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物業(yè)年度工作計(jì)劃表 物業(yè)年度工作計(jì)劃篇一
(一) 二、三檢質(zhì)量不高
物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益與其服務(wù)質(zhì)量是相輔相成,,密不可分的,。良好的服務(wù)質(zhì)量可以促進(jìn)物業(yè)費(fèi)的收繳工作得以順利進(jìn)行,。反之,,則不然。而有效的品質(zhì)管理又是服務(wù)質(zhì)量提升的有力保障,。20xx年,,物業(yè)公司的年度主題是“體系執(zhí)行,、服務(wù)質(zhì)量提升年”,從年初開始,,公司本部就組織職能部門制定了物業(yè)公司各部門/各管理處績效目標(biāo)考核責(zé)任書,,細(xì)化各項(xiàng)考核指標(biāo)及考核辦法。并在各個(gè)管理處中推行由管理處自行組織的每月兩次的三級檢驗(yàn)和公司本部組織的每月一次的二級檢驗(yàn),。以通過二級檢驗(yàn)和三級檢驗(yàn),,檢查各管理處在日常工作中目標(biāo)績效工作、流程管理,、供方管理,、設(shè)施設(shè)備管理及客戶指標(biāo)等的完成情況。但是在推行的過程中效果不是很好,,質(zhì)量不高,。具體體現(xiàn)在以下方面:
1. 由管理處組織實(shí)施的三級檢驗(yàn)存在走過場現(xiàn)象。個(gè)別管理處針對每月的三級檢驗(yàn),,沒有嚴(yán)格按照體系文件的要求認(rèn)真進(jìn)行檢查,,而是為了應(yīng)付公司的二級檢驗(yàn),,對于檢查敷衍了事,導(dǎo)致三檢成為走過場,,這種情況發(fā)生主要是由于管理處經(jīng)理對于三級檢驗(yàn)的認(rèn)識不深造成的,。
2. 管理處組織、實(shí)施的三級檢驗(yàn)次數(shù)不夠,,甚至個(gè)別管理處因?yàn)楣芾淼氖聞?wù)單一及其它因素,,沒有組織實(shí)施三級檢驗(yàn)。
3. 管理處組織實(shí)施的三級檢驗(yàn)存在開單不夠及重復(fù)開單的現(xiàn)象,。為了快速推行物業(yè)公司的二三級檢驗(yàn),,迅速糾正管理處的不正規(guī)現(xiàn)象,提升整體工作質(zhì)量,,公司對二三級檢驗(yàn)提出了具體的量化標(biāo)準(zhǔn),,要求由公司職能部門開出的糾正指導(dǎo)單每月合計(jì)不少于3單,依此類推,,管理處每月應(yīng)開12單,,但在已經(jīng)進(jìn)行的二級檢驗(yàn)中,管理處往往開單不夠,,并且針對同一類問題存在重復(fù)開單的現(xiàn)象,。這種情況主要由于管理處經(jīng)理沒有認(rèn)真學(xué)習(xí)公司體系文件所致。
4. 由物業(yè)公司職能部門聯(lián)合實(shí)施的二級檢驗(yàn)中針對管理處月度績效目標(biāo)計(jì)劃的檢查,、核對不夠認(rèn)真,。按照要求:在檢查時(shí),應(yīng)依據(jù)管理處月初的月度績效目標(biāo)計(jì)劃逐項(xiàng)查閱相關(guān)的記錄,、表格及相關(guān)資料等,,并依此給出相應(yīng)的分值,但在實(shí)際檢查時(shí)并沒有得到很好執(zhí)行,,導(dǎo)致得分出現(xiàn)虛高,。
5. 針對二級檢驗(yàn)結(jié)果,,公司職能部門在確定該管理處當(dāng)月月度績效目標(biāo),、指令性計(jì)劃及體系執(zhí)行檢驗(yàn)考核總得分時(shí),因考慮到不夠85分將扣發(fā)部分績效工資,,為了不影響管理處的工作熱情,,出現(xiàn)酌情給人情分的現(xiàn)象。
6. 管理處對于糾正指導(dǎo)單的整改有不及時(shí)關(guān)閉現(xiàn)象,。
