(jī)會(huì),，但不少樓盤的?富貴病?亦隨之產(chǎn)生。許多城市的高樓大廈,，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題,，多數(shù)賣點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境,。

3．市場(chǎng)難以把握的困惑

在買方市場(chǎng)的條件下,，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在多因素競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)之中。在房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)階段,，項(xiàng)目是在選優(yōu)的條件下獲取成功,，只要有一個(gè)突出的優(yōu)點(diǎn)或閃光點(diǎn)成為熱門賣點(diǎn)，就可以以這個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)的高度來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值,。而在進(jìn)入買方市場(chǎng)之后,，買方在從容的時(shí)間和足夠的選擇，來(lái)精挑細(xì)選,，找你的毛病,，任何一個(gè)小問(wèn)題，都可能導(dǎo)致買賣不能成交,，價(jià)值不能實(shí)現(xiàn),。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競(jìng)爭(zhēng)，以你的短項(xiàng)弱項(xiàng)來(lái)決定整體效益,。

4．繼續(xù)提高自己的綜合運(yùn)營(yíng)能力

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，大家都在提高，誰(shuí)能加速度提高,，誰(shuí)能更多更好地借用外腦,，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌,、信用,，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受,，就已經(jīng)說(shuō)明社會(huì)在這個(gè)層面的進(jìn)步。討論案例：

策劃路線,？策劃人生,？——3000美元游世界

留學(xué)英國(guó)mba畢業(yè)的朱兆瑞僅用了3000美元，歷時(shí)77天周游了歐洲,、美洲,、大洋洲和亞洲的28個(gè)國(guó)家和地區(qū)，如澳大利亞和韓國(guó)等,。

（1）請(qǐng)闡述各自對(duì)這一事件的看法,。（2）通過(guò)這一次旅游對(duì)他人生有何影響？他是在策劃自己?jiǎn)幔?第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié) 建筑與規(guī)劃基本知識(shí) 一．建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)

房屋是供人們生產(chǎn),、生活,、工作、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的場(chǎng)所,，與人們關(guān)系密切,。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu),、構(gòu)造,、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容,，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定,，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣,，稱為?房屋建筑圖?。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙,，所以又稱為施工圖,。

（一）．施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同,，一般包括：

1．圖紙目錄:包括每張圖紙的名稱,、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等,，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成,，以便查找。

2．設(shè)計(jì)總說(shuō)明:主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)（如設(shè)計(jì)規(guī)模,、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì),、氣象資料等）；施工要求（如施工技術(shù),、材料,、要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說(shuō)明）等,。以上各項(xiàng)內(nèi)容,，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說(shuō)明,。

3．建筑施工圖:包括總平面圖,、平面圖、立面圖,、剖面圖和構(gòu)造詳圖,。表示建筑物的內(nèi)部布臵情況，外部形狀,，以及裝修,、構(gòu)造、施工要求等,。

4．結(jié)構(gòu)施工圖:包括結(jié)構(gòu)平面布臵圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖,。表示承重結(jié)構(gòu)的布臵情況，構(gòu)件類型,，尺寸大小及構(gòu)造做法等,。

5．設(shè)備施工圖:包括給水排水、采暖通風(fēng),、電氣等設(shè)備的平面布臵圖,、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上,、下水及暖氣管線布臵,，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布臵，電氣線路的走向和安裝要求等,。

（二）施工圖中常用的符號(hào)

為了保證制圖質(zhì)量,、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀,，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱?標(biāo)準(zhǔn)?）,，其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：

1．定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻,、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出,，并進(jìn)行編號(hào),，以便施工時(shí)位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線,。

定位軸線采用細(xì)點(diǎn)畫線表示,。軸線編號(hào)的畫圓用細(xì)實(shí)線，在畫圈內(nèi)寫上編號(hào),。在平面上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,，從左向右依次編寫。垂直方向的編號(hào),，用大寫英文字母自 下而上順次編寫,，英文字中i、o及z三個(gè)字母不得作軸線編號(hào),，以免與數(shù)字1,、0及2混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件,，它的定位軸線一般作為附加軸線,，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào),，分子表示附加軸線的編號(hào),。

2．標(biāo)高

在總平面圖、平面圖,、立面圖和剖面圖上,，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標(biāo)高符號(hào),，以細(xì)實(shí)線繪制,。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）,。

標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高,。

絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn),，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高,。

相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高,，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn),，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高－0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米,。

3．尺寸線

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線,、尺寸線,、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外,，其余一律以毫米為單位,。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位,。

