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常州市物業(yè)管理條例實施細則篇一

目錄

總則

業(yè)主與業(yè)主大會

物業(yè)的使用與維護

法律責(zé)任

附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù),、新方法,，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利,；業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù),；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議,；

大會召開：30名業(yè)主聯(lián)名,，即有權(quán)召開業(yè)主大會；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán),；

（五）選舉業(yè)主委員會委員,，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用,；

（六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求法院進行確認,。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。但是，只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定,。具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,。

投票權(quán)：每套房屋有一個投票權(quán)，但是無論如何,，一名業(yè)主的投票權(quán)不得超過10%,；對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系,，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%。

發(fā)起：30名業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程,、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則,、財務(wù)管理規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,，如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議,，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次,。

業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,，對于夫妻雙方共同擁有房屋的,，如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會,，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會,。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任,。

銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則,、財務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù),。

主體地位：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行登記備案,，并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔(dān)民事責(zé)任,。

第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（二）選舉,、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；

（三）選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施；

（六）法律,、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定,，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過,。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過,。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。

選舉日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員。

選舉公告：各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告,，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格,、候選人登記及資格、投票日,、投票地點,。

候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個人基本信息,、當(dāng)選后的工作目標與施實過程,、無法完成目標時可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情,。

行為責(zé)任：侵害業(yè)主對候選人知情權(quán)和對業(yè)委會成員選舉權(quán)的行為系違法行為,，房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)的負責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機關(guān)的處分，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效,，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)及負責(zé)主張民事賠償,，賠償?shù)臉藴室悦總€投票權(quán)5000元。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,。

定期業(yè)主大會：第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定,，每年三月、六月,、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間,。

臨時業(yè)主大會：由3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時業(yè)主大會,，臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān),，如果經(jīng)過表決，可以全體業(yè)主分攤會議費用,。

第十四條 召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開１５日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況,；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強,、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,。

業(yè)委會備案：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定,，業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的,，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。

法律責(zé)任：對于不同意備案的決定,，區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,，作出相應(yīng)的說明,；沒有規(guī)定不同意備案的，區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)民事賠償責(zé)任,，其標準為房屋貸款的利息。

第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力,。

業(yè)主公約：業(yè)主公司是業(yè)主之間簽訂的集體合同,，其內(nèi)容不得違反法律的要求，業(yè)主認為業(yè)主公約侵害自己利益的,，可以請求法院撤銷或者變更相關(guān)條款,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參與訴訟。

第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定,。

第十九條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。

第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),，與居民委員會相互協(xié)作,，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。

基本原則：建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系,，可以由業(yè)主向法院提出確認之訴,。建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同,。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。

臨時公約：業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的，有權(quán)要求建設(shè)單位增加,、修改,、刪除相應(yīng)的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請求,。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾,。

第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是,，期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

民事責(zé)任：因為合同終止造成的損失,，由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān)，但是不得損害業(yè)主利益,，損害業(yè)主利益的,，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，建設(shè)單位不得擅自處分。

責(zé)任認定：建設(shè)單位處分共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認可，即為擅自處分,。

民事責(zé)任：建設(shè)單位擅自處分共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,。

責(zé)任認定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗記錄的,，視為可以正常使用,。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料,；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會,。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的,，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定,。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書。

第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,。

企業(yè)數(shù)量：業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量,，業(yè)主委員會可以聘請一個綜合性物業(yè)管理企業(yè)，也可以聘請多個專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè),。

第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費用,、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房,、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定,。

合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同中沒有說明的內(nèi)容,，應(yīng)當(dāng)按照有益于業(yè)主的原則,，求法院予以確認。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

民事責(zé)任：對于造成人身傷害的,，最低賠償額為三千元；致人死亡的,，最低賠償金為十萬元,。

第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù),。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料,。

交接程序：物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會監(jiān)督下，直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接,。

第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途,，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍,，沒有收入的或者收入難以計算的,，則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會,。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作,。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的,，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元,。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。

在國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法頒布之前，或業(yè)主與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費辦法的,，或業(yè)主委員會與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費辦法的,，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，雙方可以自行確定服務(wù)價格,。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責(zé)任,。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,。

業(yè)主委員會可以收取物業(yè)服務(wù)費用,，但應(yīng)當(dāng)放于業(yè)主委員會開設(shè)的銀行帳號上，任何業(yè)主均有權(quán)查閱銀行帳號的資金變動情況,。

第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上公布,，對于業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)收費問題,，應(yīng)當(dāng)在三天內(nèi)予以書面回復(fù)；沒有法定理由拒不回復(fù)的,，縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定,。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項費用,，應(yīng)當(dāng)存放于業(yè)主委員會的帳戶上,，在業(yè)主委員會監(jiān)督下轉(zhuǎn)交給供水、供電,、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位,。

第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益,。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律,、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定,。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。

第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主,、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè),；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù),。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意,；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用,、挖掘的道路、場地,，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。

民事責(zé)任：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶最低賠償金為二千元。

第五十二條 供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護的責(zé)任,。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,，臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。

民事責(zé)任: 供水、供電,、供氣,、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規(guī)定的, 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶最低賠償金為三千元,。

第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,。

第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。專項維修資金收取,、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定,。

第五十五條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條 違反本條例的規(guī)定,，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準,，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處１０萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

資料移交：應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會的資料而沒有移交的,，由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時改正,，改正之前，應(yīng)當(dāng)每天向業(yè)主支付千分之一的賠償金,。

第六十條 違反本條例的規(guī)定,，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將沒收違法所得或獲得的罰款的50%,，移交給業(yè)主委員會，沒有業(yè)主委員會的則由全體業(yè)主按比例分配,；拒不沒收或者處罰的,，或者拒不移交的，業(yè)主或者業(yè)委會可以向人民法院提起訴訟請求,。

第六十一條 違反本條例的規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,，處５萬元以上２０萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將罰款用于支持業(yè)主委員會工作,，全部罰款應(yīng)當(dāng)專戶保管帳務(wù)公開,，任何人均可以進行查閱。

第六十二條 違反本條例的規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款３０％以上５０％以下的罰款,；情節(jié)嚴重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定,，挪用專項維修資金的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,，給予警告,，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款,；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。

第六十四條 違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，沒收違法所得,，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款,。

第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款,；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（三）擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,。

個人有前款規(guī)定行為之一的,，處１０００元以上１萬元以下的罰款,；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款,。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴,。

第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,，從事違反法律,、法規(guī)的活動,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規(guī)定,，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分,。

第七章 附則

第七十條 本條例自２００３年９月１日起施行,。

秦兵質(zhì)疑：其實本來此條應(yīng)當(dāng)說明本條例的立法依據(jù),，是《合同法》還是《民法通則》,，但是這部法規(guī)確實沒有上位法,，它沒有什么穩(wěn)定的立法依據(jù)，所以其結(jié)果必然是錯誤百出,；它與《土法管理法》,、《公司法》一樣,，出臺之日就是落后之時,。

秦兵質(zhì)疑：根據(jù)此條規(guī)定，業(yè)主好象是在與物業(yè)公司共同行使為公共設(shè)施的管理權(quán)限,，但是研究后面的內(nèi)容可以發(fā)行業(yè)主承擔(dān)的主要是義務(wù),，而物業(yè)公司具有的多是權(quán)利,，這樣雙方的合作關(guān)系是很難持續(xù)下去,；本來現(xiàn)實中物業(yè)公司就已經(jīng)十分強大,，需要通過立法來限制它的各項權(quán)利,，但實際出臺的條例不僅沒有限制,，反而有所提高擴大,，真不愧是商會立法。記得某次會議中,，物業(yè)商會的張釗先生說：這是我們花了四年心血寫出來的,，怎么能不保護物業(yè)公司呢,，果然功夫不負有心人啊,。

