在日常的學習、工作,、生活中,，肯定對各類范文都很熟悉吧,。寫范文的時候需要注意什么呢,？有哪些格式需要注意呢,？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文,，僅供參考,，一起來看看吧

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇一

有幸加入####團隊,，重回###大家庭倍感溫暖,，通過一個月工作，體會良多,！現(xiàn)將心得體會梳理如下以資分享并匯報：

一,、個人對本公司經(jīng)營理念體會歸結(jié)為(可能淺薄但真誠，敬請賜教)： 宏大的企業(yè)發(fā)展前景,；人性化領導管理風格,；

融眾家長的企業(yè)文化；嶄新廣闊的事業(yè)平臺,。

自2013年4月15日進入###公司,，領悟公司高層領導的諄諄教誨，綜合請謚公司同仁的熱心解答,，對本公司發(fā)展藍圖無限憧憬,，公司發(fā)展契合國家城鎮(zhèn)化大政方針，坐擁雄厚資源和資本,。令我雄心滿懷,、斗志昂揚。

公司高層領導平易近人,，人性化管理,，民主之風盛行。有力,、高效辦事方式深深感染并鞭策著我不斷提高工作質(zhì)量和效率,。尤其感謝各位領導的人文關懷和大力支持,。

公司團隊人員來自五湖四海，人人展露各家企業(yè)文化所長,，我認為這正是公司深厚企業(yè)文化之大成,，我深受熏陶并自愿參與融匯，成為大家庭普通一員,，并為此而自豪,。

唯有在企業(yè)的大發(fā)展前景下才能談起個人施展才華的舞臺。我公司正是個人大展才華的事業(yè)平臺,。這也是我們每位員工的幸運,，也更要求我們要倍加珍惜此機遇。

二,、個人對一個月的工作小結(jié)匯報如下：

本人深入##項目現(xiàn)場,，成本管理、合同管理工作的現(xiàn)狀大大超出公司成本管理部團隊建設步伐,。成本管理部立足人員暫不足,、任務量大的現(xiàn)實，采取合理規(guī)劃,、加班加點,、突出重點、各個擊破,、保證質(zhì)量,、力爭實效的策略，做到了保證重點,、輻射全局,、以有限資源克服公司成本管理的暫不足。主要做到：

1/

4合理規(guī)劃,；突出重點,；提高質(zhì)量與效率；

嚴控成本,；規(guī)范合同,；建開放學習團隊。

1,、我的工作以預先建章建制工作展開,，規(guī)范管理工作。結(jié)合公司及###項目的實際情況,，制訂《合同管理辦法》,、《工程變更簽證管理辦法》、《成本管理部門及崗位職責》經(jīng)公司審批后嚴格貫徹執(zhí)行。結(jié)合部門特點建立周報制度（層層周報制度,，即負責人向分管副總每周匯報,，團隊成員向負責人每周匯報）、保密制度（建立保密級別,，密級無：可內(nèi)外共享,；密級a：公司內(nèi)員工,；密級aa：公司內(nèi)中層管理者,；密級aaa：公司內(nèi)決策層）、三級審核制度,、信息管理制度（本部門全面推行無紙化信息管理）,，尤其強調(diào)了以完成工作任務為導向的作息制度（即不僅局限于日常作息時間工作，而是各成員以完成工作任務為目標,，根據(jù)需要采取如晚上,、節(jié)假日自行安排加班），在日常工作自覺嚴格執(zhí)行,。

2,、根據(jù)##項目進度工作重點，編制總體工作規(guī)劃和每周工作計劃,，基于當前工期緊,，一切工作圍繞這一主題規(guī)劃和計劃優(yōu)先級。以滿足工期為第一要求,，開展可能影響工期目標的事件清查：清理出需設計的分部分項工程和需二次設計的分部分項工程,；清理出需采購的材料、設備清單,；清查設計圖紙存在可能影響工期的需要設計變更的分部分項工程或設計錯誤及不宜實施事項,。并綜合權衡其性質(zhì)，評估是否處于進度關鍵線路上,，從而判斷其工作優(yōu)先級,。最終按確定之優(yōu)先級合理規(guī)劃和計劃工作，并在工作中切實實施完成,。

（一）,、日常成本控制是重點。我們以當前合同價控制為重點,，保障公司合法利益,，力爭維護公司合法利益最大化。成本控制常抓不懈,，做好成本預測,、監(jiān)督、控制、評估工作,。

1,、評估已簽訂合同價的審查工作，并實時提出預警及處理方案,，評估設計文件,，對其中技術方案進行經(jīng)濟分析，為公司決策層建言獻策,，做到事前控制成本,。

2、現(xiàn)場密切跟蹤工程變更,、現(xiàn)場簽證事件產(chǎn)生,、發(fā)展、完成過程,，并拍照取證收集相關信息資料,，開展全方位、全內(nèi)容經(jīng)濟調(diào)查研究,，合理處理質(zhì)量,、進度、造價三者關系,，及時,、準確、有效,、在控管理,。做到事中控制成本。

3,、開展全過程造價控制,，尤其結(jié)算、支付管理工作,。做到事后控制成本,。

4、控制材料,、設備價格管理,，準確計算、合理評估報價,，正確研判嚴格執(zhí)行公司定價程序,。

（二）、合同管理力求規(guī)范,，注重收集整合公司全員合同管理意識,，開展合同評估,、交底、合同履行全過程監(jiān)控,、合同評價等工作,。合理規(guī)避合同風險，并實時警示,。

（三）,、培養(yǎng)后備人才。成本管理是公司經(jīng)營的核心,，人才是第一生產(chǎn)要素,。基于人力資源嚴重不足,，將采取內(nèi)部強訓,，鍛造隊伍,，以便以后向項目部輸送德才兼?zhèn)湓靸r人才,。構架開放性、學習型團隊,。

三,、

1,、資源方面，如計價定額文件,、荊門造價信息征訂,，安裝造價人員招聘等

2、最終要外委審計工作時,建議前期確定###項目審計單位,，在不增加任何費用情況下可早期服務于本項目實施,。

四、建議公司進一步管理制度化,，并行文以便我們遵守并按章辦事,。

總之，成本管理部將在公司強有領導下,，不斷深挖潛能,，開拓工作，力爭做好以下主要工作：

1,、服務工作：為公司決策提供經(jīng)濟分析,；為項目部及相關職能部門提供及時優(yōu)

質(zhì)服務。

2,、招標采購工作：督導提升人員業(yè)務技術能力，倡導創(chuàng)造性工作。

3,、工程預結(jié)算工作：推動跟蹤審核,、多級審核程序，全面推行電算化,，做到精益求精,。

4,、成本核算工作：做到定額與市場的強強結(jié)合，加強市場經(jīng)濟調(diào)查分析,。

5、結(jié)算編制審核工作：立足本企業(yè)利益,，公平合理，嚴格審核制度,，堅定不移維護公司利益,。

6、竣工決算審核工作：做到客觀公正,、公平合理，追求合法效益最大化,。

7,、考核后評價工作：

總結(jié)

