隨著法律法規(guī)不斷完善，人們越發(fā)重視合同,，關(guān)于合同的利益糾紛越來越多,，在達成意見一致時,，制定合同可以享有一定的自由,。那么一般合同是怎么起草的呢,？以下是我為大家搜集的合同范文,，僅供參考,，一起來看看吧

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇一

乙,，男,，漢族19xx年x月x日出生，住四川省大竹縣xx鎮(zhèn)xx街xx號。身份證號(系甲丈夫)電話： (以下簡稱甲方)

買方：丙,，男,，19xx年x月xx日出生，住四川省大竹縣竹陽東區(qū)xx路xx號身份證號,。電話： (以下簡稱乙方)

甲方所有的四川省大竹縣xx鎮(zhèn)建設(shè)路xx花園xx苑xx,、然后期工程(一樓)xx號車庫一間，建筑面積為 20平方米?，F(xiàn)甲方?jīng)Q定賣給乙方,，乙方明確表示愿意購買。為了明確雙方的權(quán)利義務關(guān)系,，甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國合同法》等有關(guān)規(guī)定,，訂立以下合同條款：

1、室內(nèi)地面為沙漿找平,，室內(nèi)墻面為搓沙,，室外正立面為瓷磚貼面。

2,、電動卷閘門已安裝,，費用已包含在價款中。

3,、電已經(jīng)接通,，費用已包含在價款中。

二,、甲乙雙方約定車庫總價款(包括定金在內(nèi)),，然后人民幣壹拾貳萬元整(小寫rmb120000元)。買賣雙方的稅收由甲乙雙方各自承擔,。

三,、乙方于20xx年2月23日支付給甲方人民幣伍仟元整作為定金。在20xx年3月25日前甲方將車庫的房屋產(chǎn)權(quán)和國有土地使用證兩證用以及用電戶頭過戶到乙方戶頭上,。乙方一次性付清全部價款,。

四、甲方務必保證所賣的車庫沒有轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人和沒有設(shè)定抵押,、保證不被第三方追償及其他影響買方的利益,。如因產(chǎn)權(quán)糾紛給買方造成的損失，由賣方賠償給買方,，并且甲方同時承擔違約職責,。

五、任何一方不得毀約,，如有違約,，然后違約方支付守約方違約金人民幣兩萬元整。

六、本協(xié)議一式貳份,，自雙方簽字之日起并到大竹縣公證處公證后生效,。甲乙雙方各執(zhí)一份，貳份具有同等法律效力,。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

在場人：

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇二

甲方(出賣人)： 乙方(買受人)：

身份證號碼： 身份證號碼：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商,，就平輿縣小清河南側(cè)縣醫(yī)院北側(cè)清河小區(qū)儲藏室買賣事宜，在平等,、自愿,、誠實、守信的前提下,，達成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其儲藏室出售給乙方,，該儲藏室具體狀況如下：

(一)座落于清河小區(qū)南樓院內(nèi)大門口第一間，建筑面積為5平方米;

(二)甲方保證已如實陳述上述儲藏室權(quán)屬狀況和其他具體狀況,，保證該儲藏室沒有設(shè)定擔保,、沒有權(quán)屬糾紛，保證該儲藏室不受其他任何產(chǎn)權(quán)追索,。.

(三)如有可能辦理產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)甲方應協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù),，辦理手續(xù)產(chǎn)生的相關(guān)費用應由乙方買受人承擔，甲方不得以任何理由收回該儲藏室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),。

