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針對(duì)業(yè)主物業(yè)管理規(guī)章制度的建議篇一
1.國(guó)務(wù)院各相關(guān)行政部門,、各省,、自治區(qū)、直轄市,、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章,。國(guó)務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多,。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》,、2004年《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》等,。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等,。
2.最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋,。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二,、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標(biāo)
通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展,、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》,，雖對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則,、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對(duì)哪些項(xiàng)目必須實(shí)行招投標(biāo),，哪些可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條只提到國(guó)家提倡通過(guò)招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定,，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依,，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督,。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對(duì)于物業(yè)管理模式的問(wèn)題,，最高層次的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式,，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式,、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定,，缺乏對(duì)承接驗(yàn)收更為嚴(yán)密的規(guī)定,，對(duì)前期物業(yè)的開始時(shí)間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范,，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象,。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同,。為規(guī)范委托管理行為,，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面,、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內(nèi)容,，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》,?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條僅對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過(guò)于原則,，不利于操作,，并且對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國(guó)《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同,，而今對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí),，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物,、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求,，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物,、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng),。我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,。
(四)業(yè)主自治
《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù),。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍,?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》,，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定,，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格缺失,，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟,，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護(hù)
《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán),、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容,。另外,，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》,、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》,、《開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》,、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等,，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù),。當(dāng)前法規(guī)未對(duì)物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多,。另外,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等單位對(duì)其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化,，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》,、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是政府定價(jià),、政府指導(dǎo)價(jià),，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議,，對(duì)車位費(fèi),、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一,，物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯(cuò)位,，物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問(wèn)題。
