報(bào)告材料主要是向上級(jí)匯報(bào)工作,其表達(dá)方式以敘述、說明為主,在語言運(yùn)用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實(shí)和材料的客觀。報(bào)告的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家整理的報(bào)告范文,，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一

物業(yè)和錢江物業(yè),，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理,、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理,。

二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速,，但涉及到的各類投訴,、舉報(bào)越來越多，小區(qū)居民不滿意,，物業(yè)公司有意見,，物業(yè)管理工作越來越難，表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

1,、物業(yè)費(fèi)用難收繳,。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題，參與座談,、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映,，現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)居民自動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),，調(diào)查的參與23家物管企業(yè)20xx年物管費(fèi)平均繳費(fèi)率為62.43%,。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余,。

2、小區(qū)物業(yè)難管理,。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足,，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)人員,，更加引起小區(qū)業(yè)主的對(duì)立抵觸情緒,，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡(jiǎn)單的內(nèi)容,，小區(qū)綠化缺乏管護(hù),、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì),，42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般,，20%的認(rèn)為較差。

3,、小區(qū)環(huán)境難維持,。總體來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好,，老小區(qū),、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植,、破綠毀綠,、亂拉亂接、亂停亂靠,、違章建設(shè)等行為屢見不鮮,。

參與調(diào)查的市民對(duì)小區(qū)停車問題反映特別強(qiáng)烈，83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放,，33%的認(rèn)為小區(qū)行路難,。以蓮花5號(hào)區(qū)為例,，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患,，公共場(chǎng)地?cái)D占一空，不僅小區(qū)居民難以出行,，而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火,，消防車無法通行、及時(shí)施救的嚴(yán)重情況,。

4,、物業(yè)經(jīng)營(yíng)難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外,，還有門面出租,、廣告經(jīng)營(yíng)等其他收入,，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明,，小區(qū)居民無法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢,。有6%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。

三,、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因

1,、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，住宅小區(qū)數(shù)量越來越多,，分布范圍越來越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業(yè)主管工作,，難以對(duì)面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理,。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道,、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確,，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失,。

2,、物業(yè)收費(fèi)缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是20xx年制定的,，10多年來,，勞動(dòng)用工成本和物價(jià)指數(shù)翻了若干倍，但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整,。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月,，以100㎡住宅為例，全年物管費(fèi)僅480元,。即便如此,，物管費(fèi)用仍然難以收全，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用,。

物業(yè)公司沒有任何強(qiáng)制手段,，也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,，但是耗時(shí)長(zhǎng),、費(fèi)用高、執(zhí)行難,，即使贏了官司但卻輸了人情,。

3、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水,、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商,，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū),，

4,、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快,，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠,、違法搭建,、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán),、處罰權(quán),，只能通過宣傳說服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo)。

5,、職能部門工作缺位,。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建,、破門開窗,、車輛亂停、馬路市場(chǎng),、噪音油煙,、養(yǎng)狗問題等等，不論是按照《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，還是從實(shí)際出發(fā),，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實(shí)際工作中,，不少職能部門對(duì)住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時(shí),，

甚至推諉扯皮，敷衍塞責(zé),。

四,、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對(duì)策

分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響,，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn),，現(xiàn)提出如下建議,。

（一）迅速制定出臺(tái)物業(yè)管理辦法,，加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題，由市房管,、法制部門抓緊制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》,，進(jìn)一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé),、業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、相關(guān)法律責(zé)任等等,，確保物業(yè)管理工作有法可依。

學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法,，在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé),，以及違章建設(shè)、亂停亂放,、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法,。

進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi),，確保能夠有效地開展好工作,。督促加快建立專門的管理機(jī)構(gòu)，暢通群眾申請(qǐng)使用渠道,，不斷提高資金使用實(shí)效,。

（二）加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

規(guī)劃,、建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查,，確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行，各項(xiàng)配套齊全,。尤其是要確保停車位建設(shè)到位,，留足小區(qū)停車空間，從根本上解決好小區(qū)停車難題,。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān),，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生,。

打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式,，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件,，切實(shí)把好對(duì)前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān),，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的`具體事項(xiàng),，包括服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,。

（三）完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題

結(jié)合我市實(shí)際，制定出臺(tái)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則,，市物價(jià)部門要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，確定上下浮動(dòng)幅度，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定,，報(bào)價(jià)格部門備案,。

①加快建立并大力推進(jìn)“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度,，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，公示服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)費(fèi)方式，減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生,。

②針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難的問題,，建議推行刷卡收費(fèi)方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng),，必須刷卡方可進(jìn)入,。業(yè)主只有自動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用后，才可憑ic卡可進(jìn)出小區(qū),、乘坐電梯,。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用,。對(duì)老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶,，可以借鑒新加坡的做法，建立業(yè)主不交費(fèi)限制過戶制度,，納入銀行個(gè)人征信系統(tǒng),。

③針對(duì)物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā),、標(biāo)的小,、處理急等特性，建議參照勞動(dòng)仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制,，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭,，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查等方式固定證據(jù)，快速裁決,，及時(shí)解決糾紛,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,，近期,，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng),、合理收費(fèi),，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,，正是朝陽產(chǎn)業(yè),，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,，還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全,、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題,?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前,，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),，管理房屋230萬平方米,。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%,。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無,，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升,。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元,。盡管如此,，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,，收繳率低,，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素,。

1,、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小,。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看,，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小,，綜合實(shí)力差,，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),，效率低,、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng),，則可降低成本,，提高效率。

2,、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全,。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,，經(jīng)營(yíng)困難,。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多,，有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不交納電梯運(yùn)行費(fèi),，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本,，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來,，據(jù)統(tǒng)計(jì),，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),，甚至產(chǎn)生虧損,，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤,。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi),。如安置房,、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶,，以生活水平低為由拒交物管費(fèi),。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口,。四是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等,。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱,。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎,？這錢花得太冤枉,。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù),，但由于服務(wù)本身是隱性的,，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作,。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒,。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫及儲(chǔ)藏間,、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水,、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi),。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明,、不合理，亂收費(fèi),、高收費(fèi),，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性,。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位,、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí),、收費(fèi)不規(guī)范等情況,。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見,，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況,，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi),。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出,，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔,、綠化投入等工作打折扣,，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿,，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù),，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明,、違反規(guī)定亂收費(fèi),，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

4,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門,，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確,，行政監(jiān)管力度不大,。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管,。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)交多少費(fèi)用,，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性,，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符,、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見,，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問,，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

6,、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變,。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過程,。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段,。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法,、行政手段解決,，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,，而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī),。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),，認(rèn)為自己交了反而吃虧,，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身,。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支,。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù),，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的,。長(zhǎng)此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來越多,，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行,，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安,、保潔,、綠化將無人問津。

１,、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并,、合并,，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制,。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓,，對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司,、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,，注銷上崗資格證書,，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū),，加強(qiáng)日常巡查,，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處,，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),，強(qiáng)化檢查考核,、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制,。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始,，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能,、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前,，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾,。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,，不斷完善物業(yè)功能,，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4,、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn),，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修,、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴},，明確私家車庫,、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi),。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展,，必須遵循公開,、公平，誠(chéng)實(shí)信用的原則,。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn),，商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法,，做到公開合理,、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5,、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序,。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,，方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)房屋需維修,，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前,，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過,。

