在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天,，報告不再是罕見的東西，報告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的,。報告書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇報告呢,？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀的報告范文，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇一

目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬,。行政中心搬過去后,，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),，一個大型新城區(qū)已初具雛形,。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋,、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，中心區(qū)即將成為又一個居住中心,。

新城區(qū)其定位為未來的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心,。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里,，近期計劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里,，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人,。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口,；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型,、園林式的國內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)主城區(qū)的城市功能,，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路,、天童南北路,、嵩江路、錢湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓,、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓,、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊,，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點”，即在綠環(huán),、綠廊相交點,、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園,。

1,、華泰劍橋：由華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路,，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房兩廳為主,。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校,、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷,。

2,、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西,，四明中路以北,，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層,、15幢多層,、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶,，開盤價4000元/㎡左右,，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點,。

3,、半島名邸：由光大置業(yè)開發(fā),，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動室,，健身房等,，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。

4,、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米,。由多層,、高層、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級會所、大型運動場,、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點,，是居住和休閑的首選地,。

1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開發(fā),，四明中路以北,，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米,，共1900多戶,。由10幢高層、20幢小高層,、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤,。

2,、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時熱水供應(yīng),，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開盤價4400元/㎡左右,。

3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā),，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶,。預(yù)計開盤價6200元/㎡左右。

4,、四明春曉：由旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),，建筑面積8萬平米，共700多戶,。由多層,、小高層,、高層和單身公寓組成。

從市場調(diào)查的過程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性,，從營銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購房者,，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營銷新的引爆點,；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的,，營銷工作的主要重點,，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，未來新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇二

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選,。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè),、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。

2、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動投資增長的主要力量,。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量,。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長2.2倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導(dǎo)地位,。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%,、25.01%,。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升,，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

2,、個人消費成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升。xx年,，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看,，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3,、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開,，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計,，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費者,。

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(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性,。

(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動,。商品住宅價格提升過快，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長,，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體,。這一消費群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā),，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體,，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費,。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3、供需趨于平衡,，價格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看，市場的消費潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡,。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程,。而且,，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近,，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測,，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計,，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀,、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力,，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預(yù)警預(yù)報制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度,，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu)、價格,、漲幅,、空置數(shù)量、投資動向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度,，通過規(guī)劃、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能,、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃,，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣,、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費,。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實行封閉運行,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小,、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處,，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息,。

(四)堅持市場化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作,。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易,，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作,，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用,，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因為二手房市場尚有較大的消化空間,。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場,，促進(jìn)增量房消費市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制,，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),，加大對房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證,、無照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念,，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡?，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴(kuò)大市場需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項目、資金,、人才,、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè),、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇三

瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市，一個時期以來,，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢,，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點,。

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％,。但總的說來,，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距,。1999年,，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米,。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進(jìn),，住房社會化,、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米,，按房改政策已出售217.8萬平方米,。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進(jìn)一步協(xié)調(diào),，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％,，新房達(dá)到了14.4％，均達(dá)到了國家和省政府提出的10－15％的要求,。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,，商品住宅價格平穩(wěn)上升

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍,，平均增長率44.23％,，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍,，年均增加35.7％,。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房）,，累計銷售237.81萬平方米,，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,，空置房為3.66萬平方米,，且多為樓層、環(huán)境,、位置不佳的住房,。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,，沒有出現(xiàn)大幅波動,。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米,，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米,。

（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往,，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委,、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,，加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施,，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素,。

（一）房地產(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差,，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè),、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小,。這個問題目前已引起市委,、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策,，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小,。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水,、電,、氣,、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本,；二是征地拆遷成本高,，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格,，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,，提高了用地成本。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右,。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％,。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款,。二是引進(jìn)外地投資少,，我市目前引進(jìn)的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元,。

主要是數(shù)量多,、規(guī)模小、實力不強(qiáng),、信譽(yù)差,，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營,。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家,，平均注冊資金僅有700余萬元,，無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,，產(chǎn)品品質(zhì),、經(jīng)營信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力,。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),，住房公積金管理,、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集、使用,、審批不清楚,，不能及時用于購置新房、維修補(bǔ)貼,，加上住房補(bǔ)貼未到位,，一定程度上削弱了個人買房支付能力,。

市人口預(yù)計達(dá)到480萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人，比目前增加50萬人左右,，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上,。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,，實際購買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加,。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米,。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實現(xiàn)的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量,。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求,，以及低收入者對普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％,。

一要加大政策動力,，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長點來培育,。二要刺激、搞活住房需求,，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動力,，實現(xiàn)健康、有序,、協(xié)調(diào)發(fā)展,。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破,。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ),、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此,，必須遵循有關(guān)原則,。一是住房消費的社會化、商品化,。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化,。四是市場建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,，對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置,。

具體應(yīng)制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策,，刺激住房消費；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點,、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組,，實行集約化經(jīng)營,。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強(qiáng),、能力弱的狀況,；打破限制、徹底放開房改房上市,。對已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通,；加強(qiáng)物業(yè)管理,。

