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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇一

截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),，建筑面積123萬平方米,，規(guī)劃住房12711套,，入住44489人,。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%,。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%,，保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式,。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人,，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,，近乎占建成商住樓總面積的一半,。二是自主管理,、自治小區(qū)70個(gè),，這是小區(qū)管理的主要形式,，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米,，占到建成商住樓總面積的四成左右,。三是無人管理小區(qū),，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米,。

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),，關(guān)乎六,、七千戶群眾的切身利益,。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言,，也有收費(fèi)難,、管理難,、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題,。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪,，影響全縣穩(wěn)定大局,。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,，主要有以下五方面問題：

(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范,。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級,，從業(yè)人員244人,，注冊資本都在50萬—100萬元,，平均每家公司員工不到20人,，規(guī)模小,，實(shí)力弱,。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗,，整體人員素質(zhì)令人堪憂,。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門,、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員,。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放,、閑雜人員自主進(jìn)出,、小商小販吆喝叫賣,、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,，大多只是清早掃一遍,，而且只掃院子和道路,，不管角落和樓梯,，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門,、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式,，失盜事件屢有發(fā)生,。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大,。一方面,，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,，高低參差不齊,。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的`有物業(yè)服務(wù)費(fèi),、地下室服務(wù)費(fèi),、生活垃圾費(fèi),、電梯費(fèi)等,，合計(jì)達(dá)1800元,，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,，對出入車輛還要收取停車費(fèi),。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,，上下之間相差數(shù)倍,，群眾反響比較強(qiáng)烈,。另一方面,，管理無抓手,，收費(fèi)難度很大,。舊小區(qū)水,、電,、暖分戶管理,，自主購買,，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,，收費(fèi)難度很大,，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取,，影響居民生活,。新建小區(qū)借鑒西安,、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對水,、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度,，管理比較方便,，但是個(gè)別物業(yè)公司在水,、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為,，監(jiān)管難度大,，業(yè)主不滿意,。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管,。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位,。規(guī)劃是龍頭,，規(guī)劃建設(shè)亂,，則物業(yè)管理亂,。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,，臨街見縫插針單體樓工程,，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化,、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,，規(guī)模小,、成本高,，物業(yè)管理無利可圖,，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因,。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷,。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,，但工程交付使用后,，因質(zhì)量問題,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,，水電苑地面滲水問題,，恒海家園自來水管道漏水等問題,，上訪時(shí)間長達(dá)幾年,，問題得不到妥善解決,。三是提前交付埋隱患,。按照國家規(guī)定,，在工程交付使用前,，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收,。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后,，因室外工程未完工,，樓內(nèi)天然氣未安裝到位,，有線電視未安裝到位,，電梯和消防未驗(yàn)收等問題,，引發(fā)集體上訪,。比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪,。

(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,，維權(quán)主張難統(tǒng)一,。由于業(yè)主來自社會各個(gè)階層，社會經(jīng)歷,、收入水平,、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題,、處理問題的方式、方法也不盡相同,，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,，而且規(guī)模越大越難管理,。一是站位不同,，意愿相左,。小區(qū)空地有車的想留車位,，電動(dòng)車主要建車棚,，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一,，相互爭執(zhí),，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位,，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清,，不知道自己該享受什么權(quán)利,，履行哪方面義務(wù),，甚至淡定處之,，對小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,，聽之任之,。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé),，幾年難以召開業(yè)主大會,。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識,，缺乏社會公德,，只要服務(wù),，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱,、蹭物業(yè)的市儈意識,。據(jù)調(diào)查,，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%,。如西街紫薇花園住戶88戶,，今年收繳68戶,，繳納比例77%。最好的隘巷新村,、姜嫄雅居收繳比例90%,。

(五)宏觀環(huán)境有影響,，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,，唇與齒的關(guān)系,。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,，建成后入住率低,，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大,，服務(wù)質(zhì)量就差,，如永豐御景苑,。有的項(xiàng)目資金短缺,，進(jìn)展緩慢，不能按期交房,，如紫薇花城,。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,，比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等,。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,，由于沒有完全產(chǎn)權(quán),，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,，遺留問題較多，管理難度很大,，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,，實(shí)事求是地講,，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成,。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移,、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,，形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系,。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,，全縣物業(yè)一旦有問題,，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責(zé)缺失,，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求,?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求,，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,，更好地服務(wù)社區(qū)居民,。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),，區(qū)別對待,，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn),。

(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系,。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會管理的總體要求,，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系,。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,，由房管所負(fù)責(zé),，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,，針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱,、住戶信息,、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會,，由各居委會制定具體的實(shí)施方案,，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作,。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo),。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),，將房管所升級為科級建制單位,，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,，提升物業(yè)監(jiān)管水平,。

(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè),，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作,。對于新建開發(fā)項(xiàng)目,，在發(fā)房屋預(yù)售證前,，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好,、態(tài)度好、信譽(yù)好,、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù),。同時(shí),，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生,。

(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司人員的培訓(xùn),。受收入水平,、群眾理念,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè),。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì),，提高服務(wù)質(zhì)量,，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了,，廣大住戶才會認(rèn)可,。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),，力爭在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗,。

(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理,。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。要解決好收費(fèi)問題,，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán),，物價(jià)部門應(yīng)對此調(diào)研,，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求,。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,，物業(yè)收費(fèi)比較容易,。我縣新建小區(qū)水,、電實(shí)行統(tǒng)一管理,，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水,、電,、暖全部分戶管理,，自主購買，沒有制約手段,，收費(fèi)普遍比較困難,?？梢詫@樣的小區(qū)實(shí)行改造,，水,、電,、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ),。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理,。三是監(jiān)督,。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,，收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,，誰交誰欠張榜公開告知,，用途結(jié)余定期公示,，消除業(yè)主的思想疑慮,。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會的管理,，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境,。

