合同是適應私有制的商品經濟的客觀要求而出現(xiàn)的,，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式,。合同是適應私有制的商品經濟的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。那么一般合同是怎么起草的呢,？這里我整理了一些優(yōu)秀的合同范文,，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧,。

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇一

房屋買賣合同

出售方：

購買方：

貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局 貴州房地產買賣合同 中房置業(yè) 有限公司 制定

出賣人(甲方)： 身份證號： 買受人(乙方)： 身份證號： 居間方（丙方）：貴州中房置業(yè)有限公司

根據(jù)中華人民共和國有關法律,、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲,、乙雙方遵循自

愿,、公平和誠實信用的原則，經協(xié)商一致訂立本合同,，以資共同遵守,。

第一條 甲乙雙方通過貴州中房置業(yè)有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有房屋產權及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產）,，房地產具體狀況如下：

(一)甲方依法取得的房地產權證號為： ,。

(二)房地產座落：

(三)房地產建筑面積： 平方米。該房屋占用范圍內的土地使用權面積： 平方米,。

(四)隨該房地產同時轉讓的設備及裝飾情況見本合同附件一,。

(五)甲方轉讓房地產的相關關系(包括交房、租賃,、戶口等其他關系)見本合同附件四,。

第二條 甲方保證該房地產權屬無爭議，在將房地產出售前,，已經與其配偶及房地產權證內的權利人協(xié)商一致,，若出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任,，并已如實陳述房地產權屬狀況,、設備、裝飾情況和相關關系,，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解,，自愿買受該房地產。

第三條 甲,、乙雙方經協(xié)商一致,，同意上述房地產轉讓價款為人民幣大寫：，小寫： ,。（若與到

產權處和地稅局申報的過戶價格有沖突的,，以本合同協(xié)定的價格為實際成交價格）。

第四條 甲乙雙方的付款方式和付款時間由甲,、乙雙方在本合同附件二中約定明確,，乙方交付房價款后,，甲方應開具收款憑證給乙方。

第五條 甲乙雙方的交房方式和交房時間由甲,、乙雙方在本合同附件四中約定明確,，甲方騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應對房屋及其裝飾,、設備情況進行查驗,。查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方。

第六條 甲方承諾,，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間,，凡已納入

本合同附件一的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設施估值雙倍向乙方支付違約金,。

第七條 甲,、乙雙方確認，在 年 月 日之前,，甲乙雙方共同委托貴州中房置業(yè)有限公司向小河區(qū)房屋管理局申請辦理轉讓過戶手續(xù)（若遇特殊原因延長5個工作日）,，甲乙雙方不得以任何借口推諉拖延辦理房屋過戶手續(xù)，若到期未前來辦理過戶交易手續(xù),，按定金協(xié)議上的違約條款處理,。

第八條 上述房地產交易產生的相關稅費,、中介服務費,、水、電,、燃氣,、通信費等與該房地產交易相關的其他費用的承擔和支付方式，按本合同附件三約定支付,。

第九條 若乙方采取貸款方式購買該房地產,，甲乙雙方有義務配合丙方為乙方辦理貸款手續(xù)，乙方須保證所提供的資料真實和銀行征信符合貸款條件,，如因乙方資料不屬實或銀行征信不符合貸款條件造成的貸款未果,，乙方應使用現(xiàn)金補齊所差房款，繼續(xù)履行該合同,。

第十條 經甲,、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關法律,、法規(guī)的前提下,，訂立的補充條款或補充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份,。本合同附件條款與正文條款不一致的,，以本合同附件條款為準。

第十一條 本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī),。甲,、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決,，協(xié)商不能解決的,，向人民法院提起訴訟。

