確定目標是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié)。在公司計劃開展某項工作的時候,，我們需要為領導提供多種工作方案,。方案對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇方案,。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇一

1、選址

從風水角度,，地塊過去用途對新開發(fā)項目是有影響的,。如過去曾做過醫(yī)院、太平間,、墓地,、監(jiān)獄、刑場,、屠宰場等使用,，是下乘之地。要是精明的購房者知曉,，并口碑相傳,，對樓盤銷售的負面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤,，位于曾經(jīng)的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場和刑場,，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下,，營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短,。

2、樓盤主門方位

適合做主門的道路最好為二,、三級馬路,，因為道路就為水，水為財,。主門是整個小區(qū)的主納氣口,，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳,，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形,，使園區(qū)的吉氣,、生氣不外泄。

如果馬路太寬,、太大,，如城市干道，車流量大,，相當于水太大,、太急，這樣的財,，一個小區(qū)難以收留,，也就當無財可言了

如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷,，也為不吉。會造成氣路不暢,，生氣無法入小區(qū),。從使用方便的角度來說，因路窄也必會經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象,。

3,、樓宇布局

開發(fā)商在項目高矮樓宇的布局上應遵循風水原則，該北面高,、南面低,、東面高、西面低,，這樣方可達到項目樓宇的最佳采光,，風水的角度便是吉祥。

樓宇排列忌形風口,。樓宇比較多,，有時會形成“風口”，對受風之極不利,。

如果中間為路,，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門,，則也不利,。

要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑,，太近會形成一道狹窄通道,，通道處就相當于自然環(huán)境中的兩山風口處，從科學角度或風水角度都不宜,。

4,、樓宇形狀

【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出,，造成樓體間尖角互射，形成煞氣,，產(chǎn)生不利的風水效應,。如香港中銀大廈，像把擎天劍,，鋒利無比,，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。

【二忌】建筑上大下小,，呈倒三角形,，如東莞新海關大樓，上大下小,，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺,。

【三忌】建筑中空，像心臟被挖空了,。

5,、景觀布局

在風水全程營銷中，景觀布局非常重要,，布置得當,，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值,，增加樓盤的賣點,。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達招財進寶,。植物還可凈化不良風水場,。

景觀風水局是，用得最多的是水景,，因為中國傳統(tǒng)認為“以水聚財”,，水的形狀和位置設置得當，必大利業(yè)主財源,。

植物在風水布局中很重要,，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點,。

樓盤過去曾做醫(yī)院,、墓地等，多栽種植物可吸收不良氣場,，凈化風水,。

6、售樓處

售樓處的風水策劃也是非常重要的,，會直接影響樓盤的銷售狀況,，策劃出售樓處旺財旺運的風水形勢,，是營銷策劃的重要部分。

售樓處外觀要有氣勢,，內部要寬敞,、明亮。

售樓處門前要個明堂,，即大片空地,，不單是停車需要，更是風水要求,。

售樓處內部形狀要方正或外小里大,，堅決避免外大里小的退財形。

售樓處入門口處要留足空間,，忌將沙盤置于入門明堂處,，造成空間局促。

7,、樓書

在樓書撰寫時,，要由建筑風水策劃人員提供樓盤建筑風水解說的文字資料，把建筑風水內容作為一處重要方面體現(xiàn)出來,。但需注意，重要不等于過多,，如果描繪文字過多,，會起到適得其反的效果。

8,、開盤策劃

開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機,，因此建筑風水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則,。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建筑風水解說,，都收到了很好的效果。

避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”,，避免產(chǎn)生正對道路的建筑接受路沖,。

道路系統(tǒng)爭取南北、東西走向,，同時還應避免正子午,、正卯酉走向。

力求平直,，避免彎曲;交叉道路求正交,，避免斜交，忌剪刀煞地段,。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇二

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質基本不能提升、入市價格低,、開盤多,、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價值,、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業(yè)服務);倡導一種生活方式(如運動,、健康、休閑,、品位等);營造一種文化等等,。