(五)強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo),。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要,。首先,，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作,。由居委會牽頭,，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立,、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆,、改選工作,，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛,。在有條件的小區(qū),，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用,，搞好自主管理,。其次，要搞好宣傳,。通過采取行之有效的宣傳手段,，加大宣傳力度,，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利,，履行義務(wù),，樹立正確,、健康的消費(fèi)理念,，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園,。

(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度,。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,，按照因地制宜,，逐步實(shí)施，分類管理的原則,，采取由物業(yè)公司管理,、原建房單位管理,、業(yè)主自治管理等多種途徑,，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì),，集中整治,。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù),，由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設(shè)的住宅樓,，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜,。同時(shí)，加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管,，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,，完善基礎(chǔ)設(shè)施,，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分,。根據(jù)安排,，我們對xx市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研,，具體調(diào)研情況如下：

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好,。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從年前后開始起步,，至今發(fā)展僅年時(shí)間。據(jù)調(diào)查,，截至年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家,，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家,，從業(yè)人員約32人,。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè),，物業(yè)管理面積239.1萬平方米,。

1,、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設(shè)的住宅小區(qū),，共有16個(gè),，房屋建筑面積143萬平方米,，住宅套數(shù)有1.2萬余套,，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上,。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得xx市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號,。

2,、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬平方米,，住宅套數(shù)有0.85萬余套,，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

3,、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況,。從20xx年開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來,，累計(jì)歸集資金1372.79萬余元,。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止20xx年底,，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個(gè),。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心,，造成業(yè)主大會召開困難,。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會,，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,，也未能起到應(yīng)有作用,。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：

（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,；

（2）居民委員會,、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,，調(diào)解物業(yè)管理糾紛,；

（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,，對物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào),。但在實(shí)際的工作中,，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付,；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬,，對工作不配合甚至是阻擾街道,、社區(qū)居委會的正常工作。按照《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分,，物業(yè)管理涉及國土,、住建,、民政,、城管、物價(jià),、公安,、工商、供水,、供電,、質(zhì)檢、通信,、街道,、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè),、輕管理的思想,，沒有形成工作合力,，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

20xx年以來,，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》,，市房管局也出臺了配套性文件《市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件,，為理順物業(yè)管理體制,、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平,、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ),。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析,。

1、物業(yè)服務(wù)公司小,、弱,、散突出,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊,，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米,，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米,，由于管理項(xiàng)目較小,，管理規(guī)模不大,，綜合實(shí)力差,，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi),，效率低,、效益差,，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2,、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看,，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%,，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%,，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3,、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范,。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營,，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭,，低價(jià)傾銷,，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語不文明,，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員,。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí),、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾,。

5,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難,。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目,，有31個(gè)項(xiàng)目虧損,，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤,。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制,。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制,。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源,。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源,，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低,。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月,，低于社會平均工資,，且沒有購買任何社會保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出,。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位,，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識淡薄,。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村,，對物業(yè)管理概念不深,，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高,，接受不了這一新生社會產(chǎn)物,。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，成為住戶不繳費(fèi)的借口,。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛,、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

2,、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛,。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：

①盡管通過了竣工驗(yàn)收,，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、道路,、景點(diǎn)等設(shè)施未完工,，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等,。

②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo),。

③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段,，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾,。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：

①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）,；

②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；

③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂,、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用,；

④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途,、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題,。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品,，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力,。

3,、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,，缺乏專項(xiàng)維修資金,。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,，娛樂休閑設(shè)施很少,。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造,；娛樂休閑設(shè)施也急需改善,，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金，根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造,。

4,、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問題,。

（1）住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金,，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金,。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局,、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局,，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠,，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難,。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析,。

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵,。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想,。在實(shí)踐中,，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法,。

2,、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,，年齡結(jié)構(gòu)老化,，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄,。

3,、業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得,。但在實(shí)際的操作中,，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行,。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源,，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4,、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所,。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房,。如果租房作為辦公用房,，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便,。

5,、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時(shí)間,、地點(diǎn)均不好確定,，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng),，就連書面征求意見也有難度,，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析,。

1,、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全,。首先，物業(yè)管理立法滯后,。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清,。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水,、供電,、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等,。

2,、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃,、建筑等多個(gè)部門,，有時(shí)各種矛盾會交織在一起。從全市看,，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,；街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確,，行政監(jiān)管力度不大,。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營,，接通水、氣等,，存在安全隱患,，居民反映強(qiáng)烈,。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請,，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù),。

3,、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制,。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識,。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％,，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％,，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系,。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施,。

１、創(chuàng)造條件,，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并,、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力,，加強(qiáng)與業(yè)主,、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識,。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊》,，成為員工的`行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn),。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制,。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施,。

1、加大政府政策扶持力度,。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收,，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40,、50人員參照國有企業(yè)下崗40,、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,，增加就業(yè)崗位,。

2、加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展,。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施,。

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立,。對小區(qū)業(yè)主在水,、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納,、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率,、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２,、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建,。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處,、社區(qū)居委會的組織下,，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會，街道辦事處,、房管局備案登記,，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章,。３,、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),，同時(shí),，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4,、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn),，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施,。

1,、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則,，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職,，業(yè)主委員會成員,、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任,。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部,，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù),，業(yè)主委員會定期值日,，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi),。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù),、戶籍,、計(jì)生、社保,、民政,、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政,、公安,、計(jì)生、社保,、人社,、國土、住建,、房管,、工商,、供水、供電,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接,。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道,。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí),，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明,。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司,、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí),，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制,，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動(dòng)性,，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制,。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大,、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn),，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn),。

2,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始,，物業(yè)管理應(yīng)同步介入,，對房屋的功能、布局,、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān),。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制,。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

3,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制,。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件,。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位,、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理,，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度,，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇三

為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排，20xx年8月5日—10日,，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組,，對xx市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談,，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見，同時(shí)深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,，召開了業(yè)主代表座談會,，認(rèn)真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下：

截止20xx年7月底,，xx市建成180個(gè)普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家,，三級資質(zhì)31家,，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個(gè),，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶,，居住人口11萬余,，物業(yè)覆蓋率達(dá)70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè),。