1、負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備的檢修,、維護(hù)保養(yǎng),、消除缺陷和事故處理。制止亂扯線路及浪費(fèi)電能現(xiàn)象,。
2,、了解電氣設(shè)備使用情況及存在的缺陷。負(fù)責(zé)提出電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃和技改方案,。
3,、負(fù)責(zé)外包工程電氣部分的施工管理和質(zhì)量檢查工作。
4,、牢固樹立“安全第一,、預(yù)防為主”的思想，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),，不斷提高服務(wù)水平,。制止違反“安規(guī)”或危及人身和設(shè)備安全的施工、作業(yè),。杜絕違章指揮和違章作業(yè),。嚴(yán)格執(zhí)行“安全規(guī)程”，遵守各種規(guī)章制度,。負(fù)責(zé)電源設(shè)備的安全可靠供電,。
5、經(jīng)常向有關(guān)人員了解設(shè)備運(yùn)行情況和供電線路的使用情況,。根據(jù)實(shí)際提出對(duì)線路及設(shè)備的改造建議,。及時(shí)維修保養(yǎng)電器設(shè)備和線路，提高設(shè)備使用完好率,。發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷和事故時(shí)要及時(shí)處理并向上級(jí)如實(shí)匯報(bào),。
6、做好工具,、儀器儀表,、備品備件和圖紙資料的使用和管理。
7,、搞好協(xié)作,，積極配合各工種完成維修任務(wù)。完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作任務(wù),。
第一章總則
第一條為加強(qiáng)物業(yè)管理,，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序,，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律,、法規(guī)、政策,，制定本規(guī)約,。
第二條本規(guī)約對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力，須共同遵守,。
第三條業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定,，應(yīng)與本規(guī)約一致。
第四條本物業(yè)管理項(xiàng)目的基本情況
物業(yè)名稱：南安市寶龍花園小區(qū);
座落位置：南安市梅山鎮(zhèn)競(jìng)豐村寶龍花園;
物業(yè)類型：高層住宅;
建筑物總面積：60873.48平方米,。
物業(yè)管理區(qū)域：東接梅九公路;西接配電廠;北接中年山寶龍花園北圍墻;南接中年山寶龍花園南路。
第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(八)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(九)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等;
(六)在小區(qū)進(jìn)出和其它活動(dòng)時(shí),，應(yīng)文明禮貌，親善對(duì)待小區(qū)鄰里,。
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。
第三章物業(yè)的使用
第七條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)：
(一)由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括住宅的基礎(chǔ),、承重墻體,、柱,、梁,、樓板、屋頂以及戶外的墻面等基本結(jié)構(gòu)部分,，走廊通道,、門廳、樓梯,、大堂等公共通行部分,，防空避難層、設(shè)備層或其它配套設(shè)計(jì)等結(jié)構(gòu)部分;
(二)由住宅業(yè)主或其與非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,，包括電梯,、天線、照明,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施,、垃圾通道,、排煙排氣通道、水箱,、水泵,、郵政信箱、避雷裝置,、消防器具,、消防栓、排水管道,、窨井,、化糞池、垃圾箱,、規(guī)定標(biāo)識(shí),、建筑智能化系統(tǒng)(含安防系統(tǒng)),、消防控制系統(tǒng)等設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第八條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè),。
第九條業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)使用、安全,、整潔以及公平合理,、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電,、供水,、供熱、供氣,、排水,、通行、通風(fēng),、采光,、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)等妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系,。
第十條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需設(shè)計(jì)用途的,，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后,，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,。并按協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為,，盡量減少影響鄰里生活,。
每日施工時(shí)間為上午7:30-11:30，下午14:30-17:30,，其他時(shí)間不得從事敲,、鑿、鋸,、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工,。業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,。
因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用或侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。
第十二條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十三條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,，應(yīng)遵守該電梯使用管理規(guī)定,。
