方案是從目的,、要求、方式,、方法,、進(jìn)度等都部署具體、周密,，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃,。方案的格式和要求是什么樣的呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容、方法與前述可行性研究,、市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查相似）,。

包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位,、服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)者）定位,、市場(chǎng)地位定位、招商對(duì)象（投資人）定位,、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位,、經(jīng)營(yíng)主體定位、預(yù)期收益定位,、核心競(jìng)爭(zhēng)力定位等,。

重點(diǎn)是針對(duì)不同招商對(duì)象、不同投資者,、不同競(jìng)爭(zhēng)者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境,，制定分階段的、分地域的,、分主體的、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合,。

任何一次招商活動(dòng)都離不開傳播。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略兩部分,，且二者組合互動(dòng)應(yīng)用,。傳播策略對(duì)到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述。

1,、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運(yùn)用社會(huì)資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng),、政府公權(quán)力扶持、智力后援等,，這些社會(huì)資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源，如人脈關(guān)系,、智力后援、政府公權(quán)力,，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用,。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評(píng)估才能確定其價(jià)值量）,；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規(guī)模，即經(jīng)營(yíng)主體的個(gè)數(shù)和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額,、總生產(chǎn)量,、輻射市場(chǎng)輻度）。

是招商人講述給招商對(duì)象的未來收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對(duì)象的品牌要素）,、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟(jì)的,、物質(zhì)的,，也是文化的、精神的,，對(duì)于招商對(duì)象來說,，它既是歷史的積淀，未來的圖畫,，同時(shí)也是現(xiàn)實(shí)的真面目,。

依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）,。

招商過程中由于環(huán)境變化,、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機(jī)不可避免,，因此,，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對(duì)招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測(cè)狀態(tài)的方案。預(yù)案重點(diǎn)是對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

（一）,、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的,。（此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。 20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。

（二）,、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心,、批發(fā)市場(chǎng)等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來越弱,。或者說是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

一、活動(dòng)目的

（1）維系現(xiàn)場(chǎng)熱度,，提高項(xiàng)目知名度,，積累新客戶；

（2）邀約老客戶到場(chǎng),，維護(hù)感情,，同時(shí)借助其資源，增加客帶量,；

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠,，逼定成交,。

二、活動(dòng)主題

歡聚信特景苑廣場(chǎng),，共度歡樂周末

三,、活動(dòng)時(shí)間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng),，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外，更有購(gòu)房驚喜優(yōu)惠等你拿,！

五,、活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃

1、客戶線（鵬翔智地）

2,、現(xiàn)場(chǎng)線（活動(dòng)公司）

2,、1、接待中心拱門,、橫幅,、地毯布置；

2,、2,、前臺(tái)處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號(hào)碼等）,；2,、3、接待中心內(nèi)背景板,、x展架設(shè)置,；

六、活動(dòng)內(nèi)容

1,、現(xiàn)場(chǎng)安排真人版憤怒的小鳥活動(dòng),，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品；

2,、現(xiàn)場(chǎng)安排彩陶diy活動(dòng),，客戶可自行制作彩陶，制作完成后,，客戶可自行帶走；

3,、本次活動(dòng)為即來即參加形式,，每隔20分鐘，項(xiàng)目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項(xiàng)目推介,，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問題,，回答問題的客戶可

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；

4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；

5,、現(xiàn)場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內(nèi)購(gòu)房可享受92折優(yōu)惠,；

6,、活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)安排2名保安維持秩序

七,、獎(jiǎng)品建議

紙抽,、頸枕、毛絨玩具（20個(gè)）

八,、活動(dòng)流程

九,、活動(dòng)執(zhí)行工作表

十、媒體配合

十一,、現(xiàn)場(chǎng)布局

十二,、費(fèi)用預(yù)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，

購(gòu)物主題明確,。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

1.銷售（招商）目標(biāo)

xx商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。

表8-3xx商業(yè)城的可銷售面積說明表

2.銷售目標(biāo)分解

xx商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。

表8-4xx商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

表8-5營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1．個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。

2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性,、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立,、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗,，感到海闊天空。

克隆的價(jià)值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握,，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里,，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框,，創(chuàng)造自選動(dòng)作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。

可以毫不夸張地說,，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針,。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開,。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來競(jìng)爭(zhēng)的成敗,。

工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者,。自選動(dòng)作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮；自選動(dòng)作的難度很大,，因?yàn)槟銢]有成規(guī)可以借鑒,。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l創(chuàng)造了自選動(dòng)作,，誰就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語(yǔ)權(quán),。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性,、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),。

唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的.結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場(chǎng)的追捧。

策劃要講究審時(shí)度勢(shì),，太超前不被市場(chǎng)接受,，要跳樓；太滯后坐失良機(jī),，沒有效益,；與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對(duì)時(shí)間的無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),，從而獲取超額利潤(rùn)。

做策劃首先要考慮三個(gè)問題：

第一,，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵,。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì),、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格,，對(duì)企“來龍”的掌控,，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。

第三,，資源盤存。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系,、優(yōu)惠政策,、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器,，分解成各個(gè)零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體,，考慮其陰陽(yáng)是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn),，望,、聞、問,、切,，把握根本，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題。

策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計(jì),、資源整合、操作實(shí)施,、顧問監(jiān)理,、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項(xiàng)目通過這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn),，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。

策劃不管是對(duì)區(qū)域,、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì),，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。

寸有所長(zhǎng),，尺有所短,。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時(shí),、因地,、因人制宜,，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面,，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合,，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造,。

因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì),，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天,、今天,、明天，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊(yùn)，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì),，從而聚人氣,、地氣、財(cái)氣,。

