“報(bào)告”使用范圍很廣，按照上級(jí)部署或工作計(jì)劃，每完成一項(xiàng)任務(wù),，一般都要向上級(jí)寫報(bào)告,，反映工作中的基本情況,、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),、存在的問題以及今后工作設(shè)想等，以取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo),。那么,，報(bào)告到底怎么寫才合適呢,？下面是小編幫大家整理的最新報(bào)告范文，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇一

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理,、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量,、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓,，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì),。

1。健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來,，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系,，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展,。

2,。強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng),。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì),，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管,。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用,。

3,。提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利,、金碧,、萬達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念,。通過專題培訓(xùn),、專家講座、開展競(jìng)賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平,。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡(jiǎn)單的保安、保潔,、維修等基本內(nèi)容,，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳,、車輛管理,、特約服務(wù)等方方面面。

4,。加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān),。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰—5‰配建,，最低不得少于50o；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建,，最低不得少于100o,。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展,，但也暴露出不少問題,，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

1,。車輛停放無序,。

由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內(nèi)有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道,、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生,，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口,，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例,。

2,。違法建設(shè)不止。

部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺(tái)周圍搭棚、破墻開店,；有的頂樓搭建閣樓,；有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀,；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建,；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店,、茶館,，開公司、做倉庫,，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活,。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止,、愈演愈烈。

3,。物業(yè)費(fèi)用難收,。

目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0。5—0,。8元/平米,，高層住宅為1。0—1,。5元/平米,，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差,、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán),。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位,，業(yè)主因屋頂漏水,、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi),。

4,。各類亂象頻發(fā)。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言,；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件,；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件,；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院,。

5。行政執(zhí)法缺位,。

政府有關(guān)職能部門管理缺位,，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安；城管,、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止；消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法,。

6,。公共服務(wù)缺失。

敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,，衛(wèi)生,、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建,、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能,。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國(guó)來說有其共性的一面，也有其特殊性,，應(yīng)認(rèn)真分析,，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：

1,。對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距,，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位,，尤其是區(qū)縣（市）、街道,、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯,。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,，結(jié)合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收,、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制,。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本,，便開始減員減薪,，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工,，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的.加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。

3。部分業(yè)主素質(zhì)不高,，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作,。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機(jī)制效率不高,。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí),。不愛護(hù)共用財(cái)物,、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，給物業(yè)管理帶來阻力。

4,。物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,，提高容積率,、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量,、電梯以次充好,、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房，由于規(guī)劃,、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認(rèn)為,，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車,、治安等問題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì),，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度,；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù),；第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降,。因此,，應(yīng)引起足夠重視。

1,。強(qiáng)化措施,，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程,，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,，加強(qiáng)區(qū)縣,、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制,。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金,，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì),、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

2,。明確職責(zé),，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃,、城管,、住建、公安,、質(zhì)監(jiān),、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),，形成責(zé)任明確,、分工協(xié)作的工作機(jī)制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴,。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會(huì)）,，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全,、潔凈,、方便、和諧,、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì),，選擇物業(yè)服務(wù)模式,，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù),。

3,。分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式,。對(duì)新建和老舊小區(qū),，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式,。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,，規(guī)模較小的小區(qū),，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊(cè)）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治,，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務(wù)不留死角,。

4。創(chuàng)新管理,，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制,、兼并和重組,，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，樹立行業(yè)標(biāo)桿,。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條,，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求,，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型,。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會(huì),，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局,。

5。倡導(dǎo)誠信,，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí),。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳,。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感,，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,，對(duì)不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé),。

6,。突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升,。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理,，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo),，開展聯(lián)合整治行動(dòng),。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金,，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造,。按照總體規(guī)劃、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善,、路面平整處理,、停車位（線）劃定、垃圾裝運(yùn)處置,、環(huán)境整治,、管理用房配置、水電“一戶一表”工程,、雨污分流,、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動(dòng),，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象,，為房地產(chǎn)公司樹立品牌,，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多,，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶,。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等,。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀,。

1,、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬別,，收取難度不一,，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位,。

2,、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素,，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間,。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài),，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

（一）收入不真實(shí),。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1,、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),，未能索取發(fā)票,，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,，造成少計(jì)收入,。

2、收入不確認(rèn),，記入其他應(yīng)付款等科目,。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,，以收入不能確認(rèn)為由,，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn),，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，不作收入處理,。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月,；對(duì)新入伙戶一年收半年,；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入,。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。

4,、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入,，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開具發(fā)票,，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式,，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理,，從而少計(jì)收入,。

5、補(bǔ)貼收入記往來賬,。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,，以暫借款的名目,，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

1,、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行,。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下,，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不需考慮所屬期,。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式,，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等,，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不是一次性全額申報(bào),，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,，難以核對(duì),，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款,。

2,、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為,，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅,。隨著社會(huì)的發(fā)展,，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,，歷年結(jié)轉(zhuǎn),，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款,。

3,、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素,。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,，但第十九條第二款規(guī)定,，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的`實(shí)現(xiàn),，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定,。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn),。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,，且租金提前一次性支付的,，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,，在租賃期內(nèi),，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定,，筆者認(rèn)為,，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在,。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范,。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票,，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票,。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面,，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠,，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的,，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票,。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象,。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,，收入成本核算簡(jiǎn)單,，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬,，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況,。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí),。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況,，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題,，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

（一）宣傳與輔導(dǎo),。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解,，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠信納稅,，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度,。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票,，強(qiáng)化“以票控稅”,。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi),。2領(lǐng)取定額發(fā)票,，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便,，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè),，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管,。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用,，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益,。

（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬,，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),，如發(fā)現(xiàn)異常,，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況,，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況,，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常,，加強(qiáng)巡管,。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入,，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅,。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等,。對(duì)無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額,。加強(qiáng)評(píng)估管理,，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì),，及時(shí)評(píng)估,，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作,。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇三

