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房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實戰(zhàn)培訓內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓班篇一

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)定義： 房地產(chǎn)劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研,、方案策劃、投融管理,、產(chǎn)品營銷,、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃,；整合設計,、建設、營銷,、廣告,、服務等資源，制定策劃方案,；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作,；房地產(chǎn)項目的運營工作。

一,、職業(yè)概況

2005年3月31日,，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè),，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進行中,。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進行審核,，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審通過的,。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立,，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求,；而且可以擴大社會就業(yè)途徑,，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù),、高速發(fā)展,，對加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預計5年后,，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位,。

二、“房地產(chǎn)策劃師”國家職業(yè)資格認證不同于其它房地產(chǎn)策劃師培訓

國家職業(yè)標準屬于工作標準,。是在職業(yè)分類的基礎(chǔ)上,，對從業(yè)人員工作能力水平的規(guī)范性要求。是從業(yè)人員從事職業(yè)活動,，接受職業(yè)教育培訓和職業(yè)技能鑒定以及用人單位錄用,、使用人員的基本依據(jù)。

房地產(chǎn)策劃師是中華人民共和國勞動部頒布的國家職業(yè)之一,?！胺康禺a(chǎn)策劃師”國家職業(yè)資格證書是表明持證者具有從事房地產(chǎn)職業(yè)所必備的學識和技能的證明。它是求職,、任職,、晉級的權(quán)威憑證，是用人單位招聘,、錄用勞動者的主要依據(jù),，也是境外就業(yè)、對外勞務合作人員辦理技能水平公正的有效證件,。

三,、《房地產(chǎn)策劃師》培訓課程設置

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓根據(jù)培訓內(nèi)容的類別及相互關(guān)聯(lián)程度，組合成理論知識學習與操作技能訓練一體化的五個培訓模塊（①房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究 ②房地產(chǎn)項目定位 ③房地產(chǎn)項目投資策劃 ④房地產(chǎn)項目整合營銷策劃 ⑤房地產(chǎn)項目售后服務和物業(yè)管理）,。

課程的設置是以理論與實戰(zhàn)相結(jié)合為出發(fā)點,，邀請國家建設部門權(quán)威專家,、房地產(chǎn)業(yè)資深人士與實力派經(jīng)營管理人或策劃人以實際案例進行深入講解。提供最有實用價值的策劃實戰(zhàn)經(jīng)驗和管理方法,，全面提升策劃素質(zhì)和策劃水平,。

四、培訓師資

聘請了中國房地產(chǎn)及住宅研究會,、北京大學,、清華大學等著名高校的專家學者；國家改革與發(fā)展委員會,、建設部,、國土資源部等政府主管官員、高級研究人員,；房地產(chǎn)界著名企業(yè)家,；首都金融、傳媒界名流以及國內(nèi)外著名房地產(chǎn)推廣,、策劃精英等組成陣容空前的師資團隊,。

五、培訓組織 課程安排主講內(nèi)容

當前中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢與應對策略房地產(chǎn)項目前期策劃 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向 房地產(chǎn)項目全程策劃

房地產(chǎn)項目定位與設計房地產(chǎn)項目定位與設計 周易文化與居住環(huán)境

房地產(chǎn)項目營銷策劃房地產(chǎn)營銷策劃 房地產(chǎn)營銷策劃

房地產(chǎn)項目投資策劃房地產(chǎn)財務管理與金融策略 房地產(chǎn)項目物業(yè)策劃房地產(chǎn)全程物業(yè)管理 職業(yè)資格考試基本常識與考前輔導

六,、考試級別（申報資格)

本職業(yè)共設四個等級,，分別為：房地產(chǎn)策劃員（國家職業(yè)資格四級）、助理房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格三級）,、房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格二級）,、高級房地產(chǎn)策劃師（國家職業(yè)資格一級）。

七,、適合對象

1,、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)（建筑、設計,、金融,、投資、物業(yè),、裝飾,、法律、評估,、代理,、廣告、中介等）的企業(yè)總裁,、董事,、高級經(jīng)理、專業(yè)人士及將要涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)員工；

2,、各級政府負責房地產(chǎn)政策,、規(guī)劃、建設,、國土資源,、金融、法律法規(guī)等部門與單位的職員,；

八,、培訓目標

1、為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人才,，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際人才需要,，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序奠定基礎(chǔ),。

2,、通過專業(yè)理論知識學習和操作技能訓練，使學員掌握房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識,、了解房地產(chǎn)運作的基本形式,，熟練房地產(chǎn)策劃的工作流程，熟悉綜合分析技術(shù)和主要房地產(chǎn)策劃方法,，具備房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格應具備的獨立工作能力,。

3、規(guī)范和引導房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓工作,，樹立房地產(chǎn)策劃培訓的嚴肅性和權(quán)威性，培養(yǎng)高水平,、高素質(zhì)的房地產(chǎn)策劃人員隊伍,。

4、解決社會就業(yè)問題,。受全國多家房地產(chǎn)支持單位委托,，定向培訓房地產(chǎn)策劃專業(yè)人員，定向解決就業(yè),、擇業(yè)問題,。

九、學習模式

《房地產(chǎn)策劃師》培訓主要采取遠程+面授相結(jié)合的學習形式,，其中遠程學習以理論學習和課件視聽為主,，面授課程以實戰(zhàn)案例和互動交流為主。

1,、遠程學習的平臺：通過遠程學習的平臺,，學員可根據(jù)自身的學習興趣及時間安排，隨時隨地自主學習。

2,、集中授課形式：邀請資深專家現(xiàn)場講解,、實戰(zhàn)案例分析、學員互動交流

十,、收費標準

（1）高級房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格一級)￥12800元/人

（2）房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格二級)￥6880元/人

（3）助理房地產(chǎn)策劃師(國家職業(yè)資格三級)￥3880元/人

（4）房地產(chǎn)策劃員(國家職業(yè)資格四級)￥1680元/人(含報名費,、教材費、培訓費,、資料費,、考試費、等)

十一,、優(yōu)惠條件

優(yōu)惠條件詳見每屆招生簡章

十二,、頒發(fā)證書

鑒定合格者將頒發(fā)中華人民共和國職業(yè)資格等級證書----“房地產(chǎn)策劃師”職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格證書介紹

時間：2006-5-1 14:13:16 新聞來源：房地產(chǎn)策劃師-國家職業(yè)標準

國家職業(yè)資格證書含有如下防偽標識：

1,、證書內(nèi)頁,、封

二、封三采用隔色彩紅印刷,；

2,、證書內(nèi)頁、封

二,、封三的底邊采用ldbzh浮雕印刷,；

3、證書內(nèi)頁使用zhyzg水印紙,；

4,、內(nèi)頁第二頁套印勞動和社會保障部印章；

5,、封二彩紅下方8－10毫米處有無色熒光顯示的“勞動和社會保障部統(tǒng)一印制”,；

6、內(nèi)頁第一頁的國徽有紅色熒光,。

注：紅色為四級,、深藍色為三級、咖啡色為二級,、黑褐色為一級

職業(yè)資格證書

國家職業(yè)資格證書是人力資源和社會保障部依法推行的國家級證書,，是表明勞動者具有從事某一職業(yè)所必須具備的學識和技能的證明，是對勞動者具有和達到某一職業(yè)所要求的知識和技能標準,，通過職業(yè)技能鑒定的憑證,，是職業(yè)標準在社會勞動者身上的體現(xiàn)和定位。從技術(shù)角度看,，職業(yè)資格證書是社會按一定的職業(yè)資格標準,，對勞動力質(zhì)量進行嚴格檢測的結(jié)果；從經(jīng)濟關(guān)系看，職業(yè)資格證書是社會對勞動供給者擁有的勞動力產(chǎn)權(quán)的核定和確認,。因此說職業(yè)資格證書是,，是勞動者求職、任職,、開業(yè)的資格憑證,，是用人單位招聘、錄用勞動者的主要依據(jù),。

職業(yè)資格等級

指通過對職業(yè)的分析與評價,，根據(jù)職業(yè)范圍的寬窄、職業(yè)技術(shù)復雜程度高低及從業(yè)者掌握職業(yè)技能所須培訓時間的長短,，合理的設定的國家職業(yè)資格5級結(jié)構(gòu),。職業(yè)資格等級是職業(yè)技術(shù)復雜程度的客觀反映。

國家職業(yè)資格等級由低到高分為五級,，分別為：國家職業(yè)資格五級（初級）,、國家職業(yè)資格四級（中級）、國家職業(yè)資格三級（高級）,、國家職業(yè)資格二級（技師）,、國家職業(yè)資格一級（高級技師）。根據(jù)實際情況,，有些職業(yè)可不設立高等級或低等級,。

例：房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格證書分四個等級：一級職業(yè)資格證書（高級技師），二級職業(yè)資格證書（技師）,，三級職業(yè)資格證書（高級技能）,，四級職業(yè)資格證書（中級技能）。

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房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實戰(zhàn)培訓內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓班篇二

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓實戰(zhàn)教程

房地產(chǎn)策劃：是在房地產(chǎn)項目投資,、開發(fā)營銷中運用科學規(guī)范的策劃行為,，是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ),，以獨特的概念設計為核心,，綜合運用各種策劃手段,，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃,，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。

房地產(chǎn)策劃分為：前期策劃,，包括市場調(diào)查,、項目定位、項目規(guī)劃建議,、可行性研究和項目推廣建議,，其業(yè)務重點在于產(chǎn)品定位；

中后期策劃，包括市場調(diào)查,、項目推廣策劃和項目銷售策劃,，其業(yè)務重點在于圍繞項目租售的推廣策劃和銷售策劃。

銷售代理費為銷售額的1.5%～3%

策劃師：是指從事房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研,、方案策劃,、投資策劃、項目營銷推廣和項目運營等工作的人員,。

對房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況,、區(qū)域市場狀況、全市重點房地產(chǎn)項目及競爭項目的持續(xù)關(guān)注與調(diào)研 分析,。

策劃助理的工作職責（開發(fā)商策劃助理）1.熟悉公司項目總體規(guī)劃情況及項目定位,，熟悉項目的整體營銷策劃思路及計劃和月度 計劃。

2.參與公司廣告推廣計劃的方案確定,，對廣告方案提供參考性意見,。

3.協(xié)助策劃經(jīng)理完成項目前期的市場調(diào)查和競爭對手的分析工作，并完成市場調(diào)查分析報告 的撰寫工作,。

4.根據(jù)公司項目要求及廣告,、促銷方案，大量收集有關(guān)廣告,、促銷資料,，為公司的廣告、促銷活動作充分的信息資料準備,。

5.根據(jù)廣告策劃方案,，為公司的廣告撰寫相關(guān)文稿，報策劃經(jīng)理審批后應用,。

6.依據(jù)項目推廣方案及其要求,，與平面設計師一起為促銷活動設計促銷宣傳品,、禮品；具體負責促銷物品的文字設計，并配合相關(guān)部門完成制作工作,。

7.負責宣傳畫冊、網(wǎng)站,、采訪文章等材料的編輯,、整理和審核工作。

8.協(xié)助策劃經(jīng)理處理與廣告公司,、策劃公司及媒介之間的關(guān)系,，保證良好的外部合作環(huán)境。9.負責公司內(nèi)部刊物所需的各種文字材料的收集,、整理及編輯工作,，保證內(nèi)部刊物的宣傳質(zhì)量,。

10.協(xié)助策劃經(jīng)理完成外部各合作機構(gòu)的公關(guān)工作。

11.完成策劃經(jīng)理交辦的其他工作任務,。

房地產(chǎn)策劃報告：是房地產(chǎn)策劃師提供給開發(fā)商的對項目的調(diào)研,、分析、論證,、研究后得出的書面報告,。

房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容

1.項目案前策劃基礎(chǔ)

（1）建筑套型對比分析方案

（2）建筑主體技術(shù)指標對比分析（3）建筑造型對比分析

（4）建材設備對比分析（5）社區(qū)功能對比分析（6）市政配套與政策對比分析（7）項目賣點匯總分析（8）項目缺陷匯總分析（9）項目發(fā)展計劃制定（10）項目形象定位

（11）物業(yè)管理介入優(yōu)劣對比分析（12）物業(yè)管理形象定位 2.項目包裝策劃推廣

（1）項目主題定位

（2）cis形象定位（3）平面形象設計

（4）項目相關(guān)單位形象配合管理方案制定（5）營銷承諾管理方案確定（6）促銷計劃執(zhí)行方案制定（7）促銷讓利方案制定（8）營銷道具確定

（9）媒體廣告計劃制定（10）媒體執(zhí)行策略制定（11）活動執(zhí)行策略制定（12）傳播契機策略制定 3.項目組織策劃管理

（1）崗位人員組織設計（2）崗位職責制定

（3）崗位獎懲制度制定

（4）營銷服務和問客答確定

（5）客戶接待管理方案制定

（6）辦公環(huán)境、設施,、道具管理方案制定（7）營銷統(tǒng)計制度制定

（8）營銷檔案管理制度制定（9）信息匯總管理制度制定（10）營銷培訓計劃確定

（11）部門協(xié)調(diào)管理辦法制定（12）政府協(xié)調(diào)管理方案制定 4.項目銷售方案策劃

（1）房屋上市計劃制定（2）價格制定

（3）付款方式確定（4）銷售執(zhí)行方案制定（5）（6）（7）（8）銷售指標計劃制定 銷售獎懲計劃制定 銷售費用預算 資金流量控制

（9）成本控制

（10）目標消費者分析（11）目標區(qū)域市場分析（12）目標競爭分析

項目市場調(diào)研報告模板

一,、市場環(huán)境調(diào)查分析：宏觀市場環(huán)境分析：1.政治法律環(huán)境分析

2.社會經(jīng)濟環(huán)境分析

3.社會文化環(huán)境分析

4.社會人口環(huán)境分析

xx市房地產(chǎn)市場分析：市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

市房地產(chǎn)市場特征分析

市城市建設發(fā)展分析

4.結(jié)論

二、區(qū)域市場調(diào)研：xx區(qū)整體市場概述：區(qū)商品房市場整體分析

區(qū)各片區(qū)市場特征分析

區(qū)經(jīng)典商品房介紹（重點分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）

項目所在片區(qū)介紹：1.片區(qū)總體概況

2.片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀

3.片區(qū)土地利用現(xiàn)狀

4.片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀

5.片區(qū)各項配套設施介紹

6.片區(qū)交通組織現(xiàn)狀

7.片區(qū)swot分析

與項目相關(guān)的規(guī)劃介紹：包括城市總體規(guī)劃,、次區(qū)域規(guī)劃以及片區(qū)規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容

