隨著人們法律意識的加強(qiáng),，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為,。擬定合同的注意事項(xiàng)有許多,，你確定會寫嗎？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫,，我們一起來了解一下吧,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇一

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號碼：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

買方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

第一條　本合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，由買方、賣方在平等,、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。

第二條　賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號補(bǔ)充協(xié)議,，取得位于_________市_________區(qū)_________路,，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權(quán),，土地用途為_________,，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房,，定名為_________,，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu),，建筑層數(shù)：地上_________層，地下_________層,。

本房地產(chǎn)項(xiàng)目地價款已繳清,，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制,。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售,，《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號為_________。

第三條　買方購買_________的第_________棟_________座_________號房,，位于_________層,，用途為_________,，建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米,，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。

具體分?jǐn)傢?xiàng)目和不分?jǐn)傢?xiàng)目見附表,。

具體樓層和位置見所附總平面圖,、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖,。

賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號為_________的土地及公共設(shè)施,，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外),。

賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時，本項(xiàng)目的土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施,，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外),。

第四條　買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計(jì)算購房款：

(一)按建筑面積計(jì)算,，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元),。

(二)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元),。

(三)按套計(jì)算，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元),。

第五條　賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機(jī)構(gòu),，_________為本項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方,，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機(jī)構(gòu),，以便于監(jiān)管。

賣方在代收機(jī)構(gòu)的帳戶名稱是_________,，帳號_________,。

第六條　買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任：

(一)買方給付的價款達(dá)到應(yīng)付總價款_________%以上的，買方應(yīng)就房價欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行),。

(二)買方給付的金額不足應(yīng)付價款_________%的,，賣方可要求買方支付欠付價款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。

(三)買方超過合同約定時間_________日仍不付清應(yīng)付價款的,，賣方有權(quán)單方解除合同,。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時通知買方,，并在_________日內(nèi)從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金,，剩余款項(xiàng)退還給買方。

第七條　賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用,，交付使用時應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收證明,。

賣方在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效,。

賣方向買方交付房地產(chǎn)時,，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收,。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容,。買方接到書面通知后，應(yīng)及時對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收,。如有異議,，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出，逾期不提出,，視為同意收樓。

第八條　賣方不能按約定時間交付房地產(chǎn)予買方使用的,，每延期_________日,，賣方應(yīng)向買方支付買賣總價款萬分之五的違約金。造成買方損失的,，賣方除支付違約金外,，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

賣方超過約定時間_________日仍不交付房地產(chǎn)的：

(一)買方有權(quán)單方解除合同,。賣方接到買方解除合同的書面通知后,，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)將買方已付的一切款項(xiàng)(不計(jì)利息)退還，并支付雙方約定的違約金,。造成買方損失的,，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

(二)買方不解除合同的,，按本條第一款處理。

第九條　如遇不可抗力的特殊原因，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度,，可能使房地產(chǎn)不能按約定時間交付使用的,，賣方應(yīng)以書面形式及時通知買方。

第十條　已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中,，不得變更公共設(shè)施的用途,、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱,。如確需變更的,，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者同意的公證書,，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào),。

第十一條　賣方在住宅交付使用時,，應(yīng)當(dāng)向買方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,。不提供的,，買方可拒絕接收,。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級,、保修范圍,、保修期和保修單位等內(nèi)容。賣方應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定,，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任,。

第十二條　交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際面積與本合同規(guī)定面積存在差異的，按以下方式處理：

按建筑面積計(jì)算購房款的：

(一)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)(含1%)的,，為允許的合理差異,，買賣雙方互相不退、不補(bǔ),。

(二)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以上(不含1%),、5%以內(nèi)(含5%)的，按購房時的單位價格,，實(shí)行多退少補(bǔ),。

(三)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)的，買方有權(quán)解除合同,。買方要求解除合同的,，賣方應(yīng)在_________日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價款5%的違約金,。

(四)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%),，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格,，實(shí)行多退少補(bǔ),。

