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物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇一

1,、公司總經(jīng)理,、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理,、各部門及管理處經(jīng)理,、管理層員工的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)依據(jù)上海公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度業(yè)績(jī)目標(biāo)由上而下依次分解制定的。由上下級(jí)共同制定《個(gè)人/部門年度業(yè)績(jī)目標(biāo)》(kpi關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)),。

2,、各部門、管理處根據(jù)上海公司下達(dá)的業(yè)績(jī)指標(biāo),，結(jié)合部門,、管理處工作目標(biāo)和職責(zé),，由部門、管理處經(jīng)理與總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理,、總經(jīng)理助理共同制定《部門,、管理處年度業(yè)績(jī)目標(biāo)》(kpi關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo))。

二,、月度計(jì)劃考核及品質(zhì)考核

1,、公司業(yè)績(jī)考核以月度計(jì)劃考核和品質(zhì)考核為基礎(chǔ)。

2,、管理處經(jīng)理業(yè)績(jī)考核包括計(jì)劃考核和品質(zhì)考核,，其他管理層人員業(yè)績(jī)考核實(shí)行計(jì)劃考核(不包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理,、總經(jīng)理助理,、上海地產(chǎn)公司下派財(cái)務(wù)經(jīng)理)。

3,、月度品質(zhì)考核按照《上海格林金地物業(yè)管理公司品質(zhì)管理考核辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,。

4、月度計(jì)劃考核按照《上海格林金地物業(yè)管理公司計(jì)劃考核辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,。

4.1計(jì)劃考核類別：公司計(jì)劃按編制者分為部門(管理處)計(jì)劃和員工計(jì)劃,。職能部門、管理處工作計(jì)劃與部門,、管理處負(fù)責(zé)人的工作計(jì)劃合二為一,，合并為一張計(jì)劃考核表進(jìn)行編制、填報(bào),、考評(píng),。

4.2職能部門(部門負(fù)責(zé)人)月度工作計(jì)劃表中考核內(nèi)容分兩部分：一是部門獨(dú)立完成的工作，占60%權(quán)重;二是支持,、配合各管理處及其他部門的工作事項(xiàng)(對(duì)其他部門,、管理處的支持服務(wù))，占40%權(quán)重,。

4.3管理處(經(jīng)理)計(jì)劃考核分為三部分內(nèi)容,，以經(jīng)營(yíng)能力考核為主要內(nèi)容。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇二

一,、嚴(yán)格遵守交接班制度,，安全防火制度;嚴(yán)格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程;認(rèn)真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。

二,、認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交待的各項(xiàng)任務(wù),，負(fù)責(zé)完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項(xiàng)工作,。

三,、負(fù)責(zé)做好水泵房,、空調(diào)機(jī)房及各樓層風(fēng)機(jī)房、電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修,。

四,、負(fù)責(zé)做好電梯、空調(diào),、冷凍,、安保中心、電話機(jī)房,、常備電源的電器設(shè)備保養(yǎng)及故障檢修,。

五、負(fù)責(zé)做好廚房,、餐廳各樓層辦公用房,、動(dòng)力照明電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。

六,、負(fù)責(zé)做好主樓,、裙樓所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。

七,、負(fù)責(zé)做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具,，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng),。

八、堅(jiān)守工作崗位,，自覺執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律,，不做與工作無(wú)關(guān)的事。

九,、除完成好日常維修及計(jì)劃維修任務(wù)外,，還應(yīng)有計(jì)劃的盡可能完成好其它零星工程任務(wù)。

十,、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關(guān)系,，及時(shí)正確處理好突發(fā)事故。

十一,、做好每天巡樓點(diǎn)檢工作,，并對(duì)在巡檢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果如實(shí)記錄在冊(cè)。

十二,、當(dāng)班時(shí)如發(fā)生電器故障應(yīng)盡可能在本班次內(nèi)解決,，不能及時(shí)解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可移交下一班解決;交接班時(shí)發(fā)生的故障原則上兩班共同解決,。

十三,、及時(shí)做好報(bào)修工作的登記,、復(fù)查、驗(yàn)收工作,，包括維修內(nèi)容,、維修工時(shí)、維修時(shí)所耗用的材料,，報(bào)修人所在部門的領(lǐng)導(dǎo)或報(bào)修人的驗(yàn)收簽名,。

