為了確保我們的努力取得實(shí)效,，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計(jì)劃，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點(diǎn),。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的方案呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇一

本案是市政府繼華苑,、麗苑之后的又一重點(diǎn),、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn),。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園,。

本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”,，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間,。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否,，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺,。

我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化,、郊區(qū)化,、復(fù)合化的摸索中出來(lái)的,。

一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了,。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂,。它必須有一個(gè)主題和靈魂,。因此,，必須上升到泛地產(chǎn)的高度,，來(lái)整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說(shuō),，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局,，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn),。

從宏觀上講,，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇,，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā),。

在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上,，我們力求作到以上各點(diǎn),，宣傳新穎,、獨(dú)到,，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn),，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作,、營(yíng)銷通暢的生命力。

二,、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃,、價(jià)格策略、廣告策略,、銷售執(zhí)行,、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右,。其中,，項(xiàng)目規(guī)劃,、價(jià)格策略,、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境,。

我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里,，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略,、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng),。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在,。

整個(gè)推廣過(guò)程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役,。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研,，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程,，對(duì)具體操作而言,，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略,、價(jià)格策略,、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì),，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援,，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合,，一氣呵成,，才能完成既定的銷售目標(biāo),。

三、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介

1,、芳水園開發(fā)商介紹

華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè),，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困,、安居住宅為主,。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū),，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào),，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里,，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng),，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng),。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”,、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”,、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aaa級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

2,、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介

芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

1疏密有序的園林格局;

2綠地,、水面合理分布，宛在水中央;

3家庭垃圾預(yù)處理,，分類袋裝,，分類收集;

4建立中水利用系統(tǒng),，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，減少污染;

6提高住宅高科技含量,，做到二步節(jié)能;

7健全安全防范及信息管理,。

3,、芳水園廣告運(yùn)作

目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì),、發(fā)布,。

四,、藍(lán)水園客戶定位策略

一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號(hào)聲中,，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍,，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊,。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng),，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事,。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士,，擺脫了束縛,，通過(guò)自身的努力拼搏,，向著一個(gè)新的行列前行,，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的--"新中產(chǎn)階級(jí)",。他們除了養(yǎng)車,，購(gòu)買豪宅之外,，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活,。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性,。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主,，流通公司，非金融機(jī)構(gòu),，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè),，還有證券經(jīng)營(yíng)者,，特種行業(yè)主，以及策劃公司,，文化產(chǎn)業(yè)等,。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦,，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái),。

2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征

"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞,，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人,。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì),，大部分自己就是老板,。他們沒有時(shí)間觀念,，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn),，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體,。他們以自己的智慧,，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間,，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情,。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力,，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家,，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的,。

他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功,，便是他們的信條,。生活講究,，追求品味，但也不輕易消費(fèi),，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一,。同時(shí),，敢于投資,，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn),，以期獲得更多的利潤(rùn)。

"新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高,，但是他們善于理財(cái),，他們所選擇的投資大多是安全性高,，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功,，追求財(cái)富的腳步永不停止,，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。3,、“新中產(chǎn)階級(jí)”的具體表象

第一組,，經(jīng)濟(jì)問題：

1.有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù),，如股票認(rèn)購(gòu)協(xié)議書

2.至少請(qǐng)一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的

3.住所至少一處以上

4.有至少一部車

第二組,，社會(huì)問題：

1.每周至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國(guó)公民

3.組織過(guò)20人以上的聚會(huì)或晚宴

4.認(rèn)識(shí)公眾人物，如藝術(shù)家,、大老板和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三組,，文化問題：

1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位

2.會(huì)至少兩種語(yǔ)言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會(huì),、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術(shù)品,，或古董

第四組,，特征問題：

1.是俱樂部成員

2.去過(guò)國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)

3.每年因工作之故長(zhǎng)途飛行5次以上

4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法

5.每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上

二針對(duì)藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請(qǐng)形象符合的品牌形象代言人

由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性,，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請(qǐng)儀態(tài),、氣質(zhì),、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人,。

聘請(qǐng)品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用

1,、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別,。

聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用,，對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,，聘請(qǐng)品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)形象代言人的有北京的御景園程峻,，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位,。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入,，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績(jī),。2,、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個(gè)體,，所以他能夠準(zhǔn)確,、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前,。

品牌形象代言人的選擇

有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影,、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰,，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性,。

陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受,。他的形象多為中國(guó)的民族資本家,、企業(yè)家和有形象,、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子?；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級(jí)”的外在形象,。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),，品牌形象記憶度相對(duì)專注,。

五,、項(xiàng)目規(guī)劃策略

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可,，并存在著無(wú)限的升值潛力,，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐,、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā),。就像一部交響樂不能沒有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂,。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱做理念開發(fā),。一旦這個(gè)理念確立,，整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行,，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造,、消化,、提純,，形成統(tǒng)帥全局的主題思想,，并把它滲透,、融合、演繹在藍(lán)水園的整個(gè)具體推廣策劃中,。

方案a——時(shí)尚理念

一推廣主題——麗水天成時(shí)尚之都

1,、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用

本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”,，同時(shí)以“麗水天成時(shí)尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語(yǔ)。這一階段,，20xx年秋季房交會(huì)的亮點(diǎn)展示與海報(bào),、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段,。雖然房交會(huì)結(jié)束后，由于更名等事件的影響,，本案一度沉寂了一段時(shí)間,，但由于梅江項(xiàng)目的集體品牌優(yōu)勢(shì),，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語(yǔ)“麗水天成時(shí)尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢(shì)能,。

就廣告的延伸度來(lái)說(shuō),，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展,，鞏固項(xiàng)目在人們心目中的地位,，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果,，從而節(jié)約廣告支出,。