按套內(nèi)建筑面積計(jì)算購房款的：

(一)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以內(nèi)(含0.6%)的，為允許的合理差異,，買賣雙方互相不退,、不補(bǔ)。

(二)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以上(不含0.6%)、3%以內(nèi)(含3%)的,，按購房時的單位價格,，實(shí)行多退少補(bǔ)。

(三)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)的,，買方有權(quán)解除合同,。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息,，并承擔(dān)購房總價款5%的違約金,。

(四)交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的,，按購房時的單位價格,，實(shí)行多退少補(bǔ)。

第十三條　交付使用的房地產(chǎn)的裝修部分達(dá)不到本合同附表約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的,，買方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償裝修的差價款,。

第十四條　買方付清購房款后,，賣方應(yīng)出具付清購房款證明書。

第十五條　房地產(chǎn)移交后，在未由業(yè)主委員會聘請住宅區(qū)管理機(jī)構(gòu)之前交由_________公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按_________元/平方米(建筑面積)計(jì)收。業(yè)主委員會成立后,，可續(xù)聘或另選聘物業(yè)管理公司，管理費(fèi)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。

買方所購商品房僅作_________使用,，買方在裝修及使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu),、承重結(jié)構(gòu)和用途,。對此,，賣方有權(quán)監(jiān)督、制止及向政府有關(guān)部門報(bào)告。

第十六條　賣方應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收證明之日起_________日內(nèi),，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi),，按國家、省,、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔(dān),。

第十七條　如賣方未按前條規(guī)定通知買方,，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的,，賣方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的第_________日起，每日按買賣總價款的萬分之三支付違約金,，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。

第十八條　賣方應(yīng)自本合同生效之日起_________日內(nèi)將本合同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作備案登記,。

如賣方未履行此項(xiàng)義務(wù),，造成買方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第十九條　賣方應(yīng)向買方提供查閱,、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

(二)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;

(三)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖,、立面圖,、樓層平面圖,、分戶平面圖及房屋面積測繪報(bào)告。

第二十條　除買賣雙方另有約定外,，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。

本合同中的“通知”指書面通知,，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。以上方式無法送達(dá)的,，方可采取公告送達(dá)的方式。

第二十一條　本合同發(fā)生糾紛時,，由買賣雙方協(xié)商解決,，協(xié)商不成的,，選擇下列第_________種方式解決：

(一)向_________仲裁委員會申請仲裁;

(二)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會_________分會申請仲裁;

(三)依法向人民法院起訴,。

第二十二條　買賣雙方可約定其他條款列于附表中，內(nèi)容包括屋頂使用權(quán),、外墻面使用權(quán)等問題,，附表須經(jīng)雙方簽字、蓋章方為有效,。除買賣雙方另有約定外,，賣方所作的售樓廣告、售樓書,、樣板房視為本合同的組成部分,，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第二十三條　本合同的附表及附圖均為合同內(nèi)容之一部分,。

第二十四條　本合同連同附表及附圖,，共_________頁,，為一式_________份，賣方,、買方各執(zhí)一份,，其他交有關(guān)部門，均具有同等法律效力,。

第二十五條　本合同自雙方簽訂之日起生效,。

賣方(蓋章)：_________買方(蓋章)：_________

賣方代理人(簽字)：_________買方代理人(簽字)：_________

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇二

地址：___________________________

電話：___________________________

購買方：_______________

姓名：___________________________

性別：___________________________

出生日期：________年_____月____日

國籍：___________________________

身份證號碼：_____________________

電話：___________________________

地址：__________________________

第一條

本合同依據(jù)中華人民共和國法律和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。

第二條

甲方經(jīng)深圳市人民政府文件批準(zhǔn),，取得位于深圳市__________地段占地面積__________平方米的土地使用權(quán),，使用期限自__________年_____月_____日至__________年_____月_____日止共計(jì)_____年,，土地所有權(quán)屬中華人民共和國,。