在此次調(diào)研中,，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾,、困難和問題,，急待整頓和規(guī)范。

（一）物業(yè)管理收費(fèi)偏低

地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶,、月）一直延續(xù)到20xx年，20xx年xx市出臺了按等級收費(fèi)的規(guī)定,，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，業(yè)主普遍不接受，所以,，除個(gè)別小區(qū)外,，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶,、月收取，此收費(fèi)在1998年是合適的,，目前仍按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低。這次調(diào)研中,，我們對各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測算,，按照目前物價(jià)指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn),、低水平,、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損,，只能缺位服務(wù),，由此，派生出一系列問題：

一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右,；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元,；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高）,，高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員,、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會40、50人員等）,，低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),，造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位。

二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),，造成扯皮多,、投訴多、上訪多,，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素,。

三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行，造成水費(fèi)、電費(fèi)拖欠,，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮,，道路不平，綠地荒蕪,，樹木死亡,、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重,，經(jīng)統(tǒng)計(jì),，xx市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬元，安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬元,，業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。

（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū),，只有37家成立了業(yè)主管理委員會,，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運(yùn)作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費(fèi)來源）,。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),，物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作，業(yè)主權(quán)利,、義務(wù)不清楚,，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,。

（三）落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度不到位

一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金,，或者提取了但被挪用。

二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房,、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項(xiàng)維修資金（麗園小區(qū)安居房,、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達(dá)到國家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn)）,。

三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位,，無法正常提取使用。

由于專項(xiàng)維修資金不到位,，住房公用部位,、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,，侵害了購房人的合法權(quán)益,，也影響了小區(qū)的整潔和完整,。

（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多，物業(yè)公司無力解決,。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符,，沒有物業(yè)管理設(shè)施；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異,；文化娛樂,、健身場所等配套設(shè)施不完善；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地,、公共用地上修建房屋,；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，返修率高,，引起業(yè)主不滿,；有的小區(qū)設(shè)施老化，影響到管理質(zhì)量,。

（一）物業(yè)管理市場體制欠完善,，缺乏競爭機(jī)制

xx市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),，對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講,，xx市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式,，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),，只有通過競爭，才能形成新的管理機(jī)制,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生,、發(fā)展、做大做強(qiáng),。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全,，未形成有效的運(yùn)行機(jī)制

隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,，居民住房自有化率越來越高,。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,，對房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù),、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無法完成,，只能由全體業(yè)主形成共同意志,，才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制,。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機(jī)構(gòu),，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權(quán)利,。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu)不健全，業(yè)主委員會的成立,、組成,、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有的作用,，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多,，存在一定的對立情緒,。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確,、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚,，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng),、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,。

（四）開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響

市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本,，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

xx市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在,，造成無物業(yè)管理,；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢,，對物業(yè)吸引力不足,，小區(qū)管理支出多，收入少,，繳費(fèi)低,，虧損大，因此,，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入,。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題,，給社會帶來不穩(wěn)定因素,。

（一）物業(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作

1,、全面實(shí)行前期物業(yè)管理,。按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū)、地區(qū)和xx市實(shí)施國家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求,，今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前,，建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃,、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審查,，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),，工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后,，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位支付,。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo),，按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi),。

2,、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項(xiàng)驗(yàn)收,，由相關(guān)部門對小區(qū)園林綠化,、供熱、供排水,、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收,，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門牽頭,，組織市規(guī)劃,、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè),、環(huán)衛(wèi),、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關(guān)部門參加,，驗(yàn)收合格后,，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理,、使用和維護(hù)，按《公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施）移交居委會管理,、使用和維護(hù),，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室,、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室、文化活動(dòng)室,、健身活動(dòng)場所及器材）移交居委會管理，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會,，供全體委員所有和使用,。

物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地,。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能,，沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。

（二）全面建立業(yè)主委員會制度

鑒于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的重要性,，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會制度，一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后,，具備召開業(yè)主大會條件時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報(bào)告，街道辦事處應(yīng)在接到書面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表,、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責(zé)的,，轄區(qū),、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實(shí),，提高其履職能力,，對已交付使用、未召開業(yè)主大會,、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū),，要分清情況，查清原因,，按條例要求及時(shí)召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范,，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動(dòng)居委會和業(yè)主委員會兩個(gè)方面的積極性出發(fā),，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會應(yīng)在居委會指導(dǎo)下開展工作,，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè),；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場競爭制,，通過競爭促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場,，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,，服務(wù)水平的提高,。

（三）創(chuàng)造寬松條件，進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

1,、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提,。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況,，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，樹立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為,，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國家發(fā)改委,、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定,，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù)，群眾承受能力,，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并盡快下文執(zhí)行。

（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來,，十年未變，低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存,。在此次調(diào)研中,，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶,、月,，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜,。

（2）對封閉式住宅小區(qū)，應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行,，即：

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)

基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平

2,、安排專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實(shí)際困難

市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),，無法正常運(yùn)作。為此,，建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn),，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),，5000人以上的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn)，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費(fèi)用,，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,，行使正常管理職責(zé)。

3,、完善住房專項(xiàng)維修資金制度

住房專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位,、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)，是延長小區(qū)使用的保命金,，必須規(guī)范歸集,、規(guī)范運(yùn)作，鑒于地區(qū)住房專項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問題,，建議市政府盡快完善《xx市住房專項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》,。

——對以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%,，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金,，未交納的要補(bǔ)交。

——安居房,、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金,，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,，兩小區(qū)建設(shè)完工后,，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完,，兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期,。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,，應(yīng)啟動(dòng)此款,，補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金）。

——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳,，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補(bǔ)繳,，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

住房專項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有,，專戶專儲,，按幢立賬，按戶核算,，政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理,。

4,、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門）主管部門,，由地區(qū)建設(shè)局備案,，以便事權(quán)統(tǒng)一,，屬地管理,，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,，建立街道,、居委會,、住戶滿意度評價(jià)機(jī)制,。

