隨著人們對(duì)法律的了解日益加深,，越來越多事情需要用到合同,，它也是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施,。那么合同應(yīng)該怎么制定才合適呢,？下面是小編幫大家整理的最新合同模板,，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)合同糾紛篇一

買受人(乙方)：

根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律,、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲,、乙雙方遵循自愿,、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同,，以資共同遵守。

(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：___;

(三)房屋建筑面積___平方米,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)【面積】【分?jǐn)偯娣e】___平方米,。

(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍(附件一);

(六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝飾情況(附件二)

(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰,、租賃等其他關(guān)系)見附件五,。

甲方保證已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備,、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系,，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn),。

第二條甲,、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為( __幣)計(jì)__元,。(大寫)：__仟__佰___拾__萬__千__百__拾__元整,。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議(附件三)中約定明確。乙方交付房價(jià)款時(shí),，甲方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證,。

第三條甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)按下列第__款辦理,。

(一)該房屋占用的國有土地使用權(quán)的使用年限從__年__月__日起至__年__月__日止,。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利,、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方,。

(二)按照中華人民共和國法律、法規(guī),、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定,，【可以不辦理】【應(yīng)辦理】土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)由【甲方】【乙方】按規(guī)定【將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家】【辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金】,。

第四條甲,、乙雙方同意，甲方于__年__月__日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接,。乙方應(yīng)在收到通知之日起的__日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾,、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn),。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。

第五條甲方承諾,，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間,，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞,、或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值__倍】【價(jià)值__元】向乙方支付違約金,。

第六條甲、乙雙方確認(rèn),，自本合同簽訂之日起的__日內(nèi),，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托__】向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。

上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以__【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn),，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外,。

甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí),，積極給予協(xié)助,。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任,。

第七條上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方,。

第八條本合同生效后，甲,、乙雙方應(yīng)按國家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅,、費(fèi)。

在上述房地產(chǎn)【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】前未支付的物業(yè)管理費(fèi),、水,、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用,，按本合同附件四約定支付?！緳?quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】后該房地產(chǎn)使用中所發(fā)生的費(fèi)用,，按本合同附件四約定支付。

第九條乙方未按本合同約定期限付款的,，甲,、乙雙方同意按下列第__款內(nèi)容處理。

一,、每逾期一日,，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的__%的違約金，合同繼續(xù)履行,。

二,、乙方逾期未付款,，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的__日內(nèi),，乙方仍未付款的,，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方,，自收到通知之日起的__日內(nèi)乙方未提出異議,，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 _%的違約金,，余款返還給乙方,，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起_日內(nèi)向甲方支付,。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時(shí),，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償,。

第十條甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，甲,、乙雙方同意按下列第__款內(nèi)容處理,。

一、每逾期一日,，甲方應(yīng)向乙方支付已收款__%的違約金,，合同繼續(xù)履行。

二,、甲方逾期未交付房地產(chǎn),，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的__日內(nèi),，甲方仍未交付房地產(chǎn)的,，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知甲方,，自收到通知之日起的__日內(nèi)甲方未提出異議,，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書面通知之日起__日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,，還應(yīng)按已收款的__%向乙方支付違約金,。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí),，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償,。

第十一條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致,，在不違反有關(guān)法律,、法規(guī)的前提下,，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份,。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的,，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

第十二條 本合同自【甲,、乙雙方簽訂】【___公證處公證】之日起生效,。

第十三條本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī),。甲,、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決,，協(xié)商不能解決的,，提交__仲裁委員會(huì)仲裁(不愿意仲裁，愿意向人民法院起訴的,，請(qǐng)將此條款劃去),。

第十四條本合同一式__份，甲,、乙雙方各執(zhí)__ 份,，___和__【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)一份。

出賣人：買受人：

年月日年月日

房地產(chǎn)合同糾紛篇二

　民事判決書

(2008)一中民終字第6694號(hào)

上訴人(原審被告)單莉莉,，女,，1978年8月30日出生，漢族,，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院行政人員,，住北京市海淀區(qū)雙榆樹東里9號(hào)樓905號(hào)。

委托代理人吳建祥(單莉莉之夫),，1977年7月16日出生,，中央紀(jì)律檢查委員會(huì)秘書，住北京市海淀區(qū)雙榆樹東里9號(hào)樓905號(hào),。

被上訴人(原審原告)北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,，住所地北京市朝陽區(qū)北三環(huán)東路28號(hào)易亨大廈1108室。

法定代表人楊忠,，總經(jīng)理,。

委托代理人江佰清，男,，1978年5月27日出生,，北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主管，住北京市海淀區(qū)稻香園西里2號(hào)樓1706室。

上訴人單莉莉因居間合同糾紛一案,，不服北京市海淀區(qū)人民法院(2008)海民初字第5217號(hào)民事判決,，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,，現(xiàn)已審理終結(jié),。

北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱中地恒遠(yuǎn)公司)在原審法院起訴稱，2007年8月12日,，我公司與單莉莉,、楊素芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單莉莉采取商業(yè)貸款方式以540 000元的價(jià)格購買楊素芬位于海淀區(qū)北三環(huán)西路34號(hào)1428號(hào),，建筑面積42.12平方米房屋(以下簡稱1428號(hào)房屋),。合同簽訂時(shí)，單莉莉向楊素芬支付了購房定金5000元,。按約定單莉莉應(yīng)于2007年8月20日前去貸款公司進(jìn)行面簽,、向楊素芬交納首付款 300 000元，并向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)12 700元,、貸款服務(wù)費(fèi)3200元,。但是，我公司在通知單莉莉前去辦理上述事宜時(shí),，單莉莉卻拒不履行。而且,，單莉莉還對(duì)我公司及楊素芬提起訴訟,，要求楊素芬雙倍返還定金，要求我公司賠償其損失,。北京市海淀區(qū)人民法院判決認(rèn)定因單莉莉違約,，導(dǎo)致合同無法履行，故駁回了其訴訟請(qǐng)求,。為維護(hù)我公司的合法權(quán)益,，現(xiàn)起訴要求單莉莉向我公司支付中介服務(wù)費(fèi)11 200元、權(quán)證過戶費(fèi)1500元,、貸款服務(wù)費(fèi)3200元,，共計(jì)15 900元;本案訴訟費(fèi)用由單莉莉負(fù)擔(dān)。