第十二條 本合同一式叁份,，甲,、乙、丙三方各執(zhí)壹份,，簽字蓋章生效,。

甲方（簽字）：電話：

乙方（簽字）：電話：

丙方（簽章）：貴州中房置業(yè)有限公司

置業(yè)顧問：電話：

年 月 日

附 件 一

隨房地產同時轉讓的設備及裝飾情況

1， 甲方所售房價含：房屋維修基金,、配套設施費,、固定設施及裝修。

2,， 以上所列設備和裝修費用包含在本合同第三條約定的房地產轉讓價款內,，

乙方不需另外支付費用，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方,。

設備：

裝飾：

附 件二

付款協(xié)議

1,， 乙方已于20xx年1月28日支付購房定金壹萬元整給甲方。

產權過戶之日,，甲乙丙三方先到銀行驗資,，查證乙方購房全款是否到位，產權過戶后,，乙方見過戶收件收據(jù)三方立即到銀行,，乙方將購房全款含定金在內共計人民幣叁拾萬元整（￥300000.00）一次性支付給甲方。 2,，

3,， 乙方已告知甲方購買該出售房需在銀行貸款人民幣壹拾壹萬元整

（￥110000.00），產權過戶之日,，乙方先將貸款部分房款墊付給甲方,，甲方開具收到購房全款收條給乙方。乙方在銀行貸款后,，銀行放款到甲方賬戶,，甲方將該筆款項還給乙方,，由于銀行是放款到甲方賬戶,，為保證乙方的資金安全，過戶之日,，甲方到銀行重新開設一個單卡或單折賬戶，由乙方設定密碼,，乙方保存該賬戶,，銀行確定放款之日，乙方先到銀行查證該賬戶無異常情況,，則丙方通知銀行放款,。

4， 賣售人或其共有人只要有一方收到售房款項則視為賣售方所有權利人收

到售房款項,。

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇二

甲方(賣方)：________________________

單位：____________職務：____________

身份證號：________家庭住址：________

郵編：____________電話：____________

甲方(與上述甲方系夫妻關系)：________

單位：____________職務：____________

身份證號：________家庭住址：________

郵編：____________電話：____________

甲方夫妻身份證,、結婚證見合同附件一

乙方(買方)：________________________

單位：____________職務：____________

身份證號：________家庭住址：________

郵編：____________電話：____________

乙方(與上述乙方系夫妻關系)：

單位：____________職務：____________

身份證號：________家庭住址：________

郵編：____________電話：____________

買方夫妻身份證、結婚證見合同附件二

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律,、法規(guī)之規(guī)定，在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎上，甲乙雙方就買賣商品房事宜達成如下協(xié)議：

第一條甲乙雙方經協(xié)商,，乙方決定購買甲方擁有土地使用權,、房屋所有權的商品房(以下簡稱商品房)，商品房位于____幢____樓第____單元________號房屋,。商品房建于________年____月____日,，土地使用權證號為____________，房屋所有權證號為____________,。屬_____磚混_____結構,，建筑層數(shù)為____層。

第二條乙方向甲方購買商品房的建筑面積共_____平方米,，共_____室____廳____衛(wèi)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件三),。

第三條自商品房交付之日起,，商品房所占用的土地使用權依法隨之轉移給乙方。

第四條商品房總金額為共______萬_____千_____百_____拾_____(人民幣)元整,。(括弧外填漢字大寫,，括弧內填阿拉伯數(shù)字，發(fā)生爭議以漢字大寫為準)

第五條乙方應當在甲乙雙方共同到房地產產權登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日付房款____%,。否則,，甲方有權解除合同，或者要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金,。

鑒于乙方經濟困難,，甲方同意乙方在乙方居住該商品房3個月內付清房款的____%,。若乙方違約，甲方有權要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金,。

甲方應當在甲乙雙方共同到房產登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日,，即本條第一款日期將商品房鑰匙交付給乙方。否則從該日起,，甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金,。

第六條甲乙雙方應當在簽訂合同之日起日內攜帶有關商品房登記過戶所需的所有證件、資料,、票據(jù)等,，到市房產局將商品房辦理產權登記過戶給乙方。否則從甲乙雙方簽訂合同之日第日起,，違約方每日向未違約方支付相當于總房價0.1%的違約金,。

