確定目標是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié),。在公司計劃開展某項工作的時候,，我們需要為領導提供多種工作方案,。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀,。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇一

銷售是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段，以推動銷售方案發(fā)揮和調動員工積極性,，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作,，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍。

公司成立銷售方案管理小組,，具體負責組織實施,、檢查指導此項工作的有效落實。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉,、姜炳露、郭嫻英,、馬艷,、金文艷、陶濤

具體分工：

1,、廖清萍：對銷售方案工作全盤負責,，聯(lián)系方式：15909978888；

2,、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產項目進行業(yè)務管理,，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：15809975555,。

3,、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作,，并負責對每天的銷售方案情況進行日報,，及相關文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式xxxxxxxxxxx。

4、肖湘暉：主要對銷售方案的售房,、回款情況進行核實,，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證銷售方案順利進行,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

5,、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）xxxxxxxxxxx、馬艷xxxxxxxxxxx（金橋茗苑銷售人員）,、金文艷xxxxxxxxxxx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應,，提出合理化建議，并保障銷售方案的順利實施,。

6,、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實,、檢查,、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

1,、員工在不影響正常本職工作的前提下進行銷售方案；

2,、方案采取“全員銷售,、多銷多得”的辦法；

3,、適用范圍：公司所有員工,；

4、現(xiàn)可售地產項目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑,、學府壹號、金橋蘋果苑,、鳳凰城,、天璽大廈、碧水龍庭,；

1,、首先由陳永紅對各售房項目當天的`房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定,；

2,、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務人員即可,，業(yè)務人員做好銷售方案客戶登記工作,，并進行相關談判工作，如果確認交易,，方可按公司有關規(guī)定按期計提提成,。

3、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置,、戶型,、面積、價位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務,。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款、一次性付款,、按揭貸款及后期各項費用等）,；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

4,、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業(yè)審核,。

5,、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理,。

6,、業(yè)務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后,，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

2,、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規(guī)定,，公司員工除業(yè)務員外,，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后,，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3,、銷售工作完畢，當月房款到帳,，當月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

二0xx年五月二日

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇二

對外傳達**房產開盤典禮的信息,、顯示企業(yè)實力,。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)**房產的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力,、“**第一拍”的資歷,、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計,，展示美好發(fā)展前景,，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關,，樹立**房產積極良好的社會形象,，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關系,。

20xx年11月28日（暫預定）

**房產有限公司

貴公司確定

**電視臺,、**廣告公司

（一） 前期準備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導,、業(yè)界知名人士,、公司的關系客戶、各媒體記者

2,、 購買或制作一批有意義的禮品,。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）,。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應,。

3,、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀,、托盤和鮮花

4,、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出,，本市提前5天發(fā)出,，并確認來否回執(zhí),。（請貴公司確認、確定,。）

5,、 其他準備工作

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇三

xx城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開。

xx城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有xx套房、準現(xiàn)房,，銷售額xx萬元,。其中xxm2的三室兩廳有xx套，以五,、六樓為主,；xxm2的三室兩廳x套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的xx%,。

二期小戶型總銷售金額預計xx萬元,，臨街商鋪xx萬元，合計xx萬元,。預售許可證預計xx年x月底辦下,。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的x%,，一期大戶型銷售額x%，二期臨街商鋪占x%,。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

a,、東南板塊及xx路商圈,。

xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線,、xx東路與xx國道沿線,。

xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。xx城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。

xx東路與xx國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是xx城二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期xx平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。

b,、小戶型市場概況,。

自20xx年底時尚party介入xx樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是xx年初,，青年居易（easy-go）以xx余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的`“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局,，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變,。今年x月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由xx房地產公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下,，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認識到小戶型的主力市場是xx平米的兩室戶型和xx平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳xx平米,，三室兩廳xx平米）?？梢哉f,，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢,。

c,、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段,。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格,。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪,。

優(yōu)勢

1、xx路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐20xx房地產營銷策劃書策劃書。

市場細分如下：

a,、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費,，xx年內不會再置業(yè),。

b、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合,。

c,、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤,，從價位角度劃分,，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群,，預計業(yè)主身份復雜,，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中,，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足,。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇四

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實力,。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現(xiàn)金坤房產的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力,、“xx第一拍”的資歷,、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計,，展示公司美好發(fā)展前景,，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關,，樹立xx房產積極良好的社會形象,，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關系,。

1,、開盤時間：20xx年x月x日（暫預定）

2、活動地點：xx房產有限公司

3、剪彩嘉賓：貴公司確定

4,、擬邀媒體：xx電視臺,、xx廣告公司

5、活動方案

（一）前期準備

1,、到場嘉賓

市政府有關主管領導,、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶,、各媒體

2,、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應,。

3、剪彩儀式所需的.紅花,、剪刀,、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬,，非市內來賓請柬要在典禮前xx天寄出,，本市提前x天發(fā)出,，并確認來否回執(zhí),。（請貴公司確認、確定,。）