單莉莉在原審法院辯稱,，中地恒遠(yuǎn)公司所述與事實(shí)不符,。我當(dāng)時(shí)是想購買1428號(hào)房屋。但是在我與房主楊素芬簽訂合同以后,，中地恒遠(yuǎn)公司卻告訴我說,，楊素芬要求我另行承擔(dān)30 000元物業(yè)費(fèi)后，才給我辦理央產(chǎn)房的過戶手續(xù)。然而,，在簽訂合同前,，我并不知道這套房屋是央產(chǎn)房屋。現(xiàn)中地恒遠(yuǎn)公司對(duì)我的起訴沒有道理,，故我不同意中地恒遠(yuǎn)公司的訴訟請(qǐng)求,。

合同簽訂之日，單莉莉向楊素芬交納了購房定金5000元,。此后,，單莉莉未如期辦理借款等相關(guān)手續(xù)，亦未向中地恒遠(yuǎn)公司交納過戶費(fèi)及代理費(fèi)12 700元和貸款服務(wù)費(fèi)3200元,。2007年9月,，單莉莉以楊素芬未取得1428號(hào)房屋的《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，不具備上市交易條件和中地恒遠(yuǎn)公司向其隱瞞該事實(shí)為由,，將楊素芬,、中地恒遠(yuǎn)公司訴至本院，要求楊素芬雙倍返還定金和中地恒遠(yuǎn)公司賠償5000元損失,。2007年12月17日,，本院以(2007)海民初字第27510號(hào)民事判決書認(rèn)定單莉莉未在中地恒遠(yuǎn)公司通知的'時(shí)間內(nèi)辦理貸款手續(xù)，亦未按約定的期限支付首付款,、過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi),，其行為構(gòu)成違約，并判決駁回單莉莉的訴訟請(qǐng)求,。判決后,，單莉莉、楊素芬,、中地恒遠(yuǎn)公司均未提出上訴,，該判決已生效。

上述事實(shí),，有雙方當(dāng)事人陳述,、《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》、北京市海淀區(qū)人民法院(2007)海民初字第27510號(hào)民事判決書等證據(jù)材料在案佐證,。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，單莉莉經(jīng)中地恒遠(yuǎn)公司與楊素芬簽訂房屋買賣合同，中地恒遠(yuǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司促成了單莉莉與楊素芬訂立合同,，雙方形成了居間合同關(guān)系,，單莉莉理應(yīng)向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬。雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》因單莉莉違約未能履行,，但單莉莉仍應(yīng)按雙方約定,，向中地恒遠(yuǎn)公司支付居間報(bào)酬,。單莉莉所述中地恒遠(yuǎn)公司在其簽訂合同前未如實(shí)告知其所購房屋屬央產(chǎn)房屋的抗辯理由不能成立。鑒于中地恒遠(yuǎn)公司未為單莉莉提供辦理購房貸款和過戶手續(xù)的相關(guān)服務(wù),，故對(duì)中地恒遠(yuǎn)公司要求單莉莉支付權(quán)證過戶費(fèi),、貸款服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，法院不予支持,。據(jù)此,，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條,、第四百二十四條,、第四百二十六條第一款之規(guī)定，判決：一,、單莉莉于本判決生效后七日內(nèi)給付北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間服務(wù)費(fèi)人民幣一萬一千二百元;二,、駁回北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。

判決后,，單莉莉不服,，以中地恒遠(yuǎn)公司未告知房屋為央產(chǎn)房存在違約行為，無權(quán)要求居間服務(wù)費(fèi)為由,，向本院提出上訴,。請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判駁回中地恒遠(yuǎn)公司的訴訟請(qǐng)求,。

中地恒遠(yuǎn)公司同意原審法院判決,。

本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí),，本院予以確認(rèn),。

本院認(rèn)為，單莉莉,、楊素芬及中地恒遠(yuǎn)公司簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》有效,，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù),。本案中,，單莉莉通過中地恒遠(yuǎn)公司的居間服務(wù)與楊素芬簽訂房屋買賣合同，雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》未能履行,，但系因單莉莉違約行為所致,。因中地恒遠(yuǎn)公司已促成單莉莉與楊素芬訂立合同，故單莉莉應(yīng)按照約定向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬,。單莉莉所持抗辯意見依據(jù)不足,，本院不予采納，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持,。

駁回上訴,，維持原判。

一審案件受理費(fèi)九十九元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(本判決生效后七日內(nèi)交納);二審案件受理費(fèi)八十元,，由單莉莉負(fù)擔(dān)(已交納),。

本判決為終審判決。

房地產(chǎn)合同糾紛篇三

從我國房地產(chǎn)實(shí)踐來看,，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題大多集中在房地產(chǎn)交易,、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)物業(yè)管理方面,。這些問題的解決,，一方面需要從法學(xué)理論上進(jìn)行探討、研究和論證;另一方面需要實(shí)務(wù)上的反復(fù)實(shí)踐,、運(yùn)用和總結(jié),。在某種意義上說，法律的普及和應(yīng)用才是根本,。沒有法律的普及和應(yīng)用,，就沒有法律的生命。

今天本站小編要與大家分享的是：

【案情介紹】

20xx年9月18日,，原告柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡稱全威公司)三方共同簽訂《土地開發(fā)

合同

之后,，原告與被告恒茂源公司于20xx年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,，雙方于20xx年2月25日通過柳州市土地交易儲(chǔ)備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757號(hào)國有土地證,，并于20xx年12月交納土地變性費(fèi)用,，將土地變性為建設(shè)開發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。到20xx年2月止,，被告恒茂源公司在該土地上開發(fā)的“嘉匯·龍?zhí)丁毙^(qū)已經(jīng)全部開發(fā)完畢,，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬元補(bǔ)償款，其余款項(xiàng)拖了幾年一直未支付,，原告催討協(xié)商未果,，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項(xiàng)。

1,、超凡公司與全威公司作為共同體履行《土地開發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù),，二者權(quán)益完全統(tǒng)一,，桂馨源公司與超凡公司之間不存在單獨(dú)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

2,、所謂的補(bǔ)償款實(shí)為土地對(duì)價(jià)的一部分,，是全威公司指定要求支付給超凡公司的，超凡公司并無獨(dú)立債權(quán),。

3,、桂馨源公司應(yīng)在4500萬元的土地對(duì)價(jià)范圍內(nèi)付款，且必須支付完合同約定的三項(xiàng)代付費(fèi)用后,，余款再支付給全威公司和超凡公司,。

