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商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇一

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報投資,。同時，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高,，投資回報才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強,，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足,，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇二

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1)樓盤客群細(xì)分;,。

2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;。

3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;,。

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;,。

5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫建立;,。

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信,、郵件平臺)。

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇三

商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計、概念詮釋,、概念分解,、概念推廣、概念落地,、概念實施,。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃,、招商策劃、銷售策劃,、經(jīng)營策劃,。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局,、功能定位,、動線設(shè)置、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃,。

商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位、投資經(jīng)營戶定位,、市場功能定位,、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個性招商策略,、分步招商計劃、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時機把握,、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點設(shè)計,、銷售人員培訓(xùn),。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計、視覺形象設(shè)計,、案場設(shè)計,、文案策劃、平面設(shè)計,、流設(shè)計,。

商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合、媒體選擇,、推廣計劃、費用預(yù)算。

商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程,，一種價值積累使量變達到質(zhì)變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過程,。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢必達到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗與口碑,，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤,。然而在現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種問題,，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉,。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：

往的經(jīng)驗積累,，循序漸進,，以例而行。在此,，還要特別強調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報告的。而是要通過各種渠道,，深入了解項目市場環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用,。

聘請經(jīng)驗嚴(yán)重不足只會紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實際駕駛經(jīng)驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開車行駛。順利的話也許可以安全到達目的地,，但過程漫長且揪心,；不順利的話中途會出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能,。

商業(yè)地產(chǎn)的運作過程中,，各個系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對一個商業(yè)項目進行定位,、確定招商對象與經(jīng)營模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的,，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理,。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運作理念與成熟的商業(yè)運作模式支撐的,。另外,，由于招商過程中每個環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運作,，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會擁有一只專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊，人才的價值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè),，它的價值更多體現(xiàn)在后期的資本運作與經(jīng)營管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團隊和一個優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說到過,，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后,，就要進行定位：在已知的地段,，為什么類型的商家提供一個怎樣的經(jīng)營場所，針對的是何種范圍的目標(biāo)客戶群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置,，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進行商業(yè)形象定位,，是后期實施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運作經(jīng)驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩(wěn)妥,，這是犯了忌諱,，一個毫無吸引力的定位是無法達到價值最大的。與此同時,，有些過于突出概念定位的代理公司,，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球,，招攬生意,，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠,？后期如何維持良性運作,？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目,，企圖通過這種另類的定位達到效果,，是要擔(dān)一定風(fēng)險的。綜上,，一個成熟的團隊在進行商業(yè)定位時,，會充分考慮項目市場，有針對性的進行商業(yè)定位,。

理進行準(zhǔn)備,，更會在招商過程中將這一理念傳達給商戶；而一些經(jīng)驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式,，只知其一不知其二,，了解不深入不到位,，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運作都有可能出問題，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之,。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功,，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式,，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場地的方式在北京開店,。同時內(nèi)在經(jīng)營模式也進行著悄然轉(zhuǎn)變。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動線的設(shè)計是商業(yè)地產(chǎn)招商的點睛之筆,，也是后期能否成功運營的重要前提,。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運營的核心,。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變,，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層,。至于人流動線的設(shè)計則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆,，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象,，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計成環(huán)繞狀,，從而照顧了扶梯周圍商戶,。再比如，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下,，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加,，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶進行讓步,，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患,。

一個商業(yè)項目,，它的地理位置,、商業(yè)定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進什么類型和檔次的品牌,。在招商過程中,，要避免兩個個誤區(qū)：招進的品牌越高檔越好、越新穎越好,。越高檔的品牌,，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請的動,。他們更強調(diào)一種文化定位,，或者說這個品牌進來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個認(rèn)知度很高的`成熟商圈,，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌，在一個商業(yè)項目中是要占到一定比例的,，如20%左右,，但不宜過多。新品牌進來后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營銷推廣等等,，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外,，由于消費者對新品牌的認(rèn)知是需要一定時間的,，同時消費者一般會有自己習(xí)慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風(fēng)險的,，萬一消費者不認(rèn)可,，招商就是失敗的。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗和技巧的,，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