第二條 計價方式與價款

甲,、乙雙方共同商定儲藏室出售價格總金額為壹萬伍仟陸佰元整(15600.00)。簽訂本協(xié)議即一次性全額付清購買儲藏室款,。

第三條 本合同一式貳份,。其中甲方留執(zhí)壹份，乙方留執(zhí)壹份,，均具有相同的法律效力,。

第四條 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

簽約日期： 簽約日期：

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇三

甲方（賣 方）：

乙方（買 方）：

丙方（中介方）：

第一條 甲方自愿將坐落于 的房屋出售給乙方,，屬性為 房,，房屋面積為 ，證號： ,，丘號 ,，乙方充分了解此房，并自愿購買,。

第二條 該房屋總價款為人民幣 （￥ 元）,。乙方于 年月 日前支付甲方定金人民幣 元（￥ 元），定金最終沖抵房款,。房價款的支付方式如下：

第三條 甲乙雙方約定本合同生效后 日內(nèi)，共同申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第四條 甲方應于 日前將上述房屋正式交付給乙方,，并于 日前將上述房屋名下的戶籍遷出,，于 日前將水電費、煤氣費,、電話費,、有線電視費，物業(yè)管理費等相關(guān)費用全部結(jié)清,。甲方應協(xié)助乙方辦理相關(guān)證件的變更手續(xù),。

第五條 甲乙雙方約定總房款已包括 等固定設(shè)施及固定裝修的費用。雙方對于其他電器及家具的約定：

第六條 甲乙雙方對有關(guān)房屋權(quán)利問題作如下約定：

1,、租賃：若本合同簽訂之前,，該房屋已出租他人，甲乙須保證已在合理期限內(nèi)通知該承租人房屋轉(zhuǎn)讓事宜,，并提供該承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)書的書面承諾,，因此產(chǎn)生的一切后果由甲方承擔。

2,、抵押：若本合同簽訂之前該房屋已抵押他人,，甲乙雙方?jīng)Q定采用以下第 種方式解決抵押問題：

（1）乙方的第一次付款用于甲方抵押權(quán)人償還債務，注銷抵押,。

（2）其他方式：

第七條 三方約定本合同簽訂之日,，按照下第 種方式支丙方傭金。

1,、乙方按照總房價款的 %支付,，即為人民幣 元（￥ 元）

2、甲方按照總房價款的 %支付,，即為人民幣 元（￥ 元）甲方任何一方不履行本合同,，或不完全履行致本合同終止的，違約方須在違約行為發(fā)生之日起三日內(nèi)向丙方支付本合同約定的全部傭金,，守約方已繳納的傭金將予以退還,。甲乙雙方惡意串通，損害丙方利益的,，對上述傭金的支付承擔連帶責任,。

第八條 甲方違反本合同第四條之規(guī)定的，每逾期一日,，按總房價款的萬分之五支付違約金,；逾期交付房屋超過十日的，乙方有權(quán)解除本合同,，并有權(quán)要求按照總價款的百分之二付違約金,。乙方違反本合同第二條之規(guī)定的,，每逾期一日，按總房價款的萬分之五支付違約金,；逾期支付房款超過十日的,，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方按照總房價款的百分之二付違約金,。甲乙任何一方違反本合同第三條之規(guī)定的,，每逾期一日，違約方應按照總房價款的萬分之五支付違約金,，逾期超過十日的,，守約方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求違約方按照總房價款的百分之二支付違約金,。甲乙任何一方違反本合同第七條之規(guī)定的,，每逾期一日，違約方應當按照總房價款的萬分之五向丙方支付違約金,。因甲乙任何一方過錯致本合同無法繼續(xù)履行,，過錯方按總房價款的百分之二向丙方支付違約金。

第九條 其他約定：

第十條 本合同一式叁份,，甲,、乙、丙三方各執(zhí)一份,，簽字簽章后生效,。

甲方： 乙方： 丙方：

身份證號碼： 身分證號碼： 經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

簽約日期：

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇四

甲方： 第四中學家長委員會(以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，縣教育局和第四中學家長委員會組建競價,、詢價小組，嚴格按照采購程序,，于二0一三年七月二十八日通過競價,、詢價采購，在規(guī)格符合要求,、質(zhì)量保證,、售后服務承諾等基礎(chǔ)上，采取低價原則確定供應商,，在平等,、自愿的基礎(chǔ)上，雙方按照采購方案確定的事項及成效結(jié)果簽訂如下合同：

