報告是指向上級機關(guān)匯報本單位、本部門、本地區(qū)工作情況,、做法,、經(jīng)驗以及問題的報告，報告書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇報告呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇一

八十年代以來,，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢,。

銅仁地處中國貴州東南門戶,，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展,，經(jīng)濟實力不斷提高,。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r,。因此,，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地,。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題,，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力,，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）,。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納,，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的.信息,。

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低,，從業(yè)人員比例少,，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快,。目前,，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是,，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛,，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多,。

2,、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè),。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的,，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3,、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂,，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會,、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。

4,、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會,，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后,，法律法規(guī)規(guī)定,，必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議,。因此,，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后,，涉及的問題就是該合同的履行,。

首先，在合同履行方面,，從調(diào)查來看,，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次,，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面,，缺乏較統(tǒng)一性。

再次,，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后,，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險,。

最后,，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三),、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：

（小區(qū)安全,、綠化,、衛(wèi)生等管理評價）：

總結(jié)評價

很好 好 一般 不好

比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：

總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題,，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性,。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議,。

1,、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控,，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低,，從業(yè)人員比例少,，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手,，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè),。

2、完善法律程序,，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化,。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低,，代收代繳墊支多,，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題,。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例,。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

3,、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳,，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。

4,、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善,，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任,。

5,、發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會對業(yè)主保護力,。建立起物業(yè)管理協(xié)會,，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用,，促進行業(yè)的發(fā)展,、壯大。

6,、促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展,，并由政府進行授權(quán)管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構(gòu)對本行業(yè)的“自我管理,、自我服務(wù),、自我監(jiān)督”等權(quán)利。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇二

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個,，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑,、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）,、9個商品房小區(qū),，分屬7個開發(fā)單位,；共有已售、待售住房近4000套（幢）,。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步,，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心,。通過實施物業(yè)管理,，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀,。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn),、生活中不可或缺的有機組成部分。

但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響,，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜,，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式,。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約,，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工,，

提供的服務(wù)達不到要求,，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低,，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安,，又做清潔,。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時,，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費,。

05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū),。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式,。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好,，沒有城市街道穿過，相對獨立集中,，再加上前期物業(yè)開展較好,，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常,。

如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）,、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū),。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū),，接房率70%左右,，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的,，所以入住率只有40%左右,，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六

個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大,。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知,、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳,，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想,，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低,，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳,、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面,，利用國慶,、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅,、報紙,、宣傳單，由政府牽頭,、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū),、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式,，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動,。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份,，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū),、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動,，對進一步加強物業(yè)管理,、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,，組成了業(yè)主委員會,，其中：主任1人，副主任1人,，財務(wù)1人,，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會,，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況,；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房,，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%,，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中,；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會,。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司,，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)

責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)）,，其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障,，但因目前小區(qū)入住率不足80%,，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等,，公司處于入不敷出的狀況,；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%,，加上小區(qū)6個工作人員的工資等,，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化,，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生,、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境,。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取,，交業(yè)主委員會財政保管,，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平,；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取,，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況,；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全）,，用于支付小區(qū)保安,、清潔工的工資，同樣也是基本持平,。

1,、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會,，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂,。

全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會,，2個高層小區(qū)為新建小區(qū),，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后,，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè),，,，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重,，對提供的服務(wù)越來越不滿意,，

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理,。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的`保安,，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛,、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好,，業(yè)主還不滿意,。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持,。

2,、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外,，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取,，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年,。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費,，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強,， “花錢買服務(wù)”的意識比較死板,，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交,，但沒有實際行動,。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司,，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑,，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬,，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8,、9萬元,，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納,。沒有正式物管公司的,，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用,；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理,，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資,，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管,。

3,、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房,，業(yè)主沒有購

買大修基金,，目前房屋因工程質(zhì)量問題,，外墻脫落、房屋漏水,、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,，實際上成了政府的包袱。

4,、規(guī)劃超前性不夠,，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早,，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高,，購買私家車的人員越來越多,，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,，增加了城市管理的任務(wù),。

1、業(yè)主市民意識不強,，業(yè)委會難成立,。

業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因,。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),，變成了“業(yè)主”,。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu),、私拉亂接電線,、亂養(yǎng)貓狗寵物等,；對物業(yè)管理則愛理不理,，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧,，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口,?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板,。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會,，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識,。

2、歷史遺留問題未有效解決,，多方矛盾糾纏不清,。

許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后,，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去,，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院,，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題,，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補,；沒有大修基金,，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇三

到了一年的年底,，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了,。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解,，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用,，卻要交納那么多錢。于是,，在好奇心的驅(qū)使下,，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

原來,，物業(yè)管理是一種服務(wù),，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群,。迄今為止,，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了,，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài),。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化,、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。

以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例,。近年來,，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn),?！皡R宇花園”,、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”,、“高橋社區(qū)”,、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化,？這種變化有什么制度價值,？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”,、“匯宇花園”,、“南市花園”的基本情況來逐步研究。

傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的,，居住者不是通過市場交易價格購買房屋,，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人,。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的`工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司,。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義,，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補,，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān),。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé),，主要是房屋的拆建,、修葺等，另外一部分管理職能,，如垃圾清掃清理,、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等,，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）,。

而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人,。于是,，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化,、清潔等社會服務(wù),，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存,。同時,，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來,，這意味著，物業(yè)從社會管理者,，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝?，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理,、衛(wèi)生整治,、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高,，卻不只是象征意義,。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）,。

隨著發(fā)展,，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌,。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代,。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代,，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化,、社會化,、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司,。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年,，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì),。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式,，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目,，同時開展物業(yè)管理咨詢,、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營,。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號,。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾,；第一家成立小區(qū)居委會,；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木,；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度,；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”,；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè),，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè),。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī),，并不斷發(fā)展,。

我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”,。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安,，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全,；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生,，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔,；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護管理,；包括道路、路燈等有專人維修,；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白,，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治,，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”,，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步,。作為基層直接管理社區(qū)的政府,，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化,，并支持、保護它們的發(fā)展,，嚴(yán)格依法進行管理,。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展,！

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇四

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所,，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,，和諧的人居氛圍,，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯,，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理,。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下,，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查,、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展,。

為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū),、中天國際花園和龍洲匯龍苑,，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進行分析,。