該商品房登記過戶由乙方負責，甲方協(xié)助,，所需契稅,、評估費等過戶費用由乙方負擔。商品房無法登記過戶的,，乙方有權立即解除合同,，甲方應當立即退還所收全部房款，并自確定不能登記過戶之日起有權要求甲方每日支付乙方相當于總房價0.1%的違約金,。

甲方應當在甲乙雙方辦理完畢付清房款之日將商品房鑰匙交付給乙方,。否則從乙方付清房款之日起，甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金,。甲方要將房子在過戶交屋前,將室內清掃干凈,不能留有垃圾,廢棄物等,。

第七條甲方承諾該商品房內從未發(fā)生過任何人死亡、從未發(fā)生過惡性傷人等涉嫌犯罪案件,、以及從未發(fā)生過其他使社會一般人居住在該房產生精神緊張,、驚恐等不利益的不法事件，否則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,，則甲方應自該事件發(fā)生之日起7日內向乙方支付違約金萬元,，逾期則甲方再每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。

該商品房所有權轉移后,，甲方承諾其不欠任何物業(yè)管理費,、水費、電費等,。如發(fā)生此種情況,，甲方承諾在接到乙方所稱甲方拖欠上述費用通知之日起7日內結清。否則從乙方通知甲方之日起第8日起,，甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金,。

該商品房所有權轉移過程中及轉移后,，甲方承諾其他任何第三方不會對乙方所購的商品房及該房屋相關設備、設施等提出任何權利(包括但不限于抵押權,、留置權,、交納土地出讓金權利等)要求，不會要求乙方支付除房款以外其他任何價款才能使乙方達到取得商品房的土地使用權,、房屋所有權等設施,、設備的目的。如發(fā)生此情況,，則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,，則甲方應自該事件發(fā)生之日起每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金，直至甲方將上述妨礙乙方利益行使的事項消除,。

第八條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分,。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力,。

本合同任何一處修改須經甲乙雙方在修改處簽名捺手印認可,，否則所作修改無效。

第九條本合同經甲,、乙雙方簽字之日起生效,。

第十條本合同連同附件共__頁，一式__份,，甲,、乙雙方各執(zhí)一份，另一份提交市房產局辦理過戶手續(xù),，均具有同等效力,。

甲方(簽章)：__________________乙方(簽章)：______________

______年____月____日簽于____________年____月____日簽于_________

我保證甲方以后不會違約，如果甲方違約,，我承擔保證責任,。

甲方保證人：__________身份證號：________單位：________

______年____月____日

我保證乙方以后不會違約，如果乙方違約,，我承擔保證責任,。

乙方保證人：__________身份證號：________單位：________

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇三

1、合同約定房價款不包含電話開戶費,、網絡接入開通費、電視系統(tǒng)開通費等,，該等費用由買受人自行向相關部門繳納,。

2、買受人簽訂本合同時已知悉所購買物業(yè)以及周邊區(qū)域已有的道路交通環(huán)境,、線網架設,、市政配套設施等現(xiàn)狀情況,，出賣人也作了充分的提示和說明，買受人在合同簽訂后不得以環(huán)境噪聲,、網線架設干擾等事由向出賣人提出任何權利和主張,。

3、買受人所購買的 [房號],，最終以公安行政管理部門核準的房號為準（該商品房平面圖,、朝向、結構,、布局等情況及在整棟中的位置圖在附件一中已列出）出賣人無需對房號變更承擔違約責任,。

買受人同意在本協(xié)議簽訂后出賣人對該商品房所分攤的土地使用權及在建工程設定抵押，但出賣人不得因此延誤買受人對該商品房權屬的辦理日期,。

1,、買受人以銀行匯兌方式支付的匯款到達出賣人賬戶之日為付款日；以現(xiàn)金方式支付的,，以交付現(xiàn)金之日為付款日,，不接受其他形式的付款。

2,、逾期在30日（含第30日）之內的,，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際實付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金,，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金,，合同繼續(xù)履行；

