在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告不再是罕見的東西，報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的報(bào)告嗎,？下面是小編幫大家整理的最新報(bào)告范文，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇一

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局,、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,，其中菜市場(chǎng)4家,，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè),。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出,。具體來講,，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng),，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場(chǎng),、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,，消防安全隱患嚴(yán)重,。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,，電線老化,、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣,，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,，天柱山大市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后，只做倉庫或車庫,。這些市場(chǎng)的交易額很小,，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，將其分為三類，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),，如天柱菜市場(chǎng),、零碑集貿(mào)市場(chǎng),，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全,。第二類是建成時(shí)間早,，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng),、彰法山菜市場(chǎng),、金源菜市、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,，縣房管局,、工商局,、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇二

1、調(diào)研目的,。通過對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),，對(duì)國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色,，提出改進(jìn)建議,。

2、調(diào)研企業(yè),。泗陽某服飾有限公司,。

3、時(shí)間安排,。一周的時(shí)間,，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,，制作相應(yīng)色卡，制版,，樣衣制作等,，三天時(shí)間；裁剪,，及縫制環(huán)節(jié),，兩天時(shí)間；后道車間（小后道,、綜合后道）,，存儲(chǔ)，打包出倉,，約兩天時(shí)間,。

二、企業(yè)概況,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī),、鎖扣機(jī),、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。

三,、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn),，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單,。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,，得出制作成本,，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中,。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì),。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn),，對(duì)面料,、輔料、里料的確定,，研制出相應(yīng)的色卡,，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行,。通過色卡,，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板,，制作出單件的服裝成衣,，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu),、縫制工藝要求及步驟等,。

經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,，是把面料、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片,，還包括鋪料、排料,、算料,、套裁,，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等,。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作,。縫制,。它是按不同的`款式要求,，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程,?？p制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人,，1個(gè)組長(zhǎng),，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位,，4個(gè)輔助工,。后道車間。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查,，1個(gè)總檢,，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制,。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施,，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲(chǔ)管理之中,。成品倉儲(chǔ),。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配,。

四、管理特色,。

在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢,，對(duì)于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正,，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢,，在整燙,，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

五、調(diào)研建議,。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢(shì),。

1、市場(chǎng)全球化,。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇,，與此同時(shí)，很多國外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù),，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,，對(duì)我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。

2,、全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中,。按照這一方法,，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

3,、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新,。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響,。在新材料,、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力,。

4,、流程再造。流程再造是指一切重來,，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在,，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。

5,、erp與供應(yīng)鏈管理,。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)商,、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流,、資金流,、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理,。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo),。

6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp),。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn),，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動(dòng)和浪費(fèi),，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù),，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式,。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量,、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作,。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議。

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn),，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路,。在管理上,，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,，要對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇三

7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,，在副主席的帶領(lǐng)下,，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū),、天一城市花園,、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì),，聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》,。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1,、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,，市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股,，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家,；外地入駐本地的11家,，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家,。從業(yè)人員1900多人,，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,，總服務(wù)面積約510萬平方米,，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2,、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開,、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年,，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作,。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務(wù)不到位,、服務(wù)質(zhì)量差,、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核,、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查,、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3,、努力提高物業(yè)管理水平,。倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng),。截止目前,，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè),，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè),。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家,。

1,、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員,，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),，缺乏足夠的精力和熱情,，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),，不能發(fā)揮應(yīng)有作用,。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān),。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順,。作為新興行業(yè),，法律法規(guī)體系雖已建立,，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水,、供電,、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象,，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,，電力部門只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,，但電損,、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿,。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量,、違章搭建,、破墻開門、車輛停放,、開廠經(jīng)營,、垃圾清運(yùn)等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建,、城管,、環(huán)保、公安,、消防等部門依法處理,。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉,、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,，增加了管理難度。

3,、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，素質(zhì)不高,。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,，難以引進(jìn)人才,，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺,。

4,、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低,，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性,。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),；二是不服從管理,，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止,；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題,、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,，一些小區(qū)形成惡性循環(huán),，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害,。

5,、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗(yàn)收,，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化,、道路,、供電、供水,、供氣,、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛,。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的,。近三年來,，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì),。

6,、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代,、九十年代初建造的住宅樓,，由于當(dāng)時(shí)條件限制,，規(guī)劃、建設(shè),、用地方面不夠規(guī)范,，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小,、停車位不足,、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差,、房屋立面破損等問題,。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管,。

1,、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營,、善管理,、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,，逐步建立“分等定級(jí),、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來,。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù),，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,，讓業(yè)主明明白白交費(fèi),。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制,。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,，涉及規(guī)劃、住建,、城管,、供電,、供水、消防,、公安,、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制,，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作,。

3,、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理,、自我服務(wù),，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為,。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4,、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為,。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制,；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5,、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量,。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始,，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,，對(duì)房屋的功能、布局,、管網(wǎng),、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考,。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收,，聽取意見建議,。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限,，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題,。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤,，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),，提高停車能力,。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力,，緩解停車位不足的矛盾,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇四

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

在我們平凡的日常里,，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前,，可以先參考范文,，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。

隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加,，人們?cè)絹碓街匾暽畹馁|(zhì)量,，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗(yàn),，它由興起到發(fā)展,，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路,？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者,，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研,。

xxxx年xx月至xxxx年x月,，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問學(xué)習(xí),。在實(shí)習(xí)期間,，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí),，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí),，為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一,、調(diào)研對(duì)象的基本情況,。

xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi),，東連錫城路,，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路,，北依213國道,，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧,、自主經(jīng)營的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),，注冊(cè)資金為100萬元,。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本,、誠信服務(wù)”的理念,，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù),、信譽(yù)至上”的宗旨,，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,，造就了一支思想正,、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍,，公司先后成功接管了xx,、xx二期（民豐西苑）,、綠洲花園等小區(qū),，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng),，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路,。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作,，并已取得內(nèi)部審核員資格,。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項(xiàng)管理度,，充分利用現(xiàn)代化管理手段,，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明,、整潔,、安全、有序的生活環(huán)境,，營造一個(gè)賞心悅目的生活空間,。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新,，力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主,、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全,、舒適的服務(wù),，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星,。

二、調(diào)研的目的和意義,。

“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”,，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去,，這是我調(diào)研的目的之一,；另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解,，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看,，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),。我想通過此次實(shí)習(xí),，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),，理論聯(lián)系實(shí)際,，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),，用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律,。從小方面講,，為自己以后能有一個(gè)美好的未來而努力；從大處講,，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力,。

三、調(diào)研的方法和范圍,。

深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告,。

二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記,。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議,，對(duì)來信做認(rèn)真解讀,，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯栴}，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作,。通過本次調(diào)研,，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題,。在理論學(xué)習(xí)上,，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán),。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止,，沒有深挖掘,、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅Γ瑫r(shí)間緊,，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系,。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題,。中心接管。

全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),，責(zé)任大任務(wù)重,，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛,。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,，有時(shí)甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要,，自認(rèn)為工作開展了,，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問題,。完成工作任務(wù)時(shí),，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作,，尤其是任務(wù)多,、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己,。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,，并沒有突破創(chuàng)新,，開展獨(dú)具特色的工作。

（四）存在安于現(xiàn)狀,、進(jìn)取心不夠的問題,。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作,，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任,。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足,，但比下有余,，樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng),。

今后的努力方向和改進(jìn)措施,。

劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得,，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),，從解決實(shí)際問題出發(fā),，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如,，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫,。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

（二）撲下身子,、深入基層,，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,，拜群眾為師,，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足,，與群眾一起想問題,、謀對(duì)策，尋找解決問題的方法和路徑,。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展,。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,，樹立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念,、效率觀念、質(zhì)量觀念,，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周,，用最短的時(shí)間完成任務(wù),。

（四）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài),。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問題和不足,，后續(xù)整改工作要不斷跟上,，堅(jiān)決防止走過場(chǎng)、一陣風(fēng),，做到一抓到底,，善始善終。

的思想路線,、政治路線,、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),，立黨為公,、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),，群眾利益無小事的觀點(diǎn),，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí),、深刻領(lǐng)會(huì),，努力實(shí)踐的。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇五

為打造xx企業(yè)品牌,，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,，提高企業(yè)戰(zhàn)略,，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

1,、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利,，周邊配套日趨成熟,，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。

