方案在各個領(lǐng)域都有著重要的作用，無論是在個人生活中還是在組織管理中,，都扮演著至關(guān)重要的角色,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的方案嗎？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

1.轉(zhuǎn)變思維法則

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候,，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗，感到海闊天空,。

2.創(chuàng)新法則

克隆的價值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個創(chuàng)新的時代,，永遠不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化,、標準化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動,。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗。

3.自選動作法則

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標,，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

4.三性法則

如何達到唯一性,、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品,，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。

5.適度超前法則

策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受,，要跳樓;太滯后坐失良機,，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài),，從而獲取超額利潤。

6.梳理分析法則

做策劃首先要考慮三個問題：

第一,，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提。

第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。

7.辨證施治法則

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機器，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望,、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題,。

8.系統(tǒng)化運作法則

策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計,、資源整合、操作實施,、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

9.“墊腳石”法則

任何策劃目標的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標,。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。

10.核心優(yōu)勢法則

策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個人，最主要的是準確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。

11.量身度造法則

寸有所長,，尺有所短,。如何揚長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時,、因地,、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面,，對他進行準確的定位,，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果,，也就是度身定造,。

因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天,、今天、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣、地氣,、財氣,。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫,。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短,，再參考社會的時尚和潮流,，進行獨家創(chuàng)作。

12.戰(zhàn)略至上法則

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

13.系統(tǒng)定位法則

準確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提,。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置,、品牌在社會中的位置。

14.預(yù)留“管線”法則

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠的考慮,，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠的戰(zhàn)略遠見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項目的成功,，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢,，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在，更是項目的未來,。

15.換芯片法則

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源,。

策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實,，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代,。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片。

16.消化老板法則

欲策劃老板,，必先吃透老板,。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處,，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟對接時一個鮮明的特點。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程,。

17.大勢把握法則

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路,?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路,。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢、借力,，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革,，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率,，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。

18.文化底蘊法則

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握,，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏,，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā),、石破天驚之效。

19.地域解碼法則

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”,，準確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。

20.20度直覺法則

市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù),，20%*直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟時代，市場瞬息萬變,，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準確反映處于動態(tài)中的市場變化,，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度,，最后的20度得*直覺,、經(jīng)驗來把握。

商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別

價值層面的差異

1.物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營,，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值,。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商,、經(jīng)營,，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預(yù)期的贏利目標,。

而住宅的價值在于居住,，保值升值。其關(guān)鍵是準確的產(chǎn)品定位及目標消費群體定位,，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值,。

從投資角度來看，住宅可以買來自用,，是保值投資,，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺,，其價值就極低,，甚至一文不值，風(fēng)險性極大,。

2.利益關(guān)系

從主體上說,，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”,。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價值鏈是“投資者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,，開發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益,、管理者,，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分,。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者,，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理,。

開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益。

與住宅開發(fā)相比,，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈,，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商,，還包括消費者,、經(jīng)營者和投資者,，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾,，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用,，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等,。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系,。因此，為了平衡不同主體的利益,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段,，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合,、功能布局,、管理模式、銷售策略,、投資回報等因素,。

3.市場風(fēng)險

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險,。除土地成本,、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外,，一般投資商業(yè)的人群相對較少,，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風(fēng)險,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的,，這樣才能增強投資者的信心,，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小,，因為住宅消費群體較廣,，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能,，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體,。

開發(fā)層面的差異

1.產(chǎn)品屬性

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外,，無法帶來額外的利潤,，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴格意義上說不僅僅是產(chǎn)品,，更是資本,，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大,。但應(yīng)該同時看到,，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司,。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購物中心,、主題商場、商業(yè)街,、社區(qū)街鋪等,。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度,，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別,。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益,。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多,，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn),。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜,。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研,、分析,，更要充分運用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機,，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補不足，降低風(fēng)險,。

2.開發(fā)技術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求,。在建筑設(shè)計方面,，戶型、景觀不再是重點,，配套設(shè)施會更多,，規(guī)劃、設(shè)計,、施工,、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加,，管理成本增加,，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為,，而后者主要是一種消費行為,，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營,、售后返租,、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面,，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā),，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金,。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群,，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群,?？傊虡I(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別,，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整,。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè),、更合理,、也更繁榮的方向發(fā)展,，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè),、繁榮經(jīng)濟作出貢獻。

3.規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡,。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初,，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來,，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了,，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難,，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進,，進駐的商家不理想”的結(jié)果。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性,，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,，人流、物流,、垂直交通,、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣,，在滿足功能要求的前提下,，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售,、招商和做旺的關(guān)鍵,。

4.開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，均要在投標拿地前進行初步的市場調(diào)研,。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營者,、消費者的利益，所需平衡的地方很多,，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹,。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策,、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來供應(yīng)量、消費力的需求,、租售目標客戶細分,、商鋪升值潛力等方面的分析。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品,，與住宅推廣相比,，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期,，以及未來的經(jīng)營管理,，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。