相關(guān)調(diào)研部分（重點分析物業(yè)成敗的關(guān)鍵因素）：

1.片區(qū)在售商品房調(diào)研,，填寫明細調(diào)研表

2.片區(qū)在售商品房分析 3.規(guī)劃設計要點評析

4.項目周邊環(huán)境、交通情況,、配套設施介紹 5.項目定位分析

6.項目銷售推廣策略分析 7.項目swot分析

分析部分：1.片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀及特征分析

2.片區(qū)內(nèi)商品房供求關(guān)系分析

3.片區(qū)內(nèi)商品房物業(yè)類型分析

4.片區(qū)內(nèi)商品房戶型特征分析

5.片區(qū)內(nèi)商品房價格特征分析

6.片區(qū)內(nèi)商品房銷售特征分析

總結(jié)：1.片區(qū)商品房市場總結(jié)

2.片區(qū)商品房成敗的關(guān)鍵因素總結(jié)

3.片區(qū)未來商品房市場預測分析

4.片區(qū)供求關(guān)系趨勢預測分析

5.片區(qū)價格趨勢預測分析

6.項目未來競爭預測分析

三,、相關(guān)結(jié)論：未來市場預測：1.2～3年片區(qū)供應量預測 2.價格走勢預測 3.需求趨勢預測 4.客戶消費趨勢預測

項目定位報告模板

一、項目分析：項目概況

項目swot分析：1.項目優(yōu)勢分析（strength）

2.項目劣勢分析（weakness）

3.項目機會點分析（opportunity）4.項目威脅點分析（threat）

二,、項目定位：客戶群定位：1.片區(qū)在售樓盤主要客戶構(gòu)成及銷售效果分析

2.競爭項目的客戶定位

3.本項目外銷市場可行性分析

4.本項目目標市場定位（內(nèi)外銷比例,、自住投資比例設定）

5.本項目目標客戶需求及定位分析

物業(yè)形象定位：1.片區(qū)在售及潛在樓盤的形象定位特點

2.本項目定位：（1）物業(yè)功能定位及闡釋

（2）物業(yè)形象定位及闡釋

（3）項目命名及l(fā)ogo建議

（4）主要宣傳口號建議

物業(yè)戶型定位：1.周邊在售項目及潛在競爭項目戶型定位分析

2.本項目戶型、面積定位建議

3.本項目戶型定位建議

4.與競爭項目的比較分析

物業(yè)價格定位：1.定價的影響因素

2.定價的基本原則

3.參考均價評定

4.項目預期售價

項目產(chǎn)品規(guī)劃報告模板

一,、項目概況：宗地位置：宗地所處城市,、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū),、商貿(mào)金融

區(qū)等）的地理位置

宗地現(xiàn)狀：1.四至范圍

2.地勢平坦狀況,、自然標高，以及與周邊地勢比較

3.地面狀況

4.地面現(xiàn)有居民情況 5.地下情況

6.土地的完整性

7.地質(zhì)情況

項目周邊的社區(qū)配套：

一,、周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1.交通狀況

2.大中小學及教育質(zhì)量情況 3.醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4.大型購物中心,、主要商場和菜市場 5.文化、體育,、娛樂設施 6.公園 7.銀行 8.郵局 9.其他

二,、宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套

現(xiàn)狀

（1）項目周邊環(huán)境 1.治安狀況 2.空氣狀況 3.噪聲情況 4.污染情況 5.危險源情況 6.周邊景觀

7.風水狀況

8.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化 9.其他

（2）大市政配套

1.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 2.供水狀況

3.污水、雨水排放

4.通信

5.永久性供電而后臨時施工用電 6.燃氣

7.供熱及生活熱水

項目規(guī)劃控制要點：1.總占地面積,、代征地面積,、凈用地面積、綠化面積,、道路面積

2.住宅建筑面積,、公用建筑面積,、公建的內(nèi)容,，以及并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3.綜合容積率,、住宅容積率

4.建筑密度 5.控高 6.綠化率

7.其他

項目土地價格：1.土地價格計算的方法

2.從地理位置、土地供應,、周邊環(huán)境及配套設施,、市場

發(fā)展狀況、政府規(guī)劃,、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力作初步評估

3.與近幾年相臨地塊的土地價格比較分析

4.立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點的比較分析

二,、市場分析：區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述：1.形成時間

2.各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

3.購買人群變化

區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3～5年）：1.開工量/竣工量

2.銷售量/供需比

3.平均售價

區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供應狀況：1.各檔次產(chǎn)品的供應狀況

2.各檔次產(chǎn)品的集合特征

3.平均售價

4.開發(fā)規(guī)模

5.產(chǎn)品形式

6.平均消化率

7.平均容積率

8.物業(yè)在區(qū)域內(nèi)的分布特征

結(jié)論:1.區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

2.區(qū)域市場目標客戶層研究和市場定位

三、規(guī)劃設計初步分析：1.規(guī)劃設計的可行性分析

2.規(guī)劃設計的初步概念

項目前期策劃報告模板

一,、項目概況：1.地理位置

2.地塊現(xiàn)狀

3.綠化,、自然景觀

4.周邊交通情況

5.周邊生活、教育配套

6.地塊人文環(huán)境

7.片區(qū)在城市規(guī)劃中的地位

8.規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標

9.綜合評述

二,、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢：1.房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境分析：

（1）宏觀經(jīng)濟形勢分析

（2）國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響（3）整體規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響

（4）市政基礎(chǔ)設施建設對房地產(chǎn)市場的影響（5）重大利好政策對房地產(chǎn)市場的影響

（6）綜合評述

2.土地市場分析

三,、地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查分析：1.區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析：

（1）區(qū)域銷量分析（2）區(qū)域產(chǎn)品分析

2.地塊周邊區(qū)域市場分析

3.區(qū)域二手房市場情況分析 4.地塊周邊二手房市場狀況 5.綜合分析

四、競爭項目的市場定位情況調(diào)查分析：1.區(qū)域附近大型居住區(qū)綜合分析

2.區(qū)域附近大型居住區(qū)內(nèi)項目綜合分析

3.典型樓盤介紹：

（1）項目概念主題特點及推廣手法和主題（2）經(jīng)濟技術(shù)指標（3）規(guī)劃設計

（4）戶型面積及比例

（5）目標客戶（6）價格定位

（7）項目進度（工程,、推廣,、銷售）（8）配套設施

（9）環(huán)境設計及立面造型（10）優(yōu)劣勢分析及可借鑒之處

五、消費群體調(diào)查分析

六,、項目swot分析

七,、項目定位：1.項目客戶定位

2.項目產(chǎn)品定位

3.項目價格定位

4.項目形象定位

八、項目發(fā)展思路：1.操作思路

2.總體規(guī)劃建議

3.產(chǎn)品形式建議

4.戶型及面積比例建議

5.戶型功能及結(jié)構(gòu)建議

6.小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設置建議

7.配套建議

8.分期建議

項目推廣策劃報告模板

一,、市場調(diào)研：1.前言：本次市場調(diào)研的背景,、動機、運用手段和目的等

2.市場分析：（1）當前市場分析（開發(fā)總量,、竣工總量和積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格,、成交情況）

3.近期房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策、法規(guī)和金融形勢

4.競爭個案項目調(diào)查與分析

5.消費者分析：（1）購買者地域分布

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀,、面積,、地點、格局,、建材,、公共設施、價格和付款方式）

（4）購買時機,、季節(jié)性

（5）購買反應（價格,、規(guī)劃和地點等）

（6）購買頻度

6.結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研：1.地塊狀況：（1）位置

（2）面積

（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2.地塊本身的優(yōu)劣勢

3.地塊周圍景觀（前后左右,、遠近景,、人文景觀、綜述）

4.環(huán)境污染及社會治安狀況（水,、空氣,、噪聲,、土地、社會治安）

5.地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件,、地塊的直入交通）

6.公共配套設施（菜市場,、商店、購物中心,、公共汽車站,、學校、醫(yī)

院,、文體娛樂場所,、銀行、郵局,、酒店等）

7.地塊地理條件的強弱勢分析（swot矩陣分析圖,、綜合分析）

三、營銷策劃：

（一）項目產(chǎn)品分析：

1.項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷,，在同類物業(yè)中的地位排序）

2.建筑規(guī)模與風格

3.建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率,、綠地面積、配套設施,、廳房布局,、層高、采光通風,、管道布線）

4.裝修和設備（是豪華還是樸素,，是進口還是國產(chǎn)，保安,、消防,、通信）

5.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場,、俱樂部,、健身房、學校,、菜場,、酒家、劇院等）

6.物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理,，收費水平,、管理內(nèi)容等）

7.開發(fā)商背景（實力、以往業(yè)績,、信譽,、員工素質(zhì)）

8.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補,、哪些需調(diào)整）

（二）目標客戶分析

1.經(jīng)濟背景：（1）經(jīng)濟實力

（2）行業(yè)特征：

1）公司（實力,、規(guī)模,、經(jīng)營管理、模式,、承受租金、面積,、行業(yè)）

2）家庭（收入消費水平,、付款方式、按揭方式）

2.文化背景（推廣方式,、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達方式）

（三）價格定位：1.理論價格（達到銷售目標）

2.成交價格

3.租金價格

4.價格策略

（四）入市時機,、入市姿態(tài)

（五）廣告策略：1.廣告的階段性劃分

2.階段性的廣告主題

3.階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4.廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略：1.媒介選擇

2.軟性新聞主題

3.媒介組合 4.投放頻率

5.費用估算

（七）推廣費用：1.現(xiàn)場包裝（營銷中心,、示范單位、圍板等）

2.印刷品（銷售文件,、售樓書）

3.媒介投放

四,、概念設計：1.小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2.小區(qū)容積率的敏感性分析

3.小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4.小區(qū)公共配套布局安排（學校,、會所,、購物等）

5.小區(qū)建筑風格的形式及運用示意

6.小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7.小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8.小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9.小區(qū)環(huán)境綠化概念

10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

五、識別系統(tǒng)：

（一）核心部分：1.名稱

2.標志

3.標準色

4.標準字體

（二）運用部分：1.現(xiàn)場：（1）工地圍板.（2）彩旗

（3）掛幅

（4）歡迎牌

2.營銷中心：（1）形象墻

（2）門楣標牌

（3）指示牌

（4）展板規(guī)范

（5）胸卡

（6）工作牌

（7）臺面標牌

3工地辦公室：（1）經(jīng)理辦公室

（2）工程部

（3）保安部

（4）財務部

4.功能標牌：（1）請勿吸煙

（2）防火,、放電危險

（3）配電房

（4）火警119

（5）消防通道

（6）監(jiān)控室

房地產(chǎn)基本基礎(chǔ)知識

第一部分

房地產(chǎn)業(yè)概述

一,、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性

1、房地產(chǎn)基本概念

1）,、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對于動產(chǎn)而言,，其要求特點就是不能移動位置,，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式,。

在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，土地產(chǎn)權(quán)是我國所有，至高無上不可以買賣的,。

2）,、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇,，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營,、開發(fā)、銷售,、租賃等活動而取得經(jīng)濟效益的行業(yè),，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟中極其重要的角色,，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場所,、生產(chǎn)場所,、經(jīng)營場所，職工需要安排住所,，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規(guī)模,、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì),，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起,，就決定了它的地位。

2,、房地產(chǎn)的特性

（1）

不可移動性

（2）

獨一無二性

（3）

壽命長久性

（4）

數(shù)量有限性

（5）

用途多樣性

（6）

相互影響性

（7）

易受限制性

（8）

價值高大性

（9）

難以變化性

（10）保值增值性

二,、房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是房地產(chǎn)服務業(yè)的一種,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資開發(fā),、轉(zhuǎn)讓、抵押,、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹,、代理的經(jīng)營活動。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣,、租賃,、置換等業(yè)務。

房地產(chǎn)中介服務是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中一個重要的組成部分,。2001年8月15日建設部頒發(fā)的第97號令《中介服務管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的管理,、中介服務人員資格管理、中介業(yè)務活動管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定,，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)主管部門,。

1、中介服務人員的資格管理

①房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格,。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的人員,，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。

經(jīng)紀活動的人員,，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效,。

2、中介服務機構(gòu)的管理

設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的條件：

①有自己的名稱,、組織機構(gòu)：

②有固定的服務場所,；

③有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費。

④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的,，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷,、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的,，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師,；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人,。

⑤法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的資金和人員條件,，應當經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準后,，向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記,。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi),，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。

三,、房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人在受托權(quán)限內(nèi),，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相關(guān)法律責任的經(jīng)濟行為,。

商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式,，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作,。

目前,，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍,、從業(yè)機構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷

(預)售代理業(yè)務及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務這兩種形式,。其中，從事商品房銷售,、存量房買賣,、租賃和交換業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)中最主要的類型。

四,、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術(shù)能力與職責

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員,，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀入?yún)f(xié)理從業(yè)資格,，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件,。

l、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技術(shù)能力

①

具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論水平,，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識,；

②

能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定；

③

熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié),，具有熟練的實務操作的技術(shù)和技能,；

④

具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化,，有較強的創(chuàng)新和開拓能力,，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；

⑤有—定的外語水平,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：

①了解房地產(chǎn)的法律,、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；

②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識,；

③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務操作技術(shù)及技能,。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位；

③指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務,；

④經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件,；

⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；

⑥有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令,；

⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理的傭金,。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有以下權(quán)利：

①依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)；

②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),，承擔房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)關(guān)鍵崗位,；

③指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)力進行各種經(jīng)濟業(yè)務；

④經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)濟合同等重要文件,；

⑤

要求委托人提供與交易有關(guān)的資料,；

⑥

有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；

⑦

執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務并獲得合理的傭金,；

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有以下權(quán)利：

①有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu),；

②協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)濟有關(guān)事務并獲得合理的報酬；

3,、房地產(chǎn)經(jīng)紀人,、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應當履行的義務

①遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范,；

②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務,；

③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平,；

④向委托人披露相關(guān)信息,，充分保障委托人的權(quán)益,，完成委托業(yè)務；

⑤為委托人保守商業(yè)秘密,。

五,、房地產(chǎn)市場的涵義

房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場,，是指專門用來進行房地產(chǎn)買賣,、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所,，主要指房地產(chǎn)交易所,。

廣義的房地產(chǎn)市場，是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和,，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體,、客體、媒介體,、價格,、資金運行機制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

六,、房地產(chǎn)市場的特點

1,、市場信息不充分,。價格不公開,，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值,。

2,、市場區(qū)域性強，因其不動固定,，無法流通,，具有明顯區(qū)域性。

3,、市場對商品短期供求變化反映不靈敏,，因其生產(chǎn)工期長，投資大,。

4,、市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷,。

5,、市場調(diào)節(jié)機制與計劃調(diào)節(jié)機制共同作用。

七,、房地產(chǎn)市場的分類

房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類

◆

地產(chǎn)市場按流通形式劃分,，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場（一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場（二級市場）。

◆

房產(chǎn)市場按流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場,，房屋租賃市場,、房屋調(diào)換市場三種。

第二部分 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識

一,、建筑物的分類

1,、按建筑物的使用性質(zhì)分類

建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑,，即工業(yè)建筑,、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑,。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能,，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。

（1）

居住建筑

居住建筑是供人們生活起居用的建筑物,，主要有普通住宅,、高檔住宅、公寓,、別墅等,。

（2）

公共建筑

公共建筑是供人們進行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點,，可以分為以下一些建筑類型,；

生活服務性建筑：食堂、菜場,、浴室,、理發(fā)店等；

文教建筑：學校,、圖書館,、學生實驗室等；

托幼建筑：托兒所,、幼兒園等,；

科研建筑：研究所、科學實驗樓等,；

醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所,、療養(yǎng)院、急救中心等,；

商業(yè)建筑：商店,、商場、貿(mào)易市場,、飯店,、餐廳以及相關(guān)設施,；

體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務于體育運動的房屋建筑,；

文娛建筑：劇院,、會堂、博物館,、文化館,、展覽館等；

交通,、郵電建筑：火車站,、汽車站、航空港,、水上客運站,、郵政大樓、電報,、電話局等用于交通,、郵政、電訊的建筑,；

其他建筑：如園林建筑,、紀念性建筑、加油站,、煤氣站,、消防站等設施。

2,、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類

建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑,、磚混結(jié)構(gòu)建筑,、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,、鋼結(jié)構(gòu)建筑。

一般說來,，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多,，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),，有大跨度要求的體育館,、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。

3,、按建筑物的層數(shù)分類

低層建筑：一般指一至三層的房屋,，多為住宅、別墅,、幼兒園,、中小學校,、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。

多層建筑：一般指四至七層的房屋,，多為居民住宅樓,、普通辦公樓等。

高層建筑：一般指七層以上的房屋,。一般地,，12層以下又稱小高層住宅。

對于高層建筑,，國際上通行的做法是劃分為4類：

1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層,，建筑總高度25～50m；

2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層,，建筑總高度50～75m,；

3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m,；

4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上,，建筑總高度在100m以上。

二,、房屋建筑的構(gòu)造

—幢建筑物,，一般是由基礎(chǔ)、墻,、柱,、梁、樓板層,、地坪層,、樓梯、屋頂,、門窗,、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位,，發(fā)揮著各自的作用,。

1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件,，承受著建筑物的全部荷載,，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系,，一般均設在地面以下。

2,、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護構(gòu)件,，與外界直接接觸的建筑圍護結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻,。

3,、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分,，它承受著底層房屋的荷載,。

4,、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設施,，供人們上下樓層和緊急疏散之用,。

5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護構(gòu)件和承受構(gòu)件,。

平屋頂（坡度5％,，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類

作用：防水,、結(jié)構(gòu),、保溫、隔熱,、建筑藝術(shù)要求,。

屋頂分類：

①

屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu),、隔熱層,、頂棚組成。

四大類：平頂,、坡屋頂,、曲面屋頂、多波式屋頂

②

屋頂：剛性〈可承重〉

柔性〈不可承重〉

③

屋頂防漏：三氈四油

④

屋頂隔熱：水泥蛭石

⑤

交通,、環(huán)境,、地理位置與小區(qū)的重要性。

⑥

總體的建筑風格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標準〉

6,、門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門,，用來采光,、通風或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗,。門和窗是解決建筑使用功能主要手段,。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用,；窗的主要作用是采光和通風，同時也起分隔和圍護的作用,。門和窗是解決建筑使用功能主要手段,。

7、陽臺：樓層建筑中,，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式,，有三面敞開的，也有半敞開的,，或一面敞開的,，或封閉的。

8,、隔斷：區(qū)別使用功能,，使之互不干擾，是建筑設計中組織功能空間,、劃分平面的主要手段,。有全隔,、半隔,、透明、半透,、不透等區(qū)別,。

二,、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識名詞解釋

1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能,，一般分為住宅用地,、公共服務設施用地、道路用地,、綠化用地,。

2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍,。

3,、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地,。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）,。

4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和,。

5,、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率,。通常以上限控制,。

6,、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

7,、紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍,。一般以紅筆在地形圖上圈定。,，寫上批準意見及日期,、簽字、蓋章后生效,。

8,、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制,。

9,、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限,，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益,，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設施超負荷運行,。

10,、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示,。

11,、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度,。通常以下限控制,。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）

12,、配套：使功能達到完善的措施,；建筑中有社會公共設施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套,；住宅內(nèi)部有生活設施配套等,，其程序由于標準不同而不同。

13,、生地：

只是一塊土地,，未達到可蓋房的要求（水、電,、煤都沒有）,。

14、熟地：

達到三通一平的稱為熟地,，三通一平只是達到施工要求,。

15、何為“三通一平”

“三通”指通電,、通水,、通路，“一平”指土地平整,。

16,、何為“七通一平”

達到了人口居住的要求，“七通”是指通電,、通水,、通煤氣、通電訊,、通下水,、通上水、通道路,，“一平”指土地平整,。

17、土地使用權(quán)的最高出讓年限,？

1.居住用地70年,；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育,、科技,、文化衛(wèi)生、體育用地50年,；

4.商業(yè),、旅游、娛樂用地40年,；

⑤.綜合或其它用地50年,。

18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限,？

答：1.屋面防水為5年,；

2.土建為1年，具體包括：

a.墻面,、樓（地）面空鼓,、開裂、起砂,；

b.墻面,、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；

c.墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面,、地下室管道滲漏；

d.門窗翹裂,、粉刷起殼,、開裂、脫落,，五金件損壞,；

3.衛(wèi)生潔具為1年；

4.電氣管線,、上下水管線及燈具,、電器開關(guān)為2年；

5.管道堵塞為2個月,；

6.供冷,、供熱系統(tǒng)和設備為2個供冷期及2個供暖期。

19,、樓花：即未完成的商品房,，也叫期房。

20,、居住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）

21,、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20%

配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%

22,、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑,？

答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板,、屋頂板,，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下,，造價較低,，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制,，所以,，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。

23,、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑,？

答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板,、柱,、墻（剪力墻）,、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成,。其圍護構(gòu)件如外墻,、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成,。它的特點是結(jié)構(gòu)的適應性強,，抗震性能好,，耐用年限較長,。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu),。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu),、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu),、筒體結(jié)構(gòu),、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等,。

24,、預售房屋需要那些基本條件？

答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書；

2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

4.開發(fā)企業(yè)向城市,、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得《商品房預售許可證》。

25,、土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

26,、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準權(quán)的人民政府依法批準,，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用,，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為,。

三、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖,、建筑施工圖,、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖,、給排水施工圖,、電器施工圖等。

1,、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖,，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關(guān)系,，標出建筑物周圍的地形,、道路、水源,、電源等,，圖上一般繪有指北針。

2,、建筑施工圖：包括建筑平面圖,，建筑立面圖、建筑剖面圖,。

建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖,，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口,、走廊,、樓梯、房間,、陽臺等)的布置和組合關(guān)系,。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。

建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖,，主要表示建筑物的外觀形狀,，是做外部裝修的外部依據(jù)。

建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖,，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式,、空間關(guān)系。

3,、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設計內(nèi)容,，同時反映建筑,、給排水、暖通,、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求,。

在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化,，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置,。

4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖,，是由專業(yè)人員設計的,，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法,。

五,、房屋面積的規(guī)定和測算

1、各種面積概念

（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和,，即外墻、內(nèi)墻,、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和,。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。

（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和,。所謂凈面積就是除去墻,、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。

（3）使用面積：扣除公用（樓梯,、電梯,、公用的配電間、走道,、電梯間,、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積,，以及戶內(nèi)走道,、樓梯、玄關(guān)等面積后,，所剩實際生活使用的面積,。

（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積,、單元建筑面積和每幢樓建筑面積,，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺,、挑廊,、地下室,、室外樓梯等，且具備有上蓋,，結(jié)構(gòu)牢固,，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積,。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市,、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定,。

(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,。

（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同,，出房率高的商品房就物有所值,。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些,。

（8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成,；

(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積,，以水平投影面積計算。

(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,。

2,、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算

（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。

（2）穿過房屋的通道,、房屋內(nèi)的門廳,、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積,。

（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層,、夾層、地下室,、半地下室,，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算,。

（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算,。凸陽臺按其投影面積的一半計算。

（5）共有公共面積的分攤計算：

每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

3,、商品房分攤的公用建筑面積包括

兩部分：

（1）電梯井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設備室,、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

六、商品房銷售常用名詞

1,、住宅：供人們生活居住的建筑,。

2、通風：保持室內(nèi)空氣流通,，更換新鮮空氣,。

3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東,、西,、南、北）,。

4,、隔音：建筑圍護結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（db）數(shù)表示。

5,、噪聲級：不同使用功能的房間,，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50db以下）

6、隔熱：建筑圍護結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力,，以隔熱系數(shù)表示,。

7、戶型：居住建筑中表示臥室,、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱,，如二室——廳一衛(wèi),、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設計成多種平面組合,，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素,。

8、什么是住宅的開間,、進深,、層高和凈高？

(1)住宅的開間：住宅的開間就住宅的寬度,。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中,，對住宅的開間在設計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米,、2.4米,、2.7米、3.0米,、3.3米,、3.6米,、3.9米、4.2米,。

(2)住宅的進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度,。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米,、3.3米,、3.6米、3.9米,、4.2米,、4.5米、4.8米,、5.1米,、5.4米、5.7米,、6.0米,。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長,。

（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中,，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6米,、2.7米、2.8米,。

(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離,。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”,。商品住宅的開間,、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度),，這三大指標是確定住宅價格的重要因素,。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深,、層高越大),，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大,，同時所消耗的建材也會越多,，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高,。因此,，購房者在購買商品住宅時，應當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮,，住宅的面積適宜即可,。

9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休,，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體,，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。

10,、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用,，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休,。

11,、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍,。

12,、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同,。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照,。

日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）

13、物業(yè)管理：為居民提供生活,、文化,、安全、衛(wèi)生,、設施維修等服務的管理機構(gòu),，其業(yè)務范圍隨社會進步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加,。

14、什么是復式住宅,？

復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅,。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米,，而一般躍層為5.6米)，復式住宅的下層供起居用,，炊事,、進餐、洗浴等,，上層供休息睡眠和貯藏用,，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯,，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地,、省工,、省料又實用的特點，特別先例子三代,、四代同堂的大家庭居住,，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的,。

雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大,、進深小、部分戶型朝向不佳,、自然通風采光較差,，層高過低、隔音,、防火功能差,，房間的私密性、安全性較差等缺點,，但這種精巧實用的住宅類型,，由于經(jīng)濟效益十分明顯，價格相對偏低,，必然會成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品,。

15、什么是公有住宅,？

公有住宅,，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅,。它在指由國家(中央政府或地方政府,、城市政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建,、銷售的住宅,，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán),、占有權(quán),、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有,。公有住宅主要由本地政府建設,，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租,、出售,。

16、什么是躍層式住宅,？

躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式,。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法,，住宅占有上下兩層樓面,，臥室、起居室,、客廳,、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接,。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好,，也可通過增大采光面積彌補,，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,，布局緊湊,，功能明確，相互干擾較小,。不足之處是安全出口相對狹小,。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多,。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中,，也開始得到推廣。

17,、居住小區(qū)：具備相應規(guī)模的生活,、文化、商業(yè),、衛(wèi)生,、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規(guī)劃的區(qū)域,。

18、組團：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落,。由數(shù)個組團形成居住小區(qū),。

19、社區(qū)服務半徑：此環(huán)境泛指生活、文化,、教育,、商業(yè)、衛(wèi)生保健,、綠化,、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件,，是衡量居住水平的總稱,。

20、社區(qū)服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍,，以服務中心為圓點,，以米為單位計范圍大小。

21,、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用,、廢棄物再生再用，太剛能蓄電,、照明,，供熱、隔熱,、保溫,，空氣凈化，防蟲,、防霉,、空調(diào)省電等—系列措施而設計成的未來居住建筑。

22,、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈,。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。

23,、車位：自行車,、私家車泊位，分收費和免費兩種,，—般指公用停場,，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位,。車不能停在道路上,。

24,、“五證俱全”是指哪五證,？

①建筑施工許可證

2.房屋預售許可證

3.建筑用地規(guī)劃許可證

4.國有土地使用證

5.建設工程規(guī)劃許可證

25、何為是房屋的所有權(quán),、占有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)和處分權(quán)

房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利,。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定,，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán),、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能,，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容,。

房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使,，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況,。例如，房屋出租,，就將房屋一定時期內(nèi)的占有,、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。

房屋的使用權(quán)：是對房屋的實際利用權(quán)力,。通過一定法律契約,，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用,。

房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益,。例如出租房屋，房主從房客處收取租金,。

房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能,。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制,。如房主作為債務人以住房作抵押向債權(quán)人借債,，若是到期不能清償債務，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償,。

