報告要注意積極、客觀,、準確地陳述事實,，不加主觀色彩。在報告的正文部分,，可以分段敘述,，每段都具有明確的主題和論點。報告的寫作需要不斷的積累和實踐,，希望大家能夠通過不斷地努力,，提升自己的寫作能力。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇一

7月15日,，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員,，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作,。委員們實地察看了園林小區(qū),、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,，并召開座談會,，聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎(chǔ)上,，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,，市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股,，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,，本地27家，其中二級資質(zhì)1家,；外地入駐本地的11家,，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家,。從業(yè)人員1900多人,，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理,，總服務(wù)面積約510萬平方米,，物業(yè)管理覆蓋率達70%。

2,、培育規(guī)范物業(yè)管理市場,。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開,、公正,、公平的競爭環(huán)境。20xx年,，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作,，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序,，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題,，如物業(yè)服務(wù)不到位,、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費等,，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達標考核,、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作,。

3,、努力提高物業(yè)管理水平,。倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前,，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè),，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。

1,、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范,。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時,，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等,。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情,，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用,。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通,，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負擔,。

2,、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè),，法律法規(guī)體系雖已建立,，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水,、供電,、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象,，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收,，但電損,、線損、變損等費用由業(yè)主承擔,，引起廣大業(yè)主的強烈不滿,。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量,、違章搭建,、破墻開門、車輛停放,、開廠經(jīng)營,、垃圾清運等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管,、環(huán)保,、公安、消防等部門依法處理,。但由于一些法規(guī)的交叉,，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,，增加了管理難度,。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人,、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質(zhì)不高,。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才,，善管理,、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4,、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認識不清,。人們普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低,，嚴重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性,。隨著業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求,，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔的義務(wù)認識不清,。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理,，亂裝修,、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題,、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生,，一些小區(qū)形成惡性循環(huán),，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害,。

5,、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況,，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、綠化、道路,、供電,、供水、供氣,、上下水,、通訊等設(shè)施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛,。據(jù)調(diào)查,，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來,，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。

6,、部分老小區(qū)無物業(yè)管理,。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓,，由于當時條件限制,，規(guī)劃、建設(shè),、用地方面不夠規(guī)范,，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小,、停車位不足,、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差,、房屋立面破損等問題,。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管,。

1,、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),，增強企業(yè)競爭力,。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營,、善管理,、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍,。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長點,。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級,、以質(zhì)論價,、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)收費機制，使收費與服務(wù)標準有機結(jié)合起來,。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制,，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費項目及標準,、服務(wù)內(nèi)容,、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費,。

2,、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,，涉及規(guī)劃,、住建、城管,、供電,、供水、消防,、公安,、環(huán)保等多個部門，應(yīng)理順機制,，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責,，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作,。

3,、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度,，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務(wù),，自我約束機制,，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性,，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利,。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為,。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管,。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等,。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量,。一是要嚴把商品房質(zhì)量驗收關(guān),，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,，對房屋的功能,、布局、管網(wǎng),、水,、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考,。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證,、驗收，聽取意見建議,。二是強化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標準，延長質(zhì)押年限,，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力,，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題,。建議政府相關(guān)職能部門對今后新建的樓盤,，從高起點、高標準出發(fā),，提高停車能力,。對已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力,，緩解停車位不足的矛盾,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇二

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局,、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查,，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,，其中菜市場4家,，小百貨市場4家，家居建設(shè),。

集貿(mào)市場是城市的一個窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點,，存在的問題十分突出,。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理,，劃定專門停車場,，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損,，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場,、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導(dǎo)致市場的道路不暢,，不少市場消防設(shè)施不齊全,，消防安全隱患嚴重。個別市場設(shè)施簡陋,、陳舊,，電線老化,、大棚破損嚴重，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位,，權(quán)責不明確。

（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣，經(jīng)濟效益低下,。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,，天柱山大市場、旺業(yè)大市場,、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,，有的攤位費收入僅幾萬元,，經(jīng)濟效益十分低下。

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān),。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益,，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展,，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀,，將其分為三類,，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場,，如天柱菜市場,、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造,?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理,，確保市場安全,。第二類是建成時間早,，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場,、彰法山菜市場,、金源菜市、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場,、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭,，縣房管局,、工商局、住建局,、財政局等相關(guān)部門參與,，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇三

市場規(guī)模,。說明整個盤子有多大,，以論證該領(lǐng)域的分量。

盈利情況,。能不能賺錢,、能賺多少、怎么賺的,。側(cè)重論證盈利能力及穩(wěn)定性,。

增長態(tài)勢。論證產(chǎn)品成長空間和盈利空間,，十分重要,。

行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在做什么、用什么模式,、發(fā)展動向如何,。

行業(yè)其他傳統(tǒng)企業(yè)怎么做。

是否有創(chuàng)業(yè)團隊在該領(lǐng)域做的不錯,。

國外該領(lǐng)域的發(fā)展情況,。

有哪些衍生品如周邊產(chǎn)品或同類產(chǎn)品等行業(yè)壁壘與進入門檻。

兩大原則,。細分市場足夠大且有利可圖,、通過自身經(jīng)營可高效觸達的市場。

真正的細分市場。有自身特點,、和最大行業(yè)里其他細分形成有效區(qū)隔,。每個行業(yè)細分領(lǐng)域都要按照（1）中提到的三個步驟方法進行分析，另外還包括：細分市場特點,、市場和產(chǎn)品所處的生命周期,、行業(yè)的主要競爭因素。

數(shù)據(jù)提供支持包括,。

1.宏觀分析指標,。

不同品類市場占有率分布狀的餅圖。

該品類整年銷量或銷售額柱狀圖,。

2.微觀分析指標,。

品類分價格段銷量柱狀圖。

分月銷量柱狀圖,。

3.關(guān)系分析。

產(chǎn)品的核心優(yōu)劣勢分析,。

各產(chǎn)品間的關(guān)系分析,。

精益畫布。

目標用戶是誰,。

目標用戶群體特質(zhì),。

用戶使用場景中有哪些需求。

場景中的問題,、痛點與不爽針對這些痛點與不爽,，用戶目前的解決方案。

現(xiàn)有解決方案有什么不爽,。

有沒有更好的方案,。

眾多需求中，著重解決用戶的哪方面需求與期望,。

公司層面。

公司在整個行業(yè)中的位置（領(lǐng)導(dǎo)者還是追隨者）。

是否有良好的業(yè)務(wù)基礎(chǔ),。

有哪些資源可以用,，哪些資源形成行業(yè)門檻。

產(chǎn)品層面,。

產(chǎn)品目標：戰(zhàn)略主打產(chǎn)品,、邊緣卡位產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)線-創(chuàng)新產(chǎn)品,。

plc-產(chǎn)品生命周期---不同生命周期不同的側(cè)重點,。

公司及產(chǎn)品的結(jié)合層面（產(chǎn)品的商業(yè)價值）產(chǎn)品可以為企業(yè)創(chuàng)造什么樣的價值（創(chuàng)新戰(zhàn)略、卡位、打敗競爭對手,、擾亂競爭對手,、創(chuàng)造經(jīng)濟利益）。

這些價值是否契合公司戰(zhàn)略目標及業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢開發(fā)產(chǎn)品的時機是否恰當,。

自己職業(yè)優(yōu)勢,。

新領(lǐng)域產(chǎn)品中，哪些模塊是自己熟悉的,。

之前工作經(jīng)理能為產(chǎn)品帶來什么,。

哪些方面的經(jīng)驗可遷移與轉(zhuǎn)化。

行業(yè)細分領(lǐng)域中的某處,。

顛覆式方法將原先需求滿足中的一個環(huán)節(jié)改寫,。

借鑒國外或其他行業(yè)的經(jīng)驗。

使用場景重構(gòu)利用線下衍生需求做突破口,。

小米的產(chǎn)品邏輯：用中端產(chǎn)品的價格對標其他高端產(chǎn)品的性能,。

同樣的價格用性能碾壓對手。

同樣的性能用價格碾壓對手,。

產(chǎn)品的核心價值的實現(xiàn),，是否依托與一些頗有難度的工作。

上下游公司及巨頭是否容易切入這個領(lǐng)域,。

盈利能力是否穩(wěn)健,，即使暫未賺錢，是否具有盈利的想象空間,。

所有的分析工作與數(shù)據(jù)采集都是信息收集,，目的是形成解決方案與建議。針對新領(lǐng)域尤其是新產(chǎn)品的研發(fā),，要明確：

行業(yè)機會在哪里,，從哪點進行切入。

用戶群體特征怎樣,，用怎樣的形式去滿足怎樣的需求,。

在眾多競品中怎樣做到差異化如何利用好資源發(fā)揮優(yōu)勢，從哪些角度入手,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇四

近年來,，隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱、村村通公路建設(shè),、新農(nóng)村建設(shè)等,，對砂石料需求量逐年增大，促進我縣砂石料行業(yè)有了較快的發(fā)展,。然而,，面對全縣已發(fā)展起來的砂石料經(jīng)營業(yè)戶，稅收征收管理工作卻出現(xiàn)了相對滯后的局面。

根據(jù)筆者調(diào)查掌握的情況看,，砂石料經(jīng)營的稅收征管工作主要存在如下問題：

1,、證照不齊無證經(jīng)營現(xiàn)象嚴重。截止目前,，全縣砂石料經(jīng)營業(yè)戶中僅2戶辦理了營業(yè)執(zhí)照和砂石料開采許可證,，其他的采砂業(yè)戶只辦理了臨時采砂許可證。還有大部分經(jīng)營業(yè)戶由于受經(jīng)濟利益的驅(qū)動,，為逃避監(jiān)督和管理,，達到不繳或少繳稅款的目的，根本不辦理稅務(wù)登記證,，造成稅收管理真空和稅收的流失,。

2、生產(chǎn)經(jīng)營不建賬,，稅收征管難監(jiān)控,。砂石料經(jīng)營業(yè)戶認為生產(chǎn)工藝簡單，產(chǎn)品單一,，不需建帳進行會計核算,。致使稅務(wù)檢查無據(jù)可查。即使有少數(shù)建帳戶,，也不如實提供其帳務(wù),，隱瞞銷售收入的現(xiàn)象嚴重,，稅務(wù)人員基本無法進行管理監(jiān)控,。

3、砂石料銷售不用發(fā)票,購貨單位不索取發(fā)票使偷稅成為可能,。由于城鄉(xiāng)居民建房,、房地產(chǎn)開發(fā)商，購進砂石料時不需要發(fā)票,，缺少索取發(fā)票的意識,，使砂石料經(jīng)營業(yè)戶不需領(lǐng)購發(fā)票和開據(jù)發(fā)票,收入照樣能夠?qū)崿F(xiàn)。稅務(wù)人員無法獲得砂石料經(jīng)營業(yè)戶真實生產(chǎn),、銷售的信息,，使偷稅成為可能。

4,、生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境復(fù)雜,，稅款核定難。現(xiàn)在砂石料行業(yè)經(jīng)營中的一個最大特點是：砂石料經(jīng)營者不需把砂直接送到用砂單位和個人那里,；用砂單位和個人也不需直接和砂石料經(jīng)營者接洽,，而是由跑運輸?shù)霓r(nóng)用車主與兩者聯(lián)系通過買和賣賺取運費。砂石料經(jīng)營者為了把砂石料銷出去，自已或組織親屬購置運輸車輛運砂,，稅收管理員無法確切了解每個砂石料經(jīng)營業(yè)戶的生產(chǎn)和銷售情況,，給稅款核定征收帶來很大困難。

5,、納稅人納稅意識淡薄,，申報管理難。由于經(jīng)營砂石料的群體,，80%以上是農(nóng)村文化程度不高的農(nóng)民,，對稅收的理解就是認為掏他們口袋里的錢，很難自覺納稅,。

1,、加大執(zhí)法力度。嚴格按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十條,、六十三條,、六十四條之規(guī)定，要求納稅人按期及時辦理稅務(wù)登記證和申報納稅,，違者依法給予及時處罰,。依法執(zhí)行稅收政策，加大對偷稅的處罰,，是體現(xiàn)稅法剛性的有力保證,。

2、根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的大小,，必須要求砂石料納稅人建立簡易賬,，特別是我縣燒磚行業(yè)、預(yù)制件加工行業(yè)應(yīng)強制推行建帳工作,，實行查帳征收,；這樣就能從多個環(huán)節(jié)、多渠道督促砂石料經(jīng)營業(yè)戶銷售開據(jù)發(fā)票,，用砂石料單位能夠取得發(fā)票,，實現(xiàn)查賬征收，以票控稅的目的,。

3,、對那些確無建賬能力不能進行會計核算的砂石料經(jīng)營業(yè)戶采取工人工資監(jiān)控、燃料動力監(jiān)控,、產(chǎn)銷量實地監(jiān)控,，堵好產(chǎn)銷兩個口。按照稅源管理辦法,，加強監(jiān)督檢查,，積極堵塞稅收漏洞,。實行查賬與查定相結(jié)合的征收方式。

4,、加強納稅宣傳輔導(dǎo)和提高服務(wù)質(zhì)量,。將有關(guān)稅收法規(guī)送到納稅人手中，及時通報與納稅人有關(guān)的最新稅收政策,，使納稅人明白稅收政策，了解國家稅收政策的變化,，讓納稅人繳“明白稅”,、“放心稅”，提高納稅人對稅收的重視程度,，督促其正確進行財務(wù)核算,，誠信納稅，進而提高納稅人的納稅意識,。

綜上所述,，只要我們找準砂石料行業(yè)稅收科學(xué)化、精細化管理的切入點,，時刻關(guān)注砂石料行業(yè)的發(fā)展變化情況,，適時調(diào)整征管策略，就能夠全面管理好砂石料開采加工行業(yè),，讓這些納稅人為我縣的經(jīng)濟發(fā)展,，增加財政收入充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇五

為打造xx企業(yè)品牌,，運用現(xiàn)代管理手段,，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系,，提高企業(yè)戰(zhàn)略,，宏觀調(diào)控經(jīng)營,，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,，有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,，本人進行了為期三周深入調(diào)研,，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,，交通便利,，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>

2,、市場定位準確,，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,，吸引力大，前景廣闊,。

3,、小區(qū)配套設(shè)施標準性高。

4,、準確把握市場脈搏,。

5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活,。

6、企業(yè)的勝利,，全賴于鐵的紀律支撐,。

7、人力資源及組織體系比較完整,。

8,、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確,，拓展思維清晰,。

1、工程規(guī)劃,、設(shè)計,、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,，加大經(jīng)營成本,，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗,，水量理應(yīng)自然排盡,，作業(yè)自如。但目前每次洗清時,，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,，必須用水泵配合才能抽走，這樣,，既增加了人工操作的麻煩,，在安全方面也受到一定影響。再如,，xx,、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高,，業(yè)主車輛逐步增多,，車輛停放逐步緊張,，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。

2,、營銷與物管關(guān)系脫節(jié),，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本,。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建,、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,，這方面尚未引起足夠重視,。

3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃,，操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運作上,，出現(xiàn)了錯亂局面,，直接影響服務(wù)質(zhì)量,。

4,、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標準,，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在,；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼,、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂,，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見,；xx華庭的廣場地面,、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面,、車庫墻面等清潔開荒馬虎,，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一,，亂張亂貼處處可見,；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上,，嚴重影響了小區(qū)良好容貌,。

5、綠化管理方面,，對枯枝黃葉修剪無計劃進行,，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白,、黃土裸露不及時補種,，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般,。

6,、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖,、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識,。

7、在設(shè)備設(shè)施管理維護方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄,，所有樓盤的路燈無編號,。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修,；泳池機房無鎖,，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏,，時刻存在安全隱患,。

8、保安隊伍紀律散漫,，應(yīng)變能力差,，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌,、服務(wù)態(tài)度,、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差,，戰(zhàn)斗力弱,。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴,；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙,；各崗?fù)ぎ斨当０碴爢T對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負責領(lǐng)導(dǎo),、小區(qū)業(yè)主,、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬,；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控,；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,，整體局面較為混亂,，隊伍建設(shè)有待整頓。

9,、在客戶服務(wù)方面,，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以,，xx居和xx花園前臺待客工作一般,。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機制建立）,、財務(wù)收費體系的建立,，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,，尚未形成系統(tǒng)化、標準化,。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面,，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低,。

10,、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落,，人員素質(zhì)參差不齊,，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機制尚未鋪開,，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗,，加上監(jiān)督力度不足,，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權(quán)責模糊不清等原因,，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,，建議以下改善：

1,、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合,。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展,，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作,，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目,，申報注冊登記下屬項目管理處,。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”,。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推,。

2,、精簡機構(gòu)，合理調(diào)配。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇六

下面是小編為大家整理的,供大家參考,。

在我們平凡的日常里,，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門,。在寫之前,，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習(xí)調(diào)研報告,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

隨著國家經(jīng)濟建設(shè)的迅猛發(fā)展,，國民收入的不斷增加,，人們越來越重視生活的質(zhì)量，當人們已滿足衣食溫飽之后,，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史,，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗,，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè),，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路,？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際,，我作了一次實習(xí)調(diào)研,。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學(xué)知識,，理論聯(lián)系實際,，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學(xué)習(xí)。在實習(xí)期間,，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待,。通過到公司各物業(yè)管理處的實習(xí)，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這一過程中,，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識,，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ),。