結(jié)束語

通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊,，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧プ‘?dāng)前時機(jī),，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇四

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈,、建匯大廈,、好運廣場、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主,，綠化率低,，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段,，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高,，回報快,，出租率高，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家,，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價不等，以中小戶型為主,，

早期針對長香港業(yè)主,，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面,，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場、中心廣場,、高爾夫球場,、常平大劇院，因市場配套的大力支持,，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園,，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景,，集居所,、餐飲、商貿(mào),、娛樂,、渡假、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ),，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高,。

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點,，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主,，占比例的80%,，其戶型方正實用，樓價適中,，各方面配套齊全,，03、04年銷售不是很樂觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房,，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少,，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

新天美地,，其地理位置不理想，但走品牌個性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房,，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,，三戶及四房購買為本地人，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好,。

相鄰樓盤分析表僅供參考

世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價 3500元 3800元 3400元

27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范本

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇五

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山,，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島,、煙臺,，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營,，南連臨沂,、日照，地理位置優(yōu)越,。濰坊市南北長188 公里,，東西寬164公里，總面積15859平方公里,，其中市區(qū)面積1472平方公里,。市域地勢南高北低,，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原,，北部是沿海灘涂,。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%,，人口自然增長率4.00‰,，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計,，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實力居山東省第四位,。

濰坊市鐵路,、公路、機(jī)場,、通信及城市供水,、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里,。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話,，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%,。

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城,、坊子,、寒亭4區(qū)，青州,、諸城、安丘,、昌邑,、壽光、高密6市(縣級),，臨朐,、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),，濰坊為地級市,，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬,。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(gdp)完成1720.88億元,，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,，增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%,，其中工業(yè)增加值916.51億元,，增長21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%,，一,、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動gdp增長0.03,、11.74和4.73個百分點,。按常住人口計算，人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元),，比上年增長16.2%,。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯,。一,、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54,。

20xx年人均gdp達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),，20xx年人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%,。

城鄉(xiāng)居民收入增長明顯,。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元,，比上年增長14.8%,。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%,。

中心城區(qū)總體布局 “一心,、一環(huán)、一軸,、一廊”

1) “一心”,，即月河路、北宮街,、北海路,、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長松路,、玄武街,、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”,，即由北海路為主的交通,、發(fā)展軸,。

4) “一廊”，即由白浪河,、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道,。

根據(jù)人口綜合預(yù)測法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬人,，20xx年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面,，將實行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中,，擴(kuò)大就業(yè);制度保障,，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則,。

近期(從目前到20xx年)全市g(shù)dp年均增速達(dá)到13%,，到20xx年gdp總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市g(shù)dp年均增速實現(xiàn)16%,，到20xx年gdp總規(guī)模達(dá)到800億元,，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33,。

遠(yuǎn)期全市g(shù)dp年均增速為9%,，到20xx年全市g(shù)dp達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市g(shù)dp到遠(yuǎn)期年均增速為11%,，到20xx年中心城市g(shù)dp規(guī)模達(dá)到2300億元,，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40,。

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》,，1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝),，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源,。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系,，此外,，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況,。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2,。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2,。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2,。

小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,，年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3,，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康,。濰坊市位于山東交通核心地帶,，三面臨陸，北面靠海,，終年四季分明,，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

20xx年7月21號,、22號

以圍繞濰城區(qū)為主,，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。

面積在50畝以上,，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來說,，濰坊房地產(chǎn)市場還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場上出現(xiàn),，就目前市場上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場需求,，產(chǎn)品升級還有一個過程。從建筑形態(tài)上來看,，簡單

的復(fù)制,，借鑒的東西太多了。有個性,，有標(biāo)志性的建筑還是太少,。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋,。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃設(shè)計的產(chǎn)品守舊,，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式,，整個市場都是這種產(chǎn)品,，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果,，也不利于社區(qū)景觀的營造,。當(dāng)然在實際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考,，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動作用。

通過簡單統(tǒng)計，目前市區(qū)在售樓盤100多個,，幾乎遍地開花,，但沒有精品，同質(zhì)化,，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重,，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大,，差價主要顯示在地段差別上,。目前市場上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差,。低檔房,，不是說品質(zhì)很差，而是價格要夠低,。要讓單位職工和農(nóng)民買得起,。2、最好,。當(dāng)然是說品質(zhì),、配套、房型,、房價要質(zhì)優(yōu)價高,。地段倒不是主要問題?？膮^(qū)有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤,，叫玫瑰園。小高層和高層,，建筑面積12萬平方米,。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般,，主要是規(guī)模不大,，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計,，在濰坊綠化作為樓盤賣點,，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當(dāng)不錯的,，而且綠化比較容易做,，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是,。

任何行業(yè)的發(fā)展,，最根本是需求的存在,。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在,。

潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人,，到20xx年,，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析,，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人,，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算,，就需要660萬的住宅面積,。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭,，考慮改善住房條件,，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶,，這個改善需求是60平米,。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷,，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的,。

20xx年奎文,、濰城、高新中心區(qū),，住宅的均價已到3000元/平米,。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價來看奎文區(qū)是房價領(lǐng)跑者,，濰城區(qū)房價相對要低一些,，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產(chǎn)是比較實在的,，蓋什么樣的就賣什么樣的,，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西,，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣,，貨真價實當(dāng)然是沒有泡沫和水份，房價是合理的,。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場總體是健康的,。今年及今后一個時期內(nèi)，市區(qū)房價依然不會下降，房價穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會改變,。

據(jù)市房管局對市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資,、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元,，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降,。其中,，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米,，同比增長82.6 %,，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米,，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米,，同比增長19.95%，其中,，新開工住房95.95萬平方米,，同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米,，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米,，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米,、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米,，房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

預(yù)計今后一段時間內(nèi),，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化,，隨著市場主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會有回落,，但回落的幅度不會很大,。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，上半年,，市區(qū)新建商品房銷售均價同比增長2.2%,，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。

價格的上升,，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn),。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加,，必然導(dǎo)致價格上漲,。首先是土地成本的增加,，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本,。其次是建筑成本的增加,，近年來，鋼材,、建材價格大幅上漲,，人工成本較大提高，特別是今年以來,，據(jù)估算，鋼材價格上漲了約50-60%,，混凝土價格上漲約30%,，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍,，各種配套費用也有了大的提高,。同時，新型建筑材料的運用,、小區(qū)環(huán)境的營造,、配套設(shè)施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面,，是住房消費的增長,。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動人口增多,，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大,，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強(qiáng),。

各項數(shù)據(jù)顯示,，濰坊市房價盡管持續(xù)上升，但不會出現(xiàn)大起大落,，房價總體上是合理的,，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內(nèi),，房價不會下降,，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升會放緩,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇六

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

4,、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

5,、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七,、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇七

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬,。行政中心搬過去后,，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),，一個大型新城區(qū)已初具雛形,。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園,、華泰劍橋,、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤先后開盤,，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個居住中心,。

xx新城區(qū)其定位為xx未來的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里,，近期計劃開發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人,。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時計劃容納20萬人口；同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化,、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢,，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元,，完成了寧南北路,、天童南北路、嵩江路,、錢湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓,、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū),、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心,，它的特殊性將通過控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn),；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”,，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”,，即在綠環(huán),、綠廊相交點,、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園,。

由xx華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路,，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房兩廳為主,。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校,、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,，交通比較便捷,。

由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西,，四明中路以北,，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層,、15幢多層,、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶,，開盤價4000元/㎡左右,，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點,。

由xx光大置業(yè)開發(fā),，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米,。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動室,，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站,。

由雅戈爾置業(yè)開發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口,，建筑面積70萬平米。由多層,、高層,、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級會所,、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點,，是居住和休閑的首選地,。

由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，四明中路以北,，寧南路以東,，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶,。由10幢高層,、20幢小高層、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開盤。

由新都置業(yè)開發(fā),，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時熱水供應(yīng),，安保自動化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開盤價4400元/㎡左右,。

由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面,，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層,、3幢高層組成,，共828戶。預(yù)計開盤價6200元/㎡左右,。

由xx旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),，建筑面積8萬平米，共700多戶,。由多層,、小高層、高層和單身公寓組成,。

從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造xx新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點,，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤,，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城,、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者,，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點,；從各個小區(qū)的布局來看,，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點,，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇八

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策推薦，對持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要好處,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37,。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489,。9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42。2%,，具體走勢見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2。6%,、15,。2%、84,。5%,、79。1%、1,。9倍;辦公樓開發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售狀況來看,，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50,。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15,。4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積6。5萬平方米,，與3月份相比均下降了44。3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲20。5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化狀況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時光;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6,。12%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局,、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主,、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。20xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時,，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，到達(dá)抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。透過調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，透過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的狀況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢,，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房,、存量房的交易價格;當(dāng)前個性要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度,、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警推薦,。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進(jìn)展?fàn)顩r,，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時,，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項,、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以到達(dá)透過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，透過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),，用心引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇九

xxx房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的,？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng),？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對xxx市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了初步調(diào)查,。

（一）xxx市概況

（二）xxx市國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會發(fā)展統(tǒng)計

居民生活水平不斷改善,。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬元，增長8.5%,，農(nóng)村居民人均純收入6000元,，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米,，比上年增加0.8平方米,。

由上表分析可知，xxx市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,，20xx年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上,。

由上表分析可知，xxx市城市建設(shè)加快,，一拖,、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大,。

由上表可知,，xxx市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長,，消費能力增長迅速,。

（三）xxx市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

"十二五"時期，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實力顯著增強(qiáng),，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn),，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級,，城市環(huán)境優(yōu)美,，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著提高,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市,、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城,。