先以梓山苑為具體例子,。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目,，是國家和省,、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程,。1998年完成第一期工程,，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟適用房,，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè),。物業(yè)管理費為0.18元/平方米,，小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟適用房,，所以建設(shè)密度較高,。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園,，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作,。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理,。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少,。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進出不進行管理,，小區(qū)分配有兩個保安室,，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班,。僅有一個保安巡邏,。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。

5.綠化設(shè)計較為簡單,，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民,，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進行處理和改善,，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全,，而且已有的設(shè)施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理,。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個生銹了的消防栓,。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率

8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水,、滴水和地面積水,；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面,、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,，沒有進行及時更換而且沒有分類,，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋,，機構(gòu)設(shè)置較為簡單,，只有設(shè)有主任、副主任,、財務(wù)室,、保潔、保安,、綠化這七項職務(wù),。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢,。

總的說來,，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理,，列處于經(jīng)濟適用房當(dāng)中,，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求,。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑,、問題未能進行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因,。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米,，電梯高層是1.0元/平方米,。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,，居民愿意增加物業(yè)管理費,。

由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,，小區(qū)的基本配套設(shè)施,、生活設(shè)施較齊全，有小型超市,、菜市場,、水電修理、美發(fā),、紅十字會,、診所、按摩,、服裝等,。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園,。小區(qū)道路較干凈,，達到了小區(qū)居民的要求，并得到好評,。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好,。小區(qū)較為安靜，適合居住,。小區(qū)的供配電,、電訊、電視,、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶,。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,，車輛慢行”,、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”,。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖,，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋,，湖面還算干凈,。

然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,，赫山廟地區(qū),。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成,。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心,，生活配套齊全,，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街,、步步高超高,、金鴻百貨、國美電器,、肯得基,、赫山一小、益陽師范,、益陽三醫(yī)院,、菜市場、銀行,、移動,、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全,。

由于該小區(qū)是新建小區(qū),，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的,。小區(qū)的外墻搭線,、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌,。但是樓盤還處于尾盤銷售時期,，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查,，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個,，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上,，顯得很不合理,。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑,，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶,，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,，交通十分便利,，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈,，華天大酒店,、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨,、肯德基,、新一佳超市、沃爾瑪,、鉆石王朝,、羅馬大帝、等均位于項目周邊,，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū),，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住,，配有24小時的保安制度,。保安對于進出的人員會進行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯,。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈,。一期只有兩棟小高層,，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積,、綠地面積也相對較為稀少,。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題,；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況,。

總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊,，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進行及時的處理,，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿,。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進一步規(guī)范,。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范,，仍處于初級市場階段,，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成,。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明,，服務(wù)行為不規(guī)范,，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理,，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難,。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工,。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),，履行自己的責(zé)任。

第二：居民的物業(yè)意識需要進一步提高,，物業(yè)企業(yè)運營難度增大,。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,，我干嘛要花錢買買別人來管我,，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費,，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩,。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題,。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,，但保安,、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運營成本進一步加大,，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才,，也不能開展良好的培訓(xùn),，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高,，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套,，檢查維修十分不及時,。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,，安全防范設(shè)施匱乏,，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理,，小區(qū)環(huán)境秩序混亂,，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,，常年失養(yǎng),，地被植物逐年減少。收費率低,，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理,。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面,、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重,。地下管網(wǎng)不暢,，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,，逐步老化,、損壞，隨著時間的推移,，這些維修,、改造的資金還沒有保障。如改造,、維修不能實行,，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán),，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題,，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司,、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順,。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育,、宣傳等工作,，交由物業(yè)公司來代替,，物業(yè)公司很有怨言,。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠,，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會,，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表,、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式,。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán),，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心,。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理,，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患,。

（一）加強對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識,。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段,，而且是樹立城市良好形象,，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措,；是增加就業(yè)崗位,，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè),、再就業(yè)機會,，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量,，促進地方經(jīng)濟發(fā)展的一個新的亮點,。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強領(lǐng)導(dǎo),，進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理,。

（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定,。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé),。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制,，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性,。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,，尊重業(yè)主委員會的意見,，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報,，聽取意見,，切實改進服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳,、解釋,、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用,，團結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度,。

（三）進一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,，需要互相配合,。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能,，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,，形成企業(yè)、業(yè)主委員會,、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體,，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮,。

（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”,。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先,，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)活動,，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求,。其次，進一步提高管理人員的素質(zhì),，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德,、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,，服務(wù)第一的理念,。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班,，及時解決群眾反映的問題,。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決,。還有,，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,，促進物業(yè)管理科技含量的提高,，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施,。增加投入,，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計,、投資和建設(shè)的公眾參與方式,，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金,，建議從城市建設(shè)維護費中拿出一部分,、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造,，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（六）做好宣傳,，營造良好的社會氛圍,。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī),、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè),、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進事跡,，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次,，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù),、收費項目,、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道,。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上,，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管,、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識,，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,，又有義務(wù),、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件,。

通過此次實地調(diào)查走訪,，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多,。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識,。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式,。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結(jié)協(xié)作的精神,，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)?，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中,，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,，才能獲得有效的信息,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇五

一 社會實踐調(diào)查題目：

二 調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )

系別： 外語系 系別： 建筑系

班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班

姓名： 李西 姓名： 姚小莫

三 社會實踐調(diào)查目的 ：

相對時間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個了解社會的好機會,。實踐調(diào)查作為每個大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會,，彌補教科書的不足,。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識,，提高自身分析和解決問題的能力,，還能提高各人的綜合素質(zhì)。

四 社會實踐調(diào)查的意義 ：

小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境,。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素,。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實踐調(diào)查對象與形式 ：

針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調(diào)查,。

蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本

老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初,，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村,、永林新村（部分）,、東港新村（部分）、里河新村,、南環(huán)新村等 婁江新村

街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里,、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴(yán)格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主,，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽里,、蘭亭苑、獅林苑,、桐芳苑,、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)

園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園,、貴都花園,、多味花園、邑翠華庭,、嘉多麗花園,、今日家園、錦華苑,、馨泰花園,、等 新城花園

調(diào)查形式

①與物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表

②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表

③采訪者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄,。

④電話訪問一些同學(xué)和親友,，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較,。

六 社會調(diào)查日程安排 ：

調(diào)查分為四個階段進行（共13天）

第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容,，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8.6~8.9）

６號 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料,，如蘇州地圖,，選出要調(diào)查的地點及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法,。