因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫,。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì),，揚(yáng)長(zhǎng)避短，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流,，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對(duì)于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置,。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮,，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見項(xiàng)目在未來的發(fā)展態(tài)勢(shì),，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在,，更是項(xiàng)目的未來。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。

策劃一個(gè)企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家,，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代,。

策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無從說起,。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流,，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來說,，就是為老板換芯片,。

欲策劃老板，必先吃透老板,。

能成為老板,，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功,，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?？這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以,，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過程,。

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路,?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路,。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢(shì),、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者,。面對(duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店,，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì),，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界,。

名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握,，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏,，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念（概念）開發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā),、石破天驚之效。

中國(guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化,，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識(shí)以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識(shí)鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。

市場(chǎng)調(diào)查80%_數(shù)據(jù),，20%_直覺,。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬變,，_統(tǒng)計(jì)得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化,，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng),，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查,。所以，我說市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得_直覺,、經(jīng)驗(yàn)來把握。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì),、概念詮釋,、概念分解、概念推廣,、概念落地,、概念實(shí)施。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃,、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃,、銷售策劃,、經(jīng)營(yíng)策劃。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位,、商業(yè)布局,、功能定位、動(dòng)線設(shè)置,、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位,、投資經(jīng)營(yíng)戶定位,、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位,。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃,、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制,、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì),、銷售人員培訓(xùn)。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃：案名設(shè)計(jì),、視覺形象設(shè)計(jì),、案場(chǎng)設(shè)計(jì),、文案策劃,、平面設(shè)計(jì)、流設(shè)計(jì),。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣：媒體組合,、媒體選擇,、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算,。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃：商管公司籌建,、商管運(yùn)營(yíng)推動(dòng)、興市旺市策劃,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的

商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程,，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程,。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢(shì)必達(dá)到雙贏,，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑,，商戶經(jīng)營(yíng)順利并贏取利潤(rùn)。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問題,，導(dǎo)致招商困難或商場(chǎng)招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱,。簡(jiǎn)單總結(jié)下來有六忌：

在任何形式的招商工作中,，市場(chǎng)調(diào)研都是第一步。即對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)的交通狀況,、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平,、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況,、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析,，從而掌握項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ),。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中,，市場(chǎng)環(huán)境不宜被過分強(qiáng)調(diào)，但正確的市場(chǎng)環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的,。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣,，正所謂“看人下菜碟”，市場(chǎng)環(huán)境分析帶來的全面性與針對(duì)性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的,。因此策劃代理公司,，萬萬不能忽略市場(chǎng)調(diào)研的必要性，無論在制定調(diào)研方案還是人員配備上,，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以

往的經(jīng)驗(yàn)積累,，循序漸進(jìn)，以例而行。在此,，還要特別強(qiáng)調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的。而是要通過各種渠道,，深入了解項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)研的作用,。

聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地,，但過程漫長(zhǎng)且揪心,；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能,。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中,，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位,、確定招商對(duì)象與經(jīng)營(yíng)模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的,，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理,。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的,。另外,，由于招商過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理等方面,，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的,。有了該基礎(chǔ)后,，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實(shí)施商業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時(shí)通過扎堆兒以求穩(wěn)妥,，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價(jià)值最大的,。與此同時(shí),，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn),，欲通過獨(dú)特的定位吸引眼球,，招攬生意，也是欠考慮的：市場(chǎng)能否如此兼容并包,？市場(chǎng)容量是否足夠,？后期如何維持良性運(yùn)作？等等一系列問題都是特色定位時(shí)要注意的,。若一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目,，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的,。綜上,，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場(chǎng),，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位,。

商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)習(xí)慣,。一些經(jīng)營(yíng)成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒,，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜,，具體地段具體分析,，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。每一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合,，一個(gè)正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時(shí)就會(huì)為后期運(yùn)營(yíng)管

理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會(huì)在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶,；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營(yíng)模式,，只知其一不知其二，了解不深入不到位,，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問題,，這樣的商場(chǎng)開業(yè)后倒閉可想而之。作為德國(guó)最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營(yíng)的非常成功,，然而在北京卻屢碰壁,。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營(yíng)模式,，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場(chǎng)地的方式在北京開店,。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營(yíng)模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆,，也是后期能否成功運(yùn)營(yíng)的重要前提,。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的核心,。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)習(xí)慣將男裝安排在商場(chǎng)的高層上，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變,，后期開業(yè)的新型商場(chǎng)則將多將男裝安排在低層,。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營(yíng)火爆,，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象,，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場(chǎng)都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀,，從而照顧了扶梯周圍商戶,。再比如，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)往往將餐飲放在地下,，相當(dāng)一部分商場(chǎng)甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加,，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶進(jìn)行讓步,，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患,。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,，它的地理位置、商業(yè)定位,、消費(fèi)群體及購(gòu)買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌,。在招商過程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好,、越新穎越好,。越高檔的品牌,，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請(qǐng)的動(dòng),。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位,，或者說這個(gè)品牌進(jìn)來后能否與你的市場(chǎng)環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的成熟商圈,，卻招不來lv這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌,，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的,，如20%左右，但不宜過多,。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營(yíng)銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素,。另外,，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌,，所以招過多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的,，萬一消費(fèi)者不認(rèn)可，招商就是失敗的,。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的，具體問題需要具體分析,，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語(yǔ)：沒有開不出的物業(yè)，只有開不出的商場(chǎng),。在市場(chǎng)中,，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配，相互依存,，才能使商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期高效發(fā)展,。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)

歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問題,，如何面對(duì)這些問題,，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情,。