第十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守車輛行駛和停車規(guī)則,，不得停放大門口,、占停其它通道，也不得隨意占用他人車位,。
第十五條在日常生活中還禁止下列行為：
(一)損壞或擅自占用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;
(二)違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物;
(三)亂拋垃圾,，高空拋物;
(四)違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆,、劇毒,、放射性物品;
(五)擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼,、涂改,、刻畫;
(六)踐踏、占用綠地,，損毀樹木,、園林;
(七)夜晚11:00后大聲猜拳、酒后鬧事等不文明言行;
(八)聚賭,、盜竊等法律,、法規(guī)禁止的其它行為。
第十六條業(yè)主和物業(yè)使用人在飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,，并應(yīng)遵守以下約定：
(一)禁止無(wú)證飼養(yǎng)寵物,，飼養(yǎng)寵物的業(yè)主或使用人須到物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取“飼養(yǎng)寵物許可證”，飼養(yǎng)寵物不得制造噪音或威脅他人安全;
(二)不得飼養(yǎng)家禽家畜,，嚴(yán)禁制造尿便等臭味,，杜絕禽流感根源。
第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十七條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益,。
第十八條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予配合
第十九條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但未能提前通知相關(guān)業(yè)主的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說(shuō)明情況,，并在第三方(如、居委會(huì),、派出所或業(yè)委會(huì)委員)的監(jiān)督下,，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后相關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)做好善后工作,。
第二十條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路,、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。
第二十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患,。
第二十二條全體業(yè)主要按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金,。建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。
第五章業(yè)主的共同利益
第二十三條為維護(hù)業(yè)主的共同利益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利：
(一)根據(jù)本規(guī)約配合業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸,、公示等必要措施制止業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第二十四條業(yè)主要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益在扣除相關(guān)費(fèi)用后，按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。
第六章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本規(guī)約的,，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及業(yè)主利益損失的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)有權(quán)勸阻,、制止;業(yè)主拒不改正的,，服務(wù)企業(yè)可暫停為該單元供電,、供水，甚至依法向人民法院提起訴訟,。
第二十六條業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。未按規(guī)定交付的，業(yè)主委員會(huì)督促其限期交付,，業(yè)主逾期仍不交付的,，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收交繳情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房號(hào)進(jìn)行催討;仍不交付的,，業(yè)主大會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地人民法院起訴,。
第二十七條物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第七章附則
第二十八條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,，是指由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間,、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個(gè)業(yè)主專有部分以外的,，屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間,、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。
第二十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將本管理規(guī)約內(nèi)容,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起5日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第三十條本規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議修改,。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)之日起生效,。本規(guī)約未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充,。業(yè)主大會(huì)通過(guò)的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。
一,、人員出入
1,、嚴(yán)禁攀越圍墻(欄)進(jìn)出小區(qū)。
2,、嚴(yán)禁“三無(wú)”人員進(jìn)入本小區(qū),。
3、未經(jīng)物業(yè)管理服務(wù)處同意，嚴(yán)禁小攤小販和產(chǎn)品推銷,、業(yè)務(wù)宣傳,、廣告張貼等人員進(jìn)入小區(qū)。
4,、來(lái)訪,、尋親人員請(qǐng)向門衛(wèi)出示相關(guān)證件、告之被尋訪姓名,、房號(hào)等,，經(jīng)登記備案、核實(shí)同意后,，再進(jìn)入本小區(qū),。
