人的記憶力會隨著歲月的流逝而衰退,，寫作可以彌補記憶的不足，將曾經(jīng)的人生經(jīng)歷和感悟記錄下來,，也便于保存一份美好的回憶。相信許多人會覺得范文很難寫,？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文,，希望能夠幫助到大家,，我們一起來看一看吧。

理財投資建議書篇一

保證金交易介紹

保證金交易又稱合約現(xiàn)貨外匯交易,、按金交易，是指個人或公司在銀行或外匯公司設(shè)立保證金交易帳戶并存入一定的保證金后進行的金額可放大若干倍的外匯交易,。它現(xiàn)為世界第一大交易市場,，每日全球交易額高達2萬億美元。并具如下優(yōu)點：

1,、 雙邊買賣,，可買升亦可買跌

2、 投資成本低,，以小博大

3,、 成交量巨大，不易被大戶操控

4,、 買賣及開戶程序簡單

5,、 基本上24小時全球交易，網(wǎng)上下單,，方便快捷,，買賣可隨時隨地進行

6、 風(fēng)險大小完全由投資者自己控制,，不會使虧損超過投資者所能承受的范圍

7,、 可以自主設(shè)置獲利和止損價位，自動交易省時省心

8,、 公平,、公正、公開,、信息全球即時發(fā)布

投資策略

一,、 投資金額：100，000usd

二,、 投資方向：

a：30,，000 usd（即美元）短線沽（即賣出）歐元

b：40，000 usd長線揸（即買進）新西蘭元；

c：30,，000 usd作后備資金,。

三、 投資分析：

a：30,，000 usd短線揸歐元 1手=125,，000歐元（合約單位），保證金=1,，000 usd/手,，則30，000 usd可買30手

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1,、 入市策略：在1,。2450位置沽出，平倉（即買入）目標(biāo)價位：1,。2320 ,， 風(fēng)險管理價位（止損）：1。2470

2,、 盈利計算：盈利=（1,。2450—1。2320）×10 usd×30手=39,，000 usd（每盈0,。0001按10美元計算，再乘以手?jǐn)?shù)） 投資回報率：39,，000/30,，000=130% 若止損：（1。2450—1,。2470）×10 usd×30手=－6,，000 usd 虧損率：－6，000/30,，000=－20 %

b：40,，000 usd長線沽英鎊 1手= 625，000英鎊（合約單位）,，保證金=1,，000 usd/手，則40,，000usd可買40手

1,、 入市策略：在英鎊價格1。8100 usd時買進40手

2,、 賺匯價差價：我們對英鎊的中長線目標(biāo)價位看到1,。7400附近盈利=（1,。8100-1。7400）×10 usd（合約單位）×40手=280,，000 usd

c：30,，000usd作為流動資金當(dāng)匯市出現(xiàn)難得機遇時,，可以追加資金獲得更大的獲利,；或當(dāng)出現(xiàn)需補倉時可以靈活高度，保證合約持有,。注：此投資計劃書只用于投資者參考之用,，不作其它用途。

附：

—,、外匯簡介

由于美元利率不斷下調(diào),，原來以享受美元高利率為主要目的的外匯持有者，越來越多地選擇炒匯作為外幣保值增值的途徑,。而近一年來股票市場的不景氣和個人外匯買賣交易的低手續(xù)費,、簡便的操作以及極高的市場可參與性與投機性，又使匯民把關(guān)注放在投資外匯上來,。 在現(xiàn)有的外匯市場中,，主要的流通貨幣包括：歐元 美元 日圓 英鎊 澳元 新西蘭元 瑞士法郎 加拿大元（eur)（usd) (jpy) (g ）(aud) (nzd) (chf) (cad)

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二、 外匯交易的優(yōu)勢---漲跌都能賺錢

本套理財方案的投資領(lǐng)域包括外匯,、指數(shù)股票等,。不過一直以來各國客戶的首選是外匯這一投資項目，因為據(jù)權(quán)威統(tǒng)計,，近年來,，國民的資金已不再是像從前一樣涌入股票市場而是大量的注入了外匯交易市場中，外匯市場之所以成為天下第一大市場,，它有著自己獨特的優(yōu)勢：

