為了確保我們的努力取得實(shí)效,，就不得不需要事先制定方案，方案是書(shū)面計(jì)劃，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點(diǎn),。那么我們?cè)撊绾螌?xiě)一篇較為完美的方案呢,？下面是小編幫大家整理的方案范文,，僅供參考,，大家一起來(lái)看看吧,。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇一

隨之寶雞市城市建設(shè)步伐的加快,，老舊小區(qū)的改造已成為一個(gè)重要的課題。做為物業(yè)企業(yè),，我們也談一下自己的一些想法,。

1、老舊小區(qū)普遍配套設(shè)施老舊,、配套不齊,、無(wú)圍墻、無(wú)停車(chē)場(chǎng)所等諸多問(wèn)題,，要想引進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)駐管理,，首先要解決基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題。比如說(shuō)水電表老舊計(jì)量不準(zhǔn),，線(xiàn)路和地下管網(wǎng)老化,。電表計(jì)量不準(zhǔn)，水表跑冒滴漏,、地下管網(wǎng)破裂導(dǎo)致每月在電費(fèi)和水費(fèi)上產(chǎn)生的很大的差異,，而住戶(hù)只會(huì)按自己水電表的數(shù)字來(lái)交水電費(fèi)，差額部分就成為大虧空,，物業(yè)公司每月的物業(yè)費(fèi)根本難以負(fù)擔(dān),。這些就要依靠政府投入資金進(jìn)行水電表及管網(wǎng)改造，或者由政府出一部分錢(qián),，街道,、社區(qū)給住戶(hù)做工作也出一部分錢(qián)。改造好之后不僅利于管理,，對(duì)住戶(hù)還說(shuō)也大大消除了安全隱患,。

老舊小區(qū)由于設(shè)施差，居民們很多年來(lái)也都抱著湊合的態(tài)度,，對(duì)物業(yè)公司管理存在著可有可無(wú)的心態(tài),。物業(yè)公司進(jìn)駐管理幾年內(nèi)一定會(huì)是收費(fèi)低、收費(fèi)難,、入不敷出,。政府能否出臺(tái)一些優(yōu)惠政策，對(duì)承接老舊小區(qū)的物業(yè)公司，能不能給一些政策上的扶持,，比如限定年限,，每年給予一些獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼。畢竟長(zhǎng)期的虧損會(huì)損傷物業(yè)企業(yè)的積極性,。

在稅收上,，對(duì)承接老舊小區(qū)的企業(yè)，能不能將一些例如殘保金,、工會(huì)經(jīng)費(fèi)之類(lèi)的稅目取消掉,。物業(yè)企業(yè)屬于微利企業(yè),，替政府承擔(dān)義務(wù),，再替政府承擔(dān)這些公共支出，也實(shí)在是無(wú)能為力,。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，供水、供電,、供氣,、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用,，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的,，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費(fèi)（詳見(jiàn)《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五、六十六條）,。但實(shí)際上,，這些企業(yè)從未像物業(yè)企業(yè)支付過(guò)任何費(fèi)用，卻占用著物業(yè)企業(yè)的服務(wù)資源,。水電表只抄大表,，根本未服務(wù)到終端，供電企業(yè)還在電費(fèi)之外收取變電損,，每個(gè)小區(qū)每月都多收幾百到一千多度電,。供熱企業(yè)委托物業(yè)代收費(fèi)，支付了代辦費(fèi)用后,，卻又將維修責(zé)任加在了物業(yè)企業(yè)頭上,。這些壟斷性企業(yè)的霸王條款，占用物業(yè)企業(yè)資源卻實(shí)現(xiàn)自己的利潤(rùn),。政府方面能不能出臺(tái)政策,，讓這些企業(yè)承擔(dān)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)或向物業(yè)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。

2,、老舊小區(qū)的實(shí)際情況,，也難以按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。我們了解了幾個(gè)老舊樓房，有些一個(gè)月只收幾塊錢(qián),，有的一平米只收一毛幾分,，按這些標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，每月收的錢(qián)還不夠公共照明和更換照明用具的費(fèi)用,。

要按照現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，會(huì)造成業(yè)主不愿交，企業(yè)收費(fèi)難,?？梢越ㄗh由社區(qū)牽頭，由企業(yè)和用戶(hù)協(xié)商需要提供的服務(wù)內(nèi)容,，來(lái)制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。這樣既減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)也讓物業(yè)企業(yè)按照既定目標(biāo)管理，減少物業(yè)服務(wù)成本,。如現(xiàn)行最低等外是0.30元/㎡,，可以按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)下浮幾分錢(qián)，物業(yè)企業(yè)提供等價(jià)的服務(wù),，業(yè)主也能少交費(fèi)享受到有物業(yè)服務(wù)的便利,。

3、目前大多老舊小區(qū)都沒(méi)有物業(yè)用房,，有的連基本的門(mén)衛(wèi)房都沒(méi)有,。物業(yè)企業(yè)入駐后在那服務(wù)也成了問(wèn)題。建議由在老舊小區(qū)集中區(qū)域就近由政府規(guī)劃一些用房,，或在小區(qū)內(nèi)建造簡(jiǎn)易房,。

4、由社區(qū)街道牽頭,，每棟樓（規(guī)模小的按單元）選出一個(gè)熱愛(ài)公益事業(yè),、住戶(hù)擁戴信服的人做為樓長(zhǎng)，組成監(jiān)督小組,，參與到物業(yè)服務(wù)工作中來(lái),，切實(shí)體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟做了哪些工作。也為物業(yè)企業(yè)和用戶(hù)之間搭建一個(gè)溝通平臺(tái),。監(jiān)督小組可以向物業(yè)企業(yè)提出意見(jiàn),，向街道和社區(qū)反映情況，也可以向廣大住戶(hù)做出解釋,。真正做到共同參與,、共同努力，改善自己的居住環(huán)境和提高居住質(zhì)量,。

