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小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇一

地址： 郵編：

服務單位(乙方)：××保安服務公司

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甲方為穩(wěn)定本單位內(nèi)部秩序，創(chuàng)造良好的經(jīng)營,、生產(chǎn),、生活和學習環(huán)境，特聘請乙方保安員,，在不違犯《××省保安服務管理條例》的前提下,，為甲方提供安全守護服務，經(jīng)雙方協(xié)商后達成本合同條款,，雙方共同遵守：(甲方如需要安排保安員完成有收費項目和車輛保管任務時,，必須經(jīng)乙方同意，另行協(xié)議,。)

一,、甲方對乙方保安服務要求

2.做到及時發(fā)現(xiàn)并及時報告和積極配合有關部門處置“四防”或發(fā)生在區(qū)域內(nèi)的刑事、治安案件現(xiàn)場,。

3.把服務區(qū)域內(nèi)的違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關或送保衛(wèi)部門,。

二、乙方對甲方要求

1.保安員進駐后,，甲方應把取得公安局主管部門的防火安全檢查及“四防”檢查情況的意見通報給乙方執(zhí)勤保安員,，使之能在執(zhí)勤過程中及時發(fā)現(xiàn)隱患，及時報告和妥善處理,。

2.乙方為甲方提供保安服務后，甲方不能使用其他單位保安員或使用變相的“保安員”混合執(zhí)勤,。

3.乙方已按規(guī)定為保安員統(tǒng)一購買人身意外保險,，保安人員在執(zhí)勤中,，因公受傷，致殘甚至犧牲(致殘者經(jīng)中山醫(yī)一院,、省人民醫(yī)院和經(jīng)市法院法醫(yī)鑒定),，其醫(yī)藥費、撫恤金等費用由保險公司按規(guī)定理賠,，保安員因傷,、殘、亡的合理開支超出保險理賠的部分,，由乙方負擔,。如因甲方指揮保安員執(zhí)行保安職責以外的事而使保安員受傷，致殘,、犧牲的一切費用除保險公司理賠外其余部分均由甲方承擔,。

4.乙方派駐保安人員，實行雙重管理,，共同領導并經(jīng)常保持聯(lián)系,，共同對保安人員進行教育，關心他們的工作和生活,，提高服務質量,，確保安全，若保安員有違反甲方管理制度需要處罰的,，甲方及時通告乙方,，經(jīng)調查核實后由乙方處理，保安員因事請假,，應書面向班長或甲方人保部門簽字同意并經(jīng)乙方經(jīng)理審批后方能生效,。

5.為有利于保安隊伍整體素質提高，乙方可適當調整保安員,，但必須是在保證履行合同和事前知照甲方的前提下進行,。

6.保安公司向甲方提供保安服務，保安員在服務過程中甲方一旦發(fā)生財產(chǎn)遺失,、損壞,、被盜等現(xiàn)象，由乙方公司負責財產(chǎn)理賠,。

7.禁止安排保安人員為個人人身保安服務,，禁止保安人員處理經(jīng)濟糾紛或勞動爭議，禁止使用保安人員監(jiān)視工人生產(chǎn)勞動和生活等與保安服務無關的其他活動,，禁止安排參與其他違反法律規(guī)定的活動,，違者由甲方承擔法律和經(jīng)濟責任。如屬保安人員個人行為,，甲乙雙方不承擔任何責任,。

8.保安人員在執(zhí)勤工作中,，為甲方做好“四防”工作表現(xiàn)突出，成績顯著的,，甲方酌情給予精神或物質獎勵,。

9.甲方應經(jīng)常對本單位的員工、家屬,、臨時工進行守法和遵守規(guī)章制度的宣傳教育工作,，配合支持保安員共同維護好甲方的治安秩序。如甲方人員違規(guī)而造成責任事故,，財物損失,，乙方執(zhí)勤保安員不負責任。

