為保證事情或工作高起點(diǎn),、高質(zhì)量、高水平開(kāi)展,，常常需要提前準(zhǔn)備一份具體,、詳細(xì)、針對(duì)性強(qiáng)的方案,，方案是書(shū)面計(jì)劃,，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則，步驟等,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了，希望能夠幫助到大家,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇一

空氣家苑小區(qū),，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā),，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目,。

該小區(qū)位于百旺開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),，毗鄰兩條公路旁，交通方便,、地勢(shì)平坦,、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米,。

1,、市場(chǎng)需求狀況

(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),，如鋼構(gòu)廠,，橡膠制品廠等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的,、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū),。

(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū),。住宅建筑規(guī)劃不太集中,、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般,。

(3),、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡,。

2,、開(kāi)發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)規(guī)模,、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi),，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。

(2),、建筑類型：門(mén)市,、住宅、車庫(kù)比例適宜,，戶型面積適合市場(chǎng)需求,。

(3)、建筑風(fēng)格,、綠化,、景觀具有特色。

(4),、較好的施工質(zhì)量。

(5),、科學(xué)的物業(yè)管理,。

1,、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米,，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米,，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,，總戶數(shù)約835戶,。車庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400,。

2,、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1),、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意,、道路布局合理，要人,、車分流,，方便進(jìn)出。主入口為步行街,，次入口為車輛出入口,。

(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,，建筑線條設(shè)計(jì)合理,，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧,，明朗,，且有對(duì)比度。

(3),、小區(qū)的綠化,、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng),。設(shè)有體育,、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

1,、環(huán)境影響

符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律,、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2,、風(fēng)險(xiǎn)分析

(1),、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_(kāi)發(fā)房屋積壓,。

(2),、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

(3),、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,，造成房屋積壓。

(4),、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,，需求量不大。

3,、防范措施

(1),、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求,，價(jià)格需求等),。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2),、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求,。

(3),、抓好施工、監(jiān)理工作,，保證施工質(zhì)量及施工工期,。

(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè),。

1、建設(shè)成本估算：

(1),、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元,。

(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元,。

(3),、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡：車庫(kù)7922.88㎡,，物業(yè)450㎡(其它640㎡),，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元,。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元,，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡,。

(5),、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),，

審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/㎡,，

測(cè)繪費(fèi)：2.72元/㎡,，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，

環(huán)保相關(guān)費(fèi),、環(huán)保評(píng)估費(fèi),、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡，

公司費(fèi)用(工資,、招待費(fèi)等,，計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡，

廣告費(fèi)：100萬(wàn)元,，即11.82元/㎡;

其它費(fèi)(暫設(shè),、圍擋、臨時(shí)道路,、水,、電等)：65元/㎡。

土地契稅(5%)：56萬(wàn)元,，即6.62元/㎡,，

消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡,，

勘察費(fèi)：1元/㎡,，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡

質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，

總計(jì)：134.5元/㎡,。

(6),、小區(qū)配套費(fèi)：

①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡,。

②小區(qū)綠化景觀,，15元/㎡。

③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡,、排水10元/㎡,、雨水10元/㎡、消防20元/㎡,。

④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡,。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話,、網(wǎng)線,、監(jiān)控)。消防：40元/㎡,。人防：35元/㎡,。

上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。

(7),、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,，

總費(fèi)：1467×58485=85797495元。

商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,，

總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元,。

車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費(fèi)：1667×9013=15024671元,。

總計(jì)：132069758元,，計(jì)6.65%貸款利息，

總計(jì)：140852397元,。

2,、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2),、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3),、車庫(kù)：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4)、總計(jì)：226049724元,。

3,、利潤(rùn)估算：

(1)、銷售利潤(rùn)：226049724-139201524=86848200元,。

(2),、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：

①營(yíng)業(yè)稅：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元,。

③城建,、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元。

(3),、稅后利潤(rùn)：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元,。

1、項(xiàng)目初期投資

(1),、土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元

(2),、前期立項(xiàng)、規(guī)劃,、勘察,、設(shè)計(jì),、審圖、消防審查,、公司費(fèi)用,、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬(wàn)。合計(jì)：1542.3萬(wàn)元,。

2,、項(xiàng)目的融資

(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,，6-11#租賃,、出售。

(2),、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售,。

(3),、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴,，對(duì)方出資,，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng),、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工,、監(jiān)理,、竣工、歸檔等全方位服務(wù),，達(dá)到利益雙贏,。

(4)、房屋銷售過(guò)程融資,。

(5),、銀行抵押貸款。

1,、項(xiàng)目實(shí)施原則

(1),、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作,。

(2),、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案,、施工圖設(shè)計(jì),，做到設(shè)計(jì)合理,，技術(shù)先進(jìn)。

(3),、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān),，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量,，按時(shí)完工,，交付使用。

2,、建設(shè)周期

(1),、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察,。

(2),、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段,。

(3),、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底,。

(4),、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用,。

1,、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)

2、及時(shí)開(kāi)展銷售宣傳,，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日),，3月1日開(kāi)始正式銷售宣傳,。

3,、銷售中心辦公室,，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀,、園林)沙盤(pán),，各種戶型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完),。

4,、多方位廣告宣傳

(1),、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖,、戶型圖,、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。

(2),、通過(guò)媒體(報(bào)紙,、廣播、電視),，銷售宣傳冊(cè),，單體廣告板,，路燈廣告板宣傳。

5,、與百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮(zhèn),、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,，在小區(qū)門(mén)前設(shè)站。

通過(guò)以上論述,，該小區(qū)建成后,，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活,。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,，且有相應(yīng)配套設(shè)施,，戶型平面布局合理，戶型面積適宜,，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧,，觀賞性強(qiáng)的景觀園林,，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理,，把握好銷售市場(chǎng),，其項(xiàng)目是可行的。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇二

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1、銷售（招商）目標(biāo),。

2,、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，進(jìn)行營(yíng)銷工作。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月）,，可以抓住xx年春季房交會(huì),、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié),、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略,。

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米,，最高價(jià)為xx元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題。