4、桂馨源公司初步統(tǒng)計(jì)已付款40802409元,，剩余款項(xiàng)應(yīng)在三方核對(duì)賬目扣除違約金后再結(jié)算,。

經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為：《土地開發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,，未違反有關(guān)法律規(guī)定，且已被生效判決予以認(rèn)定,，三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù),。超凡公司根據(jù)《土地開發(fā)合同》的約定，主張恒茂源公司,、桂馨源公司支付剩余款項(xiàng),，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持,。對(duì)于本案中的付款責(zé)任主體,，雖然恒茂源公司并非《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司,，并代桂馨源公司履行了上述付款行為,，加之本案所涉土地亦過戶至其名下，其系實(shí)際受益人,，故應(yīng)由恒茂源公司,、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。

桂馨源公司辯稱上述1640萬元名為土地補(bǔ)償款,，實(shí)為土地對(duì)價(jià)款的一部分,，認(rèn)為應(yīng)將恒茂源公司支出的全部費(fèi)用40802409元從合同總價(jià)款4500萬元中扣除后再向超凡公司,、全威公司共同支付,。因事實(shí)上恒茂源公司支出的上述40802409元款項(xiàng)，其中只向超凡公司支付了土地補(bǔ)償款20xx418.5元,，其他款項(xiàng)均系土地轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用,。這與恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項(xiàng),，且超凡公司、全威公司又是兩個(gè)獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu),，故桂馨源公司,、恒茂源公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決：桂馨源公司,、恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元,，并負(fù)連帶責(zé)任。

桂馨源公司,、恒茂源公司不服一審判決,，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚,，理由充分,，判決駁回上訴，維持原判,。

一,、合同是當(dāng)事雙方的意思表示，合意達(dá)成,，則合同成立并生效,，對(duì)雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù),。本案中,，《土地開發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,，未違反相關(guān)法律規(guī)定,，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù),?！锻恋亻_發(fā)合同》第二條明確約定，1640萬元是桂馨源公司基于超凡公司“投入資金作了一些前期工作”而給超凡公司的補(bǔ)償款,，該條與《土地開發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元”是分開約定的,，顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此,，被告關(guān)于“1640萬元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元的一部分”的辯解不可能被法院采納,。

二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體,，對(duì)外以公司的名義進(jìn)行民事活動(dòng),，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個(gè)公司的股東存在重合的情形,，也不表明兩個(gè)公司是同一個(gè)主體,。超凡公司和全威公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人,，法人人格具有獨(dú)立性，法律并沒有禁止相同的股東,、董事會(huì)成員同時(shí)成立多個(gè)公司,，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實(shí)際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個(gè)主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見沒有法律和事實(shí)依據(jù),。

舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個(gè)城市整體市容,，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題,，尤其是作為20xx年北京奧運(yùn)會(huì)合作伙伴的q市,，更是重中之重。在舊城區(qū)的改造中,，一旦出現(xiàn)了法律糾紛,，將會(huì)直接影響到舊城改造的步伐。

位于q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差,，嚴(yán)重影響了市民的正常生活,，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決,，市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視,，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案是在前述這樣一個(gè)大背景下,，發(fā)生在a集團(tuán)公司與b實(shí)業(yè)有限公司之間的合同糾紛,。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益,，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程,，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到q市的整體形象,。

1999年4月,，b實(shí)業(yè)有限公司與a集團(tuán)公司就q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由b實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的立項(xiàng),、環(huán)評(píng),、定點(diǎn)、規(guī)劃等前期手續(xù),，并在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè),。a集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系,，申請(qǐng)優(yōu)惠政策等工作,。為保證上述各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以a集團(tuán)公司的名義辦理，待該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為b實(shí)業(yè)有限公司,。

于安置的全部住宅。合同還約定：項(xiàng)目結(jié)束后,，b實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤的20%支付a集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款,，或折算成相應(yīng)建筑面積?！?0xx年5月,，a集團(tuán)公司又與b實(shí)業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上,，b實(shí)業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤轉(zhuǎn)至a集團(tuán)公司指定的戶頭,，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點(diǎn)，交于a集團(tuán)公司,。

在簽訂《合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》后,，20xx年6月27日，b實(shí)業(yè)有限公司以a集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的請(qǐng)示”,，向q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的申請(qǐng)”,。 20xx年7月21日，a集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明,，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù),，于此同時(shí)，要求b實(shí)業(yè)有限公司與其解除雙方的合同,。

雙方經(jīng)協(xié)商沒有達(dá)成一致意見,，a集團(tuán)公司遂于20xx年2月份向某市中級(jí)人民法院提起訴訟。a集團(tuán)公司主張：合同是b實(shí)業(yè)有限公司單方做出的,，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了a集團(tuán)公司的公章,，該合同從形式看就屬無效。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給b實(shí)業(yè)有限公司,，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，b實(shí)業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙,。b實(shí)業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的,，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的規(guī)定,，應(yīng)為有效,。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實(shí)屬實(shí),，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為,。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，然而,，a集團(tuán)公司欲要同b實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)的土地,，未辦理出讓、變更手續(xù),，a集團(tuán)公司沒有取得土地使用權(quán)證書,，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無效,，b實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還a集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙,。

(說明：1、a集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，現(xiàn)為股份有限公司,。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù);2,、b實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),。)

1、合同的性質(zhì)

① 本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同,。

雙方在合同中約定由a集團(tuán)公司提供用地,，由b實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)批，并出資建設(shè),，故合同應(yīng)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同,。

② 本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實(shí)為土地出讓合同,。

設(shè),，項(xiàng)目結(jié)束后，b實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤的30%支付a集團(tuán)公司作為補(bǔ)償,，或折算成相應(yīng)的建筑面積,，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額,、方式等,，同時(shí)合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè),、房屋銷售均由b實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān),，因此，該合同屬于土地出讓合同,。

③ 本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

合同約定了雙方合作進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃等項(xiàng)目前期工作,，因a集團(tuán)公司對(duì)本案涉及土地未取得合法使用權(quán),，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問題。a集團(tuán)公司能用來與b實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開發(fā)權(quán)。合同中約定的“a集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓,，供b實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)”,，此條款應(yīng)理解為a集團(tuán)公司讓出此地開發(fā)權(quán)，由土地部門將該項(xiàng)目出讓給b實(shí)業(yè)有限公司開發(fā),。合同約定“該項(xiàng)目以b實(shí)業(yè)有限公司名義開發(fā)”,，也說明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給b實(shí)業(yè)有限公司,，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。

