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產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案 平臺(tái)推廣方案篇一

房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段,，也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們的重視,。

本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營(yíng)銷思路按照營(yíng)銷學(xué)中的產(chǎn)品(product)﹑價(jià)格(price)﹑渠道(place),、促銷(promotion)四個(gè)基本要素組合做出相關(guān)的分析,。

一﹑我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開(kāi)放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來(lái)的，雖然只有短短一,、二十年的時(shí)間,，但其勢(shì)頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。

目前,，隨著我國(guó)住房改革的深入，商品住宅開(kāi)發(fā)投資迅速增加,，個(gè)人購(gòu)房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例,。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，20xx年1~11月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4857億元,，比上年同期增長(zhǎng)29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個(gè)百分點(diǎn),，占固定資產(chǎn)投資的23%,，其中，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3400億元,，增長(zhǎng)30.5%,，占全部投資比重的70%。

商品住宅施工面積為5.1億平方米,，增長(zhǎng)24.4%,，其中，新開(kāi)工面積2.3億平方米,，增長(zhǎng)30.4%;竣工面積1.06億平方米,，增長(zhǎng)17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長(zhǎng)20.8%,，個(gè)人購(gòu)房比重達(dá)到93.9%,，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過(guò)40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積,。

商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)6.1%,，其中商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)6.6%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展之后,，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場(chǎng)空間。

二﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵及其意義

所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo),，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境﹑資源的分析,，找出機(jī)會(huì)點(diǎn),，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng),，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為,。

從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃,。

它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程,，由市場(chǎng)調(diào)查,、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì),、價(jià)格定位,、廣告中介服務(wù),、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。

目前,，從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制看,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)低下,，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大,，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用,。

政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的目的,，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn),，減少資源浪費(fèi),，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就需借助市場(chǎng)營(yíng)銷的功能作用,。

同時(shí),，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度,，顯得相對(duì)滯后,。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，這個(gè)問(wèn)題同樣存在,。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品,，也就是說(shuō),，開(kāi)發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品,，通過(guò)交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值,，最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng),，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開(kāi)發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念,，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒(méi)有到達(dá)消費(fèi)者手中,，或者說(shuō)沒(méi)有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。

市場(chǎng)營(yíng)銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié),，是開(kāi)發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì),，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō),，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵,。

三﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多,。

為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去,，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略,。

由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，一些新的營(yíng)銷理念和思路層出不窮。

比較有代表性的是1990年由美國(guó)的勞特朋教授提出的4c(即consumer﹑cost﹑convenience,、communication)理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用,。

它有悖于營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4p策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心地位,，無(wú)論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷,，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。

許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,，但筆者認(rèn)為,，4c理論的理論根源與4p理論同出一宗，與其說(shuō)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,，還不如說(shuō)是4p理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良,。

因此，本文仍將按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4p理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略進(jìn)行分析,。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看,，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近,，市場(chǎng)化程度逐步加深,。

在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟,，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心,。

消費(fèi)者開(kāi)始注意產(chǎn)品的本身。

目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性;違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問(wèn)題及房?jī)r(jià)的問(wèn)題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎,。

因此,，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

(一)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略(product)

房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素,，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品,，才能生存。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容,。

按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容,，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

1﹑核心產(chǎn)品。

它是購(gòu)買者實(shí)際上要購(gòu)買的主要服務(wù),，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產(chǎn)品,。

指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等,。

3﹑延伸產(chǎn)品,。

它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù),，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。

目前的市場(chǎng)情況表明,，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子,，而真正需要的是產(chǎn)品本身。

因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西,。

由于購(gòu)房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都能滿足的,，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者,，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上,。

在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面,。

首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷,。

目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。

因?yàn)榇蠹叶家阎?，在日益激烈的市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器,。

在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開(kāi)發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。

在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的,、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的,、是具有特定利益保障的,、是親切有人性的。

而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語(yǔ)言來(lái)描述,，因而顯得冷冰冰沒(méi)有感情沒(méi)有人性,。

人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外,，更需要豐富多彩的精神享受,，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒(méi)有,。

產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ),，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。

只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者,、設(shè)計(jì)者,、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來(lái)并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽(tīng)覺(jué)形象時(shí),，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”,。

因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位,，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購(gòu)買沖動(dòng),，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟,，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素,，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。