1,、 可以雙向買賣，可買升又可買跌,，風(fēng)險容易掌握,。外匯投資跟股票相比，一個非常大的操作優(yōu)勢特點就在于,，它可以買升（上升時先買后賣）,，又可買跌（下跌時先賣后買）。因為國際上的所有外匯的交易形式都是以美元為兌換單位的,，例如：我們說歐元匯率為1,。1300時，實際是說1歐元＝1,。1300美元,。所以我們所謂的買某種貨幣跌就是買美元漲，反之亦然。例如：投資顧問認(rèn)為當(dāng)天的歐元有可能升值,，于是在歐元兌美元1,。1152時為您買一手歐元，買其升值,，當(dāng)升到1,。1200時，您就賺取了48個點的利率,，折合人民幣為4980元,；而當(dāng)歐元在1。1152時,，他認(rèn)為歐元有可能下跌的話,，若他先賣（就是買其跌）一手歐元，到1,。1100時,，您也可以賺取52個點的利潤差價，折合人民幣為5393元,。所以外匯則不象股票只可以在低位買進高位賣出賺取其中的利潤,。

理財投資建議書篇二

如何投資股票，楊百萬給出三點建議：

職業(yè)投資者區(qū)別于普通投資者的最大之處在于,，他們往往能從變化莫測的股市交易細(xì)微處,，洞察先機。而他們之所以能看出盤中數(shù)字變化傳遞的信息,，是一種經(jīng)驗的積累,，亦即股市經(jīng)歷。

楊百萬提出,，看盤主要應(yīng)著眼于股指及個股未來趨向的判斷,，大盤的研判一般從以下3方面來考慮：股指與個股方面選擇的研判；盤面股指（走弱或走強）的背后隱性信息,；掌握市場節(jié)奏,，高拋低吸，降低持倉成本,。尤其要對個股研判認(rèn)真落實,。

好股票如何識別？楊百萬建議股民可以從以下幾個方面進行：

（1）買入量較小,，賣出量特大,，股價不下跌的股票。

（2）買入量,、賣出量均小,，股價輕微上漲的股票,。

（3）放量突破趨勢線（均線）的股票。

（4）頭天放巨量上漲,，次日仍然放量強勢上漲的股票,。

（5）大盤橫盤時微漲，以及大盤下跌或回調(diào)時加強漲勢的股票,。

（6）遇個股利空,，放量不下跌的股票。

（7）有規(guī)律且長時間小幅上漲的股票,。

（8）無量大幅急跌的股票（指在技術(shù)調(diào)整范圍內(nèi)）,。

（9）送紅股除權(quán)后又漲的股票。

股民可根據(jù)自己的資金規(guī)模,、投資喜好，選擇股票的投資周期,。

在報告會上,，楊百萬還結(jié)合個人的投資理念和經(jīng)驗，就某些具體股票的表現(xiàn)和大盤走勢進行了闡釋,。

理財投資建議書篇三

就申請國際金融公司融資而言,，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的格式。希望開辦新企業(yè)或擴展現(xiàn)有業(yè)務(wù)的公司或企業(yè)家（國內(nèi)或國外）均可直接與國際金融公司取得聯(lián)系,。最佳的辦法是閱讀如何申請融資,，并提交投資建議書。

可向國際金融公司部門及行業(yè)局,、位于華盛頓總部的國際金融公司地區(qū)局,，或離擬議項目所在地最近的國際金融公司駐當(dāng)?shù)剞k事處提交投資建議書。

為了解向哪個部門提交投資建議書,，請閱讀國際金融公司的組織結(jié)構(gòu)和投資業(yè)務(wù),。

投資建議書應(yīng)包括以下初步信息：

1、項目簡介

2,、項目發(fā)起單位,、項目管理和技術(shù)援助：

項目發(fā)起單位的歷史和所從事的行業(yè)，包括財務(wù)信息,。

擬議的管理安排以及管理人員的姓名和履歷

描述技術(shù)性安排和其他外部援助（管理,、生產(chǎn)、銷售,、財務(wù)等）

3,、市場與銷售：

基本市場定位：當(dāng)?shù)亍⑷珖?、地區(qū)或出口,。

預(yù)計的生產(chǎn)規(guī)模,、單價、銷售目標(biāo)以及擬議企業(yè)所占的市場份額

產(chǎn)品的潛在用戶和使用哪些銷售渠道

目前產(chǎn)品的材料供給來源

今后的競爭和是否存在可替代產(chǎn)品滿足市場需求的可能性

關(guān)稅保護或影響到產(chǎn)品的進口管制

決定市場潛力的關(guān)鍵因素

4,、技術(shù)可行性,、人力、原材料和環(huán)境:

簡要介紹生產(chǎn)過程

評述特殊的技術(shù)復(fù)雜程序和對技巧和特殊技能的需求

潛在的設(shè)備供應(yīng)商

是否具備人力和基礎(chǔ)設(shè)施（交通,、通訊,、電力、水等）

根據(jù)幾大支出類別細(xì)分預(yù)計的運營成本

原材料的來源,、成本和質(zhì)量以及與輔助行業(yè)的關(guān)系

對所需原材料進口的管制

考慮供應(yīng)商,、市場、基礎(chǔ)設(shè)施和人力因素后所擬議的廠址

與其他所知的工廠相比,，擬議工廠的規(guī)模

潛在的環(huán)保問題以及如何解決這些問題

5,、投資規(guī)定、項目融資和收益：

估算項目總成本,、細(xì)分為土地,、建筑、安裝設(shè)備和流動資金,，列明外匯占多少比重

擬議的企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu),，列明股本和債務(wù)融資的預(yù)計來源和融資條件

國際金融公司融資種類（貸款、股本,、準(zhǔn)股本,、幾種金融產(chǎn)品的結(jié)合等）及數(shù)額

預(yù)期財務(wù)報表、利潤率和投資收益

影響利潤率的關(guān)鍵因素

6,、政府的支持和規(guī)章條例：

從政府經(jīng)濟發(fā)展和投資規(guī)劃角度介紹項目,。

政府為項目提供的具體優(yōu)惠和支持措施

預(yù)計項目對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻

簡述政府關(guān)于匯總控制和資金匯入與匯出的管理條例

7、預(yù)計項目從準(zhǔn)備到完成所需的時間

理財投資建議書篇四

該項目為我公司長期合作方,，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目,，項目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于xx區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭,、抵押,、法院查封等問題，已爛尾多年,，現(xiàn)項目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項目,。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多,，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉,，另該項目地理位置巨佳,，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發(fā)銷售或部分持有,。

一,、項目區(qū)位

1,、 地理位置

項目位于項目位于xx區(qū)亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米

圖1：項目所處區(qū)域位置

具體四至：北臨中石油加油站,，南至小營北路,，東至浩運園（主場）小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司

2,、 交通狀況

（1）對外道路

北苑路：地塊位置西面50米,，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里

大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米,，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路

安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

（2）公共交通

項目位于地鐵5號線大屯路站300米,，周邊公交845、833,、358,、713等多路公交到達，公共交通方便,。

二,、項目現(xiàn)狀

1、 項目現(xiàn)狀

該項目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地所有權(quán)及在建工程,，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成,，內(nèi)裝已完成30%,，各項公共設(shè)施齊全，水,、電,、通訊、電梯,、中央空調(diào)完好,，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個,。

2,、 土地權(quán)屬

（1） 該項目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

（2）項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓,，屬違章建筑,，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi),，若購買方有意向,，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可,。

3,、 周邊環(huán)境與配套

教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校,、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué),、二十一世紀(jì)雙語幼兒園

商場： 飄亮購物中心,、北辰購物中心、第五大道,、華堂商場,、居然之家

醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院,、

運動休閑：姜莊湖高爾夫,、錢柜

文化娛樂：炎黃藝術(shù)館

三、項目規(guī)劃條件

項目規(guī)劃指標(biāo)

序號項目名稱數(shù)量單位性質(zhì)

1土地面積12086.95平米公寓

2公寓住宅2棟34000平米在建工程

3寫字樓12000平米在建工程

4配套樓4000平米違章

5共計46000平米不含違章建筑

四,、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成

（1）轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園（天馬大廈）國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容,，轉(zhuǎn)讓價為3.3億元人民幣，含全部債務(wù),、土地價款,、各類罰金。

（2）轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣

注：競價者另需提供至少1億的資金證明,。

五,、項目購買方式與付款方式

1、 購買股權(quán)