④ 本合同為合作開發(fā)合同

雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利,、義務(wù)約定明確,，意思表示真實(shí)，由雙方合作對(duì)某新村項(xiàng)目前期進(jìn)行合作開發(fā),，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定,，雙方成立合作開發(fā)的法律關(guān)系。

2,、合同的主體資格

根據(jù)對(duì)合同性質(zhì)的理解不同,，對(duì)合同主體資格也有以下幾種理解：

①a集團(tuán)公司的主體資格

一種意見認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同,。在聯(lián)建中作為出地方的a集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該地塊享有使用權(quán),，而實(shí)際情況a集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故a集團(tuán)公司無權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建,。a集團(tuán)公司沒有資格簽訂此合同,。

一種意見認(rèn)為，本合同屬開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。a集團(tuán)公司享有對(duì)該地塊的開發(fā)權(quán),，但由于缺少經(jīng)驗(yàn)，所以與b實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同,，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓,，在此情況下，a集團(tuán)公司是有合同主體資格的,。

一種意見認(rèn)為,，本合同屬合作開發(fā)合同。雙方共同約定對(duì)該舊城區(qū)進(jìn)行改造,，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù),，是合法有效的，a集團(tuán)公司有合同的主體資格,。

②b實(shí)業(yè)有限公司的主體資格,。

《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊(cè)登記發(fā)給《營業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè),，沒有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同,。

一種意見認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項(xiàng)目的前期工作,。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段,，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì),，并且，法律規(guī)定取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后,，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),。所以在本合同中，b實(shí)業(yè)有限公司具有主體資格,。

b實(shí)業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向省高院交納訴訟費(fèi),，導(dǎo)致判決書生效。b實(shí)業(yè)有限公司萬般焦急,，因?yàn)榇撕贤慕獬?，就意味著其可得利?億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下,，b實(shí)業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動(dòng),。

我所在接受b實(shí)業(yè)有限公司的委托后，指派律師代理了b實(shí)業(yè)有限公司在q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動(dòng),。

1,、中院再審，推翻一審判決

承辦律師在接受本案的委托后,，深知本案是個(gè)非常棘手的問題,。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過來是非常困難的,，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持,。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭,，業(yè)務(wù)骨干參與,，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益,，最后主辦律師經(jīng)過幾個(gè)不眠之夜的煎熬,，匯總、分析了多方的觀點(diǎn),，以其深厚的法學(xué)理論,，精通的專業(yè)知識(shí),，提出了改變?cè)瓕徟袥Q的新觀點(diǎn),。

承辦律師認(rèn)為：

首先,，原審判決對(duì)合同的性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同,。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》,、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及最高法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定,，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資，與他人合作建房的行為,。因此,，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實(shí)施房屋建設(shè)行為,。本案合作雙方均未取得土地使用權(quán),，雙方合作的內(nèi)容是以取得土地使用權(quán)為目的，故不符合聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的構(gòu)成要件,。

取得,經(jīng)過工程建設(shè)報(bào)建,、招標(biāo)投標(biāo),、施工許可證審批,、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗(yàn)收結(jié)束。

②適用法律不同：前期工作階段適用城市建設(shè)規(guī)劃管理,、土地出讓規(guī)劃,、拆遷安置管理、建設(shè)用地征用劃撥管理,、建設(shè)用地供應(yīng)等法律法規(guī),，主要規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模,、土地用途和使用權(quán)取得方式等,。開發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī),，主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、經(jīng)營行為。

③法律對(duì)行為主體的要求不同：前期工作階段,，并不要求行為主體具有特別的資格,，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作。當(dāng)然前期工作結(jié)束時(shí),，項(xiàng)目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致,，這說明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報(bào)取得開發(fā)資質(zhì)。而開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段,，則要求實(shí)施開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì),。

④行為主體變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位,，只是項(xiàng)目開發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更,，因?yàn)檫@時(shí)土地使用權(quán)未出讓,，使用權(quán)人尚未最終確定。開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段,，建設(shè)單位就是土地使用權(quán)人,。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更,，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移,。

綜合以上四點(diǎn)可以看出，一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在縱向上應(yīng)劃分為兩個(gè)有著本質(zhì)區(qū)別的階段,，認(rèn)定一個(gè)合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的工作內(nèi)容對(duì)其所處的階段進(jìn)行科學(xué)的劃分,，并分別適用不同的法律來評(píng)判各階段合同的效力。

②合作開發(fā)必須以一方已經(jīng)取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)為前提,，而本案合作雙方均未取得土地使用權(quán),。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果,。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)和特殊的社會(huì)背景,，有其客觀合理性。本案所涉土地原為集體所有制土地,，隨著村莊城市化的進(jìn)程,，已由國家征為國有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在a集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中,。后政府?dāng)M對(duì)該區(qū)進(jìn)行舊城改造,，不可避免的要進(jìn)行大面積的拆遷工作。

包括政府部門的審批中都不存在障礙,。

其次,，b實(shí)業(yè)有限公司符合合同的主體資格。因?yàn)樵摵贤轻槍?duì)項(xiàng)目的前期工作,，沒有進(jìn)入施工階段,，在這個(gè)階段法律對(duì)主體沒有特別的限定。相反,，法律規(guī)定只有取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后,，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

最后,，律師經(jīng)過大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了a集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：a集團(tuán)公司為了謀求更高的利益,，不惜違背誠信原則，在與b實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同后,，又與c公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同,。

a集團(tuán)公司辯稱：

②a集團(tuán)公司單方撤回申請(qǐng)僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系,，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回b實(shí)業(yè)有限公司的再審請(qǐng)求,，維持原審判決,。

在庭審調(diào)查階段,法官在看了雙方提交的證據(jù)后,臉上沒有絲毫的表情，承辦律師隱隱感到法官的思路還停留在已生效的一審判決中,，并沒有對(duì)該合同的性質(zhì)有更加深刻的理解,。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對(duì)合同中的一些重點(diǎn)問題進(jìn)行了深刻的剖析,，為下一步的辯論埋下了伏筆,。在庭審進(jìn)行到了辯論階段，承辦律師就前文所述的觀點(diǎn)進(jìn)行了深入淺出,，細(xì)致周密的論述,。法官在聽取我方的陳述時(shí)，微微點(diǎn)了一下頭,，正是法官這個(gè)不經(jīng)意的動(dòng)作,，被承辦律師看在了眼里，同時(shí)也看到了翻案的希望,。承辦律師不失時(shí)機(jī)的在庭后馬上提交了書面的代理詞,，更加直觀的將律師的觀點(diǎn)呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點(diǎn)一步一步,，潛移默化的灌輸給法官,。

