隨著法律法規(guī)不斷完善,，人們?cè)桨l(fā)重視合同,，關(guān)于合同的利益糾紛越來(lái)越多，在達(dá)成意見(jiàn)一致時(shí),，制定合同可以享有一定的自由,。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫(xiě),，我們一起來(lái)了解一下吧。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇一

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋

租賃合同

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng),、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋,，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場(chǎng)行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋,。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進(jìn)交易,，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,，超過(guò)部分無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍、用途內(nèi),，建造的供臨時(shí)使用的建筑物,。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效,。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響,。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定,。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準(zhǔn),，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效,。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時(shí),，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效,。

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當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn),、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合,。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任,，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難,，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定,。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過(guò)強(qiáng)占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán); (3)合同成立在先的,，即合同成立時(shí)間在先,，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō),，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間,。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同,。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,，如果承租人對(duì)此有異議,，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除,。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、權(quán)屬有爭(zhēng)議,，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”,。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,，而且喪失了使用,、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用,、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限,。實(shí)踐中,，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài),。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,，可以認(rèn)定形成附合,，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào),、電梯,、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等,。

按照添附理論,，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無(wú)效時(shí),，由承租人拆除取回，出租人想要留用,，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià),，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀,。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下,，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中,，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修,，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效,，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān),。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中,，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失,。對(duì)于未形成附合的,，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用,、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的,，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的,，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),，必須盡到必要的注意義務(wù),，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,，應(yīng)依照意思自治原則從其約定,。

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔(dān),。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋,，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失,。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的,，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值,，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的,，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān),。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān),，一般為平均分擔(dān),。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值,。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值,。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,，必須經(jīng)過(guò)出租人同意,。“同意”分為明示和默示,，明示有書(shū)面,、口頭、電話等表現(xiàn)形式,，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意,，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,，租賃期間屆滿時(shí),，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外,。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí),，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物,、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人,，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合,，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約,，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修,、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的,，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失,。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān),。

【解讀】所謂擴(kuò)建,，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成,，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致,，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則,，由雙方分擔(dān),。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān),。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由,，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù),，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān),。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí),，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用,。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種,，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租,、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性,，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租,。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定,。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,，亦可行使合同解除權(quán),。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán),，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下,，都涉及房屋的返還問(wèn)題,，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有,、使用、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用,、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用,、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害,，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合,，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵,。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效,、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人,，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),，即不再擁有占有,、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有,，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”,，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙,。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡,、宣告失蹤),，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定,。認(rèn)定個(gè)人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資,、共同參與經(jīng)營(yíng),、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益),，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則,，若無(wú)法定或約定的除外情形,，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間,，抵押人將抵押物出租,，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán),，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則,。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下,，若查封在先，租賃在后,，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,，查封在后，可以使用該原則,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施,。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與,、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用,，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,，《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定,，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán); 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”,，但該條目前已被廢止,。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定,，出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù),。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議,，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí),，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利,，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù),，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,，以使出租人信任其履行能力,。

承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護(hù)其履行,。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同,，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突,，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

折價(jià),、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格,，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán),，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán),。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突,，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過(guò)程中,，有最高價(jià)時(shí),，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià),，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人,?！贝怂^“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí),，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知,，出租人在拍賣5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng),。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金,，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍,。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示,，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買,。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中,，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系,，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

家庭成員之間的房屋買賣,，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)提前通知承租人,，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,，善意,、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,，受讓人仍取得其所有權(quán),。“舉重以明輕”,，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下,，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無(wú)論處于一審還是二審程序,，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋,。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇二

上訴人(原審被告)：周xx，男,，漢,，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxxx,。

被上訴人(原審原告)：周x,，男，漢,，住xx市xx區(qū),，公民身份號(hào)碼xxxxxx。

上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案,，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號(hào)民事判決,，特向貴院提起上訴。

上訴請(qǐng)求：

一,、裁定駁回被上訴人的起訴,。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人,，則將原審判決第一項(xiàng)改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書(shū)》于上訴人提出反訴請(qǐng)求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除,。

三,、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第二項(xiàng)改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元,，應(yīng)于本判決生效之日起三十內(nèi)付還上訴人,。