5,、發(fā)揮職能部門作用,，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理

住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,，涉及民政,、房管、公安,、消防,、園林、建設(shè),、城管,、司法、國土,、環(huán)保等多個(gè)部門,，從“塊”上看，涉及市,、街道辦事處,、社區(qū)三個(gè)層級。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動(dòng),，綜合治理。為此,，①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，組織相關(guān)行政管理部門和單位，部署,、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,；街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由市房產(chǎn)局,、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作,；社區(qū)居委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水,、供電,、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，建議市政府將小區(qū)供,、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨M(fèi),，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì),，由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費(fèi)用,，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員,，加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作,。

（四）加強(qiáng)對無物業(yè)小區(qū)的管理

無物業(yè)小區(qū)管理難度大,，容易引發(fā)各種社會問題，為此,，必須加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會長治久安，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況,，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭,，房產(chǎn)局指導(dǎo)，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇,，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金，第三,，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理,。

（五）機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū),，因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的,，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資金,，對其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。

（六）加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作

市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,，請進(jìn)來”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗,，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平,、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇四

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個(gè)穩(wěn)定,、舒適的居住環(huán)境,，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益,，對學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用,。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),，學(xué)習(xí),、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,，尋求具有科學(xué)性,、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化,、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,，為教職工創(chuàng)造文明、安全,、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題,。

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,，隨著時(shí)間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓,，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,，好多線路、管道已嚴(yán)重老化,，房屋質(zhì)量參差不齊,，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊,、老化,。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜,，或到處亂搭亂建,，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,，實(shí)行物業(yè)管理難度較大,。

2、從業(yè)人員服務(wù)意識差,，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),，素質(zhì)不高,，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢,，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗,，工作不努力,，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感,，服務(wù)意識差,，對待住戶態(tài)度生、冷,、硬現(xiàn)象存在,，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證,。

3,、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法,，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來,，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,，因外租戶人員身份復(fù)雜,，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值,。

4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識不強(qiáng),，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前,，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修,、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù),、消防安全及門衛(wèi)管理,，甚至包括住戶室內(nèi)維修,、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用,，好多住戶對此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù),，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),，而現(xiàn)在要自己出錢,，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚,，對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識和了解，對物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度,，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,。

5,、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司,，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而隨著高校社會化的不斷深入,，學(xué)校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大,，加之外租戶比例逐年增加,，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大,，人員工資基數(shù)大,，服務(wù)成本高。作為住戶方面,，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流,、休閑娛樂,、開展各種文體活動(dòng)的重要場所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,，提供全方位,、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

1,、物業(yè)管理人員要更新觀念,，增強(qiáng)服務(wù)意識

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重,，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識,，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取,，自我加壓,，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”,，確立“服務(wù)求生存,，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識,，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶,，住戶是上帝的新理念,，樹立“誠心、創(chuàng)新,、拼搏,、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的`核心和行動(dòng)的指南,。

2,、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道,、形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗,，加強(qiáng)與國家級,、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀,、學(xué)習(xí),、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座,、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力,。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來,，努力造就一支懂經(jīng)營,、善管理,、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍,。同時(shí)要引進(jìn)競爭機(jī)制,，加強(qiáng)考核，實(shí)行競爭上崗,、按勞取酬,，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。

3,、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán),，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值,，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離,，符合高校后勤社會化改革的要求,，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,，只能搞好服務(wù)工作,，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系,，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的方針,、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策,、辦法,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法,、外租房戶管理辦法,、公共環(huán)境及國有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例,，積極成立小區(qū)管委會，形成學(xué)校,、小區(qū)管委會,、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4,、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括國資,、后勤、紀(jì)檢,、審計(jì),、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修,、消防,、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù),、道路的維護(hù),、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔,、優(yōu)美的居住環(huán)境,。

5,、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,，教職工群體素質(zhì)比較高,，住戶對居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心,，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí),，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,，并結(jié)合本校的實(shí)際情況,，配合工會、離退休處,、校團(tuán)委黨委,、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,，大力開展“小區(qū)是我家,，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的主人翁思想,，營造積極,、健康、向上,、富有高校特色的社區(qū)文化,，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,，多形式開展社區(qū)文化,、體育,、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào),。

6、多渠道開展便民有償服務(wù),，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi),、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力,，拓展服務(wù)項(xiàng)目,，通過開展有償便民活動(dòng),，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在此方面,，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持,，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜,、水果市場的開發(fā),，洗衣店、服裝加工店,、飲食服務(wù)攤點(diǎn),、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開資金來源渠道,，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

7,、以人為本,，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),，要按照“以人為本”的服務(wù)理念,，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖,，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授,、專家、學(xué)者等老人,，他們的子女常年不在身邊,，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,，幫助他們解決實(shí)際問題,，對待服務(wù)工作要高效、細(xì)致,、態(tài)度和藹,、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,，重視人性化管理,，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問,、祝賀,、看望,，員工有不順心的事時(shí),，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難,，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮,，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力,，達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境,。

總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè),，它不同與社會上的物業(yè)管理模式,，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展,、穩(wěn)定的大局,，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的原則,，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能,，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持,，住戶的配合,，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位,、高質(zhì)量,、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會,、學(xué)校,、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展,。

參考文獻(xiàn)：

1,、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國,、常劍,、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載,；

2,、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

3,、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華,，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

4,、《中國物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長),；

5、《中國物業(yè)管理?xiàng)l例》

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇五

物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境,，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義,。近年來,，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績,，但也面臨諸多困境,，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

近年來,，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn),。但是我縣物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制尚不健全,，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

（一）穩(wěn)中求進(jìn),，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速,。

我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理,。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有,，從小到大,，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米,，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

（二）多措并舉,，我縣物業(yè)管理逐步完善,。

縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用,。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn),，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德,；二是加強(qiáng)外派交流,。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題,，也明確了今后努力方向,。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起,，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度,。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《xx縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評細(xì)則》,，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,，將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理,。截至目前,，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡,。