2,、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大,，前景廣闊,。

3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高,。

4,、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏,。

5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活,。

6、企業(yè)的勝利,，全賴于鐵的紀(jì)律支撐,。

7、人力資源及組織體系比較完整,。

8,、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確,，拓展思維清晰,。

1、工程規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,，加大經(jīng)營成本,，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗,，水量理應(yīng)自然排盡,，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí),，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,，必須用水泵配合才能抽走，這樣,，既增加了人工操作的麻煩,，在安全方面也受到一定影響。再如,，xx,、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高,，業(yè)主車輛逐步增多,，車輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂,。

2,、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期,，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本,。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放,、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,，這方面尚未引起足夠重視。

3,、人力資源配置缺乏科學(xué)性,，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,，在具體運(yùn)作上,，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量,。

4,、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求,。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼,、紙屑,、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂,，池溝污泥沉積,，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場(chǎng)地面,、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面,、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,，水泥渣漬,、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,，占道經(jīng)營嚴(yán)重,，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見,；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌,。

5,、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無計(jì)劃進(jìn)行,，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪,，對(duì)多處殘缺空白,、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識(shí)提示,，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般,。

6、安全管理意識(shí)一般,，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖,、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。

7,、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,，沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號(hào),。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞,，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無鎖,，房門經(jīng)常打開而無人重視,，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患,。

8,、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差,，崗位工作馬虎應(yīng)付,，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度,、方式方法等工作意識(shí)淡薄,，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱,。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗,，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙,；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo),、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主,、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,，不理不睬；對(duì)外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控,；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見,；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓,。

9,、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看,，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以,，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立,、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化,。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低,。

10,、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落,，人員素質(zhì)參差不齊,，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,，專業(yè)水準(zhǔn)較低,。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足,，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整,。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1,、建立規(guī)范管理體系,，實(shí)行有效資源整合。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,，在物管全盤運(yùn)作上,，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,，按此類推,。

2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),，合理調(diào)配,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1）,，組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人,、物業(yè)公司代表,、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告,。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo),，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展,。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn),，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng),，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量,、服務(wù)水平、從業(yè)人員,、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展,。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人,，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列,。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng),。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作,、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng),，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量,。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿,。截至目前,，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè),。二是抓好典型示范,，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格,、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,。在全市組織開展全方位,、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn),，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來,，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善,，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案,，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心,，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度,，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái),，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%,。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定,，讓業(yè)主真正得實(shí)惠,。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%,。

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題,，呈現(xiàn)“廣、雜,、深”的特點(diǎn),。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關(guān),。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件,，年上半年達(dá)1407件,，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng),，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）,?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題,。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理,、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主,、業(yè)委會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜,、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道,，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后,，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”,。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，項(xiàng)目竣工交付后,，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán),，比如海德堡項(xiàng)目,。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格,、偷工減料,、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山,、奧園廣場(chǎng),、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后,，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問題無法立馬解決,，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中,，有的開發(fā)商為盡快售出車位,、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員,，或以只售不租,、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位,，造成小區(qū)停車難,、停車貴。比如,，頤景園等小區(qū),。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè),，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心,。在承接物業(yè)項(xiàng)目前,，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”,，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn),。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng),。在承接物業(yè)項(xiàng)目后,，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量,，壓縮人員成本,，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低,。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利,，收費(fèi)不規(guī)范,、占用公用區(qū)域,、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等,。比如,，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員,，奉獻(xiàn)意識(shí),、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為,、亂作為,、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,，牟取不正當(dāng)利益,，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟,，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi),、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營收,，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用,，提高物業(yè)費(fèi),、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等,。部分業(yè)主,，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策,、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年,，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè),，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑,、損人利已，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”,，甚至違規(guī)裝修、搭建,、停車,、破壞公物,。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí),，搭便車時(shí)有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模,，但事中事后監(jiān)管沒有跟上,。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后,。近年來,，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化,。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行,，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施,，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門,，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建,、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象,。考核機(jī)制缺失,，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門,、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全,。當(dāng)前,，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層,。目前,，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠,。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低,，重建設(shè)、輕管理,，對(duì)城市規(guī)劃,、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí),。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位,。市場(chǎng)主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰,。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),，通過出租車位和架空層,、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作,。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后,，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜,、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈,。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高,，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感,。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合,、齊抓共管的責(zé)任體系,。通過加大法規(guī)修訂,、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度,，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放,、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市,、區(qū),、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系,。一是完善法規(guī)政策,。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善,、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門,、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確,，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租,、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依,、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標(biāo)管理,、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū),，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力,。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度,、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任,，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管,、誰負(fù)責(zé)”要求,，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程,、咨詢投訴方式等,，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度,。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè),、小區(qū)文明創(chuàng)建,、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則,，培育更多的示范小區(qū),、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處,、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍,，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性,。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則,，市,、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì),、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作,。

（二）創(chuàng)新方式,，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系,。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開,、產(chǎn)權(quán)明晰,、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃,，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),，完善信用評(píng)價(jià),、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度,，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè),。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用,、善用信用、誠信經(jīng)營,，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng),、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái),，促進(jìn)信息公開,。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化,、一體化平臺(tái)建設(shè),，從根本上解決監(jiān)管難、處理難,、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn),、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式,，分步上線業(yè)主繳費(fèi),、投票表決、滿意度評(píng)測(cè),、問題反映,、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,，推動(dòng)關(guān)口前移,。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為,。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū),，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng),，切實(shí)把房屋滲漏,、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位,。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價(jià)變動(dòng)等因素,，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)停車收費(fèi)分類劃檔，出臺(tái)最高限價(jià)政策,，切實(shí)決停車難,、停車貴問題。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺(tái),、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移,，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局,。一是培育自治能力和組織,，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體,、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí),。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立,、改選,、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員,、“兩代表一委員”,、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督,，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì),，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支,，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán),，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式,，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如,，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利,，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定,，制定確權(quán)的主體,、依據(jù)及程序，確定車位,、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則,。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如,，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn),，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制,。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度,，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道,、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭,、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解,、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇七

物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合公開電話每年受理情況看,，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列,。僅今年上半年,，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好,、高層供水難,、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名,、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建,、油煙噪音擾民,、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研,。

一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步,，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,，暫定級(jí)企業(yè)10家,，從業(yè)人員3000多人,。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米,，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū),；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè)，總建筑面積480萬平方米,。這些管理項(xiàng)目中,，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè),。

維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾,。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚,、地下室等,，用于經(jīng)營謀利,，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益,。 三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%,；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善,、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,，老舊住宅區(qū)面廣量大,，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多,，硬件環(huán)境,、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序,、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體,、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房,、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,，無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),，無法實(shí)行封閉管理,，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生,。三是小區(qū)支干道路,、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面,、樓道墻面等公共部位陳舊,、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題,。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng),，地被植物逐年減少,。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元,，且只能收到50%,，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。 四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出,，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉,、道路等配套設(shè)施尚未完善,，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,，也制約了物業(yè)管理的順利開展,。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫,、地下室,、架空層、活動(dòng)中心,、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,，侵害了業(yè)主利益,，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題,。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作,。

1,、供水、供電設(shè)施移交不到位,。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水,、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司,，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施,，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足,；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮,；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任,。

2,、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直

勢(shì)高,。近幾年,，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大,。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí),。

3,、私搭亂建、違章裝修,、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題,。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán),，無法盡責(zé),，只得放任自流。

4,、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證,。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難,，嚴(yán)重影響了正常使用,；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,，只有等到市民投訴,、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難,。

1,、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,，責(zé)任主體不明確。

2,、行政監(jiān)管力度不大,。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水,、氣,，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈,。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù),。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù),。

3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,，脫離了我市市情,，難以操作。

4,、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

三,、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議

1,、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,，明確政府部門、開發(fā)企業(yè),、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任,、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益,；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè),，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,，服務(wù)不規(guī)范,，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況,。

2,、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化,。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益,、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會(huì)工作,，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任,。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,，仔細(xì)斟酌條款,，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,，受理業(yè)主投訴,。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),，要與業(yè)主簽訂公約,，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民,、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

3,、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn),。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施,、水電氣等質(zhì)量關(guān),；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患,。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚,、綠化,、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助,。

4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,，積極探索新的管理方式,。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,，落實(shí)專人值班,。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處,。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式,，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境,。

2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下,，我們小組對(duì)花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)實(shí)地的見習(xí)與調(diào)研,。通過此次有組織的調(diào)研活動(dòng)，不僅讓我們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會(huì),，而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心,。

基本情況：

業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營管理比較典型,，并且在調(diào)研中實(shí)際操作起來也切實(shí)可行,。本次調(diào)研活動(dòng)我們分三次進(jìn)行，先后對(duì)以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪,，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀,、了解。通過此次調(diào)研活動(dòng),，增加我們了對(duì)物業(yè)管理的感性認(rèn)識(shí)的同時(shí),，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。