鳳岡縣第四中學床上用品(床套,、床單,、枕套3件為一套)。

1,、數(shù)量：800套(具體按實有學生數(shù))

2,、質(zhì)量：100%純棉布料(密度：不低于40支,，重量為2.28斤/套)

3、單價：110元/套

4,、規(guī)格：被套長2.2米,，寬1.6米;床單長2.1米,，寬1.3米;枕套長65公分,，寬40公分。

5,、顏色和圖標：符合學校提供的樣品,。

1、乙方必須在交貨時間內(nèi)將第一條中所列貨物送甲方指定地點,，交甲方驗收,。

2、供貨時間：20xx年8月30日這前提供所有成品,，請校方驗收后,，貨物仍由乙方保管。

3,、在交貨期間,，甲方有義務為乙方交貨提供方便。

4,、乙方必須做到保質(zhì)保量,。

1、合同總金額;按實際發(fā)放套數(shù)計算;

2,、付款方式：憑校方的收據(jù)與學校結(jié)算,。

第四條違約責任

乙方未按合同提供貨物時間，應向甲方每日支付合同總價款1%的違約金,。影響學校開學工作,，甲方有權(quán)毀約。

第五條 合同未盡事宜

未盡事宜由甲,、乙雙方以書面形式予以補充,，與本合同具有同等法律效力。

本合同一式四份,，甲,、乙雙方各執(zhí)一份，鳳岡縣第四中學和教育局各留存一份,。本合同自雙方簽字之日即產(chǎn)生法律效力,。

甲方： 乙方：

代表(簽章)： 代表(簽章)： 電話： 電話：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇五

甲方：

地址：

電話：

乙方：

地址：

電話：

甲乙雙方本著平等、自愿原則,，在共同遵守國家相關(guān)法律的前提下簽訂本合同,。甲乙雙方履行各自義務后,，雙方無異議簽字后本合同（一式兩份，雙方各執(zhí)一份）立即生效,。具體內(nèi)容如下：

1,、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購 買 商品,，證書編號 ,。

乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。

2,、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購買商品之日起計算滿一年的,，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求,。乙方在提出退還所購甲方商品要求時,，需出具購買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品,。雙方無異議時,，甲方即時退付乙方購買商品原價80%現(xiàn)金結(jié)算。其中20%甲方作為商行成本計算,，不予退還,。

3、乙方自購買商品之日起計算滿二年的,，如果乙方要求退還所購商品,，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時,，需出具購買商品原始發(fā)票,、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時,，甲方即時退付乙方購買商品原價90%現(xiàn)金結(jié)算,。其中10%甲方作為商行成本計算，不予退還,。

4,、 乙方自購買商品之日起計算滿三年或超過三年以上的，如果乙方要求退還所購商品,，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求,。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發(fā)票,、商品鑒定證書和無暇疵所購商品,。雙方無異議時，甲方即時全付乙方購買商品原價100%現(xiàn)金結(jié)算。

如果乙方所購商品增值,，甲乙雙方另行商議,。

5、甲方保證向乙方所銷售商品品質(zhì)和質(zhì)量,。甲乙雙方在簽定購銷合同前無異議,，合同立即生效。

6,、本合同自甲方（）開業(yè)之日起正式施行,，

無時間限制。

7,、本合同未盡事宜,，雙方共同協(xié)商解決,。

甲方：

乙方：

年 月 日

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇六

賣方：_________________________ 身份證號：______________________________

買方：________（以下簡稱乙方）身份證號：_____________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國機動車輛管理規(guī)定》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，甲,、乙雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方向甲方購買私有車輛，達成如下協(xié)議：

1,、甲方所售車輛所有權(quán)證號為______號,，車輛識別代碼：_______________。

2,、甲方所車輛車型為：__________發(fā)動機號為：_________________________,。

3、甲方所售車輛使用年限：_______年_______月_______日至_______年_______月_______日,。

4,、甲方所售車輛附屬設(shè)備為________________________。

1,、甲,、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售車輛總金額為（人民幣）_______________元整（_______________元,，含附屬設(shè)備費用_______________）,。