6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序,。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力,、財(cái)力,，通過法律途徑追討的.物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序,。

7,、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶,、月,，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒,，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生,、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月,、戶的垃圾處理費(fèi),。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分,，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月,、戶的垃圾處理費(fèi)。

8,、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量,。規(guī)范管理,，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo),，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,，有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,，提高物業(yè)管理的商品意識(shí),。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化,。

9,、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化,、市場(chǎng)化進(jìn)程,，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),，形成完整,、系統(tǒng)體系。

10,、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主,、業(yè)委會(huì)的溝通交流,，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目,。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南,。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制,。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制,。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制,。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件,。

12,、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,，與之相關(guān)的罰則自行取消”,。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管,，加大失信懲誡力度。

13,、盡快修改,、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合,，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái),。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性,、合理性和有效指導(dǎo)性,，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)內(nèi)容,、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn),，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,，讓業(yè)主明明白白消費(fèi),，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù),。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題,，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定,、舒適的居住環(huán)境,，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞,，直接牽掣到職工的根本利益,，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性,、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,，為教職工創(chuàng)造文明,、安全、舒適,、和諧的生活和工作環(huán)境,，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

1,、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移,，特別是過去六七十年代建造的住宅樓,，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線路,、管道已嚴(yán)重老化,，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全,，設(shè)備陳舊,、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,，住戶私自開荒種花種菜,，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪,，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

2,、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差,，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員,，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng),，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,，觀念轉(zhuǎn)變緩慢,，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化,，自己都不會(huì)下崗,，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,，沒有使命感,、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差,，對(duì)待住戶態(tài)度生,、冷、硬現(xiàn)象存在,，服務(wù)不能及時(shí)到位,，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

3,、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所,，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依,，如近年來,，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多,，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門,，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,，無法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值,。

4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前,，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修,、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù),、消防安全及門衛(wèi)管理,，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付,，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用，好多住戶對(duì)此不滿,，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù),，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù),，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變,，福利性服務(wù)思想濃厚,，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解,，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,。

5,、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,，而不是以盈利為目的,。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入,，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少,，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。長(zhǎng)期以來,，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加,，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大,，人員工資基數(shù)大,，服務(wù)成本高。作為住戶方面,，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流,、休閑娛樂,、開展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,，提供全方位,、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

1,、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,，“大鍋飯”思想嚴(yán)重,，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識(shí),，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取,，自我加壓,，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”,，確立“服務(wù)求生存,，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí),，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶,，住戶是上帝的新理念,，樹立“誠(chéng)心、創(chuàng)新,、拼搏,、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南,。

2,、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗,，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系,，通過參觀,、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,，通過專業(yè)講座,、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來,，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理,、通技術(shù),、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，加強(qiáng)考核,，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬,，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3,、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán),，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值,，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離,，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求,，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位,，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán),，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系,，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策,、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策,、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,，包括住宅裝修管理辦法,、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法,、自行車存放管理辦法等,，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì),，形成學(xué)校,、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4,、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括國(guó)資,、后勤、紀(jì)檢,、審計(jì),、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修,、消防,、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù),、道路的維護(hù),、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔,、優(yōu)美的居住環(huán)境,。

5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū),，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,，作為高校住宅物業(yè)管理中心,，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度,、廣度和深度,，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì),、離退休處,、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性娛樂活動(dòng),，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的`參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,，大力開展“小區(qū)是我家,，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的主人翁思想,，營(yíng)造積極,、健康、向上,、富有高校特色的社區(qū)文化,，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,，多形式開展社區(qū)文化、體育,、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng),，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào),。

6,、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障,，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力,，拓展服務(wù)項(xiàng)目,，通過開展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),。在此方面,，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā),，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜,、水果市場(chǎng)的開發(fā)，洗衣店,、服裝加工店,、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),，廣開資金來源渠道,，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展,。

7,、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),，要按照“以人為本”的服務(wù)理念,，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖,，把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授,、專家、學(xué)者等老人,，他們的子女常年不在身邊,，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,，幫助他們解決實(shí)際問題,，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致,、態(tài)度和藹,、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,，重視人性化管理,，對(duì)于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶,，中心都應(yīng)予以慰問,、祝賀、看望,，員工有不順心的事時(shí),，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難,，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮,，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶滿意,、領(lǐng)導(dǎo)滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

總之,，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè),，它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革,、發(fā)展,、穩(wěn)定的大局,，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則,，轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T的職能,，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持,，住戶的配合,，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位,、高質(zhì)量,、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì),、學(xué)校,、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展,。

參考文獻(xiàn)：

1,、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)》作者：徐志國(guó)、常劍,、賀云華,，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

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3,、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華,，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

4,、《中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng))；

5,、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四

為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考,。

近年來,，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū),、提高市民生活質(zhì)量,、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質(zhì),。

1。健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來,，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系,，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展,。

2。強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng),。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破,。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管,。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用,。

3。提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域,。引進(jìn)保利,、金碧、萬達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念,。通過專題培訓(xùn)、專家講座,、開展競(jìng)賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡(jiǎn)單的保安,、保潔,、維修等基本內(nèi)容,，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳,、車輛管理,、特約服務(wù)等方方面面。

4,。加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān),。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰—5‰配建,，最低不得少于50o；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建,，最低不得少于100o,。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展,，但也暴露出不少問題,，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距,。

1,。車輛停放無序。

由于前期建設(shè)車位配套比例較低,，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內(nèi)有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài),，占用消防通道,、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車,，一氣之下怒砸堵庫之車的'案例。

2,。違法建設(shè)不止,。

部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺(tái)周圍搭棚,、破墻開店,；有的頂樓搭建閣樓,；有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),，影響城市整體美觀,；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建,；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,，租與他人開飯店、茶館,，開公司,、做倉庫,，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活,。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止,、愈演愈烈,。

3。物業(yè)費(fèi)用難收,。

目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0。5—0,。8元/平米,，高層住宅為1。0—1,。5元/平米,，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%,，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差,、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi),。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%,，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水,、水管破裂,、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

4,。各類亂象頻發(fā),。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商,、物業(yè)公司,、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,，損壞公共財(cái)物事件；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件,；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院,。

5。行政執(zhí)法缺位,。

政府有關(guān)職能部門管理缺位,，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安；城管,、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止；消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法,。

6,。公共服務(wù)缺失。

敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,，衛(wèi)生,、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建,、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能,。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國(guó)來說有其共性的一面，也有其特殊性,，應(yīng)認(rèn)真分析,，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：

1,。對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距,，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位,，尤其是區(qū)縣（市）、街道,、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠,，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯,。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,，結(jié)合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收,、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,，管理流程不科學(xué),，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下,，為降低成本，便開始減員減薪,，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”,，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇,，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。

3,。部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄,。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機(jī)制效率不高,。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí),。不愛護(hù)共用財(cái)物,、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，給物業(yè)管理帶來阻力,。