在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫出的,，一般應(yīng)與被標(biāo)注長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替,。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫出,，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行,，且不宜超出尺寸界線,。尺寸線的起止點(diǎn)用45度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜,。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部,。

二．建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)

（一）建筑材料的分類

根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料,；根據(jù)使用部位不同,，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等,；根據(jù)材料功能不同,，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料,、保溫材料和吸聲材料等,。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料,、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類,。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量,。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度,。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。

（4）密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度,，即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比,。

2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實(shí)度主要反映材料鐘孔隙的多少,。一般情況下,，材料孔隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能,、吸聲性能和吸濕性能越好,，而材料的強(qiáng)度降低,，抗?jié)B透性能、耐磨性能,、抗凍性能,、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

（三）材料的力學(xué)性質(zhì)

1．強(qiáng)度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度,，用材料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來(lái)表示,。

根據(jù)外力作用方式的不同，材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度,、抗壓強(qiáng)度,、抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度。不同的材料,，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣,。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主,。彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形,，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性,。反之,，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性,。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑性,，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形,；當(dāng)外力超過(guò)一定的數(shù)值后,，便出現(xiàn)塑性變形。

2．韌性與脆性

材料在外力作用下,，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性,，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料。材料在沖擊,、振動(dòng)作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性,，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。

3．硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度,。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性,。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性,、抗凍性,、吸濕性、導(dǎo)熱性,、熱容量,、耐燃性與耐火性,、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì),，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性,。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛,。常用的膠凝材料,，多數(shù)是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)粉狀物，按其凝結(jié)硬化的條件不同 分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類,。

1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料,。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰,、水玻璃等,。

2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料,。這類建筑材料主要有水泥,，它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一,，用途廣泛,，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥,。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料,、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔铮?jīng)一定的時(shí)間硬化后,，成為人造石材,。混凝土主要有普通混凝土,、輕混凝土,、防水混凝土、耐熱混凝土,、噴射混凝土等幾種,。

砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度,，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體,。混凝土和砂漿是現(xiàn)代建筑中最重要的材料,。砂漿主要有砌筑砂漿,、抹面砂漿、防水砂漿,、裝飾砂漿等幾類,。

（七）建筑鋼材與木材

1．建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋,、建筑用型鋼。

2．木材

木材作為建筑材料,，在工程中應(yīng)用廣泛,。如用作屋架、梁柱,、門窗,、模板及室內(nèi)裝修等。木材按樹種類劃分,，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類,；木材按加工材料分類，可分為三種：原條,、原木,、板方材。

（八）防水,、保溫隔熱及吸聲材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要,，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品,。

2．保溫和吸聲材料

（1）無(wú)機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品,、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品,、巖棉及巖棉制品,、玻璃棉、泡沫玻璃,。

（2）有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好,，主要有軟木制品、木絲板,、毛氈等,。

（九）墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中,，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦,，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F(xiàn)在普遍采用的墻 體材料是粘土磚和砌塊,。

1．粘土磚

（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過(guò)成型,、干燥,、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％,，能改善墻體絕熱,、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料,，干燥時(shí)間短,，燒成率高。

2．砌塊

砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：適用性強(qiáng),、原料來(lái)源廣,、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便,，由于砌塊具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以近年來(lái)發(fā)展較快,，全國(guó)許多地方在推廣,。

（十）裝飾材料

1．裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料,。對(duì)裝飾材料的基本要求有以下幾個(gè)方面：

（1）材料的顏色,，光澤和透明性

（2）花紋圖案、形狀和尺寸

（3）質(zhì)感

2．常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦,、面磚,、釉面磚、陶瓷錦磚,、花崗石板,、大理石板、水磨石板,、塑料貼面板,、木材、膠合板,、石膏板,。

三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)

各種不同的建筑，盡管它們?cè)谑褂靡?、空間組合,、外形處理、結(jié)構(gòu)形式,、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn),，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱,、樓地面,、屋頂、樓梯,、門窗等六大部分組成,。此外,，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道,、陽(yáng)臺(tái),、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等,。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘,，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場(chǎng)澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。一般而言,，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分,，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等,；從受力傳遞系統(tǒng)上分,，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。

（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹,。

1．砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式,。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓,、屋面結(jié)構(gòu)層,，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。

砌體材料主要有：普通粘土磚,、多孔磚,、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等,。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米,、240毫米、190毫米,、120毫米,。習(xí)慣上人們把370毫米厚的墻稱為?三七墻?、240毫米厚的墻稱為?二四墻?,。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻,，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻,，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來(lái)的地震力,。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的注意,，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重,，可作為間隔墻使用。

