在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中,，報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),，報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。報(bào)告書寫有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄獔?bào)告呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報(bào)告文章怎么寫,，我們一起來了解一下吧,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低,，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房,、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%,；（2）單位修建的辦公室,、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%,；（3）20xx年前修建的商品房,，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門,、打掃清潔衛(wèi)生,，占20%,；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%,。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè),。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合實(shí)際,，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》,、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí),，基本保障了物業(yè)管理工作的開展,。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí),、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是抓了樣板示范工程,。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前,，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū),。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn),，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

（一）歷史遺留問題多,，老舊小區(qū)治理改造難度大,。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,，以居住環(huán)境優(yōu)美,、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后,。隨著城市人民生活水平不斷提高,，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平,、燈不亮,、下水不暢、雨污合流,、無化糞池,、無停車位、管理缺失,、環(huán)境衛(wèi)生差,、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況,。隨著時(shí)間的推移,，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便,，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮,。例如，東岳廟街新華小區(qū),、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū),、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,，污水橫流,，臭氣熏天。

（二）物業(yè)管理體制不健全,，監(jiān)管工作合力不夠,。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善,，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市,、區(qū),、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立,。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,、編制不足,。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制,、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn),；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重,，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管,。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編,，其余3人均為臨聘人員,，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪,。95%的街道辦事處,、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，整體素質(zhì)偏低,，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),，職業(yè)道德,、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,，整體服務(wù)水平低,。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，這樣,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低,。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人,。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立,，實(shí)際上不獨(dú)立,，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,，而且還擅自改變物業(yè)管理用房,、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,，引起業(yè)主的不滿。同時(shí),，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè),，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差,，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會(huì)組建難,，運(yùn)作不規(guī)范,。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng),，不愿參與物業(yè)管理,；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜,、人員良莠不齊,，缺乏“有能力、有名望,、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運(yùn)行情況看,，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,，監(jiān)管措施乏力,；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,，工作進(jìn)展緩慢,；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn),。

（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn),。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題,，進(jìn)行全面普查，整理歸類,。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來,，制定物業(yè)管理綜合治理方案,，認(rèn)真落實(shí)。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作,。

老舊小區(qū)主要位于江南老城,，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類,，按照改造難度由易到難來劃分,。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè),，例如草壩街的改造就非常成功,。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市,、文明城市等影響大的.先實(shí)施,。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),，如那些單棟且住戶少,、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制,。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患,。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主,、社區(qū),、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃,、公安,、物價(jià)、消防,、城管,、供水、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。要建立企業(yè)信用、年審,、評(píng)比制度,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊,，企業(yè)間形成比,、學(xué)、趕,、幫,、超氛圍。支持,、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平,。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制,。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘,、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù),。

（五）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),。

制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法,。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè),、公道正派,、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會(huì)工作,。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,，建立雙方相互溝通,、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,，簡(jiǎn)化程序，提高效率,；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳,、解釋,、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作,。

1.調(diào)研目的,。通過對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),，總結(jié)生產(chǎn)管理特色,，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè),。泗陽某服飾有限公司,。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間,，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,，制作相應(yīng)色卡,，制版，樣衣制作等,，三天時(shí)間,；裁剪,，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間,；后道車間（小后道,、綜合后道），存儲(chǔ),，打包出倉,，約兩天時(shí)間。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī),、雙針機(jī)、鎖扣機(jī),、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套),，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣,、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致,，投入生產(chǎn)之中,。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,，制作難點(diǎn),，對(duì)面料、輔料,、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡,，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行,。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后,，通過打板,，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu),、縫制工藝要求及步驟等,。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,，是把面料、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片,，還包括鋪料、排料,、算料,、套裁，驗(yàn)片,、編號(hào)及捆扎等,。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制,。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合,，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過程,。縫制車間以小組為單位,，一個(gè)小組36人,，1個(gè)組長，1個(gè)副組長,，30個(gè)縫位,，4個(gè)輔助工。后道車間,。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,，3個(gè)人流動(dòng)檢查,，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制,。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過程及后期的后道,、及出廠之前的倉儲(chǔ)管理之中,。成品倉儲(chǔ),。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配,。

在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢,，對(duì)于出現(xiàn)的問題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn),，配以流動(dòng)檢查和總檢,，在整燙，打包,。裝箱之后,，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢(shì)

1.市場(chǎng)全球化,。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時(shí),，很多國外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù),，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn),。2.全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中,。按照這一方法,，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新,。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn),。無疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料,、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作,。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造,。流程再造是指一切重來,，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在,，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。與供應(yīng)鏈管理,。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制,。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商,、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流,、資金流,、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理,。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo),。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準(zhǔn)則,。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn),，消除無效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源,，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量,、柔性,、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中,，走出適合自己的道路,。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象,，為房地產(chǎn)公司樹立品牌,，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多,，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶,，少則幾百戶,。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入,。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀,。

1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主,，個(gè)性千差萬別,，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi),。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位,。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異,。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間,。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

（一）收入不真實(shí),。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1,、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),，未能索取發(fā)票,，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入,。

2、收入不確認(rèn),，記入其他應(yīng)付款等科目,。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,，以收入不能確認(rèn)為由,，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,，收入長期得不到確認(rèn),，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，不作收入處理,。