--經(jīng)濟(jì)保持快速增長,。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益,、降低能耗,、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展,。到20xx年,，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長15%以上,。

--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快,。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè),、做大第三產(chǎn)業(yè),，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到20xx年,，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39,。

--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%,。

--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%,，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%,，晉升為國家園林城市。

--人民生活水平提高,。社會保障體系進(jìn)一步健全,，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住,、交通,、教育、文化,、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善,。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)

1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能,，增強(qiáng)城市輻射能力,。

2,、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實施,，建設(shè)現(xiàn)代化城市,。

3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善,。

4,、城市道路、廣場,、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善,，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

5,、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市,、園林城,，城市骨架。

（一）20xx年及近年xxx市房地產(chǎn)市場情況

國十一條",，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺,，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年,，我市認(rèn)真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格,、投資,、消費心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線,，以改善中低收入家庭住房條件為重點,，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項宏觀調(diào)控政策落到實處,。由于措施得力,，20xx年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,、住房價格基本穩(wěn)定,、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本適應(yīng),，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo),，從快速增長期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。

1,、我市居民人均居住面積情況

由上表可知,，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平,。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

從圖中可見，20xx年以前,，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度,，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后,，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少,，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好,。

3,、商品房市場情況

----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況

近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況

-----商品房銷售情況

商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上,。外地人士購買房屋僅占14.9%,。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購房,，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）

我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊等相關(guān)部門,，區(qū)分不同階層，從家庭收入,、住房情況,、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進(jìn)行問卷調(diào)查,，發(fā)放調(diào)查問卷7000份,，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份,，占45%,，無意購房問卷3514份，占55%,。

---家庭收入情況

----調(diào)查對象目前居住面積

從上圖可以看出,，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％,，占絕大多數(shù),。

----購房目的

解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%,，投資性購房占8%,。

上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%,，說明消費者已經(jīng)開始認(rèn)識到在滿足基本居住的情況下,，需要更好的居住環(huán)境,。投資客戶占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺系列政策后,，回歸到比較理性的狀況,。

----購買房屋的類型

----希望購買房屋的面積

從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）,。

----購買房屋能承受的單價

3500以下的占65.3%,，3500-4500占20.6%,，4500-5500占9.6%,，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%,，占絕大部分,。

----擬購買房屋區(qū)域

選擇中華路以北(a)的占8.8%，中華路以南民航路以北(b

從上圖可以看出,，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域,，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

----理想的起居室（客廳）面積

----理想的臥室面積

----選擇房屋裝修

希望開發(fā)商裝修好的占42.7%,，希望買了自己裝修的占57.3%,。

----采暖方式選擇

喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%,，喜歡電采暖方式的占5.2%,，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

從上圖可看出,，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

---土地政策：

3月10日,，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成,、1月內(nèi)付清地價50%,、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通

知》的出臺主要是落實"國11條"精神,，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性,，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率,，促進(jìn)地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行,。

9月27日，國土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,。《通知》明確，企業(yè)違約開發(fā)土地,、因自身原因土地閑置一年的,，都將禁止競買資格。從此通知不難看出,，在未來土地競買過程中,，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。

-----房地產(chǎn)政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后,，未取得預(yù)售許可的商品住房項目,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂,、排號,、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售,。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段,，對維護(hù)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售,、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此,，《通知》要求各地切實負(fù)起責(zé)任,，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,。

4月17日,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_,，商品住房價格過高、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫

停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實各地區(qū),、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲,，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題,。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場,。

-----其他政策：

3月9日,，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》,。通知明確,，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的,，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策,。從該通知的規(guī)定看,，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的,，這套房子，對其中任何一位購房者來說,，都必須是唯一一套住房,，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

9月29日,，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》,。《通知》規(guī)定,，對個人購買普通住房,，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,，減半征收契稅,。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然,，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致,，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

2,、經(jīng)濟(jì)因素

-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng),。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn),，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢,，但增幅會進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落,，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入一定調(diào)整期,。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢,。

------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

況,儲蓄,、消費,、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等,。而xxx市作為我國北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市,，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較??；另一方面，xxx市委,、市政府重新調(diào)整整體布局,，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線,，圍繞著新火車站建設(shè),、勞動湖南擴(kuò)改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等,，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,，也對購房者支付能力提供了保證。

3,、社會因素

-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切,。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì),，人們的文化教育水平,、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá),、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好,。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜,、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落,。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場,。

------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段,，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市,，對我市城市土地和房屋的需求增加,，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性,，商品房的剛性需求增加,，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利,。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

(1)引起房地產(chǎn)價格上漲

(2)引起房地產(chǎn)價格下跌

(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象,。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。