1,、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合,。

1,、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2,、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3,、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇三

在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中,，營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)對(duì)銷售成果起到了決定性的影響作用，從營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)到踐行,，均需要考慮到客戶多方面的感受,。本文以我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷背景為基礎(chǔ)，了解了營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)中所包含的主要內(nèi)容,，并分析了策劃方案在踐行過(guò)程中的注意要點(diǎn),，從多個(gè)角度探討了提升房地產(chǎn)營(yíng)銷質(zhì)量的相關(guān)措施。

房地產(chǎn),；營(yíng)銷策劃方案,；方案設(shè)計(jì)；方案踐行

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱,，與民眾的日常生活息息相關(guān),。而房地產(chǎn)營(yíng)銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接體現(xiàn)出來(lái)的一種方式,，以便于讓更多人購(gòu)買(mǎi)到自己所中意的居所,。一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作包括了非常繁多的步驟,，如市場(chǎng)調(diào)研,、項(xiàng)目定位,、營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì),、方案踐行等,。其中營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著十分重要的作用,，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過(guò)程均考慮到多方面的因素,。

1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象,，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好,，那幺營(yíng)銷成果也就會(huì)更加突出,。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營(yíng)銷設(shè)計(jì)時(shí)，營(yíng)銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格,。比如從現(xiàn)今我國(guó)的文化潮流階層構(gòu)成來(lái)看,，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑,，一些愛(ài)好中國(guó)風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑,，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分,。

2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境,，包括了綠化帶、小樹(shù)林,、水景,、亭臺(tái)等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來(lái)良好的景觀生成作用,，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅,。在環(huán)境方面，營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求,，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分,，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥(niǎo),、魚(yú)水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息,、藝術(shù)氣息以及高貴氣息,。

3、戶型上的設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中,，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問(wèn)題,，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求,。對(duì)于不同的客戶，需對(duì)應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多,，對(duì)活動(dòng)空間也要求較大，就需要通風(fēng),、光照良好的大戶型。另外,，一些客戶可能本身的活動(dòng)比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型,，從而方便日常生活。

4,、物業(yè)上的設(shè)計(jì)

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn),。特別是近年來(lái),，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門(mén)，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,，因此營(yíng)銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn),，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平,。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度,、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色,，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心,。

1、注意以營(yíng)銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計(jì)完成之后,，營(yíng)銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營(yíng)銷工作。在一般情況下,，營(yíng)銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營(yíng)銷工作具有科學(xué)性與條理性,，保證營(yíng)銷質(zhì)量。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營(yíng)銷方案來(lái)說(shuō),，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn),，為營(yíng)銷工作帶來(lái)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通常營(yíng)銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容,，那幺營(yíng)銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2,、注意適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷方案

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作因市場(chǎng)行情的波動(dòng)而瞬息萬(wàn)變，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營(yíng)銷方案,，到了現(xiàn)在就不再適用了。對(duì)于這種情況,，在營(yíng)銷策劃方案的踐行過(guò)程中，需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段,，對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，使其能夠跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤(pán)營(yíng)銷中,，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大,，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營(yíng)銷方案。比如說(shuō)針對(duì)于年輕客戶的營(yíng)銷方案,，在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營(yíng)銷工作時(shí)可能就不再適用,，如果依照固有的營(yíng)銷方案,，那幺很有可能使得營(yíng)銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。

3,、注意豐富營(yíng)銷措施

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作是一門(mén)高深的學(xué)問(wèn),，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案,，僅僅是營(yíng)銷工作的最基本內(nèi)容,，在此基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提升營(yíng)銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷措施,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段的多元化。多樣化的營(yíng)銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用,，比如建立針對(duì)客戶的溝通渠道,，讓客戶能夠方便通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話,、短信等方式提出意見(jiàn),，以便于找出營(yíng)銷工作中存在的不足,。另外,，也可以加入針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷,，比如在對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有重大意義的日子,，為客戶送上營(yíng)銷組精心準(zhǔn)備的禮物,，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營(yíng)銷質(zhì)量的效果十分顯著,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷工作中所包含的學(xué)問(wèn)如瀚海煙波,，并非只字片語(yǔ)可一言道盡，營(yíng)銷人員需要在日常的營(yíng)銷工作中不斷積累,，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營(yíng)銷服務(wù)水平,。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)變化較大的背景之下，更需要在營(yíng)銷策劃方案的基礎(chǔ)上,，了解方案,，踐行方案，根據(jù)具體的情況實(shí)施針對(duì)性的營(yíng)銷工作,，并豐富營(yíng)銷手段，讓客戶在營(yíng)銷工作的影響下選擇最適合自己的住所,。

[1] 喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中的問(wèn)題與對(duì)策研究[j].市場(chǎng)論壇，20xx,，（12）：53-54.

[2] 趙立輝.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在問(wèn)題與對(duì)策實(shí)施方案[j].科技信息,，20xx，（5）：172,，209.

[3] 陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃效果的有效途徑[j].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè),，20xx，（2）：321.

[4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃思考[j].宿州學(xué)院學(xué)報(bào),，20xx，25（9）：21-22,，90.

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇四

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭,。1995年以來(lái),，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,，必須了解市場(chǎng),，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位,。這時(shí),，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力,、物力,，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研究,。之后,，全國(guó)大中城市相繼展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中,。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事,。

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終,。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后,，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場(chǎng)的定位,，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng),，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性,，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷工作相比,，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒(méi)有前營(yíng)銷的介入,，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售,，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn),。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查,、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析,、投資決策、方案設(shè)計(jì),、建筑規(guī)劃,、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看,，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一,，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段、租售階段,、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,，在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前需要做的工作。由此可見(jiàn),，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二,，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺(jué),、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前,，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí),，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里,。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期,，是營(yíng)銷策劃的前端,，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位,，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地,。因此,，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

在我國(guó),，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后,，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫,，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開(kāi)序幕,。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右,。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),，20xx年全國(guó)有11個(gè)省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%,。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營(yíng)銷,，本末倒置,。

盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷,。甚至把營(yíng)銷等同于推銷,，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行,；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃,，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行,；四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,，但要么是全國(guó)范圍的資料,，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”,。總之,，他們都不大重視“前營(yíng)銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇五

介紹宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀。

分析產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷階段,，提出營(yíng)銷策劃的目的,。

為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場(chǎng)的銷售目標(biāo)為了向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場(chǎng)份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化,，重新制定營(yíng)銷方案為了解決企業(yè)營(yíng)銷面臨的某個(gè)具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營(yíng)銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅……

企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià),。

重新進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)策略決策的必要性,。

1主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況,。

3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略,。

產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物、時(shí)間,、地點(diǎn),、事件),。

調(diào)研,、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)推廣費(fèi),。

各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言、安全,、政策突然變化,、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì)。

營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施,。

附：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷,。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析,。

資料來(lái)源表。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇六

十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑,，恰是時(shí)候回顧歷史,，展望未來(lái),。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度,，大力打造企業(yè)和品牌形象,，可謂師出有名,，機(jī)遇難得；借助活動(dòng)平臺(tái),，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力,；促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石,，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣大有裨益；為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源,，以便順利打開(kāi)市場(chǎng)；高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng),，歷來(lái)為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位,。

主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。

參考標(biāo)語(yǔ)：

1,、商務(wù)英雄聚精之源

2,、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

20xx年7月25日（有待最后確定）,；

地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館（新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn)）

本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（如x灣,、x花園,、x等）,。

1,、x商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）

2、意向大客戶（人數(shù)）

3,、x灣業(yè)主（人數(shù)）

4,、新聞媒介記者（人數(shù)）

5、x公司企業(yè)員工（人數(shù)）

6,、代理商工作人員（人數(shù)）

總計(jì)：若干人

活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),，下午高爾夫比賽,，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣,。內(nèi)容豐富,。

1,、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮,，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位,，x公司作為承辦單位。

2,、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶,、業(yè)主,、新聞媒介朋友,、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3,、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng),、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：

a,。新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹，建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部,。

b。高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì),，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,，深化友誼,，促進(jìn)交流,，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊,。

c,。聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離,。宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng),，推薦x項(xiàng)目,。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通,。

4、活動(dòng)大體流程如下：

參與人員報(bào)到（x賓館）→新聞發(fā)布會(huì)（x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭,、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言,、項(xiàng)目推薦,、廣東嘉賓論俱樂(lè)部,，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場(chǎng)）→聯(lián)誼宴會(huì)（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述,、宴會(huì)聯(lián)歡,，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館）→全天活動(dòng)結(jié)束

x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑,，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。

1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函,。

2,、開(kāi)發(fā)商以信函,、電話等方式邀約其商界友人,、x灣客戶。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇七

“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷”,，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中,，通過(guò)精心策劃,、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的,，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營(yíng)銷活動(dòng),，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告,、促銷,、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段,，也是建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷,、數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷模式,。

縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程,，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷觀念形成非一蹴而就,，依其發(fā)展階段的不同,，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟,，活動(dòng)營(yíng)銷似乎是一個(gè)生僻的詞語(yǔ),；1994年-1998年,，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí),，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念,；98年以后到現(xiàn)在,，由于樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷深入人心，開(kāi)始由“產(chǎn)品營(yíng)銷”向“服務(wù)營(yíng)銷”和“定制營(yíng)銷”轉(zhuǎn)型,，但對(duì)其的詮釋理解也仍然存在魚(yú)龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象,。

1,、促銷活動(dòng)——簡(jiǎn)單的產(chǎn)品推廣活動(dòng),，充其量不過(guò)是一種技巧手法,，是局部的修飾舉措,，其成功帶有偶然性,，效益也僅限于產(chǎn)品本身,。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為,，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn),。

2,、行銷企劃——相對(duì)有組織,、有系統(tǒng)的營(yíng)銷行為，是根據(jù)市場(chǎng)在原有的基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝,，制定縝密的廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行,。相對(duì)于促銷活動(dòng)而言,，是一個(gè)質(zhì)的飛躍,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的前進(jìn)標(biāo)志,，其成功建立在因市場(chǎng)的各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。

3,、 營(yíng)銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營(yíng)銷行為,，不單單是指企業(yè)的營(yíng)銷決策，更著重于活動(dòng)營(yíng)銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)細(xì)節(jié),，包括經(jīng)營(yíng)理念,、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通,，是通過(guò)滿足對(duì)購(gòu)房者需求和欲望，將購(gòu)房者利益,、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所擬定出最佳營(yíng)銷計(jì)劃,。

縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展過(guò)程，顯然能納入到整體營(yíng)銷戰(zhàn)略高度上的活動(dòng)無(wú)疑更符合時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì),。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷的三個(gè)層次依然相互并存,、共同發(fā)展的，它們?cè)诓煌某潭壬戏?wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“活動(dòng)營(yíng)銷”策略,，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性,、艱巨性,、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段,，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷售的短時(shí)間、高效率,。

第一，“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，要努力傳遞樓盤(pán)信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤(pán)所具有的稀缺性信息,。醉翁之意不在酒,。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷顯示出它獨(dú)特的功效,。

第二,，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的,、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤(pán)產(chǎn)品信息的傳遞,，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事件”,、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”,，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息,、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí),、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息,。

第三,，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對(duì)特定的公眾,。

一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群,，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾,。

1、按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場(chǎng)面展開(kāi)

⑴ 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說(shuō)明會(huì),，開(kāi)發(fā)商,、建筑師,、景觀師,、合作商家等輪番上臺(tái),，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講,，把樓盤(pán)中的細(xì)節(jié),、配套,、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。

⑵ 客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤(pán)銷售的整個(gè)時(shí)間序列上,，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn),，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”,，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動(dòng),，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等,，以便給一個(gè)特定樓盤(pán)的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇八

時(shí)間過(guò)得很快,，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了,，今天將迎來(lái)了公司的十周年慶,，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶祝周年慶。