一,、調(diào)研對象的基本情況,。

xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi),，東連錫城路，南臨滬寧鐵路,，西靠鳳賓路,，北依213國道，是獨立核算,、自負盈虧,、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質(zhì)等級為三級,，注冊資金為100萬元,。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本,、誠信服務(wù)”的理念,，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù),、信譽至上”的宗旨,，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷,，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,，造就了一支思想正、技術(shù)強,、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊伍,，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）,、綠洲花園等小區(qū),，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益,。面對行業(yè)競爭激烈,、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路,。目前,，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格,。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準,，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段,，確保工作圓滿完成,，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔,、安全,、有序的生活環(huán)境,，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往,、不斷創(chuàng)新,，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì),、安全,、舒適的服務(wù)，進一步提升企業(yè)形象,，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二,、調(diào)研的目的和意義,。

“實習(xí)是檢驗真理的唯一標準”，學(xué)了三年的物業(yè)管理,，總是想把所學(xué)的知識用到實習(xí)中去,，這是我調(diào)研的目的之一；另外,，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解,，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二,；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決,。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,，這樣,，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習(xí),，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會,，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際,，把自己所學(xué)用到社會實習(xí)中去,，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識,，用實習(xí)驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論,，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講,，為自己以后能有一個美好的未來而努力,；從大處講,，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。

三,、調(diào)研的方法和范圍,。

深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。

二,、周四組織中心全體職工進行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,，并認真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,，中心領(lǐng)導(dǎo)就對此事立即召開了會議,，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題,，中心結(jié)合小區(qū)實際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研,，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作,。通過本次調(diào)研,，圍繞群眾對“四風(fēng)”

當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題,。在理論學(xué)習(xí)上,，常常對自己要求不高、要求不嚴,。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止,，沒有深挖掘、細推敲,。常常因為工作忙,，時間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,，在處理具體事務(wù)的時候容易忽略理論指導(dǎo),，導(dǎo)致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題,。中心接管,。

全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責任大任務(wù)重,，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠,，有時甚至沒有深入到一線,，沒有充分了解群眾最迫切的需要,，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想,。

（三）存在工作推進力度不夠的問題,。完成工作任務(wù)時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,，而是如何應(yīng)付完成工作,，尤其是任務(wù)多、壓力大的時候這種想法更甚,，并沒有時刻嚴格要求自己,。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上,，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作,。

（四）存在安于現(xiàn)狀,、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位,，就盡自己的努力做好所分管的工作,，盡到自己應(yīng)盡的責任。自認為自己很知足,，雖比上不足,，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀,。自己追求的力度還不夠好,，創(chuàng)新意識還不夠強。

今后的努力方向和改進措施,。

劃,，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí),，不僅要認真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),，同時還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識，從解決實際問題出發(fā),，做到政策了如指掌,，業(yè)務(wù)操作自如，進一步規(guī)范服務(wù),，流程,，改進自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫,。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平,。

（二）撲下身子,、深入基層，與群眾“零距離”,、“面對面”,，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量,。查找工作存在的問題和不足,，與群眾一起想問題、謀對策,，尋找解決問題的方法和路徑,。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn),、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗,，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學(xué)的態(tài)度和求實的精神,，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作,，樹立強烈的時間觀念、效率觀念,、質(zhì)量觀念,，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周,，用最短的時間完成任務(wù),。

（四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài),。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足,，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場,、一陣風(fēng),，做到一抓到底，善始善終,。

的思想路線、政治路線,、組織路線的根本工作路線,，全心全意為人民服務(wù)的觀點，立黨為公,、執(zhí)政為民的觀點,，向人民學(xué)習(xí)的觀點，群眾利益無小事的觀點,，對黨負責與對人民負責一致的觀點,，都是需要在今后的工作中去認真學(xué)習(xí),、深刻領(lǐng)會，努力實踐的,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇七

餐飲業(yè)是是傳統(tǒng)的行業(yè),，餐飲作為服務(wù)業(yè)的重要組成部分，以其市場大,、增長快,、影響廣、吸納就業(yè)能力強等特點而廣受重視,，也是發(fā)達國家輸出資本,、品牌和文化的重要載體。隨著國際知名餐飲企業(yè)的不斷涌進,，對我國餐飲業(yè)的經(jīng)營理念,、服務(wù)質(zhì)量標準、文化氛圍,、飲食結(jié)構(gòu),、從業(yè)人員素質(zhì)要求等產(chǎn)生了深刻影響?？梢灶A(yù)見,，未來我國餐飲行業(yè)競爭局面激烈仍將維持。

現(xiàn)在的餐飲行業(yè)越來越像是一座圍城,，外面的人看著紅紅火火,，里面的人冷暖自知。隨著反腐倡廉的深入開展,，高端餐飲受阻,，而與此同時，物價不斷飆升,，租金成本,、勞動力成本日益增加，餐飲行業(yè)遭遇到了前所未有的挑戰(zhàn),，新一輪的洗牌在所難免,。有知名餐飲機構(gòu)的黯然退場，就有新興餐飲品牌的粉墨登場,。

20xx年廣東高端住宿餐飲企業(yè)零售額繼續(xù)下滑,。廣東省統(tǒng)計局3月17日日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-2月,，廣東實現(xiàn)社會消費品零售總額同比增長11.1%,。全省住宿餐飲業(yè)零售額穩(wěn)定增長，僅高端住宿餐飲業(yè)出現(xiàn)下滑。

20xx年整個餐飲行業(yè)仍處于不景氣狀態(tài),。我國餐飲行業(yè)增速下滑和企業(yè)盈利受壓交織,，消費需求變革和信息技術(shù)大行其道呼應(yīng)。在內(nèi)外多種因素的影響與沖擊下,，中國餐飲行業(yè)在市場結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式上都發(fā)生了深層次的變化,，整個餐飲市場在波動和震蕩中逶迤前行。

“在餐廳做服務(wù)員需要長時間站立,，吃的都是青春飯,，也賺不了多少錢?！卑着恐v,，現(xiàn)在物價較高，生活成本壓力大,?！拔椰F(xiàn)在房租加水電費都得600多元，加上吃飯和平時零花,，2000元的工資只能保障最基本的生活,。”白女士說,。

現(xiàn)在的餐飲消費也已進入到第三重階段,，即看不見、摸不著的整體消費意識階段,，消費者在離開消費場所后在頭腦中形成的整體感知回應(yīng)是什么,，這便體現(xiàn)出餐飲店的品牌文化，所以商家的獨特體系已不僅僅是菜品,、味道,、服務(wù)、環(huán)境,、音樂等,，而是綜合因素的整體體現(xiàn)。隨著人們在就餐環(huán)境,、體驗等方面要求越來越高,，名氣大、品牌響的餐廳越做越大,。餐館檔次也體現(xiàn)在環(huán)境上,，文化成為餐飲業(yè)裝潢視覺的重要元素，“吃環(huán)境”將是餐飲業(yè)發(fā)展趨勢之一,。根據(jù)定位不同，體現(xiàn)不同文化，成為許多餐館的競爭手段,。餐飲市場的競爭,，必將回歸于品牌間的競爭，品牌力更強就有更廣闊的市場,。

在今年商務(wù)部的重點工作中,，早餐工程、廚房改造工程,、綠色飯店將是財政支持的重點項目,，引導(dǎo)更多的餐飲企業(yè)加入到早餐工程、社區(qū)餐飲,、商務(wù)快餐等領(lǐng)域,，加大大眾化餐飲連鎖步伐。

連鎖經(jīng)營不僅可提高效率,、降低成本,，更能幫助餐飲業(yè)突破發(fā)展中的管理瓶頸。連鎖經(jīng)營具有成本優(yōu)勢,、價格優(yōu)勢,、品牌優(yōu)勢，應(yīng)該是餐飲業(yè)經(jīng)營模式的主要發(fā)展方向,。餐飲行業(yè)整體由單純的價格競爭,、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭,，文化品位的競爭,。由單店競爭、單一業(yè)態(tài)競爭,，發(fā)展到多業(yè)態(tài),、連鎖化、集團化,、大規(guī)模的競爭,。

“導(dǎo)吃顧問”、“美食偵察”為餐廳帶來創(chuàng)新,、改良菜品,、營銷餐廳。網(wǎng)絡(luò)營銷也被看重,，用網(wǎng)絡(luò)搜索自己鐘意的餐廳,、美食已是常見景象。企業(yè)應(yīng)當及早充分認識到微博微信在餐飲行業(yè)的營銷中將會發(fā)回的重要作用,。

特色是傳統(tǒng)餐飲立身之本,。這種強調(diào)口味的做法,，仍是宣傳之道。但口味一旦被復(fù)制,，特色也成了平常,。關(guān)注地方風(fēng)味、精細化定位,、擁有特色菜肴,，精細化的創(chuàng)新定位漸成趨勢。養(yǎng)生概念從原材料的健康養(yǎng)生發(fā)展到全面的養(yǎng)生體系,，即菜品原輔料養(yǎng)生,、烹飪加工數(shù)字化養(yǎng)身、餐飲服務(wù)養(yǎng)生推介,，再融匯綠色裝修材料,、個人養(yǎng)生食譜打造、養(yǎng)生禮品等系列產(chǎn)業(yè)的開發(fā),，把餐飲業(yè)真正打造成綠色養(yǎng)生產(chǎn)業(yè),。

信息化的應(yīng)用將覆蓋企業(yè)預(yù)訂、采購,、點餐,、人員績效考核、財務(wù)管理及客戶關(guān)系管理等各個環(huán)節(jié),，促進餐飲企業(yè)實現(xiàn)降低運營成本,、提高管理效益率、優(yōu)化服務(wù)流程,。

我們不難看出,，現(xiàn)在餐飲市場上基本都是以國外知名品牌連鎖為主，它的模式簡單,，可復(fù)制性強,，加上其產(chǎn)品本土化及主題餐廳策略的推出，未來在中國的發(fā)展更有勢不可擋的趨勢,。面對這樣來勢洶洶的“洋快餐入侵”,，中國餐飲業(yè)將面臨巨大挑戰(zhàn)。但同時,，國外餐飲企業(yè)進入中國后,，對我國餐飲經(jīng)營理念、服務(wù)質(zhì)量,、文化氛圍,、飲食結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員素質(zhì)要求等產(chǎn)生深刻影響,。洋餐飲讓本土餐飲的視角變得更為寬廣,，經(jīng)營創(chuàng)新的渠道也更為多元,。洋為中用、中西合璧的趨向在餐飲行業(yè)也明確體現(xiàn),。

想要在中外餐飲企業(yè)競爭加劇中脫穎而出,，就需要通過連鎖經(jīng)營的標準化，同時形成自己的流水作業(yè)方式,，加上上下游資源的整合，以及企業(yè)品牌價值打造等多方面進行突破,，最后形成擁有本企業(yè)核心優(yōu)勢的中國連鎖餐飲企業(yè),。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇八

“大頭娃娃”事件再次把中國的食品安全問題推向風(fēng)口浪尖。食品安全問題頻頻見諸于報端,，這不禁使廣大消費者心存疑慮,，中國老百姓對于食品安全的信心急劇下降。食品安全問題首次提升到政府工作報告的高度,。

南澳是廣東省唯一的海島縣和漁業(yè)縣,，全縣海域面積達四千六百平方公里，盛產(chǎn)著魚,、蝦,、蟹,、貝,、藻五大類的海產(chǎn)品一千三百多種[1];并建成了四萬多畝的近?！八{色牧場”,，遍布三大漁鄉(xiāng)的水產(chǎn)品加工網(wǎng)絡(luò)和建成二大海產(chǎn)品專賣市場,，使其成為海內(nèi)外游客購買海貨的“天堂”,。近幾年,，南澳縣從實施“海洋活縣”的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā),，把水產(chǎn)品加工業(yè)作為發(fā)展海洋經(jīng)濟的一項重要內(nèi)容來抓,，努力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)開發(fā)平臺[2],。

我們來到南澳島調(diào)研當?shù)氐暮．a(chǎn)品加工現(xiàn)狀。參觀其加工流程,，考察其加工過程是否衛(wèi)生,，是否符合規(guī)定的加工標準，一方面在學(xué)習(xí)過程中提高食品安全意識,，另一方面探討當?shù)厥欠窬邆浒l(fā)展海產(chǎn)品深加工業(yè)的條件,，并提出一些合理的建議。

3.1南澳海產(chǎn)品狀況,。

中上層魚類藍園鲹(巴浪),、金色小沙丁魚(姑魚)、脂眼鯡(強魚),、鮐魚(花鯡),、頷園鲹(長腰巴浪),、竹筴魚(闊目巴浪)、羽鰓鮐(白面),、扁舵鰹(水棍),、干金槍魚(青甘)、鮪(陽棍),。

底層魚類槍烏賊(魷魚),、帶魚、喬氏臺雅魚,、金帶細鲹(白身仔),、二長棘周、長蛇鯔,、星斑裸頰周,、大頭狗母魚、條為鯡鯉(紅魚),、黃帶付鯡鯉(大紅魚),、短尾大目周、真周(赤鯮),、細鱗三梭鱸(厚鱸),、三線磯鱸、大頭白姑魚,、高體若鲹,、刺鯧(肉鯽)。

島上淡水魚,、蝦,、蟹、貝類,。

淡水蝦,、蟹、貝類有長臂蝦,、招蝦,、田螺、石螺,、蝸牛,、中華絨毛蟹、河蟹,、日本沼蟹等類品種,。

主要種植植物龍須草、海帶,、紫菜,。

南澳縣的海產(chǎn)不僅種類繁多,，并且水產(chǎn)品的總產(chǎn)量很高，xx年全縣的水產(chǎn)品總量達到了129105噸,，其中海洋捕撈產(chǎn)量為75805噸,，海水養(yǎng)殖產(chǎn)量為52955噸，大大超出了當?shù)氐乃a(chǎn)品需求量,。因此當?shù)負碛蟹浅ＸS富的海產(chǎn)品加工原料,，且南澳到位于南海東北部、閩粵臺三省交界處,，區(qū)位優(yōu)勢明顯,，因此當?shù)匕l(fā)展海產(chǎn)品有得天獨厚的資源優(yōu)勢及地理優(yōu)勢。

3.2南澳海產(chǎn)品的加工現(xiàn)狀,。

在我們實地調(diào)研和對南澳縣海洋與漁業(yè)局工作人員采訪中發(fā)現(xiàn)，島上沒有專門深加工海產(chǎn)品的加工廠,，有的只有初加工的工廠,、作坊。我們在后宅鎮(zhèn)西山村參觀了奇佳寶加工廠,，該工廠收購當?shù)貜漠數(shù)厥諘窀傻淖喜?，主要做為食品的添加物如餅干上的海苔，紫菜的質(zhì)量只要根據(jù)廠家的要求選取,，一般紫菜的質(zhì)量不會很高,。紫菜的加工過程很簡單，用手把紫菜撕成較小的塊狀后,，將其投入到攪拌器進行攪碎,。紫菜顆粒的大小，由商家的訂單決定,。整個加工過程簡單,，沒有任何化學(xué)添加物。加工成品主要銷往島外的加工廠進行進一步加工,。據(jù)廠中負責人介紹,，不僅是紫菜，當?shù)氐暮?、龍須菜等也是直接曬干或曬干后再攪碎?/p>

而在位于后宅鎮(zhèn)的前江碼頭的南澳縣水產(chǎn)綜合加工廠則主要對海產(chǎn)品進行冷凍加工,。該廠主要的工作為制冰。前江碼頭捕獲的海產(chǎn)品除了部分留在當?shù)劁N售外,，大多送到該廠進行冷凍保鮮,，然后銷往汕頭、福建等周邊地區(qū),。

除了專門的加工廠外,，當?shù)氐男∽鞣贿€將海產(chǎn)品如最常見的魷魚直接曬干,，夏天在海邊經(jīng)常能看到成片的曬魷魚。但當?shù)鼗静粚⑵溥M行包裝而是散賣或運到汕頭再進行包裝,。我們訪問了多家的海產(chǎn)店,，店長都向我們介紹了，即使一些印有南澳產(chǎn)的漁副產(chǎn)品基本都是當?shù)氐暮．a(chǎn)運到汕頭或周邊地區(qū)加工包裝的而不是當?shù)氐淖詈蠹庸こ善贰?/p>

根據(jù)我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)南澳加工流程簡單,，海產(chǎn)品基本無添加防腐劑之類化學(xué)物,，總的來說當?shù)貙．a(chǎn)品進行的加工仍停留在初級階段。

3.3現(xiàn)狀分析,。

當?shù)剡h離大陸,，受到外源性污染較小。海島這一特殊的地理環(huán)境,，也為南澳筑起天然屏障,，同時島上沒有工業(yè)廠，所以當?shù)氐暮．a(chǎn)品污染小,，肉質(zhì)鮮美,，營養(yǎng)價值高，在周邊地區(qū)有良好的口碑,，受到廣大人民的歡迎,。南澳海產(chǎn)品加工處于初級階段，某種程度上也保持了“鮮”,，減少了污染,，因此南澳食品相對來說是較為安全的。

但是海產(chǎn)品的加工處于初級階段,，特別是冷凍加工,，保質(zhì)期極其有限，使南澳海產(chǎn)基本只能銷往周邊地區(qū),，而無法銷往更遠的內(nèi)陸,，不利于打響當?shù)睾．a(chǎn)品品牌，限制了海產(chǎn)品價格的上限,。水產(chǎn)品加工落后已成為制約南澳漁業(yè)進一步發(fā)展的一個重要因素,。眾所周知，深加工比初級加工的利潤多,，商品附加值高,，而且凈重小于初加工成品，這也將大大減少當?shù)剡\輸不便帶來的昂貴運輸成本,，總的來說,，在當?shù)亟⑸罴庸S更利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

