為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種,。方案能夠幫助到我們很多,，所以方案到底該怎么寫才好呢,？接下來小編就給大家介紹一下方案應(yīng)該怎么去寫,，我們一起來了解一下吧。

新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

小區(qū)物業(yè)管理方案（一）：

一,、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部,，面臨武德路，北挨江津西路,，南靠北湖路,。2.項目主要經(jīng)濟指標

二、物業(yè)管理資料

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理,，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理,、三類服務(wù),，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理,、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間公共通道、門廳,、共用排煙道,。

房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實巡查制度及年度房屋建筑維護,、養(yǎng)護,，執(zhí)行房屋修繕標準,、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范,、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b,、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化。

c,、工作的針對性

在工作中要因地制宜,、因時制宜、因房制宜,、因戶制宜,，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道,、落水管、共用照明,、煤氣干線,、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯,、水泵房,。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理,，對于不同的設(shè)施,、設(shè)備進行不同的維修管理,，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準,，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查,、維修,、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設(shè)施設(shè)備齊全,、功能正常,、運行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物,、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠池,、地上車庫等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,，指定并落實巡查制度,、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度,、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對于有些專項類別，如：車庫,、制定專業(yè)管理方案并實施,。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通,、達標,，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng),、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng),、門禁及車庫管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成,、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理,、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo),、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源,，提升智能系統(tǒng)功能,，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2,、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循高標準,、嚴要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量,、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能,。做好兩項工作,，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理,。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實行標準化清掃保潔，垃圾日清,，按計劃消毒,、滅鼠、滅蟲,。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所,。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識,，日常管理與保護有機結(jié)合,，提高住戶的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。透過我們的管理到達綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木,、草坪的養(yǎng)護。

4,、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主,、防治（消）結(jié)合的方針,，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理,。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車,、摩托車,、自行車等）進出、行駛,、停泊實施管理工作,，確保車輛安全、交通暢通,、組織有序,，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6,、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計合理,，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適,、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計,、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7,、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù),，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù),、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè),、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù),，如：為高層住戶14小時開啟電梯,、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境,。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效,、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便、更迅捷,。真正從居民的日常生活細節(jié)思考,，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,，開辟新的服務(wù)項目。

小區(qū)物業(yè)管理方案（二）：

為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

一,、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標和范圍

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率到達90%,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%,；2015年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三,、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題,、誰負責(zé),、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全實到單位、到個人,，維修及時率確保在90%以上,。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督,。

四,、物業(yè)費的成本測算

1、管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,。

2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3,、保安費：保安費測算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案（三）：

社區(qū)物業(yè)服務(wù)實施方案

為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市,，特制定本方案,。

一、指導(dǎo)思想

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù),，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上,，按照居民自治、因地制宜,、便民利民的原則,，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度,。

二、服務(wù)范圍

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點,，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理,。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān),、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護,。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護作業(yè)標段以外）公共場所,、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟,、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作,。

（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時,，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路,、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池、垃圾果皮筒,、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護。

（五）公共綠化維護,。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌、施肥,、除蟲,、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

（六）其他,。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目,。

三、基本原則

（一）居民自治的原則,。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽取居民意見,，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營,，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制,，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接,、最現(xiàn)實的利益問題,。

（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況,，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施,，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展,。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,，可采用多種模式進行分類分層次管理,。

（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程,、民心工程,，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系,、社區(qū)治安保障體系,、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時,，努力擴大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度,。

四,、工作任務(wù)

按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃,。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū),、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū),、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片,、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū),、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片,、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片,。

五,、工作思路

在推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定三先三后的工作思路,。

（一）先整治后管理,。按照整治在先，管理長效的原則,，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行牛皮癬,、綠化設(shè)施、溝渠,、圍墻,、路燈、地面,、化糞池,、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理,。

（二）先宣傳后實施,。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費,。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實行先服務(wù)后收費低償服務(wù)原則,，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,，再收取必須的服務(wù)費,，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

六,、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長:

副組長:

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財政局,、區(qū)城管局、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu),。

七,、職責(zé)分工

區(qū)政府辦：負責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區(qū)綜治辦：負責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作,；

區(qū)發(fā)改局：負責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準,；

區(qū)財政局：負責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作,；

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作,；

區(qū)工商分局：負責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持,；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導(dǎo),、支持和配合,；

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八,、方法步驟

（一）準備階段

1,、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單,。

2,、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3,、3月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段

1,、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑,，改善治安,，交通現(xiàn)狀,，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻,，道路,、綠地、路燈,、供排水等設(shè)施,，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷,、小區(qū),、小院、小店四小管理,，辦好四件實事,，重點解決路燈不亮，下水不通,，路面不平,，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ),。

2,、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法,。

3,、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗收階段

1,、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2,、6月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評,。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭,，組織相關(guān)部門進行驗收,，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準,，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求補課，不予驗收,，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值,。

九,、工作要求

（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),，是鞏固禮貌建立成果,、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平,、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程,。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手,。要召開班子會，專題研究和部署此項工作,。要統(tǒng)一思想,，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強社會治安,、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設(shè)人民滿意城市的基本要求,。

（二）充分準備,，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，完成任務(wù)指標,，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責(zé)和標準,，要克服一切畏難情緒,，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性,，把此項工作抓緊抓實,，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動,。要進行廣泛宣傳,，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織,、單位,、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化,。三是要制定方案,，落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責(zé),，要把職責(zé)落實到具體事,、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準,。

（三）全力支持,，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,，確定專責(zé),。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費10萬元,，區(qū)和街道各安排5萬元,。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費,，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常,、快速運行，驗收合格后,，全部經(jīng)費到位,。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源,。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制,，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,，給予足夠的支持。

小區(qū)物業(yè)管理方案（四）：

小區(qū)物業(yè)前期管理方案

根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點,，制定本,，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌,。

一,、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置,、人文環(huán)境、面積,、入口,、設(shè)施設(shè)備等）。

二,、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標準及思考管理成本的狀況下,，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修,、采購辦公物品等,。

三、準備接管驗收樓盤的工作包括

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:

1,、資料的接管驗收資料,。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等,。

2,、綜合竣工驗收資料。如竣工圖,、機電設(shè)備的資料,、供水合同等。

3,、業(yè)主資料,。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等,。

小區(qū)房屋主體的接管驗收:

1,、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面,、天臺,、地下室等。

2,、戶內(nèi)的驗收,。

3、園林綠化的驗收,。

4,、工程設(shè)施設(shè)備的驗收。包括消防系統(tǒng),、新風(fēng)系統(tǒng),、電梯、二次供水,、監(jiān)控系統(tǒng),，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng),、排水管道,、避雷針、化糞池等,。

5,、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進行核對,。

6,、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認,。

工程接管驗收流程：

1,、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進行移交，確認簽字,。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中,。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收,，確認簽字,，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中,。

3,、機電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中,。

4,、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記,、整理,、存檔。

5,、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商,，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6,、整改后，在對不合格項進行驗收,，并記錄,，確認簽字,、

驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》

四,、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住,。

五,、做好迎接新業(yè)主的準備工作

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類,、業(yè)主檔案袋的準備,、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用,。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件,、入住通知書,。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2,、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》,、業(yè)主身份證。

3,、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況,，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件,。根據(jù)實際需要填寫表格,。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收,。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議,。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。

5,、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房,，抄水、電表底數(shù),，業(yè)主驗房合格后辦理收房,、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》,，驗收不合格限期整改,。

6、將《入住通知書》,、業(yè)主身份證復(fù)印件,、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》,、《房屋驗收單》,、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔,。

7,、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題,，分類整理歸檔,，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改,。

8,、整改后,，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關(guān)表格進行確認簽字,。

六,、二次裝修管理階段

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修,，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙,，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2,、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定,。例如裝修時間、土頭堆放點等,。

3,、服務(wù)處在理解裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后,，方可施工,。

4、在辦妥以上手續(xù)后,，接待人員辦理施工人員臨時出入證,。由施工人員負責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證,，填寫施工人員登記表,，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款,。

5,、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄,，必要時請工程人員同往,。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進行檢查。

6,、裝修完畢后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名,。

7,、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為,，應(yīng)及時采取措施進行整改,，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等,，以備留用與歸檔,。

8,、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9,、告知,、規(guī)勸、責(zé)令停工整改,、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

10,、對于材料進出,、施工人員辦證、施工工具管理,、土頭垃圾的管理,。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條,，簽字認可,，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負責(zé)人來服務(wù)處辦理,，其它人不得辦理,。進入的材料務(wù)必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長,。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放,，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進行清運,。

11,、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七,、入住后的管理階段

服務(wù)處追求的目標：1,、房屋建筑的完好率到達98％以上；

2,、報修及時率到達100％,；

3、清潔管理無盲點,；

4,、設(shè)備設(shè)施完好率到達98％以上；

5,、小區(qū)路燈完好率到達100％,；

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故,；

7,、有效投訴處理率100％,；

8、服務(wù)滿意率達95％以上,；

9,、綠化完好率到達98％以上；

10,、道路完好率到達98％,；

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％,；

12,、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達以上目標,，服務(wù)處將制定以下：

1,、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定,、車輛管理規(guī)定,、機電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2,、保潔施行外包監(jiān)管制定,。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制,。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著,。垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消殺工作,。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程,。（保潔日計劃、周計劃,、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪,、花卉、綠籬,、樹木定期進行修剪,、養(yǎng)護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草,、樹木病蟲害,。

4,、管理人員及機電工作人員要求持證上崗,。并對服務(wù)處人員進行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識。規(guī)范禮貌用語等,。

5,、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關(guān)職責(zé)人,，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員,。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統(tǒng)計,，分析相關(guān)案例,。對未能及時處理的事項應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報告制度進行備案,。

6、建立工程報修處理及時制度,。房屋小修,、零修、及時率100%,，零修24小時內(nèi)完成,，急修但是夜。小修合格率達100%,，水電維修不超過24小時,、土建不超過3天。中修,，持續(xù)房屋外觀完好,，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%,。

7,、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對自己所管理的片區(qū)進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性,、綠化狀況等）,，并記錄相關(guān)狀況。（嚴禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）,。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)

8,、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡,，外來人員進行身份證登記好方可進入,。小區(qū)內(nèi)車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入,。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜,。出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

9,、維序人員實施24小時值班制度,。定時和不定時相結(jié)合對小區(qū)進行巡邏檢查，并進行記錄,。對進入小區(qū)的車輛進行引導(dǎo)停放

10,、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴,，反饋給相關(guān)職責(zé)人進行落實處理,，并及時將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對有效投訴進行防止類似狀況在發(fā)生。

11,、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話,，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修,，求助，推薦,、問詢,、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理,，有回訪制度和記錄,。

12、建立各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,。容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施,；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

13,、建立考核制度,。對全體人員進行有效的考核。

14,、社區(qū)文化活動,。根據(jù)現(xiàn)場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門市十不準備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.

15,、便民服務(wù),。便民服務(wù)活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系,，力爭常年為業(yè)主,、住戶無償代辦電話、煤氣開戶,、有線電視,，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件,、代請家教保姆等,，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16,、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（五）：

社區(qū)物業(yè)管理實施方案

為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機制,，進一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施,，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動,，提高居民安居樂業(yè)的滿意度,，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求,，結(jié)合我街道實際，特制定本方案,。

一,、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機制創(chuàng)新為核心,，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則,，強化屬地管理職能,，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面,，建立健全規(guī)范,、穩(wěn)定、有效,、和諧的物業(yè)管理長效機制,，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進一步促進禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè),。

二,、職職責(zé)務(wù)

（一）強化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照重心下移,、屬地管理的原則,，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織,、監(jiān)管工作，,。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標,、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核,、物業(yè)管理區(qū)域劃分,；負責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評,，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等,。

（2）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立,、改選和換屆工作,，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會日常運作,。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,，負責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù),。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房,、設(shè)施存在質(zhì)量問題的,，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),。

2.社區(qū)居委會職責(zé)

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉,；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督,、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作,。負責(zé)傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出推薦和意見,。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系,，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系,。

3.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

（1）負責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施,、公共秩序、居住環(huán)境,、衛(wèi)生,、綠化、停車場,、裝修的管理和服務(wù)工作,。

（2）理解業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主,、使用人意見,，提出整改措施并落實；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主,、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢,、委托,、投訴等事宜，能解決的及時解決,。

（4）建立健全住戶檔案,，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查,、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,，對下水道,、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決,。

（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

（8）對小區(qū)進出車輛進行管理,、疏導(dǎo),，持續(xù)出入口暢通。

（9）按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作,。

（二）完善分類管理模式,，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管,；加強物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),，不斷提升服務(wù)水準；對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進行考評,，為主管部門年審帶給基本意見,；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,，推動物業(yè)管理規(guī)范運行,。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負起物管職責(zé)，及時將各級有關(guān)檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進行通報,，構(gòu)成齊抓共管的合力,。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行,，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同,，進行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理,。

4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理,，實行低標準收費,。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足,。

（三）加大幫扶力度,，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務(wù)的意識,。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費,，以收費促管理，以管理促環(huán)境,，以環(huán)境再促收費,，構(gòu)成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持,。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠,、治安巡邏等工作,，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持,。三是鼓勵具有必須實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運營成本，提高整體水平,。

三,、組織領(lǐng)導(dǎo)

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負責(zé)日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834,。

四,、機構(gòu)設(shè)置

為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室,，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機構(gòu),，具體負責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理,。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

站長：儲德順

成員：陶蕓

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

站長：丁勇

成員：加盟企業(yè)

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

常務(wù)主任：謝洪

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富

徐長祥周明福陳杰丁勇

孫子明陶蕓徐雅珍干程

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管,。一級監(jiān)管,，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé),；二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施,，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表,，社委會代表,、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長,，負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五,、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì),。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū),、失管小區(qū),，摸清范圍、樓幢數(shù),、居民戶數(shù)等狀況,。