以上情況的出現(xiàn),,導(dǎo)致公司20xx年推行的二、三級檢驗(yàn)沒有體現(xiàn)出更好的效果,。在20xx年的工作中,,物業(yè)公司職能部門首先,,通過組織學(xué)習(xí)體系文件的相關(guān)內(nèi)容,提高管理處經(jīng)理對之的認(rèn)識;其次,,就檢驗(yàn)的`具體細(xì)節(jié),、要求等加強(qiáng)培訓(xùn),使管理處經(jīng)理能夠掌握檢驗(yàn)過程中應(yīng)該把握的重點(diǎn);再次,,在實(shí)施檢查的過程中要求職能部門認(rèn)真,、逐項(xiàng)的進(jìn)行檢查;最后針對檢驗(yàn)結(jié)果,將不再考慮體系執(zhí)行接受期的問題,,嚴(yán)格根據(jù)結(jié)果給出實(shí)際分值,,該扣工資的決不加人情分。
(二) 協(xié)調(diào)配合意識不足
做為一個(gè)部門或管理處的領(lǐng)導(dǎo),,在日常的工作中所表現(xiàn)的溝通協(xié)調(diào)的能力,,更多的是體現(xiàn)在事務(wù)的處理方式上。在過去的一年里,,物業(yè)公司的年度工作基本完成了,然而在部分工作的完成過程中經(jīng)常出現(xiàn)公司職能部門之間,,職能部門與管理處之間,,管理處內(nèi)部的部門之間,管理處與管理處之間互相扯皮,、推委現(xiàn)象,,致使具體工作的開展受到一定影響,直接導(dǎo)致工作效率下降,。比如在小區(qū)日常的報(bào)修處理上,,xx工程部和xx工程部之間就存在這種現(xiàn)象,報(bào)修的延誤處理使管理處的日常工作很難開展;這種現(xiàn)象主要是當(dāng)發(fā)生職能交叉時(shí)當(dāng)事人的本位主義造成的,,克服這種現(xiàn)象除了除了各司其職,、各負(fù)其則外當(dāng)同一件事需要由兩個(gè)以上部門共同完成時(shí),大家要站在物業(yè)公司全局的角度來衡量和思考問題,,以犧牲小利益,,實(shí)現(xiàn)大利益為目標(biāo),主動(dòng)加強(qiáng)溝通,,妥善理順關(guān)系,,確保公司內(nèi)部實(shí)現(xiàn)快速、無障礙運(yùn)行著力推進(jìn)效能建設(shè),。
(三) 多種經(jīng)營思路不寬
由于深圳近年連續(xù)上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn),、上調(diào)社保基數(shù),、增加住房公積金,、增加企業(yè)納稅等因素,,使物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營成本大副颮升。物業(yè)管理本屬微利行業(yè),,如此以來物業(yè)管理企業(yè)都在面臨巨大的經(jīng)營壓力,,萬科、中海,、金地等知名企業(yè)都不同程度的采取了收縮戰(zhàn)略,,不是自己開發(fā)的樓盤只要盈利過小或不盈利則堅(jiān)決退出,以此來降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),。而物業(yè)公司現(xiàn)在管理的xx,、xx、
xx都是地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤,,就連xx小區(qū)雖不是自己開發(fā)的小區(qū)也因承擔(dān)了一定的社會(huì)責(zé)任和地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)而無法輕言棄舍,。如此以來就造成了“其實(shí)不想走,其實(shí)我想留”的現(xiàn)狀,。怎樣營造較好的生存環(huán)境,,減輕公司的經(jīng)營壓力成為衡量管理處經(jīng)理工作能力不可或缺的重要指標(biāo)。節(jié)流畢竟有限,,開源才是根本,,物業(yè)公司也把拓展作為20xx年的年度任務(wù)之一,旨在通過規(guī)模擴(kuò)大,、資源共享實(shí)現(xiàn)效益提升,。然而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,較之往年,,管理處20xx年在多種經(jīng)營方面并沒有很好的開拓思路,,利用現(xiàn)實(shí)的有利條件有效的拓寬收費(fèi)項(xiàng)目。如現(xiàn)有的空臵房屋,、空臵廣告位,、二手租賃、上千戶的廣告資源,、公共空間,、建筑設(shè)施等等,20xx年,,管理處若能很好的利用以上資源,,努力開辟收費(fèi)項(xiàng)目既能適當(dāng)?shù)脑黾訂T工福利,又能有效的減輕物業(yè)公司的經(jīng)營壓力,。
