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房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇1

1．西安房地產(chǎn)市場總體情況,。

２００６年西安市房地產(chǎn)市場在２００５年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定,、快速,、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好,，商品房市場表現(xiàn)活躍,，投資量、施工面積,、竣工面積,、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍,，空置量持續(xù)減少,。這一方面是因為20xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年,，隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長,，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長,，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持,；20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進一步調(diào)整過程,。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進一步擴大,。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%,，實際投資額較上年增長18.98%,；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進,，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長,，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期,，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡,；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè),，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境,，進一步激活房地產(chǎn)市場,，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場,，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能,，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期,，走向規(guī)范,，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性,，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性,。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢,，產(chǎn)業(yè)成熟期的,？D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面,，并保持一定的增長速

2,、西安宏觀經(jīng)濟大勢向好

20xx年以來，西安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度,，上半年經(jīng)濟增長率達11．6,，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元,，比去年同期增長3．4％,，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％,，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元,，比去年同期增長9．3％。到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元,，同比增長30．31％,。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元,，比年初增長8．69％,。

3、房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況

20xx年上半年,，西安市商品房完成投資10．20億萬元,，比去年同期增長20．73％。分物業(yè)來看,，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％,，商服房類為18．30％,，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％,；比去年同期公寓別墅類下降86．04％,，商服房、普通住宅,、辦公樓類分別增長117．67％,、1．06％和5.4倍。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米,，比去年同期增長44．84％,；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％,；商品房新開工面積20．45萬平方米,，比去年同期增長25．54％。

從物業(yè)來看,，公寓別墅類,、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％,、9．73％,、70.64％、13．81％,，比去年同期分別增長31．05％,、71．99％、42．10％,、49．57％,；

新開工面積公寓別墅類、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％,、24．73％、59．46％,、14．82％,，比去年同期分別增長一94．17％、195．12％,、39．81％,、26．58％。

從資金來源看,，上半年自有資金32244萬元,，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬元，占總投資額的47．07％,；預(yù)售資金21743萬元,，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看,，自有資金所占比例上升明顯,，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢,。

4,、市場銷售

上半年，西安市商品房成交活躍,，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90．37萬平方米,，比去年同期增長了52．98％,。其中售給個人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％,，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元,，比去年同期增長82．94％,。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季“推波助瀾”,。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績,，較上期上升了10.04%,，較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風騷,，占到總銷售量的88.7%,，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢,，商品用房占到總銷售量的7.8%,，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%,，較上期上浮0.9%,；別墅有小量交易,，占總成交量的0.2%,。

從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢,，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施,，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面,。如果西安住宅二級市場全面開放,，加快公房上市步伐，使住宅的一,、二級市場能得到了較好的聯(lián)動,，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇2

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖,、金銀湖）。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇3

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升,；樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。XX年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看,，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍,；同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。XX年,，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預(yù)計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。XX年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅,、財政分別征收,，計稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費,。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重,。相當項目配套設(shè)施水平低，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求,，自XX年6月 1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2、注重規(guī)劃,，加快步伐,，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標,，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷,。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則,，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局,，綜合開發(fā),，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片,，配套一片，完善一片,，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責,，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局,、縣物價局,、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償,。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,，后發(fā)布拆遷公告,，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3,、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3,、22),，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”,。要通過重組、兼并,、控股,、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌，擴大市場,；三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇4

（1）商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份）,，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。20xx年（1-6月份）,，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年（1-6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

4,、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

5,、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年（1-6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇5

前言

XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的,？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng),？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進行了初步調(diào)查,。

一,、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況

（一）XXX市概況

（二）XXX市國民經(jīng)濟指標與社會發(fā)展統(tǒng)計

居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.3萬元,，增長8.5%,，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%,。人均住房建筑面積24.8平方米,，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知,，XXX市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,，近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上,。

由上表分析可知,，XXX市城市建設(shè)加快，一拖,、新能源汽車等多個大項目落戶我市,，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大,。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,，收入不斷增長,，消費能力增長迅速。

（三）XXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標

"十二五"時期,，全市經(jīng)濟社會發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實力顯著增強,，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn)，新型工業(yè)化進程加快,，服務(wù)業(yè)明顯升級,，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進步,，人民生活水平顯著提高,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地,、國家生態(tài)園林城市,、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。