4.1發(fā)展海產(chǎn)品的優(yōu)勢。

4.1.1.地理優(yōu)勢[3],。

南澳是廣東省唯一的海島縣,，距汕頭市11.8海里，東距臺灣高雄160海里,，北距廈門97海里,，西南距香港180海里，處在高雄,、廈門,、香港的中心點，瀕臨西太平洋國際主航線,。南澳也是廣東省最靠近臺灣的突出部,、是臺胞的祖居地、南澳的地理優(yōu)勢顯著,，有利于海產(chǎn)品銷往各地,。

4.1.2.品牌優(yōu)勢。

南澳污染小,，海產(chǎn)品純天然肉質(zhì)鮮美,，質(zhì)量高，安全隱患小,。可以充分發(fā)揮南澳海產(chǎn)的這一優(yōu)勢,，打響品牌,，有利于南澳海產(chǎn)的銷售。

4.1.3.成品優(yōu)勢,。

南澳交通不便,，渡口是目前連接南澳島與內(nèi)陸唯一通道，于是交通成本高,。海產(chǎn)品未加工時凈重大,，加工后重量大為減少，有利于減低運輸成本,。

4.1.4.價格優(yōu)勢,。

海產(chǎn)品經(jīng)過深加工后，利潤遠大于初級加工的海產(chǎn)品,，有利于帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展,。

4.1.5.解決就業(yè)問題。

開辦深加工必然需要大量的勞動力,，可以為當?shù)厝嗽黾泳蜆I(yè)機會,。

4.2發(fā)展海產(chǎn)品深加工的帶來的不利影響。

4.2.1.加工業(yè)污染,。

進行海產(chǎn)品的深加工無可避免的要引入加工廠,，加工廠的運行會給當?shù)貛硪欢ǖ奈廴?，破壞了當?shù)亓己玫淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，給人們帶來危害的同時也削弱了當?shù)睾．a(chǎn)品的品牌優(yōu)勢,，影響深加工成品的銷售,。

4.2.2.食品安全隱患。

最近幾年食品安全隱患突出,，“大頭娃娃”事件再次把中國的食品安全問題推向風(fēng)口浪尖,。要做到食品安全需要更大的投入及成熟的生產(chǎn)技術(shù)，對于沒有辦廠經(jīng)驗的南澳來說,，要做到這一點實屬不易,。

通過我們的調(diào)研采訪，南澳當?shù)氐暮．a(chǎn)品加工不夠發(fā)達,，只停留在初級加工上,，海產(chǎn)品的加工通過冰凍保鮮、曬干,、絞碎等方法,、有一部分是由汕頭、福建的加工廠收購后統(tǒng)一加工,。

南澳具備海產(chǎn)品深加工的優(yōu)勢,，但是海產(chǎn)品深加工是一把雙刃劍。一方面它可以給當?shù)氐慕?jīng)濟帶來騰飛,，人們轉(zhuǎn)向加工業(yè)后也會一定程度地減少捕撈,，從而有利于減輕捕撈對海洋資源的壓力。但是另一方面,，海產(chǎn)品深加工可能會造成環(huán)境污染,，削弱品牌優(yōu)勢，使銷量大為減小;更可能得不償失,，南澳畢竟是個小島,，生態(tài)平衡較為脆弱，南澳和諧的生態(tài)一旦打破,，必將給人們帶來滅頂之災(zāi),。

我們對南澳開展海產(chǎn)品加工進行了探討，借鑒一些成功的事例,，對南澳海產(chǎn)品深加工提出以下幾個建議,，希望能減輕海產(chǎn)品深加工給當?shù)貛淼母弊饔谩?/p>

1.引進環(huán)保工廠，從源頭遏制污染,，避免辦廠導(dǎo)致的環(huán)境污染,。

2.用嚴格的相關(guān)法律法規(guī)對工廠的不法行為進行約束。

3.對食品定期進行質(zhì)檢，保證食品安全,。

4.招商引資,，引進其他地方先進的加工技術(shù)。

5.在對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上,要走以物理改變型為化學(xué)合成型之路,。

本次關(guān)于“關(guān)于南澳農(nóng)村教育問題的調(diào)查研究”得到了華南師范大學(xué)團委以及化學(xué)與環(huán)境學(xué)院的大力支持,，在調(diào)研過程中也得到了南澳海洋與漁業(yè)局、人民,、奇佳寶食品產(chǎn),、南澳縣水產(chǎn)品綜合加工廠等的大力支持，在此對所有支持和協(xié)助此次調(diào)研的單位和個人表示感謝!

[1]廣東省南澳縣廣播電視臺.南澳海水養(yǎng)殖業(yè)為漁農(nóng)村富余勞力拓寬就業(yè)渠道.水產(chǎn)科技情報.20xx.(01),。

[2]李栩.陳雄.科學(xué)治海.生態(tài)養(yǎng)殖——粵東南澳島海洋經(jīng)濟步入發(fā)展快車道[j].

[3]李正容.發(fā)揮南澳的區(qū)位優(yōu)勢[j].海洋開發(fā)與管理.1995.(04),。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇九

在保持共產(chǎn)黨員先進行教育活動中，深入學(xué)習(xí)了有關(guān)講話,、文件和資料,，共寫。

心得體會,。

3篇,，記學(xué)習(xí)筆記2.6萬余字。通過學(xué)習(xí),，重溫了黨的基本理論知識,，對黨的路線方針政策有了更深的理解和把握，自身政治素質(zhì)和思想覺悟有了較大的提高,。對照黨員先進性標準,，對照新的歷史時期對黨員發(fā)揮先鋒模范作用的要求，對照身邊的先進典型事跡,，自己進行了深刻反思和檢查，找到了差距,，認識到了不足,，進一步增強了爭先創(chuàng)優(yōu)、樹好形象的責任感和緊迫感,。

二,、個人存在的問題和不足。

1,、堅持學(xué)習(xí)的恒心和毅力不足,。宣傳信息工作是我負責的主要工作，這項工作對思想理論修養(yǎng)有很高的要求,，只有堅持不斷學(xué)習(xí),，才能做出具有較高思想理論水平的工作。由于"中心"人員較少，日常的工作量較大,，有一種疲于應(yīng)付的感覺,，堅持學(xué)習(xí)的恒心和毅力逐漸放松。盡管自己在工作中一直求新,、求變,、求活，但總有一種"山窮水盡疑無路"的感覺,，認真分析起來,，也是由于自己學(xué)習(xí)抓得不緊不實的緣故。

2,、深入實際不夠,，解決實際問題少。由于工作分工的緣故,，自己除了對服務(wù)大廳的日常監(jiān)督檢查外,，工作的大部分時間都是把自己關(guān)在辦公室里寫東西，深入實際的時間少,，特別是對窗口服務(wù)研究的少,。"中心"的工作重心是業(yè)務(wù)，雖然自己有時也協(xié)調(diào)辦理了一些業(yè)務(wù),，但就事論事的情況多,，認真研究，深入解決關(guān)鍵問題少,，因此感覺到對窗口服務(wù)監(jiān)督管理的思路和辦法少,，對一些影響"中心"順利運行的問題沒有及時發(fā)現(xiàn)和解決。

3,、工作有時心浮氣躁,，急于求成。由于自己年輕,，對事物內(nèi)在規(guī)律把握得還不好,，處理問題有時考慮得還不夠周到，心浮氣躁,，急于求成,。

4、對同志的態(tài)度過于生硬,。由于自己分管督查考核,，在工作中只考慮"嚴"字當頭，有時一發(fā)現(xiàn)問題就熊人,，不留情面,，不大在意同志們的感受,，給人一種過于生硬的感覺。

三,、下步整改措施,。

1、加強學(xué)習(xí),，提高理論修養(yǎng),。學(xué)習(xí)的內(nèi)容要廣泛，進一步加強對"三個代表"重要思想的學(xué)習(xí),，特別是從宏觀上把握精神實質(zhì),，應(yīng)用黨的基本理論解決工作中的問題。堅持把"中心"的簡報辦活辦好,，辦出特色,，辦出品味，辦出經(jīng)驗,，使之成為宣傳"中心",，促進工作的有效途徑。同時,，利用簡報,、網(wǎng)站等宣傳媒介，培養(yǎng)和提高全體工作人員的調(diào)研和寫作能力,。

2,、深入實際，解決實際問題,。切實圍繞"中心"的業(yè)務(wù)工作,，多與業(yè)務(wù)科室和窗口進行溝通交流，及時發(fā)現(xiàn)和解決業(yè)務(wù)工作中存在的問題,，進一步完善窗口服務(wù)的考核管理體系,。下一步，著重抓好審批流程的改革和規(guī)范,。從目前"中心"運行存在的問題看,，主要是業(yè)務(wù)流程的不規(guī)范，窗口和部門內(nèi)部科室責權(quán)不清,，對窗口的授權(quán)不明確，對部門內(nèi)部科室的約束不力,。最近,，從網(wǎng)上了解到了福建省晉江市行政審批服務(wù)中心改革審批流程的做法，很受啟發(fā),。省政府也下發(fā)了文件,，對各地建立行政審批服務(wù)中心的做法給予了肯定,，并提出了進一步規(guī)范和完善的要求。同時,，業(yè)務(wù)管理科也正在與交通窗口進行這方面的工作,，做好這項工作，將會使"中心"的服務(wù)水平進一步提高,。

4,、抓好"中心"文化建設(shè)，提高"中心"文化品味,，全面促進黨建工作,。"中心"劉主任提出了學(xué)習(xí)海爾文化，打造"中心"品牌的意見,，這是一個大題目,，內(nèi)涵非常豐富。下一步的工作中,，如何把海爾的創(chuàng)新理念,、學(xué)習(xí)意識、問題管理等融入到"中心"的管理和黨員隊伍的管理當中,，需要深入進行探討,。創(chuàng)新必然聯(lián)系實際，學(xué)習(xí)是永恒的主題,，而發(fā)現(xiàn)和解決問題,，又必然要通過開展批評和自我批評，民主評議和民主生活會等方式,。只有不斷學(xué)習(xí),，才能不斷創(chuàng)新;只有善于發(fā)現(xiàn)和解決問題，才是真正的創(chuàng)新,。

因此,，建立鼓勵創(chuàng)新、堅持學(xué)習(xí),、發(fā)現(xiàn)和解決問題等機制的過程,，也就是"中心"和黨員隊伍管理機制創(chuàng)新的過程。提高黨組織的凝聚力,、創(chuàng)造力和戰(zhàn)斗力,，是黨建工作永恒的主題，在新的歷史條件下,，要全面總結(jié)黨員隊伍管理的經(jīng)驗和教訓(xùn),，努力把"中心"的服務(wù)提高到新的境界，把"中心"的建設(shè)提高到新的層次,。

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物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十

黨性是共產(chǎn)黨員的力量源泉,是黨員干部立身、立業(yè),、立言,、立德的基石。堅強的黨性不是與生俱來的,必須經(jīng)過長期的錘煉,，共產(chǎn)黨員的黨性修養(yǎng)的現(xiàn)狀如何呢?下面是小編為大家收集整理的黨性分析,。

歡迎大家閱讀。

黨性教育是黨校的必修課,，是黨校教育的核心和靈魂,，是堅持黨校姓“黨”原則的重要體現(xiàn)。黨校不僅是黨員領(lǐng)導(dǎo)干部加強理論學(xué)習(xí)的重要陣地,，而且是黨員干部增強黨性鍛煉的熔爐,。為了切實貫徹《中國共產(chǎn)黨黨校工作條例》，全面落實全國黨校工作會議精神,，提高中共奉賢區(qū)委黨校主體班學(xué)員黨性教育的針對性和有效性,，我們對中共奉賢區(qū)委黨校學(xué)員黨性教育的現(xiàn)狀進行了調(diào)研。調(diào)研采用問卷調(diào)查,、邀請學(xué)員代表參加座談會,、到基層聽取意見建議等形式，內(nèi)容主要涉及黨校對學(xué)員進行黨性教育成功之處,、存在的問題及如何改進等方面,。

一、黨校黨性教育現(xiàn)狀分析,。

區(qū)委黨校近年來認真貫徹中央和市委有關(guān)加強對干部進行黨性教育的有關(guān)文件精神,，積極探索黨性教育的有效途徑。

1,、認真貫徹兩個《教育培訓(xùn)大綱》,，精心設(shè)計教育。

培訓(xùn)方案,。

將黨性教育貫穿整個教育培訓(xùn)的始終讓學(xué)員時時處處都能接受黨性教育,。

2、針對當前干部黨性修養(yǎng)中存在的問題,，突出重點,，從理論和實踐兩個方面加強黨性鍛煉，提高了學(xué)員黨性鍛煉的針對性。

3、嚴字當頭,，加強學(xué)員管理,，制定學(xué)員黨性鍛煉計劃,，實行嚴格的學(xué)員管理制度，提高了學(xué)員黨性鍛煉的有效性,。諸如中青班實行政治指導(dǎo)員制度等實踐證明是行之有效的管理制度,。

從問卷調(diào)查情況來看，有85.1%的學(xué)員對區(qū)委黨校的黨性教育是比較滿意的,。

二,、當前黨校學(xué)員黨性教育中存在的主要問題和不足。

雖然我們在提高學(xué)員黨性教育針對性有效性進行了一些積極的探索,，形成了一系列的制度和實踐途徑,，但從針對性和有效性的要求來看，還是存在一些問題和不足,，主要體現(xiàn)在以下幾個方面,。

1、學(xué)員黨性教育的內(nèi)容重點突出不夠,，普遍存在注重革命傳統(tǒng)教育,，缺乏弘揚時代精神的教育。

黨性教育的內(nèi)容與提高干部黨性修養(yǎng)的要求脫節(jié),，特別是對觸動干部思想深處的內(nèi)容涉及少,，使教育內(nèi)容顯得比較空洞，沒有很好地發(fā)揮教育的作用,，影響了黨性教育的針對性和有效性,。

2、學(xué)員黨性教育形式單調(diào),，缺乏多樣性,。

教育方法比較老化、單調(diào),，局限在聽講座,、看電教、參觀考察,、討論交流等有限的形式,，而實踐機會太少。黨性教育缺乏震撼力,，化力氣不少,，但效果不明顯。

3,、學(xué)員黨性教育管理與考核存在形式化傾向,，缺乏嚴格性與嚴肅性。

如何完善對黨校學(xué)員的管理,，確實是一個管理上的難題,，黨校學(xué)員一般都擔當一定的職務(wù),，一方面工學(xué)矛盾比較突出，另一方面,，長期管理別人的思維定勢使他們一時難以接受別人的管理,。而目前對學(xué)員的管理一般也只停留在制度的制訂和號召上，實際操作中,，缺乏嚴格的管理措施,。同時，考核與評估手段缺乏有效性,，考核制度的執(zhí)行存在著流于形式的現(xiàn)象,，基本上是只要參加就能通過。

三,、提高黨校學(xué)員黨性教育針對性有效性的措施,。

(一)突出學(xué)員黨性教育的重點，找準方向,，注重傳統(tǒng)與時代的結(jié)合,，提高黨性教育針對性。

根據(jù)黨校教育培訓(xùn)的有關(guān)規(guī)定和當前學(xué)員的思想實際,，黨校對學(xué)員的黨性教育應(yīng)突出以下幾個方面的內(nèi)容：

1,、忠于黨和人民的教育。

要教育學(xué)員黨忠誠老實,，做到言行一致,。要忠于黨，忠于祖國,，忠于人民,，忠于中國特色社會主義事業(yè)，在思想上政治上行動上同黨中央保持高度一致;要對黨,、對組織,、對同志講真話、講實話,、講心里話,，就要言必信、行必果,。

2,、盡職盡責干工作的教育。

要教育學(xué)員始終保持艱苦奮斗的勁頭和銳意進取的激情,，把全部心思和精力用在干事創(chuàng)業(yè)上,，努力創(chuàng)造經(jīng)得起實踐、群眾和歷史檢驗的業(yè)績。

3,、道德情操的教育,。

用共產(chǎn)黨人的道德觀、社會主義核心價值體系教育學(xué)員,，引導(dǎo)他們加強道德修養(yǎng),，始終保持道德品行的純潔性和先進性。

4,、拒腐防變的教育。

推動廉政文化建設(shè),，用黨章黨紀和法律法規(guī)教育學(xué)員,，用典型案例警示學(xué)員，幫助他們不斷增強在是非面前的辨別能力,、誘惑面前的自控能力,、警示面前的醒悟能力，防微杜漸,、拒腐防變,。

(二)多種教育形式并舉，增強黨性教育的生動性和感染力,。

1,、抓好入學(xué)教育。

利用開班儀式做好入學(xué)動員,，要求學(xué)員對入學(xué)教育的內(nèi)容進行消化理解,，從組織上、思想上和實際行動上落實入學(xué)教育的具體要求,。重點思考“三個什么”：為什么來黨校,，在黨校學(xué)什么，回單位帶什么,，努力提高對黨校學(xué)習(xí)必要性和重要性的認識,，提高學(xué)習(xí)的自覺性。

2,、發(fā)揮課堂教學(xué)主渠道作用,。

要寓黨性教育于馬克思主義理論教學(xué)之中，發(fā)揮好課堂教學(xué)的主渠道作用,。

(1)教師在專題課的教學(xué)中,，要有明確的黨性教育教學(xué)目標，并在教學(xué)過程中切實把黨性教育的目標落實到位,。

(2)在主體班教學(xué)安排上,，嚴格按照《大綱》的要求，設(shè)計好黨性教育單元。

(3)精選和自編針對性強,、有現(xiàn)實意義的黨性教育學(xué)習(xí)材料和音像資料作為學(xué)員必讀必看的教材,。

開展黨性分析是黨校黨性教育的重點內(nèi)容。它要求黨校學(xué)員在經(jīng)過比較系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)之后,，總結(jié)自己在黨性修養(yǎng)上的認識和收獲,，認真剖析存在的主要問題和不足;通過批評和自我批評，開展思想交流,，增強黨性修養(yǎng),，提高政治素質(zhì)。

