為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計劃,，具有內容條理清楚,、步驟清晰的特點,。方案書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇一

要解決這一問題,，首先要從銷售人員的有效激勵入手?？偟膩碚f,，企業(yè)需要根據(jù)自身所處實際情況，選擇合適的激勵手法,。

情況一,，市場蕭條，樓盤品質知名度較弱,，缺乏競爭力,。需要用人力去打開市場，行業(yè)整體競爭激烈,，體現(xiàn)的是直接的人與人和樓與樓之間的競爭,。在這種情況下，高底薪加大比例的傭金可以刺激銷售人員的積極性,。

情況二,，市場逐步恢復熱度,，品牌品質開始深入人心，項目開始得到認可,，企業(yè)的品牌和項目的品質開始影響銷售的結果,，傭金比例可以開始下調，并且對銷售人員的要求逐步提高,。

銷售人員的考核機制,，在房地產(chǎn)市場大環(huán)境不景氣的前提下，懲罰方面應從抓日常管理為主如：案場紀律,、接待禮儀,、辦公環(huán)境衛(wèi)生等方面。工作重點應放在調動銷售人員積極性及激勵銷售人員提高業(yè)績方面著手,。

激勵方面主要有以下幾點：

提高銷售人員底薪待遇,、加大傭金比例可以極大地調動房屋銷售人員的積極性和主動性，煥發(fā)他們的售樓熱情,。(在固有傭金基礎上可以增設每月首個開單獎勵,、月銷售冠獎勵、季銷冠獎勵,、年銷冠獎勵,，獎勵金額幾百至幾千不等，以現(xiàn)金形式當場兌現(xiàn)效果更好)對有能力的銷售人員可以憑借自己的能力獲得高額的報酬,，企業(yè)可以憑此吸引來更多的優(yōu)秀銷售人才,。銷售人員保證穩(wěn)定豐厚的收獲時會對企業(yè)產(chǎn)生一種歸屬感，而這種歸屬感有利于其長期留在企業(yè)工作,，形成企業(yè)穩(wěn)定的銷售班底,。

任何銷售人員都希望得到企業(yè)和領導的承認和贊同。對于那些為企業(yè)做出突出貢獻的銷售人員,，給予一定的榮譽(例如銷售人員利用自身的社會關系促進銷售的如：組織團購等)，這樣既能使他本人經(jīng)常以此鞭策自己,，更可以為他人樹立榜樣和奮斗目標,。

精神激勵方面常見的方法有通過會議對得獎人進行公開表揚，以公司的名義頒發(fā)榮譽證書,，由公司高層領導當面向獲獎人表達肯定和祝賀等等,。從表揚的內容來看，可以不僅僅是銷售業(yè)績,，也可以由銷售團隊選出在各個方面表現(xiàn)優(yōu)異的員工,，如最佳服務獎、最佳禮儀獎等等,。

3團隊激勵

良好的團隊關系,，能夠增進銷售人員之間的配合,，能夠激發(fā)每個員工的士氣，從而提高工作效率,。召開定期的工作會議和不定期的項目銷售會議,、項目策劃會議，增強員工的參與感,。提倡團隊合作,，積極舉行團隊活動，例如體育活動,、聚餐等,。

總而言之，銷售人員的激勵,，即要正確引導銷售人員的工作方式方向的同時,，又要通過有效的金錢激勵、精神激勵,、團隊激勵,，為留住和激發(fā)銷售人員潛力打造良好的工作環(huán)境。

以上是對當前市場環(huán)境下如何激勵銷售人員淺談,，請領導批評指正,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇二

銷售方案是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動銷售方案其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調動全體員工的積極性,，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作,，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍。

1,、方案采取采取“銷售方案,、多銷多得”的.辦法。員工需不影響正常的本職工作,。

2,、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案,。（銷售部不參與此方案）

①員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置,、戶型、面積,、價位,、交房日期、物業(yè)管理,、違約責任等相關資料和咨詢服務,。

②員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金,、首付款、一次性付款,、分期付款,、按揭貸款及后期各項費用等）。

③員工負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉帳手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

④合同填寫由財務部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔,、保管。

⑤如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù),。

⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

⑦以上工作完成,，視為該項銷售工作完畢。

1,、按照公司規(guī)定,，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率,。

住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％,。

業(yè)績提成＝合同總房價×比率

2,、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇三

xx位于xx東部xx地區(qū),，是xx新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內,，全區(qū)共有常駐人口17萬,。xx是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。xx不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名,。

xx所在寨上街，其南部為xx老牌化工企業(yè)—xx化工廠,，她曾為xx區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了xx區(qū)的發(fā)展,。隨著xx新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結構的調整，將第三產(chǎn)業(yè)作為xx區(qū)結構的補充體,，使xx成為一個經(jīng)濟結構多角化的地區(qū),，從而保證xx區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展,。

由于xx房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1.在xx我們的直接競爭對手是誰呢？

2.在xx我們的間接競爭對手,？

在xx市場中我們將xx,、xx小區(qū)及x花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

xx處于xx的附近,，xx小區(qū)處于xx附近,，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與x形成競爭態(tài)勢,。xx雖與x相鄰,，但其銷售已近尾聲，故并不對x銷售造成直接威脅,；

xx的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習慣相對接；而xx小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符,，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設計水平與x相比較仍不在同一層面,，要落后與x。而xx花園的規(guī)劃,、設計,，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；

綠地,、xx及xx的銷售均價與x相差500元左右,，故此在目標人群層面，不與x形成直接競爭,。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

xx萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化,，銷售樓層以一、二,、三,、六層為主。

xx小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所，鄰近x運河,，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修,。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,，所以我們有理由說,，xx市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們仍需給予足夠的重視,。在兩室的銷售當中主要以a、b,、e戶型為主導,，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關,。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關,。

2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強,，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題,、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等。由于xx當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂,，更多反映出的是對子女教育的關注較多,。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以xx城區(qū)附近的居民為主,，且以xx宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對xx區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌、工程質量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達,。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

1.對市場,、產(chǎn)品、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在xx的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，xx將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然xx已經(jīng)進入了買方市場,，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格）,，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結我們的經(jīng)驗教訓，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在xx房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者：在xx當?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主,，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質基礎。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇四

個性化,、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流,。

物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力,，把自身打造成極富個性和口碑,，擁有良好公眾形象的樓盤。

1,、位置優(yōu)越,，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府,、劇院,、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全,。

交通便捷：公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內康體,、娛樂,、休閑設施一應俱全

室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院,、購物廣場,、籃球場

室內設施：桑拿浴室、健身室,、乒乓球室,、桌球室、卡拉ok酒廊

3,、小戶型

2房2廳,、3房2廳，面積68,、79--106,、92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修,，對于事業(yè)有成,、家庭結構簡單、時尚,、享受的目標購房群極具吸引力,。

1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度,、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。