十四、對(duì)任何設(shè)備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意,，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào),，維修后均應(yīng)做到工完、料盡,、場(chǎng)地清,。

十五、正確使用,、及時(shí)清點(diǎn)維修所用的各種工具,，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場(chǎng)，愛護(hù)使用,、保管好,、清潔好所借用的公用工具。

十六,、做好日常檢修材料的消耗登記造冊(cè)工作,，及時(shí)向物業(yè)管理部申購(gòu)常用、備用,、易耗材料,，如照明燈管燈泡、插座,、開關(guān),、啟輝器、絕緣膠帶等,，做到既不影響正常使用,，又不過(guò)多儲(chǔ)存?zhèn)淦芳?/p>

十七、由于維修電工,、值班電工工作不負(fù)責(zé)任,，粗心大意或違反以上各項(xiàng)工作制度，給商鋪,、租戶或其它部門造成不良影響或擴(kuò)大事故損失的,，或由于違紀(jì)違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的,，其責(zé)任自負(fù),，同時(shí)將受到相應(yīng)處罰。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇三

一、負(fù)責(zé)公司人員,、商品、物品的安全，負(fù)責(zé)維護(hù)公司的治安秩序，處理突發(fā)事件;

二、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)稽查,，防止偷竊并對(duì)盜竊行為依照公司規(guī)定處置;

三、負(fù)責(zé)安全員,、消防員,、稽核員的工作指導(dǎo)和員工培訓(xùn)，定期組織學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí),，定期進(jìn)行考核;

四,、負(fù)責(zé)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、外賓來(lái)公司時(shí)護(hù)接,、護(hù)送,，保證安全;

五、協(xié)調(diào)政府各治安部門和相關(guān)治安部門的業(yè)務(wù)關(guān)系,，協(xié)調(diào)與公司各部門之間的關(guān)系,，確保廣場(chǎng)安全;

六、指導(dǎo)保安員工作,，負(fù)責(zé)他們的考勤,。組織實(shí)施應(yīng)急措施;

七、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的消防安全,。負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)有關(guān)消防安全法規(guī),，實(shí)施公司商業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)范的消防管理規(guī)定，指導(dǎo)各客戶制定相關(guān)的消防制度,，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)公安,、消防負(fù)責(zé)人聯(lián)系，共同制定整改措施并報(bào)告部門經(jīng)理;

八,、負(fù)責(zé)公司消防設(shè)備(噴淋,、煙感、通風(fēng)閥,、自動(dòng)監(jiān)控)的檢查完善,，隨時(shí)保持良好運(yùn)行狀態(tài)。協(xié)助工程部對(duì)消防泵,、管道,、水箱、消防電梯的檢查維護(hù);

九,、負(fù)責(zé)消防器材的配制,、檢查，負(fù)責(zé)應(yīng)急方案的制定實(shí)施,，負(fù)責(zé)義務(wù)消防隊(duì)員的專業(yè)培訓(xùn)和定期演練;

十,、負(fù)責(zé)疏導(dǎo)廣場(chǎng)前交通，保證通道暢通。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇四

1,、目的

對(duì)物業(yè)公司物資用品的采購(gòu),、入庫(kù)、保管,、領(lǐng)用進(jìn)行規(guī)范管理,，防止流失并有效控制生產(chǎn)成本。

2,、適應(yīng)范圍

物業(yè)公司屬下各部及各小區(qū)管理處

3,、物資購(gòu)買流程及管理

申購(gòu)程序：物業(yè)公司屬下各部及各小區(qū)管理處需用物資時(shí)，由經(jīng)辦人填寫三聯(lián)《物品申購(gòu)單》,，申購(gòu)單應(yīng)寫明數(shù)量,、規(guī)格、特殊要求,、用途,，并由部門負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后方能上報(bào)，其中一聯(lián)由申購(gòu)部門存查,，兩聯(lián)呈報(bào)物資部,，物資部接到申購(gòu)單后轉(zhuǎn)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部進(jìn)行審核,、詢價(jià),、定價(jià)后，由財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),，下達(dá)一聯(lián)給物資部采購(gòu),，一聯(lián)由財(cái)務(wù)部存查。特殊情況而且急用的小額物品可直接交代采購(gòu)員,，由采購(gòu)員請(qǐng)示分管領(lǐng)導(dǎo)同意后購(gòu)買,，事后補(bǔ)辦相關(guān)進(jìn)出庫(kù)手續(xù)。申購(gòu)部門在呈報(bào)物品申購(gòu)前應(yīng)合理測(cè)算物資需求量,，防止超量申購(gòu),，并查詢物資倉(cāng)庫(kù)是否存有所需物品，避免積壓,。