4,、開展社會實踐活動,。

充分發(fā)揮好社會教育資源的作用，寓黨性教育于豐富的社會實踐活動之中,。黨校內(nèi)部要積極營造黨性教育的文化氛圍,，同時要積極開發(fā)黨性教育資源，建立和利用好黨性教育基地,，開展現(xiàn)場教學(xué),，增強黨性教育的現(xiàn)實性和時代感。要積極培育校外黨性教育報告員隊伍,，發(fā)揮離退休老干部,、在職領(lǐng)導(dǎo)干部、英模人物的傳幫帶和示范作用,。要組織學(xué)員深入困難群眾,、艱苦地區(qū)和矛盾集中地方開展社會調(diào)查，經(jīng)受鍛煉和教育,。

(三)從嚴治校,，嚴格學(xué)員日常管理，加強考核,，提高黨性教育的有效性,。

學(xué)員管理要貫徹從嚴治校的原則，把學(xué)員在黨校學(xué)習(xí)期間的有關(guān)規(guī)定與要求納入黨性鍛煉的范疇,，使學(xué)員自覺地把學(xué)習(xí)生活與黨性修養(yǎng)結(jié)合起來,，確保良好的學(xué)習(xí)狀態(tài)和學(xué)習(xí)、生活秩序,。

1,、建立班級自主管理機制。

加強對班組干部和學(xué)員支部工作的培訓(xùn),，建立學(xué)員自主管理機制,。完善政治指導(dǎo)員制度，充分發(fā)揮好學(xué)員黨支部的作用，指導(dǎo)學(xué)員黨支部根據(jù)黨章和黨校的要求,，運用“三會一課”組織生活制度開展黨性教育,，重點是從學(xué)員的實際出發(fā)，組織好黨性分析活動,，開好專題民主生活會,，積極營造良好的黨性鍛煉和黨性修養(yǎng)的環(huán)境和氛圍。

2,、嚴格執(zhí)行考勤制度,。學(xué)員必須參加。

學(xué)習(xí)計劃,。

規(guī)定的所有課程的聽課,、討論和自修。學(xué)員上課和參加各項集體活動都實行考勤,。每日考勤由班主任負責，考勤情況每周公示,。學(xué)習(xí)結(jié)束時,，考勤表備案。

學(xué)員在黨校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)期間一般不再承擔原單位工作,，確因特殊情況不能到校上課的,，必須按程序履行請假手續(xù)。請假需由學(xué)員本人書面申請并經(jīng)所在單位同意,，由組織部批準,。未按程序請假或請假未批而未參加學(xué)習(xí)的，一律按曠課處理,。

3,、嚴肅學(xué)習(xí)紀律。學(xué)員要嚴格要求自己,，自覺遵守《中共上海市奉賢區(qū)委黨校學(xué)員守則》,。學(xué)習(xí)期間，嚴禁出現(xiàn)公款請吃,、送禮,、娛樂等違背干部廉潔自律的現(xiàn)象。

4,、實行“雙百分”考核制度,。進一步規(guī)范學(xué)員考核工作，對主體班次學(xué)員進行“雙百分”考核,，即學(xué)員學(xué)業(yè)成績考核(100分)和黨性修養(yǎng)考核(100分),。學(xué)業(yè)成績考核，主要考核學(xué)員的。

讀書筆記,。

聽課筆記討論交流調(diào)研報告(工作案例)考試成績干部在線學(xué)習(xí)等方面內(nèi)容,。黨性修養(yǎng)考核，主要考核學(xué)員的軍訓(xùn)參加集體活動廉潔自律黨性分析報告課堂紀律出缺勤等方面內(nèi)容,?？己饲闆r經(jīng)組織部和黨校審定后，存入干部培訓(xùn)學(xué)習(xí)檔案,。

5,、建立學(xué)員學(xué)情通報制度。為了讓學(xué)員所在單位能全面了解學(xué)員在黨校的學(xué)習(xí)表現(xiàn)情況,，建立主體班次學(xué)員學(xué)情通報的制度,。學(xué)情通報的內(nèi)容主要包括學(xué)員在校表現(xiàn)、學(xué)習(xí)情況,、考核成績等方面,。

陳榮。

一,、存在的突出問題及其具體表現(xiàn),。

(一)宗旨意識淡薄，特權(quán)思想嚴重,。

隨著派出所各項工作逐步進行正軌,，思想上也逐漸滋生了驕傲自滿的情緒。工作中,，在堅持和實踐"全心全意為人民服務(wù)"的根本宗旨方面也產(chǎn)生了各種各樣的問題,，具體表現(xiàn)為：

一是警察角色觀念錯位，未能確立公仆的位置和意識,。執(zhí)行職務(wù)行為時淡化了"全心全意為人民服務(wù)"這一人民警察的根本宗旨,，日常生活中又不適宜地強化了警察的管人者角色，存在擺威風(fēng),、耍特權(quán)的現(xiàn)象,。

的形象。一些外地民工嘲笑地說：有困難找警察?這句應(yīng)改"找警察有困難"吧,。轄區(qū)的很多群眾也因此對派出所的工作頗有微詞,。從這起案件中充分反映了在執(zhí)行職務(wù)行為時"全心全意為人民服務(wù)"的根本宗旨意識淡化的問題，應(yīng)該認真汲取的一個深刻教訓(xùn),。有些民警在日常生活中,，擺威風(fēng)，耍警察特權(quán)的現(xiàn)象偶有發(fā)生,。如駕駛機動車沖紅燈,、闖禁行,，有時在一些公共場所不服從工作人員的管理，這些都是警察意識錯位的具體表現(xiàn),。

二是不能正確處理好做好公安業(yè)務(wù)工作與服務(wù)群眾,、方便群眾兩者的關(guān)系，公仆意識淡化,。突出地表現(xiàn)在加強外來流動人口的管理工作上,。我們派出所轄區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來流動人口多,，建筑工地多,，加強建筑工地的外來流動人口是我們派出所的一項重要工作，在開展此項工作中,，由于我們放松了服務(wù)群眾,、方便群眾這根弦，因此未能在組織民警開展細致的服務(wù)工作上下功夫,。對于沒有辦理外來流動人口暫住手續(xù)的工地,，往往采取簡單粗暴的拉網(wǎng)式大清查的方法，將工地里的外來民工統(tǒng)統(tǒng)帶到派出所審查,。個別民警甚至對一些經(jīng)多次動員不辦理暫住手續(xù)的工地采取突然襲擊,，乘工地正在澆灌樓面天花板的時候?qū)⑺忻窆У脚沙鏊M行審查，給企業(yè)造成了嚴重的損失,，引起了群眾的強烈不滿。雖然事后及時采取措施予以補救,，但已是時過境遷,，對公安機關(guān)形象的嚴重損害已無法挽回。

三是文明服務(wù)表面化,、形式化的問題仍然存在,。主要表現(xiàn)為未能廣泛深入地加強對全體民警的全心全意為人民服務(wù)宗旨意識教育，建立健全各項,。

規(guī)章制度,。

尤其是在抓好各項文明服務(wù)規(guī)章制度的落實上缺乏持之以恒的韌勁和認真細致的作風(fēng)?？偸堑鹊缴霞売胁贾貌糯掖颐γθソM織開展活動,。因而表現(xiàn)為：表面文章多實際內(nèi)容少;短期行為多長效措施少;工作被動效果較差。

(二)作風(fēng)不夠扎實,，缺乏實事求是開展各項公安工作的勇氣,。

一是對隊伍的狀況，缺乏從實際出發(fā),，大膽揭擺問題的勇氣,，存在遮遮掩掩,、做表面文章的現(xiàn)象。如對派出所領(lǐng)導(dǎo)班子溝心通氣欠缺,，工作中存有芥蒂;個別民警政治思想素質(zhì)差,，工作推諉拖拉，不遵守值班制度;有的八小時以外涉足娛樂場所等等存在問題,。尤其是對一些各方面工作都不錯的骨干民警存在的問題,，只停留在口頭批評，沒有及時向上級反映匯報,，怕暴露問題影響了隊伍的形象和士氣,，臉上無光，同時也得罪了具體人,。存在著得過且過,，不出亂子就好的錯誤思想。

三是工作中對上報的數(shù)字存在虛報,、漏報,、統(tǒng)計不實的現(xiàn)象，對上級布置的任務(wù)有時存在馬虎應(yīng)付的錯誤思想,。例如對如實立案的問題,，由于怕案件立多了，破又破不了,，影響整個單位的成績,，因此派出所領(lǐng)導(dǎo)班子沒有足夠的重視，在工作中檢查督促也就不足,，因而就出現(xiàn)了一些案件該立而沒有立的情況,。在上報轄區(qū)的出租屋、外來人員數(shù)字上,，只上報有辦證的數(shù)字,，而隱瞞沒有辦證人員的數(shù)字，工作中有時存在弄虛作假的現(xiàn)象,。另外,，未能針對當前轄區(qū)復(fù)雜的治安形勢，進行綜合的研究,、分析,，提出具有較強針對性的工作思路，采取切實有效措施,，維護轄區(qū)社會治安穩(wěn)定,。這也是未能始終堅持實事求是思想路線中存在問題的一個重要表現(xiàn)。

(三)執(zhí)法辦案中存在受經(jīng)濟利益驅(qū)動的現(xiàn)象,，與嚴格,、公正,、文明執(zhí)法的要求仍存在一定的差距。

一是執(zhí)法辦案中有時片面強調(diào)經(jīng)濟效益,，過份重視有一定經(jīng)濟利益的治安案件的查處;對需要大量經(jīng)濟投入,、工作難度較大的刑事案件的偵查工作重視不夠。在查處"黃,、賭"等治安案件中,，存在重罰款輕行政拘留的現(xiàn)象;對于能夠罰款的違法人員一般都是罰款放人，只是對沒能罰款的當事人才實行行政拘留,。另外,，在對賭博違法人員的罰款處理上也存在著"輕賭重罰"的現(xiàn)象，只要有賭博行為,，一般都是考慮從最高限上進行罰款,，較少考慮按違法程度輕重執(zhí)罰。

二是存在辦"人情案",、"關(guān)系案"現(xiàn)象,。在辦理治安案件及群眾糾紛案件中，有時礙于有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),、朋友的說情,，未能堅持原則，對有關(guān)系的一方給予照顧或降格處理,。

三是在執(zhí)法履行職責上,，存在重實體、輕程序,、重打擊,、輕保護等現(xiàn)象。為了偵查破案,，有時沒有嚴格按照法定程序,，對法律賦予當事人,、行政處罰相對人以及犯罪嫌疑人的合法權(quán)利重視不夠,，保障不力。如對涉案人員的留置沒有及時辦理留置及延長留置手續(xù),，對違反治安管理規(guī)定的當事人沒有告知其享有聽證權(quán)利及裁決后仍有申請復(fù)議及申訴的權(quán)利,，而是將裁決書撕給當事人就算案件全部理結(jié)。

(四)在嚴格遵守公安機關(guān)的各項規(guī)章制度方面,，仍存在著未能充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)干部的模范帶頭作用問題,，未能真正做到以身作則。如有時上班不準時,，值班備勤期間有時沒到位,。另外,，在發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)班子的整體合力作用方面做得也不夠好，班子成員間溝心通氣不夠,，有時還存在越級抓工作又沒有及時通氣的現(xiàn)象,，未能很好地維護領(lǐng)導(dǎo)的威信。在遵守黨風(fēng)廉政建設(shè)的規(guī)定方面,，還存在著公車私用,，有時接受轄區(qū)有關(guān)單位宴請，以及接待工作超標準接待等問題,。

二,、存在問題的原因。

從世界觀,、人生觀,、價值觀方面認真分析產(chǎn)生上述問題的原因，歸納起來,，主要有幾個方面的原因,。

(一)對"全心全意為人民服務(wù)"根本宗旨的學(xué)習(xí)不夠，領(lǐng)會不深刻,，是產(chǎn)生上述問題的根本原因,。正是由于學(xué)習(xí)不夠，領(lǐng)會不深刻,，因而未能以"全心全意為人民服務(wù)"的思想觀念改造自己的主觀世界,，在當前市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，未能以根本宗旨意識排除各種各樣不健康思想意識的干擾,，從而導(dǎo)致了個人主義,、小團體主義，拜金主義思想的滋生,，這些錯誤思想的滋生和蔓延,，反映到公安工作實踐上，就導(dǎo)致了一系列與人民警察神圣職責不相稱的問題的產(chǎn)生,。如耍特權(quán),、侵犯群眾合法權(quán)益、未能實事求是做好各項公安工作,、執(zhí)法不公,、執(zhí)法辦案受經(jīng)濟利益驅(qū)動等問題，歸根到底,，都是未能確立正確的世界觀,、人生觀和價值觀，未能堅持全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨引起的,。

(二)沒有充分認識到堅持實事求是思想路線對做好各項公安隊伍建設(shè)和公安業(yè)務(wù)工作的極端重要性,，并把"實事求是"作為開展一切工作的基本原則,，是工作上存在各種各樣問題的重要原因。正是由于沒有自覺地把一切從實際出發(fā),、實事求是的思想路線作為搞好公安工作的指南和出發(fā)點,，在黨性黨風(fēng)方面放松對自己的要求，缺乏"講學(xué)習(xí),、講政治,、講正氣"自覺性，因而產(chǎn)生了深入實際調(diào)查研究不足,，處事存在主觀臆斷,，缺乏實事求是的勇氣，不敢面對現(xiàn)實,，反映現(xiàn)實和因為怕影響自己的成績,，因而在工作中存在著擺花架子、報喜不報憂的不良習(xí)氣等問題的產(chǎn)生,。

(三)沒有從公安機關(guān)在依法治國進程中擔負的重大歷史使命的高度,，充分認識"嚴格、公正,、文明執(zhí)法"的重要意義,，并在實際工作中自覺堅持"嚴格、公正,、文明執(zhí)法"原則,，是導(dǎo)致執(zhí)法工作中存在各種各樣問題的原因。公安機關(guān)是國家重要的執(zhí)法機關(guān),，能否嚴格,、公正、文明執(zhí)法直接影響到國家實施依法治國方略的進程,，涉及到黨和政府在廣大人民群眾中的形象,。在實際工作中，由于沒有深刻地認識到嚴格,、公正,、文明執(zhí)法是各項公安工作的落腳點和歸宿，是公安工作的生命線,，認識不到位,，因此在工作中就出現(xiàn)了一些偏頗,，引起了不良后果,。

(四)缺乏黨性修養(yǎng)和煅煉，沒有從講政治的高度正確對待肩上所擔負的重任,，把自己自覺置于黨組織和群眾的監(jiān)督之下,，也是造成工作中各種各樣問題的重要原因,。

三、加強學(xué)習(xí),，確定努力的方向,。

(一)要加強學(xué)習(xí)，不斷提高自身的政治素質(zhì),。要深入學(xué)習(xí)習(xí)講話精神和重要思想的論述,，學(xué)習(xí)馬列主義、毛澤東思想,、鄧小平理論,、三個代表，并作為一切工作的指南,，運用辯證唯物主義的世界觀和方法論,，研究和分析問題，樹立正確世界觀,、人生觀,、價值觀，自覺地加強黨性煅煉,，遵紀守法,，廉潔奉公，做到自重,、自省,、自警、自勵,。

(二)要樹立牢固的全心全意為人民服務(wù)這一根本宗旨,，堅持人民的利益高于一切，積極為人民群眾提供社會服務(wù),，要轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),，切實解決群眾反應(yīng)強烈的問題，落實便民利民的各項制度和措施,，要加強人民警察的職業(yè)道德教育,。使隊伍能成為人民滿意的警隊，自己能成為人民滿意,、信任的人民警察,。

(三)要毫不動搖地堅持實事求是的思想路線。要講黨性原則,，切實提高遵守黨的紀律和政令,、警令的自覺性，如實地向上級反映情況，要健全機制,，強化管理,，并制訂規(guī)章制度，明確責任,，要率先垂范,，帶頭說老實話、辦老實事,、做老實人,，要切實轉(zhuǎn)變思想作風(fēng)，努力倡導(dǎo)說實話,、辦實事,、鼓實勁,、求實效的風(fēng)氣,。

(四)在工作中要嚴格、公正,、文明執(zhí)法,，貫徹依法治國方略,，高舉憲法和法律旗幟，依法做好維護社會政治穩(wěn)定和治安穩(wěn)定的各項工作,，不斷提高自身及民警隊伍的法制觀念和法制素質(zhì),，要以嚴肅的執(zhí)法態(tài)度，嚴明的執(zhí)法紀律,，嚴格依法辦事,，堅決抵制執(zhí)法辦案中的不良風(fēng)氣。要以對人民利益高度負責的精神,，糾正執(zhí)法活動的偏差和失誤,，文明執(zhí)法，熱情服務(wù),。

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物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十一

最近,，一項調(diào)查報告顯示,，隨著我國物業(yè)管理公開招投標制度的逐步推進，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會關(guān)注的焦點,。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司,、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序,，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應(yīng),，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù),、快速、健康發(fā)展,。本文將從法律層面對物業(yè)管理交接糾紛產(chǎn)生的原因和性質(zhì)進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出解決物業(yè)管理交接糾紛的方法和規(guī)范物業(yè)管理交接程序的建議,。