8,、加強學習,、培養(yǎng)人才：不斷學習新知識、新經(jīng)驗,，發(fā)揮傳,、幫、帶作用,，力爭帶出過硬的造價管理團隊,，為公司的發(fā)展培養(yǎng)一流的后備隊伍。

二o一三年九月十九日 附件：

1,、周報20130817

2,、周報20130810

3、周報2013080

34,、周報20130926

5、周報20130919

附件

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇二

成本管理培訓

第一部分,、成本體系建設

1,、成本體系建設的必要性（立憲、規(guī)范）案例：萬達成本制度的建立

2,、對萬達成本管理中的幾個重點體系的介紹

2.1,、招評標管理

招標層級分類：

一、二類,、地方類招標合格供方品牌庫（實例）

招標文件范本（實例）

綜合評標法（實例）

評標模板（實例）

2.2結(jié)算管理

對施工單位的約束

對結(jié)算成果差異的處理措施

2.3獎懲細則

處罰法則

2.4案例分析：上海萬達某廣場復盤招標及結(jié)算分析

第二部分,、前期成本測算

3、前期成本測算的重要性

對業(yè)態(tài)的合理選擇

了解盈利水平,，賺多少

了解現(xiàn)金流水平

4、前期成本測算模版（實例）

標桿企業(yè)成本測算表

標桿企業(yè)成本測算表組成講解

5,、如何進行前期成本測算

5.1前期成本測算介入的時間點

拿地和概念設計任務書下達前

深化設計出施工圖前

5.2成本與相關部分的配合成本與設計的配合,；

成本與工程的配合；

成本與開發(fā)部的配合,；

成本與營銷部的配合,；

成本與招商部的配合；

成本與項目發(fā)展部的配合,；

成本與財務部的配合,。

5.3案例：

上海萬達某廣場成本的測算；

?？谀吵邔禹椖砍杀镜臏y算,。

第三部分、動態(tài)成本的控制

6,、成本超支預警及處理

成本超支的操作要點

成本超支的處理流程

7,、實例分析動態(tài)成本的編制辦法

實例1：上海江橋萬達廣場的動態(tài)成本編制

實例2：上海周浦萬達廣場的結(jié)算復核編制

第四部分、拆遷補償成本

8,、實例分析拆遷補償成本的編制辦法

實例1：北京某大型拆遷項目拆遷補償成本的投標文件實例2：深圳某拆遷項目的拆遷補償成本的編制

9,、實例分析拆遷補償合同的編制要點

實例1：深圳某拆遷項目的合同要點分析

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇三

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理,，成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預算內(nèi)完成項目所需要的過程,，由資源計劃編制,、成本估算、成本預算,、成本控制所構成,。

一、資源計劃編制

它的輸入是,；工作分解結(jié)構,、歷史信息、范圍說明,、資源庫描述,、組織方針、活動歷時估算,。工作分解結(jié)構（wbs）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果,，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果,，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審查的格式要求,，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關資料,、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的,、真實的而非杜撰的，資料,、數(shù)據(jù)分析的方法是科學的,、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性,、定量分析的有說服力的,，結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導性意義,，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告,，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果,，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征,，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應力學特征）,，它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺（米）,，抵制報告得出的結(jié)論必須能指導后續(xù)的施工圖結(jié)構設計。工作分解結(jié)構（wbs）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關工程量,。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素,，而是分離在施工組織設計的質(zhì)量專題里,。

歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結(jié)出來的經(jīng)驗和教訓（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關信息,、項目團隊人員的相關知識（由于受主觀影響,，不是很可靠）。

范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證,、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài),、規(guī)模）、項目目標（質(zhì)量,、進度,、成本、范圍管理等）,。

資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務的可行性研究單位,、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項目所在地的資源狀況,，當?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量,、運距,、單價、質(zhì)量狀況,，能承擔本項目的施工隊伍狀況,、施工機械狀況等。

組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究,、項目策劃,、營銷等是自己組織實施還是委托給具有相應資格的咨詢服務部單位；在建設實施過程中是自建還是承包給相應資質(zhì)的承包商,；在材料供應上是采取甲供料還是乙供等。

活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間,，如可行性研究需2個月,，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應完成時段等,。

上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入,。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿兀楷F(xiàn)代項目管理提出了相應的解決辦法,，其辦法是：組織相應專家確定,，也就是我們在計劃經(jīng)濟時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人工,、材料和機械設備,。同時要考慮備選方案以保證供應,。資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時,，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃,、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機械設備需用計劃,。只不過當時作出的計劃與工程的其他目標沒有掛鉤,，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合,，在提材料需求計劃時,，就將質(zhì)量目標、進度目標和項目產(chǎn)品目標貫穿其中,，這就為實現(xiàn)目標創(chuàng)造了條件,。

二、成本估算

它的輸入是：工作分解結(jié)構（wbs）,、資源需求,、資源單價、活動歷時估算,、帳目表,。

資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力,、材料,、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構可交付成果相對應,。

資源單價：就是項目開發(fā)所需各種資源的當?shù)貑挝粌r格,。如鋼材x元/噸，人工x元/天,，可行性研究報告xx萬元/個,，等。

活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動,，每項活動歷時是多長,。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序,、活動歷時估算,。

帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品,、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng),。它基于開發(fā)商的會計科目表。

有了上述基本資料,，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的不同階段,，分別使用不同的方法進行估算,。如項目在可行性研究階段，則采用類似估算法,；在規(guī)劃方案設計階段,、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法,。由于估算所處的階段不同,，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費,。這根據(jù)工程進展的需要所決定,。

根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計劃,、詳細依據(jù),、成本估算.成本管理計劃：房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性階段的→項目策劃定位→規(guī)劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程,，因此開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程,，成本管理計劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。

詳細依據(jù)：在作開發(fā)項目估算時所用的假設和假定,，假設和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預算,、進度計劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算,。隨著項目定義的不斷明細,、在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的,。

三,、成本預算

成本預算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構（wbs）,、項目進度計劃,。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結(jié)構（wbs）：房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果,，這里所用的wbs與估算所用的wbs是一致的,。這里需要強調(diào)的是，不論估算還是預算,，開發(fā)項目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因為項目在其生命周期中所處的階段不同,，其成果在不斷變化,。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生,，如在可行性研究中,，定義某地塊做中檔住宅開發(fā),，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風格高檔別墅，在規(guī)劃方案設計時又作成異域風情特色的社區(qū),。本人并不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步,，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格,、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù),。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預算,。項目進度計劃：按開發(fā)項目的開發(fā)節(jié)奏,，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進度計劃安排。根據(jù)上述輸入,，再利用成本估算的類比法,、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術編制成本預算,。

成本預算：就是將成本估算分配在各項工作上,，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準計劃,。成本基準計劃通過一定的程序批準,，如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進行間歇式的變更。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性,。以此基準計劃對后來開發(fā)項目在實