4。物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,，硬件建設(shè)跟不上,。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率,、改變建筑物用途,、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好,、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房，由于規(guī)劃,、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認(rèn)為,，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車,、治安等問題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì),，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度,；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù),；第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降,。因此，應(yīng)引起足夠重視,。

1,。強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度,。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī),，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委,、政府議事日程,，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,，加強(qiáng)區(qū)縣,、街道,、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制,。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi),。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務(wù),，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，積極引導(dǎo)社會(huì)化,、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼,。

2。明確職責(zé),，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系,。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管,、住建,、公安、質(zhì)監(jiān),、消防,、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確,、分工協(xié)作的工作機(jī)制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴,。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會(huì)）,，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全,、潔凈,、方便、和諧,、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì),，選擇物業(yè)服務(wù)模式,，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務(wù)。

3,。分類指導(dǎo),，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū),，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,，規(guī)模較大的小區(qū),，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū),，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊(cè)）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治,，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務(wù)不留死角,。

4。創(chuàng)新管理,，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制,、兼并和重組,，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,，延伸服務(wù)鏈條,，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型,。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升,。加快建設(shè)監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率,、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局,。

5,。倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí),。正面引導(dǎo)與懲戒并舉,。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳,。通過各類媒體,、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí),。強(qiáng)化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感,，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍,。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案,，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

6,。突破難點(diǎn),，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理,，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo),，開展聯(lián)合整治行動(dòng),。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金,，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造,。按照總體規(guī)劃、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理,、停車位（線）劃定、垃圾裝運(yùn)處置,、環(huán)境整治、管理用房配置,、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造,，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng),，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五

為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考,。

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理,、建設(shè)完美社區(qū),、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓,，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì),。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整,、較為完善的政策管理體系,，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。

2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng),。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破,。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管,。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用,。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域,。引進(jìn)保利、金碧,、萬達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn),、專家講座,、開展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平,。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡(jiǎn)單的保安,、保潔,、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù),、代收代繳,、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面,。

4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān),。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡,。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范,。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問題,，與黨委政府的要求,、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序,。由于前期建設(shè)車位配套比例較低,，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放,，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài),，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生,，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗说能囕v停放在車庫門口,，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車,，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設(shè)不止,。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺(tái)周圍搭棚,、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店,、茶館,，開公司,、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活,。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿,，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈,。

3.物業(yè)費(fèi)用難收,。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平,。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上,，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi),。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán),。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位,，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂,、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi),。

4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘,，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院,。

5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位,，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象,。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管,、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法,。

6.公共服務(wù)缺失,。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無法保障,，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生,、治安,、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬元對(duì)小區(qū)道路,、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能,。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國(guó)來說有其共性的一面,，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析,，科學(xué)應(yīng)對(duì),，其主要原因：

1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市),、街道,、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導(dǎo)力度不夠,，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,，結(jié)合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收,、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,，服務(wù)水平較低,。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,，管理流程不科學(xué),，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下,，為降低成本，便開始減員減薪,，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”,，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工,，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄,。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機(jī)制效率不高,。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介,。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛護(hù)共用財(cái)物,、不講衛(wèi)生,、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，給物業(yè)管理帶來阻力,。

4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上,。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,，提高容積率、改變建筑物用途,、偷工減料降低房屋質(zhì)量,、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房,，由于規(guī)劃,、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件,。

調(diào)查組認(rèn)為,，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥,。首先是小區(qū)停車,、治安等問題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定,，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降,。因此,，應(yīng)引起足夠重視。

1.強(qiáng)化措施,，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度,。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委,、政府議事日程,，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,，加強(qiáng)區(qū)縣,、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制,。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金,，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務(wù),，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì),、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化,、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼,。

2.明確職責(zé),，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系,。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用,，進(jìn)一步明確規(guī)劃,、城管、住建,、公安,、質(zhì)監(jiān)、消防,、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的'職責(zé),，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì)),，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,，把“安全、潔凈,、方便,、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi),，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容,。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式,，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務(wù)。

3.分類指導(dǎo),，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式,。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo),，選擇合適的服務(wù)模式,。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū),，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū),。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務(wù)不留死角。

4.創(chuàng)新管理,，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制,、兼并和重組,，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,，延伸服務(wù)鏈條,，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型,。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升,。加快建設(shè)監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率,、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭,、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局,。

5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí),。正面引導(dǎo)與懲戒并舉,。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體,、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí),。強(qiáng)化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解,，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍,。另一方面建立誠(chéng)信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒,，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé),。

6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升,。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位,，明確分批整治目標(biāo),，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式,，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金,，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃,、綜合整治,、分類改造、一院一策的原則,，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善,、路面平整處理、停車位(線)劃定,、垃圾裝運(yùn)處置,、環(huán)境整治、管理用房配置,、水電“一戶一表”工程,、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動(dòng),，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,，其中菜市場(chǎng)4家,，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn),。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出,。具體來講,，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng),，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場(chǎng),、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場(chǎng),、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,，導(dǎo)致市場(chǎng)的'道路不暢,，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重,。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋,、陳舊，電線老化,、大棚破損嚴(yán)重,，急需整治改造。

（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確,。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后，只做倉庫或車庫,。這些市場(chǎng)的交易額很小,，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，將其分為三類，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),，如天柱菜市場(chǎng),、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造,?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,，確保市場(chǎng)安全,。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng),、金源菜市,、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局,、工商局,、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七

為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排,，20xx年8月5日—10日,，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組，對(duì)xx市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況,、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見,，同時(shí)深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,，召開了業(yè)主代表座談會(huì)，認(rèn)真聽取了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議,，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下：

截止20xx年7月底,，xx市建成180個(gè)普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級(jí)資質(zhì)1家,，三級(jí)資質(zhì)31家,，三級(jí)（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個(gè),，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶,，居住人口11萬余,，物業(yè)覆蓋率達(dá)70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè),。

在此次調(diào)研中,，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾,、困難和問題,，急待整頓和規(guī)范。

（一）物業(yè)管理收費(fèi)偏低

地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺(tái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月）一直延續(xù)到20xx年,，20xx年xx市出臺(tái)了按等級(jí)收費(fèi)的規(guī)定,，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級(jí)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主普遍不接受,，所以,，除個(gè)別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月收取,，此收費(fèi)在1998年是合適的,，目前仍按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低,。這次調(diào)研中,，我們對(duì)各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測(cè)算，按照目前物價(jià)指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn),、低水平、低檔次服務(wù),，要想企業(yè)不虧損,，只能缺位服務(wù),，由此，派生出一系列問題：

一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右,；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元,；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高）,，高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員,、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會(huì)40、50人員等）,，低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),，造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位。

二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),，造成扯皮多,、投訴多、上訪多,，給地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定帶來不和諧因素,。

三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行，造成水費(fèi),、電費(fèi)拖欠,，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮，道路不平,，綠地荒蕪，樹木死亡,、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生,。

四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重，經(jīng)統(tǒng)計(jì),，xx市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬元,，安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬元，業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存,。