5,、其他準備工作

提前x天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作,。

提前x天落實指揮和負責秩序工作,。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《xx廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導,。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡媒體,，以新聞報導,、文字和圖片形式突出宣傳xx房產的開盤慶典。

6,、開盤現(xiàn)場活動

現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內分接待區(qū)和服務區(qū),。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果,；前面設立弧形售樓咨詢服務臺,，正墻右側做六個主推戶型的寫真,。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發(fā),、茶幾和樓盤簡介資料,。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力,、有品位,，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準,，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳,，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍,。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設在公司或樓盤門口,。左側為貴賓致辭臺,，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯,，臺前及左右側有綠化盆景,。

嘉賓區(qū)：可設在剪彩區(qū)域前方和兩側。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇五

一,、全員銷售的目的和意義

全員營銷是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段,，以推動全員營銷發(fā)揮和調動員工積極性，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè),，營造一個團結協(xié)作，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍,。

二、組織機構設置

公司成立全員營銷管理小組,，具體負責組織實施,、檢查指導此項工作的有效落實。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉,、姜炳露、郭嫻英,、馬艷,、金文艷、陶濤

具體分工：

1、廖x：對全員營銷工作全盤負責,，聯(lián)系方式：15xx,；

2、陳x紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產項目進行業(yè)務管理,，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新,、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：1xx5。

3,、史x：配合陳x做好全員營銷工作,，并負責對每天的全員營銷情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式1x,。

4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房,、回款情況進行核實,，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營銷順利進行,，聯(lián)系方式：1xx,。

5、各售房點負責人：郭x（南疆農民市場售房負責人）1xx6,、x艷139xx8（金橋茗苑銷售人員）,、金x艷136x8（金橋現(xiàn)代城銷售人員）、陶xxx學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作并及時反饋全員營銷的市場反應,，提出合理化建議,，并保障全員營銷的順利實施。

6,、姜x：主要對此項工作進行全面的跟進,、落實,、檢查,、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：1x33,。

三、實施辦法

1,、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷,；2、方案采取“全員銷售,、多銷多得”的辦法,；

3、適用范圍：公司所有員工；

4,、現(xiàn)可售地產項目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑、學府壹號,、金橋蘋果苑,、鳳凰城、天璽大廈,、碧水龍庭,；

四、銷售流程

1,、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理,，并及時對各點的價格進行確定；

2,、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦,，介紹給業(yè)務人員即可，業(yè)務人員做好全員營銷客戶登記工作,，并進行相關談判工作,，如果確認交易，方可按公司有關規(guī)定按期計提提成,。

3,、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置、戶型,、面積,、價位、交房日期,、物業(yè)管理,、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款,、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）,；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4,、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作,，并進行提交內業(yè)審核。

5,、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理,。

6、業(yè)務人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

五、銷售提成

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰,，客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后,，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

2,、尾盤銷售：住宅,、商鋪的提成計提規(guī)定，公司員工除業(yè)務員外,，其他員工介紹客戶成交后,，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3,、銷售工作完畢，當月房款到帳,，當月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇六

針對棗陽光彩產業(yè)城一期標鋪,、家居大賣場,、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃,。

項目以百盟集團為背景,，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可,，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明 ,。

基于襄陽百盟的影響力,，棗陽人民對百盟是抱有很大希望,、對于百盟產業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來,，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城,、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè),、不負責任,，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心,，然他們重新回到百盟的懷抱,。

棗陽百盟光彩產業(yè)城從地段、規(guī)模,、規(guī)劃,、物流、倉儲,、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽,，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝,、推廣上面,，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來,。對于一個近百萬方的超大項目,，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃,、施工,、宣傳、策劃,、人員等都是極大的`挑戰(zhàn),。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題,，但目前市場的預熱,、形象的出街、沙盤模型的制作,、各媒體資源的確定,、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動,，要完成3億元回款的目標,，在目前看來，困難是巨大的,。

截止到今天,，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間,，按現(xiàn)在平均每天3,、4組的來訪量,，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率,，可增加74組認籌,。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌,，按照70%的轉籌率,，可完成實際成交132組，50萬/套,，開盤可完成6598萬銷售額,。這是經(jīng)過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額,，3個億的實際回款,，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產一般都遵循“銷售未動,，招商先行”的原則,，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息,，不管是對招商,、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用,。

一期標鋪,、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元,，完成回款3億元

一期標鋪剩余可售近500套,，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元,。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額,，完成實際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶,，完成認籌1428組,，完成來訪20xx組，按103天的周期,，平均每天接待新客戶來訪20組,。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組,。

目標市場：棗陽市高收入家庭,、個體戶、公務員 ,，年齡在35--55歲之間,。 產品定位：低風險,、低投入,、高回報純商業(yè)地產投資項目,。 價格：價格稍高于市場水平。