5,、上世紀(jì)建造的老舊房屋多數(shù)沒(méi)有繳納房屋維修資金,，現(xiàn)在房屋年限久了，各種問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而出,。屋頂漏水,、外墻脫落、道路破損坑洼不平,、樓梯扶欄玻璃等松動(dòng)脫落損壞,。這些問(wèn)題都是亟待解決的。某些城市建立的危急維修資金政策,，由政府出大頭,，業(yè)主按照面積少量出資，成立危急維修資金管理制度,，對(duì)一些急待修理的房屋漏水和關(guān)乎人身安全方面的問(wèn)題,，由物業(yè)企業(yè)申報(bào)、業(yè)主代表簽字,、社區(qū)證實(shí)的辦法,，簡(jiǎn)化程序,，及時(shí)給予維修,。我市能否借鑒其他地方的一些經(jīng)驗(yàn)，由政府出臺(tái)相關(guān)的政策呢,。

綜上所述,，只有政府重視，財(cái)政投入,、政策優(yōu)惠,、大力宣傳相結(jié)合，才能讓廣大群眾認(rèn)識(shí)到重要性,，提高物業(yè)企業(yè)的積極性,。共同努力做好老舊小區(qū)的管理改造，提升居民居住質(zhì)量,、美化環(huán)境,、提升城市形象。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇二

為進(jìn)一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能,，改善居民居住條件和居住環(huán)境,，促進(jìn)新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照ｘｘ市20項(xiàng)民心工程的部署,，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)散片舊樓區(qū)提升改造）實(shí)施方案,。

全面貫徹黨的十八大精神，認(rèn)真落實(shí)市委,、市政府關(guān)于建設(shè)美麗ｘｘ的總部署,，進(jìn)一步擴(kuò)大舊樓區(qū)提升改造受益面,，按照以區(qū)為主、條口服務(wù)的原則,，以居民受益,、群眾滿(mǎn)意為目標(biāo)，以綜合提升居住功能,、解決群眾急難問(wèn)題為重點(diǎn),，以各區(qū)政府負(fù)總責(zé)、相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)推動(dòng)為抓手,，全力開(kāi)展散片舊樓區(qū)提升改造,，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福,。

（一）改造范圍,。本市外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，3幢樓以下（含3幢樓）,、建成年代較早,、房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū),，包括公產(chǎn)房（單位產(chǎn),、直管公產(chǎn)）、私產(chǎn)（房改購(gòu)房,、合作建房,、危改還遷房等）、宗教產(chǎn)和軍產(chǎn)以及早期建成且無(wú)人管理的商品房,。本篇文章來(lái)自資料管理下載,。不包括歷史風(fēng)貌建筑、新建商品房,、超出設(shè)計(jì)使用年限未經(jīng)加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計(jì)劃的舊樓房,。

因拆遷計(jì)劃調(diào)整等原因，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計(jì)劃,。

（二）工作目標(biāo),。9月底前完成852個(gè)小區(qū)、806.21萬(wàn)平方米舊樓區(qū)改造任務(wù),，約12.2萬(wàn)戶(hù),、30萬(wàn)群眾直接受益,。其中,，散片舊樓區(qū)819個(gè),、666.85萬(wàn)平方米,；成片舊樓區(qū)33個(gè),、139.36萬(wàn)平方米,。

散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對(duì)各區(qū)人民政府績(jī)效考核目標(biāo),。

（三）整修內(nèi)容,。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項(xiàng)目，按照實(shí)事求是,、因地制宜的原則確定整修內(nèi)容,；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項(xiàng)目實(shí)施。

相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實(shí)際和群眾要求,，安排增加非規(guī)定整修項(xiàng)目,。

（一）準(zhǔn)備工作階段（2月底前）。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市舊樓區(qū)指揮部）下達(dá)投資計(jì)劃,，組織工程招標(biāo),。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案；落實(shí)工程招標(biāo)等政府采購(gòu)工作,，并簽訂施工合同,；開(kāi)展群眾宣傳動(dòng)員工作；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項(xiàng)目和施工組織方案,。

（二）全面開(kāi)展階段（3月至8月底）,。按照3月份啟動(dòng)、5月底前全部小區(qū)開(kāi)工,、8月底前竣工的目標(biāo),，相關(guān)區(qū)政府具體組織實(shí)施散片舊樓區(qū)提升改造工程。

治理私搭亂建,、清理燃?xì)夂拖赖仍O(shè)施占?jí)?、清理綠地和樓間雜物等工作,，要在工程正式開(kāi)工前先行啟動(dòng),。對(duì)屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項(xiàng)目,，早安排,、早施工，確保6月底前基本完工,。

（三）竣工驗(yàn)收階段（5月至9月底）,。相關(guān)區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位,、監(jiān)理公司,、街道辦事處和居委會(huì)及區(qū)民政等部門(mén)和單位聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收合格的小區(qū),，同步移交屬地街道,，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對(duì)各區(qū)上報(bào)驗(yàn)收合格并已移交的小區(qū),，按照不低于30%的比例,，進(jìn)行整修質(zhì)量和移交接管等情況的抽檢,。