3、減免收入,。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月,；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況,。

4,、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，未按規(guī)定開具發(fā)票,，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),，不入賬或不作收入處理,，從而少計(jì)收入。

5,、補(bǔ)貼收入記往來賬,。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理,，長期掛其他應(yīng)付款,，以暫借款的名目,，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

1,、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,，造成營業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行,。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理,。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營業(yè)稅,，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí),，采用預(yù)收款方式,，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營業(yè)稅,，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂,，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款,。

2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范,。國稅發(fā)[1998]217號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為,，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營業(yè)稅,?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營業(yè)稅,。隨著社會(huì)的發(fā)展,，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長期掛其他應(yīng)付款,，歷年結(jié)轉(zhuǎn),，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款,。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素,。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,，但第十九條第二款規(guī)定,，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定,。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定,，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入,。

按照以上規(guī)定,，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中,，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在,。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范,。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票,，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票,。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面,，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠,，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的,，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票,。部分物業(yè)公司申報(bào)營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象,。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,，收入成本核算簡(jiǎn)單,，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況,。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問題,，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握,，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況,，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題，并不能100%到位,。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的.差異,，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難,。

（一）宣傳與輔導(dǎo),。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解,，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠信納稅,，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度,。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票,，強(qiáng)化“以票控稅”,。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi),。2領(lǐng)取定額發(fā)票,，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便,，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè),，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管,。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為,，規(guī)范發(fā)票開具和使用,，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理,。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬,，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬,，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理,。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積,，入住情況門面出租情況,，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì),，分析畢業(yè)論文異常,，加強(qiáng)巡管,。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入,，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅,。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等,。對(duì)無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額,。加強(qiáng)評(píng)估管理,，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì),，及時(shí)評(píng)估,，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作,。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況,，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū),。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里,，與防洪大堤交相輝映,，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域,，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有,，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng),、超市,、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),、環(huán)境保潔,、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù),。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,，發(fā)展相對(duì)滯后,，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題,，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決,。

截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),，建筑面積123萬平方米,，規(guī)劃住房12711套，入住44489人,。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%,。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%,，小產(chǎn)全權(quán)房占10%,，保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式,。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí),，從業(yè)人員244人,，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,，近乎占建成商住樓總面積的一半,。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè),，這是小區(qū)管理的主要形式,，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米,，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),，涉及小區(qū)41個(gè),，面積約12萬平方米。

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益,。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言,，也有收費(fèi)難、管理難,、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位,、服務(wù)缺失等諸多問題,。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪,，影響全縣穩(wěn)定大局,。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

(一)準(zhǔn)入門檻低,，服務(wù)不規(guī)范,。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí),，從業(yè)人員244人,，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人,，規(guī)模小,，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗,，整體人員素質(zhì)令人堪憂,。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員,。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出,、小商小販吆喝叫賣,、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,，大多只是清早掃一遍,，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯,，小區(qū)環(huán)境難盡人意,。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi),，安保防范流于形式,，失盜事件屢有發(fā)生。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,，收費(fèi)難度大,。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,，高低參差不齊,。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi),、生活垃圾費(fèi),、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元,，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,，有的按戶平攤,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍,，群眾反響比較強(qiáng)烈,。另一方面，管理無抓手,，收費(fèi)難度很大,。舊小區(qū)水、電,、暖分戶管理,，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,，收費(fèi)難度很大,，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活,。新建小區(qū)借鑒西安,、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水,、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便,，但是個(gè)別物業(yè)公司在水,、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大,，業(yè)主不滿意。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,，物業(yè)公司不愿管,。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,，規(guī)劃建設(shè)亂,，則物業(yè)管理亂,。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程,，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,，小區(qū)的綠化、亮化,、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,，規(guī)模小、成本高,，物業(yè)管理無利可圖,，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因,。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,，但工程交付使用后,，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,，水電苑地面滲水問題,，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長達(dá)幾年,，問題得不到妥善解決,。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,，在工程交付使用前,，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收,。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后,，因室外工程未完工,，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位,，電梯和消防未驗(yàn)收等問題,，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,，曾多次群訪,。

(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一,。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層,，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平,、文化修養(yǎng)等不同,，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式,、方法也不盡相同,，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理,。一是站位不同,，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,，電動(dòng)車主要建車棚,，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一,，相互爭(zhēng)執(zhí),，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位,，反“主”為“客”,。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利,，履行哪方面義務(wù),，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,，聽之任之,。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會(huì),。三是良莠不齊,、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù),，不愿交費(fèi),，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查,，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,，今年收繳68戶,，繳納比例77%。最好的隘巷新村,、姜嫄雅居收繳比例90%,。

(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順,。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，建成后入住率低,，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大,，服務(wù)質(zhì)量就差,，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,，進(jìn)展緩慢,，不能按期交房，如紫薇花城,。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,，比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,，由于沒有完全產(chǎn)權(quán),，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多,，管理難度很大,，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,，實(shí)事求是地講,，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,，按照“重心下移,、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系,。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失,，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理,。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因,。

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求,?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū),、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),，區(qū)別對(duì)待,，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn),。