７號 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分

８號 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分

９號制定下一步的調(diào)查計劃,，復(fù)印相關(guān)證件、材料

第二階段：實地調(diào)查（8.10~8.14）

10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處,，預(yù)約時間,。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問,。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀,，拍照片，收集相關(guān)資料,。

11 號 蘇州街坊 敬文里

12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里

14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

第三階段：整理資料,，概括總結(jié)（8.15~8.16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8.17~8.18）

七 社會實踐調(diào)查論文 ：

敬文里物業(yè)管理

背景

該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十,、十一號街坊,，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民,，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理,。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般

敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段,，樓層不適很高，居民休息健身場所較少,。

基于上述情況,，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好

該小區(qū)的優(yōu)點

1. 地理位置優(yōu)越。附近有證券公司,、便民超市,、郵電局、第四人民醫(yī)院,、朝陽菜嘗敬文小學(xué),、善耕小學(xué)、第三中學(xué),、各種食品店音響店日常用品店也很多,。

2. 省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎,。

3. 綠化覆蓋面積達到40％,。

該小區(qū)的不足

1. 由于是街坊改造的,，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難,，基本不看證件,，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患,。

2. 小區(qū)地形比較復(fù)雜,，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說,，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩,。

3. 晚上路燈比較少

4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭,。

整改建議

1. 加強保安隊伍的人數(shù),抬高保安隊伍的素質(zhì),。

2. 多設(shè)一些指路牌和路燈。

3. 繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃,，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃,，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗,，揚長避短,，合理規(guī)劃 。

4. 在外圍可以種植一些高大的樹木,，既能美化環(huán)境,，清新空氣，還能消減噪音,。

婁江新村物業(yè)管理

背景：

婁江新村位于東環(huán)路沿線,，毗鄰蘇安，永林等老新村,，建于上世紀(jì),，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早,，基礎(chǔ)設(shè)施較差,，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大,。

婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管,。由于建造年代比較早,，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題,，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個,，一般小區(qū)大門才2個,。這就給小區(qū)安全帶來了難題,。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對此感覺也很無奈,。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車,。

婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多,，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多,。

婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內(nèi)南門出入明顯堵,。

婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪,，大多滋生自滅,。

婁江居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少,。

基于上述情況,，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差

婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：

1． 小區(qū)的`安全存在很大的隱患。

由于小區(qū)大門太多,，達到5個,，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難,。婁江小區(qū)周遍外來人口較多,，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員,。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案,，因為有5個大門，他們的出入難于掌握,。

近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上,，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。

2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱,，垃圾箱容量偏小,，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味,。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口,，沒有專人看管，維護,，因此在自然環(huán)境下破壞較大,。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者,，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西,。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響,。

3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進來

這個問題物業(yè)上也很無奈,。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多,，也難于控制他們的進出,。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進來,，保安還和拾荒者發(fā)生口角,，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán),，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸,，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度,，無形中助長了他們的氣焰?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說,。

4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所,，對社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口,，居民迫切需要一個寬敞,，整潔的小區(qū)環(huán)境。

當(dāng)然,，問題還有很多,。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早,，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào),，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約,，一些問題很難解決,。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題,。

我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級,，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道,，小區(qū)出入口的重新安排,，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑,，藤出地來搞綠化景觀,，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,，垃圾實行袋裝化分類管理,，將垃圾箱以其他有效方式替代,。對 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈,。小區(qū)主要干道添加指示牌,，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施,，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個,。

3． 結(jié)合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗,，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱,。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調(diào)查,，征求意見,，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境,，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面,。同時,，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如,，居民會自覺抵制拾荒者,，久二久之，拾荒者也不會進來,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇六

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展,，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū),，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動,，深入基層進行調(diào)研要求之機,，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況

物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要,，它關(guān)系到千家萬戶,，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè),，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度,、成立業(yè)主委員會,、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施,，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化,。

目前,，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米,，辦公面積40萬平方米,，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個,，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理,，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理,。

我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米,，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書,，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%,，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分,、逐步走向市場化的管理模式,，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象,，發(fā)揮重大作用,。

㈡住宅小區(qū)的特點

1、住宅小區(qū)檔次差距大,。從小區(qū)配套設(shè)施方面看,，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理,、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等）,，也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū),，小區(qū)樓間距小,，綠化少，車位少,，無人管理,，物業(yè)形同虛設(shè)。

2,、老舊小區(qū)遺留問題多,。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長,，遺留問題多,。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,，相關(guān)手續(xù)不完備,；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度,。

１,、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理,，也出臺了很多政策和法規(guī),，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性,，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠遠不夠,，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,，服務(wù)水平參差不齊,。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位,、服務(wù)質(zhì)量差,。

２、費率不統(tǒng)一,，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看,，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等,。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％,，而有的老舊小區(qū)收費率低,，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用,，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用,，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位,。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限,。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費,。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成,。五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費高的與收費低的相比認(rèn)為不值,，不愿主動交費,。

3,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范,。業(yè)主委員會,，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益,，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解,，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會,，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求,。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識不足,，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些,，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要,；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè),，只是開發(fā)商代管,，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧,，造成無物業(yè)管理的.現(xiàn)象,，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開,。二是部分小區(qū)規(guī)模較大,、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉,、決策等事務(wù)存在較大難度,。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會,，其成員組成復(fù)雜,、人員良莠不齊，缺乏“有能力,、有名望,、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立,，但運作不夠規(guī)范,，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用,，最后不了了之,，形同虛設(shè),。

4、物業(yè)行政管理體制尚未理順,。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來,。此外,，物業(yè)管理涉及到房管、城建,、物價,、供電、供水,、消防,、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起,，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面,。

5,、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出,。我市尚存很多老舊小區(qū),，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全,、綠地面積小,、停車位不足、環(huán)境臟亂差,、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小,，戶數(shù)少,，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點,、難點問題。

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題,，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：

1,、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管,。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作,，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛,。一是市工商,、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限,、服務(wù)費用,，以及雙方的權(quán)利、義務(wù),、責(zé)任,，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容,，組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn),，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利,，減少人員的流動性,，讓其服務(wù)能高效、持續(xù),、穩(wěn)定,。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度,，建立市,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會,、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制,，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門,、開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與,、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交,、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用,。

2,、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn),，提高或變動收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣大,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇七