物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場化要求,、物業(yè)管理招投標的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在溝通方面存在誤解,、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析,，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同,，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同,，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛,。我國有關(guān)由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度剛剛建立,，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動接受,，很多物業(yè)管理公司的競爭意識,、危機意識不強，服務(wù)不到位,，也不主動與業(yè)主進行溝通,，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘,、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后,，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司,。當前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類,，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)――中山花園業(yè)主大會就以“收費過高,、管理不善,、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐,，但是因為原物業(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛,，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。

2,、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束,，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出,，繼續(xù)占據(jù)小區(qū),，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案,，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理公司,，但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán)，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重沖突,，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟損失,。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔的責任,，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”（見《合同法》第九十二條）,，因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛,。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房,、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán),。具體可以分為兩種情況：

1,、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同,，并且明確約定了合同期限,。我國《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是,，期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,?！钡谌鍡l第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項……合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定,?！庇纱宋覀兛梢钥闯觯瑯I(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限,，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限,，但是實際上《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長有效日期――業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

對于這類有明確期限的合同,，我國《合同法》規(guī)定當事人雙方都不得隨意解除合同,，以保證合同的法律效力,。但是為了適應(yīng)隨時可能發(fā)生變化的實際情況，保護當事人的.利益,，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況,，當事人可以單方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（3）當事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,；

（4）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,；

（5）法律規(guī)定的其他情形。

業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便,、及時并且與物業(yè)管理費相當?shù)奈飿I(yè)服務(wù),，如果物業(yè)管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務(wù),，提供相應(yīng)的服務(wù),，致使業(yè)主不能實現(xiàn)其合同目的，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形,，則業(yè)主委員會可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的,，中止履行,；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施,，并有權(quán)要求賠償損失,?！备鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),，物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù),，不可能恢復(fù)原狀,，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應(yīng)當恢復(fù)原狀,。這種行為給業(yè)主造成損失的,，物業(yè)管理公司還應(yīng)當承擔賠償責任。

《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時,，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作?！币虼?，按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔的“附隨合同義務(wù)”,。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者被解除，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)管理,，原物業(yè)管理公司拒不進行交接而產(chǎn)生糾紛的,，原物業(yè)管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的,，還應(yīng)當承擔賠償責任,。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費的,，物業(yè)管理公司也有權(quán)要求欠費的業(yè)主清償其所欠費用,。

2、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有明確約定服務(wù)期限,，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。由于我國推行物業(yè)管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡單,，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務(wù)期限的情況,，我國《物業(yè)管理條例》沒有做出相應(yīng)規(guī)定,，但是我國《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,，可以補充協(xié)議,；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,?！钡诹l進一步規(guī)定：“當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的,，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行,，但應(yīng)當給對方必要的準備時間,。……”所以,，如果業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有約定服務(wù)期限,，而業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的話,，法律是允許的,，但是首先應(yīng)當爭取通過友好協(xié)商的方式達成有關(guān)協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問題,，只有在無法達成協(xié)議的情況下,，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業(yè)管理交接手續(xù),。否則,，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任,。

對于沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況,，由于雙方在事實上形成了一種合同關(guān)系，根據(jù)我國司法實踐,，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關(guān)系,，但是應(yīng)當及時通知對方，并給對方必要的準備時間,。因此,，如果業(yè)主委員會聘請了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的,，應(yīng)當及時通知對方并給對方必要的準備時間,，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權(quán)債務(wù)進行清算,，辦理物業(yè)管理交接手續(xù),。

根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對于物業(yè)管理交接糾紛,，可以采取以下五種方式進行解決：

1,、當事人雙方協(xié)商解決,。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿,、平等、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項如拖欠物管費的支付,、物管公司代收代繳水電費的結(jié)算,、物管公司對小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議,。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當事人意思自治的原則,，有利于化解糾紛、平息爭議,，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟損失,，維護雙方的社會聲譽，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響,。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的,，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商的方式妥善解決,。

2,、由物業(yè)管理協(xié)會,、居委會或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會組織建設(shè)的不斷完善,，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強,，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請求物業(yè)管理協(xié)會進行調(diào)解,，雙方在物業(yè)管理協(xié)會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協(xié)議,。此外，發(fā)生糾紛后,，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調(diào)解,。

3、申請有關(guān)政府主管部門處理,?！段飿I(yè)管理條例》第五條第二款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”，同時《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的,，對建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款,?！币虼耍l(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后,，如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達成一致意見,，當事人應(yīng)當及時報告當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進行立案查處,。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的,，還應(yīng)及時向當?shù)毓矙C關(guān)報告，由公安機關(guān)對其中的治安或刑事案件依法進行處理,。

4,、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會仲裁解決,，或者在發(fā)生糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的,，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決,。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位,，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾,。()但是我國實行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t,，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外）,，因此在選擇仲裁之前,，雙方當事人都應(yīng)作充分考慮。

5,、向人民法院提起訴訟,。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位,，但是在司法實踐中,，為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認了業(yè)主委員會的訴訟主體地位,。當無法通過上述四種方式解決爭議時,，業(yè)主委員會可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決,。相應(yīng)的,，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會。

四,、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議,。

為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生,，我們必須盡快制定,、完善相關(guān)立法，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責任,。

第三,，在《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)服務(wù)合同終止時的有關(guān)事項如業(yè)主欠繳的物管費如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規(guī)定,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十二

隨著城市化建設(shè)進程加快,，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興職業(yè)異軍突起,，市場需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才，尤其是智能樓宇管理人才,，它已晉升成為物業(yè)管理行業(yè)的“朝陽人才”,。

據(jù)報道，高等院校中的物業(yè)管理專業(yè)多呈現(xiàn)報名冷,、就業(yè)熱的現(xiàn)象,，畢業(yè)生到崗實習(xí)一段時間后，都能簽約。根據(jù)新浪網(wǎng)的統(tǒng)計,，2010年十大就業(yè)率最高專業(yè)中,，物業(yè)管理居首，甚至超過了金融專業(yè),、軟件開發(fā)等許多熱門專業(yè),。

2.職業(yè)素質(zhì)要求分析。

強大的市場需求遭遇的卻是人才的極度匱乏,，目前,，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家,，現(xiàn)在我國將近百萬的物業(yè)管理從業(yè)者中,，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù)。社會上在物業(yè)管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區(qū)：一是認為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù),、勞動密集型行業(yè),，其工作就是簡單的維修、清潔,、綠化和保安,，甚至將其等同于維修工、保安等;二是在人才培養(yǎng)上認為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才,。

隨著建筑物科技含量和住戶要求的日益提高,，現(xiàn)代物業(yè)管理已經(jīng)不同于過去的“看管式”的管理，物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的要求也越來越高,，它要求管理主體要有更高的管理水平和服務(wù)意識,，適應(yīng)當?shù)氐恼巍⒎珊臀幕?，從而適應(yīng)居民不斷提高的服務(wù)要求,。

3.崗位需求。

經(jīng)過市場調(diào)研和走訪企業(yè),，瞄準基層管理層次,，我們構(gòu)建了“一主二輔”的就業(yè)目標體系，具體內(nèi)容如下：

(1)住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作;(居住物業(yè)的管理與服務(wù)工作,，包括住宅小區(qū),、單體住宅樓、公寓,、別墅,、度假村等;)。

(2)飯店,、商廈,、寫字樓物業(yè)管理與服務(wù)工作;(商業(yè)物業(yè)的管理與服務(wù)工作,，包括綜合樓、寫字樓,、商業(yè)中心,、休閑娛樂場所等;)。

(3)企事業(yè)單位的物業(yè)管理與服務(wù)工作;(工業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)的管理與服務(wù)工作,，包括工業(yè)廠房和倉庫,、車站、機場,、碼頭,、醫(yī)院、學(xué)校等;),。

二,、輔即物業(yè)營銷和服務(wù)業(yè)適應(yīng)崗位有：

(1)物業(yè)營銷即房地產(chǎn)開發(fā)及銷售工作;。

(2)服務(wù)業(yè)即中介服務(wù),、商貿(mào)服務(wù),、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)性行業(yè);。

4.工資待遇,。

物業(yè)管理專業(yè)的優(yōu)秀畢業(yè)生,，特別是技術(shù)工程類崗位，月薪可達到3500元以上,。物業(yè)的基層服務(wù)崗位包括客戶服務(wù),，月薪可達2000元以上。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十三

近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題,。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定,。57月,，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況,，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光,、名陽帝景,、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會,，了解實情,，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：

區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個,，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔著酈景陽光,、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾,，同時也存在著諸多安全隱患。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范,。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一,，服務(wù)面狹窄,，業(yè)主滿意率普遍不高。目前,，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安,、保潔、綠化等基本服務(wù)外,，其他特需服務(wù)項目基本沒有開展,。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動,，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低,、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對員工培訓(xùn),，也是停留在基本技能的初級階段,，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減,。

1,、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一,，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù),，導(dǎo)致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在,。對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況,，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

2,、業(yè)主消費觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，部分業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費方式認識不足,，導(dǎo)致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在,。同時對服務(wù)收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),，一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用,，使物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難,，服務(wù)不到位。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患,。

1,、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度,、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實,，日常管理流于形式,。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位,。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用,、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用,、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄,。

由于業(yè)主消防安全意識淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺,、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水,，消防通道擁堵,，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量,，以服務(wù)促進收費。

1,、加強物業(yè)公司自身建設(shè),。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度,。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng),，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念,。

2,、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。

進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制,，明確業(yè)主委員會,、社區(qū)、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門的職責,，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施,。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查,、考評,，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理,，對拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì),。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識,。

1,、加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時,，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積,，停車位、綠化等隨意變更的,，相關(guān)職能部門要立馬進行清查,、整頓，還業(yè)主一個舒適,、安全的生活環(huán)境,。

2、簡化專項維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題,，維保單位不明確的商品房項目，應(yīng)啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng),，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題,。同時應(yīng)簡化專項維修資金審批程序,。

3、強化責任主體,。

強化屬地管理職責,，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度,，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強消防設(shè)施管理。建立完善,、可行的應(yīng)急救援預(yù)案,。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平,。

1,、制定行業(yè)標準。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標準和相應(yīng)的收費標準并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務(wù)內(nèi)容對等,，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價,，統(tǒng)一采用收費標價牌形式,，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容,、收費項目、收費標準,、收費依據(jù),、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”,。

2,、完善監(jiān)管機制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門,，要加強與規(guī)劃,、城管、公安,、工商,、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動,，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作,，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓(xùn),，創(chuàng)新管理手段,，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會,，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議,，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容,，努力構(gòu)建平安小區(qū),、和諧社區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十四

為促進我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù),、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設(shè)。10月17日,，區(qū)政協(xié)社會事務(wù)委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研,。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽光百翠園,、軒苑等居民小區(qū)實地考察,，聽取區(qū)住建局和西關(guān)、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹,，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,、面臨的困難，對提高物業(yè)服務(wù)水平,、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一,、現(xiàn)狀與特點,。

全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個、版塊型34個）,，物業(yè)企業(yè)92家,，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質(zhì)3家、三級資質(zhì)52家,、暫定5家）,，實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區(qū)72個,，建成示范小區(qū)26個（國家級1個,、省級2個、市級8個,、區(qū)級15個）,。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量,，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位,。

將60個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金1500萬元,。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》,、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》,、《業(yè)主委員會備案制度》,、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實施辦法》,、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法,，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循,、依法管理提供依據(jù),。

二是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力,。采用業(yè)務(wù)知識集中培訓(xùn),、

人，分兩次邀請省,、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗,、分享管理工作亮點；

連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元,；

先后調(diào)處蘭寶小區(qū),、豪城天下c區(qū)、團結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次,，處理物業(yè)投訴300多起。

三是成立協(xié)會,，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展,。借鑒外地經(jīng)驗，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會,，開展“手拉手,，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè),，對其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行指導(dǎo)幫扶,，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我,、共同提升活動,，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律,、展示行業(yè)風(fēng)采,、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應(yīng),，促進行業(yè)健康有序發(fā)展,。

二、問題與原因。

一是管理責任界定不清,。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作,，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清,，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務(wù)職能和責任,。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能,、水,、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能,、開發(fā)商承擔的建設(shè)質(zhì)量與保修責任,，都誤認為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛,。

有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識淡薄,，重收費、輕服務(wù),；

有的處理糾紛的方法簡單生硬,，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；

有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目,，多收費少服務(wù),，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,，大多來自轉(zhuǎn)崗,、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務(wù)意識,、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求,。

《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期,，綠化供暖配套設(shè)施不完善,，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè),，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛,。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化,、設(shè)備損壞嚴重,、無物業(yè)管理用房、無維修資金,、物業(yè)企業(yè)不愿管,、業(yè)主不愿交費買服務(wù)等問題凸顯,。

有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,，工作進展緩慢,。從運行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設(shè),，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決,。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高,。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，個別業(yè)主還惡意欠費,，既不交物業(yè)管理費,，又將垃圾亂扔亂堆。

三,、對策與建議：

物業(yè)管理雖然起步晚,、發(fā)展時間短，但與百姓生活息息相關(guān),，是社會和諧穩(wěn)定,、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。

一明晰職責,，建立有效的調(diào)處機制,。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方,、驗收方的監(jiān)管,，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患,。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主,、業(yè)主委員會、社區(qū),、政府管理部門之間的責任,。三是完善規(guī)劃、公安,、物價,、消防、城管,、供水,、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，促進其提高服務(wù)水平,。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構(gòu)的經(jīng)費投入,，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

二示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場,。一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準,。實行履約保證金制度,，公布紅、黑榜,，實行動態(tài)考核,。要建立企業(yè)信用、年審,、評比制度,，促進物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比,、學(xué),、趕、幫,、超氛圍,。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗,，提升我區(qū)總體服務(wù)水平,。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競爭的機制,。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘,、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù),。

在物業(yè)收費方面，實施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合,，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式,。

建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制,；

業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳,、解釋、協(xié)調(diào)工作,，發(fā)揮自律作用,，團結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用,，自覺支持物業(yè)管理工作,。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1）,，組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負責人,、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談,，并形成調(diào)研報告,。

一、主要成效,。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理,，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進展,。

（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展,。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進,，全市城區(qū)面積、人口快速增長,，物業(yè)管理市場從無到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量,、服務(wù)水平、從業(yè)人員,、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展,。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人,，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務(wù)面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%,，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強,。近年來,，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升,，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步,，成為增進居民福祉,、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動,，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建,，樹立行業(yè)標桿。截至目前,，全市共申報創(chuàng)建省級五星,、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范,，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動,，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓(xùn)規(guī)范,，全面推行“三公開”制度,，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標準和內(nèi)容,。在全市組織開展全方位,、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，監(jiān)管體系基本成型,，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ),。一是完善配套政策,，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實施意見和方案,，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心,，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度,，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%,。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實施意見,，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠,。例如,，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費僅收70%,。

二,、存在的主要問題及原因。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜,、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計,，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件,，**年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長,，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）,。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建,、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題,，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會主體,、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會主體角色錯位,。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜,、難以統(tǒng)一,，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢,。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初,，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā),，項目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán),，比如海德堡項目,。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格,、偷工減料,、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山,、奧園廣場、京鷹華府等項目,。在出現(xiàn)問題后,，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣,、業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷售過程中,，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金,，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員,，或以只售不租、提高停車費等方式,，迫使業(yè)主購買車位,，造成小區(qū)停車難、停車貴,。比如,，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住,，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念,，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心,。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目,，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”,，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標,，進行惡性競爭,。在承接物業(yè)項目后,，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量,，壓縮人員成本,，服務(wù)項目少、標準低,。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用,，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利,，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域,、侵占共用營收,、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如,，家園小區(qū)等項目,。部分業(yè)委會成員，奉獻意識,、責任意識較弱,，不作為、亂作為,、慢作為,。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益,，甚至與開發(fā)商,、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如,，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收,，長期不公開收支賬目,，公款私用，提高物業(yè)費,、停車費標準,，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識不強,，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心,。**年,，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑,、損人利已，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”,，甚至違規(guī)裝修、搭建,、停車,、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房,、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模,，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因,，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后,。近年來，城市居民人口較快增長,，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化,。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久,?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法,。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏,。住建,、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時,，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失,，未對區(qū)物業(yè)管理部門,、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全,。當前,，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu),、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實,，矛盾無法有效化解在基層,。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干,。支持力度不夠,。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè),、輕管理，對城市規(guī)劃,、建設(shè),、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少,。

（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立,。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權(quán)登記,。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層,、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益,，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評價體系缺失,，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量,。價格調(diào)節(jié)機制失靈,。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時沒有參考依據(jù),。物業(yè)管理費低而停車費過高,，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感,。

三、對策建議,。

（一）建章立制,，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責任體系,。通過加大法規(guī)修訂,、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度,，推動物業(yè)管理權(quán)力下放,、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市,、區(qū),、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系,。一是完善法規(guī)政策,。結(jié)合**實際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善,、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門,、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進行明確,，進一步對小區(qū)車位出租,、綠地保護、物業(yè)服務(wù)收費等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依,、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項,，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標管理,、新建承接現(xiàn)場查驗管理,、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力,。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力,。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度,、配備物業(yè)管理專干,、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任,，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層,。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管,、誰負責”要求,，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務(wù)流程,、咨詢投訴方式等,，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度,。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設(shè),、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作,，建立考核辦法及細則,，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處,、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門,、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則,，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費,，納入年度財政預(yù)算并建立常態(tài)增長機制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造,、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵,、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作,。