(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系,。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移,、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系,。二是摸清底子,。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé),，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱,、住戶信息,、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè),，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案,，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作,。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位,，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平,。

(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記,，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目,，在發(fā)房屋預(yù)售證前,，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好,、態(tài)度好,、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù),。同時(shí),，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn),。受收入水平,、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),，只有不斷提高自身素質(zhì),，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本,，只有服務(wù)質(zhì)量提高了,，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座,，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗,。

(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗,，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研,，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求,。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,，物業(yè)收費(fèi)比較容易,。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水,、電,、暖全部分戶管理，自主購買,，沒有制約手段,，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造,，水、電,、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng),，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理,。三是監(jiān)督,。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示,，消除業(yè)主的思想疑慮,。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理,，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境,。

(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,，要加強(qiáng)引導(dǎo),，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭,，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立,、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作,，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金,。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理,。其次,，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,，加大宣傳力度,，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),，更好地行使權(quán)利,，履行義務(wù)，樹立正確,、健康的消費(fèi)理念,，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園,。

(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度,。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,，按照因地制宜,，逐步實(shí)施，分類管理的原則,，采取由物業(yè)公司管理,、原建房單位管理,、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,，分類排隊(duì),，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù),，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜,。同時(shí),，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失,，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ),。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四

實(shí)習(xí)，顧名思義,，就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí),。經(jīng)過一段時(shí)間的學(xué)習(xí)，或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí),，我們需要知道我們學(xué)到了什么,，或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來自實(shí)踐,，屬于實(shí)踐,。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西。現(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,，實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹碓街匾?。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說是我大學(xué)四年來最艱難、最充實(shí)的時(shí)期,。

努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_始工作,，不能很快適應(yīng)很多方面。然而,，充實(shí)是在這段時(shí)間里無法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能,，它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí),，實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn),。這為將來找一份好工作奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。

首先,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況,。隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史,。

隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史,。應(yīng)該說,，它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展,，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè),。

物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,，我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究,。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進(jìn)一步鞏固知識(shí),，理論聯(lián)系實(shí)際,，我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待,。通過在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí),，我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過程中,，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),，豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí)，為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月,。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路,，南接滬寧鐵路,，西接豐濱路,，北接213國道。它是一家獨(dú)立核算,、自負(fù)盈虧,、獨(dú)立經(jīng)營的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),，注冊(cè)資本100萬元,。近年來，公司始終貫徹“以人為本,、誠信服務(wù)”的理念,，遵循“高質(zhì)量、高效率,、一流服務(wù),、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才,，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書,。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過硬,、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑),、綠洲花園等住宅區(qū),，取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益,。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難,，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

目前,，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證,，并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度,，充分利用現(xiàn)代管理方法,，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明,、整潔,、安全、有序的生活環(huán)境,，創(chuàng)造舒適的生活空間,。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全,、舒適的服務(wù),，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星,。

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后,，我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去,。這是我的研究目的之一。此外,，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況,，為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的,。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問題需要解決,。

只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過這次實(shí)習(xí),，我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),，理論與實(shí)踐相結(jié)合,，把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中，注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較,，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解,，用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起,，我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來,?？偟膩碚f,，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

在本次調(diào)查中,，我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn),、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理,、事務(wù)管理和安全管理,。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx,、民豐西苑,、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。

實(shí)習(xí)期間,，我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響,。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就,，但它離不開新橋人努力工作,、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,，在看到成績(jī)的同時(shí),，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結(jié)如下:

首先,，內(nèi)部管理不規(guī)范首先,，幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善,，程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少,，大部分管理簡(jiǎn)單粗放。

其次,，由于物業(yè)管理存在諸多問題,，各地制度不完善，關(guān)系復(fù)雜,，需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多,，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展,。然而,，當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí)，不可避免的是本末倒置,。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展,。

第二，責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙,。

例如,，一些房屋維修問題和設(shè)施設(shè)備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行,，許多問題需要各級(jí)審批,，導(dǎo)致多重管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展,。此外,，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清,、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué),，導(dǎo)致工作效率低下,、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,，阻礙了部分工作正常,、快速、有效地完成,，極大地影響了服務(wù)水平的提高,。

第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí),，他們大多在過程中從事房地產(chǎn),。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn)，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí),。此外,，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員,，導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差,，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道,。

通過對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合,，我提出了自己的一些建議和方法:

1.建立一支規(guī)范、高效,、專業(yè)的團(tuán)隊(duì),，做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn),，而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

(1)規(guī)范服務(wù)人員形象,，加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表,、語言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書,，穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志,。語言形象要求服務(wù)接待人員說普通話例如，在服務(wù)人員的電話接待中,，要問的第一個(gè)問題是“新橋物業(yè),，我能為你做什么”,，語言應(yīng)該盡可能溫暖委婉,，包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升,。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作,，展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要,。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序,。因此，他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn),。例如,，他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架,，以免對(duì)業(yè)主造成不良影響,。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過程,，也就是一個(gè)服務(wù)交付過程,。快樂的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴,。此外,，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示，向用戶傳達(dá)公司的`良好形象,。