為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開了座談會(huì),，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調(diào)研報(bào)告,，供主席會(huì)議協(xié)商參考。

近年來,，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū),、提高市民生活質(zhì)量,、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質(zhì),。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來,，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,，形成了相對(duì)完整,、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展,。

2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì),，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破,。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用,。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利,、金碧,、萬達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn),、專家講座,、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平,。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡(jiǎn)單的保安,、保潔,、維修等基本內(nèi)容,，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳,、車輛管理,、特約服務(wù)等方方面面。

4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān),。制定了物業(yè)管理用房,、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建,，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范,。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展,，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求,、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距,。

1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低,，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),，占用消防通道,、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車,，一氣之下怒砸堵庫之車的案例,。

2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺(tái)周圍搭棚,、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,，租與他人開飯店,、茶館，開公司,、做倉庫,，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止,、愈演愈烈。

3.物業(yè)費(fèi)用難收,。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米,，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平,。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上,，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差,、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi),。不斷降低的.收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水,、水管破裂,、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

4.各類亂象頻發(fā),。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主,、開發(fā)商、物業(yè)公司,、政府職能部門等多個(gè)主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位,。政府有關(guān)職能部門管理缺位,，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管,、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務(wù)缺失,。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障,，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,，衛(wèi)生、治安,、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對(duì)小區(qū)道路,、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,，亂搭違建,、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國(guó)來說有其共性的一面,，也有其特殊性,，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì),，其主要原因：

1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距,，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位,，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯,。同時(shí),，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯,。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低,。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué),，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制,。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下,，為降低成本,，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”,，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工,，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇,，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作,。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機(jī)制效率不高,。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí),。不愛護(hù)共用財(cái)物,、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，給物業(yè)管理帶來阻力。

4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,，硬件建設(shè)跟不上,。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率,、改變建筑物用途,、偷工減料降低房屋質(zhì)量,、電梯以次充好,、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房，由于規(guī)劃,、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認(rèn)為,，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車,、治安等問題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì),，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,，街道,、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此,，應(yīng)引起足夠重視,。

1.強(qiáng)化措施,，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程,，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容,。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣,、街道,、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制,。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi),。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務(wù),，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，積極引導(dǎo)社會(huì)化,、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼,。

2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系,。充分發(fā)揮各職能部門的作用,，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,，進(jìn)一步明確規(guī)劃,、城管、住建,、公安,、質(zhì)監(jiān)、消防,、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé),，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì)),，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,，把“安全,、潔凈、方便,、和諧,、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容,。幫助建立業(yè)主委員會(huì),，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務(wù),。

3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式,。對(duì)新建和老舊小區(qū),，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式,。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,，規(guī)模較小的小區(qū),，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治,，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務(wù)不留死角,。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制,、兼并和重組,，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,，延伸服務(wù)鏈條,，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型,。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會(huì),，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局,。

5.倡導(dǎo)誠信,，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉,。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體,、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí),。強(qiáng)化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍,。另一方面建立誠信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對(duì)不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé),。

6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升,。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位,，明確分批整治目標(biāo),，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式,，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金,，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃,、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善,、路面平整處理,、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置,、環(huán)境整治,、管理用房配置、水電“一戶一表”工程,、雨污分流,、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動(dòng),，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇四

物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境,、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注,。

去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧,、安全,、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍,，建立區(qū),、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作,。

（一）搭建管理機(jī)構(gòu),。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理,，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式,，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科,。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu),。

（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè),，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊,，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高,。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家,，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高,。

（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況,。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),，面臨較多的復(fù)雜情況和問題,，因此信訪量大，糾紛較多,。自20xx年9月至20xx年9月1日,，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件，政民直通車45件,，市長(zhǎng)信箱12件,，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次,，存在的主要問題有：

一是物業(yè)管理主管部門力量不足,。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作,。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),，但配備人員均為兼職人員,，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多,、難協(xié)調(diào)的`現(xiàn)狀不適應(yīng)。

二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督,。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織,，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí),。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛,。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),，而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,，但由于業(yè)主大會(huì)召開的條件要求很高，無法及時(shí)召開,，因而很多矛盾不能及時(shí)解決,，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定,。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,，前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益,，陷入兩難境地,。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上,。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題,，影響物業(yè)服務(wù)水平,，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益,。

四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出,。近年來,，物價(jià)上漲較快,，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位,，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，要么在合同到期前撤離,，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素,。

（一）加大培訓(xùn)力度,，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚,，但為規(guī)范物業(yè)管理工作,，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能了解,、關(guān)心物業(yè)管理工作,，自覺履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益,。要就業(yè)主的義務(wù),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系,、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用,、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí),，自覺做到相互理解、相互支持,。

（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員,。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,，解決兼職問題,，讓專職的人干專業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

（三）把好前期物業(yè)入口關(guān),。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付,，業(yè)主沒有入住的情況下,，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘,、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對(duì)后期物業(yè)管理帶來的困擾,，維護(hù)業(yè)主利益,。

（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,，目前管理服務(wù)都比較好,，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi),，管理優(yōu)勢(shì)明顯,，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù),，同時(shí)因其帶有政府的“影子”,，管理起來比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的,，又與居民有著特殊的“親情”,，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯,。政府應(yīng)在政策上予以扶持,，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng),，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),，逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇五

嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備,、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng),。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物,，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年,，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司,。經(jīng)過十多年來政府,、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力,，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效,。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制,，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題,。

根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研,。

通過對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境,、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查,，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階,，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。

（二）調(diào)研對(duì)象,、方法和內(nèi)容

調(diào)研對(duì)象：基層群眾,、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表,、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

人,、社會(huì)各界人士。

調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷,、電話訪問,、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法,。共發(fā)放調(diào)查問卷100份,，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取,。個(gè)別訪談對(duì)象,，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員,、居委干部和業(yè)主代表,。

調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè),、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作,、街坊基金的虧損,、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外,，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問題,、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。