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),，同時提供訂艙,、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù),。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部,，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦,，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,，這也適用于我們物業(yè)企業(yè),。

一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì),？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的,？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護,、物管公司的專業(yè)性和知名度,、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì),、以人為本的服務(wù)理念,、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理,、綠化管理,、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議,。

“以人為本”才是正道

“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念,。“以人為本”的物業(yè)管理,，其實就是要做到充分為員工解憂,，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)

點去進行公司物業(yè)服務(wù),。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報告

在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大,，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求,。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式,。

“創(chuàng)意”考驗用心程度

創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn),。在房價高企的今天,，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者,，因此,，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下,，眾多開發(fā)商都意識到,，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心,。如在元宵節(jié),、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時,，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認(rèn)同感,。

必須要做到及時、有效,。無論建議是否合理,，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、

詢問,。在受理了業(yè)主的維修通知之后,，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。

員工實際技能決定公司專業(yè)性

物業(yè)管理涉及治安,、綠化,、保潔、家政,、房屋及機電維修保養(yǎng)等,，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上,，專業(yè)性是指物管公司

里的工作人員實際技能,。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障,，如果物管公司能夠擁有一定的技能,，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境,。擁有一支既有技術(shù)又懂管理,、還能提供細節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊,。

綠化管理要因地制宜

小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓,，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識,。其次,，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤,，又要注重科學(xué),。

做好物業(yè)維護最重要

物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定,，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意,。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中,，重要的是做好物業(yè)的維護,，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議,，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用,。并且將維護基金“還之于民”。

“提供安全,、舒適的辦公環(huán)境,，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”

“顧客第一,，服務(wù)第一,，行動第一”

高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才

早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓,、護院,、收發(fā)信件、代收水電費等等,。而現(xiàn)在,，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用,，大量高科技,、智能化的設(shè)施、設(shè)備進入居民住宅,，進入樓堂館所,，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔,、綠化,、工程維護、財務(wù)統(tǒng)計,、社區(qū)文化等多個方面,，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控,、計算機管理、消防巡檢,、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護,、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等,。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理,。

行政管理工作可以說是千頭萬緒,、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的,、瑣碎的,、不起眼的事務(wù)。但是,，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已,。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理,、協(xié)調(diào),、服務(wù)三大功能；其中管理是主干,，協(xié)調(diào)是核心,，服務(wù)是根本。究而言之,，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù),。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室,、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施,、具體操作，是行政管理工作中的一個部分,、一個環(huán)節(jié),，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。

行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè),、認(rèn)真細致地做好種種行政事務(wù)工作,，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,，可以集中精力,、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢,，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略,，探討公司的組織架構(gòu),，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針,，解決公司所面臨的重大問題,，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作,，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東,，一會兒支到西,；結(jié)果村村起火，處處冒煙,，吃力不討好,，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性,，不管風(fēng)吹浪打,，勝似閑庭信步，有自己的主見,，能夠根據(jù)事情的輕重緩急,，做好安排，指揮若定,。為了能達到這種境界,，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度,、工作程序以及一系列規(guī)范化表格,、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序,。更重要的是,，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍,；同時要搞好科學(xué)分工,、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施,、生活設(shè)施),、軟件(如規(guī)章制度、工作程序),、人員隊伍,、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn),，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治",。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度,，可以算是有一定水平了。 然而,，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理",、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次,，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇八

住宅小區(qū)建設(shè),，是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程,，德政工程,，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市,、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一,。重建設(shè)、重形象,、更應(yīng)重管理,，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要,。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作,，豐富課外知識，提升自身能力,，本人對附近的兩個物業(yè)管理企業(yè)進行了一個詳細的調(diào)查：

進入大學(xué)一年,，我們不只在課堂上學(xué)習(xí),，也從生活中學(xué)習(xí)。進入大學(xué)以后,，我們更直接地面臨就業(yè)這個我們未來要面對的問題,。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無所適從,。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實踐結(jié)合起來,，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面,，擴大與社會的接觸面,，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會,，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會,，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進行實習(xí)，開始了這個寒假的調(diào)研,。

在這個寒假,，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司,，我的心情不僅激動,，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調(diào)研之前就仔細的上網(wǎng)了解下這所公司的概況,，為我進入這所公司做好充分的準(zhǔn)備,。

廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè),。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊伍,，服務(wù)公寓、寫字樓,、廠房,、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米,，服務(wù)人群10萬人以上,，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

公司本著“團結(jié),、謙和,、奉獻、高效”的.企業(yè)精神,，堅持“業(yè)主至上,、服務(wù)第一”的宗旨,，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻自己的一份力量,。成立十幾年來，呂嶺,、金雞亭,、金尚三個小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū),、團結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里,、嶼后里,、仙閣里、呂嶺,、金雞亭,、金尚,、前埔北、金山等九個小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區(qū);金山,、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號,，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè),、廈門市物業(yè)管理先進單位,、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進單位,、軍民共建精神文明先進單位,、廈門市治安保衛(wèi)工作先進集體、廈門市先進職工小家,、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進黨組織,、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評,。

十多年來，公司堅持實施品牌戰(zhàn)略,，不斷改革創(chuàng)新,，打造核心競爭力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化,、規(guī)?；鸩较?qū)I(yè)化、差異化,、高端化轉(zhuǎn)型,，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點業(yè)務(wù),，以項目策劃,、顧問咨詢、前期配套管理,、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品,，以商務(wù)會所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品,，以環(huán)境服務(wù),、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時,，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項目定制的個性化服務(wù)實現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢,，得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評，大多數(shù)服務(wù)項目獲評國家,、省,、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈),，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民,、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首,。公司將持續(xù)以細致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標(biāo)桿,，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮,，不斷地追求與進取。

剛到公司的時候,，我還不能完全放松,。但是，面對公司工作人員的熱情,，我就輕松下來了,，我都對這次的調(diào)研有了更高的期待。

調(diào)研過程中,，我體會到了很多辛苦,。有些人在讀完中學(xué)就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生,，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活,，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切,，為自己的未來努力,。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進,。

在調(diào)研期間,，我?guī)兔与娫挕⒄砦募?、搬東西,、進行法制宣傳等，感受著工作的氛圍,。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會時曾經(jīng)做過一些類似的工作,，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難,，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下,，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務(wù),，對公司起到了一定的幫助,，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗,，讓我更加明白服務(wù)的真諦,。