(2),、完善與物業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度和各類檔案維護(hù)制度完善的規(guī)章制度可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造,，提升企業(yè)的外部形象,，也是未來創(chuàng)造卓越和9000認(rèn)證的重要環(huán)節(jié)。因此,，有必要建立家庭員工崗位責(zé)任制和崗位內(nèi)容要求,，并確保其得以實(shí)施。內(nèi)部系統(tǒng)的建立必須始終展現(xiàn)絕對(duì)服務(wù)提供商的形象——以所有者為中心,，輻射每個(gè)員工的行為,。在外部，我們需要建立一個(gè)完整的公共系統(tǒng),，包括裝修系統(tǒng),、房屋檢查系統(tǒng)、設(shè)備檔案管理系統(tǒng)等,。值得注意的是,，每個(gè)公共系統(tǒng)的建立都應(yīng)以國家法律和法規(guī)為基礎(chǔ)，措辭應(yīng)盡可能人道,。這有利于建立一個(gè)清晰合理的服務(wù)流程,，讓“人人負(fù)責(zé)一切”,，讓每個(gè)責(zé)任事故都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施

(3),、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用,，成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個(gè)住宅物業(yè)的業(yè)主，而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是他們的代表組織和代表,，也是住宅區(qū)重大決策的業(yè)主,。因此，物業(yè)管理人員應(yīng)充分重視自己的角色,，處理好自己的關(guān)系,。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和助手,。一些重大物業(yè)事項(xiàng)(物業(yè)維修基金的使用,、年度預(yù)算、物業(yè)共用部位的管理等),。)必須得到行業(yè)委員會(huì)的批準(zhǔn),，否則有時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的好想法可能成為非法行為。此外,，在日常管理服務(wù)中,，應(yīng)定期或不定期與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表舉行會(huì)議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見,，以提高自身水平,。同時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)表達(dá)對(duì)業(yè)主的合理要求,，以及個(gè)別業(yè)主的不合作,，要求他們協(xié)助解決問題，以便雙方能夠充分了解,，并在必要時(shí)達(dá)成書面協(xié)議

2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向,，融入法制化，走程序化的道路,。

(1),、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ),，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能,，所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍，靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如,，公司應(yīng)及時(shí),、快速、方便地定制圖書,、期刊,、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體,，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等),。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息,。通過學(xué)習(xí),，員工可以“站在新橋上,，跳出新橋”，用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事,。此外,，公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是,，從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來的”,，必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況,，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力,。

實(shí)習(xí)期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,，所以這一點(diǎn)尤為重要,。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法,，參加國家技能考試,，獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工，形成“學(xué)有所得,，學(xué)有所得”的良性循環(huán),。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu),。例如,，綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂，因?yàn)樗娜藛T很少,，而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情,。因此，我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工,，各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范,，并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí),，使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如,，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”,，并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中,，就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,，這也是我們?cè)诠ぷ髦斜３址e極地位的關(guān)鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面,。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí),，也就是說，我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng),。例如,，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼,。如果屋主查看或檢查了房子,，就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們的財(cái)產(chǎn)也沒有給出任何警告,。這是我們的無所作為,。萬一發(fā)生事故，我們將承擔(dān)責(zé)任,。

如果我們給出一個(gè)引人注目的警告,，那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此,，每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí),，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù),、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè),。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”，最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束,，“理性”是說服,。只有將約束和說服有機(jī)地結(jié)合起來，才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過程,。因此,，其經(jīng)營管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的,、科學(xué)的,、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域,。

未來,，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的,，我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力,。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來越好!

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五

隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強(qiáng),，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng),，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而,，在一些住宅區(qū),，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園,，陽臺(tái)等,。,、擅自占用房屋各部分,、破壞房屋承重布局等。,，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來后,，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如,，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽光屋,，甚至增加樓層、改建,、擴(kuò)建,、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境,，也影響了周邊業(yè)主,。

1.華陽地區(qū)住宅裝修緊張近年來，繼房地產(chǎn),、

2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧,，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此,，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生,，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來看,，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):

(1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建,，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻,，從一開始就擴(kuò)大承重墻,，在首層門廳、平臺(tái)上建造房間等,。非法面積從10到60平方米不等,。

(二)采用先進(jìn)的裝修材料,，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小,，周圍房屋的外觀能得到根本保留。

(3)相鄰各方矛盾不明顯,，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù),，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。

(4)由于業(yè)主身份比較特殊,，包括有部分是海外業(yè)主,，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi),?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力,，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果,。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻,，不能停止施工,。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主,，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平,，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí),，往往會(huì)要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置,。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力,，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生,。因?yàn)闃淠Ｐ托?yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大,，有收斂的趨勢(shì),。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理

(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督

1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》,、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約,、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定,，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任,，并與相關(guān)專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí),，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶,，并簽收。

2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住,、停續(xù)時(shí),，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局,、破壞房屋表面,、違章建筑等。停止碎裂部分,，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī),，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位,、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案),，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見,。

為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理,，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》,。

3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督,。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認(rèn)真教導(dǎo),、督促,、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后,，應(yīng)督促裝修業(yè)主,、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間,，不得從事敲,、鑿、鋸,、鉆等施工,。

物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過程中，如觸及水,、電,、氣、平面布置等隱蔽工程,，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查,，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻,、禁止并督促及時(shí)糾正,。