(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2,、物業(yè)管理缺乏特色服務

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚,、享受)開展特色服務,，使hs花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

家庭構成：1-3口,、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2,、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚,、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年

1,、hs花園內朝向差、無景,、背陰的單位難于銷售,。

2,、區(qū)內商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳,。

1,、把區(qū)內朝向差、背陰,、無景的單位作為特別單位重新命名炒作,，作為特價單位適時限量發(fā)售。

通過廣告炒作,、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售,。

2、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳,，究其原因有二。

一是區(qū)內人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近。

一,、引爆住宅銷售,，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;

二,、根據(jù)區(qū)內居民的職業(yè)特點,、年齡結構、心理特征,、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營,。

例如：高品味的酒廊、咖啡廳等,。

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份,、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界,，完美人生超凡享受的非常住宅,。

輝煌人生，超凡享受

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的`中青年老板和管理階層,，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年,。

因此，他們的人生是與眾不同的,，是輝煌的,。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

1、建hs廣場和寓意噴泉

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點,，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉,。

為北城區(qū)增一別致夜景,，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處,。

試想：當夜幕降臨的時候,，沿一路走來。

遠遠的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生,，超凡享受”的字幕,。

近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。

走進廣場,，或立于水邊,，或坐于石墩，感受都市的繁華,，呼吸夜的氣息,，怡心怡情，豈不妙哉,。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性，提高hs花園在公眾中的知名度,、美譽度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內居民的榮譽感,。

2,、物業(yè)管理方面提供特色家政服務

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務,、清掃居所,、照看孩子。

故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供**送早,、午,、晚餐、定期清掃住宅,、有償清洗衣物,、鐘點家教等特色家政服務。

一方面切實解決住戶的實際問題,，另一方面有利于增強hs花園對目標購房群的吸引力,。

1、盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

2,、盡快樹立起hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、直接促進hs花園的銷售,。

基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況,。

我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段,，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

在廣告發(fā)展期,，一方面利用密集的報紙,、電視、電臺等媒體廣告,、車身,、路牌、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進樓盤的銷售。

1,、報紙軟文章

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記hs花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生,，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--hs廣場就是我們家的后花園

3,、網(wǎng)絡宣傳同樣突出相應的主題,，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材,，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險,，同時保證廣告的宣傳效果,。

1、報紙

從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生,，超凡享受”的品牌形象,。

2、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計,、工程質量,、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳,，建立項目及開發(fā)商的良好口碑,。

3、電臺

通過電臺配合**網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象,，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達,。

4、單張

通過商業(yè)信函投遞,、售樓處發(fā)送,、報刊雜志夾送,、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍,。

5,、戶外廣告

①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌,、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

6,、車身廣告

項目--繁華地段 項目--購物中心 項目--火車站

7、公共活動

舉辦各種公共活動,，樹立hs花園美好形象,，迅速提升hs花園的知名度、美譽度和記憶度,。

①hs廣場落成剪彩儀式

邀請北城區(qū)各界知名人士及hs花園新老業(yè)主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式(信函,、熱線、現(xiàn)場,、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集hs廣場寓義噴泉的名稱,。

之后，在一個令人矚目的日子里,，開展現(xiàn)場題名活動,。

在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵)。

③hs花園“文化活動月”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動,，有益于地方文化事業(yè),，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應,，博得民眾的好感,，有利于迅速樹立hs花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材,，有利于大范圍內提高hs花園的知名度,，造成持續(xù)記憶。

1)向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券;

2)于各節(jié)假日及工休日在hs廣場舉辦各種歌舞表演,、文化活動等;

3)在北城區(qū)范圍內開展hs花園“文化活動月”萬人簽名活動,。

8、網(wǎng)絡

通過太原搜房進行全面宣傳,，配合網(wǎng)絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動,，消化一部分產(chǎn)品。

①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名,，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加,，消費能力不可低估。)

②項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

③網(wǎng)站論壇同時進行討論,，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通,，以便于了解客戶的基本情況,，更好的拉動銷售。

9,、dm直投雜志

太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞,，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致,。

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體,，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。

優(yōu)勢互補,、資源共享,、促成立體報道的輿論合力網(wǎng)絡、報紙,、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織,，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪,，充分利用雙方的新聞資源,，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目,、新欄目,。

網(wǎng)絡、報紙,、電臺和電視臺的結合有利于雙方爭取更多的潛在受眾,。

所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。

幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同,，但若結合起來,，其潛在受眾將是十分巨大的。

將潛在受眾轉變?yōu)閷嵲谑鼙?，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場,，提高社會效益和?jīng)濟效益的需要,。

網(wǎng)絡、報紙,、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢,，進行立體報道，達到輿論合力,，這是媒體整合的主要目標,。

在網(wǎng)絡、報紙,、電臺和電視臺的整合過程中,，網(wǎng)絡,、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的,，鮮明的,，直觀的感性認識;電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷,，利用報紙能反復閱讀,，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考;雜志的針對性強,、生命周期長的特點,。

這將有利于開發(fā)商和相關行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾,，同時保證廣告容易被目標受眾接受,。

媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補,，彌補了各自的不足和局限性,，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力,。

1,、經(jīng)濟節(jié)約，最大限度為客戶省錢,。

2,、追求創(chuàng)新。

廣告形式力求創(chuàng)新,，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好地結合,。

3、努力建立品牌與目標群之間的關系,。

對于大眾媒體,，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。

而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群,，而且它可以很好地建立起消費者與產(chǎn)品或品牌的某種內在聯(lián)系,，讓消費者感覺親切,，感覺這是專為他而做的廣告。

4,、建立協(xié)作關系,。

巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。

5,、巧妙利用媒體本身的廣告作用,。

適當?shù)墓P活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果,。

在整合營銷傳播中,，“整合”是基礎，互動才是雙贏,，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時與消費者建立起良好的互動關系,。

地點：清城小市誠基房地產(chǎn)開發(fā)公司

4、時間：

20xx年5--10月間的重大節(jié)慶(5,、1,、10、1等)

年末是消費者群體購房的好時機,，時間充足,。

5、方法：

1,、讓利性活動直接與讓利幅度有關

2,、參與性活動：設立現(xiàn)場有獎活動，獎品應該足夠吸引顧客的參與熱情,。

推廣期(20xx年5—8月,，開展2類活動，演示：50萬+傳單5000份3000元：抽獎：獎金1萬+獎品3000元;會場布置5000元,，客車支出1000元)

成長期(20xx年9-10月,，開展3類活動，廣告：10萬+售點5000元;贈送小禮物：5000元+祝福信息發(fā)送500元;主題促銷：會場布置9000元,，客車支出1000元)

成熟期(各種促銷活動處理積壓的住房10萬元)

衰退期(20xx年11-12月,，改造產(chǎn)品10萬;研發(fā)新產(chǎn)品20萬;尋找替代品20萬)