2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁、板,、柱所組成,。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布臵靈活，具有較大的室內(nèi)空間,，使用比較方便,。框架結(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板,，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻,。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布臵和裝修,，影響室內(nèi)使用,，以往在住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn),，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系,。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點(diǎn)：由t形邊柱,、十字形中柱、l形角柱組成框架受力體系,，其柱間填充墻與體壁同厚,，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料,，因墻體減薄,，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景,。

3．剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻,，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻,、柱產(chǎn)生一種水平剪切力,，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大,，空間整體性好,，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角,，便于室內(nèi)布臵,，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能,，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大,，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式,。此時(shí),，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu),，主要有以下幾種形式：

1．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻,、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu),。

2．鋼,、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁,、板,、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,，墻用磚或用其他材料填充,。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強(qiáng),，抗腐蝕性耐火能力強(qiáng),，經(jīng)久耐用。

3．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻,、柱等采用磚體砌筑,，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用,，其各種性能都較差,。

4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作,，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的,。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等臨時(shí)性建筑,。

四．住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

城市是人類集中的生活居住地域,，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個(gè)城市中,，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40％－50％,。住宅區(qū)是城市中在空間上相對(duì)獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū),、居住小區(qū),、居住組團(tuán)、住宅街坊,、和住宅群落等,。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路,、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè),、服務(wù),、教育、活動(dòng),、道路,、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上,，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi),，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。

（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1．用地規(guī)模與配臵

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求,，一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模,，這一要求對(duì)周圍設(shè)施不足或沒有設(shè)施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū),，顯得尤為重要,。

用地配臵包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地,、道路與停車設(shè)施用地,、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個(gè)住宅區(qū)的某些重要的特征,，如區(qū)位,、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等,。

一個(gè)具體的住宅小區(qū)用地配臵的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配臵應(yīng)該在國(guó)際《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（cb50180－93）用地配臵建議的基礎(chǔ)上,，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重,、居住密度、土地利用方式和效益,、社區(qū)生活,、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點(diǎn)等多方面的因素綜合確定。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配臵的基礎(chǔ),，不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住,、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求,，因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例,。

2．居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項(xiàng)重要的量化控制指標(biāo),，它對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響,。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一,。它是指單位用地面積上居民和住宅 的密集程度，是一個(gè)包含人口密度,、人均用地,、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有人口密度,、住宅區(qū)人口密度（毛）,、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地,、建筑密度,、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）,、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo),。

3．設(shè)施布局

基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場(chǎng)地的布局在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí),，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo),。

考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施,、交通設(shè)施,、教育設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。同時(shí)應(yīng)該注意到,，隨 著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭,，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位臵將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。

（二）主要規(guī)劃指標(biāo)

1．建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)

住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率,、建筑密度,、總建筑面積和分類建筑總面積。

2．環(huán)境指標(biāo)

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率,、人口密度,、套密度、人均住宅區(qū)用地面積,、人均綠地面積,、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積,、日照間距,。

（三）規(guī)劃管理

1． 規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報(bào)與立案；（2）工作周期,。

2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點(diǎn),；（2）選址定點(diǎn)；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,；（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,；

（6）設(shè)計(jì)方案；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過(guò)以上所述程序,，對(duì)于工程量小，處在非重要地段的簡(jiǎn)單建設(shè)項(xiàng)目,，經(jīng)市規(guī)劃局同意,，可簡(jiǎn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)程序，建設(shè)單位可直接申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

五．住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會(huì)的飛速發(fā)展,，住宅智能化已經(jīng)是社會(huì)信息化的必然要求，提供方便的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù),，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境,。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向,。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,，是反映當(dāng)今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng),、門禁系統(tǒng),、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng),、耗能參數(shù)計(jì)量管理系統(tǒng),、家庭設(shè)施自動(dòng)化 系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。同時(shí)隨著家庭社會(huì)化,，還需要考慮各種自動(dòng)化系統(tǒng)的節(jié)能控制,、電子信箱管理、商品咨詢,、購(gòu)物服務(wù),、醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理,。

綜合布線的通用定義是通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng),、服務(wù)與管理這四項(xiàng)建筑物的基本要素以及對(duì)它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮,，提供一個(gè)投資合理又具有高效、舒適,、便利,、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個(gè)住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò),，該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量,、質(zhì)量及安排靈活性的要求,。并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性,，一旦布線完成后,，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化,、簡(jiǎn)單化,。實(shí)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音、數(shù)據(jù),、視頻圖像的連接和對(duì)整套住宅的控制與管理,，從而在住宅內(nèi)重新布臵工作端時(shí)無(wú)需另外布線，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu),。第二節(jié) 土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國(guó)家進(jìn)行地籍管理的重要途徑,，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記,。