在經(jīng)過一段時(shí)間的等待后,，法院的判決下來了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律禁止性規(guī)定,，應(yīng)為有效合同,，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)等前期手續(xù),，方能申辦企業(yè)開發(fā)資質(zhì),，故b實(shí)業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷q市中級(jí)人民法院做出的原一審判決,，駁回a集團(tuán)公司的訴訟請(qǐng)求,。該判決雖然沒有完全采納律師對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，但已否定了原審判決對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定,，進(jìn)而得出應(yīng)維持合同的判決結(jié)果,，這已經(jīng)是律師的一大勝利。

2,、高院再審,，維持中院再審判決

作開發(fā)合同而實(shí)為土地出讓合同,，并非開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。理由如下：合同約定,，a集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓,，供b實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后,，實(shí)業(yè)公司將稅后利潤的30%支付a集團(tuán)公司作為補(bǔ)償,，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積,、位置及金額,、方式等。

同時(shí),，合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng),、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由b實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān),，因此,，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定,，出讓國有土地和集體土地使用權(quán),，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門,，其他任何單位和個(gè)人無權(quán)出讓,。本案中，雙方簽訂合同出讓該宗土地,，顯屬違法,，合同當(dāng)然無效。

承辦律師堅(jiān)持在中院再審時(shí)的觀點(diǎn)與思路,，并在原來的基礎(chǔ)上,，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點(diǎn)問題。針對(duì)省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點(diǎn),，律師重點(diǎn)進(jìn)行了闡述,。合同的原文表述是：“乙方(a集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(b實(shí)業(yè)有限公司)開發(fā)建設(shè)”,。

該約定分別陳述了兩個(gè)行為：

1,、乙方出讓土地;

2、甲方開發(fā)建設(shè),。

兩行為在法律關(guān)系上是相互獨(dú)立的,，之間的聯(lián)系在于其具有共同的行為指向——政府，即乙方負(fù)責(zé)向政府辦理拆遷,、出讓土地等事宜,，甲方向政府申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目,。綜合起來分析，該合同約定的真實(shí)意思應(yīng)是：a集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷,、出讓工作,，以供b實(shí)業(yè)有限公司向政府申請(qǐng)得到項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。

顯然,，該表述的實(shí)質(zhì)意義與抗訴書中理解的“乙方(a集團(tuán)公司)將土地直接出讓給甲方(b實(shí)業(yè)有限公司)”是有著本質(zhì)區(qū)別的,。抗訴書將兩個(gè)分別獨(dú)立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起,，而忽略了兩者之間的媒介——政府,，進(jìn)而得出a集團(tuán)公司向b實(shí)業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷,。

最終省高級(jí)人民法院采納了律師的觀點(diǎn),，認(rèn)定b實(shí)業(yè)有限公司具有合同主體資格，a集團(tuán)公司與b實(shí)業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利,、義務(wù)約定明確,，該合同的性質(zhì)為合作開發(fā)合同，合法有效,，維持了q市中級(jí)人民法院的再審判決,。

[案后思考]

案件的結(jié)果以我方勝訴劃上了圓滿的句號(hào)?；仡^來看本案,，貌似簡單，主要是確認(rèn)合同效力的問題,，但其中涉及的法律關(guān)系卻是極其的復(fù)雜,，需承辦律師有深厚的法學(xué)功底，精湛的專業(yè)知識(shí)和敏銳的洞察力,。這場(chǎng)官司歷經(jīng)了兩級(jí)人民法院三次審理,，歷時(shí)二年多，結(jié)果又回到了原來的狀態(tài),。且不說雙方當(dāng)事人在這場(chǎng)官司中所耗費(fèi)的精力、人力,、物力,，單說給舊城區(qū)的改造工作造成的停滯，就是一個(gè)無法彌補(bǔ)的損失,。且此案一平,，另外一案又起。

(a集團(tuán)公司由于被判決履行此合同,，所以必須放棄與c公司的合作,，c公司必定受到極大的損失,，至此一案又生)我們?cè)谒伎??我們呼吁和告誡那些將要或者已經(jīng)開始通過訴訟手段謀取不法利益的人們，不要失去了誠信,，不要為了眼前的一點(diǎn)小利益,，而釀成更大的過錯(cuò)。

房地產(chǎn)合同糾紛篇四

合同

上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司因與被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同違約金糾紛一案,，不服沈陽市和平區(qū)人民法院 [20xx]和民合初字第478號(hào)民事判決,，向本院提起上訴。本院于20xx年11月28日立案,，由審判員白云良任審判長并主審,，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭,，對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理,，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱,，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴(yán)峰到庭參加訴訟,，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同結(jié)算糾紛一案于20xx年11月12日在沈陽市中級(jí)人民法院立案,，投資公司要求返還投資款743.1萬元,、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級(jí)人民法院于20xx年3月15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決,，該判決已生效,。關(guān)于李世公司的違約金責(zé)任，該裁判文書作出了如下論述：由于20xx年

協(xié)議書

故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立,。由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,，違約方支付違約金后,，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，李世公司承擔(dān)違約金責(zé)任后仍須繼續(xù)給付合同價(jià)款,。由于雙方約定的是分期付款,，故違約金的計(jì)算方式亦應(yīng)分別計(jì)算，即其中247萬元的違約金從20xx年5月21日起計(jì)算,，另247萬元從20xx 年6月21日起計(jì)算,，其余249.1萬元從20xx年7月21日計(jì)算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到20xx年10月30日,，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求,，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則，本院對(duì)發(fā)生在20xx年10月31日后的違約金不予處理,，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求本案的違約金計(jì)算截止日期為20xx年10月30日,。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實(shí),，有投資公司向法庭提供的(20xx)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決書副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證,，經(jīng)開庭質(zhì)證，予以確認(rèn),。