2、推廣主題體現(xiàn)整合營(yíng)銷的精神

“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位,，有著深刻的涵義。

首先“時(shí)尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢(shì),，與人們的生活息息相關(guān),，與人們的衣,、食,、住,、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕,、沖動(dòng),、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕,，而是所有追求無(wú)止境,、對(duì)新生事物接受良好的“年輕人群”,。

其次,，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居,、消費(fèi),、投資,、生活方式等的相關(guān)話題,，可操作性強(qiáng),，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對(duì)比性,。對(duì)于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄,，為我所用,，在充分引起人們對(duì)本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營(yíng)銷”這個(gè)新生的營(yíng)銷觀念,。

再次,，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營(yíng)銷推廣時(shí),，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn),，突破傳統(tǒng)的模式思維,，將相對(duì)不變的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷刺激得活潑,、生動(dòng)，充滿鮮活的生命力,，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好,、積極向上的品牌印象,。為本案藍(lán)水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營(yíng)銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。

二時(shí)尚一族分析

1,、從生理年齡上區(qū)分

從生理年齡上區(qū)分,，25周歲以上和以下兩個(gè)部分人群,。

25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時(shí)尚一族”,。人生經(jīng)歷上的短暫,，決定了他們追求的是浮華的,、表象上的時(shí)尚現(xiàn)象，對(duì)于真正的,、我們所要宣揚(yáng)的時(shí)尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟,。同時(shí)對(duì)他們來(lái)說(shuō)他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè),，因此,，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購(gòu)買人群。

25周歲以上,，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對(duì)象,，是真正意義上的“時(shí)尚一族”,。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對(duì)所謂“時(shí)尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解,，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài),。引用elle亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時(shí)尚”，就是領(lǐng)先一步體驗(yàn)生活的感受,。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時(shí)尚”的生活方式毫不沖突,?？释I(lǐng)先一步享受“時(shí)尚”的生活氛圍和“時(shí)尚”的生活氣息的這種“時(shí)尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn),。

2,、從性別上區(qū)分

中國(guó)5000年來(lái)的文化傳統(tǒng)積淀,，使中國(guó)的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉,。他們對(duì)“時(shí)尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的,、有選擇性的接受“時(shí)尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品,。同時(shí),，這種與生俱來(lái)的優(yōu)越與自信也使得他們會(huì)積極的取得自己的一方天地,，具備了很高的接受和購(gòu)買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢(shì)和后天的養(yǎng)成,，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時(shí)尚”生活樂趣有可以彰顯身份,、地位的優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目。

由于社會(huì)的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神,，中國(guó)女性公民的社會(huì)地位和家庭地位均日益提高,。無(wú)論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn),。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí),。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要,，所以說(shuō)這樣的大型親水時(shí)尚社區(qū)對(duì)她們而言有著無(wú)比的誘惑力,，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購(gòu)買能力。

1,、“時(shí)尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題

①“整合營(yíng)銷”是本案銷售的關(guān)鍵

房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的過(guò)程,，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的,、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng),、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營(yíng)銷,，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵,。

本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢(shì),。因?yàn)檫@里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”,，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣,，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的,，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中,，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn),。

②“時(shí)尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時(shí)尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們?cè)诒姸嗟摹皶r(shí)尚”中選擇“家居的時(shí)尚”,、“休閑的時(shí)尚”,、“運(yùn)動(dòng)的時(shí)尚”,、“渡假的時(shí)尚”,、“消費(fèi)的時(shí)尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時(shí)尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述,。

2、“時(shí)尚”主題可親密結(jié)合在梅江項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中

本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型,，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí),，保證了外觀上的美感風(fēng)格,。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號(hào)地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式,，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現(xiàn),，與“時(shí)尚”主題有著親密的融合性,。

3,、“時(shí)尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場(chǎng)

本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時(shí)尚”主題,，突出兩方面獨(dú)特魅力：

a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時(shí)尚水文化生態(tài)園林

b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“cosmoliving”生活方式

4,、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時(shí)遵循以下原則：

a可以不統(tǒng)一著裝,，但“時(shí)尚”的風(fēng)格盡量大方,、統(tǒng)一

b接待時(shí)除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外,，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時(shí)尚”生活方式

5,、“時(shí)尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上

本案打出“時(shí)尚”的大旗,，可以將各種媒體上關(guān)于“時(shí)尚”的報(bào)道一網(wǎng)打盡,，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費(fèi)的為我所用，更好的將“時(shí)尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點(diǎn),。

6,、“時(shí)尚”主題可囊括所有高檔項(xiàng)目的特色

方案b——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”,，任你自由棲息

1,、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”,，“兩棲人”的概念最初源于中國(guó)南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時(shí)尚未收回的香港地區(qū)的居民,，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港,，居住在內(nèi)地,，長(zhǎng)期的兩地往返奔波，樂此不疲,，內(nèi)地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”,。

2、其后,，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入,，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群,。比如：白天工作,，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是伙計(jì)等等諸如此類的人群,。

3、現(xiàn)在,，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應(yīng)時(shí)代的潮流而生,，他們對(duì)生活和工作之間關(guān)系的理解是,，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活,，又時(shí)刻對(duì)工作充滿好奇心,，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的,，工作有工作的快樂,，生活有生活的快樂,。在當(dāng)今社會(huì)中,，他們不成功,，還有誰(shuí)能成功?

