在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天,，報告不再是罕見的東西,，報告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的,。寫報告的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？下面是小編幫大家整理的最新報告范文，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

城中村改造調(diào)研報告篇一

城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè),。至今仍然是落后的自然村落面貌,，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地?，F(xiàn)在我們以勝利村為例,。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題?，F(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法,。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造,，所以“城中村“改造是一個特殊性極強(qiáng)的問越。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當(dāng)?shù)氐膶嶋H出發(fā),。因地制宜,。找出問匙的特殊規(guī)律所在。

梅州市興寧縣（市,、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部,。我村轄29個村民小組，在冊戶數(shù)293戶,，人口1505人,；全村總面積2。37平方公里,，耕地面積418畝,。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米,，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候,。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬元,。近年來,，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里,；

2,、路燈3公里；

3,、勝利小學(xué)球場,。

對“城中村改造的意見:

1、過程中讓村民自主開發(fā),。政府提供政策和資金支持,。

2、改造過程中相關(guān)手續(xù)能更快辦理,。且相關(guān)稅費能得到減免,。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地,。

4,、支持“城中村”改造。

(一)是以村民自愿開展改造為主,。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造,。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌,，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比,，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán),、知情權(quán),。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式,。通過城中村改造,，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后,，不能改變村容村貌,，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題,。以深圳大沖村為例,，在二十年里。政府先后征地16次,，村集體土地96%被征,，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租,，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋,。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索,。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下,，集體土地在“三個不得”的原則下,，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途,，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益,，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討,、出租,、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā),。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了,。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題,。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式,。

工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決,。據(jù)調(diào)查,，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里,。所以,，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備,。將“城中村”改造為千凈,、漂亮、低廉的生活區(qū),，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題,，更能通過村集體對其加以管 理和約束。

(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積,，不是點利性質(zhì)工積,。

“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)i程,，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造,。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決,。開發(fā)a贏在一定的利潤的多a模式,，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多,。找到一個平衡的契合點,。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞,，其地理位置a性唯一且尚定,，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進(jìn)行改造,。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提,。

解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城,。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ),，城中村改造就是一個契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待,。是和諧社會的基本判據(jù),。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口,。隨著企業(yè)的發(fā)展,，務(wù)工人員也會大量的涌入到江,，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增,，報告中說:他們是社會的弱勢群體,。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”,。所以“城中村”改造勢在必行,。

(四)對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源,、集約,、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義,。 在處于黃金地段的城中村中,，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā),，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益,。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑,。

發(fā)展的問題,。歸根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民,。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài),。在原村民的.新生代中。除部分年青人通過上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會外,，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式,。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀,。

(一)采取政府主異，集中安置,。整體規(guī)劃,。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭,，多個職能部門共同參與,。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。對農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式,。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，抓一將日常管理納入到城,管理中來,。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī),，操作得當(dāng),，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞?。上有政策可依,，有實踐經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤,。

2,、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā),。

3,、土地通過招面掛，政府從中獲利,。

弊:

1,、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多,。意見大,，工作非常困難。勝利村多次征地,，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉,，對征地工作作經(jīng)驗豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重,，若依征地拆遷方式征收土地,。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后,。

2,、政府而要投入的資金多。若通過該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造,，市政府總共需要投入萬元,，僅前其一次性投入就達(dá)萬元。

3,改造工和成本高,，造成“城中村“改造完成后生活成木增加,。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響,，較過高的開發(fā)成木,。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實力的人落戶,，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受,。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門,。

(二)采取村民自建、自主開發(fā),，政府提供政策支持,。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與,。組建開發(fā)公司,，對集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi),。選擇部分土地進(jìn)行核體安置,，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，或仍然為集體土地,，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制,。

利:

1,、村民自主開發(fā)，積極性高,，群眾阻力小,。

2、村民通過自主開發(fā)獲利,。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌,，甚至，可以找到一條致富之路,。

3,、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。

弊:

1,、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進(jìn)行公司組建以及后期的市場運作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販,，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看。他們都很難具備從組建公司,，到土地開發(fā),，再到后期的市場運作的能力。

2,、村民缺少足夠的資金,。農(nóng)民大都屬于貧困人群,。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達(dá)到,。

3,、大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失,。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識,。一是等i司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償,。二是認(rèn)為是一個賺錢的好機(jī)會,，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建,，以圖豐厚的回報,。

4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力,。出現(xiàn)問題后,，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心,。逐利性使他們力求自建自改,，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的。是一個涉及到各方利益博弈,。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程,，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民,。

5,、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1,、運作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策,。

2、給村民湊集基本資金,。

3,、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1,、由村支兩委牽頭,，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司ae

2、上部門將土地征收,。

3,、a公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。

4,、過招拍掛讓a公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地,。

5,、a公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

(三)引進(jìn)開發(fā)商,。村民入股，共同開發(fā),，多方共贏,。

該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司,。村集體占一定股份,。不參與管理，對除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運作,。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地,。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,，再由開發(fā)商開發(fā)運作,，所得利潤需用來對村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。

利:

1,、引進(jìn)開發(fā)商,。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。

2,、村民通過入股合作的方式獲利,，并解決了生活來源的問題。

3,、民不花一分錢住上新房,，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1,、違背集體土地使用政策,。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多,，引起他們部分被征地村民心理失衡,，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民,。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款,，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力,。

3,、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1,、征地拆遷政策。

2,、關(guān)稅費的減免,。

具體步驟:

1、引進(jìn)一個實力雄厚的開發(fā)商,，與村集體組成開發(fā)公司,，村集體占一定股份。不參與管理,。

2,、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對41民的原住房進(jìn)行評估后,，進(jìn)行補(bǔ)償,，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。

3,、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地,。并通過招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商,，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā),。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報建不批,、違建不究”的態(tài)度,。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房,，土地為集體土地性質(zhì),，村民按人口,，分配居住面積,。多退少補(bǔ)。

5,、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā),，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè),。

6,、村集體對改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。

我們認(rèn)為,，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項利民的公益性工程,，在“先行先試”的政策范舊內(nèi),，我們應(yīng)該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法、新途徑,。在以上三種模式中,， 第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后,，村民的利益沒有得到更為充分的保障,。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際,。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新,，村民 的利益也得到更充分的保障。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新,。

總之,， 我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造,，不僅是對勝利村一個擴(kuò)容提質(zhì)的過程,，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試" 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中,，我們一定堅持解放思想,，實事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,，遵循客觀規(guī) 律,，大膽探索，勇于創(chuàng)新,。

城中村改造調(diào)研報告篇二

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個必然現(xiàn)象,，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點,?！俺侵写濉备脑焓鞘忻袢司迎h(huán)境改善、城市功能完善,、城市形象提升,、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區(qū)比較突出的重點難點工作,。開發(fā)開放近30年,，北侖從一小漁村發(fā)展成國際性大港，可謂突飛猛進(jìn),，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重,，有“四不象”之說，雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快,。北侖區(qū)作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶,、大碶,、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快,，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū),，雖然亮點不少,，但整體城市品位仍然不高,。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價值,、加大了城市管理的難度,，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌,，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。

一,、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問題

(一)基本情況,。“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊,。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路(含橫浦全村),、南至泰山路(含千丈全村),、東至珠江路、西至富春江路,。這個范圍內(nèi)現(xiàn)有22個行政村(實際24個村莊,，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶),，其中“城中村”有15個,，戶籍人口26650人，13952戶,，外來人口81200人,。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價的居住房,，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力,，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一;二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮,，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模,，如高塘村、沿海村,，從而造成租賃市場火爆,，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來自地租、房租,。三是保留了傳統(tǒng)的民俗,。“城中村”的存在,，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤,，北侖民俗是浙東文化的組成部分,，具有一定的歷史文化價值,。

(二)存在的問題?！俺侵写濉痹诒眮鲩_發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當(dāng)多的問題,，而且是問題多于作用。

1,、違章建筑多,。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使,，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍,，多年來這些違章建筑一直存在,，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力,。

2,、環(huán)境狀況差,。由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負(fù),?！俺侵写濉惫珟豢叭肽浚旧蠜]有水沖洗,，大多沒有照明,，甚至沒有門窗?！俺侵写濉崩?、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高,?！俺侵写濉眮y張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍?！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難,?！俺侵写濉辈藞鲂l(wèi)生不佳，大多難以入腳,。

3,、管理難度大?！俺侵写濉敝型鈦韯?wù)工大多超過本地村民,，成分復(fù)雜?！俺侵写濉本Σ涣?，治安狀況差，案件頻發(fā),。計生,、環(huán)衛(wèi)、市場管理等也都由村委會承擔(dān),，人手,、經(jīng)費都成問題，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元,，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重,。

4、交通功能弱,。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃,，使得村內(nèi)交通混亂,，應(yīng)急車輛無法通行，已對村民的生活安全構(gòu)成了威脅,。與此同時,，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”(如遼河路,、淮河路,、太河路等)，極大地影響了城市交通功能,?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。

二,、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要,。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署,。區(qū)第七次黨代會又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城,、魅力之城、幸福之城,，使城市化率達(dá)到75%以上,，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”?！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農(nóng)村,，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步,，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造,，否則全域城市化就無法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要,。

嚴(yán)重影響北侖的對外形象,。疏港高速沿線向家村、大路村,、備碶村形象極其不佳,，嚴(yán)重影響北侖入口形象;橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年,，土地閑置嚴(yán)重,，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭,、雜貨碼頭均在此地,，如不加以改造也影響城市的整體形象。

(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要,。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū),，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房,，街巷狹窄、地勢低洼,，過量的外來低收入人口聚居,，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患,，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套,，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生,、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng),，必須加以改造,。

三,、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1,、改造有成功先例,。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村,、五星村,、鎮(zhèn)安村,、下史村,、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村,、向村家,。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢,，但也有許多經(jīng)驗,，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利,，成效顯著,，值得借鑒。

2,、農(nóng)村股份制完善,。北侖區(qū)始于20xx年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成,，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東,，應(yīng)當(dāng)說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列,。農(nóng)村股份制全面建立,，使村集體資產(chǎn)量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份,，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的,，許多地方因股份制未建立或不完善,，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造,。

3、全區(qū)綜合實力強(qiáng)大。

地區(qū)生產(chǎn)總值;財政收入;規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值;實際利用外資;固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列,，總體發(fā)展水平躋身全省前列,，現(xiàn)正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財力,，沒有實力則談不上“城中村”改造,，北侖綜合實力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1,、村民期望的問題,。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高,。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi)),，原地安置，市價賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價),，原建后拆,。而目前上述要求都很難達(dá)到。

2,、政策時效的問題,。前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象,。政策不調(diào)整不可能,，調(diào)整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡,，從而引發(fā)矛盾,，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象,，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行,。

城中村改造調(diào)研報告篇三

我省已經(jīng)確定了提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)，加快城市化進(jìn)程是實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)的必由之路,，而“城中村”則是城市化進(jìn)程快速推進(jìn)當(dāng)中出現(xiàn)的現(xiàn)象,。

所謂“城中村”，是指改革開放以來,，由于城市化快速推進(jìn)而把周邊地區(qū)部分村落及其農(nóng)用地一起納入城市用地的范圍,，使大部分農(nóng)用地的性質(zhì)由集體所有制轉(zhuǎn)化為全民所有制，而在征地過程中返還給鄉(xiāng)村的用地和以前的村民住宅用地,、自留山等則維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變,，在維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農(nóng)村社區(qū)就被稱為“城中村”。