三,、共同協(xié)商事項

1.保安服務時間：

從××年×月×日至××年×月×日共×月,。

2.費用：保安服務費每人每月人民幣×仟×佰×拾×元(￥××××元)全月×人，服務費合計××××元,。,。

3.住宿：由乙方解決。

4.加班費：按勞動法規(guī)定,，保安員每天工作8小時,，每周五天工作制，如果甲方因工作需要,，要求保安員加班時,，加班費的計算則按《勞動法》第四十四條中規(guī)定的辦理，即由甲方支付,。周一至五延長工作時間的,，支付每小時工資150%，每天工作時間不得超12小時;休息日(即周六,、日)加班又不能安排補休的,，支付每天工資200%的工資報酬;法定休假日(如元旦、五一等)加班,，支付每天工資300%工資報酬,。

四、違約責任

1.本合同在執(zhí)行過程中,，若遇有政府行為或不可抗拒的因素而影響本合同正常執(zhí)行或某一方需要修改,、變更合同內(nèi)容時，甲乙雙方3天內(nèi)協(xié)商,，協(xié)商后所立條文與本合同具有同等效力,。

2.某一方執(zhí)行合同過程中遇特殊原因，不能履行合同時，必須提前一個月以書面形式通知對方,，甲乙雙方3天內(nèi)協(xié)商,，未經(jīng)提前一個月通知對方而單方終止時合同視作違約處理，由違約方支付3個月的保安總費用給對方作違約金,。

五、本合同如有未盡事宜,，雙方可以另議,，另外協(xié)商的條文與本合同具有同等效力，如果合同在執(zhí)行過程中有爭議,，雙方可以通過友好協(xié)商解決,，協(xié)商無法解決時，可以向區(qū)人民法院提出訴訟,。

六,、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份,，甲方須在本合同期滿前一個月知照乙方是否續(xù)約,。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

時間： 時間：

保安公司： 公司：

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇二

熟悉物業(yè)管理及相關法律法規(guī)和政策，并能有效運用

建立與業(yè)主之間友好關系,，對業(yè)主訴求及時溝通處理

熟悉小區(qū)業(yè)主情況定期拜訪,，建立健全業(yè)主檔案資料

清晰小區(qū)房屋及各類公共設施的結構和管理要求，滿足業(yè)主合理述求

做好物業(yè)費用收繳,，完成各類月報及臺賬工作

做好上級交辦的各項工作任務

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇三

4,、做好空置房管理工作;

8、監(jiān)督物業(yè)營銷服務及銷售配合工作;

9,、完成上級交辦的其他工作,。

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇四

物業(yè)公司的工作總結該怎么寫?本站小編給大家?guī)砹宋飿I(yè)公司小區(qū)工作匯報，歡迎查看,。

一,、落實業(yè)委會布置的工作

(一)人清、物清,、空間清的工作

1.人清：我司制定了《長河灣小區(qū)暫住人員管理規(guī)定》,，并與居住在小區(qū)的暫住人員和單位簽訂了關于長河灣小區(qū)暫住人員的管理規(guī)定、成品保護協(xié)議,、臨時規(guī)約確認單,、消防安全責任書、身份信息確認單,。一旦發(fā)現(xiàn)暫住人員違反上述規(guī)定的立即清除,。如12月3日，居住在2號樓設備夾層的個別暫住人員，發(fā)生大聲喧嘩,、做飯事件,，我司立即制止并沒收用具，同時通知其單位負責人,。開發(fā)商第一時間向我司表達歉意,，并派專人徹查，下達了"如再有不遵守小區(qū)相關規(guī)定及不配合業(yè)委會和物業(yè)公司管理的將做退職處理"的決定,。