2、甲,、乙雙方達成一致意見,，雙方交易稅費由賣方負擔。

1,、買方（乙方）用自己擁有的轎車（車型：____________,，發(fā)動機號為：_________,，車輛識別代碼：________。）以（人民幣）_______________萬元（￥_______________）為首款抵轉(zhuǎn)給甲方,。

2,、剩余車款壹給甲方，按照_______________元/月,。

甲,、乙雙方在車管所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后___________日內(nèi)，甲方將車輛交付給乙方,，由于甲方的車輛沒有辦理所有權(quán)手續(xù),，需要出具車輛相關(guān)手續(xù)證明車輛為甲方所有。

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款,，每逾期_______________日,，按照逾期金額的_______________%支付違約金，逾期達一個月以上的,，即視為乙方不履行本合同,，甲方有權(quán)解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易費用,，并向甲方支付購車款_______________%違約金,。

甲方未按本合同第四條規(guī)定將車輛及時交付使用，每逾期一日,，按照購車總價的2‰支付違約金,，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同,，乙方有權(quán)解除合同,，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易費用，并向乙方支付車價_______________%的違約金,。

如交接后發(fā)生該車輛交接前即存在的所有權(quán)糾紛和財務糾紛,，由甲方承擔全部責任。并賠償乙方在此期間的一切損失,。

協(xié)商不成的,，甲、乙雙方可依法向該車輛所在地人民法院起訴,。

甲方（簽章）：_________________________ 乙方（簽章）：_____________________________

住址（工作單位）：____________________ 住址（工作單位）：____________________

聯(lián)系電話：_____________________________ 聯(lián)系電話：_____________________________

_________年____________月____________日 _________年____________月____________日

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇七

房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題涉及預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題（主要是指現(xiàn)房）,，我國法律界對該問題討論的不是很多，但是由于厘清該問題對司法實踐頗有裨益,，因此本文擬就該問題作些探討,。

在研究房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題之前，本文先就合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。

合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為,。其特征是：第一,、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人,。第二,、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對象是合同債權(quán)。第三,、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓,，也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個條件：第一,、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立,。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實通知債務人,。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對內(nèi)效力和對外效力,，對內(nèi)效力具體表現(xiàn)為：第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人,，如果是全部轉(zhuǎn)讓,，則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體，轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系,，由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓,，則受讓人將加入合同關(guān)系,，與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二,、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨主權(quán)利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn),。第三、轉(zhuǎn)讓人應當保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的,。對外效力具體表現(xiàn)為：第一,、債務人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務。第二,、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán),，而且應取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三,、債務人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時就已經(jīng)享有的對抗原債權(quán)人的抗辯權(quán),，并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2

我國關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五章的有關(guān)規(guī)定,，其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,，第八十七條規(guī)定辦理批準、登記等手續(xù)問題。

《民法通則》第九十一條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利,、義務全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的,，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利,。依照法律規(guī)定應當由國家批準的合同,，需經(jīng)原批準機關(guān)批準。但是,，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”,。該條款沒有對權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務的轉(zhuǎn)移進行區(qū)分，而是將二者作為一個整體看待,。合同權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓含有義務轉(zhuǎn)移的因素,，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔合同義務（單務合同）或者義務已經(jīng)履行完畢,，其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢,？僅就該條文理解，在這種情況下,，仍需另一方的同意,。同時該條文對合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個限制，即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務時不得牟利,，這種規(guī)定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩,。《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎(chǔ)上,，并借鑒《涉外經(jīng)濟合同法》第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來,，它彌補了合同債權(quán)債務轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3因《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確,，本文不再詳述,。

《合同法》未對合同所指向的標的物作動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分，應當理解為只要符合法律規(guī)定,，不論動產(chǎn)還是不動產(chǎn),，合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù),。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進行分析論述,。

