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房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案案例免費篇一

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路,、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#,、9#、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套房,、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套,，以五、六樓為主,；127 m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下,。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是 面對的重大挑戰(zhàn)之一。

a,、 東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點,，寶景、金色港灣,、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）

b、 小戶型市場概況,。

自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與 的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）,?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,， 沒有優(yōu)勢,。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）

c、 商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

一）優(yōu)勢

1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠,，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐,。

市場細(xì)分如下：

a,、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費,，10年內(nèi)不會再置業(yè)。

b,、中端市場被東方明珠,、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過度消費和終極消費的結(jié)合,。

c、復(fù)合市場,。本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤,，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中,，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面,。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）

鄭汴路市場調(diào)研報告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場,、燈飾市場,、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界

調(diào)查時間：20xx.4.14

鄭州,，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍,。了解這一人群的收入水平,、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠,。消費疲軟，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻,。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、 大部分員工租房住,，潛在客戶存在,；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2,、 大部分員工來自外地或郊縣,，收入水平偏低，消費力不足

3,、 小戶型需求彈性非常大,，對價格非常敏感

4、 市場上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場要拆遷到莆田,，固有的建材市場要做升級換代

5、 外地人居多,，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6,、 商鋪為上下兩層,，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7,、 附近都市村莊較多,，租務(wù)市場一般80—150元/月

8、 作為首次購買者,，最重要的還是價格

9,、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸,、清凈

10、 相當(dāng)一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售

11,、 同類產(chǎn)品多，競爭激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題,，故一般員工無福利分房的可能

12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地,，她們往往因為居住而更換工作,，普通員工流動性比較大

13、 對60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力

14,、 本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15,、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代,，抓住了消費者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功,！

2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份,、財富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。

3） 正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面。

4） 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、 107國道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè),、英協(xié),、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而 方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn),。

b、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī),。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,，可售資源僅850萬元,，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳,。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比,，一期樓盤素質(zhì)高、售價低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性,。

5） 非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理,。

6） 非獨立廚房,，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）,、機(jī)會

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值,。因勢利導(dǎo),，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

2）挖掘市場,。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮,，商戶,、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來,，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開拓新市場。

3）鄭汴路各市場競爭激烈,，大鱷級商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4） 大賣場”的整合,，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化,。

b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低,，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆,，且本樓盤有“大賣場”作依托,，購房、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c) 本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,，消費的中堅力量是建材市場中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本。

d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。

e) 以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量,。

f) 鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會,。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競爭

i. 周邊樓盤云集,。建業(yè)、英協(xié),、東方明珠,、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流,，競爭激烈。

ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和,，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期,、百合花苑,、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài),，爭取占領(lǐng)市場先機(jī),。

2）行業(yè)外威脅

鄭汴路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷,，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少,，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮,。

政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售,。在一年左右的時間內(nèi)，建材,、裝修市場將出現(xiàn),，由散戶購買為主向集團(tuán)購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場,，故家裝市場要重新整合,。大品牌何去何從，很難預(yù)測,；中檔品牌可能會脫穎而出,，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少,，在這個變動的過程中,，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售，否則 將陷入非常被動的局面,。

四,、目標(biāo)市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義,。

二期小戶型的目標(biāo)市場主要由哪幾種人組成,，這些人購買的抗性及抗性解除。

1,、 在鄭汴路市場打工的中層技工或白領(lǐng),，以及少部分藍(lán)領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目標(biāo)群,。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳,，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣,，購房一般想一步到位,，對住幾年再換房不太感興趣，認(rèn)同鄭汴路有很大的租房需求市場,，非常認(rèn)同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景,。

由于 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源,，而這些人購房多希望要相對一步到位,，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性,。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型,，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限,，首付2.5—3.5萬元,，月供700元，對這些人來說比較吃力,。

抗性解除,。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房,，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了,，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈,，里面有幾千個老板,，幾萬人店員，這里的房子想住就住,，想賣就賣,，想出租就出租，這里的公房租金很高,。,，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方

2,、 26—29歲的店長,、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物,，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多,，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意,， 的房子正好適合這些人。

3,、 已在[]鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人,，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解,，對鄭東新區(qū)有一點印象,，但不太關(guān)心。在鄭州租房住,，曾經(jīng)有想買房的念頭,，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去,，認(rèn)為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得,，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住,，又要占用資金,，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

抗性解除,。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房,、購房需求，小戶型由于總價較低,，可以隨時出售和出租,。