對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面,、違章建筑,、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位,，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì),，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門依法處理。同時(shí),，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工,。

4.強(qiáng)化知法、守法,、守約意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律,，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談,，應(yīng)該敦促他們保持和談,。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證,。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害,。

物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟,。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū),，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無效的,，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主,、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟,。

(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè),，處理公司的處理和經(jīng)營情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議,，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹,，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為,。

業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約,，勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意,，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟,。

(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理

區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序,。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正,，并可處以相應(yīng)的罰款,。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張,，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰,，直至吊銷人才證書。

區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶對(duì)違法裝修的投訴,，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證,。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定,，責(zé)令限期改正,，可以并處相應(yīng)罰款。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六

為全面了解市場(chǎng)價(jià)格和經(jīng)營企業(yè)收費(fèi)情況,，及時(shí)收集和匯總翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料,。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材,、物業(yè)管理,、公路客運(yùn)價(jià)格（收費(fèi)）調(diào)研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價(jià)局課題調(diào)研組組織專門力量,，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)問題進(jìn)行專門調(diào)研,。

據(jù)調(diào)查。目前,，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2 家,，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬平方米,。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%,，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級(jí)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào),，六合盛世小區(qū)獲得省級(jí)園林小區(qū)稱號(hào),。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40—60 %，呈現(xiàn)虧損的占98 %,。目前,，全區(qū)90%小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,。從總體看,，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個(gè)問題：

一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段，市場(chǎng)培育后勁不足,。

二是物業(yè)服務(wù)檔次不高,，服務(wù)水平總體偏低。

三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮乏力,，如何引導(dǎo)廣大業(yè)主參與物業(yè)管理,，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多,，效果不顯,。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識(shí)不強(qiáng)，缺失的監(jiān)管體制導(dǎo)致物企提供的服務(wù)呈現(xiàn)“短斤少兩 ”,，甚至“縮水”,。

1、物業(yè)服務(wù)公司小,、弱,、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看，發(fā)展參差不齊,。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低,，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),，服務(wù)效率低、經(jīng)營效益差,。

2,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難,。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤,，自行“夭折”,。

3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍,。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫及儲(chǔ)藏間,、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解,，導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比比皆是。

新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi),、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi),、裝修保證金（裝修無損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運(yùn)行費(fèi)4項(xiàng),。大多數(shù)業(yè)主對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi),、裝修保證金收費(fèi)意見較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：

1,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難,。主要表現(xiàn)在：

一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差,，服務(wù)不到位,，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。

二是住戶無力繳費(fèi),。如安置房,、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶,，以生活水平低為由拒交物管費(fèi),。

三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，成為住戶不繳費(fèi)的借口,。

四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛,、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等,。

五是業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)淡薄。

2,、水,、電收費(fèi)難。

一是二次供水,、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆?/p>

二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水,、電費(fèi),。

經(jīng)營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%,，設(shè)施維護(hù)占3%,，清潔費(fèi)占4%,，綠化費(fèi)占3%，辦公費(fèi)占3%,，交通,、培訓(xùn)、服裝,、社區(qū)文化等費(fèi)用占3%,，稅費(fèi)占8%。

1,、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū),，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的.購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,，小區(qū)入住率不高,，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi),，而這部分人員未入住,，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼,。

2,、由于已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,，導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì),，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40—60 %,，極個(gè)別達(dá)到90%以上。

3,、當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi),。

由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護(hù),、清潔,、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán),。

多層,、高層住宅和經(jīng)濟(jì)適用、福利房,、商鋪,、寫字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià),。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費(fèi)、電梯綜合運(yùn)行費(fèi),、二次供水費(fèi),、裝修垃圾處理費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。

1,、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,。如《省物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖明確了各等級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)范圍，可細(xì)化明確規(guī)定在各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),。

2,、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)”不合理,，也不符合實(shí)際,，比如：電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。

3,、應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修,、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},。

4,、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,，由業(yè)主委員會(huì)提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用,。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用,。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題,。目前,，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

5,、應(yīng)明確私家車庫,、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

6,、應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費(fèi)了物業(yè)企業(yè)大量的人力,、財(cái)力,，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序,。

7,、建議二次供水費(fèi)由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取,。

8,、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,，由物業(yè)企業(yè)代收,。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒,，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生,、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月,、戶的垃圾處理費(fèi),。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，就是做了其中一部分,，也屬于其工作責(zé)任范疇,，所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi),。

9,、《取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”,。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度,。同時(shí),，強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)理念,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七

一,、管理，分別是大自然物業(yè)、京興

物業(yè)和錢江物業(yè),，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理,、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。

二,、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速,，但涉及到的各類投訴、舉報(bào)越來越多,，小區(qū)居民不滿意,，物業(yè)公司有意見，物業(yè)管理工作越來越難,，表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

1,、物業(yè)費(fèi)用難收繳。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題,，參與座談,、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映，現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,，小區(qū)居民自動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),，調(diào)查的參與23家物管企業(yè)20xx年物管費(fèi)平均繳費(fèi)率為62.43%。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余,。