（2）外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗,。

（3）落實辦公的場地,，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）

（1）召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動員會,。

（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu),。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長,、黨小組長,、社區(qū)用心分子，進行廣泛宣傳發(fā)動,，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識,，用心協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作,，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù),。

六、工作要求

1.加強領(lǐng)導(dǎo),，提高認識,。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū),、提升城市管理水平，促進和諧社會建設(shè),、推進禮貌城市建立的高度出發(fā),。認真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強化職責(zé)意識,，精心組織,，周密部署，明確措施,，建立問責(zé)體系,，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳,，營造氛圍,。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的好處,、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī),。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊,、宣傳板報等方式,，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費,、是商品的意識,，營造全社會共同關(guān)心,、支持,、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé),，落實要求,。各職能科室要齊抓共管，相互配合,，落實支持物業(yè)工作的各項政策,。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立一把手負總責(zé)的職責(zé)體系,，抽出精干力量落實社區(qū)職責(zé)及考核標準,。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度,，嚴格督辦并通報檢查結(jié)果,，確保試點工作順利進行。

4.突出重點,，加大投入,。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,，個性對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)資料,。同時，街道將采取爭取一點,，自籌一點的辦法,，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

小區(qū)物業(yè)管理方案（六）：

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案：

一,、管理目標：

1,、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準,；

2,、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準,；

3,、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準,；

4,、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班,，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全,；

5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責(zé)制,，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈,、衛(wèi)生、整潔,；

6,、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出,，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；

8,、水電維修班實行24小時值班制度,，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設(shè)備運作正常,，設(shè)備完好率100%,；

9、綠化按時修剪,、維護,、持續(xù)花草樹木茂盛美觀,，綠化完好率99%以上；

10,、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍,，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人,；

11,、實施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣,、食,、住、行中,。

二,、分項指標：

1.房屋完好率：100％

2.房屋零修、急修及時率：99％

3.維修工程質(zhì)量合格率：100％

4.管理費收繳率：98％

5.綠化完好率：99％

6.清潔,、保潔率：99％

7.道路完好率及使用率：100％

8.化糞池,、雨水井、污水井,、沙井完好率：100％

9.排水管,、明暗溝完好率：100％

10.路燈完好率：100％

11.汽車場完好率：100％

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100％

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：1／年

15.消防設(shè)施,、設(shè)備完好率：100％

16.火警發(fā)生率：1％

17.火災(zāi)發(fā)生率：0％

18.違章發(fā)生率：2％

19.違章處理率：100％

20.用戶有效投訴率：2％

21.有效投訴處理率：100％

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100％

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％

24.維修服務(wù)回訪率：30％

25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務(wù)特色（菜單式服務(wù)模式）

一,、實行菜單式服務(wù)模式

即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù),，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣,、食、住,、行中,，并明碼標價,，除公共服務(wù)是必選的項目外,，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費用,。

二,、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

1,、首按職責(zé)制

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦,，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室,，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果,。第一接待人負責(zé)跟蹤這項服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止,。

接待服務(wù)推薦時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方,，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況,。承諾時間最好控制在1~2天,，一般不超過一周，特殊狀況除外,。處理完畢后,，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應(yīng)留簽字記錄,，并告知第一接待人,。

2、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的推薦時,，應(yīng)及時將客戶的推薦反饋到辦公室,，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù),，這一過程不能超過三分鐘,。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,，應(yīng)在事先跟客戶解釋,，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下,，在最短的時間內(nèi),，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三,、突出,、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

1、三米微笑服務(wù)

管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意,，具體做法是：在距離客戶三米時,，務(wù)必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準,，等客戶到身邊時,，輕聲、清晰道早上好,、下午好或晚上好,。管理人員在見到認識的客戶時，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2,、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表此刻：

（1）各固定崗（道口崗,、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進行站立服務(wù),。道口崗實行16小時站立服務(wù),，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,，時間為：7:30～9:00,，11:30～12:00，13:45～14:30,，17:30～18:30,。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時,，也務(wù)必站立并微笑致意,，客戶離開時，也務(wù)必站立微笑送別,，并目送客戶出門為止,。

四、全天候的服務(wù)時間

1,、護衛(wèi)班實行24小時專人服務(wù),，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

2,、維修班實行24小時專人服務(wù),，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理,。

3,、客戶服務(wù)中心實行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員,。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題,，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場,，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

4,、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū),，隨時待命,，以便為客戶帶給服務(wù),。

五、豐富的社區(qū)文化活動

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動,，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨特的文化氛圍,，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍,。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進行維修,、保養(yǎng),，對公共場所進行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù),，而沒辦法滲透到客戶個人的衣,、食、住,、行中,，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,，也大大方便了客戶的生活,，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料,。

七,、實行完全的封閉式管理

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水,、送飯,、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理,，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外,，其他送水、送飯,、送報人員將完全不能進入小區(qū),，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進而在做好服務(wù)工作的同時,，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強社區(qū)居民綜合素質(zhì),！

二、社區(qū)文化理念

增強鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng),。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區(qū)文化最終成果展望：

1,、當(dāng)人們走進小區(qū)的時候,，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀,、呼吸著清新的空氣,，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振,；

2,、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來,，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣,、愛好，并樂在其中,，樂此不疲,。

3、不管走到那里,，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫,、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中,。

4,、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容,，憂愁與那里絕緣,。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分,。社區(qū)文化的硬件部分,，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知,，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的,，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的,，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì),，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高,，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了?？偟膩碚f,，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

1、會所,，包括籃球場,、網(wǎng)球場、羽毛球場,、健身房,、清吧、茶藝館,、棋牌室,、游泳池,、乒乓球室、閱覽室等,；

2,、公共場地，包括公共綠地,、道路,、大堂、走廊等,；

3,、室外健身場所，包括室外健身器材,、健身路,、室外操場等；

4,、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺,，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能,，并加強現(xiàn)代化管理,；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍,；對于室外健身場所,，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的,、自發(fā)性的健身氛圍,。總之,，對于社區(qū)文化的硬件,，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上,。

五,、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃,、實施效果及相關(guān)管理制度,、管理處人員的服務(wù)精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力,、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度,。

根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格,，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類

體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神,，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉,，進而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心,、健康,、活潑、向上的小區(qū)精神,。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),，而且效果明顯，影響面廣,。具體的體育類社區(qū)文化活動,，包括：

1、成立各種體育俱樂部,，定期組織訓(xùn)練,、比賽

（1）球類：籃球、足球,、排球,、乒乓球,、羽毛球,、網(wǎng)球等；

（2）棋類：圍棋,、象棋,、跳棋、軍棋等,；

（3）牌類：橋牌,、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓(xùn)班,，游泳比賽,；

（5）拳類：太極拳、太極劍等,。

2,、每年一次，以小區(qū)為單位,，由公司組織大型體育活動比賽

3,、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材

4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,，如組織群眾觀看重要比賽,，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識,。

（二）文學(xué)類

文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高,，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組,，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動,，從而吸引更多的住戶前來參加活動,，透過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣,，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍,。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測,，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū),。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

