隨著法律法規(guī)不斷完善，人們越發(fā)重視合同，關(guān)于合同的利益糾紛越來越多,，在達成意見一致時，制定合同可以享有一定的自由,。那么合同書的格式，你掌握了嗎,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫,，我們一起來了解一下吧。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇一

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋

租賃合同

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房,、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng),、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準,，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋,，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進交易,，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后,，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍、用途內(nèi),，建造的供臨時使用的建筑物,。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法,，相應(yīng)的房屋租賃合同無效,。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響,。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定,。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準,，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效,。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下,，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時,，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效,。

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當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn),、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合,。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費,，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任,，賠償范圍限于信賴利益,。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難,，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上,，對此,，本解釋都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同,、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權(quán); (3)合同成立在先的,，即合同成立時間在先,，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說,，是當事人中最后簽字蓋章的時間,。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀,，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權(quán)隨時解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時,，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復原狀,，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時,，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的,，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同,，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴,，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復的,，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀,，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復原狀，合同即自動解除,。

(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封,、權(quán)屬有爭議,，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時,，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導致“租賃房屋無法使用”,。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機關(guān)對房屋的查封,，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用,、管理權(quán),，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對房屋的使用,、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限,。實踐中,，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,，如果出租人最終被確認為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權(quán)人,，則構(gòu)成無權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài),。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,，可以認定形成附合,，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài),，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào),、電梯,、太陽能熱水器、抽油煙機等,。

按照添附理論,，對于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時,，由承租人拆除取回,，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價,，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復原狀,。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下,，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中,，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修,，屬惡意添附。對于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效,，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔,。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊,，不能按照租賃期限進行分攤,。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時,，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值,，結(jié)合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的,，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失,。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用,、拆除費用,、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值,，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失,，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過錯的,，應(yīng)由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時,，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損,，否則應(yīng)恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定,。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時,，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除,，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值,，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失,。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的,，應(yīng)予適當補償,，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的,，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值,，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,，由雙方按照各自的過錯程度分擔,。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截熑卧瓌t,，由雙方共同分擔,，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值,。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤,，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值,。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定,。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭,、電話等表現(xiàn)形式,，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時,，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償,，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效,、被撤銷時,，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的,，其有義務(wù)將裝飾裝修物,、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的,，應(yīng)承擔賠償責任,。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的,，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴重,，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修,、擴建費用的承擔有約定的,，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失,。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔,。

【解讀】所謂擴建,，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高,、加層等建筑方式形成,，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,，擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯,，則按公平原則,，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合,，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔,。(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則出租人仍應(yīng)負擔相應(yīng)的擴建費用,，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約,、自己并無受益等為由,，主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的,，若辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù),，則由雙方按照過錯程度各自承當相應(yīng)的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴建手續(xù),，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔,。

關(guān)于擴建造價費用的計算,，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時,，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用,。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種,，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為,。

(2)再轉(zhuǎn)租,、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定,。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權(quán),，維護交易的穩(wěn)定性,，本條將出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的,，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租,。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止,、延長的規(guī)定,。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為,，出租人既可起訴要求確認轉(zhuǎn)租合同無效,，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后,，承租人喪失租賃權(quán),，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失,。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下,，都涉及房屋的返還問題，此時,，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權(quán)。因此,，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人,，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用,、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益,，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用、收益的變形形式,，無論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益,，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要件,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償,。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同,。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán),。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合,，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán),。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán),，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵,。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下,，承租人應(yīng)將房屋返還出租人,，但實際占有房屋的是次承租人,。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時,，即不再擁有占有,、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有,，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,，同時，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費,。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋,。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”,，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的,，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡,、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù),，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋,，涉及到個人合伙的認定,。認定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,，只要具備合伙條件(共同出資,、共同參與經(jīng)營、共擔風險,、共享收益),，并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙,。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定,。

《合同法》第229條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,，即所謂的“買賣不破租賃”原則,，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用,。

抵押期間,，抵押人將抵押物出租,，此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標的物的交換價值,，而租賃權(quán)則更注重標的物的使用價值,，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后,，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的,，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先,，租賃在后,，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后,，可以使用該原則,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標的物時發(fā)生,，在贈與,、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán),。

關(guān)于“合理期限”的認定,，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋,，應(yīng)提前三個月通知承租人,。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán); 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”,，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定,，該條款規(guī)定,，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復期限——15日,，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復期之前履行通知義務(wù),。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議,，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時,，無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,，為避免承租人濫用權(quán)利,，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的,，應(yīng)當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保,，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷,。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應(yīng)當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權(quán),，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突,，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突,，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán),。