調(diào)研結(jié)果：

1,、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查,，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊(cè)資本為1000萬元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬元,。是國家建設(shè)部評(píng)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人,，擁有一批高中級(jí)工程師,、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師,、建筑師,、設(shè)計(jì)師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才,，擁有一批工作經(jīng)驗(yàn)豐富,、服務(wù)意識(shí)超前的員工隊(duì)伍。

他們公司下設(shè)兩個(gè)分公司及三十多個(gè)管理處,，物業(yè)管理面積達(dá)500萬平方米,。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院,、高等院校,、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū),、政府辦公大樓等,。

該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時(shí)又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理,。他們憑著敏銳的觸角,、快捷的作風(fēng)和真誠的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認(rèn)可,。他們的承諾是：接管一個(gè),，管好一個(gè)，創(chuàng)造一個(gè)品牌,。 他們始終堅(jiān)持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù),、精益求精"的質(zhì)量方針。

他們公司的企業(yè)文化是：

· 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一

· 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié) 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)

· 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精

· 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求

2,、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過對(duì)星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查,，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理,。該公司投資對(duì)星光匯那塊地皮的租賃,，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理,，通過招商投資加盟,，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利,。

這次的調(diào)研,，負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修,、管理的情況,，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的保安,、保潔,、綠化等小事，可是,，經(jīng)過對(duì)星光匯的這次調(diào)研活動(dòng),，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時(shí)也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景,。同時(shí)負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目的經(jīng)理也對(duì)我們提出了期望,，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時(shí)對(duì)人才的要求也是理論與實(shí)際操作并重的,。

她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時(shí)的一些不良狀況,。由于這

一帶的地段剛開發(fā)娛樂場(chǎng)所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營,。因此,，這一帶的人氣還不足,，或者說來這一帶娛樂消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營起來比較困難,。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時(shí)候也出現(xiàn)了一些狀況,，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前,。

她還向我們分享了解決問題的對(duì)策與方案,。她說：我們面對(duì)這些問題，剛開始也比較棘手,，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益,，譬如，首先,，向加盟者或者租賃方提供暫時(shí)減租或免租的方式,，同舟共濟(jì)熬過這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者,，先打造成一流的,、全方面的娛樂場(chǎng)所。其次,，要做好物業(yè)的管理,，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修,，基層員工的管理等,。再次，就是投資加大宣傳力度,，提高我們星光匯在這一帶的名氣,。我們之前也請(qǐng)了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果,。她還幽默地說,，還好這里的公交車站有你們學(xué)校的經(jīng)過，為我們帶來了不少的商機(jī),，如今的ktv,，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧耍銈儗W(xué)校的學(xué)生到處可見,。我們聽了都笑了起來,。

3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司

到了第三天,，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場(chǎng)參觀,，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題,。

業(yè),、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理,。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé),，而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談,，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎(jiǎng)項(xiàng),。

可是,，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理,。例如,，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞,。有的小朋友的家長(zhǎng)抱怨小區(qū)的游泳池對(duì)外開放,。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度,，造成管理不便,，還對(duì)小朋友造成危險(xiǎn)。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng),，遷怒我就買頭?；貋眇B(yǎng)，我看他管還是不管,。我們都哈哈大笑起來,。

的確，小區(qū)的管理很泛,，會(huì)出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào),，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會(huì)和諧,，實(shí)現(xiàn)共贏,。本次對(duì)駿威廣場(chǎng)的調(diào)研，不僅能對(duì)自身的物業(yè)知識(shí)得到提高,，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng),。駿威物業(yè)通過增強(qiáng)對(duì)員工的關(guān)心，切實(shí)為員工著想,，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動(dòng),，員工都以公司為豪，愿意為公司出力,，為業(yè)主提供良好的服務(wù),。可是,，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流,。通過這次調(diào)研,，讓我們都認(rèn)識(shí)到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要,。要切實(shí)了解業(yè)主的意見與要求,，才能改善管理，創(chuàng)造品牌,，帶來口碑,，使企業(yè)做大做強(qiáng)。

對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的思考,。

其一,，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實(shí)稱其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng),，因?yàn)?/p>

物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè),。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使,，從而滋生了眾多的矛盾,。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識(shí)到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想,，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識(shí)上認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)所在,。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)和和諧共贏,。

其二,、加快市場(chǎng)化。物業(yè)管理市場(chǎng)化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑,。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化,，第一，可以通過市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度,，從而提升行業(yè)水平。第二,，業(yè)主可以通過市場(chǎng)化的方式（比如招投標(biāo)等）選擇物業(yè)服務(wù)公司,，從而增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益,，也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展,。第三，物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展,。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務(wù)（比如保安,、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支,，同時(shí)也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務(wù),。不僅增加了物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù),。

房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來,。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色,，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù),、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動(dòng)中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)。

總結(jié),，本次調(diào)研活動(dòng)很有意義,，效果明顯,，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識(shí),、行情。調(diào)研結(jié)束后,，我們都主動(dòng)寫下了各自的調(diào)研心得,，都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實(shí)際的調(diào)研活動(dòng)讓我們不僅吸收了課本的知識(shí),，還讓我們了解了社會(huì)中實(shí)際的情況,、物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際操作，也鍛煉了實(shí)踐的能力,。我們都感到十分的充實(shí),。

參考文獻(xiàn)：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》

-隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮,，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出,，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境,、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用,。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),，在其發(fā)展過程中,，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一,。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作,。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,，結(jié)合實(shí)際情況，通過實(shí)地走訪及召開座談會(huì)等方式對(duì)我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一,、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展,，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè),。但是,，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響,，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸,。據(jù)調(diào)查,，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè),，收費(fèi)率大都在60%—70%之間,，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前,，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂,，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2015年度收取率只有60%—70%,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上,，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán),。

二,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識(shí),，存在觀望攀比心態(tài),。

業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”,，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼,，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2,、服務(wù)質(zhì)量不高,，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看,，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi),、環(huán)境秩序,、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng),、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高,，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重,，影響了業(yè)主的正常通行,；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒,、推銷產(chǎn)品,、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序,；有的小區(qū)保安配備不足,，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛,、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生,；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí),、不到位,，路面破損不能及時(shí)維護(hù)，路燈亮化率低,，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞,、化糞池外溢不能及時(shí)清理,，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大,，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳,。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱,，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力,、義務(wù)。但是,，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看,，由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇,，大量業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí),、法律觀念淡薄,，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法,。

標(biāo)準(zhǔn),，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次,，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi),，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格,。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部,，據(jù)調(diào)查,，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi),、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞,、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓,、物業(yè)和政府的棘手問題,。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患,，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下,。

目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理,。實(shí)際上,，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下,，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系,，這種“建”、“管”不分的體制,，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題,，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷,、配備設(shè)施不完善,、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛,、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等,，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決,。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上,，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下,。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,、人才短缺,。

目前，我市有經(jīng)驗(yàn),、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),，職業(yè)道德、專業(yè)技能,、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要,。

7,、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段,。

物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范,，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí),，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說服教育,、溝通協(xié)調(diào)的方式,，對(duì)于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀,，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境,。

8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清,，行使不力,，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題,，比如違章搭建問題,，破墻開店,、占道經(jīng)營問題，破綠種菜,、養(yǎng)狗擾民問題,，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題,，這些本應(yīng)該是屬于城-管,、工商、公安,、園林,、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”,，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在,，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是,，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,，是依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè),，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力,，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨,；管不好業(yè)主更加埋怨,，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

9,、部分新建小區(qū)入住率低,，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的,，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高,，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi),，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大,。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知,、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼,。

三,、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國是一個(gè)新生事物，引入我市也不過十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷

一個(gè)逐步適應(yīng)、完善,、習(xí)慣,、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展,，建議：

一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級(jí),、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高,，不同等級(jí),，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同,。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足,，也不搞服務(wù)過剩,。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑,。

二,、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì),，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù),。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋,，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行,。

三,、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1,、做好人力資源管理,，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平,；2,、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),，經(jīng)考試合格后持證上崗,；3、實(shí)行“末位淘汰制”,，競(jìng)爭(zhēng)上崗,，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；4,、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，全面提高從業(yè)人員素質(zhì),。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,，說話,、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,，住戶人數(shù)多,，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,，應(yīng)該多從自身找差距,，擺正自己的位置，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持,。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明,，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),，房屋質(zhì)量,、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量,。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患,。

五、加大宣傳力度,，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利,。同時(shí)通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展,。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2015年10月