因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復雜，本文對該問題不再贅述,，下面僅就預售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行分析,。

預售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預售商品房再轉(zhuǎn)讓。對于預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點：第一種是反對轉(zhuǎn)讓,，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性,，允許炒樓花可能導致房價上漲,，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，損害房屋實際使用者的利益,，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展,。贊成轉(zhuǎn)讓的認為，炒家進入房地產(chǎn)市場進行風險投資,，既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金,，又可以活躍市場，從世界各國房地產(chǎn)交易實踐來看,，炒家參與房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場的主要特點.4本人贊同第二種觀點,，商品房再轉(zhuǎn)讓形成的'原因是多方面的，可能是為了投資,，也可能是因其他原因,，購買的商品房對預購方已經(jīng)沒有意義，例如預購方移居國外,。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓,，則限制了預購方合法權(quán)益的行使。5

其實,，關(guān)于預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題,，我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定，該法第五十四條規(guī)定：“商品房預售的,，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,，由國務院規(guī)定”。因迄今為止國務院尚未作出具體規(guī)定,，有些學者據(jù)此認為預購商品房不能再轉(zhuǎn)讓,。本人認為該規(guī)定是一種委任性條款，即授權(quán)國務院對預售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī),，其隱含的意思是預購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規(guī)：“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定,，預售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”,。如果預售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么《房地產(chǎn)法》應當直接作出規(guī)定,，沒有必要再授權(quán)國務院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī),。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可”。6

我國最高人民法院對預購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋,。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》（以下簡稱《1993年座談會紀要》）規(guī)定：“關(guān)于轉(zhuǎn)賣預售商品房問題,。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的,，必須符合法規(guī),、政策規(guī)定,。違反法律、政策規(guī)定,，倒買倒賣預售商品房的,，應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后,，預購方將房屋賣給第三人的,，可按一般房屋買賣關(guān)系處理”?！?993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義：一,、預購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二,、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前,。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī),、政策規(guī)定,。四、違法法規(guī),、政策規(guī)定倒買倒賣預售商品房的行為無效,。五、在房屋交付之后預售方轉(zhuǎn)讓房屋的,，是房屋買賣關(guān)系,。其中該座談會紀要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義,，但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定,，違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為,。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意,，這大體與我國當時的經(jīng)濟體制有關(guān)。

1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《1995年司法解釋》）中,，對預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細的規(guī)定,，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規(guī)定：“七,、關(guān)于預售商品房的轉(zhuǎn)讓問題,。28、商品房的預售合同無效的,，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,，一般也應當認定無效。29,、商品房預售合同的雙方當事人,，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后,，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉(zhuǎn)讓他人,，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù),，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。30,、商品房預售合同的預購方,，在實際取得預購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,，按一般房屋買賣關(guān)系處理”,。

根據(jù)以上規(guī)定，可以將預售商品房的債

權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為：一,、預售商品房合同無效的,，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。二,、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前,，且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三,、在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,，預購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系,，而非預售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系,。

與《1993年座談會紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化：一,、《1993年座談會紀要》規(guī)定在房屋交付之后預售方轉(zhuǎn)讓房屋的,，是房屋買賣關(guān)系，而《1995年司法解釋》強調(diào)在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,，預購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,，是房屋買賣關(guān)系?！?993年座談會紀要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權(quán),，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關(guān)系,，其中可能仍然包括預售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系?！?995年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預購方實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi),。預購方取得房屋所有權(quán)證書當然取得房屋的所有權(quán),，即便這時房屋還未交付，其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當然是房屋買賣關(guān)系,。二,、《1993年座談會紀要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預售商品房的行為無效,，而《1995年司法解釋