（三）調(diào)研過程

5月下旬,，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任,、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱,。自6月上旬開始,，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中,，聽取了區(qū)房地局有關(guān)部門對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào),；走訪城南小區(qū)、迎園十坊,、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū),；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司,、萬涓物業(yè)公司,、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次）,，個(gè)別訪談18人次,，收集群眾意見35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見7人次,，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本,；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議,。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬平方米（見表1）,。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

本區(qū)經(jīng)過工商登記,、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定,、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū),，在嘉定從事

物業(yè)管理的企業(yè)15家,，其中骨干企業(yè)有上房,、萬科、金地,、東湖等,。

目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安,、保潔,、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人,。

表1全區(qū)居住用房分類,、特征、分布區(qū)域,、總面積,、總量等統(tǒng)計(jì)表

名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80m2以下（改善型）90年代以后開發(fā),、120m2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā),、140m2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn),、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路街道、南翔,、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路,、真新街道,、工業(yè)區(qū)、南翔,、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路,、菊?qǐng)@新區(qū),、真新、江橋,、工業(yè)區(qū),、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸,、安亭,、朱橋,、華亭、方泰南翔,、江橋,、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬m2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅,、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點(diǎn),。

為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見,，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份,，有效問卷95份,，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般,，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意,。

表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表

問卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項(xiàng)1,、非常滿意2,、滿意百分比（%）026.63、一般4,、不滿意63.410%其中,，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位,、街坊基金嚴(yán)重虧損,、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,，分析上述問題的產(chǎn)生原因,，主要是以下幾方面因素：

（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),，涉及房地、建設(shè),、規(guī)劃,、環(huán)衛(wèi)、公安,、消防等多個(gè)部門,，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理,、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查,、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì),、政府,、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施,，如小區(qū)保安管理,，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍,。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì),、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政,，缺乏溝通,、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨,、指責(zé),，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修,、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí),，有關(guān)部門卻缺乏有效辦法,，甚至不作為。房地,、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒有管理職能,，造成違法建筑年年拆,，卻年年還在增。

（二）歷史遺留問題沒有及時(shí)解決

據(jù)統(tǒng)計(jì),，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,，歷史遺留問題多,。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前,，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少,、沒有停車場(chǎng)地,、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,，沒有單獨(dú)

的煤衛(wèi)設(shè)施,。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房,，留下的老住宅除出售外,，大多數(shù)都用于出租，如桃園,、葉池社區(qū),，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見,，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多,，沒有公共的停車庫,，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,，老百姓怨聲載道,；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮,、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等,。

老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟

主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇,。因此，目前企業(yè)規(guī)模小,、管理水平差,、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè),，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外,，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過去存

量房租金為主,。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,，特別是對(duì)物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠,、保潔這三個(gè)方面興趣不大,，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上,，老居住區(qū)環(huán)境差,，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,，引起保安不到位,；主觀上,，有的物業(yè)公司管理水平差,，對(duì)保安人員管理不嚴(yán),，保安人員缺乏責(zé)任心,，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,，但保安人員擅自離崗,、漏崗,，更不用說做監(jiān)控值班記錄了,。

二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化,。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出,，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈,。

目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中,、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月,。保安,、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月,，這在全市范圍內(nèi)也是最低的,，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高,。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民,。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人,，按人均費(fèi)用1.5萬元/年,，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月,，就算每月足額收繳,，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付,？這樣的小區(qū)由誰愿意管,？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

在調(diào)研過程中,，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問題有完全不同看法（見圖２）,。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,，幾乎翻了一翻,，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來沒有增長(zhǎng)過，因此,，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整,。

二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中,，地位不平等,。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制,。物價(jià)部門不松口,，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來說,，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,。

關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問卷調(diào)查,，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%,；收費(fèi)不合理占30%,；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%,。從圖２分析,，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢,，困難很大,。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映,，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為,，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,，所以我們也不交,。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,，但性質(zhì)是完全不同的。

物業(yè)公司員工工資在漲,，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng),，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低服務(wù)水平

（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

街坊基金是售后公房特有的基金,，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修,、綠化養(yǎng)護(hù),、

下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益,，如汽車停放收費(fèi),，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來街坊基金只有支出,，沒有進(jìn)帳,，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,，交納路燈電費(fèi),、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造,，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）,，應(yīng)為20萬元。在沒有增值渠道情況下,，20xx年虧損總額已達(dá)70萬元,，20xx年將達(dá)90萬元，以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來越嚴(yán)重,。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用,、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé),；第十二條規(guī)定：專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損,，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過,，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%,，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大,。

表3街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表

問卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集嗎,？2、不愿意3,、隨大流4,、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高

在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問題：1,、兩項(xiàng)基金的歸并,；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi),；3,、業(yè)

委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4,、街坊（維修）基金的籌集,。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。

目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事c:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%d：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過,，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事,。分析原因主要是：一,、業(yè)委會(huì)地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利,，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益,。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益,；二,、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,，資金使用和管理方面的專業(yè)人才,。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說話,。我們從問卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎,？滿意的占27%；不滿意的占2.1%,；一般的70%,；不知道0.9%。這里要說明的是,，這次問卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了,。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問題,。

近幾年來,，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際,，圍繞居民群眾反映突出的問題,，采取一系列措施，取得了一定

成效,。具體體現(xiàn)在：

1,、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造,。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理,，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制,。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,，突出嘉定老城區(qū)綜合改造,，力爭(zhēng)完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度,，共排定了60多萬建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬元,。

2,、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告,，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

3,、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作,。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道,、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作,。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn),、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道,、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作,。

4,、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng),?；顒?dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武,、“抗高溫,、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平,。

5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實(shí),，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。

總的來說,，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好,。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中,，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈,、明達(dá),、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重,，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,，

在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題,，群眾意見較多,，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問題有成功的案例,，而且取得了突出成績(jī),，所以我們應(yīng)予充分肯定。