4,、其他

因素：

----消費者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢,。

心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢,。我們認(rèn)為,，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響,，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升,，購房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大,，商品房價格將穩(wěn)中有升,，但增幅放緩,，如果沒有大的外部環(huán)境的變化,，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造,、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實施,，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，維持住房價格的基本穩(wěn)定,。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè),，緩解解決困難家庭住房條件,，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房,、公共租賃住房為支撐的住房保障框架,。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長,，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,，勢必使普通商品房市場的需求相對減少,，或等同于增加了市場供給,。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給,，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求,，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響,。保障性住房大量入市,，會拉低房地產(chǎn)價格。

我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好,，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,，但增幅會逐步放緩。

一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲,。近年來,，土地成本、拆遷費用,、建安成本,、配套費用、稅費等都有較大增長,，對房價上漲起到了一定推動作用,，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策,，低保戶,、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加,。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,。三是消費者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價上漲,。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快,、婚房需求,、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇十

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長41%,。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場拐點論的影響,。

**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%,，相比**年全年銷售均價增長0.5%,，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，**年前兩個月成交量較少,，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較**年同比有所減少,。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積 **37.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元,，銷售面積為**64.52萬平方米，銷售均價為 50**元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元,，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米,。

**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米,，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長**.1%,，相比**年全年銷售均價增長0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米,，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米,，同比增長27.83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是**年末到**年初房價有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響,，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多,。 **年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到**年4月22日,，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計成交近3400套,，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米,，浦口板塊成交約12.44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費群體,，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%,。

玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在**000元/

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中

在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項目,，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。 三,，南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃,，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,，比**年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億,，籌建廉租住房**00套,，約5萬平米。**年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比**年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比**年的850萬平方米有所下調(diào)，其中,，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,，與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 **年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金

3.4億元,，籌建廉租住房**00套,，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng) **50萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與**年大致持平。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右,，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇十一

２００６年西安市房地產(chǎn)市場在２００５年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定,、快速,、健康發(fā)展的態(tài)勢,，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍,，投資量,、施工面積、竣工面積,、銷售面積等指標(biāo)快速增長,，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少,。這一方面是因為20xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長,，使西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期,，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持,；20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控,，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大,。自有資金占總投資的40.78%,，較２００４年該比例增加了4.36%，實際投資額較上年增長18.98%,；借貸資金較上年該比例下降了6.43%,。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期,，尤其是商品房銷售的高速增長,，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè),，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,，優(yōu)化市場環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場,，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場,，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能,，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期,，邁進(jìn)成熟期,，走向規(guī)范,，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性,，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性,。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢,，產(chǎn)業(yè)成熟期的?d些特征將逐步涌現(xiàn),，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速

20xx年以來,，西安國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度,，上半年經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)11．6，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元,，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元,，比去年同期增長3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元,，同比增長15．5％,，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％,。到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長30．31％,。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元,，比年初增長8．69％,。

20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元,，比去年同期增長20．73％,。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％,，商服房類為18．30％,，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％,；比去年同期公寓別墅類下降86．04％,，商服房、普通住宅,、辦公樓類分別增長117．67％,、1．06％和5.4倍,。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％,；商品房竣工面積73．37萬平方米,，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米,，比去年同期增長25．54％,。

從物業(yè)來看，公寓別墅類,、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％,、70.64％,、13．81％，比去年同期分別增長31．05％,、71．99％,、42．10％、49．57％,；

新開工面積公寓別墅類,、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％,、24．73％,、59．46％、14．82％,，比去年同期分別增長一94．17％,、195．12％、39．81％,、26．58％,。

從資金來源看，上半年自有資金32244萬元,，占總投資額的31．61％,；借貸資金48o19萬元，占總投資額的47．07％,；預(yù)售資金21743萬元,，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看,，自有資金所占比例上升明顯,，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.

上半年,，西安市商品房成交活躍,，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達(dá)90．37萬平方米,，比去年同期增長了52．98％,。其中售給個人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％,，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元,，比去年同期增長82．94％。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會,，為銷售旺季“推波助瀾”,。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米,，是今年各月份銷售的最好成績,，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷,，占到總銷售量的88.7%,，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢,，商品用房占到總銷售量的7.8%,，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%,，較上期上浮0.9%,；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%,。

從市場銷售情況來看,，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢,，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施,，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面,。如果西安住宅二級市場全面開放,，加快公房上市步伐，使住宅的一,、二級市場能得到了較好的聯(lián)動,，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇十二

第一部分：投資環(huán)境分析

1,、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

濟(jì)南市南依泰山,，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,，地勢南高北低,。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶,，南部丘陵山區(qū)帶,。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系,。湖泊有大明湖,、白云湖等。

濟(jì)南是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會,，全省政治,、經(jīng)濟(jì)、文化,、科技,、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市,。全市總面積8177平方公里,，市區(qū)面積3257平方公里。

濟(jì)南歷史悠久,，是國務(wù)院公布的歷史文化名城,。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多,，被譽(yù)為“泉城”,。濟(jì)南的市樹是柳樹，市花是荷花,。