4,、采購(gòu)報(bào)銷程序：采購(gòu)員按核準(zhǔn)申購(gòu)單采購(gòu)物品后,，按分類倉(cāng)庫(kù),，交倉(cāng)管員驗(yàn)收入庫(kù)，并通知原申購(gòu)部門貨已入庫(kù),。采購(gòu)員憑倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收人簽名的《材料驗(yàn)收單》第二聯(lián),，即采購(gòu)報(bào)銷憑證聯(lián)，連同發(fā)貨票一并向集團(tuán)財(cái)務(wù)部報(bào)銷。大宗或高值物品的定購(gòu)按經(jīng)濟(jì)合同簽訂的審批程序辦,。

5,、物資管理

固定資產(chǎn)管理：固定資產(chǎn)一律登記造冊(cè)，根據(jù)資產(chǎn)分類,，由物業(yè)公司管轄,，集團(tuán)財(cái)務(wù)部監(jiān)督;部門領(lǐng)用需辦理領(lǐng)用手續(xù)，貫徹“誰(shuí)領(lǐng)用,，誰(shuí)保管,，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則;固定資產(chǎn)在部門之間轉(zhuǎn)移，由綜合服務(wù)部承辦轉(zhuǎn)移手續(xù),，明確保管職責(zé);為使固定資產(chǎn)做到帳實(shí)相符,，固定資產(chǎn)每年盤點(diǎn)一次，時(shí)間為每年10月份,，具體由綜合服務(wù)部牽頭組織,，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)主持;損壞而沒有修理價(jià)值和使用價(jià)值的，按《物資報(bào)廢核銷規(guī)定》處理;固定資產(chǎn)的折舊年限由集團(tuán)決定,。其他物品管理：由物業(yè)公司物品倉(cāng)庫(kù)承擔(dān)物品類及辦公用品類的管理,，履行物品進(jìn)出庫(kù)手續(xù)。

6,、物資領(lǐng)用程序：根據(jù)工作需要,，由部門填寫三聯(lián)《領(lǐng)料單》，注明用途,、項(xiàng)目名稱,，并由部門負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)、經(jīng)領(lǐng)人簽名,，其中一聯(lián)由領(lǐng)用部門存查;一聯(lián)作倉(cāng)庫(kù)記帳憑證;一聯(lián)送報(bào)財(cái)務(wù)部核算;物品倉(cāng)庫(kù)管理的物品,，凡屬低值的易耗品，可采用分類造冊(cè)直接簽領(lǐng);特殊工種(如水電工,、維修工)人員領(lǐng)用各類工具時(shí),，除按領(lǐng)用程序填寫《領(lǐng)料單》外，還需由倉(cāng)管員在本人攜帶的《工具領(lǐng)用登記冊(cè)》填寫所領(lǐng)用工具,，此《工具領(lǐng)用登記冊(cè)》反映記錄本人所領(lǐng)用保管的各類工具,。本人離職或變動(dòng)工種時(shí)，需按《工具領(lǐng)用登記冊(cè)》記錄,，移交本人原使用及保管的全部工具(如有失落,，應(yīng)作賠償)，方能辦理離職手續(xù),。

7,、物資報(bào)廢核銷規(guī)定

凡屬變質(zhì),、過(guò)期、邊角料,、損壞無(wú)法修復(fù)的物品,、設(shè)備需作處理的，按以下程序處理：由部門或倉(cāng)庫(kù)填寫《物資報(bào)廢核銷申報(bào)表》,，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后報(bào)財(cái)務(wù)部;財(cái)務(wù)部接到申請(qǐng)單后派人現(xiàn)場(chǎng)鑒定并提出處理意見報(bào)總經(jīng)理審批;獲準(zhǔn)后,，由財(cái)務(wù)部落實(shí)廢品收購(gòu)單位、個(gè)人現(xiàn)場(chǎng)看貨,、定價(jià),、過(guò)稱、清點(diǎn)收購(gòu),，廢品處理收入全部交財(cái)務(wù)部進(jìn)帳;屬無(wú)回收價(jià)值的經(jīng)核準(zhǔn)后作垃圾處理,。