物業(yè)問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一,。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化,、專業(yè)化的方向發(fā)展,，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理,、長(zhǎng)效管理”,，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,，提出如下建議：

（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體,、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明,、措施得力,、政令暢通、信息及時(shí),、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),。

一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體,。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策,；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向,；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題,。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo),，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》,，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制,，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位,。

另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì),，起到調(diào)查研究,、社會(huì)監(jiān)督的作用。

二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清,、情況明,。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以

及目前存在的問題,，管理部門應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法,。有些問題確屬本部門不能解決的,，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如,，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事,。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,，要進(jìn)行專題調(diào)研,，制定有效解決問題的辦法。

三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的.相關(guān)制度,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰,，房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作,，特別是過去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善,。如,，保綠、保潔,、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如,，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰來收取,，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說明。為此,，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見,。

四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目,，如,，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整,，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等,。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式,，強(qiáng)化日常管理,，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來,，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（二）進(jìn)一步加大政府支持力度,，改善居民居住環(huán)境

本次調(diào)查中,，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%,。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%,。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入,。

一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法,，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

損的問題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車）費(fèi)來充抵街坊基金虧損,，政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見,。另外，我們從（表３）中了解到,，重新籌集街坊基金也不是不可能,，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作,。

又如,，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍,，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,，應(yīng)該公開補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度,。再如,，對(duì)外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安,、工商、規(guī)劃,、人口辦,、消防衛(wèi)生、地稅,、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案,，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。

二是要在財(cái)政上予以支持,，加快舊區(qū)綜合改造,。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米,。這些老的住宅年代最久為60年代建造,，其內(nèi)部大部分沒有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞,、亂拉線路,，電線老化裸露，沒有足夠的消防設(shè)施等,，在外部沒有圍墻,、沒有綠化、沒有停車場(chǎng)地,、沒有自行車棚,、晚上沒有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶,，外來人員占90%,，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者,。據(jù)反映,，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低,，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑?。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落,。為了真正體現(xiàn)解決民生問題,，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐,。

具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制,。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室,，并形成相關(guān)部門各司其責(zé),、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,；二是本著早改造,、早得益、成本輕的原則,，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)

遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用,，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性,、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案,；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,，以點(diǎn)帶面,，分類改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造,，要加快落實(shí)實(shí)施,。

（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán),。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰,。堅(jiān)持標(biāo)本兼治,、重在治本的原則,，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,，加大日常監(jiān)管力度,，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法,、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處,。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”,。

二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符,、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán),、健康發(fā)展,。

三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí),，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施,，不能放任自流,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門,，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者,。

四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明,？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”,。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁外,，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站,？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo),。同時(shí),，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù),。

（四）進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安,、保綠,、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員,、房地所管理人員,、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè),、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況,、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況,、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容,，建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性,、及時(shí)性,、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),，各自建立好自己的管理系統(tǒng),，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù),。

三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金,。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存,、業(yè)主所有,、專款專用的原則,，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集,、核算、撥付,、使用等相關(guān)的管理工作,，統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶,，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度,。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過,、主管部門審批后方可使用,。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度,，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任,，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主,，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛,。

以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短,，而物業(yè)管理內(nèi)容多,、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限,，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正,。

本次調(diào)查工作,，我們得到了區(qū)房地局、廣廈,、明達(dá),、磊成、萬涓,、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持,，在此我們表示衷心的感謝。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇六

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革,，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注,。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,，市政公用設(shè)施,、綠化、衛(wèi)生,、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù),。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸,，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來,，縮短理論與實(shí)踐的距離。

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,，交通非常便利,，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng),，公交,，醫(yī)院，銀行,，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全,，小區(qū)布局合理。

此次調(diào)查以問卷為主,，訪問為輔,，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究,。此次的問卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開,。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問題,。我們共調(diào)查了5位住戶,，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性,。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員,，并且辦公室位置偏僻,，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭,，夜間也有值班人員輪流巡邏,。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制,，在對(duì)小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限,，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠,。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映,，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班,，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度,。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室,。經(jīng)過調(diào)查,，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好,，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿,。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào),，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重,，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調(diào)查反映,，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿,。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位,。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好,，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題,，從而招致了許多不滿,。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,，一直遲遲沒有人來維修,，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決。其次,，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明,，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的`資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任,，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展,。最后，由于公司還處在發(fā)展階段,，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低,，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善,。當(dāng)然,，在這次調(diào)查中,，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此,，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中,。

1。調(diào)整工作機(jī)制,，確保社區(qū)工作正常有序的開展,，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí),。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合,，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。

2,。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能,，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系,，建立小區(qū)服務(wù)中心,，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂,，健身場(chǎng)所不足問題,。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難,，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織,、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心,，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求,。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng),，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用,。

3。積極開展社區(qū)文化活動(dòng),。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ,，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求,，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng),，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵,。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童,，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng),。加強(qiáng)小區(qū)

宣傳建設(shè),，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹,、開發(fā)公益性崗位,、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況,。

4,。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作,，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念,。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段,。

我深知,，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”,。通過這次的調(diào)查,，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足,，但收獲不小。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇七

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程,，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程,。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康,、規(guī)范發(fā)展，近期,，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建,、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng),、公園1號(hào)、金色東華,、格蘭苑,、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),，通過實(shí)地察看、聽取情況介紹,、走訪群眾等形式,，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì),，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè),，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套,，這部分住宅投入使用后,，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人,，占到縣城區(qū)常住人口50%以上,。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房,，土地屬劃拔,，政府承建,，分配居住,，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等,。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū),，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配,。如財(cái)政小區(qū),、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū),、明珠公寓等,。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓,，市場(chǎng)出售,，是真正的商品房。如紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,，一般規(guī)模也比較小,，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策,，由政府承建的公租房,、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,，主要集中在周子古鎮(zhèn),。

在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑,、都市水鄉(xiāng),、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū),，住房均在1000套以上,，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),，住房均在500套左右,，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房,。