秦兵質(zhì)疑：立法的目的本來就是要細致精確具備操作性,，此條顯然是一種宣傳性條款,，如同開發(fā)商的廣告一樣,，只能看不能用,，因為“提倡”無法操作,，沒有硬性規(guī)定,。

秦兵質(zhì)疑：顯然也是廣告性語言,，可見立法者也想給自己臉上抹光,，只不過前提時不能得罪企業(yè)，只好犧牲業(yè)主了,。

秦兵質(zhì)疑：本來民政部想管業(yè)委會的注冊登記,，按照非商業(yè)社團到民政部門登記,，但考慮到巨大的商業(yè)利益，建設(shè)部并不同意放棄這部分權(quán)力,，而民政部即沒有獲得人大代表的支持也沒有獲得業(yè)主,、消費者協(xié)會的支持,，在這次權(quán)力斗爭中失敗了,，最后全部權(quán)利給了建設(shè)部,，真是遺憾,！

秦兵質(zhì)疑：中國實行的是物權(quán)登記主義,，就是說只有取得所有權(quán)證才是房屋的所有權(quán)人；所以在消費者取得所有權(quán)證以前,，房屋所有權(quán)人始終是開發(fā)商,，所以從現(xiàn)在開始,，凡是沒有拿到所有權(quán)證的人都可以不交物業(yè)費了,，立法者自己不動腦,，只好我們動腦了。

秦兵質(zhì)疑：既然每個業(yè)主都有提議召開業(yè)主大會的權(quán)利,，為什么后面又要說需要20%業(yè)主的聯(lián)合提議呢,？這項權(quán)利是個人權(quán)利還是集合權(quán)利,，概念不清啊,。

秦兵質(zhì)疑：如何行使選舉權(quán)與被選舉權(quán),，此條例沒有寫，屬廣告條款。

秦兵質(zhì)疑：如何監(jiān)督業(yè)委會工作,，此條例沒有寫,，又是空頭支票。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主如何行使此項權(quán)利沒有寫，空頭支票,。

沒有程序保障的權(quán)利條款都是垃圾條款,，本條例中特別多,！

秦兵質(zhì)疑：權(quán)利需要詳細的描寫才能實現(xiàn),，因為權(quán)利行使需要多方配合,；而義務(wù)的描寫則要簡單,，因為這樣對于物業(yè)公司才是一件好事情,。

秦兵質(zhì)疑：2003年7月3日星期四

秦兵質(zhì)疑：全國的房地產(chǎn)銷售都依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,、《合同法》，大家的房屋所有權(quán)都是同一部法律出來的,，為什么選區(qū)的劃分不能全國統(tǒng)一呢？這樣本來一部法規(guī)可以解決的問題,，需要31個規(guī)章來解決,，立法成本大大提高,，社會矛盾的可能性也大大提高，只是法院與律師的生意會好起來了,。

秦兵質(zhì)疑：什么叫指導(dǎo),？業(yè)主怎么啟動“指導(dǎo)”程序？如果房地產(chǎn)行政主管部門不指導(dǎo)怎么辦,？什么叫選舉,？如果進行選舉,？是差額還是等額,？沒有選舉能不能產(chǎn)生業(yè)委會,？……,，我可以想出十幾個問題,，我想立法者大概也想到了,，可能電視劇里又有了什么好鏡頭，人家頭一歪,，不寫了！

如果一個社區(qū)分三期建設(shè),，那么何時開始成立業(yè)委會,？一個人能夠成立嗎,？如果有兩組人都準備成立業(yè)委會,，那么如何從中選擇？業(yè)委會成員能夠有報酬嗎,？有時樓與樓之間的利益差距比較大,，每座樓是否都可以成立業(yè)委會,？這些是否都需要進行具體的規(guī)定。

另外業(yè)主大會與業(yè)委會到底誰去登記,，原來是業(yè)委會，現(xiàn)在看來成了業(yè)主大會,，到底誰具有法律意義上的主體資格,？現(xiàn)在看不出來,。在公司中,，股東大會雖然是最高權(quán)力機構(gòu)，但其本身不具備主體資格,，股東大會不能做為合格的主體參與訴訟,，只有以股東個人的名義主張權(quán)利。在小區(qū)也不一樣，我認為應(yīng)當(dāng)對業(yè)委會進行注冊登記,，而業(yè)主大會只是一個臨時的會議機構(gòu),，不應(yīng)當(dāng)進行注冊登記,。

業(yè)委會進行登記是否與入住率有關(guān)系？如果入住率達不到法定人數(shù)怎么辦,？

2003年7月5日星期六2003年7月9日星期三

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主大會通過誰來行使上述權(quán)利,？如何行使上述權(quán)利,？如果其權(quán)利受到侵害怎么辦,？又是一空條款,，真是沒有辦法啊。

秦兵質(zhì)疑：此條系物業(yè)公司千年化的有利條款,，對于有2000戶業(yè)主的社區(qū)，物業(yè)公司基本上做定了,，幾乎不可能出現(xiàn)2/3反對的情況，即使有一天業(yè)主們給了2/3反對票,，物業(yè)公司也可以說：你們不是一天寫的吧,，每一天的反對票都不到2/3,，所以每一天我都不能離開，既然這樣,，我必須呆下去,。

另外,，這個條例在確定表決有效性方面的規(guī)定是比較模糊的,，我們可以想象一下：如果社區(qū)共有1000戶業(yè)主,，如果一個人通過某種方式取得了501戶業(yè)主的委托權(quán),，成為他們的代理人，那么無論業(yè)主大會有多少人到場,，只要這個代理人到場,，就視為有效的會議,，因為《條例》規(guī)定可以由代理人參加業(yè)主大會。

這種情況看起來容易簡單,，可以成為業(yè)主進行維權(quán)斗爭的有利武器,；但同時也隱藏著風(fēng)險,；因為有一個人心懷不測,，那么就可以慢慢征集業(yè)主委托，在取得了2/3業(yè)主的委托權(quán)后,，就可以利用這種優(yōu)勢恣意妄為,，他一個人就是業(yè)主大會,，他說的一切都應(yīng)當(dāng)?shù)玫綀?zhí)行,，一種新型社區(qū)專制與獨裁將應(yīng)運而生,。

這一切都是因為《條例》出現(xiàn)了立法錯誤：它沒有將參加會議的代理人與行使投票權(quán)的代理人分開，沒有定義“到場”是什么意思，沒有限定代理人受托的數(shù)量,。所以我說《條例》是立法垃圾,！

秦兵質(zhì)疑：什么叫定期會議,？是每個月定期還是每年定期？如果定期會議不召開怎么辦,？又沒有寫,，真是替立法者著急啊,。

秦兵質(zhì)疑：到底是誰去通知全體業(yè)主啊,？是業(yè)委會嗎,？如果是第一次會議怎么辦,？此時業(yè)委會還沒有呢，依靠誰來組織第一次會議呢,？那個時候還沒有業(yè)委會,，是不是要依靠政府呢？這個條款決定了在某些社區(qū),，業(yè)主大會永遠無法召開,，我想可以以北京的世紀城（據(jù)說開發(fā)面積為240萬平方米）為例，大家看看何時才能有有效的業(yè)主大會,。

秦兵質(zhì)疑：又是笑話了,？業(yè)主大會、業(yè)委會都是業(yè)主自己的組織,，他們的決定相當(dāng)于是單個個人之間的合同，政府有什么權(quán)利可以撤銷這種合同,？那么法院是做什么的？此條不僅違反了《合同法》,，也違反了《憲法》與《政府組織法》,，越看越象是鬧著玩呢,。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主大會、業(yè)主委員怎么配合公安機關(guān),？什么叫配合？公安機關(guān)不需要配合怎么辦,？每個社區(qū)都可以為警察設(shè)一個值班室，但是警察未必愿意來上班?。辉僬?，居委會是一級民間自治組織,，它有什么權(quán)利指導(dǎo)另外一個民間自治組織,？不正常嘛,！