甲方在上述土地興建樓宇,，屬_____結(jié)構(gòu),，定名為__________,，由甲方出售。

第三條

乙方自愿向甲方購買上述樓宇內(nèi)的第_____座樓_____單元,，建筑面積為__________平方米，占地__________平方米，由甲方于__________年_____月_____日交付乙方使用,，如遇特殊原因可延期交付使用,，但延期不得超過三百六十天,，特殊原因是：

一,、人力不可抗拒的自然災(zāi)害;

二,、施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問題不能及時解決的;

三,、其它非甲方所能控制的事件,。

上述原因必須經(jīng)深圳市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用,。

第四條

甲乙雙方同意上述樓宇單元售價為_____幣_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元_____角整,。

第五條

乙方如未按本合同第四條第二款付款,，甲方有權(quán)追索違約利息,，以應(yīng)付款之日起至付款之日止,，按深圳市銀行當(dāng)時貸款利率計(jì)算利息付給甲方,，如逾期三十天內(nèi)，仍未付所欠款項(xiàng)和利息,，甲方有權(quán)單方終止合同,，將樓宇出售他人,，出售之款不足以清還甲方之款時，甲方可向乙方追索,，如轉(zhuǎn)售盈益屬甲方所有,。

第六條

甲方如未按合同第三條的規(guī)定將樓宇單元交付乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起至交付日止,，以當(dāng)時深圳市銀行貸款利率計(jì)算利息，以補(bǔ)償乙方的損失,。

第七條

在簽訂本合同時,，甲方應(yīng)將乙方原認(rèn)購時所交付的定金__________退回給乙方或抵作購樓價款,。

第八條

甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，如質(zhì)量不合格時,，乙方有權(quán)提出退房,，退房后甲方應(yīng)將乙付款現(xiàn)在三十天內(nèi)退回乙方。

第九條

乙方在交清購樓款后,，由深圳市房管部門發(fā)給房產(chǎn)權(quán)證書,，業(yè)主即取得出租、抵押,、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利,，并依照國家和廣東省對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的有關(guān)規(guī)定，享受優(yōu)惠待遇,。

乙方在使用期間,，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施,、活動場所,，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益,。

乙方所購樓宇只作使用。在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu),，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕,。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi),。

第十條

乙方所購樓宇,，如發(fā)生出租、抵押,、轉(zhuǎn)讓等法律行為,，應(yīng)經(jīng)深圳市公證處辦理公證后，由深圳市房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,、登記手續(xù),。

第十一條

本合同用鋼筆填寫的與打字油印的文字，均具有同等效力,。

第十二條

本合同自簽訂并經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效,。

如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好精神協(xié)商解決,，不能解決時,，應(yīng)提請深圳市仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或深圳市人民法院裁決,。

第十三條

本合同共_____頁，為一式三份,，甲乙雙方各執(zhí)一份,，深圳市公證處一份，均具有同等效力,。

______年_____月_____日______年_____月_____日

簽約地點(diǎn)：____________簽約地點(diǎn)：____________

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇三

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的,，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同,。

商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中,，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同,。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力,。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以,，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同,，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時,；房屋并不存在或尚未建成,，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同,。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中,，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限,、房屋的交付期限,、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定,，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，達(dá)到雙方的交易目的,。

商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以,，房屋的交付期限一般都很長,。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同,，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量,、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式,。期貨買賣合同具有如下主要特征：

（2）期貨買賣的標(biāo)的是合同本身,，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；

（4）期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大,、價格波動大,、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件,，如糧食,、石油、鋼材等,。

但是,，在商品房預(yù)售合同中，

第二,，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房,，而不是合同本身；

第三,，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋,，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能；第四,，由于房屋的面積,、坐落、單元等方面存在著諸多的差別,，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征,，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品,，不能用于期貨交易,。

可見，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同,。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同,，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序,。