原審法院認(rèn)為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同給付遲延履行違約金的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)沈陽市中級(jí)人民法院作出生效判決,，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據(jù)此證明投資公司可以依據(jù)該判決的認(rèn)定增加違約金數(shù)額另行訴訟,，投資公司在該訴訟中請(qǐng)求的違約金標(biāo)準(zhǔn)及期限,、數(shù)額是在訴前預(yù)知訴訟風(fēng)險(xiǎn)前提下的選擇，在法院支持其違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后另行增加違約金數(shù)額進(jìn)行訴訟,，不符合相關(guān)法律對(duì)違約金性質(zhì),、目的的規(guī)定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則,，投資公司本次訴訟的訴訟請(qǐng)求沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持,。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規(guī)定,，判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求,。案件受理費(fèi)12810元由投資公司負(fù)擔(dān)。

上訴人投資公司不服一審判決,，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽市中級(jí)人民法院依法判決,，案件已進(jìn)入執(zhí)行程序。該判決確認(rèn)李世公司確系違約,，在判令李世公司繼續(xù)履行合同的同時(shí),，對(duì)違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)。由于投資公司是于20xx年10月末提起訴訟,，所以對(duì)20xx年10月以后被上訴人是否仍繼續(xù)違約等事實(shí)難以確定,，因此在訴訟中僅主張了截止到20xx年10月30日的違約金，而對(duì)該日之后新產(chǎn)生的違約金在當(dāng)時(shí)無法主張,。

因此,，沈陽中級(jí)法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計(jì)算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請(qǐng)求,，根據(jù)不告不理的民事訴訟原則,，本院對(duì)發(fā)生在20xx年10月30日后的違約金不予處理，即根據(jù)投資公司的訴訟請(qǐng)求,，本案的違約金計(jì)算截止日期為20xx年10月30日,。”對(duì)上述判決顯然可以看出,，沈陽中級(jí)法院僅僅是因?yàn)橥顿Y公司對(duì) 20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時(shí)主張,，因而未加以審理，這并不代表投資公司對(duì)20xx年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄,，更不是沈陽中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進(jìn)行審理并予以駁回,。正是由于投資公司對(duì)這部分新違約金“未告”，沈陽中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的違約金“未理”,，所以投資公司完全有權(quán)通過另行訴訟對(duì)產(chǎn)生的新債務(wù)加以主張,。我國《民事訴訟法》第十三條明確規(guī)定：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利”。

本案中,，投資公司在沈陽中級(jí)法院訴訟中對(duì)20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的,、在訴訟當(dāng)時(shí)還難以確定的違約金未予主張，是當(dāng)事人依法有選擇地行使自己的訴訟權(quán)利,、處分民事訴訟權(quán)利的一種體現(xiàn),，并未違反法律的禁止性規(guī)定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”,、“拆訴”,、“分訴”有本質(zhì)上的區(qū)別。沈陽中級(jí)法院的判決中一再強(qiáng)調(diào)其判決確定的違約金截止到20xx年10月30日，對(duì)當(dāng)事人當(dāng)時(shí)未主張的后產(chǎn)生的違約金未進(jìn)行審理,，本身就體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人依法選擇行使自己的訴訟權(quán)利的一種尊重,，也是對(duì)當(dāng)事人有權(quán)依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續(xù)違約金的一種肯定。投資公司對(duì)新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))另行起訴,，正是當(dāng)事人對(duì)訴訟權(quán)利的合法行使,。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請(qǐng)求，是對(duì)投資公司實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的無理剝奪,，缺乏法律依據(jù),。

我國《合同法》中規(guī)定的違約金是對(duì)合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實(shí)依據(jù)是違約,、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定,。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內(nèi)付款,，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金,。這是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,，而且該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內(nèi)支付上訴人全部款項(xiàng),，上訴人就有權(quán)按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違約金,。

因此，從20xx年10月31日至今,，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款,，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張,，既有事實(shí)依據(jù),，也符合合同的約定、更有法律依據(jù),，不存在一審法院認(rèn)為的“違背法律對(duì)違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定”的問題,，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的20xx年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金仍然是依據(jù)合同約定的上述違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來的,，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下,，其違約天數(shù)在增加，就必然會(huì)產(chǎn)生新的違約金,。這當(dāng)然不是對(duì)法院已經(jīng)認(rèn)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的擅自增加;相反,，恰恰是依據(jù)和執(zhí)行了法院所認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。因此,，不存在一審法院認(rèn)為的“在法院確定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后,，新增加違約金數(shù)額另行起訴”的問題,。

因此，上訴人依據(jù)已經(jīng)為法院生效判決所確認(rèn)的,、也為被上訴人所承認(rèn)的繼續(xù)違約的事實(shí),、依據(jù)雙方合同明確約定的,、已為法院生效判決所肯定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)由于被上訴人后續(xù)違約所新產(chǎn)生的違約金(新債務(wù))依法起訴,，事實(shí)清楚、證據(jù)充分,。請(qǐng)求撤銷一審判決,，改判被上訴人支付上訴人從20xx年10月31日至實(shí)際還清全部欠款之日止的違約金(至20xx年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被上訴人李世公司答辯稱：

原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確,，請(qǐng)求維持原判。

本院查明：20xx年10月12日,，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書),，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價(jià)1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元,，四建二公司執(zhí)付工程款1400 萬元),，總計(jì)4476萬元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。對(duì)乙方的合作投資,，在工程結(jié)束后,，以甲乙雙方認(rèn)可的審計(jì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)確定，并明確雙方的投資比例;二,、對(duì)補(bǔ)辦,、續(xù)辦工程手續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，均由乙方墊付資金,。其中應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)的部分,，從甲方的投資額中抵減;應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資;三,、對(duì)乙方已替甲方償還的債務(wù),，經(jīng)甲方與債權(quán)單位確認(rèn)后，可以抵減甲方的投資額;四,、本協(xié)議簽字蓋章后,，即為生效，對(duì)以前就本工程與乙方在20xx年9月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店協(xié)議書》,、20xx年12月1日簽署的《聯(lián)合投資續(xù)建遼寧華廈大酒店補(bǔ)充協(xié)議》,、20xx年12月28日簽署的《協(xié)議書》等有關(guān)協(xié)議同時(shí)廢除。

20xx年12月10日,，遼寧省投資集團(tuán)公司,、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書),，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認(rèn)定為4476萬元;二,、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元,，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計(jì)1630萬元,，由乙方承擔(dān)支付,，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費(fèi)13.8萬元,，水費(fèi) 10.4萬元,，電費(fèi)滯納金50萬元，共計(jì)74.2萬元,，由乙方負(fù)責(zé)支付,，抵頂甲方的投資;四、在后期補(bǔ)辦手續(xù)過程中發(fā)生的土地出讓金,、公房拆遷補(bǔ)償金以及其它費(fèi)用等,，由甲方承擔(dān)400萬元的費(fèi)用，并從甲方的投資額中沖減;五,、綜上,，甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬元，由乙方償還甲方,，償還方式：自本協(xié)議簽訂之日起,，由乙方用現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)的富通花園的14#樓房產(chǎn)作價(jià)償還，每平方米4300元,，償還面積為5516平方米,，乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶,。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi),。