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇八

近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題,。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定,。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研,，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城,、酈景陽光,、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū),，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),，了解實(shí)情，探討解決存在問題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),，分布在蕉南、蕉北、城南,、金涵、漳灣,，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔(dān)著酈景陽光、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作,，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚,，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范,。

1、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一,，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前,，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔,、綠化等基本服務(wù)外,，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,，即使公司對(duì)員工培訓(xùn),，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低,，從業(yè)人員流動(dòng)性大,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠,。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失,，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減,。

1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán),。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一,，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明,、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在,。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布,，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變,。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持,，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低,。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用,，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位,。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患,。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位,。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度,、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等,，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí),，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員,。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護(hù)一直缺失,，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用,、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用,、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄,。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái),、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水,，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見很大,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi),。

1,、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督,，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個(gè)良好的生活環(huán)境,，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念,。

2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制,。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū),、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施,。制定有效的綜合考評(píng)制度,，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查,、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改,，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，提高消防安全意識(shí),。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重,、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位,、綠化等隨意變更的,，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓,，還業(yè)主一個(gè)舒適,、安全的生活環(huán)境。

2,、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目,，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng),，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào),，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題,。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。

3,、強(qiáng)化責(zé)任主體,。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,，加強(qiáng)消防設(shè)施管理,。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案,。

（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任,，提升行業(yè)自律水平,。

1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹立正確的消費(fèi)觀念,。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí),、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù),、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”,。

2、完善監(jiān)管機(jī)制,。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門,，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管,、公安,、工商、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn),，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力,。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題,，督促物業(yè)公司落實(shí)整改,，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,，努力構(gòu)建平安小區(qū),、和諧社區(qū),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇九

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

一,、基本情況,。

我市物業(yè)服務(wù)工作從2000年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索,，從無到有,，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭,，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高,，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象,，保障人們安居樂業(yè),，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。

二,、工作開展情況,。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省,、荊門市的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》,、《關(guān)于貫徹落實(shí)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知》,、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí),，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展,。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí),、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容,、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù),，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”,。

三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過報(bào)刊,、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群,、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí),，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí),，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持,。通過集中培訓(xùn)、集體研學(xué),，多措并舉,，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力,。

三,、當(dāng)前存在的主要問題。

（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高,。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè),，僅對(duì)自已開發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高,。前期物業(yè)建管不分,，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí),，缺乏創(chuàng)新能力,。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大,、素質(zhì)不高,，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問題,，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生,、秩序維護(hù),、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù),，難以滿足業(yè)主多樣化的需求,，無法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同,，沒有得到業(yè)主的認(rèn)可,，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、建設(shè)單位之間互不信任,，矛盾時(shí)有發(fā)生。

（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后,。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解,，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性,、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足,，只顧個(gè)人利益,，無視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持,、配合,，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄,，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)還未形成,。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在,。目前,，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65％，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30％,。過低的收繳率,，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù),、降低標(biāo)準(zhǔn)來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn),，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大,。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn),，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入,，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出,，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金,，導(dǎo)致維修,、更新和改造的費(fèi)用無人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修,、道路坑洼不平,、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿,，反映非常強(qiáng)烈,。

（四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格,，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù),，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶,；違法占用消防通道,；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題,，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患,。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)用房，只有門房,、無綠化用地,、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后,、數(shù)量不足,、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足,，引發(fā)了許多矛盾和糾紛,。

（五）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難,，發(fā)揮作用更難,。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者,，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所,、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí),，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位,，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立,、選舉難困難重重,。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中,，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障,，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大,。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng),，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制,，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中,，大部分名存實(shí)亡,。

（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務(wù)屬多頭管理,，參與部門較多,，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順,，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴,，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮,，工作合力沒有形成,。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通,，行政監(jiān)管力度不大,，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任,、權(quán)利與。

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看義務(wù),、管理與服務(wù)“三不清”,。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。

四,、意見和建議,。

（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù),。

建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際,，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中,。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系,，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度,。住建,、城管、規(guī)劃,、公安,、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差,、收費(fèi)不規(guī)范,、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào),，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn),，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式,，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平,、提高管理能力,，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。

（二）加強(qiáng)源頭治理,，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ),。

規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管,，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建,、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為,。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定,，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收,。

（三）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用,。

對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì),，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序,，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé),。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī),，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓,，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督,、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展,。

（四）采取有效措施,，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。

要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,，在基層政府組織的指導(dǎo)下,，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥,、靶向施策,，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立,、較為完善,、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì),，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作,。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主,，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修,、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同,，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修,、保安、保潔,、綠化等隊(duì)伍,，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù),，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全,、文明、和諧的居住環(huán)境,。

（五）宣傳引導(dǎo),，營造良好的物業(yè)管理氛圍,。

要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí),，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念,，理解、支持,、配合物業(yè)服務(wù)工作,，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇十

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展,、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺(tái)建設(shè),。10月17日,，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處,、陽光百翠園,、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽取區(qū)住建局和西關(guān),、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹,，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難,，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平,、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下,。

一,、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。

全區(qū)共有社區(qū)51個(gè)（單位型17個(gè),、版塊型34個(gè)）,，物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊(cè)60家（二級(jí)資質(zhì)3家,、三級(jí)資質(zhì)52家,、暫定5家），實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個(gè),，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會(huì)小區(qū)72個(gè),，建成示范小區(qū)26個(gè)（國家級(jí)1個(gè)、省級(jí)2個(gè),、市級(jí)8個(gè),、區(qū)級(jí)15個(gè)）,。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量,，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。

將60個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治,，爭(zhēng)取援建資金1500萬元,。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉流程》,、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》,、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會(huì)備案制度》,、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)辦法》,、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比辦法》等一系列制度和辦法,，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核,，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù),。

二是宣傳培訓(xùn),，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn),、

人,，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn),、分享管理工作亮點(diǎn),；

連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)10萬元；

先后調(diào)處蘭寶小區(qū),、豪城天下c區(qū),、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起,。

三是成立協(xié)會(huì),，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn),，成立金臺(tái)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì),，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng),。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè),，對(duì)其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué),、超越自我,、共同提升活動(dòng),，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律,、展示行業(yè)風(fēng)采,、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng),，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展,。

二、問題與原因,。

一是管理責(zé)任界定不清,。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門,，但由于職能定位與責(zé)任界定不清,，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能,、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能,、水、電,、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營職能,、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛,。

有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，重收費(fèi),、輕服務(wù),；

有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意,；

有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目,，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符,，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí),、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠,，存在開發(fā)商故意拖過保修期,，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題,，遺留給業(yè)主和物業(yè),，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛,。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化,、設(shè)備損壞嚴(yán)重,、無物業(yè)管理用房、無維修資金,、物業(yè)企業(yè)不愿管,、業(yè)主不愿交費(fèi)買服務(wù)等問題凸顯。

有的缺乏社區(qū),、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢,。從運(yùn)行情況看,，不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn),，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高,。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象,，個(gè)別業(yè)主還惡意欠費(fèi)，既不交物業(yè)管理費(fèi),，又將垃圾亂扔亂堆,。

三、對(duì)策與建議：

物業(yè)管理雖然起步晚,、發(fā)展時(shí)間短,，但與百姓生活息息相關(guān)，是社會(huì)和諧穩(wěn)定,、老百姓幸福安康的體現(xiàn),。

一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制,。一要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商,、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管,，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用,，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任,。三是完善規(guī)劃,、公安、物價(jià),、消防、城管,、供水,、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專人專用,，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二示范引領(lǐng),，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。實(shí)行履約保證金制度，公布紅,、黑榜,，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用,、年審,、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平,。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域,，開展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求,。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊,，企業(yè)間形成比,、學(xué)、趕、幫,、超氛圍,。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，提升我區(qū)總體服務(wù)水平,。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo),、業(yè)主大會(huì)選聘,、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

在物業(yè)收費(fèi)方面,，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合,，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。

建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；

業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳,、解釋,、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作,。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境,、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用,。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo),，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸,、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市,、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人,、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談,，并形成調(diào)研報(bào)告,。

一、主要成效,。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo),，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展,。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積,、人口快速增長(zhǎng),，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平,、從業(yè)人員,、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè),，服務(wù)面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列,。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng),。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作,、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng),，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建,，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前,，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星,、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范,，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏,。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范,，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格,、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn),，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來,，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善,，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。一是完善配套政策,，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機(jī)構(gòu)改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實(shí)了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái),，今年物業(yè)管理投訴處理及時(shí)率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見,，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定,，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%,。