3,、逾期付款超過30日的,，出賣人有權單方面解除合同并另行處理該房屋。 出賣人選擇單方面解除合同的,，買受人按總房款的百分之十向出賣人支付違約金,，該違約金從買受人已付房款中扣除，剩余房款無息退還買受人,。如買受人已支付的購房款不足以支付違約金,，出賣人有權繼續(xù)追償。

出賣人選擇繼續(xù)履行合同或者買受人愿意繼續(xù)履行合同且經出賣人同意的,，合同繼續(xù)履行,，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金,，并于實際支付應付款當日一并向出賣人支付違約金,，但買受人在出賣人寬限的期限內仍未支付應付款項和違約金全款的，出賣人仍有權解除買賣合同并收取總房款的百分之二十的違約金,。

4,、無論買受人是以住房公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款或其他貸款方式支付房價款,，均按前述約定執(zhí)行。

1,、由于政府行政命令,、法律法規(guī)、規(guī)范標準發(fā)生變化及不可抗力因素直接導致的規(guī)劃設計變更,，出賣人應在變更確立后30日內書面告知買受人,，但不承擔違約責任。

2,、買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復,。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的`，視同接受變更,，雙方權利義務仍按合同及本補充協(xié)議約定執(zhí)行,。

3、本合同中所稱的“商品房設計”是指：買受人所購商品房之套內戶型設計及買受人所購商品房之所在樓宇的用途設計,，“設計變更”僅指商品房的房型,、朝向以及整個樓宇的用途變更。

4,、在不影響買受人所購商品房質量或使用功能的前提下,，經規(guī)劃部門批準

或設計單位同意，出賣人對原規(guī)劃設計方案作出局部的調整,，可不通知買受人,。若變更無需經過規(guī)劃部門批準或設計單位同意的，則在不影響買受人所購商品房質量和使用功能的前提下,，出賣人可對原規(guī)劃設計方案進行調整,，可不通知買受人。

5,、因設計變更導致商品房面積發(fā)生變化的,，雙方應按照本補充協(xié)議約定第五條處理。

6,、鍋爐房,、變電室/箱/站、調壓站,、垃圾處理站,、化糞池及其他小區(qū)配套設施及功能性設施等尚未最終確定的建筑及設施，不屬于環(huán)境布局范圍之內,，買受人同意出賣人為了小區(qū)的整體利益或應有關主管部門要求對上述設施的最終位置進行調整,。最終位置以實際交付為準，屆時本合同繼續(xù)履行,，且出賣人無須因該調整向買受人承擔任何責任,。

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇四

甲方（賣方）：_________

乙方（買方）：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它相關法律,、法規(guī)之規(guī)定,，買賣雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協(xié)議：

一,、標的物

1、甲方所擁有的坐落于北京市_________號房屋,，建筑面積為_________平方米,，其現(xiàn)用途為自住。

2,、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的所有權證,，房屋所有權證號為_________。

3,、甲方已于_________年_________月取得上述房屋的國有土地使用證,，國有土地使用權證號為_________。

4,、甲方自愿將上述房屋所有權及所屬土地使用權轉讓給乙方,，乙方自愿購買該房屋，甲方保證上述房屋所有權及土地使用權無產權糾紛和無債權債務糾紛,，否則,，由甲方承擔一切法律責任。

二,、房屋價款

買賣雙方同意按套計價,，該房屋總價款為人民幣_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元,。

三,、付款方式

買賣雙方同意按下述_________種方式支付房款：

1、一次性付款,，乙方于辦理該房屋買賣立契過戶之日起7日內一次性支付全部購房款,。

2、分期付款,，乙方于簽訂本合同之日起7日內支付甲方總房款30%的購房款,，剩余購房款于辦理房屋立契過戶之日起7日內支付。

3,、貸款付款,，乙方于簽訂本合同之日起7日內支付甲方總房款30%的購房款，剩余購房款由乙方向_________申請貸款支付，乙方應于本合同簽訂之日起7日內向_________提交貸款申請,。