近幾年來,，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展,，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊,，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分,，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”?！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂?，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制,?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家所征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作,，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二,、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化,，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民,。

“城中村”是發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間,，但是,，“城中村”也存在著諸多的問題。這些問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1,、土地利用粗放,，土地資產(chǎn)流失

由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下,，房屋建筑占地面積大,，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地,、豬圈等,，房屋容積率低，土地利用十分粗放,。同時,，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有,，這樣,，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍,，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失,。

2,、管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍,，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村,，既不是城市又不是農(nóng)村,。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別,，它們在“城中村”形成矛盾和沖突,，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到,，街道,、村、鎮(zhèn)管理又不力,。這樣,，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風(fēng),，違法違章用地十分普遍,，住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。

3,、人口構(gòu)成多元,，社會治安堪憂

“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),。據(jù)調(diào)查,，“城中村”的`人口主要由以下幾個方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民,，第三是來自外地,、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。特別應(yīng)當(dāng)指出的是,，由于租金低廉,，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員,，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地,，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。

城中村改造調(diào)研報告篇四

建設(shè)現(xiàn)代化都市新區(qū),、鞏固全省第一區(qū),、跨入全國一流省會城市一流城區(qū)的重要舉措，也是改善城市整體形象,、提高群眾生活質(zhì)量,、創(chuàng)建全國文明城市的迫切要求,。20xx年以來，小店區(qū)啟動了“城中村”改造工程,，按照全市部署積極開展工作,，取得了一定的成績，但也面臨諸多困難和問題,。如何科學(xué)地開展“城中村”改造,，進(jìn)一步加快“城中村”改造進(jìn)程，真正使“城中村”改造成為民生工程,、幸福工程,，我通過走訪市區(qū)多個“城中村”，發(fā)現(xiàn)城中村普遍存在以下七大問題,。

一,、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

在城中村，廣大租房客的居住地,，大部分屬于違章建筑,。我在走訪多個“城中村”過程中，發(fā)現(xiàn)問題普遍存在,。據(jù)太原市城中村改造辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，在城市迅速擴(kuò)張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍,，地價,、房價、租價也水漲船高,、大幅上漲,，受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動，不少村民見縫插針,，私搭亂建現(xiàn)象層出不窮,、屢禁不止。

二,、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱

城中村的道路,、供水、供電,、電訊,、排水、垃圾處理一般沒有納入城市管理的范圍,，各種管道,、電線雜亂無章，城市排污不暢,，內(nèi)澇時有發(fā)生,，垃圾亂堆,，衛(wèi)生死角多，并且缺乏公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施,。

三,、環(huán)境衛(wèi)生惡劣

就在今年夏天，我市創(chuàng)建全國文明城市過程中,，后北屯小區(qū)終于建起了垃圾池,，算是給當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q了一大生活難題。不過和其他大部分城中村一樣,，環(huán)境衛(wèi)生問題仍難以根治,。碰上雨天,，城中村內(nèi)道路泥濘,，污水橫溢。碰上夏天,，蚊蠅叢生,，空氣質(zhì)量較差，環(huán)境容量超標(biāo),?！扒缣煳孟墎y舞，雨天濁水橫流”,，“室內(nèi)現(xiàn)代化,，室外臟亂差”，成了城中村的現(xiàn)實寫照,。

四,、安全隱患較多

我走訪中發(fā)現(xiàn)，到了中午晚上,，不少租客習(xí)慣于自己在出租屋內(nèi)做飯,，炊煙裊裊。吸煙者,，也會將煙頭隨手丟棄,，這也帶來了安全隱患。由于城中村內(nèi)道路狹窄彎曲,，導(dǎo)致消防通道嚴(yán)重受堵,，消防安全隱患突出;住宅缺乏科學(xué)設(shè)計，沒有考慮抗震要求,，建筑質(zhì)量總體不高,，衛(wèi)生環(huán)境較差，極容易引發(fā)各類疾病,，存在公共安全隱患,。

五,、治安形勢嚴(yán)峻

常年居住在城中村的居民，經(jīng)常遭遇丟自行車,、電動車或者手機(jī),、電腦等盜竊案。太原市城中村改造辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn),，由于城中村人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜,，比較低廉的租金吸引了大量外來人口租住城中村房屋，村民,、外來人員,、居民混合居住，“黃賭毒”等治安問題突出,，社會綜合治理壓力很大,，在一定程度上構(gòu)成對群眾生命財產(chǎn)安全的威脅。

六,、就業(yè)和教育問題突出

由于歷史原因,，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入頗豐,，生活富裕,，在就業(yè)觀念上，普遍存在著高不成低不就的現(xiàn)象,，村民大多游手好閑無所事事,，形成了一個龐大的租金食利階層;另一方面，與城市居民相比,，在城市就業(yè)中處于明顯弱勢,，村民發(fā)展面臨許多困難。

七,、管理體制轉(zhuǎn)型不夠徹底

由于城中村的居民仍然固化在集體所有的土地上,，基層組織調(diào)整難度較大，村居合一這種過渡性的基層組織形式在城中村中普遍存在,，一方面,，城中村依然保留著農(nóng)村社區(qū)的格局;另一方面，居委會在行使社會管理職能的同時,，還承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展的職能,，未能及時適應(yīng)城市化的要求，徹底轉(zhuǎn)型不如城市社區(qū)的管理模式,。

我在認(rèn)真調(diào)研分析的基礎(chǔ)上形成此報告,。

一、小店區(qū)“城中村”改造的現(xiàn)狀

(一),、“城中村”基本情況

根據(jù)20xx年太原市公布的“城中村”名錄,，我區(qū)建成區(qū)50平方公里范圍內(nèi)共有42個城中村,，涉及7個街辦1個鄉(xiāng)，涉及城中村人口78963人,，27222戶,，土地總面積101874.1畝，其中建設(shè)用地38097.73畝,，農(nóng)用地63991.32畝,。

這些城中村普遍存在建筑安全、火險隱患和環(huán)境臟亂差,、市政配套設(shè)施不完善,、治安混亂等問題，也從社會形態(tài)上將“城(中村”拒之于城市現(xiàn)代化的發(fā)展潮流之外,，使“城中村”居民在社會保障,、就業(yè)、上學(xué)等方面無法享受“同城同等”的權(quán)益,，嚴(yán)重制約了小店區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局的進(jìn)一步優(yōu)化和城市功能,、形象的提升,，與中心城區(qū)的功能,、人居環(huán)境和土地利用價值極不相符，與人民群眾的迫切愿望差距較大,。同時,，部分“城中村”與周邊老舊小區(qū)相交織，基本無可整合閑置用地,，建筑密度和容積率較高,，流動人口龐大，改造難度很大,。

(二),、“城中村”改造推進(jìn)情況

近年來，我區(qū)將“城中村”改造工作納入全區(qū)重點工作中,，提出“分步推進(jìn),、以點帶面、量力而行,、和諧穩(wěn)定”原則,，全力推進(jìn)“城中村”改造，同時,，積極完善城中村改造政策,，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造項目已完成或正在實施,，部分村正在編制整村改造計劃,。目前,，親賢、楊家堡,、大馬等24個村已完成村改居工作;親賢,、楊家堡、許東等9個村完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作;31個村完成了集體土地測量;王村,、許西,、鄭村等11個村完成133用地規(guī)劃編制工作。

今年,，我區(qū)將楊家堡,、許東、鄭村,、西攢,、橫河5個“城中村”列為20xx年全市首批重點拆除村，王村,、北張,、鞏家堡3個“城中村”確定為20xx年全區(qū)重點拆除備選村。楊家堡社區(qū)從20xx年1月6日開始實施“城中村”改造,、周邊舊城改造和親賢北街西段打通三項工程的楊家堡片區(qū)改造,。片區(qū)改造總投資約40億元，建設(shè)總面積約110萬平方米,，總占地274畝,，總拆遷面積60.5萬平米，涉及宅基地350個373戶村民,，城市居民住宅225個,、14個單位的公產(chǎn)房屋。目前,，已與國有土地上14家單位和225戶居民簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議并完成了建筑物的拆除,。與368戶村民簽訂了協(xié)議，正在加緊做剩余5戶未簽訂協(xié)議的動遷工作,。西攢社區(qū)整村拆遷工作于20xx年7月20日全面展開,，現(xiàn)已有165戶簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，剩余15戶中8戶已有簽訂意向,。集體經(jīng)濟(jì)改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估工作,。鄭村社區(qū)部分土地已轉(zhuǎn)為國有，正在辦理安置用地范圍內(nèi)剩余的土地轉(zhuǎn)用手續(xù),。從20xx年3月起至今已拆除舊村宅基地112戶,，拆除房屋面積約2.3萬余平方米，正按自行開發(fā)、滾動拆除的模式進(jìn)行舊村的拆除工作,。許東社區(qū)已完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作,，在20xx年11月下旬啟動整村拆遷工作。橫河社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估工作,。

在重點推進(jìn)5個重點改造村的同時,，其它“城中村”改造也取得明顯進(jìn)展。協(xié)助北營,、王村,、許西完成城中村改造安置用地規(guī)劃的編制、申報及批復(fù)工作;協(xié)助親賢社區(qū)完善城中村改造的相關(guān)手續(xù);指導(dǎo)和規(guī)范龍城新區(qū)移交回我區(qū)11個村的手續(xù)辦理工作,。協(xié)助許西完成了南站鐵路宅基地房屋拆遷補(bǔ)償安置方案的制定;指導(dǎo)王村,、小馬開展集體經(jīng)濟(jì)改制工作。

(三),、“城中村”改造模式的新探索

我區(qū)堅持“成熟一批,、改造一批、帶活一片”的原則,，按照“政府主導(dǎo),、市場運作、重點突破,、整村拆除”的思路,，積極推進(jìn)和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主導(dǎo),，市場化運作模式,。由集體經(jīng)濟(jì)改制后的企業(yè),，通過招商引資與開發(fā)商合作,，進(jìn)行“城中村”改造。以楊家堡整村改造為代表,，楊家堡社區(qū)與山西恒實平陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作,，由開發(fā)商投資對城中村進(jìn)行開發(fā)改造建設(shè)，享受城中村改造的優(yōu)惠政策,，實施“城中村”改造,。

第二，自主開發(fā),，公司化運作模式,。由集體經(jīng)濟(jì)改制后的企業(yè)自行運作資金，統(tǒng)籌規(guī)劃,、自主開發(fā),、改造建設(shè)。以親賢社區(qū)城中村改造為代表，按照“滾動拆遷,、逐步開發(fā)”的方式,，開發(fā)建設(shè)親賢苑、文化苑,、百萬莊園,、長風(fēng)畫卷、親賢世紀(jì)廣場等大型項目,，成為全省“城中村”改造的示范村,。鄭村社區(qū)“城中村”改造也正按照這種模式加快推進(jìn)。

第三,，項目帶動,，集中連片開發(fā)模式。通過重點工程帶動,，對重點工程,、片區(qū)建設(shè)和涉及的“城中村”改造統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地,、一體開發(fā),。由改造村按照城市發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)改造建設(shè)。如太原南客站建設(shè)范圍涉及的北營社區(qū)“城中村”改造,。

二,、小店區(qū)“城中村”改造面臨的主要問題：

(一)、改造配套政策相對滯后

隨著“城中村”改造工作逐步深入,，市,、區(qū)相繼出臺了一些配套政策，但總體而言,，“城中村”改造相關(guān)政策還相對滯后,，如村改居后的人員理應(yīng)按城市居民辦理養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險,，但由于社會保障屬于省級統(tǒng)籌,，雖經(jīng)多次研究討論，但至今還未明確相關(guān)政策,。