26,、何為內(nèi)銷房、外銷房,、平價房

內(nèi)銷房,、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。

(1)外銷房的土地是批租或出讓的,，是按照容積率來計算樓面價的,，針對的客源

是外籍人士、港澳臺或本地人,，土地是有年限的,。

(2)內(nèi)銷房的土地是沒有所限的（可認為不保險）,，針對的客源是本地人或外地人

從98年開始內(nèi)銷房也實行土地批租，一般來講批租的年限為70年,，內(nèi)銷房

的類型有外資內(nèi)銷、內(nèi)資內(nèi)銷,、高標準內(nèi)銷（僑匯房）,。

(3)平價房，土地便宜,，價格便宜,，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易,。

第三部分

房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識

一,、房地產(chǎn)價格構(gòu)成

房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：

l、土地取得費用

有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費,；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費,；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款,。

2,、前期工程費

前期工程費主要包括以下幾個方面：

三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整,，以達到通電,、通路等投入的資金。

地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質(zhì)勘察的費用,。

規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支付的費用,。

3、房屋建筑安裝工程費

是指建造房屋所需的工程費用,，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格,，包括各種材料費、機械使用費,、管理費,、施工企業(yè)利潤和稅金等；

4,、基礎(chǔ)設施建設費

包括建造小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供電,、煤氣,、排水、排污,、照明,、通訊,，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設施的建

5,、公共配套設施建設費

6,、經(jīng)營管理費

指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中,，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所

7,、銷售費用

是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費,、中介代理費等,。

1、利息

是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息,，包括融資過程中的各種費用,，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費,、保險費等,，自有資金也視同貸款計算利息。

9,、稅費

稅費是應向國家繳納的費用的,，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業(yè)稅,、城市維護建設教育費附加,、土地使用稅、房產(chǎn)稅,、增值稅,、所得稅等。

10,、利潤

利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應得到的收益,，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源,。

二,、影響房地產(chǎn)價格的因素

房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：

1,、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素,。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加,，則房地產(chǎn)的價格上升,；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加,，則房地產(chǎn)價格下跌,。

2,、理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件,、地形,、地勢,、土地面積,、土地形狀,、日照、通風,、溫度,，降水,，天然周期性災害等,。

3、環(huán)境因素,；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素,，包括噪聲、空氣質(zhì)量,、視覺,、衛(wèi)生狀況等方面。

4,、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度,、政策、法律法規(guī),、行政措施等方面的因素,。包括土地制度、住房制度,、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略,、城市規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策,、稅收政策,、交通管制等。

5,、經(jīng)濟因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟因素,，如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入,、投資水平,、儲蓄、消費水平,、物價水平,、金融狀況等。

6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人,，人口數(shù)量,、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模,、人口分布等,，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

7,、社會因素：主要指政治安定狀況,、社會治安程度、城市化水平等,。

8,、心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài),、欣賞趣味,、時尚風氣、講究風水,、價值觀等,。

9、國際因素：主要指國際經(jīng)濟狀況,、軍事沖突情況,、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響,。

第四部分

房地產(chǎn)稅收知識

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅,、土地增值稅,、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,、營業(yè)稅,、城市維護建設稅、教育費附加,、企業(yè)所得稅,、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅,。

一,、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅,。

1,、納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人,。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人,；產(chǎn)權(quán)出典的,，以承典人的納稅人。

2,、課稅對象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn),。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),，不包括農(nóng)村。

3,、客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn),，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn),，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),。

4、稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率,。按房產(chǎn)余值計征的,，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的,，稅率為12%,。

5、納稅地點和納稅期限,；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納,。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納,。

二,、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅,。

三、耕地占用稅

耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象,，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅,。

四、土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅,。

五,、契稅

契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,，按當事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅,。

1,、納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為納稅人,。

轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售,、贈與和交換；房屋買賣,、贈與和交換,；

下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，予以征稅,；

以土地、房屋權(quán)屬作價投資,、入股,；以土地、房屋權(quán)屬抵債,；以獲獎方式承受土地,、房屋權(quán)屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地,、房屋權(quán)屬,。

2、客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地,、房屋,。

3、稅率：契稅的稅率為3~5%,，安徽省的契稅稅率為4%,，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取,。

4,、計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽定的契約價格,。征收契稅,，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù),。但是,，為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易,，避免發(fā)生隱價,、滿價等逃稅行為,，征稅機關(guān)認為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估,，以評估價格作為計稅依據(jù),。

六、相關(guān)稅收

1,、營業(yè)稅,、城市維護建社稅和教育費附加

營業(yè)稅：是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅,。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%,。

城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅,。

教育費附加：是隨增值稅,、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。

企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅,。

印花稅：是對因商事活動,、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立,、領(lǐng)受的應稅憑證征收的一種稅,。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證,。

房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

a)區(qū)域地位：區(qū)域在城市的歷史,、文化、經(jīng)濟,、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 b)區(qū)域現(xiàn)狀：

1.區(qū)域的位置及交通狀況

區(qū)域的位置：項目所處城市,、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū),、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置

交通狀況：現(xiàn)有道路及地鐵交通系統(tǒng),、近期道路交通規(guī)劃等

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路,、行車區(qū)間等

宗地出行主要依靠的交通方式,，是否需要開發(fā)商自己解決 2.區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平

區(qū)域第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè),、第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)及發(fā)展水平區(qū)域的各項經(jīng)濟指標及其在整個城市所處的水平區(qū)域人口的就業(yè)情況及消費水平3.人口及文化

區(qū)域的人口數(shù)量,、結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布等 區(qū)域的教育水平,、人文素質(zhì) 區(qū)域的治安情況 4.區(qū)域的自然狀況

自然資源 噪聲情況 空氣狀況

污染情況（如化工廠,、河流湖泊污染等）

危險源情況（如高壓線,、放射性,、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）5.區(qū)域的配套情況

（1）大市政配套（都要說明距宗地距離,、成本、接入的可能性）供水狀況 污水,、雨水排放

通信（有線電視,、電話、網(wǎng)絡）永久性供電和臨時施工用電 燃氣供熱及生活熱水（2）配套設施 教育 醫(yī)療 商業(yè)

文化,、體育,、娛樂設施 公園 銀行 郵局

c)區(qū)域規(guī)劃

1.城市發(fā)展規(guī)劃與功能布局

地鐵交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設 城市功能的規(guī)劃與布局 局部區(qū)域的開發(fā)重點

政府即將頒布的重大政策

2.近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化

房地產(chǎn)項目自身情況分析 項目基本情況分析 土地狀況分析 項目四至分析

項目各種經(jīng)濟技術(shù)指標分析 項目產(chǎn)品規(guī)劃分析

項目周邊景觀分析

項目周邊自然景觀分析

項目周邊人文、歷史景觀分析

項目周邊配套分析

項目周邊交通配套分析 項目周邊商業(yè)配套分析

項目周邊教育,、文化配套分析 項目周邊醫(yī)療衛(wèi)生配套分析 項目周邊娛樂配套分析

前期策劃的自身情況比較注重土地狀況,、項目四至、各種經(jīng)濟技術(shù)指標和項目周邊配套

房地產(chǎn)項目客戶群分析 1.總體消費狀況研究 當?shù)鼐用竦幕緲?gòu)成 年齡分布 從業(yè)狀況 收入水平

當?shù)鼐用竦幕旧罘绞?/p>

基本的生活與購買習慣,，主要影響領(lǐng)域 基本的交通方式與交通工具選擇的傾向

基本的飲食習慣于發(fā)展傾向,，主要的影響領(lǐng)域

當?shù)鼐用竦幕緤蕵贰⑿蓍e方式

當?shù)鼐用竦拿浇榻佑|習慣

當?shù)鼐用竦乃季S方式與價值傾向

2.住房消費特征研究

當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有的住房來源,、使用,、評價狀況 當?shù)鼐用駥ι唐贩康南M習慣與態(tài)度 當?shù)鼐用駥硐刖幼…h(huán)境的理解與認識 當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的主要接受傾向與障礙 當?shù)鼐用駥﹂_發(fā)商的認知情況 3.主流住房消費群體調(diào)研 主流消費群體構(gòu)成

主流消費群體的特征及發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實戰(zhàn)培訓內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓班篇三

第一章 策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃

第一節(jié) 奮斗方向

設計階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作,，因為不少人真的很愛自己現(xiàn)在從事的這份工作,，只是無暇把手頭的工作與未來的目標聯(lián)系起來。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益,，它固然很重要,，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢,。

1．不要因為地位卑微而自棄,，當壓力重重襲來，才能迸發(fā)出巨大的能量,；

2．用心拓展自己的興趣,、見聞和知識結(jié)構(gòu)，提高分析,、整合和邏輯思維的能力,；

3．可能多地去接觸不同的行業(yè)，了解的越多,，越有可能發(fā)掘潛藏的機會和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系,，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機會里面；

4．善于借助他人的力量,，建立良好的人際關(guān)系,，為將來發(fā)展時得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ)；

5．向資深同事學習工作,，追求更高的效率,，博得更好的評價,。對于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的,，但一味模仿他人的做法,，終究無法真正的邁進。

6．做一個有心人,，經(jīng)常思考自己的前途,，策劃每個階段的發(fā)展模式，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求,。當一個人開始有所計劃的時候,，他永遠都不會晚！

二．階段目標

為使你的奮斗目標逐漸明朗化,，同時產(chǎn)生更好的效果,，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當兩個階段目標發(fā)生沖突的時候,。

三．策劃自己的人生

一般說來,，人生的目標可以分為四類：職業(yè)、經(jīng)濟收入,、個人成長和精神滿足,。這四類目標基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現(xiàn)某一目標,？從事哪項工作會有更多的目標成就,？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標？

（一）遵循“早知道”法則

對于剛剛工作的人來說,，干好第一份工作是自己的首要目標,，因為工作是實現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路?？筛闪艘欢螘r間后你可能發(fā)現(xiàn),，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦,、能力,、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài),，你變得懈怠并且煩惱,。你問自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢,？從這個起點,，能不能登臨事業(yè)的頂峰？

這個時候建議你，最應著手的就是要好好了解和評估你的人生發(fā)展計劃,，確定具體的實現(xiàn)步驟,，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標，可千萬不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作,。

四．分享策劃的快樂

如果你不能一下子到達既定目標，不妨一段一段地去耕耘,。策劃階段人生,，可以有兩種實施的方案，一種是有目標的積累,，一種是沒有目標的積累,，就看你的選擇和期許程度

第二節(jié) 策劃人員基本素質(zhì)互動培訓

互動師培訓能夠使學員通過親身體驗獲得自己的經(jīng)驗，從而在有限的時間內(nèi)獲得最大的收獲,。

一．策劃的客觀性和主觀

1．策劃人員討論生活中對主觀性產(chǎn)生影響的日常因素,，不同的外界條件對主觀性的影響。

2．策劃人員根據(jù)個人知識和經(jīng)驗對策劃人員所應具備的素質(zhì)進行互動交流,，討論客觀性和主觀性,。

二．知識結(jié)構(gòu)與策劃思路

(一）首先我們來做兩個互動游戲

1．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進玻璃瓶子里。

（答案：將氣球放氣,，然后塞到玻璃瓶里,，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起,，成功,。）

請學員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進行討論,。當你遇到一個難題,，解決它很困難，你可以改變你的方法,。思想的改變,，一次改變不難多次改變就不易了。

2.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里,？

（答案：打碎了裝進去）

游戲很簡單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點點留戀，就不能真的打碎,。你們知道,，打碎了它就是毀了它,，再沒有什么力量能把它恢復得和從前一模一樣,。所以當你下決心要打碎某個事物時,，你應當再一次問自己，我是不是真的不會后悔,？

（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無關(guān),，但是在遵循事務的客觀性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單,，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心,、感到壓力與困惑的原因。應該放開自己的思想,，避免讓自己禁錮在同一個思想領(lǐng)域和知識范圍,。

從事房地產(chǎn)策劃的人員,，最好是通才,，要求你知識面要廣博，對建筑學,、市場經(jīng)濟、文化等方面都要有所涉及,，總之,，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才。

1．知識結(jié)構(gòu)：

（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律,、法規(guī),；

（2）熟悉房地產(chǎn)建筑、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識,；

（3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識,；

（4）熟悉廣告學、市場營銷的基本知識,；

（5）了解消費心理學的基本知識,；

（6）學會將資源整合，對項目本身,、開發(fā)商和營銷策劃公司,、廣告公司、媒體等多方面的資源進行有效整合,，充分利用自身優(yōu)勢資源進行樓盤創(chuàng)意推廣,。

2．策劃思路：

（1）首先，對項目進行研究,，這是營銷策劃中重要一步,，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。

（2）市場調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟,，包括市場調(diào)查和市場研究兩部分,。正確的市場調(diào)查才會得出正確的市場研究結(jié)論，這關(guān)系到整個營銷策劃的決策傾向,；讓市場來檢驗產(chǎn)品,，與市場進行對照，充分挖掘本項目的營銷優(yōu)勢,。其具體內(nèi)容包括：市場格局調(diào)研,、競爭對手項目情況調(diào)研、競爭對手營銷策劃調(diào)研,、消費群體調(diào)研等等,。

3．調(diào)研之后,，進行項目再定位

為何對項目再次定位？開發(fā)商在立項開發(fā)時,，基本上對項目進行了初步的定位,，但當時是從宏觀上進行考慮，對市場定位的把握不夠細致,、準確,，從立項開發(fā)到營銷開始大都要經(jīng)過一段漫長的時期，期間市場可能發(fā)生諸多變化,，因此在實施營銷策劃時要進行項目再定位,。

4．營銷策略

項目按照市場進行定位，與市場進行充分結(jié)合,，按照市場運行軌道做出一個系統(tǒng)營銷策略,，包括：樓盤包裝、品牌包裝,、價格定位,、營銷訴求、市場推廣（廣告主題,、媒體組合與選擇,、廣告訴求和基調(diào)、廣告排期等）,。

5．項目規(guī)劃設計建議

從營銷角度對項目的規(guī)劃,、設計提出要求和建議，包括功能設置,、小區(qū)布局,、環(huán)境規(guī)劃,、景觀規(guī)劃,、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進展排期等,。