2.物清：我司配合居委會對樓內(nèi)垃圾桶及雜物進行檢查清理,。由客服人員和保安員在雜物旁貼通知或入戶提醒業(yè)主清理雜物，收到預期效果,。除個別業(yè)主需要耐心說服外,，多數(shù)業(yè)主都能自覺支持工作。目前有些單元出現(xiàn)少量反彈現(xiàn)象,，我司已組織保潔,、保安、客服巡視組定期檢查,，發(fā)現(xiàn)一處,，糾正一處，使清理工作成果長久保持下去(進入12月份我司又清除12處雜物),。

3.空間清：我司已經(jīng)與開發(fā)商一起,，將已售未使用、未售的a區(qū)地下儲藏室全部清點上鎖,，由開發(fā)商派專人管理,。我司年底前將清理空間明細單提交業(yè)委會驗收。

(二)小區(qū)封閉管理

目前小區(qū)封閉管理基本達到預期效果,，與我司加強公示制度分不開的,。我司采取的先公示宣傳，再有計劃,、有措施,、分步驟的實施辦法得到廣大業(yè)主的肯定。()我司在日后類似工作中可以借鑒這一工作經(jīng)驗,，即：廣泛宣傳,、公布方案、分步實施,、檢查效果,、整改計劃、保持成果,。

1.近期大門封閉管理效果

(1)北門實行業(yè)主,、居民與機動車,、快遞公司等車輛分開進出，減少大門擁擠現(xiàn)象,，效果很好,。業(yè)主們基本能做到自覺刷卡進出，老年業(yè)主行動不便或偶爾忘記帶卡向保安求助時,，值守保安都能給予幫助,。送奶公司、快遞公司等服務公司辦理的第一批臨時出入證已陸續(xù)到期,，門崗保安已進入重點檢查階段,，督促服務單位續(xù)辦證件，做到管理持續(xù)有效,。

(2)西北門自11月5日起業(yè)主24小時自行刷卡進出后，巡視崗發(fā)現(xiàn)兩次小區(qū)業(yè)主越門而入行為,，經(jīng)保安教育后,，業(yè)主表示以后按規(guī)定文明進出。

(3)東門尾隨現(xiàn)象較多,，早晚高峰時暫時增加臨時崗,，加強管理。

(4)西門業(yè)主進出口因與機動車在一起,，臨時定點崗暫時保留,。

(5)2號樓臨街商業(yè)出入口自12月15日起8:30至17:30刷卡進入。公示文件于12月2日張貼,，客服人員已對大廈,、底商的業(yè)戶開始辦理門禁卡，但目前只有五家業(yè)戶來辦理,。針對這種現(xiàn)象,，我司客服人員逐一通知業(yè)戶，并于12月20,、21兩日進行現(xiàn)場辦卡,、集中授權。

小區(qū)物業(yè)工作匯報小區(qū)物業(yè)工作匯報(6)a區(qū)和五段車庫綜合管理的事宜還在與開發(fā)商商榷,。

2.封閉管理的疏堵結合建議

小區(qū)實施封閉管理后,，偶有出現(xiàn)家政服務、消費品銷售,、送餐小廣告,。我司進行了跟蹤調查，發(fā)現(xiàn)這些人員登記進入業(yè)主家服務后,，按照公司要求每人都要設法張貼20至50張的小廣告,。一些業(yè)主看到后很有意見,，認為破壞了小區(qū)的環(huán)境，這些公司應走正規(guī)渠道宣傳自己,，如通過電梯廣告,、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁等。我司對這種行為堅決制止并對行為人說服教育,。

我司為了保證小區(qū)業(yè)主的安全秩序,，建議引進信譽好、有專業(yè)技能的家政服務公司為業(yè)主提供特約服務,，這樣既滿足了業(yè)主的生活需求,，又防止了外來人員隨意進入小區(qū)，無法控制管理,，同時還可以給業(yè)主創(chuàng)造公共收益,。如易盟天地95081家庭服務中心，提供月嫂,、育兒師,、老人護理、病人護理,、鐘點工,、小時工等服務，以及油煙機和空調清洗,、酒后代駕,、無公害蔬菜配送等。公司已經(jīng)在小區(qū)舉辦了兩次宣傳活動,，組織業(yè)主,、居民實地考察、體驗了他們的'培訓基地,、金牌門店,、養(yǎng)老中心等。目前合作方式正在探討中,。