》則強調(diào)轉(zhuǎn)讓預售商品房應當辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預售商品房合同有效的條件。但是,，該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指預購方和預售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù),？該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么？無論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么,，決不可能是預購方和預售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預購方已經(jīng)取得預購商品房的所有權(quán),，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系,，而只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定,，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應當包括預購方和預售方,、預購方和受讓方兩個轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢,？該解釋沒有作出進一步的規(guī)定,，但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應當是指預售合同的登記備案手續(xù),。同理預購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應當是預售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù),。

20xx年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《20xx年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題,。該條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的,，不予支持,。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定,，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,，對方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定,，預售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件,，除非雙方當事人另有約定。也就是說《20xx年司法解釋》對《1995年司法解釋》關(guān)于預購方轉(zhuǎn)讓預售商品房權(quán)利的條件進行了修正,，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同,，如果符合法律規(guī)定的條件,，則該預售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力,。同理,，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。

此外,，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時,，預購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認定,？根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定,，預售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋,。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式,，在房屋未辦理登記時，該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商,，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分呢,？無權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物,，未經(jīng)共有人同意出租,、出賣共有物，將他人之物設(shè)定抵押,、質(zhì)押等,。7從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分,，但是仔細推敲起來就會發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前,，預購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對預售方發(fā)生法律效力,，但是按照無權(quán)處分處理,，預購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預售方追認，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效,，這種結(jié)論讓人覺得不可思議,。其實，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論,，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外,，預購方可以將其對預售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時預購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利,。因此,，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應當適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定,。

在理論界和實務界有一種觀點,，認為未取得權(quán)屬證書的房屋，無論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓,，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的,。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓：…（六）,、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的…”。

這種觀點對法律的理解有失偏頗,。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓：

第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)20xx年6月1日國務院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》,，其第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售,，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件,；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實,；（六）供水,、供電、供熱,、燃氣,、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期,；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實”,。從以上規(guī)定可以看出，開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù),，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人,。也許有人會提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書,；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書”,。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢？實際上,，二者之間不存在競合問題,，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時該房屋應當具有所有權(quán)證書,，一般情況下,，買受人應當是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房（現(xiàn)房）的轉(zhuǎn)讓問題,，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一,。

第二是開發(fā)商預售商品房的情形,。所謂預售商品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為”,。&

nbsp;8因為是預售正在建設(shè)中的商品房,，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書,，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋,。同時，開發(fā)商在預售商品房時有一部分房屋未賣出,，但是房屋已經(jīng)建成,，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋,。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二,。

第三是無權(quán)處分情形。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn),，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效”。對該條款的效力,，我國法律界的通說為“效力待定”,。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該是房屋買賣為有效,。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形,，只是第三種情形受到一定的限制,，即無處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的,，該合同無效。至少排除這三種情形之外,，其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時不得轉(zhuǎn)讓,，例如自然人、法人自建的房屋,，在未取得房屋權(quán)屬證書時不得出賣,。

按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發(fā)商,，也可以是開發(fā)商之外的自然人,、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前,，買受人對出賣人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),；與此相對應，出賣人的義務包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),。買受人可以將對出賣人的上述請求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人（受讓人）,。此時，因房屋尚未辦理過戶手續(xù),，房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人,，所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利（請求權(quán)），而不是房屋所有權(quán),。在這種情況下,，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，同時由于《合同法》對《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行了修正（轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人,，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對出賣人發(fā)生法律效力）,，根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應當適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定（預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應當適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋）,。

（一）,、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。

根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定,，房屋買賣合同的買受人應當按照房屋買賣的成交價格交納契稅,。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中,，應當由哪一方繳納契稅,？未繳納契稅是否導致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效？

對這個問題在理論界和司法實務界有兩種截然對立的觀點：一種認為,，買受人和出賣人都應當繳納契稅,，即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書,。如果買受人未繳納契稅,，應當認定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點認為,，契稅應當由受讓人交納,。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買賣,、兩次稅費,，無法實現(xiàn)社會效益的最大化。9