一、未來發(fā)展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代,，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭,、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應注重對品牌的不斷強化,，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前,，推廣手段整合性強,，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化,，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩,，居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫,，偶然性,、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,，會更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。在未來的發(fā)展過程中,，將進一步追求境界(如歷史、人文,、文化等);追求近距離(如與商務區(qū),、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線,、綠化,、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等,，不僅對配套設施的需求提高,，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求,，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下,，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值,，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求,，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點,，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃,。

二、房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先,。在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應該策劃在先，包括項目認證,、風險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設計,、施工招標,、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑,、統(tǒng)計局,、商業(yè)局、房管局,、國土局,、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查,，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等,。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃、戶型設計,、整合營銷,、廣告宣傳、公關活動,、物業(yè)管理,、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上,，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上,，利用消費者好奇、虛偽等心理,。如關注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié)、每道工序,、每個細節(jié)都相當重要,。如市場調研、市場分析,、市場定位,、市場形象、市場促銷,。

三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應在不同層面塑造差異,，如建筑風格、外立面,、風系設計,、光系設計、戶型設計,、布局空間設計、功能設計,、智能化設計,、逃生設計等等。在差異的塑造過程中,，應在價值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本,。

四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象,、項目形象,、員工形象、產(chǎn)品用料,、營銷方式等等,，另一方面要善于整合，在定價方式,、開盤起價,、價格策略、付款方式,、營銷主題,、廣告創(chuàng)意、投放媒體,、投放時間,、媒體選擇、賣點營造,、物管承諾等方面都應該組合和整合,。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套,，整合內外部資源等等,。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成,，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在,，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理,、實用率高,、采光好、空氣流通;樓距較大,，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通,、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài),，務求直指人心，在銷售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性,，配合產(chǎn)品的特點,，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文,、公關和不同形式的廣告,，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為,，關注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇三

一,、整合傳播策略的原則

1,、差異化

①市場差異化

本地開發(fā)商對市嘗消費群體、概念的細分還不成熟,，大多數(shù)開發(fā)商不注重項目的定位策略,，都本著多、廣,、利的初衷進行開發(fā),、設計、推廣,，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶,。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設計,，因此受到時間,、片區(qū)、價格等因素制約,。導致客層對其無所適從,，在漫長的考察、等待過程中,，一點點將購買信心消耗殆荊

再看區(qū)域市場,，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街,，向南為大直街,，向西為學府路、埃德蒙頓路,，向北為友誼路,，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導致部分客流找不到一個良性出口

本項目的定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細分的結果,，另外也是對目標消費者的細分,。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的,。

②消費客層差異化

目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標客層為中心而開發(fā)設計的項目及其少見甚至沒有,，大多都是先建項目，后期再找消費者,，有的項目竟然同時涵括幾個目標群,。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買,，這中定位與實質不對稱的現(xiàn)象直接導致了銷售的成敗,。必然導致消費者細分不夠，混淆市場,，同時也導致項目在市場及消費者心目中的“摸不準”現(xiàn)象,。

由于現(xiàn)在購房者心態(tài)成熟、具備維權意識,，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及項目是一種挑戰(zhàn)和機遇,。

③概念差異化

哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功,，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點;另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬說成公寓,。

如果我們能夠深化星級酒店公寓概念,，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務培訓，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化,，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強大的沖擊,，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。

2,、體驗式

必須注意,，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓,，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸,，實現(xiàn)以上所述之差異化，必須強化目標的客戶體驗歷程,。

項目的傳播不僅僅為目標客戶描繪和承諾,，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺——樣板房,、設計說明,、精裝方案、材料展示,、管理服務模擬演示,、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點,。

3,、品牌模式

塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式,，帶動整體開發(fā)樓盤走勢,，奠定今后物業(yè)項目(尤其是區(qū)域內臨近項目)開發(fā)銷售基礎

二、傳播定位策略

1,、項目定位

①定位原則：

體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心

a：品牌高度

金領專屬,，全城唯一星級酒店式公寓

完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理,。

b：品質高度

二梯三戶,，星級酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設計理念的戶型設計;高檔精裝修(全部采用各國進口頂級材料);享受城市核心高配套標準——衛(wèi)星電視、超市,、多功能會所,、酒店、休閑娛樂,、金融服務,、商務服務、交通……,。

