報告材料主要是向上級匯報工作,其表達方式以敘述、說明為主,在語言運用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內容的真實和材料的客觀。報告的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家整理的報告范文,，僅供參考,，大家一起來看看吧,。
物業(yè)調研報告題目篇一
物業(yè)和錢江物業(yè),，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理,。
二,、所轄小區(qū)的發(fā)展現狀
盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速，但涉及到的各類投訴,、舉報越來越多,，小區(qū)居民不滿意，物業(yè)公司有意見,，物業(yè)管理工作越來越難,，表現在以下四個方面:
1、物業(yè)費用難收繳,。物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題,，參與座談、調查的物業(yè)公司普遍反映,，現行物業(yè)管理條例明確的收
費標準偏低,，小區(qū)居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業(yè)20xx年物管費平均繳費率為62.43%,。僅3家企業(yè)達到收支平衡或略有盈余,。
2、小區(qū)物業(yè)難管理,。由于物業(yè)費用收繳不足,，物業(yè)公司只能降低服務標準，減少服務人員,，更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒,，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務項目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內容,，小區(qū)綠化缺乏管護,、公共設施年久失修。調查問卷統(tǒng)計,，42%的居民認為小區(qū)服務質量一般,，20%的認為較差。
3,、小區(qū)環(huán)境難維持,。總體來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好,，老小區(qū),、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內扒翻種植,、破綠毀綠,、亂拉亂接,、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮,。
參與調查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強烈,，83%的認為小區(qū)汽車亂停亂放，33%的認為小區(qū)行路難,。以蓮花5號區(qū)為例,，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場地擠占一空,，不僅小區(qū)居民難以出行,，而且已經發(fā)生過居民家中失火，消防車無法通行,、及時施救的嚴重情況。
4,、物業(yè)經營難陽光,。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費用外，還有門面出租,、廣告經營等其他收入,，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明,，小區(qū)居民無法進行有效地監(jiān)督和查詢,。有6%的被調查對象認為物業(yè)公司存在亂收費現象。
三,、當前物業(yè)管理難的主要成因
1,、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產業(yè)發(fā)展迅速,，住宅小區(qū)數量越來越多,，分布范圍越來越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作
人員從事行業(yè)主管工作,，難以對面廣量大的物業(yè)公司進行有效的監(jiān)督和管理,。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道,、社區(qū)以及其他有關職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責還不明確,，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴重缺失,。
2,、物業(yè)收費缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費政府指導價標準是20xx年制定的,，10多年來,，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍,，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月,，以100㎡住宅為例,，全年物管費僅480元。即便如此,，物管費用仍然難以收全,，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費用。
物業(yè)公司沒有任何強制手段,，也不能夠采取斷水斷電等粗暴辦法,。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長,、費用高,、執(zhí)行難，即使贏了官司但卻輸了人情,。
3,、開發(fā)企業(yè)缺乏責任。由于房屋漏水,、滲水等房屋質量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商,，最后導致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū),，
4,、小區(qū)業(yè)主缺乏素質。
隨著城市化進程不斷加快,，越來越多的農民轉為市民,，但是自身素質還未能夠得到提高。小區(qū)內破綠毀綠,、違法搭建,、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權,、處罰權,，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導。
5,、職能部門工作缺位,。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建,、破門開窗,、車輛亂停、馬路市場,、噪音油煙,、養(yǎng)狗問題等等,，不論是按照《國務院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，還是從實際出發(fā),，都應該由相關職能部門處理,。但實際工作中，不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時,，
甚至推諉扯皮,，敷衍塞責。
四,、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策
分析市區(qū)物管難的現狀,、成因及其影響，學習借鑒先進地區(qū)比較成功的做法和經驗,，現提出如下建議,。
（一）迅速制定出臺物業(yè)管理辦法，加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理
針對當前物業(yè)管理工作中存在的問題,，由市房管,、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業(yè)管理辦法》，進一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責,、業(yè)主委員會工作職責、物業(yè)收費標準,、相關法律責任等等,，確保物業(yè)管理工作有法可依。
學習借鑒武漢市做法,，在《物業(yè)管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責,，以及違章建設、亂停亂放,、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法,。
進一步強化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當增加人員和經費,，確保能夠有效地開展好工作,。督促加快建立專門的管理機構，暢通群眾申請使用渠道,，不斷提高資金使用實效,。
（二）加強建筑質量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關
規(guī)劃,、建設等部門應加強對開發(fā)商公共配套設施建設的督促與檢查,，確保嚴格按規(guī)劃執(zhí)行，各項配套齊全,。尤其是要確保停車位建設到位,，留足小區(qū)停車空間,，從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關,，防止因交接不清而出現開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉,、侵害業(yè)主合法權益的情況發(fā)生。
打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經營模式,，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進行雙向選擇,，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關,，加強對前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同的審核,，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的`具體事項，包括服務內容,、服務質量,、收費標準及業(yè)主入住公約等有關規(guī)定，以維護業(yè)主的合法權益,。
（三）完善物業(yè)管理收費制度,，切實解決物業(yè)收費難題
結合我市實際，制定出臺物業(yè)管理收費實施細則,，市物價部門要進一步提高現行收費標準,，確定上下浮動幅度，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據服務質量協(xié)商議定,，報價格部門備案,。
①加快建立并大力推進“分等定級、質價相符”的物業(yè)管理收費制度,，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查,，督促物業(yè)企業(yè)在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容,、服務標準,、計費方式，減少亂收費現象的發(fā)生,。
②針對物業(yè)收費難的問題,，建議推行刷卡收費方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設置門禁系統(tǒng),，必須刷卡方可進入,。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費用后，才可憑ic卡可進出小區(qū),、乘坐電梯,。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費用,。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費用的住戶,，可以借鑒新加坡的做法,，建立業(yè)主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統(tǒng),。
③針對物業(yè)糾紛的多發(fā),、突發(fā)、標的小,、處理急等特性,，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業(yè)糾紛仲裁機制，在各市（區(qū)）設立物業(yè)糾紛仲裁庭,，采取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據,，快速裁決，及時解決糾紛,。
物業(yè)調研報告題目篇二
物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,，近期,，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念,，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經營,、公平競爭、合理收費,，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力,。
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產業(yè),，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢,，還存在市場化運行機制未健全,、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題,?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據統(tǒng)計,，目前,，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個,，管理房屋230萬平方米,。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%,，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無,，注冊二級資質較多,。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質的提升,。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元,，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%,。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低,，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
1,、物業(yè)服務公司規(guī)模較小,。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數量急劇增加,。但從總體看,，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,，綜合實力差,，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費,，效率低,、效益差。如果形成規(guī)模效應,，則可降低成本,，提高效率。
2,、市場化運作機制尚未健全,。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,，經營困難,。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多,，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高,，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費,，而這部分人員未入住,，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱,，應交的物業(yè)費也收不上來,，據統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上,，已經是非常不錯的狀態(tài)了,。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產生虧損,，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼,。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解,，業(yè)主繳費意識薄弱,，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費,，只有被迫撤離所服務的樓盤,。
3、物業(yè)服務費收取難,。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位,，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費,。如安置房,、經濟適用房，業(yè)主很多是低保戶,，以生活水平低為由拒交物管費,。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內部糾紛,、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱,。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為,，交了那么多的物業(yè)管理費,，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉,。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時有發(fā)生,。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作,。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量,，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒,。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解,。二次供水,、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水,、電費,。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理,，亂收費,、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性,。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符,。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位,、服務態(tài)度不好,、維修不及時、收費不規(guī)范等情況,。這樣,，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產生意見,，因而拒交物業(yè)管理費,。九是當物價部門根據經濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況,，對物業(yè)收費標準作出調整后,，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位,，不少物業(yè)公司收支難以平衡,，入不敷出，從而降低服務標準,，對小區(qū)設備維護,、清潔、綠化投入等工作打折扣,，造成惡性循環(huán),，引起住戶不滿,，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈,。據全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計,，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明,、違反規(guī)定亂收費,，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,，有時各種矛盾會交織在一起,。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順,，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管,，責任主體不明確,，行政監(jiān)管力度不大。
5,、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管,。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內容,、有哪些服務標準,，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性,，少服務、服務不到位現象時有發(fā)生,，體現不出“質價相符,、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見,，對物業(yè)管理的有償服務產生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
6,、業(yè)主的消費觀念有待改變,。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程,。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段,。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法,、行政手段解決,，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性,，而且造成了住宅消費的誠信危機,。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費,，認為自己交了反而吃虧,，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位,，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身,。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費,，等于免費享受公共服務,，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展,，不繳費的業(yè)主可能會越來越多,，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng),，小區(qū)的保安,、保潔、綠化將無人問津,。
１,、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,，積極鼓勵物業(yè)公司兼并,、合并，走強強聯(lián)合之路,，做大做強物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。
2、完善物業(yè)管理的市場準入機制,。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制,，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)管理市場整頓,，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司,、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照,，注銷上崗資格證書,，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū),，加強日常巡查,，對維修不及時、服務不到位,、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處,，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化,、規(guī)范化建設,，強化檢查考核、資質審定,、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施,，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平,。
3,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制,。從工程項目規(guī)劃立項開始,，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局,、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納,，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制,，應在售房前,，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房,，以減少不必要的矛盾,。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產開發(fā)商,，不斷完善物業(yè)功能,，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護,。
4、完善細化收費標準,。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系,，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修,、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題,，明確私家車庫,、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費,。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化,、專業(yè)化方向發(fā)展,，必須遵循公開、公平,，誠實信用的原則,。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點,，采取分類指導辦法,，做到公開合理、質價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準,。
5,、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候,，由業(yè)主委員會提出,，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金,。但實際上,，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用,。隨著大量房屋開始進入維修期,，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題,。目前,，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過,。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序,。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時,，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力,、財力,，通過法律途徑追討的.物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序,。
7,、妥善協(xié)調解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶,、月,，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走,，且不提供垃圾筒,，現物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔,，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月,、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務,，只做了其中一部分,，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念,。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平,，提高自身的服務質量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”,，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容,，提高物業(yè)管理的商品意識,。讓業(yè)主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化,。
9,、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程,，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境,。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整,、系統(tǒng)體系,。