8、物資倉(cāng)庫(kù)管理制度

庫(kù)內(nèi)物資必須分類堆放,，品種排放有序,，便于收發(fā)盤點(diǎn)。

忌潮忌濕物品應(yīng)擱放高處,，堆放地面的應(yīng)有防潮墊底及遮蓋措施,，切實(shí)做好防塵防霉防變定期搞好倉(cāng)庫(kù)環(huán)境衛(wèi)生，做到物品堆放整齊,，庫(kù)區(qū)整潔,。

易燃易爆物品應(yīng)執(zhí)行公安消防管理?xiàng)l例，獨(dú)立設(shè)庫(kù),，重點(diǎn)管理,，配置足夠的消防器材。

提高警惕,，緊固門窗,，切實(shí)做好防盜防竊工作，確保倉(cāng)庫(kù)物資安全,。

倉(cāng)庫(kù)重地,，杜絕閑人或陌生人在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)閑聊逗留。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇五

為了貫徹“安全第一,、預(yù)防為主,、防治結(jié)合”的方針，加強(qiáng)雷電災(zāi)害防御工作,，防止因雷擊造成的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失,，結(jié)合公司實(shí)際制定以下制度。

一,、成立防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組,，組長(zhǎng)：工程采購(gòu)總監(jiān)，副組長(zhǎng)：工程維修部經(jīng)理,，成員：工程維修部全體維修人員,、物資供應(yīng)部經(jīng)理、工程材料采購(gòu)員,。

二,、由防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組制定雷電災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案，并在發(fā)生雷電災(zāi)害時(shí)啟動(dòng)預(yù)案,，必須在最短時(shí)間內(nèi)做到組織領(lǐng)導(dǎo)到位,、技術(shù)指導(dǎo)到位、物資供應(yīng)到位,、救援人員到位,，確保高效妥善處理災(zāi)情。

三,、建立健全雷電災(zāi)害報(bào)告制度,，在遭受雷電災(zāi)害后由防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組長(zhǎng)及時(shí)向總經(jīng)理、董事會(huì)和市氣象局防雷辦公室報(bào)告災(zāi)情,，并協(xié)助防雷辦公室組織做好雷電災(zāi)害的調(diào)查,、鑒定工作，分析雷電災(zāi)害事故原因,，提出解決方案和措施,。

四、由工程維修部電工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)關(guān)注氣象部門發(fā)出的雷暴預(yù)報(bào),，并及時(shí)告知防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)和副組長(zhǎng),。

五、為確保防雷設(shè)施安全有效,，工程維修部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)防雷設(shè)施的檢查維護(hù),，如發(fā)現(xiàn)防雷設(shè)施損壞的，應(yīng)及時(shí)告知防雷安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)和市氣象局防雷辦公室,，盡快排除防雷安全隱患,。在檢查報(bào)告，合格證失效前十五個(gè)工作日提前由工程維修部經(jīng)理向市防雷辦公室提出檢測(cè)申請(qǐng),，并積極配合做好防雷設(shè)施定期檢測(cè)工作,。

六、要加強(qiáng)防雷知識(shí)的宣傳教育,，提高公司員工防雷安全意識(shí)和自我保護(hù)技能,，制定相應(yīng)的防范措施。

七,、對(duì)違反法律法規(guī)導(dǎo)致雷擊責(zé)任事故的,，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任,。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇六

一、目的：

使公司車輛高效,、安全,、最好的服務(wù)于公司總體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二,、適用范圍：

公司所有車輛,，

3.1本公司車輛分為售后服務(wù)車,、辦公用車,。

3.2.售后服務(wù)車是指主要用于電梯維修、現(xiàn)場(chǎng)解決質(zhì)量,、技術(shù)問題的車輛,。

3.3辦公用車是指主要用于辦理公務(wù)和給予部門經(jīng)理個(gè)人配置的專用車輛,。

四、管理職責(zé)