秦兵質(zhì)疑,；我多次給溫家寶同志說，開發(fā)商與物業(yè)公司一定要分業(yè)經(jīng)營,，他每次都說：“一定,，一定”,，不過說次還是采用了“提倡”,，沒有任何強制力了，真是不夠朋友啊,。

秦兵質(zhì)疑：是在簽訂買賣合同時沒有前期物業(yè)服務(wù)合同怎么辦？是不是買賣合同可以宣布無效,？總說半句話,。

秦兵質(zhì)疑：三個地位平等的主體簽訂的合同,，為什么后一個合同的效力要高于前一個,，為什么后一個合同的簽訂可以導(dǎo)致前一個合同的自然終止,？顯然是違反《合同法》嘛,，象鵬苑家園一樣,，如果業(yè)委會與大華物業(yè)公司的合同一生效，是不是原來的物業(yè)公司可以立即撤場,？這時產(chǎn)生的管理混亂由誰來承擔(dān)責(zé)任,，簡接是胡鬧的條款,。

秦兵質(zhì)疑：這條還是比較不錯的，找不出太多的問題,，不過此條刪除了也沒有什么影響,。

秦兵質(zhì)疑：此條使用了“應(yīng)當(dāng)”,，就是說必然這樣，如果資格證書是不是就不具備執(zhí)業(yè)能力,？那么我們是否要建立清潔員職業(yè)資格證書,。

秦兵質(zhì)疑：既然物業(yè)公司只能由業(yè)主大會選聘,，為什么合同要有業(yè)委會來簽訂呢,？而且現(xiàn)實中不可操作啊,，業(yè)主大會人數(shù)眾多無法與物業(yè)公司談判，如果由業(yè)委會來談判又會出現(xiàn)因為業(yè)主大會不同意而使業(yè)委會承擔(dān)締約過失責(zé)任的風(fēng)險,?？赡芤院髸霈F(xiàn)新型合作方式,，但是目前我看不到這種選擇的科學(xué)性,。

秦兵質(zhì)疑：本來這個條例就是要確定物業(yè)公司的法律責(zé)任,，但是偏偏它又說要再依法，實際就是說物業(yè)公司一般沒有責(zé)任,；我們本來以為此條例可能解決問題,，可它總是讓我們感到失望,！

秦兵質(zhì)疑：此條還是可以的，雖然沒有太細致的規(guī)定,，但是基本原則確定了，余下的就讓業(yè)主們發(fā)揮吧,。

秦兵質(zhì)疑：什么叫“做好”交接工作,？如果不做好怎么辦,？ 現(xiàn)在最多的問題是業(yè)主選擇的新物業(yè)公司無法進入，舊的物業(yè)公司拒不退出社區(qū),；而舊物業(yè)公司之所以不退出的原因除了利潤之外，還有一個重要的原因不承擔(dān)責(zé)任,。

秦兵質(zhì)疑：此條不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價權(quán)嗎,？不但違反了《合同法》而且違反《憲法》,，屬于最惡劣的條款,；縱觀全世界的立法，其趨勢為政府漸漸退出市場,，但反其道而行之,，不僅沒有退出,，反而積極進入,。我們自己家里聘請保姆,，為什么要由政府替我們定價？如果業(yè)主按照這個價款付了款,，物業(yè)公司服務(wù)不好,，是不是由政府來替物業(yè)公司履行責(zé)任,？這樣不僅侵害了業(yè)主與物業(yè)公司的財產(chǎn)權(quán),、破壞了市場秩序,，而且增加了政府的行政責(zé)任，可謂損人不利已,，真是瞎胡鬧,！

秦兵質(zhì)疑：此條即可以約束開發(fā)商,，也可以約定消費者,；當(dāng)消費者沒有取得產(chǎn)權(quán)證以前，消費者是使用人,；如果消費者取得產(chǎn)權(quán)證后再出租給承租人，則承租人就是使用人,；只是物業(yè)費用如果由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任可能不是很妥，主要目的是減輕物業(yè)公司或者業(yè)委會收費的難度,，降低其成本。

秦兵質(zhì)疑：又是廣告性的法律條款,，不寫也可以。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主交費時有沒有選擇權(quán),，有的業(yè)主不想到物業(yè)公司去交費,，是不是可以實現(xiàn),？現(xiàn)在有的小區(qū)物業(yè)公司每次只售50度電，業(yè)主每周要去一次,，然后借機收取各種費用,，這種情況怎么辦？業(yè)主大概沒有任何對搞的權(quán)利,。

秦兵質(zhì)疑：此條還好,，基本原則與細節(jié)都沒有太大的失誤,，只是應(yīng)當(dāng)最后注明：保安人員侵犯公民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)由保安公司承擔(dān)連帶責(zé)任,。否則現(xiàn)在的情況是，保安打人后就走了,，業(yè)主去找公司,，公司一般都說不是職務(wù)行為,，與我們沒有關(guān)系，這樣人身怎么能夠有保障,！

秦兵質(zhì)疑：什么叫及時,？能不能規(guī)定一個時限,，或者不處理的責(zé)任？否則總是讓人干等,。

秦兵質(zhì)疑：如果物業(yè)公司沒有經(jīng)過業(yè)主大會同意改變的用途后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的民事賠償責(zé)任？凡是沒有責(zé)任的行為就是不受限制的行為,，如果不寫明盜竊要處有期徒刑,，那么街上四處都是小偷。

秦兵質(zhì)疑：為什么這些單位的行為就不需要通過批準呢,？我看到有的小區(qū)要修管線，道路給挖開了三個月,，全小區(qū)塵土飛揚，也沒有誰來承擔(dān)責(zé)任,。

秦兵質(zhì)疑：此條尚可

秦兵質(zhì)疑：誰是責(zé)任人,？如果確定責(zé)任人,？又是口袋條款，什么也不說清,，什么也說不清，反正什么東西都往里裝,。

秦兵質(zhì)疑：開發(fā)商侵害了業(yè)主的利益,，至少有兩個主體得利：開發(fā)商可以獲利，當(dāng)然一定要高于20萬元才合算,；房管局可以獲利,，在5萬到20萬之間,；如果沒有造成損失,，業(yè)主就不會得到任何賠償了。

秦兵質(zhì)疑：因為不移交造成的損害,，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任,？

秦兵質(zhì)疑：如果物業(yè)公司收取了物業(yè)費用,，是不是應(yīng)當(dāng)先退還業(yè)主后再罰款,？否則每次都是房管局賺便宜業(yè)主吃虧。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇二

第一條

為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》),，結(jié)合本市實際,制定本細則,。

第二條

城鄉(xiāng)建設(shè),、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、市政公用、公安,、環(huán)境保護,、城市管理行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第五條和市,、縣(市),、區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理活動的相關(guān)職責(zé),。

第三條

首次業(yè)主大會會議籌備組成員中業(yè)主代表人數(shù),，不得少于籌備組成員總數(shù)的二分之一。

籌備組成員不得作為業(yè)主委員會委員的候選人,。

不履行業(yè)主義務(wù),、欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得作為業(yè)主委員會委員的候選人,。

第四條

召開業(yè)主大會會議或者表決事項,，應(yīng)當(dāng)采用書面征求意見形式將征求意見材料送達每一位業(yè)主;無法送達的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

凡須投票表決的,，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名,。

第五條

按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議,。

業(yè)主委員會主任,、副主任無正當(dāng)理由未在規(guī)定時間內(nèi)召集會議的,，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)可以指定業(yè)主委員會其他委員召集會議,。

第六條

業(yè)主委員會不履行召開業(yè)主大會定期會議,、臨時會議職責(zé)或者不組織業(yè)主對某一管理事項進行表決的,，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開會議或者表決;逾期未召開會議或者未表決的，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督下,，組織召開會議或者組織表決,。