20xx年3月24日，遼寧省投資集團(tuán)公司,、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》(以下簡稱20xx年協(xié)議書),，約定：一、甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商對(duì)20xx年12月10日所簽《協(xié)議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計(jì)2371.8萬元,。共中一部分以位于和平區(qū)撫順路66-13號(hào)富通花園小區(qū)的14#樓23套共3039平方米商品房,，以每平方米4300元作價(jià)支付給甲方，該部分金額為 1306.77萬元,。乙方協(xié)助甲方為購房者辦理按揭貸款,，并將銀行貸款逐筆隨時(shí)轉(zhuǎn)入甲方帳戶。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi)用,。乙方保證甲方購房者于20xx年6月末前進(jìn)住,。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方,。

具體支付時(shí)間如下：20xx年5月20日前支付247萬元; 20xx年6月20日前支付247萬元;20xx年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時(shí)間內(nèi)向甲方支付價(jià)款,，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金,。二、原協(xié)議其他條款繼續(xù)有效;三,、該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有相同的法律效力,。但李世公司未按該《補(bǔ)充協(xié)議書》的約定履行付款義務(wù)。投資公司于20xx年11月向本院提起訴訟,，要求李世公司給付欠款743.1萬元,、利息12.5937萬元及截止20xx年10月30日的違約金 50.5082萬元。本院于20xx年3月作出[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決,，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止20xx年 10月30日的遲延履行違約金482700元,。該判決于20xx年3月18日送達(dá)于投資公司及李世公司,，20xx年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六,，次日為星期日,，均為法定休息日，故上訴期應(yīng)依法順延至20xx年4月4日,。20xx年4月5日該判決發(fā)生法律效力,。自20xx年 10月31日起截止20xx年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元,，應(yīng)支付遲延履行違約金579618元,。

另查明：遼寧華廈飯店亦系獨(dú)立的企業(yè)法人，與本案投資公司所訴爭之權(quán)利有直接利害關(guān)系,，但遼寧華廈飯店表示所有權(quán)利均由投資公司行使,，其不再主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。

還查明：遼寧省投資集團(tuán)公司于20xx年經(jīng)遼寧省國有資產(chǎn)管理委員會(huì)批準(zhǔn)改制為國有獨(dú)資有限公司,，更名為遼寧省投資集團(tuán)有限公司,。

上述事實(shí)，有本院[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決書,，遼寧華廈飯店《關(guān)于不參加訴訟的說明》,，當(dāng)事人陳述等佐證，本院予以確認(rèn),。

本院審理認(rèn)為：

1,、關(guān)于投資公司在本院[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決生效后是否有權(quán)再向李世公司主張20xx年10月31日后的違約金的問題。本院[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已明確認(rèn)定20xx年協(xié)議書的效力并依照該協(xié)議書作出裁判,，具有既判力,。該協(xié)議書明確約定,，如李世公司未在約定的時(shí)間內(nèi)向投資公司支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金,，因此李世公司應(yīng)向投資公司承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任,，且當(dāng)事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標(biāo)準(zhǔn)已被本院生效判決所確認(rèn),。

由于當(dāng)事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金,，只要債務(wù)未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續(xù)發(fā)生,。本院[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決所確定的違約金系基于當(dāng)時(shí)投資公司的訴訟請(qǐng)求計(jì)算截止到20xx年10月30日,，因此，就本院生效判決未審理的在20xx年10月 31日后實(shí)際發(fā)生的遲延履行違約金,，李世公司負(fù)有繼續(xù)支付義務(wù),，原審判決駁回投資公司訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，應(yīng)予糾正,。

2,、關(guān)于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協(xié)議約定而發(fā)生,，其產(chǎn)生的基礎(chǔ)為協(xié)議中約定的743.1萬元債務(wù),，即自然債務(wù)。只要該自然債務(wù)未清償或遲延清償,，即發(fā)生遲延履行違約金,。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元,，本院[20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元,，自本院 [20xx]沈民二房初字第258號(hào)民事判決于20xx年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協(xié)議中約定的自然債務(wù)業(yè)已轉(zhuǎn)化為具有法律拘束力及強(qiáng)制執(zhí)行力的強(qiáng)制給付之債,。

在20xx年4月5日之后,，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決,，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協(xié)議,，其法律后果是應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息”的規(guī)定,，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，不存在再行依據(jù)原協(xié)議中約定的違約金條款繼續(xù)計(jì)算違約金的問題,。因此,，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付20xx年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據(jù)，本院不予支持,。

3,、關(guān)于上訴人投資公司所主張的計(jì)算違約金所依據(jù)的債務(wù)金額,。投資公司與李世公司系合同關(guān)系，李世公司的合同義務(wù)為付款,，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭議的,，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，李世公司對(duì)付款負(fù)舉證責(zé)任,，但李世公司未能舉證證明在20xx年4月5日之前向投資公司支付過款項(xiàng),，因此，本院確定計(jì)算遲延履行違約金的基礎(chǔ)債務(wù)金額仍為743.1萬元,。

4,、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭之權(quán)利有直接利害關(guān)系,，應(yīng)作為本案一審共同原告參加訴訟,，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權(quán)利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權(quán)利,。因此,，投資公司有權(quán)單獨(dú)主張對(duì)李世公司的合同權(quán)利。

四,、駁回被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司不支付違約金的反駁。

一審案件受理費(fèi)12810元,，二審案件受理費(fèi)12810元,，計(jì)25620元，由上訴人遼寧省投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)4008元,，被上訴人遼寧李世房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)21612元,。

房地產(chǎn)合同糾紛篇五

買方(乙方)：

根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定,，甲,、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則,，訂立本合同,，以資共同遵守。

(二)房屋建筑面積__________平方米,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)[面積][分?jǐn)偯娣e]____________平方米,。

(五)房屋平面布局及附屬設(shè)施狀況、套內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn),。

(六)甲方依法取得房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_________________; 乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況已充分了解,，自愿買受上述房地產(chǎn)。