施過程中的實際成本和計劃成本進行比較,，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。

四,、成本控制

它的輸入是：成本基準計劃,、績效報告、變更申請,、成本管理計劃,。

績效報告：開發(fā)項目在實際進行開發(fā)運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告,、進度報告和發(fā)展趨勢,。

變更申請：導致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整,，會引起成本的變化,；項目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序?qū)椖抗浪愫晚椖款A算進行調(diào)整,。成本的變化必須通過書面形式來完成,。

對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M行處理,，核實變更的合理性,，核實的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實需要變更,，那么還要重新補充編制成本估算,，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。

經(jīng)過上述過程,，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預算,。在開發(fā)項目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費的實際成本,，根據(jù)項目的績效報告,，可以預測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項目的完工估算,。

在項目實施過程中,，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本,，根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)本身的財務狀況,，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進度,、成本,、質(zhì)量的三者關系。

房地產(chǎn)成本的組成1,、土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金,，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓,，招標出讓,，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主,。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式,。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%,，并有進一步上升的趨勢,。

2,、前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃,，設計費，可行性研究費,，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用,。他在整個成本構成中所占比例相對較低,，一般不會超過6%,。

3,、建筑安裝工程費

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程,，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價,。他在整個成本構成中所占比例相對較大,。從我國目前情況看,，約占整個成本的40%左右。

4,、市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分,。基礎設施建設費主要指道路,，自來水,，污水，電力,，電信,，綠化等的建設費用,。公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校,，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店,，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,，變電室,，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中,，該項目所占比例較大,，我國一般在20%~30%左右。

5,、管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,，它包括管理人員工資，差旅費,，辦公費,，保險費，職工教育費,，養(yǎng)老保險費等,。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%,。

6,、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大,，因此必須借助銀行的信貸資金,，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小,，融資額度的多少有密切關系,，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。

7,、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收,，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅,，耕地占有稅,，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅,，城市維護建設稅和教育費附加）,，契稅，企業(yè)所得稅,，印花稅,，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用,，項目繁多且不規(guī)范,。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費,，大市政配套費,，人防費，煤氣水電增容費,，開發(fā)管理費等,。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右,。

8,、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,，各種不可預見費等,，在成本構成中一般不會超過10%。

成本管理系統(tǒng)

期以來,，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤,，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下,，由于政府行為日益規(guī)范,、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功,、提升競爭力的必修課,。

要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng),，對于房地產(chǎn)企業(yè),，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系,，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構,。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系,、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系,，分別從事前,、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理,。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承,，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等,。從管理的層次而言,，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

一,、目標成本管理體系

所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃,，目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件,。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點,，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制,，就要做到“算了以后再做”,，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標,，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算,，做到花錢明明白白。事實上,，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累,，建立目標成本的并不難。

在實際操作中,，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的,。在可研階段要進行成本的估算,，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化,，目標成本開始逐漸的準備和細化,，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講,，建立目標成本首先應該根據(jù)項目的設計特點,、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗,，測算項目的單方建筑安裝成本,。然后根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系,，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上,，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合,，如不吻合,，調(diào)整有關要求或標準,，重復上述步驟。

這個過程關鍵是目標成本的市場化,，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的,，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場,，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配,。由于在規(guī)劃設計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點,。

二,、責任成本管理體系

目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準,。

在制訂目標時,，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門,，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍,。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。

從項目成本的構成看,，一般包括土地成本,、前期費用、工程成本,、營銷成本,、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門,。

目標成本分解后還需要建立控制的標準,，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

三,、動態(tài)成本管理體系

由于市場是千變?nèi)f化的,，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此,，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理,，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控,。

首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳,，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎,。

其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更,、簽證管理和顧客的變更,，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程,，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié),，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系,，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

四,、項目后評估體系

提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一,，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性,，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估,，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確,、合理性）

l 對比項目結(jié)算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）

l 分析工程承包范圍變化,，工程量變化等確認設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響

l 考察項目交付使用一定時期內(nèi),，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）

以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎管理框架,，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始,，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫,，從而有效的控制成本。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇四

房地產(chǎn)項目成本管理

一,、明確項目成本管理基本概念

項目成本管理：是指預測和管理項目成本,，它包括設計前準備階段的成本管理、設計階段的成本管理,、招投標階段的成本管理,、施工前準備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理,、竣工結(jié)算階段的成本管理,、動用前準備階段的成本管理、保修服務階段的成本管理等,。

二,、項目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項目開展后先組織項目工程組,、預算組,、財務組對項目各項任務進行分解、計算出出各項開支,，進行有組織有計劃地控制與支出,。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下,，將好的思路建議設計創(chuàng)新設計,、改善施工工藝,，尋求新的開拓。

2.3.具體問題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個別化對待,，并根據(jù)我部項目成本的實際情況,，不斷完善和吸取其他項目的成功經(jīng)驗，加上自己的管理概念,，來進行成本控制,。

2.4.領導重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項目總經(jīng)理牽頭,，強化成本控制意識和團隊合作精神,，組織全員參與,，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項目的設計前準備階段,、設計階段,、招投標階段,、施工前準備階段、施工過程階段,、竣工結(jié)算階段、動用前準備階段,、保修服務階段等項目的全過程成本管理與控制,。

2.6.時間成本管理原則：f2-4項目投資大，珠江新城又位于新中軸線,，最新?lián)屨夹率袌?，給集團帶來的經(jīng)濟價值是很大的。我部制定的f2-4主體工程趕工方案,，促進項目提前完成,，不僅可使項目降低了積壓資金的貸款利息和風險，而且給集團未來增加了很大的效益,。

三,、項目成本管理的具體操作方法

3.1.設計前準備階段的成本管理

3.1.1.項目成本的管理與控制：合理安排工作,、節(jié)約項目辦公費、管理費及集團各相關部門用于本項目的活動經(jīng)費等各種開支,。它貫穿了從項目的開始到結(jié)束,，是一個重要的管理階段，也一直是一個容易忽視的環(huán)節(jié),。其把控點為：

3.1.1.1活動費的控制：項目總經(jīng)理在集團會議上提議對于集團開發(fā)部,、投研中心、合約部,、質(zhì)安部,、預結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進行相關日常工作維護需要開銷或接待的費用,，若與項目部有關的,，應預先通知我部項目總經(jīng)理,，我部項目總經(jīng)理則安排一名項目人員在場共同接待。以便項目總經(jīng)理能夠全面地掌控項目成本，進行有計劃、有組織的開支。

3.1.1.2.辦公費的控制：項目會議決定對項目辦公文具、紙張進行定量限制,，并倡導雙面使用、oa辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊,，放于公共看圖平臺,，實現(xiàn)工程組跟預算組共用,，滿足招標和施工的需要，減少曬圖費用,。