要在消費(fèi)者心中樹(shù)立起自己的品牌,，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫,，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹(shù)立一個(gè)良好的品牌,，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度,，為后續(xù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷售提供條件。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷

消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展,，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代,，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn),。

買房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì),，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。

開(kāi)發(fā)商只有采取人無(wú)我有,，人有我優(yōu),，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。

目前已有一些精明的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性,，把研究市場(chǎng)需求,、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色,、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念,，不僅在小區(qū)布局、建筑外型,、色彩,、樓層、陽(yáng)臺(tái),、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同,，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳,、渠道選擇,、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格,，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn),。

以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全,，深受年輕人青睞,，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌,，“軟件知音園”的it特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等,，在開(kāi)發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤,。

再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。

隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起,，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,。

購(gòu)房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜,，而更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì),。

他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇,，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣,，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒(méi)有污染源,。

這就要求小區(qū)開(kāi)發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念,，改變過(guò)去寸土寸金、見(jiàn)縫插針的開(kāi)發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間,、陽(yáng)光照射,、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園,。

現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”,，不能不說(shuō)已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。

如1997年初上海的“綠蔭苑”,，它獨(dú)辟蹊徑,，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開(kāi)發(fā)商追求的高容積率,，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá)40%的綠化率,。

隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營(yíng)銷理念熱銷樓市,。

后來(lái)的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”,，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬(wàn)平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī),。

當(dāng)然,，開(kāi)發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過(guò)分炒作概念,，有兩棵樹(shù),，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”,，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn),，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥,，成為行業(yè)公害,。

目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā),，在追求高綠化率的同時(shí),，有意無(wú)意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”,。

它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于,，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過(guò)追求高綠化率來(lái)體現(xiàn),，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單,，一般以宅前綠化為主;綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地,、廣場(chǎng),、林蔭,、道路、建筑小品等)營(yíng)造,，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向,、層次、通風(fēng),、采光,、干濕等)的營(yíng)造。

因此,，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造,，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換,，相去甚遠(yuǎn),。

另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿,，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成,，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。

所以,，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷,、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷,。

再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷,。

當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來(lái)越大，建筑亦不例外,。

項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼,、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu),，往往給樓盤帶來(lái)意想不到的效果,。

沒(méi)有文化的物業(yè)不過(guò)是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大,，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵,。

開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn),，并加以演繹，就能出奇制勝,。

因此,，開(kāi)發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意,，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值,，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖,，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽(yáng)城市花園中,，開(kāi)發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng),，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅,、花神,、豐收神、谷神等,，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說(shuō),。

在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào),。

另外,，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展,，人與人之間的距離越來(lái)越近,，但心與心之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊,，人心卻越來(lái)越封閉,。

廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開(kāi)發(fā)商就注意到這一問(wèn)題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系,、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念,，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流,，他們?cè)谶@一問(wèn)題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了,，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí),，卻又那么珍貴,，讓我們久久回味。

另外,，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境,，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置,、距離,，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味,，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次,。

現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵,，而且注意通過(guò)高品味會(huì)所,、藏書(shū)豐富的圖書(shū)館,、溫馨祥和的鄰里中心來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說(shuō)是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試,。

(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 (price)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè),、買賣、租賃,、抵押,、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷,，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng),，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換,。

掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法,，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段,。

在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略,。

1,、房地產(chǎn)定價(jià)方法

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的,。

而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù),，部分是科學(xué)。

影響價(jià)格的因素有很多,，主要包括：成本,、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格,、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等,。

產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限,，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格,。

市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值,，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談,。

定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。

從定價(jià)來(lái)講,，主要有幾個(gè)方法：

(1) 市場(chǎng)比較法,。

將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較,， 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià),。

(2) 成本法,。

以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

(3) 收益法。

將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格,。

(4) 剩余法,。

將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值,，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

當(dāng)然,，無(wú)論哪種定價(jià)方法,，均應(yīng)隨行就市,，最大限度地獲取市場(chǎng)份額,。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià),、高價(jià),、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià),、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略,。

開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松,，容易進(jìn)入,，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征,、完善功能,、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市,，但不是盲目漫天要價(jià),，要物有所值。

2,、定價(jià)比例

一般來(lái)說(shuō),，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層,，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好,。