折價,、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人,，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán),。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示,。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán),，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn),，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán),，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán),。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突,，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準物權(quán)”,，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過程中,，有最高價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受,，如無更高應(yīng)價,，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的,，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人,。”此所謂“跟價法”,。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時,，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場,。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記,、繳納競買保證金,，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應(yīng)價,，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示,，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì),，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系,，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩,，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán),。

出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)提前通知承租人,，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的,，則喪失優(yōu)先購買權(quán),，這里強調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn),，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”,，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下,，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行,，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實施時仍在審理中的，應(yīng)當適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇二

上訴人(原審被告)：周xx,，男,，漢，住xx市xx區(qū),，公民身份號碼xxxxxxx,。

被上訴人(原審原告)：周x，男,，漢,，住xx市xx區(qū)，公民身份號碼xxxxxx,。

上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案,，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號民事判決,，特向貴院提起上訴。

上訴請求：

一,、裁定駁回被上訴人的起訴,。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人,，則將原審判決第一項改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴請求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除,。

三、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人,，則將原審判決第二項改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元,，應(yīng)于本判決生效之日起三十內(nèi)付還上訴人。

四,、本案一,、二審訴訟費用由被上訴人周x承擔。

事實和理由：

一,、原審判決認定事實存在錯誤,。

1、原審判決認定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時錯誤的,。該項用電變更是由被上訴人辦理的,。被上訴人是該項用電業(yè)務(wù)的申請人，辦理任何變更都需要被上訴人親自或授權(quán)他人辦理,。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》中的客戶簽章可以印證報停用電是被上訴人辦理這一事實,。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實現(xiàn)，被上訴人的行為是嚴重的違約行為,。因此,，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權(quán)利。

2,、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認定為臨時使用集體土地是事實認定錯誤,。

《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準,。其中,，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前,，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意,。土地使用者應(yīng)當根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,、村民委員會簽訂臨時使用土地合同,，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應(yīng)當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物,。臨時使用土地期限一般不超過二年,。”xx經(jīng)濟聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人,，時間已經(jīng)超過十年,，土地的用途既不是建設(shè)項目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒有經(jīng)過任何審批,。原審判決認為上述土地是臨時用地于法無據(jù),。

二、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人,，無權(quán)向上訴人主張任何權(quán)利,，不是本案適格的當事人，請求貴院依法駁回被上訴人的起訴,。

1,、眾所周知，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件,，未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓廠基地協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)，但是沒有辦理該地變更登記手續(xù),，被上訴人沒有取得該約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán),。周耿炎已經(jīng)取得該部分土地的集體用地建設(shè)使用權(quán)，伯勞經(jīng)濟聯(lián)合社無權(quán)再將該土地出租,，而被上訴人向伯勞經(jīng)濟聯(lián)合社繳納該部分土地租金應(yīng)當視為xx經(jīng)濟聯(lián)合社的不當?shù)美?/p>

2、被上訴人與xx經(jīng)濟聯(lián)合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達成的土地租賃合同無效,。

(八)以借貸,、租賃或者其他方式處分村集體財產(chǎn);(九)村民會議認為應(yīng)當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項,。村民會議可以授權(quán)村民代表會議討論決定前款規(guī)定的事項,。法律對討論決定村集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)和成員權(quán)益的事項另有規(guī)定的，依照其規(guī)定,?！?/p>

(2)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改,，須經(jīng)原批準機關(guān)批準;未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途,。經(jīng)國務(wù)院批準的大型能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,，需要改變土地利用總體規(guī)劃的,，根據(jù)國務(wù)院的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃。經(jīng)省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,，需要改變土地利用總體規(guī)劃的,，屬于省級人民政府土地利用總體規(guī)劃批準權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃,。伯勞經(jīng)濟聯(lián)合社將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地改變了原來土地用于農(nóng)業(yè)的用途,，出租行為無效。

(3)被上訴人與xx經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期限已于7月1日屆滿,，之后沒有重新訂立合同,。也就是說租賃合同沒有以書面形式訂立，依據(jù)《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的,，應(yīng)當采用書面形式,。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃,?！彪m然xx經(jīng)濟聯(lián)合社出具了《證明》，證明了被上訴人繼續(xù)支付租金,，但是該項出租事宜未經(jīng)村民會議討論決定,，程序違法，合同無效,，被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權(quán),。涉案土地的租金在十年過后一直還以xx市斤稻谷的價值收租，是違背市場規(guī)律的,，是嚴重損害集體經(jīng)濟利益的行為,。被上訴人不是該土地的合法承租人。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇三

住中山市沙溪鎮(zhèn)