在這十年崢嶸歲月中,，x公司一直秉承“開(kāi)拓進(jìn)取,、放眼未來(lái),、追求卓越,、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念,，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力,，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國(guó)mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英,。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作,，它的建成將給x帶來(lái)革命性的商務(wù)理念,。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是x公司,，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂(lè)部,，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開(kāi)始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂(lè)部啟動(dòng)儀式的活動(dòng),，一可共慶諸多臨門(mén)之喜,二可借力發(fā)展,開(kāi)創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地,。

&l十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史,，展望未來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度,，大力打造企業(yè)和品牌形象,，可謂師出有名,，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái),，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”,，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石,，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開(kāi)市場(chǎng);高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng),，歷來(lái)為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚,。

參考標(biāo)語(yǔ)：1、商務(wù)英雄聚精之源

2,、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

20xx年7月25日(有待最后確定);

地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))

本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣、x花園,、x等),。

1,、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))

2、意向大客戶(人數(shù))

3,、 x灣業(yè)主(人數(shù))

4、新聞媒介記者(人數(shù))

5,、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))

6、代理商工作人員(人數(shù))

總計(jì)：若干人

活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分,，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),，下午高爾夫比賽,，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣,。內(nèi)容豐富,。

1、出于提高權(quán)威性,、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位,，x公司作為承辦單位,。

2,、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物,、意向大客戶、業(yè)主,、新聞媒介朋友,、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì),、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng),、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：

a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭,，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部。

b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼,，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊,。

c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目,。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員,、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。

4,、活動(dòng)大體流程如下：

參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言,、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂(lè)部,，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場(chǎng))→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡,，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束

x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外,，補(bǔ)充采用其它方式。

1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員,、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函,。

2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人,、x灣客戶,。

本次活動(dòng)主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》,，和x發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《x早報(bào)》兩大平面媒體,，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)推廣等方式進(jìn)行有效推廣。

1,、活動(dòng)前期宣傳：

a、 《x》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告,，采取軟文形式全面介紹x公司,、公司總經(jīng)理“中國(guó)mba英雄”xx、x俱樂(lè)部,，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城。

b,、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳，《x早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告,，圖文結(jié)合簡(jiǎn)介xx總經(jīng)理,、xx現(xiàn)代城,。

c,、以直郵方式發(fā)放銷售樓書(shū)和邀請(qǐng)函。

2,、現(xiàn)場(chǎng)推廣：

a,、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績(jī)以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂(lè),。，現(xiàn)場(chǎng)布置喜慶又不失莊重,、氣勢(shì)宏偉,，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目和俱樂(lè)部作引見(jiàn),。

b,、高爾夫競(jìng)賽：球賽場(chǎng)地通過(guò)拱門(mén),，懸掛項(xiàng)目和俱樂(lè)部的宣傳布幅,、雙葉廣告，重點(diǎn)投放，少而精,，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;

c,、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂(lè)部相關(guān)宣傳資料。現(xiàn)場(chǎng)宣傳營(yíng)造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛,，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績(jī)，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇九

(一)總目標(biāo)

根據(jù)本案營(yíng)銷宣傳策略,，通過(guò)切實(shí),、有效的廣告安排，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤(pán)特點(diǎn),，提高本案的知名度與美譽(yù)度,，支持本項(xiàng)目的銷售工作,。

(二)廣告目標(biāo)綜述

1.樹(shù)立樓盤(pán)整體形象,，對(duì)市場(chǎng)客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

2.保證樓盤(pán)銷售順利進(jìn)行,，配合x(chóng)x年全年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo),。

3.樹(shù)立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤(pán)形象，強(qiáng)化本案“×××××”的居住理念及推廣主題,。

(一)項(xiàng)目swot分析

經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)查,，得出如表8-7所示的swot分析結(jié)果。

表8-7 ××項(xiàng)目swot分析表

swot

分析結(jié)果

優(yōu)勢(shì)

1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位,，緊鄰××學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷,，居者既能享受景觀又能隨時(shí)步入都市,，享受都市生活的便捷

2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥?lái)的大型文教區(qū)，文化氛圍濃厚,，人文氣息可作為本案較大的賣點(diǎn)之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

1．本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

2．項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類型融合在一起,，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

3．本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，但其知名度與信譽(yù)度有待提升,，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程

機(jī)會(huì)

1．××市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段,，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁,，全年度房地產(chǎn)價(jià)格增幅近40%,，預(yù)示著××市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段

2．××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使××市正在往一個(gè)現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展,，這也對(duì)本案是一個(gè)利好

3．××市距著名旅游城市××市僅一小時(shí)車程，處于該市“一小時(shí)交通圈”內(nèi),，具有可挖掘的周邊市場(chǎng),，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象

4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤(pán),，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，成就了本案在××市樓盤(pán)項(xiàng)目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

威脅

1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),，其中“××”項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧,，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)比,，給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力

2．本案周邊的樓盤(pán)項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群,，弱化本案的影響度和推廣度

3．××市人口有限，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力,，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)

4．作為××市郊區(qū)的樓盤(pán)，本案所處區(qū)域要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程

(二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)

根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的swot分析結(jié)果,，初步確定本案的目標(biāo)市場(chǎng)可包括：

1.第一目標(biāo)市場(chǎng)：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

2.第二目標(biāo)市場(chǎng)：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的地區(qū)),。

(三)目標(biāo)消費(fèi)群定位

在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上,，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群,。

1.按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(1)居住者;(2)投資者。

2.按地理位置：

(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士,。

(一)廣告訴求重點(diǎn)

結(jié)合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷售階段,，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹,，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出,。

1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)：可著重突出中高檔景觀樓盤(pán)和本市規(guī)模較大的樓盤(pán)。

2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局,，小區(qū)地貌獨(dú)具特色,。

3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn),，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào),。

4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈,、大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套;與此同時(shí),，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。

5.人文氛圍：毗鄰×學(xué)院,，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū),，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊,，人文氣息十分濃厚，為本案營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍,，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn),，應(yīng)著重突出。

6.居住理念：本案所營(yíng)造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯,，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一,。

(二)廣告表現(xiàn)

1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營(yíng)銷階段設(shè)置不同的推廣主題,，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況。