二、存在的主要問題及原因,。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題,，呈現(xiàn)“廣,、雜、深”的特點(diǎn),?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān),。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì),，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達(dá)1407件,，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng),，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）,?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題,。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理,、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主,、業(yè)委會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜,、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道,，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì),。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初,，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷,，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán),，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中,，通過壓低施工價(jià)格,、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本,，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng),、京鷹華府等項(xiàng)目,。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣,、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法及時(shí)解決,，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位,、回籠資金,，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租,、提高停車費(fèi)等方式,，迫使業(yè)主購買車位,，造成小區(qū)停車難,、停車貴。比如,，頤景園等小區(qū),。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè),，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念,，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前,，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目,，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn),。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo),，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后,，為了保住利潤,，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本,，服務(wù)項(xiàng)目少,、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,，甚至直接“棄盤”,。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范,、占用公用區(qū)域,、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等,。比如,，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員,，奉獻(xiàn)意識(shí),、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為,、亂作為,、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,，牟取不正當(dāng)利益,，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟,，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi),、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營收,，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用,，提高物業(yè)費(fèi),、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識(shí)不強(qiáng),，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心,。**年,，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%,。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑、損人利已,，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修,、搭建,、停車、破壞公物,。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房,、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí),，搭便車時(shí)有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上,。究其原因,，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來,，城市居民人口較快增長(zhǎng),，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行,，距今已有8年之久,。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開始實(shí)施,，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法,。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門,，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏,。住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí),，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象,?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門,、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲,。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前,，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門,，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、人員和執(zhí)法手段,，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層,。目前,，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠,。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低,，重建設(shè)、輕管理,，對(duì)城市規(guī)劃,、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí),。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位,。市場(chǎng)主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰,。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),，通過出租車位和架空層,、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作,。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失,，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量,。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù),。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感。

三,、對(duì)策建議,。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合,、齊抓共管的責(zé)任體系,。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核,、財(cái)政投入等工作力度,，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移,，構(gòu)建市,、區(qū)、街道,、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系,。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際,，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例,，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門、社區(qū),、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確,，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依,、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理,、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理,、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū),，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力,。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干,、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層,。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求,，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門,、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等,，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū),、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度,。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建,、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作,，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū),、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍,，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門,、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則,，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造,、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn),、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作,。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范,、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系,。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià),、信息公開,、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,，更好發(fā)揮政府作用,，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè),，提高準(zhǔn)入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī),、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單,、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度,，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度,，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用,、誠信經(jīng)營,，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰,。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái),，促進(jìn)信息公開,。依托“智慧**”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化,、一體化平臺(tái)建設(shè),，從根本上解決監(jiān)管難、處理難,、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn),、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式,，分步上線業(yè)主繳費(fèi),、投票表決、滿意度評(píng)測(cè),、問題反映,、可視化監(jiān)管等功能,。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題,，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū),，責(zé)任部門要集中會(huì)診,，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏,、配套不齊,、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,，防止惡性競(jìng)爭(zhēng),。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素,，實(shí)施分級(jí)定價(jià),，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符,、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)停車收費(fèi)分類劃檔,，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難,、停車貴問題,。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng),，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局,。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦,。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體、新媒體,，加大對(duì)業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí),、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí),。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選,、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”,、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員,。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平,。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì),，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì),，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì),，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障,。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如,，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利,，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定,，制定確權(quán)的主體,、依據(jù)及程序，確定車位,、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則,。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如,，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn),、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制,。四是完善問題調(diào)處機(jī)制,，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度,，注重依法解決物業(yè)糾紛,，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭,、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式,，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解,、行政調(diào)解,、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

六月上旬,，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組,，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，在了解基本情況,，查找存在問題的基礎(chǔ)上提出了對(duì)策建議,。

一,、基本情況。

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個(gè),，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個(gè),，由單位自管或社區(qū)代管的有264個(gè)，由業(yè)主自管或無人管理的有91個(gè),。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代,，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院，由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差,、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題,。就連一些近年來新建的住宅小區(qū),，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā),，成為我區(qū)上訪率居高的一個(gè)重要方面原因,。近年來，5個(gè)街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級(jí)上訪等影響較大的事件,。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大,，牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作，也是擺在各級(jí)政府面前繞不過去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題,。

**年以來,，各級(jí)已逐步認(rèn)識(shí)到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴(yán)重性，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升,，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作,。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對(duì)解放新村等8個(gè)老舊小區(qū)的改造提升,，全區(qū)健全了區(qū),、街、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理平臺(tái),，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站,、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心）工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度,。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級(jí)示范小區(qū)1個(gè),，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個(gè)，市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)16個(gè),。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見》,、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會(huì)工作流程》和《街道業(yè)主委員會(huì)換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法,，為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子,。

但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施,，加之我區(qū)建區(qū)時(shí)間相對(duì)較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢(shì)將逐漸退去,，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露,，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會(huì)不斷出現(xiàn),，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平,、粗放型和起步探索階段，我們必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀,，不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升,，健全完善物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

二,、存在的問題,。

1、老舊小區(qū)存在問題多,，管理難度大,。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體,。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國迎來改革開放第一輪建設(shè)高潮時(shí)以單位自籌或集資等形式建起來的,，由于受資金、技術(shù),、設(shè)計(jì)等因素制約,，加之當(dāng)時(shí)沒有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高,，集中供暖,、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無維修基金,。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房,，存在諸多安全隱患,。

道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理,；

各類管線老化,，供電供水損耗大，時(shí)常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?/p>

業(yè)主習(xí)慣于單位無償提供的物業(yè)服務(wù),，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng),，物業(yè)管理收費(fèi)難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重,，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離,，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi),。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費(fèi)用，造成物業(yè)公司留不住,，長(zhǎng)期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在,。

有的對(duì)停車位等公共收益自行定價(jià)，漫天要價(jià),；

有的不走程序,，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如綠城逸水苑小區(qū),，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同,，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位費(fèi)，引起矛盾,，形成上訪,，被寶雞電視臺(tái)百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁,，產(chǎn)生問題多,。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離,，形成小區(qū)管理空檔,，且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走,，最終導(dǎo)致對(duì)簿公堂,。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走,，和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對(duì)峙,，制造小區(qū)管理混亂。

3,、開發(fā)建設(shè)遺留問題多,，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū),。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力,，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃,，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖,，造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo),、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水,、電,、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用,，有的未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任,，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加,，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理,，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商,、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā),，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生,。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中,，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。世紀(jì)花園,、星河灣等小區(qū)因電梯維修,、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房,、綠化供熱等矛盾糾紛,，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。

4,、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)亟待規(guī)范,。一是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難。大多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立抱有無所謂的態(tài)度,，不愿意參與“兩會(huì)”的選舉和被選舉,，從而影響“兩會(huì)”的成立。二是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行困難,。業(yè)主委員會(huì)成員大都沒有津貼報(bào)酬,，人員辦公場(chǎng)所緊張，辦公經(jīng)費(fèi)緊缺,，成員大都工作積極性不高,，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán),、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管困難,。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自治性的群眾組織,，機(jī)構(gòu)松散，沒有上級(jí)主管部門,，沒有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲考核辦法,，很難對(duì)其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督,。有的業(yè)主委員會(huì)班子成員自律意識(shí)較差，相互之間搞分歧,、鬧矛盾,，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾問題,，三番五次到政府部門上訪,，經(jīng)市、區(qū),、街道辦三級(jí)多次調(diào)解未果,，最終矛盾雙方對(duì)簿公堂。

5,、體制不順,，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力,。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省,、市、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體,，有的一棟樓就歸屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位,，自成體系，各自為政,，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬,。環(huán)衛(wèi)部門對(duì)居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集,，不允許在垃圾臺(tái)傾倒,，導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū),，不愿染指,，形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街，不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定,。各級(jí)政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實(shí)管理中,，對(duì)物業(yè)公司的最終審核,、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié),，造成了對(duì)物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位,。另外，雖然區(qū)、街,、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu),，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺(tái)，但工作人員都是身兼數(shù)職,，缺乏專業(yè)從業(yè)人員,，難以應(yīng)對(duì)日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級(jí)管理的責(zé)權(quán)不對(duì)等,，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力,。

三,、意見和建議。

1,、綜合施策,，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題,。

堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升,。去年我區(qū)對(duì)金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)通過實(shí)施集中供熱、供氣,，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房,，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場(chǎng)，改造老化的線路和更換插卡式電表,，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后,，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善,，現(xiàn)在小區(qū)道路平了,，路燈亮了，事有人管了,。所以我們建議,，要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo),，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和居民群眾積極參與,，綜合運(yùn)用市場(chǎng)手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針,，按照居民自籌,，企業(yè)或單位支助,，財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造,。