一些小區(qū)如鉑金華府,、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園,、玉盤小區(qū),、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離,。巨龍御園,、名人府邸也岌岌可危。此外,，黨政機(jī)關(guān),、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),，暴露的問題和隱患也日益凸顯,，主要表現(xiàn)在：

（一）小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂,、設(shè)施配套不完善,。我縣部分小區(qū),，盡管通過了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施,、小區(qū)配套設(shè)施不完善,、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水,、消防及安保設(shè)施不到位,、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題,。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展,。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù),。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱,、散,，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司,。從整體而言,，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng),，難以適應(yīng)市場化,、專業(yè)化、社會化的需求,。

（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成

一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用,。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立,，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán),。

（五）物業(yè)管理體制不完善,。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效,、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,，但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮,。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處,，導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大,。

（一）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念,。深入宣傳《物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性,，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí),，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營,、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量,，珍視企業(yè)信譽(yù),，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展,。

（二）部門聯(lián)動(dòng),，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃,、設(shè)計(jì)階段開始,，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能,、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致,，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,，確保建設(shè)工程質(zhì)量,。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度,，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,，未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè),，不能投放市場。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，明確服務(wù)內(nèi)容,。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級測評制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,，提高企業(yè)信譽(yù),，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低,、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場,。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),，明確開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù),。同時(shí),，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序,。

（三）積極扶持,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠,，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持,。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并,，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng),、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),，走規(guī)模經(jīng)營之路,。

（四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程,。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理,。建議縣人民法院優(yōu)先受理,、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益,。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單的措施或程序,。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng),，建議盡快出臺我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

（五）理順體制,，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合,。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則,，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán),、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,，政府投入一定的經(jīng)費(fèi),。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強(qiáng)對居住小區(qū)的屬地管理,，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,，建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制?？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作,。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,，增加人員編制，明確其職能職責(zé),，加強(qiáng)其履職監(jiān)督,。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時(shí)介入,、引導(dǎo),，共同協(xié)調(diào)處理,。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇六

隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注,。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同,，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施,、綠化,、衛(wèi)生,、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù),。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸,，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè),。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑,，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實(shí)踐中來,，縮短理論與實(shí)踐的距離,。

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,，交通非常便利,，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場,，公交,，醫(yī)院，銀行,，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全,，小區(qū)布局合理。

此次調(diào)查以問卷為主,，訪問為輔,，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究,。此次的問卷主要針對物管公司的`工作和服務(wù)而展開,。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題,。我們共調(diào)查了5位住戶,，其中有的兩名業(yè)主反映,，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性,。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn),，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻,，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流,。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏,。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿,。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制,，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限,，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠,。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映,，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班,，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度,。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室,。經(jīng)過調(diào)查,，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好,，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一,，樹木種植單調(diào),，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活,。

根據(jù)問卷調(diào)查反映,，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后,，與居民群眾的交流沒有到位,。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行,。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題,，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映,，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,，一直遲遲沒有人來維修,，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決。其次,，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明,，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任,，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展,。最后，由于公司還處在發(fā)展階段,，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低,，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然,，在這次調(diào)查中,，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此,，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中,。

1。調(diào)整工作機(jī)制,，確保社區(qū)工作正常有序的開展,，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識,。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合,，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。

2,。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能,，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系,，建立小區(qū)服務(wù)中心,，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂,，健身場所不足問題,。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難,，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織,、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織,。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求,。最后,，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用,。

3,。積極開展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ,，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境,。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求,，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng),，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵,。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童,，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng),。加強(qiáng)小區(qū)

宣傳建設(shè),，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹,、開發(fā)公益性崗位,、國內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況,。

4,。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作,，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念,。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段,。

我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話,，只能是“紙上談兵”,。通過這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力,，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇七

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個(gè)突破之一,。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程,，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓,、探索新課題的過程,。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的.管理模式,，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),，解決遺留問題,，成立業(yè)主委員會。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1,、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn),。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房,，長期無人管,，垃圾成堆，草坪損毀,，很多業(yè)主對在此居住失去了信心,，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理,，多數(shù)人擁護(hù),，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算,，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會,，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會,。

二,、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會,，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,，建成十多年來，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多,，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn),。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑,、恢復(fù)大門及門崗,、提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元,。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道,，基本拆除了消防通道上的違章建筑,，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題,。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議,，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三,、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理,，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū),，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案,。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主,。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多,，改造資金龐大，我們已向縣政府反映,，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會,，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四,、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務(wù)最難,，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院,、電影庭院,、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院,、商業(yè)新村,、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見,，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理,。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題,。

五、渫陽社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場,。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理,，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,，建設(shè)方多方了解后,，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案,，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶,。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),，兩年期滿后，物業(yè)公司退出,，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重,，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理,。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議,，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇八

物業(yè)管理是一種新型的管理模式,，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員,，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題,，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境,。隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展,，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心,、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé),。當(dāng)前，由于消防警力,、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi),、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確,、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在,，致使委托管理的單位,、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強(qiáng)

在日常的消防管理工作中,，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān),、團(tuán)體、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多,?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機(jī)關(guān),、團(tuán)體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,，甚至根本不懂法、不守法,，有法不依,，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長,。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷層次,、專業(yè)技術(shù)偏低,，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,，對消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問,。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題,，更有甚者直接關(guān)閉了之,。一些單位消防器材無人管理,，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,，應(yīng)急照明,、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開發(fā)商,、業(yè)主相互推諉、扯皮,、推卸職責(zé),，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,，大大降低了消防設(shè)施的完整性,、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能,。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,，也就是說,，其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的.合同約定,，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理,、如何管理、管理到什么程度均不明確,，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),，影響了設(shè)施的工作效能,；

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境,，而缺少對建筑,、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名,，肆意擴(kuò)大裝修面積,，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),，改變建筑結(jié)構(gòu),、樓梯形式,，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任,，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展,，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立,、具有獨(dú)立法人資格,，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格,，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散,，在公共場地的使用,、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位,，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取,。同時(shí)現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管,、使用等方面的規(guī)定,，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,，經(jīng)業(yè)主委員會審核,，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi),，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障,。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況,，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理,。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會,，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會,。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,，大大加大了消防部門的工作量。