第七條

業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的50%，不能依法履行職責(zé)時,，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可以代行業(yè)主委員會的職責(zé),。

業(yè)主委員會成立后，社區(qū)居民委員會代行的業(yè)主委員會職責(zé)終止,。

第八條

業(yè)主委員會會議作出的決定和業(yè)主大會會議決議,、業(yè)主共同表決事項情況,，實行備案制度,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在決定或者決議公布前,，持決定,、決議,、業(yè)主委員會會議記錄,、業(yè)主大會會議召開的過程等資料到物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案,。

街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會會議決定,、業(yè)主大會會議決議形成的過程和結(jié)果進行審查。業(yè)主委員會,、業(yè)主大會召開程序或者決定違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的.,，街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令限期改正,，逾期不改正的,，街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)有權(quán)撤銷決定或者決議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布,。

第九條

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度,，每季度召集一次物業(yè)管理聯(lián)席會議,。聯(lián)席會議由業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所組成,，并可以邀請街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府)派員參加,。

第十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后,，方可從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市,、縣(市),、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的定期和日常監(jiān)督檢查,。

定期監(jiān)督檢查每3年進行一次,，定期監(jiān)督檢查結(jié)果在資質(zhì)證書副本上予以記載,。

第十一條

市物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書有效期為3年,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)證書有效期滿前30日內(nèi),，向原資質(zhì)審批部門或者承擔(dān)原審批職能的部門，申請等級核定或者換發(fā)資質(zhì)證書,。

第十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)管理專業(yè)人員,，必須取得職業(yè)資格證書,，并接受市,、縣(市),、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查,。

職業(yè)資格證書不得涂改,、出租、出借,、轉(zhuǎn)讓,。

市,、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理專業(yè)人員簿冊,。取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員,，必須在一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理工作,。物業(yè)管理專業(yè)人員調(diào)整時,，應(yīng)當(dāng)及時在簿冊上予以標注,。

物業(yè)管理專業(yè)人員是指企業(yè)經(jīng)理,、部門經(jīng)理,、項目經(jīng)理及其他管理人員,，不包括工程技術(shù)人員和財務(wù)人員,。

第十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后,，不得有下列行為：

(二)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員;

(三)出租,、出借,、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書;

(四)未按照規(guī)定辦理資質(zhì)變更手續(xù);

(五)提供虛假的資質(zhì)申報資料。

第十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中,，不得有下列行為：

(一)挪用、套用和侵占物業(yè)專項維修資金;

(二)收取物業(yè)服務(wù)費用,，不向業(yè)主出具發(fā)票;

(三)濫收、多收物業(yè)服務(wù)費用;

(五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途;

(十三)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通,，以不正當(dāng)手段謀取中標,。

第十五條

市物業(yè)管理協(xié)會可以制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定辦法,，定期進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定，并將評定結(jié)果向社會公布,。

第十六條

(一)業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議;

(二)《物業(yè)服務(wù)合同》;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

(五)繳交物業(yè)服務(wù)保證金證明,。

房改售房單位,、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,、社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，按照前款規(guī)定執(zhí)行,。

第十七條

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市城區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動的,，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理備案,，并接受市,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督檢查,。

第十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年6月、12月向業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費用的收支情況,，并在履行《條例》第三十二條規(guī)定義務(wù)的同時,，將組織架構(gòu),、服務(wù)項目和標準、收費標準,、報修服務(wù)電話等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者辦公地點予以公示,。

第十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃,，配套建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施及共用設(shè)施,、設(shè)備,，并與建設(shè)項目同步建設(shè)、同步交付使用,。

消防設(shè)施的規(guī)劃,、建設(shè),、驗收,、監(jiān)督檢查、管理,，按照《中華人民共和國消防法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第二十條

建設(shè)單位向縣(市),、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請確認物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房時,，必須提供房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的測繪結(jié)果,。

第二十一條

依據(jù)《條例》第四十七條規(guī)定，實施綜合服務(wù),、封閉管理項目的物業(yè)管理區(qū)域范圍,，應(yīng)當(dāng)以該項目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線,。

第二十二條

危舊房改建、棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標準提供經(jīng)營用房,。

經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)屬于政府所有,，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門代管,，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營,，所得收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費用不足部分,。

建設(shè)單位必須按照規(guī)定提供經(jīng)營用房,。未按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)補足經(jīng)營用房面積,，或者交納與應(yīng)當(dāng)補足經(jīng)營用房面積等值的房款(該房款以物業(yè)交付驗收之日的房屋市場銷售價格計算),。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇三

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè),，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》,、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況,，制定本辦法,。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用,、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理,，適用本辦法,。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。

第三條 市、轄市(區(qū))人民的政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定,、落實扶持政策,，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會化,、市場化的物業(yè)管理機制,，鼓勵采用新技術(shù),、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,。

物業(yè)管理工作實行屬地負責(zé)制,。各轄市(區(qū))人民的政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位,，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)明確物業(yè)管理機構(gòu),，落實工作人員和工作經(jīng)費;建立物業(yè)應(yīng)急管理機制和長效管理機制,，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治,。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門,，負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;指導(dǎo),、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動,，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場行為,、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理,，依法查處違反物業(yè)管理法律,、法規(guī)的行為;負責(zé)住宅專項維修資金的歸集與管理,、參與物業(yè)服務(wù)用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務(wù)收費實施監(jiān)管,。

轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)對所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)、監(jiān)管,。具體負責(zé)擬定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的政策措施,，開展日常工作的指導(dǎo),、監(jiān)督;負責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人信用檔案;負責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo),、監(jiān)督工作,，配合做好業(yè)主大會,、業(yè)主委員會籌建,、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督;依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作;依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律,、法規(guī)的行為,。

第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,。建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解,、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機制,，設(shè)立并公開投訴電話,、投訴點,，接受并解決群眾的投訴和糾紛,，完善社區(qū)公共服務(wù)體系,，為業(yè)主提供基本服務(wù);指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會,、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建,、換屆等相關(guān)工作,，建立業(yè)主委員會信用檔案;建立由社區(qū)居(村)民委員會,、公安派出所,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜,，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案,，落實物業(yè)應(yīng)急管理和長效機制,。

社區(qū)居(村)民委員會負責(zé)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，建立健全物業(yè)管理工作機制,，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,，及時協(xié)調(diào),、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會,、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。

第六條 公安部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理,，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章,、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為;指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車泊位設(shè)置工作,，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責(zé)物業(yè)管理保安服務(wù)活動的監(jiān)管;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實施監(jiān)督檢查,，督促落實消防安全責(zé)任,，及時查處損壞(停用)消防設(shè)施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道,、安全出口等違反消防法律,、法規(guī)的行為;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實施監(jiān)督管理。

民政部門負責(zé)落實社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo),、監(jiān)督,，參與物業(yè)管理相關(guān)工作,。

人力資源社會保障部門負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工的指導(dǎo),，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同,、繳納社會保險等進行監(jiān)督。

衛(wèi)生部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督管理,。

建設(shè)部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理工作,，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設(shè)施的建設(shè)要求,，在項目建設(shè)過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設(shè)施的落實情況;負責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為;督促建設(shè)單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作,。

環(huán)保部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設(shè)施竣工驗收,，對污染源依法實施監(jiān)督管理;對制造超過規(guī)定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理,，對違反環(huán)保法律,、法規(guī)的行為依法進行查處,。

規(guī)劃部門負責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計方案審查中，按規(guī)定標準落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標,。

園林部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管,，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾,。

城管部門(行政執(zhí)法部門)負責(zé)查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物,、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過規(guī)定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經(jīng)營的流動攤販以及侵占綠地,、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為;加強對未實行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理;參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證。

民防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護管理的指導(dǎo)和監(jiān)督,。

物價部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)管,，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為,，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為,。