二“兩棲住宅”的賣點(diǎn)分解

1,、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士,，更是難得能夠享受到悠閑悠長(zhǎng)的假期,。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計(jì),，可以同時(shí)達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長(zhǎng)久渴望，工作與渡假同時(shí)兼得,。

2,、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴、米,、油,、鹽、醬,、醋、茶”這開門七件事,，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn),，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋,、書,、畫、詩(shī),、酒、花”這種情趣的感覺,。這種感覺的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施,。

3,、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍(lán)水園,，除了3萬(wàn)平方米,、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外,，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點(diǎn)支撐之一,。同時(shí),，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型,，與湖景相映相生,，相得益彰,，是本案與生俱來(lái)的景觀文化特色賣點(diǎn),。

4,、成就與時(shí)尚兼得的“兩棲住宅”

時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話題,，真正的“時(shí)尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士,，有別于亞時(shí)尚一族，前面已有論證他們對(duì)成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對(duì)待事業(yè)的執(zhí)著追求上,，居家生活也是為他們所重視的,，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活，還要享受時(shí)尚的精神生活,，為他們提供一個(gè)事業(yè)、家庭兩得意的地方,，是本案另外一個(gè)非常重要的賣點(diǎn)支撐,。

5、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”

不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”,，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù),，正是這種技術(shù),，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷、安全,、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,。買房首先看物業(yè)，已成為人們購(gòu)房時(shí)猶豫考慮的第一梯隊(duì)問題,，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí),，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會(huì)是今后幾年客戶考慮的主要問題,，也是本案賣點(diǎn)支撐。

6,、作為新住宅運(yùn)動(dòng)奇跡的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國(guó)房地產(chǎn)峰會(huì)上,，正式提出了新住宅運(yùn)動(dòng)的口號(hào)，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項(xiàng)目出現(xiàn),，梅江整體工程作為全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的大環(huán)境氛圍,，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力,，所以說(shuō)“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點(diǎn)。

方案c——都市生態(tài)理念

推廣主題——都市生態(tài)交響未來(lái)由你奏響

1,、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念,。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會(huì)聯(lián)想到靠近城郊,，靠近山區(qū),，藍(lán)水園以其自身?yè)碛写竺娣e湖景的優(yōu)勢(shì)和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽(yáng)光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心,，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。友誼路及延長(zhǎng)線將會(huì)成為天津市政,、文化及商業(yè)中軸線。

2,、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流,。在綠色,、環(huán)?？谔?hào)盛行的今天,，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生,。高科技的應(yīng)用帶來(lái)了眾多的綠色建材,，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn)。再加上人們親和自然,，接近自然的自覺意識(shí)的不斷增強(qiáng),，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個(gè)嶄新的概念,，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn),。

3,、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力的同時(shí),，也成為生態(tài)住宅,、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐,。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系,、和諧的鄰里關(guān)系,、和諧的人生觀,、和諧的自然關(guān)系等,。在這些關(guān)系的包容下,，人與人之間、人與自然之間,，都是親密無(wú)間的，即“零距離”的概念,。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口,，加深了其文化的品位,，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍(lán)水園在整個(gè)梅江項(xiàng)目中,，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇二

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,，塔樓建筑面積約xx余平方米,。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

1,、銷售（招商）目標(biāo)

2,、銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示,。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在20xx年xx月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年xx月），可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米,，最高價(jià)為xx元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xxxx元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇三

介紹宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀,。

分析產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷階段,，提出營(yíng)銷策劃的目的。

為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場(chǎng)的銷售目標(biāo)為了向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場(chǎng)份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化,，重新制定營(yíng)銷方案為了解決企業(yè)營(yíng)銷面臨的某個(gè)具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營(yíng)銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅……

企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià),。

重新進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)策略決策的必要性。

1主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況,。

3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略,。

產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物,、時(shí)間、地點(diǎn),、事件),。

調(diào)研、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)推廣費(fèi),。

各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言,、安全,、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì),。

營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施。

附：市場(chǎng)調(diào)查問卷,。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析,。

資料來(lái)源表。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇四

1,、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤(rùn)

2,、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)出擊全城營(yíng)銷全員工營(yíng)銷

3、走非常路策略錢用在刀刃上

4,、走安利銷售方式

一,、老客戶推薦策略

1、老客戶上門或上單位,，帶上禮品(約200-300元),，帶上誠(chéng)意，每推薦一個(gè)新客戶,，獎(jiǎng)1000元,，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元,。

2,、召集安陽(yáng)跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì),，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶,，獎(jiǎng)1000元。

3,、召集老客戶晚上聚餐,，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),，每推薦一個(gè)新客戶,，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶,，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元,。

二、教師策略

尋找熱心教師,，每推薦一個(gè)新客戶,，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶,，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元,。

三,、單位策略

主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷,，單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房,，自己購(gòu)房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬(wàn)元,。

四,、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn),、主要大村策略

1,、發(fā)短信、進(jìn)行派單,，每個(gè)縣,，約需2萬(wàn)元。

2,、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人,，每推薦一個(gè)新客戶，獎(jiǎng)1000元,，推薦10新客戶，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元,。

3,、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上,，可做些廣告,。

五、派單策略

繼續(xù)原派單,，到鄉(xiāng)鎮(zhèn),、縣城去，到安陽(yáng)市主要單位去,。

六,、其他

1、直接按排售樓員,，到客戶家里或單位里,。按排售樓員與客戶吃飯。

2,、加大催款力度,，定房時(shí)，簽定協(xié)議,，協(xié)議上注明,，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%,。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房,。

3,、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn),、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車輛,，中午考慮吃飯、送禮品等,。(因?yàn)樵诳h城,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動(dòng)多戶,。)

4,、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心,。

5,、單頁(yè)上用詞直接，如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等,。如“無(wú)融資,、無(wú)貸款公司”等。

6,、每個(gè)購(gòu)房戶,，在價(jià)格上，有原則,，也要有方式,。

7、提早回款,，把銀行貸款或個(gè)人款還了,，我保證完全可行，也就是說(shuō)把利息讓給客戶,，我們也同時(shí)賣了房,，一舉兩得，很好,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇五

空氣家苑小區(qū),，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā),，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。

該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi),，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),，毗鄰兩條公路旁，交通方便,、地勢(shì)平坦,、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米,。

1,、市場(chǎng)需求狀況

(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),，如鋼構(gòu)廠,，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的,、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū),。

(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū),。住宅建筑規(guī)劃不太集中,、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般,。