配銷渠道：1,、通過專業(yè)廣告公司,，對項目整體進行從新包裝（包括戶外廣告、報紙廣告,、海報,、樓書、宣傳單張,、折頁,、紙杯、手提袋等等）銷售物料的設計制作,。2,、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位,、推廣,、營銷、各類宣傳活動的方案的制定,。3,、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合,，客戶資源利用最大化,。4、服務：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理,。

廣告：1,、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案,，著重宣傳超大的商業(yè)航母,，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2,、針對即將面的家居大賣場和小商品城,，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場,、炒作,、認籌、開盤等畫面,。

1,、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂,。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選

3,、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計并制作發(fā)布

4,、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關人員6人,，共計18人,。

5、10月20日前家居大賣場,、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具,，交付使用，開始進入前期蓄客期

6,、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）,。

7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

8,、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）,。

9、20xx年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

10,、11月10日前,，一期標鋪開始誠意登記

11、12月30日前,，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

按照以上行動計劃,，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過于可能對于自營戶有區(qū)別,，但對于投資戶,，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務,，且不至于讓客戶無所適從,，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求,。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇七

（一）考核目的

為了有效評價房地產銷售人員的工作業(yè)績,，及時改進和提升工作品質，激勵成績突出的員工,，鞭策落后員工,，全面提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益，特制定本方案,。

（二）考核形式

以業(yè)績考核為主,，多種考核形式綜合運用。

（三）考核周期

銷售人員采取月度考核的辦法，由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一對銷售人員實施考核,。

（一）業(yè)績考核的原則

銷售人員的業(yè)績考核與部門銷售業(yè)績和個人銷售業(yè)績雙向掛鉤,，部門銷售業(yè)績決定總提成額度發(fā)放的標準，個人銷售業(yè)績決定自身收入,。

（二）銷售人員績效獎金的計算

銷售人員績效獎金實發(fā)額＝個人績效獎金應發(fā)總額×業(yè)績提成比例

1.個人績效獎金應發(fā)總額

個人績效獎金應發(fā)總額＝銷售數(shù)量獎＋銷售價格獎＋提前收款獎

（1）銷售數(shù)量獎

銷售人員超額完成個人任務指標的,，按xx元/m2支付獎金，超額指標達到50%以上的部分,，按xx元/m2支付獎金,，上不封頂,。成交者,，按成交價xx%發(fā)放獎金。

（2）銷售價格獎

銷售人員操作結果高于規(guī)定付款方式折扣率的,，按其差率的%計提獎金,。

（3）提前收款獎

銷售人員根據(jù)定購合同確定的付款日期，若提前10天收到房款,，則按實際收到房款折算成面積,，按元/m2支付獎金，提前收款時間每遞增5天,，折算到每平方米的`提獎標準增加xx元,。

2.業(yè)績提成標準

①完成本部門計劃銷售任務100%以上的，按個人績效獎金應發(fā)總額的110%支付,。

②完成本部門計劃銷售面積任務的90%以上不到100%的,，按個人績效獎金應發(fā)總額的100%支付。

③完成本部門計劃銷售面積任務的70%以上不到90%的,，按個人績效獎金應發(fā)總額的80%支付,。

④完成本部門計劃銷售面積任務不足70%的，按個人績效獎金應發(fā)總額的60%支付,。

（一）獎勵規(guī)定

①受到客戶表揚的,，每次酌情給予xx元到xx元的獎勵。

②每月銷售冠軍獎xx元,。

③季度銷售能手獎xx元,。

④突出貢獻獎xx元。

⑤超額完成任務獎xx元,。

⑥行政口頭表揚,。

⑦公司通告表揚。

（二）處罰規(guī)定

①銷售人員不按照公司規(guī)定填寫相關表格的,，每次酌情扣發(fā)xx元到xx元的獎金,。

②銷售人員完不成銷售任務的，按xx元/m2扣罰，至每月工資不低于元止,。

③已轉正的銷售人員連續(xù)三個月不能完成銷售任務的,，員工待遇等同于試用員工；如果試用員工不能完成銷售任務的,，將被淘汰,。

④銷售人員私下為客戶轉讓物業(yè)收取費用的，做除名處理,。

⑤銷售出現(xiàn)錯誤將視情況給予相關人員xx元到xx元的處罰,。

⑥銷售人員不按順序接待客戶，并受到客戶投訴的,，第一次給予警告處分,，第二次給予xx元的處罰，第三次給予xx元的處罰,。

⑦銷售人員涂改客戶記錄的,，視為作弊行為，第一次給予嚴重警告處分,，本次成交提成充公,，第二次給予除名處理。

⑧銷售人員若因態(tài)度問題遭到投訴的,，一經(jīng)核實做除名處理,。

⑨銷售人員因服務之外原因遭到客戶投訴的，一經(jīng)核實,，第一次給予警告處分,，第二次給予xx元的處罰。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇八