房地產(chǎn)銷售方案思路篇五

因為尾盤數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元,，銷售時的營銷費用十分有限,，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳,，所以尾盤一直以來也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事,。

尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂,。因為尾盤數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元,，銷售時的營銷費用十分有限,，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事,，尾盤不僅沉淀了開發(fā)商的目標利潤,，更壓制了他們前進的熱情。

尾盤一般分為兩種,，一種是朝向,、采光、樓層,、戶型較差的,，主要是開發(fā)商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差,，銷售人員或代理公司為追求業(yè)績,，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型，對一些朝向偏差,、戶型偏大的單位沒有進行很好的引導,，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業(yè)人士的話來說,，這種尾盤除了降價,，沒有更多的辦法。

另外一種是項目市場定位與產(chǎn)品本身出現(xiàn)矛盾,，例如某項目價位是4900元/平方米,，市場定位在普通白領階層，卻將頂層的戶型均設計為面積在200平方米以上的復式結構,，其中平層部分戶型面積也達到200平米,，總樓價100多萬元，它的買家是誰很難確定,，這類項目之所以銷售出現(xiàn)困難是開發(fā)商對樓盤的市場定位和產(chǎn)品定位銜接處理失策的典型案例,。 如何將這部分尾盤盡快被市場消化掉，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位,，紅石行針對各類尾盤進行了詳細的分析,、研究，從而找出了解決的最佳方案,。

根據(jù)紅石行的民意調查反映出,，目前消費市場對尾盤沒有一個正確的.認識，甚至還存在一定的排斥心理,，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆,，覺得尾盤就是非常不好的房子。除了各種自身條件有限以外,，其實尾盤具有兩大特點,；一是絕對的現(xiàn)樓,。買家可以直接看到現(xiàn)房，實地品評房屋質量,、社區(qū)環(huán)境,、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔憂,。二是在物業(yè)管理設施及各方面的磨合上可以省時省力,。經(jīng)過前期的入住，實際生活中的物業(yè)管理問題,、發(fā)展商與配套部門之間是否具有良好的合作關系,、樓房質量等問題都可以提早知道。 之所以大多數(shù)的置業(yè)者認為,，尾盤是別人挑剩下的,，是戶型朝向不佳、設計落伍,、布局不合理的房子,，其原因：一是開發(fā)商不愿再出資作宣傳，消費者很難辨認尾樓和爛尾樓的區(qū)別,；二是開發(fā)商選擇中介公司代理時,，一級代理公司大多只考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意范圍之內,。多數(shù)的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置,，這些小型的代理公司接手后，本著賣一套收一套錢的心態(tài)進行銷售,，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法,，更沒有去引導消費者正確看待尾盤。這種做法的結果就是事實上尾盤并不被市場真正消化,。

所以尾盤的問題并不完全在項目本身,，更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤,。紅石行通過對尾盤市場的反復研究,，決定對尾房信息進行整合利用，為尾盤提供一個健全的信息發(fā)布渠道,，使消費者能及時得到相關的購房信息,，加深認識，消化尾樓,，避免資源浪費,，這就是紅石行的現(xiàn)房超市！

其實,，尾盤除了朝向,、樓層,、布局等問題，也可能由于現(xiàn)樓熱賣時價格太高,，讓一些消費者望而卻步從而造成積壓。但無論哪種情況,，尾盤銷售幾乎都離不開“降價”這兩個字,，

尤其對于一些急于變現(xiàn)的開發(fā)商來說，降價便成了唯一的方式,。但降價也有許多技巧,，如果只一味降低單位售價，有可能會造成適得其反,。例如西南二環(huán)的某物業(yè),，熱賣時均價在7０００—8０００元／平方米左右，因為內部問題,，銷售受阻,，所剩將近40%的空置房竟以半價推出。一下讓市場認為該物業(yè)出了嚴重質量問題,，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊,，更損害了開發(fā)商的市場形象。此開發(fā)商的這一壯舉不僅沒有推動銷售進度,，反而讓該項目陷入了進退兩難的尷尬境地,。所以紅石行更提倡尾盤降價策略要采取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價”,，如降低首期款,、送精裝修、送物業(yè)管理費,、送花園,、送綠化、為客戶提供更周到便利的服務等等,。

前面我們說到降價是尾盤銷售的有效方法,，但并不是一劑任何時間都見效的靈丹妙藥，有些樓盤價格降到了最低點,，廣告也打了不少,，依然是無人理睬，根本無法收回成本,，更談不上利潤最大化了,。退一步來說降價雖然能使開發(fā)商收回部分資金，但會讓大部分準客戶進入觀望階段,，期待著樓盤進一步降價,，從而影響銷售,，因此降價始終不是尾盤銷售的上策。

紅石行認為尾盤的處理方式除了降價之外,，重新定義市場,、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產(chǎn)品進行改進都會成為很好的解決方法,，首要工作是找出每一套單元的問題點,，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果,，更能保障利益的最大化,。

重新定義市場，一般必須對產(chǎn)品進行改進,，但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進行改動困難程度很高,，雖然復式可以改為平層，小面積打通可以改大,，但更多的情況是改進的可能性幾乎微乎其微,。所以我們在重新定義市場時，要在軟性改進上多下功夫,。

比如認真分析每套單元的潛在客戶構成,，再進行針對性的推廣。現(xiàn)房的目標客戶大多就在項目的周邊,，所以我們就沒有必要在大眾媒體進行宣傳,，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶前來看房,，并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷活動,，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業(yè)績,。

一些樓盤在項目收尾期,，仍以唯美抽象的概念進行宣傳，沒有很好的將現(xiàn)房優(yōu)勢表現(xiàn)出來,，致使客戶對該物業(yè)的認識仍停留在初始階段,，這樣就難免大量流失目標客戶。紅石行在這里提醒開發(fā)商,，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力,，主題應著重表現(xiàn)在 “家”上。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內容,，更多的應該是使用說明書和質量保證書,，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶,，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式,。所以一定要注重與老客戶情感的溝通,，經(jīng)常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等,，會得到意想不到的收獲,。

紅石行在尾盤銷售上，還有很多的策略和技巧,，希望能和業(yè)內人士共同分享,、探討，因為版面有限不能一次列詳,，今后將會陸續(xù)刊出。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇六

一,、全員銷售的目的和意義

全員營銷是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段,，以推動全員營銷發(fā)揮和調動員工積極性，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè),，營造一個團結協(xié)作，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍,。

二、組織機構設置

公司成立全員營銷管理小組,，具體負責組織實施,、檢查指導此項工作的有效落實。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉,、姜炳露、郭嫻英,、馬艷,、金文艷、陶濤

具體分工：

1,、廖x：對全員營銷工作全盤負責,，聯(lián)系方式：15xx；

2,、陳x紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項目進行業(yè)務管理,，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：1xx5,。