3.1.1.4.對項目成員的管理：

3.1.1.4.1.項目成員的素質(zhì)建設：由項目總經(jīng)理為導師,，經(jīng)常對項目管理人員進行管理方式方法、行文潤筆,、待人接物,、工作流程、工程規(guī)范標準等業(yè)務培訓,，不斷提高項目成員業(yè)務素質(zhì)和管理水平,，著重解決好項目管理人員成本管理的理念和方法問題。

3.1.1.4.2.對項目成員的合理運用:我部根據(jù)項目各工程大小和工程難易程度等因素,，并結(jié)合項目構架,，突破專業(yè)界限和職責范圍，項目各人員相互學習,，取長補短,，人人兼管，彌補項目人員缺少的,、專業(yè)不全的缺陷,，減少了人力成本。

3.1.2.進行項目成本分析定位： f2-4根據(jù)項目總投資組織內(nèi)部專題會議,，分析出整個項目的合同組成量,，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程,，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來劃分工作方法,。已簽訂的合同由該專業(yè)責任工程師負責管理監(jiān)控實施。對尚未簽訂的合同,，由該專業(yè)責任工程師負責跟進簽訂合同的進度,，直至合同簽訂后，合同的義務被履行完成止,。

3.1.2.2.特殊工程特別對待：f2-4項目比較大,，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務,，有的合同正在招標,，有的還處于設計階段，對于此類的工程的成本管理,，項目還是本著按工程專業(yè)劃分,，由該專業(yè)責任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團營運計劃，區(qū)分項目哪些部分可以實現(xiàn)價值或者提高項目收益的功能, 哪些屬于關鍵線工作的,，或者是工作嚴重滯后的,，項目則列重點對待；列重點控制進度,，以實現(xiàn)項目的時間成本控制,。

3.1.3.編制項目資金計劃：編制項目成本計劃分以下幾個步驟：

3.1.3.1.編制項目總進度計劃：根據(jù)項目投資建設周期，以建設項目運營時間為起點,，倒排各工程的起始時間,，并結(jié)合各工程的實際工作量來編制。

3.1.3.2.進行項目總進度計劃交底：項目組織專題會議討論研究項目總進度計劃,，分析目前項目實際工程狀況和工程的難易度,，對進度計劃進行交底，落到實處,，形成有效文件,，以確保項目總進度計劃的實現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項目資金計劃：根據(jù)已確認的項目總進度計劃,，并結(jié)合項目的各工程實際情況和合同來編制。以確保資金有效利用,。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款,、時間、合理合法地支付預付款,、進度款,，使項目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準確的資料和信息,，通過計算,、分析、評估,，才能準確得出工程造價,，正確地選擇優(yōu)秀的中標單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標單位的積累：項目向資源管理部要供選設計單位名錄,、供選監(jiān)理單位名錄,、供選施工單位名錄、供選材料供應商名錄等,，結(jié)合項目各工程師積累在腦海中對其的印象,，可在評標活動中做主觀評價。

3.2.1.2.注重各種信息庫收集：項目要求預算組收集各種建筑材料的市場信息價格,、材料廠商價格,，建立材料信息庫。以便評價項目小型的經(jīng)濟標和簽證、索賠用,。

3.2.1.3.注重整理出各類工程的單位造價表：項目要求預算組將集團已完工程及已簽合同的工程整理成表,，計算出單位造價，以便我部進行樣板房,、零星工程,、尚未簽訂合同的工程進行投資估算和編制資金計劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設工程法律法規(guī)等的收集：項目要求預算組收集各地市區(qū)建設委頒發(fā)的計價規(guī)范,、標準,，稅務取稅標準等。以便評價項目小型的經(jīng)濟標和簽證,、索賠用,。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進行項目成本管理了,。

3.2.2.對招標文件進行修改：找出招標文件中語句,、條款、范圍,、技術要求,、合同工期、合同經(jīng)濟錯誤或容易讓人鉆空子的地方,，進行修改,。項目工程組側(cè)重于對工程范圍、合同工期的修改,，項目預算組側(cè)重于合同經(jīng)濟條款的修改,。

3.2.3.認真評標：對投標文件的語句、方案,、組織設計,、承諾書、合同工期,、合同經(jīng)濟進行分析評比,，評比時，項目工程組側(cè)重于對技術標的評比,，項目預算組側(cè)重于商務標的評比,。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設計單位：在保證設計方案的技術性、安全性,、經(jīng)濟合理性及使用功能的前提下,，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力,、規(guī)范的,、質(zhì)量高的,、信譽好設計單位，使設計階段投資費用控制到最低,。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì),、有實力、規(guī)范的,、盡職責的,、信譽好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟合理的監(jiān)理單位,，使監(jiān)理投資費用控制到最低,。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術性、安全性,、經(jīng)濟合理性,、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì),、有實力,、規(guī)范的、質(zhì)量高的,、信譽好,、工期最短的、費用最低的施工單位,，使施工階段投資費用控制到最低,。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應商：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證,、合格證,、檢驗報告且能夠滿足建設工期及建筑使用功能的前提下,，優(yōu)先選擇有資質(zhì),、有實力、規(guī)范的,、質(zhì)量高的,、信譽好、排產(chǎn)工期短的,、報價最低的材料供應商,，使建設成本控制到最低。

3.2.4.對招投標的進度控制：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃,，排查跟進招標,、開標、確定單位及投標單位進場的時間是否合理,，是否滿足項目總進度計劃進行分析調(diào)控,，通過提醒,、預警并協(xié)作合約部按總進度計劃完成招標任務。

3.3.設計階段的成本管理：

3.3.1.對設計進度進行把控：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃,，排查跟進設計出圖的時間是否滿足設計合同工期,，各階段設計進度是否跟設計合同節(jié)點工期吻合。

3.3.2.跟進設計圖審查進度：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃,，通過提醒,、預警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時間里完成圖紙審查工作，以滿足項目總進度計劃要求,，實現(xiàn)時間成本的價值,。

3.4.施工準備階段的成本管理

項目建設確定以后,控制好初步設計和技術設計階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。為此,要把握以下幾點:

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時間,、數(shù)量,、版本、收發(fā)人等登記工作,，并及時通知項目專業(yè)主管工程師,，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會審,、下達招標任務書和做好圖紙發(fā)放處理任務單,，以明確相關部門需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度,，及時糾錯：項目規(guī)定各工程師每日必須找出一個設計存在的錯誤或者遺漏等問題出來,，提請設計院在施工前糾錯或者補圖，避免因錯誤引起工程拆改等二次投入,。

3.4.3.密切關注建筑使用功能與設計使用的差異：項目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運,、投研起得聯(lián)系，密切關注建筑實際使用功能可能會發(fā)生的變化,，或者原設計本身跟使用功能不相符,，力求在未施工前及時地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正,，以此來降低工程成本,。

3.4.4.對合同管控：項目規(guī)定各工程師每日必須認真仔細解讀合同條款、施工范圍,、計價原則,，找出一個合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守,，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進展效果,，以防止被對方索賠。