2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合,。

3.廣告表現(xiàn)原則

(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象,，文字感性而具有說(shuō)服力。

(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格,，包括選用的圖片,、圖形,、字體,、色彩和編排樣式,。

(3)系列化：在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中,，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏,，分為幾個(gè)推廣單元,，形成單元系列，以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn),，同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示,，讓人們能強(qiáng)烈,、全面地認(rèn)識(shí),、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位,。

(4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“××項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位，界定自身價(jià)值,、生活階層,、生活品位等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求，以提供充分的心理暗示,，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待,，引導(dǎo)其采取購(gòu)買(mǎi)行為。

(三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃

電視,、廣播,、報(bào)紙,、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合,。

在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示,。

表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表

銷售階段

具體情況

引導(dǎo)期

首期推向市場(chǎng)，廣告運(yùn)用以一些新聞報(bào)道,、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項(xiàng)目奠基這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

公開(kāi)期

樓盤(pán)正式推向市場(chǎng),，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主,，同時(shí)可配合一定的促銷活動(dòng)

強(qiáng)銷期

各種媒體攻勢(shì)互相配合、全面展開(kāi),，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開(kāi)展,。在客戶對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上,，強(qiáng)化本案影響力，促使銷售迅速擴(kuò)大

持續(xù)期

廣告媒體的投放減少,，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

(四)廣告分期

本案廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng),，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時(shí)節(jié)省一定的廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位,，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。

表8-9 ××項(xiàng)目廣告分期情況表

階段

日期

媒介運(yùn)用

廣告主題

導(dǎo)入期

3月中

至7月中

戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上,，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米

預(yù)告開(kāi)盤(pán)日期,；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì),；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象,，使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解,；重點(diǎn)是感性,、概念性的訴求,，強(qiáng)調(diào)的是樓盤(pán)整體的品牌形象和企業(yè)形象

現(xiàn)場(chǎng)看板：在工地搭設(shè)大型看板,，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣氛

墻體廣告：在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置，推廣樓盤(pán)和企業(yè)形象,，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置尺寸

報(bào)紙廣告：在《××日?qǐng)?bào)》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告,，使受眾對(duì)本案有一個(gè)基本的了解,，開(kāi)工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施

燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對(duì)路牌,，共40對(duì)

道旗制作：沿××市主干道布置

售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成，營(yíng)銷道具準(zhǔn)備完畢

公開(kāi)期（導(dǎo)入期后1周左右）

7月底至10月中

報(bào)紙廣告：主要以《××日?qǐng)?bào)》為主,，時(shí)間配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施

各個(gè)主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開(kāi)：開(kāi)盤(pán)信息,；樓盤(pán)形象宣傳,；本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì),；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢(shì)

夾報(bào)：每個(gè)月一次,，以?shī)A報(bào)形式推廣,，加深受眾印象

電視媒體：××市電視臺(tái)專題報(bào)道，開(kāi)盤(pán)時(shí)向各大媒體發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息,，配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤(pán)強(qiáng)勢(shì)宣傳，強(qiáng)化樓盤(pán)形象

活動(dòng)：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉辦開(kāi)盤(pán)慶典儀式

強(qiáng)銷期

10月底至春節(jié)前后

報(bào)紙廣告：整合公開(kāi)期報(bào)紙媒介投放策略,，《××晚報(bào)》與《××報(bào)》配合進(jìn)行,，每月兩次投放

本案價(jià)格優(yōu)勢(shì),；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開(kāi)期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢(shì),、環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì),、配套優(yōu)勢(shì)等

廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布,，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右

電視媒體：××市電視臺(tái)專題報(bào)道

海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤(pán)信息的海報(bào),，對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸,，擴(kuò)大影響面

活動(dòng)：可舉辦促銷活動(dòng)，加強(qiáng)本案影響力，或參加房交會(huì)

持續(xù)期

11月中

報(bào)紙廣告：每半月投放一次廣告

銷售單位信息,；價(jià)格優(yōu)勢(shì)；熱銷情況

電視媒體：××電視臺(tái)專題報(bào)道

根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略,，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài),，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),，就沒(méi)有退路了,，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢(qián)多,，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存,。但是投資大,，如果被套牢的話，那就沒(méi)有任何退路了，比股市被套牢還慘,。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資,，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,，做任何事情都要提前想好退路,，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗,。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì),，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó),，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買(mǎi)者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤(pán)客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái),；

3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；

4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行,；

5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；

2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信,、郵件平臺(tái)）

3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析,；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行,；

4）集客策略,。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析,；

3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十一

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷已隨著網(wǎng)絡(luò)的普及而逐漸被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注,，但是在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃中成功的房地產(chǎn)企業(yè)不是很多，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷是相似的“事無(wú)預(yù)不立”成功與失敗的關(guān)鍵因素在于營(yíng)銷策劃,。下面與大家分享一下房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵因素。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功案例非常多,，在做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃的時(shí)候不要只是看到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的情況,，不是有一個(gè)好的想法就可以成功,，要將整個(gè)營(yíng)銷策劃考慮到細(xì)節(jié),，在這點(diǎn)上網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和傳統(tǒng)營(yíng)銷是相同的,。但是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有有區(qū)別于傳統(tǒng)營(yíng)銷,，只有正確的認(rèn)識(shí)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷才會(huì)將網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)到極致,。

“工欲善其事必先利其器”找對(duì)正確的人是成功的一半,。通常在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態(tài)的企業(yè),，臨時(shí)找來(lái)兩三個(gè)人,，甚至某一個(gè)人就開(kāi)始了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，并且這些人還不一定是專職做這個(gè)事,，可能是從原來(lái)銷售部門(mén)找了幾個(gè)經(jīng)常會(huì)上網(wǎng)的,，兼著做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。在分工上也沒(méi)有什么區(qū)分,，放任員工想怎么干就怎么干,，也沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)責(zé)。在團(tuán)隊(duì)的管理上,，還必須要做到分工合理,，相應(yīng)的職責(zé)要明確到每一個(gè)人,，檢查起來(lái)才有據(jù)可查,，責(zé)任才能落實(shí)到每個(gè)人頭上,，相應(yīng)的計(jì)劃才能執(zhí)行下去。