歷了高速發(fā)展后,，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題,，如何更好的進行招商,，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇四

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn),。

歡迎大家參閱,。

(一)、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨立商廈,、批發(fā)零售市場,、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)。

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

(二),、運營模式將回歸理性。

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

1.定義。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意、設(shè)計及運籌,。

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低,。

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報投資,。同時，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高,，投資回報才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難,，即：快賣回報不足，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手,，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化,，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險，實現(xiàn)投資目標(biāo),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目,，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。

活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題,，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。

活動主題：開業(yè)盛典,。

活動時間：201x年4月29日,。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午),。

1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站),。

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。

活動宣傳：

1，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3,，電臺廣告(略)4，公車廣告(略),。

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。

(本文素材來源于網(wǎng)絡(luò),，如有侵權(quán),，請聯(lián)系刪除,。),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇五

考慮到貴項目對銷售策劃進行招標(biāo)的意義與目的,，因此,，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃,，而對于項目市場分析及目標(biāo)客戶分析等進行了簡要的分析,。

本案主要由市場分析,、整合推廣方案及公司簡介三部分組成,，具體包括項目概況,、swot分析、項目定位及“usp”導(dǎo)向,、推廣思路及項目建議,；項目的整合推廣策略及公司簡介。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法,，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論,，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定,。

本項目前期通過商鋪銷售來造勢,，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化,，因為本項目具有比較獨特的項目特色,，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售,。另外,，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣,。

市場分析

一,、項目概況：

本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯,，其總占地面積17093m2,，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二,、項目swot分析：

優(yōu)勢分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢

位于商業(yè)繁華地,，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；

2）配套優(yōu)勢

周邊商業(yè),、教育,、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

3）交通優(yōu)勢

本項目交通便利,、車流量及人流量較大,，

劣勢分析：

消費群劣勢

高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵,；

機會分析：

1）市場機會

2）稀缺性

本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓,，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會；

3）隱性機會（引導(dǎo)消費）

威脅分析：

1）潛在競爭威脅

潛在存在一些地塊,，其開發(fā)商擬修建高層,，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出,，其可能會一哄而上,，從而構(gòu)成競爭威脅。

2）消費者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費,，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑（可以通過新聞媒介,、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析,，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存,，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢,，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險,，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵,。

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況,，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉,。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短,、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升,、入市價格低,、開盤多、競爭激烈等等,。

隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計,、提升產(chǎn)品價值,、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）,；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動,、健康,、休閑、品位等）,；營造一種文化等等,。

房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設(shè)計,、施工招標(biāo),、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑,、統(tǒng)計局,、商業(yè)局、房管局,、國土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計,、整合營銷,、廣告宣傳、公關(guān)活動,、物業(yè)管理,、融資方式等等，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合,；在價格制定上，有效利用消費者的心理,；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié)、每道工序,、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場調(diào)研、市場分析,、市場定位,、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格,、外立面、風(fēng)系設(shè)計,、光系設(shè)計,、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計,、功能設(shè)計,、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等,。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式、開盤起價,、價格策略,、付款方式、營銷主題,、廣告創(chuàng)意,、投放媒體、投放時間,、媒體選擇,、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進組合家電,、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無法達成,，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價值感,，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感。

特點,，使廣告投入針對性更強更直接,。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案范文

第一篇：分析篇

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441,、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬,。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類,。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體,，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展,。

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高,，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1,、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢,？

2、在漢沽我們的間接競爭對手,？

在漢沽市場中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地,、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與第壹城形成直接競爭。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化,，銷售樓層以一,、二、三,、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊,，與第壹城一路之隔,，戶型、價格,、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3,、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持。

4,、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān),。

2、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當(dāng)中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多,。

3,、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比

天化5830、05%

石化52,、59%

個體及私營3618,、65%

銀行94、66%

學(xué)校94,、66%

醫(yī)院52,、59%

鹽場63、11%

稅務(wù)52,、59%

規(guī)劃局21,、04%

保險21、04%

其它5629,、02%

總計193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4,、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌,、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達,。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