散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計(jì)劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來(lái)水管和燃?xì)夤芨脑斓软?xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)資金）,，按照市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政各50%比例承擔(dān)。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的,，所需經(jīng)費(fèi)以區(qū)為主,，市財(cái)政在市級(jí)負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。對(duì)住宅電梯,、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的,，所需費(fèi)用由電梯所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人承擔(dān),，無(wú)所有權(quán)人的以區(qū)為主,，市財(cái)政在市級(jí)負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。節(jié)能改造,、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結(jié)合的項(xiàng)目,，應(yīng)安排專(zhuān)項(xiàng)資金，按照相應(yīng)資金渠道解決,。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項(xiàng)目所需費(fèi)用,，由區(qū)財(cái)政承擔(dān)。

（一）相關(guān)區(qū)人民政府,。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍,，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實(shí)區(qū)級(jí)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金并按時(shí)到位,；加強(qiáng)對(duì)區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領(lǐng)導(dǎo),，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門(mén)和單位實(shí)施提升改造工作，并對(duì)竣工小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收,；研究制定散片舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理措施,，并組織實(shí)施管理。

（二）市舊樓區(qū)指揮部,。指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)人民政府有序?qū)嵤┥⑵f樓區(qū)提升改造工作,；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督,、指導(dǎo),、推動(dòng)、服務(wù)和驗(yàn)收抽檢工作,。

（三）相關(guān)部門(mén)和單位

1．業(yè)和信息化委負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關(guān)工作的牽頭工作,，會(huì)同相關(guān)單位做好強(qiáng)弱電管線(xiàn)整理、電梯維修改造,、信報(bào)箱更新補(bǔ)建,、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝,、消防系統(tǒng)維修改造、樓道公用表計(jì)安裝等綜合配套相關(guān)工作的指導(dǎo),、協(xié)調(diào),、推動(dòng)、檢查工作,。

2．安局負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施使用狀況進(jìn)行綜合判定,，指導(dǎo)推動(dòng)消防設(shè)施維修更新和驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì),、組織推動(dòng),、指導(dǎo)和管理等工作。

3．政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門(mén)協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會(huì)做好群眾宣傳教育,、施工對(duì)接等工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門(mén)做好竣工小區(qū)驗(yàn)收工作,；負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)的長(zhǎng)效管理工作,，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，推動(dòng)各區(qū)確定管理模式,，指導(dǎo)相關(guān)街道落實(shí)管理服務(wù)單位,，對(duì)驗(yàn)收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務(wù)的監(jiān)督管理、評(píng)議考核工作,。

4．政局負(fù)責(zé)對(duì)市財(cái)政資金籌集,、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。

5．劃局負(fù)責(zé)對(duì)涉及私搭亂建行為的確定,，指導(dǎo)協(xié)調(diào)缺失單元門(mén)棟地名牌,、樓體地名牌補(bǔ)建等工作。

6．土房管局負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作,；會(huì)同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)、推動(dòng),、檢查工作；指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)房管部門(mén)實(shí)施房屋綜合修繕,、物業(yè)用房配建等工作,。

7．委負(fù)責(zé)推動(dòng)散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質(zhì)量監(jiān)督和管理；推動(dòng)散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造,、戶(hù)外供熱設(shè)施整理,、自來(lái)水戶(hù)管改造、燃?xì)鈶?hù)管改造,、燃?xì)庠罹哌B接管改造,、二次供水設(shè)施改造的實(shí)施和驗(yàn)收工作,。

8．容園林委負(fù)責(zé)指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)開(kāi)展治理私搭亂建、侵占綠地,、亂堆亂放等工作,，以及綠蔭停車(chē)泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關(guān)單位做好小區(qū)甬路維修,、排水管網(wǎng)疏通更換,、路燈安裝維修、樓門(mén)地名牌補(bǔ)建等外部環(huán)境相關(guān)工作的指導(dǎo),、協(xié)調(diào),、推動(dòng)、檢查工作,。

9．計(jì)局負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督工作,。

10．場(chǎng)監(jiān)管委負(fù)責(zé)對(duì)電梯使用狀況進(jìn)行鑒定，指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)做好電梯的維修,、改造,，并按照標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。

11．通運(yùn)輸委負(fù)責(zé)按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修,，指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)做好排水管網(wǎng)疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作,。

12．育局負(fù)責(zé)體育鍛煉器械的配置、驗(yàn)收等工作,。

13．信管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通信,、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線(xiàn)的整理規(guī)范工作。

14．政管理局負(fù)責(zé)信報(bào)箱更新補(bǔ)建的指導(dǎo),、推動(dòng),、檢查和驗(yàn)收等工作。

15．力公司負(fù)責(zé)樓道公用照明設(shè)施的表計(jì)安裝以及供電線(xiàn)路的整理規(guī)范,；負(fù)責(zé)對(duì)管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)，對(duì)不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交,，對(duì)沒(méi)有安裝小區(qū)路燈的組織補(bǔ)建等工作,。

16．ｘｘ廣播電視臺(tái)負(fù)責(zé)樓道內(nèi)有線(xiàn)電視線(xiàn)路等相關(guān)管線(xiàn)的整理規(guī)范工作。

17．宣傳部指導(dǎo)新聞單位做好輿論宣傳引導(dǎo)等工作,。

18．有關(guān)單位按照各自職責(zé)做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作,。

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任,。相關(guān)區(qū)人民政府要認(rèn)真履行第一責(zé)任人責(zé)任,，嚴(yán)格落實(shí)與市人民政府簽訂的目標(biāo)責(zé)任書(shū)，逐級(jí)分解目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任,，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)盯進(jìn)度,，按標(biāo)準(zhǔn)抓質(zhì)量，確保按期圓滿(mǎn)完成全年工作,。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用,，進(jìn)一步加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)，推動(dòng)工程有序?qū)嵤?/p>