3.5.施工過程階段的成本管理

項目施工階段成本管理是施工項目全過程控制的關鍵環(huán)節(jié),，因此,，應認真分析,、對待項目施工過程中的技術問題和經(jīng)濟問題，用一套切實可行的辦法,，最大限度控制項目成本,，以獲取最大的經(jīng)濟效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項目要求資料員做好合同,、合同協(xié)議,、經(jīng)常性的工地會議紀要、工作聯(lián)系單,、簽證單,、變更單、技術核定單,、圖紙會審紀要,、施工方案、請款單,、圖紙等日常性管理工作,，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存,，同時建立檔案和管理臺賬,，以便查閱。

3.5.2.對工程變更進行跟蹤分析：因f2-4項目施工圖版本多,，項目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設計變更收發(fā)時間,、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合,，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性,，作判斷有無變更的必要，預算組則對其變更估算出造價的增減值,，并根據(jù)施工現(xiàn)狀,，判斷變更下發(fā)的時間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā),，則不引起二次投入,。若施工后下發(fā)的變更,，則做好該施工節(jié)點的同期記錄,，計量引起的損失，是否要追究設計責任并備案,。集團規(guī)定委托,、指令、變更,、簽證發(fā)放,、審批規(guī)范化,，直接委托造價不大于目標成本的10%。

3.5.3.對施工方案比選：項目要求各專業(yè)主管工程師對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選,，應用價值工程等方法對項目做多方案的技術經(jīng)濟比較分析,，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本,，獲取更高經(jīng)濟效益的目的,。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進行甲供材料招標時，建議合約部在訂貨時,，材料的質(zhì)量,、規(guī)格、型號一定要滿足工程的功能要求和項目工期要求,。同時應考慮資金的時間價值,，減少資金占用，合理確定材料進場的時間,、批量和批次,，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進場材料品牌與合同要求一致,，并檢查進場材料是否合格,，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設計要求。

3.5.5.對現(xiàn)場的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場要保證干凈,、衛(wèi)生,、平整且硬地化，文明化,、標準化,，通過美化施工現(xiàn)場管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察,，給項目營運期帶來經(jīng)濟效益,，為項目增值。

3.5.6.對工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質(zhì)量,，著重對照藍圖檢查承重結(jié)構的鋼柱及鋼筋數(shù)量,、直徑、搭接長度,、布筋是否符合設計要求,，檢查混凝土的強度等級、振搗及養(yǎng)護情況,，監(jiān)督防止施工單位偷工減料,，偷改改進設計。并合理地在滿足質(zhì)量驗收標準的前提下,，控制各種質(zhì)量檢測數(shù)量,，以降低檢測檢驗費用,。比如f2-4基坑檢測由每天檢測一次改為一周檢測一次。就大大降低了工程成本,。

3.5.7.對施工現(xiàn)場的安全管理：項目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師,、施工單位、項目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進行全面的檢查,，以確保項目安全,，從而降低項目風險。

3.5.8.對現(xiàn)場簽證的管理：現(xiàn)場簽證是工程建設過程中一項經(jīng)常性的工作,，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅,，引起工程成本失控。嚴格現(xiàn)場簽證管理,，要求工程技術人員與工程經(jīng)濟人員相互配合,，不僅做到“隨做隨簽”，按集團制度辦理現(xiàn)場簽證,，現(xiàn)場簽證造價不得超過11.95元/平方米,，總費用不得超過 70.76萬元，但我部力爭將簽證費用控制在以下指標內(nèi)：

費用≤土建,、幕墻總造價的3‰

≤機電總造價的1﹪

≤裝修總造價的2﹪

≤其他工程總造價的1.5‰

因此我部還應該做到以下幾點：

3.5.8.1.建立嚴格的簽證獎懲制度：所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理,、總監(jiān)理工程師、設計單位代表,、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效,。預算組人員應該認真做好簽證工作，嚴格把控簽證關,。當預算組送審簽證預結(jié)算部二審結(jié)果,，與項目部預算組送審價不一致時，雙方進行對數(shù),。如|（送審價-對數(shù)結(jié)果）/送審價|10%,，則對項目部預算組予以罰款，同時對預結(jié)算部予以獎勵,。罰款/獎勵額度=（|送審價-對數(shù)結(jié)果|-送審價*10%）*3%,。

3.5.8.2.時間管理：簽證事件發(fā)生時間的準確是簽證準確度的基礎，也是基本要求之一,。因此簽證管理要保存好設計變更通知,、施工圖紙、會議紀要,、通知單,、停工令,、圖紙答疑,、工程聯(lián)系單,、開工報告、人材機進出場報告,、材料信息,、國家關于計價取費或者收費標準、建設文件等反映每一起始事件的信息到達對方的時間或者發(fā)文里公認的有效時間,。有了一手的準確時間,，才能計算出有效時間內(nèi)產(chǎn)生的準確經(jīng)濟價值。

3.5.8.3.簽證用語管理：簽證用語要準確表達簽證的實際目的,，用詞要標準,，正確。不能模棱兩可,，更不能含糊不清,。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件,。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確,，目的要明確。資料記載或附件要詳細,、齊全,、真實。調(diào)查有無設計變更,、有無建設方主管指令,。未經(jīng)建設方、設計方及監(jiān)理方許可,，承包方自己隨意改動引起的經(jīng)濟補償事件,。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件,，嚴防承包商涂改或調(diào)換簽證文件,。

3.5.8.6.簽證編號管理：建立簽證編號本，按照專業(yè),、承包單位分類有順序有標準的統(tǒng)一編號,。防止簽證重復，以便備查,。

3.5.8.7.簽證人品管理：負責簽證受理人員要思想品質(zhì)端正,，嚴禁以少簽多、高估冒算,、巧立名目,、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證,。也不要故意刁難承包商,，一定要本著造價員應有的公平、公正,、公開,、守法、合理的職業(yè)道德實事求是地處理簽證,。

3.5.8.8.提高簽證專業(yè)知識：預算組專業(yè)知識要精益求精,，要求既要懂造價工程知識，也要熟悉施工知識,。這樣才能防止漏算,、冒算、多算,、重復算或者少算,。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準確解讀建設法律法規(guī),、造價計價規(guī)范,、計價工具、合同文件,、簽證文件的能力和批閱文件的能力,。要知道在解讀錯誤的前提下所做任何工作都是白費的。

3.5.8.10.簽證權限管理：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權限,。對于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權限,、費用大小權限一定要作一個初步評價。一定要是在授權范圍內(nèi)執(zhí)業(yè),。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領導派相關該執(zhí)業(yè)范圍的授權人員受理,，或協(xié)同受理。簽證權限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單,，主動變更費用金額≤5萬元以內(nèi)的款項,，由預算組計量，項目總經(jīng)理直接終審,，報預算部,、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單,，主動變更費用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項,，由預算組計量，項目總經(jīng)理一審,，報預算部二審,，項目中心副總裁終審,、報成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單,，主動變更費用金額＞15萬元以內(nèi)的款項,，由預算組計量，項目總經(jīng)理一審,，報預算部二審,，成本管理部三審,，合約中心副總裁四審,，項目中心副總裁五審、行政總裁終審,。