信訪部門負責(zé)協(xié)調(diào)督促相關(guān)地區(qū)和部門按照各自職責(zé)及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。

稅務(wù)部門負責(zé)落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進行指導(dǎo),、監(jiān)管,。

工商部門負責(zé)對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批準文件)或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營行為依法進行查處,。

質(zhì)監(jiān)部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯,、機械式停車設(shè)備,、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察;依法對特種設(shè)備使用登記,、維護保養(yǎng),、定期檢驗,、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查;調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝,、改造,、維修和使用中的違法行為,。

第七條 市、轄市(區(qū))人民的政府負責(zé)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金,，專項用于扶持老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)管理及物業(yè)管理,。市、轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民的政府財政預(yù)算,。

對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員,，市,、轄市(區(qū))人民的政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵,。

第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理,，規(guī)范從業(yè)行為,，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),，提高物業(yè)服務(wù)水平,，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件,、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備,、業(yè)主人數(shù),、自然界限,、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域,。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割,、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。

規(guī)劃部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時,，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

第十條 新建物業(yè)出售前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案,，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示,。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域,。

第十一條 轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置,、四至界限,、建筑物總面積,、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況,、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利,，自覺履行法定和約定的義務(wù),。

第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的職責(zé),。

第十四條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢,、單元、樓層為單位,，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé),。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)已籌集的專項維修資金清冊;

(八)其他有關(guān)的文件資料,。

第十七條 符合成立業(yè)主大會條件的,，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗前計提費用,，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)代管。

第十八條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主,、建設(shè)單位,、街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府),、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)或社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)派員擔(dān)任,。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)協(xié)調(diào)解決,。

第十九條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)擬訂管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。

對前款規(guī)定的內(nèi)容,，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,，并書面通知全體業(yè)主,。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果,。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(二)經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;

(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇四

國家提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。,。下面小編為大家精心搜集了關(guān)于物業(yè)管理條例實施細則的全文,，歡迎大家參考借鑒,，希望可以幫助到大家!

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(十)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大 會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。但是,，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職 責(zé)。

第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是,，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力,。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,。

第十四條召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會,。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,。

業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生,。

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律,、法規(guī)或者損害社會公共利益,。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。

第二十條業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作,，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作,。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,，并認真聽取居民委員會的建議,。

第二十一條在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,，制定臨時管理規(guī)約,，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護,、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)

買賣合同

第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,。

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會,。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理,。

第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費用,、雙方的權(quán)利義務(wù),、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房,、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù),。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會,。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,。

第四十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。

第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任,。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督,。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定,。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,。

第四十五條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后,，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,，協(xié)助做好救助工作,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益,。

第四十七條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。

第四十八條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途,。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù),。

第五十條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地，損害業(yè)主的共同利益,。

因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用,、挖掘的道路、場地,，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。

第五十一條供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任,。

前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護等需要,，臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。

第五十二條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,。

第五十三條住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,。

專項維修資金屬于業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造,，不得挪作他用。

專項維修資金收取,、使用,、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

第五十四條利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

第五十五條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān),。

第五十六條違反本條例的規(guī)定,，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第五十八條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,，處1萬元以上10萬元以下的罰款,。

第五十九條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。

第六十條違反本條例的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正,，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條違反本條例的規(guī)定,，挪用專項維修資金的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告,，沒收違法所 得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,，依法追究直接負責(zé)的 主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，沒收違法所得,，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十三條違反本條例的規(guī)定,，未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令 限期改正,，給予警告,，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè) 主大會的決定使用,。

(二)擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的,，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十五條違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。

第六十六條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,，從事違反法律、法規(guī)的活動,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰,。

第六十七條違反本條例的規(guī)定,，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù) 上的便利,，收受他人財物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政 處分。

第六十八條本條例自2019年9月1日起施行,。

物業(yè)管理服務(wù)費一直是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點之一,。有市民反映，小區(qū)環(huán)境并不怎樣,，但是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費卻很貴,，物業(yè)公司根本沒有按照政府指導(dǎo)價來收取物業(yè)管理費，這個問題在這次的物管法中同樣有相應(yīng)的規(guī)定,，《條例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標價,，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目,、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示,。

近幾年來關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件的報道越來越多，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,，但卻拿物業(yè)公司沒辦法,，物業(yè)公司一直處于強勢地位。針對這一情況,，新的物管條例第五十條做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,。

隨著私家車的增多,，車位不足也成了小區(qū)的一個熱點問題，有物管公司為了增加收入,，把小區(qū)的車位出租給小區(qū)外的用戶,，為此業(yè)主抱怨不少?！稐l例》第五十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人……建設(shè)單位將車位,、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人以外的其他人的，其

租賃合同

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇五

規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，才能改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,。下面小編為大家精心搜集了關(guān)于物業(yè)管理條例的實施細則,，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例,。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù),、新方法,，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

1,、 業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋

買賣合同

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

3、 大會召開：30名業(yè)主聯(lián)名,，即有權(quán)召開業(yè)主大會;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會委員,，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(十)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(六)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素,。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定,。

4,、 物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的,，可以要求法院進行確認。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。但是,，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé),。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

5,、 投票權(quán)：每套房屋有一個投票權(quán)，但是無論如何,，一名業(yè)主的投票權(quán)不得超過10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的,，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%,。

6,、 發(fā)起：30名業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程,、議事規(guī)則,、財務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,，如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進行補充更正,，但此等修改建議僅限一次,。

7、 業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,，對于夫妻雙方共同擁有房屋的,，如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會,，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會,。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任,。

8,、 銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程,、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù),。

主體地位：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁,，業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行登記備案，并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔(dān)民事責(zé)任,。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇六

第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為,，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),，創(chuàng)造和保持安全,、整潔、文明,、舒適的生活,、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本省實際，制定本條例,。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,。

由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè),，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理,。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實行物業(yè)管理,。

第三條本條例所稱物業(yè),，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地,。

本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

本條例所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權(quán)人,。已建成用于出售、出租但尚未售出,、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外,。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人,。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指依法設(shè)立能獨立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

第四條物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督,、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制,。

鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化,、市場化方向發(fā)展,。

第五條省人x政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動。

市,、縣(市)人x政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督,、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條各級人x政府的有關(guān)部門按照各自的職責(zé),，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作,。

(一)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);

(二)享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相應(yīng)的服務(wù);

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

(六)法律,、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利,。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī),、規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度,、規(guī)定;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定;

(五)按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費用;

(六)法律,、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù),。

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;

(二)審議通過或者修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)討論決定共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項。

第九條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上,，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月,，尚未召開首次業(yè)主大會的,，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

第十條召開業(yè)主大會,，應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席,。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護人出席,。

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責(zé)召集,。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會,。

業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效,。業(yè)主大會決定事項的程序,，由業(yè)主大會制定。

召開業(yè)主大會,，應(yīng)當(dāng)邀請已建成用于出售,、出租但未售出,、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席,，可以邀請居民委員會、物業(yè)使用人,、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席,。

(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算;

(二)非住宅物業(yè)建筑面積計算。

確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定,。

第十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案,。

(一)召集并主持業(yè)主大會;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

(三)聽取業(yè)主,、使用人的意見和建議;

(四)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。

第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會,。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期,，由業(yè)主大會決定。

第十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù),。

第十五條業(yè)主委員會憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書,，申請刻制印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章式樣報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案,。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,，不得從事任何經(jīng)營活動,。

第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定召開會議，會議必須有過半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過,。

業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布,。

第十八條業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力,。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主公約不得與法律,、法規(guī)和規(guī)章相抵觸,。

第十九條物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè),。

第二十條物業(yè)的使用和維護應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護,、房屋管理,、消防管理、治安管理等法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,。

第二十一條物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修,、更新,、改造,，其費用在維修基金中列支,，不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。

業(yè)主戶外的水,、電,、氣,、暖及通訊等設(shè)施,、設(shè)備的管理,、養(yǎng)護,、維修,，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負責(zé),，法律,、法規(guī),、規(guī)章另有規(guī)定的除外,。

第二十二條業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

(三)存放易燃,、易爆,、劇毒,、放射性危險物品;

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動,。

(一)踐踏、占用綠地;

(二)損毀樹木,、園林;

(三)占用通道等共用場地;

(四)亂拋亂堆垃圾,、雜物;

(五)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

(七)在建筑物,、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫,、亂刻畫;

(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為,。

第二十四條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè),，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約,，并事先告知物業(yè)管理企業(yè),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人,，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守,。

第二十五條物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修,、更新,，由業(yè)主負責(zé),，費用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外,。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇七

物業(yè)管理是很重要的,，它關(guān)乎社區(qū)和諧建設(shè)的基礎(chǔ),，下面小編整理了江蘇省物業(yè)管理條例實施細則,，歡迎閱讀!