第一節(jié)：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項目的銷售價格怎么走,，如何宣傳造勢等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項目策劃的區(qū)別

簡單而言,，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”,，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張,。

（一）市場銷售方案調查

項目特性分析：建筑規(guī)模與風格：建筑布局和結構：裝修和設備：功能配置：物業(yè)管理：發(fā)展商背景：結論和建議

（二）目標客戶分析

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達方式：

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放

（一）銷售現(xiàn)場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進服務

（七）階段性營銷方案調整

,，

即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等,。

對所有競爭對手的詳細了解,，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。

針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。

根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，需求,，做項目市場銷售方案定位的調整,。

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風,。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題,，小主題內容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務的。

（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾,。其次是時間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時間不能太長,。

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬,；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：

1：開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求,；

2：你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人,；

3：你知道你的價格適合的目標客戶；

4：你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點,；

5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

7：已制定出具競爭力的入市價格策略,；

8：制定合理的銷控表,；

9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃,；

11：盡力完善現(xiàn)場氛圍,；

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13：其他外部條件也很合適,。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后,，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分,。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,，充分利用時效長而針對性強的.專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期：質量：配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費變化等,。

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求,，更無法為當前許多房地產企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施,，大多能產生更強烈：更快速的反應,，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路,。

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道,，圍繞具體項目,，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金,、智能,、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理,、組合,，形成合力，高效運作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式,，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強,、兩頭弱"的缺陷,，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調的局面,。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,，提高房地產行業(yè)內部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于,、智能互補,、利益共享,、風險共擔,。

房地產營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程,，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產價值的兌現(xiàn)，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費習慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場銷售方案的要求,。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起,，從滿足消費者的需求做起,。區(qū)域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設空中走廊：提供網(wǎng)絡服務：營造知識家園……可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實,、在買方市場銷售方案下,，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案,，制定切實可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實,。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,，制定好相應的應對措施,。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展,，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響,，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況,，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握,，同時對于消費需求以及市場銷售方案發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn),。因此,，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動態(tài)調整。要做到這點,，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大的動蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài),。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇九

方案名稱房地產銷售人員績效考核方案受控狀態(tài)

編號

（一）考核目的

為了有效評價房地產銷售人員的工作業(yè)績,，及時改進和提升工作品質，激勵成績突出的員工,，鞭策落后員工,，全面提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益，特制定本方案,。

（二）考核形式

以業(yè)績考核為主,，多種考核形式綜合運用。

（三）考核周期

銷售人員采取月度考核的辦法,，由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一對銷售人員實施考核,。

（一）業(yè)績考核的原則

銷售人員的業(yè)績考核與部門銷售業(yè)績和個人銷售業(yè)績雙向掛鉤，部門銷售業(yè)績決定總提成額度發(fā)放的標準,，個人銷售業(yè)績決定自身收入,。

（二）銷售人員績效獎金的計算

銷售人員績效獎金實發(fā)額＝個人績效獎金應發(fā)總額×業(yè)績提成比例

1.個人績效獎金應發(fā)總額

個人績效獎金應發(fā)總額＝銷售數(shù)量獎＋銷售價格獎＋提前收款獎

（1）銷售數(shù)量獎

銷售人員超額完成個人任務指標的,，按元/m2支付獎金，超額指標達到50%以上的部分,，按元/m2支付獎金,，上不封頂。成交者,，按成交價%發(fā)放獎金。

（2）銷售價格獎

銷售人員操作結果高于規(guī)定付款方式折扣率的,，按其差率的%計提獎金,。

（3）提前收款獎

銷售人員根據(jù)定購合同確定的付款日期，若提前10天收到房款,，則按實際收到房款折算成面積,，按元/m2支付獎金，提前收款時間每遞增5天,，折算到每平方米的提獎標準增加元,。