6．入市時機選擇

入市的時機選擇非常關(guān)鍵,，如果選擇時機失敗，就有可能導致整個營銷的失敗,。

（1）有市場空白時,；

（2）有事件發(fā)生時；

（3）有重要節(jié)日來臨時,；

（4）有市場需求而市場出現(xiàn)供給斷裂時,；

（5）旺季來臨時；

（6）市場競爭強度較弱時,；

（7）總需求增大時,；

7．廣告策劃的執(zhí)行

廣告是一種溝通,，一種主線，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力,、項目賣點的提煉,、項目形象的表現(xiàn)、項目理念的傳達,。各種廣告媒體充當著項目與潛在客戶群進行溝通的不可替代的重要角色,，高效的廣告溝通，能使項目以實現(xiàn)更快的速度實現(xiàn)更大的價值,。而廣告創(chuàng)意的成功與否,，就決定了項目同潛在客戶能否進行有效的溝通?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑?/p>

（1）目標市場策略

開發(fā)商通常并不針對整個目標市場做廣告,，而是針對其中的某個細分市場，哪個細分市場需要廣告配合,，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略,。

以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主,，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度,，使樓盤迅速進入市場。當小區(qū)逐步成型時,，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買,，提高市場占有率為目的。當小區(qū)初具規(guī)模,，欲推出高層樓盤時,，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的,。

（2）市場定位策略

定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置,，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位。定位時可根據(jù)目標客戶群的要求,，采取價格定位策略,、素質(zhì)定位策略,、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清,，否則廣告訴求時重點不明,，受眾難以留下特定的鮮明印象,。

（3）廣告訴求策略

根據(jù)訴求對象,、訴求區(qū)域的特點，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，即通過真實,、準確,、公正地傳達開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定,；也可采用感性訴求策略,，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲,；當然還可用情理結(jié)合的訴求策略,，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感,，從而達到最佳的廣告效果,。

（4）廣告表現(xiàn)策略

廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達給受眾,。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色,，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感,、優(yōu)越感,。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計、制作的風格和形式,。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特,，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡,，給樓盤銷售也帶來負面影響,。

（5）廣告媒介策略

據(jù)統(tǒng)計，80％的廣告費用用于廣告媒介,，媒介選擇不當,，就有可能造成投入高、見效低的結(jié)果,。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報紙,、廣播、電視和雜志,，還有戶外廣告,，如工地圍墻宣傳畫,、巨幅電腦噴畫,、路牌、燈箱,、車身廣告,、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”,?！熬€下媒介”也是開發(fā)商常用的,，像展銷會、直郵,、贊助及其它推銷用的樓書,、優(yōu)惠券、單張（海報）等,。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合,，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數(shù)量,；其次要合理安排廣告的發(fā)布時間,、持續(xù)時間、頻率,、各媒體發(fā)布順序等,，特別重要的廣告要提前預定好發(fā)布時間和版位。

（6）廣告效果的測定

廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的,，對于房地產(chǎn)廣告卻不太合適,，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進行預測,。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解,，通過分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復調(diào)整,，就可使廣告計劃日臻完善,。

課堂作業(yè)：在北京做一個產(chǎn)權(quán)酒店，你如何選址,？如何進行營銷策劃,？分組討論，然后在課堂上由個人,、或各組代表闡述思想和方法,。

（三）如何消除策劃的困惑

課堂討論：如果給你時間去旅行，你會選擇那座城市,？

分組討論并闡述：

（1）為什么選擇這個地方,？

（2）之前你對這個地方的認識？包括主觀和客觀認識,。

（3）此行目的,？或要滿足自己的那些需要？

做事之前確立目標很重要,，確立準確目標需要你做足基本功,，打好基礎(chǔ)；簡單的說房地產(chǎn)項目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標,。

1．對項目判斷的困惑

萬事開頭難,，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關(guān)鍵，一個地產(chǎn)項目的成敗,，70％決定于發(fā)展商對地塊的判斷,。

從地塊考察開始，充分挖掘項目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價值,，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù),；從市場調(diào)研中尋找依據(jù)，這是一個地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵的前提條件,；從項目定位出發(fā),，進行項目投入產(chǎn)出模擬分析，透視項目的風險性并提出相關(guān)的規(guī)避方式,，使發(fā)展商在項目的運作之初就可以預知未來的成果,。

2．針對賣點群的精確策劃

隨著房地產(chǎn)供應量的增加、需求相對減弱,，買家開始能從容地挑選,。買家在“貨比三家”的過程中，使得發(fā)展商必須快速適應購買者的挑剔,。因而采取“人有我有”的經(jīng)營策略,。

策劃公司適其時，開始有意識地收集眾生之長而集于一者,，使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對于購買者作出充足的承諾,。策劃公司在引導開發(fā)商力求盡善盡美之時，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點,。

每一個賣點,，都凝聚著發(fā)展商的心機；每一個賣點的后面,，都是智慧和成本的凝結(jié),；每一個賣點的成型，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持,，每一個賣點的后面通常都是成本的發(fā)生,。

賣點數(shù)量和質(zhì)量的增加，使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高,。市場在接受這些賣點之時,，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機會，但不少樓盤的“富貴病”亦隨之產(chǎn)生,。許多城市的高樓大廈,，實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題,，多數(shù)賣點策劃模式對提高項目的素質(zhì)起到了非常積極的作用,，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境,。

3．市場難以把握的困惑

在買方市場的條件下，市場的競爭體現(xiàn)在多因素競爭狀態(tài)之中,。在房地產(chǎn)賣方市場階段,，項目是在選優(yōu)的條件下獲取成功，只要有一個突出的優(yōu)點或閃光點成為熱門賣點,，就可以以這個突出優(yōu)點的高度來實現(xiàn)價值,。而在進入買方市場之后，買方在從容的時間和足夠的選擇,，來精挑細選,，找你的毛病，任何一個小問題,，都可能導致買賣不能成交,，價值不能實現(xiàn)。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競爭,，以你的短項弱項來決定整體效益,。

4．繼續(xù)提高自己的綜合運營能力

激烈的市場競爭，大家都在提高,，誰能加速度提高,，誰能更多更好地借用外腦，誰就能在競爭中立于不敗之地,，所以不但要用好資本,、品牌、信用,，而且要用好外腦,、智慧。現(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受,，就已經(jīng)說明社會在這個層面的進步,。討論案例：

策劃路線？策劃人生,？——3000美元游世界

留學英國mba畢業(yè)的朱兆瑞僅用了3000美元,，歷時77天周游了歐洲、美洲,、大洋洲和亞洲的28個國家和地區(qū),，如澳大利亞和韓國等。

（1）請闡述各自對這一事件的看法,。

（2）通過這一次旅游對他人生有何影響,？他是在策劃自己嗎,？

第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

第一節(jié) 建筑與規(guī)劃基本知識

一．建筑識圖基礎(chǔ)知識

房屋是供人們生產(chǎn)、生活,、工作,、學習和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切,。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小,，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造,、裝飾,、設備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定,，用正投影方法,，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”,。它是用以指導施工的一套圖紙,，所以又稱為施工圖。

（一）．施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖,，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同,，一般包括：

1．圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容,、圖紙編號等,，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找,。

2．設計總說明

主要說明工程的概況和總的要求,。內(nèi)容一般應包括：設計依據(jù)（如設計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì),、氣象資料等）,；施工要求（如施工技術(shù)、材料,、要求以及采用新技術(shù),、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內(nèi)容,，對于簡單的工程,，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。

3．建筑施工圖

包括總平面圖,、平面圖,、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖,。表示建筑物的內(nèi)部布置情況,，外部形狀,，以及裝修、構(gòu)造,、施工要求等,。

4．結(jié)構(gòu)施工圖

包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況,，構(gòu)件類型,，尺寸大小及構(gòu)造做法等,。

5．設備施工圖

包括給水排水,、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖,、系統(tǒng)圖和詳圖,。表示上、下水及暖氣管線布置,，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置,，電氣線路的走向和安裝要求等。

（二）施工圖中常用的符號

為了保證制圖質(zhì)量,、提高效率,、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》（簡稱“標準”）,，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：

1．定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ),、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出,，并進行編號,，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線,。

定位軸線采用細點畫線表示,。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內(nèi)寫上編號,。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字,，從左向右依次編寫。垂直方向的編號,，用大寫英文字母自下而上順次編寫,，英文字中i、o及z三個字母不得作軸線編號,，以免與數(shù)字1,、0及2混淆。對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件,，它的定位軸線一般作為附加軸線,，編號可用分數(shù)表示,。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號,。

2．標高

在總平面圖,、平面圖、立面圖和剖面圖上,，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度,。各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制,。標高數(shù)值以米為單位（不標單位）,，一般標注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。

標高有絕對標高和相對標高,。

絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點,，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高,。

相對標高：除了總平面圖外,，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點,，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關(guān)系,。如室外地面標高－0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

3．尺寸線

施工圖中均應注明詳細的尺寸,。尺寸標注由尺寸界線,、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成,。根據(jù)《標準》規(guī)定,，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位,。為了使圖面清晰,，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的,，一般應與被標注長度垂直,，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出,，而不能用其他線代替,；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線,。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示,，短線方向應以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部,。

二．建筑材料基礎(chǔ)知識

（一）建筑材料的分類

根據(jù)材料來源不同,，建筑材料可分為天然材料和人造材料,；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料,、地面材料和屋面材料等,；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料,、防水材料,、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便,，一般按材料的化學組成分為無機材料,、有機材料和復合材料三大類。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量,。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量,。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度,。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例,。

（4）密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比,。

2．密度和體積密度主要反映材料的輕重,，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下,，材料孔隙率越高（密實度越低）,，則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好,，而材料的強度降低,，抗?jié)B透性能、耐磨性能,、抗凍性能,、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

（三）材料的力學性質(zhì)

1．強度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度,，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示,。

根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度,、抗壓強度,、抗折強度和抗剪強度。不同的材料,，對其強度的要求也不一樣,。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主,。彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形,，外力除去后,，仍能恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之,，當外力除去后,，不能完全恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性,，在外力不大的情況下,，產(chǎn)生彈性變形；當外力超過一定的數(shù)值后,，便出現(xiàn)塑性變形,。

2．韌性與脆性

材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性,，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料,。材料在沖擊、振動作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性,，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料,。

3．硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性,。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性,、抗?jié)B性、抗凍性,、吸濕性,、導熱性、熱容量,、耐燃性與耐火性,、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性,。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料,。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料,，多數(shù)是無機礦物質(zhì)粉狀物,，按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。

1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強度的膠凝材料,。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏,、石灰、水玻璃等,。

2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化,，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產(chǎn)生的,。水泥是最重要的建筑材料之一,，用途廣泛，品種繁多,。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥,。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一定的時間硬化后,，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷?、輕混凝土、防水混凝土,、耐熱混凝土,、噴射混凝土等幾種。

砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物,，凝結(jié)硬化后具有相應的強度,，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料,。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿,、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類,。

（七）建筑鋼材與木材

1．建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋,、建筑用型鋼。

2．木材

木材作為建筑材料,，在工程中應用廣泛,。如用作屋架、梁柱,、門窗,、模板及室內(nèi)裝修等。木材按樹種類劃分,，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類,；木材按加工材料分類，可分為三種：原條,、原木,、板方材。

（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要,，其常用的防水材料,，主要是瀝青及其制品。

2．保溫和吸聲材料

（1）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品,、珍珠巖及其制品,、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品,、玻璃棉,、泡沫玻璃。

（2）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好,，主要有軟木制品,、木絲板、毛氈等,。

（九）墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一,。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦,，隨著科學技術(shù)的發(fā)展,，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用。現(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊,。

1．粘土磚

（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料,，經(jīng)過成型、干燥,、焙燒而成的墻體材料,。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

（2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％,，能改善墻體絕熱,、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料,，干燥時間短,，燒成率高。

2．砌塊

砌塊有以下優(yōu)點：適用性強,、原料來源廣,、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便,，由于砌塊具有以上優(yōu)點,，所以近年來發(fā)展較快，全國許多地方在推廣,。

（十）裝飾材料

1．裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面,，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：

（1）材料的顏色，光澤和透明性

（2）花紋圖案,、形狀和尺寸

（3）質(zhì)感

2．常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦,、面磚、釉面磚,、陶瓷錦磚,、花崗石板、大理石板,、水磨石板,、塑料貼面板、木材,、膠合板,、石膏板。

三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識

各種不同的建筑,，盡管它們在使用要求,、空間組合、外形處理,、結(jié)構(gòu)形式,、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ),、墻體或柱,、樓地面、屋頂,、樓梯,、門窗等六大部分組成。此外,，一般建筑物還有臺階,、坡道、陽臺,、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等,。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘,，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場澆制)和預制(預先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預應力結(jié)構(gòu)等。一般而言,，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分,，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等,；從受力傳遞系統(tǒng)上分,，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。

（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個簡要的介紹。

1．砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式,。一般采用鋼筋混凝土預制樓板,、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層,，豎向承重構(gòu)件采磚砌體,。

砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚,、普通混凝土小砌塊,、輕骨料混凝土小砌塊等。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米,、240毫米,、190毫米、120毫米,。習慣上人們把370毫米厚的墻稱為“三七墻”,、240毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻,，小于240毫米厚的墻用做非承重墻,。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力,。外墻作承重作用,，理應受到充分的注意，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重,，可作為間隔墻使用,。

2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁、板,、柱所組成,。其特點是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間,，使用比較方便,。框架結(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板,，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻,。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修,，影響室內(nèi)使用,，以往在住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點,，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系,。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比,，具有以下特點：由t形邊柱、十字形中柱,、l形角柱組成框架受力體系,，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用,，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料,，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積,。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的發(fā)展前景,。

3．剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載,，這樣的水平荷載對墻,、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系,，它的剛度很大,，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁,、柱楞角,，便于室內(nèi)布置，方便使用,。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能,，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預應力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局,，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時,，房間的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間,，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下幾種形式：

1．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻,、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

2．鋼,、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱,、梁、板,、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,，墻用磚或用其他材料填充,。這種結(jié)構(gòu)抗震性好,，整體性強，抗腐蝕性耐火能力強,，經(jīng)久耐用,。

3．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻,、柱等采用磚體砌筑,，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用,，其各種性能都較差,。

4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向,、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的,。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處,、小商鋪等臨時性建筑。