(二),、改造資金嚴(yán)重不足

“城中村”改造的土地轉(zhuǎn)用、工程建設(shè)需要大量的資金投入,，現(xiàn)各“城中村”自身的改造資金嚴(yán)重不足,。因此，必須采用招商引資的方式引入社會力量來籌集資金,，但是,，如何確保這部分社會資金能夠享受到“城中村”改造的優(yōu)惠政策,，目前，還始終沒有明確的政策和意見,，特別是相關(guān)手續(xù)辦理上存在極大制約,，這在很大程度上阻礙了“城中村”改造工作的順利推進(jìn)。

(三,、)改造宣傳力度不強(qiáng)

目前,，太原市在全力推進(jìn)“城中村”改造的認(rèn)同上還不一致，沒有形成強(qiáng)烈濃厚的改造氛圍,，特別是在政策宣傳上還有欠缺,。村干部普遍存在著對“城中村”改造政策掌握的不夠準(zhǔn)確，精神領(lǐng)會的不夠透徹,，操作步驟不明確,，無法做通、做好群眾的思想工作,，以及確定切實可行既符合國家政策又能維護(hù)村民利益的改造方案,。

(四)、拆遷難度大

“城中村”改造中,，舊村的拆遷是一項主要的工作,，拆遷工作涉及面廣，政策性強(qiáng),，群眾敏感性高,，按照現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，與被拆遷村民的心理預(yù)期差距較大,，舊村的拆遷工作進(jìn)展較慢,。因拆遷產(chǎn)生的釘子戶問題已成為拆除工作的瓶頸。

(五),、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題

各村在制定整村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時,，不能結(jié)合自身實際，存在盲目攀比現(xiàn)象,，嚴(yán)重影響到拆遷工作順利進(jìn)行,。建議按片區(qū)分類制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一個片區(qū)執(zhí)行一種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，其他開發(fā)收益按股份分紅的形式補(bǔ)貼村民。要實現(xiàn)上述情況,，必須在實施整村改造前完成集體經(jīng)濟(jì)改制工作,，由改制后的公司作為城中村改造的主體。

城中村改造調(diào)研報告篇五

所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊,，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，“城中村”仍保留農(nóng)村體制,，使用集體土地,，并以村民委員會為組織形式，具有農(nóng)村和城市雙重特征,。

“城中村”是我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果,。城市化發(fā)展的同時,，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū),，成為“城中有村，村里有城,，村外現(xiàn)代化,，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻(xiàn)甚至犧牲的同時,，也帶來了一系列的負(fù)面問題,。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過程中,，因土地,、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制,，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃,、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性,，在生產(chǎn)方式,、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征,，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局,，乃至城市整體規(guī)劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國有土地及其地上建筑物,，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份,，“城中村”問題已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中,，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負(fù)面影響,，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”,，是全國各大城市都正在面臨的重大課題,。

村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽,、西長壽,、東名村,、蘆新村、東楊家莊等,。

（1）,、村落規(guī)劃落后，問題明顯,，居民住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低,，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大,，管理混亂,。

（2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備,，影響居民的生活質(zhì)量,。首先，供暖及供水設(shè)施不完善,，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖,，另外，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患,。其次,，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟,、亂,、差，垃圾處理設(shè)施少,。

（4）村民對項目建設(shè)無把握,，擔(dān)心項目在運作過程中擱淺，造成損失,；

（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老,、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障,。

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金,，將各村集體所有制土地通過開發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進(jìn)入市場交易的商品房屋,，以便在最少損害村民利益的情況下,，最大限度的發(fā)揮土地的價值進(jìn)行城市建設(shè)。因此,，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問題,，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問題。

（一）集體土地轉(zhuǎn)換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制,，具體包括國家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式,。對于國有土地可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而對于農(nóng)村集體所有土地有一定限制,?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),?！?/p>

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓,。”根據(jù)該法第2條和第8條的規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū),，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域,。我們現(xiàn)在進(jìn)行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造,。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價入股必須滿足下列條件：

1,、必須是依法取得土地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）,；

3、土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行價格評估后作價入股,；

5,、土地使用權(quán)作價入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無負(fù)擔(dān),。也就是說該土地使用權(quán)作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制,。

解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資，而是以通過有關(guān)征地手續(xù)及費用作程序性處理,，實現(xiàn)集體土地向國有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變,，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應(yīng)支付補(bǔ)償安置金,；第二步將應(yīng)補(bǔ)償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責(zé)任或股份有限公司）,，由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補(bǔ)償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續(xù),；第四步按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行征收補(bǔ)償,。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責(zé)任公司掛鉤,，可以采取補(bǔ)償金入股的方法,，將屬于個人所有的附著物補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費支付給個人,，屬于集體所有的征地補(bǔ)償金由村民大會決定,，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資,，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民,。

如此,，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時,，村民直接貨幣出資成為股東,。因為有限責(zé)任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表,，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利,。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊,，實質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色,，其從公司獲得的收益應(yīng)均分給全小組村民、在公司承擔(dān)的風(fēng)險由全小組村民分擔(dān),。第二步是征地時,，村組織以征地補(bǔ)償金投資入股，村組織作為股東,，但獲得的收益是村共同財產(chǎn),，按人口平分給村民。這樣,，當(dāng)公司開始房地產(chǎn)建設(shè),、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司后,，自己是股東可直接享受權(quán)益）,，又通過村組織分享公司利潤。第三步,，村組織將作為村民的入股征地補(bǔ)償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權(quán),。

“城中村”改造美化了城市環(huán)境，改善了農(nóng)民居住條件,，是利國利民的,。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節(jié)約大量土地,，也創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,。

“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完備,，再加上省去了土地使用權(quán)出讓手續(xù)繁瑣,、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項目開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開發(fā)方帶來的利益回報空間是極其廣闊的,。由此“城中村”項目建設(shè)中招商引資的模式從建設(shè)資金來源上可采用以下兩種方式：

二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設(shè),，自行承擔(dān)所有風(fēng)險,、享受所有利益,。

城中村改造調(diào)研報告篇六

一是下決心“拔窮根”,，研究小屯撤并。xx年,，按照新農(nóng)村建設(shè)的總體要求,，本著“撤并自然屯、壯大中心村,、建設(shè)小城鎮(zhèn)”的村鎮(zhèn)建設(shè)工作思路,，引導(dǎo)偏、小,、窮30戶以下的小屯向中心村和小城鎮(zhèn)撤并,，采取政府出資，農(nóng)民出工出勞的方式,，在鳳山鎮(zhèn)青山中心村新建了11棟22戶924平方米的新型移民小區(qū),，對自然條件惡劣的下青山屯實施了整體搬遷，將其徹底“拔窮根”,。

二是立足節(jié)能環(huán)保,，探索新型節(jié)能住宅建設(shè)。xx年,，從保護(hù)資源,、節(jié)能環(huán)保、經(jīng)濟(jì)適用,、適合寒地環(huán)境等多角度出發(fā),，著力研究紅磚的替代材料。經(jīng)多方考查,，選擇了兼具多種功能特點的稻草板作為新型節(jié)能住宅建筑材料,。啟動20棟40戶新型節(jié)能稻草板房建設(shè)試點，xx年全縣大面積鋪開,，共建節(jié)能稻草板房1035戶,。

三是面向城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)民“上樓”,。按照城鎮(zhèn)化方向,，并充分尊重農(nóng)民意愿和要求，采取每戶農(nóng)戶獎勵5000元,，免費設(shè)計,，免收各種規(guī)費和建安稅的政策,，首先在濃河鎮(zhèn)富強(qiáng)村引導(dǎo)和扶持有經(jīng)濟(jì)條件的農(nóng)戶建設(shè)了1棟50戶、3750平方米農(nóng)民集資樓,。通過引導(dǎo),，又先后啟動3個村4棟200余戶農(nóng)民集資樓建設(shè)，從上樓農(nóng)戶中整理出耕地,、養(yǎng)殖用地6.5萬畝,。

四是統(tǒng)籌兼顧，配套改造農(nóng)村環(huán)境,。在推進(jìn)農(nóng)村泥草房改造的同時,，注重加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套建設(shè)。幾年來,，先后實施農(nóng)村改路368.4公里,，全縣已有80個村實施通村通暢公路建設(shè)，通村通暢率達(dá)到93.9%,，82個行政村中有59個村實施了村內(nèi)道路硬化,，占行政村總數(shù)的74.3%；改水62個村屯,；改廁1918戶,；改灶3268戶；建水泥排水明溝89.7公里,；亮化14個村,，安裝路燈610盞；建村內(nèi)公園5處,，綠化村屯69個,，栽植綠化樹340萬株。通過泥草房改造及環(huán)境配套建設(shè),，使農(nóng)村貌煥然一新,。

三年來,，全縣共投入危改資金2.3億元，改造危房3867戶，占總改造任務(wù)的35.8%。

近日,，在學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動中專題就農(nóng)村“危改”情況成立調(diào)研組深入濃河,、富林、祥順三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了調(diào)研，并發(fā)放調(diào)查問卷560份,，梳理出5個方面的共性問題。

一是農(nóng)村“危改”政策宣傳還不到位，部分農(nóng)民群眾對政策還不了解或存在著模糊認(rèn)識，特別是對推廣的稻草板,、免燒磚等新型節(jié)能建筑材料的質(zhì)量、性能認(rèn)識不足，思想還很保守,。

二是由于貧富差距和區(qū)域收入差距的不同，形成農(nóng)民在農(nóng)房改造的標(biāo)準(zhǔn),、要求和認(rèn)識上的不同。例如,，貧困戶因受統(tǒng)建或幫建等政策惠顧,，對節(jié)能材料是由被動接受到實踐認(rèn)可這樣一個過程,。而東部祥順、創(chuàng)業(yè)等區(qū)域卻因收入高,、建房標(biāo)準(zhǔn)要求高,，反而習(xí)慣于傳統(tǒng)的紅磚建房，對新型節(jié)能材料很少認(rèn)同和接受,，甚至對免燒磚也很少嘗試,。

三是農(nóng)民的主體意識和作用還沒有充分發(fā)揮，部分農(nóng)民還存在等幫建,、靠政府,、要支持的“等靠要”思想。

四是農(nóng)村“危改”政策還存在些不足,，需要調(diào)整和完善,，特別是在新型節(jié)能建筑材料的推廣應(yīng)用上,，需進(jìn)一步強(qiáng)化政策導(dǎo)向作用。

五是新型節(jié)能稻草板房的質(zhì)量,、技術(shù)指標(biāo),、建筑工藝還需進(jìn)一步調(diào)整和改進(jìn)，使其更符合農(nóng)民意愿和需要,。

xx縣是省級貧困縣,，也是省、市偏遠(yuǎn)落后縣份的縮影,，由于財力弱,，在推動農(nóng)房改造上勢單力薄,；泥草房改造量大,、面廣，是當(dāng)前解決民生問題的關(guān)鍵,。目前,，全縣還有7100戶農(nóng)村泥草房有待改造，任務(wù)十分艱巨,。