（二）強(qiáng)化管理,，嚴(yán)格考核,。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)，深化成員單位聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，齊抓共管,，齊心協(xié)力，形成工作合力,；本篇文章來(lái)自資料管理下載,。要落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制和工程質(zhì)量責(zé)任追究制，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查和施工考核,，確保各項(xiàng)目應(yīng)修盡修,、整修到位、質(zhì)量合格,。

市舊樓區(qū)指揮部要堅(jiān)持考核通報(bào),、專(zhuān)項(xiàng)督辦等工作機(jī)制，對(duì)問(wèn)題突出的區(qū),，要采取通報(bào),、責(zé)令限期整改等措施，確保工程按時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn),。

（三）依靠群眾,，服務(wù)群眾。堅(jiān)持敞開(kāi)大門(mén),，請(qǐng)群眾參與,，讓群眾監(jiān)督。小區(qū)改什么,、怎么改,、改得怎么樣，要多種渠道聽(tīng)取群眾意見(jiàn),，確保改造效果讓群眾滿(mǎn)意,。民政部門(mén)要主動(dòng)協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會(huì)做好群眾工作,，爭(zhēng)取群眾的參與、支持和配合,。

（四）落實(shí)接管,，嚴(yán)格驗(yàn)收,。按照誰(shuí)接管、誰(shuí)驗(yàn)收的原則,，屬地街道要提前參與改造工程,，為后期接管移交創(chuàng)造條件；要根據(jù)散片小區(qū)實(shí)際,，采取多種形式提前落實(shí)后期管理,，確保修管緊密銜接。各驗(yàn)收單位要共同把好驗(yàn)收關(guān),，不讓一個(gè)不合格項(xiàng)目過(guò)關(guān),。市舊樓區(qū)指揮部要落實(shí)好合格小區(qū)抽檢制度，對(duì)抽檢不合格的,，暫停下?lián)苁屑?jí)資金,，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改。

（五）精打細(xì)算,，用好資金,。堅(jiān)持采取公開(kāi)招標(biāo)方式，優(yōu)中選優(yōu),，確定施工單位,、監(jiān)理公司等參建企業(yè)，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程,。市,、區(qū)財(cái)政資金要按時(shí)、足額到位,，并建立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù),，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督,。

（六）廣泛宣傳,，營(yíng)造氛圍。充分發(fā)揮媒體宣傳引導(dǎo)作用,，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義,、主要內(nèi)容、主要成效,，切實(shí)增強(qiáng)舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性,、主動(dòng)性。及時(shí)總結(jié)工程實(shí)施中的好經(jīng)驗(yàn),、好做法,，加大宣傳力度，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實(shí)施營(yíng)造良好的氛圍。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇三

為進(jìn)一步鞏固**市創(chuàng)建全國(guó)文明城市*成果,，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平,，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動(dòng)，制定實(shí)施方案如下：

以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo),，積極踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀,，鞏固**市創(chuàng)建全國(guó)文明城市改造成果，全面強(qiáng)化自身建設(shè),，推動(dòng)企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型,，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)和幸福指數(shù)，提升小區(qū)品質(zhì),，培育具有國(guó)有底蘊(yùn),、***物業(yè)服務(wù)品牌，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象,。

為確保競(jìng)賽活動(dòng)扎實(shí)有效開(kāi)展,，成立活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。

組?長(zhǎng)：****

副組長(zhǎng)：***

成?員：****

活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**,，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任,。

（一）聚焦業(yè)主滿(mǎn)意，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強(qiáng)素質(zhì),。

1,、加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，樹(shù)立正確服務(wù)觀開(kāi)展好“物業(yè)講習(xí)堂”,、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn),、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動(dòng)，從法律法規(guī),、行業(yè)規(guī)范,、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾,、懂技術(shù),、明理知法的意識(shí)，推動(dòng)人才強(qiáng)企工程有效開(kāi)展,。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動(dòng),，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識(shí)的重要性,，潛移默化推動(dòng)服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變,。結(jié)合技能競(jìng)賽，深化導(dǎo)師帶徒活動(dòng),，選樹(shù)優(yōu)秀物業(yè)人才,，以傳幫帶的形式層層培育專(zhuān)業(yè)技能人才,，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制,，加速思想碰撞,，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給,。

2,、理順管理流程機(jī)制，推動(dòng)制度落實(shí)落地,。優(yōu)化內(nèi)部管理模式,，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度,。持續(xù)推行基層制度建立,，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化“三標(biāo)”建設(shè),、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè),，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)“三會(huì)三公開(kāi)”制度落實(shí)落地,，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,，按照質(zhì)價(jià)相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng),，健全財(cái)務(wù)帳目，主動(dòng)接受業(yè)主和物價(jià)部門(mén)的監(jiān)督,，公開(kāi)投訴渠道和方式,，公開(kāi)公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能,。

3,、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平,。完善三級(jí)考核體系,，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效,。堅(jiān)持實(shí)施“低老壞”現(xiàn)場(chǎng)曝光會(huì),、差評(píng)案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度,，對(duì)問(wèn)題突出,、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施“黃牌警告,，紅牌重罰”原則,，“紅牌”雙倍扣罰績(jī)效,，并取消評(píng)先樹(shù)優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會(huì)”,、居民滿(mǎn)意度調(diào)查問(wèn)卷,，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn),、焦點(diǎn)問(wèn)題,，建立問(wèn)題清單，針對(duì)解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問(wèn)題開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),，進(jìn)一步降低投訴率,，提升滿(mǎn)意度。