（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū),，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì)，占25%,，且大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)不能規(guī)范運(yùn)作（主要原因是業(yè)主委員會(huì)缺乏正常經(jīng)費(fèi)來源）,。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作,，業(yè)主權(quán)利,、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間關(guān)系不明確,，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,。

（三）落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度不到位

一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金,，或者提取了但被挪用。

二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房,、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項(xiàng)維修資金（麗園小區(qū)安居房,、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達(dá)到國(guó)家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn)）,。

三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位,，無法正常提取使用。

由于專項(xiàng)維修資金不到位,，住房公用部位,、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益,，也影響了小區(qū)的整潔和完整。

（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多,，物業(yè)公司無力解決,。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符，沒有物業(yè)管理設(shè)施,；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異,；文化娛樂、健身場(chǎng)所等配套設(shè)施不完善,；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地,、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,，返修率高,，引起業(yè)主不滿；有的小區(qū)設(shè)施老化,，影響到管理質(zhì)量,。

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

xx市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),，對(duì)政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央,、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),，對(duì)單位開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司,，對(duì)自行開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),，對(duì)市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講,，xx市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式,，這種模式不利于競(jìng)爭(zhēng)，按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),，只有通過競(jìng)爭(zhēng)，才能形成新的管理機(jī)制,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生,、發(fā)展、做大做強(qiáng),。

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)體制不健全,，未形成有效的運(yùn)行機(jī)制

隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,，居民住房自有化率越來越高,。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來越多,。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體,，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用,、維護(hù),、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益,，單個(gè)業(yè)主無法完成,，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定,。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,，符合全體業(yè)主的共同利益,。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選出的決策機(jī)構(gòu),，在業(yè)主大會(huì)閉幕后,，行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)不健全,，業(yè)主委員會(huì)的成立,、組成、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約,，業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用,，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭(zhēng)議問題多、扯皮多,，存在一定的對(duì)立情緒,。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對(duì)自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確,、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚,，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng),、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,。

（四）開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理造成不利影響

市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本,，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

xx市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在,，造成無物業(yè)管理,；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū),。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢(shì),，對(duì)物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多,，收入少,，繳費(fèi)低，虧損大,，因此,，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理,，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題,，給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素。

（一）物業(yè)管理要從源頭抓起,，切實(shí)抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作

1,、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū),、地區(qū)和xx市實(shí)施國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求,，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū),，在工程開工前,，建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審查,，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),，工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后,，業(yè)主委員會(huì)成立并召開業(yè)主大會(huì),，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位支付,。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo),，按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi),。

2,、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項(xiàng)驗(yàn)收,，由相關(guān)部門對(duì)小區(qū)園林綠化、供熱,、供排水,、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收,，綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門牽頭,，組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門,、建設(shè),、環(huán)衛(wèi)、教育,、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會(huì)等相關(guān)部門參加,，驗(yàn)收合格后，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理,、使用和維護(hù),，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),，按《公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級(jí)辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施）移交居委會(huì)管理、使用和維護(hù),，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室,、業(yè)主委員會(huì)辦公室、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室,、文化活動(dòng)室,、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì)管理，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交給業(yè)主委員會(huì),，供全體委員所有和使用,。

物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地,。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能,，沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)。

（二）全面建立業(yè)主委員會(huì)制度

鑒于業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的重要性,，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度,，一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后,，具備召開業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告,，街道辦事處應(yīng)在接到書面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表、居委會(huì)代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組,。組織召開首次業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散,；二是對(duì)已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)難以履行職責(zé)的,，轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整,、充實(shí),，提高其履職能力，對(duì)已交付使用,、未召開業(yè)主大會(huì),、成立業(yè)主委會(huì)的住宅小區(qū)，要分清情況,，查清原因,，按條例要求及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范,，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動(dòng)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)方面的積極性出發(fā),，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任可由居委會(huì)委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在居委會(huì)指導(dǎo)下開展工作,，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè),；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì)選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制,，通過競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng),、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng),，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,，服務(wù)水平的提高。

（三）創(chuàng)造寬松條件,，進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持力度

1,、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí),，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的'服務(wù),，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念,，規(guī)范物業(yè)管理行為,，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，國(guó)家發(fā)改委,、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號(hào)）和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號(hào)）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》新建房[20xx]4號(hào)規(guī)定，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù),，群眾承受能力,，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并盡快下文執(zhí)行,。

（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來,，十年未變，低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存,。在此次調(diào)研中，經(jīng)我們測(cè)算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見,，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶,、月，調(diào)整為0.25元/月,、平方米為宜,。

（2）對(duì)封閉式住宅小區(qū)，應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（施行）》（新建房[20xx]4號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行,，即：

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)

基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平

2,、安排專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì)缺乏管理資金的實(shí)際困難

市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會(huì)因無資金來源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),，無法正常運(yùn)作。為此,，建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn)，3000～5000人的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn),，解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用,，使業(yè)主委員會(huì)能夠開展正常工作，行使正常管理職責(zé),。

3,、完善住房專項(xiàng)維修資金制度

住房專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi),，是延長(zhǎng)小區(qū)使用的保命金,，必須規(guī)范歸集、規(guī)范運(yùn)作,，鑒于地區(qū)住房專項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問題,，建議市政府盡快完善《xx市住房專項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》。

——對(duì)以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房,，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%,，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購(gòu)房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金，未交納的要補(bǔ)交,。

——安居房,、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金,，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,，兩小區(qū)建設(shè)完工后,，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完,，兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期,。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,，應(yīng)啟動(dòng)此款,，補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金）。

——商品住房的維修基金按購(gòu)房款2%的比例收繳,，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購(gòu)房戶要盡快補(bǔ)繳,，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

住房專項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有,，專戶專儲(chǔ),，按幢立賬，按戶核算,，政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理,。

4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門）主管部門,，由地區(qū)建設(shè)局備案,，以便事權(quán)統(tǒng)一，屬地管理,，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,，建立街道、居委會(huì),、住戶滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制,。

5、發(fā)揮職能部門作用,，上下聯(lián)動(dòng),，綜合治理

住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政,、房管,、公安、消防,、園林,、建設(shè)、城管,、司法,、國(guó)土,、環(huán)保等多個(gè)部門，從“塊”上看,，涉及市,、街道辦事處、社區(qū)三個(gè)層級(jí),。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理,。為此，①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，組織相關(guān)行政管理部門和單位,，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,；街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會(huì),、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作,；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛,。②供水、供電,、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,，建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨M(fèi),，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理,。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì)，由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費(fèi)用,，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作,。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員，加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通,、協(xié)調(diào)工作,。

（四）加強(qiáng)對(duì)無物業(yè)小區(qū)的管理

無物業(yè)小區(qū)管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì)問題,，為此,，必須加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會(huì)長(zhǎng)治久安，首先對(duì)無物業(yè)小區(qū)要分清情況,，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導(dǎo),，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇,，其次對(duì)接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策,，市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金，第三,，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理,。

（五）機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū),，因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的,，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資金,，對(duì)其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。

（六）加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作

市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,，對(duì)物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,，請(qǐng)進(jìn)來”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平,。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗,，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平,、低素質(zhì),、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八

隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,，業(yè)主,、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng)，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制,。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園,、陽臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽光屋,，甚至加層,、改建、擴(kuò)建,、開挖地下室,，不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主,、使用人的日常生活,，引發(fā)了不少矛盾糾紛。

近幾年,，隨著房地產(chǎn)二,、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多,，由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的重視,，從房地辦目前所掌握的情況分析,，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,，如外墻立面安裝玻璃幕墻,，將承重墻拆除后重新擴(kuò)建，底層門廳,、平臺(tái)搭建成房間等等,，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級(jí),、新穎,，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,，與周邊房屋的格局能基本保持一致,。

（三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,，只是對(duì)過分超出范圍的違章建筑反響較大,。

（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,，怕影響管理費(fèi)的正常交付,。

基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,，另外迫于管理費(fèi)拖欠,，只能勸阻,，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng),。

然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為：由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理,，且已陳舊，所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),，往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局,，加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力，使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,，由于示范效應(yīng),，對(duì)其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向,。

（一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督

1,、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》,、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,，履行對(duì)業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制訂《住宅裝修須知》,，配備相關(guān)的專業(yè)人員,，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督,。

指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告,。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的`業(yè)主或使用人并簽收,。

2,、加強(qiáng)住宅裝修前的管理

要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí)，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為,。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng),。

業(yè)主或使用人在裝修住宅前,，要求其將施工單位,、施工期限,、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖,、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù),。

要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖,、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見,。

為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理,，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》,。

3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,，晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,，不得從事敲、鑿,、鋸,、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水,、電,、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄,，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正,。

對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理,。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工,。

4、加強(qiáng)知法,、守法和履約意識(shí)

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定,、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,。

物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》,。在住宅裝修施工完成后,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出 入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠,。

物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定,，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻,。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》,、《住宅使用公約》的約定,，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛，對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻,、制止并督促其整改,。

對(duì)業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過,，業(yè)主委員會(huì)可向人民法院提起民事訴訟,。

（三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法

區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對(duì)物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正,，并可處相應(yīng)的罰款。對(duì)物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的,，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級(jí)的處罰,，直至吊銷資質(zhì)證書。

區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理,、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證,。核實(shí),，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,，責(zé)令其限期改正,，可并處相應(yīng)的罰款。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九

近年來,，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū),。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里,，與防洪大堤交相輝映,，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有,，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展,，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市,、辦公樓等各類領(lǐng)域,，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔,、安全巡查,、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,，發(fā)展相對(duì)滯后,，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題,，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決,。

截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),，建筑面積123萬平方米,，規(guī)劃住房12711套，入住44489人,。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%,。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%,，小產(chǎn)全權(quán)房占10%,，保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式,。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí),，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè),，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理,、自治小區(qū)70個(gè),，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半,，管理住房面積約52萬平方米,，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè),，面積約12萬平方米,。

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),，關(guān)乎六,、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言,，也有收費(fèi)難,、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位,、服務(wù)缺失等諸多問題,。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪,，影響全縣穩(wěn)定大局,。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

(一)準(zhǔn)入門檻低,，服務(wù)不規(guī)范,。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí),，從業(yè)人員244人,，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人,，規(guī)模小,，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗,，整體人員素質(zhì)令人堪憂,。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員,。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出,、小商小販吆喝叫賣,、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,，大多只是清早掃一遍,，而且只掃院子和道路,，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意,。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門,、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式,，失盜事件屢有發(fā)生,。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大,。一方面,，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,，高低參差不齊,。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi),、生活垃圾費(fèi),、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元,，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,，有的按戶平攤,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍,，群眾反響比較強(qiáng)烈,。另一方面，管理無抓手,，收費(fèi)難度很大,。舊小區(qū)水、電,、暖分戶管理,，自主購(gòu)買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺,，收費(fèi)難度很大,，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活,。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn),，對(duì)水,、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便,，但是個(gè)別物業(yè)公司在水,、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大,，業(yè)主不滿意,。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管,。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位,。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂,，則物業(yè)管理亂,。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程,，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,，小區(qū)的綠化、亮化,、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,，規(guī)模小、成本高,，物業(yè)管理無利可圖,，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因,。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,，但工程交付使用后,，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題,，水電苑地面滲水問題,，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年,，問題得不到妥善解決,。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定,，在工程交付使用前,，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,，業(yè)主入住后，因室外工程未完工,，樓內(nèi)天然氣未安裝到位,，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題,，引發(fā)集體上訪,。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,，曾多次群訪,。

(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一,。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層,，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平,、文化修養(yǎng)等不同,，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的'方式,、方法也不盡相同,，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理,。一是站位不同,，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,，電動(dòng)車主要建車棚,，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一,，相互爭(zhēng)執(zhí),，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位,，反“主”為“客”,。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利,，履行哪方面義務(wù),，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問,，聽之任之,。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé),，幾年難以召開業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊,、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù),，不愿交費(fèi),，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí),。據(jù)調(diào)查,，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,，今年收繳68戶,，繳納比例77%。最好的隘巷新村,、姜嫄雅居收繳比例90%,。

(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順,。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，建成后入住率低,，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大,，服務(wù)質(zhì)量就差,，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,，進(jìn)展緩慢,，不能按期交房，如紫薇花城,。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,，比如迎春花園,、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,，由于沒有完全產(chǎn)權(quán),，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,，遺留問題較多，管理難度很大,，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”,。另一方面，實(shí)事求是地講,，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成,。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移,、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系,。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失,，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理,。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因,。

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求,?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū),、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),，區(qū)別對(duì)待,，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn),。

(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系,。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移,、屬地管理”的總體原則,，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位),、鎮(zhèn),、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子,。在理順工作關(guān)系的前提下,，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),，將各小區(qū)的名稱、住戶信息,、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì),，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案,，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo),。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,，提升物業(yè)監(jiān)管水平,。

(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記,，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目,，在發(fā)房屋預(yù)售證前,，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好,、態(tài)度好,、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù),。同時(shí),，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn),。受收入水平,、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè),。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì),，提高服務(wù)質(zhì)量,，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了,，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可,。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗,。

(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗,，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研,，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求,。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,，物業(yè)收費(fèi)比較容易,。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水,、電,、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買,，沒有制約手段,，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造,，水、電,、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng),，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ),。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督,。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開,，誰交誰欠張榜公開告知,，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮,。同時(shí),，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境,。

(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作,。由居委會(huì)牽頭,，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆,、改選工作,，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理,。其次,，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,，加大宣傳力度,，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),，更好地行使權(quán)利,，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念,，創(chuàng)建宜居小區(qū),，構(gòu)建和諧家園。

(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度,。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜,，逐步實(shí)施,，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理,、原建房單位管理,、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,，分類排隊(duì),，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù),，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜,。同時(shí),，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失,，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ),。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,，整合各類專業(yè)技術(shù)人員,，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量,，優(yōu)化居民生活環(huán)境,。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心,、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé),。當(dāng)前，由于消防警力,、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi),、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患,。當(dāng)前,，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