--經(jīng)濟保持快速增長,。在優(yōu)化結(jié)構(gòu),、提高效益、降低能耗,、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上,，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年,，地區(qū)生產(chǎn)總值達到1660億元,，年均增長15%以上。

--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快,。堅持提升第一產(chǎn)業(yè),、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè),，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達到15.5：45.5：39,。

--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進程加快,，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達到47%。

--可持續(xù)發(fā)展能力增強,。森林覆蓋率達到12%,，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市,。

--人民生活水平提高,。社會保障體系進一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,，居住、交通,、教育,、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善,。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)

1,、進一步增強區(qū)域新中心城市功能，增強城市輻射能力,。

2,、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實施，建設(shè)現(xiàn)代化城市,。

3,、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。

4,、城市道路,、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善,，為新世紀城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ),。

5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),，形成濱水綠化系統(tǒng),，初步形成生態(tài)市、園林城,，城市骨架,。

二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況

國十一條",，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺,，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年,，我市認真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資,、消費心理）為前提,，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點,，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標,，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力,，20xx年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定,、市民購房心態(tài)日趨理性,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標,，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期,。

1、我市居民人均居住面積情況

由上表可知,，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高,，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平,。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

從圖中可見，20xx年以前,，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度,，直接促進了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調(diào)控措施后,，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少,，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好,。

3,、商品房市場情況

----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況

近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況

-----商品房銷售情況

商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上,。外地人士購買房屋僅占14.9%,。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房,，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）

我們協(xié)調(diào)市直機關(guān)工委和城調(diào)隊等相關(guān)部門,，區(qū)分不同階層，從家庭收入,、住房情況,、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份,，回收有效問卷6400份,，其中有意購房問卷2886份，占45%,，無意購房問卷3514份,，占55%。

---家庭收入情況

----調(diào)查對象目前居住面積

從上圖可以看出,，目前居住面積23平方米以下的占27.6％,，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù),。

----購房目的

解決住房問題的占54%,，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%,。

上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%,，說明消費者已經(jīng)開始認識到在滿足基本居住的情況下,，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%,，在當前宏觀調(diào)控出臺系列政策后,，回歸到比較理性的狀況。

----購買房屋的類型

----希望購買房屋的面積

從上圖可以看出,，絕大多數(shù)消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）,。

----購買房屋能承受的單價

3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%,，4500-5500占9.6%,，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%,，占絕大部分,。

----擬購買房屋區(qū)域

選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B

從上圖可以看出,，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域,，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

----理想的起居室（客廳）面積

----理想的臥室面積

----選擇房屋裝修

希望開發(fā)商裝修好的占42.7%,，希望買了自己裝修的占57.3%,。

----采暖方式選擇

喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%,，喜歡電采暖方式的占5.2%,，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,，而熱計量方式正被廣大市民所接受,。

三、影響房地產(chǎn)市場的因素

---土地政策：

3月10日,，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成,、1月內(nèi)付清地價50%,、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通

知》的出臺主要是落實"國11條"精神,，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性,，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率,，促進地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行,。

9月27日，國土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,。《通知》明確,，企業(yè)違約開發(fā)土地,、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格,。從此通知不難看出,，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查,。

-----房地產(chǎn)政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,。《通知》明確要求各地加強商品住房預(yù)售行為監(jiān)管,。今后,，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購,、預(yù)訂,、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金,、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格,，明碼標價對外銷售,。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段,，對維護我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售,、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此,，《通知》要求各地切實負起責任,，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,。

4月17日,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_,，商品住房價格過高、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫

停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責任,，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題,。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度,。號稱十年來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

-----其他政策：

3月9日,，財政部,、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確,，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策,。從該通知的規(guī)定看,，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子,，對其中任何一位購房者來說,，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠,。

9月29日,，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》,。《通知》規(guī)定,，對個人購買普通住房,，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的,，減半征收契稅,。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然,，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認定標準趨于一致,，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

2,、經(jīng)濟因素

-----宏觀經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān),，一旦宏觀經(jīng)濟有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng),。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn),，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩,；如果宏觀經(jīng)濟增速回落,，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動,，特別是國民經(jīng)濟的分配,、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢,。

------地方經(jīng)濟因素：當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響,，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀

況，儲蓄,、消費,、投資水平，財政收支及金融狀況,，利率,，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費,，居民收入等,。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面,，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較??；另一方面，XXX市委,、市政府重新調(diào)整整體布局,，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線,，圍繞著新火車站建設(shè),、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等,，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,，也對購房者支付能力提供了保證。