（二）聚焦提質(zhì)升級(jí),，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù),。

1、加強(qiáng)日常管理服務(wù),，提升服務(wù)水平,。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車(chē)輛藍(lán)牙識(shí)別系統(tǒng),，強(qiáng)化門(mén)衛(wèi)值守,，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國(guó)文明城成果,，并形成長(zhǎng)效機(jī)制,，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級(jí)鑄品牌”及“品牌提升年”等活動(dòng),，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量,，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃,、衛(wèi)生死角,、雜草垃圾、樓道雜物等問(wèn)題的清理力度,。建立“四?！狈?wù)質(zhì)量問(wèn)題清單，集中開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng),，實(shí)行問(wèn)題銷(xiāo)號(hào)管理,。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理,，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)控,。積極開(kāi)展“現(xiàn)場(chǎng)精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會(huì)”，及時(shí)總結(jié)分析存在的差距短板,，推動(dòng)服務(wù)不斷升級(jí),。

2,、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān),。熟悉施工圖紙及設(shè)計(jì)變更方案,，復(fù)核施工現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收,。積極參與工程交接,、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn),，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)做好登記,，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況,，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門(mén)禁,、通道閘機(jī),、人臉識(shí)別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測(cè)試與啟用,，優(yōu)化安保,、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率,。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視,，杜絕松弛懈怠，針對(duì)易產(chǎn)生高空墜物,、物體打擊等危害的危險(xiǎn)源,，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示,。

3,、加快引擎驅(qū)動(dòng)，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí),。強(qiáng)化過(guò)程控制,，持續(xù)實(shí)行“走動(dòng)式”巡查，對(duì)崗位職工定點(diǎn),、定位,、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線(xiàn),。做好“網(wǎng)格”輸出平臺(tái)的管理與使用,，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制,，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪(fǎng),、巡查,、管理、服務(wù),、人口普查等工作,，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建,，分類(lèi)指導(dǎo),、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)“精品小區(qū)”,、“質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目”建設(shè),。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商,、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài),，提升服務(wù)能力，滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求,。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇四

為有效貫徹落實(shí)省委,、省政府關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作“百日攻堅(jiān)”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》精神,，緊緊圍繞年度工作目標(biāo)任務(wù),，抓緊施工黃金期，加快推進(jìn)工程項(xiàng)目實(shí)施,，打造人民群眾滿(mǎn)意工程,，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定老舊小區(qū)“百日攻堅(jiān)”行動(dòng)實(shí)施方案如下：

深入貫徹落實(shí)總書(shū)記在“

不忘初心

不忘初心

（一）各單位要高度重視,。老舊小區(qū)改造工作是我縣的重要民生工程,，已納入省政府對(duì)我縣的績(jī)效考核，納入民生工程管理中,。各單位,、科室主要負(fù)責(zé)人要提高政治站位，高度重視此項(xiàng)惠及民生工程,，結(jié)合“不忘初心,，牢記使命”主題教育精神，認(rèn)真開(kāi)展相關(guān)工作,。

（二）落實(shí)工作責(zé)任,。局舊改工作專(zhuān)班成員單位、科室主要負(fù)責(zé)人為第一負(fù)責(zé)人,。各單位要設(shè)一名業(yè)務(wù)副職領(lǐng)導(dǎo)為專(zhuān)職負(fù)責(zé)人,，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)完成專(zhuān)班分配的各項(xiàng)工作任務(wù)。

老舊小區(qū)改造主要包含改善房屋功能,、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù),、居住環(huán)境等四個(gè)方面,。

（一）改善房屋功能。維修屋面防水,；修復(fù)樓道燈,；修繕破損的樓宇門(mén)、屋檐,、臺(tái)階,、樓梯扶手；維修改造房屋外墻及公共樓道墻面,；具備條件的設(shè)置門(mén)禁,。實(shí)施建筑節(jié)能改造，支持可再生能源應(yīng)用,，推廣節(jié)能,、節(jié)水器具。

對(duì)房屋安全檢測(cè)達(dá)標(biāo),、建設(shè)條件允許,、居民協(xié)商同意、建設(shè)資金落實(shí)的,，開(kāi)展加裝電梯試點(diǎn)工作,。

（二）改造基礎(chǔ)設(shè)施,。實(shí)施小區(qū)內(nèi)道路修繕，優(yōu)化對(duì)外交通通道,；維修改造小區(qū)內(nèi)的供水,、供電、供氣,、供暖,、排水、通訊,、有線(xiàn)電視等各種管線(xiàn)設(shè)施和計(jì)量設(shè)施,，實(shí)施雨污分流改造，具備條件的修建綜合管溝,、線(xiàn)槽,；完善消防管道、消防栓,、消防通道等消防設(shè)施,；完善無(wú)障礙設(shè)施；配置充電樁和配建化糞池,；安裝小區(qū)安防設(shè)施,，修復(fù)小區(qū)路燈，充分考慮未來(lái)5g網(wǎng)絡(luò)建設(shè),；設(shè)置自行車(chē),、電動(dòng)車(chē)棚；劃置停車(chē)泊位,，具備條件的建設(shè)立體停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）,；合理設(shè)置居民生活垃圾投放點(diǎn)，推進(jìn)生活垃圾分類(lèi),。與居住區(qū)相關(guān)的城鎮(zhèn)道路和公共交通,、通訊、供電,、供排水,、供氣、供暖,、有線(xiàn)電視,、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升納入改造范圍,。

（三）改進(jìn)公共服務(wù),。完善社區(qū)服務(wù)中心功能，把幼兒園、托兒所,、養(yǎng)老,、助餐、文體,、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施作為重要配套,，納入規(guī)劃設(shè)計(jì)予以建設(shè)或改造。將老舊小區(qū)治理體系建設(shè)融入改造過(guò)程,，建立老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制,。