（二）創(chuàng)新方式,，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系,。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展,，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開,、產(chǎn)權(quán)明晰,、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用,，彌補市場失靈,。一是加強信用體系建設(shè)，提高準入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃,，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準,，完善信用評價,、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度,，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè),。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結(jié)合使用,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用,、善用信用、誠信經(jīng)營,，實現(xiàn)公平競爭,、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺,，促進信息公開,。依托“智慧**”建設(shè)，加強物業(yè)管理信息化,、一體化平臺建設(shè),，從根本上解決監(jiān)管難、處理難,、評價難等難點,、痛點。按照“先易后難”的方式,，分步上線業(yè)主繳費,、投票表決,、滿意度評測、問題反映,、可視化監(jiān)管等功能,。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移,。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題,，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為,。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū),，責任部門要集中會診，敢于擔當,，切實把房屋滲漏,、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位,。四是完善價格調(diào)節(jié)機制,，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價變動等因素,，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費基準價和浮動幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價,、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系,。進一步完善物業(yè)服務(wù)收費標準,，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策,，切實決停車難、停車貴問題,。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口,，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動,，打造共建共治共享的社會治理格局,。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦,。加強輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體,、新媒體，加大對業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識,。加強業(yè)委會建設(shè),，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生,，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立,、改選、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員,、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員,。規(guī)范業(yè)委會行為,，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平,。加強業(yè)委會監(jiān)督,，各小區(qū)應(yīng)當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務(wù)監(jiān)管和審計,，每季度公示經(jīng)費收支,，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán),，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式,，全面實施產(chǎn)權(quán)登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費,，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如,，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利,，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機構(gòu)進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體,、依據(jù)及程序,，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則,。三是暢通應(yīng)急維修渠道,，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”,，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如,，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險,，建立電梯故障“快處快修”機制,。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度,，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道,、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭,、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解,、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動,。

六月上旬,，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研,，在了解基本情況,，查找存在問題的基礎(chǔ)上提出了對策建議。

一,、基本情況,。

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個,，由單位自管或社區(qū)代管的有264個,，由業(yè)主自管或無人管理的有91個,。這些小區(qū)大部分建成于上世紀八九十年代,，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差,、管線老化,、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū),，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題,，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因,。近年來,，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大,，牽扯精力最多的一項重要工作,，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實問題。

**年以來,，各級已逐步認識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性,，逐步推進老舊小區(qū)改造提升，進一步加強物業(yè)管理工作,。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升,，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū),、街,、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站,、物業(yè)維修服務(wù)站,、物業(yè)服務(wù)中心）工作機構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個,，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個,，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實施意見》,、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》,、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法，為全區(qū)加強物業(yè)管理探索了路子,。

但隨著我市城市建設(shè)東擴南移戰(zhàn)略的實施,，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢將逐漸退去,，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露,，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn),，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平,、粗放型和起步探索階段,，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強老舊小區(qū)改造提升,，健全完善物業(yè)管理長效機制,。

二、存在的問題,。

1,、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大,。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大,，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設(shè)高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的,，由于受資金,、技術(shù)、設(shè)計等因素制約,，加之當時沒有強制性建設(shè)規(guī)范,。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高，集中供暖,、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失,。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū),，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房,，存在諸多安全隱患。

道路不平,、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理,；

各類管線老化，供電供水損耗大,，時常發(fā)生停水斷電,；

業(yè)主習(xí)慣于單位無償提供的物業(yè)服務(wù)，“花錢買服務(wù)”的意識不強,，物業(yè)管理收費難,。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費嚴重，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離,，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費,。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費用，造成物業(yè)公司留不住,，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在,。

有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價,；

有的不走程序,，單方面提高物業(yè)收費標準,，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同,，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和車位費，引起矛盾,，形成上訪,，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁,，產(chǎn)生問題多,。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離,，形成小區(qū)管理空檔,，且不能及時移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走,，最終導(dǎo)致對簿公堂,。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走,，和新進入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙,，制造小區(qū)管理混亂。

3,、開發(fā)建設(shè)遺留問題多,，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū),。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力,，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃,，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖,，造成小區(qū)環(huán)境不達標,、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題普遍存在,。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水,、電、氣,、暖等公共設(shè)施費用,，有的未及時履行房屋質(zhì)量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證,，有的房屋面積縮水公攤增加,，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理,，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商,、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā),，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生,。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中,，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。世紀花園,、星河灣等小區(qū)因電梯維修,、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房,、綠化供熱等矛盾糾紛,，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。

4,、業(yè)主委員會建設(shè)亟待規(guī)范,。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度,，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉,，從而影響“兩會”的成立。二是業(yè)主委員會正常運行困難,。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬,，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費緊缺,，成員大都工作積極性不高,，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權(quán),、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮,。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織,，機構(gòu)松散,，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權(quán)力和責任以及與之相對應(yīng)的獎懲考核辦法,，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督,。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧,、鬧矛盾,，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題,，三番五次到政府部門上訪,，經(jīng)市,、區(qū)、街道辦三級多次調(diào)解未果,，最終矛盾雙方對簿公堂,。

5、體制不順,，力量不足,，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省,、市、區(qū)以及機關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體,，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權(quán)單位,，自成體系，各自為政,，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬,。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集,，不允許在垃圾臺傾倒,，導(dǎo)致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū),，不愿染指,，形成綜合執(zhí)法只負責沿街,，不進小區(qū)的不成文規(guī)定,。各級政府制定的《物業(yè)管理條例》，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，但現(xiàn)實管理中,，對物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認定等實質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上,。這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié)，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責任主體缺位,。另外，雖然區(qū),、街,、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機構(gòu),，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數(shù)職,，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應(yīng)對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛,，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責權(quán)不對等，不配套,，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力,。

三、意見和建議,。

1,、綜合施策，改造提升,，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題,。

堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實施集中供熱,、供氣,，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場,，改造老化的線路和更換插卡式電表,，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善,，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了,，事有人管了,。所以我們建議，要繼續(xù)加強老舊小區(qū)改造,，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo),，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針,，按照居民自籌,，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法,，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進行改造,。

老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實行優(yōu)惠政策,，通過財政補助,，政府以獎代補、稅收返還等優(yōu)惠措施,，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性,。

同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變,，樹立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識,。逐步實現(xiàn)自我管理，自我服務(wù),。

除此之外,，還要逐步推進人民調(diào)解、法院受理,、綜合執(zhí)法等依法治理進社區(qū)進小區(qū)活動,，建立起老舊小區(qū)管理的長效機制。

2,、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度,，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平,。

區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導(dǎo)性收費和服務(wù)標準,，各街道辦事處也要根據(jù)各自實際，制定各項管理制度和考核辦法,，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循,，有則可守。二是要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管,。要進一步落實與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標責任書》,，實行量化考核打分，業(yè)主評議等管理制度,，通過考核考評,，獎優(yōu)罰劣。對存在問題多,、服務(wù)水平低,、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報,，建議相關(guān)部門吊銷營業(yè)執(zhí)照,、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務(wù)項目等管理措施,。在考核的基礎(chǔ)上要加強日常監(jiān)管,，通過召開工作例會和以會代訓(xùn)等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位,，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理,，品牌化服務(wù)的理念,。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營,，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見,，建立聯(lián)合監(jiān)管機制?？蓵瑢徲嫴块T對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費等情況進行年度審計,，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進行監(jiān)管,。三是加強物業(yè)企業(yè)自身建設(shè),。物業(yè)企業(yè)要認真貫徹各級《物業(yè)管理條例》，做到遵紀守法,，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn),，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì),，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù),，誠信經(jīng)營,。要不斷拓寬服務(wù)渠道，增加服務(wù)項目,，推動服務(wù)向縱深發(fā)展,，以此帶動多元化經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,。要通過市場機制,，實施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴大企業(yè)規(guī)模,，提高經(jīng)濟效益,，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動服務(wù)水平上臺階,。

3,、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題瓶頸,。

近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多,，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng),，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸,。要高度重視存在問題的嚴重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量,、房屋保修,、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同,，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題,，建議市上相關(guān)職能部門有針對性的加強監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強同市規(guī)劃局,、住建局等部門聯(lián)系,，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量,、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度,，重點就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問題,，定期召開聯(lián)席會議,，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度,，實現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接,，推進社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責的辦法,，推進小區(qū)物業(yè)管理依法實施,，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入,，打好基礎(chǔ),，選好首期物業(yè)管理公司,，共同維護業(yè)主合法權(quán)益,，確保以后物業(yè)管理順利開展。

4,、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為,。

對產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，不具備條件的小區(qū),，可成立小區(qū)管理委員會,。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題,，降低上訪率,。二是加強對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導(dǎo)，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定,，符合實際條件,，符合有關(guān)程序。三是通過培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會委員正確履職。加強業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓(xùn),，使其能合理反映業(yè)主訴求,、需求，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約,，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同,，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進一步加強監(jiān)管,，規(guī)范業(yè)主委員會的行為,。建立監(jiān)督機制，制定行為規(guī)范,，通過一系列健全有效的制度,，引導(dǎo)業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督,，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改,，確保業(yè)主委員會正常有序運行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用,。

5,、加強領(lǐng)導(dǎo)，充實力量,，形成監(jiān)管合力,。

環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法,。建議市上進一步下放物業(yè)管理權(quán)限,，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進一步理順物業(yè)管理工作體制,。三是落實人員和經(jīng)費保障,。要為區(qū)、街兩級充實物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員,，為一線管理機構(gòu)招聘部分專業(yè)人員,，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實街道辦,、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費和公共物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)費補助政策,，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用，也可采取以獎代補等形式,，予以經(jīng)費保障,。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，城市化進程不斷推進,，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題,。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,，而且有利于社會安定與穩(wěn)定,。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研,，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城,、酈景陽光,、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū),，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會,，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F(xiàn)將情況報告如下：

一,、基本情況。

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個,，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔著酈景陽光,、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患,。

二,、存在問題。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范,。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄,，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安,、保潔,、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項目基本沒有開展,。部分物業(yè)公司認識不到位,，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低,、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗,，即使公司對員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級階段,，且工資報酬低,，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減,。

1,、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一,，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù),，導(dǎo)致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在,。對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況,，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定及時公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

2,、業(yè)主消費觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，部分業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費方式認識不足,，導(dǎo)致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在,。同時對服務(wù)收費標準的認同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),，導(dǎo)致收繳率偏低,。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難,，服務(wù)不到位,。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。

1,、物業(yè)公司消防管理履職不到位,。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度等,，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實，日常管理流于形式,。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員,。

2、消防系統(tǒng)移交不到位,。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚,、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn),，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵,，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見很大。

三,、幾點建議,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進收費,。

1,、加強物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督,，推進物業(yè)公司在加強自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務(wù)項目,，不斷追求服務(wù)的精細度,。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境,，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念,。

2、及時完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制,。

進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制,，明確業(yè)主委員會、社區(qū),、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施,。制定有效的綜合考評制度,，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評,，發(fā)現(xiàn)問題督促整改,，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì),。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，提高消防安全意識。

1,、加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時,，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴重,、設(shè)備老化的問題要及時督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積,，停車位,、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要及時進行清查,、整頓,，還業(yè)主一個舒適,、安全的生活環(huán)境。

2,、簡化專項維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目,，應(yīng)啟用專項維修資金用于小區(qū)的維護保養(yǎng),，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報,，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題,。同時應(yīng)簡化專項維修資金審批程序。

3,、強化責任主體,。

強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,，消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,，加強消防設(shè)施管理建立完善,、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

（三）落實部門責任和屬地責任,，提升行業(yè)自律水平,。

1、制定行業(yè)標準,。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標準和相應(yīng)的收費標準并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務(wù)內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念,。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價,，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級,、服務(wù)內(nèi)容,、收費項目、收費標準,、收費依據(jù),、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”,。

2,、完善監(jiān)管機制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃,、城管,、公安、工商,、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動,，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作,，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓(xùn),，創(chuàng)新管理手段,，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會,，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議,，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改,，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū),、和諧社區(qū),。

自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進行城市綜合整治,，城市形象發(fā)生“蝶變”,，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化,。但是,，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系，形成長效機制,，進一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果,，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題,。

一,、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步,，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下,，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進入了提檔升級,、加快發(fā)展的新時期,。目前，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中,，一級資質(zhì)企業(yè)11家,，二級資質(zhì)企業(yè)33家，三級含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家）,，從業(yè)人員已超過6萬人,。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓、商廈,、高檔公寓,、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū),、居民老舊住宅區(qū)六個方面,，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個大類構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬平方米,，已有物業(yè)管理的2704.65平方米,，實施物業(yè)管理的項目約520個，物業(yè)覆蓋面為90%,，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達100%,。

近幾年來，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快,，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治,，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化,。為了切實搞好物業(yè)管理,，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象,，區(qū)政府及有關(guān)部門,、街道和社區(qū)落實物業(yè)管理條例和相關(guān)政策，對于商務(wù)物業(yè)這一塊,，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的作用,，運用市場化手段規(guī)范其運作。而對于在計劃經(jīng)濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū),，重點是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治,，一方面試點初步形成了居民自治,、社區(qū)自治、引進專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道,、社區(qū)居委會試點推行社區(qū)服務(wù)自治,，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區(qū)自主式物管,、改造“一戶一表”和老舊電梯等,，夯實社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù),。截止**年底,，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米,，2.42萬戶,，物業(yè)管理工作正在不斷擴面提升,。

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作,，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強物業(yè)管理工作意見和推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效,，但是,，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題,。

相對于深圳1981年,、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步,。由于起步晚,，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制,，起點較低,，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一，規(guī)范化,、專業(yè)化水平不高,，商務(wù)樓宇物管標準率較低，員工素質(zhì)普遍不高,，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿足多功能,、全方位、高層次服務(wù)需求,。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā),，規(guī)劃建設(shè)檔次低，所建房屋單體樓比重較大,，占40%左右,。規(guī)劃建設(shè)的檔次低，項目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計不合理、建筑質(zhì)量差,、設(shè)施設(shè)備不齊全,、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè),。全區(qū)目前具有一級資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家,，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質(zhì)，發(fā)展極不平衡,。全區(qū)還有不少老舊小區(qū),，由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒有物業(yè)專項維修資金,、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標準,，居民支持、參與率低,，推行自主式物管或引進專業(yè)物管難度較大,，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低,，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果,。

（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣,，化解難度增大,。

二是單體樓項目隱患嚴重；

三是低價導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢明顯,；

四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜,；

五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大,。究其糾紛的原因,，既有業(yè)委會運行不規(guī)范、業(yè)主對權(quán)利義務(wù)認識不對稱,、業(yè)主主張權(quán)利不理性,、部分業(yè)主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業(yè)定位不準,、服務(wù)水平和質(zhì)量不高,、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理條例操作性不夠強,、政府缺乏強有力的監(jiān)管的原因,。

（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計不夠順暢、不夠完善,，制度保障有限,。

部門層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科,，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控,、分析,、協(xié)調(diào)、處置工作,，無力指導(dǎo),、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設(shè)置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心,，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員,。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責權(quán)限,，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責任不明,、協(xié)調(diào)工作不及時,，以致于造成層層上訪,，矛盾久拖不決。從地方立法角度看,，則存在《**市物業(yè)管理條例》不夠完善,、操作性不夠強的問題,。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚,，法律責任和職責權(quán)限表述不夠明確,，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規(guī)定?！稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo),、監(jiān)督,、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐,。由于街道沒有強有力的措施介入,，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃,、建設(shè),、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起,，缺乏一個強力部門來有效協(xié)調(diào)各方,，造成多頭管理，問題久拖不決,，如果走訴訟程序,，則成本高、耗時長,、效率低,，不少人信訪不信法,，不愿意訴訟解決。另外,，對于物業(yè)管理權(quán)的交接,、驗收程序，《條例》的規(guī)定很簡略,，新的物管企業(yè)如何進場接管,、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出,、主管部門如何監(jiān)管驗收,、居委會與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則,。物業(yè)服務(wù)標準和收費標準,，也沒有公認的市場指導(dǎo)價格和標準等，物業(yè)收費十幾年一貫制未作調(diào)整,，物管陷入了收費低或收不起費,，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認為服務(wù)不佳不交費,，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán),。

（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性,，居委會自治功能弱化,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十五

通過本次調(diào)研，對飲料產(chǎn)品市場進行細分,、了解市場選擇方向及市場現(xiàn)在的發(fā)展狀況,，通過對產(chǎn)品銷售的各種影響因素的分析，為公司制定適合自身企業(yè)發(fā)展壯大的銷售策略,，為公司成功運作提供詳細而準確的依據(jù),。

飲料產(chǎn)品類型分類，產(chǎn)品品牌分類,，市場售價情況,，消費者消費地點以及消費者在飲料消費上的消費觀念。

轉(zhuǎn)載自 m.sevw.cn

通過對周邊超市,，零售店,，學(xué)校的走訪和網(wǎng)絡(luò)上資料查閱的方法對飲料市場進行調(diào)研。

通過對各大超市飲品區(qū)的調(diào)查分類總結(jié)發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)在飲料大致可以分為：碳酸飲料,、茶飲料、功能飲料,、水飲料,、果汁飲料和乳飲料,。

碳酸飲料、蔬果汁和水飲料構(gòu)成了飲料消費的主要部分,。雖然碳酸類飲料市場份額正在逐步減少,，但是這類飲料主要以解渴為主，而且在價位上比較低,，因此仍然是大多數(shù)年輕人的選擇,。由此也可以看出，消費者對飲料的消費仍然以其最基本的功能為主,，并對價位比較敏感,。