2,、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

2004年，濟(jì)南市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618,。9億元,，增長15。6%,，綜合經(jīng)濟(jì)實力持續(xù)在全省前列,，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值118,。7億元,，增長7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值742。4億元,，增長19,。8%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值757。8億元,，增長13,。0%。,。

(2)銀行存款余額概況

濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一,，金融機(jī)構(gòu)門類齊全，運營良好,。到2004年底,，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長22,。1%,，全市貸款余額2830億元，增長10,。8%。

(3)濟(jì)南市民收入及消費概況

2004年,，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元,，增長9。0%;人均消費性支出8581元,，增長2,。2%。農(nóng)民人均純收入4116元,，增長13,。7%;人均生活費支出2543元，增長9,。8%,。城鄉(xiāng)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高,。城市居民消費更注重消費質(zhì)量,，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元,，增長19,。7%，占消費性支出的比重9,。3%,，提高1。3個百分點,。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19,。5平方米,，比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32,。9平方米,，增加0。4平方米,。

(4)固定資產(chǎn)投資概況

2005年濟(jì)南全年全社會固定資產(chǎn)投資856,。9億元，增長31,。6%,。在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724,。4億元,，增長32。3%;農(nóng)村投資132,。6億元,，增長44。0%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資121,。1億元，增長9,。9%,，其中：住宅投資96。2億元,，增長10,。1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79,。4%,。

(5)建筑業(yè)

2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93,。3億元,，增長10。4%;實現(xiàn)利稅22億元,，增長8,。6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當(dāng)年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人,，房屋施工面積3448萬平方米,，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。

2006年一季度,，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn),，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元,，同比增長7,。8%。其中,，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31,。5億元，同比增長1,。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16,。7億元，增長19,。3%,。

一季度，房屋建筑施工面積2026,。2萬平方米,，比去年同期增長13。2%,。其中,，新開工面積376。2萬平方米,，同比增長34。7%,。

一季度,，完成竣工產(chǎn)值14。6億元,，比去年同期增長33,。9%，房屋建筑竣工面積39,。4萬平方米,，與去年持平。

綜合以上五方面,，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況,，作以下幾點分析：

(1)2005年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強(qiáng)勁,，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯,。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用,。

(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,，濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明,，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元,，在全國15個副省級城市中排第6、7位,，在山東省17城市中,，濟(jì)南市排第二位，相對購買力水平中高,。2005年,，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%,，其次為3萬元以下的家庭,，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%,。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來低價位市場需求量仍然較大,，中價位市場需求逐步成為主流,。

(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大,，公款消費現(xiàn)象嚴(yán)重,。

(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后,，正成為熱點,。

(5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房,。

3,、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

(1)中心城區(qū)總體布局。

中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人,、賢文,、大金、黨家四個外圍組團(tuán)組成,。

a,、主城區(qū)是全市的行政、金融,、商貿(mào),、文化,、科教、居住中心,，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū),。

●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路,、鐵路圍合的地區(qū),。

●白馬山、濼衛(wèi),、黃臺,、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

●無影山,、工人新村,、北園、洪樓,、七里山是以居住為主的片區(qū),。

●文東為科研文教片區(qū)。

●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū),。

b,、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū),。重點發(fā)展冶金,、石化、輕工工業(yè),。

c,、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成,。重點發(fā)展電子信息,、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè),。

d、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū),。重點發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè),。

e,、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū),，重點發(fā)展汽車制造工業(yè),。

(2)公共設(shè)施布局

a,、中心商務(wù)區(qū)。

在順河街,、經(jīng)一路,、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi),。

b,、市級商業(yè)中心。

在泉城路,、經(jīng)四路東段,、西市場商業(yè)集中地區(qū)。

c,、省級行政辦公用地,。

集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施,。

d,、金融設(shè)施。

在中心商務(wù)區(qū)內(nèi),。

e,、文化娛樂設(shè)施。

在南門,、經(jīng)三緯三,、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū),。

f,、體育設(shè)施。

在臘山湖北新建市級體育中心,。

g,、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

在白馬山,、賢文,、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

h,、文科設(shè)施,。

完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動場所,，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地,。

(3)濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心,，四面擴(kuò)展的格局,。

a,、古城旅游區(qū)。

主要包括大明湖,、四大泉群,、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山,、佛慧山等景區(qū),。

b、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū),。

主要包括黃河公園,、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等,。

c,、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

主要包括龍山文化遺址,、齊長城,、百脈泉群等名勝古跡。

d,、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū),。

主要包括靈巖寺、五峰山,、柳埠,、龍洞、蟠龍洞,、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū),。

e、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū),。

主要包括洪范池,、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。

(4)外聯(lián)交通

a,、鐵路,。

2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟(jì)線,、濟(jì)龍煙線,，并引入濟(jì)南樞紐。

b,、公路。

近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋,，京滬高速公路濟(jì)德,、濟(jì)泰段,，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線,。

c,、機(jī)場。

濟(jì)南(遙墻)機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級機(jī)場,。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道,，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留,，遷出選址新建,。