根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略制定出來(lái)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案是企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的靈魂,，如果缺少切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方案，不管再怎么努力,，終將會(huì)是徒勞無(wú)益,。

對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目標(biāo)的制定，很多企業(yè)都滿不在意,，要么覺(jué)得能做多少算多少，要么覺(jué)得越大越好,。要知道這種想法直接導(dǎo)致的是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的工作無(wú)法檢查，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，誰(shuí)也不需要為此負(fù)任何責(zé)任,，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的,。

四、營(yíng)銷方案的有效執(zhí)行

在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃方案制定好之后就是對(duì)方案的執(zhí)行,，在完美的方案不執(zhí)行也之后是一個(gè)方案，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃同樣需要成本,，需要考慮投資回報(bào)率,，及時(shí)高效的方案執(zhí)行才會(huì)降低成本,，要明白免費(fèi)的營(yíng)銷方式不只有你想的到，付費(fèi)的就要精于預(yù)算,，在將免費(fèi)的營(yíng)銷方式完成之后要有效的控制付費(fèi)的推廣,，不是所有的訪問(wèn)都會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。執(zhí)行力在一定程度上營(yíng)銷著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成本,。

在成都這個(gè)城市，越來(lái)越多的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷企業(yè)開(kāi)始借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)傳播自己的企業(yè)形象，建立企業(yè)品牌,。做網(wǎng)絡(luò)策劃的企業(yè)也很多，但是比較出名的就是同恒互動(dòng)了,，也有好多項(xiàng)目案例,，至少目前同恒互動(dòng)文化傳播有限公司作為一家專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)策劃服務(wù)公司,，其不光擅長(zhǎng)微博營(yíng)銷、危機(jī)監(jiān)測(cè)及處理,、媒體關(guān)系管理,，同時(shí)也十分擅長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)策劃、新聞推廣等各種網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營(yíng)銷手段。同恒互動(dòng)文化傳播有限公司擁有來(lái)自全國(guó)各地的專業(yè)人才,，組成了業(yè)內(nèi)口碑良好的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

所以說(shuō)不是說(shuō)完成以上幾點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃就會(huì)成功,，但是不考慮以上因素網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是不會(huì)成功的,，一個(gè)好的策劃要考慮的因素會(huì)很多,，有了好的方案并將營(yíng)銷做到細(xì)節(jié)才是重要的,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十二

歡樂(lè)小長(zhǎng)假,，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）

我和（項(xiàng)目名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福,，我們約“惠”吧！

（項(xiàng)目名稱）,，我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）

論壇,、產(chǎn)品推介

20xx。05,。01——20xx。05,。03

（項(xiàng)目名稱）銷售中心

答謝老客戶開(kāi)發(fā)新客戶

（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段,，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街,，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心，交通便捷，配套齊全,，是千萬(wàn)家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇,。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié),，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的溫暖,，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng),，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余,，娛樂(lè)文化生活,，感恩老客戶,，發(fā)掘新客戶,，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象。

1,、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度,。

2,、通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源,，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的,。

3、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù),，感恩老客戶，拓展新客戶,。

1、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排,。

2、主持人,，舞蹈演員歌手等安排就位,。

3,、迎賓人員到位。

4,、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放,。

1,、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式,，為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō)，為（項(xiàng)目名稱）樹(shù)立良好的品牌形象,，擴(kuò)大宣傳面。

2,、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師,，為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處,，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的,。 3,，5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào),、盛京門(mén)戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”，做到你買(mǎi)房我砍價(jià),，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí),，幫購(gòu)房客戶將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格，從而增加購(gòu)房者意向,，達(dá)到最終銷售目的。

來(lái)（項(xiàng)目名稱）,、看星星,、喝啤酒,、吃炸雞

1,、外廣場(chǎng)放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂(lè)，將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在（項(xiàng)目名稱）,，感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好,。

2、室外搭建舞臺(tái),，邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動(dòng)性,，在外廣場(chǎng)打造聲勢(shì),，吸引客流,。

3,、傍晚時(shí)分,，邀請(qǐng)大家來(lái)（項(xiàng)目名稱）、看星星,、喝啤酒、吃炸雞,，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍,。

diy制作,，全面升級(jí)，種類更多，玩法多樣,，更方便娛樂(lè)客戶的業(yè)余生活,。

diy手工皂,，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感,，增加活動(dòng)的樂(lè)趣,，帶給其美好印象,。兒童diy風(fēng)箏,，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們?cè)谖孱伭氖澜缰校枥L美妙的夏天,，從而增加參與活動(dòng)的積極性,。

歷來(lái)（項(xiàng)目名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,，這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次升級(jí),，為客戶提供冷飲,、水果,、蛋糕等,，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐,，進(jìn)而大快朵頤,，流連忘返,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十三

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的理想方式，最大特色即在于“足不出戶,，選天下房”,。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng),，就可了解房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看,，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站,，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀,、房間的布局、周圍的社區(qū)環(huán)境,、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余,、盡收眼底,，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后,，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間,、口舌和精力的選房過(guò)程，在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的環(huán)境中,，變得十分輕松有趣和迅速快捷。

理論上,，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同,。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi),，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目前最主要的目的,，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性,，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通,，為成交做好前期工作,。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ),，推廣是手段，贏利是目的!