1,、對市場,、產(chǎn)品,、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場,、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說2004年的漢沽房地產(chǎn)市場,，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知,，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格）,，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn),，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。

消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇六

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1)樓盤客群細(xì)分;,。

2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;。

3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;,。

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;,。

5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫建立;,。

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信,、郵件平臺)。

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

2)地產(chǎn)主題設(shè)計;,。

3)招商方案與執(zhí)行;。

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,。

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;。

3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;,。

4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措,，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇七

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義,，作為商業(yè)用途的地產(chǎn),，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在，就來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn),。

吧!

(一),、按存在形式分。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二),、運營模式將回歸理性。

由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

1.定義。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意、設(shè)計及運籌,。

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低,。

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報投資,。同時，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高,，投資回報才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強,，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足,，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇八

3)招商方案與執(zhí)行;,。

4)集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,。

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;,。

3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;。

4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式,。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解。

既然國家不會政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書,，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇九

（一）,。

我們不得不承認(rèn)的是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進行改善和調(diào)整的話,，勢必會影響到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,。因此積極探究當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的問題和對策，顯得尤為必要,。

通過對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看,，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調(diào)整,，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮,。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1,、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn),，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一,，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系,，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功,，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金,，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的,；其二,，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色,，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況,，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的,，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名,，時間一長就引起消費者的反感,，是起不到任何營銷效果的。

2,、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐,，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看,，營銷策劃缺乏新元素,，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進行營銷,，無論是取材,，建筑外心，還是建筑特色,，都以成詞濫調(diào)來進行宣傳,。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機制不健全,，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素,，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因,，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團隊策劃的能力不足,，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃,。

3,、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作,，那就是市場調(diào)研工作的開展,。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作,。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展,，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值,，以偏概全的情況,，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化,，機械化,，脫離樓盤實際情況,，忽略消費者消費能力，過度強調(diào)樓盤的高檔性,，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況,。

1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念,，簡單來講,，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時,，保證將廣告做的'有針對性,，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此,，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象,，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理,，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮,；樹立實事求是的基本原則,，從消費立場出發(fā),，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性,，保證給予消費者最理想的信息資訊,。

2、打造專業(yè)的營銷策劃團隊專業(yè)化的營銷策劃團隊,，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在,。為此，我們需要做好的工作為：其一,，立足提升在職營銷策劃團隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì),，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識,，以不斷提升自身的營銷策劃能力,；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制,，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序,，消費者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合,，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核,，由此實現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性,。

3,、實現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作,，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此,，需要做好以下幾個方面的工作：首先,，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù),，全面了解消費主力和能力的基礎(chǔ)上,，實現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；其二,，在預(yù)測報告的基礎(chǔ)上,，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術(shù),，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建,，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三,，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費群體,，對于其收入情況，購買力狀況進行分析,，由此明確不同階層的消費需求,，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對于消費目標(biāo)的界定,。

從理論上來講,，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場需求為出發(fā)點，樹立整體營銷意識,，保證營銷策劃與銷售情況保持一致,，進而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實的實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

（二）,。

針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪,、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo),，制定如下市場分析及銷售計劃,。

項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗,。也得到了市場和棗陽人民的一致認(rèn)可,，這點從第一次開盤能達到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。

1,、機會與挑戰(zhàn)分析,。

基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望,、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的,。但由于幾年來,，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,，帶走了一批投資戶及自營戶,，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任,，也傷害了一批投資戶及自營戶,。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱,。

2,、優(yōu)勢與劣勢分析。

棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段,、規(guī)模,、規(guī)劃、物流,、倉儲,、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的,。但目前在項目整體包裝,、推廣上面，并沒有將項目本身大氣,、航母般的氣勢詮釋出來,。對于一個近百萬方的超大項目,，幾個板塊同時啟動,，無論是規(guī)劃、施工,、宣傳,、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn),。在3個多月,，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱,、形象的出街,、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定,、蓄客,、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標(biāo),，在目前看來,，困難是巨大的,。