2.業(yè)績提成標準

①完成本部門計劃銷售任務100%以上的，按個人績效獎金應發(fā)總額的110%支付,。

②完成本部門計劃銷售面積任務的90%以上不到100%的,，按個人績效獎金應發(fā)總額的100%支付。

③完成本部門計劃銷售面積任務的70%以上不到90%的,，按個人績效獎金應發(fā)總額的80%支付,。

④完成本部門計劃銷售面積任務不足70%的，按個人績效獎金應發(fā)總額的60%支付,。

（一）獎勵規(guī)定

①受到客戶表揚的,，每次酌情給予元到元的獎勵。

②每月銷售冠軍獎元,。

③季度銷售能手獎元,。

④突出貢獻獎元。

⑤超額完成任務獎元,。

⑥行政口頭表揚,。

⑦公司通告表揚。

（二）處罰規(guī)定

①銷售人員不按照公司規(guī)定填寫相關表格的,，每次酌情扣發(fā)元到元的獎金,。

②銷售人員完不成銷售任務的，按元/m2扣罰,，至每月工資不低于元止,。

③已轉正的銷售人員連續(xù)三個月不能完成銷售任務的，員工待遇等同于試用員工,；如果試用員工不能完成銷售任務的,，將被淘汰。

④銷售人員私下為客戶轉讓物業(yè)收取費用的，做除名處理,。

⑤銷售出現(xiàn)錯誤將視情況給予相關人員元到元的處罰,。

⑥銷售人員不按順序接待客戶，并受到客戶投訴的,，第一次給予警告處分,，第二次給予元的處罰，第三次給予元的處罰,。

⑦銷售人員涂改客戶記錄的,，視為作弊行為，第一次給予嚴重警告處分,，本次成交提成充公,，第二次給予除名處理。

⑧銷售人員若因態(tài)度問題遭到投訴的,，一經(jīng)核實做除名處理,。

⑨銷售人員因服務之外原因遭到客戶投訴的，一經(jīng)核實,，第一次給予警告處分,，第二次給予元的處罰。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

編制日期審核日期批準日期

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇十

個性化,、形象化競爭日益激烈,，將成為太原市地產發(fā)展的潮流。

物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,，就必須把握時機,，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑,，擁有良好公眾形象的樓盤,。

1、位置優(yōu)越,，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店,、食府、劇院,、商場,、超市等社區(qū)設施一應俱全。

交通便捷：公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案

2,、區(qū)內康體、娛樂,、休閑設施一應俱全

室外設施：活動廣場,、小區(qū)幼兒園,、醫(yī)院、購物廣場,、籃球場

室內設施：桑拿浴室,、健身室、乒乓球室,、桌球室,、卡拉ok酒廊

3、小戶型

2房2廳,、3房2廳,，面積68、79--106,、92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修,，對于事業(yè)有成,、家庭結構簡單、時尚,、享受的目標購房群極具吸引力,。

1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度,、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。

(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2,、物業(yè)管理缺乏特色服務

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚,、享受)開展特色服務,，使hs花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

家庭構成：1-3口,、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2,、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚,、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年

1,、hs花園內朝向差、無景,、背陰的單位難于銷售,。

2,、區(qū)內商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳,。

1,、把區(qū)內朝向差、背陰,、無景的單位作為特別單位重新命名炒作,，作為特價單位適時限量發(fā)售。

通過廣告炒作,、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售,。

2、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳,，究其原因有二。

一是區(qū)內人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近,。

一、引爆住宅銷售,，帶旺區(qū)內人氣,，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;

二、根據(jù)區(qū)內居民的職業(yè)特點,、年齡結構,、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營,。

例如：高品味的酒廊,、咖啡廳等。

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份,、社會地位和所處的人生階段,，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅,。

輝煌人生,，超凡享受

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年,。

因此,，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的,。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

1,、建hs廣場和寓意噴泉

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉,。

為北城區(qū)增一別致夜景,，給項目周邊居民添一處夜來休閑,、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候,，沿一路走來,。

遠遠的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕,。

近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲,。

走進廣場，或立于水邊,，或坐于石墩,，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息,，怡心怡情,，豈不妙哉。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性,，提高hs花園在公眾中的知名度、美譽度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內居民的榮譽感,。

2,、物業(yè)管理方面提供特色家政服務

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務,、清掃居所,、照看孩子。

故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供**送早,、午,、晚餐、定期清掃住宅,、有償清洗衣物,、鐘點家教等特色家政服務。

一方面切實解決住戶的實際問題,，另一方面有利于增強hs花園對目標購房群的吸引力,。

1、盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

2,、盡快樹立起hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、直接促進hs花園的銷售,。

基于以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況,。

我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段,，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

在廣告發(fā)展期,，一方面利用密集的報紙,、電視,、電臺等媒體廣告,、車身,、路牌,、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進樓盤的銷售,。

1,、報紙軟文章

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記hs花園特別的家政服務

2,、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生,，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生,，超凡享受

--hs廣場就是我們家的后花園

3、網(wǎng)絡宣傳同樣突出相應的`主題,，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章,，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察,，為廣告的投放降低風險,，同時保證廣告的宣傳效果。

1,、報紙

從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生,，超凡享受”的品牌形象。

2,、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計,、工程質量、開發(fā)商實力,、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳,，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。

3,、電臺

通過電臺配合**網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象,，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

4,、單張

通過商業(yè)信函投遞,、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送,、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中,，從而擴大項目自身的影響范圍,。

5、戶外廣告

①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱,、路牌,、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