1,、組織互換藏書活動,；

2、文學(xué)寫作興趣小組,；

3,、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會,、西學(xué)會,、三學(xué)會等。

（三）藝術(shù)類

藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛,，也是實際工作中運用最多的形式,，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織,。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組,，定期組織訓(xùn)練,、匯演、競賽,，可先以各小區(qū)為單位,，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：

（1）聲樂：民樂團,、合唱團,、獨唱團、各地戲曲團

（2）舞蹈：民族舞,、街舞,、交誼舞、秧歌、腰鼓等,，并定期舉行訓(xùn)練,、比賽

（3）書法、繪畫：成立書法,、繪畫興趣小組,，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián),、畫年畫活動

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ),，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動

（5）外語興趣組：引進外語培訓(xùn)機構(gòu)進入小區(qū),，定期舉辦外語角,、外語沙龍、外語培訓(xùn)等

2,、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍

（1）將小區(qū)各藝術(shù)團體成員的優(yōu)秀作品（書法,、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂,、會所等）展示,，一方面可增加各團體成員的用心性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍,；

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動,；

（3）周末露天舞會、音樂會,、歌會,；

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會,、文藝匯演、卡拉ok比賽等,。

（四）康體類

從好處上說,，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動,，進而構(gòu)成一種生活模式,，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因為有良好的社會效應(yīng),，康體類活動猶如異軍突起,，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：

1,、帶給健身,、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)

2,、定期組織爬山,、游園、自駕游活動

3,、定期組織美容,、健身講座

5、定期組織群眾體檢（最好是免費體檢）

6,、暑假組織少年夏令營活動

6,、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢,、急救等

（五）經(jīng)濟類

經(jīng)濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙,，構(gòu)成一些商會，定期組織活動,，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息,，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強,，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū),。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告

2,、成立各種商會

3,、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢

4,、定期邀請證券專家做投資,、理財報告，并帶給現(xiàn)場咨詢

5,、根據(jù)住戶的具體需要,，舉辦汽車、名牌家私,、藝術(shù)品展覽活動

小區(qū)物業(yè)管理方案（七）：

物業(yè)管理實施方案

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質(zhì),。

一管理目標

物業(yè)公司本著科學(xué)規(guī)范、竭誠高效,、安全禮貌,、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針，堅持以人為本的服務(wù)管理念,，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理,、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準）,，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上,。

二管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益,、社會效益和經(jīng)濟效益,，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴的原則

服務(wù)第一是物業(yè)管理的宗旨,，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能,，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，帶給優(yōu)質(zhì)、周到,、及時的服務(wù),。管理從嚴是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理,、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴格、周全的管理制度,，實施依法管理,、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，透過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同建立禮貌的辦公環(huán)境,。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時,，從物業(yè)的實際出發(fā),，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能,，增加經(jīng)濟積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

三管理方法

（一）實施全程物業(yè)管理,，從開發(fā)商,、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境,；

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心,，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理,；

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍,；

（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范,，以制度促管理,，寓管理于服務(wù)；

（五）嚴格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),，制定切實可行的管理方案,；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為,；

（六）依照市場化,、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù),，開展多元化經(jīng)營,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（八）：

牌樓街道社區(qū)物業(yè)管理工作實施方案

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際,，制定物業(yè)管理工作實施方案,。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心,，幸坤權(quán)兼任辦公室主任,。主要職責(zé)：負責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點,，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題,，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站,，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。

二,、規(guī)劃與目標

1,、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū),，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個,；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前,，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個,。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個,，二類小區(qū)12個,，三類小區(qū)4個。

觀音巖社區(qū)19個,，其中一類小區(qū)4個,，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個,。

萬安社區(qū)31個,，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個,，三類小區(qū)21個,。

石峰村1個，其中一類小區(qū)個,，二類小區(qū)個,，三類小區(qū)1個。

太平社區(qū)30個,，其中一類小區(qū)5個,，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個,。

大河溝社區(qū)20個,，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個,，三類小區(qū)4個,。

搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個,，二類小區(qū)8個,，三類小區(qū)21個。

袁家墩社區(qū)21個,，其中一類小區(qū)4個,，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個,。

牌樓社區(qū)8個,，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個,，三類小區(qū)2個,。

2、工作目標,。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ),，直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境,，而且對于我區(qū)建立國家衛(wèi)生城市,、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要好處,，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會,，力爭在2013年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理,，以全面提升城市管理水平,。

三、實施步驟

1,、制定方案（2012年8月1日8月30日,。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查,，研究討論,，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū),、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案,。

2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）,。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署,。運用墻報、黑板報,、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益,。

3,、抓好試點（2012年10月1日10月30日）,。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū),、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū),。

4、總結(jié)推廣（2012年11月1日11月30日）,?？偨Y(jié)試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善,，在具體實施過程中搞好分類督促指導(dǎo),，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。

四,、主要措施

1,、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神,，分析進度,，查擺問題，研究部署階段性工作等,。

2,、建立街、居二級目標管理職責(zé)制,。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實物業(yè)管理的第一職責(zé)人,，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解狀況,，用心協(xié)調(diào)解決問題,，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。

3,、強化考評,，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的狀況進行督促檢查和評比,，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人,，年終進行表彰。對群眾反映強烈,，不認真宣傳條例,，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不用心支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作的單位,，要及時督導(dǎo),，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

來源：短美文網(wǎng)（）

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新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

小區(qū)物業(yè)管理方案

一、 公司情況介紹

物業(yè)管理公司成立于 ? 年初,，屬于股份有限公司,，注冊資金 ?萬元，各類專業(yè)人員多人,。提供全方位的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù),、清潔服務(wù),、維修服務(wù)、家政服務(wù)及會所服務(wù),。我公司不斷追求一流的進取精神,。全體員工勤奮工作和對員工系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，為顧客提供高水準的服務(wù),，是我們的工作目標,。

二、 公司的管理架構(gòu)圖：

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圖1 ?公司管理架構(gòu)圖 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

我公司采用總經(jīng)理負全權(quán)責(zé)任的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能結(jié)合起來,，既保證了公司一把手對各部門的直接領(lǐng)導(dǎo)指揮,，充分掌握全局情況，把握主力方向,，正確決策,，又能夠放手授權(quán)給公司各管理層去操作具體工作的進行。而作為基層作業(yè)層的各個管理處,，則能夠在各職能部門的指導(dǎo),、監(jiān)控和考核下依照明確的目標和要求具體工作。在實際工作中,，本公司還非常重視各類有效會議的召集,，如職能部門每月底的例會，各管理處主管每周的例會等,。會上,，反映情況，匯報工作,，討論問題,，制定措施；會下,，監(jiān)督檢查,，了解情況，捕捉信息,，觀察動向,，細微周密科學(xué)的管理體制時刻把握著公司正常運作的脈搏,。