3,、史x：配合陳x做好全員營銷工作，并負責對每天的全員營銷情況進行日報,，及相關文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式1x,。

4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房,、回款情況進行核實,，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營銷順利進行,，聯(lián)系方式：1xx,。

5、各售房點負責人：郭x（南疆農(nóng)民市場售房負責人）1xx6,、x艷139xx8（金橋茗苑銷售人員）,、金x艷136x8（金橋現(xiàn)代城銷售人員）、陶xxx學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作并及時反饋全員營銷的市場反應,，提出合理化建議,，并保障全員營銷的順利實施。

6,、姜x：主要對此項工作進行全面的跟進,、落實、檢查,、考評,，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯(lián)系方式：1x33,。

三,、實施辦法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷,；2,、方案采取“全員銷售、多銷多得”的.辦法,；

3,、適用范圍：公司所有員工；

4,、現(xiàn)可售地產(chǎn)項目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑、學府壹號,、金橋蘋果苑,、鳳凰城、天璽大廈,、碧水龍庭,；

四、銷售流程

1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理,，并及時對各點的價格進行確定,；

2、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦,，介紹給業(yè)務人員即可,，業(yè)務人員做好全員營銷客戶登記工作，并進行相關談判工作,，如果確認交易,，方可按公司有關規(guī)定按期計提提成。

3,、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置,、戶型、面積,、價位,、交房日期、物業(yè)管理,、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款,、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）,；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4,、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作,，并進行提交內業(yè)審核。

5,、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6,、業(yè)務人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

五,、銷售提成

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后,，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

2,、尾盤銷售：住宅,、商鋪的提成計提規(guī)定，公司員工除業(yè)務員外,，其他員工介紹客戶成交后,，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3,、銷售工作完畢，當月房款到帳,，當月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇七

介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀,。

分析產(chǎn)品目前所處的.營銷階段,，提出營銷策劃的目的。

為了實現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環(huán)境新變化,，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標差距優(yōu)勢劣勢機會威脅……

企業(yè)原來市場觀點的分析與評價,。

重新進行目標市場策略決策的必要性。

1主要的競爭對手,。

2競爭對手的基本情況,。

3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。

4競爭對手的策略,。

產(chǎn)品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物,、時間、地點,、事件),。

調研、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業(yè)推廣費,。

各種危機處理預案/謠言,、安全、政策突然變化,、嚴重質量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發(fā)現(xiàn)假貨/有關方面發(fā)難……怎樣應對,。

營銷計劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施,。

附：市場調查問卷,。

市場調查結果分析。

資料來源表。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇八

適用項目：中高端,、中端及中端以下

工作周期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程,，派單量最大的時間應選在蓄客期和強銷期。 拓客人員選擇：根據(jù)各項目實際人員和項目體量安排,，一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區(qū)域,，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標準。 工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息,。

工作安排：

1,、制定一個完整的拓客計劃

2、確定拓客人員,，并進行相關培訓（包括項目基本資料,、核心賣點和優(yōu)勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢后進行相關考核

3,、安排拓客周期和時間節(jié)點,，選擇節(jié)假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段

4,、對拓客商圈進行選取與劃分,，并事先進行踩點和繪制拓客地圖

5、拓客人員執(zhí)行拓客計劃,，在商圈進行大范圍派單,，并竭力留取客戶信息

6、統(tǒng)計每日派單量和留電量,，并進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享,，提高團隊士氣 審核標準：工作審核標準依據(jù)派單量和有效留電量而定,，要求每人每日合理派發(fā)單頁的量應達到200-300張,，有效留電量至少達到20-40組。根據(jù)項目體量,、檔次和推廣力度不同,，派發(fā)量和有效留點量兩項數(shù)據(jù)可以根據(jù)項目自身情況做適當調整。

適用項目：中高端,、中端及中端以下

工作周期選擇：蓄客期和強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客范圍選擇：項目周邊各大主干道及路口,，目標客戶工作區(qū)域的上下班公交站點和沿途必經(jīng)之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市,、菜場,、餐館等）

工作目的：向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶

工作安排：

1,、確定項目主力目標客群,，分析客群相關信息點

2、并對目標客群的工作、生活,、休閑娛樂等動線進行分析,，確定動線攔截點，如路口,、公交站點,、客戶平時就餐聚集點等

3、確定動線堵截方式,，主要采取戶外廣告的宣傳方式,，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌,、公交站牌,、路燈燈箱、車身廣告等,；也可輔以項目周邊人群聚集區(qū)域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式

4,、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果,，繼而改進

審核標準：無

招式特點：

1,、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高

2,、對真正有購買意向的準客戶說服力很強

適用項目：中端及中端以下,，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房 工作周期選擇：主要針對蓄客期，其次為強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主,，可配備一名拓客主管

拓客范圍選擇：項目所在區(qū)域板塊內的人員穩(wěn)定聚集社區(qū)

工作目的：擴大項目影響力與知名度,，挖掘周邊潛在地緣性客戶

工作安排：

1、將項目所在區(qū)域內人員穩(wěn)定聚集社區(qū)進行劃分

2,、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街

3,、在社區(qū)居民聚集區(qū)進行項目海報和廣告的張貼，并設立固定咨詢點

4,、在社區(qū)內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護

5,、若條件允許，可開通社區(qū)看房專車,，定期接待客戶看房

審核標準：每組每天至少完成兩個社區(qū)的覆蓋工作,，可根據(jù)社區(qū)規(guī)模進行適當增加 招式特點：

1、在一定區(qū)域內覆蓋范圍廣,，覆蓋面不做過細分析,，以基本全覆蓋為主；

2,、信息在相對的區(qū)域內做到全面接觸,；

3,、覆蓋目標客源數(shù)量較大，精確性差,，以量換質,，用時間培養(yǎng)客戶。

適用項目：高端,、中高端,、中端

工作時間選擇：蓄客期和強銷期。

工作人員選擇：精英銷售員,。

工作地點選擇：大型展會現(xiàn)場,。

工作目的：通過展會向目標人群準確傳遞項目情況，并現(xiàn)場拉客,。

工作安排：

1,、事先與展會組織方聯(lián)系，爭取有利展位（如果在房展會上,，位置選擇避免與優(yōu)于自身的項目相鄰,；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）

2,、制定出眾的形象設計,，在展會上區(qū)別于其他同類型項目

3、安排精英銷售員在展會中發(fā)力,，與參觀的客戶多溝通,，現(xiàn)場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作

審核標準：無

招式特點：

目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的購買力,，更容易進行潛在客戶和意向客戶的挖掘

適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目

工作周期選擇：以蓄客期為主

拓客人員選擇：前期與加油站協(xié)調工作由策劃人員負責,，后期物料派送由案場銷售人員負責 拓客范圍選擇：項目所屬區(qū)域內和周邊商圈內油站、城區(qū)范圍內到客率高的所有油站 工作目的：傳遞項目信息,，捕捉意向客群