然后確定一個(gè)樓層系數(shù),，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%,。

在高層建筑中,，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū),，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%,。

用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景,、江景,、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù),。

一般來(lái)說(shuō),，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受,，朝向系數(shù)大，為8-10%左右,，而臨馬路邊因其噪音大,，塵埃多，朝向系數(shù)亦低,，為3-5%之間,，樓盤的南、北兩個(gè)方位,，如無(wú)景觀差別,，一般南面售價(jià)高于北面。

有的樓盤,，因其朝向系數(shù)不合理,，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的,，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài),。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層,，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上,。

車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。

3,、價(jià)格調(diào)整策略,。

房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整,、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降,，它給客戶的信息是最直觀明了的,。

直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整。

基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降,。

因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ),，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整,。

這樣的調(diào)整,，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整,。

每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù),，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來(lái)的。

但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)鹊墓烙?jì)是一致的,。

差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況,，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn),，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn),，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱,。

差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一,。

有時(shí)候一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化,。

優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi),，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃,，通過(guò)贈(zèng)送,、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。

優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛,，進(jìn)行銷售調(diào)劑,，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。

優(yōu)惠折扣和付款方式一樣,，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買房送空調(diào),、送冰箱,，或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室,，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。

優(yōu)惠折扣要做得好,，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利,，而不是一種花哨的促銷噱頭。

同時(shí),，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要,，是他們所能希望的方式,，只有這樣才便于促進(jìn)銷售,。

再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似,，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能,。

(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (place)

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等,。

企業(yè)直接推銷,，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷,。

直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%),，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘,。

所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置,。

委托代理推銷,，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。

所謂房地產(chǎn)代理推銷商,，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托,，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn),，提供咨詢,，促成房地產(chǎn)成效的中間商。

委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商,，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu),，后者是指中介代理的個(gè)人,，即經(jīng)紀(jì)人。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物,，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上,，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí),，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷,。

20xx年9月,，上海“青之杰”花園推出了全國(guó)第一本電子樓書(shū),，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法,。

現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣,。

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播,，面廣量大,，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂,，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便,。

隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道,。

它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。

有專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破,，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來(lái)了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (promotion)

房地產(chǎn)促銷策略,，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳,、說(shuō)服活動(dòng)。

通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能,，激發(fā)其消費(fèi)欲望,，促進(jìn)其購(gòu)買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷,、人員促銷,、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣,。

1﹑廣告

廣告是向人們介紹商品信息,，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。

房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短,、頻率高,、費(fèi)用大。

房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì),、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì),、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì),、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等,。

房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告,。

利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一,。

報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書(shū)籍以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等,，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽(tīng)廣告。

利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽(tīng)廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告,。

在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告,，用以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。

包括商品房目錄和說(shuō)明書(shū)等,。

根據(jù)樓盤不同的類型,、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略,，從而達(dá)到最大的宣傳效果,。

2、營(yíng)業(yè)推廣

營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上,，刺激需求，擴(kuò)大銷售,，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施,。

多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷,。

營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少,。

開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn),、住宅裝修知識(shí),、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi),，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感,。

另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤或認(rèn)購(gòu)儀式,、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì),、尋找明星代言人,、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等,，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度,，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。

目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái),，據(jù)統(tǒng)計(jì),，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量,。

3,、人員促銷

房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況,，促成買賣成交的活動(dòng),。

人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中,，成交率高;與客戶面談,，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋,，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向,。

當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高,。

促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì),。

促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址,、姓名,、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤,。

4,、公共關(guān)系

房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系,，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言,、傳聞和事件。

公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道,，享受無(wú)償廣告,。

這其中也包括危機(jī)公關(guān)。

針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題,，如處理得當(dāng),，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象,，化不利為有利,。

建立與各方面的良好關(guān)系

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通,，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系,，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的,，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān),。

因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略,，充分研究消費(fèi)者需求,，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造,。

同時(shí),，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作,，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作,，特別是后者的合作尤為重要。

四﹑結(jié)束語(yǔ)

綜上所述,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用,，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段,，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義,。