(四) 培訓(xùn)落實(shí)相對欠缺
在20xx年初制定年度工作計(jì)劃時(shí),物業(yè)公司的各部門,、各管理處都作了詳實(shí),、具體的年度培訓(xùn)計(jì)劃,。然而培訓(xùn)的效果卻不是很明顯。糾其原因,,主要體現(xiàn)在兩點(diǎn):一是培訓(xùn)的內(nèi)容和培訓(xùn)的過程沒有做到內(nèi)容貼近實(shí)際,,過程不夠生動(dòng);二是培訓(xùn)計(jì)劃在年度工作的開展過程中沒有得到較好的落實(shí)。加強(qiáng)培訓(xùn),、提高員工素質(zhì)是促進(jìn)員工成長提高服務(wù)質(zhì)量的最佳途徑,,因而培訓(xùn)工作是物業(yè)公司20xx年的重要任務(wù)之一,對物業(yè)公司來說具有極其重要的戰(zhàn)略意義,。
如何做好培訓(xùn)這個(gè)科目?我個(gè)人認(rèn)為:首先要明確人員培訓(xùn)的目標(biāo),,從總體上來說,培訓(xùn)的目的是提高人的素質(zhì),。企業(yè)員工培訓(xùn)的目標(biāo)就是“培訓(xùn)為物業(yè)公司的發(fā)展服務(wù),,培訓(xùn)與管理處的具體管理結(jié)合”。其次明確人員培訓(xùn)的內(nèi)容,,培訓(xùn)的內(nèi)容因人員所處的不同職能部門和不同級別而會(huì)有很大的差異,,但一般來說,培訓(xùn)內(nèi)容包括以下兩個(gè)方面:1,、思想道德教育,。應(yīng)把樹立企業(yè)形象、企業(yè)使命,、企業(yè)愿景,、企業(yè)核心價(jià)值觀、職業(yè)道德,、服務(wù)規(guī)范,、工作紀(jì)律作為培訓(xùn)的重要內(nèi)容。讓員工充分理解企業(yè)的經(jīng)營理念,、工作守則;2,、掌握工作技能,包括體系文件內(nèi)的規(guī)章制度,、操作流程,、崗位職責(zé)等等。再次明確人員培訓(xùn)的方式,,可以按不同手段來劃分,,如言教法、身教法,、境教法等等;最后是加強(qiáng)考核的
環(huán)節(jié),,培訓(xùn)的內(nèi)容和過程只有通過考核的環(huán)節(jié)才能有效的檢驗(yàn),因此在20xx年的年度工作計(jì)劃制定中,,檢查階段性考核的次數(shù)和通過率也位列其中,,如果管理處,、職能部門的培訓(xùn)沒有考核記錄或通過率不高,將直接影響年底的年度考核總分,。
(五) 企業(yè)文化沉淀不夠
企業(yè)文化是指一個(gè)組織由其價(jià)值觀,、信念、儀式,、符號,、處事方式等組成的其特有的文化形象。它包含經(jīng)營哲學(xué),、價(jià)值觀念,、企業(yè)精神、企業(yè)道德,、團(tuán)體意識,、企業(yè)形象、企業(yè)制度,、文化結(jié)構(gòu),、企業(yè)使命等方面。良好的企業(yè)文化為員工創(chuàng)造良好的就業(yè)環(huán)境,,激發(fā)員工的工作熱情,、使員工能夠在身心愉悅的境界下創(chuàng)造性的開展工作。
物業(yè)公司雖然早在20xx年就重新創(chuàng)立了完整,、客觀,、特有的企業(yè)文化,卻沒有得到更好的推行,。為了有效的提高企業(yè)員工對物業(yè)公司企業(yè)文化的認(rèn)知,,公司要求每周一早上公司本部由中層以上管理人員輪流就企業(yè)文化的理解結(jié)合日常生活講一個(gè)關(guān)聯(lián)的小故事,然后帶領(lǐng)其他員工領(lǐng)讀企業(yè)文化,。同時(shí)要求各管理處在集體場合包括升旗,、員工大會(huì)、各類培訓(xùn)中穿插企業(yè)文化,,從而加強(qiáng)物業(yè)公司各級員工對企業(yè)文化的認(rèn)識,,繼而達(dá)到理解、執(zhí)行的目的,。就管理人員而言,,對企業(yè)文化的推行更要走在基層員工的前面,如果連管理人員都不能做到掌握企業(yè)文化的精髓,,哪麼奢望全員推行只能是癡人說夢,,然而現(xiàn)狀是個(gè)別管理人員別說掌握精髓,就連記憶的簡單環(huán)節(jié)都做不到,何談推行?下面的員工又怎樣看待?個(gè)人以為,,首先從管理人員開始,,每個(gè)人都從理解企業(yè)文化上下工夫,,盡快讓自己先行掌握企業(yè)文化,,推行時(shí)敢說向我看齊,利用各種環(huán)境,、各種時(shí)段,,努力通過身體力行創(chuàng)造良好的企業(yè)文化氛圍,使物業(yè)公司的企業(yè)文化成為人們津津樂道的亮點(diǎn),。