10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》,，爭取政府的支持的同時，提高經營能力,，加強與業(yè)主,、業(yè)委會的溝通交流，達成共識,。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目,。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南,。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊,。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核,，建立內部激勵機制,。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制,。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制,。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導,，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,，對業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解,，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件,。
12,、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度,。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”,?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管,，加大失信懲誡力度,。
13、盡快修改,、細化物業(yè)管理有關規(guī)定,。《江西省物業(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長,、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合,，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺,。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性,、合理性和有效指導性,，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準,、服務內容,、定價方式、收費方式等方面進行細化,，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內容,，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式,，讓業(yè)主明明白白消費,，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務。
物業(yè)調研報告題目篇三
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),，其目的主要是解決本校教職工的居住問題,，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,，住宅區(qū)環(huán)境建設管理的好壞,，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用,。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業(yè)，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題,，尋求具有科學性、社會性,、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,，為教職工創(chuàng)造文明,、安全、舒適,、和諧的生活和工作環(huán)境,，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。
1,、住宅區(qū)基礎設施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學,，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移,，特別是過去六七十年代建造的住宅樓,，最初的規(guī)劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路,、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊,，配套設施不齊全,，設備陳舊、老化,。住宅區(qū)內綠化地雜亂不堪,，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建,，樓宇整體破舊不堪,，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大,。
2,、從業(yè)人員服務意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務人員,，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員,，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強，素質不高,，“鐵飯碗”思想嚴重,，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化,，自己都不會下崗,，工作不努力，專業(yè)技能學習上不積極進取,，沒有使命感,、緊迫感和危機感，服務意識差,，對待住戶態(tài)度生,、冷、硬現象存在,，服務不能及時到位,，或服務質量不能保證。
3,、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學習的重要場所,，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應的管理辦法,，而使住宅區(qū)內好多方面管理無法可依,，如近年來，隨著住房產權的多元化,，校內職工外購商品房的增多,，校內住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復雜,，不愛護小區(qū)公共設施,，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為,，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習,，還有小區(qū)內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法,，而物業(yè)管理中心或公司作為服務部門,，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策,，難以提高住宅物業(yè)管理質量,，無法確保國有資產的保值和增值。
4,、住戶物業(yè)付費意識不強,，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務都是學校大包大攬,，包括共用部位的維修,、小區(qū)內環(huán)境基礎設施建設,、衛(wèi)生保潔、綠化管護,、消防安全及門衛(wèi)管理,，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付,，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿,，認為小區(qū)是學校的住宅區(qū),，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區(qū)內的各項服務,，過去都是學校出錢搞服務,，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變,，福利性服務思想濃厚,，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度,，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合,，難以接受“自己花錢買服務”的物業(yè)管理消費觀念。
5,、物業(yè)管理經費短缺,，難以創(chuàng)建優(yōu)質服務
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質服務為目的,，而不是以盈利為目的,。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入,，學校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算,，自負盈虧的經濟實體,。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大,，加之外租戶比例逐年增加,，使的學校物業(yè)經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大,，人員工資基數大，服務成本高,。作為住戶方面,，隨著現代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流,、休閑娛樂,、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質的人文環(huán)境,，提供全方位,、高質量、綜合性的優(yōu)質服務,，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
1,、物業(yè)管理人員要更新觀念,，增強服務意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重,，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識,，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念,，樹立優(yōu)質服務的新理念，開拓進取,，自我加壓,，主動出擊，變“要我干”為“我要干”,，確立“服務求生存,，效益求發(fā)展”的經營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識,，學習和了解物業(yè)管理相關的法律法規(guī),，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶,，住戶是上帝的新理念,，樹立“誠心、創(chuàng)新,、拼搏,、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質服務作為我們工作的核心和行動的指南,。
2,、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務隊伍
高素質的人才是創(chuàng)造優(yōu)質服務的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務人員,，學?；蚣瘓F應采用多種渠道,、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),，創(chuàng)建科學的用人機制,，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現員工持證上崗,，加強與國家級,、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀,、學習,、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座,、技術大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力,。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質的物業(yè)管理人才,，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來,，努力造就一支懂經營、善管理,、通技術,、精業(yè)務的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制,，加強考核,，實行競爭上崗、按勞取酬,，從而形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系,，為住戶提供高效優(yōu)質的服務。
3,、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產及房產屬于國有資產,，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值,，學校領導及國資主管部門應予以重視,，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求,，有利于學校減輕財政負擔,，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,，而物業(yè)管理部門作為服務單位,，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權,，學校應協(xié)調各職能部門之間的關系,，配合物業(yè)中心按照國家有關物業(yè)管理的方針,、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策,、辦法,、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法,、外租房戶管理辦法,、公共環(huán)境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等,，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例,，積極成立小區(qū)管委會，形成學校,、小區(qū)管委會,、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4,、建立質量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應主動接受學校相關部門包括國資,、后勤、紀檢,、審計,、財務部門的監(jiān)督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修,、消防,、門衛(wèi)安全、綠化管護,、道路的維護,、住宅區(qū)內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據國家有關法規(guī)和行業(yè)條例,，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內的各項管理規(guī)范標準,，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同,，對物業(yè)中心在日常服務中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰,，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,，確保教職工能有一個干凈、整潔,、優(yōu)美的居住環(huán)境,。
5、積極開展社區(qū)文化建設
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū),，具有濃厚的文化環(huán)境及學術氛圍,，教職工群體素質比較高,，住戶對居住環(huán)境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心,，在搞好各項服務的同時,，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,，并結合本校的實際情況,，配合工會、離退休處,、校團委黨委,、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的`參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,，大力開展“小區(qū)是我家,，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想,，營造積極,、健康、向上,、富有高校特色的社區(qū)文化,，通過提高文化內涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網站,，多形式開展社區(qū)文化、體育,、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調,。
6,、多渠道開展便民有償服務，增創(chuàng)服務經費
經費是物業(yè)管理的基礎,，也是物業(yè)公司開展服務工作的保障,，物業(yè)公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內維修費外,，還應充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,，挖掘服務潛力，拓展服務項目,，通過開展有償便民活動,，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持,，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內蔬菜,、水果市場的開發(fā),，洗衣店、服裝加工店,、飲食服務攤點,、糧油銷售店等商業(yè)網點，廣開資金來源渠道,，補充物業(yè)服務費的不足,，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7,、以人為本,，構建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務,，要按照“以人為本”的服務理念,，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖,，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內有好多老教授,、專家、學者等老人,，他們的子女常年不在身邊,，物業(yè)管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內的需求和困難,，幫助他們解決實際問題,，對待服務工作要高效、細致,、態(tài)度和藹,、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活,，重視人性化管理,，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶,，中心都應予以慰問,、祝賀、看望,，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心,，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,，增強企業(yè)的凝結力和向心力,，達到住戶滿意、領導滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境,。
總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè),，它不同與社會上的物業(yè)管理模式,，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發(fā)展,、穩(wěn)定的大局,，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權和經營權相分離的原則,，轉變原有管理部門的職能,，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學校的支持,，住戶的配合,，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位,、高質量,、綜合性服務，最終實現社會,、學校,、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展,。
參考文獻：
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2,、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編,，中國建筑出版社；
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4、《中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業(yè)司司長),；
5,、《中國物業(yè)管理條例》
物業(yè)調研報告題目篇四
為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調研組,，在傅紹平副主席帶領下,，調研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會,，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調研報告,，供主席會議協(xié)商參考。
近年來,，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū),、提高市民生活質量,、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質,。
1。健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來,，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領域,，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,，極大地推動了相關工作的順利開展,。
2。強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導本地企業(yè)做大做強,。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破,。加強對市場主體的監(jiān)管,。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用,。
3,。提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利,、金碧,、萬達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念,。通過專題培訓,、專家講座、開展競賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平,。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔,、維修等基本內容,，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳,、車輛管理,、特約服務等方方面面。
4,。加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關,。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準,，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰—5‰配建,，最低不得少于50o；業(yè)主公共活動用房按照3‰—5‰配建,，最低不得少于100o,。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,，但也暴露出不少問題,，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距,。
1,。車輛停放無序。
由于前期建設車位配套比例較低,，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內大量車輛無處停放,，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道,、堵路堵門也時有發(fā)生,，造成小區(qū)內交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口,，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的'案例,。
2,。違法建設不止。
部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現象,，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺周圍搭棚、破墻開店,；有的頂樓搭建閣樓,；有的違規(guī)搭設外置防盜網,，影響城市整體美觀,；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,，租與他人開飯店,、茶館，開公司,、做倉庫,，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿,，導致不少小區(qū)亂搭亂建現象禁而不止,、愈演愈烈。
3,。物業(yè)費用難收,。
目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外,，物業(yè)服務收費標準偏低,、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0,。5—0,。8元/平米，高層住宅為1,。0—1,。5元/平米,，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區(qū)調查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%,，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質量差,、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán),。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%,，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位,，業(yè)主因屋頂漏水,、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費,。
4,。各類亂象頻發(fā)。
小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現問題,，都會導致小區(qū)內亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言,；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時,，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件,；金色曉島和公園世家小區(qū)出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件,；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
5,。行政執(zhí)法缺位,。
政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現“孤島”現象,。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安,；城管,、規(guī)劃部門對小區(qū)內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理,，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止；消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法,。
6,。公共服務缺失。
敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務,，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確,，衛(wèi)生,、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建,、臟亂現象隨時有反彈的可能,。
我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性,，應認真分析,，科學應對,，其主要原因：