在日常的消防管理工作中,，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān),、團(tuán)體、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條,，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé),。然而,，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法,、不守法,，有法不依，違法不究,，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí),，學(xué)歷層次,、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差,。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問,。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題,，更有甚者直接關(guān)閉了之,。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施,、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,，消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉,、扯皮,、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合,，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之,，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè),，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,，也就是說，其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé),。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定,，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理,、管理到什么程度均不明確,，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),，影響了設(shè)施的工作效能；

(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住,、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,，而缺少對(duì)建筑,、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名,，肆意擴(kuò)大裝修面積,，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),，改變建筑結(jié)構(gòu),、樓梯形式，封堵排煙口,、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主,，未盡到勸阻和管理責(zé)任,，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜,，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立,、具有獨(dú)立法人資格,，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格,，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散,，在公共場(chǎng)地的使用,、車輛的停放,、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取,、保管,、使用等方面的規(guī)定,，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,，筆者遇到這樣的情況,，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量,。

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),，完善組織機(jī)構(gòu),，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理,。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理,，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù),；

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件,。同時(shí)要建章立制,，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的.強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平,；

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道,、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,，同時(shí),，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度,，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,，從嚴(yán)處罰；

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn),。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí),，防止漏報(bào)漏訓(xùn),。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》,、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律,、法規(guī),，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警,、會(huì)組織人員疏散,、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平,、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平,、合理,，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,，定期召開消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患,、經(jīng)費(fèi)等問題,，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道,、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金,，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí),、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分,。只有政府,、職能部門密切配合、協(xié)作,，共同努力,，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,，才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一

黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿,，是改革發(fā)展的重要前提,。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé),、社會(huì)協(xié)同,、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制,。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力,，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”,。 區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作,，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境,。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程,，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè),，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題,。前不久，按照區(qū)委的工作部署,，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段,，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組,，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理,，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研,，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司,，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司,、居委會(huì),、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷,，征求了各個(gè)群體的意見和建議,，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米,，住宅建筑面積約181萬平方米,。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中,，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè),，占總面積的25%;九十年代后,，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì),、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè),，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè),，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè),，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%,。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前,，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存,，既有商品房、承租房,、房改房,、拆遷房，還有單位直管樓等,。

總體看,，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%,，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi),。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少,、規(guī)模比較小,，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全,。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索,。

近年來,，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái),，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī),，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制,、觀念,、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：

1,、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重,。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題,，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃,、配套設(shè)施不落實(shí),、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決,，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū),，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任,，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2,、物業(yè)管理公司定位不合理,。目前，據(jù)調(diào)查,，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低,，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊,，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,，按資質(zhì)分類,，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì),，按照性質(zhì)分,，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,，習(xí)慣上以管理者自居,，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理,，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性,。大部分居住人群收入水平不高,，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù),。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄,，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象,。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定,。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì),，但誰都無法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無序局面,，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示,，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí),，更多人傾向于選擇通過居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好,。

4,、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高,。物業(yè)與園林,、環(huán)衛(wèi)、公安,、交通,、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系,，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系,。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司,、業(yè)主,、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高,。此外，開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任,，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，物業(yè)管理具有一定的特殊性,，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研,，提出以下幾條建議：

1,、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法,。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì),、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題,，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策,、資金,、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo),，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作,。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用,。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律,，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng),，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用,。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況,，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求,，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng),，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制,。

3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制,。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制,，特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí),，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài),，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入,，與業(yè)主建立良性互動(dòng),，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，完善社區(qū)黨總支,、居委會(huì),、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái),，理順物業(yè)管理體系,，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。

4,、探索物業(yè)分類管理模式,。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式,。對(duì)于一些老舊小區(qū)來說,，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通,。對(duì)這類長(zhǎng)期以來欠賬較多的老舊小區(qū),，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,，如充分延伸居民委員會(huì)的作用,，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,。對(duì)于新建商品房小區(qū),，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束,，引入市場(chǎng)化,、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌,。

5、大力提高居民自治水平,。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段,。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,，就有可能陷入無法緩解的對(duì)立困境。因此,，在物業(yè)管理中,，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容,，完善鄉(xiāng)規(guī)民約,，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,，承擔(dān)民主管理的責(zé)任,。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究,，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,，培育一批五好家庭,、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目,，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象,，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果,。

6,、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要,，積極探索,、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌,，要通過提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn),，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確,，職責(zé)分明,，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本,。要從日常檢查,、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查,、管理費(fèi)收繳,、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施,。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,，激發(fā)技術(shù)革新,，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革,，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注,。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù),。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸,，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來,，縮短理論與實(shí)踐的距離。

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路,，交通非常便利,，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng),，公交,，醫(yī)院，銀行,，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全,，小區(qū)布局合理。

此次調(diào)查以問卷為主,，訪問為輔,，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究,。此次的問卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開。

根據(jù)業(yè)主反映,，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問題,。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映,，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn),，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員,，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流,。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭,，夜間也有值班人員輪流巡邏,。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制,，在對(duì)小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄,，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠,。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象,。保安只是在保安室中值班,，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差,，并且沒有專門的辦公室和休息室,。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位,，工作效率及質(zhì)量較好,，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一,，樹木種植單調(diào),，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活,。

根據(jù)問卷調(diào)查反映,，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后,，與居民群眾的交流沒有到位,。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行,。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題,，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映,，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決,。其次,，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮,。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任,，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段,，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低,，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然,，在這次調(diào)查中,，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此,，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中,。

1。調(diào)整工作機(jī)制,，確保社區(qū)工作正常有序的開展,，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí),。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合,，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。

2,。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能,，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系,，建立小區(qū)服務(wù)中心,，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂,，健身場(chǎng)所不足問題,。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難,，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織,、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的'組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心,，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后,，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng),，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

3。積極開展社區(qū)文化活動(dòng),。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ,，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用,，結(jié)合不同群體的需求,，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位,，拓深文化內(nèi)涵,。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng),。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng),。加強(qiáng)小區(qū)

宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息,、職業(yè)介紹,、開發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞,、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況,。

4。 具體問題具體分析,。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作,，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法,，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段,。

我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話,，只能是“紙上談兵”,。通過這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力,，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三

物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,，規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20xx年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況,，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

三和小區(qū)，人口近萬人,，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì),，人員較復(fù)雜，管理難度較大,，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理,。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元,，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷,，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路,、房屋質(zhì)量,、綠化、車輛丟失,、噴泉等許多問題,，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū),，20xx年入住,，共1058戶。商品房202戶,，回遷房660戶,。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管,，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決,。

盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異,，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾,。

（一）地產(chǎn)遺留問題,。由于物業(yè)企業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源,。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問題,，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的核心問題,。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患,。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題,。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患,。

（二）物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低,，人員整體素質(zhì)不高,。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語不文明,，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為,。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員,。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí),、不到位,，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí),。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益,，在公共部位私搭濫建,，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能,；二是缺乏安全意識(shí),。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn),，便無所顧及在自己的小天地里,，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí),。一些業(yè)主私占綠地,，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益,。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放,，墻壁上亂貼亂畫,，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見,。