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本省實際情況,，制定本條例,。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例,。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū),，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理,。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治,，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理,。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè),，推行物業(yè)管理,。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門,。

市,、縣(市,、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定,。

縣級以上地方人民政府的其他有關(guān)部門,，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工,，共同做好有關(guān)管理工作。

第四條縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè),，逐步建立專業(yè)化,、社會化和市場化的物業(yè)管理機制,，提高物業(yè)管理水平,。

物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,。

第五條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的,，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定,。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。業(yè)主人數(shù)較多的,，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會),。

第六條業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決;

(二)業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);

(五)與物業(yè)管理費用相符的服務(wù);

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

(七)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;

(四)按照

合同

(五)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第七條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

(一)審議,、修改,、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

(二)選舉,、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

(三)審議業(yè)主委員會的

工作報告

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;

(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項,。

第八條業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責(zé)召集,，每年至少召開一次,。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，可以臨時召開業(yè)主大會,，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會,。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù),，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算,。具體計算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。

召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席,。

業(yè)主大會決定事項,，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過,。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十,，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會,。

(一)召集和主持業(yè)主大會;

(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;

(八)接受業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。

第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù),，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年,，可以連選連任,。

業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,，召開會議必須有過半數(shù)委員出席,，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意,。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

第十二條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會,，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門登記確認,。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,。

業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的,，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記,。

第十三條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用,、維修、管理等方面的行為守則,，對全體業(yè)主和使用人具有約束力,。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效,，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案,。

第十四條業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)予以公布,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力,。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,，不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,。

省人民政府建設(shè)行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本,。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級,。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的,，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動,。

有關(guān)資質(zhì)管理的具體規(guī)定由省人民政府建設(shè)行政主管部門制定,。

(一)依照法律、法規(guī),、規(guī)章和合同的約定,，制定物業(yè)管理工作制度;

(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù);

(五)拒絕任何形式的攤派;

(六)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范,、服務(wù)標準;

(二)履行物業(yè)管理合同,，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益;

(三)接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第十七條新建物業(yè)出售前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè),，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù),。

新建物業(yè)出售時,，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

物業(yè)交付使用后,，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),，并簽訂物業(yè)管理合同,。

第十八條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：

(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用,、管理和收入分配辦法;

(六)維修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項,。

第十九條前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,、安全防范、消防,、交通等事項;

(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能,、垃圾清運等管理服務(wù);

(五)應(yīng)業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務(wù);

(六)物業(yè)檔案資料的管理,。

前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任,。

第二十條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)工作委托專業(yè)公司實施,，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。

第二十一條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制,。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。

第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服務(wù),、特約服務(wù)的費用,。收取物業(yè)管理服務(wù)費,，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當(dāng)競爭行為,。

普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價,，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求,，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定,。

確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算,。

第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣,、供熱,、環(huán)衛(wèi),、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項,，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施,，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同,。

任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主,、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費,。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取,。

新建物業(yè)中未售出且未使用的部分,，其物業(yè)管理服務(wù)費由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定,，沒有約定或約定不明的,，按物業(yè)管理服務(wù)費標準的百分之五十承擔(dān)。

物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的,，物業(yè)管理服務(wù)費可以由業(yè)主或者使用人交納,，但業(yè)主負最終交納責(zé)任,。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費的項目,、標準和收支情況,，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定,，定期向業(yè)主公布,，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢,。

第二十六條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時,，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施,，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后,，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收,。

開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房,，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

配套使用的附屬設(shè)施,、附屬設(shè)備,、共用部位屬全體業(yè)主所有,。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收,。

物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料,。

物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè),。

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途;

(三)私搭亂建;

(四)侵占綠地,、毀壞綠化;

(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾,、雜物;

(七)未經(jīng)批準擺攤設(shè)點;

(八)無序停放車輛;

(九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛,、亂張貼,、亂涂寫,、亂刻畫;

(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;

(十一)在消防通道上設(shè)置路障,，損壞或者挪用消防設(shè)施;

(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為,。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人,。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時,，應(yīng)當(dāng)及時勸阻,，并向有關(guān)主管部門報告,。

第三十條物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用,。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求,，并報有關(guān)主管部門批準,。

第三十一條任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償,。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主委員會的書面同意后,，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù),。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后,，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金,，但合同另有約定的除外,。

第三十三條業(yè)主,、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)定期維修養(yǎng)護,。當(dāng)出現(xiàn)危及安全,、影響觀瞻,、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護時,，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合,。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償,。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政,、供水,、供電,、供氣,、通訊,、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的,，原有職責(zé)和養(yǎng)護渠道不變,。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的,，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護費用,。

(一)房屋室內(nèi)部分,，由業(yè)主自行維修;

(二)房屋的外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、加壓水泵,、機電設(shè)備、共用天線,、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。

第三十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的,，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡稱維修基金),。

維修基金應(yīng)當(dāng)存入政府指定的銀行，設(shè)立專門賬戶,。

維修基金應(yīng)當(dāng)按幢建賬,、按戶核算,。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還,，隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。

維修基金的籌集,、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。

第三十七條維修基金屬全體業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修,、更新和改造,，不得挪作他用,。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布維修基金的收支情況,，接受業(yè)主監(jiān)督,。

第三十八條業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交,，逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。

第三十九條建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補建,，逾期不補建的,，應(yīng)當(dāng)交納補建價款,，可處以二萬元以上四萬元以下罰款,。

建設(shè)單位未按照規(guī)定落實前期物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,，逾期未改正的,，可處以二萬元以上四萬元以下罰款,。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：

(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善,，造成物業(yè)環(huán)境惡化的,，由物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書,，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款,。

第四十一條未按照規(guī)定交納維修基金的單位和個人,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補交;逾期仍不足額交納的,，可按每日萬分之五加收滯納金,。

未按照規(guī)定實行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,，可處以五千元以上五萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。

第四十二條違反本條例規(guī)定,，依法應(yīng)當(dāng)由工商,、價格,、財政,、公安等部門處罰的,，依照有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行,。

第四十三條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。

第四十四條當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十五條本條例中有關(guān)用語的含義：

(一)本條例所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權(quán)人;

(二)本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;

(三)本條例所稱物業(yè),，是指房屋及其附屬的設(shè)備,、設(shè)施和相關(guān)場地;

(六)本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi),，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管,、水箱,、加壓水泵、電梯,、天線、供電線路,、共用照明,、消防設(shè)施,、綠地,、道路、溝渠,、池井、非經(jīng)營性停車場,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。

第四十六條設(shè)區(qū)的市可以根據(jù)本條例制定實施細則,。

第四十七條本條例自2019年3月1日起施行。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇八

為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，鄭州市特制定了鄭州市物業(yè)管理條例,。下文是小編收集的鄭州市物業(yè)管理條例,，歡迎閱讀!