(3),、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡,。

2,、開發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)規(guī)模,、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi),。

(2),、建筑類型：門市、住宅,、車庫(kù)比例適宜,，戶型面積適合市場(chǎng)需求。

(3),、建筑風(fēng)格,、綠化、景觀具有特色,。

(4),、較好的施工質(zhì)量。

(5)、科學(xué)的物業(yè)管理,。

1,、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米,，商業(yè)門市：17683.98平方米,，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,，總戶數(shù)約835戶,。車庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400,。

2,、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1),、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意,、道路布局合理，要人,、車分流,，方便進(jìn)出。主入口為步行街,，次入口為車輛出入口,。

(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,，建筑線條設(shè)計(jì)合理,，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧,，明朗,，且有對(duì)比度。

(3),、小區(qū)的綠化,、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng),。設(shè)有體育,、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

1,、環(huán)境影響

符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律,、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2,、風(fēng)險(xiǎn)分析

(1),、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓,。

(2),、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

(3),、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,，造成房屋積壓。

(4),、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,，需求量不大。

3,、防范措施

(1),、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求,，價(jià)格需求等),。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2),、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求,。

(3),、抓好施工、監(jiān)理工作,，保證施工質(zhì)量及施工工期,。

(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè),。

1、建設(shè)成本估算：

(1),、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元,。

(2),、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元,。

(3)、車庫(kù),、物業(yè)等1100元/㎡：車庫(kù)7922.88㎡,，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元,。

(4),、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡,。

(5),、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),，

審圖費(fèi)：2元/㎡,，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/㎡,，

測(cè)繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡,，

環(huán)保相關(guān)費(fèi),、環(huán)保評(píng)估費(fèi),、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡,，

公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等,，計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡,，

廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡;

其它費(fèi)(暫設(shè),、圍擋,、臨時(shí)道路、水,、電等)：65元/㎡,。

土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡,，

消防管理費(fèi)：2元/㎡,，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，

勘察費(fèi)：1元/㎡,，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡

質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡,，

總計(jì)：134.5元/㎡。

(6),、小區(qū)配套費(fèi)：

①小區(qū)道路(含照明),，30元/㎡,。

②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡,。

③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡,、排水10元/㎡、雨水10元/㎡,、消防20元/㎡,。

④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡,。(含有線電視,、電話、網(wǎng)線,、監(jiān)控),。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡,。

上述計(jì)300元/㎡(建筑面積),。

(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,，

總費(fèi)：1467×58485=85797495元,。

商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元,。

車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,，

總費(fèi)：1667×9013=15024671元。

總計(jì)：132069758元,，計(jì)6.65%貸款利息,，

總計(jì)：140852397元。

2,、銷售估算：

(1),、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3),、車庫(kù)：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4),、總計(jì)：226049724元。

3,、利潤(rùn)估算：

(1),、銷售利潤(rùn)：226049724-139201524=86848200元。

(2),、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：

①營(yíng)業(yè)稅：5%

5%×226049724=11302486元,。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建,、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元,。

(3)、稅后利潤(rùn)：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元,。

1,、項(xiàng)目初期投資

(1)、土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元

(2),、前期立項(xiàng),、規(guī)劃、勘察,、設(shè)計(jì),、審圖、消防審查,、公司費(fèi)用,、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)。合計(jì)：1542.3萬(wàn)元,。

2,、項(xiàng)目的融資

(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,，6-11#租賃,、出售。

(2),、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃,、出售。

(3),、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,，對(duì)方出資，我方出地,，負(fù)責(zé)立項(xiàng),、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理、竣工,、歸檔等全方位服務(wù),，達(dá)到利益雙贏。

(4),、房屋銷售過(guò)程融資,。

(5)、銀行抵押貸款,。

1,、項(xiàng)目實(shí)施原則

(1),、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作,。

(2),、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案,、施工圖設(shè)計(jì),，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn),。

(3),、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,，保證質(zhì)量,，按時(shí)完工，交付使用,。

2,、建設(shè)周期

(1)、20xx年3月20日-3月25日,，地質(zhì)勘察,。

(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃,、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段,。

(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖,、圖紙交底,。

(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段,，10月25日全部竣工交付使用,。

1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)

2,、及時(shí)開展銷售宣傳,，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳,。

3,、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀,、園林)沙盤,，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1),、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖,、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明,。

(2),、通過(guò)媒體(報(bào)紙、廣播,、電視)，銷售宣傳冊(cè),，單體廣告板,，路燈廣告板宣傳。

5,、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn),、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,，在小區(qū)門前設(shè)站。

通過(guò)以上論述,，該小區(qū)建成后,，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活,。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,，且有相應(yīng)配套設(shè)施,，戶型平面布局合理，戶型面積適宜,，建筑風(fēng)格高雅,，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林,，優(yōu)良的施工質(zhì)量,，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場(chǎng),，其項(xiàng)目是可行的,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇六

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開,。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市,，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元,。其中159、7m2的三室兩廳有23套,，以五,、六樓為主；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90,、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元,，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下,。

由此可見,，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙,，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

a、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì),，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),，寶景、金色港灣,、悉尼陽(yáng)光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b,、小戶型市場(chǎng)概況,。

自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái),。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”,，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng),，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,。可以說(shuō),，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

（小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c,、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段,。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格,。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪,。

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì),，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠,，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐,。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a,、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè),。

b,、中端市場(chǎng)被東方明珠,、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合,。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤,，從價(jià)位角度劃分,，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群,，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中,，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20xx,、4,、14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販,，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平,、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

20xx、4,、14,，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心,，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠,。消費(fèi)疲軟,，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻,。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費(fèi)力不足

3,、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感

4,、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5,、外地人居多,，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話,，更喜歡一步到位

6,、商鋪為上下兩層，一般下面做門面,，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7,、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8,、作為首次購(gòu)買者,，最重要的還是價(jià)格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便,、安逸、清凈