答辯人：潘,，男,，x年x月x日出生，漢族

住中山市沙溪鎮(zhèn)x大廈三樓

委托代理人：,，廣東翔宇律師事務(wù)所律師

電話：

答辯人就袁修能訴陳x,、章非、潘租賃合同糾紛一案,，依法提出答辯意見如下：

一,、 答辯人潘不應(yīng)該列為本案被告

本案為租賃合同糾紛，潘不是合同的當事人,，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)制衣廠”與陳x,、章非無關(guān),。根據(jù)合同的相對性原理，潘不享有上述合同的權(quán)利,，也不承擔上述合同的義務(wù),，且潘成立的經(jīng)濟實體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后，與本案租賃合同糾紛更是風牛馬不相及,。

二,、 要求答辯人承擔連帶責任缺乏事實和法律根據(jù)

三、 原告的所謂損失與答辯人無關(guān)

本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛,，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后,，應(yīng)依法辦理工商注冊登記合法經(jīng)營，原告因無營業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問題完全是咎由自取,，與答辯人無關(guān),。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告，所謂停電2日,，系供電局抑或業(yè)主所為,，答辯人并不清楚，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償,。即使確認系供電局或者業(yè)主的責任,，停電2日也只能耽誤2日的交貨時間。答辯人不認可原告所謂損失的真實性,，即使原告出現(xiàn)上述損失,，也是原告經(jīng)營不善造成的，與答辯人無關(guān),。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同,，在生產(chǎn)能力臨時不足時候，也完全可以通過委托代工等方式履行合同,，也可以與客戶協(xié)商變更合同,。

在《租借協(xié)議》的序言部分，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負盈虧”,，原告企圖將自己的經(jīng)營虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的。該協(xié)議第十條規(guī)定,，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對方正常生產(chǎn),，須負責對方損失?！敝荒芾斫鉃榈谌絺鶛?quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對方的損失,，不應(yīng)該作擴大化的解釋，從而違反“自負盈虧”的原則,。

四,、 扣除設(shè)備按金后，原告尚欠答辯人章非1027.4元。

根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條,、第二條,、第四條、第六條,，原告尚欠答辯人章非三,、四月份廠房和設(shè)備租金120xx元，原告欠章非代繳水電費7682.4元(原告承認水電費為7223元),，原告還欠答辯人章非機修費,、治安費、衛(wèi)生費等代支雜費1345元,。上述費用合計21027.4元人民幣,，扣除設(shè)備按金20xx0元后，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見費用分攤明細表),。

綜上,，答辯人請求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

答辯人：章非(化名)

x年九月十四日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇四

1:被告返還原告的房屋保證金1000元,。

2：被告返還原告自20xx年xx月31日始剩余3個月20天的房屋預付款xxx元,。

3:被告承擔整本案訴訟費。

xx年xx月xx日原告與被告簽訂了xx號樓x單元xx室的房屋租賃合同,，被告一次性收取原告6個月房租4200元和保證金1000元,，共計5200元。（見證據(jù)1.2）

原告因工作原因不能繼續(xù)承租此房,，原告20xx年一月份開始多次聯(lián)系被告商議退房事宜,，被告多次推拖，直到20xx年1月31日才同意見面,，20xx年1月31日被告強行收回原告所有房屋鑰匙,，并且把原告趕出門外，把門反鎖將鑰匙帶走（見證據(jù)3）,。原告與被告協(xié)商要回鑰匙繼續(xù)租住或退還剩余部分房款和押金,，被告堅持不再返還原告鑰匙，不再讓原告繼續(xù)租住,，不退還任何預付款和押金,。被告違反了雙方所簽訂的《房屋租賃合同》條款中的第五條和第六條，詳情條款見證據(jù)1,。

被告在原告合法有效租住期內(nèi)收走鑰匙,，強行更改原告的合法租住期限使原告無法繼續(xù)居住，并且不再退還任何房款和押金,，嚴重影響了原告的合法權(quán)益,，特向法院提出訴訟,，請求法院貴院依法作出公正裁決。

此致xx市xx區(qū)人民法院

附：本訴狀副本1份

起訴人：xx

房屋租賃合同糾紛民事起訴狀

經(jīng)典的房屋租賃合同糾紛起訴狀

房屋租賃起訴狀

租賃合同糾紛起訴狀詳解

租賃合同糾紛起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛訴狀模板

房屋租賃起訴狀范本

房屋租賃起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇五

尊敬的審判長（審判員）：

天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托,，指派我們擔任其訴訟代理人,，通過開庭審理查明的事實，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù),，現(xiàn)提出如下代理意見望合議庭予以采納,。

一、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實際租賃房屋情況）真實合法有效,，對協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價的約定貴院應(yīng)當予以支持,。被告應(yīng)承擔違約責任，按照實際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金,。