在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選,，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單,。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中,，積極投票,，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現(xiàn)的感覺,，雖然只是一件小事,，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型,，彰顯先進的典范,，更好的服務(wù)于業(yè)主。

物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事,。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動,，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識,，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電,、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻愛心”相關(guān)活動，情暖社區(qū),。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區(qū)間每家每戶的互動,，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動,，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時,，還美化了社區(qū),，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶?！拔逡粍趧庸?jié)”文藝活動,，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時節(jié),，親手制香粽,，心意達四方;“卡拉ok賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練,，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū),，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心,、更加開心,。

物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活,，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé),，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好,。在實踐調(diào)研的這個寒假中,，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結(jié)。在工作時,，他們總是微笑服務(wù),，熱忱待人，盡自己的職責(zé),，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題,。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo),、幫助我,，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識,。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作,，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著,、奉獻著,。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來”,。我相信,，通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù),，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活,，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。

通過活動,，我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識還不夠清晰,，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務(wù),，機械的做著一些份內(nèi)的事,。但是，經(jīng)過一個寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實踐調(diào)研,，我真真正正的了解到,，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時物業(yè)管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居,，在熱情服務(wù)的同時,，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區(qū)中,，他們就有了可以依靠的地方,。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區(qū)成為一個溫暖和諧的大家庭,。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇九

課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個,，1000.3萬建筑平方米,，分別占整治項目應(yīng)實施物業(yè)管理個數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用,。目前，3個試點小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理,，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善,，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

北京市在對舊小區(qū)實行綜合整治后,，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進行管理,。

吉林省白山市強化了住宅小區(qū)綜合整治，實行屬地化組團,，區(qū)域化管理,，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金,，由房產(chǎn)局牽頭,，對市區(qū)的住宅小區(qū)進行綜合整治，實施拆倉房建綠地,、修道路工程。

邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例,。據(jù)統(tǒng)計,，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個，其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的,、各單位自行管理的,、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況,，20xx年,，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度,，晉級升檔,，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理,，為廣大城市居民創(chuàng)造一個整潔有序,、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

20xx年6月,，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點工作方案已上報省建設(shè)廳,，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點區(qū)域,。

從以上各城市對舊區(qū)的管理來看,，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點，但如何徹底有效地對舊區(qū)進行管理還有待研究,、實踐,。

現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進行,。同時,，各地也根據(jù)自己的實際情況采取了不同的管理模式。

從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主,，天津和平,、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司,，以市場化運營模式,，取得一定成績：共接管小區(qū)36個;二是以街道、居委會模式進行管理為主,，紅橋,、河?xùn)|、塘沽,、漢沽四個區(qū),，共接管小區(qū)42個;三是以單位模式進行管理為主，河北,、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū),，共接管33個。

長春市對于老的沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域,，即“舊區(qū)”,，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。

在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,，廣州根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型,、分層次推進,，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用,。

北京提出各區(qū)(縣)政府要加強對老舊居住小區(qū)的綜合整治，動員產(chǎn)權(quán)單位,、產(chǎn)權(quán)人,、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境,。在此基礎(chǔ)上,，通過試點，結(jié)合公房出售,，摸索經(jīng)驗,，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點的物業(yè)管理方式,。

不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式,，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運行,，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理,，值得其它未實行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

(一)舊區(qū)物業(yè)收費低,，收繳率低,，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

舊區(qū)物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價格偏低,，物業(yè)管理公司入不敷出,。比如天津市，針對舊區(qū)多年來形成的收費機制,，天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費,，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單,、偏單,、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費價格,，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看,，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費為主，可以看出,，舊區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌,。同時舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,，不愿交費或少交費,，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%,。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡,，經(jīng)營非常困難。實際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護與維修,，物業(yè)管理費更需提高,。而與此同時許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知,。

(二)維修基金嚴(yán)重匱乏

舊區(qū)許多房屋是房改房,，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求,，必須提取維修資金,，提取比例為房款的2%。而事實上,，不少地方維修資金還得不到完全落實,，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護,，造成房屋完好率低,、設(shè)備陳舊、老化,，給維修造成了較大壓力,。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備,，維修資金也沒有按時足額繳納,。

(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識不高

雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視,，而且也意識到了法律法規(guī)的不健全,，但要在短時間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時間的推移,，針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題,，逐步建立。現(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī),，在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定,，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》,、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》,、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護管理辦法》,、《公有住房售后維修養(yǎng)護辦法補充規(guī)定》,、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》,、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑒,。但同時,，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識不高,，許多居民不遵守這些法律法規(guī),，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此,，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行,，是值得有關(guān)部門考慮的問題。

(四)接管進度慢,，物業(yè)管理形同虛設(shè)

在一些已綜合整治過的舊區(qū),，可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉,、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施,，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了,，但出口太多,，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外,，小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等,，接管進度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè),。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注,，不要將治理的成果付諸東流。

(五)新舊管理體制銜接難

過去,，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會,，同時還有供水、供電,、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合,，而現(xiàn)在實行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水,、供電,、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問題,，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確,、職能交叉重疊、互相爭權(quán)現(xiàn)象,。

在對城市舊區(qū)實行物業(yè)管理的時候,，必須分階段,、分步實施，逐層深入,，要治理一個，管理一個,，注重效果而不是數(shù)量和過程,，要循序漸進，不可操之過急,。具體管理辦法如下：

1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實施的準(zhǔn)備

深入舊區(qū)進行物業(yè)管理的宣傳,，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對物業(yè)管理的認(rèn)識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況,、新舊程度,、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價、居民的收入水平,、居民對新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等),。

2. 對舊區(qū)進行分類，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法

在推進舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,，要根據(jù)小區(qū)的實際情況分類型,、分層次推進，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)管理方式,。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好,，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散,，住戶有一定經(jīng)濟承受能力,，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差,，房子比較舊,，住戶經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū),，以房屋維護為重點進行單項物業(yè)管理,，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容,，同時應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進行這些管理,，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

3. 及時總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn),，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題

通過對舊區(qū)實施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究,，目前急需解決的幾個問題如下：