我司分階段,、多次、多方式與欠費業(yè)主溝通,，使催繳物業(yè)費工作取得了顯著效果,。

1.11月11日我司對催繳物業(yè)服務費情況進行了通報，公示了48名欠費業(yè)主的樓號和單元號,。

2.12月1日我司再次對催繳物業(yè)服務費情況進行了通報,，公示了38名自2018年1月18日以來(近3年)從未交納過物業(yè)服務費的業(yè)主房號。我司根據(jù)情況還會陸續(xù)公示欠繳業(yè)主房號(欠2年或欠1年),。

3.12月10日我司已聯(lián)系了律師向38名欠費業(yè)主發(fā)律師函,，正式進入法律程序,，準備工作已就緒。

由于合同所限及酬金制的特殊性,，請業(yè)委會盡快完善法律上的委托手續(xù)及其他合法文件,。

(四)電子貨物箱和信報箱的安裝

兩節(jié)將至，大廈信件,、報紙,、印刷品將猛增。我司在對大廈業(yè)戶進行調研后,，選型定制了適合大廈業(yè)主需求的信報箱,，目前已在制作中，計劃于12月25日投入使用,。

說明：設置信報箱的目的是開源節(jié)流,，提高服務并降低成本。第一批信箱48個,，制作費用4,800元,。如果每個信箱收管理費每月15-30元、每年180-360元,。48個信箱全年8,640-17,280元。如果設專人送達信件,，綜合費用支出3,500元/月,、全年42,000元。

二,、需簽訂和討論的合同

1.公共收益合同：目前屬全體業(yè)主可使用的公區(qū)場地有3處 --- 2號樓底商煙酒店,、大廈商務中心、2號樓底商手工坊,，其使用合同分別于11月10日和12月17日到期,。小賣部和商務中心已提交續(xù)簽申請。手工坊表示不再續(xù)簽,，3號樓業(yè)主沙婉玲提出使用申請,，用于展示無公害食品。我司按照市場價格,，使用費擬在原價基礎上漲幅5%以上,，以上合同提請業(yè)委會討論。

2.保安服務合同,、保潔服務合同：我司于12月10日會同業(yè)委會主任史健,、樂玲委員與保安公司和保潔公司的負責人就草擬合同的崗位編制、費用等條款提出了要求,。根據(jù)業(yè)委會的意見,，我司將擬定的服務合同,、人員安排、崗位職責,、考核標準,、獎懲制度有關條款提交業(yè)委會討論。

3.物業(yè)服務合同：長河灣小區(qū)業(yè)主委員會與福安樓寓物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務合同于將于2018年1月18日屆滿,。為此,，福安樓寓物業(yè)管理有限公司已于20xx年12月11日，向業(yè)委會提交了《關于長河灣小區(qū)物業(yè)服務合同續(xù)簽事宜的函》,。請業(yè)委會按照相關規(guī)定給予回復,。

三、工程情況及建議

1.11-12月公區(qū)報修 412次,，入戶維修547次;搶修業(yè)主專屬區(qū)域供暖設備漏水4家;開挖地面,、修復斷裂外管線5處(大廈2處小區(qū)3處);搶修樓內(nèi)公區(qū)管線漏水5處;2、3號樓防火門口封堵37套,，電磁鎖安裝40套,，門口機移位安裝16部;機房門上鎖 272套，封堵鎖孔 386處;解決14號樓3單元管道震動,、減噪工程一處;綠化自建有機肥料基地兩處;外包單位聯(lián)動報修 143次,。