四．住宅小區(qū)規(guī)劃設計基礎(chǔ)知識

城市是人類集中的生活居住地域,，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式,。在一個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的40％－50％,。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱,，它包括居住區(qū)、居住小區(qū),、居住組團,、住宅街坊、和住宅群落等,。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路,、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè),、服務,、教育、活動,、道路,、場地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上,，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi),，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。

（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1．用地規(guī)模與配置

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求,，一般要求住宅人口或用地達到一定的規(guī)模,，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū),，顯得尤為重要,。

用地配置包含住宅建筑用地,、公共服務設施用地、道路與停車設施用地,、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例,，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位,、環(huán)境,、標準甚至住宅的層數(shù)等。

一個具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應該考慮多方面的因素,。住宅小區(qū)用地的配置應該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（cb50180－93）用地配置建議的基礎(chǔ)上,，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度,、土地利用方式和效益,、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點等多方面的因素綜合確定,。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ),，不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務,、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求,，因而應該根據(jù)居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。

2．居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中,，居住密度是一項重要的量化控制指標,，它對居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標之一,。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度,，是一個包含人口密度、人均用地,、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念,。它主要的評價指標有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）,、住宅區(qū)人口密度（凈）,、人均用地、建筑密度,、住宅區(qū)建筑密度（毛）,、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標,。

3．設施布局

基本要求：各項公共服務設施,，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標,。

考慮因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合,，其中公共服務設施,、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大,。同時應該注意到，隨 著現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展和進入家庭,，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位置將逐步擺脫服務半徑的限制,。

（二）主要規(guī)劃指標

1．建設強度指標

住宅區(qū)在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度,、總建筑面積和分類建筑總面積,。

2．環(huán)境指標

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度,、套密度,、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積,、人均公共綠地面積,、人均住宅建筑面積、日照間距,。

（三）規(guī)劃管理

1． 規(guī)劃管理審批的程序：

（1）申報與立案,；

（2）工作周期。

2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點,；

（2）選址定點,；

（3）建設用地規(guī)劃許可證；

（4）規(guī)劃設計條件,；

（5）規(guī)劃設計方案,；

（6）設計方案；

（7）建設工程規(guī)劃許可證,；

并不是所有建設工程都需要經(jīng)過以上所述程序,，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目,，經(jīng)市規(guī)劃局同意,，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證,。

五．住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會的飛速發(fā)展,，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求，提供方便的經(jīng)濟信息服務,，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境,。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)快捷高效的超值服務是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向,。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,，是反映當今住宅科技的成果,。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng),、通信系統(tǒng),、防災系統(tǒng)、耗能參數(shù)計量管理系統(tǒng),、家庭設施自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng),。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統(tǒng)的節(jié)能控制,、電子信箱管理,、商品咨詢、購物服務,、醫(yī)療,、學習服務及有效的家庭和家務管理。

綜合布線的通用定義是通過對結(jié)構(gòu),、系統(tǒng),、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效,、舒適,、便利、安全的環(huán)境空間,。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內(nèi)安裝一導體網(wǎng)絡,，該網(wǎng)絡必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求,。并且具有模塊化結(jié)構(gòu),，有極高的可靠性，一旦布線完成后,，應當可以連接任一類型的終端,，使布線標準化、簡單化,。實現(xiàn)對語音,、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理,，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時無需另外布線,，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡的拓撲結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調(diào)查,，第二步進行土地登記,。

一．土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布,、利用和權(quán)屬狀況而進行的調(diào)查,。《土地管理法》規(guī)定：“國家建立土地調(diào)查制度,?？h級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門進行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務,。

《土地管理法實施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀,。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址,、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進行的,。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位置,、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途,、土地等級,、地價和共用情況）等。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地,，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進行,。

城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）,。

表1 城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進行的全面性的調(diào)查,。根據(jù)我國《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類,，并以利

用方式,、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。

表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系

二．土地登記

土地登記是國家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系,、座落,、面積、用途,、等級,、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記,，是一種基礎(chǔ)性登記,，是普遍的土地權(quán)屬登記。

（二）變更土地登記,，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記,，它是在初始登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況,，隨時辦理的登記,。

三．土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請登記→權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查,、復審）→公告→審批→收費,、發(fā)證→歸檔

第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記

一．房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質(zhì),、權(quán)屬來源,、取得方式、取得時間及其他有關(guān)情況,，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度,。房屋權(quán)屬登記主要分為：

（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一權(quán)屬登記,。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準,，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證,。

（二）初始登記: 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證,、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證,、施工許可證,、房屋竣工驗收資料及其他有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后,，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證,。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換,、贈與,、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓,、分割,、合并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記,。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：

1,、屋坐落的街道,、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的,；

2、房屋面積增加或者減少的,；

3,、房屋翻建的；

4,、法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（五）他項權(quán)利登記：設定房屋抵押權(quán),、典權(quán)等他項權(quán)利的,，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。

（六）注銷登記：因房屋滅失,、土地使用年限,、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記,。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（一）受理登記申請,。

（二）權(quán)屬審核。

（三）公告,。

（四）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書,。

三．房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移,，即房屋和土地的占有、使用,、分配,、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級市場交易,，還是二級市場交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移,。

（一）商品房預售

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為,。

商品房預售應當符合下列條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土堆使用權(quán)證書。

2．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,。

3．按揭提供預售的商品房計算,，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,。

（二）商品房買賣合同

1．商品房買賣合同說明

（1）本合同文本為示范文本,，也可作為簽約使用文本。簽約之前,，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容,，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋,。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定,。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改,、增補或刪減。合同簽訂生效后,，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容,。

（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先,。

（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容,、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定,?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定,；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時,，應在空格部位打×，以示刪除,。

（6）在簽訂合同前,，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件,。

（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋,。

（三）商業(yè)銀行個人住房貸款

個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時,，借款人必須提供擔保,，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,，或由保證人承擔償還本息的連帶責任,。

個人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式,。

（四）個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住房、用于支付購房款,，而發(fā)放的個人住房貸款。

（五）貸款對象及條件：

貸款對象是具有完全民事行為能力的個人,，并同時具備以下條件：

1．按期交繳住房公積金。

2．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,，信用良好,，有按期償還貸款本息的能力,。

3．與開發(fā)商簽訂了購房合同,。

4．已首付30%以上的購房款。

5．以所購房產(chǎn)或貸款人認可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物,；或以國債,、工商銀行定期存單作

質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū),、吳中區(qū),、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔保有限公司為其提供保證擔保,。

（六）額度和期限：

貸款額度最高為房價的70％,。貸款期限最長20年。

（七）貸款利率：

1－5年,，月利率3.45?,；5－20年,，月利率3.825?；

（八）申請材料： 按住房基金管理中心要求提供,。

（九）貸款申辦程序：

1．借款人簽訂購房合同并預付30％以上的房款,；

2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；

3．攜住房基金管理中心的貸款審批表,，并帶齊所有貸款申請材料,，到工商銀行“個人理財中心”辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》,；

4．銀行將貸款以借款人購房款的名義,，直接劃入開發(fā)商賬戶中；

5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進帳單,、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票,。

（十）貸款歸還：

貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的,，從貸款發(fā)放的次月起,，按月等額償還借款本息。

按月等額還款時,，采用委托代扣,、自動轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶,，于每月還款日之前,，在該帳戶上存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式,，自動轉(zhuǎn)帳歸還貸款,。

借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款,。提前部分歸還或提前還清貸款時,，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息,。

四．住宅新概念與創(chuàng)新設計

隨著社會的進步,，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前,。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn),，設計的創(chuàng)新,，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上,，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新,，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄,。

（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居

1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象,，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是,，諸多獨棟,、聯(lián)排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來,，“情景花園住宅”漸成新寵,，并導致各地項目亦步亦趨。

2．景觀環(huán)境設計理念日漸深化,，使居住體驗更接近人文本質(zhì),。與此相對應，矩陣式的兵營排列,、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見,，依山就勢、傍河而居等與當?shù)氐孛},、人脈相融通的設計比比皆是,，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊,。

（二）綠色生態(tài),、健康住宅

綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅,、可持續(xù)發(fā)展住宅等,，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康,、舒適和經(jīng)濟的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,。隨著我國住宅市場化進程的加快,，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關(guān)注綠色生態(tài)住宅,。

這種新的住宅講究：以人為本,，呵護健康舒適；資源的節(jié)約與再利用,；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合,。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式,；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式；消費模式為動力,。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標是：社會效益,、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。

這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑,，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響,，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧,。

雖然在當今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新,、綠色建筑，然而,，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃,，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本質(zhì)其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理,，以提高人們住宅生活的舒適度,。運用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來塑造高品質(zhì)的生活。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關(guān)懷,，遵循的是以人為本的設計理念,，決不是一味的追求高技術(shù)含量，通過運用高技術(shù)達到節(jié)約,、環(huán)保,、生態(tài)等等功能

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費

房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：

（一）營業(yè)稅

1．應稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：

（1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅,。土地租賃,，不按本稅目征稅。

（2）銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,。

不動產(chǎn),，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì),，形狀改變的財產(chǎn),。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物,。

a.銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物,，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物,，視同銷售建筑物,。

b.銷售其他土地附著物

a.銷售其他土地附著物,，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

b.其他土地附著物,，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn),。

c.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn),。

d.在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

e.以不動產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤分配,、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅,。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán),，應按本稅目征稅。

f.不動產(chǎn)租賃,，不按本稅目征稅,。

2.涉及稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅,、教育費附加,，土地增值稅、房產(chǎn)稅,、印花稅以及契稅等,。

(1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

a.納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

b.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定,。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,。

c.營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的,，主管稅務機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

a.按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

b.按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定,；

c.按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定,。

(2)其他具體規(guī)定如下：

a.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅,；在合同期滿后,，房屋未售出,，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅,；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅,。

b.對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

合作建房,，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金,，合作建房,。合作建房的方式一般有兩種：

a.第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,。具體的交換方式也有以下兩種：

一種是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為,。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅,。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算,，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去,，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

另一種是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán),。例如,，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,，租賃期滿后,，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán),，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅,；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時,，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定,。

b.第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股,，成立合營企業(yè),，合作建房。

對此種形式的合作建房,，則要視具體情況確定如何征稅：

第一種情況是房屋建成后,，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方的利潤分配,、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定,，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅,；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅,；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

第二種情況是房屋建成后,，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅,；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,。

第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋,，則此種經(jīng)營行為,，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為,。因此,，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅,，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定,。其次,，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲,、乙方后,，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅,。

對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn),，采用預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！按隧椧?guī)定所稱預收款,，包括預收定金。因此,，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天,。

c.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者,，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段,。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅,，不得減除所謂“還本”支出,。

d.中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：

a.關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,，不論是按建成的商品房分配面積,，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股,、參與接受投資方的利潤分配,、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定,、因此,，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入,，包括價外收費,；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。

同時,，對銷售商品房也應征稅,。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅,；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅,；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅,。

b.關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用,，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，計算征收營業(yè)稅,。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的,，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入,。

c.對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅,。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇,，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi),，稅率為5%.計算公式=營業(yè)額×5%

(二)城市維護建設稅

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：

1．計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額,。

2．稅率：分別為7%、5%,、1%.計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率,。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

(1)納稅義務人所在地在東城區(qū),、西城區(qū),、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū),、海淀區(qū),、豐臺區(qū)、石景區(qū),、門頭溝區(qū),、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%,；

(2)納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城,、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%,；

(3)納稅義務人所在地不在1,、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%,；

（三）教育費附加

根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：

1．計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

2．稅率為3%.計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率,。

（四）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅,。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額,。具體講：

1．對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍,。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此,，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為,，所以不能納入征稅范圍。

2．轉(zhuǎn)讓地上建筑物,，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施,。

3．附著物是指附著于土地上的不能移動,，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

4．取得收入的行為,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益,。

5．土地增值稅的計稅依據(jù)

計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益,。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額,；

（2）開發(fā)土地的成本,、費用；

（3）新建房及配套設施的成本,、費用,、或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目,。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目,，具體為：

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

b.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本,，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設施費,、公共配套設施費、開發(fā)間接費用,。

c.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用,、管理費用、財務費用,。根據(jù)新會計制度的規(guī)定,，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤,。為了便于計算,，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除,。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)技能實戰(zhàn)培訓內(nèi)容 房地產(chǎn)策劃師培訓班篇四

2005年全國房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓教材目錄

第一章 策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃 第一節(jié) 奮斗方向

設計階段人生,，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因為不少人真的很愛自己現(xiàn)在從事的這份工作,，只是無暇把手頭的工作與未來的目標聯(lián)系起來,。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要,，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃,，才是你追逐的夢。

1．不要因為地位卑微而自棄,，當壓力重重襲來,，才能迸發(fā)出巨大的能量；

2．用心拓展自己的興趣,、見聞和知識結(jié)構(gòu),，提高分析、整合和邏輯思維的能力,；

3．可能多地去接觸不同的行業(yè),，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機會和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系,，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機會里面,；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人際關(guān)系,，為將來發(fā)展時得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ),；

5．向資深同事學習工作，追求更高的效率,，博得更好的評價,。對于新手而言,，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法,，終究無法真正的邁進,。

6．做一個有心人，經(jīng)常思考自己的前途,，策劃每個階段的發(fā)展模式,，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求。當一個人開始有所計劃的時候,，他永遠都不會晚,！

二．階段目標

為使你的奮斗目標逐漸明朗化，同時產(chǎn)生更好的效果,，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上,，尤其是當兩個階段目標發(fā)生沖突的時候。

三．策劃自己的人生

一般說來,，人生的目標可以分為四類：職業(yè),、經(jīng)濟收入、個人成長和精神滿足,。這四類目標基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現(xiàn)某一目標,？從事哪項工作會有更多的目標成就,？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標？

（一）遵循?早知道?法則

對于剛剛工作的人來說,，干好第一份工作是自己的首要目標,，因為工作是實現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路?？筛闪艘欢螘r間后你可能發(fā)現(xiàn),，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦,、能力,、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài),，你變得懈怠并且煩惱,。你問自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢,？從這個起點,，能不能登臨事業(yè)的頂峰？

這個時候建議你,，最應著手的就是要好好了解和評估你的人生發(fā)展計劃,，確定具體的實現(xiàn)步驟,，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標，可千萬不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作,。