◎ 物業(yè)收費

要解決物業(yè)收費低、收繳率低,、物業(yè)管理公司入不敷出的情況,，可采取的措施如下：

(1) 明確業(yè)主公約,。事先對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方式(物業(yè)費可以實行低取費,、菜單式，按項定價的方式)實行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定,，制定本小區(qū)的業(yè)主公約,，同時應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權(quán),，這種“罰”款不同于“行政罰款”,，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進行“罰”款的依據(jù)是“公約”,，“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出,，而絕不能進入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構(gòu)對物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案,?！肮s”不僅約束業(yè)主，同時也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束,，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時,，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同,。

(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式以及對違反公約的處罰措施,。

(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用,，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護的,，有關(guān)部門應(yīng)給一定的費用,。

(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策,，降低運行成本,，把有限的收入用在服務(wù)上，同時也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題,。

(5) 以政府補貼的形式,，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專項經(jīng)費。

(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用,。

(7) 控制物業(yè)公司的進駐資格,。在實行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽好,、企業(yè)知名度高,、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好,、群眾滿意率高,、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好,，資源配置的能力強,，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖,。再者，公司管理得好,，居民必然按時交費的就多,，收繳率相應(yīng)的就會提高。

(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通,。物業(yè)公司平時應(yīng)注意舉辦一些活動,，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望,、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等,。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視,，通過一個個不同形式的活動,，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進一步的了解,，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng),，有益于不少問題的解決。

(9) 可以采取物業(yè)繳費社會化的形式,，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行,，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進行制裁,，同時,，對物業(yè)公司也應(yīng)實行信用機制，建立信用體系,。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé),，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業(yè)費業(yè)主的顧慮,。

(10)政府應(yīng)出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策,，對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時撥出?？钛a貼給物業(yè)管理公司,，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場,，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理,，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作,。

◎ 住房維修資金

要想成功地歸集維修資金,，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的.房屋維修管理模式,，實現(xiàn)“市場化,、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式,，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運行,，各地應(yīng)采取的措施主要有：

(1) 盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題,，但由于實施難度大,，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用,，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī),，以便有法可依。

(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度,。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時,，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”,，因此,，對舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金,，進而形成統(tǒng)一,、可靠、有效的住房保障機制,，不斷完善資金繳存程序,，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌,。同時還要對公有住房售后維修資金進行整合,。

(3)建立完善的維修資金管理制度,。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理,、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度,，設(shè)專門的管理機構(gòu)。在物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管方面,，廣州市大力推行物業(yè)專項維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度,，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時了解,、監(jiān)督維修資金的使用情況,，并由專門的部門監(jiān)督管理專項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益,，值得各地借鑒,。

◎ 理順各部門的職責(zé)

物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù),、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水,、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行,，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用,，各部門密切配合,，共同促進才能實現(xiàn),。

在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道,、居委會,。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分,，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量,。要在街道、居委會的配合支持下,，理順小區(qū)管理體制,。

在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上,，可按照新小區(qū)的辦法進行管理,。同時業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理,、平衡利益機制的組織,。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會，組織成立業(yè)主委員會,。按照新小區(qū)的管理方式促進業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇,、合同約束機制的發(fā)展，推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展,。

總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上,，應(yīng)以物業(yè)管理為主,，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理,，改變過去存在的環(huán)境差,、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象,，為老百姓創(chuàng)造和保持一個安全,、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇十

改革開放以來,，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善,，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活,，為人民服務(wù),，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善,，逐漸自我提升的過程,。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀,，深入物業(yè)實踐,，將理論與實踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗,，總結(jié)知識,，了解問題，提升專業(yè)水平,，打好專業(yè)基礎(chǔ),，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè),。

天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司

昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑

歐思諾物管有限公司,，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目,。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化,，集服務(wù),、管理與經(jīng)營一體化,。

“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè),，它是一個環(huán)境優(yōu)美,，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號,。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,，保安、消防,、環(huán)境等管理到位,，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境,。當(dāng)日正執(zhí)周末,，孩子們在兒童娛樂設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克,、下象棋,，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務(wù),。

調(diào)查結(jié)果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間,，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代,。是的，物業(yè)管理自改革開放以來,，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè),，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),，它已被住宅小區(qū),、工業(yè)區(qū)、學(xué)校,、醫(yī)院,、車站、機場,、商場,、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生,。

物業(yè)管理是一個涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物,，及其附屬物的設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場地,，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人,。調(diào)查顯示,，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少,，而專業(yè)人員實踐能力相對低下,，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓(xùn),，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的,。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識,，這也是高先生特別提出的一點,。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑,、給排水機里設(shè)備,、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識，同時也需要社會學(xué),、法學(xué),、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué),、心理學(xué)等各方面知識,，也就是說，應(yīng)具備文,、理,、工等多個學(xué)科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時,，更應(yīng)加強理論與實踐的結(jié)合,，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通,，積累實踐經(jīng)驗,，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能,，從而更好地服務(wù)于物業(yè),。

高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道,，雙方可以優(yōu)勢互補,，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會，進行經(jīng)驗交流,，提高學(xué)生的專業(yè)文化,，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才,，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,。

物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè),，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾,，諸如環(huán)境衛(wèi)生,、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛,、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,，要面向問題,，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展,，要看重并及給予解決,。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少,，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為,，提高管理服務(wù)質(zhì)量,，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。

通過整個調(diào)查,，得出以下結(jié)論：

（1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度,。

（2）對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時,，也為高校培育學(xué)生提供了方向,。

（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場,，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,。

總之，在整個調(diào)查過程中,，讓我更深入的了解物業(yè),，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來,，作為物業(yè)人,，更好地服務(wù)物業(yè)。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇十一

1,、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ),。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動,，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式,。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點,，就是有償服務(wù),，是一種可以在市場交換的商品。因此,，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約,。

企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶,，以“低收費,、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的,，屬市場經(jīng)濟運行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因,?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源,。如若是企業(yè)競爭策略,，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析,，但如若是后者則有深入剖析的必要,。

縱觀“低收費、零收費”,，的多種表現(xiàn)形式,，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修,、運行,、維護和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源,?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入,，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益,，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費,，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”,，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言,，不去追究開發(fā)商的動機,、目的,，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看,，由于缺乏保障機制,，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費,，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬,，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費,。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商,，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺,，進行商業(yè)運作,，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足,，本是無可非議的,，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持,，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾,，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的,。

如果物業(yè)公司從中獲利,，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯,。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益,，也并不具有可復(fù)制性。相反,，從宏觀角度來看,，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的,。眾所周知,，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中,，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細,，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè),，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域,，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才,，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊,。