老舊小區(qū)改造后,，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時(shí)引入正規(guī)物業(yè)管理,。對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策,，通過財(cái)政補(bǔ)助,，政府以獎(jiǎng)代補(bǔ)、稅收返還等優(yōu)惠措施,，調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性,。

同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢買服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變,，樹立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識(shí),。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理，自我服務(wù),。

除此之外,，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理,、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng),，建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

2,、加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度,，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平。

區(qū)住建局會(huì)同區(qū)物價(jià)局盡可能細(xì)的針對(duì)每個(gè)企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際,，制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循,，有則可守,。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評(píng)和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》,，實(shí)行量化考核打分,，業(yè)主評(píng)議等管理制度，通過考核考評(píng),，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,。對(duì)存在問題多、服務(wù)水平低,、管理能力差,、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào)，建議相關(guān)部門吊銷營業(yè)執(zhí)照,、降低企業(yè)資質(zhì),、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管,，通過召開工作例會(huì)和以會(huì)代訓(xùn)等方式,，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位,，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理，品牌化服務(wù)的理念,。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序,，特別對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時(shí)反饋我區(qū)年審意見,，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制,。可會(huì)同審計(jì)部門對(duì)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì),，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè),，可嘗試對(duì)物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè),。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級(jí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，做到遵紀(jì)守法，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務(wù),。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn)，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì),，做到精心管理,，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠信經(jīng)營,。要不斷拓寬服務(wù)渠道,，增加服務(wù)項(xiàng)目，推動(dòng)服務(wù)向縱深發(fā)展,，以此帶動(dòng)多元化經(jīng)營,，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場(chǎng)機(jī)制,，實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組,，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道,，以此推動(dòng)服務(wù)水平上臺(tái)階。

3,、探索創(chuàng)新,，突破小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題瓶頸。

近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多,，且解決難度大,，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng)，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸,。要高度重視存在問題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性,，不斷探索創(chuàng)新,，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修,、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃,，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題,，建議市上相關(guān)職能部門有針對(duì)性的加強(qiáng)監(jiān)管,。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系,，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量,、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會(huì)議制度,，重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問題,，定期召開聯(lián)席會(huì)議,，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度,，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對(duì)接,，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會(huì)行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法,，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施,，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入,，打好基礎(chǔ),，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,，確保以后物業(yè)管理順利開展,。

4、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的履職行為,。

對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜,，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會(huì),。通過業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)將業(yè)主訴求反映給各職能部門,，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率,。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的指導(dǎo),，確保業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實(shí)際條件,，符合有關(guān)程序,。三是通過培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)委員正確履職,。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使其能合理反映業(yè)主訴求,、需求,，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同,，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛,。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為,。建立監(jiān)督機(jī)制,，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度,，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自覺規(guī)范自己的行為,，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)其活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改,，確保業(yè)主委員會(huì)正常有序運(yùn)行,，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。

5,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，充實(shí)力量，形成監(jiān)管合力,。

環(huán)衛(wèi)部門對(duì)小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾,，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限,，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級(jí)政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能,。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障,。要為區(qū),、街兩級(jí)充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員，為一線管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)人員,，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員,。區(qū)上要落實(shí)街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策,，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用,，也可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式，予以經(jīng)費(fèi)保障,。

近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題,。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定,。5-7月,，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況,，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽光,、名陽帝景,、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),，了解實(shí)情,，探討解決存在問題的對(duì)策。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一,、基本情況。

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔(dān)著酈景陽光,、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾,，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。

二,、存在問題,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一,，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前,，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔,、綠化等基本服務(wù)外,，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,，即使公司對(duì)員工培訓(xùn),，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低,，從業(yè)人員流動(dòng)性大,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠,。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失,，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。

1,、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán),。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，導(dǎo)致收費(fèi)不透明,、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定及時(shí)公布,，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2,、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變,。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足,，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持,，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低,。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用,，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位,。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患,。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位,。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度,、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等,，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí),，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員,。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護(hù)一直缺失,，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚,、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵,，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見很大。

三、幾點(diǎn)建議,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量,，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。

1,、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè),。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng),，為管理小區(qū)營造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念,。

2,、及時(shí)完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,，明確業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé),，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度,，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查,、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改,，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，提高消防安全意識(shí),。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

物業(yè)公司要及時(shí)與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重,、設(shè)備老化的問題要及時(shí)督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位,、綠化等隨意變更的,，相關(guān)職能部門要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適,、安全的生活環(huán)境,。

2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題,，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng),，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題,。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序,。

3、強(qiáng)化責(zé)任主體,。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé),，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度,，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理建立完善,、可行的應(yīng)急救援預(yù)案,。

（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平,。

1,、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等,，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí),、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù),、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”,。

2,、完善監(jiān)管機(jī)制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃,、城管,、公安、工商,、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng),，及時(shí)共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作,，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段,，提高監(jiān)管能力,。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,，及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題,，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū),。

自**年以來,，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”,，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善,，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是,，如何在創(chuàng)新社會(huì)管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系,，形成長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果,，充分調(diào)動(dòng)居民群眾參與自主式管理的積極性,，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期面臨的緊迫課題。

一,、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀,。

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下,，經(jīng)歷了起步,、平穩(wěn)發(fā)展階段,，現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級(jí)、加快發(fā)展的新時(shí)期,。目前,，在**區(qū)注冊(cè)并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)11家,，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家,，三級(jí)含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人,。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓,、商廈、高檔公寓,、別墅區(qū),、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個(gè)方面,，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個(gè)大類構(gòu)成,。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米,，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個(gè),，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%,。

近幾年來,，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治,，**區(qū)的城市面貌,、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理,，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境,，提升城市形象，區(qū)政府及有關(guān)部門,、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策,，對(duì)于商務(wù)物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，運(yùn)用市場(chǎng)化手段規(guī)范其運(yùn)作,。而對(duì)于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,，從**年開始，一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治,，一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治,、社區(qū)自治,、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道,、社區(qū)居委會(huì)試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治,，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會(huì)（如大溪溝街道）、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管,、改造“一戶一表”和老舊電梯等,，夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù),。截止**年底,，全區(qū)共有32個(gè)老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米,，2.42萬戶,，物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作,，去年10月區(qū)政府又出臺(tái)了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見,，工作也有一定成效，但是,，還存在不少不容忽視,、亟待解決的深層次問題。

相對(duì)于深圳1981年,、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立,，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚,，重視不夠,，缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制，起點(diǎn)較低,，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一,，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高,，商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低,，員工素質(zhì)普遍不高，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿足多功能,、全方位,、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā),，規(guī)劃建設(shè)檔次低,，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右,。規(guī)劃建設(shè)的檔次低,，項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理,、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全,、綠化環(huán)境差等缺陷,，難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家,，多數(shù)為三級(jí)（含“三暫”）資質(zhì),，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū),，由于基礎(chǔ)設(shè)施差,、沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn),，居民支持,、參與率低，推行自主式物管或引進(jìn)專業(yè)物管難度較大,，即使有的開展了物管工作,，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果,。

（二）物業(yè)糾紛多,、涉及面廣，化解難度增大,。

二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重,；

三是低價(jià)導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢(shì)明顯；

四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜,；

五是糾紛涉及多重利益關(guān)系,，化解難度增大。究其糾紛的原因,，既有業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范,、業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱、業(yè)主主張權(quán)利不理性,、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因,，也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn)、服務(wù)水平和質(zhì)量不高,、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因,，還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng)、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因,。

（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢,、不夠完善，制度保障有限,。

部門層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科,，由于人少工作量大,，物業(yè)科無力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析,、協(xié)調(diào)、處置工作,，無力指導(dǎo),、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設(shè)置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心,，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員,。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明,、協(xié)調(diào)工作不及時(shí),，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決,。從地方立法角度看,，則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問題,。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚,，法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定,?！稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo),、監(jiān)督,、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐,。由于街道沒有強(qiáng)有力的措施介入,，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃,、建設(shè),、市政等多個(gè)職能部門，有的矛盾交織在一起,，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門來有效協(xié)調(diào)各方,，造成多頭管理，問題久拖不決,，如果走訴訟程序,，則成本高、耗時(shí)長(zhǎng),、效率低,，不少人信訪不信法,，不愿意訴訟解決。另外,，對(duì)于物業(yè)管理權(quán)的交接,、驗(yàn)收程序，《條例》的規(guī)定很簡(jiǎn)略,，新的物管企業(yè)如何進(jìn)場(chǎng)接管,、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出,、主管部門如何監(jiān)管驗(yàn)收,、居委會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則,。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，也沒有公認(rèn)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整,，物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi),，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi),，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán),。