四、本案一,、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人周x承擔(dān),。

事實(shí)和理由：

一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤,。

1,、原審判決認(rèn)定上訴人于xxx年1月24日在中國(guó)xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時(shí)錯(cuò)誤的。該項(xiàng)用電變更是由被上訴人辦理的,。被上訴人是該項(xiàng)用電業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人,，辦理任何變更都需要被上訴人親自或授權(quán)他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》中的客戶簽章可以印證報(bào)停用電是被上訴人辦理這一事實(shí),。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，被上訴人的行為是嚴(yán)重的違約行為。因此,，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書(shū)》的權(quán)利,。

2、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認(rèn)定為臨時(shí)使用集體土地是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤,。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的,，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中,，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地,，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意,。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬,，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同,，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi),。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物,。臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年,。”xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人,，時(shí)間已經(jīng)超過(guò)十年,，土地的用途既不是建設(shè)項(xiàng)目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何審批。原審判決認(rèn)為上述土地是臨時(shí)用地于法無(wú)據(jù),。

二,、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人，無(wú)權(quán)向上訴人主張任何權(quán)利,，不是本案適格的當(dāng)事人,，請(qǐng)求貴院依法駁回被上訴人的起訴。

1,、眾所周知,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓廠基地協(xié)議書(shū)》轉(zhuǎn)讓約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán),，但是沒(méi)有辦理該地變更登記手續(xù)，被上訴人沒(méi)有取得該約xx畝的集體土地建設(shè)使用權(quán),。周耿炎已經(jīng)取得該部分土地的集體用地建設(shè)使用權(quán)，伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社無(wú)權(quán)再將該土地出租,，而被上訴人向伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社繳納該部分土地租金應(yīng)當(dāng)視為xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的不當(dāng)?shù)美?/p>

2,、被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達(dá)成的土地租賃合同無(wú)效。

(八)以借貸,、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn);(九)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng),。村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定,。”

(2)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改,，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn);未經(jīng)批準(zhǔn),，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源,、交通,、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的,，根據(jù)國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃,。經(jīng)省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,，需要改變土地利用總體規(guī)劃的,，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃,。伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地改變了原來(lái)土地用于農(nóng)業(yè)的用途,，出租行為無(wú)效,。

(3)被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書(shū)》的合同期限已于7月1日屆滿，之后沒(méi)有重新訂立合同,。也就是說(shuō)租賃合同沒(méi)有以書(shū)面形式訂立,，依據(jù)《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,，視為不定期租賃?！彪m然xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出具了《證明》,，證明了被上訴人繼續(xù)支付租金，但是該項(xiàng)出租事宜未經(jīng)村民會(huì)議討論決定,，程序違法,，合同無(wú)效，被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權(quán),。涉案土地的租金在十年過(guò)后一直還以xx市斤稻谷的價(jià)值收租,，是違背市場(chǎng)規(guī)律的，是嚴(yán)重?fù)p害集體經(jīng)濟(jì)利益的行為,。被上訴人不是該土地的合法承租人,。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇三

住中山市沙溪鎮(zhèn)

答辯人：潘，男,，x年x月x日出生,，漢族

住中山市沙溪鎮(zhèn)x大廈三樓

委托代理人：，廣東翔宇律師事務(wù)所律師

電話：

答辯人就袁修能訴陳x,、章非,、潘租賃合同糾紛一案，依法提出答辯意見(jiàn)如下：

一,、 答辯人潘不應(yīng)該列為本案被告

本案為租賃合同糾紛,，潘不是合同的當(dāng)事人，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)制衣廠”與陳x,、章非無(wú)關(guān),。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，潘不享有上述合同的權(quán)利,，也不承擔(dān)上述合同的義務(wù),，且潘成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后，與本案租賃合同糾紛更是風(fēng)牛馬不相及,。

二,、 要求答辯人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律根據(jù)

三、 原告的所謂損失與答辯人無(wú)關(guān)

本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后,，應(yīng)依法辦理工商注冊(cè)登記合法經(jīng)營(yíng),，原告因無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問(wèn)題完全是咎由自取，與答辯人無(wú)關(guān),。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告,，所謂停電2日，系供電局抑或業(yè)主所為,，答辯人并不清楚,，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償。即使確認(rèn)系供電局或者業(yè)主的責(zé)任,，停電2日也只能耽誤2日的交貨時(shí)間,。答辯人不認(rèn)可原告所謂損失的真實(shí)性，即使原告出現(xiàn)上述損失,，也是原告經(jīng)營(yíng)不善造成的,，與答辯人無(wú)關(guān)。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同,，在生產(chǎn)能力臨時(shí)不足時(shí)候,，也完全可以通過(guò)委托代工等方式履行合同，也可以與客戶協(xié)商變更合同,。