四．分享策劃的快樂

如果你不能一下子到達既定目標,，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生,，可以有兩種實施的方案,，一種是有目標的積累，一種是沒有目標的積累,，就看你的選擇和期許程度 第二節(jié) 策劃人員基本素質(zhì)互動培訓

互動師培訓能夠使學員通過親身體驗獲得自己的經(jīng)驗,，從而在有限的時間內(nèi)獲得最大的收獲。

一．策劃的客觀性和主觀

1．策劃人員討論生活中對主觀性產(chǎn)生影響的日常因素,，不同的外界條件對主觀性的影響,。

2．策劃人員根據(jù)個人知識和經(jīng)驗對策劃人員所應具備的素質(zhì)進行互動交流，討論客觀性和主觀性,。

二．知識結(jié)構(gòu)與策劃思路

(一）首先我們來做兩個互動游戲

1．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進玻璃瓶子里,。

（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里,，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面,，然后重新將汽球吹起，成功,。）

請學員按照自己想法做一遍,，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進行討論。當你遇到一個難題,，解決它很困難,，你可以改變你的方法。思想的改變,，一次改變不難多次改變就不易了,。

2.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里？

（答案：打碎了裝進去）

游戲很簡單,，但難的是：徹底的改變需要很大的決心,，如果有一點點留戀，就不能真的打碎,。你們知道,，打碎了它就是毀了它，再沒有什么力量能把它恢復得和從前一模一樣,。所以當你下決心要打碎某個事物時,，你應當再一次問自己，我是不是真的不會后悔？

（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無關(guān),，但是在遵循事務的客觀性的基礎(chǔ)上,，發(fā)揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心,、感到壓力與困惑的原因,。應該放開自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個思想領(lǐng)域和知識范圍,。

從事房地產(chǎn)策劃的人員,，最好是通才，要求你知識面要廣博,，對建筑學,、市場經(jīng)濟、文化等 方面都要有所涉及,，總之,，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才。

1．知識結(jié)構(gòu)：

（1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律,、法規(guī),；

（2）熟悉房地產(chǎn)建筑、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識,；

（3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識,；

（4）熟悉廣告學、市場營銷的基本知識,；

（5）了解消費心理學的基本知識,；

（6）學會將資源整合，對項目本身,、開發(fā)商和營銷策劃公司,、廣告公司,、媒體等多方面的資源進行有效整合,，充分利用自身優(yōu)勢資源進行樓盤創(chuàng)意推廣。

2．策劃思路：

（1）首先,，對項目進行研究,，這是營銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向,。

（2）市場調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟,，包括市場調(diào)查和市場研究兩部分。正確的市場調(diào)查才會得出正確的市場研究結(jié)論,，這關(guān)系到整個營銷策劃的決策傾向,；讓市場來檢驗產(chǎn)品，與市場進行對照,，充分挖掘本項目的營銷優(yōu)勢,。其具體內(nèi)容包括：市場格局調(diào)研,、競爭對手項目情況調(diào)研、競爭對手營銷策劃調(diào)研,、消費群體調(diào)研等等,。

3．調(diào)研之后，進行項目再定位

為何對項目再次定位,？開發(fā)商在立項開發(fā)時,，基本上對項目進行了初步的定位，但當時是從宏觀上進行考慮,，對市場定位的把握不夠細致,、準確，從立項開發(fā)到營銷開始大都要經(jīng)過一段漫長的時期,，期間市場可能發(fā)生諸多變化,，因此在實施營銷策劃時要進行項目再定位。

4．營銷策略

項目按照市場進行定位,，與市場進行充分結(jié)合,，按照市場運行軌道做出一個系統(tǒng)營銷策略，包括：樓盤包裝,、品牌包裝,、價格定位、營銷訴求,、市場推廣（廣告主題,、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調(diào),、廣告排期等）,。

5．項目規(guī)劃設計建議

從營銷角度對項目的規(guī)劃、設計提出要求和建議,，包括功能設臵,、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃,、景觀規(guī)劃,、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進展排期等,。

6．入市時機選擇

入市的時機選擇非常關(guān)鍵,，如果選擇時機失敗，就有可能導致整個營銷的失敗,。

（1）有市場空白時,；

（2）有事件發(fā)生時；

（3）有重要節(jié)日來臨時；

（4）有市場需求而市場出現(xiàn)供給斷裂時,；

（5）旺季來臨時,；

（6）市場競爭強度較弱時；

（7）總需求增大時,；

7．廣告策劃的執(zhí)行

廣告是一種溝通,，一種主線，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力,、項目賣點的提煉,、項目形象的表現(xiàn)、項目理念的傳達,。各種廣告媒體充當著項目與潛在客戶群進行溝通的不可替代的重要角色,，高效的廣告溝通，能使項目以實現(xiàn)更快的速度實現(xiàn)更大的價值,。而廣告創(chuàng)意的成功與否,，就決定了項目同潛在客戶能否進行有效的溝通?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑?/p>

（1）目標市場策略

開發(fā)商通常并不針對整個目標市場做廣告,，而是針對其中的某個細分市場，哪個細分市場需要廣告配合,，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略,。

以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主,，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度,，使樓盤迅速進入市場。當小區(qū)逐步成型時,，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買,，提高市場占有率為目的。當小區(qū)初具規(guī)模,，欲推出高層樓盤時,，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的,。

（2）市場定位策略

定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位臵,，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位,。定位時可根據(jù)目標客戶群的要求,，采取價格定位策略、素質(zhì)定位策略,、地段定位策略,、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明,，受眾難以留下特定的鮮明印象,。

（3）廣告訴求策略

根據(jù)訴求對象、訴求區(qū)域的特點,，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略,，即通過真實、準確,、公正地傳達開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益,，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略,，即向受眾傳達某種情感或感受,，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結(jié)合的訴求策略,，即用理性訴求傳達信息,，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果,。

（4）廣告表現(xiàn)策略

廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路,、方式以及恰如其分的廣 告表現(xiàn)主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色,，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵,，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感,。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計,、制作的風格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特,，但不能離奇古怪,。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響,。

（5）廣告媒介策略

據(jù)統(tǒng)計,，80％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當,，就有可能造成投入高,、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報紙,、廣播,、電視和雜志，還有戶外廣告,，如工地圍墻宣傳畫,、巨幅電腦噴畫,、路牌、燈箱,、車身廣告,、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”,?！熬€下媒介”也是開發(fā)商常用的，像展銷會,、直郵,、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券,、單張（海報）等,。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間,，擴大廣告受眾的數(shù)量,；其次要合理安排廣告的發(fā)布時間、持續(xù)時間,、頻率,、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發(fā)布時間和版位,。

（6）廣告效果的測定

廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的,，對于房地產(chǎn)廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果,。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進行預測,。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解，通過分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議,，反復調(diào)整,，就可使廣告計劃日臻完善。

課堂作業(yè)：在北京做一個產(chǎn)權(quán)酒店,，你如何選址,？如何進行營銷策劃？分組討論,，然后在課堂上由個人,、或各組代表闡述思想和方法。

（三）如何消除策劃的困惑

課堂討論：如果給你時間去旅行,，你會選擇那座城市,？

分組討論并闡述：

（1）為什么選擇這個地方？

（2）之前你對這個地方的認識,？包括主觀和客觀認識,。

（3）此行目的？或要滿足自己的那些需要,？

做事之前確立目標很重要,，確立準確目標需要你做足基本功，打好基礎(chǔ),；簡單的說房地產(chǎn)項目就是要滿足特定人群的特殊需要,，只有層層剖析才能最終確立你的目標。

1．對項目判斷的困惑

萬事開頭難,，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關(guān)鍵,，一個地產(chǎn)項目的成敗，70％決定于發(fā)展商對地塊的判斷,。

從地塊考察開始,，充分挖掘項目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價值，作為項目建筑功能 和市場定位的核心依據(jù),；從市場調(diào)研中尋找依據(jù),，這是一個地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵的前提條件；從項目定位出發(fā),，進行項目投入產(chǎn)出模擬分析,，透視項目的風險性并提出相關(guān)的規(guī)避方式，使發(fā)展商在項目的運作之初就可以預知未來的成果,。

2．針對賣點群的精確策劃

隨著房地產(chǎn)供應量的增加,、需求相對減弱，買家開始能從容地挑選,。買家在?貨比三家?的過程中,，使得發(fā)展商必須快速適應購買者的挑剔。因而采取?人有我有?的經(jīng)營策略,。

策劃公司適其時,，開始有意識地收集眾生之長而集于一者，使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對于購買者作出充足的承諾,。策劃公司在引導開發(fā)商力求盡善盡美之時,，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點。

每一個賣點,，都凝聚著發(fā)展商的心機,；每一個賣點的后面，都是智慧和成本的凝結(jié),；每一個賣點的成型,，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持，每一個賣點的后面通常都是成本的發(fā)生,。

賣點數(shù)量和質(zhì)量的增加,，使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高,。市場在接受這些賣點之時，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機會,，但不少樓盤的?富貴病?亦隨之產(chǎn)生,。許多城市的高樓大廈，實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題,，多數(shù)賣點策劃模式對提高項目的素質(zhì)起到了非常積極的作用,，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。

3．市場難以把握的困惑

在買方市場的條件下,，市場的競爭體現(xiàn)在多因素競爭狀態(tài)之中,。在房地產(chǎn)賣方市場階段，項目是在選優(yōu)的條件下獲取成功,，只要有一個突出的優(yōu)點或閃光點成為熱門賣點,，就可以以這個突出優(yōu)點的高度來實現(xiàn)價值。而在進入買方市場之后,，買方在從容的時間和足夠的選擇,，來精挑細選，找你的毛病,，任何一個小問題,，都可能導致買賣不能成交，價值不能實現(xiàn),。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競爭,，以你的短項弱項來決定整體效益。

4．繼續(xù)提高自己的綜合運營能力

激烈的市場競爭,，大家都在提高,，誰能加速度提高，誰能更多更好地借用外腦,，誰就能在競爭中立于不敗之地,，所以不但要用好資本、品牌,、信用,，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受,，就已經(jīng)說明社會在這個層面的進步。討論案例：

策劃路線,？策劃人生,？——3000美元游世界

留學英國mba畢業(yè)的朱兆瑞僅用了3000美元，歷時77天周游了歐洲,、美洲,、大洋洲和亞洲的28個國家和地區(qū),，如澳大利亞和韓國等。

（1）請闡述各自對這一事件的看法,。（2）通過這一次旅游對他人生有何影響,？他是在策劃自己嗎？ 第二章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑與規(guī)劃基本知識 一．建筑識圖基礎(chǔ)知識

房屋是供人們生產(chǎn),、生活,、工作,、學習和娛樂的場所,，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小,，以及各部分的結(jié)構(gòu),、構(gòu)造、裝飾,、設備等內(nèi)容,，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法,，詳細準確地畫出的圖樣,，稱為?房屋建筑圖?。它是用以指導施工的一套圖紙,，所以又稱為施工圖,。

（一）．施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同,，一般包括：

1．圖紙目錄:包括每張圖紙的名稱,、內(nèi)容、圖紙編號等,，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成,，以便查找。

2．設計總說明:主要說明工程的概況和總的要求,。內(nèi)容一般應包括：設計依據(jù)（如設計規(guī)模,、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）,；施工要求（如施工技術(shù),、材料、要求以及采用新技術(shù),、新材料或有特殊要求的做法說明）等,。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程,，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明,。

3．建筑施工圖:包括總平面圖,、平面圖、立面圖,、剖面圖和構(gòu)造詳圖,。表示建筑物的內(nèi)部布臵情況，外部形狀,，以及裝修,、構(gòu)造、施工要求等,。

4．結(jié)構(gòu)施工圖:包括結(jié)構(gòu)平面布臵圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖,。表示承重結(jié)構(gòu)的布臵情況，構(gòu)件類型,，尺寸大小及構(gòu)造做法等,。

5．設備施工圖:包括給水排水、采暖通風,、電氣等設備的平面布臵圖,、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上,、下水及暖氣管線布臵,，衛(wèi)生設備及通風設備等的布臵，電氣線路的走向和安裝要求等,。

（二）施工圖中常用的符號

為了保證制圖質(zhì)量,、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀,，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》（簡稱?標準?）,，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：

1．定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻,、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出,，并進行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙,，這些軸線稱為定位軸線,。

定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線,，在畫圈內(nèi)寫上編號,。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫,。垂直方向的編號,，用大寫英文字母自 下而上順次編寫，英文字中i、o及z三個字母不得作軸線編號,，以免與數(shù)字1,、0及2混淆。對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件,，它的定位軸線一般作為附加軸線,，編號可用分數(shù)表示。分母表示前一軸線的編號,，分子表示附加軸線的編號,。

2．標高

在總平面圖、平面圖,、立面圖和剖面圖上,，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標高符號,，以細實線繪制,。標高數(shù)值以米為單位（不標單位）,，一般標注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）,。

標高有絕對標高和相對標高。

絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點,，其他各地標高都以它作為基準,，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。

相對標高：除了總平面圖外,，一般都采用相對標高,，即把首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關(guān)系,。如室外地面標高－0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米,。

3．尺寸線

施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線,、尺寸線,、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)《標準》規(guī)定,，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外,，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰,，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位,。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直,，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替,。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行,，且不宜超出尺寸界線,。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜,。尺寸數(shù)字應標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部,。

二．建筑材料基礎(chǔ)知識

（一）建筑材料的分類

根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料,；根據(jù)使用部位不同,，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等,；根據(jù)材料功能不同,，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料,、保溫材料和吸聲材料等,。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料,、有機材料和復合材料三大類,。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量,。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度,。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。

（4）密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度,，即材料的絕對密實體積與其總體積之比,。

2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少,。一般情況下,，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能,、吸聲性能和吸濕性能越好,，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能,、耐磨性能,、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降,。

（三）材料的力學性質(zhì)

1．強度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度,，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。

根據(jù)外力作用方式的不同,，材料強度主要有抗拉強度,、抗壓強度,、抗折強度和抗剪強度。不同的材料,，對其強度的要求也不一樣,。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主,。彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形,，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性,。反之,，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性,。大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性,，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形,；當外力超過一定的數(shù)值后,，便出現(xiàn)塑性變形。