商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中,，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù),，則該期限為延緩期限,；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限,。在附延緩期限的合同中,，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力,，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù),，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù),。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù),；在附解除期限的合同中,，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力,，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù),。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù),，合同終止,。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋,，這里確實(shí)存在一定的“期限”,，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋?/p>

其二,，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限,，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力,，只在期限到來時,，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣,，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款,。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求,?？梢?，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限,，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間,。

商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款,，這種作法類似于分期付款買賣,，但它不是分期付款買賣合同,。其原因有三：

三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資,，以滿足出賣方資金不足的需要,。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同,、期貨買賣合同,、附期限買賣合同、分期付款買賣合同,。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同,。所謂遠(yuǎn)期交貨合同,，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別,，而在合同的訂立,、貨物價格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別,。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨,，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

價格糾紛的處理

商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大,、履行期限長,，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間,。在這段時間內(nèi),，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面,，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛,；另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛,。目前,，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定,，所以各地的處理方法不盡相同,，有的按原合同的約定處理,，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理,。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定,。我們認(rèn)為,，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義,。

由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜,，所以,，我們認(rèn)為,，不可能按照一個固定的方法處理,，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決,。

其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢變更原則,。情勢變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則,，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之,，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛,。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則,。例如,，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下,，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛,。在運(yùn)用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別,。

不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

在商品房預(yù)售合同糾紛中,，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的,。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的,，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等,。對于這類糾紛,，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同,。

在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任,。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任,。對于這類糾紛，我們認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下,，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益,。一方面,，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下,，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則,，如果判定解除合同,，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面,，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下,，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的,，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任,。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力,，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施,，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益,。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同,，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任,，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價款退還預(yù)購方的房款,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇四

買方：______________________________

根據(jù)《中華人民共和國民法典》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，在平等、自愿,、公平,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條房屋基本情況

賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：____________區(qū)(縣),、__________________________小區(qū)(街道)、________幢,、座,、號(樓)、_________單元_________號(室),。

該房屋所在樓層為_________層,，建筑面積共___________平方米。

第二條房屋權(quán)屬情況

(一)該房屋所有權(quán)證證號為：________________________,。

(二)土地使用狀況：該房屋占用的國有土地使用權(quán)以________(出讓或劃撥)方式獲得,。

土地使用權(quán)證號為：________________________,，土地使用權(quán)年限自________年_______月_______日至_______年_____月_______日止。

乙方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金,。

(三)該房屋性質(zhì)為商品房,。

(四)該房屋的抵押情況為未設(shè)定抵押。

(五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租,。

第三條中介費(fèi)

買賣雙方通過___________公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：__________,，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號：______________)達(dá)成本交易。

中介費(fèi)用為本合同房屋總價的_____%,，買賣雙方各承擔(dān)一半中介費(fèi),，中介費(fèi)在房屋所有權(quán)證過戶到買方名下之日支付。

無論任何原因?qū)е卤窘灰孜醋詈笸瓿?，已支付的中介費(fèi)應(yīng)該全部退還,。

第四條成交價格和付款方式

(一)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小寫),，_____________________元整(大寫),。

上述房屋價格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修,、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利,。

(二)買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后____日內(nèi),，買方向賣方支付定金成交總價的____%,，即人民幣___________元。

2,、該房屋過戶到買方名下后____日內(nèi),，買方向賣方支付成交總價的____%，即人民幣___________元,。

3,、該房屋驗(yàn)收交接完成后____日內(nèi)，買方向賣方支付成交總價的____%,，即人民幣___________元,。

第五條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出

(一)雙方同意，自本合同簽訂之日起____日內(nèi),，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。

(二)如買方未能在房屋權(quán)屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)(最長不超過_____個月)取得房屋所有權(quán)證書的，買方有權(quán)退房,，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起_____日內(nèi)退還買方全部已付款,，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息。

(三)賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起_____日內(nèi),，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù),。

如賣方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的,，每逾期一日，賣方應(yīng)向買方支付全部已付款_____分之_____的違約金,。