說明：我小區(qū)外管線都是直埋pe管，在特定階段是國家推行的新型材料,，經(jīng)過實踐近幾年這種材料和施工做法已經(jīng)淘汰,，但本小區(qū)維修只能延續(xù)這種材料。這三年已經(jīng)累計發(fā)生26次類似外管線破裂時間,，耗費大量人力,、財力，累計外管線搶修182天,。這些維修占用了大量人力物力,，實屬不可預見情況，應不屬于物業(yè)費支出范疇,。

2.特種設備檢測中心已于12月8日對2號樓電梯進行了現(xiàn)場勘察,，鑒定結果兩個月之內(nèi)出具。

3.小區(qū)的安全監(jiān)控室現(xiàn)有兩處,，一處在2號樓3單元一層,，一處在大廈一層西北側。目前整個監(jiān)控及消防系統(tǒng)設備老化,、過時,，已經(jīng)不能滿足小區(qū)安防的需要，須更新改造,。我司向業(yè)委會建議,，擬將大廈的中控室與住宅區(qū)的合并,，監(jiān)控人員可由16人減員至8人，每年可節(jié)省近30萬元資金,，同時將大廈中控室加以改造用于經(jīng)營,，以增加公共收益。這是解決監(jiān)控系統(tǒng)更新改造資金不足的可行辦法,。提請業(yè)委會討論,。

四、財務工作匯報

1.11月份財務收支情況：計劃收繳物業(yè)費300萬元,，實際收繳物業(yè)費300.29萬元,，略超額完成任務。計劃物業(yè)費支出143.7萬,，實際支出132.7萬,。

2.12月份財務收支展望：計劃收繳物業(yè)費317萬，截止2018年12月11日已完成229萬,。計劃支出128萬,。

本年度預計：物業(yè)費支出 1660 萬元，結余 60 萬元,，公共收益結余 40 萬元,。

五、召開業(yè)主公眾日

我司計劃12月底召開業(yè)主公眾日,。前兩年我司安排業(yè)主參觀了配電室,、水泵房、風機房,、電梯機房,、監(jiān)控室等公共設施設備,。今年我司應業(yè)委會和業(yè)主的要求,，計劃以新年聯(lián)歡、茶話會的形式與更多的業(yè)主交流,，聽取業(yè)主對我司服務質量和管理工作的意見和建議,。

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇五

小區(qū)物業(yè)公司的職責

根據(jù)〈物業(yè)管理條例〉物業(yè)公司的責任主要有：

（一）安全工作。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告,，協(xié)助做好救助工作,。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定,。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，應當履行職責,，不得侵害公民的合法權益。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但不得違反法律,、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

(二）物業(yè)的養(yǎng)護工作,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè),；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù),。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地，損害業(yè)主的共同利益,。因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意,。

業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路,、場地,，在約定期限內(nèi)恢復原狀。供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任,。

物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護,，有關業(yè)主應當給予配合,。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意,，

可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責任人承擔。

（三）物業(yè)共用部位,、共用設施設備的使用管理和維護,；

（四）公共綠化的維護；

（五）公共區(qū)域的保潔,；

（六）公共區(qū)域的秩序維護,；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施,；

（九）物業(yè)維修,、更新、改造和養(yǎng)護費用的帳務管理,；

（十）物業(yè)檔案資料的保管,；

（十一）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè),，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人,。

物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：（一）符合國家和本市規(guī)定的技術標準,、規(guī)范,；(二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項,；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議,，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關工作,。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,，應當遵守國家有關規(guī)定,。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權益,，不得妨礙國家機關工作人員依法執(zhí)行職務,。

禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物,；（三）破壞房屋外貌,；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分,；（五）損壞或者擅自占用,、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險性物品,，或者存放,、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒,、有害物質,；（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（九）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為,。

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇六

1、協(xié)助秩序部經(jīng)理做好所管轄區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作,。

2,、負責管轄區(qū)域內(nèi)的保安工作，發(fā)現(xiàn)問題及時向部門經(jīng)理匯報,，并提出整改意見,。

3、確實掌握安全事宜,，服勤于門崗,、監(jiān)控室及各指定之崗位;