2．韌性與脆性

材料在外力作用下,，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性,，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料。材料在沖擊,、振動作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性,，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料,。

3．硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度,。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性,、抗?jié)B性,、抗凍性、吸濕性,、導熱性,、熱容量、耐燃性與耐火性,、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì),，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料,。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛,。常用的膠凝材料，多數(shù)是無機礦物質(zhì)粉狀物,，按其凝結(jié)硬化的條件不同 分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類,。

1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰,、水玻璃等,。

2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強度的膠凝材料,。這類建筑材料主要有水泥,，它的強度主要是在水的作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一,，用途廣泛,，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥,。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料,、水和粗骨料按適當?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔铮?jīng)一定的時間硬化后,，成為人造石材,。混凝土主要有普通混凝土,、輕混凝土,、防水混凝土、耐熱混凝土,、噴射混凝土等幾種,。

砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應的強度,，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體,。混凝土和砂漿是現(xiàn)代建筑中最重要的材料,。砂漿主要有砌筑砂漿,、抹面砂漿、防水砂漿,、裝飾砂漿等幾類,。

（七）建筑鋼材與木材

1．建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼,。

2．木材

木材作為建筑材料,，在工程中應用廣泛。如用作屋架,、梁柱,、門窗、模板及室內(nèi)裝修等,。木材按樹種類劃分,，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類,；木材按加工材料分類，可分為三種：原條,、原木,、板方材。

（八）防水,、保溫隔熱及吸聲材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要,，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品,。

2．保溫和吸聲材料

（1）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品,、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品,、巖棉及巖棉制品,、玻璃棉、泡沫玻璃,。

（2）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好,，主要有軟木制品、木絲板,、毛氈等,。

（九）墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中,，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦,，隨著科學技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F(xiàn)在普遍采用的墻 體材料是粘土磚和砌塊,。

1．粘土磚

（1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過成型,、干燥,、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

（2）粘土空心磚：與普通磚相比,，粘土空心磚可減輕自重30％－35％，能改善墻體絕熱,、隔聲性能,，并且節(jié)省粘土原料，干燥時間短,，燒成率高,。

2．砌塊

砌塊有以下優(yōu)點：適用性強、原料來源廣,、不占耕地節(jié)約能源,、制作施工方便,，由于砌塊具有以上優(yōu)點，所以近年來發(fā)展較快,，全國許多地方在推廣,。

（十）裝飾材料

1．裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料,。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：

（1）材料的顏色,，光澤和透明性

（2）花紋圖案、形狀和尺寸

（3）質(zhì)感

2．常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦,、面磚,、釉面磚、陶瓷錦磚,、花崗石板,、大理石板、水磨石板,、塑料貼面板,、木材、膠合板,、石膏板,。

三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識

各種不同的建筑，盡管它們在使用要求,、空間組合,、外形處理、結(jié)構(gòu)形式,、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點,，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱,、樓地面,、屋頂、樓梯,、門窗等六大部分組成,。此外，一般建筑物還有臺階,、坡道,、陽臺、雨棚,、散水以及其他各種配件和裝飾部分等,。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場澆制)和預制(預先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預應力結(jié)構(gòu)等,。一般而言,，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分,，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等,；從受力傳遞系統(tǒng)上分,，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。

（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個簡要的介紹,。

1．砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式,。一般采用鋼筋混凝土預制樓板、屋面板作為樓,、屋面結(jié)構(gòu)層,，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。

砌體材料主要有：普通粘土磚,、多孔磚,、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等,。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米,、240毫米、190毫米,、120毫米,。習慣上人們把370毫米厚的墻稱為?三七墻?、240毫米厚的墻稱為?二四墻?,。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻,，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻,，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力,。外墻作承重作用，理應受到充分的注意,，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重,，可作為間隔墻使用。

2．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁,、板,、柱所組成。其特點是框架結(jié)構(gòu)布臵靈活,，具有較大的室內(nèi)空間,，使用比較方便?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻,。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大,，不宜家具布臵和裝修,，影響室內(nèi)使用，以往在住宅建筑中采用較少,。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點,，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比,，具有以下特點：由t形邊柱,、十字形中柱、l形角柱組成框架受力體系,，其柱間填充墻與體壁同厚,，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料,，因墻體減薄,，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的發(fā)展前景,。

3．剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻,，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻,、柱產(chǎn)生一種水平剪切力,，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大,，空間整體性好,，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角,，便于室內(nèi)布臵,，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能,，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大,，預應力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局,，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式,。此時，房間的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間,，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu),，主要有以下幾種形式：

1．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu),。

2．鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱,、梁,、板,、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,，墻用磚或用其他材料填充,。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強,，抗腐蝕性耐火能力強,，經(jīng)久耐用。

3．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻,、柱等采用磚體砌筑,，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用,，其各種性能都較差,。

4．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作,，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的,。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑,。

四．住宅小區(qū)規(guī)劃設計基礎(chǔ)知識

城市是人類集中的生活居住地域,，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個城市中,，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的40％－50％,。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū),、居住小區(qū),、居住組團、住宅街坊,、和住宅群落等,。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地,，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè),、服務、教育,、活動,、道路、場地和管理等內(nèi)容,。這些內(nèi)容在空間分布上,，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。

（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1．用地規(guī)模與配臵

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求,，一般要求住宅人口或用地達到一定的規(guī)模,，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區(qū)而言,，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū),，顯得尤為重要。

用地配臵包含住宅建筑用地,、公共服務設施用地,、道路與停車設施用地、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例,，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征,，如區(qū)位、環(huán)境,、標準甚至住宅的層數(shù)等,。

一個具體的住宅小區(qū)用地配臵的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配臵應該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（cb50180－93）用地配臵建議的基礎(chǔ)上,，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重,、居住密度、土地利用方式和效益,、社區(qū)生活,、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點等多方面的因素綜合確定。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配臵的基礎(chǔ),，不同的居住對象對住宅區(qū)的居住,、公共服務、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求,，因而應該根據(jù)居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例,。

2．居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標,，它對居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響,。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅 的密集程度,，是一個包含人口密度,、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念,。它主要的評價指標有人口密度,、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）,、人均用地,、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）,、建筑面積密度溶劑率等等指標,。

3．設施布局

基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時,，以達到使居民有更多的選擇為目標,。

考慮因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務設施,、交通設施,、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。同時應該注意到,，隨 著現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展和進入家庭,，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位臵將逐步擺脫服務半徑的限制。

（二）主要規(guī)劃指標

1．建設強度指標

住宅區(qū)在建設強度方面的指標包括容積率,、建筑密度,、總建筑面積和分類建筑總面積。

2．環(huán)境指標

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標主要包括綠地率,、人口密度,、套密度、人均住宅區(qū)用地面積,、人均綠地面積,、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積,、日照間距,。

（三）規(guī)劃管理

1． 規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期,。

2． 規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點,；（2）選址定點；（3）建設用地規(guī)劃許可證,；（4）規(guī)劃設計條件,；（5）規(guī)劃設計方案,；

（6）設計方案,；（7）建設工程規(guī)劃許可證,；

并不是所有建設工程都需要經(jīng)過以上所述程序,，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目,，經(jīng)市規(guī)劃局同意,，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序,，建設單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證,。

五．住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會的飛速發(fā)展,，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求,，提供方便的經(jīng)濟信息服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境,。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系,，實現(xiàn)快捷高效的超值服務是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,，是反映當今住宅科技的成果,。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng),、通信系統(tǒng),、防災系統(tǒng)、耗能參數(shù)計量管理系統(tǒng),、家庭設施自動化 系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。同時隨著家庭社會化,，還需要考慮各種自動化系統(tǒng)的節(jié)能控制,、電子信箱管理、商品咨詢,、購物服務,、醫(yī)療、學習服務及有效的家庭和家務管理,。

綜合布線的通用定義是通過對結(jié)構(gòu),、系統(tǒng)、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮,，提供一個投資合理又具有高效,、舒適、便利,、安全的環(huán)境空間,。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內(nèi)安裝一導體網(wǎng)絡，該網(wǎng)絡必須滿足一定數(shù)量,、質(zhì)量及安排靈活性的要求,。并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性,，一旦布線完成后,，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化,、簡單化,。實現(xiàn)對語音、數(shù)據(jù),、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理,，從而在住宅內(nèi)重新布臵工作端時無需另外布線,，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡的拓撲結(jié)構(gòu)。第二節(jié) 土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑,，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調(diào)查,，第二步進行土地登記。

一．土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量,、質(zhì)量,、分布、利用和權(quán)屬狀況而進行的調(diào)查,?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：?國家建立土地調(diào)查制度?？h級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門進行土地調(diào)查?,。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務。

《土地管理法實施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀,。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位臵,、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查,。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進行的,。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地* 位臵、界線,、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途,、土地等級、地價和共用情況）等,。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地,，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進行。

城鎮(zhèn)土地分為十個一級類,，二十四個二級類（見表1）,。

表1 城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進行的全面性的調(diào)查。

根據(jù)我國《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》,，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8大類,，并以利

用方式、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）,。

表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系

二．土地登記

土地登記是國家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系,、座落、面積,、用途,、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度,。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記,，是一種基礎(chǔ)性登記,，是普遍的土地權(quán)屬登記。

（二）變更土地登記,，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記,，它是在初始登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者,、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況,，隨時辦理的登記。

三．土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請登記→權(quán)屬審核（初審,、外業(yè)調(diào)查,、復審）→公告→審批→收費、發(fā)證→歸檔,。第三節(jié) 房屋權(quán)屬登記

一．房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律,、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質(zhì)、權(quán)屬來源,、取得方式,、取得時間及其他有關(guān)情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度,。

房屋權(quán)屬登記主要分為：

（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一權(quán)屬登記,。登記機關(guān)認為需要時,，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證,。

（二）初始登記: 新建的房屋,，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證,、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證,、房屋竣工驗收資料及其他有關(guān)證明文件,。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證,。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣,、交換、贈與,、繼承,、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割,、合并,、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的,，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：

1,、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的,；

2,、房屋面積增加或者減少的；

3,、房屋翻建的,；

4、法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

（五）他項權(quán)利登記：設定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的,，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記,。

（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限,、他項權(quán)利終止等,，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（一）受理登記申請,。

（二）權(quán)屬審核,。

（三）公告。

（四）核準登記,，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書,。

三．房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有,、使用,、分配、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移,。不論是房地產(chǎn)一級市場交易,，還是二級市場交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

（一）商品房預售

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人,，并由買受人支付定金或者房價款的行為,。

商品房預售應當符合下列條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書,。

2．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,。

3．按揭提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,。

（二）商品房買賣合同

1．商品房買賣合同說明

（1）本合同文本為示范文本,，也可作為簽約使用文本。簽約之前,，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容,，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢,。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋,。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,，供雙方自行約定或補充約定,。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減,。合同簽訂生效后,，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

（4）本合同文本中涉及到的選擇,、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先,。

（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容,，雙方應當協(xié)商確定,。【】中選擇內(nèi)容,，以劃√方式選定,；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打〓,，以示刪除。

（6）在簽訂合同前,，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關(guān)證書,、證明文件。

（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋,。

2．商品房買賣合同文本

商品房買賣合同（合同編號）

合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理機構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿

【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和出賣人在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條 項目建設依據(jù)

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán),。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準 文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣人經(jīng)批準,，在上述地塊上建設商品房,，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設工程規(guī)劃許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，施工許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第二條 商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，商品房預售許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一,，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房,。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu),，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層,。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】,。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中,，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米,，公共部位與公用房屋分攤建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第四條 計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計算該商品房價款：

1．按建筑面積計算,，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整,。

2．按套內(nèi)建筑面積計算,，該商品房單價為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬 ＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整,。

3．按套（單元）計算,，該商品房總價款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第五條 面積確認及面積差異處理

根據(jù)當事人選擇的計價方式,，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的,，不適用本條約定,。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

商品房交付后,，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進行處理：

1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的,，據(jù)實結(jié)算房價款,；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房,。

買受人退房的,，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息,。

買受人不退房的,，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足,；超出3％部分的房價款由出賣人承擔,，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時,，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人,；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────〓100％

合同約定面積

因設計變更造成面積差異,，雙方不解除合同的,，應當簽署補充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第七條 買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時間,，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行,；

（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后,，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,，買受人按累計應付款的＿＿＿＿＿％向出賣人支付違約金,。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意,，合同繼續(xù)履行,，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額,；采取分期付款的,，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,； 第八條 交付期限

出賣人應當在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前,，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件,，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經(jīng)驗收合格,。

2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格,。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件,。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 但如遇下列特殊原因,，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,，出賣人可據(jù)實予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買受人的,；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第九條 出賣人逾期交房的違約責任 除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過＿＿＿＿＿日,，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行,；

（2）逾期超過＿＿＿＿＿日后,，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款,，并按買受人累計已付款的＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,，合同繼續(xù)履行,，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之＿＿＿＿＿＿（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金,。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十條 規(guī)劃、設計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,，出賣人應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi),，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型,、空間尺寸,、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復,。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的,，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,，買受人有權(quán)退房,。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息,。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議,。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十一條 交接

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù),。雙方進行驗收交接時,，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單,。所購商品房為 住宅的,，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,，買受人有權(quán)拒絕交接,，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因,，未能按期交付的,，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務糾紛

因出賣人原因,，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾,、設備標準承諾的違約責任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準,。達不到約定標準的,，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價,。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設施,、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設施,、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件,，雙方同意按以下方式處理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應當在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,。如因出賣人的責任,，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項處理：

1．買受人退房,，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,，并按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％賠償買受人損失。

2．買受人不退房,，出賣人按已付房價款的＿＿＿＿＿＿％向買受人支付違約金,。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責任

買受人購買的商品房為商品住宅的,，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件,。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任,。買受人購買的商品房為非商品住宅的,，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容,。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,，出賣人應當履行保修義務,。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任,，但可協(xié)助維修,，維修費用由購買人承擔。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,。

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿,；

第十八條

買受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用,，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途,。除本合同及其附件另有規(guī)定者外,，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務,。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì),。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議

由雙方當事人協(xié)商解決,；協(xié)商不成的,，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：

1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會仲裁。

2．依法向人民法院起訴,。

第二十條 本合同未盡事項,，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四