3、問題分析,。

截止到今天,，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間,，按現(xiàn)在平均每天3,、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪,。70%成交率,，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計認(rèn)籌189組,。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌,，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交132組,，50萬/套,，開盤可完成6598萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達到成績,。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額,，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的,。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動,，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的,。公布已進駐的商戶信息,，不管是對招商、還是對銷售,，都可以起到積極的推動作用,。

1、財務(wù)目標(biāo),。

一期標(biāo)鋪,、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元,，完成回款3億元,。

一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2,、5億元銷售額,，可完成實際回款1、5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2,、5億元銷售額,，完成實際回款1、5億元,。反推成交套數(shù)為1000戶,，完成認(rèn)籌1428組，完成來訪2040組,，按103天的周期,，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待,，每個賣場每天接待新客戶來訪7組,。

目標(biāo)市場：棗陽市高收入家庭、個體戶,、公務(wù)員,，年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險,、低投入,、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。價格：價格稍高于市場水平,。

配銷渠道：1,、通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進行從新包裝(包括戶外廣告,、報紙廣告,、海報、樓書,、宣傳單張,、折頁、紙杯,、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作,。2、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司,，對項目定位、推廣,、營銷,、各類宣傳活動的方案的制定。3,、成立一支精英的銷售及招商團隊,，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4,、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理,。

廣告：1、針對10月28日一期標(biāo)鋪的開盤,，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案,，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障,。2,、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面,，在逐步更換主題賣場,、炒作、認(rèn)籌,、開盤等畫面,。

1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂,。

2,、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選()。

3,、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布,。

4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人,，銷售及相關(guān)人員6人,，共計18人。

6,、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌),。

7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤,。

8,、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。

9,、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤,。

10、11月10日前,，一期標(biāo)鋪開始誠意登記,。

11、12月30日前,，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時間開盤,。

按照以上行動計劃,，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別,，但對于投資戶,，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù),，且不至于讓客戶無所適從,，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求,。

（三）,。

本工作計劃包括宗旨、目標(biāo),、工作開展計劃和計劃評估總結(jié),，日計劃，等五部分,。

本計劃是,，完成銷售指標(biāo)100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標(biāo),、實現(xiàn)目標(biāo),。

1、全面,、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應(yīng)用自如,。

2、根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息,，搜集客戶信息1000個,。

3、鎖定有意向客戶30家,。

4,、力爭完成銷售指標(biāo)。

眾所周知,，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭,，就是服務(wù)的競爭。服務(wù)分為售前服務(wù),、售中服務(wù)和售后服務(wù),，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重,。正是因為如此,，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務(wù)”來進行。

1,、多渠道廣泛地收集客戶資料,，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識,，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進一步的深入體會,，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對答如流,。

2,、對有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格,，在此基礎(chǔ)上,，與客戶進行互動溝通。

其次給客戶一種無形的壓力,，比如：房源緊張,，價格要上漲，等,。挑起其購買欲望,。

3、在用電話與客戶交流的過程中,，實時掌握其心理動態(tài),，并可根據(jù)這些將客戶分類。

4,、在交流的過程中,，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通,，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進一步了解的情況下,，可以安排面談。

5,、在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備,，做到對房源，面積,，單價等了如指掌,。

6、對每次面談后的結(jié)果進行總結(jié)分析,，并向上級匯報,，聽取領(lǐng)導(dǎo)的看法?？朔щy,、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗,。

7,、在總結(jié)和摸索中前進,。

在一個月后，要對該月的工作成果,、計劃執(zhí)行情況做一次評估,，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準(zhǔn)備,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇十

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行,，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”,，同時,，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo),，這也是策劃工作存在的意義,，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的,。因此,，鴻偉摩爾建議:商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性,，明確“做什么”及“怎么做”,，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果,。執(zhí)行需要指導(dǎo),，這也是策劃工作存在的意義，所以,，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的,。