3.5.8.10.4.變更或簽證單,，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預算組計量,，項目總經(jīng)理一審,，報預算部二審，成本管理部三審,，合約中心副總裁四審,，項目中心副總裁五審、行政總裁終審,。

3.5.8.10.5.變更或簽證單,，被動變更費用金額≤1萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量,，項目總經(jīng)理直接終審,，報預算部、成本管理部備案,。

3.5.8.10.6.變更或簽證單,，被動變更費用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項，由預算組計量,，項目總經(jīng)理一審,，報預算部二審，項目中心副總裁終審,、報成本管理部備案,。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動變更費用金額＞5萬元以內(nèi)的款項,，由預算組計量,，項目總經(jīng)理一審，報預算部二審,，成本管理部三審,，合約中心副總裁四審,，項目中心副總裁五審、行政總裁終審,。

3.5.8.10.8.變更或簽證單,，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預算組計量,，項目總經(jīng)理一審,，報預算部二審，成本管理部三審,，合約中心副總裁四審,，項目中心副總裁五審、行政總裁終審,。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后,，報甲方工程組、預算組審核,，項目老總審批后再由項目文員送預算部,、成本管理部復核交項目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案,。項目部預算組負責簽證結(jié)算,、竣工結(jié)算的一級審核，預結(jié)算部負責二級審核,，成本管理部抽取10%進行三級審核,。

3．5.8.12.簽證信息庫管理：建立建筑材料信息庫、建設工程市場管理法律法規(guī)信息庫,、省地市各稅費取費標準庫,、各材料廠商供應材價庫、各省地市各類工程造價指標庫,、各省地市物價信息庫,、本單位各類工程各年份造價指標庫等信息是實現(xiàn)快捷、準確簽證的必備工具,。

3.5.8.13.簽證主動控制管理：組織各專業(yè)看圖,，找出設計存在的漏洞、錯誤,，在施工單位未進行本項施工工作前,，及時彌補設計缺陷或設計跟使用功能不對口的錯誤。提前下發(fā)變更圖紙,。避免產(chǎn)生拆改等二次投入,，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時派專業(yè)造價人員抽查施工質(zhì)量,、進場材料質(zhì)量,，對照圖紙和合同文件檢查合同落實的情況是否合同要求的質(zhì)量標準,、圖紙相符。如果不相符合就應該按照合同給予反簽證,。

3.5.9.成本分析： 項目要求各施工單位進度報告提供了每一月實際完成的工程量,、工程成本實際支付情況等重要信息。送交我部核對確認,，我部則通過實際情況與成本計劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進以后工作,。

3.5.10.實行同期記錄管理：項目要求每一個變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場同期記錄,。以防施工單位盲目索賠等,。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組,、和預算組組長,，預算組組長及時打電話或發(fā)短信通知預算部老總派相關專業(yè)預算工程師下現(xiàn)場,，再由預算組人員偕同預算部人員,、工程組人員、監(jiān)理工程師,、施工單位預算人員,、工程組人員見證并拍照，當場對現(xiàn)場實際情況進行手寫文字描敘,，簽名并注上時間,。同期記錄必須是在造成二次投入的時候發(fā)起，所以應附上經(jīng)監(jiān)理方,、甲方工程組,、預算組、預算部,、施工單位簽字確認的拆改前和拆改后成型的圖片,。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會議決定,，每日下班前,，各專業(yè)寫好當日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人,、材,、機的數(shù)量、事情起始末的時間原因及過程,，并記錄號當日夜間需要值班工程師跟進的事情,。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進的工作,。以便遭遇工程項目施工過程中,由于現(xiàn)場條件,、氣候環(huán)境的變化,、標書、施工說明,、圖紙中各種錯誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價的變化,造成的成本超支引起索賠時,，分析索賠是否成立,，若成立，應該給予多少賠償,。

3.5.12.進度款的控制：我部工程組和預算組根據(jù)項目實際進度,，嚴格將進度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴格按合同和請款流程進行審批工程進度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進度月報：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表,；我部工程組,、預算組會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃,，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構及隱蔽工程部分須提供照片）,、工程質(zhì)量證明等資料后確認其實際完成進度；

3.5.12.2.審查請款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認的進度量計算工程價值,，按照合同約定的進度支付條款申報請款資料,，進度請款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資,，以防挪用,。

3.5.12.3.審核進度款：進度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組,、預算組人員審核后,，報集團會計部、質(zhì)安部,、預算部,、成本管理部門復核工程價值量；經(jīng)財務部門審核后報項目中心總裁,、行政總裁審批后,，由財務部通知項目部，項目部再通知施工單位開具好領款稅票到財務部領款,，財務部按有關批準程序付款并登記付款臺帳,。

3.5.12.4.核對以往支付臺賬：財務部在支付進度款時，應該按照合同約定的時間扣減預付備料款,、代墊款項費用和由我司代付的勞保金,、淤泥排放費等債權、債務,。

3.5.12.5.核對計劃值跟實際值,，堅持總額把控原則：工程進度款支付達到工程造價80%時,，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款,，以便掌握最終結(jié)算主動權,。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實踐經(jīng)驗，又有相當專業(yè)知識,、充分發(fā)揮預結(jié)算工作職能作用的預結(jié)算人員組成,。

3.6.2.建立嚴格的預結(jié)算審核獎懲制度：詳見5.12.1.建立嚴格的簽證獎懲制度

3.6.3.制定初審—專審—定案等三審預結(jié)算審批流程運行程序：詳見5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實性,，完整性是結(jié)算的首要工作,。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標文件,；（2）圖紙答疑,；（3）中標通知書,；（4）施工承包合同或補充協(xié)議,（5）圖紙會審記錄；（6）開,、竣工報告書;(7)設計施工圖及竣工圖;(8)設計變更通知書;(9)現(xiàn)場簽證記錄;(10)甲,、乙方供料手續(xù)或有關規(guī)定;(11)采用有關的工程定額,、專用定額與工期相應的市場材料價格以及有關預結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報告文件,。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā),、項目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項目,。（2）工程項目中質(zhì)量不合格的部分,。（3）未經(jīng)項目管理機構驗收核實（或無計算依據(jù)）的工程量,、工程價。（4）無監(jiān)理工程師,、建設方簽字簽章認可的簽證文件和索賠文件,。各類預結(jié)算的編制依據(jù)，應按如下順序：

a)合同及合同附件,、招標文件等,。

b)法律、法規(guī),、標準規(guī)范,。

c)事實（預結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標準）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴謹,。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全,、是否真實、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關鍵問題,。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小,。