工作安排：

1,、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作

2,、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通,，向加油站內人員闡明合作要求,，并對其進行簡單培訓,，最好能最好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的聯(lián)系方式

3,、準備好各項物料,，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充

審核標準：無

招式特點：

1,、本招式對客群的把握相對較精準,，加油站針對的客群是有車族其中包括政府用車和私家車,、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老板以及企業(yè)高管,，都是公認的最具消費實力

的人群,，也是構成項目消費的主體，

2,、通過加油站派送宣傳品,，就很容易鎖定這部分高端人群，把產(chǎn)品信息迅速傳達給高端客戶,，中間沒有任何停留,，沒有任何中間環(huán)節(jié)，迅速而有效,。

3,、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少,，節(jié)省費用,，有效性高；

4,、由加油員一對一派送,，中間不停留，迅速到達目標客戶手中,；

適用項目：所有項目類型均可

工作周期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主,，配備一名拓客主管

拓客范圍選擇：項目周邊一定距離半徑內的重點商場、商業(yè)中心,、重點市場和其他重點公共場所,；交通動線范圍內的目標場所

工作目的：廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客戶信息

工作安排：

1,、根據(jù)項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場,，并聯(lián)系場地以及相關道具的安排

2、制定巡展順序和時間表,，按照節(jié)奏展開

3,、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展臺的接待登記工作,，后者則負責展臺周圍及賣場內的派單宣傳工作

4,、若條件允許，最好在每個展點安排看房班車,，能夠及時有效的接送意向客戶看房 審核標準：依據(jù)不同賣場的自身客流情況,，制定每日項目單頁的派發(fā)量和留點量 招式特點：

1、增加了項目的接待處,，擴大了項目的影響和客源的積累

2,、巡展地點進而時間可靈活控制

3,、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業(yè)場所

適用項目：中高端,、中端及中端以下

工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段,。

拓客人員選擇：經(jīng)理級以上或有特殊關系的業(yè)務員

拓客范圍選擇：項目周邊的學校、醫(yī)院,、工廠園區(qū)等各種企事業(yè)單位

工作目的：通過與企業(yè)談團購,，以略低的價格換取項目的快速去化

工作安排方式：

1、分析項目周邊眾多企事業(yè)單位,，選出具備一定規(guī)模且合適的相關單位,，并安排好相關拓展人員

2、與相關企業(yè)接觸,，了解企業(yè)欲團購的數(shù)量信息與可接受的價格范圍

3,、分析決定此企業(yè)是否適合團購本項目

4、在得到相關準確信息的情況下,，與甲方聯(lián)系取得甲方的同意和認可

審核標準：無

招式特點：

1,、存在一定機會在短期內成交大量客戶，對于快速去化項目有很好的幫助

2,、甲方需要舍棄一定的利潤,，且團購價格的交涉與協(xié)調存在一定的難度

適用項目：普通及中高檔住宅項目

工作周期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主

拓客范圍選擇：項目同區(qū)域內拆遷小區(qū)，其它區(qū)域內同品質拆遷小區(qū)

工作目的：傳遞項目信息,，鎖定拆遷客戶

工作安排：

1,、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區(qū)域

2、了解拆遷區(qū)域的回遷規(guī)劃,，在拓客開始前先摸清拆遷小區(qū)的回遷規(guī)劃和回遷項目的基本情況,，這樣有利于在拓客過程中抓住客戶的主要訴求，做到對癥下藥

3,、在拆遷小區(qū)內設立項目分展區(qū),，組織專業(yè)銷講隊伍深入拆遷小區(qū)內，可行的話可以逐戶上門介紹,，搶占先機

審核標準：無

招式特點：

1,、拓客對象相對較集中，客戶訴求點也相對統(tǒng)一,，比較容易達成團購意向,；

2、極易形成口碑傳播,。

適用項目：適合所有項目,，但更適合普通住宅,、投資或自營類項目,，尤其是小型項目 工作周期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客范圍選擇：項目周邊及城市各類型專業(yè)市場,，如建材市場、家電市場,、食品市場等 工作目的：廣泛宣傳項目,，傳遞項目信息，挖掘潛在客戶

工作安排：

1,、收集整理規(guī)定區(qū)域內的各類商業(yè)市場的資料,，選取目標市場，并作詳細的調研了解

2,、安排拓客人員進行直銷拓客,，拓客分組進行，最好進行人員與市場的固定分配,，便于后續(xù)的持續(xù)耕耘,，培養(yǎng)客源

3、針對比較有意向的商戶進行長期重點追訪,，并對區(qū)域內比較有影響力的商戶進行重點進攻,，深挖潛在客戶

審核標準：無

招式特點：

1、人群劃分容易,，尋找難度?。?/p>

2,、信息到達率相對較高,；

3、商戶聯(lián)系方式等資料收集相對容易,；

4,、容易形成擊破一點，打到一片的效果,。

5,、可形成針對性的拓客說辭。

適用項目：高端,、中高端,、中端及中端以下

工作周期選擇：項目營銷全程

拓客人員選擇：以2人為一組進行拜訪，組數(shù)由項目情況而定

拓客范圍選擇：政府行政機構,、醫(yī)療和教育機構,、大型企事業(yè)單位、市內辦公人群聚集區(qū),、市內個體商家聚集區(qū)