4.1公司辦公室：負(fù)責(zé)車輛調(diào)配,、年審,、保險(xiǎn)、修理,、安全事故處理,。負(fù)責(zé)車輛包干費(fèi)用預(yù)算控制與審計(jì)。

五,、管理細(xì)則

5.1各類車輛日常調(diào)度使用：

售后服務(wù)車出車審批權(quán)維修部與辦公室負(fù)責(zé)人,。

辦公用車上班時(shí)間內(nèi)由辦公室統(tǒng)一調(diào)度。

5.2 出現(xiàn)如下情況,，所有車輛均可由辦公室緊急調(diào)用,，手續(xù)使用后補(bǔ)辦：

5.3.車輛的日常保養(yǎng)

清潔衛(wèi)生：司機(jī)必須隨時(shí)保持整個(gè)車輛內(nèi)外清潔衛(wèi)生，辦公室將不定期進(jìn)行檢查,。

定期保養(yǎng)：車輛每行駛 5000公里定期保養(yǎng)一次,，保養(yǎng)點(diǎn)由公司確定。

加油：加油點(diǎn)由公司確定,，一般情況下只準(zhǔn)在指定加油站加油,，特殊情況下路途加油不得超過(guò)30公升，每月不得超過(guò)100公升,。

5.3.9行車記錄：服務(wù)用車每周由司機(jī)填寫行車記錄,，并由使用人員簽字確認(rèn)，否則財(cái)務(wù)不得報(bào)銷相關(guān)出差費(fèi)用,。

5.4車輛的維修管理：一般情況下,，維修的車輛由司機(jī)提出申請(qǐng)，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,，由辦公室統(tǒng)一安排維修,。車輛在路途中出現(xiàn)故障需維修者,，由司機(jī)電話告之辦公室，同意后方可維修,，車輛回公司后補(bǔ)辦手續(xù),。

5.5車輛的安全管理

5.5.1車況檢查：司機(jī)每日必須檢查車燈、水箱,、剎車系統(tǒng)、輪胎,、水,、油、皮帶等,，并填好《車況點(diǎn)檢表》,。對(duì)有異常情況的要及時(shí)報(bào)告、及時(shí)排除,。

5.5.2安全行駛：司機(jī)必須樹立“安全第一”的思想,，嚴(yán)禁超速、撞紅燈,、無(wú)照駕駛,、酒后駕駛及任意停車。

5.5.3責(zé)任事故劃分及賠償：由于司機(jī)本人原因造成的交通違章罰款不給予報(bào)銷;司機(jī)責(zé)任事故在保險(xiǎn)賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失個(gè)人賠償50%,。對(duì)于酒后駕車或沒經(jīng)批準(zhǔn)私自出車的,，保險(xiǎn)賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失全部由個(gè)人賠償。

5.5.4鑰匙保管：非經(jīng)辦公室同意,，任何人不得復(fù)制車輛鑰匙;車輛回公司后或司機(jī)請(qǐng)假鑰匙由辦公室托管專人保管;司機(jī)離職鑰匙交回公司辦公室,。

5.6辦公車輛的費(fèi)用管理公司部門經(jīng)理以上人員車輛使用費(fèi)用實(shí)行包干使用辦法。

5.6.1包干管理：按國(guó)家規(guī)費(fèi)(年審費(fèi),、養(yǎng)路費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi))、加油費(fèi),、維修保養(yǎng)費(fèi),、等涉及車輛的全部費(fèi)用實(shí)行包干使用。公司先行支付,，年底核算費(fèi)用情況,。

5.6.1.1單車全年費(fèi)用若超過(guò)包干金額，則超過(guò)部分由使用人負(fù)擔(dān),，從年終獎(jiǎng)金中一次性扣除,。

5.6.1.2單車全年費(fèi)用若低于包干費(fèi)，則節(jié)約部分加入年終獎(jiǎng)金一并發(fā)放,。

5.6.1.3包干費(fèi)用指標(biāo)由辦公室制定下達(dá),。

六,、罰則

6.1 服務(wù)用車的司機(jī)不按要求使用車輛如:不經(jīng)批準(zhǔn)私自出車、不按規(guī)定保養(yǎng)車輛,、酒后駕車,、以及在加油、維修中營(yíng)私舞弊等,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，將視情節(jié)情況給與批評(píng)教育、罰款,、以至于解雇等處分,。