4、遵行上級之指示,，執(zhí)行安全警衛(wèi)勤務,，確保財產(chǎn)與業(yè)主安全;

5、熟悉秩序員各崗位職責,，掌握管理區(qū)域內(nèi)保安工作的規(guī)律及重點;

7,、熟悉安全制度及安全器材使用、意外事件及緊急事故之預防與安排,。

小區(qū)物業(yè)公司工作計劃物業(yè)員工工作計劃篇七

(一)人清,、物清、空間清的工作

1.人清：我司制定了《長河灣小區(qū)暫住人員管理規(guī)定》,，并與居住在小區(qū)的暫住人員和單位簽訂了關于長河灣小區(qū)暫住人員的管理規(guī)定,、成品保護協(xié)議、臨時規(guī)約確認單、消防安全責任書,、身份信息確認單,。一旦發(fā)現(xiàn)暫住人員違反上述規(guī)定的立即清除。如12月3日,，居住在2號樓設備夾層的個別暫住人員,，發(fā)生大聲喧嘩、做飯事件,，我司立即制止并沒收用具,，同時通知其單位負責人。開發(fā)商第一時間向我司表達歉意,，并派專人徹查,，下達了"如再有不遵守小區(qū)相關規(guī)定及不配合業(yè)委會和物業(yè)公司管理的將做退職處理"的決定。

2.物清：我司配合居委會對樓內(nèi)垃圾桶及雜物進行檢查清理,。由客服人員和保安員在雜物旁貼通知或入戶提醒業(yè)主清理雜物,，收到預期效果。除個別業(yè)主需要耐心說服外,，多數(shù)業(yè)主都能自覺支持工作,。目前有些單元出現(xiàn)少量反彈現(xiàn)象，我司已組織保潔,、保安,、客服巡視組定期檢查，發(fā)現(xiàn)一處,，糾正一處,，使清理工作成果長久保持下去(進入12月份我司又清除12處雜物)。

3.空間清：我司已經(jīng)與開發(fā)商一起,，將已售未使用,、未售的a區(qū)地下儲藏室全部清點上鎖，由開發(fā)商派專人管理,。我司年底前將清理空間明細單提交業(yè)委會驗收,。

(二)小區(qū)封閉管理

目前小區(qū)封閉管理基本達到預期效果，與我司加強公示制度分不開的,。我司采取的先公示宣傳,，再有計劃、有措施,、分步驟的實施辦法得到廣大業(yè)主的肯定,。()我司在日后類似工作中可以借鑒這一工作經(jīng)驗，即：廣泛宣傳,、公布方案,、分步實施、檢查效果,、整改計劃,、保持成果。

1.近期大門封閉管理效果

(1)北門實行業(yè)主,、居民與機動車,、快遞公司等車輛分開進出，減少大門擁擠現(xiàn)象,，效果很好,。業(yè)主們基本能做到自覺刷卡進出，老年業(yè)主行動不便或偶爾忘記帶卡向保安求助時,，值守保安都能給予幫助,。送奶公司、快遞公司等服務公司辦理的第一批臨時出入證已陸續(xù)到期,，門崗保安已進入重點檢查階段,，督促服務單位續(xù)辦證件，做到管理持續(xù)有效,。

(2)西北門自11月5日起業(yè)主24小時自行刷卡進出后,，巡視崗發(fā)現(xiàn)兩次小區(qū)業(yè)主越門而入行為，經(jīng)保安教育后,，業(yè)主表示以后按規(guī)定文明進出,。