本人同意后一種觀點,，除該觀點的理由之外,，還有如下理由：

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅”,，其第四條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓,、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,，為成交價格,；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規(guī)定：“條例所稱房屋買賣,，是指房屋所有人將其房屋出售,，由承受者交付貨幣、實物,、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”,。根據(jù)以上規(guī)定，契稅的納稅人應當是房屋買賣合同的買受人,，即買受人為房屋權(quán)屬的承受人,。買受人是否成為契稅的納稅人應當區(qū)別二種情形：第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同,，買受人和受讓人共同對出賣人享有權(quán)利,，是該房屋的共有人,，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納,。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人,，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權(quán)利,，是房屋權(quán)屬的承受人,，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同,，其不應當再承擔契稅的繳納義務,。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對價,，買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書,，當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅,，則其取得房屋權(quán)屬證書，此時的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系,，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系,。

第二、如果認為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效,，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效,。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品，因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比,。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系,，該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍，而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系,，二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系,。

第三、無論《民法通則》和《合同法》,，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋,，都承認房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件,。其實,，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費,。

因此,，房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應當繳納契稅,。同時,，無論是買賣合同的當事人,，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件,。

（二）抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題,。

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，以房抵債的現(xiàn)象非常普遍,。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用,，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款,。在這種情形下,，實際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān),，故僅論述房屋買賣合同關(guān)系,。

以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系，即開發(fā)商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款,，施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對價,。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對此作了明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣,、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的,；……”,。

施工方為了使房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋,，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋,，該轉(zhuǎn)讓應當為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協(xié)議,，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費,，為減少變現(xiàn)成本,，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。

如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì),？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系,，則開發(fā)商承擔

的義務為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書,，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,。同時由于該房屋已經(jīng)建成,，所以該轉(zhuǎn)讓行為應當適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,。

由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，其與第三人達成協(xié)議后,，再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,，并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格,、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格,、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為100萬元,，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議,。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會降價銷售房屋,，例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為100萬元,，施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格80萬元，最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同,，此時存在一個問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容,，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內(nèi)容,，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì),？施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同,，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同,，施工方收取第三人給付的對價,，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣,，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達成初步的房屋買賣協(xié)議后（可能是口頭的,，也可能是書面的），由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款,，因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人,，該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利,。從該層面上分析，最后一個合同只具有形式上的意義,，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價,。但是無論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,，我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”,。

（三）,、《合同法》第八十七條的具體含義。

《合同法》第八十七條規(guī)定：“法律,、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務應當辦理批準,、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”,。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,，“辦理批準、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應當辦理登記手續(xù),？如果是轉(zhuǎn)讓合同應當辦理登記手續(xù),，那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力？

根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務應當辦理批準,、登記手續(xù)”的規(guī)定,，該“批準、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準,、登記手續(xù),，這種理解應無異議。

關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題,，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定,，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規(guī),，同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件,，而不適用1995年以后的案件，再者法律,、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定,。本人認為，房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù),，或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù),。因此，未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力,。

（一）,、我國法律和司法實踐都承認房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,。

（二）,、預售商品房再轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓的條件是：（1）,、預購方和預售方簽訂的預售商品房買賣合同合法有效,。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效,。（3）,、預售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應當在預購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂,。（4）、預購方向預售方履行了通知義務,。

（三）,、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。（1）,、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房,。（2）、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋,。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,，適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

（四）,、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,。

轉(zhuǎn)讓條件：1、出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效,。2,、買受人和受讓人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效。3,、買受人向出賣人履行了通知義務,。

（五）、排除條件是：1,、轉(zhuǎn)讓權(quán)利的轉(zhuǎn)讓人不應當繳納契稅,，同時契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同的效力。2,、轉(zhuǎn)讓合同不需要辦理登記手續(xù),。

1、因合同權(quán)利,、義務一并轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過對方同意，該轉(zhuǎn)讓可研究的問題有限,，故本文論述的前提是轉(zhuǎn)讓人（原合同買受人）不承擔合同義務或者其義務已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,。