4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋,。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）,。這樣做一方面可以有收買人心的作用,。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣,，隨時照應(yīng)生意,。

5、 從前住在商鋪上層,，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板,。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手,，或不太在意的讓給兄弟姐妹,。因為只有這里的房總價低，月供少,，求租或求購市場龐大,。

6、 純投資歷者,。以幾套或十幾套小戶型做為投資,，出租。以收取房租為目的,。對這些人訴求：開個私家銀行,、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆,，比保險更保險（用詳細(xì)的計算）,，比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金,。這里如同一個金礦,，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個中小老板,，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景,。

7,、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住,，隨時可賣,，訴求個性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣,，有送飯服務(wù),、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù),、干洗服務(wù),、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）,。

8、 私人特殊生活,，多講公交出入方便,，房子總價不高等。

通過以上描述 發(fā)現(xiàn),，二期小戶型的目標(biāo)群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由,，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售,。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用,，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。

品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：

的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài),，是三種不同的置業(yè)用途,，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)激烈。因此,，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途,，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤,、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵,。

完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源,，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵,，將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè),、英協(xié)更有投資價值的,、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。

品牌內(nèi)涵組成：

1,、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長達(dá)20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時期,，帶來了多達(dá)20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。

鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計20年（北京cbd區(qū)用了11年,，上海浦東已用了10年）,，總投資20xx億元，其中單一個起步區(qū)就有5年時間投資156億元,。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料,、工具及建用品等。這些所有的材料采購地,，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取,。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展。現(xiàn)在,，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖,、蛇口,，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案案例免費篇二

聚集開盤人氣,，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi),，刺激大眾,，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動方式：現(xiàn)場搖號,、活動助興,、抽獎酬賓

xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法,、地點,、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙,、燈箱,、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范,，xx首期豪華高品位住宅樓銷售在即,。

引領(lǐng)都市時尚，坐居xx海岸,。

xx海岸x月x號日真情放送,，豪華住宅乍現(xiàn)xx。

因為珍稀,，所以珍貴,。

xx開盤有好禮，驚喜大獎等你拿,。

1,、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定,。具體搖號登記處暫定2處,。

（確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%）

2,、地點選定：xx廣場

（a、需要一定活動場地b,、場地方有舉辦活動經(jīng)驗c,、有聚集人氣的先例）

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個,；大型氣拱門1個,；30平方左右舞臺1個,；

樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個,；宣傳折頁1000份

周遍跨街橫幅,、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

1,、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮,、獎品展示）

2、14：00——14：30

主持人5分鐘,、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘,、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘,、公證人講話2分鐘,。

3、搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總

4,、搖號抽獎（15：00——16：00）

獎品分1,、2、3等獎和紀(jì)念獎（100份）

5,、現(xiàn)場答謝演出,、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息

6、公布搖號和抽獎結(jié)果（17：10——17：30）

7,、獲獎群眾領(lǐng)獎（17：30——17：50）

1,、一期總銷售戶

數(shù)為xx套，暫定搖號總?cè)藬?shù)與實際銷售戶數(shù)為5：1,，參加群眾不定,。

2、搖號采取實名登記制,，不得替代或多搖,，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3,、凡登記在冊的準(zhǔn)購房者,，登記同時需交納1000元保證金，搖號當(dāng)天如登記人中號并獲得購房資格,，該保證金則納入房款,，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費用。

4,、搖號登記時間自20xx年x月x日至20xx年x月x日,，為期5天。

5,、登記地點：xx房地產(chǎn)公司售樓處

6,、搖號工具使用公開搖獎設(shè)備進(jìn)行搖號決定,。（中號比例為5：1）

7、關(guān)于沒有中號群眾的解決辦法,。均以紀(jì)念品贈送,。并登入二期開盤購房檔案。

xx房產(chǎn)公司職員做禮儀,、保安等維護(hù)性工作,；xx廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

邀請當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：xx電視臺,、xx之聲廣播臺,、xx專遞、xx晚報,、xx網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動,，并給予現(xiàn)場報道。

1,、環(huán)境布置

高空氣球4個xx元/4個

大型氣拱門1個xx元

30平方左右舞臺1個xx元

樓盤效果展示牌1套xx元/10張

廣告宣傳易拉寶4個xx元/4個

宣傳折頁3000份xx元

周遍跨街橫幅,、燈箱20套

2、場地租賃xx元

3,、公證人邀請費xx元

4,、媒體邀請費xx元

5、設(shè)備租賃費xx元

6,、管理費xx元

7,、主持人xx元

8、演員演出費xx元

9,、現(xiàn)場應(yīng)急費xx元

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案案例免費篇三

摘 要：在房地產(chǎn)的銷售過程中,，營銷策劃方案的設(shè)計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設(shè)計到踐行,，均需要考慮到客戶多方面的感受,。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎(chǔ)，了解了營銷策劃方案設(shè)計中所包含的主要內(nèi)容,，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點,，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),；營銷策劃方案,；方案設(shè)計；方案踐行