如逾期超過_____日,，買方有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)收到解除通知之日起_____日內(nèi)退還買方全部已付款,，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息,。

第六條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,，賣方應(yīng)支付房價總款_____%的違約金,，并承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

賣方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況,、附屬設(shè)施設(shè)備,、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買方,。

賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成,，對各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi),、供暖,、水、電,、燃?xì)?、有線電視、電信____________費(fèi)用由賣方承擔(dān),，交付日以后(含當(dāng)日)發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān),。

賣方同意將其繳納的該房屋專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)的賬面余額在房屋過戶后_____日轉(zhuǎn)移給買方。

如賣方未按期完成專項(xiàng)維修資金過戶的,，每逾期一日，賣方應(yīng)支付已交付房價款_____分之_____的違約金,。

第七條房屋的交付和驗(yàn)收

賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶到買方名下后30日內(nèi)將該房屋交付給買方,。

該房屋交付時，應(yīng)當(dāng)履行下列各項(xiàng)手續(xù)：

(二)買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備,、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字;

(三)移交該房屋房門鑰匙;

(四)按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù);

(五)本合同規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用的支付和房屋專項(xiàng)維修資金的過戶;

(六)本合同規(guī)定的其他應(yīng)完成的事項(xiàng),。

本條規(guī)定的各項(xiàng)手續(xù)均完成后,，才視為該房屋驗(yàn)收交接完成。

第八條賣方義務(wù)

本合同簽訂后,，賣方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證的,，買受人有權(quán)解除本合同,，賣方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買方全部已付款，并按買方累計(jì)已付房價款的一倍支付違約金,。

第九條稅,、費(fèi)相關(guān)規(guī)定

本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅,、費(fèi),，買賣雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定如下：

(一)賣方需付稅費(fèi)：

(二)買方需付稅費(fèi)：

(三)其他稅費(fèi)由買賣雙方各承擔(dān)一半：

因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的,，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價總款___%的違約金,。

第十條違約責(zé)任

(一)逾期交房責(zé)任。

除不可抗力外,，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買方的,，按照如下規(guī)定處理,。

1、逾期在___日之內(nèi),，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止,，賣方應(yīng)按日計(jì)算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起___日內(nèi)向買方支付違約金,，合同繼續(xù)履行。

2,、逾期超過___日后，買方有權(quán)退房,。

買方退房的,，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款,，并按照買方全部已付款的___%向買方支付違約金,。

(二)逾期付款責(zé)任。

買方未按照第四條約定的時間付款的,，按照以下規(guī)定處理：

2,、逾期超過30日后，賣方有權(quán)解除合同,。

賣方解除合同的,，買方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照逾期應(yīng)付款的5%向賣方支付違約金,，并由賣方退還買方全部已付款,。

第十一條不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的,，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或全部免除責(zé)任,，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起___日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明,。

上述房屋風(fēng)險責(zé)任自該房屋驗(yàn)收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買方,。

第十二條爭議解決方式

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的,，依法向房屋所在地人民法院起訴。

第十三條其他

本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效,。

雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定,、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。

對本合同的解除,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇五

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同,，即商品房買賣合同,、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押,、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同,。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系,。

司法實(shí)踐中,，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同,，不具有獨(dú)立性,，隨主合同的變更、消滅而變更,、消滅,。

（一）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先,，合同目的相對獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金,，購房合同的目的是購買房屋,，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的,。其次,，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生,，雙方是相對獨(dú)立的,。第三，購房合同的無效,、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷,，只會影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化,，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金,，主要考慮的是購房人的資信狀況,，即使購房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題,，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保,，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同,，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán),。從合同的相對性原則出發(fā),，應(yīng)確認(rèn)這兩個合同是相互獨(dú)立的。

（二）抵押擔(dān)保合同,、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同,，以借款合同的存在為前提,。但應(yīng)明確,，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同,。