6.2車輛實(shí)行費(fèi)用包干以后，包干使用人不得以任何借口,，影響車輛的正常使用,，對(duì)于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛,，另行分配,。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇七

物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度,。

(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理?xiàng)l例

1,、勞動(dòng)用工制度:包括用工原則、員工聘用制度,、勞動(dòng)合同制度,、工時(shí)制度和干部任免制度等。

2,、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵守國(guó)家政策,、法令，熱愛本職工作等,。

3,、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險(xiǎn)勞動(dòng)保護(hù)等,。物業(yè)公司管理制度,。

4、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度,。

(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)

1,、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是:

(1)貫徹落實(shí)國(guó)家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,。

(2)主持公司經(jīng)營(yíng)管理的全面工作。

(3)設(shè)置內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，制定公司章程,，簽署物業(yè)管理制度,。

(4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。

(5)選聘社會(huì),、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作,。物業(yè)公司管理制度。

(6)行使董事會(huì)授予的其他職權(quán),。

2,、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是:

(1)辦公室主任:

①負(fù)責(zé)傳達(dá)總經(jīng)理指示，安排并組織召開會(huì)議,。

②督促辦公室人員及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的任務(wù),。

③負(fù)責(zé)日常人事行政管理，檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況,。

④做好員工考勤工作,，協(xié)助培訓(xùn)員工,。

(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理:

①組織公司財(cái)務(wù)管理工作,。

②審核各類會(huì)議報(bào)表，撰寫財(cái)務(wù)分析報(bào)告,。

③檢查,、督促各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)收繳。

④審核,、控制費(fèi)用的支出,。

⑤提出合理運(yùn)營(yíng)公司金融資產(chǎn)的有效措施。

⑥組織擬定物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,。

⑦制定物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理和操作流程,。

(3)公共關(guān)系部經(jīng)理:

①制定物業(yè)公司公關(guān)活動(dòng)方案。

⑦策劃公司大型活動(dòng),。

③組織召開業(yè)主,、業(yè)戶大會(huì)，并處理投訴與糾紛:

④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動(dòng),。

⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作,。

(4)房屋維修部經(jīng)理:

①落實(shí)并實(shí)施本部門管理規(guī)章制度。

②合理確定和分配員工工作崗位,，督促維修工,、管理員工開展日常工作。

③布置,、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作,。

④組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。

(5)保安部經(jīng)理:

①落實(shí)并實(shí)施本部門管理規(guī)章制度。

②負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作,、交通安全工作和消防工作,。

③制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎(jiǎng)懲規(guī)定,。

④定期組織員工進(jìn)行安全保衛(wèi),、消防等技能培訓(xùn)。

⑤負(fù)責(zé)與社會(huì)聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通,。

(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理:

①制定部門工作計(jì)劃與目標(biāo),，合理安排清潔衛(wèi)生。

②督促,、檢查各項(xiàng)清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實(shí)情況,。

③負(fù)責(zé)進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。

④制定部門崗位責(zé)任制度,，執(zhí)行獎(jiǎng)懲規(guī)定,。

(7)經(jīng)營(yíng)發(fā)展部經(jīng)理:

①確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)。

②洽談經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，合理制定各崗位網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)辦法,，估算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

③監(jiān)督檢查各項(xiàng)目的收支情況,，合理確定員工崗位與工作時(shí)間,。

④選聘服務(wù)人員，開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù),。

⑤定時(shí)召開部門會(huì)議,，評(píng)論經(jīng)營(yíng)效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍,。

(8)計(jì)算機(jī)中心經(jīng)理:

①組織本部門人員使用,、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。

②制定本中心的監(jiān)控,、保密制度,。

③檢查計(jì)算機(jī)的使用,、信息輸入和保存等工作,。

④做好系統(tǒng)的維護(hù),、保養(yǎng)工作,，確保系統(tǒng)長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)穩(wěn)定的工作,。

3,、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員,，如房屋管理人員,、保安人員、清潔人員,、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下:

(1)房屋管理人員:

①熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況，做好有關(guān)管理費(fèi)用的收取工作。

②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。

③參與物業(yè)的驗(yàn)收接管，建立圖紙檔案,。

④經(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢,。

(2)房屋及設(shè)備維修人員:

①及時(shí)完成下達(dá)的維修任務(wù),。

②及時(shí)處理各類管道的跑、冒,、滴,、漏等故障。

③掌握各種設(shè)備的操作方法,，及時(shí)排除出現(xiàn)的故障,。

④巡查管區(qū)市政公共設(shè)備,、設(shè)施的安全運(yùn)行情況，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng),。

(3)保安人員:

①執(zhí)行24小時(shí)保安巡邏制度,，看管好物業(yè),，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作,。

②做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機(jī)動(dòng)車輛驗(yàn)證制度。

③做好流動(dòng)人員監(jiān)督管理工作。

④懂得救護(hù)知識(shí)和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故,。

(4)清潔人員:

①負(fù)責(zé)管區(qū)道路,、樓梯的清潔與保潔工作,。

②保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔,。

③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通,。

④杜絕蟻蠅，及時(shí)外運(yùn)垃圾。

(5)綠化人員:

①按時(shí)剪枝,、補(bǔ)種,、施肥、澆水,、灑藥,。

②及時(shí)禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長(zhǎng)情況的記錄,。

④保持花園草坪清潔,。

(6)服務(wù)人員:

①準(zhǔn)時(shí)到崗，按時(shí)開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施,，照章收費(fèi),。

②搞好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)，有禮待賓,。

③做好計(jì)時(shí)服務(wù),、特約服務(wù)等。

④管理好文體娛樂設(shè)備,、設(shè)施,，及時(shí)制止違反規(guī)定的行為。

(三)管理制度和規(guī)定

1,、工作管理制度:

(1)上班必須穿工作裝,、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外)，穿著整潔,，頭發(fā)梳理整齊,，不得留長(zhǎng)發(fā);女士應(yīng)化淡妝。

(2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊,、干凈,，不得在桌面上堆放雜物。

(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本,，了解各種情況和業(yè)主意見,，及時(shí)處理問題或上門尋訪。

(4)上班期間全體人員必須精神飽滿,，積極主動(dòng),，熱情地投入工作，不得精神不振,、上班打瞌睡或偷懶,。

(5)紀(jì)律嚴(yán)明，全體人員不得遲到,、早退,、無(wú)故曠工，有事要請(qǐng)假，獲準(zhǔn)后方能離開,。

(6)全體人員必須具有高度的責(zé)任心,，巡視,、查樓必須認(rèn)真負(fù)責(zé),，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細(xì)記錄，及時(shí)匯報(bào)并跟蹤解決,。

(7)接待業(yè)主時(shí)態(tài)度要和藹,、溫文爾雅、落落大方,。不管發(fā)生什么事,，絕對(duì)不能與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵，要態(tài)度誠(chéng)懇,，仔細(xì)傾聽業(yè)主的意見,，能及時(shí)解決的問題馬上派單解決，無(wú)法及時(shí)解決的要向業(yè)主解釋清楚,，并告知解決的時(shí)間,。

(8)接受業(yè)主電話 投訴時(shí)，要熱情耐心,，語(yǔ)言要規(guī)范友好,。

(9)管理員派單后，一定要追蹤落實(shí),，并負(fù)責(zé)檢查,。水電問題要求在12小時(shí)內(nèi)解決，其他急修項(xiàng)目一般在24小時(shí)內(nèi)解決,，最遲不得超過(guò)72小時(shí),。把物業(yè)管理師加入收藏夾!