一．土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量,、質(zhì)量、分布,、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查,。《土地管理法》規(guī)定：?國(guó)家建立土地調(diào)查制度,?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查?。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級(jí)土地行政主管部門的一項(xiàng)法定的職責(zé)和義務(wù),。

《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀,。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位臵、界址,、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查,。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位臵,、界線,、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級(jí),、地價(jià)和共用情況）等,。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)進(jìn)行,。

城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)一級(jí)類,，二十四個(gè)二級(jí)類（見表1）。

表1 城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查,。

根據(jù)我國(guó)《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》,，我國(guó)的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類,，并以利

用方式、經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋特征等分為46個(gè)二級(jí)類（見表2）,。

表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系

二．土地登記

土地登記是國(guó)家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系,、座落、面積,、用途,、等級(jí)、價(jià)格等在專門簿冊(cè)上進(jìn)行的一項(xiàng)重要的土地行政管理工作與制度,。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記,，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記,。

（二）變更土地登記,，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登記基礎(chǔ)上,，根據(jù)土地使用者,、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨時(shí)辦理的登記,。

三．土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請(qǐng)登記→權(quán)屬審核（初審,、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）→公告→審批→收費(fèi),、發(fā)證→歸檔,。第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記

一．房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)登記的房屋的性質(zhì),、權(quán)屬來(lái)源,、取得方式、取得時(shí)間及其他有關(guān)情況,，在專門簿冊(cè)上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的法律制度,。

房屋權(quán)屬登記主要分為：

（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記,。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí),，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證,。

（二）初始登記: 新建的房屋,，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、施工許可證,、房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件,。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過(guò)初始登記才能取得大產(chǎn)證,。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣,、交換、贈(zèng)與,、繼承,、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割,、合并,、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的,，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

1、屋坐落的街道,、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的,；

2、房屋面積增加或者減少的,；

3,、房屋翻建的；

4,、法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（五）他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán),、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的,，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。

（六）注銷登記：因房屋滅失,、土地使用年限,、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記,。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（一）受理登記申請(qǐng),。

（二）權(quán)屬審核。

（三）公告,。

（四）核準(zhǔn)登記,，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

三．房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移,，即房屋和土地的占有,、使用、分配、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移,。不論是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易,，還是二級(jí)市場(chǎng)交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

（一）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買受人,，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為,。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書,。

2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,。

3．按揭提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,。

（二）商品房買賣合同

1．商品房買賣合同說(shuō)明

（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本,。簽約之前,，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢,。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改,、增補(bǔ)或刪減,。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容,。

（4）本合同文本中涉及到的選擇,、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

（5）對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容,、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容,，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容,，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí),，應(yīng)在空格部位打〓,，以示刪除。

（6）在簽訂合同前,，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書,、證明文件。

（7）本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

2．商品房買賣合同文本

商品房買賣合同（合同編號(hào)）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿

【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》,、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán),。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn) 文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日,。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn),，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】,。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況

買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房,，其房屋平面圖見本合同附件一,，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu),，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層,，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層,。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米,，其中,，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件二）,。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1．按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元,，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整,。

2．按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn) ＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整,。

3．按套（單元）計(jì)算,，該商品房總價(jià)款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式,，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,，不適用本條約定,。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),。

商品房交付后,，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的,，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí),，買受人有權(quán)退房,。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息,。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足,；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人,。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí),，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人,。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────〓100％

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異,，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議,。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時(shí)間,，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金,，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后,，出賣人有權(quán)解除合同,。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金,。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行,，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金,。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額,；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定,。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,； 第八條 交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件,，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格,。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格,。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,； 但如遇下列特殊原因,，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買受人的；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行,；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后,，買受人有權(quán)解除合同,。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款,，并按買受人累計(jì)已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金,。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十條 規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的,，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi),，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型,、空間尺寸,、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù),。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,，買受人有權(quán)退房,。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息,。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù),。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí),，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單,。所購(gòu)商品房為 住宅的,，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接,，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān),。

由于買受人原因，未能按期交付的,，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任,。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾,、設(shè)備差價(jià)。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施,、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,，雙方同意按以下方式處理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,。如因出賣人的責(zé)任,，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：

1．買受人退房,，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。

2．買受人不退房,，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十六條保修責(zé)任

買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件,。出賣人自商品住宅交付使用之日起,，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的,，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍,、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任,，但可協(xié)助維修,，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十八條

買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用,，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途,。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù),。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì),。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議

由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,；協(xié)商不成的,，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：

1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2．依法向人民法院起訴,。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng),，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四