3.6.6.利用微機電算實現(xiàn)高效率化：我部預算組利用微機編制工作預結(jié)算，可提高工程預結(jié)算編制速度,，縮短預結(jié)算編制周期,，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計算、套用定額和費用計取上出現(xiàn)的各種差錯,，相應提高預結(jié)算編制的準確性;節(jié)約人力和時間,，使預算人員有更多的時間和精力進行基礎資料的搜集、整理,、分析和研究,，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗收合格后,，由項目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】,，供方負責編制報送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項目部，項目部工程組審核以下相關資料并匯總后分類填報【結(jié)算交接單】,。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況,。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場簽證單,、技術核定單和變更臺帳的比較核對,。

3.6.7.1.4..設備、材料數(shù)量統(tǒng)計,。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認,。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函,、備忘錄,、聲明等；索賠類別包括減帳,、漏做工程,、質(zhì)量不合格工程、拖期,、擾民,、鬧事、員工停工,、不配合工作,、不協(xié)調(diào)、偷工減料,、代替品等,。

3.6.7.1.7.審核確認后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項目部預結(jié)算組審核各責任部門所報送竣工資料及結(jié)算交接單無誤后,，按施工合同,、變更、現(xiàn)場簽證等經(jīng)濟資料安排項目的工程竣工結(jié)算,。項目部預結(jié)算組須及時編制結(jié)算書,。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標文件有關資料。

3.6.7.2.2.工程施工總,、分包合同,、補充合同或施工協(xié)議書。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建,、安裝等）,。

3.6.7.2.4.設計變更圖紙、簽證單,、技術核定單、圖紙會審交底紀要,。

3.6.7.2.5.施工組織設計,。

3.6.7.2.6.施工過程中雙方簽證資料（甲方認可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報告,。

3.6.7.2.8.甲供材料設備清單,。

3.6.7.2.9.開箱驗貨單、材料入庫單,。

3.6.7.2.10.施工形象進度月報表,。

3.6.7.2.11.水電費。

3.6.7.2.12.開竣工報告,。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗收資料,。

3.6.7.2.14.樁基資料,。

3.6.7.2.15.場地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級配單,。

3.6.7.2.17.其他,。

3.6.7.3.項目部預結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟資料對結(jié)算申請進行初步核定,，填寫【竣工結(jié)算造價確認書】并由項目部總經(jīng)理簽字確認,。

3.6.7.4.項目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權手冊】完成審核/審批,。

3.6.7.5.結(jié)算過程中各級結(jié)算審核機構部應注意以下事項：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實，不清之處或需要現(xiàn)場核實的,，由預結(jié)算部組織、相關責任部門配合到工地現(xiàn)場進行實地測量核實并確認,。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價在合同中有規(guī)定的,，則按合同規(guī)定執(zhí)行,。結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價進行確定,。

3.6.7.5.3.復核變更簽證，有權更正現(xiàn)場工程師及監(jiān)理已確認但不符事實的工程量,。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場簽證應當具備甲方現(xiàn)場負責人簽字及有效蓋章,、變更確認單，二者缺一,，不得進行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價差嚴格按材料限價調(diào)整,。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計算結(jié)算總價，在審核結(jié)算書,、與承包方核對時參照合同進行甲供材料、工期獎罰,、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等（以上各項以下簡稱各類獎罰）費用的計算,、扣除,。（總承包工程此項內(nèi)容在工程清算中進行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書由項目部預算組統(tǒng)一編號,，并負責簽字蓋章,，編號格式為：

××× － ×× － ××× － js － 00

1（原合同編號）（結(jié)算縮寫）（編號）

3.6.7.6.2.各責任部門必須依據(jù)審批通過且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進行結(jié)算申請,、支付,。未經(jīng)審批的結(jié)算，財務部將不進行支付,。

3.6.7.6.3.對三方協(xié)議的結(jié)算付款,，要求有三方簽字蓋章認可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復查性,，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn),。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔,。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后,，對典型工程案例，成本管理部,、預結(jié)算部應編制工程結(jié)算成本和目標成本的對比分析,，并總結(jié)項目目標成本控制的經(jīng)驗和教訓,。

3.7.動用前準備階段成本管理

3.7.1、動用前準備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計劃,并控制其執(zhí)行,必要時調(diào)整計劃;

3.7.1.2 進行投資計劃值與實際值的比較,提交各種投資控制報告;

3.7.1.3 審核本階段各類付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報告,。

3.7.2、動用前準備階段的進度控制：進度和成本是相連的,，進度的緩慢直接影響成本的大小，進度在項目體現(xiàn)為時間成本,，進度快,，時間短，則成本小,。進度拖得越緩慢,，資金占用的時間就越長,，成本也就越高。進度控制應從以下兩點著手：

3.7.2.1 編制本階段的進度計劃,并控制其執(zhí)行,必要時作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進度控制總結(jié)報告。

3.7.3,、動用前準備階段的合同管理：合同是預結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件,。合同管理的好壞，直接影響成本的大小,。合同管理應該從以下方面著手：

3.7.3.1 進行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報告;

3.7.3.2 處理有關工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項,。

3.7.4,、動用前準備階段的信息管理：信息是無形價值,，往往給項目增值,，它是成本分析的必要文件，信息管控應注重以下幾方面：

3.7.4.1 進行各種工程信息的收集,、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類工程項目管理報告;

3.7.4.3 督促項目實施單位整理工程技術資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設施的使用及維護手冊,。

3.7.5、動用前準備階段的組織與協(xié)調(diào)費用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設各單位之間的關系的費用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門辦理各項投入使用事項費用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務階段的成本高低,，首先取決于工程設計和施工質(zhì)量好壞,，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平,。

3.8.1.劃分責任界限：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項目部,、物業(yè)管理部和用戶各方應承擔的保修責任,、費用、范圍,、期限,，杜絕非項目部自身責任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實際工程質(zhì)量,，對保修事項及其費用有充分的預計,，合理預計可能發(fā)生的維修費用,，留足保修費用。并做出保修計劃,，以此作為保修費用的控制依據(jù),。

3.8.3.嚴格工程結(jié)構驗收、裝修驗收及總體驗收：“移交證明書”應由施工單位,、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時簽署,；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修,、賠償費用不得超過5元/m2.