一是進(jìn)一步堅定農(nóng)村“危改”的信心和決心,，力爭三至五年切實抓出頭、抓出成效,。xx縣在“危改”上的探索與實踐得到了省市的關(guān)注和認(rèn)可,，并把這一縣級實踐行為上升為省、市政府的重點工作,，出臺了意見,、制定了規(guī)劃，啟動了改造攻堅戰(zhàn),。國家建設(shè)部也先后兩次派人員和專家來通調(diào)研,，xx縣已被列為國家“擴(kuò)大危改”示試點縣。我們的實踐和在新型節(jié)能材料方面的應(yīng)用和示范,，已贏得了絕佳的爭取項目,、資金的政策機(jī)遇?；谶@樣的認(rèn)識,，我們更應(yīng)堅定信心和決心，一方面從擴(kuò)大危改,、新型節(jié)能材料推廣等不同角度多爭取項目,，在扶貧開發(fā),、民政和殘疾救助、建設(shè)的安居工程等多渠道爭取資金,，爭取扶持,；另一方面科學(xué)操作,，加大力度，合力推進(jìn)，力爭用三至五年切實把農(nóng)村“危改”工作抓出頭、抓出成效。

二是進(jìn)一步研究和完善有效的金融扶持和財政補(bǔ)助,、獎勵政策。進(jìn)一步研究在農(nóng)行,、發(fā)行,、信用等金融部門建立農(nóng)房改造建設(shè)專項扶持貸款資金,，搭建農(nóng)民建房融資平臺。進(jìn)一步完善農(nóng)村“危改”政策，對非貧困戶的中低收入農(nóng)民的危房改造，可研究實行按建紅磚房,、苯板和免燒磚類節(jié)能房、新型節(jié)能稻草板房等不同類型區(qū)別予以差額或全額貸款貼息,，以此擴(kuò)大扶助面,，調(diào)動積極性,，推進(jìn)“危改”速度；在面上整體推進(jìn)中適當(dāng)提高對使用免燒磚,、稻草板建房的獎勵標(biāo)準(zhǔn),，以此推動新型節(jié)能材料應(yīng)用,。

三是進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù),，引導(dǎo)農(nóng)民建房向中心村集中、向節(jié)能房發(fā)展,。加大中心村建設(shè)規(guī)劃的編制和實施力度，堅持“撤并自然屯,，壯大中心村,，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展思路，實行集約建設(shè)和規(guī)模發(fā)展,，避免土地資源浪費和重復(fù)建設(shè),。引導(dǎo)農(nóng)民向中心村轉(zhuǎn)移，騰挪原村莊占地用于復(fù)墾,，通過二次開發(fā)推動擴(kuò)大耕地面,。

四是進(jìn)一步完善節(jié)能稻草板房的設(shè)計工藝、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量,，使其更人性化更適用,。針對貧、富不同群體或老齡化獨居,、三口之家,、三代同堂居住等不同群體的實際，研究20-42平方米的連體統(tǒng)建房,，及60-80平方米的分散統(tǒng)建或自建房,，在外在戶型和室內(nèi)格局設(shè)計上更為人性化,、更為宜居、更為適用,；在防潮,、防寒上提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)質(zhì)量。同時加強(qiáng)稻草板節(jié)能材料的技術(shù)質(zhì)量,、標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證,，讓老百姓認(rèn)可、放心使用,。

五是進(jìn)一步加強(qiáng)政策宣傳引導(dǎo)，充分發(fā)揮農(nóng)民的主體作用,。借助“千名干部下農(nóng)家,，服務(wù)農(nóng)村促發(fā)展”活動和全縣幫扶幫建工程的深入開展，進(jìn)一步加大農(nóng)村“危改”政策宣傳力度,，強(qiáng)化農(nóng)民對“危改”政策的理解和認(rèn)識,，特別是增強(qiáng)廣大農(nóng)民對應(yīng)用新型節(jié)能建筑材料的認(rèn)可度。通過政策的引導(dǎo)效應(yīng),，不斷激發(fā)農(nóng)民參與“危改”的主體作用,，從而加快全縣“危改”工作全面順利推進(jìn)。

城中村改造調(diào)研報告篇七

為全面落實市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神,，進(jìn)一步推動城中村改造工作,，加快我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，政協(xié)xx區(qū)委員會對我區(qū)“城中村”問題進(jìn)行了深入的調(diào)研,。20xx年5月下旬至7月,，調(diào)研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現(xiàn)場看點,、聽取匯報,、情況介紹、座談討論和發(fā)放調(diào)查問卷等形式,，對城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問題進(jìn)行了詳細(xì)了解,，對存在問題的原因進(jìn)行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進(jìn)行了探討研究?，F(xiàn)將我區(qū)“城中村”的基本概況,、存在的問題及解決措施綜合報告如下：

一、xx區(qū)“城中村”的基本概況及改造必要性

1,、基本概況,。xx區(qū)位于xx市湘江西濱，以湘江主航道為界,，劃江而治,，區(qū)屬現(xiàn)有86個城中村(含四個鎮(zhèn)),，農(nóng)業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝,。如不含四鎮(zhèn)則我區(qū)共有城中村35個,，農(nóng)業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝,。xx區(qū)的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村,，處于城市建成區(qū)內(nèi)部，村集體土地基本被城市建設(shè)征用,，自身發(fā)展沒有太多的空間和余地,，如銀盆嶺村、望岳村,、茶場村等;二是發(fā)育型的城中村,，處于城市建成區(qū)與城郊的結(jié)合部，與城市建成區(qū)緊密相連,，與城市建設(shè)用地相互嵌入,，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)正在實施或已完成，如五星村,、茶子山村,、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村,，處于城市建成區(qū)外圍,，還有較多農(nóng)用地，基本保留鄉(xiāng)村特點,，是城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)的重點區(qū)域,，急需進(jìn)行規(guī)劃控制和建設(shè)引導(dǎo)，如聯(lián)絡(luò)村,、中塘村和四鎮(zhèn)的51個村等,。本次調(diào)研選取了西湖漁場、茶子山村,、銀盆嶺村,、付家洲村、岳華村和望岳村六個較典型的城中村進(jìn)行了調(diào)查,。

2,、存在的問題。xx區(qū)城中村目前所存在著的問題有如下幾類：

違章搭建多,。在城市迅速擴(kuò)張的過程中,，村莊被高樓大廈快速包圍，地價,、房價,、租價也水漲船高,、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補(bǔ)償利益驅(qū)動,，村民見縫插針,，私搭亂建，諸如“填平補(bǔ)齊”,、“新建擴(kuò)建”,、“接高翻建”等形式多樣的違法強(qiáng)建、亂建現(xiàn)象層出不窮,，屢禁不止,。

環(huán)境衛(wèi)生差。城中村基本上沒有圍墻,，無法實施封閉式的物業(yè)管理,。外來租戶較多，人員雜亂,，環(huán)境管理較差，并存在著各種安全隱患,。此外,，各類設(shè)施薄弱，公共綠地與體育等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏,。成為城市衛(wèi)生死角,，城中村的農(nóng)民期望改善居住環(huán)境，問卷調(diào)查中有57.6%建議安置小區(qū)應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),，統(tǒng)一規(guī)劃,，配套設(shè)施的同步建設(shè)。同時在回答“有關(guān)改造方案,，你最關(guān)心的問題是什么?”時,，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環(huán)境”。

管理難度大,?！俺侵写濉蓖狈y(tǒng)一的科學(xué)管理和規(guī)范化指導(dǎo)。xx市在近幾年快速城市化過程中,，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后,，基本上將“城中村”事務(wù)原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度,，城市與“城中村”各執(zhí)行一套管理制度,，“城中村”并沒有真正納人城市統(tǒng)一的管理中。因此,，即使現(xiàn)在村委會變居委會后,，他們依然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式,，既要負(fù)擔(dān)本村的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，又要維護(hù)本村的計劃生育,、社會福利,、社會治安等社會管理職能。在傳統(tǒng)的村落組織結(jié)構(gòu)和管理思維下,，管理難度很大,。

村民期望高。xx區(qū)城中村居民因為有房屋出租等優(yōu)勢,，家庭收入比較城市一般家庭而言,，并不低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)村民在回答 “您家庭每月的收入”時,，12人選擇1000元以下,，占36.4%;13人選擇1000元——20xx元，占39.4%;6人選擇20xx元—5000元,，占18.2%;1人選擇5000元,，占3%;同時據(jù)西湖漁場干部反映，該區(qū)多數(shù)家庭的年收入往往都高過10萬,。在這種情況下,，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來更高的收入,。此外,，對于改造中的各項費用，比如社保,，城中村居民通常都希望由政府或開發(fā)商買單,，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度,。

遺留問題多,。從調(diào)查情況看城中村普遍存在著原60號令征地拆遷中遺留的規(guī)劃安置地沒有落實問題，安置房建設(shè)經(jīng)費短缺問題,，未安置農(nóng)民數(shù)量仍較多的問題,，另外村集體資產(chǎn)如何處置，村民改市民后工作出路,，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進(jìn)的步伐,。

3、改造的必要性,。

城中村改造是城市土地高效利用的要求,。城中村的村民建筑常以單家獨戶為主，占地面積大.建筑密度高,，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面,。另外,，很多城中村占據(jù)了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開發(fā)上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地帶,，這是對土地資源的極大浪費,。在現(xiàn)代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境,，也很重視人文環(huán)境,，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內(nèi)部社會治安差，人口素質(zhì)低,，普通市民往往不愿與之為鄰,，導(dǎo)致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家,，城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展,。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然,，合理改造城中村將會大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國正處在城市化進(jìn)程的加速期,。城中村的改造不同于舊城改造,。宅基地、自留地,、祖屋、出租屋以及各種違法建筑,，形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系,。村民、集體,、開發(fā)商以及全社會的利益交織在一起,，錯綜復(fù)雜，所以城中村問題被稱為是城市化進(jìn)程中最大的難題,。因而,，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。

城中村改造是加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的需要,。城中村村民雖然居住在城市中,，但大都沒有正式工作，且文化水平不高,，生存技能缺乏,，多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟(jì)來源，部分居民整天無所事事,。有的變得貪圖享樂,、不思進(jìn)取,，待原有的拆遷補(bǔ)償款用完后，將重返貧困,，成為新的社會問題,。另外，由于他們主要依賴于房屋出租,，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問題,。同時城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地,，與城市的形象格格不入,，同時也影響城市精神文明建設(shè)。

城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要,。城中村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)還沒有完全納入城市體系,，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設(shè)施維護(hù),、村民生活補(bǔ)助,、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟(jì)支付,，進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗,。城中村改造后，集體資產(chǎn)會量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營,、壯大,，集體資產(chǎn)不斷的增值。同時,，政府再承擔(dān)本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共福利支出,，使得村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少，客觀上壯大了集體經(jīng)濟(jì),，增加了城中村股民的收入,，提高了股民的生活水平。

關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報告關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報告城中村改造是構(gòu)建和諧社會,，提升人民幸福感的需要,。城中村物質(zhì)和社會形態(tài)存在的問題已經(jīng)給城市經(jīng)濟(jì)、社會可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響,。這些問題的存在使城中村與城市其他區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)烈反差的區(qū)域,，成為社會問題的高發(fā)區(qū)。如果不及時進(jìn)行改造,，城中村有可能成為未來的貧民窟,。因此，對城中村的改造有利于實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，有利于實現(xiàn)城市社會管理的現(xiàn)代化,，有利于解決城市治安,、衛(wèi)生和環(huán)境等社會問題，有利于提高城市綜合競爭力,。