對于果汁飲料，作為新興的時尚飲料,，占有很大的市場份額,。20歲以下青少年構(gòu)成了果汁飲料的巨大消費群，而女性較之男性更為突出,。據(jù)網(wǎng)上資料調(diào)查表明,，雖然果汁飲料無法全面代替碳酸飲料這種傳統(tǒng)飲料，但果汁飲料在我國有巨大的發(fā)展空間,。果汁飲料的競爭日趨激烈,，如今市場上存在的三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業(yè)統(tǒng)一和康師傅，以包裝的創(chuàng)新和口味以及強大的各大媒體廣告取勝,；一支是包括匯源,、娃哈哈等國內(nèi)知名企業(yè)；還有一支是大的跨國公司如可口可樂,、百事可樂等,。目前市場上集中了匯源、農(nóng)夫果園,、統(tǒng)一鮮橙多、美之源果粒橙,、等眾多一線飲料品牌,。由于大品牌的激烈競爭，使得外來品牌很難進入果汁飲料市場,；同時據(jù)商場,、零售店等銷售人員透露，由于果汁飲料的價格日益透明化,，廠家和經(jīng)銷商的利潤在不斷變薄,。由此可見，尋找新的利潤增長點成為企業(yè)的當務(wù)之急,，而想要在競爭激烈的果汁市場取得領(lǐng)先地位,，適合市場需要的差異化經(jīng)營則是關(guān)鍵,。

一、康師傅市場份額為主,，而其中的綠茶,，冰紅茶始終占茶飲料消費的主流。不過由于近些年來大家對養(yǎng)生保健的逐步重視,，加之王老吉涼茶企業(yè)自身文化宣傳以及公眾在其對慈善事業(yè)的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下,，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場的份額。

功能飲料雖然以保健功能作為賣點,，定位為高檔消費飲料,，但價格相對較高，僅僅是滿足了一部分特殊消費人群的需求,，市場占有率較低,，目前市場上主要有紅牛、脈動,、健力寶等一系列產(chǎn)品,，市場銷售較低，近些年來健力寶的銷量有所下降,。

近年來,，隨著國家經(jīng)濟實力的迅猛增長，人民消費水平的逐年上升,，我國飲料行業(yè)的新生力量也在逐年增多,，特別是含乳飲料，以其營養(yǎng)天然的賣點迅速贏得了廣大飲料消費者的青睞,，其中以露露,，六個核桃，以及妙戀在調(diào)查中以較大比重被消費者所選擇,。

通過對飲料產(chǎn)品市場調(diào)研和官方行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析,，飲料消費市場呈現(xiàn)以下特點：

（一）碳酸飲料仍占據(jù)市場較大份額，果汁飲料消費呈上升趨勢,。

通過各種途徑的調(diào)查,，在我國的飲料消費市場，碳酸飲料的消費人群達到了40%的高比例,，此類飲料的顯著特點為：在功能上比較基礎(chǔ),，在價位上也相對較低，說明解渴和價格是影響消費者消費的一個不可忽視的因素,。果汁飲料的消費人群所占比例為20%,，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料，從消費比例上看,，較前些年稍有上升,。從功能上看,，果汁飲料宣傳的營養(yǎng)，天然,，健康很受廣大消費者的喜愛,。從消費比例的發(fā)展上來看，果汁飲料仍有很大的上升空間,。

（二）影響飲料消費的主要因素：

1,、飲料口味，是影響飲料購買最主要因素,。經(jīng)過對超市飲料區(qū)的消費者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，約有60%的消費者很在意飲料的口味，并坦言這會對飲料的選擇與購買產(chǎn)生直接或是間接影響,。

2,、品牌對消費者購買的影響是僅次于口味的又一重要因素。大約30%的消費者認為,，品牌會影響他們的選擇與購買,。而其中廣告是非常有效的促銷手段之一，它會直接的影響品牌在消費者心中的形象,，影響企業(yè)及產(chǎn)品的知名度,，從而間接地影響消費者對飲料的選擇。

3,、價格因素也是影響消費者購買的一大因素,。它不僅影響人們對消費場所的選擇，也影響著對飲料品牌和產(chǎn)品類型的選擇,。通過對在校大學(xué)生的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，學(xué)生們往往會對超市中搞活動的飲料產(chǎn)品進行更多的關(guān)注。而經(jīng)調(diào)查詢問得出結(jié)論,，消費量最大的飲料價格處于2-3元之間,。

4、產(chǎn)品的包裝也會對產(chǎn)品的消費產(chǎn)生或多或少的影響,。經(jīng)在賣場對消費者的攔截的訪問發(fā)現(xiàn),，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的。年輕人傾向于簡潔并且便于攜帶的小瓶,，而家庭購買者則更加的傾向于價格較實惠并且足量的大瓶裝。由此可見,，產(chǎn)品的實用性是絕大部分消費者更加注重的因素,。

（三）消費者購買飲料的主要場所：

經(jīng)對路人的咨詢和沿街調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，居民區(qū)內(nèi)的一些便利店,，超市,，還有一些大的賣場是消費者飲料購買的主要地點,，而其中大部分人主要在超市消費，這部分人中女性又占大多數(shù),，可能是女性更傾向于超市購物的原因吧,。而臨時消費的人群大多以男性為主，并且場所不固定,。

通過對飲料市場的細分,，我們對自己的產(chǎn)品做出了以下這些具體的策略：

（1）嚴格控制產(chǎn)品質(zhì)量。

消費者由原來的感性消費早已過渡到如今的理性消費,，絕大多數(shù)消費者越來越注重產(chǎn)品的質(zhì)量,，所以企業(yè)現(xiàn)在最重要的就是立足產(chǎn)品品質(zhì)，然后才能談及其余的市場戰(zhàn)略,。

（2）增加產(chǎn)品種類,。

當今飲料市場產(chǎn)品種類呈現(xiàn)出百花齊放的景象，口味的多樣性深深地吸引著年輕人,，而企業(yè)的巨頭們也在日益延伸著自己的產(chǎn)品,，這對其企業(yè)都起到了一個領(lǐng)頭的作用。我們同樣要更加注重新產(chǎn)品的研究與開發(fā),，不斷推出自己的新產(chǎn)品,，給消費者留下一個積極向上的企業(yè)形象。

（3）適時制定恰當?shù)匿N售策略,。

恰當?shù)陌盐彰恳粋€節(jié)日和對國人意義重大的時刻,，加之量身定做的廣告，外加一定的價格策略和產(chǎn)品包裝來制定有關(guān)節(jié)假日期間的營銷策略,。而對于平時的銷售,，可以定期在各大超市、商場舉辦促銷活動,，主要在于促銷的產(chǎn)品新穎與適當?shù)膬r格,，但應(yīng)該注意的是不能一味的打價格戰(zhàn)，這樣不太利于企業(yè)的自身形象,。

（4）定期宣傳企業(yè)形象,。

可以通過廣告（傳媒包括電視、網(wǎng)絡(luò),、報紙,、雜志等）的形式來宣傳自身企業(yè)形象，或是定期舉辦一些全民參與性的節(jié)目,，譬如唱歌兒,，跳舞，亦或是贊助一些電視臺或是雜志等的知名欄目，都可以達到宣傳企業(yè)形象的目的,。多參與一些公益活動,，對于我們企業(yè)來說也是大有裨益。

（5）規(guī)范調(diào)研與策劃活動,。

在產(chǎn)品上市前或運作過程中,，定期進行消費者、銷售渠道和競爭對手的市場調(diào)研,，了解消費需求,，經(jīng)銷商心理和競爭動態(tài)，并在此基礎(chǔ)上做出全面,、細致的整合營銷策劃,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1）,，組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負責人,、物業(yè)公司代表,、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告,。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標,，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展,。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進,，全市城區(qū)面積、人口快速增長,，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平,、從業(yè)人員,、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個,，服務(wù)面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列,。

（二）服務(wù)效能日趨加強,。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作,、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強,，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步,，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量,。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動,，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿,。截至目前,，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個,。二是抓好典型示范,，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會治理系列行動,，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓(xùn)規(guī)范,，全面推行“三公開”制度,，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位,、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn),，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來,，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型,，監(jiān)管框架逐漸完善,，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策,，制定了全面推進物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機構(gòu)改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺,，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實施意見,，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定,，讓業(yè)主真正得實惠。例如,，對房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務(wù)費僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣,、雜,、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計,，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件,，年上半年達1407件,，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）,?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建,、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）,。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題,，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會主體,、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會主體角色錯位,。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜,、難以統(tǒng)一,，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢,。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初,，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā),，項目竣工交付后，將公司注銷,，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán),，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中,，通過壓低施工價格,、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本,，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山,、奧園廣場、京鷹華府等項目,。在出現(xiàn)問題后,，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣,、業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷售過程中,，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金,，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員,，或以只售不租、提高停車費等方式,，迫使業(yè)主購買車位,，造成小區(qū)停車難、停車貴,。比如,，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住,，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念,，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心,。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目,，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”,，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標,，進行惡性競爭,。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤,，降低服務(wù)質(zhì)量,，壓縮人員成本，服務(wù)項目少,、標準低,。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”,。有的與業(yè)主爭利,，收費不規(guī)范,、占用公用區(qū)域、侵占共用營收,、違規(guī)催繳物業(yè)費等,。比如，家園小區(qū)等項目,。部分業(yè)委會成員,，奉獻意識、責任意識較弱,，不作為,、亂作為、慢作為,。有的把業(yè)委會當做“法外之地”,，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商,、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如,，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收,，長期不公開收支賬目,，公款私用，提高物業(yè)費,、停車費標準,，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識不強,，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心,。年,，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%,。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑、損人利已,，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修,、搭建,、停車,、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房,、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模,，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因,，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后,。近年來，城市居民人口較快增長,，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化,。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久,?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法,。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏,。住建,、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時,，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失,，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲,。矛盾調(diào)處機制不健全,。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門,，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實,，矛盾無法有效化解在基層,。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干,。支持力度不夠,。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè),、輕管理,，對城市規(guī)劃、建設(shè),、管理缺乏一體化認識,。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少,。

（三）市場調(diào)節(jié)失位,。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立,。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰,。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權(quán)登記,。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益,，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評價體系缺失,，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量,。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時沒有參考依據(jù),。物業(yè)管理費低而停車費過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán),，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感。

（一）建章立制,，構(gòu)建條塊結(jié)合,、齊抓共管的責任體系,。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核,、財政投入等工作力度,，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移,，構(gòu)建市,、區(qū)、街道,、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系,。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實際,，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例,，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門、社區(qū),、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進行明確,，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護,、物業(yè)服務(wù)收費等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循,。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理,、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理,、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū),，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力,。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干,、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動,。按照“誰主管,、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門,、業(yè)務(wù)流程,、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū),、執(zhí)法進小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,，推進平安建設(shè),、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作,，建立考核辦法及細則,，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處,、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門,、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則,，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費,，納入年度財政預(yù)算并建立常態(tài)增長機制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造,、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵,、業(yè)委會培訓(xùn),、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式,，構(gòu)建誠信規(guī)范,、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展,，又要通過建設(shè)信用評價,、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機制,，更好發(fā)揮政府作用,，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設(shè),，提高準入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī),、配套政策和標準,，完善信用評價、紅黑名單,、聯(lián)合獎懲等配套制度,，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度,，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結(jié)合使用,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用,、誠信經(jīng)營,，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰,。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺,，促進信息公開。依托“智慧”建設(shè),，加強物業(yè)管理信息化,、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難,、處理難,、評價難等難點、痛點,。按照“先易后難”的'方式,，分步上線業(yè)主繳費、投票表決,、滿意度評測,、問題反映、可視化監(jiān)管等功能,。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度,，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題,，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為,。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診,，敢于擔當,，切實把房屋滲漏、配套不齊,、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位,。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭,。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價變動等因素，實施分級定價,，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費基準價和浮動幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符,、合同約定”的收費體系,。進一步完善物業(yè)服務(wù)收費標準，對停車收費分類劃檔,，出臺最高限價政策,，切實決停車難、停車貴問題,。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口,，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動,，打造共建共治共享的社會治理格局,。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦,。加強輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體、新媒體,，加大對業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識,、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設(shè),，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生,，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選,、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”,、民主黨派等人士為業(yè)委會成員,。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平,。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當成立業(yè)主監(jiān)督委員會,，加強財務(wù)監(jiān)管和審計,，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計,，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障,。進一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費,，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例,，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售,。建議上級立法機構(gòu)進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定,，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序,，確定車位,、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道,，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”,，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如，探索推行電梯運行保險,、電梯安全責任險,，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制,，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛,，通過開通司法審判綠色通道,、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式,，促進業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解銜接互動,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十七

隨著高科技的日新月異，我們的生活節(jié)奏也變得越來越快,。伴隨著快速的生活節(jié)奏,，產(chǎn)生了一種新興的物流方式快遞?？爝f,，是指快遞公司通過鐵路，公路和空運等交通工具,，對客戶貨物進行快速投遞,。快遞的特點是,，一個點到另一點,，快速方便。近年來隨著網(wǎng)上購物的普及,，地區(qū)間的物流增多,，快遞行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，同時作為服務(wù)業(yè)也提供了大量的就業(yè)機會,，為我國經(jīng)濟增長貢獻了一份力量,。

此次的調(diào)研問卷通過設(shè)計的14個問題來調(diào)查同學(xué)們對于校園快遞現(xiàn)狀的了解情況、平時對于快遞的使用頻率以及對于校園快遞的發(fā)展有什么建的意見等,。也希望通過此次調(diào)研活動得出的結(jié)論來改進學(xué)校校園快遞的現(xiàn)狀,，讓學(xué)校可以更好的維護校園快遞的現(xiàn)狀,，把校園快遞做得更好,，讓同學(xué)們的生活更加便捷,。

跟據(jù)此次調(diào)查中的實地調(diào)查得知：學(xué)校周邊的快遞公司現(xiàn)今存在有固定代理點和無固定代理點兩種經(jīng)營模式。（其中：有固定代理點的快遞公司有：申通快遞,、圓通快遞、中國郵政,、韻達,；無固定代理點的快遞公司有：順豐快遞、匯通快遞,、中通快遞）,。

現(xiàn)在校園快遞的特點是：

西南大學(xué)育才學(xué)院學(xué)生委員會調(diào)研部。

西南大學(xué)育才學(xué)院學(xué)生委員會快遞公司往往選擇施工簡易房或與其他商鋪共同租用的很小的店面來維持日常的經(jīng)營,。地方狹窄簡陋,，師生難以對其產(chǎn)生信賴感；貨物擺放零亂無序，給師生造成以易丟失,，安全系數(shù)不高的感覺,。

單個代理點由于現(xiàn)有的市場份額有限,，賺取的利潤也有限，而且還要支出經(jīng)營場地租金與工工資,，所賺取的凈利潤額就相對較低,。在這種大的背景下,，各代理點就會出現(xiàn)經(jīng)常性換址或經(jīng)常性更換代理人,，乃至于更換營業(yè)業(yè)務(wù)的'情況。這也會給師生們寄取快遞的便捷性產(chǎn)生較大的影響,。

由于上述兩點等負面因素的影響,，同學(xué)們多數(shù)對于現(xiàn)在的校園快遞感到不滿意。在這些同學(xué)那里，我們了解到,，對于現(xiàn)今校園快遞的狀況，令他們不滿的方面主要包括：

（2）,、校園快遞的效率較低,，送貨速度較慢且取貨時間具有不定時性,；

（3）、快遞公司工作人員服務(wù)態(tài)度較差且由于快遞公司經(jīng)營地點狹小,，貨物堆放雜亂，給同學(xué)們造成一些不安全性或損失,，讓同學(xué)們感到不滿。

現(xiàn)今校園中只有極少數(shù)同學(xué)不使用校園快遞,，絕大多數(shù)同學(xué)在日常生活中都會或多或少的接觸,、使用校園快遞。但多數(shù)同學(xué)們對于現(xiàn)在的校園快遞狀況還沒有達到很滿意的狀態(tài),，有的甚至對于現(xiàn)在的校園快遞狀況感到不滿意（包括校園快遞的效率和費用等方面）。

學(xué)校里大多數(shù)同學(xué)們對于校園快遞的滿意程度注重方面是：送貨的效率,、貨物的安全性、快遞公司工作人員的服務(wù)態(tài)度和快遞公司送貨到學(xué)校的時間確定性,。而現(xiàn)在校園快遞存在的普遍現(xiàn)象是：快遞公司送貨速度慢,、效率低，工作人員服務(wù)態(tài)度差以及收費標準過高且收費標準不明確,、不統(tǒng)一,，讓同學(xué)們大為不滿。

通過此次調(diào)研活動的數(shù)據(jù)反映：77%的同學(xué)認為學(xué)校有專門設(shè)置一個快遞收發(fā)點的必要,，其中91%的同學(xué)則建議由學(xué)校里勤工儉學(xué)的同學(xué)們?nèi)タ爝f收發(fā)點工作,，負責同學(xué)們的快遞物品收發(fā)，這樣既可以提高同學(xué)們對于校園快遞服務(wù)的滿意程度,，給同學(xué)們創(chuàng)造一個更為便捷的校園快遞環(huán)境,、生活，又可以給勤工儉學(xué)的同學(xué)們提供一個就業(yè)的新崗位,。

關(guān)于學(xué)校自己建立校園快遞收發(fā)點,，也是有先例可借鑒的。根據(jù)學(xué)校自己建設(shè)校園快遞超市的網(wǎng)絡(luò)相關(guān)信息查詢：在重慶市范圍內(nèi),，已經(jīng)有十幾所高校建立了自己的校園快遞超市,，其中辦得最成功的就是四川外國語學(xué)院。這些學(xué)校興辦校園快遞超市的目的都是為了方便同學(xué)的生活,、規(guī)范校園快遞市場,、避免校園快遞市場出現(xiàn)混亂局面。