房產(chǎn)推廣方案產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案白酒推廣方案

產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案 平臺(tái)推廣方案篇二

20xx年1月1日-20xx年12月31日

1,、完成專業(yè)營(yíng)銷型網(wǎng)站建設(shè)(改版參考“如何打造出高轉(zhuǎn)化率的營(yíng)銷型網(wǎng)站”)。

2,、完成對(duì)網(wǎng)站診斷,、優(yōu)化，增強(qiáng)網(wǎng)站用戶體驗(yàn),、方便運(yùn)營(yíng)推廣。

3、整合各種網(wǎng)絡(luò)推廣方法,。

結(jié)合有效的長(zhǎng)尾關(guān)鍵詞,，利用差異化的傳播途徑，避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突,。

持續(xù)加大網(wǎng)絡(luò)宣傳的覆蓋面,，增強(qiáng)品牌的正面形象，提高企業(yè)市場(chǎng)業(yè)績(jī),。

4,、控制網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷,，增加網(wǎng)站非付費(fèi)廣告點(diǎn)擊的比重,。

裝修|軟裝|家居|建筑行業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專業(yè)服務(wù)商

5、完成品牌新聞報(bào)道超過(guò)25個(gè)行業(yè)網(wǎng)站以上的10篇,，報(bào)道超過(guò)15個(gè)行業(yè)網(wǎng)站以上的8篇,，高權(quán)重的b2b和分類信息瀏覽量超過(guò)3萬(wàn)人的1000篇，博客論壇瀏覽量超過(guò)1萬(wàn)人的貼子500篇,。

6,、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站訪問(wèn)量達(dá)到3萬(wàn)人，b2b,、分類信息,、博客、論壇,、視頻網(wǎng)站,、問(wèn)答百科、新聞軟裝瀏覽量10萬(wàn)人,，品牌軟文行業(yè)網(wǎng)站轉(zhuǎn)載300余次,。

7、安裝網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)代碼,，對(duì)網(wǎng)站流量等數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的監(jiān)控,、分析、優(yōu)化,。

實(shí)現(xiàn)在行業(yè)談季網(wǎng)站日均訪問(wèn)量大于200人,，行業(yè)旺季網(wǎng)站日均訪問(wèn)量大于300人，并對(duì)網(wǎng)絡(luò)客戶的轉(zhuǎn)化率進(jìn)行跟蹤統(tǒng)計(jì),。

網(wǎng)絡(luò)推廣將分四個(gè)階段進(jìn)行(3個(gè)月為一個(gè)階段)

第一階段：1月1日-3月30日

1,、完成專業(yè)營(yíng)銷型網(wǎng)站制作(改版)，整合相關(guān)內(nèi)容并添加完畢,。

2,、對(duì)網(wǎng)站全面優(yōu)化,，重點(diǎn)針對(duì)搜索引擎優(yōu)化(第一階段)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)主要“關(guān)鍵詞”搜索自然排名居于前列,。

3,、分析網(wǎng)民搜索習(xí)慣，針對(duì)付費(fèi)搜索篩選適合企業(yè)不同階段推廣的關(guān)鍵詞,，并整合相關(guān)宣傳推廣內(nèi)容,。

4、配合企業(yè)年度戰(zhàn)略方向,，選取有影響力的品牌新聞網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺(tái),，并制定品牌軟文內(nèi)容年度性方案。

5,、篩選出較有影響力的20個(gè)b2b,、分類信息平臺(tái)，并根據(jù)企業(yè)的營(yíng)銷區(qū)域設(shè)定推廣方案,。

6,、每周跟進(jìn)付費(fèi)廣告、品牌新聞發(fā)布,、 b2b,、分類信息、博客論壇等方式進(jìn)行推廣宣傳,。

7,、整理收集企業(yè)潛在客戶、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等信息,，并制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略,。

8、完成網(wǎng)站綜合訪問(wèn)量1萬(wàn)人,，b2b,、分類信息、博客論壇,、視頻375篇,，瀏覽人數(shù)1萬(wàn)人，品牌新聞報(bào)道60篇以上,，預(yù)估最低的詢盤量30人次,。

9、每周,、每月總結(jié),，主要針對(duì)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣效果進(jìn)行分析評(píng)估，并及時(shí)調(diào)整網(wǎng)絡(luò)推廣方案,，匯總給客戶,。