6、車身廣告

項目--繁華地段 項目--購物中心 項目--火車站

7,、公共活動

舉辦各種公共活動,，樹立hs花園美好形象，迅速提升hs花園的知名度,、美譽度和記憶度,。

①hs廣場落成剪彩儀式

邀請北城區(qū)各界知名人士及hs花園新老業(yè)主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式(信函、熱線,、現(xiàn)場,、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集hs廣場寓義噴泉的名稱。

之后,，在一個令人矚目的日子里,，開展現(xiàn)場題名活動。

在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵),。

③hs花園“文化活動月”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動,，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持,，造成極大的社會效應,，博得民眾的好感，有利于迅速樹立hs花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意,，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高hs花園的知名度,，造成持續(xù)記憶,。

1)向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券;

2)于各節(jié)假日及工休日在hs廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等;

3)在北城區(qū)范圍內開展hs花園“文化活動月”萬人簽名活動,。

8,、網(wǎng)絡

通過太原搜房進行全面宣傳，配合網(wǎng)絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動,，消化一部分產品,。

①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加,，消費能力不可低估,。)

②項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

③網(wǎng)站論壇同時進行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通,，以便于了解客戶的基本情況,，更好的拉動銷售,。

9、dm直投雜志

太原市房地產信息雜志的定向投遞,，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡進行宣傳,，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體,，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方,。

優(yōu)勢互補、資源共享,、促成立體報道的輿論合力網(wǎng)絡,、報紙、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織,，互相提供新聞線索,，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源,，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢,，以達到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目、新欄目,。

網(wǎng)絡,、報紙、電臺和電視臺的結合有利于雙方爭取更多的潛在受眾,。

所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人,。

幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結合起來,，其潛在受眾將是十分巨大的,。

將潛在受眾轉變?yōu)閷嵲谑鼙姡仁莻髅教岣邆髅叫Ч男枰?，也是傳媒拓展市場,，提高社會效益和?jīng)濟效益的需要。

網(wǎng)絡,、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢,，進行立體報道,，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標,。

在網(wǎng)絡,、報紙、電臺和電視臺的整合過程中，網(wǎng)絡,、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的,，鮮明的,，直觀的感性認識;電臺,、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復閱讀,，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點,，引導讀者深入思考;雜志的針對性強,、生命周期長的特點,。

這將有利于開發(fā)商和相關行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾,，同時保證廣告容易被目標受眾接受,。

媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補,，彌補了各自的不足和局限性,，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力,。

1,、經(jīng)濟節(jié)約，最大限度為客戶省錢,。

2,、追求創(chuàng)新。

廣告形式力求創(chuàng)新,，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好地結合。

3,、努力建立品牌與目標群之間的關系,。

對于大眾媒體，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。

而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯(lián)系,，讓消費者感覺親切,，感覺這是專為他而做的廣告。

4,、建立協(xié)作關系,。

巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳,。

5,、巧妙利用媒體本身的廣告作用。

適當?shù)墓P活動可以更好地提升公司形象,，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果,。

在整合營銷傳播中，“整合”是基礎,，互動才是雙贏,，需要在營銷中產生拉力同時與消費者建立起良好的互動關系。

地點：清城小市誠基房地產開發(fā)公司

4,、時間：

20xx年5--10月間的重大節(jié)慶(5,、1、10,、1等)

年末是消費者群體購房的好時機,，時間充足。

5,、方法：

1,、讓利性活動直接與讓利幅度有關

2、參與性活動：設立現(xiàn)場有獎活動,，獎品應該足夠吸引顧客的參與熱情,。

推廣期(20xx年5—8月，開展2類活動,，演示：50萬+傳單5000份3000元：抽獎：獎金1萬+獎品3000元;會場布置5000元,，客車支出1000元)

成長期(20xx年9-10月，開展3類活動,，廣告：10萬+售點5000元;贈送小禮物：5000元+祝福信息發(fā)送500元;主題促銷：會場布置9000元,，客車支出1000元)

成熟期(各種促銷活動處理積壓的住房10萬元)

衰退期(20xx年11-12月，改造產品10萬;研發(fā)新產品20萬;尋找替代品20萬)

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇十一

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售,，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間,，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好,，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外,，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調整,，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃,。制定本計劃的重要節(jié)點時間時,，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節(jié)點只是初稿,。待工程節(jié)點確定后,，再最終定稿。

1. 推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點,，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關注度,，并使銷售保持持續(xù)、連貫,。

2. 鑒于年底臨近過年的情況,，開盤銷售強銷期應避開春節(jié)假期。

3. 開盤銷售前應確保樣板區(qū),、樣板房景觀,、工程施工達到開放效果。

(二)銷售節(jié)奏安排：

1. 20xx年10月底—20xx年12月,，借大的推廣活動推出-項目

2. 20xx年10月底—20xx年11月初,，召開產品發(fā)布會，正式啟動某項目,，同時策劃師對市場進行第一次摸底,。

3. 20xx年1月中旬，開放樣板房,，同時策劃師對市場進行第二次摸底,。

4. 20xx年1月下旬，春節(jié)之前,，開盤銷售強銷,。

1. 戶型統(tǒng)計：

由工程部設計負責人、營銷部-共同負責,，于xx年12月31日前完成

鑒于-項目戶型繁多,，因此戶型統(tǒng)計應包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型,、套內面積,、戶型編號、所在位置,。