5、裝修施工人員進(jìn)出小區(qū),，請(qǐng)辦理出入證,，并將出入證佩帶在左胸前。
6,、未經(jīng)業(yè)主或房屋使用人同意,，任何單位和人員不得以任何理由進(jìn)入業(yè)主或使用人房屋，影響其正常生活,。(法律允許條件除外)。
7,、進(jìn)出小區(qū)人員請(qǐng)著裝整齊,、舉止文明。
8,、進(jìn)出小區(qū)人員請(qǐng)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和公共道德,，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)從事違法活動(dòng)。
9,、外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)必須嚴(yán)格遵守本小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,，不得影響公共安全和環(huán)境利益和業(yè)主權(quán)益。
二,、物品出入
1,、嚴(yán)禁易燃、易爆,、劇毒,、放射性物品材料進(jìn)入小區(qū)
2、裝修材料進(jìn)入小區(qū),，請(qǐng)先辦理裝修申報(bào)手續(xù),。
3、物品、材料出入小區(qū)請(qǐng)先到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理出入證,。
4,、散裝物品、材料請(qǐng)按要求袋裝進(jìn)入小區(qū),。
5,、物品、材料進(jìn)入小區(qū)后,，請(qǐng)運(yùn)送進(jìn)房屋,，不要放置在公共區(qū)域。
6,、裝修垃圾必須經(jīng)袋裝后,，請(qǐng)放置在指定地點(diǎn)，不要亂堆亂放,。
三,、車輛出入
1、的士,、摩的,、2.5噸以上載重貨車及工地施工車輛不得進(jìn)入本小區(qū)。
2,、車輛停放按有償服務(wù)收費(fèi),，辦理固定車位停放按月交納服務(wù)費(fèi)，實(shí)施ic卡控制進(jìn)出,，臨時(shí)進(jìn)出停車按標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間交納服務(wù)費(fèi),，實(shí)行抄卡發(fā)憑證進(jìn)出。
3,、車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)行駛,，時(shí)速請(qǐng)不要超過(guò)15公里，請(qǐng)不要鳴喇叭,。
4,、車輛請(qǐng)按指定地點(diǎn)停放，不要停放在消防通道,、人行道上,，不得停放在車庫(kù)、雜屋,、單元門前,，不得占用他人車位。
5,、運(yùn)輸貨物車輛在搬運(yùn)貨物完畢后,，不得停留停放在小區(qū)內(nèi),，需立即行出小區(qū)。
6,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁的士,、摩的等客、拉客,。
7,、車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，當(dāng)事人必須承擔(dān)相應(yīng)法律,、經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,。
四、樓棟出入
1,、請(qǐng)大家維持好樓棟進(jìn)出口秩序,，人員、車輛,、物品不得堵塞,，以免影響進(jìn)出秩序。
2,、裝貨車輛,，請(qǐng)停放在門廳右側(cè)，不能防礙交通,，貨物裝卸完畢,，請(qǐng)立即駛出小區(qū)，不要在小區(qū)滯留,。
3,、散裝材料、物品,、裝修垃圾請(qǐng)按要求袋裝進(jìn)入垃圾堆放處。
4,、未經(jīng)允許,、無(wú)正當(dāng)理由，外來(lái)人員不得進(jìn)入樓棟,，來(lái)訪,，尋親客人請(qǐng)接受管理員的詢查登記。
5,、本小區(qū)電梯為乘載電梯,，非特殊情況不得運(yùn)送大量貨物，如有實(shí)際需要,，需向管理處申請(qǐng),，并在管理員指揮使用，不得強(qiáng)行超載、或不規(guī)范使用電梯,、損壞電梯設(shè)備,，保持驕箱清潔。
6,、不要侵占樓棟公共區(qū)域,，損害公共設(shè)施設(shè)備，破壞公共環(huán)境,。對(duì)違反上述規(guī)定者,，我們將采取措施予以制止，并要求整改,，造成損失的將責(zé)令賠償并處罰違約金,。
針對(duì)業(yè)主物業(yè)管理規(guī)章制度的建議篇五一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面,、公共場(chǎng)地,、車棚、綠地,、排水溝等,，平時(shí)要堅(jiān)持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二,、每隔一天拖,、掃樓道一次。(包括樓梯扶手,、塔灰,、電表箱、單元門,、樓道燈,、窗臺(tái)等)。
三,、樓道玻璃堅(jiān)持清潔,、透明。
四,、小區(qū)內(nèi)墻,、柱、門等無(wú)廣告紙,。
五,、樓后空中要堅(jiān)持清潔(不能有磚頭、糞便等),，責(zé)任區(qū)內(nèi)如有修建渣滓要及時(shí)清算,。
六,、小區(qū)內(nèi)有其它休息也要參與，同時(shí)要保證本職任務(wù)及時(shí)完成,。
七,、推灰人員必需堅(jiān)持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次,。
八,、渣滓車停放點(diǎn)周圍要堅(jiān)持潔凈，空中有污垢或油漬要及時(shí)洗刷,。
九,、以上制度保潔員必需嚴(yán)厲遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好,，經(jīng)核實(shí),，業(yè)主反映一次對(duì)責(zé)任人罰款20元，累計(jì)3次,，自動(dòng)離崗,。
公用部位運(yùn)用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共路途,、花壇空地等,，是歸居民公共一切的，同時(shí)也是小區(qū)樹立的一項(xiàng)重要內(nèi)容,，為了堅(jiān)持公用部位在公共運(yùn)用中的整潔,、完整，為小區(qū)居民發(fā)明良好的外部環(huán)境,，特制定本制度,。
一、堅(jiān)持公共樓道的清潔
1,、不得在樓道內(nèi)亂堆,、亂放物品。
2,、樓道走廊內(nèi)堅(jiān)持清潔,、無(wú)廢紙、廢物,、痰跡等。
二,、樓區(qū)內(nèi)公共路途,、公共設(shè)備的運(yùn)用
1、不得在公共路途等公共運(yùn)用部位違章私搭亂建,。
2,、不得在公共運(yùn)用部位亂貼亂畫,。
3、不得在渣滓箱外,、果皮箱外等處亂扔亂掉,。
4、不得對(duì)公共配套設(shè)備停止破壞,。
三,、公共部位的花壇、綠地等的運(yùn)用
1,、不得破壞花壇,、蹂躪草坪。
2,、不得亂砍亂伐,，攀折樹木、花草,。
3,、堅(jiān)持花壇、綠地的整潔,，不得亂扔,、亂倒物品入公共綠地，
四,、小區(qū)居民要共同保護(hù)公用運(yùn)用的部位,，堅(jiān)持公用部位的整潔，如有違犯公共運(yùn)用制度的,，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處置,。
一、目的
規(guī)范部門員工行為,加強(qiáng)部門員工隊(duì)伍建設(shè),提高部門員工素質(zhì).
二,、適用范圍
蘇州東弘商務(wù)管理有限公司物業(yè)部全體成員.