第二階段：4月1日-6月30日

1,、重點(diǎn)針對(duì)搜索引擎進(jìn)行網(wǎng)站優(yōu)化(第二階段)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)主要 “關(guān)鍵詞”居于搜索引擎前列,。

2,、按品牌新聞及b2b分類信息、博客論壇等推廣方式的年度性規(guī)劃,，整合相關(guān)新聞及每周發(fā)布推廣信息，成各網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)布,、更新等工作,。

3、針對(duì)公司五一”促銷活動(dòng),，制作網(wǎng)絡(luò)宣傳專題,，加大網(wǎng)絡(luò)宣傳力度。

4,、結(jié)合網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)調(diào)整,、優(yōu)化付費(fèi)廣告。

5,、整理收集潛在客戶信息,、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息，并制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略,。

6,、完成網(wǎng)站綜合訪問(wèn)量3萬(wàn)人，b2b,、分類信息,、博客論壇、視頻375篇,，瀏覽人數(shù)2萬(wàn)人，品牌新聞報(bào)道80篇以上，預(yù)估最低的詢盤遞增量60人次,。

7,、 周結(jié)、月結(jié),、半年總結(jié),，主要針對(duì)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣效果進(jìn)行分析評(píng)估，并及時(shí)調(diào)整網(wǎng)絡(luò)推廣方案,，匯總給客戶,。

第三階段：7月1日-9月30日

1、按品牌新聞及b2b分類信息,、博客論壇等推廣方式的年度性規(guī)劃,，整合相關(guān)新聞及每周發(fā)布推廣信息,，成各網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)布、更新等工作,。

2,、結(jié)合網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)調(diào)整、優(yōu)化付費(fèi)廣告宣傳,。

3,、整理收集潛在客戶信息、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息,，并制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略,。

4、完成網(wǎng)站綜合訪問(wèn)量5萬(wàn)人,，b2b,、分類信息、博客論壇,、視頻375篇,，瀏覽人數(shù)3萬(wàn)人，品牌新聞報(bào)道100篇以上,，預(yù)估最低的詢盤遞增量90人次,。

5、周結(jié),、月結(jié),，主要針對(duì)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣效果進(jìn)行分析評(píng)估，并及時(shí)調(diào)整網(wǎng)絡(luò)推廣方案,，匯總給客戶,。

第四階段：10月1日-12月31日

1、按品牌新聞及b2b分類信息,、博客論壇等推廣方式的年度性規(guī)劃,，整合相關(guān)新聞及每周發(fā)布推廣信息，完成各網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)布,、更新等工作,。

2、結(jié)合網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)調(diào)整,、優(yōu)化付費(fèi)廣告宣傳,。

3、整理收集潛在客戶信息,、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息,，并制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略。

4,、完成網(wǎng)站綜合訪問(wèn)量8萬(wàn)人,，b2b,、分類信息、博客論壇,、視頻375篇,，瀏覽人數(shù)4萬(wàn)人，品牌新聞報(bào)道120篇以上,，預(yù)估最低的詢盤遞增量120人次,。

5、周結(jié),、月結(jié),、年結(jié)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，并針對(duì)下一年度制定網(wǎng)絡(luò)推廣計(jì)劃,。

產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案 平臺(tái)推廣方案篇三

一、網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢(shì)：

1,、迅速的推廣品牌,。

網(wǎng)絡(luò)推廣的重要任務(wù)之一就是在互聯(lián)網(wǎng)上建立并推廣企業(yè)的品牌，知名企業(yè)的網(wǎng)下品牌可以在網(wǎng)上得以延伸,，網(wǎng)絡(luò)品牌建設(shè)是以企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)為基礎(chǔ),，通過(guò)一系列的推廣措施，達(dá)到顧客和公眾對(duì)企業(yè)的認(rèn)知和認(rèn)可,。在一定程度上說(shuō),，網(wǎng)絡(luò)品牌的價(jià)值甚至高于通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得的直接收益。隨著網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程的推進(jìn),，網(wǎng)絡(luò)推廣品牌的速度更是驚人,！

2、節(jié)省各項(xiàng)費(fèi)用,。

網(wǎng)絡(luò)推廣節(jié)省了原來(lái)傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷的很多廣告費(fèi)用,，而且搜索引擎的大量使用會(huì)增強(qiáng)搜索率，一定程度上對(duì)于中小企業(yè)者來(lái)說(shuō)比廣告效果要好,。