二,、xx區(qū)“城中村”改造所面臨的困難

1. 政策時效性問題。在城市擴(kuò)張中,，對農(nóng)村土地的征用往往不是一次性到位,，而是分階段進(jìn)行、歷時數(shù)年甚至更長,，于是,，在同一個村由于不同時期多次征地，導(dǎo)致所實施的政策不一致,。有的按5號令,，有的按60號令，有的按103號令,。政策的變遷是順應(yīng)時代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調(diào)整,，是必要而合理的，但是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標(biāo)準(zhǔn),，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民,，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。

2. 安置土地落實問題,?？傮w上來看，目前的城中村改造對象往往是最具有開發(fā)價值的土地已經(jīng)開發(fā)完畢,，而留下的邊角余地開發(fā)價值不大,，不少村已經(jīng)出現(xiàn)兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據(jù)60號令已拆遷地應(yīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥?20畝,，已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應(yīng)劃34畝生產(chǎn)用地沒有落實;岳華村兩安用地應(yīng)批531畝,，已批351畝,，尚有179畝沒有落實。

3.資金缺口問題,。根據(jù)基層干部自身的初步核算,，西湖街道社會保障資金需要3.2億元，濱湖小區(qū)改為高層建筑建設(shè)資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補(bǔ)償金,，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設(shè)缺口1億元,。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度，也難以達(dá)到改善城市環(huán)境的要求,。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),，不僅開發(fā)商無利可圖，業(yè)主也不易接受,。這也使得引進(jìn)開發(fā)商建設(shè)的困難加大,，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入,。

5.拆遷問題,。調(diào)查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造,。但由于“城中村”是在城市總體規(guī)劃內(nèi)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制,、農(nóng)村經(jīng)營體制的“農(nóng)村社區(qū)”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益,，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)”和“房屋拆遷后的生活來源”存在疑問,，因此，對“城中村”改造抱消極態(tài)度,。由于“城中村”居民文化程度普遍不高,，長期生活在相對封閉的村落文化環(huán)境中，對社區(qū)管理,、城市觀念,、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程,。相當(dāng)部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失,，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠(yuǎn)好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒,。一些村民依戀故土,、怕變求安的思想和對改革后生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化安于現(xiàn)狀,，存在對改造的恐懼,，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙,。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現(xiàn),。有些村莊就算同意改造，也會擔(dān)心政府承諾不兌現(xiàn),，經(jīng)濟(jì)損失得不到合理的補(bǔ)償,。農(nóng)民的后顧之憂不除，阻力自然大,。因此,，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境,。

三、xx區(qū)“城中村”改造的對策建議

鑒于前述提出的“城中村”存在的問題和困難,，建議結(jié)合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：

(一)建立城中村改造的長效機(jī)制,，穩(wěn)步扎實推進(jìn)城中村改造。

1,、建立改造長效機(jī)制,。隨著城市建設(shè)范圍的不斷擴(kuò)大與發(fā)展，應(yīng)建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機(jī)制,，為改造工作的順利進(jìn)行提供保障,。建議進(jìn)一步健全機(jī)構(gòu)，成立“城中村”問題的長期性機(jī)構(gòu),，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規(guī)劃,、用地、拆遷及其建設(shè)手續(xù);加強(qiáng)與區(qū),、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區(qū),、村“城中村”綜合改造部門實施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo);完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機(jī)制，加強(qiáng)對“城中村”綜合改造資金的監(jiān)督管理,，落實各項優(yōu)惠政策,，加大對村民轉(zhuǎn)居民后的社會保障投入。

2,、加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現(xiàn)的必然產(chǎn)物,。因此,，城中村改造應(yīng)當(dāng)樹立長遠(yuǎn)的目標(biāo)，在新的城市化過程中,，就應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)那種利用價值高的土地開發(fā)殆盡,，而農(nóng)民則局促于一小塊土的“城中村”死角現(xiàn)象。這些死角現(xiàn)象,，歸根結(jié)底,，終究需要政府加大投入才能改造。這次調(diào)研給我們的啟示是,，我區(qū)應(yīng)當(dāng)加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,，盡可能實現(xiàn)整村開發(fā)，整村改造,。這樣做,，表現(xiàn)上看,，初始投入較高,，但最終來看，要比留下最后的死角再讓政府來買單的做法，其實節(jié)約了巨大的資金和人力,、物力,。這樣做，對于各方來說,，是一個雙贏的結(jié)局,。總之,，統(tǒng)一思想,，充分認(rèn)識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,，用以指導(dǎo)我區(qū)未來的城市建設(shè)進(jìn)程,，這也是建設(shè)大河西先導(dǎo)區(qū)的重要方針。

3,、引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識,。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應(yīng)規(guī)范化的城市社會管理要求,。他們一方面期盼拆遷,，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區(qū)封閉式管理可以,，出物業(yè)管理費不行,。這種心態(tài)對于城中村改造的順利開展構(gòu)成嚴(yán)重的障礙。對此,，一方面要加強(qiáng)村民的教育,，引導(dǎo)村民樹立正確的權(quán)利和義務(wù)意識;另一方面，也要求政府不能手軟,，針對極個別態(tài)度惡劣,，影響很壞的典型，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)法律程序處理,，避免法外妥協(xié),，從而給其他人樹立壞榜樣。

(二)多方籌集資金,，做好土地文章,，力保城中村改造順利穩(wěn)步推進(jìn)

1、加強(qiáng)市場引導(dǎo),、完善投資機(jī)制,，促進(jìn)政府、村集體,、開發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成,。要本著“宣傳引導(dǎo),、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質(zhì),、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造,，推動xx市“城中村”改造工作的開展。優(yōu)先鼓勵采取市場出讓土地的方式來推進(jìn)城中村改造,。這樣做的好處在于,，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚,，規(guī)劃設(shè)計更能夠滿足城市建設(shè)需求,，同時也減少政府的負(fù)擔(dān)。鼓勵村集體自身籌措資金開發(fā)或者與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā),，最大程度實現(xiàn)城中村改造中的農(nóng)民利益,。公益性拆遷則由政府負(fù)擔(dān)。

2,、做好土地文章,，充分發(fā)掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設(shè)的城中村(西湖街道等),，應(yīng)當(dāng)按照103號令執(zhí)行,，將兩安用地收回，和其他村(岳華村,、望岳村等)可開發(fā)的土地一起進(jìn)入市場,。通過盤活土地，提高土地利用率,，改變土地利用結(jié)構(gòu),，讓村集體經(jīng)濟(jì)壯大，讓老百姓受益,，城中村改造才能順利進(jìn)行,。

一是要靠村集體主導(dǎo)。在二元體制下,，城中村實際與城市管理相脫節(jié),，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發(fā)商主導(dǎo)城中村的改造,，其矛盾會變得非常尖銳,，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當(dāng)改造主體,，村民的障礙問題可以迎刃而解,，村集體代表村民利益，改造之后村民是最大收益者,，村民就會有動機(jī)參與和出謀劃策,，有利于改造工作的推進(jìn)和項目實施的合理化,，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。

二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營,。在城中村改造中，拆遷安置補(bǔ)償,，改造工程實施都需要資金支撐,。實踐證明，當(dāng)前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì),，由政府出臺政策,，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款,，以土地?fù)Q資金的方式進(jìn)行城中村改造,，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金困惑，又以集體經(jīng)濟(jì)的收益解決村民的生存生活問題,。

三是要靠完善政策保障,。城中村改造完全依賴政府是不現(xiàn)實的，只能出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策,，如土地性質(zhì)變換,、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、拆遷安置,、社會保障,、審批稅費、土地出讓等政策,，只有政策出臺了,，改造的主體才會變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會與日俱增,。

(三)立足具體情況,，穩(wěn)步開展改造工作

首先，應(yīng)盡快起草,、制定《xx區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦法》,。《辦法》應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

1,、明確農(nóng)村集體資產(chǎn)的法律定義,。一般包括以下幾項內(nèi)容:(1)法律規(guī)定為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地、魚塘,、牧場,、水面等自然資源，農(nóng)村的宅基地,、自留地;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織投資形成的房屋建筑物,、構(gòu)筑物,、交通工具、機(jī)械設(shè)備,、農(nóng)田水利設(shè)施以及教育,、文化、衛(wèi)生,、體育等設(shè)施;(3)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的積累資金和債權(quán),，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟(jì)組織在股份制企業(yè),、股份合作制企業(yè),、聯(lián)營企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規(guī)定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受國家,、經(jīng)濟(jì)組織,、社會團(tuán)體及個人無償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟(jì)組織出資購買的股票、債券,、國庫券等有價證券;(7)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的無形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的其他資產(chǎn),。

關(guān)于“城中村”現(xiàn)狀及改造的調(diào)研報告各類報告2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個人的基本原則,。我們認(rèn)為,，在處理這個問題時應(yīng)堅持四個原則:一是必須保持農(nóng)村社會穩(wěn)定;二是不能贊成農(nóng)村集體資產(chǎn)流失或分光吃凈;三是要照顧到社區(qū)絕大多數(shù)農(nóng)民的切身利益;四是應(yīng)盡量避免不負(fù)責(zé)任的擱置問題。應(yīng)當(dāng)將集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)量化到個人作為一個基本的原則,。同時要對股權(quán)設(shè)置的原則,、貢獻(xiàn)股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確,。

3,、健全資產(chǎn)經(jīng)營公司法人治理結(jié)構(gòu)。對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)至今沒有比較統(tǒng)一的明確的規(guī)范,，因此立法中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的問題最主要的是解決其性質(zhì)問題,。農(nóng)村集體資產(chǎn)量化到個人為建立健全有效的法人治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監(jiān)事會的成員,，批準(zhǔn)董事會的年度預(yù)算,、決算方案，以及重大投資決策,。董事會的主要職責(zé)是決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案,，制訂公司的年度預(yù)算、決算方案,，決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和基本管理制度,，聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長應(yīng)由董事會選舉產(chǎn)生，總經(jīng)理由董事會聘用,，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局,。這有利于強(qiáng)化集體資產(chǎn)營運的有效監(jiān)督，減少集體資產(chǎn)的流失,。

4,、規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的管理方式。農(nóng)村集體資產(chǎn)既不同于國有資產(chǎn),，也不同于城鎮(zhèn)集體企業(yè)的資產(chǎn),。根據(jù)它所具有的社區(qū)性、廣泛性,、復(fù)雜性等特殊性質(zhì)，農(nóng)村集體資產(chǎn)管理必須按照民主,、公開的原則,，社區(qū)全體農(nóng)民參與監(jiān)督管理與社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織代行管理相結(jié)合進(jìn)行。因此,，為防止集體資產(chǎn)的流失,，辦法中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)建立健全社區(qū)農(nóng)民的四項監(jiān)督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會制度,，凡涉及集體資產(chǎn)運營等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項,，都必須按權(quán)屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會討論決定;二是民主決策制度。在社區(qū)內(nèi)部建立主要由農(nóng)民代表組成的集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),，作為社區(qū)農(nóng)民參與資產(chǎn)管理的日常決策機(jī)構(gòu),，也是成員(代表)大會的日常機(jī)構(gòu);三是民主理財制度。在社區(qū)全體農(nóng)民選出成員代表大會基礎(chǔ)上,，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農(nóng)村集體資產(chǎn)管理公開制度,。在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，明確集體資產(chǎn)的用途,，合理設(shè)置貢獻(xiàn)股的標(biāo)準(zhǔn),，為集體資產(chǎn)尋找最佳的投資途徑，形成集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新優(yōu)勢,，實現(xiàn)集體資產(chǎn)的保值增值,。