3,、社會因素

-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切,。當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加,，房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲,；而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少,，房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落,。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平,、生活質(zhì)量和文明程度,，可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達,、文化進步,，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好,。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低,、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,，人們多不愿意在此居住,，則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模,，這里所說的家庭人口規(guī)模,，是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,，即使人口總量不變,，也將引起居住單位數(shù)的變動,，從而引起需用住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場,。

------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段,，大量農(nóng)村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加,，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性,，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。

------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,，以期從價差中獲利。一般來說,，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況,；

（1）引起房地產(chǎn)價格上漲

（2）引起房地產(chǎn)價格下跌

（3）起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,，針對該情況，政府不僅應(yīng)在交易稅方面進行規(guī)范,，還應(yīng)該對購房者的購房資格進行限制,。

4、其他

因素：

----消費者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢,。

心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷,，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為,，在今后一段時期,，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升,，購房意向仍然看好,。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進一步擴大，商品房價格將穩(wěn)中有升,，但增幅放緩,，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),。

---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造,、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調(diào)控,，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設(shè),，有利于推進住房保障體系建設(shè),，緩解解決困難家庭住房條件,，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房,、公共租賃住房為支撐的住房保障框架,。加強保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長,，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟適用房,，勢必使普通商品房市場的需求相對減少,，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè),，也相當于增加住房供給,，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場,，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響,。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格,。

四,、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,，但增幅會逐步放緩,。

一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來,，土地成本,、拆遷費用、建安成本,、配套費用,、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用,，特別是棚戶區(qū)改造以來,，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶,、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加,。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲,。如戶籍制度改革,、城市化進程加快、婚房需求,、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇6

一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖,、金銀湖）。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

三、20xx年（1-6月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析

（1）商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年（1—6月份）,，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年（1—6月份）,，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年（1-6月份）,，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1-6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4,、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5,、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年（1-6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費,；當然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起,；時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）

（二）古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）

（三）二七,、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。

從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）

（四）東西湖片區(qū)

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇7

關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標,，是黨委、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排,，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽,、神木,、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn),、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動,，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責同志召開座談會,，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見,。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一,、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,，居住條件得到了很大改善,，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

XX年至XX年10月份,，全市共建成商品房面積210.6萬㎡,，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡,，空置率為35.2%,，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡,。

XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡,，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡,，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡,。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價格,、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二,、三季度以來,，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱,，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素,。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,，其中XX年完成22萬㎡；XX年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%,；XX年完成45萬㎡,，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡,，在房產(chǎn)市場占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面,，榆,、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套）,，總投資1.17億元,，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套,。

二,、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大,，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式,、營銷策略,、管理經(jīng)驗、廣告宣傳,、市場定位,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期,，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大（見圖2）,，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善,。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡,，空置率約為63%,，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑,。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%,，開發(fā)量下降10%,，到XX年第一季度，更是跌到了低谷,，下降了63.1%,。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二,、三季度強勢反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮,，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,，國家出臺了不少扶持政策,，增強了消費者的購房積極性。同時,，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時,，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一,。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元,，居全省第二,，較年初增加206億元，較年初增加137億元,，增長29.35%,，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%,，增幅分別高于全國,、全省4.93個和1.35個百分點,。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元,，較年初新增4億元,，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元,。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖,。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,，自籌資金比重減少,。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%,，到XX年上升到33%,；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。XX年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對金融危機的嚴重影響,，市委,、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對,，制定了有針對性的政策和措施,，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標的實施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻,。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來,，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。從1998年到XX年,，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度,。1998年到XX年,，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率,，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%,。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻,。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。XX年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底,、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下,，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力,，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇8

“只要去做,，你就能得到,。”很多房地產(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言,。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里,，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目都與其市場潛力密不可分,。

房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù),，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷,，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從實用的角度,，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系,，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資,、房地產(chǎn)征券投資,、房地產(chǎn)開發(fā)過程,、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析,，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑,。

一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容

1,、房地產(chǎn)市場分析的層次

房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求,，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上,，它們之間有邏輯聯(lián)系,。

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：

是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析,。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析,、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容,。

專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：

是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅,、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上,，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預(yù)測,。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