主體建筑方面,，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu),、半框架結(jié)構(gòu),、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等,。配套設(shè)施建設(shè)方面,，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政,、國(guó)稅,、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅,、沒有任何公用建筑,，大多數(shù)配套設(shè)

施建設(shè)不齊，無綠地,、無車位,、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍,。就目前而言,，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大,、綠地偏少,、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢,、消防通道擁堵,，存在嚴(yán)重的安全隱患。

從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家,，三級(jí)資質(zhì)15家,，從業(yè)人員近1000人,。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè),，面積達(dá)86萬平方米。

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家,，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會(huì),，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒有步入正軌,。

從走訪,、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,，業(yè)主較為滿意,；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施,、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位,，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù),。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立,，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面,。

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化,、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制,，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但是,，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,，由于主管部門監(jiān)管不力,，施工過程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍,。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化,，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失,；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,，隨意擠占公共用地，見縫插針,，把規(guī)劃的綠地,、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占,，甚至完全占用,；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有的`被偷工減料,，造成質(zhì)量差,，檔次低，壽命短,，有的缺項(xiàng),，有的被砍，帶來較多遺留問題,，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患,。

目前,，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性,。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、建設(shè),、驗(yàn)收,、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)維修資金難落實(shí),，公用部位維修難

等問題,。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā),、誰管理的格局還沒有打破,，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范,，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決,。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù),。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修,、違規(guī)搭建等行為,，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施,。對(duì)這些具體問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù),。

從調(diào)查情況看,，社區(qū)、物管人員,、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表,，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策,、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),，對(duì)待業(yè)主“生、冷,、硬”,，服務(wù)意識(shí)差，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù),，小區(qū)的衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,，造成衛(wèi)生狀況差,，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生,；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利,，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來激化矛盾,。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低,、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段,，還沒走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作,。另外,，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低,，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高,。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無人打掃衛(wèi)生,，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求,。

針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平,，提出以下建議意見：

小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易,。要站在建設(shè)精品城市,、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè),。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū),。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房,、公共建筑,、共用設(shè)施、車位數(shù)量,、綠地面積等內(nèi)容,。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容,，杜絕未開工即出售,、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。同時(shí),，要站在維護(hù)群眾切身利益,、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施,，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素,。

一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場(chǎng)公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買受人,；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,，凡未完成配

套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收,，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度,；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互配合,，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低,、信用等級(jí)差,、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,，對(duì)業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時(shí)予以解決和調(diào)處,。

要通過電視,、網(wǎng)絡(luò),、會(huì)議、板報(bào)等多種形式,，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍,。特別是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育,，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè),、政府,、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù),。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會(huì),，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員,、物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員,、業(yè)委會(huì)成員依法履職,，不越位、不缺位,，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù),，從而在我縣逐步建立起“政府主管,、企業(yè)主體、業(yè)主自理,、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式,。

要廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇,、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù),、責(zé)任,，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層,、服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù),、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行,。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小,、較為分散,，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,，物業(yè)管理難于起步的情況,，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,，采取多種途徑,、多種形式、多種方法,，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏,、公用設(shè)施維修困難等問題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”,、“小區(qū)自治”等管理模式,，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇八

為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康,、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn),。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間,，通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹,、召開座談會(huì),、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見,、赴xx西……等地考察等形式,，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀,，查找問題,，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議,，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1、住宅小區(qū)的基本情況

根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè),，總建筑面積600035平方米，住宅3975套,，已入住人口約1,。1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè),，住房近3000套，這部分住宅投入使用后,，加上目前空置的住宅,，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人,。占到城區(qū)居住人口近50%,。

分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）住宅性質(zhì)多樣,。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房,，土地屬劃拔，政府承建,，定價(jià)出售,，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū),。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔,，房屋定價(jià)出售或分配,，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手,。這類小區(qū)有40個(gè),，占到小區(qū)總數(shù)的74%,，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右,；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),，土地出讓，市場(chǎng)出售,，是真正的商品房,；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,，多處在新城區(qū),，一般規(guī)模也比較小，多自建自管,；五是目前落實(shí)保障性住房政策,，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房,。

（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一,。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu),、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),，剪力墻結(jié)構(gòu)等,。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅,，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）,；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地,、無車位,、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍,；比較來說,，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好,。

（三）規(guī)模差別較大,。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套,，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套,，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,，20戶以下的小區(qū)有14個(gè),，21—50戶的有19個(gè),，51—100有14個(gè),，100—200戶的有5個(gè),，500戶以上的2個(gè)。

（四）舊住宅多且分散,。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%,，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,，多隨單位辦公址而建，比較分散,；包括文筆小區(qū)在內(nèi),，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房,。

2,、物業(yè)管理的基本情況

（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家,。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%,，住宅877套,，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì),。

（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū),、寶鄉(xiāng)大廈,，但都沒有召開業(yè)主大會(huì)，通過逐戶上門認(rèn)字,、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,，目前都還沒有步入工作的正軌。

（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理,。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū),，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,，沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少,，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差,，服務(wù)制度落實(shí)不到位,，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,，最高的有每月每平米1,。1元，低的每月每平米0,。35元,，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,，一般月工資不超800元,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

調(diào)研組認(rèn)為,，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行,。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面：

1,、工程建設(shè)的遺留問題

小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題,。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫,、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象,；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問題,，如鴻福源住戶入住兩年多了,，至今門前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水,，居民出行不便,；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化,、花池,、活動(dòng)場(chǎng)地,、停車位、供熱設(shè)施,、物業(yè)用房等,。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化,。

2,、歷史原因形成的問題

一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),，劃拔土地、定價(jià)出售,，按照現(xiàn)行政策,，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，出現(xiàn)屋頂漏水,、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,，無法解決,。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益,，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任,；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落,，屋頂漏水等維修問題得不到解決,，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,，受當(dāng)時(shí)條件限制,，規(guī)劃、建設(shè),、用地等方面不夠規(guī)范,，配套不齊、無綠地,、無停車位,、甚至無門房，加之房屋年久失修,，遺留問題得不到解決,，住戶怨聲載道。部分由原單位管理,，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,，幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理,，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管,。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