1,。對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠?，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣（市）,、街道,、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導力度不夠,，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時,，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠,，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現代服務業(yè)范疇,，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收,、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2,。物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范,，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高,，部分企業(yè)內部管理制度不健全,，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制,。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費,、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本,，便開始減員減薪,，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工,，降低物業(yè)服務標準,，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現象的加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經驗不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。
3。部分業(yè)主素質不高,，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會,。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作,。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低,，素質參差不齊,，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道,、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介,。三是業(yè)主缺乏共同家園意識,。不愛護共用財物,、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現象較為普遍,，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費,，給物業(yè)管理帶來阻力。
4,。物業(yè)管理設施基礎差,，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發(fā)商受利益驅使,，提高容積率,、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量,、電梯以次充好,、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房，由于規(guī)劃,、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。
調查組認為,，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車,、治安等問題會擴散到社會,，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度,；其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入,，街道,、社區(qū)等基層組織將不堪重負,；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此,，應引起足夠重視,。
1。強化措施,，加大對物業(yè)管理工作的支持力度,。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級黨委,、政府議事日程,，并作為年度績效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網格化管理范疇,，加強區(qū)縣,、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設,，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制,。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經費。設立物業(yè)管理專項基金,，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務，對服務優(yōu)質,、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵,，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務,，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵,，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
2,。明確職責,，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃,、城管,、住建、公安,、質監(jiān),、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責,，形成責任明確,、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,，便于及時受理業(yè)主投訴,。同時發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,，把“安全,、潔凈、方便、和諧,、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內,，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會,，選擇物業(yè)服務模式,，協(xié)調各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務,。
3,。分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式,。對新建和老舊小區(qū),，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式,。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理,，規(guī)模較小的小區(qū),，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心（登記注冊）進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治,，專項負責轄區(qū)內無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務不留死角,。
4。創(chuàng)新管理,，提升物業(yè)企業(yè)服務水平,。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制,、兼并和重組,，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè),，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強,，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式,，延伸服務鏈條,，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力,，實現物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升,。加快建設監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率,、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭,、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局,。
5。倡導誠信,，增強物業(yè)主體的自覺意識,。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》,、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳,。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強開發(fā)企業(yè),、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感,，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感,，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責,。
6,。突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升,。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位,，明確分批整治目標,，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式,，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金,，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善,、路面平整處理,、停車位（線）劃定、垃圾裝運處置,、環(huán)境整治,、管理用房配置、水電“一戶一表”工程,、雨污分流,、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動,，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)調研報告題目篇五
為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調研組,，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開了座談會,，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考,，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調研報告,，供主席會議協(xié)商參考。
近年來,，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū),、提高市民生活質量,、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質,。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來,，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務收費,、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整,、較為完善的政策管理體系,，極大地推動了相關工作的順利開展,。
2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質,，實現了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破,。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案,，并且加強了信用評價成果的運用,。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利,、金碧,、萬達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念,。通過專題培訓,、專家講座、開展競賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平,。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔,、維修等基本內容,，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳,、車輛管理,、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關,。制定了物業(yè)管理用房,、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建,，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范,。
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求,、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距,。
1.車輛停放無序,。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,，致使小區(qū)內大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道,、堵路堵門也時有發(fā)生,，造成小區(qū)內交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口,，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例,。
2.違法建設不止,。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺周圍搭棚,、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,，租與他人開飯店,、茶館，開公司,、做倉庫,，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿,，導致不少小區(qū)亂搭亂建現象禁而不止,、愈演愈烈。
3.物業(yè)費用難收,。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài),，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低,、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米,，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平,。據武陵區(qū)調查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%,，個別小區(qū)高達45%以上,，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費,。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán),。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位,，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂,、停車緊張等原因拒交物業(yè)費,。
4.各類亂象頻發(fā),。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主,、開發(fā)商、物業(yè)公司,、政府職能部門等多個主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現問題，都會導致小區(qū)內亂象頻發(fā),，影響社會安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內垃圾成堆,，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時,，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院,。
5.行政執(zhí)法缺位,。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現“孤島”現象,。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管,、規(guī)劃部門對小區(qū)內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理,，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失,。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障,，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確,，衛(wèi)生、治安,、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建,、臟亂現象隨時有反彈的可能,。
我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性,，應認真分析,，科學應對，其主要原因：
1.對物業(yè)管理認識有差距,，重視不夠?，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位,，尤其是區(qū)縣(市),、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯,。同時,，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現代服務業(yè)范疇,，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯,。
2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低,。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高,，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學,，沒有或很少有內部考核和獎懲機制,。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下,，為降低成本,，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”,，當保安的是“爺爺級”員工,，降低物業(yè)服務標準,，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現象的加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經驗不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。
3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識普遍淡薄,。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會,，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機制效率不高,。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊,，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道,、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介,。三是業(yè)主缺乏共同家園意識,。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生,、不遵守公共秩序等現象較為普遍,，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力,。
4.物業(yè)管理設施基礎差,，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發(fā)商受利益驅使,，提高容積率,、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量,、電梯以次充好,、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房,，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件,。
調查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會留下諸多后遺癥,。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會,，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定,，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道,、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降,。因此，應引起足夠重視,。
1.強化措施,，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī),，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,，并作為年度績效評估考核內容,。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網格化管理范疇，加強區(qū)縣,、街道,、社區(qū)物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制,。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經費,。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務,，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵,，積極引導社會化,、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵,，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼,。
2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用,，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃,、城管,、住建、公安,、質監(jiān),、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的'職責,，形成責任明確,、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,，便于及時受理業(yè)主投訴,。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,，把“安全,、潔凈、方便,、和諧,、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內容,。幫助建立業(yè)主委員會,，選擇物業(yè)服務模式，協(xié)調各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務。
3.分類指導,，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式,。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導,，選擇合適的服務模式,。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū),，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理,，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理,。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務不留死角,。
4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平,。推動物業(yè)服務企業(yè)整合,、改制、兼并和重組,，培育一批具有較強競爭力,、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強,，樹立行業(yè)標桿,。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條,，不斷滿足潛在的市場需求,，提升服務能力，實現物業(yè)服務升級轉型,。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會,，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局,。
5.倡導誠信,，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉,。一方面加強對《中華人民共和國物權法》,、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體,、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識,。強化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解,，提高市民對物業(yè)服務的認同感,，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感,，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責,。
6.突破難點,，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對違法建筑進行梳理,，確定牽頭單位，明確分批整治目標,，開展聯(lián)合整治行動,。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金,，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造,。按照總體規(guī)劃、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善,、路面平整處理,、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置,、環(huán)境整治,、管理用房配置、水電“一戶一表”工程,、雨污分流,、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動,，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)調研報告題目篇六
根據縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調研組,，對城區(qū)各集貿市場物業(yè)管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區(qū)集貿市場物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家,，小百貨市場4家,，家居建