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱,，與民眾的日常生活息息相關(guān),。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟,，如市場調(diào)研、項目定位,、營銷策劃方案設(shè)計,、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用,，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素,。

一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計內(nèi)容

1,、風(fēng)格上的設(shè)計

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象,，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出,。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時,，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看,，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑,，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進(jìn)行區(qū)分,。

2,、環(huán)境上的設(shè)計

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶,、小樹林,、水景、亭臺等,，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用,，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面,，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求,，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥,、魚水,，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息,。

3,、戶型上的設(shè)計

在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題,，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求,。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多,，對活動空間也要求較大,，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型,。另外,，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型,，從而方便日常生活,。

4、物業(yè)上的設(shè)計

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分,，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn),。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門,，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,，因此營銷方案就需要從多個方面設(shè)計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平,。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率,、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點等,，均是可以在物業(yè)設(shè)計上突出的特色,，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心,。

二,、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計完成之后,，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計方案實施具體的營銷工作,。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計中所涉及到的內(nèi)容,，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性,，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計質(zhì)量非常高的營銷方案來說,，只有充分踐行,，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢,。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計方案中的基本原則以及內(nèi)容,，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2,、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案

房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變,，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案,，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況,，在營銷策劃方案的踐行過程中,，需要及時反饋到設(shè)計階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計調(diào)整,，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏,。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大,、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案,。比如說針對于年輕客戶的營銷方案,，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案,，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng),，甚至給客戶留下不良印象。

3,、注意豐富營銷措施

房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問,，依據(jù)設(shè)計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容,，在此基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施,，實現(xiàn)營銷手段的多元化,。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道,，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò),、電話、短信等方式提出意見,，以便于找出營銷工作中存在的不足,。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷,，比如在對客戶來說具有重大意義的日子,，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖,，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著,。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學(xué)問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡,，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累,，不斷總結(jié),，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務(wù)水平。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下,，更需要在營銷策劃方案的基礎(chǔ)上,，了解方案，踐行方案,，根據(jù)具體的情況實施針對性的營銷工作,，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所,。

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房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案案例免費篇四

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,，在鄭汴路路南,，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開,。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#,、7#,、9#、11#,、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬元。其中159,、7m2的三室兩廳有23套,，以五、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計2003年5月底辦下。

由此可見,，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

a、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點,，寶景,、金色港灣、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）

b、小戶型市場概況,。

自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2003年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局,，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下,，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）

c、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

一）優(yōu)勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細(xì)分如下：

a,、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè),。

b,、中端市場被東方明珠、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。

c,、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤,，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群,，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中,，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）

鄭汴路市場調(diào)研報告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時間：2003,、4,、14

鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍,。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

2003,、4、14,，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心,，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟,，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在；市場潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費力不足

3,、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

4,、市場上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

5、外地人居多,，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6,、商鋪為上下兩層,，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7,、附近都市村莊較多,，租務(wù)市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者,，最重要的還是價格

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸,、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售

11,、同類產(chǎn)品多，競爭激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題,，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地,，她們往往因為居住而更換工作,，普通員工流動性比較大

13、對60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力

14,、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15,、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力,，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞,，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代,，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念,，就意味著成功,！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份,、財富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、107國道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè),、英協(xié),、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡,，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。

b,、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳,。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比,，一期樓盤素質(zhì)高、售價低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性,。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理,。

6）非獨立廚房,，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）、機(jī)會

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值,。因勢利導(dǎo),，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張,，從費用角度考慮，商戶,、店員在二樓居住很不劃算,。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開拓新市常

3）鄭汴路各市場競爭激烈,，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套,。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化,。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆,，且本樓盤有“大賣潮作依托,，購房、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。

e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量,。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元,，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會,。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競爭

i,。周邊樓盤云集。建業(yè),、英協(xié),、東方明珠、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流，競爭激烈,。

ii,。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰,。

建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài),，爭取占領(lǐng)市場先機(jī),。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案案例免費篇五

從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容,。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃,。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。

即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,，包括市場調(diào)研,，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等,。