10,、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、同類產(chǎn)品多,，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12,、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地,，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大

13,、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、本房地產(chǎn)知名度不高,，口碑不好

15,、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成,，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代,，抓住了消費(fèi)者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功,！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份,、財(cái)富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、107國(guó)道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì),，卻讓建業(yè),、英協(xié),、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì),，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn),。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī),。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元,，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型,。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣,、百合花苑,、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng),。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導(dǎo)致營(yíng)銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng),，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施,，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高,、售價(jià)低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5）非現(xiàn)房,，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理,。

6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從費(fèi)用角度考慮,，商戶,、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái),，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開拓新市常

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣潮的整合,，將對(duì)大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化,。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低,，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆,，且本樓盤有“大賣潮作依托，購(gòu)房,、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本,。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì),。

e）以大賣場(chǎng)做依托,，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量,。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久,，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i,。周邊樓盤云集,。建業(yè)、英協(xié),、東方明珠,、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流,，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii,。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和,，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期,、百合花苑,、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇七

皇家壹號(hào)

進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展,，預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂,，12月份交房

1、金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，客戶購(gòu)買欲望下降是重要原因之一

2,、本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多

3,、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備,，目標(biāo)客戶少

1、由“公積金至函”引發(fā)的思考

由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章,，針對(duì)公積金客戶進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳,，我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函,，公積金客戶對(duì)此信函可信度的提高,，必會(huì)翻看，不會(huì)隨宜丟棄,。

2,、新渠道，自然需要做一篇新文章,。

毋庸置疑,，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然,，當(dāng)前直接的購(gòu)房?jī)?yōu)惠說(shuō)辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶,。在此，將購(gòu)房?jī)?yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換,，給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”,，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)!

3、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定

非常6+1是中國(guó)老少皆知的電視節(jié)目,，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛,，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球,，同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一,。如何利用好此次的廣告渠道，對(duì)1.1萬(wàn)的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?

這1.1萬(wàn)人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬(wàn)人的神經(jīng),，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望?人為放大“6000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”這個(gè)概念,，在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬(wàn)元)由此延伸出：推出的“170萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”,。

“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大,，醒目。170萬(wàn)元的虛擬總額足以引爆市場(chǎng)的興奮點(diǎn)!6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來(lái)頭雖大，但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?

假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲,，在游戲設(shè)定中：

第一關(guān)是“吸引到場(chǎng)”,，通過(guò)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng),。

第二關(guān)是“放大誘惑”,。客戶到銷售中心后,，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料,。

借鑒前述“170萬(wàn)元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡,，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬(wàn)元),。“14.2萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”,，也最終敲定!

簡(jiǎn)言之：6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃=170萬(wàn)元購(gòu)房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心,，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)均可獲得“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡!

6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二：14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購(gòu)置旗下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功,，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無(wú)誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購(gòu)房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì),。

鑒于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季,，皇家壹號(hào)在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”,，凰鳳置業(yè)針對(duì)“1.1萬(wàn)公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道,，達(dá)到：

1、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售;

2,、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬(wàn)公積金用戶”,，讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;

3,、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作,，回報(bào)社會(huì)，提升企業(yè)知名度,、美譽(yù)度,。

1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分

蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān),、營(yíng)銷方案,。此次對(duì)“1.1萬(wàn)公積金客戶”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢(shì)能,，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此,，3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)!高調(diào)!

“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面：

第一是要有足夠時(shí)間造勢(shì)，但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對(duì)有限;

第二,，也是目前我們唯一能夠把控的,，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時(shí)說(shuō)一句話“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”!

活動(dòng)開始期4月1日→6月15日

經(jīng)過(guò)一定階段活動(dòng)的蓄水期

宣傳方面,，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開客戶方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函,。至4月15日最后一個(gè)客戶收到對(duì)帳單之后，時(shí)間向后順延15天,，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購(gòu)期,。

2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合

3月15日(暫定)3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場(chǎng)：條幅+xx展架

4月1日4月15日(暫定)

主流媒體：戶外+夾報(bào)

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場(chǎng)：條幅+xx展架

直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放,，約一周到兩周時(shí)間)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇八

歡樂小長(zhǎng)假,，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）

我和（項(xiàng)目名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧,！

（項(xiàng)目名稱）,，我們約“惠”吧！（備選主題三）

論壇,、產(chǎn)品推介

20xx,。05。01——20xx,。05,。03

（項(xiàng)目名稱）銷售中心

答謝老客戶開發(fā)新客戶

（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米,，北近渾南大道,，東接富民南街，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心,，交通便捷,，配套齊全，是千萬(wàn)家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇,。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié),，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的溫暖,，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng),，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活,，感恩老客戶,，發(fā)掘新客戶，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象,。

1,、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度,。

2、通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源,，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的,。

3,、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù),，感恩老客戶，拓展新客戶,。

1,、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排,。

2,、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位,。

3,、迎賓人員到位。

4,、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放,。

1、5月1日當(dāng)天,，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式,，為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō),，為（項(xiàng)目名稱）樹立良好的品牌形象,，擴(kuò)大宣傳面。

2,、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師,，為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性,，從而達(dá)到最終的銷售目的,。 3，5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào),、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”,，做到你買房我砍價(jià)，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí),，幫購(gòu)房客戶將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格,，從而增加購(gòu)房者意向，達(dá)到最終銷售目的,。

來(lái)（項(xiàng)目名稱）,、看星星,、喝啤酒、吃炸雞

1,、外廣場(chǎng)放置充氣城堡,，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在（項(xiàng)目名稱）,，感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好,。

2、室外搭建舞臺(tái),，邀請(qǐng)知名樂隊(duì)親情獻(xiàn)唱,，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場(chǎng)打造聲勢(shì),，吸引客流,。