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現,。從調查的情況看,，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應,，已經成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個難點,，存在的問題十分突出。具體來講,，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善,，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理,，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費,，但由于市場是開放性的,，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位,，物業(yè)公司經營虧損,，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場,、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放,，導致市場的'道路不暢,，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重,。個別市場設施簡陋,、陳舊，電線老化,、大棚破損嚴重,，急需整治改造,。
（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確,。
（三）少數市場經營氛圍不濃,、不景氣，經濟效益低下,。
金源菜市場內有近300個攤位閑置,，天柱山大市場、旺業(yè)大市場,、姚沖大市場除臨街門面房在經營外,，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置,，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,，有的攤位費收入僅幾萬元,，經濟效益十分低下。
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設,，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關,。構建整潔有序的集貿市場交易環(huán)境，保護經營者和消費者的合法權益,，促進市場的繁榮和經濟發(fā)展,，是加強集貿市場物業(yè)管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區(qū)現有集貿市場現狀,，將其分為三類,，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場,，如天柱菜市場,、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理,，管理方式維持現狀不變,。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造,?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理,，確保市場安全,。第二類是建成時間早，市場產權分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場,、姚沖大市場,、彰法山菜市場、金源菜市,、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農貿市場由縣商務局牽頭,，縣房管局、工商局,、住建局,、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理,。
物業(yè)調研報告題目篇七
為了規(guī)范市區(qū)內普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,，根據地區(qū)領導安排，20xx年8月5日—10日,，地區(qū)建設局組織專題調研組,，對xx市市域內住宅小區(qū)建設情況、物業(yè)管理情況進行了調研,，并與多家物業(yè)服務企業(yè)進行了座談,，就做好物業(yè)服務工作聽取了物業(yè)服務企業(yè)建設性的意見，同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,，召開了業(yè)主代表座談會,，認真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務的意見和建議，現將調研情況匯總報告如下：
截止20xx年7月底,，xx市建成180個普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務企業(yè)47家，其中二級資質1家,，三級資質31家,，三級（暫定）資質15家，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個,，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數36210戶,，居住人口11萬余,，物業(yè)覆蓋率達70%，未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個,。
在此次調研中,，我們總體感覺是：地區(qū)內物業(yè)管理水平仍處于初始階段,，存在諸多矛盾、困難和問題,，急待整頓和規(guī)范,。
（一）物業(yè)管理收費偏低
地區(qū)內物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶,、月）一直延續(xù)到20xx年,，20xx年xx市出臺了按等級收費的規(guī)定,，由于多數物業(yè)公司服務質量難以達到分級收費服務標準,，業(yè)主普遍不接受,，所以,，除個別小區(qū)外,，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶,、月收取,，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執(zhí)行,，物業(yè)服務收費明顯偏低,。這次調研中，我們對各類物業(yè)公司服務成本進行了測算,，按照目前物價指數和收費標準,，物業(yè)公司只能維持低標準、低水平,、低檔次服務,，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務,，由此,，派生出一系列問題：
一是員工工資低（地區(qū)內股份制和個體物業(yè)服務企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資650元,；阿牙小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資700元,，屬最高），高質量管理人才和服務人員難以引進（地區(qū)內物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員,、農村剩余勞動力和社會40,、50人員等），低素質管理人員只能履行低標準服務,，造成服務錯位或不到位,。
二是難實施規(guī)范化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多,、上訪多,，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素。
三是企業(yè)負債運行,，造成水費,、電費拖欠，導致小區(qū)路燈不亮,，道路不平，綠地荒蕪,，樹木死亡,、共用基礎設施破損等情況連續(xù)發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重,，經統(tǒng)計,，xx市城市物業(yè)住宅公司累計債務249萬元，安雅物業(yè)公司累計債務307.6萬元,，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存,。
（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范
地區(qū)內實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會,，占25%,，且大多數業(yè)主委員會不能規(guī)范運作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經費來源）。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),，物業(yè)管理屬于“跛足”運作,，業(yè)主權利、義務不清楚,，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關系不明確,，出現問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決,，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
（三）落實住房專項維修資金制度不到位
一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金,，或者提取了但被挪用,。
二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規(guī)定標準留用專項維修資金（麗園小區(qū)安居房,、阿牙小區(qū)安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成,，未達到國家當時規(guī)定的2%標準）。
三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位,，無法正常提取使用,。
由于專項維修資金不到位，住房公用部位,、公用設備的大,、中修及更新改造不能及時進行,，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區(qū)的整潔和完整,。
（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設中遺留問題多,，物業(yè)公司無力解決。具體表現為：小區(qū)規(guī)劃與實際建設不符,，沒有物業(yè)管理設施,；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂,、健身場所等配套設施不完善,；房地產開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋,；有的房屋建筑和附屬設備質量差,，返修率高，引起業(yè)主不滿,；有的小區(qū)設施老化,，影響到管理質量。
（一）物業(yè)管理市場體制欠完善,，缺乏競爭機制
xx市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,，一是由市房地產部門直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；二是由中央,、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司,，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),，對市區(qū)內其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理,。從總體上講，xx市物業(yè)管理仍然處于計劃經濟時代的條塊割居管理模式,，這種模式不利于競爭,，按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),，只有通過競爭,，才能形成新的管理機制，促進物業(yè)服務企業(yè)衍生,、發(fā)展,、做大做強。
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制
隨著住房體制改革的不斷深化,，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發(fā)生根本改變,，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的,，單幢建筑物內有多個產權人（即多個業(yè)主）的情況越來越多,。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位,、共用設施設備進行使用,、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,，涉及全體業(yè)主的共同利益,，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志,，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制,，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制,。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機構,，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權利,。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機構不健全,，業(yè)主委員會的成立、組成,、運作缺乏監(jiān)督和制約,，業(yè)主委員會未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主與物業(yè)公司出現的爭議問題多,、扯皮多，存在一定的對立情緒,。
（三）物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范
市區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)普遍對自身定位不準確,、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚,，在實踐中存在服務不到位,、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,。
（四）開發(fā)建設質量問題對物業(yè)管理造成不利影響
市區(qū)內部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質量問題,，使得物業(yè)服務企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任，加大了物業(yè)服務企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務企業(yè)虧損,。
（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境
xx市區(qū)內無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關合并或企業(yè)改制不復存在,，造成無物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結合部個人興建的私房群,；三是因原有物業(yè)服務企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū),。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足,，小區(qū)管理支出多,，收入少，繳費低,，虧損大,，因此，物業(yè)服務公司不愿介入,。由于缺乏物業(yè)管理,，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩(wěn)定因素,。
（一）物業(yè)管理要從源頭抓起,，切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實行前期物業(yè)管理,。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū),、地區(qū)和xx市實施國家物業(yè)管理條例的有關規(guī)定和要求，今后,，市區(qū)內新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū),，在工程開工前，建設開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃,、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的委托合同,，一并報市房地產主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續(xù),，工程開工后物業(yè)服務企業(yè)介入管理,，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,，選聘物業(yè)公司接受為止,。開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設單位支付。市區(qū)內新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度,，由市房地產主管部門監(jiān)督,，開發(fā)建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業(yè)收費標準,，對通過招標選擇的物業(yè)公司,，開發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費,。
2、嚴格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度,。今后,，市區(qū)內新建住宅小區(qū)竣工后應先進行各專項驗收，由相關部門對小區(qū)園林綠化,、供熱,、供排水、電子監(jiān)控設施等工程進行驗收,，驗收合格后方可進行綜合驗收,，綜合驗收由發(fā)改部門牽頭，組織市規(guī)劃,、房地產主管部門,、建設、環(huán)衛(wèi),、教育,、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格后,，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理,、使用和維護，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理,、使用和維護，按《公共服務設施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務設施（含社區(qū)醫(yī)療服務站及文體活動設施）移交居委會管理,、使用和維護,，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室,、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室、文化活動室,、健身活動場所及器材）移交居委會管理,，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會，供全體委員所有和使用,。
物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,，分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地,。
物業(yè)服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋,，具有水電功能，沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于三層,。
城市規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務用房的位置和面積,，房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號,。
（二）全面建立業(yè)主委員會制度
鑒于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會制度,，一是住宅小區(qū)綜合驗收后，具備召開業(yè)主大會條件時,，建設單位應當在30日內向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告,，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業(yè)主代表、建設單位代表,、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組,。組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散,；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責的，轄區(qū),、街道辦事處要通過不斷調整,、充實，提高其履職能力,，對已交付使用,、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū),，要分清情況,，查清原因，按條例要求及時召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會,；三是隨著社區(qū)建設的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現趨同的情況,，從有利于調動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā)，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任,，業(yè)主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用,，加強社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設；四是全面落實由業(yè)主委員會選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定,，建立良好物業(yè)管理市場競爭制,，通過競爭促進物業(yè)企業(yè)依靠良好的經營、優(yōu)質的服務,、合理的收費擠進和占領市場,，從根本上促使其服務態(tài)度的改變，服務水平的提高,。
（三）創(chuàng)造寬松條件,，進一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質價相符”的物業(yè)服務收費機制
物業(yè)服務收費是確保物業(yè)服務正常運行的必要前提,。業(yè)主在享受物業(yè)服務企業(yè)提供服務的同時,，必須按時繳納物業(yè)服務費。鑒于市域內物業(yè)管理收費偏低的情況,，為了進一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務水平,，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的'服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質量,，樹立等價有償的消費觀念,，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,，依據國務院《物業(yè)管理條例》,，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定,，結合地區(qū)當前物價消費指數,，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業(yè)收費標準,，并盡快下文執(zhí)行,。
（1）市區(qū)內開放式住宅小區(qū)，現行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來,，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存,。在此次調研中,，經我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現在的10元/戶,、月,，調整為0.25元/月、平方米為宜,。
（2）對封閉式住宅小區(qū),，應按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行，即：
普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費
基準價的最高價格水平
2,、安排專項財政補貼資金,，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區(qū)內住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無法正常運作,。為此,，建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼3000元的標準,，3000～5000人的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼8000元的標準,，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,，行使正常管理職責,。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位,、共用設施維護費,，是延長小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集,、規(guī)范運作,，鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《xx市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》,。
——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房,，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金,，未交納的要補交,。
——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金,，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū),。據我們了解，兩小區(qū)建設完工后,，維修基金按1%留成,，現維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護期,。而兩小區(qū)建設節(jié)余款尚有280萬元,，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應啟動此款,，補足兩小區(qū)維修基金）,。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設購房戶要盡快補繳,，否則由房產管理部門按有關規(guī)定處罰,。
住房專項維修基金均應按照業(yè)主所有,，專戶專儲，按幢立賬,，按戶核算,，政府監(jiān)督的原則實施管理。
4,、下放物業(yè)管理企業(yè)資質審批權限
將目前由地區(qū)建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質等級審批權下放到縣（市）房地產（建設主管部門）主管部門,，由地區(qū)建設局備案，以便事權統(tǒng)一,，屬地管理,，市房地產主管部門應加大對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道,、居委會,、住戶滿意度評價機制。
5,、發(fā)揮職能部門作用,，上下聯(lián)動，綜合治理
住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,，涉及民政,、房管、公安,、消防,、園林、建設,、城管,、司法、國土,、環(huán)保等多個部門,，從“塊”上看，涉及市,、街道辦事處,、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動，綜合治理,。為此,，①建議市政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位,，部署,、推進和協(xié)調轄區(qū)內物業(yè)管理工作,；街道辦事處應牽頭成立轄區(qū)內物業(yè)管理聯(lián)席會議，由市房產局,、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)等參加,，協(xié)調解決物業(yè)管理中的重大問題，指導監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的組建及日常運作,；社區(qū)居委會負責協(xié)調和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務和糾紛。②供水,、供電,、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養(yǎng)護責任，建議市政府將小區(qū)供,、排水管網維修費用按住戶供排水用量攤入水費,，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊,，由民政或公安部門補助一定的費用,，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設住宅小區(qū)物業(yè)督查員,，加強社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通,、協(xié)調工作。