項目房地產(chǎn)市場分析：

是在前兩個層次的基礎(chǔ)上,，對特定地點特定項目作競爭能力分析,，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價,、吸納量及吸納量計劃進行預(yù)測,。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。

2,、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣,，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點不一樣,。所包含的內(nèi)容也不完全相同,，有的可能只包含其中的幾項。

地區(qū)經(jīng)濟分析：

是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析,；￠,？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果,，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析,。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息,，當然,，如沒能找到公共機構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨立預(yù)測,。

區(qū)位分析：

是某地點的最佳用途分析,，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容,。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較,，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時,，就要對每一種可能的用途進行分析比較,。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容,。

市場概況分析：

它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析,；￠ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況,，分析人口,、公共政策、經(jīng)濟,、法律是否支持該項目,。￠,？找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問題,，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。

專業(yè)市場供求分析：

它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地,，確定市場研究區(qū)域,；￠ú細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分,。找出某一消費群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場,；￠？分析各子市場的供需關(guān)系,，求出各子市場的供需缺口,；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

項目競爭分析：

它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律,、經(jīng)濟,、地點、及地點的可達性等特征,；￠ú根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇,、調(diào)查競爭物業(yè)；￠,？進行競爭評價,，確定目標物業(yè)的競爭特點，預(yù)測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）,。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點,，即營銷建議、售價和租金預(yù)測,、預(yù)測吸納量及吸納量計劃,。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側(cè)重點,。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型,，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢,，提出強化其優(yōu)勢,、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源,。售價和租金預(yù)測是通過對比分析,，總結(jié)競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金,、售價情況來預(yù)測,。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系,，將項目所在子市場中未滿足的需求,。按照市場占有率進行分配。預(yù)測項目的吸納量及吸納量計劃,。

敏感性分析：

測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性,。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性,。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍,，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下,，允許變動的范圍,。

二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點

在實際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題,。如投資決策部門,、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要,，對市場分析報告的側(cè)重點和深度也有差別,。

1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目,，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握,，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中,，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力,，分析市場前景及項目租金預(yù)測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會,，選擇正確的位置,、合適的開發(fā)時間,，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求,。

2、項目融資中的房地產(chǎn)市場分析

房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估,，以預(yù)測項目的銷售收入,，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中,，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由,。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ),，確保項目的經(jīng)濟能國,，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。

3,、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析

在房地產(chǎn)證券化過程中,，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值,，幫助證券商進行市場定性,、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等,，為投資者提供抵押對象的完備信息,，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預(yù)期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析,，價為分析證券實際價值的參考,，并為進行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊?，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率,。

4,、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向,，設(shè)計或修訂投資策略,，指導(dǎo)選定位置，進行產(chǎn)品計劃,、設(shè)計,、品質(zhì)、定價,、調(diào)整,，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構(gòu)貸款的支持,，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功,。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘,，據(jù)此制定營銷策略,；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度,，增強了企業(yè)的競爭能力,，實時調(diào)整營銷策略。

5,、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律,，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策,、法律環(huán)境,，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場,，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用,，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況,，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù),；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同,，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要,，滿足公眾的需要,。

研究以上各類活動的特點，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點如表所示,。

三,、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因

通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究,，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一,，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在,，才能使分析切中要點,，達到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析,；第二,，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三,，市場分析所選用的分析方法是否恰當,；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分,、可靠,。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生,，都會導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性,。

2,、提高房地戶市場分析有效性的途徑

總體上來說,，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求,，明確市場分析的工作重點,，有針對性地分析。同時,，要求在分析過程中,，采用合適的市場分析方法，論證有力,、結(jié)論明確,。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理,；報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性,，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較,；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨到的研究分析,，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算,；預(yù)測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給,，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供給,；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性,；市場分析結(jié)論明確,，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性,。

房地產(chǎn)市場分析,，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù),，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標,！

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇9

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇10

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得更加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

高水平的城市化目標,，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元,、165.25億元,、428.61億元；20xx年,、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%,、75%和80%左右。

常平的城市定位及重心南移的決策,，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流,、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟,、文化中心,、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年,、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人,、52萬人、60萬人左右,；20xx年,、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算,。規(guī)劃20xx年,、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南,，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶,、三心,、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊,，五軸十六節(jié)點,，三區(qū)七門戶”,，以“新城、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中,，綠在陽光中,，綠,、水,、城共生共融”的生態(tài)城市。