（四）物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心,，執(zhí)法缺位,。比如,，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為,，只能勸告,，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門,，而無他法,。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán),，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下,。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi),，加之,，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少,，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來說,，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本,，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi),，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值,，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子,。相反,，現(xiàn)每家每戶的`煤氣、水,、電,、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為,，如果你不交費(fèi),，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量,，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠,，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞,，不交物業(yè)費(fèi),，你不會(huì)把我怎么樣,，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,，大修基金保值,、增值難。按條例規(guī)定,，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值,、增值,，缺乏有效的手段。

（一）依照20xx年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)企業(yè)管理?xiàng)l例》,，研究制定我區(qū)《物業(yè)企業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》,，提高物業(yè)企業(yè)管理，并做到有法可依,。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為,。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室,，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。

（三）為促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,，培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌,，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策,，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍,，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍,。

（四）確保房屋大修基金的安全使用,，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值,。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶,，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶,，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定,。

（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。按時(shí)繳納物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi),、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi),、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù),，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的,。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四

隨著城市的發(fā)展,、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展,、外地和外企公司的進(jìn)入,，濟(jì)南辦公物業(yè)市場(chǎng)有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同,，辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡,，產(chǎn)品升級(jí)換代，隨著需求的不斷變化,，商住混跡,、新商住、酒店式公寓,，高端寫字樓,，演繹了一部生動(dòng)的產(chǎn)品換代故事。

產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì),、建筑風(fēng)格的選擇,、智能化的配置、戶型面積的配比,、商務(wù)功能的取舍,，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對(duì)外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念,、客戶的需求,、項(xiàng)目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。

就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言,，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓),、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓),。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓,。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的,。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn),，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。

在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素,，具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,，達(dá)到70％的使用率,；樓層面積大，大堂和走道寬敞,，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米,。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石,、鋁板,、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊,；公共部分的地面應(yīng)為大理石,、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆,，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼,、大理石,；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬,、科勒,、美標(biāo)、t0t0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù),、生活設(shè)施,，如會(huì)議室、郵局,、銀行,、票務(wù)中心、員工餐廳等,，專用地上,、地下停車場(chǎng)，停車位充足,，滿足日常生活的商店,，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館,，午間放松或娛樂設(shè)施,，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館,。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng),，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào),，中央空調(diào)系統(tǒng)高效,；有樓宇自控；有安全報(bào)警,；有綜合布線,。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合,；知名的跨國(guó),、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán),。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理,，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化,，建立辦公管理信息系統(tǒng),，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù),。

(5)交通便利：位于重要地段,，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道,。有多種交通工具和地鐵直達(dá),。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū),。

(7)智能化：3a～5a

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性,，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn),，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞,、韓國(guó),，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。

2,、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良,，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美,。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石,、高級(jí)面磚、鋁板,、玻璃幕墻等材料,；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石,、花崗巖,、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石,、花崗巖,、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂,，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料,；公共部分的地面應(yīng)為大理石,、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等),，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼,、大理石或木門套,；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬,、科勒,、美標(biāo)、tot0等等,。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù),、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局,、銀行,、票務(wù)中心、員工餐廳等,，專用地上,、地下停車場(chǎng)，停車位充足,。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào),；有樓宇自控；有安全報(bào)警,；有綜合布線,。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,，客戶大多是進(jìn)行研發(fā),、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù),。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理,，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá),。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū),。

(7)智能化：3a及3a以上。

3,、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好,，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響),，有自然磨損存在,，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚,；有大堂,，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆,，有吊頂,；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白,；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等,。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng),。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)系統(tǒng),；無樓宇自控,；有安全報(bào)警；無綜合布線,。

(2)建筑規(guī)模：無限制,。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理,、產(chǎn)品研發(fā),。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá),，交通較方便,。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的'城區(qū)位置。

4,、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng),，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,，但仍能滿足較低收入承租人的需求,。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂,；公共部分的地面為普通地磚或水磨石,；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。

②配套設(shè)施：無,。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào),；無樓宇自控；無安全報(bào)警,；無綜合布線,。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企,，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù),。

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā),、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá),。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置,。

1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場(chǎng)銀座索菲特明珠國(guó)際商務(wù)港

分析：

外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類型,，一種是開發(fā)相對(duì)較早的項(xiàng)目如銀座索菲特,，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深,，體現(xiàn)了厚重,、大氣的特點(diǎn)；另外一種是開發(fā)較晚,，借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格,，采用玻璃幕或者點(diǎn)式玻璃幕為主，配以鋁塑板,、部分石材,，如銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、三箭銀苑等,，緊隨時(shí)代步伐,，顏色淺而亮，線條簡(jiǎn)潔,、流暢,，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔,、明快時(shí)代氣息,。

2.體量、容積率和層數(shù)分析

分析：

（1）90年代立項(xiàng)的辦公物業(yè)分兩類,，一類為酒店設(shè)計(jì),，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％,，最高為銀座索菲特65％,，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割,，戶型固定,。另一類為純寫字樓設(shè)計(jì)，如金龍大廈,，可自由風(fēng)格,，但得房率也僅為60％。

（2）20xx年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割,，二是得房率基本上都提高到70％以上,，多數(shù)在75％左右。

（3）純寫字樓戶型可自由分割,，靈活組合,，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購(gòu)買,，達(dá)到20xx多平米,；主力戶型在100和200平米兩個(gè)節(jié)點(diǎn)附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計(jì)原則,，戶型固定,，不能自由組合,，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間,，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間,。

（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓,；檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低,。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積,，而純寫字樓則算作了公攤面積,；二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積,。

（5）層高3.3米左右,。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對(duì)高一些，中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度,，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度,。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑,。隨著對(duì)辦公空間要求提高,，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上,，凈高在2.6米以上,。

3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析

分析：

（1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次,，所以隨著時(shí)代的發(fā)展,，在濟(jì)南商務(wù)樓市場(chǎng)上，20xx年以后開發(fā)的物業(yè)比20xx年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運(yùn)用玻璃幕墻,。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主,，同時(shí)配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主,，或者是高檔瓷磚,。為了能夠獲得良好的市場(chǎng)形象，中低檔商務(wù)樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展,。

（2）內(nèi)部裝修以精裝修為主,。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務(wù)樓以簡(jiǎn)裝修為主,。在商務(wù)樓市場(chǎng)并不是非常景氣的市場(chǎng)狀況下，以精裝修提升項(xiàng)目的性價(jià)比,。

4.大堂,、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)

分析：

（1）大堂作為體現(xiàn)項(xiàng)目臉面的重要部分,，裝修都非常氣派。高度在4米以上,，或者挑空達(dá)8米以上,，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面,，墻面用石材或者高級(jí)乳膠漆,，吊頂相對(duì)簡(jiǎn)單一般用乳膠漆，同時(shí)作簡(jiǎn)單吊頂處理,。

（2）洗手間地面采用瓷磚較多,，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂,；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具,。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆,，吊頂石膏板,。