(六) 基層隊(duì)伍不夠穩(wěn)定
綜觀20xx年各管理處的人力資源目標(biāo)中的職員綜合滿意指數(shù),、職員綜合不滿意率、職員月平均流動(dòng)率等指標(biāo),,都有些差強(qiáng)人意,,由此衍生的直接結(jié)果就是:這邊物業(yè)公司耗費(fèi)人力、財(cái)力
不間斷的招聘人員,、培訓(xùn)人員,,那邊各管理處每月大量的流失。人員流失最高的管理處甚至達(dá)到了年100%以上的流失率,,流失最低的也超過了年60%,。遠(yuǎn)高于正常情況20%左右的流失率。雖然這當(dāng)中也有諸如部分員工特殊原因,、行業(yè)普遍流失率高等客觀因素,,但更多的還是體現(xiàn)了管理處經(jīng)理及管理人員打造和創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)核心凝聚力的能力欠缺?;鶎雨?duì)伍的不穩(wěn)定給管理處日常工作的開展造成了極大的困難,,整體服務(wù)亦隨之下降,客戶滿意指數(shù)也因此而受到影響,。
在團(tuán)隊(duì)建設(shè),,打造核心凝聚力方面首先得學(xué)會(huì)對員工的充分尊重,不懂得尊重一切將無從談起,。這種尊重不是來自“人人平等”,,而是來自“人總有比自己強(qiáng)的地方”,而且這種尊重是看的見,、感覺的到,。比如謙虛、守信,、虛心,、平和、授權(quán)等等;其次是溝通,通過溝通把情況了解上來,,把影響施加下去,。要懂得拉近話題、融洽氣氛,、了解需求,、施加影響。接著就是服務(wù),,這是團(tuán)隊(duì)建設(shè)的核心,。要把發(fā)號施令、監(jiān)督等字眼壓下去,,更多的想的是對團(tuán)體的責(zé)任,,要更多的關(guān)心下屬員工的工作及生活,讓員工感受到集體的溫暖,。激發(fā)員工共同努力把工作做好,。下來就是要做到獎(jiǎng)勤罰懶,充分運(yùn)用激勵(lì)和懲罰手段,,要對事不對人,,處理公平,讓下面的員工心服口服,。盡量少用懲罰,,多用激勵(lì),而且激勵(lì)更多的是精神層面上的最有效的是對員工真誠的尊重和信任,、充分有效的授權(quán)和對成績及時(shí)的肯定,。“士為知己者死”,,雖然有些夸張,,但作用決不可低估。最后,,也是最重要的,,就是導(dǎo)向問題,要把握好前面的種種都是為了這個(gè)環(huán)節(jié),,把前面幾項(xiàng)的作用進(jìn)行綜合提煉,,產(chǎn)生出合力,達(dá)至保持隊(duì)伍穩(wěn)定,、提升團(tuán)隊(duì)凝聚力,、戰(zhàn)斗力的終極目標(biāo)。如真能做到這樣,,20xx年各管理處乃至物業(yè)公司的整體團(tuán)隊(duì)建設(shè)將上升到一個(gè)嶄新的臺階
小平同志曾經(jīng)說過“發(fā)展才是硬道理”,,這句話時(shí)刻鞭策著物業(yè)公司放眼未來,,開拓創(chuàng)新的步伐。xx物業(yè)公司依靠全體職員的強(qiáng)大后盾力量,,不墨守陳規(guī),,努力適應(yīng)日趨激烈的市場競爭,力爭在深圳物業(yè)管理的行業(yè)中確定自己的江湖地位,。當(dāng)然,,在市場競爭中,我們也會(huì)從物業(yè)公司自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā),,決不好高騖遠(yuǎn),,不刻意強(qiáng)求,,按市場運(yùn)行機(jī)制做事,,注重實(shí)效性,創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),,樹立具有特色的xx物業(yè)品牌效應(yīng),。20xx年已經(jīng)結(jié)束,嶄新的二0一二年已在眼前,,回顧過去,,我們豪情滿懷;展望未來,我們信心百倍,。在新的一年里,,xx物業(yè)人將以更加務(wù)實(shí)的作風(fēng)、更加進(jìn)取的胸襟,、更加飽滿的熱情,、更加昂揚(yáng)的斗志,在xx領(lǐng)導(dǎo)下下,,通過物業(yè)公司全體員工的共同努力,,向著把xx物業(yè)做強(qiáng)、做大的終極目標(biāo)而努力!