其次，根據(jù)本區(qū)各村的實際情況,，制定最佳的改造方案,。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統(tǒng)征儲備模式,。即由政府將“城中村”集體土地統(tǒng)一征收為國有土地,，對城中村進(jìn)行拆遷改造，對拆遷戶進(jìn)行妥善安置,，騰出土地的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出,，如我區(qū)西湖漁場可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場開發(fā)運作模式,。即由開發(fā)商融資改造，政府主要負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃,，對改造項目用地進(jìn)行“招,、拍、掛”;社區(qū)自主改造模式,。即對經(jīng)濟(jì)條件較好,，村民比較富裕的村莊(社區(qū))由社區(qū)自行或與居民入股聯(lián)營組建經(jīng)濟(jì)實體聯(lián)營聯(lián)建，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào),，相關(guān)部門依法監(jiān)管;村(企),、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區(qū)出資對村莊進(jìn)行改造,，村莊騰出土地用于企業(yè)園區(qū)發(fā)展,，這一模式主要用于工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū),、科技園區(qū)和生態(tài)園區(qū)附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式,。比較適宜于離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)的地方。xx區(qū)各個城中村應(yīng)該根據(jù)怎樣的模式改造,，要“因村制宜,，在資金籌措多元化、資金利用市場化,、基礎(chǔ)設(shè)施社會化”上找出路,。

最后，抓住機(jī)遇,，順應(yīng)發(fā)展,，推動本區(qū)城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷,，還應(yīng)當(dāng)包括后期的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，物業(yè)管理等方面。現(xiàn)在已經(jīng)建成的安置小區(qū)在xx區(qū)數(shù)量較大,，普遍缺乏物業(yè)管理,，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，致使已經(jīng)“村轉(zhuǎn)居”的村民仍然享受不到城市小區(qū)的好處,。因此,，在城中村公共物品和服務(wù)的供給上，政府必須向城中村提供一定數(shù)量和質(zhì)量的公共物品,，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式,。由于物業(yè)管理企業(yè)有著與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點,，政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成,，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領(lǐng)導(dǎo)的工作量,，還可以使企業(yè)取得一定的效益,，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏的局面,，實現(xiàn)政府對基層的高效管理,。

四、總結(jié)

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個必然現(xiàn)象,有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過程當(dāng)中,，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點,，因此徹底解決“城中村”問題也將是個漫長的歷史過程，是項長期性的工作,。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中,，需要建立有效政府監(jiān)管機(jī)制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,加強(qiáng)城市一體化管理,，同時根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強(qiáng)調(diào)生態(tài)體,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快,、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實現(xiàn)xx區(qū),、xx市乃至全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面,。

城中村改造調(diào)研報告篇八

在危舊房改造過程中，按照“政府主導(dǎo),，市場化運作”的思路,，堅持依法辦事和以人為本，保護(hù)與改造并舉,，公平與效益并重的原則,，通過“劃零為整、組合成群,、成片拆遷,、市場運作”等方式實施危舊房改造，形成了“陽光拆遷”,、“扶困救助”,、“多輪驅(qū)動”為特點的舊城改造模式，取得明顯效果,。表現(xiàn)在：一是群眾滿意度明顯提高,。目前**市二環(huán)以內(nèi)，低洼棚戶區(qū)被拆遷居民戶均住房面積由改造前的28平方米提高到80平方米,，住房成套率由35.6%提高到100%,，城市人均住房面積達(dá)到28平方米。二是城市建設(shè)進(jìn)度加快。過去需要幾年完成的拆遷項目,，現(xiàn)在只要幾個月時間,。**市紡專三瓦窯校區(qū)改造在58天內(nèi)有267戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議，簽約率達(dá)96.74％,。三是拆遷糾紛明顯減少,。**市受理拆遷來信來訪數(shù)量，20xx年比20xx年下降53%,，20xx年比20xx年又下降43%,，今年上半年同比下降51.3%。

**市推行“模擬拆遷”,。即由實施單位在申請辦理房屋拆遷許可證之前,，先對擬實施拆遷改造區(qū)域的住戶進(jìn)行拆遷意愿調(diào)查，當(dāng)同意拆遷改造戶數(shù)達(dá)該區(qū)域總戶數(shù)90%以上的,，實施單位與住戶協(xié)商拆補(bǔ)償安置事宜,，簽訂模擬拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。如果簽訂模擬拆遷協(xié)議的住戶在實施期限內(nèi)達(dá)到該區(qū)域總戶數(shù)85%以上,，且擬拆遷房屋建筑面積達(dá)總面積85%以上的,，由實施單位依法申請辦理房屋拆遷許可證；如果逾期簽訂模擬拆遷協(xié)議戶數(shù)不足總戶數(shù)85%的,，終止模擬拆遷,，不再對該片區(qū)實施拆遷。**市錦江區(qū)龍舟路1號院南光廠宿舍區(qū)拆遷,，作為模擬拆遷的首個試點,，在不到4個月的時間內(nèi)，就全面完成了375戶居民的搬遷工作,。

針對經(jīng)濟(jì)與住房都困難的“雙困戶”,，**市制定了一系列政策措施，保證其基本居住條件,。一是保底安置,，分段結(jié)算。對于私有住宅房屋建筑面積低于45平方米,，他處無住房,，并持有低保證的被拆遷人，按不低于45平方米產(chǎn)權(quán)建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)戶型進(jìn)行安置,。45平方米以內(nèi)的差價款,，被拆遷人不再支付；超過45平方米不足60平方米的,，由被拆迂人按實際成本價結(jié)算,；超過60平方米的,，由被拆遷人按市場價結(jié)算。二是幫貧助弱,，殘疾人享“優(yōu)惠”,。被拆遷人為殘疾人，在安置房樓層上給予適當(dāng)照顧,；持有低保證的殘疾人,，領(lǐng)取臨時安置補(bǔ)助費和搬家費時，比照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)增加20％的獎勵,。三是廉租補(bǔ)貼,，優(yōu)先申請。

對于符合發(fā)放廉租住房租金補(bǔ)貼條件的被拆遷入,，申請經(jīng)**市住房保障中心廉租房辦公室審查批準(zhǔn)后,，一次性發(fā)放5年廉租住房租金補(bǔ)貼。四是引入銀行按揭,，增強(qiáng)房款支付力,。對于欲購買的二手房或拆遷安置房的拆遷戶，**市住房置業(yè)擔(dān)保公司可為其提供申請住房抵押擔(dān)保,。五是入學(xué),、轉(zhuǎn)學(xué)方便，免轉(zhuǎn)校費,。市教育局與市房管局聯(lián)合出臺政策,，規(guī)定危舊房改造工程涉及的小學(xué)、初中生入（轉(zhuǎn)）學(xué)問題,，各城區(qū)各中小學(xué)一律不得拒絕,，不得收取任何費用,。

一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換享面積補(bǔ)差優(yōu)惠,。對于被拆遷房屋的拆遷補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按套內(nèi)建筑面積結(jié)算差價,，免收被拆遷人應(yīng)交公攤面積補(bǔ)差款,。二是適當(dāng)提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。對于選擇貨幣補(bǔ)償安置的,，一次性發(fā)放的臨時安置補(bǔ)助費由1.5個月增至6個月,，對50平方米以下的被拆遷房屋面積均按50平方米來計算；對一次性發(fā)放的停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費由1.5個月增至3個月,。搬家補(bǔ)助費由原有的每戶300元增至1200元,。三是增設(shè)物管費補(bǔ)貼。針對拆遷安置房普遍是電梯公寓,，被拆遷人因繳納物管費而使生活成本增高的事實,，要求對被拆迂人按90平方米計算,，一次性給予5年、每平方米每月1元的物管費補(bǔ)貼,。四是鼓勵選擇貨幣補(bǔ)償安置,，滿足多元化居住需求。對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w戶,，住宅在被拆遷房屋評估價基礎(chǔ)上給予30％的購房補(bǔ)貼,，非住宅給予20％的購房補(bǔ)貼。

為解決**市中心城區(qū)各區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,、住戶相互攀比等問題,，**市先后制定了《**市城市房屋拆遷估價操作規(guī)則》、《**市城市房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)備選庫管理辦法》,、《**市城市房屋拆迂估價機(jī)構(gòu)抽簽程序規(guī)定》,、《**市城市房屋拆迂陽光操作規(guī)程》等12個配套文件，從拆遷安置,、評估異議處理,、評估機(jī)構(gòu)抽簽、評標(biāo)專家管理,、陽光操作等方面,，統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策，規(guī)范拆遷評估管理,，從政策和制度層面,，避免同一工程前后標(biāo)準(zhǔn)不一致，杜絕“前緊后松”現(xiàn)象,，堵塞了拆遷補(bǔ)償暗箱操作的漏洞,，增加了工作透明度，遏制了少數(shù)釘子戶“多鬧多得”不良傾向的漫延,。

改造重建,。對于具有一定歷史文化保護(hù)價值的房屋，按照城市規(guī)劃要求,，采取部分拆遷的方式,，實施原地改造重建，打造具有**特色的歷史文化旅游景觀或街區(qū)景點,，傳承歷史文化,。三是自主搬遷。對于需要改造的企事業(yè)單位房屋及零星地塊,，由房屋產(chǎn)權(quán)人或土地使用權(quán)人自籌資金對其合法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)及其整合相鄰地塊內(nèi)危舊房一并實施拆遷改造,，或由單位房屋產(chǎn)權(quán)人與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資實施原址重建。

**市在危舊房改造過程中,，按照可持續(xù)發(fā)展的要求,，堅持促進(jìn)城市土地科學(xué)利用和優(yōu)化城市空間布局,，著力于增強(qiáng)城市功能，提升城市形象,，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè),，注重“六個結(jié)合”。即：與重要干道兩側(cè)及重要接點的功能提升相結(jié)合,；與市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合,；與房地產(chǎn)開發(fā)及綜合整治相結(jié)合；與政府組織成片企業(yè)生活區(qū)改造和單位自行實施改造相結(jié)合,；與文化保護(hù)和街區(qū)特色景點打造相結(jié)合,；與妥善處理危舊房改造遺留問題相結(jié)合。通過拆遷改造,，**市先后騰退出價值13.39億元,、近500畝土地用于城市公建配套設(shè)施建設(shè)，為城區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)造了良好條件,。

城中村改造調(diào)研報告篇九

城中村是指在城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)被城市建設(shè)用地包圍或半包圍,，但在土地權(quán)屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的地區(qū),。城中村對城市發(fā)展起了一定的歷史作用,，隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城中村問題越來越突出,，其在人居環(huán)境,、公共安全、社會治安等方面的負(fù)效應(yīng)正日益顯現(xiàn)和擴(kuò)大,，越來越成為城市健康發(fā)展的瓶頸,。針對這些問題，筆者圍繞縣城的城中村情況進(jìn)行了深入調(diào)研,。結(jié)合調(diào)研情況,，就城中村改造問題談點看法。