(3)東門尾隨現(xiàn)象較多，早晚高峰時暫時增加臨時崗,，加強管理,。

(4)西門業(yè)主進出口因與機動車在一起，臨時定點崗暫時保留,。

(5)2號樓臨街商業(yè)出入口自12月15日起8:30至17:30刷卡進入,。公示文件于12月2日張貼，客服人員已對大廈,、底商的業(yè)戶開始辦理門禁卡,，但目前只有五家業(yè)戶來辦理。針對這種現(xiàn)象,，我司客服人員逐一通知業(yè)戶,，并于12月20、21兩日進行現(xiàn)場辦卡,、集中授權,。

小區(qū)物業(yè)工作匯報小區(qū)物業(yè)工作匯報(6)a區(qū)和五段車庫綜合管理的事宜還在與開發(fā)商商榷。

2.封閉管理的疏堵結合建議

小區(qū)實施封閉管理后,，偶有出現(xiàn)家政服務,、消費品銷售,、送餐小廣告。我司進行了跟蹤調查,，發(fā)現(xiàn)這些人員登記進入業(yè)主家服務后,，按照公司要求每人都要設法張貼20至50張的小廣告。一些業(yè)主看到后很有意見,，認為破壞了小區(qū)的環(huán)境,，這些公司應走正規(guī)渠道宣傳自己，如通過電梯廣告,、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁等,。我司對這種行為堅決制止并對行為人說服教育。

我司為了保證小區(qū)業(yè)主的安全秩序,，建議引進信譽好,、有專業(yè)技能的家政服務公司為業(yè)主提供特約服務，這樣既滿足了業(yè)主的生活需求,，又防止了外來人員隨意進入小區(qū),，無法控制管理，同時還可以給業(yè)主創(chuàng)造公共收益,。如易盟天地95081家庭服務中心,，提供月嫂、育兒師,、老人護理,、病人護理、鐘點工,、小時工等服務,，以及油煙機和空調清洗、酒后代駕,、無公害蔬菜配送等,。公司已經(jīng)在小區(qū)舉辦了兩次宣傳活動，組織業(yè)主,、居民實地考察,、體驗了他們的培訓基地、金牌門店,、養(yǎng)老中心等,。目前合作方式正在探討中。

我司分階段,、多次,、多方式與欠費業(yè)主溝通，使催繳物業(yè)費工作取得了顯著效果,。

1.11月11日我司對催繳物業(yè)服務費情況進行了通報,，公示了48名欠費業(yè)主的樓號和單元號,。

2.12月1日我司再次對催繳物業(yè)服務費情況進行了通報，公示了38名自2015年1月18日以來(近3年)從未交納過物業(yè)服務費的業(yè)主房號,。我司根據(jù)情況還會陸續(xù)公示欠繳業(yè)主房號(欠2年或欠1年),。

3.12月10日我司已聯(lián)系了律師向38名欠費業(yè)主發(fā)律師函，正式進入法律程序,，準備工作已就緒,。

由于合同所限及酬金制的特殊性,，請業(yè)委會盡快完善法律上的委托手續(xù)及其他合法文件,。

(四)電子貨物箱和信報箱的安裝

兩節(jié)將至，大廈信件,、報紙,、印刷品將猛增。我司在對大廈業(yè)戶進行調研后,，選型定制了適合大廈業(yè)主需求的信報箱,，目前已在制作中，計劃于12月25日投入使用,。

說明：設置信報箱的目的是開源節(jié)流,，提高服務并降低成本。第一批信箱48個,，制作費用4,800元,。如果每個信箱收管理費每月15-30元、每年180-360元,。48個信箱全年8,640-17,280元,。如果設專人送達信件，綜合費用支出3,500元/月,、全年42,000元,。

二、需簽訂和討論的合同

1.公共收益合同：目前屬全體業(yè)主可使用的公區(qū)場地有3處 --- 2號樓底商煙酒店,、大廈商務中心,、2號樓底商手工坊，其使用合同分別于11月10日和12月17日到期,。小賣部和商務中心已提交續(xù)簽申請,。手工坊表示不再續(xù)簽，3號樓業(yè)主沙婉玲提出使用申請,，用于展示無公害食品,。我司按照市場價格，使用費擬在原價基礎上漲幅5%以上,，以上合同提請業(yè)委會討論,。