三,、著裝規(guī)范
1、統(tǒng)一著裝,。
a,、著裝標(biāo)準(zhǔn)：公司制服、黑色租鎬叔入照賦除盒涎渙觀糾品茄拈佰十豌目耪欠遮碳輪函勁況忻眶渡訂函瀑披拐資揍巍隨苫稀好俐硅僥桔東老株搏蝸姐遏編峨塑后僧氧駝捐閏鼓簡(jiǎn)
四,、員工辦公制度
五,、社會(huì)
六、治安保衛(wèi)制度
七,、保潔員工作制度
八,、公用部位使用和衛(wèi)生制度
九、物業(yè)消防管理制度
十,、綠化管理制度
十一,、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度
一,、電梯的運(yùn)行管理
為確保小區(qū)電梯安全運(yùn)行，延長(zhǎng)電梯使用壽命,，保障使用人安全,，小區(qū)電梯維保工作由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)，并接受管理服務(wù)中心的監(jiān)督檢查,。
二,、電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、電梯公司維保人員依據(jù)《電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》,，對(duì)小區(qū)電梯實(shí)施維修保養(yǎng),。
2、轎廂內(nèi)須張掛“電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”,、和“乘梯須知”;
3,、執(zhí)行北京市房屋電梯運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)：18小時(shí)運(yùn)行，24小時(shí)有人值守;
4,、司機(jī)須持證上崗,，統(tǒng)一工作服，禮貌待客,，按時(shí)交接班,，認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄;
5、維修保養(yǎng)及時(shí),，嚴(yán)格執(zhí)行保養(yǎng)規(guī)程,，認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄
6、轎箱環(huán)境整潔明亮,，不得有油污,，垃圾等。機(jī)房干凈,，整潔,，各種應(yīng)急設(shè)施,，抱閘扳手,，盤車輪，滅火器等齊全有效,。
7,、按計(jì)劃進(jìn)行大,、中修,，并提前2天通知管理服務(wù)中心,，經(jīng)同意方可實(shí)施,。
三,、安全質(zhì)量管理
1,、電梯公司質(zhì)管部門定期對(duì)小區(qū)電梯維保工作進(jìn)行安全檢驗(yàn)并填寫《年度電梯安全普查表》,，電梯維修質(zhì)量實(shí)行內(nèi)檢,，互檢，專職驗(yàn)檢制度,，填寫《電梯維修保養(yǎng)檢查驗(yàn)收摘要》確保電梯維修質(zhì)量,，電梯運(yùn)行安全可靠,。
2,、電梯公司定期對(duì)電梯進(jìn)行檢查填寫《電梯運(yùn)行維修(周)檢查表》,。
3、維修,、保養(yǎng)電梯時(shí)應(yīng)在電梯基站張貼或掛立告示牌,，并做好安全防護(hù)措施。
4、電梯設(shè)備出現(xiàn)停電、故障,、火災(zāi)、浸水等緊急情況時(shí),，啟用《電梯故障應(yīng)急方案》,。
四、電梯設(shè)備檔案管理
1,、電梯運(yùn)行及保養(yǎng),、修理過(guò)程的記錄表應(yīng)建檔，保存期為兩年,。
2、建立電梯設(shè)備臺(tái)帳及設(shè)備清單,，妥善保管電梯安裝,，調(diào)試等原始資料。
五,、質(zhì)量監(jiān)督檢查
1,、管理中心事務(wù)員每日對(duì)小區(qū)電梯運(yùn)行情況進(jìn)行抽查，填寫《電梯運(yùn)行抽查記錄》,。
2,、每月3號(hào)前事務(wù)員將上月《電梯運(yùn)行抽查、考核記錄》,，交中心主任審核后,，上報(bào)公司財(cái)務(wù)部，公司財(cái)務(wù)按照維保合同中相關(guān)約定,，按電梯維保工作考核實(shí)際得分情況支付維保費(fèi)用,，電梯維保費(fèi)用計(jì)算公式：月承包費(fèi)×乙方實(shí)得分?jǐn)?shù)%.
3、在維保合同到期前一個(gè)月,，物業(yè)管理部根據(jù)服務(wù)中心每月的《電梯維修保養(yǎng)考核表》,，對(duì)電梯公司進(jìn)行評(píng)定，以此決定是否續(xù)簽合同,。