如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項目,，建設(shè)手續(xù)可以沿用,，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當(dāng)然要充分留意或有債務(wù)問題,。

2,、 購買資產(chǎn)

采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更

3,、 債務(wù)、罰款,、抵押,、訴訟、法院查封的處理

由我公司,、拍賣公司,、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務(wù),，簽署債務(wù)償還協(xié)議（含繳納土地款和滯納金）,，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封,。

4,、 交接方式

在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下

（1） 確認(rèn)項目實物清單,、資料清單內(nèi)容

（2） 按清單內(nèi)容，買賣雙方進行資料交接和現(xiàn)場交接

5,、 付款方式

（1） 在法院出具清債裁決書的當(dāng)日,，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進行清償債務(wù),。

（2） 資料交接和現(xiàn)場交接后,，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶,。

（3） 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年,，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。

1,、 xx市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)

近年內(nèi)xx市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段,，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性,，呈現(xiàn)緩慢增長,。上半年，xx市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著,，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也較為明顯,，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略,，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降,。

北京房地產(chǎn)市場對價格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調(diào)整,，優(yōu)惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用,，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來,，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氣氛濃厚,，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降,。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20xx年下半年,，仍處于增長趨勢,，而且環(huán)比、同比都在上升,，尤其是中心城區(qū),，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。

2,、 土地市場的變化

1,、供應(yīng)量大幅增加,，居住用地居主導(dǎo)據(jù)《xx市國土局20xx年度土地供應(yīng)計劃》，20xx年京城土地供應(yīng)量大幅增加,，比20xx年增加了100公頃,，廉租房和經(jīng)濟適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%,，限價房占計劃用地的17.65%,，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā),，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步得到調(diào)整,，以滿足人們居住需求的限價房、經(jīng)濟適用房,、廉租房比重的增加,，將一步抑制商品房的有效需求。

2,、交易場面趨冷,，月成交量下降

進入20xx年以來，xx市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑,，尤其是進入3月份以來,，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度,，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意,。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前,，多數(shù)地塊停留在流標(biāo)的邊緣地帶,，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標(biāo)。

3,、整體較去年同期價升量升,，但漲幅趨緩

由xx市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊20xx年上半年樓面地價達4107.93元/平方米,，成交金額達292.05億元,，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降,。價格比去年同期也有大幅上漲,，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。

4,、土地購置費用仍處于增長趨勢,，但增速大幅下降

從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊,，以及土地價格的居高不下,，開發(fā)商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度,，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略,。

1、 亞奧區(qū)域支持

在已經(jīng)過去的十幾年里,，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競技場迅速發(fā)展成為京城首屈一指的富人區(qū),，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。20xx年北京申奧成功,，該地區(qū)更是進入了奧運時代,。北京啟用1800億元加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路,、城市快速路和軌道交通的建設(shè),，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中,，約有一半都集中在亞奧地區(qū),。國家專項奧運投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且,，在整個奧運場館建好以后,，該地區(qū)將出現(xiàn)新的世界級的配套設(shè)施。不僅如此,，“奧運”因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性,、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園,、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理,。根據(jù)xx區(qū)政府最新發(fā)布的《xx區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，奧運功能區(qū)將形成“一軸奧運景觀大道,，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園,，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū),、宜居生活區(qū)”，及四大產(chǎn)業(yè)支撐,、五大重點任務(wù)等態(tài)勢,。

2、 需求積極因素分析

根據(jù)xx區(qū)政府最新發(fā)布的《xx區(qū)奧運功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》稱xx區(qū)將加強該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控,，適當(dāng)控制低價商品房的開發(fā)建設(shè),，減緩戶籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才,。20xx年前,，奧運功能區(qū)人口自然增長率控制在年均1.5‰以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應(yīng),，同時奧運所帶來的休閑,、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力,，本地區(qū)居住人群以科研,、教育、文化,、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多,，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實,、旺盛的,。

3、 需求不利因素

該項目也存在以下需求不利因素,，需要我們積極看待,，把握機會：

（1） 該區(qū)域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平,，在奧運后有回落可能,；

（2） 亞奧區(qū)域商務(wù)氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度,；

表4：亞運村周邊項目銷售情況表

項目名稱位置類型價格（元/平米）規(guī)模（平米）裝修銷售情況

遠(yuǎn)洋萬和城北四環(huán)東路73號地,，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20xx年5月10日開盤