（一）主要特點,。一是城中村面積大人口多,?？h城城中村有臘樹下,、劉家?guī)X、財神廟,、龍?zhí)洞?、北關(guān)村、培才村,、城南村,、李家灣,、豆腐村、塔背村,、新澄村,、柏樹村、牛巷口村,、小寶山等14個村,，面積約7平方公里，占縣城建成區(qū)面積的三分之一多,，人口約4萬人,，占縣城人口的四分之一多。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱,。目前,，我縣城市建成區(qū)內(nèi)的培才、龍?zhí)?、北關(guān),、上輦豆腐沖等許多城中村，為了縣城的發(fā)展,，已將大部分賴以生存的土地奉獻(xiàn)給了縣城建設(shè),，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村（居）委既沒有集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金,，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障,，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障,，群眾生活水平日益下降,。三是社會保障待遇低。20xx年以來,，縣城建成區(qū)內(nèi)的村委改制為社區(qū),，但由于土地性質(zhì)、集體經(jīng)濟(jì)等改制不到位,，既有別于農(nóng)民,，又不同于城市居民，成為“種田無地,、就業(yè)無崗,、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣,，處于社會保障的真空地帶,，有的還轉(zhuǎn)化為城市貧民，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定,。四是群眾生存環(huán)境差,。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠(yuǎn),，大多數(shù)已成為危房，加之,，近年的私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,，房屋普遍存在質(zhì)量和安全隱患；如20xx年至20xx年環(huán)城西路范圍的居民住宅面積比20xx年增加了100%,，造成了采光不好,、通風(fēng)不暢、屋內(nèi)潮濕等不利于生活的惡劣環(huán)境,，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全,。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使四堆八亂嚴(yán)重,、生活污水橫流,、垃圾隨意堆放、道路交通不暢,。城中村范圍內(nèi)房屋無序出租,，集生產(chǎn)加工、銷售經(jīng)營,、倉儲轉(zhuǎn)運,、生活居住于一處，成為社會治安,、工商管理的重點難點區(qū)域,。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的教育,、休閑,、娛樂、購物造成不便,，居民的生存居住環(huán)境與黨的十七大提出的推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)的要求極不同步,。

（二）改造歷程。我縣的城中村改造始于1998年,，至今已有近12年的歷史,。采用了三種改造方式。第一種改造方式是局部改造,，以完善城市道路,、商業(yè)服務(wù)為主題。通過在城市建成區(qū)范圍內(nèi)修建了城中路,、歐陽海路,、迎賓路、芙蓉路,，并沿線增加部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施,，道路沿線部分村民開展小范圍的改造建設(shè)，如饒家村,、肖家坳,、百花村等。這一方式的改造對于完善城市功能,，節(jié)約整合土地起到了積極作用,；同時，在改造過程中,，為失地農(nóng)民提供了部分街面商鋪,，適度解決了部分村民的生活困難。第二種改造方式為聯(lián)合大規(guī)模改造建設(shè),，以配套基礎(chǔ)設(shè)施為主題,。這一方式由建成區(qū)向規(guī)劃區(qū)輻射，主要是村（居）委同投資商聯(lián)合,，利用拆遷危舊房屋后的宅基地,，建設(shè)回遷安置住宅和群眾集資住房，通過回遷房屋差補(bǔ)價格和集資房收益來彌補(bǔ)回遷安置房屋的建設(shè)投資,，如饒家村,、火田村等改造工程。這一方式改造規(guī)模相對增大,，同時因地制宜地配套了綠化,、休閑、健身,、環(huán)衛(wèi),、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，使村（居）民的生活質(zhì)量有了一定程度的提高,。第三種方式是統(tǒng)一規(guī)劃,、房地產(chǎn)開發(fā)為主體改造。由于縣城建設(shè)用地緊張,，土地價格的一度上漲,，不少開發(fā)商開始瞄準(zhǔn)了城中村房子不值錢地值錢的利潤空間，以原建筑面積一比二到三的比例拆舊換新,，改造了北關(guān)村,、豆腐村、培才村等部分城中村,，這種改造方式,，使不少城中村居民不但改善了居住環(huán)境，而且也得到一定的經(jīng)濟(jì)收入，從而改善了生活質(zhì)量,。

（三）存在問題,。（1）關(guān)于改造的用地政策問題。目前,，城中村改造的土地來源,，是利用村（居）委集體建設(shè)用地，取得的土地證不是集體用地,，就是劃撥用地,，這種土地不能買賣，也不能抵押,，造成了這部分居民建房以后,，就再無資金從事經(jīng)營投資活動了，生活上仍然緊張,。（2）關(guān)于先安置后開發(fā)問題,。“先拆遷,、先安置,、后開發(fā)”的原則，從理論上可以講,，但在實際操作中存在一定難度,。因為，我區(qū)城中村改造建設(shè)的資金來源,，主要依賴于整合節(jié)余土地的出讓收益,，要先拆遷安置必須先對土地進(jìn)行出讓。其二,，我縣建成區(qū)城中村（居）委的改造,，既要保障一定的安置用房,又要保證有一定的利潤空間,所以改造規(guī)劃多為小高層或高層，要按照常規(guī)六層以下安置,，七層以上作為經(jīng)營性開發(fā)建筑,，那么回遷安置和經(jīng)營開發(fā)是無法分開的。（3）關(guān)于行政審批監(jiān)管問題,。城中村改造中的政府審批程序,，分兩個過程，一是社區(qū)負(fù)責(zé)以社會穩(wěn)定為主的前期準(zhǔn)備工作把關(guān),，主要是對村（居）民意愿,、拆遷補(bǔ)償辦法、資金籌措渠道,、回遷安置方法和拆遷糾紛調(diào)解等工作負(fù)責(zé),。二是由縣政府及其職能部門對立項、規(guī)劃、用地為主要事項的行政審批?，F(xiàn)在行政審批程序繁,、環(huán)節(jié)多、周期長,、難度大,，一個改造項目的主要審批手續(xù),，從立項到辦結(jié)建設(shè)手續(xù)需要很長時間,。（4）關(guān)于城中村改造的拆遷補(bǔ)償問題。由于村（居）委區(qū)位,、村（居）民用地面積,、違章建筑面積數(shù)量等因素，使村（居）委的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)五花八門,，由此在城中村之間,、被拆遷戶之間產(chǎn)生了盲目攀比補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，這不僅擾亂了群眾思想,，也已經(jīng)影響到了城中村改造工作的進(jìn)一步深入,，給社會穩(wěn)定留下了隱患。

實行城中村改造是搶抓政策機(jī)遇,、借勢城市建設(shè)的一項緊迫任務(wù),，也是推動我縣縣城提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平,，構(gòu)建和諧桂陽,，實現(xiàn)縣城經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展具有重要意義。

(一)實行城中村改造有利于加快我縣城市化進(jìn)程,。我縣縣城是全縣的政治,、經(jīng)濟(jì)、文化中心,，也是桂陽縣的一個對外窗口,。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高,。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象,，影響著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題,，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變,，使城中村直接融入城市，對于加快我縣城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用,。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地,，提升城市承載能力。目前國家實行嚴(yán)格的土地政策，我縣土地資源日益緊缺,，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地,，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下,，改造城中村,，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地,，緩解土地供求緊張矛盾,，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造,，將會大大促進(jìn)城市土地潛力的提高,，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境,，提高居住生活質(zhì)量。通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和改造,，會使原來的城中村融入縣城,，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大,，居住環(huán)境臟,、亂、差,，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣的問題,，改造后配套綠化、休閑,、健身,、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施,這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量,，讓他們共享縣城發(fā)展帶來的成果,。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進(jìn)招商引資,。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村,，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè),，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū),，將會變成縣城一道獨特的風(fēng)景扮靚縣城,，提升縣城品位,，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升,，城市現(xiàn)代魅力進(jìn)一步顯現(xiàn),。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善,，城市化水平的提升必將對招商引資,、項目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展,。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要,。城市化發(fā)展也需要城中村在教育、衛(wèi)生,、城建,、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變,，需要村民向市民轉(zhuǎn)變,。對城中村改造，將其城市化,，是城中村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展難得的一次機(jī)遇,，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看,，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端,，如果不加以改造，必然對社會,、經(jīng)濟(jì),、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴(yán)重制約。

總之,，對縣城城中村進(jìn)行科學(xué)合理的改造,，是千載難逢的歷史機(jī)遇，是縣城建設(shè)擴(kuò)容提質(zhì)的重要方面,，是全面建設(shè)小康社會,、構(gòu)建和諧桂陽的客觀要求，對實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,，推進(jìn)全縣城鎮(zhèn)化水平的提高和縣城又好又快發(fā)展,，促進(jìn)社會公平和建設(shè)節(jié)約型社會都具有十分重要的意義。

為進(jìn)一步加快城中村改造進(jìn)程,，完善城市功能,，提升城市品位，改善人居環(huán)境,，促進(jìn)我縣城市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展,，提出如下建議,。

（一）提高認(rèn)識，深化理念,。城中村改造是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求,，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，完善城市功能,，推動內(nèi)涵式發(fā)展的重要內(nèi)容。推進(jìn)城中村改造,，對于促進(jìn)我縣城市健康發(fā)展,，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)，具有重要的現(xiàn)實意義,。在市場經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的背景下,，政府職能經(jīng)歷了從建設(shè)城市到管理城市、再到經(jīng)營城市的階段,。而城中村改造以改善城市環(huán)境,、推進(jìn)城市化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會為目標(biāo),，是經(jīng)營城市的題中應(yīng)有之義,。因此，要加大行政推動力度,，加強(qiáng)宣傳教育,，進(jìn)一步提高人民群眾對城中村改造重要意義的認(rèn)識，切實消除村民思想顧慮,。全社會特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部要深化和提升經(jīng)營城市理念,，為城市化進(jìn)程的不斷加快打下牢固的思想基礎(chǔ)。

（二）制定目標(biāo),，加強(qiáng)規(guī)劃,。城中村改造是一項系統(tǒng)工程。要統(tǒng)籌研究,，根據(jù)縣城開發(fā)建設(shè)即期和中遠(yuǎn)期目標(biāo),，制訂計劃，明確用五年時間完成核心建設(shè)區(qū)的改造任務(wù),，用若干年時間逐步完成縣城規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)的改造任務(wù),。其次要加強(qiáng)規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的龍頭作用,。按照城市規(guī)劃法要求,，將城中村改造統(tǒng)一納入城市規(guī)劃、建設(shè)與管理體系,，根據(jù)縣城總體規(guī)劃,、住房建設(shè)規(guī)劃（計劃）編制城中村改造總體規(guī)劃,。統(tǒng)籌規(guī)劃縣城建成區(qū)與城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善城中村所在地的道路交通,、給排水,、電力、通訊,、燃?xì)?、垃圾收集等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。要根據(jù)縣城總體規(guī)劃和工作要求,，依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合實際情況，經(jīng)過科學(xué)論證和規(guī)定的程序?qū)彶?，制定適宜城中村整治,、改造的技術(shù)規(guī)定，指導(dǎo)規(guī)劃與建設(shè),，保障公共安全,。積極推進(jìn)“陽光規(guī)劃”，提高規(guī)劃編制,、實施過程中的公眾參與度,。

（三）分步實施，突出重點,。城中村改造是一項艱巨任務(wù)。要堅持從實際出發(fā),，分步實施改造,，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個,，審批改造一個,，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進(jìn)行與社會和諧穩(wěn)定,。改造規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，根據(jù)各村實際，制定拆遷補(bǔ)償安置方案,，分期組織實施,，防止在城市拓展和項目建設(shè)過程中形成新的城中村。要加強(qiáng)調(diào)查研究,，制訂好城中村的改造方案和計劃,。