2.保安服務合同,、保潔服務合同：我司于12月10日會同業(yè)委會主任史健、樂玲委員與保安公司和保潔公司的負責人就草擬合同的崗位編制,、費用等條款提出了要求,。根據(jù)業(yè)委會的意見，我司將擬定的服務合同,、人員安排,、崗位職責、考核標準,、獎懲制度有關條款提交業(yè)委會討論,。

3.物業(yè)服務合同：長河灣小區(qū)業(yè)主委員會與福安樓寓物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務合同于將于2015年1月18日屆滿。為此,，福安樓寓物業(yè)管理有限公司已于20xx年12月11日,，向業(yè)委會提交了《關于長河灣小區(qū)物業(yè)服務合同續(xù)簽事宜的函》。請業(yè)委會按照相關規(guī)定給予回復,。

三,、工程情況及建議

1.11-12月公區(qū)報修 412次，入戶維修547次;搶修業(yè)主專屬區(qū)域供暖設備漏水4家;開挖地面,、修復斷裂外管線5處(大廈2處小區(qū)3處);搶修樓內(nèi)公區(qū)管線漏水5處;2,、3號樓防火門口封堵37套，電磁鎖安裝40套,，門口機移位安裝16部;機房門上鎖 272套,，封堵鎖孔 386處;解決14號樓3單元管道震動、減噪工程一處;綠化自建有機肥料基地兩處;外包單位聯(lián)動報修 143次,。

說明：我小區(qū)外管線都是直埋pe管,，在特定階段是國家推行的新型材料，經(jīng)過實踐近幾年這種材料和施工做法已經(jīng)淘汰,，但本小區(qū)維修只能延續(xù)這種材料,。這三年已經(jīng)累計發(fā)生26次類似外管線破裂時間，耗費大量人力,、財力,，累計外管線搶修182天。這些維修占用了大量人力物力,，實屬不可預見情況,，應不屬于物業(yè)費支出范疇。

2.特種設備檢測中心已于12月8日對2號樓電梯進行了現(xiàn)場勘察,，鑒定結果兩個月之內(nèi)出具,。

3.小區(qū)的安全監(jiān)控室現(xiàn)有兩處，一處在2號樓3單元一層,，一處在大廈一層西北側,。目前整個監(jiān)控及消防系統(tǒng)設備老化,、過時，已經(jīng)不能滿足小區(qū)安防的需要,，須更新改造,。我司向業(yè)委會建議，擬將大廈的中控室與住宅區(qū)的合并,，監(jiān)控人員可由16人減員至8人,，每年可節(jié)省近30萬元資金，同時將大廈中控室加以改造用于經(jīng)營,，以增加公共收益,。這是解決監(jiān)控系統(tǒng)更新改造資金不足的可行辦法。提請業(yè)委會討論,。

四,、財務工作匯報

1.11月份財務收支情況：計劃收繳物業(yè)費300萬元,，實際收繳物業(yè)費300.29萬元,，略超額完成任務。計劃物業(yè)費支出143.7萬,，實際支出132.7萬,。

2.12月份財務收支展望：計劃收繳物業(yè)費317萬，截止2015年12月11日已完成229萬,。計劃支出128萬,。

本年度預計：物業(yè)費支出 1660 萬元，結余 60 萬元,，公共收益結余 40 萬元,。

五、召開業(yè)主公眾日

我司計劃12月底召開業(yè)主公眾日,。前兩年我司安排業(yè)主參觀了配電室,、水泵房、風機房,、電梯機房,、監(jiān)控室等公共設施設備。今年我司應業(yè)委會和業(yè)主的要求,，計劃以新年聯(lián)歡,、茶話會的形式與更多的業(yè)主交流，聽取業(yè)主對我司服務質量和管理工作的意見和建議,。