（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同,、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效,，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn),，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形,，則將導(dǎo)致這兩個擔(dān)保合同無效,。

房地產(chǎn)價值巨大,，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險,。同時合同解除后,，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標(biāo)的物價值大,，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜,，各方利益重疊,，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的,，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除,。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律,，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除,，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法,。因?yàn)橛⒚婪ㄖ?，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前,，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行,，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同,，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,。而我國的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán),，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán),，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商,、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行,，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示,，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人,。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利,，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性,，在解除合同上要更加慎重,。

在下列情形下,，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1,、發(fā)展商遲延交樓,，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約,，且1年內(nèi)都不能交樓,，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的,，應(yīng)依法解約,。

2、發(fā)展商貨不對板,，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符,，此時可予解除合同。但對于朝向有所變更,，應(yīng)視情況而定,。如改變的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好,，則合同目的尚可達(dá)到,，不足以構(gòu)成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整,，不宜解約,。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的,，視為嚴(yán)重違約,，可予解約，但如購房人已入住,，從實(shí)際出發(fā)也不宜再解除,。可通過調(diào)解,，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,，對少面積則退還價款，多面積則由發(fā)展商主動放棄該部分價款或以成本價收取,。未超過原約定面積3%的,，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項(xiàng)加以解決,。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的,，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體,，裝修不符可通過評估后予以補(bǔ)償,，以給付違約金方式調(diào)整,，不宜解除合同。

3,、房屋質(zhì)量存在問題,，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水,、凹凸不平等問題,，可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失,，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同,。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全,，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后,，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同,。

4,、發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款,，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件,，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件,，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán),，其無過錯,，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同,。但如果是購房者自行選擇按揭銀行,，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除合同,，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難,。

5、對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的,，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待,。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語,，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳,，無實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約,；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約,，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到,；但如該廣告要約非常明確,，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行,，而購房者的購房目的不僅為居住,，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容,，此時應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到,，對此種情況可以解除合同。

購房合同解除后,，如何處理按揭合同呢,？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購房合同解除后,，按揭合同并非必然解除,，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行,、購房人均不主張解除按揭合同,，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除,，但購房人能另行提供等額擔(dān)保,，并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同,，銀行不同意,，則應(yīng)分情況考慮：1.如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件,，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密,，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn),，可認(rèn)為銀行違反了對合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守,，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約,，且此時購房人有嚴(yán)重對抗情緒,，繼續(xù)履行合同已無實(shí)際意義，可判決解約,。2.如按揭銀行是購房人自行尋找,，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系,，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到,，因按揭銀行無過錯,，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下,，應(yīng)尊重守約方意愿,，不應(yīng)解約,。如果按揭銀行,、購房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿,，可一并解除按揭合同,。3.如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意,，則應(yīng)尊重約定,，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下,，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失,，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

解除了預(yù)售購房合同和按揭合同,，必然涉及到款項(xiàng)的返還,。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購房者,，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則,，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利,，因此對于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：

1,、開發(fā)商向購房者返還全部購房款,，包括購房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。

2,、購房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息,，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款,，則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任,。

對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定,，在款項(xiàng)的返還時,，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行,，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù),，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任,，可在款項(xiàng)返還時，適當(dāng)減少違約金,、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng),，平衡各方利益。

在款項(xiàng)返還過程中,，也要注意維護(hù)按揭銀行的利益,，按揭的標(biāo)的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產(chǎn)權(quán),，其抵押的標(biāo)的物嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商,，購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，將此種權(quán)利進(jìn)行抵押,，開發(fā)商也同意在事實(shí)上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行,，可認(rèn)為這種抵押是一種事實(shí)上的共同抵押。因此,，無論是否解除合同,，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人，都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),。在貸款本息未歸還之前,，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意,，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù),，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán),?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項(xiàng)中,，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分,，將其視為抵押物的變價,，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇六