(5)城市交通。

總體框架：3個環(huán)路,、9條放射路,、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射,、九縱九橫”)

“三環(huán)”指由經(jīng)十路,、歷山路、北園路,、無影山中路,、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東,、南,、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬,、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東,、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王,、濟(jì)青(青州),、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱,、濟(jì)德,、濟(jì)齊、濟(jì)兗,、濟(jì)微,、濟(jì)臨9條高等級公路。

“九縱”指二環(huán)西路,、營市街(快速),、緯十二路、緯六路,、緯二路,、順河街,、湖山路、歷山路(快速),、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路,。

“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路,、經(jīng)十路(快速),、經(jīng)七路、經(jīng)四路,、經(jīng)一路,、北園路(快速)、清河北路,、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路,。

4、濟(jì)南重大市政工程

(1)已建：

a,、洪城高速路東,、北、西線和黃河二橋建成通車,。

b,、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用,。

c,、泉城廣場建成使用。

d,、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使用,。

(2)在建：

a、“藍(lán)天工程”,，市區(qū)新增綠地20萬平方米,，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%，綠地率31%,。

b,、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè),，搞好舜湖社區(qū),，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),。

(3)規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”,。

分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：

a,、對中心城區(qū),，采取強(qiáng)化、改造手段,，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融,、和都市旅游的核心地位,。

b、重視東西兩頭的發(fā)展,，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù),。

c、南部大力開發(fā)旅游資源,，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū),。

d、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：

●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū),，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程,。將使外聯(lián)更方便,。

●順河高架路北延工程。

●歷山北路拓寬工程,。

第二部分房地產(chǎn)市場分析

一,、房地產(chǎn)市場的總體運行狀況

由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造,、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動作用,，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露,，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量,，年需求量平均約800萬平方米。

在一輪發(fā)展機(jī)遇面前,，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化,，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。

1,、土地市場分析

2006年土地供應(yīng)狀況

根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計,，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加,。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決,，會在必須時光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

2、房地產(chǎn)投資狀況分析

2006年投資預(yù)期

有關(guān)部門的信息顯示,，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%,。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元,，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米,，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米,，實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。

3,、商品房銷售狀況分析

截至2006年2月末,，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米,，同比增長33,。3%。其中,，住宅銷售建筑面積為18,。4萬平方米，同比增長18,。7%,，占全部銷售面積的88。5%,，下降10,。9個百分點。2月末,，我市商品房屋空置面積為38,。5萬平方米，其中空置住宅34,。6萬平方米,，分別比去年同期增長42。6%和31,。1%,。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現(xiàn),，購房人選取余地較大,，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗,。

4,、商品房價格走勢

2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%,。從前4個月的中檔住宅市場看,，在售樓盤每平方米均價到達(dá)3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品,。

5,、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析

據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)面積15萬平方米,，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項目7萬平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7,。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境,。

二,、房地產(chǎn)熱點區(qū)域板塊分析

濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河,，地理位置的特點決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路,、經(jīng)一路,、濼源大街、解放路,、泉城路……,，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點,。

這種城市結(jié)構(gòu)特點造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線,，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要歷下一張床,，不住天橋一間房”的說法,，談的就是這個特點。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上,，南部,，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

針對濟(jì)南市的特點,，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā),。

成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤,，東部中潤世紀(jì)城,，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認(rèn)可。

大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點,。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園,，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好,。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋,，具備必須的升值潛力。另外,，由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國際商務(wù)港,，投資前景看好。

濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力,。典型的就是泉城廣場沿線,，周圍名勝聚集，是濟(jì)南市的中心,，圍繞泉城廣場,，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關(guān)注的板塊,。

歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地,，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū),、商業(yè),、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具,、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶,，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點,。

屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū),，山青水秀，自然環(huán)境好,，紅葉谷,、九頂塔、野生動物園,、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,，南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城,、偉東新都,、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點。

東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程,，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點區(qū)域。

第三部分2006年濟(jì)南住宅市場分析預(yù)測

2006年住宅市場預(yù)測

1,、行業(yè)發(fā)展方面

計劃經(jīng)濟(jì)——改革開放——加入世貿(mào)組織,，中國的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場化、國際化的,，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機(jī)遇,，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高,。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域,，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大,，央行雖在總體監(jiān)控,，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,，控制性的放開了人民幣匯率,，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展,。

2,、新增供應(yīng)量方面

05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,，市場一度低迷,，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動,，卻并無大幅滑坡,。但從長遠(yuǎn)來看，宏觀經(jīng)濟(jì)來方面,，國家在抑制投資過熱,，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動投資,，也能有效拉動需求,，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出,，解決國家一向以來有效需求不足的問題,。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤項目在啟動,，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米),、歷山名郡,、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣,，4月份,，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊,、陽光100三期,、京魯山莊、大地花園,、嘉匯·環(huán)球廣場,、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米),、翡翠郡,、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園,。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米),、陽光100國際新城(178萬平米)