3、傍晚時(shí)分,，邀請(qǐng)大家來(lái)（項(xiàng)目名稱）,、看星星、喝啤酒,、吃炸雞,，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng),，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍,。

diy制作，全面升級(jí),，種類更多,，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活,。

diy手工皂,，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感,，增加活動(dòng)的樂趣,，帶給其美好印象。兒童diy風(fēng)箏,，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們?cè)谖孱伭氖澜缰?，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的積極性,。

歷來(lái)（項(xiàng)目名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,，這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次升級(jí)，為客戶提供冷飲,、水果,、蛋糕等,，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐,，進(jìn)而大快朵頤,，流連忘返。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇九

時(shí)間過(guò)得很快,，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了,，今天將迎來(lái)了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶祝周年慶,。

在這十年崢嶸歲月中,，x公司一直秉承“開拓進(jìn)取、放眼未來(lái),、追求卓越,、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念,，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力,，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國(guó)mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作,，它的建成將給x帶來(lái)革命性的商務(wù)理念。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是x公司,，也是x商界的一大盛事,。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂部，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開始,。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動(dòng)儀式的活動(dòng),，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地。

&l十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑,，恰是時(shí)候回顧歷史,，展望未來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度,，大力打造企業(yè)和品牌形象,，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái),，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”,，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石,，對(duì)俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源,，以便順利打開市場(chǎng);高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位,。

主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚,。

參考標(biāo)語(yǔ)：1,、商務(wù)英雄聚精之源

2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

20xx年7月25日(有待最后確定);

地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng),，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))

本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣,、x花園,、x等)。

1,、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))

2,、意向大客戶(人數(shù))

3、 x灣業(yè)主(人數(shù))

4,、新聞媒介記者(人數(shù))

5,、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))

6、代理商工作人員(人數(shù))

總計(jì)：若干人

活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分,，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì),。形式多樣,。內(nèi)容豐富。

1,、出于提高權(quán)威性,、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位,，x公司作為承辦單位,。

2,、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物,、意向大客戶、業(yè)主,、新聞媒介朋友,、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì),、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng),、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：

a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部,。

b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì),，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,，深化友誼,，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽,，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。

c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng),，推薦x項(xiàng)目,。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通,。

4,、活動(dòng)大體流程如下：

參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言,、項(xiàng)目推薦,、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場(chǎng))→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述,、宴會(huì)聯(lián)歡,，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束

x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑,，除此之外,，補(bǔ)充采用其它方式。

1,、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請(qǐng)函,。

2,、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人,、x灣客戶,。

本次活動(dòng)主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》，和x發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《x早報(bào)》兩大平面媒體,，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)推廣等方式進(jìn)行有效推廣,。

1、活動(dòng)前期宣傳：

a,、 《x》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告,，采取軟文形式全面介紹x公司、公司總經(jīng)理“中國(guó)mba英雄”xx,、x俱樂部,，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城,。

b、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳,，《x早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告,，圖文結(jié)合簡(jiǎn)介xx總經(jīng)理、xx現(xiàn)代城,。

c,、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請(qǐng)函。

2,、現(xiàn)場(chǎng)推廣：

a,、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績(jī)以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂。,，現(xiàn)場(chǎng)布置喜慶又不失莊重,、氣勢(shì)宏偉，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合,。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目和俱樂部作引見,。

b、高爾夫競(jìng)賽：球賽場(chǎng)地通過(guò)拱門,，懸掛項(xiàng)目和俱樂部的宣傳布幅,、雙葉廣告，重點(diǎn)投放,，少而精,，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;

c,、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂部相關(guān)宣傳資料?，F(xiàn)場(chǎng)宣傳營(yíng)造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛,，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績(jī),，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇十

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),，就沒有退路了,，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存,。但是投資大，如果被套牢的話,，那就沒有任何退路了,，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資,，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗,。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì),，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng),，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó),，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求,，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分,；

2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；

3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái),；

4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行,；

5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立,；

2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信,、郵件平臺(tái)）

3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析,；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì),；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略,。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；

3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行,；

4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式,。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措,，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇十一

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來(lái),，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了,。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng),，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位,。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力、物力,，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問題研究,。之后，全國(guó)大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌,，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事,。

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場(chǎng)的定位,，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策,。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性,，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營(yíng)銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求,，其開發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售,，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位,、投資報(bào)酬分析,、投資決策、方案設(shè)計(jì),、建筑規(guī)劃,、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程看,，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問題,。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開始以前需要做的工作,。由此可見,，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二,，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前,，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實(shí),，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營(yíng)銷策劃的前端，但是,，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，前營(yíng)銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來(lái)開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn),，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃,，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地,。因此，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的,、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫,，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右,。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20xx年全國(guó)有11個(gè)省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過(guò)50%,，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的`原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營(yíng)銷,，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,，但卻不知道什么是營(yíng)銷,。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行,；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行,；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”,。總之,，他們都不大重視“前營(yíng)銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇十二

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米,，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米,。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng),。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米,，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米,，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%,，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍,。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。

4、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家,，xx縣3家,，xx縣2家，xx市1家,。

一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差,。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來(lái),，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大,。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),，推行以地生財(cái),、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū),，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、xx開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō),，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

xx大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者,、社會(huì)成功人士等;

其定位為社會(huì)高薪階層。

2,、xx地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉(cāng)儲(chǔ),、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

2、xx城區(qū)地帶,。

xx商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

xx商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

1,、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全,，各種活動(dòng)場(chǎng)地,、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí),，一定要有超前的思想,，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

2,、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校,、幼兒園,、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院,、籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館,、棋*室等;

3,、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜,。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,，

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安,、清潔衛(wèi)生、房屋維修,、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政,、訂購(gòu)車票、托兒,、托老服務(wù)等);