對于商業(yè)項目的策劃而言，首要的任務(wù)是對項目的特性有準(zhǔn)確到位的把握,，即充分認(rèn)識項目的個性:自身獨有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點有哪些等,。這是項目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位,、業(yè)態(tài)規(guī)劃,、收益預(yù)測等核心規(guī)劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的,，也有微觀的;既有外部影響因素,，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的,，因此,，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”,，項目定位的準(zhǔn)確與否,，決定了項目是否可以成功運作,。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中,，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況,，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念,，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài),，結(jié)果導(dǎo)致項目運作失敗?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式:,。

開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟⑷€城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀,，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬,，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷,。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地,，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求,，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍;另一方面,，由于當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費者不認(rèn)可,，陷入兩難境地,。

一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā),，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位,。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象,，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體,，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競爭激烈的局面,。

這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見,。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律,，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項目,，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗,。

用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝,，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育,，造成項目運作失敗,。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展,，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認(rèn)識，從以往一些一賣了之,、不注重商業(yè)啟動而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓(xùn),，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇十一

它是在對企業(yè)環(huán)境和未來進行徹底調(diào)查和科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,，全面規(guī)劃或規(guī)劃企業(yè)或個人的未來，實現(xiàn)一定目標(biāo)的一種方法,。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒,！

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。

3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。

5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

1、銷售（招商）目標(biāo),。

2,、銷售目標(biāo)分解。

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8—5所示。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài),。

1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月）,，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮,；在國慶節(jié),、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價格定位及價格策略。

1,、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米。

3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題。

1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合,。

1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。

2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動,、項目招商說明會等形式。

(一),、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在),。

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)2014年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。2015年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二)、運營模式將回歸理性,。

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱2015年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，限度提升項目的附加價值,，獲取項目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

1.銷售(招商)目標(biāo),。

2.銷售目標(biāo)分解,。

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài),。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

(二)價格定位及價格策略,。

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，價為4000元/平方米,。

3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

(一)宣傳策略主題,。

1、個性特色：“_商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項目地處_廣場旁,，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合,。

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。

2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書目錄篇十二

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵（江南西）a出入口,。項目貫穿江南西路全程,，東接江南大道，西連寶崗大道,，與地鐵二號線江南西站無縫接駁,，與周邊的廣百新一城、摩登百貨,、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈,。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū),。為地下兩層建筑,，分為兩期，一期建設(shè)長520米,，建筑面積約為二萬多平方米,；二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域,，各自擁有不同景觀,。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米,，共有200多間白金旺鋪,，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式,，設(shè)有13個出入口直達地面,，過百個停車位。

針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡,，江南新地采取錯位經(jīng)營,，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場,，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內(nèi)的商戶出售的'商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流,、時尚的商品,，并極力營造一種有特色、有情調(diào),、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍,。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式,，而是尋求一種獨特的,、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所,。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求,，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂,、購物于一體的消費空間,，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊,。

地鐵的開通,，帶來了交通的便利，縮短了地域距離,，同時也給江南新地帶來了無限的商機,。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮,、時尚,、典雅、特色的商品而著稱,，不僅吸引了本地大批追求時尚,、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族,。

自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來,，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次,；月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上,，最高的租金達1200元/平方米！給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益和社會效益,，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡,。

江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明,，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費群的時尚、特色,、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的,。

針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外,，還引入了潮流特色商家,。

除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣,、統(tǒng)一經(jīng)營,、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展,。

一,、開業(yè)盛典。

活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題,，吸引大家的眼球，增加商場知名度,。

活動主題：開業(yè)盛典,。

活動時間：20xx年4月29日。

活動地點：江南新地露天廣場,。

活動形式：啟動儀式和舞臺表演,。

1，啟動儀式（上午）,。

1)迎賓,。

2)領(lǐng)導(dǎo)致辭。

3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo),、集團領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中,。

4)舞臺表演。

a,、明星演唱,。

b、明星與現(xiàn)場觀眾互動,。

c,、運動服裝秀。

d、女子led鼓樂表演,。

e,、街舞—雙截棍。

f,、休閑服裝秀,。

g、魔術(shù),。

i,、約翰表演飛面團。

j,、數(shù)碼產(chǎn)品秀,。