3,、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占13%,。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取,。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,，已年久失修，漏水,、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫,。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

4,、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

通過當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家,，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì),；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低,，缺乏正規(guī)的培訓(xùn),，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％,。

5,、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范

部分建設(shè)單位,、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng),，建管不分的落后模式還普遍存在,。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,，收繳率低,，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損,，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,，有的有點(diǎn)報(bào)酬,，有的`是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門,、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事,，對(duì)住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決,，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求,。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí),。

6,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊,，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系,。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍,。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理,。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,，陷入惡性循環(huán)的怪圈,。

召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難,，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后,。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì),，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè),，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生,。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠,。

針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平,，調(diào)研組提出如下意見與建議：

1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際,，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房,、公共建筑,、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量,、綠地面積等內(nèi)容,；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收,，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容,；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題,。

2,、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人,；二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度,；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會(huì)相互配合,，形成合力加大執(zhí)法力度,，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛,。五是要組織不定期巡查,，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差,、服務(wù)不到位,、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益,。

3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

一,、是要主動(dòng)介入,，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì),、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題,，加大組織、協(xié)調(diào),、指導(dǎo),、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開,，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作,，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì),，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒有建立,。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照,，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

二,、是要加強(qiáng)引導(dǎo),，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符,、合同約定的收費(fèi)體系,，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利,、義務(wù),、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,。區(qū)別新舊住宅,、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行,。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),，宜選擇部分條件較好的小區(qū),，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈,、幸福小區(qū),，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行,。

4,、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),，配備專職人員，明確職責(zé)分工,，將管理重心下移,，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用,。其次,，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門,、開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與,、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行,。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),，全面,、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況,、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況,、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容,，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ),。

5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng),、電視臺(tái),、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,，廣泛開展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員,、物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員,、業(yè)委會(huì)成員依法履職,，不越位、不缺位,；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù),；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府,、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù),。

6,、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理,、優(yōu)化服務(wù),，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合,。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平,。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),，對(duì)物業(yè)管理企業(yè),、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù),、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示,，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi),。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改,。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛,。

7,、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),，可一步到位,，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作,，確保正常運(yùn)行,，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū),；對(duì)新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,，應(yīng)盡快研究,，加以解決。

8,、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

調(diào)動(dòng)各方積極性,，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊,、基礎(chǔ)設(shè)施差,，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研,、分析,，采取多種途徑、多種形式,、多種方法,，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,，整合物業(yè)管理資源,，完善物業(yè)管理?xiàng)l件,，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)幾個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇九

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,，其中菜市場(chǎng)4家,，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn),。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出,。具體來講,，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng),，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場(chǎng),、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,，消防安全隱患嚴(yán)重,。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,，電線老化,、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃,、不景氣,，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,，天柱山大市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后，只做倉庫或車庫,。這些市場(chǎng)的`交易額很小,，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，將其分為三類，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造,。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早,，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng),、金源菜市,、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局,、住建局,、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十

20xx年4月到8月，我局在市,、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,，積極與住建、環(huán)保,、城管執(zhí)法,、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì),、10次業(yè)主委員座談會(huì),。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低,，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房,、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%,；（2）單位修建的辦公室,、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%,；（3）20xx年前修建的商品房,，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門,、打掃清潔衛(wèi)生,，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理,，占30%,。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省,、市的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》,、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí),，基本保障了物業(yè)管理工作的開展,。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí),、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程,。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前,，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū),。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn),，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

（一）歷史遺留問題多,，老舊小區(qū)治理改造難度大,。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,，以居住環(huán)境優(yōu)美,、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后,。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來,。路不平,、燈不亮、下水不暢,、雨污合流,、無化糞池、無停車位、管理缺失,、環(huán)境衛(wèi)生差,、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移,，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮,。例如,，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū),、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,，污水橫流,，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全,，監(jiān)管工作合力不夠,。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善,，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市,、區(qū),、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立,。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,、編制不足。

目前,，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重,，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管,。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編,，其余3人均為臨聘人員,，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪,。95%的街道辦事處,、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，整體素質(zhì)偏低,，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),，職業(yè)道德,、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,，整體服務(wù)水平低,。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低,。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人,。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立,，實(shí)際上不獨(dú)立,，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,，而且還擅自改變物業(yè)管理用房,、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿,。同時(shí),，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模,，企業(yè)盈利能力較差,，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會(huì)組建難,，運(yùn)作不規(guī)范,。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng),，不愿參與物業(yè)管理,；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜,、人員良莠不齊,，缺乏“有能力、有名望,、善協(xié)調(diào)”的組織者,。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%,。

從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,，監(jiān)管措施乏力,；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,，工作進(jìn)展緩慢,；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn),。

（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn),。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題,，進(jìn)行全面普查，整理歸類,。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來,，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí),。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作,。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),，按實(shí)際情況劃為四類,，按照改造難度由易到難來劃分,。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè),，例如草壩街的改造就非常成功,。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市,、文明城市等影響大的先實(shí)施,。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),，如那些單棟且住戶少,、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制,。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患,。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主,、社區(qū),、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃,、公安,、物價(jià)、消防,、城管,、供水、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,，管理員專人專職，要包片包區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用,、年審,、評(píng)比制度,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊,，企業(yè)間形成比,、學(xué)、趕,、幫,、超氛圍。支持,、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制,。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘,、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù),。

（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),。

制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法,。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益,，熱心公益事業(yè),、公道正派、敢于負(fù)責(zé),、有一定工作水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,，建立雙方相互溝通,、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,，簡(jiǎn)化程序，提高效率,；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳,、解釋,、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作,。