向管理要效益是本公司是做好物業(yè)管理工作的基本出發(fā)點，也是公司生存和發(fā)展的客觀要求,。我們積極走向市場,，適應(yīng)社會、適應(yīng)市場,，以市場機制來調(diào)節(jié)我們的行為,。不斷修正我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經(jīng)濟效益,、社會效益和環(huán)境效益,，并且堅持三個效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。在內(nèi)部管理上,，我們始終堅持優(yōu)勝劣汰的競爭原則,。“平平淡淡就是錯,，無功就是過”是我們判斷員工合格與否的標準,。每個主管以上干部必須同時擔(dān)負三項工作，否則就是不稱職,。競爭機制的引入,，為公司終以健康向上、一往無前的精神風(fēng)貌發(fā)展壯大,，提供了人力資源保障,。

概括地說，本公司的運行機制包括以下內(nèi)容：

1,、 樹立企業(yè)人才觀,，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

在用人方面,，形成“能者上,，庸者下”、“無功就是過,，平平淡淡就是錯”的企業(yè)人才觀,，堅決摒棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業(yè),、為公司多創(chuàng)效益,，包括社會效益和經(jīng)濟效益。

2,、 建立有效的激勵機制,，努力提高員工的整體素質(zhì)。

公司把對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司發(fā)展的重要位置。每年都制定全年培訓(xùn)計劃,，包括內(nèi)部培訓(xùn),、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn),。規(guī)定主任主管都要持證上崗,，必須會操作電腦。

3,、 建立有效的激勵機制,，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。激勵機制包括三種,，一是榮譽激勵,，二是參與激勵，三是物質(zhì)激勵,。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級主管和普通員工代表參加,，讓他們了解公司的計劃,、目標、存在的問題,、發(fā)展規(guī)劃等,，平時節(jié)氣組織員工聯(lián)誼活動，每年春節(jié)都要宴請全體員工,，并進行座談,、評選先進個人、先進集體,。

4,、 努力塑造企業(yè)形象，增強員工的自信心和認同感,。公司非常重視社會形象宣傳,，凡對外宣傳之事都由公司領(lǐng)導(dǎo)親自抓，在規(guī)范企業(yè)形象上堅持從大處著眼,，從小事做起,。從策劃對外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場上,，甚至對員工著裝,、接聽電話用語、行走站立姿勢,、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度上,、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求，公司通過教育，既培養(yǎng)了員工的素質(zhì),，以向社會公眾展示了“我們物人”的精神風(fēng)貌,。

公司倡導(dǎo)的是“以人為本，偶管理于服務(wù)”的思想,?！耙匀藶楸尽钡乃枷胨盏钠髽I(yè)公司是一個強化的溫室社會，處身期其間的個人,，逐步被培養(yǎng)起類似天家庭意識的社團意識,，具有克已、忠誠,、服務(wù),、合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來,，大多數(shù)人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作,。

1、 對待住戶重視第一印象,，因為能否與住戶建立良好的合作關(guān)系,，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。

2,、 把住戶的責(zé)備批評投訴當(dāng)成神佛之聲,，不論責(zé)備什么，都要欣然接受,，“要聽聽住戶的聲音”是公司經(jīng)常向員工強調(diào)的重點,，傾聽之后，要即刻有所行動,，這是搞好對住戶管理工作的重要條件,。

3、 對待所有住戶都一視同仁,，包括新老住戶,、不同身份的住戶、通情達理或刻薄刁蠻的住戶,、臨時租房的住戶,、公司戶等。因為每一個不同的人,，都可以為我們的企業(yè)形象帶來相同的正面或負面影響,。

4、 不在住戶及來往客人面前斥責(zé)員工,。因為讓外人看到領(lǐng)導(dǎo)斥責(zé),、爭吵的場面,，會使他們感到厭惡難受和蔑視.同時，也維護了員工的基本尊嚴,。

5,、 以節(jié)約為榮，視浪費為恥,。公司經(jīng)常教育員工 ,，從一把刷子到一張紙，都不充許浪費,，告誡員工做到“物盡其用,，反復(fù)再反復(fù)”，比如油刷,、電腦用紙等,。

6、 培養(yǎng)住戶的自律,，杜絕任何形式的警告牌,，將對住戶及來客的防范式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式。比如,，在我們的小區(qū)內(nèi),，沒有一塊“禁止隨地吐痰……….違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責(zé),，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐,。這就是一種自律,，就如同你走進金碧輝煌、明亮映人的五星級大酒店大堂,，人人都不由自主地產(chǎn)生這種自律,，絕對不好意思也不忍去破壞它。

7,、 重視領(lǐng)導(dǎo)作用,，發(fā)揮“群體效能”。一個企業(yè)要成為強者,，就要依靠群體的作用,，依靠團結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。公司每做出一項重要決定及決策,，都是經(jīng)過集體討論而確定的,，盡量避免出現(xiàn)偏差。

本公司經(jīng)過不斷的探索,、發(fā)展,、完善,，建立制度化、科學(xué)化的質(zhì)量管理體系,。在未來發(fā)展方面,，我們將密切關(guān)注顧客之需求，加強員工培訓(xùn),，借此不斷提高服務(wù)素質(zhì),，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟底閥及社會效益。

三,、擬采取的管理方式

1,、 管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖（圖2）

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管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖（圖2）

2、 機構(gòu)設(shè)置

小區(qū)管理處將采取業(yè)主管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制,，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式,。由于管理處的編制精干、簡單,、職責(zé)明確,，所以日常工作由經(jīng)理直接對各部門人員領(lǐng)導(dǎo)，即集指揮和職能于一身,，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況,，減小失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達,，均由經(jīng)理直接安排,，各主管下屬人員直接向其主管負責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直接向經(jīng)理負責(zé),。

3,、 運作機制

管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的做法,，即注重封閉性,，這樣才能形成有效的管理運動。否則,，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu),、聯(lián)系松散，沒有一定的控制,，那么內(nèi)部管理必定是無效的,。

在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者,，同時又是監(jiān)督檢查者,。各項指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)即開始運作,，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu),，供經(jīng)理作出校正,、判斷、總結(jié),。在整個過程中,，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,，并加以糾正,，做到有布置、有檢查,、在總結(jié),，從而保證了管理的有效性。

4,、 工作流程（圖3）本公司及遂寧物業(yè)管理分公司將嚴格按照公司針對遂寧苑區(qū)的具體情況所制定的標準進行操作,，做到不論大小，每件事都要程序化，一絲不茍，環(huán)環(huán)相扣,、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)管理質(zhì)量,。針對日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質(zhì)量體系文件,，相信我們在遂寧苑區(qū)的管理繼續(xù)參照程序文件,，因地制宜，一定能夠取得良好的成績,。

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圖3 ? 工作流程圖

5,、 信息反饋渠道

如管理運作機制所述，信息反饋是非常具有鑫天禹物業(yè)管理模式特點的,，這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。硬件方面,，要是嚴格按照公司制定的質(zhì)量體系進行過程控制,。比如，在對住戶方面,，我們有《與顧客溝通的程序》,，在此文件中規(guī)定了管理處每年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調(diào)查,，并發(fā)放“顧客意見調(diào)查表”,。