物業(yè)年度工作計(jì)劃表 物業(yè)年度工作計(jì)劃篇二
新的一年,,為實(shí)現(xiàn)公司長遠(yuǎn)發(fā)展,,現(xiàn)結(jié)合公司和我部門的實(shí)際情況,我們工程部20xx年工作的重點(diǎn),,著力于工程部各項(xiàng)工作的落實(shí),,并在原來工程部工作的基礎(chǔ)上,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,,主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)中心完成各項(xiàng)維修任務(wù),,特?cái)M定工作計(jì)劃如下:
按照運(yùn)作模式及崗位管理的要求,工程部的人員維持目前的的人數(shù),,保證水電系統(tǒng)的運(yùn)行,。為保證應(yīng)急事件得以及時(shí)有效的處理,在現(xiàn)有人員編制中,夜間實(shí)行聽班制度,。
(1)加強(qiáng)工程部的服務(wù)意識,。目前在服務(wù)上,工程部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平,,特別是在方式和質(zhì)量上,,更需進(jìn)一步提高。本部門將定期和不定期的開展服務(wù)意識和方式的培訓(xùn),,提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率,。
(2)完善制度,明確責(zé)任,,保障部門良性運(yùn)作,。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關(guān)心的紐帶作用,針對服務(wù)的形態(tài),,完善和改進(jìn)工作制度,,從而更適合目前工作的開展。從設(shè)備管理和人員安排制度,,真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循,,制度規(guī)范工作。通過落實(shí)制度,,明確責(zé)任,,保證了部門工作的良性開展。
(3)加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管,、加強(qiáng)成本意識,。工程部負(fù)責(zé)所有的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,直接關(guān)系物業(yè)成本的控制,。熟悉設(shè)備運(yùn)行,、性能,保證設(shè)備的正常運(yùn)行,,按照規(guī)范操作時(shí)監(jiān)管的重力區(qū),,工程部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí),做到有設(shè)備,,有維護(hù),,出成效;并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃到具體個(gè)人,。
(4)開展培訓(xùn),,強(qiáng)化學(xué)習(xí),提高技能水平,。就目前工程部服務(wù)的范圍,,還比較有限,,特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu),為進(jìn)一步提高工作技能,,適當(dāng)開展理論學(xué)習(xí),,取長補(bǔ)短,提高整體隊(duì)伍的服務(wù)水平,。
(5)針對設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn),,擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,將工作目標(biāo)細(xì)化,。