保利香擯花園xx區(qū)路東側(cè) 住宅均價1950051069 毛坯20xx年9月27日

準(zhǔn)許銷售面積：44566

已簽約：26024

保利金泉xx區(qū)亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20xx年4月15日

準(zhǔn)許銷售面積：84042

已簽約：44304

亞奧觀典

國際公寓xx區(qū)慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

78121精裝修一期已售完,，二期近期開盤

世奧國際

中心xx區(qū)北四環(huán)東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20xx年11月18日

準(zhǔn)許銷售面積：80399

已簽約：11679

美倫堡xx區(qū)科薈西路（國家森林公園以西）公寓均價1920xx0000精裝修20xx年4月12日

準(zhǔn)許銷售面積：9188

已簽約：589

凱旋城xx區(qū)北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房

主場xx區(qū)亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房

嘉銘桐城xx區(qū)西北苑路86號普通住宅

公寓均價16000600000毛坯二手房

光大名筑亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房

芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000

北京mohoxx區(qū)安慧里北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000

洛克時代中心 xx區(qū)亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700

由于該區(qū)域地處亞奧板塊,，市政配套設(shè)施良好，緊鄰地鐵5號線,，交通便利,，該區(qū)域由于受奧運影響，區(qū)域房價近年漲幅較快,，產(chǎn)品主要以高檔公寓,、寫字樓為主，銷售情況均比較理想,，具有良好發(fā)展前景,，區(qū)域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性,。

1,、 目標(biāo)客戶來源

（1） 北四環(huán)沿線大企業(yè)的技術(shù)術(shù)開發(fā),、管理人員。

（2） 小營附近對外經(jīng)貿(mào)大學(xué),、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工,。

（3） 亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員。

（4） 高科技企業(yè),、外資企業(yè)等企業(yè)中的白領(lǐng),。

2、 目標(biāo)客戶特征

（1） 以投資客戶為主,；

（2） 客群的職業(yè)分類比較清晰,；

（3） 區(qū)域選擇性較強（亞奧區(qū)域）

（4） 收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入40---50萬（三居客戶）,，20---30萬（兩居客戶）,；

（5） 文化層次較高，對居住環(huán)境的舒適性,、交通便利程度比較看重,；

（6） 對價格敏感度不高；

3,、 需求特點

（1） 住宅部分亦配備辦公環(huán)境,，可作中小公司辦公用

（2） 交通便利：車程在10-15分鐘之內(nèi)，公交條件好,，最好有地鐵,；

（3） 戶型：實用、適度舒適,，兩居在90平米以內(nèi),，三居130平米以內(nèi)；

（4） 環(huán)境：對于園林景觀的要求比較高,，追求“原生狀態(tài)”,，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；

1,、 區(qū)域當(dāng)前價格

根據(jù)市場調(diào)研,，判斷假設(shè)目前該產(chǎn)品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價,，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價,，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

1,、 小型商務(wù)辦公綜合體

作為緊靠地鐵5號線的商務(wù)辦公綜合體項目,，有助于提升區(qū)域面貌與形象。

2,、 完善的配套設(shè)計

必要的辦公配套商業(yè)與地鐵、公交站點與街區(qū)商業(yè)有機結(jié)合。

3,、 原生態(tài)大型景觀社區(qū)

充分利用地塊北側(cè)已建成的城市綠化帶,，同時項目范圍內(nèi)組織比較集中的綠地，形xx市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺,。

4,、 原有戶型需要做改動

原有戶型按高檔外銷公寓設(shè)計，住宅設(shè)計以豪華為標(biāo)準(zhǔn),，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的要求,，需要對戶型進

行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計。

在保證項目總體收益的前提下,，優(yōu)化安排現(xiàn)金流,，控制風(fēng)險。

（1） 7月份達成初步意向,，著手設(shè)計轉(zhuǎn)讓實施方案

（2） 8月籌措3.4億的轉(zhuǎn)讓資金

（3） 8月達成債權(quán)人協(xié)議,，付首期款

（4） 9月開始辦理資產(chǎn)清理交接過戶

（5） 10月辦理相關(guān)變更手續(xù)，付二期款

（6） 11月完成項目相關(guān)規(guī)劃報建變更手續(xù)