常見(jiàn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣方式

a,、seo(搜索引擎優(yōu)化)

搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見(jiàn)的一種推廣方式之一，主要是通過(guò)搜索引擎的排名來(lái)提高網(wǎng)站的最大程度曝光率,，從而提升網(wǎng)站的流量,，來(lái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更傾向于用戶的體驗(yàn)化,，也就是常規(guī)說(shuō)到的ueo。

b,、ppc(點(diǎn)擊付費(fèi)廣告)

點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來(lái)說(shuō)很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來(lái)付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊,，常規(guī)網(wǎng)站比較常見(jiàn)的有百度、谷歌,、搜狐,、騰訊、雅虎等等,，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式,，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中。

c,、博客營(yíng)銷

博客營(yíng)銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷方式,，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞,，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的問(wèn)題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用,，在博客推廣中不在于多,，在于的是精,，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息,。掌握有效的方式方法,。

d、b2b平臺(tái)推廣

b2b電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售,，典型的b2b平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng),、生·意·寶、環(huán)球資源網(wǎng)等等,，b2b推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)b2b數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則,，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的b2b上,，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。

e,、電子郵件營(yíng)銷

電子郵件營(yíng)銷在中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)于企業(yè)還沒(méi)有做到能夠合理的有效運(yùn)用,，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷中國(guó)還是處于發(fā)展中,，但是不過(guò)現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假?gòu)V告信息和垃圾信息所采用,，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷營(yíng)銷來(lái)說(shuō)也同樣是一種很有效的推廣方式,，主要是將公司信息經(jīng)過(guò)制作之后,，對(duì)產(chǎn)品,、促銷、榮譽(yù),、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源,，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的,，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意,，可以通過(guò)一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫(kù)資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的,。

f、新聞軟文營(yíng)銷

這一種方式在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)采用的是越來(lái)越多,，大部分的企業(yè)開(kāi)始了采用了軟文營(yíng)銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門(mén)戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播,，不過(guò)最主要的是注意幾個(gè)方面，1、內(nèi)容的真實(shí)性,，2,、內(nèi)容的價(jià)值型，3,、內(nèi)容的推廣方向,，這幾點(diǎn)一定要明確,，最主要的是有效的信息,，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊,，因?yàn)槟莻€(gè)技巧性太高,，而且需要投入大量的人力和物力,。

g,、qq群推廣

qq作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助,，特別是現(xiàn)在的qq群,，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是qq群郵箱,，qq群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧,，qq群推廣不易采用苦力的方式,，因?yàn)椴灰走@種方式推廣,，掌握一定的技巧,，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用,，因?yàn)閝q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷,。

當(dāng)然了,，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象,，具體問(wèn)題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法,，堅(jiān)持下去,，就能得到預(yù)期的效果,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十四

天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),，社區(qū)僅僅2幢24f的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置,。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增,，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,，本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的`，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的,，加之本案的房型較老、規(guī)模較小,、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下,，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn),。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急,。

大環(huán)境讓人欣慰,，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎,，遭遇"十面埋伏",。

從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析,，其較為有利的是,，本案位置屬于金橋,、金楊新村的延伸段。東面,、北面,、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中,，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,，其存在已有十幾年的歷史,，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求,。對(duì)于本案來(lái)講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施,，而本案周邊,，目前上市銷售的個(gè)案,，也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房，另外,，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,，使本案住戶生活更為便利,。而楊高北路,、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(l4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻,。

然而，本項(xiàng)目是爛尾房改造,，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響,。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響,。這兩棟24f高層建筑容積率較高,，得房率較低,，物業(yè)管理費(fèi)較高,，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響,。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙,。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地,。20xx年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,，共計(jì)25萬(wàn)平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重),，有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右,。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。

綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的,，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性,。

本地的、外地的,、老年人、青年人一個(gè)不能少,。

針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張,、居住環(huán)境的改善,，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重,，本案的出現(xiàn),，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐,。

②市政拆遷戶

上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。

③外來(lái)工作者

上海作為人才高地,，已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)這批客源將有極大的吸引力,。

關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?

無(wú)可辯駁,，"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的,，爛尾房、房型老,、規(guī)模小,、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較,，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目,。不過(guò)幸好,，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的,。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力,。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面,、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂,、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,，都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別,、不同年齡、不同行業(yè),、不同地區(qū)甚至是不同買(mǎi)房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象,。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢,，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn),，客源模糊,。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題,，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有個(gè)性的,，這就是usp策略的運(yùn)用,。

怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開(kāi)始著手,。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異,，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì),，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外,，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn),。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì),。關(guān)鍵在于,，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì),。

想要成為"大眾情人",，除了產(chǎn)品的新鮮性,，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài),，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方,。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來(lái),。

記得大學(xué)時(shí)代,，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,，因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂,，可是最近碰到他，是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他,，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛,，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境,，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫(xiě)的《絞刑架下的報(bào)告》,，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的,。

星期五公社行銷由來(lái)……

70年代，公社年代,。

80年代，開(kāi)放年代,。

90年代,，自我年代,。

00年代,，個(gè)性年代。

今天,，個(gè)性群體共存的矛盾年代!

現(xiàn)在的都市,，俱樂(lè)部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂,，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體,，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣,。

我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方,，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去,，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家在一起可以聊天,，可以一起做一件事情,，依據(jù)個(gè)人的品位興趣,，在這里可以重溫久違了的集體生活。

所以,，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活",，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體,，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,，喜歡這種后集體生活的人,，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處,，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我,。他們是都市非主流中的非主流,，他們喜歡集體,，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因?yàn)樗麄兿Ｍ谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位,，有相似的生活體驗(yàn),，有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快,。

在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎,，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè),，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn),。當(dāng)新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖,，各自又回到自己的小圈子里,，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō),，就像星期五的感覺(jué)，能讓人想起善待自己的生活,，對(duì)于他們而言,，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,，是可以快樂(lè)的,、幸福的,、輕松的、生活的地方,。

這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的,，更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期待,，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊,，也是依依不舍的告別,，告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。

所以我將星期五賦以"生活"的概念,，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。

所以我把這種后集體生活的地方就叫,，"星期五公社",。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名,。

就這樣,，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了,。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái)，"金橋有個(gè)很生活的后集體,，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨,、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力,。

所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難,，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了,，接下來(lái)的事自然就好辦了,。

以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。

在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下,，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)一定距離,。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略,。

我認(rèn)為,，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且量體小,，上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以,，在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。

結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷,，我們將以"短,、平、快"的銷售策略,，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后,，銷售率將達(dá)到7080%。