在對內(nèi)部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會議,，比如每周一次的主管人員例會,、每周五的每班組班務(wù)會,，每月一次的公司經(jīng)理會議等等，會議的內(nèi)容就是反映情況,、溝通信息,、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。

在軟件方面,，管理處將十分重視尊重人,、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式,，透過這種“人情化”的管理及時了解掌握員工的心理活動,、思想狀態(tài)，將員工在言等中表露出來的各種消極情緒及時指導(dǎo)糾正,，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中,，確保管理處的工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面,，管理處將強調(diào)針對員工心理狀態(tài)做好思想工作,，包括：

（1） 結(jié)合每位員工心理活動做思想工作。管理者要把握下屬心理活動的規(guī)律,，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎(chǔ)上,，引導(dǎo)人們的動機和激發(fā)人們的興趣。因為當(dāng)人們對工作有“不樂意”的情感時,，情感就成為阻力,，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動能力和工作效果,。同時,，還要根據(jù)每個人當(dāng)時的個性心理人？向有針對性地做思想工作,，使每個人都能在不同的時間,、不同的環(huán)境得到不同的激勵。

（2） 利用群體的心理去做,。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸,，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習(xí)上的互敬互學(xué),，生活上的互相關(guān)心等,，去引導(dǎo)員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響,，抵制消極情緒,，使群體思想健康向上，正氣得到上升邪氣受到壓制,。

6,、 管理工作的控制方式

（1） 科學(xué),、全面、嚴格的質(zhì)量保證體系及崗位責(zé)任制,、各項規(guī)章管理制度,。

（2） 嚴格的考核、獎罰,、晉升,、辭退制度，多樣化的激勵手法,。

（3） 及時細致的思想教育工作,，團結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài),。

（4） 融洽的住管雙方關(guān)系,，暢順的溝通渠道。 ? ? ? ? ? ? ? ? ?

（5） 另外本公司非常重視對外服務(wù)質(zhì)量的控制,。比如我們制定了《不合格服務(wù)的識別及處理程序》并填寫不合格報告,。同時，依照《糾正和預(yù)防措施實施程序》加以處理,，還制定了保安員巡查制度,，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。管理處還建立了對顧客的回訪制度,，不定期對顧客回訪,，以對照檢查管理服務(wù)工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接掌握的“經(jīng)理意見箱”,，隨時征集住戶的廣泛意見,。

針對遂寧苑區(qū)物管費標準較低的情況，管理處擬通過優(yōu)質(zhì)的各種家庭服務(wù)增加維修服務(wù)等收入以彌補管理費收入的不足,。制定各項開支標準,，嚴格控制費用支出，增收節(jié)支,，以最終達到收支平衡,。

四、管理人員的配置

1,、 管理人員4人；

（1） 物管處主任1名,；

（2） 管理員3名,；

2、 保安部

（1） 設(shè)保安主管1人,；

（2） 設(shè)保安班長3人,；

（3） 設(shè)保安員21人,；

共分早、中,、晚三班,，其中每個班門崗4名，苑區(qū)巡邏3人,，休息1人,。

3、 房屋維修部

（1）,、設(shè)主管1人（兼）,；

（2）、維修工2人,；

4,、 保潔部

（1）、設(shè)主管1人（兼）,；

（2）,、設(shè)清潔工6人；

5,、 綠化部

（1）,、設(shè)主管1人（兼）；

（2）,、設(shè)綠化工2人,；

五、管理規(guī)章制度

本公司將以管理的寬松和諧與法治嚴謹?shù)慕y(tǒng)一,，在小區(qū)實施管理過程中,，管理處依然將按公司的規(guī)范做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂,，管而不死，堅決貫徹業(yè)主自治專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的路線,。常言說“沒有規(guī)矩,，不成方圓”，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證,，要使小區(qū)的管理和服務(wù)走上正軌,，實現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化的管理,，必須從基礎(chǔ)抓起,，而建立健全的經(jīng)營管理制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的,，而是以政府的文件和公司的宗旨,、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在多年的實踐中反復(fù)補充修改,，逐步健全完善和提高,，概括地講，這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度,，這是公司自身運作的章程,，它包括公司的宗旨、任務(wù),、各類人員和各部門的職能,、職責(zé)、言行舉止,、著裝等,，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍,，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ),。二是公眾管理制度，是物業(yè)公司和小區(qū) 居民的行為準則,?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部份,，（2）崗位責(zé)任制部份,，（3）管理運作制度部份，（4）考核標準部份,。

六,、本公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理。

1,、在遂寧苑區(qū)管理處,，我們將分小區(qū)工程）建設(shè)資料、小區(qū)住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理,。

2,、在本公司進駐遂寧苑區(qū)后，我們希望能從原管理單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料,，這些應(yīng)包括：結(jié)構(gòu),、建筑、電氣,、消防,、給排水等方面的竣工圖紙及資料。

小區(qū)住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料,，內(nèi)容包括住戶家庭資料、居住人中變化情況等,，這部分資料主要以

3,、日常管理檔案，包括：資料圖表文件等,，如裝修檔案,、暫住人中檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案,、社區(qū)文化活動檔案,、財務(wù)檔案、員工個檔案,、與上級往來文件,、顧客意見調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪表,、顧客投訴記錄及處理情況,、重大事件記錄等等。

在檔案資料保管方面,，管理處將本著安全,、完整、保密,、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管,。

七、遂寧苑區(qū)各項管理指標及措施

根據(jù)本公司的管理目標及質(zhì)量方針,，為管理服務(wù)好遂寧住宅小區(qū)特制定以下管理指標及措施(摘要)：（詳見各工作手冊）

第一部份 ? 物管費的收取標準及其它

1,、 住宅物管費收費標準為 ? ? ?元/平方米，

2,、 營業(yè)房物管費收費標準為 ? ? ?元/平方米,，

以上均按產(chǎn)權(quán)面積計算。

第二部份 ? 房屋及維修管理

1,、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，檢修和保養(yǎng)記錄完整；

2,、 根據(jù)房屋使用年限,，檢查房屋公用部位的使用狀況，需要維修,，屬于小修范圍的及時組織修復(fù),；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告,，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修,。

3,、 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，定期進行維修，記錄完整,；

4,、 對小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門,。

5,、 各棟、單元（門）,、戶有明顯標志,。

第三部份 ?公用設(shè)施設(shè)備管理

1、 對公用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護,，工作記錄完整（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）,。

具體做法：（1）定期對綠化柵欄及各園大門進行油漆；

（3） 定期對各園的坐椅等建筑小品進行養(yǎng)護,；

（4） 定期對樓道扶手進行維護,，對損壞部份及時予以修復(fù)；

（5）

2,、 建立公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬）,，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄完整。

3,、 操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4,、 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，作好巡查記錄，需要維修,，屬小修范圍的,，及時組織修復(fù),；屬大、中修的,，及時編制維修計劃和信房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決議,，組織維修或更新改造,。

5、 在消防設(shè)施管理方面,，落實責(zé)任人，實行巡視制度,，建檔記錄,，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設(shè)施完好無損,、正常使用,。路燈、樓道燈完好率不低于90%,。