在《租借協(xié)議》的序言部分，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負(fù)盈虧”,，原告企圖將自己的經(jīng)營(yíng)虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的,。該協(xié)議第十條規(guī)定，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對(duì)方正常生產(chǎn),，須負(fù)責(zé)對(duì)方損失,。”只能理解為第三方債權(quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對(duì)方的損失,，不應(yīng)該作擴(kuò)大化的解釋,，從而違反“自負(fù)盈虧”的原則。

四,、 扣除設(shè)備按金后,，原告尚欠答辯人章非1027.4元。

根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條,、第二條,、第四條、第六條,，原告尚欠答辯人章非三,、四月份廠房和設(shè)備租金120xx元，原告欠章非代繳水電費(fèi)7682.4元(原告承認(rèn)水電費(fèi)為7223元)，原告還欠答辯人章非機(jī)修費(fèi),、治安費(fèi),、衛(wèi)生費(fèi)等代支雜費(fèi)1345元。上述費(fèi)用合計(jì)21027.4元人民幣,，扣除設(shè)備按金20xx0元后,，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見(jiàn)費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表)。

綜上,，答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求,。

答辯人：章非(化名)

x年九月十四日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇四

1:被告返還原告的房屋保證金1000元。

2：被告返還原告自20xx年xx月31日始剩余3個(gè)月20天的房屋預(yù)付款xxx元,。

3:被告承擔(dān)整本案訴訟費(fèi),。

xx年xx月xx日原告與被告簽訂了xx號(hào)樓x單元xx室的房屋租賃合同，被告一次性收取原告6個(gè)月房租4200元和保證金1000元,，共計(jì)5200元,。（見(jiàn)證據(jù)1.2）

原告因工作原因不能繼續(xù)承租此房，原告20xx年一月份開(kāi)始多次聯(lián)系被告商議退房事宜,，被告多次推拖,，直到20xx年1月31日才同意見(jiàn)面，20xx年1月31日被告強(qiáng)行收回原告所有房屋鑰匙,，并且把原告趕出門外,，把門反鎖將鑰匙帶走（見(jiàn)證據(jù)3）。原告與被告協(xié)商要回鑰匙繼續(xù)租住或退還剩余部分房款和押金,，被告堅(jiān)持不再返還原告鑰匙,，不再讓原告繼續(xù)租住，不退還任何預(yù)付款和押金,。被告違反了雙方所簽訂的《房屋租賃合同》條款中的第五條和第六條,，詳情條款見(jiàn)證據(jù)1。

被告在原告合法有效租住期內(nèi)收走鑰匙,，強(qiáng)行更改原告的合法租住期限使原告無(wú)法繼續(xù)居住,，并且不再退還任何房款和押金，嚴(yán)重影響了原告的合法權(quán)益,，特向法院提出訴訟,，請(qǐng)求法院貴院依法作出公正裁決。

此致xx市xx區(qū)人民法院

附：本訴狀副本1份

起訴人：xx

房屋租賃合同糾紛民事起訴狀

經(jīng)典的房屋租賃合同糾紛起訴狀

房屋租賃起訴狀

租賃合同糾紛起訴狀詳解

租賃合同糾紛起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛訴狀模板

房屋租賃起訴狀范本

房屋租賃起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇五

尊敬的審判長(zhǎng)（審判員）：

天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托,，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人,，通過(guò)開(kāi)庭審理查明的事實(shí)，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù),，現(xiàn)提出如下代理意見(jiàn)望合議庭予以采納,。

一,、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實(shí)際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實(shí)際租賃房屋情況）真實(shí)合法有效，對(duì)協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價(jià)的約定貴院應(yīng)當(dāng)予以支持,。被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，按照實(shí)際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金。

原告與被告作為獨(dú)立的`民事主體,，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示,，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù),。

因被告實(shí)際租用面積與協(xié)議約定不符,，原告主張按照實(shí)際租用面積計(jì)算房屋租金。理由如下：

第一,，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出,，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告,，在租賃協(xié)議中雙方對(duì)原計(jì)劃的租用面積,、租金單價(jià)都進(jìn)行了約定，可以看出,，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點(diǎn)是約定房屋租金的計(jì)算單價(jià),，而非租用面積。

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇六

被告：______________

案由：房屋租賃合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1,、判令解除原告與被告所簽訂的房屋租賃合同,；