（四）加強對無物業(yè)小區(qū)的管理
無物業(yè)小區(qū)管理難度大,，容易引發(fā)各種社會問題,，為此，必須加強無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會長治久安,，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭,，房產局指導，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機構,，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策,，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金,，第三，要把物業(yè)管理的關注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū),，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理,。
（五）機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區(qū)，因機關合并或企業(yè)改制,，原建設單位已不復存在的,，政府應做出規(guī)劃并列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善,。
（六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作
市房地產主管部門要做出規(guī)劃,，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業(yè)務培訓,，努力提高物業(yè)管理人員的素質和服務水平,。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進入關,，徹底解決當前市區(qū)內物業(yè)管理低水平,、低素質、管理無序和自生自滅的狀態(tài),。
物業(yè)調研報告題目篇八
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強,，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強,，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井,、庭園,、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位,、損壞房屋承重結構等現象,，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形,，如有的業(yè)主,、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋,，甚至加層,、改建、擴建,、開挖地下室,，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,，引發(fā)了不少矛盾糾紛,。
近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍,，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生,，引起社會的重視,，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建,，改變了原始設計風格,，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建,，底層門廳,、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等,。
（二）使用的裝飾材料比較高級,、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準,，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小,，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
（三）相鄰關系矛盾不特出,，業(yè)主委員會一般也不直接干涉,，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,，物業(yè)公司較難直接進行勸阻,，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠,，對違章戶的處罰達不到威懾作用,，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻,，無法阻止施工,，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理,，且已陳舊,，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局,，加之在經濟上有支付能力,，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應,，對其他業(yè)主影響較大,，有趨同傾向。
（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督
1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導
物業(yè)管理公司應當依據《物業(yè)管理條例》,、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務合同》或《物業(yè)管理服務合同》,、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責,，并制訂《住宅裝修須知》,，配備相關的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳,、指導和監(jiān)督,。
指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內一并公告。同時,，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內待裝修的`業(yè)主或使用人并簽收,。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時,，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構,、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項,。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,，要求其將施工單位、施工期限,、裝修內容（包括住宅裝修設計圖,、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖,、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見,。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》,。
3,、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督
物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理,。當有業(yè)主或使用人已入住的,，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間,，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日,，不得從事敲、鑿,、鋸,、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水,、電,、氣和結構等隱蔽工程的,，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現違規(guī)現象,，應當及時采取有效措施進行勸阻,、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構,、破壞房屋外貌,、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理,。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工,。
4,、加強知法、守法和履約意識
物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定,、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》,。在住宅裝修施工完成后,，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的,，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠,。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協(xié)議》的約定,，直接向人民法院提起民事訴訟,。
在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經勸阻,。制止無效的,，房產開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,，直接向人民法院提起民事訴訟,。
（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會應當經常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定,，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛,，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改,。
對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的,，經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟,。
（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法
區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序,。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務和義務等行為,，應當根據《條例》和《規(guī)定》的相關規(guī)定責令其改正，并可處相應的罰款,。對物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴重的,，區(qū)縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書,。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,，應當及時受理、立案并到現場調查,、取證,。核實，經核查屬實的,，根據《條例》的相關規(guī)定,，責令其限期改正，可并處相應的罰款,。
物業(yè)調研報告題目篇九
近年來,，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程的快速推進，房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展,，建成了一大批住宅小區(qū),。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,，綿延數公里,，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形,。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個區(qū)域,，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展,，管理對象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場,、超市、辦公樓等各類領域,，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養(yǎng)護,、環(huán)境保潔、安全巡查,、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務,。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后,，出現了大大小小的矛盾和問題,，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決,。
截至目前,，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套,，入住44489人,。入住人口占城區(qū)總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%,，商品房占70%,，小產全權房占10%，保障性住房占5%,。
我縣物業(yè)管理有三種模式,。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家,，資質全部為暫定三級,，從業(yè)人員244人，雖然服務小區(qū)只有26個,，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半,。二是自主管理,、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式,，占全縣建成住宅小區(qū)的一半,，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右,。三是無人管理小區(qū),，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米,。
通過統(tǒng)計數字可以看出,，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關乎六,、七千戶群眾的切身利益,。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難,、管理難,、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題,。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質量,，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局,。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,，主要有以下五方面問題：
(一)準入門檻低,，服務不規(guī)范。我縣現有13家物業(yè)公司,，資質全部為暫定三級,，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元,，平均每家公司員工不到20人,，規(guī)模小，實力弱,。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,，沒有經過正規(guī)培訓，不懂物業(yè)服務,，更談不上持證上崗,，整體人員素質令人堪憂。物業(yè)服務大都僅僅限于看大門,、搞衛(wèi)生,，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內車輛亂停亂放,、閑雜人員自主進出,、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是,。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路,，不管角落和樓梯,，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門,、收取停車費,，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生,。
(二)收費標準高低不一,，收費難度大。一方面,，物業(yè)公司收費項目不一,，收費標準自定，高低參差不齊,。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費,、地下室服務費、生活垃圾費,、電梯費等,，合計達1800元,，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費,。小區(qū)收費有的按面積計征,，有的按戶平攤，收費標準參差不齊,，上下之間相差數倍,，群眾反響比較強烈。另一方面,，管理無抓手,，收費難度很大。舊小區(qū)水,、電,、暖分戶管理，自主購買,，物業(yè)收費全憑自覺,，收費難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取,，影響居民生活,。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經驗,，對水,、電等實行智能卡統(tǒng)一管理,，減少了物業(yè)收費難度,，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水,、電收費中有私自加價行為,，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意,。
(三)基礎設施不健全,，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設計不到位,。規(guī)劃是龍頭,，規(guī)劃建設亂，則物業(yè)管理亂,。主要表現在各單位后院家屬樓,，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響,，小區(qū)的綠化,、亮化,、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建，規(guī)模小,、成本高,，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本,，導致物業(yè)公司不愿進駐管理,，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷,。建設工程質量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任,，但工程交付使用后，因質量問題,，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,，業(yè)主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件,。如鴻運大廈電梯質量問題,，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題,，上訪時間長達幾年,，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患,。按照國家規(guī)定,，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收,，最后進行工程總體驗收,。但調查中發(fā)現，我縣好多開發(fā)項目未經任何驗收而擅自交付使用,，業(yè)主入住后,，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位,，有線電視未安裝到位,，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上訪,。比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設項目，曾多次群訪,。
(四)業(yè)主結構多元化,，維權主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經歷,、收入水平,、文化修養(yǎng)等不同，認識問題,、處理問題的'方式,、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加大,，而且規(guī)模越大越難管理,。一是站位不同，意愿相左,。小區(qū)空地有車的想留車位,，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費,，意愿不一,，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商,。二是業(yè)主錯位,，反“主”為“客”。大多數業(yè)主對自己的權利和義務認識不清,，不知道自己該享受什么權利,，履行哪方面義務，甚至淡定處之,，對小區(qū)集體事項不聞不問,，聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責,，幾年難以召開業(yè)主大會,。三是良莠不齊、素質欠缺,。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務,，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識,，缺乏社會公德,，只要服務，不愿交費,，抱有蹭熱,、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查,，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%,。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%,。最好的隘巷新村,、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響,，管理體制未理順,。房地產市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關系,。有的小區(qū)因房地產市場不景氣,，建成后入住率低，物業(yè)服務經營管理成本高,、支出大,，服務質量就差，如永豐御景苑,。有的項目資金短缺,，進展緩慢，不能按期交房,，如紫薇花城,。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善,，導致物業(yè)管理難度增大,，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等,。特別是“小產權”房,，由于沒有完全產權，規(guī)劃設計和工程質量難以監(jiān)管等原因,，遺留問題較多,，管理難度很大，已經成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”,。另一方面,，實事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成,。根據中省市關于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求,，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導,，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位),、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系,。但是在現實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題,，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責缺失,，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
農民向城鎮(zhèn)轉移,、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求,。基層管理應適應形勢發(fā)展的要求,，逐步實現以村委會管理為重向以社區(qū),、住宅小區(qū)為重的轉變，更好地服務社區(qū)居民,。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導,，區(qū)別對待，標本兼治,，穩(wěn)步推進,。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制,。物業(yè)管理要遵循“重心下移,、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導,，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求,，建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系,。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下,，由房管所負責,，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調查統(tǒng)計,，將各小區(qū)的名稱,、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,，然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會,，由各居委會制定具體的實施方案,，負責實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作,。三是強化業(yè)務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位,，便于協(xié)調部門關系,，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入關,。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,，對于不登記備案的服務企業(yè)，一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作,。對于新建開發(fā)項目,，在發(fā)房屋預售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標,，選定服務質量好,、態(tài)度好、信譽好,、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務,。同時，繳納一定的履約保證金,，規(guī)范制約物業(yè)服務企業(yè)行為,，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生,。
(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓,。受收入水平、群眾理念,、收費標準等因素制約,，在當前和今后相當一個時期，物業(yè)服務在我縣可能屬于微利行業(yè),。但作為服務企業(yè),，只有不斷提高自身素質，提高服務質量,，才是立身之本,，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可,。物業(yè)行政主管部門應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,，提高從業(yè)人員的自身素質;每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業(yè)人員持證上崗,。
(四)強化物業(yè)費收繳管理,。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務的最大難題，直接關乎物業(yè)管理的正常運轉,。要解決好收費問題,，必須解決好以下三個問題：一是標準?，F有物業(yè)管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴,，物價部門應對此調研,，細化標準要求。二是抓手,。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理,，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水,、電實行統(tǒng)一管理,，經適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙,。問題是老舊小區(qū)水,、電、暖全部分戶管理,，自主購買,，沒有制約手段，收費普遍比較困難,?？梢詫@樣的小區(qū)實行改造，水,、電,、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項，財政予以適當獎補,。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理,。三是監(jiān)督。小區(qū)應該設立公示牌,，收費項目,、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知,，用途結余定期公示,，消除業(yè)主的思想疑慮。同時,，要接受業(yè)主委員會的管理,，努力提高物業(yè)服務管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境,。