6,、 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案,。

第四部份 ? 公共秩序維護

1,、 小區(qū)24小時值勤。

2,、 公布業(yè)主投訴及求助電話,。

3、 對重點區(qū)域,、重點部位每3小時至少巡邏一次,。

4、 大門門崗室保持潔凈,。

5,、 公共秩序維護隊員統(tǒng)一做裝，佩戴工作牌,。

6,、 文明用語。

7,、 各項工作記錄完整,。

8、 消防實行管理處全員義務(wù)消防員制,，并定期進行培訓(xùn)和演習(xí),，加強宣傳,，設(shè)置專人負責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患,，及時處理并通知管理處,，以確保小區(qū)消防安全。

第五部份 ?清潔綠化

1,、 為方便住戶,，適當(dāng)增加小區(qū)垃圾桶數(shù)量，生活垃圾做到日產(chǎn)日清,，至少每天清運1次,。

2、 小區(qū)公共場所每日清掃1次,；樓道每日清掃1次,，每兩日拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔1次,；路燈,、樓道燈每月清潔1次。

3,、 小區(qū)內(nèi)公共雨,、污管道每半年疏通1次；雨,、污水井每半年檢查1次,，并視情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次,，每年清掏1次,，發(fā)現(xiàn)異常情況及時清掏。

4,、 二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5,、 定期對小區(qū)的植物進行修剪,，灑藥、除草等,。

第六部份 ?物管處工作

1,、 管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌,。

2,、 文明用語，虛心聽取業(yè)主及業(yè)主委員會的意見和建議,。

3,、 定期向業(yè)委會匯報工作,，每年終與業(yè)主委員會召開茶話會，匯報總結(jié)本年度工作,。

4,、 每逢大的節(jié)假日對小區(qū)進行適當(dāng)?shù)墓?jié)日布置(比如國慶節(jié)在各小區(qū)大門擺放鮮花、春節(jié)在各小區(qū)大門掛大紅燈籠,，每個單元張貼對聯(lián)等等),。

第七部份 ?社區(qū)文化

1、 利用空置的物業(yè)用房為中老年住戶開設(shè)活動場所,。（如棋牌室）

2,、 為業(yè)主委員會所提供適當(dāng)?shù)臒o償服務(wù)。（可具體協(xié)商）

3,、 每年重陽節(jié)組織敬老活動,。

4、 積極配合街道辦事處及居委會的工作,。

八、便民服務(wù)

為了方便 ? 苑區(qū)居民的生活,，體現(xiàn)物業(yè)管理公司“服務(wù)至誠,、精益求精、熱情奉獻,、溫暖萬家”的質(zhì)量方針,，滿足居民的需求，特設(shè)立特約有償服務(wù)等項目,。

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物業(yè)管理有限公司

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新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

居住在在水一方社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,，也改變了人們的生活觀念和生活方式,。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu),、管理手段,，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法,、管理目標,、運作程序、實施措施,、管理手段等五個部分,。

1,、 管理方法

1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。

1.2提供共管式服務(wù),。

1.3嚴格法規(guī),、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為,。

1.4運用現(xiàn)代化管理手段,。

2、 運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分,。

3,、 實施措施

3.1治安管理上 “三防”結(jié)合，確保安全,。

3.2裝修管理上采用情理手段,、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法,。

3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化,，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。

3.4合理調(diào)度,、有序停車,。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯,、保安方面的專業(yè)化管理,。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性,、全方位地實行共管式服務(wù),。

3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、 管理手段

4.1啟動思想工作機制,，通過思想工作重在激發(fā)潛能,，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機,，尊重個人感情,，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心,、座談等,。

4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰,、獎懲分明,。

通過獎與懲，做到人人有動力,，個個有壓力,，從而促進工作,。

4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力,，保持團隊希望,。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè),。一專多能,、精益求精，在提升方式上不拘一格,，能者上,、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境,。方式有培養(yǎng)提升,、培訓(xùn)進修等。

4.4工資獎金重在考核,。依據(jù)貢獻大小進行工資決策,，既要考慮群體效能，更重視個人利益,。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬,。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作,。

4.6管理工作的計劃性,，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序,、科學(xué)實效的原則,，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施,。

新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

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在水一方小區(qū)物業(yè)管理

方案

? ? ? ? ? ? 北京世紀網(wǎng)商物業(yè)有限公司

? 2011年6月

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新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系,。為住戶提供全方位管理,，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,，總體歸納為“六項管理,、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理,、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）。

1,、 房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間公共通道、門廳,、共用排煙道,。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實巡查制度及年度房屋建筑維護,、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準,、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范,、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好,。

b,、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化。

c,、工作的針對性

在工作中要因地制宜,、因時制宜、因房制宜,、因戶制宜,，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道,、落水管、共用照明、煤氣干線,、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯、水泵房,。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施,、設(shè)備進行不同的維修管理,，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實定期檢查,、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備,。達到設(shè)施設(shè)備齊全,、功能正常、運行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物,、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道,、化糞池,、溝渠池、地上車庫等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑,、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度,、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對于有些專項類別,，如：車庫,、制定專業(yè)管理方案并實施,。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通,、達標,，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng),、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成,、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,，建立起適合在水一方的智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理,、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo),、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源,，提升智能系統(tǒng)功能,，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2,、 環(huán)境衛(wèi)生管理

在在水一方項目,，我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護,、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,，即衛(wèi)生管理,、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生,、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實行標準化清掃保潔,，垃圾日清，按計劃消毒,、滅鼠,、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制,，確保向住戶提供相應(yīng)檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

在水一方的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好,、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,，形成環(huán)保意識,，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量,。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果,；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng),、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護,。

4,、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主,、防治（消）結(jié)合”的方針,，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5,、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車,、摩托車、自行車等）進出,、行駛,、停泊實施管理工作，確保車輛安全,、交通暢通,、組織有序，停放整齊,，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在在水一方物業(yè)轄區(qū)里,，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求,。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理,。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育,、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù),，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中,。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等,。我們將以專業(yè),、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶,。

8,、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯,、24小時高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境,。

9,、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效,、經(jīng)濟的便民服務(wù),。營造在水一方溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便,、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,，以點點滴滴的積累和平凡的小事,，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,，開辟新的服務(wù)項目,。

新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

1,、服務(wù)中心組織機構(gòu)

1.1物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

a,、 區(qū)停車場交通,、治安均由小區(qū)保安人員負責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理,。

b,、 您不要亂停、亂放車輛,，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置,。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜,。

c,、 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入,。

d,、 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。

e,、 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū),。

f、 對于違反本規(guī)定的車輛,，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押,；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責(zé)賠償。

2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔,，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：

a,、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

b,、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中,。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞,，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任,。

c、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境,，不要隨意亂涂,、亂畫、亂帖廣告,、標語,。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負責(zé),。

d,、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi),，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

e,、 請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品,。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知,，有權(quán)進行清理,。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境,，防止病疫傳播,，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：

a、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動,，并佩束犬鏈,，由主人牽領(lǐng)、看管,，及時清除排出的糞便,；

b、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞,，請您不要攜寵物進入會館,、公建樓、幼兒園等公共場所,；

c,、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活,、休息時,，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；

d,、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫,，防止疾病的傳播；

e,、對生病,、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管,、處置,，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。