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯,，東至xx,、xx，南至xx,、xx,、西去xx,、xx,，北達(dá)首都,。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館,、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng),，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所,、銀行,、超市、停車場(chǎng),、幼兒園,、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等),。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以xx,、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

三,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié)推廣策略界定

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇十三

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng),，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系,。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀,、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值,，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值,，因而是理智的,，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。

然而,，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為,，商品的價(jià)值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用,，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好,，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方,。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買某一品牌的商品,，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快,。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書的具體內(nèi)容,。

現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng),。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì),，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么,，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中,，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則,。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī),、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想,，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷模式,。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面,，面面俱到,；多線共拉，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡,。

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá),。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場(chǎng)的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),，更是難上加難。因此,，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式,，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,，市場(chǎng)明顯供大于求,。在此情況下，如果華翠園沉住氣,，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”（價(jià)格方面）,，倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此,，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以,，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略,。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度,，造成樓房難以銷售時(shí),，應(yīng)改變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者。這樣,，即使房子暫時(shí)未售出,，我們也可以獲得一定的租金，而且,，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大,，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào),。何樂而不為呢確實(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率,。這樣,，我們就可以做到有大利而無(wú)小害,、有多得而無(wú)少失,。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查,，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫,，吸引到了大批外來(lái)者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以，本策略很具可行性,，市場(chǎng)空間大,，大可一試！

眾所周知,，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售,，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的,，同時(shí),，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí),，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”,。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái),。具體問題具體分析,，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好,，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草，這樣,，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大,，100平面大概只需20xx元即可,，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高,、容易漏裂。在這里,，要解決過(guò)高的問題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分,，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外,，還必須采取低價(jià),、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,，以彌補(bǔ)其不足,。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么,？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的）,，如果有的話，那在售房時(shí),，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣,，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了,。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的,，因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷是“術(shù)”,，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說(shuō)：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，“凡戰(zhàn)者,，以正合,，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者,，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,，沒有的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率,；而將過(guò)去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影,，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn),。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的,、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐,。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng),，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。

目前,，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成、在建,、籌建的樓盤存在,，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略,，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異,，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功,。經(jīng)過(guò)苦苦尋思,，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富,。在這里,，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng),，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深,。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí),，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng),，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì),。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式,。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià),，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。

關(guān)于這個(gè)手段,，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西，這里,，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng),，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買欲,，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感,。在這樣的作用下，成交是遲早的事,。記?。菏袌?chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

“詩(shī)意棲居”是人類居住的夢(mèng)想,！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美,、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫、商賈巨富,、文人騷客中,。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層,?；▓@者，人文,、自然與建筑對(duì)話的靈性空間,，于其中,，人性獲得升華,。建筑為園林讓路，生活回歸自然,。本人今天考察過(guò)貴園,，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立,，從外看,，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番,。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野,，洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè),；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力,、資金,、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”,。

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi),。以前叫做消費(fèi)者買的放心,、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心,、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí),，必須要受到特別的待遇,、絕對(duì)的尊重,，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨,；在購(gòu)買商品時(shí),，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面,，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”,，其服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此,，海爾的空調(diào),、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一,。

在這方面,，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了,，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒,。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來(lái)人性化,、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí),，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù),。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶,，必將提升“華翠園”銷量,。

一個(gè)成熟、成功的品牌,，到最后所擁有的,，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。境界的品牌,，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài),。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追?。》駝t,，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀,！對(duì)嗎,？

最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),，一生中就那么一兩次,。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”,、恥于剖白心中之“情”,。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi),，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說(shuō)服他們、征服他們

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中,，電視臺(tái)廣告盡量少放,，一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率,；二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫,，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下,，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí),，采取任何活動(dòng)都一樣,，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”,。

通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注,、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化,！好！既然這樣的話,，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí),，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化,。舉個(gè)例子,，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚,，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大,，這是無(wú)效,，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小,，關(guān)鍵要扔對(duì)地方,，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了,。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結(jié)論。

另外,，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際,，本人建議采取“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快,、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng),。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí),，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告,，我能回憶到的也只有幾個(gè),，“中國(guó)

移動(dòng)”、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術(shù),，講究外表舒適、品位高雅,。但是,，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則,！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西,！對(duì)吧？

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激,，至于漂石者,，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者,，求之于勢(shì),，而不求之于人?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì),。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能,。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感,。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠(chéng)度,，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵,，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決策的影響力非常有限。這時(shí),，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”,。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作,。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果,，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō),，更是具有拉動(dòng)力。

2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開一個(gè)展銷會(huì),，將商品主動(dòng)送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來(lái)，可以提高推銷力度跟效率,，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí),，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力,、更有效,。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn),，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,，使消費(fèi)者更充分、更全面,、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型,；令其在決定購(gòu)買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。

最后，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在廣告中,，可以順便提起后來(lái)樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址,、性質(zhì)等）,，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由,、原因）進(jìn)行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤,；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，只有飽和的思想,，沒有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想,，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來(lái),，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.善于另辟蹊徑,。

3.敢于抓住機(jī)遇,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例免費(fèi)篇十四

(一)總目標(biāo)

根據(jù)本案營(yíng)銷宣傳策略，通過(guò)切實(shí),、有效的廣告安排,，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤特點(diǎn),，提高本案的知名度與美譽(yù)度,，支持本項(xiàng)目的銷售工作。

(二)廣告目標(biāo)綜述

1.樹立樓盤整體形象,，對(duì)市場(chǎng)客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息,。

2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合xx年全年的項(xiàng)目開發(fā),，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo),。

3.樹立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤形象，強(qiáng)化本案“×××××”的居住理念及推廣主題,。

(一)項(xiàng)目swot分析

經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)查,，得出如表8-7所示的swot分析結(jié)果。

表8-7 ××項(xiàng)目swot分析表

swot

分析結(jié)果

優(yōu)勢(shì)