（四）拓寬思路，探索模式,。實施城中村改造,，歸結(jié)起來,，主要有三種模式：一是政府投資改造。政府總攬,，拿出資金拆舊建新,，鼓勵村民融入城市生活。其優(yōu)點在于有利于整體規(guī)劃與推進(jìn),，能最大地實現(xiàn)土地價值,；缺點是前期拆遷安置成本高，政府的財政資金有限,，難以做到平衡,。二是引入市場主體開發(fā)帶動，即市場化改造模式,。通過引入外部資金,，以開發(fā)的形式帶動城中村的改造。其優(yōu)點在于可以緩解政府資金的壓力,，缺點是政府讓利于開發(fā)商,，當(dāng)然這也是正常的“雙贏”做法。三是村級集體和村民參與改造,，即半市場化的改造模式,。其將村集體和村民由單純的改造對象轉(zhuǎn)變?yōu)榧仁歉脑鞂ο蟆⒂质歉脑熘黧w,，主要采取政府提供優(yōu)惠政策,，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實施改造,。這種模式既可減輕財政壓力,，又能規(guī)避單純由市場主體開發(fā)帶來的缺陷。城中村改造應(yīng)從實際出發(fā),，統(tǒng)籌考慮,，合理調(diào)配，兼顧中長期發(fā)展,，實行“一村一案”,。要努力探索多種改造模式的優(yōu)缺點，在具體分析各個城中村特點,、主要問題及形成機(jī)制的基礎(chǔ)上,，靈活采用改造模式，實現(xiàn)“多贏”,。政府要加強(qiáng)引導(dǎo),，鼓勵有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟(jì)組織參與改造和自行改造,。

（五）完善體制,，建立機(jī)制,。城中村改造要在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局,、綜合開發(fā)、配套建設(shè),、突出重點,、分步實施”的原則有序進(jìn)行。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),，建立縣城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組,，負(fù)責(zé)對全縣城中村改造工作進(jìn)行具體指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。加強(qiáng)部門配合,，形成合力,，縣、規(guī)劃,、國土資源,、建設(shè)、房管,、,、城投、交通,、民政,、公安、財政,、勞動保障等部門要在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,，切實提高認(rèn)識，認(rèn)真履行職責(zé),。要以制度創(chuàng)新為動力，充分運用法律手段,，依靠市場機(jī)制的作用和必要的行政措施,，切實做好城中村改造工作。根據(jù)我縣城中村的實際情況,，制定出臺縣城中村改造實施辦法,，規(guī)范、有序,、和諧推進(jìn)城中村改造工作,。通過對拆遷、補(bǔ)償安置,、供地,、建設(shè),、管理等實行統(tǒng)一政策，發(fā)揮政策導(dǎo)向和激勵作用,，充分調(diào)動政府,、開發(fā)商、村集體和村民等各方面的積極性,，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益,，確保村民在集體資產(chǎn)、土地,、住房,、收入和勞動就業(yè)等方面的既得利益不下降，生活水平有提高,，統(tǒng)籌兼顧國家,、集體、個人和投資者的利益,。

（六）重視改制,，推進(jìn)轉(zhuǎn)變。城中村是一項社會工程,、民心工程,。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，,，涉及戶籍,、土地的變更，還有行政管理體制和城鎮(zhèn)管理體制等復(fù)雜問題,。要重視城中村改制問題,，即城中村由村民自治的管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。拆遷改造工作要與撤村建居,、村民戶籍轉(zhuǎn)變工作同步進(jìn)行,。要發(fā)揮社區(qū)職能，充分重視和加強(qiáng)對身份轉(zhuǎn)變后的原村民觀念改造和職業(yè)培訓(xùn),，使他們逐步實現(xiàn)觀念,、心理、風(fēng)俗,、習(xí)慣等社會文化和意識形態(tài)的轉(zhuǎn)變,，真正融入城市生活。

城中村改造調(diào)研報告篇十

（一）基本情況,。

“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）,、南至泰山路（含千丈全村）,、東至珠江路、西至富春江路,。這個范圍內(nèi)現(xiàn)有22個行政村（實際24個村莊,，約7.8萬常住人口，約2.6萬戶）,，其中“城中村”有15個,，戶籍人口26650人，13952戶,，外來人口81200人,。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾,，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價的居住房,，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一,；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入,。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模,，如高塘村,、沿海村，從而造成租賃市場火爆,，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來自地租,、房租。三是保留了傳統(tǒng)的`民俗,?！俺侵写濉钡拇嬖冢陀^上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤,，北侖民俗是浙東文化的組成部分,，具有一定的歷史文化價值。

（二）存在的問題,。

“城中村”在北侖開發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨特的作用,，但同時存在相當(dāng)多的問題，而且是問題多于作用,。

1、違章建筑多,。

由于“城中村”租房炙手可熱,，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍,，多年來這些違章建筑一直存在,，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力,。

2,、環(huán)境狀況差。

由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員,，居住環(huán)境不堪重負(fù),。“城中村”公廁不堪入目,，基本上沒有水沖洗,，大多沒有照明，甚至沒有門窗,?！俺侵写濉崩洹⒄緮?shù)量不夠,、質(zhì)量也不高,。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍,?！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難,?！俺侵写濉辈藞鲂l(wèi)生不佳，大多難以入腳,。

3,、管理難度大。

“城中村”中外來務(wù)工大多超過本地村民,，成分復(fù)雜,。“城中村”警力不力,，治安狀況差,，案件頻發(fā)。計生,、環(huán)衛(wèi),、市場管理等也都由村委會承擔(dān)，人手,、經(jīng)費都成問題,，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。

4,、交通功能弱,。

歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂,，應(yīng)急車輛無法通行,，已對村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時,，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè),，產(chǎn)生了較多的“斷頭路”（如遼河路、淮河路,、太河路等）,，極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件,。

（一）“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化,，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署,。區(qū)第七次代表大會又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城,、幸福之城,，使城市化率達(dá)到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”,?！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化,，所以全域城市化的第一步,，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起,。

（二）“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要,。

嚴(yán)重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村,、大路村,、備碶村形象極其不佳，嚴(yán)重影響北侖入口形象,；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口,，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴(yán)重,，且規(guī)劃中濱海休閑公園,、郵輪碼頭,、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象,。

（三）“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū),，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房,，街巷狹窄、地勢低洼,，過量的外來低收入人口聚居,，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患,，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套,，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生,、治安等人居環(huán)境,，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造,。

（一）我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1,、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村,、五星村,、鎮(zhèn)安村、下史村,、千丈村等5個村,，部分改造的有星陽村、橫浦村,、高潮村,、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村,。這其中困難叢叢,，但也有許多經(jīng)驗，如千丈村改造就比較成功,。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利,，成效顯著，值得借鑒,。

2,、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作,，現(xiàn)已基本完成,，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東,，應(yīng)當(dāng)說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列,。農(nóng)村股份制全面建立,，使村集體資產(chǎn)量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份,，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的,，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造,。

3,、全區(qū)綜合實力強(qiáng)大。

地區(qū)生產(chǎn)總值,；財政收入,；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實際利用外資,；固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列,，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣,?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆Α⑽锪?、財力,，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐,。

（二）我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1,、村民期望的問題。

大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造,，但對改造的期望值都很高,。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內(nèi)），原地安置,，市價賠償（區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價）,，原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到,。

2,、政策時效的問題。

前后政策差異大,，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象,。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過大,，又造成先前改造對象的心里不平衡,，從而引發(fā)矛盾,，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象,，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行,。

3、安置落實的問題,。

我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)安置二類,，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問題是安置房都是先拆后建,，過渡期長的達(dá)到5—6年之久，而每個村民每月過渡補(bǔ)償費目前是300多元,，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子,，何況村民還失去了原有的房租，收入減少,。安置房地點大多與原有居住地有一定距離,，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高,，問題還很多,，如高鳳新村、濱海錦園,，村民反映強(qiáng)烈,。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房,，如隆順村安置房,，而村民最好選擇樓梯房。

4,、資金缺口的問題,。

據(jù)初步測算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策,，若對15個“城中村”全部改造,，收支相抵，大約需虧損60億元,，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力,。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬元,，鎮(zhèn)安,、五星、備碶,、沿海,、永豐5個村按10318戶計算,，約需整治經(jīng)費2。1億元,。

5,、社會輿論的問題。

目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利,，提到“城中村”和征地拆遷,，都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣绻l(fā)生事件,，干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果,，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價,，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步,。

6,、老年房等的問題。

老年房是北侖一大特色,，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房,，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票,、貨幣補(bǔ)貼,、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情,，多次到區(qū),、街道上訪過。另農(nóng)村祖堂（祖屋）也是一大問題,，“城中村”散落著大量祖堂（祖屋）,，如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋）,，就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂,，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問題：“城中村”拆遷后,，大量外來務(wù)工人員失去廉價居住房,，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難,。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名,，按要求下步要達(dá)到1000名左右，但因沒法安排宿舍,，很難招到新員工,?！俺侵写濉备脑旌螅迕袷チ嗽瓉碜饨饋碓?，收入減少,，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念,，一夜暴富后結(jié)局各異,，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

（一）保障百姓權(quán)益,。

“城中村”改造其實是利潤再分配,，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的,，但如果過多投入對其它的百姓又不公平,，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關(guān)心的安置先行,、安置房質(zhì)量、貨幣安置價格,、老年村民補(bǔ)貼等熱點問題要全盤考慮,，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受,，然后才實施,。“城中村”改造是一項重大的民生工程,，要讓“城中村”的村民體會到政府溫暖,。

（二）著手統(tǒng)一運作。

“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,，采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行,，其中，征地,、拆遷,、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭,，規(guī)劃,、國土、城管等部門配合,，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施,。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設(shè)施建設(shè)費用,，按原有支出渠道列支,?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個中長期預(yù)算,，分期實施。

（三）進(jìn)行分類改造,。

第一類：整體拆遷重建型,，包括千丈、星陽,、隆順,、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村,，這類城中村總體人居環(huán)境較差,，地勢相對較低，交通瓶頸明顯,，嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象,，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象,。

第二類：周邊整治完善型,，包括大路、向家,、貝碶,、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可,，局部存在交通節(jié)點,，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌,。開發(fā)之后,，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌,，整體提升區(qū)塊形象,。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造，既改善市容整合形象,，又起到增加村級集體經(jīng)濟(jì)收入和實現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用,。

第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安,、五星,、備碶、沿海、永豐5個村,，以及鳳洋安置新村,。這一類鎮(zhèn)安、五星,、鳳洋大部,、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅,，建筑質(zhì)量較高,，內(nèi)部設(shè)施完善，適當(dāng)整合即可,。新大路兩側(cè)內(nèi)大路,、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修,，完善基礎(chǔ)設(shè)施,、方便居民出行、解決立面形象,，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主,。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐,、沿海大部四面已被工廠包圍,，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件,，逐步改善村民居住環(huán)境。另外,，對老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計,，盡可能按老街坊風(fēng)格實施改造，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機(jī)結(jié)合,，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。

（四）做好持續(xù)發(fā)展,。

“城中村”改造過程中,，村級部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷,，集體經(jīng)濟(jì)有所影響,；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大,。為此,，應(yīng)充分考慮給予村級二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補(bǔ)償，以鞏固和發(fā)展村級集體經(jīng)濟(jì),。

（五）處理關(guān)聯(lián)問題,。

大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決,，由無序出租農(nóng)民住宅為主,，轉(zhuǎn)向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題。

“城中村”改造說起難,，做起來更難,，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方,，但如果不去推進(jìn),，那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實際證明,，“城中村”改造越早越好,，越晚就越被動，改造成本越高,，改造難度和風(fēng)險越大,。越早改，政府所支付的成本越低,；越早改,，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出,，但也有優(yōu)勢,，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運作下,，通過艱苦努力,，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。