工作目的：通過針對性的客源方向挖掘項目的意向客戶

工作安排：

1,、針對項目情況，確定項目周邊潛在客戶所在的各個企事業(yè)單位,、商務辦公區(qū)域等

2,、以2人為一組,，到目標客群的活動場所進行拜訪，攜帶項目相關形象展示手冊,，與客戶進行深談,，了解客戶詳細資料，了解目標人群意愿,，辨別意向程度

審核標準：每組每天陌拜客戶10組以上,，收集詳細客戶資料，填寫客戶級別卡,，進行分類,，每日上交工作總結

招式特點：

1、尋找項目潛在客戶更具針對性,，能夠更深層的獲得客戶信息與意向程度

2,、在陌拜過程中難度較大，容易碰壁,，對拓客人員有一定的能力要求

適用項目：適合所有的項目,，高端住宅類項目、投資類項目效果會更好

工作周期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以銷售員為主

拓客范圍選擇：與項目品質相同,、相近或品質比待推項目略差些的項目附近,；同區(qū)域的周邊項目附近

工作目的：針對性的截殺項目周邊競品的客戶

工作安排：

1、詳細分析區(qū)域市場整體情況,，通過對項目的剖析來確定項目周邊的主力競品

2,、詳細了解競品項目近期銷售情況，以及與待推廣項目比較的優(yōu)劣勢

3,、在短時間內弄清客戶的主要訴求,，抓住客戶的訴求介紹項目優(yōu)勢

4、團隊配合將項目盡量帶至項目案場實地講解

審核標準：無

招式特點：

1,、所攔截客戶意向性高

2,、由于思維的先入為主，往往客戶會對先了解的項目比較傾心,，這是在本招式應用過程中的一個難點

適用項目：適合所有項目,，尤其是高端項目

工作周期選擇：營銷全程

工作人員選擇：以策劃為主

聯(lián)動范圍選擇：與項目目標客源相吻合的相關商家、機構或團體,，如：車友會,、教育協(xié)會、奢侈品展覽會等

工作目的：通過與其它商家進行聯(lián)動,，達到資源共享,、互利互益的目的

工作安排：

主要分為兩種拓客形式

一、召集類活動的資源收集拓客

某些商品的發(fā)布會、某些產(chǎn)品的推介會,、各種圈層展覽會等,；

此類活動開始前無法確定客戶資料，活動后有資料整理,，拓客可收集此類客源資料,。

具體辦法：采取嫁接形式或贊助的形式或其他關系形式介入,，如條件允許可現(xiàn)場推介本項目,，收集本次活動客源資料，也可以互動開展

二,、有詳細人員資料的團體資料收集拓客

各種協(xié)會,、組織的人員的詳細資料收集，拓客,。

具體辦法：收集客源資料,，陌拜或利用互動的活動接觸客戶并促進客戶對項目產(chǎn)生意向。 招式特點：

1,、部分目標客戶與項目產(chǎn)品的匹配度高,；

2、與部分目標客戶的溝通見面相對容易,；

3,、客源資料的收集比較容易；

4,、可形成針對性的說辭,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇九

能否按時交房是每個買房者擔心的事，我很能理解,，但請您放心：

說實話,，我們比您更擔心，因為我們現(xiàn)在開發(fā)的是一期工程,，下面還有二期,、三期，土地都已經(jīng)買好了,，這是我們的第一個項目,，就是創(chuàng)口碑的，如果不能按時交,，再怎么做二期工程,，誰還敢買?我們又怎么敢做，敢在xx市發(fā)展?何況我們在全國各大城市都又有房地產(chǎn)開發(fā)項目,，從還未出現(xiàn)過逾期交房現(xiàn)象,，只有提前交樓的。

能否按時交房，關鍵是看資金能夠同時到位,，有的開發(fā)商為什么不能按時交房,，并不是不想建，而是資金缺口,，我們是拿客戶的錢,，為客戶建房子，資金能夠按時到位要看項目的整個銷售過程,。況且房子賣得這么好,，資金絕對是沒問題的。

先生/女士,，能不能按時交房,，其實我們比您更擔心，在您購買我們產(chǎn)品的時候我們會和您簽訂一份《商品房買賣合同》,，這份合同是要在房管局備案的,，里面明確規(guī)定了關于逾期交房的違約責任，我們定的賠付標準也比較高,，雖然對于您一戶來說可能不是太多,，但是咱們項目有上千戶業(yè)主呢，這樣賠付下來也是一個天文數(shù)字了,，都說開發(fā)商唯利是圖,，就是為了不損失這些違約金，我們也不敢不按時交房啊!

這個公司一貫視質量如生命,，目前開發(fā)的是一期,，是大規(guī)模推出，分塊建設,，滾動發(fā)展,。下面還有二期、三期,，到時候一期就是二期的樣板房,。一期不賺錢、質量不好,，二期,、三期到了賺錢的時候則賣不出去了，這種賠本生意還能做嗎?

我們分析,，為什么目前國內有的開發(fā)商的房子建設質量問題相當嚴重,，主要是開發(fā)機制所決定的，選擇建設單位時認交情,，看關系,，而不是看信譽和實力，工程項目又采用承建制，往往是層層轉包下去,。而且中間還存在回扣和不正當競爭手段,，這樣能保證工程質量嗎?這邊房價已定，那邊則轉包一次要賺一次錢,，到最后工程隊賺的就所剩無幾了,，他只好為您買水貨材料建筑了，能保證質量嗎?

而我們則不同,，所有材料采購都由我們工程部統(tǒng)一進行,，只要工地有人，就有我們的技術專家現(xiàn)場監(jiān)督施工,，質量是絕對確保的,。再說我們簽訂的合同,，處處保護消費者的利益,，工程完成后，要由質檢部門驗收合格才能交付,，如果是因質量問題而不能交付,，或者返工，公司將蒙受巨大的損失,，我們能不顧建設質量嗎?

×先生,，請您放心，質量是絕對沒有問題的,，那么我們現(xiàn)在就把它訂下來,，現(xiàn)在驗收房子比以前要復雜得多。

成本分析法：×先生,，一分價錢一分貨,，這您肯定是相信的，我們這個價格已經(jīng)是沒有什么利潤了,，我們是剪力墻結構,，成本比高層貴20%，這個地段又是不久的鬧市區(qū),，環(huán)境好,，交通方便，地價成本又比其它地點要貴,。我們房子的地段,，質量、房型,、環(huán)境都是一流的,，好的東西一向是不二價的，您去商店買東西，名牌一般都不二價,，買房子呢,，應該首選信用好，質量好,，服務好的,，買得放心，住得也安心,，×先生,，一分錢一分貨，只有錯買,，沒有錯賣,，您說對吧?

另外，物業(yè)的價值必須物有所值,，物超所值,，在價格的背后，每一個投資者都在考慮所獲利益的多少,，這也是每個投資者真正應考慮的,，買房看價格，更要看實惠,。從一個物業(yè)看投資者的回報率,，不能從單一的價格出發(fā)。

成本分析,，第一,，建筑成本高，因為是框架結構,，土地價格,，各種稅費、拆遷費用,，請建筑單位人工費,，加上成本如水泥鋼筋，有錢還不一定能在這里拿地,，因為沒關系是拿不到土地的,。

比較比較

×先生，不管您是否買我們的房,，我們的話都已經(jīng)講到：說實話,，您覺得行就買，不行就去比較,。但我們可以自信說一句,，只要您是真正想買房,，最終還是會到我們這里來，在我們這買了房的很多客戶都是這樣比較來比較去,，最終還是覺得我們這兒好,。

商量商量

請問您做哪一行?不論做哪一行，從來沒有人說自己的資金有多余的,，都希望生意越做越大,，資金越投越多?！料壬?，請問您上次和家人團聚是什么時候，看得出您是一個成功的商人,，但不見得您就是位稱職的丈夫和父親,，我想不是您不愿意，主要是您還沒找到一個溫馨的家,。那么,，您做得這么辛苦為了什么呢?還不是為了給愛人一個浪漫的家，給孩子成長創(chuàng)造出一個良好的環(huán)境,，趁著今天有能力的時候,，拿一部分錢出來改善自己的生活,，用這個錢買個心情舒暢,，買個健康也是值得的。