1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位,，緊鄰××學(xué)院,，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷,，居者既能享受景觀又能隨時(shí)步入都市，享受都市生活的便捷

2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥?lái)的大型文教區(qū),，文化氛圍濃厚,，人文氣息可作為本案較大的賣點(diǎn)之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

1．本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

2．項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類型融合在一起,，建筑形態(tài)稍顯繁雜,，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

3．本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但其知名度與信譽(yù)度有待提升,，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程

機(jī)會(huì)

1．××市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成,，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁,，全年度房地產(chǎn)價(jià)格增幅近40%,，預(yù)示著××市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段

2．××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使××市正在往一個(gè)現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展,，這也對(duì)本案是一個(gè)利好

3．××市距著名旅游城市××市僅一小時(shí)車程,，處于該市“一小時(shí)交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場(chǎng),，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延,，廣泛傳播本案形象

4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合,，成就了本案在××市樓盤項(xiàng)目的卓越品質(zhì),，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

威脅

1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其中“××”項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧,，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)比,，給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力

2．本案周邊的樓盤項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群,，弱化本案的影響度和推廣度

3．××市人口有限,，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)

4．作為××市郊區(qū)的樓盤,，本案所處區(qū)域要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時(shí)間,，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程

(二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)

根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的swot分析結(jié)果，初步確定本案的目標(biāo)市場(chǎng)可包括：

1.第一目標(biāo)市場(chǎng)：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

2.第二目標(biāo)市場(chǎng)：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購(gòu)買力的地區(qū)),。

(三)目標(biāo)消費(fèi)群定位

在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上,，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。

1.按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(1)居住者;(2)投資者,。

2.按地理位置：

(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士,。

(一)廣告訴求重點(diǎn)

結(jié)合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷售階段,，將本案主題進(jìn)行輪流展示,，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受,。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出,。

1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。

2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局,，小區(qū)地貌獨(dú)具特色,。

3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn),，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。

4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈,、大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套;與此同時(shí),，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。

5.人文氛圍：毗鄰×學(xué)院,，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū),，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息十分濃厚,，為本案營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍,，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出,。

6.居住理念：本案所營(yíng)造的是一種天人合一的居住理念,，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一,。

(二)廣告表現(xiàn)

1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念,，在本案的不同營(yíng)銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況,。

2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合,。

3.廣告表現(xiàn)原則

(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說(shuō)服力,。

(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格,，包括選用的圖片、圖形,、字體,、色彩和編排樣式。

(3)系列化：在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中,，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)階段,，按推廣的節(jié)奏，分為幾個(gè)推廣單元,，形成單元系列,，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示,，讓人們能強(qiáng)烈,、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位,。

(4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“××項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位,，界定自身價(jià)值、生活階層,、生活品位等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求,，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待,，引導(dǎo)其采取購(gòu)買行為,。

(三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃

電視、廣播,、報(bào)紙,、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合,。

在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示,。

表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表

銷售階段

具體情況

引導(dǎo)期

首期推向市場(chǎng)，廣告運(yùn)用以一些新聞報(bào)道,、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主,，結(jié)合項(xiàng)目奠基這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

公開期

樓盤正式推向市場(chǎng)，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主,，同時(shí)可配合一定的促銷活動(dòng)

強(qiáng)銷期

各種媒體攻勢(shì)互相配合,、全面展開，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開展,。在客戶對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上,，強(qiáng)化本案影響力，促使銷售迅速擴(kuò)大

持續(xù)期

廣告媒體的投放減少,，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

(四)廣告分期

本案廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng),，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時(shí)節(jié)省一定的廣告費(fèi)用,。鑒于本案大型景觀住宅的定位,，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。

表8-9 ××項(xiàng)目廣告分期情況表

階段

日期

媒介運(yùn)用

廣告主題

導(dǎo)入期

3月中

至7月中

戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上,，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米

預(yù)告開盤日期,；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；著力介紹本案形象,，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象,，使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解；重點(diǎn)是感性,、概念性的訴求,，強(qiáng)調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣氛

墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置,，推廣樓盤和企業(yè)形象,，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置尺寸

報(bào)紙廣告：在《××日?qǐng)?bào)》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告,，使受眾對(duì)本案有一個(gè)基本的了解,，開工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施

燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁,，每50米設(shè)置一對(duì)路牌，共40對(duì)

道旗制作：沿××市主干道布置

售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成,，營(yíng)銷道具準(zhǔn)備完畢

公開期（導(dǎo)入期后1周左右）

7月底至10月中

報(bào)紙廣告：主要以《××日?qǐng)?bào)》為主,，時(shí)間配合項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施

各個(gè)主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳,；本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì),；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢(shì)

夾報(bào)：每個(gè)月一次,，以?shī)A報(bào)形式推廣,，加深受眾印象

電視媒體：××市電視臺(tái)專題報(bào)道，開盤時(shí)向各大媒體發(fā)布開盤信息,，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤強(qiáng)勢(shì)宣傳,，強(qiáng)化樓盤形象

活動(dòng)：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式

強(qiáng)銷期

10月底至春節(jié)前后

報(bào)紙廣告：整合公開期報(bào)紙媒介投放策略，《××晚報(bào)》與《××報(bào)》配合進(jìn)行,，每月兩次投放

本案價(jià)格優(yōu)勢(shì),；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢(shì),、環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì),、配套優(yōu)勢(shì)等

廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右

電視媒體：××市電視臺(tái)專題報(bào)道

海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報(bào),，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸,，擴(kuò)大影響面

活動(dòng)：可舉辦促銷活動(dòng)，加強(qiáng)本案影響力,，或參加房交會(huì)

持續(xù)期

11月中

報(bào)紙廣告：每半月投放一次廣告

銷售單位信息,；價(jià)格優(yōu)勢(shì)；熱銷情況

電視媒體：××電視臺(tái)專題報(bào)道

根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略,，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適,。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整,。