(10)對(duì)接受的投訴要認(rèn)真做好記錄，并到現(xiàn)場(chǎng)查看,、了解情況,，認(rèn)真記錄處理的時(shí)間、人員和業(yè)主對(duì)處理的意見,。

(11)協(xié)助財(cái)務(wù)人員做好各項(xiàng)費(fèi)用的派單和催繳工作,，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好,。

(12)認(rèn)真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙,。

(13)認(rèn)真做好裝修審批和管理工作。

(14)不準(zhǔn)在上班時(shí)間看書,、閑聊,、做私事，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。

(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好,，將辦公桌收拾整齊,。

(16)休息時(shí)間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決,，不得推脫或不予理睬,。

(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿意,，工作態(tài)度是認(rèn)真負(fù)責(zé),。

2、業(yè)主回訪制度:

(1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對(duì)管理工作的意見,，認(rèn)真做好回訪記錄,，及時(shí)向管理處主任匯報(bào)。

(2)管理處負(fù)責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問,，了解管理和上門服務(wù)情況,，并做好回訪記錄，對(duì)業(yè)主提出的要求應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和解決,。

(3)維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對(duì)象填寫回訪單,，以征求對(duì)服務(wù)的意見。

(4)保安員在值班,、巡崗時(shí)應(yīng)定時(shí)征求業(yè)主對(duì)工作的意見,，并做好記錄，注意研究,、改進(jìn),。

(5)回訪單、回訪記錄和保安隊(duì)的征求意見單,，應(yīng)由管理處指定專人保管,，每月集中裝訂存檔，不得遺失,。

3,、巡崗制度:

(1)保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對(duì)各崗位的工作情況進(jìn)行檢查,。

(2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況,、有無(wú)違紀(jì)現(xiàn)象、查看值班登記等,。

(3)巡查的要求是,，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄,，掌握各值勤點(diǎn)值勤情況和動(dòng)態(tài),。

(4)管理員主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)情況的定期巡查,。一般每天巡查兩次，交接班各一次,，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門派單解決,，并負(fù)責(zé)跟蹤:

4、門衛(wèi)制度:

(1)每位門衛(wèi)保安必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理規(guī)定,，并對(duì)每位業(yè)主負(fù)責(zé),。

(2)按照規(guī)定認(rèn)真巡視，巡視時(shí)要掛巡視牌,。

(3)認(rèn)真做好外來(lái)人員的檢查登記工作,。任何外來(lái)人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入,。

(4)外來(lái)施工人員要有管理處發(fā)的臨時(shí)出入證才能進(jìn)入,。

(5)認(rèn)真做好報(bào)紙、信件的收發(fā)工作,。

(6)嚴(yán)禁自行車進(jìn)入塔樓,。

(7)業(yè)主若向外搬運(yùn)東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù),，大件物品必須到管理處開具放行條,。

(8)電梯運(yùn)貨時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守管理規(guī)定;運(yùn)送家具、裝修材料等大宗貨物時(shí),，必須收取一定得責(zé)任押金,，在業(yè)主填寫責(zé)任承諾書后方可準(zhǔn)運(yùn)。

物業(yè)法律法規(guī)新規(guī)篇八

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主,、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新,、整潔,、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法,。

一,、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主,、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同,，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施,、設(shè)備,、綠化,、衛(wèi)生,、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治,，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù),。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書,。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主,、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn),、權(quán)限、期限,、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案,。

4,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話,，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù),。

5,、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià),，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督,。

6,、日常維護(hù)與緊急事件處理。

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,，水電設(shè)施,，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,，確保設(shè)備運(yùn)行正常,，居住安全,。

(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵,、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

(3)對(duì)二次供水水箱,，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用,。

7,、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,，核心美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,，使人人都來(lái)關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定,。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理,。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,，定時(shí)間、定地點(diǎn),、定任務(wù),、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,，全日保潔,，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”,。既：不見積水,、不見積土、不見雜物,，不漏收堆,、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈,、路沿凈,、人行道凈、雨水口凈,、樹坑墻根凈,、果皮箱凈,。

9、小區(qū)治安,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合,，做好小區(qū)治安管理工作,。

10、小區(qū)消防,、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位,。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí),，警鐘長(zhǎng)鳴,，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程,。

11,、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,，摩托車,，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理,。

二,、業(yè)主、房屋使用人

1,、業(yè)主,、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng),。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2,、業(yè)主,、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi),、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3,、業(yè)主,，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋,、外立面,、內(nèi)部平面布局,，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖,、供水,、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木,、小品,、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆,、有放射性的物品,，排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等,。

4,、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟,。

5,、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6,、當(dāng)事人因房屋使用,、維修、管理等發(fā)生糾紛的,，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶,，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定,。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力,。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)_區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室,。

四,、本辦法自公布之日起施行。