5.電梯、空調(diào),、寬帶和電話分析

分析：

（1）電梯：電梯作為一個(gè)衡量寫字樓檔次重要指標(biāo),，電梯的數(shù)量、品牌,、速度對(duì)客戶的購(gòu)買意愿產(chǎn)生重要的影響,。目前電梯主要以國(guó)外進(jìn)口品牌為主，常見的有l(wèi)g,、otis,、三菱等。其中齊魯商會(huì)大廈,、特區(qū)數(shù)碼港,、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小，在5000平米以下,；而三箭銀苑,、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、明珠國(guó)際商務(wù)港,、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大,，都在120xx平米以上。

（2）空調(diào)系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調(diào)為主,，商住樓以分戶式中央空調(diào)為主,；空調(diào)品牌以國(guó)外品牌為主，像美國(guó)約克,、麥克維爾,、日本三菱等,。

（3）寬帶：寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通,、鐵通和百靈,，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來居上,，搶占了濟(jì)南部分市場(chǎng),。

（4）電話：固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通,、鐵通為主,，電信仍是主流。

6.智能化,、車位,、配套分析

分析：

（1）智能化：智能化就是所謂的5a標(biāo)準(zhǔn)，樓宇自動(dòng)化ba,、辦公自用化oa,、通訊自動(dòng)化ca、消防自動(dòng)化fa,、保安自動(dòng)化sa,。雖然眾多樓盤都在宣傳已達(dá)到國(guó)際化的5a標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)際情況中并沒有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn),。但基本上可以看出,，檔次定位越高，其智能化體系越復(fù)雜,，設(shè)備選用也越講究品牌,。值得說明的是：由于智能化體系比較復(fù)雜，同時(shí)與買家的實(shí)際生活聯(lián)系并不緊密,，因此大多數(shù)買家并不了解智能化,，對(duì)其內(nèi)涵非常模糊。

（2）配套：高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善,，像銀行,、商務(wù)中心，票務(wù)中心,、酒吧,、西餐廳、多功能廳,、會(huì)議室等會(huì)涵蓋若干項(xiàng),；同時(shí)高檔商務(wù)樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用,；而中低檔寫字樓的配套相對(duì)較少,，以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見,。

（3）車位情況：車位是消費(fèi)者最關(guān)心的問題之一，由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少,，導(dǎo)致客戶在工作中極大不便,，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場(chǎng)上看,，原商務(wù)樓的車位都達(dá)不到1：1的要求,，而新建商務(wù)樓基本上按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。

(一)項(xiàng)目缺乏個(gè)性化和特色化策劃研究

與商品住宅開發(fā)市場(chǎng)層出不窮的創(chuàng)新行為相比,，寫字樓市場(chǎng)過去從產(chǎn)品到營(yíng)銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”,，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務(wù)酒店,、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場(chǎng)上走俏,，這也標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。

競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化,，高檔寫字樓強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求也呼喚創(chuàng)新意識(shí)在高檔寫字樓市場(chǎng)的出現(xiàn),。然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本,，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙,。導(dǎo)致許多項(xiàng)目在產(chǎn)品形象互相雷同，品質(zhì)的提升速度慢,，缺乏個(gè)性化和特色化,。

(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

高檔寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度向比配套,、比服務(wù)比管理方面傾斜,。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政,、交通,、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體,。

而目前高檔寫字樓由于單宗項(xiàng)目的規(guī)模限制,，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政,，資源無法共享,，導(dǎo)致單宗項(xiàng)目的配套不完善。

對(duì)各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的初始階段即應(yīng)有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì),。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè),、辦公、居住,、酒店,、餐飲、會(huì)議,、文化娛樂等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合,，并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ),、互助的能動(dòng)關(guān)系,，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體,。

(三）建筑外觀設(shè)計(jì),，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)品位較低

高檔辦公寫字樓因?yàn)槠湟?guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會(huì)成為一個(gè)城市的重要標(biāo)志性建筑,。因而它的建筑外觀設(shè)計(jì)將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量,；而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計(jì)狀況可謂參差不齊。很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平,。

作為高檔辦公樓,，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn)，很多辦公樓花了巨資,，但并未體現(xiàn)出一個(gè)高檔辦公建筑所應(yīng)有的國(guó)際化,、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計(jì)風(fēng)格和典雅格調(diào),。

(四)智能化系統(tǒng)浮于表面,，多為炒作

完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國(guó)際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn),，在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派,，美國(guó)強(qiáng)調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),，但最終的都是以人為本,，為人服務(wù)。

許多高檔寫字樓都號(hào)稱是智能建筑達(dá)到了5a標(biāo)準(zhǔn),，把5a理解為智能化的全部,，實(shí)際上5a只是對(duì)建筑自動(dòng)化控制在幾個(gè)方面的一種描述，要達(dá)到5a有各種各樣的解決方案,，每一項(xiàng)內(nèi)又有不同程度的自動(dòng)化標(biāo)準(zhǔn),，因此衡量建筑是否智能化,，不僅僅是看達(dá)沒達(dá)到5a，而是能否創(chuàng)造一種更安全,、舒適,、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境,，國(guó)內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面,，僅僅是將其作為一項(xiàng)可以炒作的硬件配置，對(duì)其實(shí)際運(yùn)行結(jié)果并不重視,。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫字樓將會(huì)有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求,，如何在開發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量,，并做到生態(tài)、環(huán)保,、節(jié)能,，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素,。因此主題化,、個(gè)性化、配套化,、生態(tài)化,、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢(shì)。

物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十五

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象,，為房地產(chǎn)公司樹立品牌,，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多,，每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶,，少則幾百戶,。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等,。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀,。

1,、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬別,，收取難度不一,，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位,。

2,、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素,，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間,。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài),，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。

（一）收入不真實(shí),。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1,、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),，未能索取發(fā)票,，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入,。

2,、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目,。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí),，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由,，不計(jì)入收入,，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn),，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符,。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理,。

3,、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月,；對(duì)新入伙戶一年收半年,；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入,。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的.情況,。

4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入,，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式,，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入,。

5,、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,，不作收入處理,，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目,，少計(jì)收入。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

1,、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行,。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理,。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不需考慮所屬期,。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式,，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等,，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不是一次性全額申報(bào),，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,，難以核對(duì),，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款,。

2,、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為,，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅,。隨著社會(huì)的發(fā)展,，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,，歷年結(jié)轉(zhuǎn),，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款,。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素,?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定,，租金收入,，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定,。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn),。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定,，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。其中,，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的,，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi),，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入,。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為,，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),。在實(shí)際工作中,，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn),，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范,。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票,。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面,，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠,，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的,，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票,。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象,。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,，收入成本核算簡(jiǎn)單,，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況,。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實(shí),。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況,，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題,，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。

（一）宣傳與輔導(dǎo),。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解,，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅,，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度,。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票,，強(qiáng)化“以票控稅”,。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi),。2領(lǐng)取定額發(fā)票,，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便,，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè),，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管,。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益,。

（三）日常管理,。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬,，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常,，及時(shí)跟蹤管理,。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,，各小區(qū)物業(yè)面積,，入住情況門面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況,，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì),，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管,。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理,。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入,，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn),，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),，根據(jù)物業(yè)面積,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理,，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶,，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估,，糾正企業(yè)不規(guī)范行為,。

（五）部門協(xié)作,。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理,。