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu),，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定,。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理,。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù),；

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí),，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件,。同時(shí)要建章立制,，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平,；

(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級政府應(yīng)將街道,、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,，把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑,、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí),，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道,、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道,、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時(shí),，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實(shí)加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí),，防止漏報(bào)漏訓(xùn),。通過培訓(xùn),，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》,、《機(jī)關(guān),、團(tuán)體、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),，樹立起消防安全責(zé)任主體意識,。管理人員要做到會報(bào)警,、會組織人員疏散,、會組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平,、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,，其使用是否公平,、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益,。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則,、程序等,，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,，定期召開消防工作會議,，切實(shí)解決火災(zāi)隱患,、經(jīng)費(fèi)等問題，對于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,，街道,、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金,，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí),、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福,，是消防工作的重要組成部分,。只有政府、職能部門密切配合,、協(xié)作,，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢和火災(zāi)危害,，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇九

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,，近期，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,、合理收費(fèi),，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,，正是朝陽產(chǎn)業(yè),，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全,、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題,?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前,，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬平方米,。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,，注冊二級資質(zhì)較多,。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升,。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%,。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低,，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

1,、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小,。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看,，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,，綜合實(shí)力差,，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi),，效率低,、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),，則可降低成本,，提高效率。

2,、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全,。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難,。一是我區(qū)為中心城區(qū),，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,，小區(qū)入住率不高,，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi),，而這部分人員未入住,，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識薄弱,，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了,。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),，甚至產(chǎn)生虧損,，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,，許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi),。二是住戶無力繳費(fèi),。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,，業(yè)主很多是低保戶,，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口,。四是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等,。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識薄弱,。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎,？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作,。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒,。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解,。二次供水,、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆Ｓ捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水,、電費(fèi),。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理,，亂收費(fèi),、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性,。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符,。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位,、服務(wù)態(tài)度不好,、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況,。這樣,，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,，因而拒交物業(yè)管理費(fèi),。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,，對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,，不少物業(yè)公司收支難以平衡,，入不敷出,，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù),、清潔,、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán),，引起住戶不滿,，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈,。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明,、違反規(guī)定亂收費(fèi),，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

4,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,，有時(shí)各種矛盾會交織在一起,。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,；街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大,。

5,、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容,、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用,，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符,、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對此業(yè)主意見,，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

6,、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變,。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個(gè)過程,。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段,。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法,、行政手段解決,，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī),。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),，認(rèn)為自己交了反而吃虧,，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身,。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi),，等于免費(fèi)享受公共服務(wù),，這對繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會越來越多,，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng),，小區(qū)的保安,、保潔、綠化將無人問津,。

１,、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并,、合并,，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制,。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制,，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì),。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓,，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序,。要深入社區(qū),，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時(shí),、服務(wù)不到位,、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化,、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核,、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制,。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能,、布局,、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,，不斷完善物業(yè)功能,，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4,、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修,、年檢費(fèi),，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},，明確私家車庫,、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題,，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi),。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化,、專業(yè)化方向發(fā)展,，必須遵循公開、公平,，誠實(shí)信用的原則,。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法,，做到公開合理,、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5,、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序,。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,，方可申請使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用,，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)房屋需維修,，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過,。

6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序,。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力,、財(cái)力,，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序,。

7,、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶,、月,，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生,、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān),，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月,、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù),，只做了其中一部分,，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi),。

8,、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,，提高自身的服務(wù)質(zhì)量,。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平,，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問題,。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的.內(nèi)容,，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換,。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化,。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度,。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化,、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境,。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),，形成完整、系統(tǒng)體系,。

10,、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,，爭取政府的支持的同時(shí),，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主,、業(yè)委會的溝通交流,，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目,。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南,。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制,。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制,。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制,。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo),，參加社區(qū)居委會舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動(dòng),，對業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件,。

12,、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,，與之相關(guān)的罰則自行取消”,。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,，加大失信懲誡力度。

13,、盡快修改,、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長,、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求,，有關(guān)部門應(yīng)積極配合,，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性,、合理性和有效指導(dǎo)性,，兼顧市場雙方的利益,，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式,、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十

近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩,。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化,、公共衛(wèi)生,、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān),、學(xué)校,、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃,、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間,。

1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米,。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個(gè),從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元,。

2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化

城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi),、綠化等幾項(xiàng)服務(wù),。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修,、接送上下學(xué)的學(xué)生,、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等,。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū),、學(xué)校、醫(yī)院,、車站機(jī)場,、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里,、賽博數(shù)碼廣場,、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓,、長泰公寓,、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù),。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍,。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè),。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化,、規(guī)模化生產(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障,。

3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會

去年是市委,、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計(jì),實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會提供了就業(yè)崗位1448個(gè),安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計(jì)達(dá)到9210萬建筑平方米,。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位,。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。

制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%,。

由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

1.從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目看適合下崗人員的再就業(yè),。

物業(yè)企業(yè)按照社會化,、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營,、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分,。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔,、綠地的維護(hù),、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理,。(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安,、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。有償?shù)姆?wù)包括:(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動(dòng),、護(hù)理,、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等,。(2)代買機(jī)票,、送水入戶,。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理,、修理水箱潔具等),。

從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗(yàn)以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但適合下崗人員的再就業(yè)。

從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn),。據(jù)有關(guān)部門估計(jì),今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米,、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè)。

2,、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域,。

過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí),對擇業(yè)有了新的認(rèn)識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè),。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時(shí)也帶來了家庭地位的提高,。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會及更好的.待遇,。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi),(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi)),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇,。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元,好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學(xué),、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右,。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作,。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作,。

3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計(jì)給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點(diǎn)的福利,。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險(xiǎn),使他們今后生活有保障,。再如,公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎(jiǎng)金及月餅,、“三八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等,。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。