人生苦短,，享樂及時,，生意場上風險迭出，而不動產(chǎn)是最好的回避風險的港灣,。老話說：“雞蛋不要放在一個籃子里”,，應該分散投資，分散風險,。

×先生,，您今天帶了多少錢，我們訂下來,。

銷售的三板斧

a. 保值升值

b. 入市良機

c. 我們的房子是最好的,，價格是最優(yōu)的。

a.保值升值

買房無論是居住還是作為投資,，實際上都是一種投資行為,，因為買房一次投入的資金較大，作為投資肯定是要有回報率的,，您今天30萬買一套房,，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬,，那怎樣才能有更高的回報呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值,，最主要的`有三大因素,，第一是地段，第二是地段,，第三還是地段,，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里并不是市中心,，但交通方便,，公交車都在門口上車，平價市場就在附近,，生活方便,，再說服裝市場就在斜對面，生活方便,。政府在這交通要道建設了這么多年,，已完全成規(guī)模，可以說這里是居住的最好地段,，它跟老市區(qū)比,，比較開闊，還鬧里取靜,，對身體大有好處,，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大,，但地是越來越少,，所以說它的高升值潛力是非常大的，您說對嗎?從房地產(chǎn)本身來講,，房子是永遠增值的,。

買房永遠都是最穩(wěn)的，是長線投資,，永遠增值,，保值。我們國家人多地少,，人口每年增長2%,，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價,，地產(chǎn)的增值,，因此買房子是最穩(wěn)的投資，買什么都不如買房子,。

b.入市良機

×先生,，我覺得您現(xiàn)在考慮買房,，絕對是入市的好時機，現(xiàn)在整個中國的房地產(chǎn)肯定會有一個見底回升的趨勢,。就像股票,，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢，也不等于什么時候入市都賺錢,，所以選擇什么時候入市相當重要,，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的低谷，肯定要回升,，肯定要好轉,。為什么呢?早在96年，朱镕基就提出將房地產(chǎn),，作為龍頭行業(yè)來發(fā)展,，帶動72個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為國家在各方面對房地產(chǎn)加以扶持,，尤其是銀行對房地產(chǎn)的貸款,。國家還提倡個人的小額貸款，住房貸款都是為了扶持房地產(chǎn)上的發(fā)展,。您看現(xiàn)在很多樓盤都可以按揭,，您現(xiàn)在一定要抓住這個機會，做任何事都是一開始機會好,，您走在別人的前面就是贏家,，咱們市有100萬人口，有很多人需要買房,，但買不起,，所以國家正在推行按揭法，按揭買房就是國際流行趨勢,。等到按揭普遍推廣，您就沒有什么優(yōu)勢了,，比方說一套房子50萬,，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭,，那么首期付20%,，10萬元，以后每月1000元,，那誰買不起?那時不是說有錢就能買到好房子的,。買房看準入市時機，絕對是最好的投資方式,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇十

刺激銷售

如今的客戶對房子的要求是越來越高,，對車子的需求也是越來越多,，不是有車一族，也是即將要成為有車一族,，因此在購買房子時,，車庫也是他們考慮的重要因素之一

選定一個活動日期，在活動規(guī)定期間內購房者,，均可享受“購房抽車庫”的活動,，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意,。

讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息,，“春天”的生動形象

年輕客戶

網(wǎng)上沖浪、白領的生活,、生存方式之一,。在網(wǎng)上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式,，具較強的吸引力,，而且到達率極高，易于人際傳播,。此活動與咸寧或嘉魚的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作,。

選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位,，價高者得,。同時，選擇一些主流媒體進行軟性新聞的炒作,。

直接刺激銷售,，聚集現(xiàn)場人氣

年底售樓前，提前半個月投播廣告,，從而蓄積潛在購買人群,。在開售之際，按買家買樓先后給予不同折扣,。

在發(fā)售之初,，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名八六折,，前20名九折,，前50名九二折，前100名九五折,。(具體按成本和銷售走勢而定),。

促進銷售

能夠加快實現(xiàn)商品住宅的價值和使用價值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過一段時間的裝修,、裝飾,，并購置家具家電,，這就需要購房者投入大量時間和精力，通過買房送裝修的活動,，減少了消費者購房投入的大量精力,。

因為購房者的社會地位、文化程度以及個人氣質等因素的不同,，對室內設計的要求和表現(xiàn)出來的個性也不盡相同,。購房者常按照自己的喜好和習慣，選擇適合于自己風格的室內裝飾,、裝修的個性追求,。“菜單式裝修”更適合現(xiàn)在促銷活動,，選各不同戶型,，以地段優(yōu)勢、小戶型優(yōu)勢和精裝修房優(yōu)勢為主要賣點,?；蛟诨顒悠陂g，以菜單式裝飾送購房者裝飾,。

以藝術的角度打造嘉魚最美的傳世之作,，樹立樓盤形象

攝影被視為關照世界，關注生命的一種力量的方式,。攝影,，是藝術，同樣也是生活,，用手中的每一個鏡頭記錄“三湖春天”最美麗,，動人的瞬間。

與媒體,、贊助商合作,，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場展覽一周,，民眾和評委參與投票,，選出優(yōu)秀攝影作品，舉行頒獎儀式,。

加大樓盤宣傳力度，促進銷售

眼下由于社會環(huán)境的變化,，單身的人數(shù)不斷增加,，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛機會，邂逅一段佳緣,，不僅可以欣賞到現(xiàn)場版“非誠勿擾”,，單身的朋友也許可以獲遇有緣人,，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意，實在值得期待,。

地點選在廣場,，時間為圣誕節(jié)時，現(xiàn)場將召集多名單身青年男女,，傳遞勇敢,，道別單身。屆時,，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會場所,，現(xiàn)場不僅有濃郁的`浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動游戲和精彩表演,。最后以 “擁抱幸福,，告別單身”大型集體擁抱活動結束，參與者均有機會獲得禮品,。

強力促進銷售

促銷的本質是讓利,，所以直接的過樓優(yōu)惠對買家是極具誘惑力的。而且××年免息的條件十分誘人,。選取年底發(fā)售的時機(在樓盤推廣上,，宜先蓄勢，而后“開閘”,，鑒于前期已開始推廣,，所以本次推廣需要進行包裝，讓人感覺前期推出單位已售完,，此次是推全新單位),，歲末大酬賓給現(xiàn)場積累人氣。

選取不同戶型單位,，以××年免息按揭的方式銷售,。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營銷點,，以強勢傳播,。而且列出購樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù)，以打動買家,。

完善樓盤健康,、綠色形象，為銷售助力

現(xiàn)在越來越多的機動車輛代替了原始的出行方式,，同時也造成了很多環(huán)境問題,。人們逐漸認識到保護環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步,。單車出游是對綠色生活,、綠色時尚的再一次追尋;是對追求低碳、健康生活的響應與擁護,。