(五)強化對業(yè)主自主管理的引導,。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調動業(yè)主的積極性,，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關重要,。首先,，要加強引導，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作,。由居委會牽頭,，負責組織和指導本轄區(qū)內住宅小區(qū)業(yè)主大會成立,、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆,、改選工作，督促收繳轄區(qū)內物業(yè)專項維修資金,。指導和監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務企業(yè)，調處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛,。在有條件的小區(qū),，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用,，搞好自主管理,。其次，要搞好宣傳,。通過采取行之有效的宣傳手段,，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)的知曉率,，消除認識誤區(qū),，更好地行使權利，履行義務,，樹立正確,、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū),，構建和諧家園,。
(六)加大推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,，按照因地制宜，逐步實施,，分類管理的原則,，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理,、業(yè)主自治管理等多種途徑,，對現有舊住宅小區(qū)進行摸底調查，分類排隊,，集中整治,。其中：對基礎設施比較完善,，大多數業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全,、大多數業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū),，應以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務，由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓,，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜,。同時，加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產市場監(jiān)管,，規(guī)范并逐步取締“小產權”房,，嚴格質量監(jiān)管，完善基礎設施,，消除硬件缺失,，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)調研報告題目篇十
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,，其職責是集中多種管理服務職能,，整合各類專業(yè)技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題,，從而不斷提高居民生活質量,，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經濟社會的持續(xù)發(fā)展,，城市居民對生活質量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責,。當前,，由于消防警力、業(yè)務經費,、管理體制,、業(yè)務水平等因素的影響，多數物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確,、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在,，致使委托管理的單位,、小區(qū)特別是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前,，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn),。
(一)多數物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多,?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關,、團體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責,。然而,，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,，甚至根本不懂法,、不守法，有法不依,，違法不究,，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長,。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質不高
在平時在履行消防檢查時發(fā)現：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識,，學歷層次、專業(yè)技術偏低,，安全意識差,。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問,。有的值班人員能夠發(fā)現問題,，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之,。一些單位消防器材無人管理,，內部消防設施、器材被盜現象嚴重,，應急照明,、疏散指示標志損壞突出,，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開發(fā)商,、業(yè)主相互推諉,、扯皮,、推卸職責，缺少協(xié)調配合,，導致舊的火災隱患久拖不改,，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之,，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣,，大大降低了消防設施的完整性、可靠性,，致使投資上百萬的消防設施形同虛設,，無法發(fā)揮應有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明
物業(yè)管理公司作為市場經濟條件下的產物,，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定,，也就是說，其只對合同約定的內容負責,。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定,，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理,、管理到什么程度均不明確,，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài),，或有故障而不能及時得到恢復,，影響了設施的工作效能；
(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住,、工作場所的小環(huán)境,，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,，借著裝修之名,，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質,，擅自增加夾層擴大防火分區(qū),，改變建筑結構、樓梯形式,，封堵排煙口,、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經濟利益,，害怕得罪業(yè)主,，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通,，妥善處理相關時宜,，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災危險性和火災負荷,，造成了大量的“先天性”的火災隱患,；
(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立,、具有獨立法人資格,，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。雖然建設房管部門在核發(fā)資質證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求,，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格,，但依附受制于房地產開發(fā)商,，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,，在公共場地的使用,、車輛的停放、物業(yè)公司的服務質量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,，造成雙方產生不信任和糾紛的情形,，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,，物業(yè)管理處于被動弱勢地位,，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取,、保管,、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位,，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書,，經業(yè)主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位,，其操作程序復雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養(yǎng)經費的使用得不到有效保障,。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理,。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時,，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任,，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產生的非法人臨時組織,，不具備法律責任承擔能力,，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量,。
(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定
政府相關部門應根據目前物業(yè)管理的現狀,，加緊制定完善相關法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責,，完善組織機構,，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主,、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行,，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理,。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理,，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù),；
(二)提高物業(yè)公司的準入門檻
建設房管部門在核發(fā)資質證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專業(yè)技術人員,，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質證書的前置條件,。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度,，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息,，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數量、消防管理能力的.強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質申領,、等級評定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導
區(qū)級政府應將街道,、社區(qū)范圍內的物管單位納入街道,、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查,，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑,、小區(qū)消防工作的基礎內容,，同時,，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制,，一旦發(fā)現小區(qū)內出現違章違法行為,，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所,，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度,，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理,，從嚴處罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓,。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計匯總工作，督促落實,，防止漏報漏訓,。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念,，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》,、《機關、團體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),，進一步明確各項消防安全職責,，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警,、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災,。力爭使物管單位消防管理工作水平,、崗位人員素質有所提高。
(五)規(guī)范對公共維修基金的管理
《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位,，其使用是否公平,、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益,。因此,，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則,、程序等,，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織,，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患,、經費等問題,，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道,、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金,，以保證火災隱患能得到及時,、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分,。只有政府,、職能部門密切配合、協(xié)作,，共同努力,，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務,，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證,，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻,。
物業(yè)調研報告題目篇十一
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿,，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導,、政府負責,、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局,，健全基層社會管理體制,。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素,，最大限度減少不和諧因素”,。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施,，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境,。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此,，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設,，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題,。前不久，按照區(qū)委的工作部署,，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段,，結合地區(qū)實際，組織了專題調研小組,，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理,，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調研。此次調研,，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司,，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司,、居委會,、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調查問卷,，征求了各個群體的意見和建議,，現將調研情況報告如下：
據調查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米,，住宅建筑面積約181萬平方米,。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中,，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個,，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一設計,、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%,。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個,，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%,。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家,，從業(yè)人員300余人。目前,，實行物業(yè)管理的小區(qū)內多種管理形式并存，既有商品房,、承租房,、房改房、拆遷房,，還有單位直管樓等,。
總體看,，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%,，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費,。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少,、規(guī)模比較小,，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全,。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索,。
近年來,，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺,，物業(yè)管理工作取得了一定成績,，也總結了一些經驗，但由于體制,、觀念,、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1,、開發(fā)商遺留問題嚴重,。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外,。問題主要包括變更規(guī)劃,、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等,。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決,，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查,，在有物業(yè)公司的小區(qū),，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全,。
2,、物業(yè)管理公司定位不合理。目前,，據調查,，現有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低,，物業(yè)管理服務水平偏低,，經營管理理念陳舊,，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,，按資質分類,，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質,，按照性質分,，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,，習慣上以管理者自居,，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理,，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經業(yè)主同意，擅自經營物業(yè)共用部位,，侵害了業(yè)主的合法權益,。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性,。大部分居住人群收入水平不高,，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務,。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄,，經常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示,，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉,，往往出現“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會,，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑,。據調查顯示,，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好,，居委會作用發(fā)揮好,。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高,。物業(yè)與園林,、環(huán)衛(wèi)、公安,、交通,、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系,，有些是業(yè)務合作關系,。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司,、業(yè)主,、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確,，公共服務水平有待進一步提高,。此外，開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司,，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任,，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部,，物業(yè)管理具有一定的特殊性,，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調研,，提出以下幾條建議：
1,、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程,。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計,、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患,，有助于形成房地產開發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面,。建議政府相關職能部門從政策,、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究,，加強引導,，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2,、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用,。應由街道相關部門協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律,，推動公平競爭,，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用,。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況,，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經營行為;反映企業(yè)合理訴求,，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動,，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓,，形成在職繼續(xù)教育機制,。
3、建立健全長效管理機制,。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制,，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識,，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài),，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入,，與業(yè)主建立良性互動,，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構,，完善社區(qū)黨總支,、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會,、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺,，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制,。
4,、探索物業(yè)分類管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性,，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式,。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約,，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通,。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入,，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,。對于新建商品房小區(qū),，政府應加強引導和約束，引入市場化,、專業(yè)化的管理模式,，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌,。