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本條例,。

第二條本條例所稱物業(yè),，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場地,。

本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對物業(yè)進行的維修,、養(yǎng)護、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。

本條例所稱業(yè)主,，是指房屋的所有權(quán)人,。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人,。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法取得獨立法人資格,、具有相應(yīng)資質(zhì),，從事物業(yè)管理活動的企業(yè),。

第三條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則,，逐步實現(xiàn)市場化,、專業(yè)化、科學(xué)化管理,。

第五條市,、縣(市),、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機制,。

第六條市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。

區(qū)(不含上街區(qū))房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限,，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

城市規(guī)劃,、建設(shè)、市政,、園林綠化,、城市管理行政執(zhí)法,、價格、民政,、公安,、環(huán)境保護,、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理,、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi),，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。

第七條街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。

居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)與監(jiān)督,，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛,。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主,。

新建商品房已交付使用但未進行房屋權(quán)屬登記的,，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房

買賣合同

第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,，按照方便管理、降低管理成本的原則確定,。

第十條已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無爭議的,，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域,。

尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整,，并向業(yè)主公告,。

第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會,。

物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十,，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業(yè),，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會,，實行規(guī)范的物業(yè)管理,。

第十二條符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域,，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組),。

第十三條籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成,。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一,。

籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告,，公告時間不得少于七日,。

籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān),。

第十四條籌備組成立后,，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點,、形式和內(nèi)容;

(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;

(三)登記業(yè)主有關(guān)資料,，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi),，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

第十五條建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單,、物業(yè)總建筑面積,、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備,、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料,。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份,，提供聯(lián)系方式。

第十六條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的,，可以以幢,、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議,。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見,，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，應(yīng)當(dāng)出具書面

委托書

第十七條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進行表決。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式,、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項,。

第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

(一)共有或者共用物業(yè)的使用,、維護要求;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)、公共收益的分配;

(三)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集,、管理和使用;

(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準則;

(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力,。

第二十條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成,，最高不超過十一人。每屆任期三年,。

(一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況;

(五)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議,，完成換屆選舉工作,。

無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉,。

換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表,、居民委員會代表組成,。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi),，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章,、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作。

第二十三條業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定,。

業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布,，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會任期屆滿,，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的,，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進行審計。

第二十四條業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

(一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益;

(二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保;

(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

(五)法律,、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形,。

第二十五條業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的,，其成員資格自行終止,。

(一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

(二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(五)有嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi),，將其保管的財務(wù)憑證,、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會,。

第二十六條物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利,、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé),，按照《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理,。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下,、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準,，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。

(一)現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成;

(二)預(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成,。

第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費,，由業(yè)主承擔(dān),。當(dāng)事人另有約定的除外,。

第三十條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約,。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件,。

業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的,，臨時管理規(guī)約失效。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房;二萬平方米以下的物業(yè)項目,，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計,、同步施工,、同步交付使用。

物業(yè)管理用房,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途,。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。

未約定交付使用條件的,，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件,。

第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進行物業(yè)管理交接驗收,。

物業(yè)管理交接驗收的具體辦法,，由市人民政府另行制定。

第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機構(gòu),，配備維修人員，履行維修責(zé)任,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話,。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任,。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同,，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

第三十六條業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè),、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間,、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定,。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作,。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管,。

第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約,，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的,，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主,。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方,，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主,。

(一)嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準,、服務(wù)規(guī)范;

(二)及時向業(yè)主,、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;

(六)配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

市,、縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查,，并記入企業(yè)信用檔案,。

第三十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁,。

第四十條物業(yè)服務(wù)收費,，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式,，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市,、縣(市),、上街區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度,，每年向社會公布一次,。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、收費項目,、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標準,、收費項目及收費標準。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。

供水,、供電、供氣、供熱、通信,、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備日常運行,、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),。

第四十四條住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水,、電,、氣、暖分戶計量設(shè)施注冊手續(xù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水,、用電、用氣,、用暖等有關(guān)費用,，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān),。

第四十五條市、縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主,、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理,，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人,。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合市,、縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。

第五章物業(yè)的使用,、維護和專項維修資金

第四十六條物業(yè)的使用,、維護應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè),、房地產(chǎn),、環(huán)境保護,、市容環(huán)衛(wèi),、園林綠化、市政,、治安,、消防等有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定,。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則,，正確處理供水,、排水、通行,、采光,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護,、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系,。

第四十七條建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育,、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示,。

建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時,，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載,，歸檔備查,，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護責(zé)任,。

第四十八條供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護的責(zé)任。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要,。

第五十條利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的,，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定,。車主對車輛有特殊保管要求的,，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

(一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu);

(二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準改變房屋用途和房屋外貌;

(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(四)擅自占用,、挖掘道路,、場地;

(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

(六)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾,、堆放雜物;

(七)擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼,、涂寫、刻畫;

(八)超過規(guī)定標準排放噪音;

(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì),，堆放易燃易爆物品;

(十)法律,、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報或投訴,。

第五十二條新建物業(yè),、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,。

本條例施行前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的,，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定,。

第五十三條專項維修資金管理實行業(yè)主所有,、專戶存儲、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。

專項維修資金的具體管理辦法,，由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定,。

第六章法律責(zé)任

第五十四條違反本條例第五十一條第一款第(二),、(三),、(五)、(六),、(七),、(八)項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃,、園林綠化,、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定處罰。

前款規(guī)定的行政處罰權(quán),，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的,，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)行使;其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使,。

第五十五條違反本條例第三十六條第二款規(guī)定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出,，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市),、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì),。

第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的,，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,，并處以五千元以上三萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的,，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。

第五十七條違反本條例的行為,，觸犯其他法律,、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律,、法規(guī)的規(guī)定予以處罰,。

第五十八條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定,，損害其他業(yè)主,、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任,。

第七章附則

第五十九條市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等,，根據(jù)國家,、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法,。

第六十條物業(yè)服務(wù)合同,、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本,，由市房地產(chǎn)管理部門制訂,。

第六十一條本條例自20xx年3月1日起施行。

常州市物業(yè)管理條例實施細則篇九

物業(yè)管理法可以說是社會和諧建設(shè)中的重要環(huán)節(jié),，下面小編整理了四川省物業(yè)管理條例實施細則,，歡迎閱讀!

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,，改善人居環(huán)境,，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合四川省實際，制定本條例,。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例,。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。

第三條 政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市,、縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

縣級以上地方政府發(fā)展改革、公安,、民政,、司法、財政,、環(huán)保,、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生,、工商,、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法實施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督工作,。

第四條 街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)組織、指導(dǎo),、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作,，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。

居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作,。

第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度,，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。

物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)負責(zé)召集,，房地產(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會,、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表,、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。

第六條 縣級以上地方政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平,，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理,，規(guī)范行業(yè)行為,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,。

第八條 縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會的申請,，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模,、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域,。影響消防、避險,、燃氣,、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分,。

縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案,。

第九條 建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)項目核準或者備案文件,、土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料,，向項目所在地縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域,。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進行劃分,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置公示,。

第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)的配合下,，征求業(yè)主,、居民(村民)委員會的意見，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進行劃分,，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告,。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強制性標準和規(guī)范同時規(guī)劃設(shè)計、同時建設(shè)。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途,。

第十二條 新建住宅物業(yè)時建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水,、電、通風(fēng),、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會議事活動用房。

物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十,。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置,。

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時,，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積?？h級政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時,，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有,，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,，也不得分割,、轉(zhuǎn)讓、抵押,。

第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國家,、行業(yè)、地方標準配置機動車,、非機動車停放庫(位),。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電,、氣等計量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表,、共有部分獨立計量表配置。通訊,、消防,、電梯、安全防范,、環(huán)衛(wèi),、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標準和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū),，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合地方政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水,、供電,、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量,、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利,。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計,，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工,，所需費用依照有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān),。