2.4綠化管理須知

a,、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地,、花草、樹木,、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施,。

b、 您不要攀折花草樹木,，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲,、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施,。

c,、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

d,、 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍,，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。

e,、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物,，或擅自種植其它作物。

f,、 請您不要在噴泉,、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險,。

3,、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）

3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)

a. 應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部,、財務(wù)部的監(jiān)督,、檢查工作；

b. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策,、法律,、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；

c. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收,，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作,，完成公司下達的經(jīng)濟指標；

d. 做好員工管理工作,，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況,；

e. 鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工,，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見,；

f. 關(guān)心小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)，并接受業(yè)主管委員會監(jiān)督,，共同搞好管轄區(qū)的各項工作,；

g. 配合街道,、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作,；

3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)

a. 負責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃,、指導(dǎo)、監(jiān)督,、把關(guān),；

b. 負責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié),；

c. 負責(zé)對本中心員工各類考核,；

d. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃,；

e. 接待來訪住戶,，對住戶的投訴及時處理,；投訴處理率99%；

f. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu),、單元數(shù),、戶數(shù)；管線的走向,；各種設(shè)備操作方法,，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法,；督促本中心工作人員及時收繳管理費,，收繳率達預(yù)定目標；

g. 熟悉有關(guān)物業(yè),、市容衛(wèi)生,、綠化、治安,、消防等管理規(guī)定,；

h. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作,，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理,，并加以改進；

i. 負責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督健全檔案管理,，并抽查工作情況；

3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)

a,、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃,，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度,、月度計劃,，營造小區(qū)良好居住環(huán)境,，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

b,、對綠化工作和保潔工作,，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚,，責(zé)任明確,，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn),；

c,、負責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì),，業(yè)務(wù)技能和工作效率,；

d、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況,，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況,，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；

e,、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點,，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

f,、定期開展小區(qū)的消殺工作,，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

g,、合理控制本部門各項費用,，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責(zé)

a,、 負責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作,，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；

b,、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃,，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄,；

c,、 嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序,，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全,，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；

d、 負責(zé)轄區(qū)治安,、消防,、交通車輛的管理工作；

e,、 ?負責(zé)轄區(qū)消防組織工作,、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施,、設(shè)備,、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂,、三會,、三能”：

? ? ? 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法,；

? ? ? 三會：會報火警,、會使用消防器材、會處理險肇事故,；

? ? ? 三能：能遵守消防制度,、能及時發(fā)現(xiàn)火險,、能撲救火情,。

f、 ?負責(zé)保安部日常工作安排,，出勤考核,，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度,；

g,、 ?定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故,、事件隱患及時制定解決措施并督促落實,，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理,；

h,、 ?負責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作,；

i,、 ?負責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生,。

3．5工程維修部主管職責(zé)

a,、 負責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng),、維修,、安全檢查工作的安排與落實；

b,、 組織參與設(shè)備的大,、中、小修,，制定計劃,，負責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

c,、 負責(zé)制定設(shè)備,、備件采購計劃，報財務(wù)采購,；

d,、 做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄,，做好設(shè)備臺帳工作,；

e、 參與違章糾正工作,，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工,；

f、 負責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理,，不合格服務(wù)的處理,，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查,；

g,、 負責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤,；

h,、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道,；

3．6,、服務(wù)中心主管職責(zé)

a、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策,；

b,、 負責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù),，投訴受理傳遞,，各部門信息匯總,，對業(yè)主公布信息等；

c,、 負責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理,；

d、 制定社區(qū)文化活動計劃,，豐富業(yè)主,、住戶的文化生活；

e,、 負責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案,、業(yè)主檔案等檔案、文件,、資料存檔工作的定期檢查,；

f、 負責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動,。

4,、人員配置和人員的素質(zhì)要求

在水一方物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效,、敬業(yè)”,，確定“重學(xué)歷，也重能力,；重水平,，更重品德”的用人標準。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能,，實行一崗多職,，相互協(xié)作,，體現(xiàn)團隊精神,。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

1、物業(yè)費收入：

二層以上住戶1.38元/平米/月*40865.79平米*12月= 676737.48元

一層住戶1.00元/平米/月*1525.51平米*12月= 18306.12元

底商住戶1.20元/平米/月*4286.48平米*12月= 61725.312元

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 全部收入總合計：756786.9元

按90%繳率計算收入為: 756786.9元*90%=681092.元

應(yīng)交稅費為: 681092*5.5%=37460元

凈收入為: 681092-37460=643632元

2,、垃圾清運費:

全部收入 30元/年*416戶 = 12480.00元,，外包清運費用7000元

物業(yè)收入：12480元－7000元＝5400元

3、廣告位收入;另計

4,、車位收入： 另計 ? ?

5,、供暖：供暖外包 ?

? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物業(yè)收費總額為：649032.00元

一、物業(yè)人員配置：

經(jīng)理1名,；主管1名,； 客服 1名；維修2名,；保安4人,；保潔5名

新建小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

為將在水一方小區(qū)建設(shè)成為文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：

一,、基本服務(wù)：

1,、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系,；

2,、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查,，做到驗收手續(xù)齊全,；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗,；

4,、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,，財務(wù)管理,，檔案管理等制度；

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,，佩戴標志，行為規(guī)范,，服務(wù)主動熱情,；

6、建立客戶服務(wù)中心,，公示24小時服務(wù)電話,。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場,；

7,、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),，公示服務(wù)項目和收費價目,；

8、公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,；

9,、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上,。

二,、公共服務(wù)

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤,；

11,、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控,；

12、小區(qū)內(nèi)每3小時保安巡查一次,；

14,、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理,，引導(dǎo)車輛有序通行,、停放；

15,、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理,；

16、對火災(zāi),、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施,。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶,，生活拉圾每天清運一次,；

18、小區(qū)道路,、廣場,、停車場、綠地等每日清掃一次,；電梯廳,、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次,；公共玻璃每季度清潔一次,；路燈、樓道燈每半年清洗1次,；

19,、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次,；雨、污水井每半年檢查1次,，并視情況及時清掏,；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,；

21,、對草坪、花卉,、綠籬,、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,；

22,、定期清除綠地雜草、雜物,；

23,、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24,、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門,、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,，定期維護養(yǎng)護,；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求,，建立裝修管理制度,。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象,，及時勸阻，并通知有關(guān)部門,；

26各組團,、棟、單元門,、戶有明顯標志,。

27、小區(qū)道路平整,，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范,；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）,；

（四）設(shè)施,、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳）,，設(shè)施設(shè)備的運行,、檢修等記錄齊全；

30,、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,；設(shè)施運行正常,；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,、作好巡查記錄,、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù),；

32,、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33,、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時啟用，消防通道暢通,；

34,、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35,、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施,；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

三,、便民服務(wù)

物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計24項）

物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計62項）

四,、服務(wù)承諾標準