3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由：

_______年_______月_______日,，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：原告承租被告位于____________________________,，建筑面積_______平方米，租賃期限為_(kāi)______年,，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止,，月租金為_(kāi)______元，租金為季付,，押金為_(kāi)______元,。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金,。合同履行過(guò)程中,，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意,。后雙方協(xié)商決定,，被告支付原告半個(gè)月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金,。原告已按約搬離涉案房屋，涉案房屋鑰匙已經(jīng)按約定交到物業(yè)處,。后經(jīng)多次催要上述費(fèi)用,，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告承擔(dān)違約責(zé)任。原被告雙方多次協(xié)商無(wú)果,，遂成訟,。

綜上，因被告的違約導(dǎo)致原告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，合同的存續(xù)已經(jīng)失去實(shí)際意義,，且原告因此遭受了重大損失，在協(xié)商無(wú)果之下,，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益,，特依法向貴院提起訴訟，請(qǐng)判如所請(qǐng),。

此致

______________開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院

具狀人：______________

_______年_______月_______日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇七

被告：張xx,，男，住x市x區(qū)x街x號(hào),，電話：x

1,、依法判決被告支付原告租金60307。7元及利息（暫計(jì)至20xx年12月,，共6個(gè)月）,。

2、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3,、依法判決原告不返還被告保證金32000元。

4,、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

20xx年1月29日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同,，合同約定租賃期限從20xx年2月5日至20xx年2月5日,，月租金16000元，每月5日前交付當(dāng)月的租金,。被告向原告支付兩個(gè)月租金32000元作為保證金,，若被告拖延交租超過(guò)5天，原告有權(quán)解除合同并沒(méi)收保證金,。合同同時(shí)約定若一方違約,，則應(yīng)向另一方支付違約金32000元。合同簽訂后,，原告體諒被告的困難,，曾多次減租給與被告方便,，但是被告從20xx年10月開(kāi)始拖欠原告租金共計(jì)60307.7元。原告向被告多次催交租金未果后,，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,，原告于6月8日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金，但是,，被告至今依然沒(méi)有支付拖欠的租金,。被告的行為顯然嚴(yán)重?fù)p害了原告的'合法權(quán)益。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益,，原告只好訴至法院,，請(qǐng)求法院依法判決。

xx市人民法院

具狀人：xx

xx年xx月xx日

房屋租賃合同糾紛最有效的處理篇八

住所地：北京市西城區(qū)××北大街130號(hào)××大廈7層701號(hào)

法定代表人：京××職務(wù)：董事長(zhǎng)

委托代理人：蘇杰北京市xx律師事務(wù)所律師

被上訴人：北京××購(gòu)物中心有限公司

住所地：北京市西城區(qū)××外大街××號(hào)

法定代表人：王××職務(wù)：董事長(zhǎng)

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案,，不服北京市西城區(qū)人民法院（20xx）西

初字第××號(hào)民事判決,，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判,。

上訴請(qǐng)求：

1,、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴,；

2,、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清,，證據(jù)不充分

本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地,，位于北京市西城區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬北京商××房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱：商××公司）所有。商××公司于20xx年8月4日與北京林××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：林××公司）簽訂了協(xié)議書(shū),，約定林××公司取得本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地5年的使用權(quán),，該協(xié)議書(shū)中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于20xx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí),，以及直到《租賃合同》20xx年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對(duì)該場(chǎng)地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書(shū)》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實(shí)上，《確認(rèn)書(shū)》并不能證明其已經(jīng)取得了該場(chǎng)地的處分權(quán),，理由如下：

再次，林××公司在《確認(rèn)書(shū)》中表明,，“將租賃房屋場(chǎng)地交付給被上訴人使用”,。“使用”分為有償使用和無(wú)償使用兩種,，若為有償使用,，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地?zé)o處分權(quán),；若為無(wú)償使用,，也即林××公司自20xx年8月4日至20xx年8月4日長(zhǎng)達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算,，被上訴人獲得155萬(wàn)元（31萬(wàn)/年*5=155萬(wàn)元）租金，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無(wú)效”之規(guī)定,，林××公司以讓被上訴人“無(wú)償使用”本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無(wú)效民事法律行為,。

綜上,，《確認(rèn)書(shū)》的內(nèi)容無(wú)法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)北京林××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書(shū)對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益,，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清,，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定,，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請(qǐng)求,。

此致

北京市第一中級(jí)人民法院