因此，物業(yè)管理的“低收費,、零收費”,，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略,，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向,，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退,，如不加以遏止,，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費,、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上,，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等,，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等,。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費,、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識,，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量,。同時,，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管,，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后,，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本,，實施所謂“低收費,、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出,，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”,，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。

2.“低收費,、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力,，增加運營鳳險

“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長,。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋,。“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話,，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟,。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴大,，并不一定會使平均成本下降,，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟,，規(guī)模擴大,，成本上升，利潤下降,，更是客觀存在的,。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán),，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè),，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本,，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出,，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比,，加上大型物流業(yè)的運輸成本,，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益,，甚至造成巨額的虧損,。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,，彌補管理費不足,，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置,，主次不分,，則是十分危險的。

3. “低收費,、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

當(dāng)一個 “低收費,、零收費”物業(yè)管理進入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降,，物業(yè)管理企業(yè)若不降價,，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失,。對于個體來說,，這種無奈的選擇是理性的,，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣,，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會是誰的物業(yè)管理費收得更低,。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格,，市場資源將惟低價者得,，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量,，因為在低價,，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為,。如此,，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場,，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果,。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗,，而次品獲勝,，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場上,，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈,， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制,，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解,，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失,。

1.“低收費,、零收費”違背公平和等價有償原則

從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費,、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的,。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則,，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中,，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù),，任何一方不得無償占有,。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中,，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在,、相輔相成的,，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換,，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的.代價相適應(yīng),。

合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t,，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則,。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù),，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位,。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的,，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等,，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費,、零收費”中,，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù),。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講,，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品,，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的,。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù),，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求,。

而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性,。

2.“低收費,、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定

物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段,，這是一種不正當(dāng)競爭,，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定,。該條款包括兩個方面,，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費,、零收費”這樣一種營銷手段進入市場,，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn),，即以低于成本的價格銷售商品,。物業(yè)管理是種特殊的商品,，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用,，必須支付必要的成本,，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費,、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式,，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定,。

3.“低收費,、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神

《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜,，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè),、不同對象,、不同消費水平，合理地核定收費水平,。質(zhì)價相符原則,，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制,，“低收費,、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則,。如前所述,，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念,，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù),，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念,，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租,、房屋管理的陳舊觀念,。

“低收費、零收費”之所以卷土重來,，絕非偶然,，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型,、技術(shù)含量不高,，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的,，基本沿襲的是“誰開發(fā),，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲,，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位,，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型,，物業(yè)管理市場競爭日益激烈,，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費,、零收費”的出現(xiàn)是必然的,。

1.完善法制建設(shè)

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障,，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進程,，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充,、修訂和完善,，通過完善法制建設(shè)，進一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為,。

2.強化行業(yè)自律

行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè) 誠實信用"原則的突出體現(xiàn),，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用,。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時,、有效地建立會員強制入會、訓(xùn)誡,、通報批評,、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度,。通過行業(yè)自律制度,，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。

3.加強理論研究

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉,，也是法律法規(guī)制訂的重要前提,，加強理論研究,，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究,，建立一支行業(yè)內(nèi)專,、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石,。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂,，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部,，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度,，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計,，進行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估,。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度,，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論

人是教育的產(chǎn)物,，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜,，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府,、行業(yè)協(xié)會,、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇十二

為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署,，全面樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考,，為有關(guān)部門加強行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù),，中國物業(yè)管理協(xié)會于20xx年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查,。截止20xx年12月底,，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省,、自治區(qū),、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)?，F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報告如下：

隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進,，以及鄉(xiāng)村城市化,、城市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè),，近幾年得到了長足發(fā)展,，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。

為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長,，90％以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用,，從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略,，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意,，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的.資產(chǎn)經(jīng)營管理,，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平,，贏得了政府,、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽。

一是支持就業(yè)再就業(yè)工程,，減輕社會就業(yè)壓力,。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢,，有利于減輕就業(yè)壓力,，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

二是積極參與社會公共事務(wù),、協(xié)助公共秩序管理,。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起,，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起,，參加搶險救災(zāi)68905人次。

三是熱心參與社會公益事業(yè),，自覺承擔(dān)社會責(zé)任,。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費4177.84萬元,。

目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小,，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利,，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元,，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的,。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域,，污染減少了、社區(qū)整潔了,，環(huán)境優(yōu)美了,，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強,，生活習(xí)慣日益文明,。

1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立,，占企業(yè)總數(shù)的

5.82%,，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢,。1994年至20xx年13年間,，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%,，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段,，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家,，占總企業(yè)數(shù)75.98%,，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后,，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩,。。

2.以企業(yè)注冊登記類型劃分,。

國有企業(yè)758家,，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家,，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家,，占64.70%,；私營企業(yè)348家，占7.57%,；

港澳臺商獨資企業(yè)73家,，占1.59%；外商投資企業(yè)43家,，占0.93%,；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司）,，國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例,，外資和私營企業(yè)比例偏低。

3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分,。

一級資質(zhì)365家,，占7.93%；二級資質(zhì)713家,，占15.5%,；三級資質(zhì)3287家，占71.46%,；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家,，占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明,，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期,，整體抗風(fēng)險能力差,。

4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。

被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家,，占企業(yè)總數(shù)27.39%,；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%,。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強,。

被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人?；痉诸惽闆r如下：

1.以工作崗位劃分,。

從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%,，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人,，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護員,，24.84%是清潔工,，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員,，4.44%是綠化養(yǎng)護人員,，12.99%為其他勤雜工種。

（以管理人員為基數(shù)1,，和其他工種的比例關(guān)系）

從以上數(shù)據(jù)可以看出,，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多,，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成）,，這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用。

2.以學(xué)歷層次劃分,。

被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中,，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%,；本科生33396人,，占4.33%；大專生89625人,，占總?cè)藬?shù)11.60%,；中專生147575人，占19.12%,；高中以下學(xué)歷499814人,，占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右）,，物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的,。

3.以技術(shù)層次劃分。

被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人,，占管理人員總數(shù)5.56%,；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%,；初級職稱29461人,，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人,，占42.92%,。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%,，中級技工46498人,，占7.14%，初級技工80071人,，占12.28%,，無技術(shù)人員506612人，占77.69%,。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題,。

4.以男女性別劃分,。

被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%,。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇十三