1.物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度,引進(jìn)先進(jìn)的管理理念,。

當(dāng)前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗(yàn)到,。因此,應(yīng)加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容,把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶,同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位,、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù),、收費(fèi)很好的鏈接,形成良性循環(huán)。

2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強(qiáng)化服務(wù)意識,。

通過舉辦培訓(xùn)班,、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟,。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn),但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認(rèn)知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展,。

3.拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量,。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量,、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強(qiáng),。首先,要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù),包括鐘點(diǎn)工,、送煤氣,、修理家電、代接送小孩,、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安,、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認(rèn)識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進(jìn)入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn),。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟,。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,因此在擴(kuò)大項(xiàng)目的同時(shí),更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高,為用戶提供“方便,、快捷,、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展,。第三,進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化,、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂,、祥和,、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十一

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè),，在我市已有十余年的發(fā)展歷史,，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶,、家喻戶曉的行業(yè),。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況,，通過實(shí)地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

在調(diào)研中反映最多的問題就是收費(fèi)難，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,，但業(yè)主的交費(fèi)意識,、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多,，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題,。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時(shí),，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理,，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手，努力提高收費(fèi)率,。

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,，業(yè)主大會制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織,，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事,，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利,，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去,。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點(diǎn)，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,，造成業(yè)主大會召開困難,，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會,，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患,。有的`小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性,，其行為不具備法律效力,，不能代表全體業(yè)主,。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少,，對其職責(zé)認(rèn)識不清,，缺乏足夠的精力、熱情,，業(yè)主委員會形同虛設(shè),，不能起到應(yīng)有作用,。另外,，個(gè)別社區(qū)對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的成立比較漠然,，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織,、指導(dǎo)作用,，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài),。

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語不文明,，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升,。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念,，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好,；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí),、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性,。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會與其他小區(qū)相比較,，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,，但由于現(xiàn)在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題,；二是承諾未兌現(xiàn),，業(yè)主未得到承諾利益,，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題,，還有的是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商,，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊,。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,，對開發(fā)商妥協(xié),，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患,。

國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時(shí)可操作性差,，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章,，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

針對以上問題,，提出如下建議：

按照“分等定級,、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià),，質(zhì)高價(jià)高，不同等級,，價(jià)格不同,，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩,。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,，讓業(yè)主明白消費(fèi),，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會,，公開選舉業(yè)主委員會,，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè),，對這項(xiàng)工作有足夠的熱情,，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋,，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行,。

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

1,、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能,，提高管理服務(wù)水平,；

2、制定計(jì)劃,，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3,、實(shí)行“末位淘汰制”,，競爭上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念,；

4,、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合,，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì),。

在提高員工道德素質(zhì)方面,，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話,、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā),。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多,，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,，應(yīng)該多從自身找差距,，擺正自己的位置,，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

事實(shí)證明,，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

理的最大難題,，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān),，房屋質(zhì)量,、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患,。

由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺實(shí)施細(xì)則,，為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù),。

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過宣傳,，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康,、有序發(fā)展。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十二

20xx年4月到8月,，我局在市,、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保,、城管執(zhí)法,、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會,、10次業(yè)主委員座談會,。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低,，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房,、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%,；（2）單位修建的辦公室,、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%,；（3）20xx年前修建的商品房,，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門,、打掃清潔衛(wèi)生,，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理,，占30%,。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省,、市的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》,、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》,、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度,。通過具體制度的建立和落實(shí),，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式,。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》,，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程,。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,，對創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前,，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū),。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識,，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識,，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn),，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

（一）歷史遺留問題多,，老舊小區(qū)治理改造難度大,。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,，以居住環(huán)境優(yōu)美,、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后,。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來,。路不平,、燈不亮、下水不暢,、雨污合流,、無化糞池、無停車位,、管理缺失,、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況,。隨著時(shí)間的推移,，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便,，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū),、北門市場觀音井小區(qū),、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,，污水橫流,，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全,，監(jiān)管工作合力不夠,。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善,，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市,、區(qū),、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立,。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,、編制不足。

目前,，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足,，工作任務(wù)重,，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,，僅1人有編,，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,，杯水車薪,。95%的街道辦事處,、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，整體素質(zhì)偏低,，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),，職業(yè)道德,、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足,，整體服務(wù)水平低,。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低,。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人,。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立,，實(shí)際上不獨(dú)立,，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,，而且還擅自改變物業(yè)管理用房,、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿,。同時(shí),，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模,，企業(yè)盈利能力較差,，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。

（五）業(yè)主委員會組建難,，運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識,，自治意識不強(qiáng),，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會,，其成員組成復(fù)雜,、人員良莠不齊,，缺乏“有能力、有名望,、善協(xié)調(diào)”的組織者,。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會,，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看,，70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范,，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,，監(jiān)管措施乏力,；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,，工作進(jìn)展緩慢,；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn),。

（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn),。

建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題,，進(jìn)行全面普查，整理歸類,。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來,，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí),。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作,。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),，按實(shí)際情況劃為四類,，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn),，可選三到五個(gè),，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市,、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對較大的小區(qū),。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),，如那些單棟且住戶少,、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制,。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患,。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主,、社區(qū),、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃,、公安,、物價(jià)、消防,、城管,、供水、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,，管理員專人專職，要包片包區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場。

一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用,、年審,、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平,。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域,，開展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求,。三要建立行業(yè)協(xié)會,，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊,，企業(yè)間形成比,、學(xué)、趕,、幫,、超氛圍。支持,、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競爭的機(jī)制,。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘,、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù),。

（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè),。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法,。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益,，熱心公益事業(yè),、公道正派、敢于負(fù)責(zé),、有一定工作水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系,；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡化程序,，提高效率,；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳,、解釋,、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作,。