建設(shè)單位在竣工驗收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位,，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護,、更新和管理的責(zé)任,。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水,、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,。

第十六條 本條例實施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電,、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的,，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收，驗收合格的,，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負責(zé)維修,、養(yǎng)護、更新和管理,。

驗收不合格的,，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交,。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設(shè)單位承擔(dān),，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第十七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。

因買賣,、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋,，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的,，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù),。

第十八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律,、法規(guī),、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定,，以及其與業(yè)主的約定,，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),。

第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán),，實行一人一票，一個專有部分按一人計算,。但在首次業(yè)主大會上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算,。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天,。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。

第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的,，條件具備之日起30日內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)申請設(shè)立業(yè)主大會,。

符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的,，建設(shè)單位未及時書面報告申請設(shè)立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求,。

保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負責(zé)組織相關(guān)部門,、物業(yè)使用人,、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關(guān)職責(zé),。

第二十二條 街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)在收到報告之日起15日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議,。

籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)和居民(村民)委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二,?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,，由街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦,?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)代表擔(dān)任,。

第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、內(nèi)容和形式;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份,、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案,，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,?；I備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十四條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉,、更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

(三)確定物業(yè)管理方式，選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)籌集和使用專項維修資金,，并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改共有部分管理,、使用,、經(jīng)營等方面的規(guī)程;

(六)法律法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。

第二十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù),，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

制定管理規(guī)約,，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益,。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,。

第二十六條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期,、組成和成員任職條件,、終止成員資格等事項作出約定,，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項,。

第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成,，任期3年或者5年,。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項,。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,，可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

第二十九條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,，維護業(yè)主共同權(quán)益;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項維修資金的籌集,、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況;

(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料,。

第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,。

業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)要求其限期改選;逾期不改選的,，街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進行換屆選舉。

第三十二條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi),，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的,，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)協(xié)助收回。

業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的,，應(yīng)當(dāng)在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物,。

第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，其委員職務(wù)自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

(一)挪用,、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

(二)索取收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費;

(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;

(六) 業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益;

(二)全體業(yè)主共同交納;

(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式,。

工作經(jīng)費開支范圍,、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管工作經(jīng)費,，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。

(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

(二)投標人少于3個的;

(三)法律,、法規(guī)另有規(guī)定的。

(一)臨時管理規(guī)約樣本;

(二)通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

(五)房屋使用說明書,。

第三十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋

買賣合同

物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約,，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十九條 新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度,。承接新建物業(yè)前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,，共同對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行,。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進行查驗,，簽訂承接查驗協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問題的,，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位,，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案,、業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi),，持相關(guān)資料向縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動的相應(yīng)資質(zhì),。從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租,、出借,、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

第四十五條 業(yè)主大會成立后,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi),，向市,、縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項,、服務(wù)標準,、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房,、專項維修資金的管理與使用,、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定,。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

(二)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行,、維護和管理;

(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護;

(四)秩序維護,、安全防范,、車輛停放管理等事項;

(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定,。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù),。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,，協(xié)助做好救助工作,。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時,，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益,。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息,、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

第五十條 物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公平,、公開、質(zhì)價相符的原則,，由合同雙方當(dāng)事人予以約定,。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準由縣級地方政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定政府指導(dǎo)價，并定期公布,。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型,、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價格標準,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準,。

(一)公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價格調(diào)整的;

(二)業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級變動的;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用調(diào)整的;

(四)其他政策性費用調(diào)整的。

物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級政府價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督和管理,。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準產(chǎn)生糾紛時，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級政府價格行政主管部門設(shè)立的價格認證機構(gòu)申請對調(diào)價幅度的合理性進行評審,。

第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的,，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān),。建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的,，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。

(一)移交保管的物業(yè)檔案,、物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

(四)分項清算預(yù)收,、代收的有關(guān)費用;

(五)專項維修資金使用情況資料;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的,，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第五十四條 有下列情形之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

(一)合同期滿未續(xù)約的;

(二)依法,、依約定解除合同的;

(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決,、階段工作未完成等為由拒絕退出,。

第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼嵭凶孕泄芾淼娜w業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項,、管理實施方式,、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定。

第五十六條 縣級政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和信用管理,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同履行其義務(wù),，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

公安,、環(huán)境保護,、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、工商,、質(zhì)監(jiān),、城管執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導(dǎo)，接到有關(guān)違反治安,、環(huán)保,、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后,，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級政府、居民(村民)委員會和各相關(guān)部門依法開展的各項工作,。

第五十七條 業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、專業(yè)經(jīng)營單位,、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，可以向街道(鄉(xiāng),、鎮(zhèn))人民調(diào)解委員會申請調(diào)解,。

第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的使用與維護,，應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定,，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益,。

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為;

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

(五)隨意堆放,、傾倒垃圾,、雜物等行為;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

(八)超過規(guī)定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為;

(九) 法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。

第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意,。臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。

第六十一條 業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌,、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按整體設(shè)計要求及時養(yǎng)護、維修,，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利,。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的建筑垃圾,，由業(yè)主,、物業(yè)使用人負責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的,，應(yīng)當(dāng)約定清理的費用,。

第六十三條 業(yè)主出租房屋，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,，擅自將住宅,、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。

電梯的日常維護保養(yǎng)單位,，應(yīng)當(dāng)對其安全性能負責(zé),，保證電梯的安全運行。接到故障通知后,，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場,，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以新劃定車位,，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道,、公共綠地,，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

屬于建設(shè)單位所有的車位,、車庫出租(售)的,，應(yīng)當(dāng)在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車位、車庫的數(shù)量,、相關(guān)證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等,。

公安、消防,、救護,、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放,，不得收費,。

第六十六條 業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設(shè)置廣告等方式進行經(jīng)營的,，其獲得的收益,，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補充專項維修資金,、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營收益的收支情況。

業(yè)主大會決定利用共有部分進行經(jīng)營的,，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理,，并向其支付報酬。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,、供電,、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位提供產(chǎn)品服務(wù)的費用，業(yè)主專有部分使用的,，由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔(dān),。

供水,、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權(quán)分割后的最終用戶計收有關(guān)費用,，用戶應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時足額交納費用,。

任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無償服務(wù)。

第六十八條 物業(yè)保修期內(nèi),，因建設(shè)工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用,，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支,。

物業(yè)保修期屆滿后,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護、維修,、保養(yǎng)和管理責(zé)任,，由業(yè)主共同承擔(dān)。共有物業(yè)的維修,、更新,、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤,。

第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時,，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和省的規(guī)定交存專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造,，不得挪作他用，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)的除外,。專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專項維修資金專戶,，按幢立賬、按戶核算,。

未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定,，及時補建或者再次籌集專項維修資金,。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還,，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買受人。

業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專項維修資金的收支情況,，接受業(yè)主的監(jiān)督,。

第七十條 建設(shè)單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報告申請成立業(yè)主大會前，住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備需要維修,、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任，不得動用專項維修資金,。

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯,、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險,，危及人身安全的;

(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況,。

房地產(chǎn)行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù),。

第七十二條 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護,、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),，不得從專項維修資金中列支,。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時進行維修,、養(yǎng)護,、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬,。

第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律,、法規(guī)已有規(guī)定的,，從其規(guī)定。

(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房的,，責(zé)令限期改正,，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款,。

(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的,，責(zé)令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款,。

第七十六條 供水,、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條,、第十六條規(guī)定,，無正當(dāng)理由拒絕、拖延安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的,，由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,。影響房屋交付使用,、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的,，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

專業(yè)經(jīng)營單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護,、更新等義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費用的,，由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的,，處10萬元以上30萬元以下的罰款,。

第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng),、鎮(zhèn)政府)和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,，濫用權(quán)利、玩忽職守,、循私舞弊的,，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。

第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的,，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十九條 本條例自2019年7月1日起施行,。