3、產(chǎn)品種類方面

2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點,。從千佛山禧園,、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅,、大地華園,、歷山名郡，從中潤世紀(jì)廣場,、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道,、繡水如意國際商都，別墅,、花園洋房,、小高層住宅、高層住宅,、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化,。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢,。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場細(xì)分,，找準(zhǔn)客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地,。

4,、居住品質(zhì)提高方面

在2006年新開工的項目中，技術(shù)含量,、戶型設(shè)計,、施工質(zhì)量,、形象包裝、品牌營造等方面均有進(jìn)步,，這反映了在“節(jié)能,、節(jié)地、舒適,、生態(tài)環(huán)?！贝蟊尘跋聺?jì)南房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。天泰太陽樹項目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,，翡翠郡在戶型設(shè)計等方面申請5項專利,。

5、戶型及面積方面

市場需求在戶型及面積方面趨于理性化,。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上,，總價低，易于理解,。南部城區(qū)的狀況略有不一樣,。詳見客戶群分析。

6,、價格方面

目前國家頒布的一系列土地,、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲,，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加,，所以預(yù)計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房,、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā),，同時未來一段時光新增供應(yīng)量的增加,，將會對濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度,。2006年前四個月,，在售樓盤均價到達(dá)3500-4500元/平米，銷售勢頭良好,。泉景天沅起價3830元/平米,，魯能領(lǐng)秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右,，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米,，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。

7,、供應(yīng)分布方面

未來一段時光,，南部將是06年住宅市場的焦點,，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相,，從05,、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增,，并且開發(fā)規(guī)模,、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點區(qū)域,。

8,、客戶群方面

(1)潛在購房者基本特征

①潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流,，所占比例達(dá)73%,，其中，26~30歲的購房群體為主,，所占比例為29%,。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風(fēng)格,、社區(qū)配套等的需求狀況,。

②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo),，比例為48%,，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足,，所占比例僅為12%,。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著社會進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,，對住宅的功能要求較高,。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者,。另外,，老年人消費市場正日益擴(kuò)大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比,，更加理性,，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快,，老年人的消費力資源會比較充裕,。

③潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流,，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群,，比例為17%,，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì),、周邊配套都將提出更高的要求,。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

④潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè),，其次為事業(yè)單位,，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位,，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首,。

⑤潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%,，相應(yīng)的,，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車,，比例為24%,，排列在第三位的是私家車，比例為17%,，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視,。

(2)潛在購房群體需求特征

①79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%,，2年內(nèi)購房者比例為41%,，選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%,。近年來,，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大,，導(dǎo)致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征,。

②潛在購房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位,，所占比例為69%,，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%,。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析,，商品房的擁有比例僅為16。2%,，自有住房,、房改房所占的比例為35,。8%和30。2%,，拆遷房所占的比例為9,。3%。

③潛在購房者中有40%選取在東部購房,，選取南部區(qū)域的比例為22%,，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境,、交通便利,、價格和工作方便。

④潛在購房者對建筑形態(tài)的選取中,，多層居首位,，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%,，對于高層的選取比例僅占6%,，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解,，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源,，小高層的需求容易得以實現(xiàn),，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭,。

⑤潛在購房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層,，所占比例為50%，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,，選取錯層的比例為16%,，躍層結(jié)構(gòu)為8%。

⑥濟(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來看,，二居室,、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%,，其中二居室比例為62%,，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少,，分別為2%,、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者,，四居室以上的戶型因其總樓款較高,，相對抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析證明,，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異,，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著,，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場,。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%,，二室二廳29%,，三室二廳35%，四居室6%,。

⑦80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流,，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米,，需求比例為26%,，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%,，對150平方米以上的戶型需求比例為4%,。

(3)潛在購房者的購買潛力分析

①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%,，其次為3萬元以下的家庭,，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%,。家庭年收入在3~5萬之間的,，對總價的承受潛力就應(yīng)在20~45萬之間,。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應(yīng)在40~90萬之間,。

②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下,，比例超過90%,，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%,，其次為3500~4000元/平方米,，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%,。

③對住宅總價的承受力,，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多,，其中21~30萬元間的總價,，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價,，約占到三成,，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解,，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線,。依據(jù)潛在購房者能夠承擔(dān)的總房款價格，細(xì)分不一樣購房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購房者,，偏好的面積首先是81~100平米,，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米,，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米,，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi),。

(4)配套需求分析

①綠化,、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套,。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中,，綠化居于首位，所占比例為20%,，之后分別為超級市場,、學(xué)校/幼兒園和運動場所。結(jié)合前文可知,，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多,，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此,，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng),。

②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%,。潛在購房者比較偏好地下的車位,。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%,，其次為8萬元,，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強(qiáng),，愿意支付的價格普遍較低,，車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。