5、大力提高居民自治水平,。物業(yè)管理處于發(fā)展時期,，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段,。而社會矛盾糾紛得不到及時調整,，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此,，在物業(yè)管理中,，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內容,，完善鄉(xiāng)規(guī)民約,，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上,，承擔民主管理的責任,。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現,，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,，培育一批五好家庭、星級文明戶,、文明樓等品牌項目,，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準,，收到了良好的效果,。
6、提高物業(yè)公司服務質量,。物業(yè)公司應結合實際需要,，積極探索、大膽實踐,，創(chuàng)造自己品牌,，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確,，職責分明,，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本,。要從日常檢查,、客戶交流、業(yè)主滿意度調查,、管理費收繳,、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施,。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗,、優(yōu)質服務”活動，調動員工的工作積極性,，激發(fā)技術革新,，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階,。
物業(yè)調研報告題目篇十二
隨著我國住房市場和體制的不斷改革,，物業(yè)管理進入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關注,。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備,，市政公用設施,、綠化、衛(wèi)生,、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務,。是房地產業(yè)在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業(yè),。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑,，了解物業(yè)管理的現狀,，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離,。
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,，交通非常便利,，學區(qū)完善，周邊綜合商場,，公交,，醫(yī)院，銀行,，郵政所等生活周邊設施齊全,，小區(qū)布局合理。
此次調查以問卷為主,，訪問為輔,，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區(qū)進行了初步的調查研究,。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開,。
根據業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題,。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映,，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,，這就導致了物業(yè)管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現,，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員,，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流,。據了解該小區(qū)裝有多個攝像頭,，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿,。對住戶的抱怨進行大概總結后發(fā)現安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,，沒有在小區(qū)內形成24小時有效巡邏機制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限,，交接班沒有明確的記錄,，安全護衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業(yè)主反映,，該小區(qū)內曾經多次出現物品被盜現象,。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度,。
保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差,，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查,，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認為服務到位,，工作效率及質量較好,，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認為小區(qū)在綠化方面太單一,，樹木種植單調,，流經小區(qū)內的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活,。
根據問卷調查反映,，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后,，與居民群眾的交流沒有到位,。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行,。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題,，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映,，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決,。其次,，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設中的資金存在疑慮,。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任,，致使日后的管理及小區(qū)建設難以發(fā)展。最后,，由于公司還處在發(fā)展階段,，公司業(yè)務人員素質偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進一步提高與完善,。當然,，在這次調查中，我們發(fā)現小區(qū)內綠化及道路的布置較為合理,，沒有發(fā)現車輛亂停亂放問題,，小區(qū)內的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設施也缺少人性化設置,。因此,，整個社區(qū)的建設仍處在進一步發(fā)展當中。
1,。調整工作機制,，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應該與街道部門考核掛鉤,，不斷加強和完善社區(qū)工作的領導,，進一步加強合力推進社區(qū)建設的責任意識,。對于小區(qū)發(fā)展經費不足問題，應該設立“政府→行業(yè)→個人”三點結合,，即政府進行補貼,，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔的模式。
2,。強化小區(qū)服務功能,，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區(qū)服務網絡體系,，建立小區(qū)服務中心,，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂,，健身場所不足問題,。調動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難,，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織,、科普組織和為老人提供生活服務的'組織。其次應建立社區(qū)衛(wèi)生服務中心,，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務需求,。最后，多開展以人為本的服務活動,，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3,。積極開展社區(qū)文化活動,。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境,。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領導作用,，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動,，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位,，拓深文化內涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童,，豐富社區(qū)文化活動,。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區(qū)
宣傳建設,，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息,、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位,、國內外時政新聞,、物業(yè)管理費收支等情況,。
4。 具體問題具體分析,。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作,，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法,，對于不同的不門使用不同的管理手段,。
我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話,，只能是“紙上談兵”,。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力,，為今后的學習打下了堅實的基礎,，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小,。
物業(yè)調研報告題目篇十三
物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,，規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況,，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調研?，F將調研情況報告如下：
三和小區(qū)，人口近萬人,，地處城鄉(xiāng)結合部,，小區(qū)經歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復雜,，管理難度較大,，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬元,，現在只能收上來4萬余元,，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠,。許多業(yè)主借道路,、房屋質量、綠化,、車輛丟失,、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費,。金兆園小區(qū),，20xx年入住，共1058戶,。商品房202戶,，回遷房660戶,。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管,，次年撤出?，F在，電梯維修費無從解決,。
盡管兩個小區(qū)情況有異,，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現狀和病疾,。
（一）地產遺留問題,。由于物業(yè)企業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設階段就進行介入，因此開發(fā)建設的不合理成了后來物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源,。開發(fā)建設遺留問題主要表現在：一是規(guī)劃變更導致業(yè)主權益受損,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差,，配套項目缺項甩項,。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題,，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題,。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患,。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質量等問題,。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患。
（二）物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低,，人員整體素質不高,。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正,，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足,，同時存在侵害業(yè)主利益的行為,。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時,、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產生懷疑,，甚至出現矛盾,。
（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識,。個別業(yè)主只顧自己利益,，在公共部位私搭濫建,，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能,；二是缺乏安全意識,。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產,，便無所顧及在自己的小天地里,，私拆亂改。三是缺乏法制意識,。一些業(yè)主私占綠地,，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,，更侵害了其它業(yè)主的合法權益,。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放,，墻壁上亂貼亂畫,，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見,。
（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,，沒有執(zhí)法權。而政府相應的執(zhí)法機構又力不從心,，執(zhí)法缺位,。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋,、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設施等行為,，只能勸告，下整改單,，報告政府執(zhí)法部門,，而無他法。結果常常是業(yè)主我行我素,，造成惡性循環(huán),，以至小區(qū)環(huán)境和設施每況愈下。
（五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難,。業(yè)主以各種理由不繳費,，加之，效法者眾,，物業(yè)服務企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少,，從企業(yè)追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本,，而降低成本的直接后果就是服務質量下降,，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費,，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈,。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值,，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務企業(yè),，還有園區(qū)內的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子,。相反,，現每家每戶的`煤氣、水,、電,、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為,，如果你不交費,，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量,，現在只有物業(yè)費可以拖欠,，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞,，不交物業(yè)費,，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事,。
（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督,，大修基金保值、增值難,。按條例規(guī)定,，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出,，經2/3以上的業(yè)主同意后,，方可申請使用。但實際上,，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期,，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出,，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值,、增值,，缺乏有效的手段。
（一）依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實施的《物業(yè)企業(yè)管理條例》,，研究制定我區(qū)《物業(yè)企業(yè)管理水平評估細則》,，提高物業(yè)企業(yè)管理，并做到有法可依,。
（二）建立政府相關執(zhí)法部門與物業(yè)公司,、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內的各種違法違規(guī)行為,。并在街道辦事處一級設立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室,，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。
（三）為促進物業(yè)企業(yè)管理市場的發(fā)展,，培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌,，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策,，并創(chuàng)造競爭氛圍,，做大做強我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設鍛造實業(yè)新軍,。
（四）確保房屋大修基金的安全使用,，實現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財,，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶,，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業(yè)主的戶頭上,。凡需動用大修基金時,，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項,，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督,，對維修質量進行鑒定。
（五）加大宣傳力度,，引導人們正確的物業(yè)消費觀念,。按時繳納物業(yè)企業(yè)管理服務費、公共水電費,、電梯用電費,、二次供水電費及一此相關的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務費都是違法的,。
物業(yè)調研報告題目篇十四
隨著城市的發(fā)展,、經濟水平的提高、本地公司的發(fā)展,、外地和外企公司的進入,，濟南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產品相同,，辦公物業(yè)也講究供需之間的結構平衡,，產品升級換代，隨著需求的不斷變化,，商住混跡,、新商住、酒店式公寓,，高端寫字樓,，演繹了一部生動的產品換代故事。
產品的規(guī)劃設計,、建筑風格的選擇,、智能化的配置、戶型面積的配比,、商務功能的取舍,，與經濟發(fā)展水平、城市的對外程度,、開發(fā)商的開發(fā)理念,、客戶的需求、項目所處的區(qū)域等都有著莫大關系,。
就我國的辦公樓市場而言,，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓),、低檔物業(yè)(丙級寫字樓),。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符,，甲級是按照本地市場現行標準劃分的,。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂,。
在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外,，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1,、頂級物業(yè)(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流,，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求,；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率,；樓層面積大，大堂和走道寬敞,，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米,。
①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石,、鋁板,、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊,；公共部分的地面應為大理石,、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆,，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼,、大理石,；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬,、科勒,、美標、t0t0等等,。
②配套設施：應有配套商務,、生活設施，如會議室,、郵局,、銀行、票務中心,、員工餐廳等,，專用地上、地下停車場,，停車位充足,，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店,，賓館,，午間放松或娛樂設施，其它如公園,、運動設施和圖書館,。
③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng),，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。
④設備標準：應有名牌中央空調,，中央空調系統(tǒng)高效,；有樓宇自控；有安全報警,；有綜合布線,。
(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合,；知名的跨國,、國內外大公司、財團,。
(4)物業(yè)服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理,，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現辦公物業(yè)管理計算機化,，建立辦公管理信息系統(tǒng),，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務,。
(5)交通便利：位于重要地段,，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道,。有多種交通工具和地鐵直達,。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3a～5a
(8)開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚,。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性,，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國,、馬來西亞,、韓國，或者有海外經營成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè),。
2,、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求,；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美,。
①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚,、鋁板,、玻璃幕墻等材料；有大堂,，大堂地面應為大理石,、花崗巖,、天然石材等，墻面應為大理石,、花崗巖,、或高級墻紙等材料，應有吊頂,，柱應包大理石,、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石,、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等),，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼,、大理石或木門套,；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬,、科勒,、美標、tot0等等,。
②配套設施：應有配套商務,、生活設施，如會議室,、郵局,、銀行、票務中心,、員工餐廳等,，專用地上、地下停車場,，停車位充足,。
③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控,；有安全報警,；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米,。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司,，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務,、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務,。
(4)物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理,，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達,。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū),。
(7)智能化：3a及3a以上。