此次巡游活動時間,，活動路線按實際情況定，整個騎游過程貫穿嘉魚新,、老街道核心區(qū)域,。本次單車巡游活動將宣傳低碳、健康,、綠色的生活理念,。將三湖春天的綠色理念傳達給民眾，塑造三湖春天的樓盤良好形象,。

老帶新,，新老客戶齊歡喜

新老客戶

老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法，但確是不能忽視的,，老客戶是最能反映房子好壞的第一人,，在新客戶眼中是最具有說服力的， 更能打動客戶的心,，說服新客戶,。

選定活動時間內，老客戶介紹新客戶購房,，雙方都可以享受豐厚的禮品,。

和諧社區(qū)氛圍，傳達社區(qū)文化

以老年人為中心的發(fā)散性客戶

以“全新退休生活的領跑者”獨特理念,，形成了濃郁的老年文化氛圍,，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關注。而業(yè)主們是最為有效的義務宣傳員,，尤其是對項目滿意的老年業(yè)主,，他們的社會經(jīng)驗豐富，社會關系深而且廣,，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳,，這種營銷的深層效用不可小覷。

元旦佳節(jié)時,，舉辦“元旦歡樂家庭總動員”,，邀請社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化,。然后組織多種興趣俱樂部,，促進業(yè)主相互交流,，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇十一

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。xx商業(yè)城項目是xxx地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xxx北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想,，結合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細分析,、科學劃分并準確切入目標市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為

根據(jù)本項目

1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。

3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚

5,、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

1,、銷售(招商)目標

2,、銷售目標分解

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。

一)項目入市時機及姿態(tài)

1,、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個

啟動高潮;在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

二)價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米,。

3、價格策略：采取

一)宣傳策略主題

1,、個性特色：

2,、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

二)宣傳媒介組合

1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以

3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關,、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇十二

按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求,、軟環(huán)境的調查與分析,，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風 險,。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場調查、產(chǎn)品定位,、投資報酬分析,、投資決策、方案設計,、建筑規(guī)劃,、廣告企劃、業(yè)務行銷,、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看,，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應該說明兩個問題,。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作,、建設階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段,，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后,，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動,。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作,，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動,。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應包括在前營銷里,。如當今使用權的招投標掛牌出讓,，土地使用的位置、面積,、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的,，這應是“前期工作”的內容,。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端,，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞,，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關鍵,。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃,，找準目標人群,，進行產(chǎn)品市場的恰當定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠的戰(zhàn)略,。

在我國，xx年和xx年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫,，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右,。據(jù)有關部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司,、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調研,，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”,。總之,，他們都不大重視“前營銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動,。

房地產(chǎn)銷售方案思路篇十三

銷售是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段，以推動銷售方案發(fā)揮和調動員工積極性,，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作,，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍。

公司成立銷售方案管理小組,，具體負責組織實施,、檢查指導此項工作的有效落實。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞、肖湘暉,、姜炳露,、郭嫻英、馬艷,、金文艷,、陶濤

具體分工：

1、廖清萍：對銷售方案工作全盤負責,，聯(lián)系方式：15909978888,；

2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項目進行業(yè)務管理,，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新,、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：15809975555。

3,、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作,，并負責對每天的銷售方案情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式xxxxxxxxxxx,。

4、肖湘暉：主要對銷售方案的售房,、回款情況進行核實,，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證銷售方案順利進行,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場售房負責人）xxxxxxxxxxx,、馬艷xxxxxxxxxxx（金橋茗苑銷售人員）,、金文艷xxxxxxxxxxx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應，提出合理化建議,，并保障銷售方案的順利實施,。

6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進,、落實,、檢查、考評,，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行銷售方案,；

2,、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法,；

3,、適用范圍：公司所有員工,；

4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑,、學府壹號、金橋蘋果苑,、鳳凰城,、天璽大廈、碧水龍庭,；

1,、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定,；

2,、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務人員即可,，業(yè)務人員做好銷售方案客戶登記工作,，并進行相關談判工作，如果確認交易,，方可按公司有關規(guī)定按期計提提成,。

3、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置,、戶型,、面積、價位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務,。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款、一次性付款,、按揭貸款及后期各項費用等）,；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

4,、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業(yè)審核,。

5,、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6,、業(yè)務人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰,，客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后,，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

2,、尾盤銷售：住宅,、商鋪的提成計提規(guī)定，公司員工除業(yè)務員外,，其他員工介紹客戶成交后,，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3,、銷售工作完畢，當月房款到帳,，當月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

二0xx年五月二日

房地產(chǎn)銷售方案思路篇十四

第一節(jié)：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項目的銷售價格怎么走,，如何宣傳造勢等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項目策劃的區(qū)別

簡單而言,，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”,，“綱”舉才能“目”張,。

（一）市場銷售方案調查

項目特性分析：建筑規(guī)模與風格：建筑布局和結構：裝修和設備：功能配置：物業(yè)管理：發(fā)展商背景：結論和建議

（二）目標客戶分析

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達方式：

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放

（一）銷售現(xiàn)場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進服務

（七）階段性營銷方案調整

，

即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究,，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等,。

對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”,。

針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由。

根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點,，需求,，做項目市場銷售方案定位的調整。

（一）銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題,。

一個大主題可以分解為若干個小主題,，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的,。

（三）操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時間不能太長,。

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬,；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：

1：開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求,；

2：你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人,；

3：你知道你的價格適合的目標客戶；

4：你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點,；

5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題,；

6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

7：已制定出具競爭力的入市價格策略,；

8：制定合理的銷控表,；

9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃,；

11：盡力完善現(xiàn)場氛圍,；

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13：其他外部條件也很合適,。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調后,，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分,。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售,！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保溫期,；防范銷售階段性問題——如工期：質量：配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣,、稅費變化等,。

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求,，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施,，大多能產(chǎn)生更強烈：更快速的反應,，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路,。

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道,，圍繞具體項目,，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金,、智能,、品牌、社會關系等房地產(chǎn)營銷相關要素進行整理,、組合，形成合力,，高效運作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強,、兩頭弱"的`缺陷,，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調的局面,。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,，提高房地產(chǎn)行業(yè)內部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于,、智能互補,、利益共享、風險共擔,。

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程,，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程,，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化,，營銷服務從注重表面趨向追求內涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費習慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場銷售方案的要求,。

房地產(chǎn)營銷首先應從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質做起,，從滿足消費者的需求做起,。區(qū)域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設空中走廊：提供網(wǎng)絡服務：營造知識家園……可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實,、在買方市場銷售方案下,，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案,，制定切實可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實,。策劃時一定要考慮國情：民情和民風,，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產(chǎn)生影響,，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況,，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握,，同時對于消費需求以及市場銷售方案發(fā)展的趨勢都要有清晰,、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn),。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定,，動態(tài)調整,。要做到這點，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大的動蕩,，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評估體系,，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。