物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè),，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,，年年都是熱點、難點之列,。僅今年上半年,，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好,、高層供水難,、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名,、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建,、油煙噪音擾民,、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,，我辦于近日進行了調(diào)研,。

我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家,，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家,，從業(yè)人員3000多人,。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米,，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū),；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米,。這些管理項目中,，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個,。

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題,；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況,。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

隨著住房商品化,、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強,，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強,，“產(chǎn)權(quán)歸己,，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理,，亂裝修,、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠,；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費,，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣,，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛,、下崗等都作為不交費的理由,。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,，干脆關(guān)門走人,，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,，最終兩敗俱傷,。據(jù)了解，目前我市已有七,、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難,，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出,，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅,。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強,，放棄物業(yè)管理自主權(quán),，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,，作用發(fā)揮不夠,，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理,，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患,。

我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高,，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范,，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決,，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升,。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作,，維修不及時,、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā),，出租車棚、地下室等,，用于經(jīng)營謀利,，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%,；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%,；三是配套設(shè)施完善,、實行全封閉管理的住宅小區(qū),，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%,。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大,，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,，歷史欠賬多,，硬件環(huán)境、公建配套,、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體,、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出,。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,，無法建立市場化管理運作機制,。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),，無法實行封閉管理,，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生,。三是小區(qū)支干道路,、宅前道路出現(xiàn)不同程度的`破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面,、樓道墻面等公共部位陳舊,、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題,。五是小區(qū)綠化布局不合理,，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少,。六是收費率低,，每月每戶在4—10元，且只能收到50%,，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理,。

開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收,，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理,。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,，一些項目交付使用時往往綠化,、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾,，也制約了物業(yè)管理的順利開展,。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層,、活動中心,、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛,。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患,，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題,。新區(qū)交付使用一段時間后,，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎,。此外,，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié),，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),，也為日后的管理工作埋下隱患。

1、供水,、供電設(shè)施移交不到位,。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,，而是交由其子公司,，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水,、電是專業(yè)設(shè)施,，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后,，與專業(yè)部門相互推諉扯皮,；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任,。

2,、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點,，涉及牡丹園小區(qū),、正棱山莊、康樂家園,、金匯城市花園,、九緣城市花園、采秣小區(qū),、站北村,、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時,，內(nèi)部管道口徑小,，且部分地區(qū)地勢高。近幾年,，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,，而其所需資金卻又難以落實。

3,、私搭亂建,、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題,。依法制止這些問題的發(fā)生,，物業(yè)公司有畏難情緒,，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé),，只得放任自流,。

4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證,。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用,；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強,，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴,、電話辦交辦后才被動維修,。

1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順,。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確,。

2,、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,，租戶接水,、氣，存在安全隱患,，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請,，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù),。

3,、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情,，難以操作,。

4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜,，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助,。

在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則,，明確政府部門,、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù),，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,，完善招投標(biāo)制度建設(shè),，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來,，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強,，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況,。

相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè),、有一定知識水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任,。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款,，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格,，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況,，受理業(yè)主投訴,。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時,，要與業(yè)主簽訂公約,，對違章搭建、垃圾處理,、噪音油煙擾民,、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定,。

開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點,。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋,、配套設(shè)施,、水電氣等質(zhì)量關(guān),；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管,，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患,。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚,、綠化,、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,，加強對弱勢居民的扶助,。

上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對 這類事件時應(yīng)付的職責(zé),，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話,，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話,，落實專人值班,。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,，對未按規(guī)定報送通報,，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處,。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式,，不斷改進和完善物業(yè)管理工作,，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。

物業(yè)管理調(diào)查報告結(jié)論篇十四

公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù),，同時提供訂艙,、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù),。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位,。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說,，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念,，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念,，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

一個好的物業(yè)公司,，該具備哪些工作能力和素質(zhì),？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的,？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護,、物管公司的專業(yè)性和知名度,、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì),、以人為本的服務(wù)理念,、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理,、綠化管理,、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議,。

“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念,。“以人為本”的物業(yè)管理,，其實就是要做到充分為員工解憂,，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段,，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大,，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值,，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式,。

創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天,，購房者多是以改善生活條件,、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此,，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重,。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到,，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何,，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié),、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動,，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認(rèn)同感,。 3 及時響應(yīng)必須要做到及時,、有效。無論建議是否合理,，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽,、詢問,。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理,。

員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安,、綠化、保潔,、家政,、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè),。事實上,，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說,，如果一個載人電梯突然出了故障,，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主,，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境,。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍,，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊,。

綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳,、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地,、愛護家園的意識。其次,，綠化養(yǎng)護也很重要,，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學(xué),。

做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用,，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意,。對物業(yè)管理公司來說,，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護,，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估,，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用,。并且將維護基金“還之于民”。

“提供安全,、舒適的辦公環(huán)境,，善盡企業(yè)責(zé)任,，共享經(jīng)營成果”顧客第一，服務(wù)第一,，行動第一”

高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡單,，僅僅為戶主守樓、護院,、收發(fā)信件,、代收水電費等等。而現(xiàn)在,，大量新材料,、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技,、智能化的設(shè)施,、設(shè)備進入居民住宅，進入樓堂館所,，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防,、清潔、綠化,、工程維護,、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面,，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控,、計算機管理、消防巡檢,、交通指揮,、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等,。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才,，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒,、紛繁復(fù)雜,。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的,、不起眼的事務(wù),。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已,。概括起來說,，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào),、服務(wù)三大功能,；其中管理是主干,，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本,。究而言之,，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室,、總經(jīng)理辦公室,、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作,，是行政管理工作中的一個部分,、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng),。

行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè),、認(rèn)真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重,、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來,，可以集中精力、輕裝上陣,，研究國內(nèi)外市場形勢,，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu),，任用公司的各級干部,，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題,，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等,。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子,，茫無頭緒地整天瞎忙,；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西,；結(jié)果村村起火,，處處冒煙，吃力不討好,，不知道自己整天都忙了些什么,。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打,，勝似閑庭信步,，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排,，指揮若定,。為了能達到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度,、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格,、圖表等,，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是,，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì),、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工,、管理層次和合理授權(quán),。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施),、軟件(如規(guī)章制度,、工作程序)、人員隊伍,、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來,，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治",。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度,，可以算是有一定水平了。 然而,，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平,，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理",、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次,，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。