四,、定金

乙方于簽訂本合同當日支付甲方購房定金貳萬元，作為購房擔保,。乙方不購買房屋的，定金不退,；反之,，甲方不出售該房屋的，雙倍返還定金,。乙方支付首付款時，定金折抵首付款,。

五、房屋交付

甲方應于辦理房屋立契過戶之日起7日內將合同約定房屋交付乙方,，房屋內設備、設施及裝飾見合同附件,。

六、乙方同意其購置房屋由原物業(yè)管理公司管理,，并遵守其管理公約的規(guī)定。

七,、甲,、乙雙方權利與義務

1、在辦理產權過戶手續(xù)時,，甲乙雙方按國家規(guī)定各自承擔有關稅費,。房屋評估費由雙方共同承擔。

2,、甲方已交納的公共維修基金和供暖費已計入房屋總價,，隨房屋轉讓一并轉讓給乙方，雙方不再另行結算,。房屋交付前發(fā)生的物業(yè)管理費、水電費,、煤氣費,、電話費,、網絡費及有線電視信號費由甲方承擔。房屋交付后發(fā)生的物業(yè)管理費,、水電費,、煤氣費、電話費,、網絡費及有線電視信號費由乙方承擔,。

3、乙方應按合同約定期日支付購房款,。乙方未按約定支付購房款的，自本合同約定的應付款期滿第二天起至實際支付應付款之日止,，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之三的違約金,。

乙方逾期付款達60日，甲方有權解除合同,，并可向乙方要求逾期應付款3%的違約金,。甲方愿意繼續(xù)履行合同的，自本合同約定的應付款期滿第二天起至實際支付應付款之日止,，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之三的違約金,。

4、甲方應按合同約定期日將合同約定房屋交付乙方,。甲方未按約定期日交付房屋的,，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金,。

甲方逾期交房達60日,，乙方有權解除合同，并可要求甲方支付乙方已付購房款3%的違約金,；乙方愿繼續(xù)履行合同的,，自本合同約定的交付期滿第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付購房款萬分之三的違約金,。

甲方交付的房屋不符合合同附件約定條件的,，視為未交付房屋。

5,、甲,、乙雙方于簽訂本合同之日起30日內向房屋交易部門提出交易申請。

6,、因甲方原因,，致不能交易過戶的，甲方應退還乙方已付購房款,，并向乙方支付總房款5%的賠償金,。

八,、因訂立本合同和履行本合同產生的爭議，包括合同效力,，違約糾紛由雙方協(xié)商解決,，協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：

1,、提交北京仲裁委員會仲裁,；

2、向房屋所在地法院起訴,；

九,、本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補充協(xié)議,。補充協(xié)議及附件,，為本合同不可分割的組成部分，具有相同效力,。

十,、本合同于_________年_________月_________日在北京_________簽訂。

十一,、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效,。

十二、本合同一式肆份,，甲,、乙雙方各執(zhí)一份，房屋管理部門備案一份,，中介公司備案一份,，各份具有相同效力。

甲方：_________乙方：_________

代理人：_________代理人：_________

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇五

1,、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;

2,、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;

3,、出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;

4,、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項,，經催告后三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外,。

5,、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因,，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的;

6,、商品房買賣合同約定,，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并呆滯商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失,。因不可歸責于當事人雙方的事由導致上述情況出現(xiàn)的，當事人可以請求解除合同,，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人,。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一,，導致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇六

對商品房預售合同的效力問題,，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解,，操作性較強,。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定,，對現(xiàn)售合同的效力問題,，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識,。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解,，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符,。