1.調(diào)研目的,。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識,，總結(jié)生產(chǎn)管理特色,，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè),。泗陽某服飾有限公司,。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間,，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認(rèn)定,，制作相應(yīng)色卡,，制版，樣衣制作等,，三天時(shí)間,；裁剪，及縫制環(huán)節(jié),，兩天時(shí)間,；后道車間（小后道、綜合后道）,，存儲,，打包出倉，約兩天時(shí)間,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī),、鎖扣機(jī),、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣,、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致,，投入生產(chǎn)之中,。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,，制作難點(diǎn),，對面料、輔料,、里料的確定,，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行,。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后,，通過打板,，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求,、用料結(jié)構(gòu),、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn),。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料,、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料,、排料,、算料、套裁,，驗(yàn)片,、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制,。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合,，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程,。縫制車間以小組為單位,，一個(gè)小組36人,，1個(gè)組長，1個(gè)副組長,，30個(gè)縫位,，4個(gè)輔助工。后道車間,。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺板,，3個(gè)人流動(dòng)檢查,，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制,。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道,、及出廠之前的倉儲管理之中,。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配,。

在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正,，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn),，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙,，打包,。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢

1.市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇,，與此同時(shí),，很多國外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù),，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn),。2.全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中,。按照這一方法,，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新,。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn),。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料,、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作,。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造,。流程再造是指一切重來,，對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在,，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。與供應(yīng)鏈管理,。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制,。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商,、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò),。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對物流,、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,，是一種對原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理,。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp),。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn),，消除無效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源,，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量,、柔性,、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議

面對市場全球化的現(xiàn)狀,，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中,，走出適合自己的道路,。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大,，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十三

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，是新形勢下一項(xiàng)重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程,。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,，近期,，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,，深入我縣城區(qū)紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)、公園1號,、金色東華,、格蘭苑、南橋郡,、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),，通過實(shí)地察看、聽取情況介紹,、走訪群眾等形式,，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì),，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè),，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套,，這部分住宅投入使用后,，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人,，占到縣城區(qū)常住人口50%以上,。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房,，土地屬劃拔,，政府承建，分配居住,，絕大多數(shù)已實(shí)行房改,，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū),，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配,。如財(cái)政小區(qū),、國稅小區(qū)、地稅小區(qū),、明珠公寓等,。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),，土地出讓,，市場出售，是真正的商品房,。如紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,，一般規(guī)模也比較小，多自建自管,。五是目前落實(shí)保障性住房政策,，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房,。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中,，大的有紫苑,、都市水鄉(xiāng)、帝景家園,、公園1號等小區(qū),，住房均在1000套以上，中等的金色東華,、南橋郡等小區(qū),，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),，有的僅十幾套住房,。

主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu),、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),、剪力墻結(jié)構(gòu)等,。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前,，我縣除財(cái)政,、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅,、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)

施建設(shè)不齊,，無綠地,、無車位、無物業(yè)用房,、無公廁等情況比較普遍,。就目前而言,，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次,，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大,、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢,、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患,。

從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家,，其中二級資質(zhì)1家,，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人,。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè),，面積達(dá)86萬平方米。

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌,。

從走訪,、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,，業(yè)主較為滿意,；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施,、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位,，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù),。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,，初步建立起了市場化,、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位,、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),，因發(fā)展時(shí)間不長,，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管,，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣,，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化,，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同,，使業(yè)主權(quán)益遭受損失,；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地,，見縫插針,，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D,，占了又占,，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中,，有的被偷工減料,，造成質(zhì)量差，檔次低,，壽命短，有的缺項(xiàng),，有的被砍,，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理,、安全留下了隱患,。

目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,，給物業(yè)管理工作帶來很多不便,，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、建設(shè)、驗(yàn)收,、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn),；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí)，公用部位維修難

等問題,。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力,。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決,。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見,，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修,、違規(guī)搭建等行為,，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策,、法規(guī)依據(jù),。

從調(diào)查情況看，社區(qū),、物管人員,、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少,。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生,、冷,、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù),、安全保衛(wèi)不到位,，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂,，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利,，遇到了問題無所適從,，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾,。

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動(dòng)部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,，不按規(guī)范操作。另外,，從業(yè)人員流動(dòng)性大,、個(gè)人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高,。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決,。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求,。

針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平,，提出以下建議意見：

小區(qū)的規(guī)模,、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市,、提升xxxx形象的高度,，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè),。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際,，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑,、共用設(shè)施,、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容,。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售,、未完工未驗(yàn)收即入住的問題,。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益,、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,，逐步消除遺留問題,，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收,，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收,，物管企業(yè)一律不得承接,；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度,；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查,，對管理水平低,、信用等級差、服務(wù)不到位,、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評,，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處,。

要通過電視,、網(wǎng)絡(luò)、會議,、板報(bào)等多種形式,，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī),，營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍,。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強(qiáng)對居民的宣傳教育，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè),、政府、居委會的事情,，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,，組建好業(yè)委會,。要強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,，不越位,、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管,、企業(yè)主體,、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式,。

要廣泛征集社會各界的意見和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇,、合同期限以及雙方的權(quán)利,、義務(wù),、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,，區(qū)別新舊住宅,、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù),、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行,。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小,、較為分散,，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,，物業(yè)管理難于起步的情況,，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,，采取多種途徑,、多種形式、多種方法,，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏,、公用設(shè)施維修困難等問題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”,、“小區(qū)自治”等管理模式,，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十四

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境,。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,，其中菜市場4家，小百貨市場4家,，家居建

集貿(mào)市場是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),，存在的問題十分突出,。具體來講，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理,，劃定專門停車場,，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場是開放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損,，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場,、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場的道路不暢,，不少市場消防設(shè)施不齊全,，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場設(shè)施簡陋,、陳舊,，電線老化、大棚破損嚴(yán)重,，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確,。

（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下,。

金源菜市場內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,，天柱山大市場、旺業(yè)大市場,、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫,。這些市場的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元,，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān),。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類,，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場,、零碑集貿(mào)市場,，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員,，加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理，確保市場安全,。第二類是建成時(shí)間早,，市場產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場,、姚沖大市場,、彰法山菜市場、金源菜市,、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭,，縣房管局,、工商局、住建局,、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,，全面推行物業(yè)管理。