（1） 8月開始進駐項目,，接收資產(chǎn)資料

（2） 9月開始辦理項目規(guī)劃報建變更手續(xù),，項目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案,，地下車庫開始施工設(shè)計

（3） 10月內(nèi)外裝修及地庫施工招標(biāo)定標(biāo),，施工進場

（4） 11月全面開工建設(shè)

（5） 20xx年2月裝修完成

（6） 3月竣工驗收

（7） 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續(xù)

（8） 5月配套綠化等工程完成

（9） 6月交房

（1） 9月辦理公寓1預(yù)售證,，10月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證,，12月辦理綜合樓預(yù)售證，3月辦理車庫預(yù)售證,。

（2） 1號公寓10月開盤,，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米,，爭取在20xx年12月底銷售完畢,。

（3） 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米,，居價19000元/平米,，爭取在20xx年6月銷售完畢。

（4） 辦公樓整層銷售,，均價18000元/平米,。

（5） 車位15-20萬/個。

1,、首期股東借款3億元,，用于支付定金1000萬,，支付收購保證金29000萬元（包括銀行、土地,、施工方等）合計3億元,，計劃使用時間6-7月份。

2,、第二期股東借款5000萬,，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份,。

3,、項目抵押貸款，評估6億,，貸款3億,，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份,。

按亞奧區(qū)域目前的平均報價及調(diào)研分析,。并參考未來的價格走向，并結(jié)合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展,，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹(jǐn)慎,、一般、樂觀,。

謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案

項目價格（元/平米） 項目價格（元/平米 ）項目價格（元/平米）

公寓16000公寓18000公寓20000

寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000

車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個

測算結(jié)果：（附件：銷售收入測算表）

a,、謹(jǐn)慎方案 銷售總收入69394萬元

b、一般方案 銷售總收入77881萬元

c,、樂觀方案 銷售總收入86368萬元

項目轉(zhuǎn)讓總金額為3.3億元,。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務(wù)、罰款,、滯納金等,。加上后期裝修費、配套費,、管理費等,，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米,。

謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案

項目： 稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395

項目： 內(nèi)部收益率9.16%內(nèi)部收益率11.74%內(nèi)部收益率14.08%

項目：凈現(xiàn)值12212萬元凈現(xiàn)值18974萬元凈現(xiàn)值25851萬元

從以上財務(wù)指標(biāo)看,，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價格上取得轉(zhuǎn)

讓方的進一步讓步,，則此項目具有更大的運作價值,。

1、 現(xiàn)金流分析

正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流

正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大

改善現(xiàn)金流的運作方案一

轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分,，同期加快辦理相關(guān)證照,，實現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款,，減輕股東借款壓力,。

改善現(xiàn)金流的運作方案二

寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅,。

xx年各一線城市均出現(xiàn)市場調(diào)整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現(xiàn)了房價打折松動下降的跡象,，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚,，成交量持續(xù)下降而，房價依然居高不下的局面,。隨著后市的觀望氣氛依然,，可以預(yù)見房價下降調(diào)整的可能性還是很大的，對于本項目來說,，開盤定價可采取低開高走,，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期,。

該項目存在項目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問題,，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究,。

該項目地下車庫沒有建造,，建造地下車庫將影響該項目的交房時間

該項目北側(cè)遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證,，無轉(zhuǎn)讓可能,，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購買此棟違章建筑,，將對項目整體規(guī)劃影響較大,，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬,，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補交罰款等問題進行處理,，也比較麻煩。建議采取買下來,，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營,。

該項目地處亞奧核心區(qū)域熱點發(fā)展區(qū)域，配套完善,，交通便利,，市場機會好。該項目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能,，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大,。

項目客戶定位清晰,，價位便宜，回報率較高,，項目回籠資金快,，抵御風(fēng)險能力強，但前期現(xiàn)金流壓力大,，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題,，建議公司對此項目積極投資。

本項目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求,，轉(zhuǎn)讓價格便宜,，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備,，對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大,。

xx（北京）投資有限公司