與該商品房有關(guān)的抵押情況為以下第_________種。（其中2和3可以同時選擇）

1,、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押,；

2,、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押,，抵押權(quán)人為：_________，抵押登記部門為：_________,，抵押登記日期為：_________。

3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押,，抵押權(quán)人為：_________,，抵押登記部門為：_________，抵押登記日期為：_________,。

抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇七

買受人使用該商品房期間,，不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu),、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外,，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施,，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù),。

該商品房只作_________使用,，出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)_________,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇八

合同編號：

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

國籍：____________身份證號碼：____________

第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán),。

地塊編號：____使用年期________年,，自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建xx,，系____定名____,，由甲方預(yù)售。

第二條乙方自愿向甲方定購上述xx的第____幢____號（第__層）,。建筑面積____2,，土地面積2（其中：基底分?jǐn)俖___2、公用分?jǐn)俖___2,、其他____2）,。

第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用,，但不得超過____天：

1,、人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2,、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決,；

3,、其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),，方能延期交付使用,。

第四條甲乙雙方同意上述訂購之xx售價為：____單價元2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）,。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期（一次）付款（見附表一）,。

第五條乙方如未按本合同

第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)追索違約利息,。如逾期____天以上,，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同,，將xx出售他人,。

第六條甲方如未按本合同

第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日

第二天起計(jì)算付款利息,，以補(bǔ)償乙方的損失,。

第七條甲方出售的xx須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年,，如質(zhì)量不合格時,，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方,。

第八條甲乙雙方在xx交付使用并付清樓款后,，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間,，有權(quán)享用與該xx有關(guān)聯(lián)的公共通道,、設(shè)施、活動場所,，同時必須遵守中華人民共和國法律,、法令和社會道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益,。

第九條乙方所購xx只作____使用,，在使用期間不得擅自改變該xx結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕,。

乙方購置的xx所占用的土地,，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條預(yù)售的xx,，乙方不許轉(zhuǎn)讓,、抵押,，否則，后果自負(fù),。

第十一條后面的附表一,、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,，如發(fā)生糾紛,，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時,，按下列（）項(xiàng)解決：

1,、由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2,、由人民法院裁判；

第十三條本合同正本一式四份,，甲乙雙方,、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份,。

甲方：____________

代表人：________年____月____日

乙方：____________

代表人：________年____月____日

返

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇九

1,、因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或全部免除責(zé)任,，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人。

2,、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方,，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方,，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響,。

3、不可抗力事件發(fā)生時,，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同,。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù),。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力,，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任,。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,，不能免除責(zé)任。

4,、本合同所稱"不可抗力"是指受影響一方不能合理控制的,，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服,，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件,。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi),、火災(zāi)、旱災(zāi),、臺風(fēng),、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）,、動亂,、罷工，政府行為或法律規(guī)定等,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇十

買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的,，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_________日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）繳納憑證,。

買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的,，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時】【之日起_________日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)提交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）繳納憑證,。

商品房買賣合同預(yù)售有法律效應(yīng)嗎篇十一

甲方按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng),，訂立本合同,。

第一條 預(yù)售房屋售價為每建筑平方米人民幣________元，價款合計(jì)為人民幣（大寫________仟________佰________拾________萬________仟________佰________拾________元整（小寫：___________________元）,。乙方同意按分期付款方式付款,。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。

第二條 貸款相關(guān)事宜由房產(chǎn)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理,。

第二條 甲方須于________年________月________日前,，將房屋交付給乙方。

第三條 除不可抗力外,，甲方未按期將房屋交付給乙方的,，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實(shí)際交付日止,，每延期一天,，甲方按房價款總額的萬分之________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。

第四條 除不可抗力外,，逾期________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的,，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。

第六條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的,，乙方有權(quán)解除本合同,，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方,。

第十條 本合同未盡事項(xiàng),，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十一條 本合同正本一式兩份,，甲乙雙方各執(zhí)一份,，合同由簽字之日起開始生效。

甲方簽字：

乙方簽字：

年月日