3,、網(wǎng)絡(luò)廣告的發(fā)展。

網(wǎng)絡(luò)推廣沒(méi)有傳統(tǒng)推廣模式下的人員促銷或者直接接觸式的促銷,，取而代之的使用大量的網(wǎng)絡(luò)廣告這種軟營(yíng)銷模式來(lái)達(dá)到促銷效果,。這種做法對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可以節(jié)省大量人力支出、財(cái)力支出,。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告的效應(yīng)可以與更多人員到大不了的地方挖掘潛在消費(fèi)者,，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的豐富資源與非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費(fèi)層面,。網(wǎng)絡(luò)推廣還可以避免現(xiàn)實(shí)中推廣的千篇一律,，可以根據(jù)本企業(yè)的文化,，以及幫助宣傳的網(wǎng)站的企業(yè)文化相結(jié)合來(lái)達(dá)到最佳的推廣效果。

二,、網(wǎng)絡(luò)推廣總體策略闡述：

利用網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣,、傳播速度快、交互性強(qiáng),、受眾群體多樣等的優(yōu)勢(shì),。通過(guò)搜索引擎排名、網(wǎng)站廣告置換及鏈接交換,、網(wǎng)站優(yōu)化服務(wù),、網(wǎng)站訪問(wèn)量分析、主動(dòng)式網(wǎng)站推廣,、水印推廣以及在各大門戶網(wǎng)站進(jìn)行軟文推廣,，在博客、論壇,、同時(shí)提問(wèn)網(wǎng)站等關(guān)注高的網(wǎng)民聚集區(qū)進(jìn)行博文宣傳,、話題炒作；加之一系列網(wǎng)絡(luò)主題活動(dòng)等系列網(wǎng)絡(luò)推廣形式的開(kāi)展,，在最大程度上讓受眾了解到企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì),，關(guān)注企業(yè)信息，達(dá)到品牌推廣,，提升知名度,，促進(jìn)銷售的目的。

三,、網(wǎng)絡(luò)推廣策略細(xì)節(jié)：

（一）seo優(yōu)化

1,、合理安排網(wǎng)站內(nèi)容發(fā)布日程是seo優(yōu)化的重要技巧之一。

因?yàn)樗阉饕嫦矚g有規(guī)律的網(wǎng)站內(nèi)容更新,。

2,、向各大搜索引擎登陸入口提交尚未收錄站點(diǎn)。

在搜索引擎看seo的效果,，通過(guò)site：你的域名,，知道站點(diǎn)的收錄和更新情況。通過(guò)domain：你的域名或者link：你的域名,，知道站點(diǎn)的反向鏈接情況,，更好的實(shí)現(xiàn)與搜索引擎對(duì)話。

3,、使用與關(guān)鍵字相關(guān)的文章標(biāo)題

如為企業(yè)品牌寫宣傳軟文的時(shí)候,，那么一定要在標(biāo)題中將企業(yè)品牌名稱設(shè)為關(guān)鍵字，因?yàn)樵骄唧w的關(guān)鍵字，搜索效率越精準(zhǔn),。

4,、在文章正文中使用關(guān)鍵字

一定要在正文開(kāi)始某處使用至少一次目標(biāo)關(guān)鍵字。這將會(huì)把那些仍然鐘愛(ài)于舊式“description元標(biāo)簽”的搜索引擎機(jī)器人吸引過(guò)來(lái),。

5,、在標(biāo)題和粗體字中使用關(guān)鍵字

搜索引擎非常喜歡你有目標(biāo)地展示關(guān)鍵字。在

針對(duì)餐飲行業(yè)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)門戶建設(shè),，重點(diǎn)突出特價(jià)優(yōu)惠菜品,、推薦菜品、招牌主打菜品等全方位展示功能,，將商家信息第一時(shí)間全面展示在微信端,，方便消費(fèi)者查看并使消費(fèi)者第一時(shí)間被誘人的菜品吸引，直接促成消費(fèi),。