通達世家形成了相當成熟的社區(qū)氛圍,，許多公建和設施已經(jīng)成型,，后期購買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的,。

c：服務高度

直接引入國際著名酒店管理模式

實行五星級酒店管家服務

如小時工;預定車,、機票;兒童托管;家居清潔、洗衣,、訂餐、送報

按照星級酒店的服務標準來打造,，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理,。在提供國際超前的“大管家式”管理服務的同時，24小時純酒店服務,、家政服務,、商務服務、文化娛樂服務,、全套智能化管理服務,、寬帶信息網(wǎng)絡服務，星級酒店禮遇,。租務代理,，委托經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報(建議),。

②項目定位的理解

純粹的星級酒店公寓

哈市第一個四星級酒店式智能公寓

哈市核心區(qū)位的精裝星級高級公寓

以功能配套驅動服務與概念;以著名酒店介入管理驅動品質;以核心區(qū)位功能驅動項目競爭力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅動項目信賴度;以文化驅動項目人文內涵,。

③項定位的支持點

a：目標人群充沛

哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年發(fā)展,，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會城市中的亮點,。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達、新興行業(yè),、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領;越來越多的來哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務候鳥族群,。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白,，因此,，在一定心理認知層面上，項目的出世,，會較容易引起市場及行業(yè)轟動,。

以新陽路與通達街交匯處為結點的區(qū)域市場，久未有新項目上市,，尤其是高檔物業(yè),。另一方面新陽路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導致區(qū)域市場東向部分的購房者找不到消費出口,，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場西部攔截,，從而奠定了目標人群的充沛,。

b：區(qū)域配套與項目定位相契合

新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街,、中央大街的繁華;西比不了學府路,、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學術氛圍。(西大直街無直接可比性),。但是,，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎設施齊全——醫(yī)療,、金融,、郵政;公共設施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結,、酒店,、食肆、商務,、休閑,、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街,、哈一百兩大商圈,，便利性毋庸多言。針對項目定位,，區(qū)域配套設施完全切合項目的操作性與大眾之心理認知,。

c：開發(fā)商品牌遞進式戰(zhàn)略考量

處于對開發(fā)商整體市場操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項目的定位亦是相切合的,，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度,，也較好的與通達世家其到維系作用，起到一個承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑,。

2,、品牌定位

①品牌定位語

星級家品 榮耀逸生

a：品牌名稱與定位語組合示意

定位語闡述

既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店,、會所等多種功能于一體,。

突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質為切入點來闡述業(yè)主的身份與影響力;同時體現(xiàn)項目特質——酒店式公寓,，將目標消費人群的需求與項目定位融合一體,。

另外，在傳播應用上,，亦比較易于應用,，能夠說明品牌主題定位與內涵。

②鉑宮到底怎么樣?——品牌寫真

如果鉑宮是一個人，對他的描述應是如下：

他出身正門,，雖不言功名,，卻將信賴與誠實深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢,，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世,，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不茍;他具備超前意識,，以頂級標準要求自己;他有自己的一套行事準則,，使別人無法逾越與抄襲!

3、誰會注意并可能成為鉑宮的主人?

高薪行業(yè)中高級主管,、經(jīng)理

大型公司集團駐哈高層,、經(jīng)理

高薪自由職業(yè)者及相關資深人士

青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)

專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡、廣告,、演藝、文化,、規(guī)劃,、it、藝術等)及個性行業(yè)老板,、高級主管和資深人士

外籍商務人士及投資人士

4,、鉑宮的主人將是誰?——主體目標消費者描述

①回歸型居住者

工作中、社交中善于融合

但當浮華淡去,，面對生活時,，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所,。這類群體在年紀上會偏大一些,，但是購買實力也非常強!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛,，對事業(yè)保持熱情,，但同時也學會放松自己，更加冷靜的支配生活與財富,，眼光比較精準,，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費層之一,。

②特立獨行型居住者

已經(jīng)形成社會地位的格調,，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度,，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜,、太過張揚的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍,、中流砥柱,，有很強的獨立意識及文化素質，善于在尋找新事物并識別其潛在的發(fā)展態(tài)勢,。