2、參見王利明,、崔建遠：《合同法新論總則》,，中國政法大學出版社，20xx年3月修訂版,，第412-426頁,。

3、駱小春：《預購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》,，載《河北法學》,，20xx年第5期,，第112頁。

4,、駱小春：《預購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》,，載《河北法學》，20xx年第5期,，第112頁。

5,、參見金儉：《析商品房預售合同》,，載《現(xiàn)代法學》，1996年第1期,，第62頁,。

6、趙英偉：《商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》,，法律圖書館,，首頁》

法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日,。

7、參見田韶華,、包雯：《論我國合同法上的無權(quán)處分合同及其效力》，載《法學家》,，20xx年第2期,，第54頁。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》,，載《人民法院報》,，20xx年1月8日，第3版,。王軼：《論無權(quán)處分行為的效力》,，載《中外法學》,，20xx年第3期,，第287頁。

8、1995年2月17日建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》第二條,。

9,、鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉(zhuǎn)讓房屋,，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利》,，載《人民法院報》，20xx年2月26日,，第b4版,。

買賣合同 買賣合同糾紛管轄篇八

賣方（以下簡稱甲方）

聯(lián)系電話：

買方（以下簡稱乙方）

聯(lián)系電話：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，甲乙雙方在平等,、自愿的原則，就房屋買賣事項,，經(jīng)協(xié)商一致,，并經(jīng)房屋宅基地所有權(quán)人同意，達成如下協(xié)議：

現(xiàn)甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在_____省_____市_____區(qū)_____號_____樓（層）室的房屋賣給乙方,，并將與所出賣房屋的使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓給乙方,。乙方也充分相識該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋,，該房屋始建于_____年,，房屋結(jié)構(gòu)為_____結(jié)構(gòu)，層高為_____層,，建筑層數(shù)地上_____層,，建筑面積_____平方米（其中實際建筑面積_____平方米）。

雙方議定上述房地產(chǎn)按套（單元）計算,，每套單價_____元,，總價款為人民幣，大寫____________,，即人民幣小寫_____元,。

1、乙方應在本合同生效之日起日內(nèi),，向甲方一次性支付購房款（人民幣_____元）,，由銀行直接劃撥給甲方指定賬號。因甲方提供指定賬號錯誤等原因造成甲方購房款無法到賬的責任由甲方全部承擔,。乙方出具銀行劃撥憑證，甲方應開具收款收據(jù)或收款證明,。

2,、其他付款方式：

甲方應于購房款到賬之日起_____日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。如遇房屋正在出租,，自交房之日起,，租賃關(guān)系自動轉(zhuǎn)為乙方，由乙方負責收租,。

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款,，每逾期一日，按照逾期金額的___‰支付違約金,，逾期達一個月以上的,，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同,，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部費用,，并向甲方支付購房款___%違約金。

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外,，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用,，乙方有權(quán)按已交付的房價總款向甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續(xù)履行,。

甲方保證該房產(chǎn)合法,、權(quán)屬清楚，并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意,。合同生效后,，如遇政府征地拆遷，房屋的拆遷利益（包括拆遷補償款,、回遷房等）全部歸乙方所有,。甲方房產(chǎn)合法繼承者，不得向乙方收回乙方所購買的房屋及所有權(quán),。

甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,，有關(guān)按揭、抵押債務,、稅項及租金等,，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項,，由甲方承擔全部責任,。

本合同未盡事項，由甲,、乙雙方另行議定,，并簽訂補充協(xié)議。

本合同之附件均為本合同不可分割部分,，具有同等效力,。附件包括甲乙雙方身份證復印件、甲方擁有房屋合法所有權(quán)證明、甲方和宅基地所有者簽署的賠償協(xié)議復印件,。

本合同經(jīng)甲,、乙雙方簽字之日起生效。

本合同一式___份,，甲,、乙雙方。

合同爭議的解決,。

本合同履行過程中,，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決,。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

甲方代理人(簽章)： 乙方代理人(簽章)：

___年___月___日 ___年___月___日

簽于_____ 簽于_____