（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性,，居委會(huì)自治功能弱化,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告篇十一

隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方,，下同)污染較為嚴(yán)重,，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭,?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P(yáng)塵污染對(duì)市容環(huán)境和市民生活的負(fù)面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當(dāng)前渣土管理現(xiàn)狀,，加強(qiáng)渣土管理,，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣,、伴山帝景,、錦泰新城、碧桂花園,、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項(xiàng)目和住建局,、國土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊(duì),、城管隊(duì),、運(yùn)管所、建管站,、環(huán)衛(wèi)局,、渣土辦等單位進(jìn)行專題調(diào)研。通過召開座談會(huì),、現(xiàn)場(chǎng)查看,、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀,，認(rèn)真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學(xué)習(xí)取經(jīng),。經(jīng)主席會(huì)議審議通過,，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案,。

一,、當(dāng)前縣城渣土管理現(xiàn)狀。

隨著城市擴(kuò)容提質(zhì),，城建項(xiàng)目不斷增多,，渣土運(yùn)輸與處置成為首要難題。因體制機(jī)制不全,、日常管理不優(yōu),、處罰措施不力等因素影響，導(dǎo)致縣城內(nèi)建筑,、裝修渣土隨意堆棄，運(yùn)輸過程拋灑較多,，嚴(yán)重影響了市容市貌,，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄,。一是渣土承運(yùn)門檻較低,。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸處置有不成文的“地方規(guī)定”,，即工地屬于那個(gè)村組渣土就由該村組的村民負(fù)責(zé)運(yùn)輸處置,，強(qiáng)包強(qiáng)攬，既不具備任何資質(zhì),，也未辦理任何手續(xù);運(yùn)輸車輛不管有無牌照,，也不管車況好壞，只要車子能開得動(dòng)，就可從事渣土運(yùn)輸工作,。據(jù)調(diào)查了解,，伴山帝景、錦泰新城等項(xiàng)目土方幾乎全是由當(dāng)?shù)卮迕裨谪?fù)責(zé)清運(yùn),。二是渣土堆放缺乏場(chǎng)地,。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場(chǎng)地,，村民在渣土清運(yùn)處置過程中,，為圖省事，往往利用晚上時(shí)間,，隨意將渣土傾倒于路邊,、河邊、田邊等,，導(dǎo)致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴(yán)重,。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多,。尤其是興衡大道吳集段和武家山段,、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁,，渣土堆積如山,。有的車輛在運(yùn)輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施,，拋灑現(xiàn)象比比皆是,，影響正常通行。另一方面傾倒項(xiàng)目工地的多,。城關(guān)不少居民在建房過程中,，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項(xiàng)目工地,，導(dǎo)致填土,、清運(yùn)“雙重付費(fèi)”。如原來的沿江風(fēng)光帶,、建材大市場(chǎng)及對(duì)面金堰湖等項(xiàng)目,，廢土廢渣堆積如山，在建設(shè)過程中僅金堰廣場(chǎng)北面道路拓寬項(xiàng)目縣財(cái)政花費(fèi)的渣土清運(yùn)費(fèi)就高達(dá)20余萬元,。

(二)車輛違規(guī)運(yùn)輸,。一是缺少相關(guān)證照。目前,，城關(guān)周邊有各類渣土運(yùn)輸車輛180余臺(tái),，多是從長(zhǎng)沙,、株洲等地購買的報(bào)廢車輛，且大部分無牌無證,，也未進(jìn)行相關(guān)檢修,，存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施,。按照有關(guān)規(guī)定,，從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動(dòng)卸貨等功能,，而目前縣城周邊所有從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設(shè)施,，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求,。三是缺少安全意識(shí),。因渣土運(yùn)輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對(duì)交通安全法律法規(guī)熟視無睹,，超速超載,、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設(shè)想,。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象,。渣土承運(yùn)人員為逃避處罰,，往往以“政府工程”名義進(jìn)行回避，對(duì)污染的道路也不進(jìn)行清理;更有甚者對(duì)渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵,、圍攻等手段進(jìn)行暴力抗法,，嚴(yán)重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價(jià)格現(xiàn)象,。按照相關(guān)規(guī)定,，渣土運(yùn)輸處置財(cái)政評(píng)審價(jià)格為運(yùn)輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方,，每多一公里增加1,。2元。而在具體操作過程中,，從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段,，抬高運(yùn)輸價(jià)格,。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置價(jià)格每立方16元-19,。8元不等,，目前渣土運(yùn)輸處置費(fèi)達(dá)170余萬元;碧桂花園項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置費(fèi)用高達(dá)32元/立方。三是存在違規(guī)運(yùn)輸現(xiàn)象。從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕裨谠吝\(yùn)輸過程中,，無視時(shí)間,、線路要求，不管白天還是晚上,，不管主干道還是城市中心,，肆意橫行，嚴(yán)重影響居民生活,。

(四)影響衡東形象,。一是影響城市環(huán)境。在渣土運(yùn)輸過程中,，渣土承運(yùn)人員根本沒有落實(shí)“渣土運(yùn)輸車輛離開工地時(shí)要進(jìn)行清洗,、全封閉運(yùn)輸”的規(guī)定，既沒對(duì)運(yùn)輸車輛進(jìn)行沖洗,，更沒按照規(guī)定進(jìn)行遮蓋,，超高裝載、無遮蓋運(yùn)輸現(xiàn)象普遍,，拋灑無度,，無論從河西進(jìn)入縣城，還是從城北進(jìn)入縣城,，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”,?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病,，危害身體健康,。二是影響安全環(huán)境。因渣土運(yùn)輸車輛大多沒有牌照,，不遵守交通規(guī)則,，也未購買任何保險(xiǎn)，導(dǎo)致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,。據(jù)調(diào)查了解,，近兩年來渣土運(yùn)輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起,，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場(chǎng)的渣土車撞人逃逸事故,，經(jīng)多方排查，反復(fù)比對(duì),，雖已將肇事者抓獲,，但因車輛相關(guān)證照手續(xù)不全,，保險(xiǎn)手續(xù)空白，賠付難以到位,，影響較大,。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運(yùn)輸處置管理不到位,，導(dǎo)致強(qiáng)攬工程,、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目投資方對(duì)衡東發(fā)展環(huán)境評(píng)價(jià)不高,，一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展,。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因,。

一是體制機(jī)制不順,。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，人員力量不足(目前只有4人),，部門聯(lián)動(dòng)不夠,，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時(shí)間較長(zhǎng),，導(dǎo)致管理難以到位,。同時(shí)，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運(yùn)輸公司,，也沒有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場(chǎng)地,，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)渣土管理認(rèn)識(shí)不高,，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點(diǎn)工程建設(shè)”,、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼,，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴(yán),。業(yè)主單位對(duì)渣土清運(yùn)重視不夠,，認(rèn)為與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠饲暹\(yùn)協(xié)議，只要把土方拖出工地就行,，后續(xù)所有工作可以一概不管;對(duì)項(xiàng)目出入口道路沒有按規(guī)定硬化,，沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè)，加上渣土運(yùn)輸過程中普遍存在超高裝載,、未覆蓋密閉,、不按規(guī)定時(shí)間和線路行駛等現(xiàn)象，導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重,。渣土運(yùn)輸車輛大多無牌無證,，交警,、運(yùn)管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致各類報(bào)廢,、違規(guī)車輛日益增多,。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個(gè)職能部門,，渣土消納場(chǎng)設(shè)置需規(guī)劃,、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門管理;渣土不按規(guī)定線路運(yùn)輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負(fù)責(zé)查處;車輛無證行駛和超載運(yùn)輸由交警、運(yùn)管部門負(fù)責(zé)查處;環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)渣土污染后的清掃保潔,。在具體的渣土管理過程中,，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導(dǎo)致渣土運(yùn)輸“肆意橫行”,、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈,。

四是問責(zé)處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查,，發(fā)現(xiàn)問題,，及時(shí)取證，及時(shí)處理,。而在具體執(zhí)法過程中,，主要以渣土辦為主，由于人員,、機(jī)制原因,，也未進(jìn)行有效的監(jiān)管。同時(shí),，對(duì)當(dāng)事人的違規(guī)處罰較輕,，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本,，因而變本加厲,，肆無忌憚。