1.調(diào)研目的,。通過對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),，總結(jié)生產(chǎn)管理特色,，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè),。泗陽某服飾有限公司,。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間,，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,，制作相應(yīng)色卡,，制版，樣衣制作等,，三天時(shí)間,；裁剪，及縫制環(huán)節(jié),，兩天時(shí)間,；后道車間（小后道、綜合后道）,，存儲(chǔ),，打包出倉，約兩天時(shí)間,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī),、雙針機(jī)、鎖扣機(jī),、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套),，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣,、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致,，投入生產(chǎn)之中,。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,，制作難點(diǎn),，對(duì)面料、輔料,、里料的確定,，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行,。通過色卡,，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板,，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求,、用料結(jié)構(gòu),、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn),。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料,、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片,，還包括鋪料、排料,、算料,、套裁，驗(yàn)片,、編號(hào)及捆扎等,。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制,。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合,，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程,。縫制車間以小組為單位,，一個(gè)小組36人,，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng),，30個(gè)縫位,，4個(gè)輔助工。后道車間,。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,，3個(gè)人流動(dòng)檢查,，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制,。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道,、及出廠之前的倉儲(chǔ)管理之中,。成品倉儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配,。

在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正,，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn),，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包,。裝箱之后,，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢(shì)

1.市場(chǎng)全球化,。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時(shí),，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù),，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn),。2.全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中,。按照這一方法,，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新,。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn),。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料,、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作,。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造,。流程再造是指一切重來,，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在,，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。與供應(yīng)鏈管理,。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制,。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商,、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流,、資金流,、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理,。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo),。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準(zhǔn)則,。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn),，消除無效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源,，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量,、柔性,、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中,，走出適合自己的道路,。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十一

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一,。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓,、探索新課題的過程,。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,，重點(diǎn)在臟亂差的.無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),，解決遺留問題,，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1,、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn),。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房,，長(zhǎng)期無人管,，垃圾成堆，草坪損毀,，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,，多數(shù)人擁護(hù),，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算,，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì),。

二,、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,，建成十多年來，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多,，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn),。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池,、拆除消防通道上的違章建筑,、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元,。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，簡(jiǎn)單疏通了下水道,，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚,，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道,。

三,、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū),，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū),。建筑公寓有居民六十多戶,，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,，成為無人管小區(qū),，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì),，下一步再確定物業(yè)管理方案,。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主,。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多,，改造資金龐大，我們已向縣政府反映,，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四,、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務(wù)最難,，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院,、電影庭院,、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院,、商業(yè)新村,、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見,，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理,。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題,。

五、渫陽社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng),。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理,，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,，建設(shè)方多方了解后,，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案,，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶,。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),，兩年期滿后，物業(yè)公司退出,，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范,，公共部分占用嚴(yán)重,，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì),，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十二

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映,，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形,。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有,，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展,，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市,、辦公樓等各類領(lǐng)域,，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔,、安全巡查,、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù),。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后,，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題,，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決,。

截至目前,，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米,，規(guī)劃住房12711套,，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%,。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%,，保障性住房占5%,。

我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人,，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè),，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半,。二是自主管理,、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式,，占全縣建成住宅小區(qū)的一半,，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右,。三是無人管理小區(qū),，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米,。

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六,、七千戶群眾的切身利益,。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難,、管理難,、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位,、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,，而且疊加累積極易造成群體上訪,，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,，主要有以下五方面問題：

(一)準(zhǔn)入門檻低,，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,，資質(zhì)全部為暫定三級(jí),，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元,，平均每家公司員工不到20人,，規(guī)模小，實(shí)力弱,。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù),，更談不上持證上崗,，整體人員素質(zhì)令人堪憂,。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門,、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員,。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放,、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣,、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是,。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍,，而且只掃院子和道路,，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意,。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門,、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式,，失盜事件屢有發(fā)生,。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大,。一方面,，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊,。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi),、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi),、電梯費(fèi)等,，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi),。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈,。另一方面,，管理無抓手，收費(fèi)難度很大,。舊小區(qū)水,、電、暖分戶管理,，自主購買,，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很大,，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取,，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安,、咸陽經(jīng)驗(yàn),，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,，減少了物業(yè)收費(fèi)難度,，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水,、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為,，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意,。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,，規(guī)劃建設(shè)亂,，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,，臨街見縫插針單體樓工程,，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化,、亮化,、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小,、成本高,，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本,，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷,。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件,。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題,，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年,，問題得不到妥善解決,。三是提前交付埋隱患,。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前,，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,，業(yè)主入住后，因室外工程未完工,，樓內(nèi)天然氣未安裝到位,，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上訪,。比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪,。

(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層,，社會(huì)經(jīng)歷,、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,，認(rèn)識(shí)問題,、處理問題的方式、方法也不盡相同,，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,，意愿相左,。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚,，其他住戶還要收費(fèi),，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí),，難以協(xié)商,。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”,。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù),，甚至淡定處之,，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之,。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé),，幾年難以召開業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊,、素質(zhì)欠缺,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),，缺乏社會(huì)公德,，只要服務(wù),，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱,、蹭物業(yè)的市儈意識(shí),。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%,。如西街紫薇花園住戶88戶,，今年收繳68戶，繳納比例77%,。最好的隘巷新村,、姜嫄雅居收繳比例90%。

(五)宏觀環(huán)境有影響,，管理體制未理順,。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系,。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高,、支出大,，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑,。有的項(xiàng)目資金短缺,，進(jìn)展緩慢，不能按期交房,，如紫薇花城,。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等,。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,，遺留問題較多,，管理難度很大,，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”,。另一方面，實(shí)事求是地講,，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成,。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,，全縣物業(yè)一旦有問題,，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理,。這樣的管理缺位,，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因,。

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求,，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,，更好地服務(wù)社區(qū)居民,。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待,，標(biāo)本兼治,，穩(wěn)步推進(jìn)。