餐飲行業(yè)巨大的客流量會(huì)為商家?guī)?lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì),，然而餐飲行業(yè)消費(fèi)者忠誠(chéng)度很低的問(wèn)題成為每個(gè)商家的困擾。微一方針對(duì)餐飲行業(yè)研發(fā)的微活動(dòng)在迅速吸引消費(fèi)者關(guān)注的同時(shí),，定期的.營(yíng)銷活動(dòng)還能促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度,，最終將客流量轉(zhuǎn)化為客留量。

預(yù)約訂座功能

針對(duì)線下餐廳用餐高峰期客流量較大而餐廳接待能力有限的情況,，它推出微信端預(yù)約訂座功能，消費(fèi)者在微信端提前預(yù)約,，操作便捷,，同時(shí)能省去大量等待排隊(duì)的時(shí)間，也給商家提前準(zhǔn)備菜品,、安排座位的時(shí)間,，提供更周到的服務(wù)，提升消費(fèi)者對(duì)商家的好感度和忠誠(chéng)度,。

基于消費(fèi)者對(duì)于餐飲行業(yè)具體地理位置的需求,， 微一方研發(fā)出來(lái)的，lbs圖文回復(fù)是由商家設(shè)置店鋪位置,，用戶提交當(dāng)前所在位置后,，可以找到最近的商家店鋪，并進(jìn)行一鍵導(dǎo)航,、一鍵撥號(hào),，如果店鋪當(dāng)前有進(jìn)行的活動(dòng)(如：優(yōu)惠券、刮刮卡),，也可把活動(dòng)顯示出來(lái),。

由于餐飲行業(yè)的普遍性，幾乎每個(gè)人都是餐飲行業(yè)的用戶,，但是每個(gè)商家卻對(duì)自己的消費(fèi)者卻并不了解,。也對(duì)消費(fèi)者忠誠(chéng)度的提升形成一定障礙,。它推出的微會(huì)員功能可收集會(huì)員信息建立商家的消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫(kù)，從而為會(huì)員提供專屬服務(wù),，提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),，微會(huì)員也可將促銷優(yōu)惠、會(huì)員專享等服務(wù)信息直接顯示在微會(huì)員頁(yè)面,，將商家已有的線上用戶吸引至線下進(jìn)行消費(fèi),，直接促進(jìn)商家的營(yíng)業(yè)額提升。

六,、360全景展示 全方位多層次展示企業(yè)特色,，美食特色等。 這些特色的應(yīng)用足以撐起餐飲營(yíng)銷的大梁,，而微一方將以最優(yōu)質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為大眾服務(wù),。它將網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平臺(tái)中各項(xiàng)需求量身打造嵌入至微信當(dāng)中，使企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷微信公眾平臺(tái)更方輕松的拉近與消費(fèi)者間的距離,，增加營(yíng)銷的機(jī)會(huì),，減少營(yíng)銷的成本，壯大了企業(yè),。

產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)推廣方案 平臺(tái)推廣方案篇五

軟文廣告說(shuō)到底還是廣告,，哪么我們就必須要明確每一篇軟文的中心思想和想達(dá)到什么樣的目的，這樣開(kāi)始寫軟文才會(huì)有效果,。就比如,，我寫網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文（一）時(shí)，我的目的就是要說(shuō)明軟文在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案中的重要性,，而寫此篇主要目的是要說(shuō)明寫軟文要掌握的基本方法,。關(guān)于網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文我可能會(huì)寫幾篇，這樣我就會(huì)考慮這幾篇軟文之間的連續(xù)性和銜接問(wèn)題,。所以,，要想寫一篇軟文，最先要確定目的和中心思想,。

這點(diǎn)相信朋友們都了解,，想起以前上學(xué)時(shí)語(yǔ)文老師常說(shuō)的一句話“寫作文，就是有了骨頭不愁肉”,。確實(shí)是這樣,，如果根據(jù)文章的中心思想確實(shí)好了框架，在填充內(nèi)容的話,，寫軟文就沒(méi)有那么難了,。如，這篇文章，我的中心思想是介紹網(wǎng)絡(luò)推廣方案中的軟文,，寫作的基本方法,。我的題綱如下：