包括項目的vi設(shè)計,，項目推廣期、促銷期,、強(qiáng)銷期,、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等,。

包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制,，分階段銷售價格的確定等,；項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案",，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施,。其核心內(nèi)容包括：

1,、項目投資策劃營銷；

2,、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷,；

3,、項目質(zhì)量工期策劃營銷,；

4,、項目形象策劃營銷,；

5,、項目營銷推廣策劃,；

6,、項目顧問,、銷售,、代理的策劃營銷,；

7、項目服務(wù)策劃營銷,；

8,、項目二次策劃營銷；

隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善,，策劃師,、咨詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識和接受。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用,？如果我們僅根據(jù)字面意義,，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單,。那么,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的？

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能,。

就好像醫(yī)生為了對癥下藥,，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,，通過對各種診斷結(jié)果,、化驗報告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論,。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,，對所開發(fā)的項目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃,、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況,、區(qū)域人文地理環(huán)境,、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”,？“怎么建”,？“賣給誰”？等要素,，提出項目的概念設(shè)計定位,，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M(jìn)行人性化的定位,。

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場,，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,，如項目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音,、陽光遮蓋等），土地代征,、國際政治風(fēng)云,、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運,、wto,、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃,、區(qū)域建筑物高度,、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī),、或進(jìn)行調(diào)解,、或遵照執(zhí)行,。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進(jìn)行全程策劃,，并要保證項目在未來暢銷,，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益,。其手段主要不是通過降低成本,，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上,。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位,、施工單位、銷售公司,、廣告代理商,、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,，將項目的概念定位演繹成功,。

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上,，當(dāng)項目的概念定位成為設(shè)計圖,、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理,，如果把設(shè)計圖看作海圖的話,，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意,，只有這樣才能保證項目概念定位準(zhǔn)確實施,。

這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題,，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化,、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題,，同時居住區(qū)的人性化,，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售,，而景觀風(fēng)格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問,。

可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才,，同時,，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成,，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研,、方案策劃,、投融管理、產(chǎn)品營銷,、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員,。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃；整合設(shè)計,、建設(shè),、營銷、廣告,、服務(wù)等資源,，制定策劃方案；房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作,；房地產(chǎn)項目的運營工作,。

20xx年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè),，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視,，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進(jìn)行審核,，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見,，最終評審?fù)ㄟ^的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立,，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才,，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑,，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康,、持續(xù)、高速發(fā)展,，對加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義,。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長,，預(yù)計5年后,，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

20xx年12月15日,，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦,、房教中國承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會,。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進(jìn),。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園,，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采,，進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展,。

（1）,、地位

第一、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟(jì)時代屬于智力產(chǎn)業(yè),，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟(jì)價值,。二十一世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時代，知識經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力,、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展,，社會所需的知識比任何時代要豐富得多,。成功的房地產(chǎn)企業(yè),，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力,。這種能力,，就是思想、智力,、方略等,。智能與財富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量,。

第二,、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫,，是企業(yè)決策者的親密助手,。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大,、實踐廣泛,。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中,。其次,，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中,，都有不少精彩絕妙的概念,、理念、創(chuàng)意和手段,。第三,，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富,。由于眾多策劃人努力實踐,，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時,，還梳理出不少閃光的,。策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論,。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力,、思想、策略的幫助與支持,，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策,，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

第三,、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起,，為項目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期,，需要經(jīng)過市場調(diào)研,、項目選址、投資研究,、規(guī)劃設(shè)計,、建筑施工、營銷推廣,、物業(yè)服務(wù)等一系列過程,，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到項目的開發(fā)進(jìn)程,，甚至使項目變成半拉子工程,。房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段,，使開發(fā)的商品房適銷對路,，占領(lǐng)市常

（2）、作用

第一,、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,，避免項目運作出現(xiàn)偏差,。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶,。因此,，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確,，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差,。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強(qiáng)競爭能力,，使其穩(wěn)操勝券,，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”,，概念不斷創(chuàng)新,，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn),，競爭越來越激烈,，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下,，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長,，增強(qiáng)項目的競爭能力，贏得主動地位,。

第三,、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力,。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場,，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新,。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序,，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手,，探索解決管理問題的有效途徑。

第四,、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源,，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目,，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展,，如概念資源、人力資源,、物力資源,、社會資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的,、凌亂的,，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去,，理清它們的關(guān)系,，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起,，圍繞中心,，形成共同的目標(biāo)。

此外,，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場,，滿足居民居住具體要求等作用。