2. 銷講資料編寫：

由營銷部-,、策劃師負責，于20xx年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產品稀缺性銷講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標,、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格,、景觀設計,、交通情況、交房時間,、主要交房配置,、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料,。20xx年12月31日前,，由-整理后，統(tǒng)一作為產品和項目優(yōu)勢說辭,。

建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料,，新技術等基本基本資料。20xx年12月31日前,，由-整理后,，作為材料工藝說辭。

客戶問題集：以答客問形式書寫,，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢,，做出銷講解決辦法。

樣板區(qū)銷講：

不利因素公示

3. 置業(yè)顧問培訓：

2. 預售證

由銷售內頁負責,，于20xx年1月10號前完成

3. 面積測算

由銷售內頁負責,，于20xx年1月10號前完成

4. 戶型公示

由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同,，所以在銷售前應準備戶型的公示,，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯,。

由策劃師負責,，于20xx年1月10號前完成

5. 交房配置

由工程設計線蔣總負責，于20xx年1月10號前完成

6. 一公里外不利因素

由策劃師負責,，具體調研后,，與銷售經(jīng)理-會商后，于20xx年1月10號前完成,，分析總結后,，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓,。

(一)樣板區(qū)

1. 樣板區(qū)范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛,，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管,，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管理,。其中有兩套樣板房,、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉,、及10#的臨時景觀區(qū)域,。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū))

2. 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居,，城在林中氛圍,、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見,、高檔,、生態(tài)、宜居,、增值的社區(qū)概念,，體現(xiàn)獨具特色的建筑風格。

3. 樣板區(qū)展示安排：

確定對y區(qū)沿線情調,、步行道的包裝方式和具體要求;

確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案,，燈具選型要求和效果交底;

明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點,、任務分解;

具體見附后(參觀園線說明)

(二)樣板房

1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓,，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚,，樣板間會有較好的景觀視線,，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工,，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況,。選定1# 樓平層、底躍各一套,。

2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大,，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋,。

3. 樣板房展示安排：

前期設計,，包裝由項目部同事負責，-跟進協(xié)調,。樣板房應于xx年12月底前完成,，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀,。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責,，。

包括沙盤模型,、戶型模型,、戶型圖的制作：

1. 沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關單位制作

2. 戶型模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關單位制作

3. 戶型圖：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關單位制作

均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù),，策劃員協(xié)同-寫出定價報告，報領導審批后執(zhí)行,。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積,。價格策略包括：銷售均價,，銷售起價，銷售實得單價,，套內單價,。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預計,，職業(yè)顧問優(yōu)惠權限,，銷售主管優(yōu)惠權限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權限,，內部員工推薦優(yōu)惠權限,，公司領導優(yōu)惠權限，一旦確定優(yōu)惠權限,，堅決執(zhí)行,，防止權限不明，私放優(yōu)惠,，擾亂現(xiàn)場銷售,。

時間安排：營銷策劃部于20xx年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇十二

銷售方案是推動我公司營銷工作的重要手段,，在公司內部推動銷售方案其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調動全體員工的積極性,，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè),，營造一個團結協(xié)作,，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍,。

1,、方案采取采取“銷售方案、多銷多得”的辦法,。員工需不影響正常的本職工作,。

2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產項目購買住宅或商鋪的,，均適用本方案,。（銷售部不參與此方案）

①員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置,、戶型、面積,、價位,、交房日期、物業(yè)管理,、違約責任等相關資料和咨詢服務,。

②員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款,、一次性付款,、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）,。

③員工負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉帳手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

④合同填寫由財務部售樓管理員,、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管,。

⑤如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。

⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢,。

1,、按照公司規(guī)定，對不同樓號,、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8％,，商鋪提成比率為0.5％,。

業(yè)績提成＝合同總房價×比率

2、銷售工作完畢,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成,。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇十三

銷售人員是比較獨特的團體，銷售人員流失率總是非常高,、銷售人員總是先看拿多少錢,，再看干多少活、很多銷售人員積極性不強，不愿意多做,，以不求吃好只求吃飽的心態(tài)來面對工作,。因此，如何打造一只在“戰(zhàn)時”能勝,，同時在“閑時”不閑,，更不會隨意“變節(jié)”的銷售團隊，這是非常重要的問題,。