（四）改觀居住環(huán)境。拆除各類(lèi)違章建筑物和違章設(shè)施,；清理樓道雜物及各類(lèi)小廣告,；整治小區(qū)餐飲油煙污染；規(guī)范沿街建筑物立面,；整治公共綠地,，補(bǔ)栽花草樹(shù)木；有條件的小區(qū),，建設(shè)小區(qū)游園,，安裝健身器材，增設(shè)休閑座椅等,。

（一）縣2019年11個(gè)老舊小區(qū)改造工程于4月17日全面開(kāi)工,，8月26日完成改造工作。力爭(zhēng)9月底項(xiàng)目全部竣工,。

（二）縣2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)31個(gè)小區(qū),、50棟樓、2022戶(hù),，總建筑面積17.88萬(wàn)平方米，建設(shè)單位已制定2020老舊小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工實(shí)施

方案

1.由我局牽頭組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),，召集電業(yè),、通信、供熱,、有線(xiàn)及相關(guān)部門(mén),，落實(shí)相關(guān)聯(lián)絡(luò)員，明確工作任務(wù),。

2.組織社區(qū),、物業(yè)及施工單位、工程監(jiān)理對(duì)改造小區(qū)樓棟號(hào)進(jìn)行核查,，明確施工順序,，對(duì)小區(qū)樓棟號(hào)現(xiàn)狀拍照留存，頂樓住戶(hù)入戶(hù)登記。

3.開(kāi)工同時(shí)推進(jìn)辦理項(xiàng)目相關(guān)手續(xù),。

4.施工工期

預(yù)計(jì)8月底前進(jìn)場(chǎng)施工,。

9月10日-10月15日，共計(jì)36天,，任務(wù)目標(biāo)：樓體標(biāo)段（完成屋面防水,、外樓梯加固修復(fù)）。

9月10日-10月10日,，共計(jì)30天,，任務(wù)目標(biāo)：基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)段（完成區(qū)域內(nèi)供熱管網(wǎng)施工）。

9月10日-10月30日,，共計(jì)51天,，任務(wù)目標(biāo)：基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)段（完成小區(qū)室外地面結(jié)構(gòu)層）。

5.質(zhì)量安全管理

嚴(yán)格要求按照施工人員安全管理?xiàng)l例施工,，加強(qiáng)自我安全意識(shí),，杜絕一切安全隱患；在確保施工人員及小區(qū)居民的自身安全,、舊改工程保質(zhì)保量的情況下,，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程施工進(jìn)度，確保舊改工程如期竣工,。

6.長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

本著共商,、共建、共治,、共享的原則,，引導(dǎo)廣大居民積極參與。對(duì)擬改造小區(qū),，街道黨組織要?jiǎng)訂T居委會(huì),、各類(lèi)群眾團(tuán)體和居民，組織成立居民小組推選代表全程參與改造方案評(píng)價(jià),、施工過(guò)程監(jiān)管和工程驗(yàn)收,，使舊改真正成為群眾滿(mǎn)意的民心工程。啟動(dòng)舊改的同時(shí),，要建立“社區(qū)黨組織引領(lǐng),、居委會(huì)主導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)同”的管理機(jī)制,，選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或組建物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu),，落實(shí)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，建立常態(tài)化的養(yǎng)護(hù)管理機(jī)制,。

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作“百日攻堅(jiān)”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的會(huì)議中對(duì)老舊小區(qū)改造工作中各單位工作職責(zé)進(jìn)一步細(xì)化如下：

（一）建輝集團(tuán)：建輝集團(tuán)為項(xiàng)目主體,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)合同簽訂,、招投標(biāo)手續(xù)辦理、項(xiàng)目實(shí)施工作,；設(shè)立老舊小區(qū)改造工程資金專(zhuān)戶(hù),；做好項(xiàng)目施工過(guò)程中的資金撥付；編制項(xiàng)目工程進(jìn)度

計(jì)劃

（二）局總工辦：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目提供技術(shù)支持,；解決項(xiàng)目技術(shù)難題,；統(tǒng)籌管理項(xiàng)目工作。

（三）局城鄉(xiāng)建設(shè)科：協(xié)調(diào)發(fā)改局,、財(cái)政局完成項(xiàng)目前期手續(xù)及項(xiàng)目實(shí)施工作,；負(fù)責(zé)省廳舊改辦布置的相關(guān)工作；統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度,、質(zhì)量,、投資預(yù)算控制；協(xié)調(diào)局屬各單位與其他部門(mén)協(xié)同配合工作的推進(jìn)開(kāi)展,。

（四）物業(yè)管理中心：編制發(fā)放《征求意見(jiàn)表》,、《改造選項(xiàng)表》、《管理承諾書(shū)》,；對(duì)接市容局完成拆臨拆違工作,；對(duì)接政數(shù)局建立“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治”的線(xiàn)上線(xiàn)下溝通議事平臺(tái)，為居民解釋老舊小區(qū)改造相關(guān)政策與施工問(wèn)題,；協(xié)調(diào)街道,、社區(qū)、各管線(xiàn)單位完成老舊小區(qū)走訪(fǎng)調(diào)查工作,，建立相關(guān)臺(tái)賬,；協(xié)調(diào)街道、社區(qū)部門(mén)成立工作小組,，組織社區(qū)黨員,、居民黨員成立樓棟長(zhǎng)制，全程參與改造工作,；解決施工期間居民信訪(fǎng)訴求，保障施工順利進(jìn)行,；制定改造后長(zhǎng)效管理方案,，建立常態(tài)化養(yǎng)護(hù)管理機(jī)制；協(xié)調(diào)配合好財(cái)政部門(mén)資金籌措涉及物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用及補(bǔ)繳,。