5.招商與經(jīng)營

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè),、運營,、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中,，開發(fā)商有機會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤,、營銷,、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利,，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營,，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，而必須抓好運營,、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛,，獲取最大化利潤,。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目,，如百貨,、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等,，一般都實行“招商先行”的營銷策略,，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段,。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力,，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值,，使商鋪作旺并不斷升值。

統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營,，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán),、經(jīng)營權(quán),、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用,，盡早介入項目整體開發(fā),，為招商及后期經(jīng)營管理作好準備。

而住宅一般不存在招商問題,，帶底商的住宅,，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主,，或是一般經(jīng)營戶,，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售,，提升住宅價值,。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要,。

營銷層面的差異

1.營銷主題

消費者在購買任何一種商品的時候,，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換,。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,，因為無論怎樣講,，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真,。

商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言,，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在,。

2.推廣對象

住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者,，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢,，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題,。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的,。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度,、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期,。

在整體交房、商場開始運作后,，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象,，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題,。

3.營銷周期

營銷周期和市場供給量是密不可分的,。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠超過商業(yè)地產(chǎn),，所以消費者可選擇的機會就多,，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長,，在具體的作業(yè)方式上,，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同,，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費,，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā)，這樣投資總額相對很高,，但是實際開發(fā)面積相對小,，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過長,，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

4.消費者關(guān)心的問題

住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標排序是：價格,、地段,、戶型、品質(zhì),、開發(fā)商實力,、服務(wù)、配套,。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段,、價格、后續(xù)管理,、開發(fā)商實力,、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功,，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

5.推廣節(jié)奏

房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期),、內(nèi)部認購期,、開盤期、強銷期、持續(xù)期和清盤期,。作為住宅地產(chǎn)來說,，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成,，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠,，項目優(yōu)勢展示不全,、消費者對今后生活的了解不夠,，市場接受就有限。

在商業(yè)地產(chǎn),，可能只需包括上述部分階段,，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認購期合并，或者直接從預(yù)熱期進入開盤并立即轉(zhuǎn)入強銷期;如果先天條件優(yōu)越,，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系,，可能開盤時就直接進入了清盤期。

6.媒介策略

住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍圖,，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料,、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等,。

而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，很多媒介都無法考慮,。比如電視廣告,，因為制作成本高，必須長期播放才有效果,，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢,，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的,，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長,，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲,、色,、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面,，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢,。

相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助,。另外,，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機場,、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū),，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說,，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的,。

7.現(xiàn)場包裝

現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果,，售樓處富麗堂皇,，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家,，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者,。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平,、快”的項目,，而且單位成本高、目標消費群集中,，所以到處充滿商業(yè)氣息,。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道,，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多,，趁早出手才有機會。

8.宣傳費用分配

住宅地產(chǎn)的周期長,，所以宣傳費用幾乎是平均使力,。

商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜,，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi),。

9.營銷活動

為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動,，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會,、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等,。

商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人,，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優(yōu)惠活動,，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”,、商家交流會等。綜合而言,，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同,，所以在營銷策略上有很大的不同,，認真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

商業(yè)地產(chǎn),，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn),，故又名做商鋪地產(chǎn),。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在,，就來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)

策劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)分類

(一),、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

二,、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二),、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

1. 定義

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。

2. 商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。

3. 商業(yè)地產(chǎn)的特點

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報投資,。同時，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高,，投資回報才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難,，即：快賣回報不足,，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

4. 商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標。

5. 商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強烈競爭性質(zhì)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目,，通常一個人或三兩個人難于很好完成

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

本站發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策劃方案,，更多商業(yè)地產(chǎn)策劃方案相關(guān)信息請訪問本站策劃頻道。

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場,，通過全方位地運用營銷策略,，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二,、項目營銷目標方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三,、銷售目標及目標分解

1.銷售（招商）目標

2.銷售目標分解

四,、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，價為4000元/平方米,。

3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

六,、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。

2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動,、項目招商說明會等形式。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

2)地產(chǎn)主題設(shè)計;

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;

4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構(gòu),，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴重,。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。 以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)

策劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)分類

(一),、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨立商廈,、批發(fā)零售市場,、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

二,、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

(二),、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

1. 定義

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。

2. 商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。

3. 商業(yè)地產(chǎn)的特點

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資,。同時,，也屬于高風(fēng)險投資。因為,，只有商業(yè)策劃得好,，商用價值高,，投資回報才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強,，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難,，即：快賣回報不足，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手,，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

4. 商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化,，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標,。

5. 商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強烈競爭性質(zhì),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成

活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題,，吸引大家的眼球，增加商場知名度,。

活動主題：開業(yè)盛典

活動時間：201x年4月29日

活動地點：江南新地露天廣場 活動形式：啟動儀式和舞臺表演

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)

1) 迎賓 2) 領(lǐng)導(dǎo)致辭 3) 啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。 4) 舞臺表演( 本站 )