要解決這一問題,，首先要從銷售人員的有效激勵入手?？偟膩碚f,，企業(yè)需要根據(jù)自身所處實際情況，選擇合適的激勵手法,。

情況一，市場蕭條,，樓盤品質知名度較弱,，缺乏競爭力。需要用人力去打開市場,，行業(yè)整體競爭激烈,，體現(xiàn)的是直接的人與人和樓與樓之間的競爭。在這種情況下,，高底薪加大比例的傭金可以刺激銷售人員的積極性,。

情況二，市場逐步恢復熱度,，品牌品質開始深入人心,，項目開始得到認可，企業(yè)的品牌和項目的品質開始影響銷售的結果,，傭金比例可以開始下調,，并且對銷售人員的要求逐步提高。

銷售人員的考核機制,，在房地產市場大環(huán)境不景氣的前提下,，懲罰方面應從抓日常管理為主如：案場紀律、接待禮儀,、辦公環(huán)境衛(wèi)生等方面,。工作重點應放在調動銷售人員積極性及激勵銷售人員提高業(yè)績方面著手。

激勵方面主要有以下幾點：

提高銷售人員底薪待遇,、加大傭金比例可以極大地調動房屋銷售人員的積極性和主動性,，煥發(fā)他們的售樓熱情。(在固有傭金基礎上可以增設每月首個開單獎勵、月銷售冠獎勵,、季銷冠獎勵,、年銷冠獎勵，獎勵金額幾百至幾千不等,，以現(xiàn)金形式當場兌現(xiàn)效果更好)對有能力的銷售人員可以憑借自己的能力獲得高額的報酬,，企業(yè)可以憑此吸引來更多的優(yōu)秀銷售人才。銷售人員保證穩(wěn)定豐厚的收獲時會對企業(yè)產生一種歸屬感,，而這種歸屬感有利于其長期留在企業(yè)工作,，形成企業(yè)穩(wěn)定的銷售班底。

任何銷售人員都希望得到企業(yè)和領導的承認和贊同,。對于那些為企業(yè)做出突出貢獻的銷售人員,，給予一定的榮譽(例如銷售人員利用自身的社會關系促進銷售的如：組織團購等)，這樣既能使他本人經(jīng)常以此鞭策自己,，更可以為他人樹立榜樣和奮斗目標,。

精神激勵方面常見的方法有通過會議對得獎人進行公開表揚，以公司的名義頒發(fā)榮譽證書,，由公司高層領導當面向獲獎人表達肯定和祝賀等等,。從表揚的`內容來看，可以不僅僅是銷售業(yè)績,，也可以由銷售團隊選出在各個方面表現(xiàn)優(yōu)異的員工,，如最佳服務獎、最佳禮儀獎等等,。

3團隊激勵

良好的團隊關系,，能夠增進銷售人員之間的配合，能夠激發(fā)每個員工的士氣,，從而提高工作效率,。召開定期的工作會議和不定期的項目銷售會議、項目策劃會議,，增強員工的參與感,。提倡團隊合作，積極舉行團隊活動,，例如體育活動,、聚餐等。

總而言之,，銷售人員的激勵,，即要正確引導銷售人員的工作方式方向的同時，又要通過有效的金錢激勵,、精神激勵,、團隊激勵，為留住和激發(fā)銷售人員潛力打造良好的工作環(huán)境。

以上是對當前市場環(huán)境下如何激勵銷售人員淺談,，請領導批評指正,。

房地產銷售方案演練 房地產策劃營銷方案篇十四

按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發(fā)經(jīng)營的始終,。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后,，通過對房地產市場的供求,、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場的定位,，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質屬性,，因此,，與房地產開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風 險。

房地產開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場調查、產品定位,、投資報酬分析,、投資決策、方案設計,、建筑規(guī)劃,、廣告企劃、業(yè)務行銷,、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”,。從房地產開發(fā)整個過程看,，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應該說明兩個問題,。第一，前營銷不同于房地產開發(fā)的前期工作。如房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里,，把房地產開發(fā)劃分為房地產開發(fā)投資機會選擇與決策,、前期工作、建設階段,、租售階段,、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后,，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作,。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動,。第二,，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作,，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動,。筆者認為,，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實,，如果地產市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里,。如當今使用權的招投標掛牌出讓,，土地使用的位置、面積,、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的,，這應是“前期工作”的內容,。

前營銷盡管處于房地產開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端,，但是,，對于一個房地產開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞,，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產開發(fā)成本的關鍵。對于一個房地產企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃,，找準目標人群，進行產品市場的`恰當定位,，通過成功的房地產開發(fā)項目來樹立自己的產品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此,，前營銷也可以說是房地產企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠的戰(zhàn)略。

在我國,，xx年和xx年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后,，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松,，房地產又開始升溫，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是20xx—20xx年,，房地產開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，20xx年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產投資的過快增長,，勢必使房地產開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升,。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認為,，房地產開發(fā)商營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司,、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行,；四是開發(fā)前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”,?？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I銷”,，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動,。