2,、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足,，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，減少服務(wù)人員，更加引起小區(qū)業(yè)主的對(duì)立抵觸情緒,，從而形成惡性循環(huán),。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡(jiǎn)單的內(nèi)容，小區(qū)綠化缺乏管護(hù),、公共設(shè)施年久失修,。調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)，42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般,，20%的認(rèn)為較差,。

3、小區(qū)環(huán)境難維持,?？傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好，老小區(qū),、安置區(qū)環(huán)境差距較大,。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接,、亂停亂靠,、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。

參與調(diào)查的市民對(duì)小區(qū)停車問題反映特別強(qiáng)烈,，83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放,，33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號(hào)區(qū)為例,，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場(chǎng)地?cái)D占一空,，不僅小區(qū)居民難以出行,，而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火，消防車無法通行,、及時(shí)施救的嚴(yán)重情況,。

4、物業(yè)經(jīng)營難陽光,。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外,，還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入,，但這些收入和公共支出情況不公開,、不透明，小區(qū)居民無法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢,。有6%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象,。

三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因

1,、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管,。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅小區(qū)數(shù)量越來越多,，分布范圍越來越廣,，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業(yè)主管工作，難以對(duì)面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理,。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》,，街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確,，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì),，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。

2,、物業(yè)收費(fèi)缺乏手段,。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是20xx年制定的，10多年來，勞動(dòng)用工成本和物價(jià)指數(shù)翻了若干倍,，但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整,。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例,，全年物管費(fèi)僅480元,。即便如此，物管費(fèi)用仍然難以收全,，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用,。

物業(yè)公司沒有任何強(qiáng)制手段，也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法,。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,，但是耗時(shí)長、費(fèi)用高,、執(zhí)行難,，即使贏了官司但卻輸了人情。

3,、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任,。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商,，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來表示不滿,。如大自然城市花園小區(qū)，

4,、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì),。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高,。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建,、亂停亂放的行為屢禁不止,。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán),，只能通過宣傳說服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo),。

5、職能部門工作缺位,。住宅區(qū)中的私挖地下室,、違章搭建、破門開窗,、車輛亂停,、馬路市場(chǎng),、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等,，不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，還是從實(shí)際出發(fā)，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理,。但實(shí)際工作中,，不少職能部門對(duì)住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時(shí)，

甚至推諉扯皮,，敷衍塞責(zé),。

四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對(duì)策

分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀,、成因及其影響,，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提出如下建議,。

（一）迅速制定出臺(tái)物業(yè)管理辦法，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題,，由市房管,、法制部門抓緊制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》，進(jìn)一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé),、業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé),、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等,，確保物業(yè)管理工作有法可依,。

學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法，在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé),，以及違章建設(shè),、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法,。

進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量,，適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi)，確保能夠有效地開展好工作,。督促加快建立專門的管理機(jī)構(gòu),，暢通群眾申請(qǐng)使用渠道，不斷提高資金使用實(shí)效,。

（二）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管,，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查,，確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行,，各項(xiàng)配套齊全,。尤其是要確保停車位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車空間,，從根本上解決好小區(qū)停車難題,。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉,、侵害業(yè)主合法權(quán)益的.情況發(fā)生,。

打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇,，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件,，切實(shí)把好對(duì)前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核,，讓業(yè)主在購買物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng),，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

（三）完善物業(yè)管理收費(fèi)制度,，切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題

結(jié)合我市實(shí)際,，制定出臺(tái)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則，市物價(jià)部門要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，確定上下浮動(dòng)幅度,，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定，報(bào)價(jià)格部門備案,。

①加快建立并大力推進(jìn)“分等定級(jí),、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)費(fèi)方式,，減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

②針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難的問題,，建議推行刷卡收費(fèi)方式,，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng)，必須刷卡方可進(jìn)入,。業(yè)主只有自動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用后,，才可憑ic卡可進(jìn)出小區(qū)、乘坐電梯,。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外,，又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用,。對(duì)老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶，可以借鑒新加坡的做法,，建立業(yè)主不交費(fèi)限制過戶制度,，納入銀行個(gè)人征信系統(tǒng)。

③針對(duì)物業(yè)糾紛的多發(fā),、突發(fā),、標(biāo)的小、處理急等特性,，建議參照勞動(dòng)仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制,，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查等方式固定證據(jù),，快速裁決,，及時(shí)解決糾紛。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,，其中菜市場(chǎng)4家,，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn),。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出,。具體來講,，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),，但由于市場(chǎng)是開放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營虧損,，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng),、零碑菜市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場(chǎng),、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重,。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋,、陳舊，電線老化,、大棚破損嚴(yán)重,，急需整治改造。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確,。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營氛圍不濃、不景氣,，經(jīng)濟(jì)效益低下,。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后，只做倉庫或車庫,。這些市場(chǎng)的`交易額很小,，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān),。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，將其分為三類,，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),，如天柱菜市場(chǎng),、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造,?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,，確保市場(chǎng)安全,。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng),、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市,、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局,、工商局,、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主,、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井,、庭園,、陽臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位,、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,，如有的業(yè)主,、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽光屋，甚至加層,、改建,、擴(kuò)建、開挖地下室,，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,，引發(fā)了不少矛盾糾紛,。

近幾年，隨著房地產(chǎn)二,、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,，引起社會(huì)的重視,，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,，改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,，底層門廳,、平臺(tái)搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等,。