③職業(yè)型居住者

個別職業(yè)或其它習慣,、個性使然，追求簡單性,、隱蔽性生活,，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符,。有一定的購買實力,，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對新興事物保持關注態(tài)度,，當然眼光也非常挑剔與犀利;所以對于自己看好的東西也會不遺余力的告訴好友或同事,。這類群體是我們的主力客層之一。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇四

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設計建議方案,，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設想，結合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析,、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風暴。

二,、項目營銷目標方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實,。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴,。

三,、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。

(一)項目入市時機及姿態(tài)

1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié),、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米,，最高價為4 000元/平方米,。

3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升),，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。

六,、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。

2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關雜志,、直郵廣告等形式。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關,、促銷活動,、項目招商說明會等形式。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇五

前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來,，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈,，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了,。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場,，熟知市場,，實施“重心前移”的市場定位。這時,，國內不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力,、物力,，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌,，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事,。

房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)

按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售(推銷)一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求,、軟環(huán)境的調查與分析,，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風 險,。

房地產(chǎn)營銷策劃的最前端

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇、市場調查,、產(chǎn)品定位,、投資報酬分析、投資決策,、方案設計,、建筑規(guī)劃、廣告企劃,、業(yè)務行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應該說明兩個問題,。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作,、建設階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段,，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后,，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作,。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二,，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為,，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實,，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法,，是不妥的，這應是“前期工作”的內容,。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營銷策劃的前端，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關鍵,。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃,，找準目標人群,，進行產(chǎn)品市場的恰當定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠的戰(zhàn)略,。

前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題

在我國,，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進入1998年之后,，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫,，2001年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是2002—2003年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右,。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，2003年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷 輕前期營銷,，本末倒置

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點：一是成立公司,、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行;二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行;四是開發(fā)前期雖有市場調研,，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”?？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動,。

樓盤營銷策劃方案活動內容 樓盤營銷案例篇六

前言：營銷理由

傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為,，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關系,。按這一理論,，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動,，就可以了解一個商品的內在價值,，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內,，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值,，因而是理智的,，因而也就不存在市場營銷概念了,。

然而，西方經(jīng)濟學則認為,，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務帶給人們的效用,，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用,，南方人認為米飯好,，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方,。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品,，而不是具有同性質的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟,，“華翠”內部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快,。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內容。

二 房地產(chǎn)營銷策劃書-促銷：點石成金

現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個層面上的競爭,。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么,，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰,，這是新時期的基本市場法則,。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī)、標新立異,，充分運用創(chuàng)新思想,，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā),，連點成面,，面面俱到;多線共拉，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡,。

(一)房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違,，欲速則不達,。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報,，更是難上加難,。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式,，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈,，市場明顯供大于求,。在此情況下，如果華翠園沉住氣,，以“不變應萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟,。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運轉速度。所以,，房地產(chǎn)營銷應當調整思路,，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變萬化”(營銷手段方面),，采取“租售結合”的營銷策略。

“租售結合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發(fā)生變化,，供給過度，造成樓房難以銷售時,，應改變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體,，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣,，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金,，而且,，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣,，公司可以得到雙面的回報,。何樂而不為呢確實,，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率,。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失,。另外,，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調查，通過市場調查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫,，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以，本策略很具可行性,，市場空間大,，大可一試!

(二)房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”(園)

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運,，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時,，他們的消費行為也私利的,，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時,，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”,。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析,，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好,，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草,，這樣，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能),。

并且，我們投入也不大,，100平面大概只需2000元即可,，同時，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規(guī)模效應,，進一步降低“花園”建設成本,。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂。在這里,，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分,，目標群定位于年輕階層(如本人);另外，還必須采取低價,、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償,，以彌補其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話,，是不會發(fā)生這樣的質量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么?(當然我對您們還是有信心的),，如果有的話,，那在售房時,，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質量保證合同,。這樣,，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實,，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質量為基礎的,，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”;營銷是“術”,，而產(chǎn)品是“道”)