三,、切實(shí)加強(qiáng)我縣渣土管理的建議,。

控制渣土污染，保護(hù)城市環(huán)境,，既是政策規(guī)定,，也是民心所向，更是現(xiàn)實(shí)所需,。為此,，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認(rèn)識(shí),。一要加強(qiáng)正面宣傳,。充分利用電視,、網(wǎng)絡(luò)、橫幅,、手機(jī)報(bào)等媒介,，加強(qiáng)對(duì)規(guī)范渣土運(yùn)輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳,，提高群眾思想認(rèn)識(shí),，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強(qiáng)針對(duì)性宣傳,。針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目,、個(gè)別村組、個(gè)別人員,，建設(shè)部門要采取集中組織宣講,、進(jìn)村入戶宣傳、重點(diǎn)對(duì)象訪談等形式,，向村民宣講交通運(yùn)輸,、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī),，全面“叫?！边`規(guī)運(yùn)輸行為。三要加強(qiáng)警示宣傳,。通過對(duì)個(gè)別屢教不改,、非法運(yùn)營、污染嚴(yán)重的渣土運(yùn)輸案件的嚴(yán)肅查處和及時(shí)公開曝光,，達(dá)到查處一起,、教育一片、震懾一方的效果,。

(二)迅速組織清查,，從嚴(yán)從重整治。一要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),。成立高規(guī)格的領(lǐng)導(dǎo)小組,，建議由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng),，分管城建工作的副縣長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng),，住建、交通,、國土,、公安、規(guī)劃,、交警,、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員,，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局)，負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo),、協(xié)調(diào)全縣渣土專項(xiàng)整治和日常管理工作。二要摸清底子,。要盡快組織人員,，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組,、項(xiàng)目工地,，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)渣土運(yùn)輸情況進(jìn)行地毯式清查，包括運(yùn)輸車輛,、從業(yè)人員,、運(yùn)輸價(jià)格、操作模式,、處置方式等,，全面掌握真實(shí)情況，分門別類,，登記造冊(cè),，制定臺(tái)賬。三要制定方案,。針對(duì)當(dāng)前渣土違法運(yùn)輸處置現(xiàn)狀,，結(jié)合實(shí)際制定《衡東縣渣土違法運(yùn)輸專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，尤其要充分考慮目前以當(dāng)?shù)卮迕癯邪\(yùn)輸為主的實(shí)際情況,，做細(xì)相關(guān)工作,，確保穩(wěn)步推進(jìn)。四要嚴(yán)明紀(jì)律,。要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí),，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，嚴(yán)禁領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)正常的渣土管理執(zhí)法打招呼,、批條子,，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理,，營造良好的執(zhí)法環(huán)境,。五要從嚴(yán)打擊。要加大執(zhí)法力度,，將強(qiáng)包強(qiáng)攬?jiān)脸羞\(yùn)作為打擊“三強(qiáng)三霸”的內(nèi)容之一,，嚴(yán)厲進(jìn)行打擊;加強(qiáng)對(duì)違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴(yán)禁報(bào)廢車和“三無”車輛上路行駛,，為進(jìn)一步規(guī)范縣城渣土運(yùn)輸?shù)於ɑA(chǔ),。

(三)強(qiáng)化源頭治理,，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。一是嚴(yán)格工地管理,。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各基建工地,、拆遷現(xiàn)場(chǎng)、市政施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,，提高業(yè)主單位認(rèn)識(shí),，督促項(xiàng)目業(yè)主單位加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，做到“四個(gè)必須”,，即必須有洗車平臺(tái),，必須有硬化處理施工場(chǎng)地，必須有污泥過濾沉淀池,，必須有專人現(xiàn)場(chǎng)清洗車輛,。同時(shí)落實(shí)“四不出場(chǎng)”制度，即未落實(shí)保潔措施的車輛不出場(chǎng),，未密閉運(yùn)輸?shù)能囕v不出場(chǎng),，車體、車輪帶泥的車輛不出場(chǎng),，未取得渣土準(zhǔn)運(yùn)手續(xù)的車輛不出場(chǎng),，從源頭上杜絕渣土運(yùn)輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),，對(duì)不出本工地的土方開挖,、運(yùn)輸、夯壓要做好揚(yáng)塵處理工作,，努力將污染降到最低程度,。二是嚴(yán)格車輛管理。嚴(yán)格落實(shí)渣土運(yùn)輸車輛“有渣土運(yùn)輸牌照,、有全封閉覆蓋設(shè)施,、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕穹线\(yùn)營條件的車輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照,，加裝全封閉蓋板,，并在交通、交警部門取得相關(guān)證照,、保險(xiǎn)公司辦理必要的手續(xù)后,，再批準(zhǔn)加入或掛靠渣土運(yùn)輸公司，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營;對(duì)不符合要求或已經(jīng)達(dá)到報(bào)廢規(guī)定的車輛一律予以報(bào)廢處理,。同時(shí),，對(duì)無牌無證,、無封閉設(shè)備的車輛仍從事渣土運(yùn)輸,，由政府牽頭,，組織住建、公安,、交警予以查處,，堅(jiān)決杜絕渣土違法運(yùn)輸。三是嚴(yán)格價(jià)格管理,。按照政府主導(dǎo),、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運(yùn)輸價(jià)格聽證會(huì),，廣泛征求群眾意見,，結(jié)合運(yùn)輸距離和市場(chǎng)行情，合理制定每季度的渣土運(yùn)輸價(jià)格區(qū)間和渣土消納價(jià)格,，規(guī)定渣土運(yùn)輸公司的運(yùn)輸價(jià)格不得超過政府制定的指導(dǎo)價(jià)格上限,，對(duì)擅自提高價(jià)格、群眾反映強(qiáng)烈的行為要嚴(yán)格予以查處,。

(四)理順管理機(jī)制,，提高管理實(shí)效。一是成立渣土運(yùn)輸公司,。注冊(cè)成立1—2家正規(guī)的渣土運(yùn)輸公司,，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號(hào)的渣土運(yùn)輸車輛，辦理渣土車運(yùn)輸車牌,，取得道路運(yùn)輸證等相關(guān)資質(zhì),，落實(shí)城區(qū)渣土車輛運(yùn)輸時(shí)間、路線,、消納堆放要求和進(jìn)出工地保潔規(guī)定,，實(shí)現(xiàn)由村民個(gè)人無序運(yùn)輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運(yùn)營，最大限度減少渣土運(yùn)輸污染,。根據(jù)實(shí)際情況,，可允許業(yè)主單位引進(jìn)外地渣土運(yùn)輸公司或當(dāng)?shù)胤显吝\(yùn)輸條件的車輛進(jìn)行渣土運(yùn)輸，提高競(jìng)爭(zhēng)力,，防止市場(chǎng)壟斷,。二是設(shè)立渣土消納場(chǎng)地。根據(jù)城市規(guī)劃,，采用政府租賃,、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建,、國土,、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北,、城東和河西選定一至兩處渣土消納場(chǎng)地,，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場(chǎng)選址過程中,，要充分考慮城市發(fā)展實(shí)際,，既要保證傾倒的渣土對(duì)周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒,，尤其在消納場(chǎng)渣土飽和后仍然可以有效利用,，避免重復(fù)開挖運(yùn)輸、增加投入成本,、造成二次浪費(fèi)和污染,。同時(shí)，明確規(guī)定城區(qū)居民和個(gè)體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價(jià)”運(yùn)輸,，免收渣土消納費(fèi),，從而減少市民亂倒渣土機(jī)率。政府儲(chǔ)備地最好完成“三通一平”,，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾,。三是完善渣土管理機(jī)制,。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸管理考核辦法，如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局,，可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊(duì),，負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則,，應(yīng)盡快成立以建設(shè),、交通、交警,、城管,、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，增加財(cái)政投入,，加大巡查力度,，實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸?shù)膶徟?，明確運(yùn)輸線路,、時(shí)間等;交通、交警,、城管等要加強(qiáng)對(duì)主要交通路口24小時(shí)值守監(jiān)控,，重點(diǎn)對(duì)渣土車無牌無照運(yùn)輸,、不封閉及超高超載、沿街撒落,、不按指定路線行駛,、不按指定地點(diǎn)處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進(jìn)行嚴(yán)管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴(yán)格落實(shí)誰污染誰清掃制度,，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊(duì)要建立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度，設(shè)立專門舉報(bào)電話,，舉報(bào)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的精神和物資獎(jiǎng)勵(lì),，充分調(diào)動(dòng)市民參與的積極性、主動(dòng)性,，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會(huì))的日?？己耍瑢?duì)管理規(guī)范,、效果較好的予以一定的獎(jiǎng)勵(lì),，實(shí)現(xiàn)平廂裝載、密閉運(yùn)輸和遵章行駛,，切實(shí)提高管理實(shí)效,，早日創(chuàng)建國家級(jí)文明衛(wèi)生縣城。