首創(chuàng)成人漫畫(huà)作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào),。

在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：

也是由爛尾房改造，它抓住了房型小,、地理位置好的特點(diǎn)，目標(biāo)客源針對(duì)青年人,。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,，上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆,。不可否認(rèn),，"青年匯"是十分成功的,。

也是小房型白領(lǐng)住宅,，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道,。

在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出,，與先前的同類個(gè)案相似，無(wú)自己的創(chuàng)新,，落入了人云亦云的俗套。

：

連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,，根本沒(méi)有自己的個(gè)性,。

本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己,。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無(wú)跡可尋,。

在這里,，我把客源分為這樣幾種類型：

a、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>

b,、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群

c,、學(xué)會(huì)了走路的蟲(chóng)——it行業(yè),、廣告行業(yè)者

d、想占便宜的人類——新薪人類,、知青,、外地打工的

e、有錢(qián)有閑的尖頭鰻——投資先生

f、這個(gè)城市的主力居者——辦公族,、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn),，本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,，而每一種類型又都是我們所不能忽略的,。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性,，怎樣解決這一點(diǎn)呢?

于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性,。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí),，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體,。

城市：共同的環(huán)境————新的集體

金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活

社區(qū)：共同的家 —————新的集體

大堂：共進(jìn)式 ——————集體

網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動(dòng)的集體

會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體

建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立

綜合起來(lái),，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的,，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。

既然是生活的宅邸,，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮,、煽情一些,，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合,。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑,、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一,。

當(dāng)50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑,，童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌,。由此可見(jiàn),，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真,。不同年齡,、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),，那就是心中不泯的童真,。基于此,，想到了成人漫畫(huà)?，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫(huà)之所以廣受歡迎,，是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫(huà)的吸引力由此可見(jiàn)一斑,。因此，我決定用成人漫畫(huà)作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),，把各個(gè)類型的客源用漫畫(huà)的形式分別量身定制的表述出來(lái)。

在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,，運(yùn)用成人漫畫(huà)作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有,，即使有也是"拿來(lái)主義",。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫(huà)《地下鐵》中的場(chǎng)景,。由此,，我可以自豪地說(shuō)，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫(huà)作為廣告表現(xiàn)手法,，"星期五公社"是首例,。

大膽放棄報(bào)紙媒體,，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售,。

如何使用最低廣告費(fèi)用,，來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一,。

本案案量小,，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi),，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加,。所以,，我決定用不同與以往媒體策略,，以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的,。

基于上述原因，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷售中基本以戶外看板,、公交廣告,、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和dm并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣,。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定,。如果在銷售時(shí)遇上阻力,，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

事實(shí)勝于雄辯

經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn),，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的,。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里,，又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄,。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài),。

可以說(shuō),，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品,，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的,。

產(chǎn)品形象是品牌的重要方面,。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,，不僅使公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度,，為公司將來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八,、總論

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn)，它不僅僅牽涉到廣告,、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容,，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考,。

我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者,，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功,。也就是說(shuō),，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案,。

依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論，我接手"星期五公社"后,，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好,、利空,，也就是賣什么的問(wèn)題,。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題,，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題,，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題,，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了,，項(xiàng)目也就成功了一半,。因此,，在策劃中，我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入,。

就本策劃案來(lái)看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位),，而我卻在個(gè)性中找到了共性,，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái),。由于找準(zhǔn)了客源層,，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題,，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了,。

眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn),，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣,，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望,。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃,。

項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方,，但我還是在平凡之中找到了特殊,，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式,，提出了一種后集體的生活概念,，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫(huà)的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景,，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開(kāi)了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,，僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略,，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),，此為四新——媒體策略新。

抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤(pán)行銷中很好地得到運(yùn)用,，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì),，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同,，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ),。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn),，從而將公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤(pán)盤(pán)活,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段篇十五

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi),。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#,、7#,、9#、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市,，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒(méi)有樹(shù)立中,、高檔物業(yè)的品牌形象,，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套,，以五,、六樓為主；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90,、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元,，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下,。

由此可見(jiàn),，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙,，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國(guó)道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中,，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng),，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤(pán)組成,。

航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),，寶景,、金色港灣,、悉尼陽(yáng)光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán),。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b,、小戶型市場(chǎng)概況,。

自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái),。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā),，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng),，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō),，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì),。

（小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c,、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的,。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端,，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格,。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪,。

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì),，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部,，富翁的制造廠,，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐,。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a,、高端市場(chǎng)被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費(fèi),，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b,、中端市場(chǎng)被東方明珠,、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足,，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合,。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán),，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán),。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群,，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過(guò)程中,，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,，我方樓盤(pán)銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20xx,、4,、14

鄭州,，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販,，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平,、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

20xx,、4,、14,，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng),，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心,，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠,。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻,。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在,；市場(chǎng)潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費(fèi)力不足

3,、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感

4,、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田,，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5、外地人居多,，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話,，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層,，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7,、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8,、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸、清凈

10,、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、同類產(chǎn)品多,，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題,，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12,、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作,，普通員工流動(dòng)性比較大

13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14,、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15,、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力,，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代,，抓住了消費(fèi)者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功,！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集,，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣,，成為身份、財(cái)富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面,。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì),，卻讓建業(yè),、英協(xié)、百合花苑等一批高,、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡,，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b,、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī),。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢(shì)

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段,，可售資源僅850萬(wàn)元,，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳,。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型,。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑,、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng),。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹(shù)品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué),，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施,，很難形成高檔樓盤(pán)形象,。

4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高,、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性,。

5）非現(xiàn)房,，不符合商戶即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理,。

6）非獨(dú)立廚房,，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）,、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張,，從費(fèi)用角度考慮,，商戶、店員在二樓居住很不劃算,。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開(kāi)拓新市常

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4）大賣潮的整合,，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套,。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低,，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆,，且本樓盤(pán)有“大賣潮作依托，購(gòu)房,、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源,，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本,。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余,，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì),。

e）以大賣場(chǎng)做依托,，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng),，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久,，總投資20xx億元,，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i,。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè),、英協(xié)、東方明珠,、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii,。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰,。

建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī),。