（二）使用的裝飾材料比較高級(jí),、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,，只是對(duì)過分超出范圍的違章建筑反響較大,。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,，怕影響管理費(fèi)的正常交付,。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,，另外迫于管理費(fèi)拖欠,，只能勸阻，無法阻止施工,，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng),。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理，且已陳舊,，所以當(dāng)新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),，往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,，由于示范效應(yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響較大,，有趨同傾向,。

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督

1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》,、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé),，并制訂《住宅裝修須知》,，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修住宅的宣傳,、指導(dǎo)和監(jiān)督,。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí),，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收,。

2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí),，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為,。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng),。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限,、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖,、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。

要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖,、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的`提出整改意見,。

為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》,。

3,、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,，不得從事敲、鑿,、鋸,、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水,、電,、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄,，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正,。

對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理,。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工,。

4,、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定,、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》,。在住宅裝修施工完成后,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出 入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠,。

物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為,，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟,。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的,，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》,、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟,。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛,，對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻,、制止并督促其整改。

對(duì)業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過,，業(yè)主委員會(huì)可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序,。對(duì)物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款,。對(duì)物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的,，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級(jí)的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書,。

區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,、取證,。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的,，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,，責(zé)令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一,。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn),、自我加壓,、探索新課題的過程,。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理,。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì),。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1,、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好,，沒有物業(yè)管理用房,，長期無人管，垃圾成堆,，草坪損毀,，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子,。對(duì)于物業(yè)管理,，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心,。經(jīng)過初步測(cè)算,，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題,。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見,。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì),。

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來,，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多,，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn),。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑,、恢復(fù)大門及門崗,、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元,。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道,，基本拆除了消防通道上的違章建筑,，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題,。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū),，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū),。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理,，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票,，籌備成立業(yè)主委員會(huì),，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭,，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主,。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題,，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大,，我們已向縣政府反映,，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜,。

老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大,。社區(qū)先后在百貨庭院,、電影庭院,、土產(chǎn)庭院,、醬園廠庭院、商業(yè)新村,、橋頭花園等地開會(huì)走訪,，征求業(yè)主意見,，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院,、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理,。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng),。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理,，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,，建設(shè)方多方了解后,，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可,。八月份,，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司,。

試點(diǎn)二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶,。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),，兩年期滿后，物業(yè)公司退出,，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重,，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理,。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì),。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一

物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,，規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20xx年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況,，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

三和小區(qū)，人口近萬人,，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較復(fù)雜,，管理難度較大,，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元,，現(xiàn)在只能收上來4萬余元,，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠,。許多業(yè)主借道路,、房屋質(zhì)量、綠化,、車輛丟失,、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi),。金兆園小區(qū),，20xx年入住，共1058戶,。商品房202戶,，回遷房660戶,。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管,，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決,。

盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異,，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾,。

（一）地產(chǎn)遺留問題,。由于物業(yè)企業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源,。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清,。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題,，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段,，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患,。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患,。

（二）物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低,，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為,。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí),、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾,。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí),。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益,，在公共部位私搭濫建,，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能,；二是缺乏安全意識(shí),。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn),，便無所顧及在自己的小天地里,，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí),。一些業(yè)主私占綠地,，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益,。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放,，墻壁上亂貼亂畫,，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見,。

（四）物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心,，執(zhí)法缺位,。比如，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋,、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為,，只能勸告，下整改單,，報(bào)告政府執(zhí)法部門,，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素,，造成惡性循環(huán),，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難,。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi),，加之，效法者眾,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì)降低成本,，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi),，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值,，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子,。相反,，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水,、電,、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為,，如果你不交費(fèi),，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量,，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠,，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞,，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣,，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事,。

（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的`監(jiān)督，大修基金保值,、增值難,。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,，由業(yè)主委員會(huì)提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用,。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值,、增值,，缺乏有效的手段。

（一）依照20xx年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)企業(yè)管理?xiàng)l例》,，研究制定我區(qū)《物業(yè)企業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》,，提高物業(yè)企業(yè)管理，并做到有法可依,。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為,。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室,，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。

（三）為促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,，培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌,，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策,，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍,，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍,。

（四）確保房屋大修基金的安全使用,，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái),，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶,，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上,。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng),，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

（五）加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。按時(shí)繳納物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi),、電梯用電費(fèi),、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù),，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一,。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程,。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況

上半年,，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理,。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題,，成立業(yè)主委員會(huì),。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好,，沒有物業(yè)管理用房,，長期無人管，垃圾成堆,，草坪損毀,，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子,。對(duì)于物業(yè)管理,，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心,。經(jīng)過初步測(cè)算,，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題,。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,，征求有關(guān)意見,。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理,。今年,，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來,，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn),。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元,。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道,，基本拆除了消防通道上的違章建筑,，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題,。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū),，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū),。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理,，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票,，籌備成立業(yè)主委員會(huì),，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭,，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主,。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題,，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大,，我們已向縣政府反映,，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜,。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務(wù)最難,，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會(huì)走訪,，征求業(yè)主意見,，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理,。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題,。