(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系,。一是完善機(jī)制,。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子,。在理順工作關(guān)系的前提下,，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),，將各小區(qū)的名稱,、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè),，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì),，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作,。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo),。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平,。

(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記,，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目,，在發(fā)房屋預(yù)售證前,，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好,、態(tài)度好,、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù),。同時(shí),，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn),。受收入水平,、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),，只有不斷提高自身素質(zhì),，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本,，只有服務(wù)質(zhì)量提高了,，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座,，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗,。

(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理,。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題,，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán),，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研,，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手,。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水,、電實(shí)行統(tǒng)一管理,，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙,。問題是老舊小區(qū)水,、電、暖全部分戶管理,，自主購買,，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難,?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水,、電,、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ),。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理,。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,，收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知,，用途結(jié)余定期公示,，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí),，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理,，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo),。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要,。首先,，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作,。由居委會(huì)牽頭,，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆,、改選工作,，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理,。其次,，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,，加大宣傳力度,，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),，更好地行使權(quán)利,，履行義務(wù)，樹立正確,、健康的消費(fèi)理念,，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園,。

(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度,。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,，按照因地制宜,，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理,、原建房單位管理,、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,，分類排隊(duì),，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓,，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜,。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施,，消除硬件缺失,，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十三

物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境,，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義,。近年來,，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jī),，但也面臨諸多困境,，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

近年來,，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn),。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全,，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

（一）穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速,。

我縣物業(yè)管理起步于20xx年,，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理,。10年來,，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大,，穩(wěn)步發(fā)展,。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,，管理居民住宅小區(qū)17個(gè),，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,，從業(yè)人員達(dá) 1000多人,，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

（二）多措并舉,，我縣物業(yè)管理逐步完善,。

縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用,。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn),，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德,；二是加強(qiáng)外派交流,。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題,，也明確了今后努力方向,。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起,，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度,。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《xx縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》,，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理,。截至目前,，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

一些小區(qū)如鉑金華府,、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范,。而巨龍家園、玉盤小區(qū),、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高,，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園,、名人府邸也岌岌可危,。此外，黨政機(jī)關(guān),、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng),。

我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問題和隱患也日益凸顯,，主要表現(xiàn)在：

（一）小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂,、設(shè)施配套不完善,。我縣部分小區(qū),，盡管通過了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施,、小區(qū)配套設(shè)施不完善,、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水,、消防及安保設(shè)施不到位,、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題,。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展,。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù),。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱,、散,，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司,。從整體而言,，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場(chǎng)化,、專業(yè)化,、社會(huì)化的需求。

（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成

一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解,、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),，有的只選擇價(jià)格低廉的`物業(yè)公司,，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán),。

（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒有充分發(fā)揮橋梁作用,。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒有成立,，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán),。

（五）物業(yè)管理體制不完善,。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效,、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮,。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處,，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大,。

（一）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念,。深入宣傳《物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心,。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng),、公平競(jìng)爭(zhēng),，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù),，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康,、有序發(fā)展。

（二）部門聯(lián)動(dòng),，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制,。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,，規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能,、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致,，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度,，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,，未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè),，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，明確服務(wù)內(nèi)容,。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,，提高企業(yè)信譽(yù),，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低,、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng),。對(duì)無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),，明確開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí),，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,，制定公共維修基金提取使用程序。

（三）積極扶持,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展,。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持,。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路,。

（四）加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程,。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理,。建議縣人民法院優(yōu)先受理,、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益,。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序,。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng),，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

（五）理順體制,，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合,。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則,，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán),、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,，政府投入一定的經(jīng)費(fèi),。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理,，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制,。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范,、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,，增加人員編制,，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督,。對(duì)業(yè)主,、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入,、引導(dǎo),，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則,，業(yè)主委員會(huì)自覺接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo),，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十四

物業(yè)管理是一種新型的管理模式,，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題,，從而不斷提高居民生活質(zhì)量,，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé),。當(dāng)前,，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi),、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患,。當(dāng)前,，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān),、團(tuán)體,、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多,。《中華人民共和國(guó)消防法》第十四條,，《機(jī)關(guān),、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé),。然而，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,，甚至根本不懂法,、不守法，有法不依,，違法不究,，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng),。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí),，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,，安全意識(shí)差,。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問,。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題,，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之,。一些單位消防器材無人管理,，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,，應(yīng)急照明,、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開發(fā)商,、業(yè)主相互推諉,、扯皮、推卸職責(zé),，缺少協(xié)調(diào)配合,，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,，久而久之,，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性,、可靠性,，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能,。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說,，其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé),。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理,、如何管理,、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能,；

(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住,、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對(duì)建筑,、小區(qū)整體安全的考慮,，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積,，擅自改變建筑物使用性質(zhì),，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu),、樓梯形式,，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主,，未盡到勸阻和管理責(zé)任,，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展,，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè),，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè),。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展,；

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用,、車輛的停放,、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取,。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取,、保管、使用等方面的規(guī)定,，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障,。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況,，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理,。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),，而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì),。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,，大大加大了消防部門的工作量,。

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定,。規(guī)范業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,，確保消防設(shè)施有人管理,，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí),，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的`消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制,，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度,，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng),、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平,；

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道,、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑,、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道,、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道,、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時(shí),，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,，從嚴(yán)處罰,；

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計(jì)匯總工作,，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn),。通過培訓(xùn),，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》,、《機(jī)關(guān),、團(tuán)體、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律,、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí),。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散,、會(huì)組織撲救初起火災(zāi),。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,，其使用是否公平、合理,，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益,。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則,、程序等,，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會(huì)議,，切實(shí)解決火災(zāi)隱患,、經(jīng)費(fèi)等問題，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金,，街道,、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,，以便盡快地啟動(dòng)維修基金,，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改,?？傊飿I(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福,，是消防工作的重要組成部分,。只有政府、職能部門密切配合,、協(xié)作,，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn),。