3,、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好,，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響),，有自然磨損存在,，收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚,；有大堂,，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆,，有吊頂,；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白,；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等,。
②配套設施：有專用地上、地下停車場,。
③設備標準：中央空調系統(tǒng),；無樓宇自控；有安全報警,；無綜合布線,。
(2)建筑規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司,，從事銷售代理,、產品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務,。
(5)交通便利：有交通線路到達,，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的'城區(qū)位置,。
4,、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標準：外立面采用涂料,；無大堂,；公共部分的地面為普通地磚或水磨石,；衛(wèi)生間采用普通國產潔具。
②配套設施：無,。
③設備標準：分體空調,；無樓宇自控；無安全報警,；無綜合布線,。
(2)規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企,，從事簡單的銷售業(yè)務,。
(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā),、值班,。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置,。
1、三箭銀苑銀座數碼廣場銀座索菲特明珠國際商務港
分析：
外立面的材料和風格分為兩種類型,，一種是開發(fā)相對較早的項目如銀座索菲特,，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深,，體現了厚重,、大氣的特點；另外一種是開發(fā)較晚,，借鑒了發(fā)達地區(qū)的風格,，采用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板,、部分石材,，如銀座數碼廣場、三箭銀苑等,，緊隨時代步伐,，顏色淺而亮，線條簡潔,、流暢,，體現了現代、簡潔,、明快時代氣息,。
2.體量、容積率和層數分析
分析：
（1）90年代立項的辦公物業(yè)分兩類,，一類為酒店設計,，面積最小在50平方米左右,，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％,，最低為明珠55％,。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定,。另一類為純寫字樓設計,，如金龍大廈，可自由風格,，但得房率也僅為60％,。
（2）20xx年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產品上呈現出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上,，多數在75％左右,。
（3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合,，最小面積在60平米左右,，最大戶型可單層購買，達到20xx多平米,；主力戶型在100和200平米兩個節(jié)點附近,。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設計原則，戶型固定,，不能自由組合,，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間,，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間,。
（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓,；檔次越高的商務樓的使用率越低,。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內部的洗手間算作了使用面積,，而純寫字樓則算作了公攤面積,；二是純寫字樓的商務配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積,。
（5）層高3.3米左右,。戶式中央空調的辦公物業(yè)比中央空調的凈高相對高一些，中央空調一般有0.6—0.7米的管線層高度,，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度,。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高,，層高隨之提升,，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上,。
3.裝修標準分析
分析：
（1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍,，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發(fā)展,，在濟南商務樓市場上,，20xx年以后開發(fā)的物業(yè)比20xx年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主,，同時配以部分石材或者鋁扣板,；中低檔商務樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚,。為了能夠獲得良好的市場形象,，中低檔商務樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。
（2）內部裝修以精裝修為主,。中低檔物業(yè)以精裝修為主,，高檔商務樓以簡裝修為主。在商務樓市場并不是非常景氣的市場狀況下,，以精裝修提升項目的性價比,。
4.大堂、公共部分裝修標準
分析：
（1）大堂作為體現項目臉面的重要部分,，裝修都非常氣派。高度在4米以上,，或者挑空達8米以上,，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面,，墻面用石材或者高級乳膠漆,，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理,。
（2）洗手間地面采用瓷磚較多,，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂,；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具,。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆,，吊頂石膏板,。
5.電梯、空調、寬帶和電話分析
分析：
（1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標,，電梯的數量,、品牌、速度對客戶的購買意愿產生重要的影響,。目前電梯主要以國外進口品牌為主,，常見的有l(wèi)g、otis,、三菱等,。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數碼港,、三慶匯文軒每部電梯的服務面積較小,，在5000平米以下；而三箭銀苑,、銀座數碼廣場,、明珠國際商務港、東環(huán)國際廣場高檔商務樓的服務面積較大,，都在120xx平米以上,。
（2）空調系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調為主，商住樓以分戶式中央空調為主,；空調品牌以國外品牌為主,，像美國約克、麥克維爾,、日本三菱等,。
（3）寬帶：寬帶服務商有電信、網通,、鐵通和百靈,，其中以電信和網通為主。鐵通后來居上,，搶占了濟南部分市場,。
（4）電話：固定電話的服務商以電信、網通,、鐵通為主,，電信仍是主流。
6.智能化,、車位,、配套分析
分析：
（1）智能化：智能化就是所謂的5a標準，樓宇自動化ba,、辦公自用化oa,、通訊自動化ca,、消防自動化fa、保安自動化sa,。雖然眾多樓盤都在宣傳已達到國際化的5a標準,，但是實際情況中并沒有達到宣傳中的標準。但基本上可以看出,，檔次定位越高,，其智能化體系越復雜，設備選用也越講究品牌,。值得說明的是：由于智能化體系比較復雜,，同時與買家的實際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數買家并不了解智能化,，對其內涵非常模糊,。
（2）配套：高檔商務樓的商務配套比較齊全和完善，像銀行,、商務中心,，票務中心、酒吧,、西餐廳,、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項,；同時高檔商務樓一般都在市中心,，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用,；而中低檔寫字樓的配套相對較少,，以基本的餐廳、商務中心最為常見,。
（3）車位情況：車位是消費者最關心的問題之一,，由于前期商務樓車位數量少，導致客戶在工作中極大不便,，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標準,。從目前市場上看,，原商務樓的車位都達不到1：1的要求,，而新建商務樓基本上按照1：1的標準去規(guī)劃。
(一)項目缺乏個性化和特色化策劃研究
與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比,，寫字樓市場過去從產品到營銷一直是處于低調保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務酒店,、酒店式公寓等產品在市場上走俏,，這也標志著寫字樓產品類型結構的進一步豐富。
競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現,。然而現實情況并非如此,，好的地段加上奢華的室內外裝修仍是現今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙,。導致許多項目在產品形象互相雷同,，品質的提升速度慢，缺乏個性化和特色化,。
(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐
高檔寫字樓之間的競爭已經從單純比造價,、比高度向比配套、比服務比管理方面傾斜,。其中配套設施的完善與否日益重要,，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通,、通訊設施等,，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。
而目前高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制,，難以作到配套完善,，而且互相之間各自為政，資源無法共享,，導致單宗項目的配套不完善,。
對各種配套設施的配備要在規(guī)劃及建筑設計的初始階段即應有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質,。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè),、辦公、居住,、酒店,、餐飲、會議,、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據自身特點進行合理組合,，并在各部分之間建立一種互相依存、互補,、互助的能動關系,，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統(tǒng)一的綜合體,。
(三）建筑外觀設計,，特別是建筑室內設計品位較低
高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標志性建筑,。因而它的建筑外觀設計將直接影響城市的環(huán)境景觀質量,；而目前的寫字樓外觀建筑設計狀況可謂參差不齊,。很多項目的設計仍然重復前幾年的欣賞水平。
作為高檔辦公樓,，其室內空間效果和室內裝修的設計也難以達到高檔次現代化辦公樓的水準,，很多辦公樓花了巨資，但并未體現出一個高檔辦公建筑所應有的國際化,、高科技化,、生態(tài)化和以人為本的設計風格和典雅格調。
(四)智能化系統(tǒng)浮于表面,，多為炒作
完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分,，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標準，在其發(fā)展進程中出現了不同的分支和流派,，美國強調提高辦公效率,，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護，但最終的都是以人為本,，為人服務,。
許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達到了5a標準，把5a理解為智能化的全部,，實際上5a只是對建筑自動化控制在幾個方面的一種描述,，要達到5a有各種各樣的解決方案，每一項內又有不同程度的自動化標準,，因此衡量建筑是否智能化,，不僅僅是看達沒達到5a，而是能否創(chuàng)造一種更安全,、舒適,、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境,，國內高檔寫字樓的智能化往往浮于表面,，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬件配置，對其實際運行結果并不重視,。
隨著經濟的發(fā)展寫字樓將會有強大的市場需求,，如何在開發(fā)及設計環(huán)節(jié)切實提升其內在品質，增加其技術含量,，并做到生態(tài),、環(huán)保、節(jié)能,，取得經濟效益和社會效益的雙贏,，是關乎高檔寫字樓這種建筑產品具有持久生命力的決定因素,。因此主題化,、個性化,、配套化、生態(tài)化,、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢,。
物業(yè)調研報告題目篇十五
隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生,，成為新興行業(yè),。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業(yè)公司,，法人代表與房地產公司相同,，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌,，物業(yè)管理較為規(guī)范,，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜,。另一類物業(yè)公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,，多則幾千戶，少則幾百戶,。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等,。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀,。
1,、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別,，收取難度不一,，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位,。
2,、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費,，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素,，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間,。部分物業(yè)公司存在微利經營艱難經營狀態(tài),，少數物業(yè)公司需房地產開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
（一）收入不真實,。主要表現在以下幾種方式：
1,、部分收入不入賬,。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票,，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,，造成少計收入。
2,、收入不確認,，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時,，暫掛預收款其他應付款等科目,，以收入不能確認為由，不計入收入,，造成預收款其他應付款科目余額較大,，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符,。少數物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時,，不作收入處理。
3,、減免收入,。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年,；為房地產公司介紹他人買房,，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入,。形成應計收入而未計的.情況,。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入,，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時,，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式,，向對方取得該部分物業(yè)管理費,，不入賬或不作收入處理，從而少計收入,。
5,、補貼收入記往來賬。少數物業(yè)公司對于房地產公司物業(yè)管理補貼收入,，不作收入處理,，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入,。
（二）納稅申報不規(guī)范
1,、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據不準確,。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定,，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時,，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定,，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準,。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據的當天,。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務,，采用預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質,，在會計處理與稅法存在差異的情況下,，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅,，而不需考慮所屬期,。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式,，一次收取半年或一年的物管費等,，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅,，而不是一次性全額申報,，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握,，難以核對,，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款,。
2,、代收費用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為,，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務,，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅,?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費,，不作為計稅依據申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展,，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅,。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉,，既反映不出代收的手續(xù)費,，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款,。
3,、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義,，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入,，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現,，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉,。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定,，企業(yè)提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現,。其中,，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的,，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則,，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內,，分期均勻計入相關年度收入,。
按照以上規(guī)定，筆者認為,，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉,，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉,。在實際工作中,，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉,，主管稅務管理部門予以默認,，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據收取物業(yè)管理費,，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票,，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強,，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后,，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現,；另一方面,，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票,，或出于某種目的,，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票,。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后,，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現象,。
（四）賬務不健全或不建賬,。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單,，設立簡易賬或不建賬,，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況,。
（五）稅務管理部門收入難核實,。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時,，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況,，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題,，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異,，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,，造成稅務機關核實收入難。
（一）宣傳與輔導,。一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓,，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策,，提升財會人員對政策的正確理解,，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度,。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳,，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài),，形成維護自己的合法權益的一種習慣,。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”,。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票,，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位,，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票,，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。2領取定額發(fā)票,，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數量較大,，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè),，3領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,，稅務機關加強控管。4建立發(fā)票違規(guī)舉報制度,，打擊發(fā)票違章行為,，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益,。
（三）日常管理,。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況,，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬,，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常,，及時跟蹤管理,。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目,，各小區(qū)物業(yè)面積,，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經營項目等情況,，與企業(yè)自報資料進行比對,，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管,。
（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理,。規(guī)范企業(yè)的納稅申報,，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間,，及時準確申報納稅,。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認,，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等,。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積,，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額,。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶,，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對,，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為,。
（五）部門協(xié)作,。與房管工商公安房地產開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況,，及時跟進管理,。