負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員

活動宣傳：

1,， 地鐵廣告(地鐵二號線) 2,， 報紙廣告 3,， 電臺廣告(略) 4， 公車廣告(略)

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。

(本文素材來源于網(wǎng)絡(luò),，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除,。)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。

2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。

3.商業(yè)地產(chǎn)的特點

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資,。同時,，也屬于高風(fēng)險投資。因為,，只有商業(yè)策劃得好,，商用價值高，投資回報才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強,，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難,，即：快賣回報不足，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手,，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

4.商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化,，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標,。

5.商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強烈競爭性質(zhì),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

（一）,、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的,。（此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

（二）,、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題,，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。

活動主題：開業(yè)盛典

活動時間：4月29日

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)

負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員

活動宣傳：

1,，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3，電臺廣告(略)4,，公車廣告(略)

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇九

鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。

銷售,，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套房,、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元。其中159.7m2的`三室兩廳有23套,，以五,、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元,，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下,。

由此可見,，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

b,、小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米),?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十

(一)、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

二,、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)2014年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。 2015年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二)、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱2015年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(二)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十一

一,，項目的前期定位策劃：

即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研,，項目定位,，項目的經(jīng)濟效益分析等。

二,，項目的推廣整合策劃：

包括項目的vi設(shè)計,，項目推廣期,、促銷期、強銷期,、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等,。

三，項目的銷售招商策劃：

包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊的編制,，分階段銷售價格的確定等;項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

全程策劃核心流程

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1,、項目投資策劃營銷;

2,、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷;

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷;

4,、項目形象策劃營銷;

5,、項目營銷推廣策劃;

6、項目顧問,、銷售,、代理的策劃營銷;

7、項目服務(wù)策劃營銷;

8,、項目二次策劃營銷;

房地產(chǎn)策劃人的六個職能

從策劃師所擔(dān)負的職責(zé)角度考慮的話,，我們認為至少有六個方面的職能。

1,、醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對癥下藥,，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查,，通過對各種診斷結(jié)果,、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論,。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃,、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入,、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況,、區(qū)域人文地理環(huán)境,、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素,，提出項目的概念設(shè)計定位,，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位,。

2,、法律顧問職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,，如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等),，土地代征,、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展,、或類似奧運,、wto、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況,、甚至城市規(guī)劃,、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī),、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行,。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握,。

3、財務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃,，并要保證項目在未來暢銷,，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益,。其手段主要不是通過降低成本,，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上。

4,、導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位,、施工單位,、銷售公司、廣告代理商,、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功,。

5,、船長的職能

認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上,，當(dāng)項目的概念定位成為設(shè)計圖,、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理,，如果把設(shè)計圖看作海圖的話,，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意,，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施,。

6、環(huán)境問題專家

這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖,、酸雨增加的“大環(huán)境”問題,，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境,、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題,，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn),。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售,，而景觀風(fēng)格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。

可見,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才,，同時，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成,，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成,。

7、房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研,、方案策劃,、投融管理、產(chǎn)品營銷,、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員,。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計、建設(shè)、營銷,、廣告,、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作;房地產(chǎn)項目的運營工作,。

20__年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè),，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視,，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進行審核,，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見,，最終評審?fù)ㄟ^的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立,，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才,，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康,、持續(xù),、高速發(fā)展，對加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義,。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計5年后,，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位,。

20__年12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦,、房教中國承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行,。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認證制度以來的首次年會,。標志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進，也標志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進,。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園,，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采,，進一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展,。

8,、房地產(chǎn)策劃的地位和作用

(1)、地位

第一,、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè),，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值,。二十一世紀是知識經(jīng)濟時代，知識經(jīng)濟的一大特征是智力,、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進一步發(fā)展,，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè),，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn),、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力,，就是思想,、智力、方略等,。智能與財富結(jié)合在一起,，還會爆發(fā)出巨大的能量。

第二,、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團,、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手,。主要表現(xiàn)在：首先,，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實踐廣泛,。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié),，策劃活動都參與其中。其次,，房地產(chǎn)策劃的案例精彩,、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中,，都有不少精彩絕妙的概念,、理念、創(chuàng)意和手段,。第三,，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富,。由于眾多策劃人努力實踐,，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時,，還梳理出不少閃光的策劃概念,、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想,、策略的幫助與支持,，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益,。

(2),、作用

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準確,，避免項目運作出現(xiàn)偏差,。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶,。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀,，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確,，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

第二,、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力,，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地,。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”,，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破,，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn),，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨,。在這種情況下,，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力,，贏得主動地位,。

第三、能探索解決企業(yè)管理問題,，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力,。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去,，重點是管理創(chuàng)新,。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序,，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手,，探索解決管理問題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源,，使之形成優(yōu)勢,。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展,，如概念資源,、人力資源、物力資源,、社會資源等,。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的,、凌亂的,，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去,，理清它們的關(guān)系,，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起,，圍繞中心,，形成共同的目標。

此外,，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場,，滿足居民居住具體要求等作用。