原告與被告作為獨立的`民事主體,，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實意思表示，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用,，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù),。

因被告實際租用面積與協(xié)議約定不符，原告主張按照實際租用面積計算房屋租金,。理由如下：

第一,，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”,，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告,，在租賃協(xié)議中雙方對原計劃的租用面積、租金單價都進行了約定,，可以看出,，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點是約定房屋租金的計算單價，而非租用面積,。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇六

被告：______________

案由：房屋租賃合同糾紛

訴訟請求：

1,、判令解除原告與被告所簽訂的房屋租賃合同；

3,、本案訴訟費由被告承擔,。

事實與理由：

_______年_______月_______日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》,。合同約定：原告承租被告位于____________________________,，建筑面積_______平方米，租賃期限為_______年,，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金為_______元,，租金為季付,，押金為_______元,。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金,。合同履行過程中,，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意,。后雙方協(xié)商決定,，被告支付原告半個月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋,，涉案房屋鑰匙已經(jīng)按約定交到物業(yè)處,。后經(jīng)多次催要上述費用，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告承擔違約責任,。原被告雙方多次協(xié)商無果,，遂成訟。

綜上,，因被告的違約導致原告合同目的無法實現(xiàn),，合同的存續(xù)已經(jīng)失去實際意義，且原告因此遭受了重大損失,，在協(xié)商無果之下,，原告為維護自身合法權(quán)益，特依法向貴院提起訴訟,，請判如所請,。

此致

______________開發(fā)區(qū)人民法院

具狀人：______________

_______年_______月_______日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇七

被告：張xx，男,，住x市x區(qū)x街x號,，電話：x

1、依法判決被告支付原告租金60307,。7元及利息（暫計至20xx年12月,，共6個月）。

2,、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3、依法判決原告不返還被告保證金32000元,。

4,、本案所有訴訟費由被告承擔。

20xx年1月29日,，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同,，合同約定租賃期限從20xx年2月5日至20xx年2月5日，月租金16000元,，每月5日前交付當月的租金,。被告向原告支付兩個月租金32000元作為保證金,，若被告拖延交租超過5天，原告有權(quán)解除合同并沒收保證金,。合同同時約定若一方違約,，則應(yīng)向另一方支付違約金32000元。合同簽訂后,，原告體諒被告的困難,，曾多次減租給與被告方便，但是被告從20xx年10月開始拖欠原告租金共計60307.7元,。原告向被告多次催交租金未果后,，為了維護自己的合法權(quán)益，原告于6月8日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金,，但是,，被告至今依然沒有支付拖欠的租金。被告的行為顯然嚴重損害了原告的'合法權(quán)益,。為了維護原告的合法權(quán)益,，原告只好訴至法院，請求法院依法判決,。

xx市人民法院

具狀人：xx

xx年xx月xx日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇八

住所地：北京市西城區(qū)××北大街130號××大廈7層701號

法定代表人：京××職務(wù)：董事長

委托代理人：蘇杰北京市xx律師事務(wù)所律師

被上訴人：北京××購物中心有限公司

住所地：北京市西城區(qū)××外大街××號

法定代表人：王××職務(wù)：董事長

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案,，不服北京市西城區(qū)人民法院（20xx）西

初字第××號民事判決，請求撤銷一審判決,，依法改判,。

上訴請求：

1、請求二審法院依法撤銷一審判決,，予以改判駁回被上訴人的起訴,；

2、判令由被上訴人承擔本案的訴訟費用,。

事實和理由：

一審判決認定事實不清,，證據(jù)不充分

本案訴爭房屋場地，位于北京市西城區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬北京商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司（以下簡稱：商××公司）所有,。商××公司于20xx年8月4日與北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：林××公司）簽訂了協(xié)議書,，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán),。

被上訴人與上訴人于20xx年8月4日簽訂《租賃合同》時,，以及直到《租賃合同》20xx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對該場地的處分權(quán),。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認書》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實上，《確認書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán),，理由如下：

再次,，林××公司在《確認書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”,。“使用”分為有償使用和無償使用兩種,，若為有償使用,，即為轉(zhuǎn)租，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán),，故被上訴人對訴爭房屋場地無處分權(quán),；若為無償使用，也即林××公司自20xx年8月4日至20xx年8月4日長達五年期間,，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計算，被上訴人獲得155萬元（31萬/年*5=155萬元）租金,，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為,，應(yīng)屬無效民事法律行為,。

綜上，《確認書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體,，故一審法院經(jīng)審理認為：“被上訴人依據(jù)北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認書對訴爭房屋場地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體,?！憋@然系認定事實不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分,。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格,，請求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請求。

此致

北京市第一中級人民法院