第二條甲,、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(______幣)計(jì)_____________元,。(大寫)：_____千__________百________拾__________萬_________千________百________拾_________遠(yuǎn)整。甲,、乙雙方同意,，在本合同自簽訂之日起的__天內(nèi)，乙方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款分__付與甲方,，具體付款方式,、期限另立付款協(xié)議。乙方交付的房價(jià)款,，甲方應(yīng)開具收款憑證,。

第三條甲方裝讓的房地產(chǎn)為[出讓方式][劃撥方式]取得國有土地使用權(quán)的，供下列第[一][二]款辦理,。

一,、甲方取得國有土地使用權(quán)的使用年限為________年(從______年____月起至_____年_____月______日止)，其中乙方按本合同約定受讓上述房地產(chǎn),，擁有國有土地使用權(quán)的年限為_____年(從_______年_______月_____日至________年______月______日止),，為乙方依法使用國有土地使用權(quán)的有效期限。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后,，出讓合同載明的權(quán)利,、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。

二,、按照中華人民共和國法律,、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定,，[應(yīng)辦理][可以不辦理]土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，應(yīng)由[甲方][乙方]按規(guī)定[辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金][將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家]。

第四條甲,、乙雙方同意,，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外,，甲方定于______年______月______日將上訴房地產(chǎn)交付(轉(zhuǎn)移占有)乙方,。交付標(biāo)志：_____________。

第五條除房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)依法作出不予過戶決定外,，上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以_______[市][區(qū)][縣]房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn),。

第六條上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)[權(quán)利轉(zhuǎn)移][轉(zhuǎn)移占有]之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第七條本合同生效后,，甲,、乙雙方應(yīng)按國家及本市有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn)[權(quán)利轉(zhuǎn)移][轉(zhuǎn)移占有]前未支付的使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi),、水電費(fèi),、煤氣、電訊費(fèi)等其他費(fèi)用,，按本合同附件四約定支付,。自[權(quán)利轉(zhuǎn)移][轉(zhuǎn)移占有]后該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用，按本合同附件四約定支付,。

第八條甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的房地產(chǎn)根據(jù)原房地產(chǎn)權(quán)證記載的屬[居住][非居住]房屋,，其相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰,、租賃等其他關(guān)系)見附件五,，業(yè)主公約見附件六。

乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì),，乙方對(duì)該房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的公共部位,、通道和設(shè)施使用享有相應(yīng)的權(quán)益承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，并應(yīng)維護(hù)公共設(shè)施和公共利益,。 乙方確認(rèn)上述受讓房地產(chǎn)的業(yè)主公約,，享有相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

上述房地產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)讓過戶變更登記后,，甲,、乙雙方共同到物業(yè)管理單位辦理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后變更使用、維修管理戶名及有關(guān)手續(xù),。

第九條甲方保證在上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交接時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛,。如上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交接后發(fā)生交接前即存在的產(chǎn)權(quán)或財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任,。

第十條乙方未按本合同約定期限付款的，應(yīng)按逾期未付款向甲方支付利息,，利息自應(yīng)付款之日起第二天至實(shí)際付款之日止,，利息按_____________計(jì)算。逾期_______天后,，甲,、乙雙方同意按下列[一][二][三]款內(nèi)容處理。

一,、乙方除應(yīng)支付利息外,，還應(yīng)按逾期未付款的______%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行,。

二,、甲方有權(quán)通知乙方單方解除合同，甲方從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款______%的違約金，余款返還給乙方,，已付款不足違約金部分,，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起______日向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的,，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時(shí),，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

三,、_______________________________________________________________,。

第十一條除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方的,，應(yīng)按已收款向乙方支付利息,，利息自約定交付之日起第二天至實(shí)際交付之日止，利息按__________________計(jì)算,。逾期_______天后,，甲、乙雙方同意按下列第[一][二][三]款內(nèi)容處理,。

一,、甲方除應(yīng)支付利息外，還應(yīng)按已收款的_______ %向乙方支付違約金,，合同繼續(xù)履行,。

二、乙方有權(quán)通知甲方單方解除合同,，甲方除應(yīng)在接到書面通知之日起________日內(nèi)向乙方返還已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,，還應(yīng)按已支付房款的_______%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的,，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時(shí),，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。

三,、__________________________________________________,。

第十二條驚甲、乙雙方協(xié)商一致,，本合同未盡事宜,，在不違反本合同原則的前提下，可訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議,，甲,、乙雙方訂立的補(bǔ)充條款和補(bǔ)充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力,。

第十三條本合同由甲,、乙[雙方簽定][_______________公證處公證]之日起生效。甲、乙雙方在簽署本合同時(shí),，具有完全民事行為能力,，對(duì)各自的權(quán)利，義務(wù)清楚明白,，并按本合同規(guī)定履行,。

第十四條本合同使用于中華人民共和國法律、法規(guī),。甲,、乙雙方在旅行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決,，協(xié)商不能解決的,，選定下列一種方式解決：(不選定的劃除)

(一) 提交__________仲裁委員會(huì)仲裁;(二)依法向人民法院起訴。

第十五條本合同一式____份,，甲,、乙雙方各執(zhí)_____份，__________________[市][區(qū)][縣]房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)一份,，______________[市][區(qū)][縣]房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一份(本合同經(jīng)公證的公證部門留存一份),。

附件(略)。

房地產(chǎn)合同糾紛篇六

李xx欲購買成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的環(huán)球匯天譽(yù)一期一套住房,，雙方簽訂了認(rèn)購書,，并支付了10萬元認(rèn)付款。后李xx反悔,，不想再簽商品房買賣合同,，并要求成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還已付10萬元，被拒后起訴至法院,，要求成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還認(rèn)購款10萬元,。

本律師代理李xx參與本案訴訟。李xx與成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的`認(rèn)購書具有法律效力,，但并未明確約定李xx所支付的10萬元為定金,，因此不適用定金罰則，該10萬元的性質(zhì)應(yīng)屬于購房款的一部分,，既然雙方未簽訂商品房買賣合同，李xx也不再購買該房屋,，該10萬元購房款就應(yīng)當(dāng)予以退還,。而至于李xx違反認(rèn)購書的約定，未在約定期限內(nèi)與成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同,，成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以對(duì)李xx提起反訴或另案起訴,，但不能將10萬元購房款直接作為李xx的違約賠償款不予退還。

依法判決成都市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還李xx10萬元認(rèn)購款。