1.寫軟文要有明確的目的性（注：因?yàn)闆](méi)有目的的寫作，常遇到的問(wèn)題就是跑題,，或者是寫不下去無(wú)法完成）

2.確定文章框架題綱（注：這也是寫好文章的基礎(chǔ),，是文章走向的指示標(biāo)，提綱必須清晰明了,，必須能概括出文章所要表達(dá)的中心思想,。）

3.文章內(nèi)容的寫作（注：有前兩步的基礎(chǔ)，我們就可以對(duì)文章進(jìn)行填充了,。在期間要充分的考慮閱讀對(duì)象的情況,，最好是能引起共鳴，另外盡量利用通俗的語(yǔ)句來(lái)描述,。）

文章內(nèi)容的寫作有非常多的技巧,，在此文章中不能作一一的介紹，朋友們可以多關(guān)注白剛網(wǎng)絡(luò)推廣方案/網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案/網(wǎng)站優(yōu)化博客中的相關(guān)分享,。（在這里說(shuō)明一下,，我前邊一句加的是我博客的關(guān)鍵詞的錨鏈接，這也是文章寫作的一個(gè)技巧,。錨鏈接：就是把你所做的關(guān)鍵詞加上自己推廣網(wǎng)站的網(wǎng)址鏈接,，作為進(jìn)入網(wǎng)站的鏈接點(diǎn)。）以下有幾點(diǎn)內(nèi)容是需要我們?cè)趯懳恼聝?nèi)容時(shí)注意的：

1.文章要有內(nèi)容不要空動(dòng),，一定要有可讀性,，寧可寫成是流水帳，也不要讓人一眼看出來(lái)是廣告,。

2.文章內(nèi)容盡可能的要原創(chuàng),，因?yàn)檫@不僅有利用于搜索引擎的收錄,，同時(shí),，讀者也喜歡看新的東西，如果發(fā)現(xiàn)以前看過(guò),，那么讀下去的興趣也同樣會(huì)減少,。

3.文章寫作的基本形式，可以根據(jù)自己的情況確定一下適合自己風(fēng)格特點(diǎn)的形式來(lái)寫,，我們熟悉的體裁包括：記敘文,、說(shuō)明文、應(yīng)用文,、議論文等等,，在詳細(xì)分析一下軟文廣告寫作時(shí)常用的一些形式：

1）懸念式：或者稱為設(shè)問(wèn)式。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是自己在文章中提出一個(gè)問(wèn)題,，然后文章圍繞這個(gè)問(wèn)題來(lái)自問(wèn)自答,，讓讀者了解你要宣傳的產(chǎn)品信息。如：我這篇內(nèi)容如果說(shuō)有問(wèn)題的話,，就是軟文寫作應(yīng)該從何開(kāi)始,，我這個(gè)圍繞解決這個(gè)問(wèn)題寫下來(lái)的。

2）故事式：利用一個(gè)故事的形式,，或者是講述一個(gè)其它人的經(jīng)歷等,，從側(cè)面介紹要推廣的廣告內(nèi)容?？梢钥匆幌?，我寫的一篇為圖視廣告寫的征文（能吸引網(wǎng)民眼球的廣告形式，我利用一個(gè)朋友使用圖視廣告聯(lián)盟的經(jīng)歷,，來(lái)介紹圖視廣告聯(lián)盟的特點(diǎn),，來(lái)介紹廣告。）

3）情感式：這種形式主要是,，動(dòng)之以情,，小之以理。最容易引起人們的共鳴,，同時(shí)更具有難度,。如：以前看過(guò)一個(gè)軟廣告標(biāo)題就非常吸引人"親愛(ài)的老公，煙戒不了,，不要寶寶",。試想一下朋友們看到這要的標(biāo)題會(huì)有什么感受，會(huì)不會(huì)有共鳴,。

4）恐嚇式：就是用不好的結(jié)果,，來(lái)帶出前面的原因。如："糖尿病前兆!" "骨質(zhì)增生害死人!"等,，但要注意內(nèi)容一定要合理,，不能過(guò)于夸大讓人不相信。

5）促銷式：這種我們比較常見(jiàn),，網(wǎng)上有很多促銷廣告,。如：吐血大甩賣，買一贈(zèng)一,。新店酬賓,，打折風(fēng)暴等。就是給人們一種能占便宜的誘餌,，來(lái)吸引目光,。

6）科教式：就是用非常專業(yè)的口吻,，介紹某一產(chǎn)品的特點(diǎn)功效作用，也可借助權(quán)威的信譽(yù)等方式表達(dá),。如：分析螺旋藻的藥用價(jià)值,。