（五）局綜合辦公室：收發(fā)政府公函文件,；傳達(dá)相關(guān)會(huì)議精神；編制項(xiàng)目相關(guān)文件材料。

（六）市政設(shè)施管理中心：協(xié)調(diào)電力,、通信,、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)單位提供擬改造小區(qū)的管線(xiàn)基礎(chǔ)檔案，完成各自管線(xiàn)維修改造工作和架空電纜的整束落地工作,；為項(xiàng)目施工單位提供市政道路相關(guān)管線(xiàn)的接口位置,、標(biāo)高；項(xiàng)目竣工后,，建立排水管線(xiàn)相關(guān)資料檔案,。

（七）灃澤源供水有限責(zé)任公司、燃?xì)夤芾碇行?、集中供熱管理中心：?duì)城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開(kāi)展實(shí)地調(diào)查,，結(jié)合我縣老舊小區(qū)改造方案及十四五規(guī)劃，制定三年工作方案和各年工作方案,，提前謀劃爭(zhēng)取上級(jí)資金,；完成各自管線(xiàn)維修改造工作；項(xiàng)目竣工后,，建立各自管線(xiàn)相關(guān)資料檔案,。

（八）安全鑒定中心：對(duì)縣城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行房屋安全排查鑒定，建立相關(guān)檔案,；審核老舊小區(qū)改造

計(jì)劃

（九）征收辦公室：審核老舊小區(qū)改造計(jì)劃名單,，不得將擬對(duì)居民進(jìn)行征收補(bǔ)償安置,，或者擬拆除新建方式實(shí)施改造的住宅小區(qū)（含獨(dú)棟住宅樓）納入改造計(jì)劃。

（十）房屋產(chǎn)權(quán)管理中心：調(diào)取老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)檔案信息,，協(xié)調(diào)自然資源局調(diào)取老舊小區(qū)土地檔案,，將相關(guān)檔案材料復(fù)印件報(bào)送局專(zhuān)班。

（十一）建筑工程管理中心：配合建輝集團(tuán)完成項(xiàng)目招投標(biāo)相關(guān)工作,、施工許可證的審批工作,；簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批流程。

（十二）建筑工程質(zhì)量服務(wù)中心：項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督及竣工驗(yàn)收備案工作,。

（十二）局計(jì)劃財(cái)務(wù)科：監(jiān)督管理項(xiàng)目相關(guān)資金往來(lái),。

（十三）局安全科：落實(shí)項(xiàng)目安全管理規(guī)定；督導(dǎo)項(xiàng)目日常安全管理工作,。

（十四）局信訪(fǎng)科：協(xié)助物業(yè)管理中心解決上訪(fǎng)居民訴求,，做好信訪(fǎng)維穩(wěn)工作,。

（十五）城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館：協(xié)助物業(yè)管理中心調(diào)取老舊小區(qū)相關(guān)檔案；負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工后相關(guān)資料整理歸檔工作,。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇五

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類(lèi)改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo),，堅(jiān)持解放思想,、敢為人先，按照政府主導(dǎo),、企業(yè)和市民共同參與的要求,，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式,，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì),。

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20xx年年末，xx市區(qū)實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋,，建筑面積約1000萬(wàn)平方米,，涉及住戶(hù)約13.2萬(wàn)戶(hù)）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善,，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi),、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制,，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”,，即有物管用房、有公共保潔,、有秩序維護(hù),、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保,、有綠化養(yǎng)護(hù),、有道路保養(yǎng)、有維修管理,。

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1,、1999年以前建成；

2,、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套,；

3、尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,。

1,、堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主,、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用,，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制,。

2、堅(jiān)持突出重點(diǎn),。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善,，且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,。

3,、堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí),，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4,、堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合,。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè),、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活,。

5,、堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主,、居民共同參與,，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”,，確保業(yè)主,、居民的“知情權(quán),、參與權(quán),、選擇權(quán),、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

1,、調(diào)查計(jì)劃階段,。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建,、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作,。

2,、全面推進(jìn)階段。20xx年7月—20xx年年底,，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程,，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè),、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施,，其中20xx年完成100萬(wàn)平方米，20xx年完成500萬(wàn)平方米,，20xx年完成400萬(wàn)平方米,，累計(jì)完成1000萬(wàn)平方米。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程,。

（一）完善硬件配置。

1,、已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū),，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善,。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置,。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域,。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

（3）配備物管用房,。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置,，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡,。

2,、未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際,，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置,。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整,、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚（庫(kù)）整飭,、綠化整理,、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）,、立面整治、樓道刷白,、管線(xiàn)序化,、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水,、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線(xiàn)和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制,。

在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,。

1,、確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作,，確定小區(qū)管理模式,。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶(hù)）,，采取書(shū)面形式進(jìn)行,，公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶(hù)數(shù)居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數(shù)達(dá)不到總戶(hù)數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2,、實(shí)施物業(yè)管理,。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展,?？梢苑謩e聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理,，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù),，包括公共區(qū)域保潔,、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù),、共用設(shè)施維保,、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務(wù),，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē),、物業(yè)管理用房等的`經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足,。

（2）專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1,、硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的,，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2,、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的,，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整,、雨污管道改造和收水口設(shè)置,、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造,、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用,，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用,，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的,，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng),，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