3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問題：凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結(jié)構部位,、安裝部位、裝飾部位和設備,、設施,，均應限期改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交,，給我方造成經(jīng)濟損失的,，要按合同追究其責任。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇五

房地產(chǎn)項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要領

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然,。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項目(如cbd重點工程藍堡國際公寓)的經(jīng)驗，總結(jié)了一套“成本管理方法”,。該方法主要用來及時,、準確地反映工程成本的預算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預算外支出,，為進一步控制成本提供標準和控制手段,。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預算及資金管理,、甲供材料管理,。其中，預算及資金管理是核心,。三者結(jié)合財務軟件的報表開發(fā)功能,，相互融通，但又各有側(cè)重,。

一,、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務,、預算,、工程等各個職能部門。合同管理到位,，所涉及的工程造價和材料價格合理,，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺,。

1．合同匯簽與分類,。

合同管理融合了財務,、預算、工程等多個部門,。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排,，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一,，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設備的質(zhì)量標準,、到場時間,，或工程進度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào),。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況,，合同分工程合同、材料合同兩大類,。工程合同包括：土地征用及拆遷合同,、前期工程合同、建筑安裝工程合同,、基礎設施工程合同,、公共配套工程合同、其他工程合同,。材料合同包括：土建材料合同,、暖通、空調(diào)設備合同,、弱電材料設備合同,、水電材料設備合同、機電設備(電梯)合同,、裝修材料合同,、其他材料設備合同。

2．合同的錄入與執(zhí)行,。

將已分類合同結(jié)合財務軟件的報表功能,，設計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中,。合同錄入后,，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執(zhí)行合同,。

3．報告,。按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表,。

二、工程預算及資金瞥理

參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務工作的重點,。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容,，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制,。

1．工程預算的編制,、錄入。

工程預算的編制須結(jié)合預算工程師,、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議,，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后,，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作,。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會計結(jié)合財務軟件的報表開發(fā)設計功能,，錄入到本公司自行設計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中,。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發(fā)生額時,，能與工程成本預算數(shù)有同一口徑進行對比,、分析，從而有

效實施事中成本管理和控制,；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準,。

2．工程款支付。

各用款部門填寫用款單時,，按“工程項目,。分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務信息及預算數(shù)進行核對,，能立刻確認是否應該支付此款項,，并將此信息上報主管領導。若付款,，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細項目,。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程,，該流程的設計必須滿足“先產(chǎn)生相關的信息流,，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài),。

房地產(chǎn)成本管理工作匯報材料 如何做好房地產(chǎn)成本管理工作篇六

隨著房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應對復雜的地產(chǎn)形勢和將來發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重,。而只有做好成本控制中的目標成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴峻的競爭和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標成本形成,、問題分析及解決入手進行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒,、參考,。

1 房地產(chǎn)目標成本概念及現(xiàn)狀存在問題

目標成本顧名思義指在一定時期內(nèi)為保證目標利潤實現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標而設定的一種預計成本,它是成本預測與目標管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本, 遵循成本的“總值可控,、動態(tài)管理”,。

房地產(chǎn)目標成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用,、基礎設施建設費用,、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用,、開發(fā)間接費用、財務費用,、管理費用,、銷售費用、開發(fā)期稅費,、其他費用以及不可預見費用等,。在房地產(chǎn)目標成本科目中,土地費用為市場招拍掛形式確定,公共配套費用為各地市繳費標準,開發(fā)間接費用、財務費用,、管理費用,、銷售費用及開發(fā)稅費均根據(jù)國家及房產(chǎn)開發(fā)公司標準執(zhí)行,基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用及公共配套設施建設費用根據(jù)市場招投標及開發(fā)全過程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過程成本控制中往往出現(xiàn)以下問題:

1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時對業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊,未形成真正意義上的目標成本,導致效益降低,。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低,。

1.2 方案、深化及施工圖設計階段標準化程度較低,設計滿足不了施工及銷售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費情況,影響了目標成本的準確性,。

1.3 實施階段設計變更,、簽證較多影響了目標成本的可控性。

2 目標成本存在問題分析

房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀的利潤,。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露,。許多房企也由原來“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標成本的因素中,現(xiàn)展開進行分析如下:

首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進行開發(fā)并達到預售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關不嚴,隨意對業(yè)態(tài)進行規(guī)劃,不考慮效益最大化,。這就使許多項目沒有經(jīng)過考察論證就急于規(guī)劃報批,致使房地產(chǎn)目標成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導致項目建設過程中銷售,、成本壓力驟增。

第二,方案圖紙及施工圖紙設計階段,許多房地產(chǎn)公司因標準化程度較低,沒有限額設計,沒有統(tǒng)一的建筑風格,沒有較好的設計成本團隊,導致了目標成本的不可控制,。

第三,施工階段因為項目人員業(yè)務能力差,工作責任心不強以及圖紙設計的錯,、碰、樓等現(xiàn)場導致了施工中出現(xiàn)大量的設計變更及簽證,。

經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項目,以上幾方面對目標成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設計結(jié)束至項目實施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi),。

3 目標成本控制需采取的措施

3.1 項目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標成本“概算版”

首先,在房地產(chǎn)開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調(diào)研當?shù)氐禺a(chǎn)市場,調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應用容積率指標控制面積,結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層,、商業(yè),、別墅,、花園洋房;配置那些基礎設施和配套設施,獲得最大銷售額。

其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進行比例搭配及確定交房標準,。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用,、建安成本、各項開發(fā)稅費等),將各不同業(yè)態(tài)進行組合,并進行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例,。業(yè)態(tài)比例及初步交房標準出具后,形成房地產(chǎn)目標成本第一版—成本“概算版”,。

3.2 方案的設計比較,進一步細化目標成本。

各業(yè)態(tài)搭配比例及目標成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶型進行多方案設計比較,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積,、套內(nèi)面積,、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定,根據(jù)擴初方案進一步將目標成本“概算版”細化,。

3.3 施工圖設計及深化階段,確定目標成本“預算版”,。

施工圖設計階段將價值工程及限額設計兩者相結(jié)合。

首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標準,。價值工程是把技術與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術,通過對產(chǎn)品的功能分析,達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值,以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能,。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加,。(3)功能提高,成本降低,。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系,并確定房屋建造標準,。

其次,項目限額設計,限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計,對設計規(guī)模,、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制,凡是能進行定量綜合的設計內(nèi)容,均要通過計算確定,要充分考控制建筑設計標準,控制單體工程配置標準;比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì),、標準;外裝飾材料的選擇搭配,室內(nèi)不同公共部分裝修標準,、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,。在限額設計中結(jié)合價值工程,充分運用價值工程分析,確定合理功能,。

第三,在施工圖設計階段,充分考慮細節(jié),對土建、水,、電,、暖專業(yè)進行各種技術經(jīng)濟比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機械車庫的技術經(jīng)濟比較,、電梯,、空調(diào)的配置方式、基礎形式,、主體結(jié)構形式,、擋墻形式等等。在設計細節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應選擇業(yè)務實力強的設計院進行設計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設計變更。

施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進行預算的編制,同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標成本第二版—目標成本“預算版”,。目標成本“預算版”編制完成后進行招投標工作,并與投標單位進行工程量及組價的核對,最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標成本“預算版”一經(jīng)確定不得更改,。

3.4 項目實施階段以目標成本“預算版”來指導工程施工及招投標工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標成本第三版——目標成本“決算版”。

項目實施階段原則上不能突破目標成本“預算版”的各個子目,如有突破,應根據(jù)金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調(diào)整(增減)目標成本,。同時在施工過程中工程人員應提高素質(zhì)及責任心,基本杜絕變更,、簽證,保證目標成本順利實施,同時項目結(jié)束后,將各總分包工程及設備供應結(jié)算進行梳理,最終形成目標成本第三版“決算版”,作為與目標成本前兩版本的最終結(jié)果進行比較計入最終績效考核及成本后評估。