(三)房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者,，以正合，以奇勝”,。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中,，沒有領先的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率;而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運,。因此,，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的,、適應現(xiàn)實要求的模式,，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強手之林,。

目前，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建、籌建的樓盤存在,，市場形勢更趨嚴禁,。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者),，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉移及外來人口的消費涌動,，這種市場結構狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉!有時,，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場,，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機,，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式,。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結果值即可,。

關于這個手段,，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西,，這里,，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業(yè)管理服務人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動,，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(后面提到)，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲,，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事,。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。

(四)房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高夢想!所以古人云“無水則風到氣蔽,，有水則氣止而風無,。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風水寶地,。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美,、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫、商賈巨富,、文人騷客中,。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層,?；▓@者，人文,、自然與建筑對話的靈性空間,，于其中，人性獲得升華,。建筑為園林讓路,，生活回歸自然。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至時,，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè);氧氣如同良好的運營機制,，保證置身其間的人力,、資金、技術圓滿運轉;陽光是花園的遠景,，吸引更多市民“埋單”,。

(五)房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費從一般消費轉向體驗消費,，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心,、用的稱心;現(xiàn)今邊為消費者買得開心,、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物,，在享受服務時,，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重,，他埋單時才滿意,，以后也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務,。在這方面,，海爾集團的品牌建設可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”,，品牌口號是“真誠到永遠”,，其星級服務，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展,。因此,，海爾的空調、冰箱,、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一,。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務延伸,、拓展到物業(yè)管理服務上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度,。只有我們的認同度高了,，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質的服務,，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念,，同時,，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣,，老業(yè)主帶動新客戶,，必將提升“華翠園”銷量。

三 房地產(chǎn)營銷策劃書-推廣：多管齊下

一個成熟,、成功的品牌,，到最后所擁有的,，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。最高境界的品牌,，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài),。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感,。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪,。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則,，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀!對嗎?

最主要的，因為房產(chǎn)乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費,，一生中就那么一兩次,。面對它們時，誰不慎之又慎,、顧這盼那?倘若我們“羞”于表達自己的“愛”,、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費,，他們在面對這二者時都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們

(一)房地產(chǎn)營銷策劃書-廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺為輔。其中,，電視臺廣告盡量少放,，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫,，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次),，收視率低下，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實，采取任何活動都一樣,，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。

通過本人多次經(jīng)驗的證明,，現(xiàn)有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費用 ,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學過甚至關注,、了解過經(jīng)濟學的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化!好!既然這樣的話,，我們在醞釀廣告投入時,，必須將其費用投入結構最優(yōu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化,。舉個例子,，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚,，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小，關鍵要扔對地方,，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結論,。

另外，特地針對區(qū)內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際,，本人建議采取“過時”,、“落后”的墻體廣告進入農(nóng)村的“心臟”，更快,、更準,、更優(yōu)地搶占農(nóng)村市場。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋,、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實,，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策,。據(jù)調查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告,，我能回憶到的也只有幾個,，“中國

移動”、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時代進步、經(jīng)濟發(fā)達,，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術,，講究外表舒適,、品位高雅。但是,，我們企業(yè)所追求的是實用,、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?

(二) 房地產(chǎn)營銷策劃書-造勢：聲勢浩大

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者,，勢也;故善戰(zhàn)者，求之于勢,，而不求之于人,。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會,、展銷會,。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化,，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度,，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限,。這時,，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

具體推介有多種操作方法：

1 .利用突發(fā)事件(包括國內外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰(zhàn)場,，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對于知名度不高的品牌來說,，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說,，更是具有拉動力,。

2 .必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會,，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來,，可以提高推銷力度跟效率,，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力,、更有效。二來,，也就是最主要的一點,，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分,、更全面,、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強心針;讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼,。

四 補漏：瞻前顧后

最后,，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃,、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息(如名稱,、地址、性質等),，其實在推介新有樓上,，可以隨便找個借口(理由、原因)進行,，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤),。

五 收尾：殷誠期待

在市場經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想,，沒有飽和的市場,。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨具匠心,、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來,，必須抓住以下三個關鍵：

1 .勇于打破思維定式,。

2 .善于另辟蹊徑。

3 .敢于抓住機遇。