若不作上述理解,，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工,，只要不具備導致合同無效的其它事實,，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利,，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定,，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為,，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上,，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充,。筆者主張,，在目前的法律框架內,，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件,，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由,，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞,。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題,。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種,。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類,。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定,，決定著案件審理的方向,。根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售,，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售,，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房,，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理,，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理,、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產開發(fā)商預售商品房是為了房地產開發(fā)企業(yè)能在工程建設過程中取得部分資金,，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售,，預售的商品房至少還在建設中,。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產為期房,?；诖耍P者主張將上述房產的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整,，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù),。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念,。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同,，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識,。但對一般房屋質量問題達到什么程度,，當事人可以請求法院解除合同,，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定,，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持,。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件,，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”,？該條解釋的可操作性不強,，依賴于法官的自由裁量。有人認為,，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準,，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用,；其他人認為,，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準,，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度,，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點,。

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點,。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規(guī)定確定的,，明確了雙

倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性,，對于正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了一定作用,。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強,，較易審查和認定,；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一,。筆者認為,，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關司法解釋的規(guī)定,，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述,。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為,，客觀性較強,，當事人舉證不易,，但法院認定不難，在此不作論述,。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定,，爭論很多。根據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容）,，有義務告知對方真實情況而故意不告知,，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實,。筆者認為,，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規(guī)則,。

但王教授未對如何認定“故意”發(fā)表意見,。筆者認為，按一般的理解,，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況,。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能,。這就要求查明當事人的主觀情況,，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務,，若均是確定的,，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識,，則可認定欺詐行為成立,。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為,，有關的法條上有“故意”二字,，就應該如此理解和操作，查明不了,，依法不予認定即可,，但不能推定。

1,、對開發(fā)商開發(fā)的房屋質量問題,，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用,、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的,，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題,、面積存在少量誤差等,，這種房屋質量問題被發(fā)現(xiàn)時，多數(shù)消費者已經入住,，有些已經對房屋進行了裝修,，如果判決退房，會使雙方損失擴大,，可判決開發(fā)商對房屋進行維修或進行賠償,，從而最大限度地維護社會穩(wěn)定和秩序。

2,、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上,，著重保護預購方的合法權益。在商品房預售合同糾紛中,，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例,。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的,，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的,，等等。對于這類糾紛,，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同,。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任,。當然,，也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛,，在堅持合同效力的前提下,，切實維護預購方的合法權益。一方面,，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任,。否則,，如果判定解除合同，退還房款,，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障,；另一方面，在預售方沒有能力繼續(xù)履行合同的情況下,，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的,，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任,。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力,，又無退款的能力,，則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益,。在這種情況下,，應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任,，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣,，以拍賣的價款退還預購方的房款。

3,、抓爭議的主要焦點,。商品房買賣糾紛案件，當事人會有幾種乃至十幾種訴訟請求,。在調解時,，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作,，才有調解成功的可能,。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長宏房地產有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請求有十一項,，但經過與合同對比分析,，合法的請求只有三項，而在這三項的合法請求中最主要的是支付預期交房違約金,。抓住這個主要爭議焦點,，法官有針對性地做雙方當事人的工作，很快促成雙方達成調解協(xié)議,。

商品房買賣合同預售 商品房買賣合同網簽備案篇七

商品房買賣合同糾紛是房產合同糾紛中最常見的一種糾紛,，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內容履行義務所產生的民事糾紛。

商品房買賣中,，由于商品房屬于不動產交易,，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外,，還必須辦理所有權轉移登記手續(xù)(房產證),，這是商品房買賣的關鍵之處。

房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,，它是關于房屋和土地的權益爭議,，一旦發(fā)生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

房產糾紛雙方先自行協(xié)商解決,。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會,，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。

調解解決無效的,，房產糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁,，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力,，房產糾紛雙方必須執(zhí)行,。

如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛,，當事人就需要找專業(yè)的律師代理,。