五渫陽社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,，二期工程尚未售完,。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè),。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后,，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管,。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案,，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶,。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),，兩年期滿后,，物業(yè)公司退出,，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重,，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理,。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì),。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn),。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶,，改制后由社區(qū)接管,，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度,，每年社區(qū)還要負(fù)債投入,。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,，組織召開業(yè)主大會(huì),，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約,。六月份,，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)

1社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足,。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,，工作積極性不是很高。

2硬件設(shè)施不配套,。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃,。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,，維修或建設(shè)需大量資金。

3規(guī)范控制混亂,。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，居民利用空坪隙地種菜,，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度,。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,，不愿交費(fèi),，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明,。

5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),，市場(chǎng)化程度不高,，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,，營利的目的太明顯,。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙,。

7業(yè)主大會(huì)難組織,。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清信心不足，參加會(huì)議的積極性不高,。

8媒體關(guān)注程度不夠,。

三對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作,。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境,，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo),。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營,。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求,，建立現(xiàn)代企業(yè)制度,。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才,，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源,。

3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,。

四下一步工作重點(diǎn)

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制,；

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作,；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn),，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間,，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼,。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著包含關(guān)系,。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境,，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí),，就進(jìn)入了城管管轄范圍,，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作,。

在現(xiàn)實(shí)中,，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切,，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉,，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施,，以使自己脫離干系,。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了,，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無數(shù)閉門羹,。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn),，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法,，并且被縱容和默許，就會(huì)有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利,。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益,，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的,。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作,，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多,，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng),。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì),，互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息,，對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量,，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作,，也能為城管執(zhí)法過程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問題提供更多綜合的建議,，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事,，當(dāng)物業(yè)的人情牌,、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入,，以更明確的行政職權(quán)來對(duì)業(yè)主行為作約束,。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍,，兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難,。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線,，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致,。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員,、信息,、政策的橋梁，多開展交流活動(dòng),，落實(shí)現(xiàn)行政策,，分析潛在問題，及時(shí)做好準(zhǔn)備,，提前給業(yè)主打好預(yù)防針,。

新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心,，運(yùn)用好方式方法,，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四

近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩,。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化,、公共衛(wèi)生,、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校,、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì)化,。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間,。

1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊(cè)的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立,。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個(gè),從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元,。

2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化

城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工,、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)服務(wù),。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù),。如:家電的維修,、接送上下學(xué)的學(xué)生,、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等,。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì)化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū),、學(xué)校、醫(yī)院,、車站機(jī)場(chǎng),、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方,。如國際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接管了師大北里,、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位,。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓,、長泰公寓、南開商業(yè)銀行,、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù),。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%,。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè),。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障,。

3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)

去年是市委、市政府對(duì)天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計(jì),實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會(huì)提供了就業(yè)崗位1448個(gè),安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人,。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計(jì)達(dá)到9210萬建筑平方米,。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會(huì)可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。

制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當(dāng)于我國社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%,。

由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

1.從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目看適合下崗人員的再就業(yè),。

物業(yè)企業(yè)按照社會(huì)化,、專業(yè)化原則對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營,、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分,。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔,、綠地的維護(hù),、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場(chǎng)秩序的管理,。(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安,、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。有償?shù)姆?wù)包括:(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動(dòng),、護(hù)理,、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等,。(2)代買機(jī)票,、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道,、抽水馬桶的修理,、修理水箱潔具等)。

從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對(duì)從業(yè)人員所需的知識(shí)和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗(yàn)以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但適合下崗人員的再就業(yè),。

從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn),。據(jù)有關(guān)部門估計(jì),今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè),。

2,、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。

過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的,。但隨著社會(huì)的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí),對(duì)擇業(yè)有了新的認(rèn)識(shí),越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè),。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高,不僅贏得了社會(huì)的尊重,同時(shí)也帶來了家庭地位的提高,。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)及更好的待遇,。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi),(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi)),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇,。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元,好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠,。

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右,。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護(hù)等,。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會(huì)有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作,。

3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置,。

面對(duì)近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對(duì)的`辦法,他們用人性化的管理方法千方百計(jì)給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭(zhēng)取好一點(diǎn)的福利。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險(xiǎn),使他們今后生活有保障,。再如,公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品,、八月十五給職工送去獎(jiǎng)金及月餅、“三,、八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等,。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。

1.物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度,引進(jìn)先進(jìn)的管理理念,。

當(dāng)前,人們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識(shí)還不夠全面,對(duì)它所起到的作用還沒有完全體驗(yàn)到,。因此,應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容,把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶,同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位,、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù),、收費(fèi)很好的鏈接,形成良性循環(huán),。

2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),。

通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟,。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn),但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象,。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。

3.拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量,。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍,、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強(qiáng),。首先,要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù),、餐飲服務(wù),包括鐘點(diǎn)工、送煤氣,、修理家電,、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安,、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場(chǎng),使人們逐步認(rèn)識(shí)到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進(jìn)入老齡社會(huì)對(duì)老年人的養(yǎng)老,、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場(chǎng),在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟,。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,因此在擴(kuò)大項(xiàng)目的同時(shí),更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量,、水平的提高,為用戶提供“方便,、快捷、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)I(yè)化,、高層次方向發(fā)展,。第三,進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用,。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂,、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象,。