（3）弱電桿線(xiàn)“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),；電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶(hù)一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān),；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來(lái)水一戶(hù)一表改造費(fèi)用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外,，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線(xiàn)等費(fèi)用,。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作,。

3,、住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決,。

1,、建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo),。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織,、監(jiān)督和政策制訂等工作,。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題,。各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃,、房管,、民政、公安,、城管,、城管執(zhí)法、交通,、綠化,、環(huán)保、價(jià)格,、工商,、質(zhì)監(jiān)、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2,、落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算,，具體使用規(guī)定另行制訂,。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì),。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理,，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3,、加大扶持力度,。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化,、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼,；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后予以減免；水,、電,、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并支付管理單位專(zhuān)項(xiàng)委托費(fèi)用,。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,。

4,、加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng),、以區(qū)為主,、屬地管理的原則，建立市,、區(qū),、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)施年度目標(biāo)考核,，具體考核辦法另行制訂,。

5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo),。各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作,。

物業(yè)管理實(shí)施方案細(xì)則篇六

摘要：2014年6月份根據(jù)鄭政【2011】76號(hào)文件、新政【2011】20號(hào)文件利合物業(yè)公司受新華路辦事處的委托,，我受新華路辦事處物業(yè)管理辦和利合物業(yè)公司邀請(qǐng)參與了老舊小區(qū)改造和實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋的工作,，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際工作，將工作中遇到問(wèn)題,，總結(jié)以供他人借鑒,。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造物業(yè)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：f287文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a

2014年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)2014年改造的老舊小區(qū)和2014年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化得物業(yè)管理,，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院,、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過(guò)程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開(kāi)信》,，并做了詳細(xì)的入戶(hù)調(diào)查,，把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾,、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名,、聯(lián)系方式、車(chē)輛信息,、建筑面積,，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,，收費(fèi)工作正在進(jìn)行,。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位,，準(zhǔn)備在2014年12月1日收費(fèi),。慶安小區(qū)我們正在做入戶(hù)調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品,、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位,。準(zhǔn)備2015年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

1,、老,，這些小區(qū)大都建在2005年以前，有的甚至是上世紀(jì)末,、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重,，無(wú)人管理,，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒(méi)有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2,、小,、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右,，規(guī)劃不合理,，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開(kāi)發(fā)商，有的還是公有住房,、小產(chǎn)權(quán)房,，不能辦房產(chǎn)證,，大多數(shù)沒(méi)有門(mén)崗房，沒(méi)有公用綠地或綠地太小,，沒(méi)有健身器材,。

3、規(guī)劃不合理,，人員混雜,，繳費(fèi)意識(shí)淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無(wú)所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比,。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查,，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比,。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密,，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義,。

4,、違建建筑很多，由于多年沒(méi)有管理,，違建建筑見(jiàn)縫插針,，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑,。

三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

1,、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例,，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒(méi)有整修,，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢(qián)給予了整修,，改造后由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，留下了很多建筑垃圾,，物業(yè)公司不得不花1000元專(zhuān)門(mén)處理這些垃圾,。小區(qū)沒(méi)有劃停車(chē)位，物業(yè)公司不得不花錢(qián)專(zhuān)門(mén)劃停車(chē)位線(xiàn)這些都增加了物業(yè)管理公司的成本,。前期改造中由于沒(méi)有物業(yè)公司的參與改造的某些項(xiàng)目很很不徹底,，如

2、由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理,，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄,，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊,，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi),。

3,、改造速度過(guò)急，沒(méi)有物業(yè)公司參與規(guī)劃,，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理,。

4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程,，并不是一個(gè)部門(mén)能完成的,，需要多部門(mén)來(lái)配合，如老小區(qū)門(mén)崗房的問(wèn)題,，有的開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了售房,，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時(shí)候,，物業(yè)不能維持,，開(kāi)發(fā)商撤離了物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就把門(mén)崗房收回來(lái)用于出租,，按照《條例》,、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門(mén)崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合,。有的小區(qū)當(dāng)中沒(méi)有門(mén)崗房,，建設(shè)門(mén)崗房需要規(guī)劃部門(mén)審批，這也是在新政【2011】20號(hào)文件中的內(nèi)容,。

5,、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,，有的老舊小區(qū)沒(méi)有門(mén)崗房和物業(yè)公共用房,，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門(mén)崗房和公共用房。

6,、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn),，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰,，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通,，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè),。

四針對(duì)以上問(wèn)題提幾點(diǎn)建議

1,、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專(zhuān)業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn),，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)管理,，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施,，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門(mén)共同監(jiān)督質(zhì)量,。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān),。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門(mén)配合,。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o(wú)人管理,，存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決不是一個(gè)部門(mén)能解決的,，必須由政府牽頭,，多部門(mén)配合。

3,、對(duì)前期改造過(guò)的小區(qū)進(jìn)行二次改造,。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,，法律部門(mén)參與,，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。

4,、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng),。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5,、根據(jù)文件精神,，要建立政府救助機(jī)制。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民,，要積極采取不同形式的政府救助,。

6、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,，給予政府補(bǔ)貼,，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7,、老小區(qū)改造,，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造,，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè),，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ),。

8,、重視老舊小區(qū)大門(mén)改造及建設(shè),，這一點(diǎn)很重要,。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來(lái)做好老舊小區(qū)的大門(mén)改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本,。

結(jié)束語(yǔ)：總之,，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程,，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門(mén)參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,，政府部門(mén)協(xié)調(diào),，改造過(guò)程和改造后由物業(yè)公司和政府部門(mén)共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式,，才能把這項(xiàng)惠民工程做好,，從而得到老百姓的支持歡迎。