（3）可以借鑒川外的校園快遞超市模式,，進行做適當調(diào)整,，以便利同學(xué)們的生活；

（4）根據(jù)學(xué)校實際情況考慮是否在各個園區(qū)分點設(shè)立快遞收發(fā)站以及提供送貨上門的服務(wù),。

隨著網(wǎng)上購物與校園快遞事業(yè)的高速發(fā)展,，同學(xué)們的校園生活節(jié)奏也將變得越來越快速，這也將給我們的校園生活涂上一抹新的色彩,，使我們的校園生活更加的豐富,。學(xué)校對于校園快遞的統(tǒng)一管理，將會使我們的校園生活變得更加的井然有序,。校園快遞也將把我們的生活帶入一個高速發(fā)展的新階段,，同學(xué)們也要在這高速發(fā)展的信息化時代利用好這些資源，來提升自己的學(xué)習(xí)能力,，在網(wǎng)絡(luò)化的生活中也讓自己的學(xué)習(xí)可以高速發(fā)展,。讓校園快遞在學(xué)校中健康、有序的發(fā)展,，為我們的生活帶來多元的色彩與發(fā)展,。

學(xué)校的校園秩序是其必須規(guī)范的,。而雜亂無章的快遞公司代理極易給校園環(huán)境的穩(wěn)定造成不安定的因素，完善快遞制度提高快遞服務(wù)質(zhì)量是必要的,，甚至有必要提出新的校園快遞模式,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十八

摘要：購房已成為中國消費者的主要消費，同時大量的物業(yè)糾紛也隨之出現(xiàn),，并且糾紛難以解決,。糾紛難以解決根源于沒有理清其中的法律關(guān)系，沒有明確各自的地位和權(quán)利,、義務(wù)和責任,，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系有利于糾紛的解決。本文針對這樣的問題進行分析,，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系,，提出對《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)的部分評析意見。

關(guān)鍵詞：業(yè)主業(yè)主委員會物業(yè)管理,。

法律關(guān)系是在法律規(guī)范調(diào)整社會關(guān)系的過程中所形成的人們之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,。135物業(yè)管理法律關(guān)系就是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系過程中所形成的業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,。

法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參加者,，即在法律關(guān)系中一定權(quán)利的享有者和一定義務(wù)的承擔者。138物業(yè)管理法律關(guān)系主體如下:,。

(1)業(yè)主是指物業(yè)的主人,，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權(quán),，其所有權(quán)表現(xiàn)在他對該商品房的占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利,，表現(xiàn)載體為房產(chǎn)證上標明房產(chǎn)地址和業(yè)主姓名。通常意義(可以說是狹義層次上)的“業(yè)主”是指購房者,，而從廣義上來看還包括開發(fā)商,，因為會存在房屋未售完的情況。各個業(yè)主不是互不相干的,，因為業(yè)主們是共同生活在同一商品房小區(qū),，或同一棟商品房內(nèi)。他們之間的法律關(guān)系為區(qū)分所有權(quán)關(guān)系,。區(qū)分所有權(quán)由單獨所有權(quán),、區(qū)分共有權(quán)和成員權(quán)組成。單獨所有權(quán)是指各業(yè)主對其屋內(nèi)的房產(chǎn)擁有獨立,、排它的所有權(quán),，具體范圍可根據(jù)房產(chǎn)證所標明的范圍;區(qū)分共有權(quán)是指各業(yè)主對樓道,、小區(qū)內(nèi)的草地、水電等基礎(chǔ)設(shè)施,、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業(yè)主在支付購房款時一同支付對價的房產(chǎn)所擁有的共同所有權(quán);成員權(quán)是指各業(yè)主是全體業(yè)主的一員,，擁有參加會議權(quán)、投票權(quán)和收益權(quán),。

(2)業(yè)主委員會,，是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機構(gòu)，是得到全體業(yè)主經(jīng)過法定程序的授權(quán),，為了全體業(yè)主利益,，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)益的組織，但不具有獨立的法人組織,。因為其不有獨立的財產(chǎn)和獨立承擔責任的能力,，業(yè)主委員會的成員更不是責任主體，除非成員個人實施了個人的加害行為,。所謂業(yè)主委員會,，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益,，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的.一個民間性組織。

業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)，同時業(yè)主委員會都必須在法定或授權(quán)范圍下行使各種權(quán)利,。

(3)物業(yè)公司是提供物業(yè)服務(wù)的公司法人,，可以為有限責任公司或股份有限公司，目前大多數(shù)物業(yè)公司都是小規(guī)模的,，多為有限責任公司,。物業(yè)公司為小區(qū)提供保安服務(wù)、保潔服務(wù),、代收代繳服務(wù),、基礎(chǔ)設(shè)施維護和運營服務(wù)。因為物業(yè)公司有著專業(yè)的服務(wù)隊伍,、一定的規(guī)模和社會關(guān)系,，同時物業(yè)公司所提供的服務(wù)是單個業(yè)主無法完成或做起來十分麻煩的事項，所以物業(yè)公司有著廣闊的市場,。

法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)所指向的對象,，其中包括“物、人身,、精神產(chǎn)品和行為結(jié)果”,。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,，業(yè)主與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主支付的物業(yè)費用和物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù);業(yè)主與業(yè)主委員會之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主的授權(quán)和業(yè)主委員會在授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利的行為。

法律關(guān)系內(nèi)容是指主體享有的權(quán)利和義務(wù),。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,，業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)是全體業(yè)主的議事會議，表達業(yè)主意愿;業(yè)主委員會是業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的常設(shè)機關(guān),，執(zhí)行業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的決定;業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)和業(yè)主委員會都是在全體業(yè)主的授權(quán)之下,，為全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主行使權(quán)利,，其中業(yè)主委員會的成員必定是業(yè)主,。而物業(yè)公司是向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，與全體業(yè)主(而不是與業(yè)主委員會)形成服務(wù)合同關(guān)系,，是平等主體之間的合同關(guān)系,，不存在管理與被管理的關(guān)系。物業(yè)公司進入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),，當物業(yè)公司沒有履行其在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的義務(wù)時,，全體業(yè)主有權(quán)解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同并且要求賠償相應(yīng)的損失，物業(yè)公司也有義務(wù)退出小區(qū),，主要的權(quán)利由業(yè)主委員會行使,。當然，物業(yè)公司也有權(quán)在全體業(yè)主違約時取得救濟的權(quán)利,。所以業(yè)主,、業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)、業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間的法律關(guān)系并不復(fù)雜,，簡單地說就是內(nèi)部的代理關(guān)系和對外的合同關(guān)系,。

1.物業(yè)公司是來管理小區(qū)物業(yè)的。

物業(yè)公司只是提供物業(yè)服務(wù)的法人企業(yè),。除了經(jīng)營范圍的不同,，物業(yè)公司與市場中其他法人企業(yè)沒有大的區(qū)別。由此可見物業(yè)公司是提供服務(wù)者,，而不是管理者,。管理是存在上級與下級或管理者與被管理者,，但理論上業(yè)主與物業(yè)公司是平等的,，不存在管理關(guān)系，都是平等的市場主體,。所以物業(yè)公司應(yīng)該被稱為“物業(yè)服務(wù)公司”,，而不應(yīng)為“物業(yè)管理公司”，從法律規(guī)范中扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的“管理者”角色,，表明立法目的,。物業(yè)服務(wù)公司只管理共有財產(chǎn),，不管理私人財產(chǎn)。物業(yè)管理的對象是共有物業(yè),。物業(yè)即財產(chǎn),。“小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn),要么是私有財產(chǎn),要么是共有財產(chǎn),。私有財產(chǎn)完全屬于財產(chǎn)所有人個人的權(quán)利,，是否委托物業(yè)管理公司管理完全由財產(chǎn)所有人決定,法律或任何其他人都無權(quán)干涉,所以,物業(yè)管理,只能是對小區(qū)內(nèi)共有財產(chǎn)的管理?！彼?，物業(yè)公司是來提供小區(qū)共有物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

2.業(yè)主委員會承擔一切責任,。

業(yè)主委員會是是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織,。業(yè)主委員會不是獨立的法人機構(gòu)，因此不是責任主體,。

《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款,，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，實質(zhì)上,，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系,。“所謂代理,，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi),，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度”,?！霸跇I(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的,，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動,，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因,，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,，作出適當?shù)囊馑急硎尽Ｋ匀w業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi),，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示,，完全符合代理的特征”,，故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系,，可以認定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系代理人,，全體業(yè)主系被代理人,，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主,。

物業(yè)管理調(diào)研報告分析篇十九

行業(yè)分類：飲料,。

調(diào)研區(qū)域：河北省石家莊市橋西區(qū)。

調(diào)查對象：在校大學(xué)生飲料促銷員超市消費者,。

一,、調(diào)研目的通過本次調(diào)研，對飲料產(chǎn)品市場進行細分,、了解市場選擇方向及市場現(xiàn)在的發(fā)展狀況,，通過對產(chǎn)品銷售的各種影響因素的分析，為公司制定適合自身企業(yè)發(fā)展壯大的銷售策略,，為公司成功運作提供詳細而準確的依據(jù),。

飲料產(chǎn)品類型分類，產(chǎn)品品牌分類,，市場售價情況,，消費者消費地點以及消費者在飲料消費上的消費觀念。

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三,、

調(diào)研方法,。

通過對周邊超市，零售店,，學(xué)校的走訪和網(wǎng)絡(luò)上資料查閱的方法對飲料市場進行調(diào)研,。

四、飲料市場細分,。

通過對各大超市飲品區(qū)的調(diào)查分類,。

總結(jié)。

發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)在飲料大致可以分為：碳酸飲料,、茶飲料、功能飲料,、水飲料,、果汁飲料和乳飲料。

碳酸飲料,、蔬果汁和水飲料構(gòu)成了飲料消費的主要部分,。雖然碳酸類飲料市場份額正在逐步減少,，但是這類飲料主要以解渴為主,，而且在價位上比較低,，因此仍然是大多數(shù)年輕人的選擇。由此也可以看出,，消費者對飲料的消費仍然以其最基本的功能為主,，并對價位比較敏感。

對于果汁飲料,，作為新興的時尚飲料,，占有很大的市場份額。20歲以下青少年構(gòu)成了果汁飲料的巨大消費群,，而女性較之男性更為突出,。據(jù)網(wǎng)上資料調(diào)查表明，雖然果汁飲料無法全面代替碳酸飲料這種傳統(tǒng)飲料,，但果汁飲料在我國有巨大的發(fā)展空間,。果汁飲料的競爭日趨激烈，如今市場上存在的三股競爭力量：一支是臺灣背景的企業(yè)統(tǒng)一和康師傅,，以包裝的創(chuàng)新和口味以及強大的各大媒體廣告取勝,；一支是包括匯源、娃哈哈等國內(nèi)知名企業(yè),；還有一支是大的跨國公司如可口可樂,、百事可樂等。目前市場上集中了匯源,、農(nóng)夫果園,、統(tǒng)一鮮橙多、美之源果粒橙,、等眾多一線飲料品牌,。由于大品牌的激烈競爭，使得外來品牌很難進入果汁飲料市場,；同時據(jù)商場,、零售店等銷售人員透露，由于果汁飲料的價格日益透明化,，廠家和經(jīng)銷商的利潤在不斷變薄,。由此可見，尋找新的利潤增長點成為企業(yè)的當務(wù)之急,，而想要在競爭激烈的果汁市場取得領(lǐng)先地位,，適合市場需要的差異化經(jīng)營則是關(guān)鍵。

一,、康師傅市場份額為主,，而其中的綠茶，冰紅茶始終占茶飲料消費的主流。不過由于近些年來大家對養(yǎng)生保健的逐步重視,，加之王老吉涼茶企業(yè)自身文化宣傳以及公眾在其對慈善事業(yè)的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下,，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場的份額。

功能飲料雖然以保健功能作為賣點,，定位為高檔消費飲料,，但價格相對較高，僅僅是滿足了一部分特殊消費人群的需求,，市場占有率較低,，目前市場上主要有紅牛、脈動,、健力寶等一系列產(chǎn)品,，市場銷售較低，近些年來健力寶的銷量有所下降,。

近年來,，隨著國家經(jīng)濟實力的迅猛增長，人民消費水平的逐年上升,，我國飲料行業(yè)的新生力量也在逐年增多,，特別是含乳飲料，以其營養(yǎng)天然的賣點迅速贏得了廣大飲料消費者的青睞,，其中以露露,，六個核桃，以及妙戀在調(diào)查中以較大比重被消費者所選擇,。

五,、飲料消費市場特點分析。

通過對飲料產(chǎn)品市場調(diào)研和官方行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析,，飲料消費市場呈現(xiàn)以下特點：

（一）,、碳酸飲料仍占據(jù)市場較大份額，果汁飲料消費呈上升趨勢,。

通過各種途徑的調(diào)查,，在我國的飲料消費市場，碳酸飲料的消費人群達到了40%的高比例,，此類飲料的顯著特點為：在功能上比較基礎(chǔ),，在價位上也相對較低，說明解渴和價格是影響消費者消費的一個不可忽視的因素,。果汁飲料的消費人群所占比例為20%,，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料，從消費比例上看,，較前些年稍有上升,。從功能上看,，果汁飲料宣傳的營養(yǎng)，天然,，健康很受廣大消費者的喜愛,。從消費比例的發(fā)展上來看，果汁飲料仍有很大的上升空間,。

（二）,、影響飲料消費的主要因素：

1,、飲料口味,，是影響飲料購買最主要因素。經(jīng)過對超市飲料區(qū)的消費者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，約有60%的消費者很在意飲料的口味,，并坦言這會對飲料的選擇與購買產(chǎn)生直接或是間接影響。

2,、品牌對消費者購買的影響是僅次于口味的又一重要因素,。大約30%的消費者認為，品牌會影響他們的選擇與購買,。而其中廣告是非常有效的促銷手段之一,，它會直接的影響品牌在消費者心中的形象，影響企業(yè)及產(chǎn)品的知名度,，從而間接地影響消費者對飲料的選擇,。

3、價格因素也是影響消費者購買的一大因素,。它不僅影響人們對消費場所的選擇,，也影響著對飲料品牌和產(chǎn)品類型的選擇。通過對在校大學(xué)生的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，學(xué)生們往往會對超市中搞活動的飲料產(chǎn)品進行更多的關(guān)注,。而經(jīng)調(diào)查詢問得出結(jié)論，消費量最大的飲料價格處于2-3元之間,。

4,、產(chǎn)品的包裝也會對產(chǎn)品的消費產(chǎn)生或多或少的影響。經(jīng)在賣場對消費者的攔截訪問發(fā)現(xiàn),，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的,。年輕人傾向于簡潔并且便于攜帶的小瓶，而家庭購買者則更加的傾向于價格較實惠并且足量的大瓶裝,。由此可見,，產(chǎn)品的實用性是絕大部分消費者更加注重的因素。

（三）,、消費者購買飲料的主要場所：

經(jīng)對路人的咨詢和沿街調(diào)查時發(fā)現(xiàn),，居民區(qū)內(nèi)的一些便利店，超市，還有一些大的賣場是消費者飲料購買的主要地點,，而其中大部分人主要在超市消費,，這部分人中女性又占大多數(shù)，可能是女性更傾向于超市購物的原因吧,。而臨時消費的人群大多以男性為主,，并且場所不固定。

六,、制定戰(zhàn)略,。

通過對飲料市場的細分，我們對自己的產(chǎn)品做出了以下這些具體的策略：

（1）,、嚴格控制產(chǎn)品質(zhì)量,。

消費者由原來的感性消費早已過渡到如今的理性消費，絕大多數(shù)消費者越來越注重產(chǎn)品的質(zhì)量,，所以企業(yè)現(xiàn)在最重要的就是立足產(chǎn)品品質(zhì),，然后才能談及其余的市場戰(zhàn)略。

（2）,、增加產(chǎn)品種類,。

當今飲料市場產(chǎn)品種類呈現(xiàn)出百花齊放的景象，口味的多樣性深深地吸引著年輕人,，而企業(yè)的巨頭們也在日益延伸著自己的產(chǎn)品,，這對其企業(yè)都起到了一個領(lǐng)頭的作用。我們同樣要更加注重新產(chǎn)品的研究與開發(fā),，不斷推出自己的新產(chǎn)品,，給消費者留下一個積極向上的企業(yè)形象。

（3）,、適時制定恰當?shù)匿N售策略,。

恰當?shù)陌盐彰恳粋€節(jié)日和對國人意義重大的時刻，加之量身定做的廣告,，外加一定的價格策略和產(chǎn)品包裝來制定有關(guān)節(jié)假日期間的營銷策略,。而對于平時的銷售，可以定期在各大超市,、商場舉辦促銷活動,，主要在于促銷的產(chǎn)品新穎與適當?shù)膬r格，但應(yīng)該注意的是不能一味的打價格戰(zhàn),，這樣不太利于企業(yè)的自身形象,。

（4）、定期宣傳企業(yè)形象,。

可以通過廣告（傳媒包括電視,、網(wǎng)絡(luò),、報紙、雜志等）的形式來宣傳自身企業(yè)形象,，或是定期舉辦一些全民參與性的節(jié)目,，譬如唱歌兒，跳舞,，亦或是贊助一些電視臺或是雜志等的知名欄目,，都可以達到宣傳企業(yè)形象的目的。多參與一些公益活動,，對于我們企業(yè)來說也是大有裨益,。

（5）、規(guī)范調(diào)研與策劃活動,。

在產(chǎn)品上市前或運作過程中,，定期進行消費者,、銷售渠道和競爭對手的市場調(diào)研,，了解消費需求，經(jīng)銷商心理和競爭動態(tài),，并在此基礎(chǔ)上做出全面,、細致的整合營銷策劃。