能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例,,節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是:
(1)提高所有員工的節(jié)能意識,。
(2)制定必要的規(guī)章制度,。
(3)采取必要的技術(shù)措施,比如進(jìn)行市場廣告和路燈的照明設(shè)施設(shè)備的改造,,根據(jù)季節(jié)及時(shí)調(diào)節(jié)開關(guān)燈的時(shí)間,,將能耗降到最低;將樓道的燈改造為節(jié)能型燈具控制開關(guān)改造為觸摸延時(shí)開關(guān),。
(4)在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制,避免和減少不必要的浪費(fèi),。
(5)每月定時(shí)抄水電表并進(jìn)行匯總,,做好節(jié)能降耗的工作。
1,,設(shè)備設(shè)施安全管理工作必須堅(jiān)持"安全第一,,預(yù)防為主"的方針;必須堅(jiān)持設(shè)備維修保養(yǎng)過程的系統(tǒng)管理方式,;必須堅(jiān)持不斷更新改造,;提新安全技術(shù)水平,能及時(shí)有效地消除設(shè)備運(yùn)行過程中的不安全因素,,確保重大事故零發(fā)生,。
2,明確安全操作責(zé)任,,形成完善的安全維修管理制度,。
3、嚴(yán)格執(zhí)行操作安全規(guī)程,,實(shí)現(xiàn)安全管理規(guī)范化,、制度化。
4,,加強(qiáng)外來裝飾公司安全監(jiān)管,,嚴(yán)格裝飾單位安全準(zhǔn)入條件,。
4、預(yù)防性維修:所有設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃,,按照設(shè)備保養(yǎng)周期既定的時(shí)間,、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。
2,、日常報(bào)修處理:設(shè)施,、設(shè)備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式采取維修措施。
3,、日常巡查:工程部各值班人員在當(dāng)班時(shí)對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備,、設(shè)施進(jìn)行一至兩次的巡查,發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理,。
為保證設(shè)備,、實(shí)施原始資料的完整性和連續(xù)性,在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善部門檔案管理,,建立設(shè)備臺賬,。對于新接管的威尼斯小區(qū),由于房產(chǎn)公司配套設(shè)施安裝滯后的原因,,做好設(shè)施設(shè)備資料的收集跟進(jìn)工作,。
1、嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度,,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,,每日巡檢不少于1次。
2,、根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查,,特別是汛期,加強(qiáng)巡視檢查力度確保安全,。
3,、根據(jù)實(shí)際需要,對各小區(qū)鐵藝護(hù)欄,,鐵門和路燈桿除銹刷漆,。
4,根據(jù)實(shí)際需要,,對各小區(qū)道路,,花臺,墻面進(jìn)行翻新處理,。
我們工程部將通過開展以上工作,,展現(xiàn)我們公司的服務(wù)形象,為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù),,為我們物業(yè)公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件,。